Derecho Civil V: Derechos Reales.

Edixon Esteban Dionicio

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

DESARROLLO DE LA SESIÓN Nº 09

LA COPROPIEDAD

Manuel Albaladeja: refiriéndose a la Copropiedad señala: El Derecho Subjetivo puede

pertenecer a una persona o a varias conjuntamente, que son cotitulares del mismo. Se
trata de una comunidad en la titularidad. La cotitularidad recae sobre toda clase de
derecho, sean de crédito (por ejemplo: son cotitulares de un arrendamiento los
coarrendatarios), reales (por ejemplo: son cotitulares de un usufructo los
cousufructuarios), etc. (cfr. 392). Y si el derecho de que se trata es el de propiedad, de
forma que la cosa pertenece, no a una sola persona, sino a varios conjuntamente, se dice
que está en condominio o copropiedad, y que sus titulares son condueños o
copropietarios.

1. NOCIÓN.-
Según el artículo 969 de Código Civil, existe copropiedad cuando un bien material o
inmaterial pertenece por cuotas ideales a dos o más personas, es decir, que el
derecho de propiedad sobre determinado bien está ejercido por varias personas
simultáneamente.
En la copropiedad el dueño es el grupo de personas, y lo que tiene cada uno es una
cuota ideal sobre el bien, que se presume igual, salvo prueba en contrario. Hay una
relación directa con el bien y cualquier decisión sobre su disposición, gravamen,
arrendamiento, dación en comodato o modificación importante en él, se toma por
unanimidad de copropietarios o condóminos.
El bien (es) común (es) materia de copropiedad puede (n) ser administrado (s) de
tres formas:
♦ Convencionalmente, cuando se escoge por unanimidad al administrador,
siendo necesario que todos los copropietarios sean capaces;
♦ judicialmente, cuando el juez convoca a junta de copropietarios, y se rige

1
 Derecho Civil V: Derechos Reales. Edixon Esteban Dionicio
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

por el Código Procesal Civil (art. 972° Código Civil y 749° - 769° Código
Procesal Civil); y
♦ de facto, cuando cualquiera de los copropietarios asume la
administración del bien si todavía no esta establecida la administración
convencional ni judicial, ni sean solicitadas. Tiene carácter temporal. (art. 973°
C.C.)

Asimismo, la copropiedad como derecho real que es, recae sobre los bienes
singulares del patrimonio, mas no hay copropiedad sobre las deudas.
La copropiedad nace por: herencia (sucesión), por la voluntad, o por la ley (en el
caso de la medianería, o de las áreas comunes en la propiedad horizontal).
Se puede decir entonces, que hay copropiedad cuando un solo y mismo bien,
material o inmaterial, pertenece en su conjunto a varias personas, sin que pueda
asignárseles partes materiales y divididas.

2. CARACTERÍSTICAS:
Son características de la copropiedad:
♦ Bienes materiales o inmateriales determinados, es decir, que debe haber
unidad de objeto, deben ser bienes singulares sobre los que recae la copropiedad.
♦ Pluralidad de sujetos con derechos comunes, esto es, varias personas que
en común ejercitan un derecho; lo que es diferente del caso de la sociedad, en
que nace una persona jurídica independiente, aunque esté constituida por varias
personas.
♦ Derecho real ejercido sobre cuotas, se realza el carácter abstracto de la
copropiedad, en la que ninguno de los copropietarios debe tener una parte
materializada del bien. Por ejemplo, si un padre muere y deja un inmueble a sus
tres hijos, quienes lo heredan conjuntamente; hay un fraccionamiento por cuotas,
por participaciones, pero no puede decirse que materialmente pertenece a cada
uno la tercera parte del bien.
♦ Derecho real que recae sobre el bien de propiedad colectiva, pueden ser

2
 Derecho Civil V: Derechos Reales. Edixon Esteban Dionicio
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

bienes materiales, inmuebles o inmuebles, o bienes inmateriales.

3. TIPOS DE COPROPIEDAD:
La propiedad de la cosa puede pertenecer a los condueños de varios modos: 1°.
Cada uno tiene una parte, no concreta, sino ideal alícuota, de la cosa. Por ejemplo:
la finca X es (toda ella en su integridad) de A, B y C por terceras partes. 2°. La
cosa es íntegramente de todos. Les pertenece colectivamente - a cada uno
conjuntamente con los demás – como grupo, que, sin embargo, no constituye una
persona jurídica distinta de sus componentes. De forma que no hay fijación de una
cuota de participación para cada uno. Aunque evidentemente concurriendo todos,
esta concurrencia limita la utilidad que singularmente, en cuanto miembro del
grupo, puede la cosa proporcionar a cada uno. 3°. El poder pleno de la propiedad
les corresponde a varios, que, entre todos, tienen el conjunto de facultades que aquél
encierra. Pero estas facultades están repartidas entre los condueños, no
homogéneamente (así por terceras partes iguales), sino correspondiendo a cada uno
unas diferentes. Por ejemplo: A tiene la de cultivar la tierra y aprovechar los pastos,
B la de obtener las frutas del arbolado, y C hace suya la leña y madera de talas. O
bien la finca es de A y de B, de aquél para recreo y deporte, de éste para cultivo y
explotación. Pero todo ello de tal forma que no se pueda decir que la cosa es de uno,
y los demás tienen derechos reales en cosa ajena, sino que es de todos, de cada uno
en su aspecto.
Esos tres tipos de copropiedad, se llaman: la primera propiedad por cuotas o
copropiedad romanas, por tener su origen en el derecho romano; la segunda
propiedad en mano común o propiedad colectiva o copropiedad germánica, por
tenerlo en el derecho germánico; la tercera propiedad dividida, porque el contenido
del derecho se divide entre los condueños. También las dos primeras (aunque mas
usualmente la primera) se denominan copropiedad pro diviso (por la división interna
de las facultades de dominio). Se trata de tres prototipos posibles, que han admitido
ordenamientos históricos o vigentes. Cada uno de ellos no tiene necesariamente
reglas uniformes aplicables a todos los casos del mismo, pues caben distintas figuras
concretas para las que rijan disposiciones diferentes entre sí.

3
 Derecho Civil V: Derechos Reales. Edixon Esteban Dionicio
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS.-

Son derechos de los copropietarios:
♦ Derecho de usar (art. 974° , 975° Código Civil), disfrutar (art. 976°) y disponer
del bien, en este último caso, pueden disponer de su cuota ideal, que no es parte
material, sino la medida en la que los derechos de los copropietarios pueden ser
ejercidos y que indica la proporción de los frutos y gastos; y también pueden
disponer de su parte material (art. 978), pero sólo desde el momento que se
adjudica el bien o parte de éste.
♦ Derecho a reivindicar el bien (art. 979°), que puede ser ejercido por cualquiera
de los copropietarios.
♦ Derecho de tanteo o preferencia (art. 989°), cuando el juez decide que se remate
el bien ya que no se ponen de acuerdo los copropietarios en la partición, antes de
que dicho juez decida tal remate, cualquiera de los copropietarios puede
comprarlo íntegramente. Si todos quieren ejercer el derecho de preferencia,
compra el bien quien paga más. Pero este derecho sólo procede para el bien, no
para la cuota.
♦ Derecho de retracto (art. 1592°), se ejercita una preferencia de que antes que
compre la cuota ideal un tercero, lo haga alguien que ya es copropietario. El
retracto no se da entre copropietarios (art. 1599°), ni procede en las ventas por
remate público, pues se desincentivaría la participación de éste. No se puede
pactar el retracto, la ley lo establece en los casos tipificados, asimismo, procede
sólo para las cuotas, y sólo se da después de la venta.
♦ Derecho a la prescripción, no existe norma que regule expresamente, pero este
derecho favorece y beneficias a todos los copropietarios, cuando sólo uno de
ellos, que está ejerciendo la explotación del bien, adquiere por prescripción un
bien relacionado con la propiedad. Lo que sí queda claro es que no existe
copropiedad entre los copropietarios (art. 985°).
♦ Derecho a la administración y explotación del bien (art. 973°), cualquiera de los
copropietarios puede asumir la administración y emprender la explotación del
bien, si antes no se ha convenido por la voluntad, o por decisión judicial.

4
 Derecho Civil V: Derechos Reales. Edixon Esteban Dionicio
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

5. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

Son obligaciones de los copropietarios:
♦ Obligaciones de no practicar actos que importen el ejercicio de la
propiedad exclusiva.
♦ Obligación de responder por las mejoras.
♦ Obligación a concurrir en los gastos.
♦ Obligación a hacer partición.
♦ Obligación al pago de deudas.

La partición es una de las formas de terminar la copropiedad (art. 992° del Código
Civil) y de concretizar la cuota en una parte material del bien. Jurídicamente es una
permuta, se transmite un bien a cambio de otro bien, cediendo cada uno el derecho
que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le
ceden en los que se adjudican.
La partición es imprescriptible, y se puede hacer por convenio unánime o cuando
uno de los copropietarios lo pida, y es obligatoria salvo pacto de indivisión forzosa.
6. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD:
La copropiedad se extingue por:
♦ División y partición del bien común.
♦ Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
♦ Destrucción total o pérdida del bien.
♦ Enajenación del bien a un tercero.
♦ Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

La división se da cuando materialmente se divide el bien, pero los copropietarios

pueden celebrar pacto de indivisión, decidiendo por unanimidad que el bien no se
parte, por periodos de cuatro años y todas las veces que quieran. No se puede afectar
el derecho de terceros y el pacto debe ser inscrito.

5
 Derecho Civil V: Derechos Reales. Edixon Esteban Dionicio
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Toda pared que divide los predios se presume común, salvo prueba en contrario, por
tanto, no se puede partir. Es una decisión impuesta por ley. Si se prueba que la pared
está en el terreno de uno, el otro puede pedir al juez que se vuelva medianera. En la
pared medianera se puede hacer cualquier cosa que no afecte al vecino.