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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées
INSTITUT SUPÉRIEUR DE COMMERCE ET

D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES
CYCLE NATIONAL D’EXPERTISE
COMPTABLE
Mémoire présenté en vue de l’obtention du diplôme national de l’expe
SUJET DE MEMOIRE
Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l’activi
Par
HANAE BENCHEKROUN
Jury
Président
M. Abderrahmane SAAIDI Expert Comptable DPLE
Directeur de recherche
M. Fouad AKESBI Expert comptable DPLE
Suffragants
M. Ahmed NADIF Expert Comptable DPLE
M. Jamal KHOUMRI Expert Comptable DPLE
MAI 2006
Mémoire d’expertise comptable – Mai 1

REMERCIEMENTS
Le cheminement de ce travail est semblable à toute recherche qui a dû être encouragée pour
aboutir. Qu'il s'agisse de différents fondements à cerner ou qu'il s'agisse de discussions
concrètes soulevées, je reste redevable à de nombreuses personnes. Qu‟elles trouvent ici
l‟expression de ma profonde gratitude.
Cette recherche a été suivie par Monsieur Fouad AKESBI. Ses qualités intellectuelles et ses
exigences professionnelles ont permis la réalisation de ce travail. Je lui adresse ici mes sincères
remerciements.
Mes remerciements s‟adressent également aux membres du jury qui ont bien voulu accepter
de participer à cette soutenance.

DÉDICACES
À ma mère et à mon père, pour tout l'amour, l'éducation, le soutien et patience qu'ils ont
toujours eu à mon égard.
À tous les membres de ma famille, qui m'ont toujours soutenu.
À mon époux qui m'a accompagné avec beaucoup de persévérance.
À Ghita, ma fille, ma joie de vivre.

SOMMAIRE
INTRODUCTION GÉNÉRALE..................................................................................................6
PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE
L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE.......................................................................9
INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE......................................................................10
Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et perspectives –
Résultats de l’enquête
....................................................................................................................................................
11
1. Situation actuelle de la promotion immobilière au Maroc..........................................11
1.1 Généralités...........................................................................................................11
1.2 Les données du secteur........................................................................................12
1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur.........................................14
1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la période 1991-2004...16
1.5 Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier.......................17
1.6 Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier..........................................18
2. L’enquête.....................................................................................................................18
2.1 Situation juridique...............................................................................................19
2.2 Situation fiscale...................................................................................................19
2.3 Situation comptable.............................................................................................21
Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier..................................28
1. L’organisation des comptes.........................................................................................28
1.1 L'affectation des charges.....................................................................................28
1.2 Principe des coûts historiques.............................................................................30
1.3 L'organisation du Plan Comptable......................................................................30
2. Le coût de revient........................................................................................................32
2.1 Les éléments du coût de revient..........................................................................32
2.2 Les dépenses à effectuer......................................................................................36
2.3 Les clés de répartition.........................................................................................39
3. La détermination du résultat........................................................................................41
3.1 La détermination de la marge par opération immobilière...................................41
3.2 La méthode de constatation du chiffre d’affaires................................................44
4. Les stocks....................................................................................................................45
4.1 La détermination des stocks................................................................................46
4.2 Les écritures de variation des stocks...................................................................48
5. L’ETIC........................................................................................................................51
5.1 Intérêt de l’ETIC.................................................................................................51
5.2 Le coût de revient................................................................................................51
5.3 Les clés de répartition.........................................................................................52
5.4 La détermination de résultat................................................................................52
5.5 La valorisation des stocks...................................................................................52
5.6 Les engagements hors bilan................................................................................53
Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion immobilière au Maroc .
............................................................................................................................ 54
1. Analyse du cadre juridique de la promotion immobilière au Maroc...........................54
1.1 Présentation.........................................................................................................54
1.2 Critiques..............................................................................................................63
2. Analyse du cadre fiscal de la promotion immobilière au Maroc................................64
2.1 Présentation.........................................................................................................64

2.2 Critiques..............................................................................................................73
3. Recommandations.......................................................................................................78
3.1 Recommandations Juridiques..............................................................................78

3.2 Recommandations Fiscales.................................................................................79
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE...........................................................................85
DEUXIEME PARTIE : ROLE DE L’EXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET
COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE....86
INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE....................................................................87
Chapitre.1 L’expert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de l’activité de
promotion immobilière (montage juridico - fiscal)
....................................................................................................................................................
88
1. Montages juridico – financiers....................................................................................88
1.1 Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet immobilier.............88
1.2 Ingénierie financière............................................................................................90
2. Montages juridiques et impact fiscal........................................................................102
2.1 Impact fiscal des différents montages juridiques..............................................102
2.2 Optimisation fiscale : Les exonérations............................................................104
Chapitre.2 Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de l’activité de promotion
immobilière..............................................................................................................................114
1. Particularités de l’activité de promotion immobilière...............................................114
1.1 Particularité des méthodes d’évaluation............................................................114
1.2 Particularités des règles de fonctionnement des comptes.................................117
1.3 Plan de comptes.................................................................................................117
2. Démarche d’audit......................................................................................................118
2.1 Cycle Achats fournisseurs.................................................................................118
2.2 Cycle ventes clients...........................................................................................120
2.3 Cycle stocks et en cours....................................................................................123
Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable.......................................................126
1. Assistance comptable................................................................................................126
1.1 Organisation préalable à la réalisation de la mission........................................126
1.2 Missions............................................................................................................129
2. Évaluation des entreprises de promotion Immobilière..............................................137
2.1 Rappel des principales méthodes d’évaluation.................................................138
2.2 Spécificité d’évaluation des entreprises de promotion immobilière................145
CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE.......................................................................148
CONCLUSION GÉNÉRALE...................................................................................................149
ANNEXES................................................................................................................................151
Bibliographie.............................................................................................................................152
Lexique français – arabe.................................................................................................................154
Annexe 1...................................................................................................................................156
Annexe 2...................................................................................................................................165
Annexe 3...................................................................................................................................188
Annexe 4...................................................................................................................................189

INTRODUCTION GÉNÉRALE
L'article 19 de la loi de finances 1999-2000 définit le promoteur immobilier, comme toute

personne physique ou morale qui fait profession de vendre en totalité ou en partie des
immeubles lui appartenant qu'elle a construit elle-même ou fait construire.
La promotion immobilière privée s'est définie dans les faits comme une activité consistant à
concevoir, organiser et réaliser la construction d'immeubles de logements destinés à être
vendus en copropriété.
«De tous les actes, le plus complet est celui de construire ». Cette citation de Paul Valéry
illustre parfaitement la complexité de l'activité de promotion immobilière pourtant mal connue
et surtout mal reconnue du grand public.
L‟histoire des hommes est souvent marquée par celle des bâtisseurs de pyramides, de temples,
de palais, de mosquées, de monuments dont certains figurent parmi les merveilles du monde.
D'un point de vue beaucoup plus concret, l'activité de promotion immobilière est indispensable
pour une raison bien simple : de tout temps, les Marocains ont eu besoin de se loger.
Le Maroc est un pays « en pleine construction » que ce soit sur le plan économique ou sur le
plan matériel, « d‟où nous voyons des constructions rejaillir de partout », non seulement en milieu
urbain, mais aussi suburbain périphérique voir même rural, d‟où l‟expression familière que nous
entendons « ça se construit partout ». Mais sous quelles conditions, ces constructions se font-elles ?
Respectent-elles les règles légales ?
Le souci du Maroc d‟avoir des constructions solides et durables a amené le pays à adopter certaines
lois et règles de contrôle, « d‟où une série de lois qui a vu le jour durant ces dernières années ».
D‟autres lois plus récentes ont été adoptées et publiées mais ne sont entrées en vigueur qu‟en
novembre 2003. Il en est ainsi de la loi régissant les immeubles en copropriété, de même que la
vente des immeubles en état de futur achèvement.
Ainsi, le promoteur immobilier assure une fonction économique de première importance, dans
la mesure où il est le véritable producteur de la construction destinée à alimenter le marché des
immeubles neufs.
L'activité de promotion immobilière recouvre donc de multiples aspects : économiques, financiers,

juridiques, réglementaires, sociologiques, commerciaux, fiscaux et comptables. Cette complète
activité se trouve à la croisée des chemins de différents composants de notre vie économique.
L‟environnement juridique et économique de l‟entreprise a été modernisé suite aux différentes

réformes adoptées par le Maroc. Ceci s‟est donc traduit par l‟adoption d‟un grand nombre de textes
de loi. Il s‟agit notamment de la loi comptable de 1992, de la loi sur les sociétés anonymes de 1995,
la loi sur la copropriété de 2002, et sur les immeubles en état futur d‟achèvement.

L‟un des objectifs majeurs de ces réformes est la modernisation de notre législation, son adaptation
à la réalité et à la pratique immobilière marocaine, l‟instauration d‟un certain contrôle et donc d‟une
protection et d‟une sécurité de nos concitoyens.
Le Maroc connaît un grand déficit en matière d‟habitat, ce qui a poussé le gouvernement de Sa

Majesté Le Roi à prendre des mesures visant à encourager et à promouvoir l‟habitat social. Ces
mesures se sont traduites par l‟exonération d‟impôts et taxes au profit des promoteurs immobiliers
qui agissent dans le cadre d‟une convention conclue avec l‟État Marocain.
L‟activité de promotion immobilière comporte des particularités qui la différencient des entreprises
des autres secteurs.
Ce secteur d'activité primordial pour la stabilité économique et politique de notre pays est traité
dans peu d'ouvrages. Le référentiel actuel est constitué par des textes de loi.
En 1999, le département de l‟habitat et de l‟urbanisme a initié l‟élaboration d‟un Plan Comptable

propre au Secteur Immobilier. L‟élaboration d‟un Plan Comptable du Secteur Immobilier,
indépendant du Plan Comptable Général, a pour ultime objectif de trouver des solutions
adaptées aux besoins de l‟activité de promotion immobilière.
En mars 2003, le Conseil National de la Comptabilité a adopté le Plan Comptable du Secteur

Immobilier.
L'activité de promotion immobilière est soumise à divers contrôles, non seulement juridiques
par l'intervention du notaire, avocat, expert, ou d'un professionnel du droit pour la rédaction de
différents actes, mais aussi fiscaux et comptables par l'intervention de l'expert comptable et du
commissaire aux comptes.
D‟autres facteurs militent pour le choix de ce sujet :

- Le dispositif général : en effet, le souci d‟acquérir ou de construire un bien immobilier
concerne aussi bien la majorité des particuliers que les professionnels.
- La rareté des ouvrages, concernant les différents aspects des opérations de promotion
immobilière, d‟où la nécessité d‟étudier et d‟approfondir ce domaine.
- L‟ignorance de nos droits et obligations concernant ces opérations immobilières : à travers
cette étude, les citoyens seront éclairés sur l‟étendue de leurs droits et devoirs.
L'intérêt de ce mémoire est de tendre à regrouper, au sein d'un même ouvrage, l'ensemble des
particularités juridiques, fiscales et comptables (dans le cadre du Plan Comptable du Secteur
Immobilier) de l'activité de promotion immobilière.
L‟entrée en vigueur du nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier amènera l‟expert

comptable à étudier minutieusement les spécificités comptables du secteur immobilier pour
pouvoir contrôler leur mise en application. Ce présent mémoire tentera d‟analyser certaines de ces
règles spécifiques.
Face à la complexité du nouveau cadre juridique, fiscal et comptable du secteur immobilier, les
promoteurs immobiliers seront amenés à faire appel à l‟expert comptable et au commissaire
aux comptes dans les prochaines années. Fort de cette maîtrise, l'expert-comptable
devient un partenaire privilégié du promoteur, qui pourra alors se consacrer pleinement à son
projet.

Le rôle de l‟expert comptable dans l‟organisation future de cette profession sera primordial, d‟où
l‟intérêt du présent mémoire.
Les objectifs principaux du choix de cette étude peuvent être résumés comme suit :
- Décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion immobilière sur la base d‟une

enquête qui sera menée auprès des promoteurs immobiliers.
- Familiariser les professionnels de la comptabilité avec les principaux aspects juridiques,
fiscaux et comptables, les risques et les obligations propres à ce secteur d'activité.
- Regrouper les différentes données juridiques, comptables et fiscales de l‟activité de
promotion immobilière, les harmoniser afin d‟avoir une meilleure connaissance de ces
dispositions, à défaut d‟avoir plusieurs textes disparates. Ce présent mémoire tentera de les
réunir dans un même ouvrage pour faciliter l'accès à l'information et à la connaissance.
- Définir le meilleur montage juridique sous lequel doit se réaliser la promotion immobilière,
en tenant compte de l‟incidence fiscale.
- Répondre aux diverses préoccupations des professionnels.
Pour répondre à ces objectifs, nous consacrerons la première partie du mémoire à présenter,
analyser et commenter le cadre juridique, fiscal et comptable des opérations de promotion
immobilière.
Puis, nous présenterons dans la seconde partie, le rôle de l‟expert comptable et du commissaire aux
comptes dans l‟activité de la promotion immobilière.

PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES

COMPTABLES ET FISCAUX DE L'ACTIVITÉ DE
PROMOTION IMMOBILIÈRE

INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE
Cette partie est fondamentale, car toute opération de construction recèle de nombreux aspects
notamment juridiques fiscaux et comptables qui gravitent pour ainsi dire autour de cette
profession.
Négliger ces aspects peut conduire à l'échec du projet immobilier.
Nous étudierons au travers du chapitre 1, les réalités et perspectives de l‟activité de promotion

immobilière, en présentant la situation actuelle du marché et les résultats de l‟enquête.
Puis, nous nous intéresserons, dans le second chapitre, à la présentation du Plan Comptable du
Secteur Immobilier en portant notre analyse sur l‟organisation des comptes, le coût de revient, la
détermination du résultat, les stocks et enfin l‟ETIC ;
Enfin, dans un troisième chapitre, nous analyserons la réglementation de l‟activité immobilière, en

nous attardons sur son cadre juridique et fiscal et en vous présentant nos recommandations.

Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et

perspectives – Résultats de l’enquête
1. SITUATION ACTUELLE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC
1.1 Généralités
40% de l'habitat au Maroc est insalubre. 4 millions de Marocains y vivent. 260.000 familles
demeurent dans des bidonvilles. Au cours des 25 à 30 années à venir, la population urbaine va
doubler et 75% de la population sera urbanisée. Ces chiffres sont porteurs d'une réalité bien amère.
Pour faire face à l'implosion des villes, le Maroc devrait, en 30 ans, construire autant de logements
que ce qui a été entrepris durant le XXe siècle.
Un vaste programme auquel s'attellent les nombreux intervenants du domaine. La politique

suivie en matière d'habitat est plus réaliste et plus homogène. La restructuration des
Organismes sous tutelle, lourdement déficitaires, ainsi que la nécessaire implication du secteur
privé deviennent des données incontournables qui permettent d'apporter une bouffée d'oxygène
au secteur de l'habitat au Maroc.
Les défis à relever par le Ministère de l‟Habitat sont, non seulement, le lancement du chantier
de 300 000 logements pour en finaliser chaque année 100.000, mais aussi, et, surtout, la
préparation d‟un cadre juridique et institutionnel adéquat qui encouragerait le programme de
résorption de l'habitat insalubre.
Le rôle de l'État doit être redéfini, il consistera dorénavant, comme l'avait souligné, à maintes
reprises, Taoufik Hjira, le ministre en charge du secteur, à « encadrer et non plus à produire des
logements».
Durant les deux dernières décennies, la politique suivie dans le domaine de l‟Habitat a été centrée
sur la lutte contre l‟habitat insalubre, visant ainsi l‟atténuation des problèmes engendrés par le
développement urbain mal contrôlé.
Ainsi, d‟importants programmes de lotissements, de relogement des populations des bidonvilles, de

restructuration des quartiers d‟habitat non réglementaire et de production de lotissements au profit
de l‟habitat économique ont été initiés.
Aujourd‟hui, les mécanismes mis en place arrivent à leur limite. En effet, la rareté des
ressources domaniales ne permet plus de disposer de terrains à des prix correspondant au
pouvoir d‟achat d‟une large frange de la population.
Le secteur de l‟Habitat se caractérise, aujourd‟hui, par un lourd déficit et des besoins additionnels
dépassant le rythme de production actuel. Son développement, malgré les efforts déployés,
butte contre de nombreuses contraintes d‟ordre foncier, financier et réglementaire.

1.2 Les données du secteur
1.2.1 La place du secteur du Bâtiment dans l’économie nationale
Le secteur du Bâtiment et des Travaux Publics occupe une place importante dans l‟économie
nationale. En effet, sa contribution dans le Produit Intérieur Brut (PIB) a été, en moyenne,
autour de 4,4% par an au cours de la période 1996-1999, pour se hisser à 4,7% en 2003.
Après une stagnation durant les années 1992-1994, le secteur connaît depuis 1995 une reprise suite
au lancement du programme national de 200 000 logements. L‟investissement dans le Bâtiment est
passé de 15,2 milliards de DH en 1994 à 21,5 milliards de DH en 1999, enregistrant ainsi une
évolution de 41%.
Cette reprise n‟a cependant pas atteint le niveau des années 1990-1993, où la contribution du
BTP au PIB se situait autour de 5,5%. La reprise ne fait donc que repositionner le secteur du
BTP dans la place qu‟il occupait naguère.
S'agissant de l'emploi, le secteur BTP occupait 8,5% de la population active urbaine, soit
438.450 personnes en 1997 et 439.653 personnes à fin 2002. La répartition de cet effectif selon le
niveau de qualification dénote un très faible taux d‟encadrement (77% des actifs occupés du
BTP sont sans diplôme).
Quant à la branche Promotion Immobilière qui connaît une forte saisonnalité de l'activité
inhérente à une demande fluctuante, elle, n'a engagé que 11.100 personnes au titre de l'année 2002.
1.2.2 Le flux de production annuel en milieu urbain
La production de logements en milieu urbain est constituée essentiellement de logements de type

«maison marocaine » et «appartement », qui représentent respectivement 71% et 21,5%. Le
type villa en représente le reste, soit 7,5%. Ces taux varient d‟une Région à l‟autre. En effet, dans
les ex- Régions du Centre et du Nord-Ouest, les immeubles constituent respectivement 33,5% et
23,6% de la production de logements neufs du secteur réglementaire.
Durant la période 1995-1998, le nombre de logements autorisés a été de 86.000 par an, avec un pic
exceptionnel en 1996 de 105.000 unités, dû à l'autorisation d'importants projets de construction
dont principalement SALA AL JADIDA.
1.2.3 Le financement du logement
La participation du système bancaire au financement du logement demeure modeste. En effet,

les crédits à l‟habitat ne représentent que 10% à 15% des crédits à l‟économie contre 30% dans
les pays industrialisés. Ce pourcentage se répartit entre les ex-organismes spécialisés (CIH,
BCP et CNCA) et les autres banques.
La part des banques commerciale dans le financement de l‟immobilier a enregistré une nette
amélioration passant de 30% en 1990 à 53,5% en 2000.
L‟autofinancement représente plus de 80% de la production de logements neufs.

Le monopole du CIH, dans le financement du logement, s‟est atténué avec une implication de plus
en plus large des banques commerciales. En effet, la part du CIH est passée d‟environ 70% en
1990 à 46% en 2000. L‟encours des crédits à l‟immobilier est passé de 24,1 milliards de DH en
1998 à 40,2 milliards de DH en 2003 enregistrant une augmentation de 66,33%.
Il y a lieu de noter que le secteur bancaire connaît récemment une concurrence exacerbée du fait de
la tendance baissière des taux d‟intérêts et du prolongement de la maturité du crédit allant
jusqu‟à 25 ans. Les taux d'intérêts varient entre 5,95% et 8,25% pour le taux variable annuel et entre
7,75% et 9,5% pour le fixe.
Le système actuel de financement de l‟habitat social se caractérise par plusieurs

dysfonctionnements. Ainsi, le financement de l'Habitat Bon Marché (HBM) profite principalement
aux familles ayant des revenus se trouvant dans la tranche de 2.000 à 3.600 DH/Mois, alors que les
revenus inférieurs à 2.000 DH par mois n'en bénéficient que faiblement à cause des normes
retenues et des conditions relatives à l'octroi du crédit à l'habitat social.
1.2.4 Les aides publiques à l’accession au logement.
En matière de financement du logement, l‟État consent un soutien indirect aux ménages,

soit à travers l‟action des ristournes d‟intérêt et la prise en charge du risque de change sur les
emprunts extérieurs, soit, à travers les différentes déductions et exonérations d‟impôts et taxes.
Le montant des différentes ristournes relatives au secteur de l'habitat est passé de 159 millions
de DH en 1994 à 209 millions de DH au cours de l'année fiscale 1997-1998.
1.2.5 L'évaluation de la situation de l’habitat insalubre
À fin 2000, le nombre d'habitats insalubres s'élevait à 690.000 unités, regroupant 770.000 ménages,
soit 23,5% des ménages urbains (4 millions de personnes): 450.000 ménages logeaient dans
398.000 habitats non réglementaires et 320.000 dans des bidonvilles et des habitations sommaires,
soit 23% du parc logement occupé.
L‟habitat insalubre ou précaire englobe trois types d‟habitat : les bidonvilles, l‟habitat non
réglementaire ou clandestin et les tissus anciens :
- Les bidonvilles :
La proportion de la population urbaine habitant les bidonvilles a connu une baisse relative sur
la période 1982-1994, puisqu‟elle est passée de 12,8% en 1982 à 9,2% en 1994. Cependant, la
population des bidonvilles est passée de 200.000 ménages en 1982 à 230.000 ménages en 1994,
pour être ramenée à 208.000 ménages en 2004, soit 6,34%, des ménages urbains.
Cette augmentation s‟explique, malgré les efforts déployés par les pouvoirs publics, par l‟extension
des périmètres urbains, suite au découpage administratif de 1992 et à la poussée de l‟exode rural.
- L’habitat clandestin :
Le dénombrement des quartiers d'habitat clandestin réalisé par le ministère de l'habitat en 1993,
dans le cadre de l'étude relative au processus de production et de développement du secteur de
l'habitat au Maroc, a révélé l'existence de 695 quartiers clandestins, abritant 350.000 ménages. Ce
nombre pourrait être actuellement de l'ordre de 450.000 ménages.

- Les tissus anciens :

Selon les études des Schémas Directeurs d‟Aménagement et d‟Urbanisme (SDAU), 20% du parc
ancien nécessite une intervention et une réhabilitation pour atténuer la densité de la population
dans ces quartiers, renforcer les infrastructures de base et restructurer les bâtiments. Une telle
intervention s'avère impérative pour améliorer les conditions de vie de la population et pour
préserver les caractéristiques économiques et culturelles des médinas.
1.2.6 Les besoins en logements en milieu urbain
Le déficit en logements en milieu urbain est estimé à 750.000 unités se répartissant comme suit :
- 550.000 unités de l'habitat insalubre dont des bidonvilles (380.000 ménages), des maisons
presque rurales dans le milieu urbain, des locaux non destinés à l'habitat, et des maisons
vétustes ou menaçant ruines (170.000 ménages).
- 200.000 ménages à reloger pour des besoins de décohabitation et les nouveaux besoins
relatifs à l'accroissement démographique s'élèvent à 130.000 unités par an.
1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur
Les principales contraintes auxquelles le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière se

trouve confronté peuvent être résumées comme suit :
1.3.1 Réglementation et normes d’urbanisme
Le Maroc dispose d'un important arsenal juridique relatif à la planification et à l'aménagement des
villes, enrichi, en 1992, par les deux nouvelles lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et
morcellements.
Ces dernières restent, cependant, insuffisantes pour permettre l‟ouverture à l‟urbanisation de

nouvelles zones et accroître l‟offre de terrains. En effet, les moyens de mise en œuvre de
l'infrastructure principale et hors site projetés par les plans d'aménagement sont inexistants.
De ce fait, le lotisseur se voit contraint soit d‟abandonner son projet, soit de réaliser lui-même
les infrastructures principales qui reviennent à la Commune, ce qui se répercute sur le prix de
revient du mètre carré loti.
Par ailleurs, les normes d‟équipement et de voirie sont jugées surdimensionnées, en

comparaison avec les coefficients d‟occupation du sol, surtout dans les zones réservées à l‟habitat
social.
De même, la multiplicité des acteurs intervenant dans la procédure d‟instruction des dossiers et les
retards dans la délivrance des autorisations de lotir et de construire retardent le démarrage des
projets.
Il est à souligner que le ministère chargé de l‟Aménagement du Territoire, de l‟Environnement, de

l‟Urbanisme et de l‟Habitat a entrepris récemment des mesures transitoires pour l‟assouplissement
des procédures et la promotion des investissements immobiliers, et ce en attendant
l‟introduction de réformes de fond sur les textes régissant l‟urbanisme et la construction.

1.3.2 Épuisement des réserves foncières publiques dans les

périmètres urbains
Face à une demande accrue de terrains, les réserves de l‟État et des Collectivités Locales
permettant d‟entreprendre des programmes sociaux d‟habitat se sont amenuisées dans les
principaux centres urbains ainsi que dans leurs zones périphériques.
1.3.3 Dualité du régime foncier et gel des terrains constructibles
Malgré les efforts entrepris pour la généralisation du régime d'immatriculation et des livres
fonciers, permettant une connaissance exacte et exhaustive de la propriété foncière, cette
dernière reste soumise, pour une large part, au régime coutumier (Moulkia).
L'acquisition des terrains non immatriculés requiert des délais importants à cause de la non-
disponibilité de l'information sur la consistance, la délimitation de la propriété et les propriétaires.
1.3.4 Non-adéquation des régimes fiscaux en vigueur
Le secteur de la promotion immobilière est assujetti à une multitude de taxes et impôts (TVA, TPI,
taxes sur les opérations de lotissement, taxes sur les terrains non bâtis…)dont certains sont à
rendements aléatoires et d'autres payés doublement en raison de la superposition des deux régimes
fiscaux, étatique et local. Par ailleurs, les impôts et taxes représentent entre 15 et 20% du coût
de revient d‟une opération de promotion immobilière.
1.3.5 Baisse de l’investissement dans le secteur locatif
Le secteur locatif connaît une crise persistante due, entre autres, à la dégradation du climat de
confiance entre propriétaires et locataires et à l‟inadaptation de la législation relative à ce secteur,
caractérisée par la complexité et la lenteur de la procédure judiciaire, qui ne traite pas ces litiges en
référé. Cette situation a conduit, depuis plusieurs années, à la baisse de l‟investissement dans le
secteur locatif.
Toutes ces contraintes ont entraîné des insuffisances et des dysfonctionnements pour le secteur de
l‟habitat à savoir:
- un déficit important en milieu urbain portant les objectifs de production à 180.000

logements par an, en vue d'assurer la résorption de ce déficit sur une période de 15 ans
et répondre aux besoins nouveaux ;
- une production non réglementaire importante (environ 25.000 logements par an) créant des
désordres urbains et nécessitant des moyens d'intervention et de restructuration coûteux ;
- la prédominance du secteur public, notamment dans la production des lotissements,
mais avec des délais d‟exécution très longs ;
- la faible contribution du secteur organisé et des Collectivités Locales dans la production de
logements.

1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la

période 1991-2004
Au cours de cette période, la politique d‟habitat était articulée autour de cinq axes principaux :
- La résorption de l‟habitat insalubre ;
- L‟aménagement des lotissements en milieu urbain ;
- L‟habitat rural ;
- La production de logements sociaux ;
- L‟encadrement du secteur de la promotion immobilière.
Les deux premiers axes ont constitué, pendant deux décennies, la base de la politique d‟habitat,
et ce n‟est qu‟au milieu de la décennie 1990, que cette politique a intégré de manière plus explicite
la production du logement social et l‟encadrement du secteur.
1.4.1 Le programme national de 200.000 logements
Lancé, en 1994, par Feu sa Majesté le Roi Hassan II, ce programme a reçu la priorité grâce à la
mise en œuvre de mesures en faveur de la promotion du logement social, l'identification de
points d'impacts pour l'ouverture à l'urbanisation de nouvelles zones et l'identification de terrains
pouvant constituer le support foncier de ce programme.
Ainsi, une première tranche de logements sociaux, clés en main, a été identifiée. Elle comprend
105.0 logements pour un coût de 17,5 milliards de DH à réaliser par les promoteurs privés et
publics, dont 48.120 logements, identifiés par les Organismes Sous Tutelle (OST), pour un coût de
7 milliards de DH.
À fin novembre 2000, 1.350 projets ont été avalisés, touchant essentiellement les régions de
Casablanca et Tanger, soit 110.609 logements, pour un montant global d'investissement de 20
milliards de dirhams dont 1.233 projets financés par les opérateurs privés (11,7 milliards de
dirhams). En revanche, les opérateurs publics n'ont réalisé que 123 projets, pour 8,27 Milliards
de dirhams, financés à hauteur de 3,5 Milliards de dirhams par les OST et 4,7 Milliards de dirhams
par les autres promoteurs publics. Au total les logements achevés ont porté sur 32.000 unités
réalisées par les promoteurs publics et 20.000 par les OST.
Cependant, le caractère urgent du programme et le lancement des travaux, en l'absence d'études

nécessaires, et notamment, celles concernant les conditions de commercialisation, a eu des
répercussions négatives sur l'avancement régulier des chantiers et sur le respect des délais
d'exécution. Aussi, plusieurs chantiers ont-ils accumulé beaucoup de retard avec, très souvent, des
entreprises défaillantes, ce qui a engendré la résiliation de plusieurs marchés.
De même, ce programme est confronté à des difficultés aiguës de commercialisation et de

livraison, eu égard au pouvoir d'achat limité de la population cible et aux conditions d‟octroi
des crédits, souvent inadaptées aux besoins de cette population. Ainsi, le phénomène de désistement
lié particulièrement aux moyens financiers de certains bénéficiaires et au retard de l'exécution
des travaux, dégage parfois des stocks d'invendus importants.

1.4.2 Les mesures entreprises :
Dans le cadre de la réalisation du programme de 200.000 logements, des mesures

d'accompagnement ont été entreprises, notamment :
- Le relèvement de la valeur immobilière totale (VIT) du logement HBM de 150.000 DH à
200.000 DH, avec une superficie couverte maximale de 100 m²;
- La cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privés, avec un
abattement représentant entre 30 et 50% du prix d‟expertise;
- L‟exemption de la TVA résiduelle sur le coût de la construction du logement économique ;
- Le relèvement de la ristourne d‟intérêt prise en charge par l‟État de 5 à 6 points sur les taux
des prêts accordés aux acquéreurs des logements HBM ayant un revenu mensuel inférieur à
3.600 DH.
1.5 Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur

Immobilier
L‟adoption en 1992 de la loi comptable 9/88 relative aux obligations comptables des commerçants
a édicté des règles de gestion répondant aux standards internationaux, de même que la mise en
place en 1994 du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) a imposé une approche
comptable et financière pour toutes les entreprises.
Dans ce fait, le Ministère de l‟Habitat et de l‟Urbanisme a demandé, dans le cadre des travaux
du Conseil National de la Comptabilité (CNC), la constitution d‟une Commission Technique
Spécialisée (CTS) pour l‟élaboration d‟un Plan Comptable Spécifique au Secteur Immobilier.
En plus des raisons susmentionnées, deux facteurs importants militaient en faveur de l‟élaboration
de ce plan :
- En 1994, toutes les entreprises opérant dans le secteur immobilier devaient désormais
appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les opérations de production immobilière
comportent des particularités qui les différencient par rapport au reste des entreprises,
comme le nécessite leur cycle de production qui dépasse généralement trois années, ce
qui impose un système de comptabilisation particulier ;
- Le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a élaboré un manuel des procédures

comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a été rendu applicable à partir de
l'exercice comptable 1999, et ce, en vue de répondre à l'absence de normes comptables
dans le secteur immobilier, d'unifier les pratiques et répondre aux spécificités du secteur.
En vue de traduire le manuel précité en un Plan Comptable Normalisé et de le généraliser à

l‟ensemble du secteur immobilier, y compris les entreprises immobilières privées, le CNC a donné
son accord en date du 15 juillet 1999 pour la constitution de la CTS ayant pour objectif
l‟élaboration du Plan Comptable du Secteur Immobilier. Cet important document qui donnerait
une nouvelle impulsion à l'organisation, l'encadrement et la transparence au sein du secteur et
par conséquent à la fiabilité des informations y afférant a été adopté en 2003.

1.6 Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs
primordiaux de la normalisation comptable, c‟est-à-dire :
- Unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et
assurer une lecture uniforme des états financiers ;
- Permettre la transparence et éviter les problèmes d'interprétations divergentes ayant des
répercussions fiscales ;
- Produire des informations harmonisées sur la situation financière et sur les
performances de l'entreprise, permettant à tous les niveaux de direction de planifier, de
diriger et de contrôler leurs actions ;
- Se mettre en harmonie avec le cycle de production dépassant généralement 2 années ;
- Fournir une image aussi fidèle que possible de ce que représente l'entreprise à tous les
utilisateurs des comptes, privés ou publics (fournisseurs, clients, salariés, banques et autres
prêteurs, associés et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ;
- Apporter tous les éclaircissements et informations complémentaires de manière à opérer
cette harmonisation.
Après avoir présenté la situation actuelle de l'activité de promotion immobilière, nous allons
vous présenter les résultats de l'enquête que nous avons menée auprès des professionnels du
secteur.
2. L’ENQUETE
La présente enquête a pour objectif, de décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion
immobilière.
Pour réaliser cette enquête, nous avons établi un questionnaire (annexe 1) destiné
essentiellement aux promoteurs immobiliers.
L‟échantillon constitué était :

- De convenance : nous avons sélectionné un échantillon à notre portée pour recueillir
l‟information ;
- Et raisonné : nous avons choisi l‟échantillon en fonction de sa capacité à nous fournir
une information fiable.
Ainsi, sur la base des critères cités ci-dessus, l‟échantillon retenu était constitué de 35 Promoteurs
Immobiliers.
Le taux de retour du questionnaire est d‟environ 80%.

2.1 Situation juridique
Impact de la nouvelle loi relative à la copropriété sur la promotion immobilière

- Positif 50%
- Négatif 30%
- Nul 20%
La nouvelle loi sur la vente en état futur d’achèvement a-t-elle des chances de recevoir
application dans le quotidien marocain ?
OUI 20%
NON 80%
Pourquoi ?
La majorité des interviewés estiment que la loi relative à la vente en état futur d‟achèvement
présente de trop grandes contraintes en matière d‟assurance et de caution.
Est-elle appliquée ?
OUI 20%
NON 80%
Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ?

Les difficultés juridiques rencontrées se résument essentiellement dans des difficultés d‟application
et d‟interprétation de la loi.
Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ?

Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question.
2.2 Situation fiscale
2.2.1 L’autorisation de lotir
Avez-vous des difficultés à obtenir l’autorisation de lotir ?

OUI 85%
NON 15%
Si oui, Lesquelles ?
Des difficultés liées essentiellement aux procédures administratives.
2.2.2 La taxe sur les lotissements
Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire

le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification
pour l’acompte de 75 % et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ?
OUI 10%
2.2.3 NON 90%

2.2.4 La conservation foncière
La détermination de la valeur de l'immeuble, pour l'établissement d'un titre spécial de

droit réel ou de copropriété, est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté
dans son évaluation.
La valeur telle que définie par le conservateur est de manière générale :
Proche de la réalité 20%
Complètement injustifiée 65%
Exorbitante 5%
Autres 10%
2.2.5 La TVA
Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ?

OUI 70%
NON 30%
Les difficultés rencontrées sont liées essentiellement à la détermination de la quote-part de la valeur
du terrain dans le prix de vente.
2.2.6 L’IS
Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d’Affaires imposable ?

OUI 5%
NON 95%
Dans le cadre de l’exécution de vos travaux, avez-vous recours à des prestataires non
patentables ?
OUI 95%
NON 5%
Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ?
OUI 30%
NON 70%
La note circulaire sur les BTP apporte-t- elle une réponse à l'ensemble des problèmes
que vous rencontrez ?
OUI 20%
NON 80%
Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ?
Justification de toutes les charges engagées par les promoteurs immobiliers.
Et, quelles sont les solutions que vous proposez ?

Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question.
2.2.7 Droit d’enregistrement

Quel est l’impact du coût des droits d’enregistrement sur l’activité de la promotion
immobilière ?
La majorité des interviewés estiment que les droits d‟enregistrement n‟ont aucun impact sur
l‟activité de promotion immobilière.
2.2.8 Logements sociaux
Pensez-vous que la politique d’exonération appliquée par l’État, en matière de logements

sociaux, a permis le développement de ce secteur ?
OUI 90%
NON 10%
Avez-vous rencontré des difficultés lors de l’application de ces exonérations ?

OUI 70%
NON 30%
Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d’un même programme, des activités
imposables et exonérées ?
OUI 85%
NON 15%
Essentiellement, des difficultés liées à la détermination du résultat imposable et au respect des
conditions d‟exonération.
2.3 Situation comptable
2.3.1 L’organisation des comptes
La règle de l'affectation directe des charges
L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se
rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées.
La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de
réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière.
Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ?

OUI 90%
NON 10%
Si non pourquoi ?
Aucune réponse.
La répartition proportionnelle
Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement

rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être

incorporés dans le coût de revient.
Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ?

OUI 65%
NON 35%
Si oui, pourquoi ?
Les personnes ayant répondu positivement à cette question, lient ces difficultés à l'absence d'une
comptabilité analytique qui permet de définir les coûts internes de gestion.
Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous
parait la mieux adaptée au calcul du coût de revient ?
- Le nombre de logements - 10%

- Les millièmes de copropriété - 10%
- Les surfaces - 45%
- Le nombre de lots - 10%
- Les prix de ventes des lots - 25%
- Autres : - 0%
Doit-on choisir une clé unique pour répartir l’ensemble des charges ?
OUI 80%
NON 20%
Si non pourquoi ?
Aucune réponse.
Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale
L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de

revient par programme.
Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ?

OUI 75%
NON 25%
Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ?

OUI
NON
La majorité des interviewés n‟ont pas répondu à cette question, à cause de la récente mise en
application du Plan Comptable du Secteur Immobilier.
Si oui, lesquelles ?
……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………….…………………..

L’inventaire permanent
La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts

directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle
la mieux adaptée à votre activité ?
OUI 25%
NON 75%
L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an
dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice.
Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ?
OUI 80%
NON 20%
Principe des coûts historiques
Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de
stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations
immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus.
Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur
d’activité ?
OUI 75%
NON 25%
2.3.2 Le coût de revient
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient
qui constitue une donnée primordiale pour le promoteur.
Acquisition foncière
Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de
son prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés
au notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les
indemnités d'expropriation, les frais de démolition des structures…)
Cette valorisation vous parait-elle adéquate ?

OUI 90%
NON 10%
Les travaux de lotissement et de construction
La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction, fait

généralement l'objet de contrats particuliers sous forme de marché.

La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour

refléter leur exécution ?
OUI 65%
NON 35%
Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ?

Les difficultés sont liées essentiellement à la valorisation des décomptes établis par les fournisseurs
lors de la facturation des situations provisoires.
Et quelles sont les solutions à adopter ?

La majorité des interviewés ont proposé la mise en place d‟un suivi interne, par le promoteur
immobilier, des réalisations et des situations provisoires.
Les charges financières
Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du
Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif.
Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils

des difficultés lors de l’intégration des charges financières au coût de revient stocké ?
OUI 75%
NON 25%
Si oui, pourquoi ?
La difficulté de déterminer la quote-part des frais financiers relative à chaque projet.
Évaluation des dépenses à effectuer
Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé, et,
aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif
de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.
Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur
montant ?
OUI 65%
NON 35%
En l‟absence d‟une comptabilité analytique, les promoteurs immobiliers ne disposent d‟aucun
moyen efficace pour l‟estimation de ces provisions.
2.3.3 La détermination du résultat

La notion d'achèvement
Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d'achèvement d'un projet ?
OUI 55%

NON 45%
La méthode de constatation du chiffre d’affaires
Doit-on considérer la vente en état futur d'achèvement comme un simple contrat à long
terme ?
OUI 80%
NON 20%
Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous :
- l‟achèvement 70%
- L'avancement 30%
2.3.4 Les stocks
Les règles prescrites par le Plan Comptable du Secteur Immobilier
 Avant l'achèvement
L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges qui ont

nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle
évidente ?
OUI 25%
NON 75%
 Après l'achèvement
L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un

produit fini.
Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice
social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stock.
Cette évaluation est-elle aisée ?

OUI 35%
NON 65%
Pourquoi ?
D‟après les interviewés, cela est dû essentiellement aux critères de distinction entre les produits en
cours et les produits finis et à la valorisation de ces derniers.
 Les invendus
Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus :
- Conserver les lots en stock en les provisionnant 90%

- Les céder au prix du marché. 10%
- Autres

2.3.5 L'ETIC
Intérêt de l'ETIC
L’ETIC est-il suffisamment étayé pour permettre au lecteur des états de synthèse d’avoir
des informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des
résultats, de valorisation des stocks et d’engagement hors bilan ?
OUI 30%
NON 70%
Si non pourquoi ?
Pour ceux qui ont répondu négativement à cette question, l'ETIC ne permet pas de s'informer
sur les méthodes de détermination et de valorisation des stocks des produits encours et des
produits finis.
L'ETIC et le coût de revient
 Les travaux restant à effectuer

Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des
provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets.
Respectez-vous cette règle ?

OUI 10%
NON 90%
Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ?

…………………………………………………………………………………………………
Si non, pourquoi ?
Essentiellement par manque d‟information sur l‟application de ces règles.
 Les engagements hors bilan
- Les engagements reçus
Inscrivez-vous, parmi les engagements reçus, les contrats de réservation signés et le

prix de vente prévisionnel de ceux-ci ?
OUI 10%
NON 90%
- Les engagements donnés
Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des
engagements significatifs. Cette tâche est-elle facile ?
OUI 45%
NON 55%

Nous avons donc recueilli là, les réponses des professionnels, sur leurs perceptions, des aspects
juridiques fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière. Il nous apparaît donc
opportun de présenter dans les chapitres suivant le Plan Comptable du Secteur Immobilier et la
réglementation qui lui est appliquée.

Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier
1. L’ORGANISATION DES COMPTES

L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Dès lors, c'est autour de cette
notion que s'articulent toutes les spécificités comptables.
1.1 L'affectation des charges
1.1.1 La règle de l'affectation directe
Toutes les charges se rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être

rattachées sans ambiguïtés.
Ces charges sont constituées, notamment, des frais ci-après : assurances propres aux
programmes, honoraires des architectes, des avocats et des notaires, des frais de courtage,
d‟expertises juridiques et d‟appels d‟offres…
Ces charges sont directes et variables, dans le sens où elles sont clairement identifiables à un projet
et qu'elles sont, en principe, proportionnelles au niveau d'activité de l'entreprise et à
l'avancement du programme.
Toutefois, l'application de cette règle, dans les structures à mode de production directe,
conduirait à ne pas intégrer dans le coût de revient, les charges des tâches qu'elles assument
directement qui sont habituellement sous-traitées dans les structures ponctuelles (architectes,
bureaux d'études...).
Dans ce cas, ces charges devraient être intégrées au coût de revient en utilisant une clé de
répartition. Le promoteur sera donc amené à pratiquer l'affectation indirecte de ces coûts internes.
L'affectation des charges à une opération se poursuit tant que celle-ci est en cours de production. Il
en serait autrement si le programme était achevé ou abandonné.
Les charges de conseils, d‟audits, de commissariat aux comptes, les frais d‟acte et de contentieux
sont à exclure du coût de revient.
1.1.2 La répartition proportionnelle
Dans cette sous-section, nous traiterons de la méthode d'affectation des coûts internes générés
par les opérations de promotion.
Si l'affectation des charges proportionnelles ne pose pas de difficulté, en revanche, l'intégration des
charges indirectes oblige à mettre en place une règle de répartition proportionnelle.
En application des principes du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI), les coûts
internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement
rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et des constructions doivent être
incorporés dans le coût de revient. La difficulté réside dans la définition des coûts internes de
gestion qui doivent être inclus dans le coût de revient.
En France, seuls les coûts indirects de la main-d'œuvre de la fonction achat (prospection

foncière...) et de la fonction production (architecte, bureau d'études, suivi de travaux,...) sont
concernés par la répartition proportionnelle.
Chaque promoteur devra déterminer les coûts internes de gestion à incorporer au coût de
revient puis retenir une clé de répartition qui lui paraîtra la mieux adaptée à sa situation.
Ces coûts internes peuvent à titre d'exemple être répartis selon le nombre de logements :
Nombre de logements de chaque programme

Assiettes des coûts indirects x
Nombre total de logements
D‟autres clés de répartition peuvent être utilisées, telles que:

- Les millièmes de copropriété,
- Les surfaces.
L'erreur à éviter, dans cette répartition, est l'incorporation du coût de la sous-activité aux stocks;
C'est-à-dire, les charges fixes des fonctions, achat et production, excédant celles qui correspondent
à une activité normale.
À supposer que cette sous-activité soit décelable, l'incorporation aux stocks des coûts en découlant
est comptablement et fiscalement proscrite.
1.1.3 Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la

comptabilité générale
La nature particulière des opérations immobilières a poussé les professionnels à bâtir une
organisation comptable fondée sur la collecte d'informations permettant de déterminer le coût
de revient de chaque programme.
En effet, le Plan Comptable du Secteur Immobilier contribue à l'application du principe

d'intégration de la comptabilité analytique dans la comptabilité générale. Les comptes enregistrant
les éléments constitutifs du coût de revient sont organisés de manière à permettre une
valorisation du coût de revient par programme.
Dans l'hypothèse où le promoteur immobilier ne dispose pas d'outil informatique lui permettant
un suivi analytique des coûts par programme, le Plan Comptable du Secteur Immobilier permet, en
utilisant une sous codification du plan des comptes, d'affecter la charge à l'opération concernée.
Cette technique offre l'avantage de conserver une vision synthétique du coût du programme par
simple regroupement des comptes ayant la même sous codification.
Pour les structures plus importantes et surtout celles qui sont équipées d'un outil informatique
performant, l'ouverture d'une comptabilité par opération, transmet rapidement, et, avec
souplesse, une analyse détaillée par programme.

1.1.4 L'inventaire permanent
La méthode de l'inventaire permanent consiste à comptabiliser tous les coûts directement dans
les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges. Cette technique est
généralement associée à la comptabilité analytique intégrée.
Pour éviter toute lourdeur dans l'application de cette méthode (transition de tous les
mouvements par le compte de variation de stocks), le Plan Comptable du Secteur Immobilier
préconise de comptabiliser globalement, en fin d'exercice, une écriture de reconstitution des flux de
variation de stocks.
1.2 Principe des coûts historiques

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a complété la règle de tenue des comptes en
inventaire permanent par l‟obligation de faire apparaître, dans la comptabilité générale, le coût
historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa sortie du stock. À travers l'obligation du
cumul des coûts, nous retrouvons un des fondements économiques de cette branche d'activité,
c'est-à-dire, la longueur du cycle d'exploitation.
Jusqu'au complet achèvement de l'immeuble et la commercialisation du dernier lot, il est impératif

de conserver une vision synthétique du coût de revient global de chaque opération.
L‟application de cette règle implique une organisation du Plan Comptable que nous
développons ci-après.
1.3 L'organisation du Plan Comptable
Pour appliquer la règle du coût historique cumulé et éviter toute perte d'informations, le Conseil
National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont
suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient de l'opération, et, matérialiser
le coût des lots vendus.
Ainsi, à chaque compte de stock est associé un compte spécial ou est enregistré les sorties de
stocks, ce qui permet au compte principal de conserver le coût de revient cumulé.
Les comptes de stocks sont divisés en trois parties principales qui correspondent à des stades
différents de l'avancement du programme.
- La rubrique 311 concerne les réserves foncières,

- La rubrique 313 concerne les biens en cours d'aménagement et de construction,
- La rubrique 315 concerne les produits finis.
Chaque compte est subdivisé en sous-compte indiquant la nature des éléments constitutifs du coût
de revient (terrains, travaux VRD, construction…).
La comptabilité générale doit faire apparaître le coût global du programme immobilier. Les sorties
de stocks sont donc comptabilisées dans des comptes spéciaux de la classe 3, structurellement
créditeurs identifiables par un 9 en quatrième position de la codification. Cette méthode permet
de garder intact le coût de revient cumulé dans le compte principal.
Exemple: 3159 – Produits finis sortis (déstockés)

Lors de la livraison du dernier produit, en fin d'opération, les comptes débiteurs et créditeurs
s'équilibrent et se soldent les uns les autres.
Le plan des comptes de la classe 3 (ci-dessous), tiré du Plan Comptable du Secteur Immobilier,
joint en annexe (annexe 2), facilitera la compréhension de l'organisation.
Sous Classe 31 stocks
311.Terrains
3111. Réserves foncières
3119. Coût des terrains sortis du stock
312.Matières et fournitures consommables
313.Produits en cours
3131. Biens en cours
31311. Lotissement en cours
31311xxxx. (code programme) 01 Terrains
31311xxxx. 02 Travaux VRD (Voirie et Réseaux Divers)
31311xxxx. 04 frais annexes
31311xxxx. 05 commissions
31311xxxx. 06 frais
financiers 31311xxxx. 07
honoraires
31311xxxx. 08 impôts
31311xxxx. 09 TVA
31311xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés
31312. Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx. 02 Travaux VRD
31312xxx. 03 constructions
31312xxxx. 06 frais
honoraires
31313. Commerces et bureaux en cours
31313xxxx. 06 frais
honoraires

31314. Constructions économiques et sociales en cours

31314xxxx. 06 frais
honoraires
3138. Autres produits en cours
3139. Produits en cours sortis
315. Produits finis
3151. Produits finis
31511. Lotissements achevés
31512. Constructions promotionnelles achevées
31513. Commerces et bureaux achevés
31514. Constructions économiques et sociales achevées
31515. Autres produits finis
3159. Produits finis sortis (déstockés)
Sous classes 39. Provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant
391. Provision pour dépréciation des stocks
3913. Provision pour dépréciation des produits en cours
3914. Provision pour dépréciation des produits finis.
2. LE COUT DE REVIENT
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient
qui constitue une donnée primordiale pour le promoteur. Pour pouvoir suivre l‟évolution des
constructions et du coût de revient, le promoteur doit mettre à sa disposition un processus
technique et administratif lui permettant, non seulement, de suivre l'évolution de la
construction, mais, également, de prévoir et de maîtriser le coût de revient.
2.1 Les éléments du coût de revient

Le coût de revient se décompose en 3 catégories de charges principales:
- L‟acquisition foncière,
- Les travaux de lotissement et de construction,
- Les charges annexes.
Après étude de ces 3 éléments, nous accorderons un développement particulier aux frais financiers
ainsi qu'aux frais de commercialisation répertoriés en tant que charges annexes.

2.1.1 Acquisition foncière
Le coût du terrain représente environ 40 % d‟un projet immobilier. Les terrains sont enregistrés
à leur coût complet.
Le coût de revient du terrain comprend généralement les éléments énumérés ci-après :
- Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son prix ou de sa valeur d‟apport ;
- Les frais et honoraires versés au notaire ;
- Les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain (particuliers,
sociétés, collectivités) ;
- Les indemnités d‟expropriation ;
- Les frais de démolition des structures ;
- Les frais d‟évacuation de personnes utilisant (squattant) illégalement le terrain ;
- Les honoraires de géomètre et de sondages ;
- Les frais de défrichage du terrain ;
- Les impôts fonciers pris en charge ;
- Les frais d‟expertise pour l‟amélioration des terrains ;
- Les coûts de l‟amélioration du terrain ;
- Les frais juridiques ;
- Les frais d‟enregistrement ;
- Les frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;
- Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.
En résumé, la réserve foncière regroupe le terrain et les frais liés à son acquisition.
2.1.2 Les travaux de lotissement et de construction
L‟obtention de l‟autorisation de lotir ou de construire par l‟autorité compétente matérialise le début

des travaux de lotissement et de construction.
Le coût de revient des travaux de construction et de lotissement est constitué des travaux et
honoraires nécessaires au lotissement et à l'édification du bâtiment.
Il s‟agit notamment :
- Du coût des études réalisées par les architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux
d'études, etc ;
- Des travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des
abords … ;
- Des gros œuvres et des travaux de plomberie, d'électricité, de peinture… ;
- Des charges financières imputables ;
- Des coûts internes de gestion.
Le coût des travaux de lotissement, de viabilisation et de construction représente environ 40 à

45 % du prix de vente hors taxes.
La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction est

généralement l'objet de contrats particuliers sous forme de marché. Les "marchés" décrivent, pour
chaque corps d'état, les travaux à exécuter et leur coût global.

L‟exécution de ces marchés doit alors être reflétée à travers la comptabilité. Pour cela, il faut créer
un compte de travaux pour chacun des marchés. L‟application de cette règle permet de suivre
de manière rationnelle l‟évolution des travaux marché par marché.
Si la société ne dispose que d‟un seul programme de promotion immobilière, le suivi des
travaux par marché ne pose pas de difficulté particulière. À condition que la codification et
l‟imputation soient correctement réalisées.
Par contre, pour les structures multiprogrammes, l'application de la règle de l'affectation directe est
indispensable. La comptabilisation des travaux en classe 3 est faite au vu des situations émises
par les entreprises au cours de la construction. Le cumul de ces situations doit correspondre au
marché initial, pouvant faire l'objet d'une révision, si celle-ci est prévue dans le contrat.
Signalons également que rares sont les opérations où il n'y a pas de Travaux Supplémentaires (TS)
non prévus dans les marchés initiaux.
Dans un souci de clarté, un suivi distinct de ces TS est recommandé.
2.1.3 Les honoraires et frais annexes
Certaines charges engagées pour la réalisation de l‟opération ne sont rattachables ni au terrain

ni à la construction. Elles font, cependant, parties des charges qu‟il convient d'intégrer au coût
de revient "stricto sensu".
L‟imputation de ces charges est l‟une des particularités de l‟activité de promotion immobilière.
Dans toute autre activité, ces charges d'exercice seraient imputées au débit du compte de la classe 6
au fur et à mesure de leur engagement.
Leur intégration au coût de revient est donc une mesure propre à la promotion immobilière en
application de la règle de l'affectation des charges. Toutefois, ces imputations ne doivent pas
conduire à fausser la notion d'image fidèle.
Les honoraires et frais annexes sont estimés à 15 % du prix de vente hors taxes et comprennent
essentiellement les postes suivants :
- Les charges financières,
- Les charges commerciales et de publicité,
- Les impôts et taxes (autres que ceux qui sont visés en charge foncière),
- Les frais annexes divers (assurances, frais et honoraires divers).
Certains éléments constitutifs du coût de revient présentent des particularités. Il s‟agit

notamment des charges financières et des charges commerciales et de publicité qui, par leurs
traitements comptables, accentuent la force des règles édictées par le Plan Comptable du Secteur
Immobilier.

2.1.4 Les charges financières
Le Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) permet l‟incorporation des charges

financières au coût de production dans les conditions ci-après :
- Le cycle normal de production est supérieur à douze mois ;
- Les charges financières sont relatives à des dettes contractées pour le financement
spécifique desdites productions.
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier définit les charges financières comme : « Les frais
financiers de la période de réalisation du projet qui s'étend de la date de début des travaux à la
date à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter
de frais financiers après la date de leur achèvement ».
Dans le cadre de la promotion immobilière, la durée des opérations et l‟importance des

capitaux engagés ne permettent pas un autofinancement des opérations. De ce fait, les charges
financières sont généralement importantes et constituent un élément substantiel du coût global de
l'opération.
Leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier professionnel oblige à les
porter à l'actif, alors que le Plan Comptable Général n'en prévoit que la possibilité pour les
entreprises dont le cycle de production dépasse douze mois.
Les promoteurs immobiliers doivent incorporer les charges financières au coût de revient
stocké, tant que le programme de construction ou de lotissement n‟est pas achevé. Il en résulte
que leur incorporation cesse à l'achèvement des travaux.
Toutefois, en respect de la règle de l'affectation directe, l'incorporation des charges financières

est une obligation, uniquement lorsque ces dernières sont issues d‟emprunts spécialement
contractés pour la réalisation de l‟opération immobilière.
Dans le cas où ces emprunts assureraient le financement simultané de plusieurs opérations, les
charges financières sont incorporées au coût de revient de chacune des opérations, par
répartition entre ces opérations. Les modalités de répartition utilisées doivent être justifiées au
niveau de l‟ETIC.
2.1.5 Les charges commerciales et de publicité
Les charges générales de commercialisation, telles que fléchage et signalisation d‟un chantier, les
plaquettes commerciales, la publicité de lancement du programme, l'aménagement du bureau de
vente provisoire ou d'appartement-témoin, constituent des éléments du coût de revient du
projet, lorsqu'elles sont directement affectables à un programme déterminé.
Par contre, sont considérées comme des charges de l‟exercice, les dépenses courantes de
commercialisation et de publicité. Il s‟agit de coût directement lié à la commercialisation, comme
les charges externes des intermédiaires commerciaux, les annonces et les charges relatives à la force
de vente interne.
Cependant, leur retraitement en charges payées d'avance permet de les intégrer au coût de
revient tant que le bien commercialisé n'est pas livré.

En France, les charges externes des intermédiaires commerciaux, ainsi que les annonces sont
obligatoirement activées en charges constatées d'avance tant que le bien commercialisé n'est
pas livré. Par contre, l'activation des charges relatives à la force de vente interne et de la partie
variable des rémunérations, en charges constatées d'avance, est facultative.
2.2 Les dépenses à effectuer

2.2.1 Évaluation des dépenses
Nous avons développé, jusqu'à présent, une notion restrictive du coût de revient consistant à
déterminer le coût de production d'un bien à l'achèvement.
Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé et
aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif
de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.
Ce coût, ainsi évalué, est retenu en comptabilité et fiscalité pour appréhender la marge et les stocks.
Aussi, à la livraison du premier lot, le promoteur, ou encore, l'expert-comptable, doit
s'interroger pour savoir :
- Si toutes les charges relatives au projet ont été engagées à la date de l'achèvement ?
- Quelles sont celles qui appartiennent au coût de revient ?
La date de l'achèvement scellant définitivement le coût de revient de l'immeuble, il est alors

impératif de recenser l'ensemble des charges à engager en sus de celles déjà comptabilisées,
pour déterminer le coût de revient final. En outre, les charges à engager revêtent une
importance particulière pour l'estimation des provisions.
De par l'analyse des éléments constitutifs du coût de revient, nous pouvons distinguer les charges à
engager sur les coûts fonciers et techniques et ceux qui sont relatifs aux frais financiers et
commerciaux.
2.2.2 Les coûts autres que financiers et commerciaux
Les travaux et études restant à effectuer, et, éventuellement, le coût du terrain restant à payer,
non comptabilisés à la date de l'achèvement, doivent être appréhendés dans le coût de revient. Il
est donc indispensable de les enregistrer en tant que charges constatées d‟avance. La
détermination de la provision pour les charges, non encore connues dans leur montant, peut être
basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au
coût définitif des projets achevés.
Les frais engagés après l‟achèvement, tel que les charges d‟entretien et de copropriété des
logements restés invendus et les frais internes de gestion sont à exclure du coût de production
du projet.
En France, les travaux apportant une réelle plus-value à l'immeuble, même décidés après
l'achèvement, peuvent être incorporés au coût de revient. Dans le cas contraire, ils constituent, à la
date de leur engagement, des frais de période à prendre en charge dans le compte de résultat.

Les charges foncières à engager
Le coût d‟acquisition du terrain et les frais s‟y rattachant, sont en principe connus et maîtrisés par le
promoteur à la date d'achèvement des travaux. L‟évaluation des charges à payer ne devrait
en principe poser aucune difficulté.
Cette évaluation doit couvrir également un éventuel litige sur les prix des terrains dont la propriété
n‟est pas encore transférée.
Les travaux à engager
Les travaux de VRD et de construction conclus par la signature de marchés, ne doivent pas
poser de problème d'évaluation du montant des charges restant à engager. Il suffit de
rapprocher les charges comptabilisées du montant des marchés.
Par contre, certaines dépenses connues dans leur principe ne peuvent être chiffrées avec
précision au moment de l'achèvement du projet.
Tel est le cas:

- Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
- Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages, dont la nécessité est apparue
à la fin du chantier, en particulier lors des visites de conformité ;
- De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux
entreprises, architectes ou assureurs ;
- Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue
après la vente du programme concerné (espaces verts, aires de jeux).
Les charges correspondantes doivent être estimées et comptabilisées en majoration du coût de

revient.
De même, nous conseillons, par mesure de prudence sur certains programmes, d'engager une
charge pour aléas divers permettant de couvrir notamment:
- Le surcoût de l'intervention d'une entreprise à la suite de la défaillance d'une autre ;
- Des charges supplémentaires qui pourraient surgir pour l'obtention du certificat de
conformité.
Le coût final des travaux sera connu lorsque l'ensemble des décomptes définitifs sera retourné,
accepté et signé au promoteur.
Les autres charges de construction et les frais annexes (autres que financiers et
commerciaux)
La valeur finale du coût de la construction dépend de l‟évaluation définitive des honoraires des
avocats, notaires, architectes, bureau d‟études et des charges d'assurances.
Quant aux frais annexes divers, généralement peu significatifs en comparaison du coût global, leur
évaluation doit rester prudente et circonstanciée.

2.2.3 Les frais financiers et commerciaux
L‟achèvement constitue une date butoir pour l'incorporation des frais financiers et de certaines
charges commerciales au sein du coût de revient de l'opération.
Si, dans le principe, cette notion est claire, sur le plan pratique, quelques hésitations peuvent
apparaître :
L'opération comporte plusieurs dates d'achèvement
Pour les grands projets immobiliers, il est fréquent de trouver des dates de livraison
échelonnées dans le temps. C‟est le cas des opérations réalisées par tranches, ainsi que des
bâtiments d'une même opération achevés à des dates différentes (livraison par cages
d'escaliers).
En France, si aucune affectation directe par lot des frais financiers n'est possible, l'intégration
au coût de revient, se fait suivant une date moyenne qu‟il convient de choisir entre les
différents achèvements.
Pour les opérations réalisées par tranche, la solution pourrait consister en la constitution
d'autant d'opérations distinctes qu'il existe de tranches. On obtiendrait ainsi, un financement
pour chacune d'entre elles.
Mais, si chaque opération est réalisée dans une structure ponctuelle, cette solution peut
présenter des lourdeurs administratives et donc, quelques surcoûts financiers.
Isoler les charges de publicité intégrables au coût de revient
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier préconise d‟intégrer au calcul du coût de revient : les
brochures et plaquettes commerciales, la publicité de lancement, le coût du mobilier des
pavillons ou appartements-témoins, et des points de vente.
Si ces charges ne sont pas comptabilisées lors des premières livraisons de lots, elles doivent
alors être considérées comme des "charges constatées d‟avance".
Cependant, ces charges et celles de la publicité courante de l'opération, sont souvent

comptabilisées dans un compte unique, ce qui ne facilite pas la distinction entre les charges
intégrables au coût de revient et celles qui ne le sont pas.
Nous abordons là le poste le plus difficile à évaluer en terme de précision, avec celui des frais
financiers, quant à leur montant global. En effet, ces deux postes (publicité et frais financiers)
sont liés à la rapidité de la commercialisation. Le budget prévisionnel qui leur est alloué est
difficile à respecter, contrairement aux autres éléments du coût de revient.
Nous étayons cette argumentation en prenant l'exemple des brochures et plaquettes commerciales.
Nous avons rencontré des opérations où la commercialisation s'est rapidement déroulée, et bien
que des brochures avaient été prévues dans le budget prévisionnel du promoteur, cette idée fut
abandonnée du fait de la bonne commercialisation.

Or, si nous appliquons la méthode du coût de revient global, cela nous oblige donc à
provisionner l'ensemble des divers coûts du programme rentrant en stock.
Mais s'il fallait retenir à chaque fois l'enveloppe globale des frais de commercialisation, cela
amènerait à fausser le résultat du fait de l'aléa pesant sur le montant de cette catégorie de frais.
En conséquence, nous préconisons, par simplification de ne provisionner aucune charge dans le

coût de revient, dès lors que la commercialisation se déroule sur le rythme initialement prévu et
que les premières dépenses liées à cette charge n'ont pas été engagées avant la fin de l'exercice.
Considérant ce principe, il n'est donc plus utile de dissocier les charges de commercialisation à
traiter en tant que charges de l'exercice, de celles à inscrire dans le coût de revient.
Pour conclure sur les dépenses à engager, nous examinerons ci-dessous la méthode de
comptabilisation préconisée par le Plan Comptable.
2.2.4 Incorporation des dépenses à effectuer au coût de revient
Les charges constatées d‟avance sont à enregistrer au débit des comptes de stocks par le crédit
du compte 441711. « Fournisseurs - dépenses non encore engagées ». Cette méthode de
comptabilisation permet de respecter les principes des coûts historiques cumulés et de
l'inventaire permanent.
Bien que ces dépenses non encore engagées admettent une légère incertitude dans leur principe
ou dans leur montant, leur comptabilisation est identique à celles des factures à recevoir.
31... Compte de stocks X

3458….. TVA sur dépenses non encore X
engagées X
441711 Fournisseurs, charges à
Engager
Nous suggérons de comptabiliser les dépenses à engager, non plus individuellement par compte de
stocks, mais globalement par masses d'éléments constitutifs du coût de revient, à savoir :
- Charges foncières à engager ;
- Charges de lotissement et de construction à engager ;
- Charges annexes à engager.
Cette technique permet d‟alléger la tâche administrative, tout en limitant la perte d'informations et
en conservant une vision synthétique.
La définition du coût de revient étant posé, il s'agit maintenant de déterminer les clés de répartition
à utiliser notamment pour appréhender le coût de revient par logement.
2.3 Les clés de répartition

Dans cette section, nous allons développer le choix des clés de répartition. Le choix entre
différentes clés est nécessaire, non seulement pour affecter des charges communes à plusieurs
tranches et déterminer ainsi le coût de revient global de cette tranche, mais également pour
quantifier le coût de revient des lots commercialisés.

2.3.1 Répartition des charges communes
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de répartir les coûts internes constitués des frais
généraux pouvant être rattachés à la production de logement ou du lotissement suivant les données
de la comptabilité analytique. Si l‟entreprise ne dispose pas de comptabilité analytique, ces charges
sont à imputer forfaitairement sous forme d‟une commission d‟intervention.
Si les charges ne peuvent être imputées directement au coût de revient, il est donc nécessaire de
définir une clé de répartition par nature de charges communes. Cette clé doit être adaptée pour
permettre d‟approcher le coût de revient le plus précisément possible.
Les clés de répartition les plus couramment utilisées sont :

- Les mètres carrés ;
- Les millièmes (dix millièmes,...) de copropriété ;
- Le nombre de lots ;
- Le prix de vente des lots.
Le choix d‟une clé de répartition par rapport à l‟autre est stratégique, car, en fonction de celle
que l‟on choisit, le coût de revient va varier, comme l‟illustre l‟exemple suivant :
Une société immobilière a acquis un terrain de 1.500 m² pour un million deux cents mille
dirhams destiné à la construction de deux immeubles de superficie différente, chacun
constituant une tranche distincte.
Les 2 constructions bénéficient de mêmes prestations.
Construction A Construction B
Superficie au sol de chaque bâtiment 800 m² 700 m²
Tantièmes de copropriété 600 millièmes 500 millièmes
La société immobilière a réalisé, les travaux de gros œuvre, pour un montant global de six millions
de dirhams.
Pour déterminer le coût de revient de chacune des constructions, il est indispensable de répartir
le coût du terrain et celui des gros œuvres.
La société immobilière va probablement opter pour les clés de répartitions suivantes :

- Pour le terrain, la superficie au sol de chaque construction. Ce qui nous donne pour les
constructions :
1.200.000 DH x 800 m²
Construction A= = 640.000 DH
800 m² + 700 m²
1.200.000 DH x 700 m²
Construction B= = 560.000 DH
1.500 m²
- Pour le gros œuvre, les millièmes de copropriété :

6.000.000 DH x 600 me
Construction A = = 3.272.727
DH 600 me + 500 me

6.000.000 DH x 500 me
Construction B = = 2.727.273 DH
1.100 me
Si la société immobilière avait retenu comme clé de répartition « la superficie au sol » pour le
terrain et les gros œuvres, le coût du gros œuvre affecté à chaque construction aurait été le suivant :
6.000.000 x 800 m²
Construction A = = 3.200.000 DH
1.500 m²
Soit une minoration de 72.727 DH par rapport à la précédente solution.

6.000.000 x 700 m²
Construction B = = 2.800.000 DH
1.500 m²
Soit un surplus de 72.727 dirhams par rapport à une répartition par millième.
Ainsi, il apparaît clairement que le promoteur doit apporter un soin particulier au choix des clés de
répartition, tout en veillant à affecter directement les charges à chaque fois que cela lui est possible.
Enfin, il ne faut pas perdre de vue que ces répartitions sont destinées à donner une "image
fidèle" et qu'à ce titre, celles-ci se justifient uniquement si les dates d'achèvement des tranches
sont distinctes et éloignées et/ou si la conception des constructions est différente.
En France, le Plan Comptable professionnel, stipule que "c'est pour chaque opération un ensemble
de circonstances de fait qui doit être examiné pour décider de la clé de répartition des coûts
communs".
3. LA DETERMINATION DU RESULTAT
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de dégager les résultats à la livraison des
biens. Si l‟opération est réalisée en plusieurs parties ou lots, le résultat est alors dégagé par lot.
La notion de résultat et sa détermination apparaissent donc comme des éléments primordiaux. Il
convient donc de définir le résultat puis les méthodes pour le déterminer.
3.1 La détermination de la marge par opération immobilière
Le résultat d‟une opération immobilière est constitué par sa marge.
Qu‟elle soit conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente d'immeubles à construire met
en avant la notion d'achèvement, marquant la date à laquelle le bien peut être livré et, par
application des textes comptables et fiscaux, la date à laquelle le résultat est réalisé.
Aussi, avant d'étudier les modalités pratiques et les traitements comptables de dégagement de la
marge, nous définissons la notion d'achèvement.

3.1.1 La notion d'achèvement
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier considère le programme comme achevé comptablement

lorsque ce dernier a fait l‟objet :
- Pour les lotissements : de la réception provisoire sur la base du PV établi par la commission
ou du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité);
- Pour les constructions : du permis d'habiter délivré par le Président du conseil municipal;
- En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions
d‟habitabilité ou de conformité sont réunies.
Il en résulte qu‟un immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité
ou d'utilisation sont réunies et certifiées par un homme de l'art, et à plus forte raison lorsque les
locaux sont livrés à l'acquéreur.
3.1.2 Dégagement de la marge
La marge d'une opération est déterminée par l'écart entre :

- Le prix de vente hors taxe, diminué des frais de vente ;
- Et le coût de revient de l'immeuble.
Lorsque l‟immeuble est vendu par fraction, la marge est dégagée uniquement pour les lots vendus
livrés.
Le prix de vente H. T. diminué des frais de vente
La détermination du prix de vente n'appelle pas de remarque particulière. Un produit est acquis
lorsque les prestations ont été effectuées (services) ou lorsque les fournitures ont été livrées.
Sont donc rattachés à l‟exercice, tous les produits résultant de l‟activité de l‟exercice.
Le fait générateur de la vente est constitué par l‟un des éléments suivants pris dans l‟ordre :
- Le contrat,
- L‟établissement de la facture,
- La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat)
accompagnée d‟un compromis de vente et appuyée par un PV de réception signé par le
client.
L‟écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par attributaire, soit
sur la base d‟états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes.
Si le client se désiste après la remise des clés, l‟écriture de la vente sera contre-passée.
Les règles suivantes sont à observer lors de la comptabilisation des ventes :
- Elles sont établies hors TVA.
- Les rabais, remises et ristournes accordés en sont déduits.
- Le chiffre d‟affaires doit être ventilé par activité (lotissement ou construction), et à
l‟intérieur, par programme ou opération concerné.
Le prix comptabilisé en produits est celui sur lequel les parties se sont mises d'accord dans l'acte de
vente.

Pour les Ventes en État Future d‟Achèvement, tant que le lot vendu n'est pas physiquement délivré
à l'acquéreur, le produit de la vente constitue un produit constaté d'avance, même si le transfert
juridique de la propriété a eu lieu.
Les frais de vente sont ceux qui sont engagés pour la commercialisation de l'immeuble. Il s'agit des
charges relatives à la force de vente interne, des charges externes, des intermédiaires commerciaux
(commissions sur vente), voire de la prise en charge de frais en principe dûs par les acquéreurs.
Les frais de vente ne viennent donc en diminution du prix de vente que si le bien a été livré;
sinon ils constituent des "charges constatées d'avance".
Le coût de revient
Dans la section 2 .2 ci-dessus, nous avons décrit le coût de revient de la construction.

La détermination du coût des lots livrés ne présente en principe aucune difficulté si l'ensemble
de l'immeuble est vendu et livré au cours du même exercice social.
En revanche, lorsque les lots sont livrés sur plusieurs exercices, ce qui est fréquent, il faut procéder
à une ventilation du coût de revient entre les lots livrés et les lots non livrés. Cette ventilation
s'opère au moyen d'une clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété.
Tantièmes des lots livrés
Coût de revient global x = coût de revient des lots
livrés Tantièmes de l'immeuble
Le coût de revient des lots livrés représente le coût de l'ensemble des livraisons sans distinguer
la date à laquelle elles sont intervenues. Dans l'hypothèse où une livraison a déjà eu lieu au cours
d'un précédent exercice, le coût de revient des lots livrés sur l'exercice s'obtient de la manière
suivante:
Coût de revient de la totalité des lots livrés
- Coût de revient les lots livrés antérieurement
= Coût de revient des lots livrés sur l'exercice
Exemple:
- Coût de revient global de l'immeuble : 15.000.000 DH.
- Tantièmes de copropriété: 1.000 millièmes.
- Tantièmes des lots livrés en N-1 : 400 millièmes (N-l est le 1er exercice de livraison).
- Tantièmes des lots livrés en N : 500 millièmes.
- Ajustement en N du coût de revient global: + 120.000
DH. On obtient donc le coût de revient global des lots livrés en
N-l :
400 me
15.000.000 DH x = 6.000.000 DH
1.000 me
Et le coût de revient des lots livrés en N

400 + 500
(15.000.000 + 120.000 DH) = 13.608.000 DH
1000 me
- 13.608.000 DH (coût de revient de tous les lots livrés).
- 6.000.000 DH (coût de revient des lots livrés en N-l).

- 7.608.000 DH (coût de revient des lots livrés en N).

Suivre le coût de revient des lots livrés, en cumulé, permet d'affecter au coût des lots livrés
antérieurement leur quote-part de l'ajustement du coût de revient global.
Cette méthode évite d'avoir un résultat déficitaire sur les derniers lots, sinon nous obtiendrions
les coûts suivants :
NMI : idem
600
N: 15.120.000 DH x =7.560.000
1.000
L'écart de 48.000 DH (7.608.000 – 7.560.000) correspond à la quote-part non affectée:
400
120.000 x = 48.000
1.000
Dans la définition de la marge que nous venons d'étudier, nous avons indiqué que celle-ci était
dégagée à l'achèvement.
Mais, en retenant la date de l'achèvement traduisons-nous les faits économiques ?
3.2 La méthode de constatation du chiffre d’affaires
La prise en compte du bénéfice réalisé pour la vente en l'état futur d'achèvement est guidée par
l'application des principes et recommandations qui régissent les contrats à long terme. En effet,
dans ce type de vente, le transfert de propriété des constructions s'échelonne dans le temps.
Le résultat d‟une opération partiellement exécutée peut se faire selon deux méthodes :
- Soit à l'achèvement des travaux, qui consiste à ne prendre en compte les produits qu‟une
fois le contrat totalement exécuté.
- Soit à l'avancement de l'ouvrage, qui consiste à prendre en charge, pour le calcul du résultat
à la clôture de l'exercice, une fraction des produits correspondant à la part du contrat
déjà exécutée.
3.2.1 La méthode de l'achèvement
Selon cette méthode, le résultat provenant de la vente n‟est acquis que lors de l‟achèvement du bien.
Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants :
- La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou du
certificat de conformité (réception par les services de la municipalité);
- Le permis d‟habiter d‟une construction délivré par le Président du conseil municipal ;
- En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions
d‟habitabilité ou de conformité sont réunies.
Les travaux effectués au fur et à mesure de l'exécution sont stockés, et les avances perçues,
comptabilisées en avances clients. Dans le cas d'un contrat déficitaire, il convient de procéder à
la constatation de la perte totale dès la connaissance de celle-ci par le biais d'une provision.
Le PCSI a retenu cette méthode en respect du principe de prudence ; notamment du fait de la

difficulté d'apprécier les pertes éventuelles qui pourraient faire suite à la comptabilisation d'un
résultat provisoire pendant la phase de construction.

Si cette méthode respecte effectivement le principe de prudence, ne conduit-elle pas à un excès

de pessimisme ?
En conséquence, afin d'améliorer l'analyse économique, ne serait-il pas possible d'appréhender

la marge selon la méthode de l'avancement ?
3.2.2 La méthode de l'avancement
Cette méthode consiste à comptabiliser à la clôture de l‟exercice une estimation du chiffre d'affaires
et la marge au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Parallèlement, les travaux en cours
sont déstockés.
Si la marge globale prévisionnelle est déficitaire, la perte totale non prise en compte doit faire
l'objet d'une provision pour risques et charges.
Dans le cadre des VEFA, cette méthode pourrait être retenue puisque l'achèvement juridique et,
donc, le transfert de propriété interviennent au fur et à mesure de l'exécution de l'ouvrage.
Il est vrai que cette méthode traduit mieux dans les comptes l'activité réalisée au cours de l'exercice,
il ne faut cependant pas perdre de vue que la promotion demeure une activité aléatoire.
En effet, dans le cadre de l'exécution d'un contrat à long terme classique, il n'existe qu'un seul
contrat fixant le prix de vente pour réaliser (après la conclusion du contrat) un bien, un service
ou un ensemble de biens ou de services.
En revanche, dans le régime de la vente d'immeubles à construire, pour la réalisation d'un seul
bien, nous avons une succession de contrats à long terme dont les signatures interviennent à des
périodes différentes de l'avancement des travaux. De sorte que les premières réservations conclues,
qui sont nécessaires au lancement de l'opération, le promoteur n'a aucune garantie sur le rythme de
commercialisation initialement envisagé; tout allongement de celui-ci pouvant ainsi, occasionner un
accroissement du coût de revient "économique" et un chiffre d'affaires inférieur aux prévisions.
Pour ces motifs, les professionnels ont préféré retenir la méthode permettant de constater le
résultat à celle permettant de l'estimer.
4. LES STOCKS
La complexité des traitements des opérations immobilières vient de la durée du cycle de

production des opérations immobilières, généralement supérieure à un an, et, de la nécessité de
dégager un coût de revient pour chaque unité produite.
L‟évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l‟inventaire permanent. Ainsi, les stocks
comprennent le coût de revient grâce au principe de l‟affectation des charges directes et indirectes
au projet immobilier considéré. Les charges directes d‟un projet déterminé sont imputées, au cours
de l‟exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes
de gestion de l'entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d'exercice.

4.1 La détermination des stocks
4.1.1 Avant l'achèvement
Les terrains
Les terrains destinés à être lotis ou à édifier des bâtiments sont considérés comme étant un élément
de stock.
Les terrains sont enregistrés à leur coût complet comprenant généralement les éléments suivants :
- Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...);
- Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaires ;
- Frais de défrichage du terrain ;
- Impôts fonciers pris en charge;
- Coût de démolition des structures ;
- Frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;
- Frais juridiques ;
- Coût de l'amélioration du terrain ;
- Frais d'enregistrement ;
- Indemnités d'expropriation ;
- Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;
- Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.
Lotissement en cours :
Le coût de production d'un lotissement comprend le coût d‟achat du terrain tel que défini ci-
dessus, majoré par :
- Le coût des études : confié aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux
d'études, etc.
- Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des
abords, etc.
- Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous.
- Les coûts internes de gestion.
Constructions en cours :
Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet, formé par le coût de production
du terrain loti tel que défini ci-dessus et le coût de revient des travaux de construction réalisés.
Le coût de revient des constructions comprend :

- Les coûts des études telles que celles qui sont réalisées par les bureaux d'études, les
métreurs et les architectes ;
- Les dépenses relatives aux travaux de construction comme les gros œuvres, les travaux
de plomberie, d'électricité, de peinture...etc ;

- Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ;

- Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être
rattachés à la production.
Tant que la construction n'est pas achevée, il ne doit surgir aucune difficulté pour évaluer les stocks
si les règles présentées par le Plan Comptable du Secteur Immobilier, que nous avons étudiées
précédemment, ont été respectées.
Ainsi, le respect des principes de l'affectation des charges et des coûts historiques cumulés, oblige à
affecter le coût de revient de l'opération en stocks en cours de production, jusqu'au complet
achèvement.
4.1.2 Après l'achèvement
Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés
majoré des provisions pour travaux restant à effectuer.
Ces coûts comprennent notamment :

- Le coût d'achat du terrain ;
- Le coût de revient des travaux ;
- Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris
l'aménagement paysager et les installations récréatives ;
- Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation...

produit fini. L'achèvement signifie en conséquence que le bien est livrable.
Dans le cas où l'immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice
social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés restants en stock.
La méthode retenue pour l'évaluation est similaire à celle du coût de revient des lots livrés. À savoir
que nous utilisons la même clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété,
pour appliquer au coût de revient le rapport entre les tantièmes des lots non livrés et les
tantièmes de l'immeuble.
Coût de revient x Tantièmes des lots non livrés = stock des lots non
livrés Tantièmes de l'immeuble
En reprenant l'exemple de la section précédente, nous obtenons les stocks suivants :

- Stock de l'année N-l ;
- Coût de revient global: 15.000.000 DH ;
- Millièmes non livrés: 600 ;
- 15.000.000 Dh x 600 = 900.000 DH ;
1.000
- Stock des lots non livrés: 900.000 DH ;
- Stock de l'année N ;
- Coût de revient global ajusté: 15.120.000 DH ;
- Millièmes non livrés: 100 ;
15.120.000 DH x 100 = 1.512.000 DH
1.000
Stock des lots non livrés: 1.512.000 DH

- Vérification:
Coût cumulé des lots livrés: 15.120.000 x 900 = 13.608.000 DH.
1.000
Stock des lots non livrés : 15.120.000 – 13.608.000 = 1.512.000 DH.
4.2 Les écritures de variation des stocks

Les spécificités de la promotion immobilière ont obligé les promoteurs à aménager les règles de
comptabilisation du coût de revient des opérations.
Au cours de l‟exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de
stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c‟est
seulement en fin d‟année, qu‟une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée.
Ainsi, à la clôture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice apparaissant au débit de

chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charge.
4.2.1 Les écritures liées aux opérations
Les stocks dans le secteur immobilier sont constitués principalement par :

- Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière);
- L‟ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours l‟ensemble
des travaux de lotissement et/ou de construction achevés en attente d‟être livrés ou
vendus.
Les stocks des entreprises immobilières ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement
et/ou de constructions effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en
maîtrise d‟ouvrage déléguée.
Ces dernières opérations sont comptabilisées dans les comptes de tiers ouverts à cet effet à l‟actif et
au passif.
À chaque stade d'avancement du programme, les écritures de variation de stocks recensent les
mouvements entre les différents postes du stock ou entre les comptes de stocks et le compte de
résultat. Nous reprenons ci-dessous le schéma des principales écritures.
Décision d'utilisation du terrain.
Les stocks de terrain comprennent les terrains autres que ceux qui sont enregistrés en
immobilisations.
Il s‟agit des terrains destinés à être vendus en l‟état, ou, après les avoir lotis, ou encore après, y
avoir édifié des constructions.
Le montant du terrain à lotir ou à construire inscrit au compte «Réserves foncières » 31211 est viré
au compte 31311 «Lotissement en cours »ou 31312 «Construction en cours »au début des
travaux de lotissement matérialisé par l‟autorisation de lotir ou l‟autorisation de construire.

Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière avec
une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit :
- Si une opération est réalisée sur une partie seulement d‟une réserve foncière, et que l‟autre
partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée est
transférée au compte des travaux en cours (Lotissement ou construction).
- La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces travaux.
Le transfert du coût d'un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d'un lotissement
ou d'une construction en cours est effectué à la survenue de l'un des événements ci-après :
- Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents;
- Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;
- Autorisation de construire délivrée par l‟autorité compétente.
Variation des stocks de Matières premières

612410 X
(Terrain)
31119 Coût des terrains sortis du stock X
Terrains en cours (terrains à Ventiler par
3131 X
programme)
7131 Variation des stocks des produits en cours X
Virement du compte "réserve foncière" au compte "terrains en cours"
Constatation de l'achèvement d'un bâtiment.
Virement du compte "produits en cours" au compte "produits finis"
Le compte 3139 «Produits en cours sortis à solde créditeur » fait apparaître le montant du stock
viré au compte stocks achevés.
Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant ressortir la partie achevée de celle qui ne
l‟est pas encore.
La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l‟obligation de faire
apparaître dans la comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à
sa complète sortie du stock.
Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer, à chaque compte de stock, un
compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par«9
»en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de
conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé.
En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent.

Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du dernier produit (lot,
logement ou commerce …).

7131 Variation des stocks – des produits en cours X

3139 Produits en cours sortis à solde créditeur X
3151 Produits finis (à ventiler suivant les grandes
Rubriques du compte 313 Produits en cours X
7132 Variation des stocks des biens produits X
Ces transferts de comptes permettent de suivre le processus de production. Nous retrouvons
l'avancement de la construction à la lecture du bilan.
Sortie du coût de revient d'un lot vendu.
Chaque compte de stock étant affecté d‟un compte créditeur, les sorties de stocks sont
comptabilisées au crédit du compte par l‟écriture :
7132 Variation des stocks des biens produits X

3159 Produits finis sortis (déstockés) X
Le compte 3159 «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits
finis », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non
encore livrés.
4.2.2 Les écritures de reconstitution des flux
L'application du principe de l'inventaire permanent, c'est-à-dire l'inscription des coûts au débit des
comptes de stocks sans transiter par les comptes de la classe 6, a contraint les promoteurs à
affecter, une fois par an, dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice,
selon le schéma d'écritures suivant:
Achats de matières premières détaillés en

6121 X
sous-compte par projet
Achats de travaux études et prestations de
6126 services nécessaires à la réalisation des
opérations de promotions immobilières X
61241 Variation de stocks. Terrains X
Variation de stocks des produits en
7131 X
cours

5. L’ETIC
5.1 Intérêt de l’ETIC
L'État des informations complémentaires ou ETIC vise à compléter et commenter les
informations données par le bilan, le CPC, l'ESG et le tableau de financement, dont il est
indissociable.
L'ETIC doit comporter tous compléments et précisions nécessaires à l'obtention d'une image
fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise, à travers les états
de synthèse fournis.
Pour être pertinentes, les informations de l'ETIC doivent être d'une importance significative, c'est- à-
dire susceptibles d'influencer l'opinion que les lecteurs des états de synthèse peuvent avoir sur la
situation patrimoniale et financière de l'entreprise et sur ses résultats.
L'ETIC comporte, en raison de sa nature même, des informations quantitatives et qualitatives. Il

importe de rechercher précision et concision dans l'expression écrite des informations qualitatives.
5.2 Le coût de revient
L'expérience nous montre que peu de comptes annuels de la promotion immobilière fournissent
un ETIC adapté et suffisamment étayé pour fournir au lecteur les informations significatives sur
le coût de revient, la détermination du résultat, la valorisation des stocks et les engagements
hors bilan.
Il s'agit de renseigner sous la rubrique des "principes et méthodes comptables" les méthodes
utilisées et les positions retenues pour déterminer le coût de revient des opérations ou d'une
opération en particulier.
5.2.1 Les éléments du coût de revient
Le PCSI décrit rigoureusement les modalités de détermination du coût de revient. Toutefois le

promoteur doit indiquer la méthode retenue pour l'incorporation des charges financières.
Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
supérieur à douze mois, d‟inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement
Dans le cas où ces emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les charges
financières sont affectées par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l'ETIC, les
modalités de répartition. L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de
l'opération (construction lotissement).
En effet, l'ETIC doit informer, si les charges financières afférentes à des emprunts finançant
simultanément la réalisation de plusieurs opérations sont incorporées au coût de revient ou passées
en charges de l'exercice comme en laisse la possibilité le PCSI. À plus forte raison, l'information est
indispensable si le promoteur choisit de n'incorporer aucune charge financière malgré les règles
édictées par le PCSI.

5.2.2 Les charges à engager
Nous avons développé précédemment, les règles d'évaluation du coût de revient, ce qui nous a
permis de constater l'importance d'appréhender les charges à engager pour connaître le coût global
d'un programme achevé.
Si les charges à engager sont connues dans leur principe, leur chiffrage n‟est pas habituellement fait
avec précision.
Aussi, du fait de l'incertitude liée à l'estimation de ces charges, il est recommandé d'inscrire
dans l'ETIC le montant global des charges à engager; montant qui peut être dissocié par
opérations. Il n'est pas nécessaire en revanche de détailler ces charges par postes.
5.3 Les clés de répartition
Pour justifier de l'incorporation de certaines charges dans le coût de revient, le PCSI exige de
mentionner dans l'annexe les clés de répartition utilisées pour l'affectation aux différents
programmes. Nous rappelons que ces charges sont respectivement:
- Les coûts internes de production lorsque la société pratique la promotion directe ;
- Les charges financières afférentes à des emprunts finançant simultanément plusieurs
opérations.
De même, sont à mentionner les clés de répartition retenues pour l'affectation des charges
communes et l'évaluation du coût de revient des lots livrés.
5.4 La détermination de résultat

L‟ETIC doit, à notre avis, rappeler la méthode de détermination du résultat et de la marge qui peut
être la méthode de l‟avancement ou de l‟achèvement.
5.5 La valorisation des stocks

L‟activité de promotion immobilière se caractérise par l'inscription en stock du capital immobilier.
Des notes d‟informations complémentaires sont donc apportées à l‟ETIC pour permettre au
lecteur d‟avoir une bonne compréhension des comptes annuels.
Ces notes portent sur l'évaluation des stocks et le calcul des provisions.
5.5.1 La détermination des stocks
Le promoteur doit décrire dans l‟ETIC les méthodes d'évaluation retenues dans la rubrique des
stocks et des en-cours et la valeur du stock par programme afin de mesurer d'une année à l'autre
l'avancement des opérations.
En outre, pour permettre une meilleure appréciation de la valorisation des stocks, nous
suggérons de mentionner les informations suivantes :
- Le montant des charges à engager incorporé dans les stocks,
- Les charges financières incluses dans les stocks.

5.5.2 Les provisions sur stocks
L‟ETIC doit détailler les méthodes utilisées pour le calcul des provisions.
Nous recommandons de récapituler, d'une part, les provisions par opérations, d'autre part, le degré
d'avancement des opérations qui supportent une perte à terminaison.
5.6 Les engagements hors bilan

L‟évolution favorable ou défavorable de la société peut être jugée grâce à l'analyse des comptes
annuels et de la situation financière. Mais une telle analyse ne serait pas complète sans la prise
en compte des engagements hors bilan reçus et donnés.
Dans le domaine de la promotion immobilière, les engagements à prendre en considération sont
les engagements financiers, en distinguant ceux qui sont reçus et ceux qui sont donnés.
5.6.1 Les engagements reçus
Les engagements reçus pouvant être assimilés à des créances conditionnelles, matérialisent la
garantie pour l‟entreprise en cas d‟insolvabilité d‟un tiers.
5.6.2 Les engagements donnés
Ce sont des garanties par signatures telles que des avals, des cautions. Ils sont donnés par
l'entreprise à un tiers, et, ont pour objet de pallier la défaillance éventuelle du débiteur qui en
bénéficie. Les engagements donnés sont présentés dans l‟état B9 de l‟ETIC.
Parmi les engagements hors bilan qui sont donnés, les plus importants et les plus significatifs
sont les engagements financiers.
Il s'agit, en tout premier lieu, des garanties données au titre des en-cours financiers obtenus et
principalement les cautions, les promesses d'affectation hypothécaire ou les garanties
hypothécaires.

Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion

immobilière au Maroc
1. ANALYSE DU CADRE JURIDIQUE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU

MAROC
1.1 Présentation
Nous allons exposer les différents textes juridiques pouvant avoir un lien avec l‟activité de la
promotion immobilière au Maroc.
1.1.1 Le Dahir sur les obligations et contrats
Tout d‟abord, le dahir sur les obligations et contrats (DOC) est le pilier, le texte de base, la
référence générale quand un texte spécial est muet. Ce Dahir traite de la vente en général
(article 478 du DOC et suivants), des conditions de formation de la vente, des obligations à la
charge du vendeur et de l‟acheteur, des garanties des parties, et de certaines ventes particulières
comme la vente à réméré (vente avec faculté de rachat) ou vente sous condition.
La vente est définie par les articles 478 et suivants du DOC, nous allons rappeler succinctement
quelques principes généraux :
L’Article 478 définit le contrat de vente : la vente est un contrat par lequel l‟une des parties
transmet la propriété d‟une chose ou d‟un droit à l‟autre contractant, contre un prix que ce dernier
s‟oblige à lui payer.
L’Article 488 dispose : la vente est parfaite entre les parties dès qu‟il y a consentement des
contractants, l‟un pour vendre, l‟autre pour acheter, et qu‟ils sont d‟accord sur la chose, le prix et
sur les autres clauses du contrat.
Les caractéristiques du contrat de vente :
Contrat à titre onéreux : L‟un transfère, l‟autre remet le prix.

Contrat synallagmatique : Les parties sont créancières et débitrices l‟une de l‟autre.
Contrat consensuel : La vente est formée par le seul échange de consentement sauf pour les
immeubles où la loi exige des formalités de publicité à la conservation de la propriété foncière
du lieu de situation de l‟immeuble.
Contrat translatif de propriété : il transmet la propriété du vendeur à l‟acquéreur.
La vente est un contrat qui exige les conditions générales de formation des contrats, c'est-à-dire :
Le consentement
Le Principe de la liberté du consentement.

Le consentement ne doit pas être dolosif, il doit être exempt d‟erreur et de violence.

La capacité
Article 3 du DOC stipule : toute personne est capable de s‟obliger si elle n‟est pas déclarée
incapable par la loi. C‟est une condition de validité du contrat. Le statut personnel détermine la
capacité. Il existe certaines incapacités spéciales de vendre comme celle du mourant, ou
d'acheter comme le cas des tuteurs, administrateurs, experts pour les biens qu'ils administrent.
L’objet de la vente :
Conditions de validité de la chose vendue : nécessité de l‟existence au moins éventuelle de la chose

vendue.
La détermination de la chose vendue : la chose est déterminée lors de la conclusion du contrat.
La chose vendue peut être déterminable.
La propriété de la chose vendue : le vendeur doit être le véritable propriétaire. On ne peut
vendre la chose d‟autrui, sauf exceptions : sous condition de la ratification par le vrai
propriétaire, ou encore l‟acquisition de la propriété par le vendeur, passé le délai de
prescription.
Le prix :
Détermination du prix
Le prix doit être déterminé. La détermination du prix est l'œuvre des parties contractantes. Le
prix est un élément essentiel du contrat de vente. Sans prix, il n'y a pas de vente.
Exceptionnellement, une des parties seulement détermine le prix : l'acheteur dans la vente aux
enchères, mais le plus courant, c'est le vendeur, parfois un tiers peut intervenir mais il n'a qu'un
avis consultatif.
Le prix doit être en numéraire, et en monnaie nationale sauf vente internationale. Une partie du
prix peut être payée en nature mais doit être inférieure au prix payé en argent, sinon ce ne sera
pas un contrat de vente mais un contrat d'échange.
- La datation en paiement
Est un paiement spécial, le débiteur ne peut pas payer, va donner quelque chose en contrepartie,
l‟acquéreur accepte.
- Le prix peut être déterminable :

À condition que les parties aient fixé les moyens de sa détermination ultérieure avant la livraison, la
détermination ne doit pas être l'œuvre d‟une seule partie car condition potestative, nulle.
Caractère réel et sérieux du prix.
- Le prix doit être réel.

Le prix doit être réel et équitable, il ne doit pas être fictif, simulé, ou apparent.
La contre-lettre est valable entre les parties en droit marocain, mais pas à l‟égard des tiers.
- Le prix doit être sérieux.

Il doit correspondre à la valeur de la chose, il ne doit pas être dérisoire ou déséquilibré.

- Le prix doit être juste.

Le prix juste est lié aux facteurs économiques car ce sont eux qui déterminent si le prix est inférieur
ou supérieur à la valeur de la chose vendue. En économie de marché, c'est la loi de l‟offre et de
la demande.
La vente a un effet translatif de propriété
Caractère immédiat de cet effet dès le consentement.
- Principe du transfert solo consensus de propriété.

L‟effet translatif est la conséquence juridique du contrat de vente, essence même du contrat,
transfert dès le consentement avant paiement du prix, ni acte.
- Conséquences du principe au profit des contractants.

 Acquisition du prix de vente par le vendeur :
Le vendeur est propriétaire du prix dès le consentement, même s‟il ne l‟a pas encore touché, il fait
parti de son patrimoine.
 Charge et risque aux tiers :

Les tiers peuvent ignorer cette vente car elle n‟est pas publique, d‟où risques importants sauf les
immeubles, où la publicité est obligatoire pour être opposable aux tiers.
- Exceptions apportées au principe du transfert consensuel.

Vente soumise à l‟accomplissement de formalités comme pour les fonds de commerce ou
encore les immeubles : sans cette formalité, la vente est valable mais pas efficace.
 Exceptions conventionnelles.
Clause qui subordonne le transfert à l‟arrivée d‟un terme :
 Terme anticipant la date du transfert.
 Vente retardant la date du transfert : l‟acheteur ne prend possession qu‟à
l‟arrivée de la date ou événement. C‟est le vendeur qui est propriétaire avant
ce terme même si l‟acheteur a payé. L‟acheteur n‟est pas en sécurité surtout
pour les biens meubles.
 Vente conclue sous condition.
Les obligations du vendeur.
L’obligation de délivrance :
- Livraison de la chose convenue :

Le vendeur doit permettre à l‟acheteur de prendre possession de la chose convenue sans
empêchement ; il doit livrer une chose conforme au contrat. En cas de perte de la chose par cas
fortuit, le vendeur n‟est pas responsable.
Lorsqu‟il s‟agit d‟une vente conforme à échantillon, l‟acheteur doit apporter la preuve de la non -
conformité.
- Remise de tous les accessoires de la chose :

Les accessoires et les fruits appartiennent à l'acheteur dès conclusion du contrat sauf stipulation
contraire.

- Frais de délivrance :
Conventionnellement, ils sont à la charge du vendeur. Si la remise a lieu au domicile du
vendeur, c‟est l‟acheteur qui paye. Les frais de réception et d‟enlèvement sont supportés par
l‟acheteur sauf stipulation contraire.
- Modalités de l’obligation :
 Date de délivrance :
Vente en disponible : la délivrance a lieu aussitôt après la conclusion du contrat, sauf délai
raisonnable réservé au vendeur.
Vente à livrer : les parties peuvent s‟accommoder que la livraison aura lieu ultérieurement à la
conclusion du contrat.
 Lieu de délivrance :
C‟est le lieu où la chose se trouvait lors de la conclusion du contrat, sauf convention contraire.
Pour la chose non portable, le vendeur la met à la disposition de l‟acheteur, c‟est le cas de la remise
des clés pour les immeubles.
 Formes de délivrance :
 Réelle : l‟acheteur prend possession réellement.
 Fictive : pas matériel, clé du coffre.
 Symbolique : document, titre de transport, brevet d‟invention.
- Les obligations accessoires à la délivrance :

Il y a obligation de conservation de la chose vendue jusqu‟à délivrance. Le vendeur a l‟obligation de
conserver, il est responsable de tout dommage sauf cas fortuit.
Le devoir d‟information : le vendeur doit fournir une information complète, c‟est une obligation de
moyen, c‟est à l‟acquéreur de prouver le manque d‟information.
L’obligation de garantie. Corollaire de l’obligation de délivrance.

- Garantie des vices cachés.
Le vendeur garantit la possession utile de la chose en garantissant les vices. Si l‟acheteur savait
avant la conclusion du contrat, il n‟aurait pas conclu ou aurait demandé un prix plus bas.
Exception : il n‟y a pas de vices cachés quand il s‟agit de vente forcée, judiciaire, ou par
adjudication.
La garantie des vices cachés n'est pas d‟ordre public, les parties peuvent l‟augmenter ou la diminuer
ou exclure cette garantie.
Mise en œuvre de la garantie des vices cachés :
 Condition de cette garantie.

Caractère occulte du vice : le vice doit être inconnu de l‟acheteur à la conclusion du contrat. Le
vendeur ne répond pas des vices apparents. La jurisprudence distingue entre le professionnel et
le profane. Le vice caché a été défini comme le défaut qui échappe à l‟examen normal de la
chose, compte tenu des connaissances techniques de l‟acheteur.
Le vice doit être antérieur à la vente.

Le vice doit présenter un certain degré de gravité de façon à rendre la chose impropre à l‟usage
auquel elle était destinée.
Le recours doit être exercé dans un bref délai pour éviter toute falsification par l‟acquéreur.
La garantie des vices cachés ne joue pas pour la vente judiciaire et la vente d‟occasion.
 L‟action en garantie :
Elle doit être intentée pour les choses mobilières dans un délai de 30 jours à partir de la
délivrance sauf quand le vice échappe à l‟examen normal, ou dans des cas fortuits et à condition de
le notifier au vendeur immédiatement. Pour les biens immobiliers le délai est de 365 jours à
compter de la délivrance. Les délais ne sont pas d‟ordre public, les parties peuvent y déroger
sauf quand le vendeur est de mauvaise foi.
- La garantie contre l’éviction.

C‟est la garantie de la possession paisible, il peut s‟agir d‟un trouble de fait ou de droit. Les
conditions relatives à la garantie contre l‟éviction ne sont pas d‟ordre public.
La garantie légale contre l‟éviction.
 Garantie du fait personnel :

Le vendeur est tenu de garantir la possession paisible.
Le trouble de fait est un acte émanant du vendeur ou de ses héritiers qui n‟a aucune assise
juridique.
Le trouble de droit est acte qui émane du vendeur qui prétend exercer un droit sur la chose
vendue.
Cette obligation de garantie de trouble de droit est indivisible, elle est perpétuelle et d‟ordre public.
 Garantie du fait de tiers :

Il faut empêcher les actes émanant des tiers, il s‟agit des troubles de droit. Une seule
réclamation peut déclencher la garantie contre l‟éviction.
La garantie du fait d‟un tiers ne peut être admise que si les conditions suivantes sont remplies :
- La réclamation d‟un tiers visant à déposséder le propriétaire (simple menace), peut
porter sur la propriété de la chose vendue, sur un droit réel, sur un droit personnel pour
déclencher l‟action en garantie. La réclamation peut être suivie d'une action en justice
et, donc, être sanctionnée par un jugement.
- La cause de l‟éviction doit être antérieure au contrat de vente, le droit invoqué par le
tiers doit être né avant la conclusion du contrat.
- Le trouble doit être imputable au vendeur. En cas de force majeure, l‟acquéreur ne peut
demander au vendeur la garantie car ce dernier n‟est pas responsable. Quand l‟éviction est
imputée à l‟acheteur, le vendeur ne peut être appelé en garantie.
- La bonne foi de l‟acheteur.
 Les effets de la garantie d‟éviction.
L‟acheteur est troublé dans sa possession paisible et risque d‟être évincé.
Éviction totale : le vendeur restitue le prix, les frais, les détériorations même en cas de force
majeure et indemnise la plus value. Pour les dépenses faites par l‟acheteur, si le vendeur est de
mauvaise foi, il est tenu des dépenses utiles et d‟agrément. Si le vendeur est de bonne foi, il est tenu
seulement des dépenses utiles. Dans tous les cas, le vendeur supporte les frais judiciaires.

 Garantie conventionnelle contre l‟éviction.

On peut soit l‟augmenter, soit la diminuer, soit l‟exclure.
- Clause aggravant la garantie d‟éviction du fait personnel : la bonne foi de l'acquéreur est
exigée, conventions extensives, garantie au-delà du délai, ou encore les voies de fait
incombant à l'acheteur émanant d'un tiers.
- Clause restrictive de la garantie : le vendeur peut insérer une clause l‟exonérant de la
garantie d‟éviction, cette clause ne doit pas vider le contrat de sa substance, une
personne peut s‟engager à ne pas vous garantir un tel vice, ceci est valable.
Le remboursement du prix est écarté dans 2 hypothèses :

- L‟acquéreur avait connaissance du risque éventuel d‟éviction à condition qu‟il n‟y ait pas
clause de non garantie.
- L'acquéreur achète à ses risques et périls.
Les obligations de l’acheteur.
Obligation de payer le prix.

Le contrat doit déterminer le moment, le lieu, la forme et le moyen.
Le moment est déterminé par contrat, soit en un seul moment (vente au comptant), soit en
plusieurs versements( vente à crédit). Si le contrat est muet, le paiement s‟effectue à la délivrance.
La livraison ne signifie pas présomption de paiement.
Le délai du paiement est accordé à partir de la livraison et par contrat.
Le lieu de paiement est désigné par accord des parties. Si le contrat est muet, le paiement a lieu
à l‟endroit de la conclusion du contrat où se trouve la chose.
Le mode de paiement : il peut être en espèces, par chèque (paiement à l‟encaissement) ou par
compensation (soulte).
- Les garanties du paiement.
Le vendeur peut se trouver devant le problème, de livrer sans être payé.

Il peut dans ce cas intenter l'une des quatre actions suivantes :
- Droit de rétention : le vendeur impayé ne livre pas la marchandise sauf si un délai de
grâce est accordé.
- Exécution forcée par voie judiciaire.
- Droit de revendication : pour les choses mobilières corporelles et pour les biens
incorporels, ce droit de revendication s‟exerce dans un délai de 15 jours.
- Résolution de la vente : le vendeur impayé demande la résolution au juge qui peut lui
refuser. Si le juge refuse, les parties peuvent insérer une clause : le pacte commissoire qui a
un effet rétroactif et permet une résolution automatique. Les effets de cette résolution :
anéantissement la vente pour les parties et pour les tiers. L‟acheteur doit alors restituer
la chose, les frais en cas de perte, plus les indemnités. Si l‟acheteur a fait des dépenses
utiles, il doit être remboursé par le vendeur.
Obligation de prendre possession de la chose vendue.
À défaut de convention entre les parties, les usages imposent certains délais pour la prise de
possession.

1.1.2 Le Dahir de 1913 et de 1915.
Ensuite viennent les dahirs de 1913, et de 1915 qui constituent le principal du droit foncier
marocain. Les promoteurs immobiliers utilisent ces textes, car toutes leurs opérations doivent faire
l'objet d'immatriculation et d'inscription à la conservation de la propriété foncière. Ces dahirs
traitent tous les droits réels, la procédure d‟immatriculation, son effet…
1.1.3 Le Dahir du 17 Juin 1992
Le dahir du 17 juin 1992 régissant les lotissements et morcellements est utilisé pour les ventes
de lots de terrains.
Voici ses principales dispositions :
L‟article 1 définit le lotissement. Toute division par vente, location ou partage d‟une propriété
foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d‟un immeuble constitue un
lotissement, quelle que soit la superficie des lots, pourvu que l‟immeuble soit à usage d‟habitation,
industriel, touristique, commercial ou artisanal.
De cet article premier, il ressort qu‟aucune superficie minimale n‟est exigée, que les lots doivent
être destinés à la construction, et enfin que la division de la propriété foncière peut avoir lieu
par toutes les opérations juridiques (donation, échange...) interprétation extensive de cet article.
La création d'un lotissement est subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative

préalable, délivrée par le président du conseil communal sur production :
- D'une conception urbanistique du lotissement ;
- Des documents techniques relatifs à la réalisation de la voirie et des réseaux divers ;
- Et enfin du cahier des charges mentionnant les servitudes, le volume et les conditions
d'implantation des constructions et les équipements pris en charge par la commune et
ceux qui sont réalisés par le lotisseur.
La demande est irrecevable si le terrain n‟est pas immatriculé ou en cours d‟immatriculation.

(art 5 ). Le refus de l‟autorisation de lotir doit être motivé.
L‟absence de réponse dans les 3 mois à compter du dépôt de la demande vaut autorisation.
Si le lotissement est réservé à des constructions destinées à l‟habitat dispersé, ou aux activités
touristiques, ou liées à l‟agriculture, chaque lot doit avoir une superficie minimale d‟un hectare.
Cette autorisation de lotir est périmée si le lotisseur n‟a pas réalisé les travaux d‟équipement dans le
délai de 3 ans. Le lotisseur doit obligatoirement déclarer l‟achèvement des travaux d‟équipement.
La réception provisoire constatée par un constat ou par un Procès Verbal de réception
provisoire doit être faîte dans les 45 jours suivant la déclaration.
Un an après la date de l‟établissement du Procès Verbal de réception provisoire des travaux, il

est procédé à la réception définitive des travaux d‟équipement.
La mention au titre foncier de l‟immeuble objet du lotissement, ne peut être effectuée que sur
production de la copie certifiée conforme du procès verbal de réception provisoire. Dès le
report du plan de lotissement, le lotisseur requiert auprès de la conservation foncière, la création
d‟un titre foncier par lot.

Les actes afférents aux opérations de vente, location et partage ne peuvent être passés qu‟après
réception provisoire par les communes (art 33).
Les notaires, adouls, conservateurs...doivent refuser de recevoir les opérations de vente,

location ou partage s‟il n‟est pas fourni, soit la copie certifiée conforme du PV de réception
provisoire, soit la copie certifiée conforme, de l‟attestation délivrée par le président du conseil
communal certifiant que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi. (Art 35)
Les actes de vente, de location et de partage, doivent se référer au cahier des charges du
lotissement et au règlement de copropriété. En outre, le PV de réception provisoire ou l‟attestation
doivent y être annexés.
Dans les zones urbaines, toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet
la division d‟une propriété foncière en 2 ou plusieurs lots non destinés à la construction est soumise
à autorisation de morcellement. De même, pour les ventes en indivision d'une propriété foncière
dont la superficie est < à 2.500 m² (art 58). Cette autorisation est délivrée par le président du
conseil communal. Elle est requise pour les zones non constructibles.
Autorisation préalable de morcellement : le silence de l‟administration passé un délai de 2 mois

vaut acceptation. Pour l‟autorisation de lotir ce délai est de 3 mois, et pour le permis de construire,
il est de 2 mois.
Les adouls, notaires, conservateurs... ne doivent pas passer les opérations de vente ou de
partage sans cette autorisation de morcellement ou l‟attestation du président du conseil
communal certifiant que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi (art 61).
Il est interdit de procéder à aucune construction sans qu‟ait été obtenu un permis de construire
délivré par le président du conseil communal. Il est périmé si les travaux n‟ont pas débuté dans
un délai d‟un an. (Art 40)
Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevés que s‟il obtient le
permis d‟habiter, ou s‟il s‟agit d‟un immeuble autre que d‟habitation, un certificat de conformité.
1.1.4 La loi 18-00 sur la copropriété
Le texte le plus utilisé est celui de la copropriété, texte nouveau qui vient d'entrer en vigueur à
partir du 8 novembre 2003, qui institue plusieurs éléments nouveaux par rapport au dahir de
1946 qui régissait la copropriété. En effet le nouveau dahir traite de nouvelles missions du
syndic, des obligations et des droits des copropriétaires, texte plus moderne que son
prédécesseur.
La nouvelle loi sur la copropriété (loi n°18-00) a pour principales innovations :

- La détermination précise des parties communes et parties privatives ;
- Le renforcement du rôle du syndic et la création du conseil syndical ;
- La détermination des attributions de l'assemblée générale des copropriétaires en lui
attribuant les pouvoirs à même de contraindre les copropriétaires récalcitrants à se plier
à ses décisions,
- Le recours à la procédure de référé en cas de non-versement des provisions exigibles
pour le financement du budget voté.

L‟article 12 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété dispose sous peine de nullité, tout
acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d‟un
droit réel ou de l‟extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date
certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisé
à dresser, ces actes par la loi régissant ladite profession. La liste nominative des professionnels
agrées pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits
sur cette liste les avocats agréés près de la cour suprême. Les conditions d‟inscription des
autres professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire.
L‟acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l‟a dressé.
Les signatures des actes dressés par l‟avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du
tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Avant l‟établissement d‟un acte notarié relatif à un bien soumis au statut de la copropriété, outre les
démarches auprès de la conservation foncière, du cadastre, des services des impôts, des communes
et agences urbaines, il y a lieu de réunir les documents suivants : le règlement de copropriété, le
plan d‟architecture ne varietur, la situation du bien au regard des créances pouvant être dues au
syndicat des copropriétaires.
La loi fixe les attributions de l‟assemblée, les réunions minimales, les quorums et majorité, le rôle
du syndic, la durée de son mandat, sa nomination, sa révocation, les droits et obligations des
copropriétaires.
1.1.5 Loi 44-00 sur la vente en état futur d’achèvement.
La loi sur la vente en état futur d‟achèvement, pour la première fois au Maroc, le législateur a
légalisé cette situation de fait.
La vente d‟immeuble en l‟état futur d‟achèvement fait l‟objet d‟un contrat préliminaire qui doit être
conclu, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dressé par
un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisée à dresser ces
actes, par la loi régissant ladite profession.
Préalablement à la rédaction du contrat préliminaire, il y aura lieu de réclamer au promoteur

immobilier l'autorisation de construire, le plan d'architecture ne varietur, les plans du béton
armé, le cahier des charges, le certificat de l'ingénieur attestant l'achèvement des fondations de
la construction au niveau du rez-de-chaussée, toute caution, bancaire ou autre ou assurance.
La loi prévoit expressément les mentions obligatoires que doit comporter le contrat préliminaire de
vente d‟un bien immobilier en l‟état futur d‟achèvement à savoir :
- L‟identité des parties contractantes,
- Le titre de la propriété de l‟immeuble immatriculé,
- Les droits réels et les servitudes foncières et autres,
- Le numéro et la date de l‟autorisation de construire,
- La description de l‟immeuble objet de la vente,
- Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement,
- Le délai de livraison,
- Les références de la caution bancaire ou tout autre caution ou assurance,

- L‟engagement du vendeur à respecter les plans d‟architecture,

- Les délais de réalisation des constructions et, de manière générale les conditions du
cahier des charges,
- L‟accord du vendeur s‟il y a lieu pour requérir au conservateur de la propriété foncière
et des hypothèques la mention d‟une pré notation sur production du contrat préliminaire
de vente.
Sauf stipulation contraire des parties, l‟acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la
construction selon les phases suivantes :
- L'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-
chaussée;
- L'achèvement des gros œuvres ;
- L'achèvement des travaux de finition.
En cas de retard de paiement par l‟acquéreur, ou de retard dans la réalisation des travaux de
construction dans les délais impartis, la partie défaillante est passible d‟une indemnité qui ne
peut excéder 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an.
En cas de résiliation du contrat par l‟une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne
dépassant pas 10% du prix de vente.
L‟immeuble vendu n‟est réputé achevé qu‟après obtention du permis d‟habiter ou certificat de
conformité.
Après règlement intégral du prix de l‟immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat
définitif est conclu.
Le vendeur est tenu, dès l‟obtention du permis d‟habiter ou certificat de conformité, dans un
délai n‟excédant pas trente jours à compter de la date de leur délivrance, d‟en informer l‟acquéreur,
par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est tenu également de requérir l‟éclatement du
titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l‟immeuble en vue de créer un titre
foncier de chaque partie divise.
Au cas où l'une des parties refuserait de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de
30 jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut intenter une action en justice
pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat de vente préliminaire. Le
jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif.
Ce sont les principaux textes qui ont trait à la promotion immobilière.
1.2 Critiques
Critiques des différents textes juridiques.
1.2.1 Le DOC
Tout d‟abord, le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en
particulier, il est ancien, il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier,
de ses obligations, de la nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre.

1.2.2 Les dahirs de 1913 et 1915
Ensuite les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande
lenteur et une lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres
fonciers. Nous notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier
est formé par ces deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers.
1.2.3 La loi sur la copropriété
La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété
marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les
nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui
peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays
occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics
professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi
que des budgets.
1.2.4 La loi sur la vente en état futur d’achèvement
Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son
innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour
fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et
établissent des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux,
l‟éclatement des titres parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter.
2. ANALYSE DU CADRE FISCAL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC

2.1 Présentation
Nous allons vous présenter succinctement les textes fiscaux qui régissent la profession.
2.1.1 Acquisition du terrain
De la moulkia à la propriété
Ce passage se fait au travers des étapes suivantes :
Réquisition d’immatriculation :
La première formalité à accomplir pour demander l‟immatriculation d‟une propriété est le
dépôt d‟une réquisition à la conservation foncière.
Cette demande doit être accompagnée de l‟acte de moulkia et du paiement du Droit de publicité de
200 DH et du droit superficiaire de 25 DH/ha pour toute superficie inférieure ou égale à 5 ha et
de 50 DH/ha pour toute superficie supérieure à 5 ha.
Le minimum de perception est de 250 DH.
Réquisition complémentaire, modificative ou rectificative

- Les droits à payer pour les changements non susceptibles d‟être évalués, tels que
changement d'état civil, de riverains, de proportions sont de 225 DH pour le droit de
publicité et un droit fixe de 75 DH.

- Les droits à payer pour les changements susceptibles d'être évalués, tels que cession,
échange, donation, partage, reconnaissance de droits volontaires ou judiciaires sont de
225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe et un droit ad valorem de 1%.
Scission de procédure
Les droits à payer sont de 225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe, un droit ad
valorem 2% pour chaque titre foncier à établir en cas de mutation, un droit d'établissement du
duplicata de 75 DH pour chaque duplicata à établir.
Le Minimum de perception est de 700 DH.
Bornage complémentaire et assistance aux transports judiciaires

Un droit fixe de 300 DH si le terrain est situé dans le lieu de résidence du géomètre et de 450
DH, s‟il est en dehors de celui-ci.
Reprise de bornage d'immatriculation

- 1ère reprise: dans la résidence du géomètre 300 DH et en dehors de la résidence du
géomètre 450 DH.
- 2ème reprise: dans la résidence du géomètre 450 DH et en dehors de la résidence du
géomètre 600 DH.
Nouvel avis de clôture de bornage

- Droit de publicité de 225 DH.
Les droits perçus restent acquis au Trésor quelle que soit la suite réservée à la réquisition
d'immatriculation.
Terrains inscrits à la conservation foncière
L'acquisition à titre onéreux de terrain nu ou comportant des constructions destinées à être

démolies est réservée à la réalisation d'opération de lotissement ou de construction de locaux à
usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif.
Droit d’enregistrement
 La base imposable
En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA
comprise.
 Le taux
Les taux en matière d‟enregistrement sont de 5% du prix d‟acquisition déclaré ou 2.5% du prix
d‟acquisition si les deux conditions suivantes sont accomplies :
- L‟acte d‟acquisition doit comporter l‟engagement de l‟acquéreur à réaliser les opérations de
lotissement ou de construction dans un délai maximum de sept ans à compter de la date
d‟acquisition ;

- L‟acquéreur doit, en garantie de paiement du complément des droits simples

d‟enregistrement et le cas échéant des pénalités, fournir soit un cautionnement bancaire
déposé entre les mains du receveur de l‟enregistrement, soit consentir une hypothèque
au profit de l‟état sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble de premier rang, ou à
défaut de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit.
L‟acte constitutif de cautionnement ou d‟hypothèque et la main levée sont exonérés des droits
d‟enregistrement et de timbre ainsi que des droits d‟inscription sur les livres fonciers pour
l‟hypothèque.
Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la main levée de l‟hypothèque ne sera délivrée par le
receveur de l‟enregistrement que sur présentation selon le cas des copies certifiées conformes
du certificat d‟exécution des travaux du permis d‟habiter ou du certificat de conformité.
Conservation foncière :
 Hypothèque
Les droits sur l'hypothèque sont calculés sur la base de la valeur de l'hypothèque et leurs taux
sont en fonction du barème (ad valorem) ci-après détaillé :
Valeur de l’hypothèque Taux
De 1 à 50.000 0,5%
De 50.001 Dh à 150.000 DH 0,75%
De 150.001 Dh à 5.000.000 DH 1%
De 5.000.001 Dh à 100.000.000 DH 0,75%
Au-delà 0,50%
Un droit fixe de 75 DH est perçu par propriété hypothéquée.
 Droit de conservation foncière
Aucun régime incitatif n‟est prévu au profit des acquéreurs en matière d‟inscription à la
conservation foncière des propriétés et des actes de prêts hypothécaires.
Les droits à payer sont calculés de la manière suivante :
- Droit ad valorem de 1% ;
- Droit fixe de 75 DH ;
- Avec un minimum de perception 450 DH.
Le 1% est calculé suivant la valeur déclarée dans le contrat de vente, sans que le conservateur
puisse la remettre en question.
Taxe notariale
La rédaction des actes notariés donne lieu à la perception d'une taxe dite «taxe notariale » de 0,5 %
sur la valeur portée sur les actes de vente. Cette taxe, au même titre que les droits d‟enregistrement
est assise sur une valeur TVA comprise des biens immeubles faisant l‟objet d‟actes notariés.

2.1.2 Viabilisation du terrain
Conservation foncière
Morcellement nécessitant une opération sur le terrain et pour lequel le plan est
établi par l'administration.
 Droit ad valorem :
- Droit de mutation 1%.
- Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà
immatriculée 2%.
 Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.
 Droit superficiaire :
- Propriété urbaine 45 DH/are.
- Propriété rurale. 45 DH/ha.
 Droit fixe 75 DH perçu par propriété et titre foncier à établir.
Morcellement ne nécessitant pas une opération sur le terrain ou pour lequel le

plan est établi par un géomètre agréé :
 Droit ad valorem :
- Droit de mutation le cas échéant 1%.
- Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà
immatriculée, 1%.
- Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.
 Droit superficiaire:
- Propriété urbaine 45 DH/are.
- Propriété rurale 45 DH/ha.
 Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir
Fusion d'immeubles
- Droit ad valorem 150 DH par propriété à fusionner.
- Droit fixe 75 DH.
Établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété

 Droit ad valorem:
- Droit de mutation, le cas échéant 1%.
- Droit d'établissement du titre foncier 1%.
- Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.
 Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir.
Dès l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit déposer à la conservation foncière un

exemplaire du dossier objet de ladite autorisation.

Taxe sur les opérations de lotissement
La taxe est assise sur le coût total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification
du lotissement.
Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux visés ci-dessus.
Les redevables de la taxe sont tenus de déclarer au service communal compétent :
- Le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification
du lotissement au moment du dépôt de la demande de l'autorisation de lotir ;
- Le coût total réel des travaux précités au moment de la délivrance du permis de conformité.
- Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l‟autorisation de lotir.
En cas de cession, avant la délivrance du permis de conformité, le bénéficiaire dudit permis est
solidairement redevable du paiement du solde du montant de la taxe exigible.
Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu
de situation du lotissement :
- Un acompte de 75% du montant de la taxe exigible liquidé sur la base du coût total
estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du lotissement au
moment de la délivrance de l'autorisation de lotir ;
- Et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desdits
travaux au moment de la délivrance du permis de conformité.
Taxe de la protection civile
Cette taxe a été instituée, en 1997, par décret du Ministre de l'Intérieur (Décret N°2-97-344 du
30 juin 1997 instituant une rémunération des services rendus par l'inspection de la protection
civile relevant du Ministère de l'intérieur). L‟arrêté conjoint du Ministre de l‟intérieur et du Ministre
des finances (N°1093-97 du 1er juillet 1997) fixe les tarifs de ces services.
L’INSTRUCTION DES DOSSIERS DE LOTISSEMENTS, DE

CONSTRUCTIONS, DE MODIFICATIONS OU D’AMÉNAGEMENTS TAUX
Demande d‟instruction de dossier de lotissement. 2,00 DH/m² aménagé
Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage 1,5 DH/m²couvert

d‟habitation.
Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage 2,00 DH/m²couvert
commercial, professionnel ou libéral.
Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage mixte 2,00 DH/m²couvert
(commerce et habitation).
Demande d‟instruction de dossier d‟établissement insalubre, incommode ou
Dangereux
- 1èrecatégorie. 5,00 DH/m²couvert
- 2èmecatégorie. 4,00 DH/m²couvert
- 3ème catégorie. 3,00 DH/m²couvert
Cette taxe est perçue par le percepteur compétent du lieu où le service est rendu au moyen d'un
bulletin de versement établi, sur la base d'un état de service rendu dûment signé par le bénéficiaire,
par les services de secours et de lutte contre l'incendie.

L’achèvement des travaux d’équipement.
Règlement de copropriété
Un règlement de copropriété doit être établi par le lotisseur, pour les lotissements dont les parties
communes (telles que voiries, espaces verts, terrains de jeux) restent propriétés privées.
Déclaration d’achèvement des travaux et réception provisoire

Le lotisseur doit déclarer l'achèvement des travaux d'équipement qui donne lieu à une réception
provisoire permettant à l'administration communale de s'assurer que les travaux
d'aménagement, de viabilité et d'assainissement exécutés sont conformes à ceux qui sont prévus au
projet autorisé. Cette réception doit être faite dans les quarante-cinq jours suivant la déclaration
d'achèvement des travaux d'équipement.
Réception définitive des travaux

Un an après la date de l'établissement du procès-verbal de réception provisoire des travaux, il
est procédé à la réception définitive des travaux d'équipement.
Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés sont convoqués à cette
réception. La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne
présentent aucune malfaçon.
La réception définitive donne lieu à la délivrance par le président du conseil communal d'un
certificat établi suivant l'avis conforme de la commission, attestant que la voirie et les réseaux
divers sont en état.
La remise au domaine public communal de la voirie du lotissement, du groupe d'habitations,
des réseaux d'eau, d'égout et d'électricité et des espaces libres plantés demeure subordonnée à la
délivrance du certificat prévu à l'alinéa ci-dessus.
Ladite remise est constatée par un procès-verbal, à inscrire sur le titre foncier originel du
lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est effectuée gratuitement à la diligence de la
commune intéressée.
La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le plan foncier du
plan de lotissement ne peut être effectuée qu'après établissement du levé consécutif résultant
des opérations de bornage, sur production de la copie certifiée conforme du procès-verbal de
réception provisoire et, le cas échéant, du règlement de copropriété.
Dès le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requérir auprès
de la conservation foncière la création d'un titre foncier par lot.
Les droits de conservation foncière pour les Lotissements et la vérification de lotissement sont
les suivants :
- Plan établi par l'administration : Droit ad valorem 80 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.
- Plan établi par le géomètre agréé : Droit ad valorem 40 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.
2.1.3 Réalisation des constructions dans les lotissements
Permis de construire.
Les constructions à édifier dans les lotissements sont subordonnées à la délivrance d'un permis
de construire, même lorsque lesdits lotissements sont situés en dehors des terrains où est
exigible ledit permis.
Lorsque dans un lotissement, les constructions sont à réaliser par le lotisseur lui-même,
l'autorisation de construire peut être délivrée avant l'achèvement des travaux d'équipement.

Taxe sur les opérations de construction
La taxe sur les opérations de construction porte sur les constructions dont la réalisation doit
faire l'objet d'une autorisation de construire. La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré
couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier.
En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Cette
taxe est payable en une seule fois lors de la délivrance de l'autorisation de construire.
Les montants maximums de la taxe sont fixés au mètre carré couvert comme suit :
- Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré
couvert ;
- Immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams
par mètre carré couvert ;
- Logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert;
Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l'autorisation de construire.

Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu
de situation de la construction, le montant de la taxe exigible au moment de la délivrance de
l'autorisation.
Le tarif de la conservation foncière pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou de
copropriété est du droit ad valorem de 1% pour l'établissement du titre foncier et du droit fixe
d'établissement du duplicata de 75DH (par duplicata).
Pour la détermination de la valeur de l‟immeuble le conservateur a un droit abusif. Il dispose de

toute liberté dans son évaluation. Il est donc nécessaire de prendre rendez-vous avec le
conservateur pour négocier la valeur de l‟immeuble.
Taxe sur le ciment
À compter du 1er janvier 2002, il est institué une taxe spéciale sur la vente, sortie usine, ou à
l'importation du ciment. Le taux de cette taxe est fixé à 0,05 DH par kilogramme du ciment.
Cette taxe est collectée par le Trésor et logée dans un compte spécial au nom du Ministère
chargé de l‟Habitat «fonds de solidarité de l‟habitat ».
2.1.4 TVA
Base imposable
La base imposable pour les opérations de promotion immobilière est constituée par le prix de
cession de l'ouvrage atténué du prix du terrain actualisé. L‟actualisation se fait par référence
aux coefficients applicables en matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers).
L'assiette de l'impôt est obtenue à partir du prix de cession atténué du prix du terrain actualisé à
la date de vente de l'immeuble.

La valeur actuelle du terrain comprend :

- Le prix d'acquisition du terrain.
- Les frais y afférant, c'est-à-dire, les sommes versées au titre des droits d'enregistrement
et de conservation foncière, frais des intermédiaires et éventuellement la taxe de premier
établissement.
Le coût d'acquisition ainsi déterminé est actualisé par l'application du coefficient de réévaluation en
matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers).
La base imposable est quant à elle constituée de deux éléments :

- Le coût de la construction (différence entre le prix de cession et la valeur actuelle du
terrain) ;
- Le coût de la viabilité déterminé sur justification ou à défaut évalué.
Exemple 1 :
Un promoteur acquiert un terrain nu de 1.000 m² dont le prix de revient est 1.000.000 dirhams.
Il procède aux travaux de viabilité, lesquels ont coûté 2.000.000 DH H.T. la TVA ayant grevé
ces travaux s'élève à 280.000 dirhams.
Notons que les travaux de viabilité de ce terrain ont été confiés à des tiers.
La TVA facturée par ces tiers sera refacturée sur les ventes au taux de 14 %, déduction faite du prix
du terrain actualisé.
La valeur actuelle du terrain est de 1.320.000 DH, après application du coefficient de l‟IGR
(ancienne taxe sur les profits immobiliers).
Le lot est vendu à 8.000.000 DH.
Les travaux de lotissement ont coûté 2.500.000 DH.
La TVA sur la livraison des travaux = 2.500.000 * 14%= 350.000
La TVA déductible = 280.000
La TVA à payer = 70.000
Exemple 2 :
Un promoteur qui acquiert un terrain 1.000.000 de dirhams.
Il y construit un immeuble de 5 étages, ayant coûté :
- 4.080.000 dirhams d'achat de matériaux dont 680.000 de TVA.
- 600.000 dirhams de main-d'œuvre et autres.
L‟immeuble est destiné à la vente.
Le prix de cession de l‟immeuble est de 7.000.000 de dirhams.
L‟opération est passible de la TVA.
TVA collectée = (prix de vente – prix du terrain actualisé)/1,14 *14%
= (7.000.000 – 1.350.000)/1,14* 14%
= 693.859,65
TVA déductible = 680.000,00
TVA à payer = 13.859,65
 Ventes fractionnées :
Lorsqu'un promoteur réalise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs unités de
logements) le montant à soumettre à l'impôt est égal au prix de cession diminué de la valeur
actualisée de la partie du terrain imputable à la ou aux unités cédées dégagé à partir d'un prorata
calculé comme suit :
(Valeur actuelle du terrain x surface couverte de ou des unités
cédées) Surface développée du projet.

Exemple :
Un promoteur vend deux appartements d'une surface couverte de 150 m² chacun. La surface
développée du projet (superficie vendable) est de (4 appartements de 250 m² chacun et 8
appartements de 150 m²) soit au total une surface développée du projet de (1.000 + 1.200) =
2.200 m².
Si la valeur actualisée du terrain est de 1.000.000 dirhams, et si les appartements vendus lui ont
rapporté 300.000 dirhams chacun, la base taxable sera : 600.000 DH - [(1.000.000DH x 300) /
2.200] = 463.636 DH.
Fait générateur de la TVA sur la vente d’immeuble :
Selon le texte de loi n°30-85, le fait générateur de la TVA pour la vente d‟immeuble est
constitué par l‟encaissement de toute somme perçue à quelque titre que ce soit, avances,
acomptes, règlements pour soldes…
Les professionnels de la construction acquittent la taxe sur leurs encaissements. C'est ainsi, que lors
de chaque vente d'immeuble ou fraction d'immeuble, ils paient la taxe sur le prix ou la fraction
du prix encaissé, sous déduction des taxes ayant grevé toutes les opérations mêmes celles qui
sont afférentes au cycle de production des autres immeubles ou d'autres projets.
On comprend ainsi pour quelle raison, certains professionnels ont pu, en période d‟expansion,
et lorsqu‟ils «regroupaient » leurs projets sur le plan de la TVA, ne pas acquitter de taxe
pendant plusieurs années. Ainsi, un promoteur, dont l‟entreprise serait en croissance continue,
aurait toujours un crédit de TVA supérieur à la TVA facturée et ne paierait jamais de taxe.
TVA applicable aux logements sociaux
La TVA applicable aux logements sociaux sera traitée au point 1.2.2 du chapitre 1 de la
deuxième partie.
2.1.5 Impôt sur les sociétés.
En dehors du régime des logements sociaux et de l‟exonération de certains promoteurs (Sala

Jadida, Alem…), la loi 24-86 ne comporte pas un régime particulier pour le secteur immobilier, qui
déroge aux conditions de droit commun.
2.1.6 L’Impôt Général sur les Revenues (IGR)
À l'exception de l'abattement de 40 %sur les revenus fonciers, du régime de faveur accordé aux
logements sociaux, de la déduction des intérêts de prêts, et de quelques exonérations en matière de
revenus et profits fonciers, aucun avantage n'est accordé au secteur immobilier.
Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts
Les intérêts afférents aux prêts contractés en vue de l‟acquisition ou de la construction de

logements à usage d‟habitation principale sont déductibles, au terme de l‟article 9-II de la loi 17-89,
du revenu global imposable, et dans la limite de 10% dudit revenu.

2.1.7 Impôt des patentes
Les entreprises du secteur ne bénéficient d‟aucun régime spécifique en matière d‟impôts des
patentes.
2.1.8 Taxe urbaine et taxe d’édilité
Aucune mesure spécifique n‟est accordée au promoteur immobilier.
2.1.9 La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB)
La TNB s‟applique aux terrains non bâtis situés dans les zones industrielles, les zones d‟habitations
et dans les zones prévues pour un usage artisanal ou professionnel loties et qui sont toujours
dans la propriété des lotisseurs.
La taxe porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l'intérieur des périmètres des communes
urbaines. Elle est assise sur la superficie du terrain au mètre carré.
Les taux maximum de la taxe sont fixés pour les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams
le mètre carré et, pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré.
2.2 Critiques
2.2.1 Poids de la fiscalité
La composante fiscale constitue l‟une des rubriques les plus importantes dans le coût des
projets immobiliers. Parmi la panoplie des taxes et impôts qui frappent l‟activité et le bien
immobilier, les professionnels considèrent que la TVA est la taxe la plus pénalisante. Viennent
après, les taxes locales et l‟IGR.
De manière plus générale et à quelques exceptions près, nous estimons que la pression fiscale reste
globalement raisonnable, surtout si l‟on considère les réductions d‟impôts intégrées dans le projet
de loi de finances 2004.
Toutefois, nous ne pouvons ignorer «Le malaise fiscal »ressenti par certains secteurs de l‟économie
nationale (dont l‟immobilier) qui se sentent surimposés et freinés dans leur élan d‟investissement, et
estiment que la pression fiscale est inégalement répartie.
Plusieurs impôts et taxes ont été visés en raison de double emploi, inéquité dans l‟imposition
ou enfin pour leur caractère anti-économique.
À propos toujours de l'efficacité et de l'équité, une des critiques récurrentes du système fiscal
marocain est la prépondérance des impôts indirects.
2.2.2 Le manque de Transparence dans le secteur de l’immobilier
La pratique de ne pas déclarer ou de dissimuler une partie de la valeur de la transaction est une
tradition ancrée dans le marché immobilier, notamment dans le segment du moyen et haut de
gamme et lors d'achat du terrain.

La ruée vers l‟achat des factures afin de surévaluer les coûts de production ou de justifier certaines
prestations ou travaux rendus par des sociétés ou des personnes non structurées (personnes
échappant à toute imposition), constitue une entrave au développement du secteur immobilier.
L‟informel, qui échappe à l‟essentiel des impositions en vigueur, ne cesse de prendre de l‟ampleur
(rapport d‟«un sur quatre »logements informels), d‟où l‟étroitesse des bases imposables et des
recettes fiscales découlant sur une pression fiscale importante.
Les entreprises qui opèrent de la sorte justifient leur non adhésion au système fiscal par ses propres
incohérences, et profitent de certaines situations exceptionnelles (amnisties fiscales) qui constituent
une entorse majeure à l'équité.
Il est évident que le manque à gagner de l'État occasionné par l'informel, l'évasion et la fraude
fiscales est difficilement mesurable. Les pratiques irrégulières observées dans le secteur réduisent
sensiblement les recettes de l'Etat et nuisent aux promoteurs et entreprises organisées.
2.2.3 Droits d’enregistrement
Base imposable
Double imposition
comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le
législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe.
La révision systématique de la base imposable

Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision
quasi- systématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison
d'insuffisance des prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI).
Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs
déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré.
Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans
pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long
par rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.
En l‟absence de critères objectifs, de prix planchers concertés et adaptés en fonction des régions et
de la situation du bien, les révisions opérées, sur des actes et contrats authentiques sont
généralement arbitraires.
Il en résulte que les données de l‟enregistrement sont peu fiables : La valeur de l'enregistrement
déterminée à partir des déclarations ou même de l'évaluation par l'administration s'écarte
souvent de la valeur du marché.
De plus, la loi de finances 2006 a introduit un risque fiscal très important pour l'activité en
précisant que le prix de vente de référence à prendre en considération chez le cédant en matière
d'IS, d‟IGR et de TVA, est celui retenu chez l‟acquéreur en cas de redressement du prix
déclaré, accepté par le contribuable ou résultant d‟une décision définitive.

Taux réduit de 2,5%
Mainlevée
La procédure de la mainlevée nécessite des délais importants, entraînant des retards dans
l'éclatement du titre mère, et bien évidemment un retard dans la commercialisation,
préjudiciable aux finances des entreprises du secteur.
L’engagement de réalisation des constructions

L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien. Il en résulte que
cet avantage ne peut profiter à un éventuel acquéreur, par simple report et inscription de la
vente sur les livres fonciers.
De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un
délai supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans.
2.2.4 TVA
Taux
Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de
la promotion immobilière» :
- la cession de terrains lotis est une opération hors champs ;
- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;
- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14
et 20%).
Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé
comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens.
Pays Taux normal de TVA

Maroc 20%
France 19.6%
Tunisie 18%
Grèce 18%
Espagne 16%.
Égypte 10%
Trésorerie des promoteurs
En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en

raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de
la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes.
Recette de l’État
L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de
vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune
«recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont).

Le taux d’imposition
Le taux de l‟IS au Maroc reste parmi les taux les plus élevés dans le monde eu égard à l‟imposition
des dividendes. En effet, le taux de 35% applicable au secteur immobilier est surpondéré par la
fiscalisation des dividendes à 10% aboutissant ainsi à une pression fiscale effective de 41,5%.
Traitement fiscal des subventions
L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme
étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position
diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le
PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs
concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée».
Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale.
Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier
La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2 ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune
disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler
le 1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions
en matière de retard de remboursement.
Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des

revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS
L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime
de l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location
des immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé
indispensable à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de
l‟amortissement dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses
d‟adopter ledit système.
Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière
d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des
constructions nouvelles ou d‟addition de constructions.
Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore
appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est
pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux
appliqués dans les pays de la région.

Pays Taux IGR

Maximum
Maroc 44%(*)
Tunisie 35%(**)
Égypte 40%
France 49,58%(***)
(*): Correspondant à la tranche de revenus supérieurs >à 60 000 DH Une telle tranche est imposable à 20% en Tunisie
(**): Correspondant à l'équivalent de 400 000 DH
(***): La tranche exonérée (équivalent à 46 000 DH)/Barème progressif démarrant à 7.5 %contre 13 %au Maroc
Tranches de revenus Équivalant en Dhs Taux

(en Euro)
4.191 à 8 242 46 000 à 92 000 7.05 (*)
8.242 à 14 506 92 000 à 159 000 19.74
14.506 à 23 489 159 000 à 258 000 29.14
23.489 à 38 218 258 000 à 420 000 38.54
38.218 à 47 131 420 000 à 518 000 43.94
>47.131 > 518000 49.58
(*):Équivalant à la tranche maximale au Maroc
Dividendes
S'agissant de dividendes, le niveau de taxation actuel de l'ordre de 41,5%(fiscalité des sociétés à

35% et IGR sur les revenus de capitaux mobiliers –Ex. TPA à 10%) empêche le développement de
l‟épargne des ménages (double taxation au niveau de l'entreprise et l'épargnant) nécessaire à
l‟investissement dans l‟immobilier.
Amortissement dégressif
L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les
constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises
de location désireuses d‟adopter ledit système.
Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts
La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de
l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un
véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu
global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement
le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal.
Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante.
Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq
premières années d'activités.

La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de
réserve foncière.
Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le
coût de production répercuté sur l‟acquéreur.
La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à
l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque
d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition
inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence.
2.2.9 Variabilité du taux pour certaines taxes.
Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de :
- la taxe sur les opérations de construction ;
- la taxe sur les opérations de lotissement ;
- la taxe sur les opérations de morcellement.
3. RECOMMANDATIONS
3.1 Recommandations Juridiques
3.1.1 Le DOC
 Points relevés
Le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en particulier, il est ancien,
il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier, de ses obligations, de la
nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre.
 Recommandations
Il serait souhaitable de mettre en place un DOC qui traite de la responsabilité des promoteurs
immobiliers, car il existe beaucoup de litiges liés à la construction des immeubles, des vices de
construction, et il n‟est pas très facile de mettre en œuvre la responsabilité du promoteur
immobilier faute de textes explicites.
3.1.2 Les Dahirs de 1913 et de 1915.
 Points relevés
Les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande lenteur et
une lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres fonciers. Nous
notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est formé par ces
deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers.
 Recommandations
Actualiser ces dahirs et les rendre moins formalistes, plus rapides et pratiques pour les citoyens.
Instituer un code foncier récent et complet.

3.1.3 La loi sur la copropriété
 Points relevés
La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété
marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les
nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui
peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays
occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics
professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi
que des budgets.
 Recommandations
Simplifier la loi pour la rendre accessible aux citoyens, et pour la rendre applicable en pratique. La
nouvelle loi a le mérite d‟être moderne et assure plus de garantie et de transparence au
consommateur de l‟immobilier, mais la plupart des promoteurs immobiliers, surtout les petits, ont
du mal à l‟assimiler et à la respecter, ce qui ne facilite pas ainsi son adaptation au contexte
marocain.
3.1.4 La Vente en état futur d’achèvement
 Points relevés
Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son
innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour
fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et
établissent des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux,
l‟éclatement des titres parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter.
 Recommandations
La loi sur la VEFA est difficilement applicable, car il faudrait changer les habitudes marocaines des
promoteurs immobiliers qui imposent leur « loi », et qui ne veulent produire ni assurance ni
caution. Le législateur doit obliger les promoteurs immobiliers à faire assurer leurs biens.
3.2 Recommandations Fiscales
3.2.1 Droits d’enregistrement
Base imposable
Double imposition
 Points relevés
comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le
législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe.
 Recommandations
Nous recommandons l‟exclusion de la quote-part relative à la TVA de la base de l‟enregistrement.
La révision systématique de la base imposable

 Points relevés
Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision
quasi- systématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison
d'insuffisance des prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI).
Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs
déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré.
 Recommandations
Nous recommandons soit :
- La mise en place des barèmes publiés (type livraison à soi-même) par type d'immeuble,
standing et région afin de limiter le contentieux lié à la remise en cause des prix déclarés.
- D'envisager une révision à partir de prix planchers concertés et adaptés en fonction des
régions et de la situation du bien.
 Points relevés
Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans
pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long
par rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.
 Recommandations
Nous recommandons, d‟harmoniser le délai de remise en cause de l‟insuffisance des prix déclarés
avec l‟IGR (deux mois).
Taux réduit de 2,5%
L’engagement de réalisation des constructions

 Points relevés
L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien.
 Recommandations
Nous recommandons l‟extension du bénéfice du taux réduit à un éventuel acquéreur, qui l‟accepte,
par simple report et inscription de la vente sur les livres fonciers, car l‟engagement devrait suivre le
bien et non pas la personne qui l‟a souscrit.
 Points relevés
De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un
 Recommandations
Nous recommandons de préciser les cas de force majeure qui permettraient de bénéficier d‟un

3.2.2 TVA
 Points relevés
Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de
la promotion immobilière» :
- la cession de terrains lotis est une opération hors champs ;
- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;
- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14
et 20%).
Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé
comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens.
En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en

raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de
la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes.
L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de
vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune
«recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont).
 Recommandations
Afin de lutter contre la fausse facture et les pratiques observées en matière de dissimulation du
chiffre d‟affaires se traduisant généralement par un crédit de TVA non remboursable et
généralement imputable sur les TVA collectées sur d‟autres projets, il est proposé soit :
- De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier de 14% à 10% ce qui
réduira la pression fiscale.
- De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier à 4% sans droit à
déduction, ce qui réduira la pression fiscale tout en assurant une rentrée minimale à l'État.
Traitement fiscal des subventions
 Points relevés
L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme
étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position
diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le
PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs
concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée».
Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale.
 Recommandations
Nous recommandons la révision du régime fiscal des subventions ou contributions consenties
en vue de la réalisation de programmes de résorption des bidonvilles : ces subventions ne
doivent pas être imposées lors de l‟exercice de leur perception.
Elles devraient être assimilées à des avances faites par l‟État et être imposées au fur et à mesure de
la réalisation des ventes des unités concernées.

Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier
 Points relevés
La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2 ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune
disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler
le 1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions
en matière de retard de remboursement.
 Recommandations
Afin d‟éviter aux sociétés en fin de chantier de demander le remboursement du 1er acompte
d‟IS, nous recommandons de leur permettre de ne pas l'acquitter, à condition de justifier la fin
de chantier.
Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des

revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS
 Points relevés
L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime
de l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location
des immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé
indispensable à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de
l‟amortissement dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses
d‟adopter ledit système.
 Recommandations
Compléter l‟article 7 ter de la loi 24-86 et l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité
d‟opter pour l‟amortissement dérogatoire pour les constructions destinées à la location.
 Points relevés
Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière
d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des
constructions nouvelles ou d‟addition de constructions.
 Recommandations
Exonérer de l‟IS les bénéfices provenant de la location des constructions nouvelles et additions
de constructions, dans les mêmes conditions qu‟en matière d‟IGR.
 Points relevés
Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq
premières années d'activités.
 Recommandations
Faire bénéficier les promoteurs immobiliers de l‟exonération de la patente pendant leurs cinq
premières années d‟activités.

 Points relevés
Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore
appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est
pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux
appliqués dans les pays de la région.
 Recommandations
Nous recommandons l‟application du taux marginal d‟IGR à 41,5% tel que prévu par la charte
d‟investissement.
Amortissement dégressif
 Points relevés
L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les
constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises
de location désireuses d‟adopter ledit système.
 Recommandations
Compléter l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité d‟opter pour l‟amortissement dérogatoire
pour les constructions destinées à la location.
Avantage au profit des acquéreurs : Déduction des intérêts des prêts
 Points relevés
La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de
l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un
véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu
global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement
le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal.
Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante.
 Recommandations
En matière de déduction des intérêts des prêts, nous recommandons de :
- Relever la limite de déduction des intérêts afférents aux prêts en vue de l‟acquisition ou de
la construction de logements à usage d‟habitation principale (actuellement de 10% du
revenu global imposable).
- Permettre le report des quotes-parts d‟intérêts non imputées.
 Points relevés
La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de
réserve foncière.
Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le
coût de production répercuté sur l‟acquéreur.

 Recommandations
Nous recommandons d‟établir une distinction entre le promoteur immobilier et le détenteur du
foncier à usage spéculatif.
À cet égard, nous proposons d'exonérer les terrains destinés à la promotion immobilière de
cette taxe, via un engagement du propriétaire. Cette taxe sera due dans le cas de cession, à
partir de la date d‟acquisition, sans préjudice de l‟application des pénalités et majorations de retard.
 Points relevés
La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à
l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque
d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition
inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence.
 Recommandations
Nous recommandons la fixation d‟un taux unique national.
3.2.7 Variabilité du taux pour certaines taxes.
 Points relevés
Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de :
- La taxe sur les opérations de construction ;
- La taxe sur les opérations de lotissement ;
- La taxe sur les opérations de morcellement.
 Recommandations
Nous recommandons l'instauration de barèmes d'imposition clairs et précis, afin d‟éviter les
barèmes uniques nationaux
L'objectif étant d‟éviter l'expérience par le passé, caractérisée par des barèmes légaux uniques fixant
un maximum et laissant toute la latitude aux communes de déterminer les taux effectifs.

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
L‟analyse de la réglementation comptable juridique et fiscale applicable au secteur de la promotion

immobilière est complexe et non maîtrisée par les professionnels.
La mise en application du Plan Comptable du Secteur Immobilier n‟est pas systématique, en raison
de l‟absence d‟informations analytiques nécessaire à sa mise en place.
Les petits promoteurs ignorent l‟entrée en vigueur du Plan Comptable spécifique à la profession.
De plus, le secteur immobilier est actuellement régi par une panoplie de textes juridiques et
fiscaux, dont la connaissance et la maîtrise s'avèrent difficile pour les professionnels du secteur.

DEUXIÈME PARTIE : ROLE DE L'EXPERT

COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET
COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L'ACTIVITÉ
DE PROMOTION IMMOBILIÈRE

INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE
Comme nous avons pu le constater dans la première partie, l‟activité immobilière est complexe
et non maîtrisée par les professionnels du secteur immobilier qui sont amenés de plus en plus
souvent à faire appel à l‟expert comptable – commissaire aux comptes, pour les encadrer et les
conseiller dans l‟exercice de leur activité.
Ce partenariat entre les experts comptables et les promoteurs immobiliers peut être envisagé
sous différentes formes.
Pour cela, nous allons consacrer cette deuxième partie au rôle de l'expert comptable,
accompagnateur et commissaire aux comptes de l'activité de promotion immobilière.
Cette étude sera réalisée à travers l‟analyse dans un premier chapitre du rôle de l‟expert comptable
en tant que conseiller juridique, financier et fiscal de l‟activité de promotion immobilière. Nous
étudierons dans un deuxième chapitre le rôle du commissaire aux comptes. Enfin, nous nous
intéresserons aux missions spécifiques de l‟expert comptable.

Chapitre.1 L’expert comptable : conseiller juridique, financier

et fiscal de l’activité de promotion immobilière
(montage juridico - fiscal)
1. MONTAGES JURIDICO – FINANCIERS
Nous allons énumérer dans un premier volet les différents choix de formes juridique que le
professionnel peut avoir pour la réalisation d'un projet immobilier. Nous consacrerons le second
volet à l'ingénierie financière.
1.1 Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet

immobilier.
Il convient de souligner que contrairement à la France, que la promotion immobilière est une
activité commerciale, et ce depuis la promulgation du code de commerce du 3 octobre 1996. Ainsi,
l'article 6 dudit code dispose en substance que « la qualité de commerçant s'acquiert par l'exercice
habituel ou professionnel des activités suivantes … » et cet article cite dans son alinéa 7 l'achat
d'immeubles en vue de les revendre en l'état ou après transformation.
Le promoteur immobilier étant un commerçant, on a assisté depuis 1996, à la transformation

par les promoteurs de leur société de la forme civile (Société civile immobilière) à la forme
commerciale (société à responsabilité limitée ou société anonyme).
Le promoteur immobilier marocain a le choix entre les structures juridiques suivantes :
1.1.1 Personne morale
1.1.1.1 Société civile
La société civile est régie par le Dahir sur les obligations et contrats (DOC). Anciennement
cette société était souvent adoptée, mais depuis la promulgation du code de commerce de 1996,
où l‟activité immobilière n‟est plus civile, elle est devenue très rare.
Elle présentait l'avantage de la constitution simplifiée. La seule rédaction des statuts suffit, il n'y
a pas besoin d'immatriculation au registre de commerce, ni de publicité dans un journal
d'annonces légales ou au bulletin officiel, et enfin il n'y a aucun capital minimal exigé.
Mais elle est très rare de nos jours, dans la pratique ; d'ailleurs certains conservateurs de la propriété
foncière refusent d'ouvrir un dossier spécial de société au nom d'une société civile immobilière
quand elle désire acquérir un bien immobilier.
1.1.1.2 Société à responsabilité limitée (SARL)
C‟est une société commerciale, elle constitue la forme la plus adoptée par les promoteurs
immobiliers.
Elle est régie par le dahir de 1997 et exige la réunion de deux personnes au moins, sauf pour la
société à responsabilité limitée d‟associé unique.
Un capital minimal de 100.000 Dirhams était exigé et devait être entièrement libéré. Depuis
cette année, le capital minimal n'est plus que de 10.000 dirhams libérable à 25%, lors de la
constitution.

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle et
solidaire des associés.
Les conditions de cession des parts doivent être prévues dans les statuts.
La forme sociétaire (SARL) est adoptée par les petites et moyennes entreprises, et même par les
grands promoteurs en adoptant pour chaque programme immobilier une nouvelle société.
1.1.1.3 La société anonyme (SA)
La société anonyme est la société de capitaux par excellence, c‟est la forme adoptée par les grands
promoteurs immobiliers ou les grands groupes de promotion immobilière. Elle est régie par le
dahir de 1996 ; elle exige la réunion de cinq personnes au moins, et un capital minimal de 300.000
DH, qui doit être au moins libéré du quart lors de la constitution, et du reliquat dans les deux
ans.
La formalité de constitution est un peu plus lourde que celle de la SARL, il faut de plus la rédaction
d‟un acte de déclaration de souscription et de versement.
La gestion est bipartite, il peut y avoir la SA avec un conseil d‟administration, où tous les membres
sont des actionnaires, ou une SA avec directoire et conseil de surveillance.
Les modalités de fonctionnement sont déterminées par la loi.
La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle
et solidaire des associés.
La cession des actions est libre aussi bien entre actionnaires que vers les tiers.
Avant la promulgation de la loi régissant les sociétés anonymes, l'adoption de cette forme était
fréquente, avec l'institution d'une grande rigueur et surtout d'une grande pénalisation ; certains ont
même parlé d'un Code pénal de la SA.
Cette forme (SA) est désormais réservée uniquement aux grandes entreprises de promotion
immobilière.
Sur le plan strictement juridique, l'exercice de l'activité de promoteur immobilier, dans le cadre
de cette structure (SA), n'emporte aucun trait particulier par rapport aux règles de
fonctionnement habituelles.
Dans le tissu économique marocain, la SA a les traits suivants : concentration des actions entre les
mains d‟un seul individu qui peut être aussi bien un professionnel de l‟immobilier, qu‟un homme
d‟affaires issu d‟autres secteurs économiques, mais qui apparaît comme l‟animateur effectif de la
société ; distribution des actions à l'intérieur de la famille du principal dirigeant, la société
demeurant un bien patrimonial.
1.1.1.4 Le Groupement d'Intérêt Économique (GIE)
L'article premier de la loi n°13-97, relative au GIE, le définit comme étant une entité constituée
de deux ou plusieurs personnes morales pour une durée déterminée ou indéterminée, en vue de
mettre en œuvre tous les moyens propres à faciliter ou à développer l'activité économique de
ses membres et à améliorer ou accroître le résultat de cette activité.
N'ayant pas pour but la réalisation de bénéfices pour lui-même, le groupement ne peut exercer
qu'une activité à caractère auxiliaire par rapport à celle de ses membres.
Aux termes de l'article 4 de la loi n°13-97, le GIE jouit de la personnalité morale à dater de son
immatriculation au registre du commerce, quel que soit son objet.

En vertu de l'article 2 de la loi instituant les GIE, l'activité du groupement doit être exercée à
titre principal, pour le compte de ses membres.
Le groupement ne peut :
- Se substituer à ses membres dans l'exercice de leur activité, ni exploiter leurs fonds de
commerce sous quelque forme que ce soit. Il peut cependant, à titre accessoire, exploiter
certains éléments de ces fonds ou créer un fonds accessoire ;
- Exercer directement ou indirectement, un pouvoir de direction ou de contrôle de
l'activité propre de ses membres ni détenir, de quelque manière que ce soit, des parts ou
actions dans une entreprise membre ;
- Détenir, sauf dans la mesure nécessaire à la réalisation de son objet et pour le compte de
ses membres, de quelque manière que ce soit, des parts ou actions dans une société ou
entreprise tierce.
1.1.2 Personne physique
1.1.2.1 Entreprise individuelle
L‟entreprise individuelle, c'est-à-dire l‟exercice de la promotion immobilière par la personne

physique du promoteur, est adoptée par les petits promoteurs immobiliers.
Elle a l‟avantage de n‟exiger aucun formalisme, ni création de société, ni tenue d‟assemblée,
rédaction de procès verbaux, ou autre contrainte imposée à la société.
Elle a par contre le grand inconvénient de confondre le patrimoine personnel du promoteur
avec son patrimoine professionnel, sans oublier la solidarité qui existe entre les deux
patrimoines.
La forme individuelle convient aux petites entreprises, qui n'ont pas de grands besoins de
financement extérieur. En général, ils n'ont pas de recours vers l'extérieur pour financer leur
activité, car semble-t-il, les établissements de crédit préfèrent prêter aux promoteurs « personnes
morales », plutôt qu'aux promoteurs « personnes physiques ». Ces derniers font généralement des
opérations uniques.
1.1.2.2 La société en nom collectif (SNC)
La société en nom collectif est une société de personne qui exige la réunion de deux personnes
au moins, ces personnes ont la qualité de commerçant. Elles sont responsables indéfiniment et
solidairement, même sur leurs biens propres. Il n'y a pas de capital minimal exigé pour la
constitution.
Cette forme est très peu utilisée en pratique en raison de la confusion du patrimoine de la
société avec ses associés.
1.2 Ingénierie financière
L‟étude de faisabilité est primordiale pour tout promoteur ou lotisseur voulant réaliser un profit en
présentant sur le marché un produit immobilier. Elle est composée d‟une part, d‟une étude de
marché qui consiste en l‟analyse de la dynamique du marché foncier et immobilier, d‟autre part, de
la préparation d‟un avant projet sommaire de l‟opération. Son rôle principal est d‟éclairer les
opérateurs dans la prise de décision et de clarifier la consistance actuelle des marchés et leur
évolution. L‟étude de marché constitue donc un réducteur d‟incertitude du résultat d‟une opération
projetée.

Pour la réalisation de son projet, le promoteur doit se poser les questions suivantes:
- Quel type de produit faut-il présenter ?
- Pour quelle clientèle et à quel prix ?
Les réponses à ces interrogations constituent une partie intégrante de l‟étude de faisabilité du
projet.
Les variables de l‟étude d‟un marché immobilier sont nombreuses, toutefois un certain nombre
d‟entre elles sont primordiales, dont notamment :
- Les facteurs socio-économiques de la population ciblée ;
- La base économique de l'agglomération ;
- La nature de la structure foncière ;
- La dynamique de l'offre et de la demande, des terrains et du logement.
L‟exploration de toutes ces rubriques n‟est pas obligatoire parce que l‟étude du marché immobilier
est soumise à la contrainte du temps (la réalisation de cette étude ne dépasse pas généralement
quelques semaines); elle doit répondre aux questions supposées intéresser directement l'opérateur.
L'étude de faisabilité d'un projet immobilier se compose généralement des points suivants :
ÉTUDE DE FAISABILITÉ D'UN PROJET IMMOBILIER

-Analyse du contexte urbain
-Analyse du marché foncier et
IDEE DU PROJET
immobilier
-Évaluation de l'offre et de la
demande
ÉTUDE DE MARCHE
ETUDE SOMMAIRE DE L’AVANT PROJETdu projet

-Détermination
-Projection de l‟utilisation du sol
-Pré montage technico-financier
OPÉRATION RENTABLE OPÉRATION

NON
MISE EN ŒUVRE DES ABANDON

PROCÉDURES DE
RÉALISATION DU
PROJET

1.2.1 Le montage et le suivi d'une opération
Personne ne se lance dans une opération de promotion immobilière à la légère. Elle se prépare
longuement et minutieusement.
Avant de débuter un projet le promoteur immobilier s‟interroge de la manière suivante :
- La commune et la population sont-elles prêtes à recevoir et à accepter le projet?
- Le projet est-il rentable ?
- Quel financement mettre en place ?
La réponse à ces questions est donnée par les trois études ci-après :
L'étude de marché, pour la première.
L'étude de faisabilité permet de s'en assurer, pour la seconde.
Et enfin l'étude financière, pour la dernière.
De ces différentes études découlera le montage juridique et financier de l'opération.

Le début des travaux constitue le point de départ visible de l'opération mais les études de faisabilité
du projet, les plans, les sondages, les prévisionnels, les formalités administratives ont
commencé depuis bien des mois. Cette phase est primordiale car un projet mal orienté peut être
un projet raté. Le rôle de l'expert-comptable est donc ici de conseiller au mieux le promoteur
dans ses choix initiaux.
1.2.1.1 L'étude préliminaire de faisabilité
L‟étude préliminaire de faisabilité permet au promoteur immobilier de mesurer l'opportunité d'une

nouvelle opération.
De la prospection au choix du terrain
Avant toute démarche administrative et avant toute acquisition, le promoteur désirant réaliser
une opération immobilière dans un secteur déterminé doit choisir son terrain avec minutie,
évaluer les opportunités relatives à ce terrain et à son emplacement, et définir sa stratégie.
Le promoteur doit étudier le plus grand nombre de terrains avant de faire son choix. Il effectue
cette prospection foncière auprès des agences immobilières, des marchands de biens, des
propriétaires directement. Certaines sociétés recrutent des personnes chargées de repérer des
terrains susceptibles de convenir à une opération immobilière.
Pour chaque terrain retenu, le promoteur doit s‟informer sur la disponibilité et la vocation des
terrains constructibles dans le lieu souhaité pour la réalisation de son projet, auprès de l‟un des
organismes suivants : la Commune Urbaine ; l'Agence Urbaine (quand elle existe); la Division
Préfectorale ou Provinciale de l'Urbanisme ; les Directions Régionales et les Délégations
Préfectorales et provinciales du Secrétariat d'État à l'Habitat ; l'administration de la
Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie.
Un recensement de ces informations et une étude comparée permettront alors de procéder à un

choix définitif.
Le promoteur doit définir sa stratégie et cibler sa « clientèle ». En effet, plusieurs types de
programmes immobiliers peuvent être envisagés:

Résidence principale
Si le terrain se situe près des commerces, d'une zone d'activités industrielles, des écoles, s'il est
desservi par des moyens de transport, il fera l'objet de logements destinés à des familles
nombreuses désirant investir dans une résidence principale.
Résidence secondaire
La région du Nord, Saidia, Tanger, Tétouan et de Marrakech sont devenues un site privilégié
pour les résidences secondaires. Les complexes touristiques proposent des villas et des appartements
de diverses superficies.
En fonction de ces différents éléments et des informations recueillies, le promoteur est amené à
faire son choix quant au terrain qui servira de support au programme immobilier et au type de
résidences qu'il désire édifier. Il doit alors procéder à une étude de marché de manière à pouvoir
orienter le projet vers la satisfaction des besoins des acquéreurs potentiels.
En définitive, le promoteur doit examiner des conditions locales de l'offre et de la demande, qui
ont une incidence directe sur les décisions.
L'étude de la demande et des attentes des personnes en matière de logement consiste

essentiellement à examiner le tissu économique dans le quartier choisi et recenser l'orientation de la
demande selon les types de logements.
Pour toute offre de terrain, il est indispensable de vérifier la cohérence du prix par rapport au
projet initialement envisagé ou au projet qui pourrait être monté sur ce terrain.
La recherche de la compatibilité du terrain avec le projet exige une concertation permanente

entre le prospecteur et le monteur de l'opération.
Élaboration d'un plan financier prévisionnel
Le plan (ou bilan) financier prévisionnel consiste à estimer en masses et en délais, les coûts et
les ressources financières nécessaires pour bâtir un projet immobilier. Il est un réducteur
d'incertitudes. À cet effet, la mesure du premier élément décisionnel de lancement d'une opération,
c'est-à-dire la compatibilité du terrain avec le projet, se fonde sur l'utilisation du plan financier
prévisionnel.
Le bilan financier prévisionnel permet de vérifier la faisabilité économique et financière du

projet puis de rechercher les financements à mettre en place pour sa réalisation.
Présentation du plan financier prévisionnel

Pour répondre aux objectifs du plan financier prévisionnel (équilibre financier et marge suffisante),
l'ensemble des flux financiers du programme et ses caractéristiques essentielles sont recensés de
façon synthétique et concise.
Le plan financier récapitule:

- L'identité de l'opération, c'est-à-dire son nom, sa situation géographique, sa consistance
et la moyenne mensuelle de commercialisation prévue;
- Le chiffre d'affaires prévisionnel TTC et Hors Taxes du programme qui constitue la
base (peu modulable) de l'étude;

- Le coût de revient prévisionnel qui regroupe quatre grandes parties :

 La première partie traite de la charge foncière du programme. Elle correspond au
prix d'achat du terrain, aux coûts liés à son acquisition et à tous les coûts de son
aménagement;
 La deuxième partie reprend l'ensemble du coût technique de l'opération; c'est-à-dire
les travaux de construction et les honoraires qui s'y rattachent;
 La troisième partie prévoit les frais financiers en fonction des financements à mettre
en place;
 La quatrième partie envisage tous les autres frais annexes de l'opération.
Comment se servir du plan financier prévisionnel ?

Le plan financier prévisionnel sert selon les cas soit à :
- Déterminer le coût de la charge foncière acceptable ;
- Définir la marge prévisionnelle et les besoins financiers.
La méthode du "calcul à rebours" permet de déterminer le coût foncier admissible et met en

évidence le recours aux coûts standards de construction, où l'expérience acquise du promoteur
prévaut pour approcher les coûts .
Toutefois, il s'avère nécessaire d'élaborer plusieurs études de faisabilité avant de prendre la décision
définitive. Aussi, l'usage d'un tableur informatique est quasiment indispensable en raison de la
souplesse d'utilisation et des gains de temps qu'il procure.
Le bilan financier prévisionnel permet ainsi d'effectuer un premier diagnostic au stade de l'étude de
faisabilité, alors que l'on s'interroge encore pour acheter le terrain. Le choix du type de financement
validera définitivement la position du promoteur sur le projet.
Le montage financier
L'activité de promotion immobilière se caractérise par sa forte intensité "capitalistique". En d'autres

termes, la réalisation d'une opération immobilière nécessite d'énormes capitaux sur une longue
période. Aussi lorsque la structure financière du promoteur est insuffisante pour autofinancer le
projet, le recours à l'emprunt est inéluctable.
Le montage financier consiste à déterminer le montant des capitaux nécessaires à la réalisation du

programme, par l'analyse des besoins en financement et l'adéquation entre les fonds propres et les
fonds externes.
Analyse des besoins en financement

Les besoins en financement d'un programme (BF) à un moment donné correspondent à la
différence entre le montant cumulé des dépenses de coût de revient (Kt) et le montant cumulé
des recettes de ventes (Vt).
BF = Kt . Vt
Le besoin en financement maximum correspond au coût global de la construction (K) sous
déduction du capital de promotion (C):BF = K – C .
Dans un premier temps, le financement externe (Cb) permet d‟assurer la couverture du besoin
de financement (BF). Dès que la commercialisation a commencé, la vente (V) des logements et
les versements des acquéreurs viennent compléter le crédit bancaire, puis le remplacer, jusqu'à ce
que le capital de promotion soit remboursé et la marge (M) perçue par les associés.

Exemple:
Considérons un projet immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes:
- Prix de vente: 1.150 KDH.
- Décomposition du prix de vente :
Montant en
Pourcentage
Désignation KDH
Charge foncière (KO) 230,0 20%
Coût de construction (Kc) 632,5 55%
Frais annexes (Ka) 172,5 15%
Marge de promotion (Mp) 115,0 10%
Total 1.150,0 100%
- Hypothèses sur le rythme des dépenses

 Le terrain et les frais accessoires d'achat sont payés au comptant et supposés
entièrement dépensés à l'achat du terrain (t0) ;
 Les dépenses et frais préalables au démarrage (t1) ont été négligés ;
 Le chantier a démarré huit mois après l'acquisition du terrain ;
 Les travaux durent 18 mois entre la mise en chantier (tl) et l'achèvement (t3) ;
 L'enveloppe globale mensuelle des règlements fournisseurs s'élève à 35 KDH.
- Hypothèses sur le rythme des ventes
 La commercialisation débute au 10èmemois (ta), et les conditions de vente et
d'encaissements sont les suivantes : 5% à la mise en chantier, 35% à l'achèvement
des fondations (t2) soit trois mois plus tard, et le solde à l'obtention du permis
d'habiter.
 Par mesure de simplification, nous considérons que les ventes mensuelles
d'appartements sont constantes, le dernier logement est supposé vendu à
l'achèvement de l'immeuble (t3).
Rythme des encaissements sur 23 mois (depuis ta): 1300 KMAD/23 mois = 50 KMAD /
mois
Achat Début de Mise en Achèvement

Achèvement
Opération terrain commercialisation chantier fondations
(t3)
(tO) (ta) (t!) (t2)
Mois 7 10 15 19 33
Appels de
5% 35 % 60%
Fonds
Encaissements (1) 12.5 167.5 980
(1)50 KMAD 5 mois X 5 % =11

Cumul des données financières

Mois
Dépenses Recettes B.F.
7 230 0 230
15 405 I2.5 392.5
19 545 180 365
33 1035 1150 115
K : Prix de revient
Vt : Chiffre d'affaires cumulé
Kt : Dépenses cumulées
BF: Besoins de financement
t0 : Achat du terrain et obtention du P.
C. ta : Début de commercialisation
t1: Mise en chantier
t2 : Fin des fondations
t3 : Achèvement et fin des ventes
Le besoin en fonds de roulement

Le besoin en financement traduit le besoin de trésorerie du programme et non pas le besoin en
fonds de roulement au sens de l'analyse comptable, car il ne tient pas compte du crédit clients ni du
crédit fournisseurs.
Le financement du projet
Le financement d'une opération immobilière est généralement assuré par un ou plusieurs des
éléments suivants :
- L'apport en fonds propres ;
- La pré - commercialisation ;
- Le crédit bancaire: 30% du prix de revient.
Les apports en fonds propres sont variables en fonction de l'envergure de l'opération, de la

surface financière du promoteur et souvent des contraintes imposées par le banquier.
Le recours au financement externe par le biais du système bancaire est incontournable pour
financer les opérations de promotion immobilière.
1.2.1.2 Les contrôles budgétaires de l'opération
L'étude préliminaire a conduit le promoteur à étudier la faisabilité de son projet par rapport aux
objectifs initialement fixés. Toutefois, l'amélioration de la rentabilité, tirée du montage prévisionnel
de l'opération, ne peut se concrétiser que par l'adoption d'une démarche dynamique dans le
suivi des opérations, c'est-à-dire, par la mise en place d'un contrôle budgétaire.
Les principes du contrôle budgétaire
La gestion budgétaire s'appuie sur des prévisions, en fonction des conditions internes et
externes de l'entreprise. À partir de ces prévisions, les responsables de l'entreprise reçoivent
après accord, des attributions (programme et moyens) pour une durée limitée, en valeur et en
quantité si possible.

Un rapprochement a lieu régulièrement entre ces budgets et la réalisation, afin de mettre en relief
les différences qui en découlent. L'explication et l'exploitation de ces écarts constituent le contrôle.
« Un programme se réalise d'autant plus sûrement que l'on s'est préoccupé préalablement de la
mise en place et du fonctionnement des outils propres à le réaliser ». « En ce sens, faire du
"budget", c'est se faire du souci avant d'avoir dépensé l'argent, plutôt que de s'en faire après ».
Ces deux citations sont tirées de l'ouvrage de J. MEYER - "La gestion budgétaire".
La gestion budgétaire des opérations

L'activité de promotion- construction- vente regroupe les trois budgets traditionnellement élaborés
par les entreprises des secteurs d'activité différents.
Il s'agit:
- Du budget des ventes :
Qui tient à la fois du budget des ventes et du budget de distribution traditionnel si l'on raisonne sur
des produits nets de frais de commercialisation.
- Du budget du coût de revient:
Qui regroupe le budget des approvisionnements pour le foncier, le budget de fabrication pour la
construction, et le budget d'investissements dans la mesure où l'immeuble est une dépense dont
l'effet s'étend au-delà de l'exercice.
- Du budget de trésorerie:
Qui synthétise l'ensemble des mouvements financiers issus des deux précédents budgets.
L'élaboration des budgets
Si l'étude de faisabilité permet de décider du lancement de l'opération, l'élaboration des budgets

doit servir de base au suivi du dossier.
Le budget de trésorerie est au cœur du contrôle budgétaire, il collecte les données des budgets
des ventes et du coût de revient qui sont bâtis avec le bilan financier prévisionnel.
Le rapprochement du budget de trésorerie avec les réalisations (tirées des documents comptables),
permet de valider ou d'adapter les budgets prévisionnels.
Le budget des ventes

Le budget des ventes est bâti sur l'objectif de tenir un rythme de commercialisation minimale, en
concluant la dernière vente au plus tard lors de l'achèvement des travaux.
Le budget du coût de revient

La phase la plus délicate à cerner en terme d'avancement est celle de la négociation foncière et
des démarches administratives, pour lesquelles les délais sont variables.
Dès que le permis de construire est octroyé, le délai est conditionné, par les temps de
construction communiqués par les entrepreneurs. Par mesure de prudence, il convient de
majorer quelque peu ce délai pour parer à tout aléa.
Pour les frais annexes, le rythme de leurs engagements est lié soit à celui du budget des ventes
(pour les charges de commercialisation) soit à celui de l'avancement des travaux (pour les
assurances et les frais divers), ou encore au budget de trésorerie pour les frais financiers.
Les coûts à répartir dans le temps sont ceux qui sont établis dans le dernier plan
financier.

Le budget de trésorerie
La finalité des budgets précédents contribue non seulement à fixer des objectifs (maîtrise des coûts,
rythme de commercialisation, avancement des travaux), mais également à élaborer un budget
de synthèse: le budget de trésorerie.
Le contrôle des budgets
Les risques inhérents à l'activité ne peuvent être maîtrisés que par la mise en place d'un suivi de
l'opération et par l'utilisation d'outils de détection, véritables clignotants de la santé du programme.
On perçoit donc l'intérêt d'opérer fréquemment des contrôles de la rentabilité des programmes
et d'assurer un suivi et une actualisation des prévisions. Cette surveillance favorise la mise en
œuvre d'éventuelles mesures de prévention.
Le contrôle de la rentabilité et de la marge finale

 Le contrôle des coûts et des ventes réalisées
Il apparaît indispensable d'établir un état des lieux périodique détaillant :

- Le montant des travaux en cours, de leur avancement et des dépassements éventuels;
- Les travaux restant à réaliser;
- Des ventes réalisées et en cours de signature;
- Le montant des stocks à vendre.
 La gestion prévisionnelle de la marge
Le plan financier prévisionnel est recadré en fonction des réalisations, pour connaître à l'instant "t"
la marge qui sera appréhendée à l'instant « t + n ». Tout ajustement entraîne une correction de
l'ensemble des budgets.
Les outils de contrôle

Un programme immobilier requiert des besoins spécifiques d'informations périodiques et d'analyse
de gestion.
Aussi, la mise en place d'un certain nombre de clignotants et d'informations permettent de
compléter et de mettre à jour rapidement les budgets prévisionnels.
 La mise en place de tableaux de bord

Le tableau de bord d‟une entreprise est constitué par un ensemble d‟indicateurs qui fournissent les
informations essentielles permettant :
- Le contrôle du bon fonctionnement de l‟entreprise ;
- La prise de décisions rapides nécessaires à la bonne gestion de l‟entreprise.
Il amènera le promoteur, véritable chef d'orchestre d'un programme, à en apprécier la rentabilité et
à en évaluer les incidences financières. Les unités d'œuvre que nous préconisons de sélectionner
pour la promotion immobilière sont des quantités (mètres carrés construits, mètres carrés vendus,
nombre d'appartements vendus), des coûts (dépenses engagées et restant à engager) et des recettes
(versements reçus).
Les tableaux de bord recensent les réalisations chiffrées, extraites de la comptabilité et des
statistiques disponibles préalablement mises en place. C'est ainsi que vont apparaître :
- Les réalisations du mois ;
- Le cumul depuis le début de l'opération;
- La réactualisation des objectifs par rapport aux réalisations.

Les données contenues dans les tableaux de bord ne peuvent être retenues que si elles sont issues
d'informations comptables et extra-comptables fiables.
Du fait de ces exigences, le tableau de bord est encore trop peu utilisé par l‟activité des
promoteurs.
La situation financière comparée

L'état actuel des dépenses engagées pour l'opération tirée de la balance est comparé par rubrique au
coût de revient prévisionnel (tiré du plan financier actualisé).
L'écart entre les valeurs renseigne le promoteur sur les dépenses restant à engager, voire sur les
dérives de coûts.
Il constitue un outil de gestion fréquemment utilisé par les promoteurs pour assurer le suivi de
leurs opérations.
1.2.2 La rentabilité économique d'un programme
1.2.2.1 Les différentes notions de marge
La marge de promotion
Elle est obtenue par différence entre le prix de vente H .T du programme et son coût de revient
global H .T.
Il s‟agit d‟une marge globale obtenue au terme du projet.
Elle est le résultat d'une suite de marges successives.
La marge sur matière
Le terrain représente la matière première d'un programme immobilier.

Cette marge est obtenue par la différence entre le prix de vente et le coût d'achat des terrains, en
retenant la charge foncière dans son intégralité.
La marge sur coût variable de production
Elle est obtenue par la différence entre la marge sur matière, et les coûts techniques (formés par les
travaux et les honoraires des bureaux d'études, d'architecture, de surveillance de travaux, etc...).
La marge économique ou excédent brut d'exploitation
L'excédent brut d'exploitation correspond en promotion immobilière à la marge économique du

programme:
Marge économique Me = marge s/coût variable de production - charges annexes.
Les charges annexes sont formées essentiellement des honoraires de gestion et des charges de
commercialisation.
La marge de promotion: Mp
Il s'agit de la notion de marge la plus couramment utilisée dans le domaine de la promotion.

Elle représente le résultat dégagé sur chaque opération, en intégrant dans le coût de revient les
charges financières engagées pour la réalisation du programme.
Marge de Promotion Mp = Me - frais financiers

La marge de promotion rémunère les capitaux propres tandis que les frais financiers rémunèrent
les capitaux empruntés.
1.2.2.2 Les ratios de rentabilité
La mesure de la rentabilité économique d'une opération immobilière est matérialisée par quelques
ratios comptables.
L'analyse de ces ratios n'a de signification qu'à travers les objectifs fixés lors du lancement de
l'opération.
La rentabilité nette
Ce ratio mesure la rentabilité finale de l'opération, jusqu'au portage du dernier lot. La
performance se matérialise par le rapport suivant:
Marge de promotion
Chiffre d'affaires TTC
La rentabilité brute
La rentabilité brute correspond au taux de marge brute d'exploitation calculé par le rapport :
Marge économique ou EBE
Chiffre d'affaires TTC
Il situe la rentabilité économique du programme avant l'imputation des charges financières.
Le poids des frais financiers

Ce ratio ne permet pas de mesurer immédiatement la rentabilité d'une opération. Cependant,
compte tenu de l'incertitude du volume des frais financiers en fin de programme, ce ratio renseigne
le lecteur sur la part contributive des frais financiers dans la formation du prix de vente, ainsi
que sur la part prélevée sur le résultat économique pour rémunérer les capitaux d'emprunts. Il se
calcule de la façon suivante :
Frais financiers
Chiffre d‟affaires TTC
1.2.3 La rentabilité financière et les équilibres de base
1.2.3.1 Du capital immobilier au capital monétaire
La longueur du cycle de commercialisation est un des facteurs du succès ou de l'échec d'une

opération immobilière. Aussi, l'objectif du promoteur est d'assurer dans les meilleurs délais, la
transformation du capital immobilier en capital monétaire.
Capital Monétaire = Fonds Propres + Marge de Promotion.
Le capital monétaire constitue les ressources financières indispensables pour assurer le

développement des opérations à venir et la pérennité des sociétés de promotion -construction.
Toutefois, les fonds propres étant souvent insuffisants pour porter intégralement une opération,
les promoteurs sont contraints de recourir au crédit bancaire.
1.2.3.2 L'approche des risques

La promotion immobilière est une activité exceptionnellement risquée pour trois raisons majeures:
- les capitaux mis en œuvre sont importants;
- le cycle de transformation du capital de promotion est particulièrement long;
- les facteurs de production sont nombreux et difficiles à mettre en œuvre.
Il existe donc un risque inhérent à tous les programmes que nous qualifions de "risque intrinsèque"
et qui ne dépend pas de la personnalité du promoteur.
Mais tous les professionnels ne sont pas égaux face à ce risque. En effet, la forme juridique,
ainsi que la structure du capital de promotion jouent un rôle prédominant dans la gestion du
risque.
Les différentes sources du risque
Les développements précédents nous ayant permis de mettre en avant l'ensemble des difficultés
auxquelles le promoteur-constructeur est confronté, nous nous limitons donc à énumérer les
aléas encourus :
Aléas techniques
Il s'agit de l'ensemble des incidents qui peuvent surgir au cours du cycle de construction:
- Dommages causés au tiers;
- Dommages causés aux acquéreurs;
- Retard d'exécution des travaux.
Ces risques ne sont à priori pas préjudiciables au promoteur dans la mesure ou ils sont
généralement couverts par des assurances. Par contre, l'allongement du cycle de construction et les
décalages de recettes, qui en résultent, ne sont pas pris en charge par les assurances, et
engendrent de ce fait des frais financiers conséquents.
Aléas commerciaux
Le rythme de commercialisation d‟un projet immobilier est la clé pour le succès ou l'échec de
l'opération.
La traduction financière du risque
Que la source du retard soit technique ou commerciale, l'alternative financière est la même:
- Soit le promoteur augmente son apport, auquel cas il augmente son risque patrimonial
et diminue son rendement financier ;
- Soit il s'endette davantage et sa marge diminue, voire devient négative sous l'effet des
frais financiers.
1.2.3.3 Le taux interne de rentabilité (TIR) : un indicateur

prévisionnel
Le TIR d'un projet d'investissement est le taux qui permet d'égaler le décaissement dû à
l'investissement, aux cash-flows prévisionnels générés par ce même investissement.
Le TIR doit au moins être égal au rendement du plus mauvais placement disponible sur le marché
financier.
Le TIR est un ratio qui doit permettre au promoteur de couvrir simultanément, le coût du crédit,
l'érosion monétaire et le risque intrinsèque du programme.
Le TIR doit être suffisamment élevé pour garantir et améliorer la rentabilité financière, et ainsi
assurer la pérennité de la société.

2. MONTAGES JURIDIQUES ET IMPACT FISCAL
Dans cette section, nous allons présenter l'impact fiscal des différents montages juridiques
étudiés dans la section précédente ; puis nous intéresser à l'optimisation fiscale d'un projet
immobilier à travers l'étude des exonérations.
2.1 Impact fiscal des différents montages juridiques

2.1.1 Société en nom collectif
Le régime fiscal applicable à la société en nom collectif :
Éléments Application à la SNC
Personnalité morale Oui

Impôt sur les sociétés Sur option sinon IGR (possibilité d'exonération dans les cas
traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Résultat Imposable Par la société (possibilité d‟exonération dans les cas traités
au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie
IGR/salaires Redevable
IGR Revenu professionnel Redevable sauf en cas d‟option pour l‟IS (possibilité
d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et
1.2.2.1.3)
Déclaration en matière d‟IS Par la société
Déclaration en matière de TVA Par la SNC
Déclaration en matière Obligatoire en cas de versement de salaire
d‟IGR sur les salaires
Patente Imposable dès la première année d‟activité (possibilité
Taxe urbaine/taxe d'édilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et
1.2.2.1.3)
2.1.2 Société civile
Le régime fiscal applicable aux sociétés civiles peut être résumé comme suit :
Éléments Application à la société civile

Impôt sur les sociétés Non soumise
Résultat Imposable Par la société
Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie
IGR/salaires Redevable en cas de versement de salaire
Déclaration en matière d‟IS Par les membres

Déclaration en matière de TVA Par la société civile en matière de TVA

Patente, Taxe urbaine/taxe Imposable dès la première année d‟activité
d'édilité
IGR Revenu professionnel Par la société
2.1.3 Société à responsabilité limitée
Le régime fiscal applicable aux sociétés à responsabilité limité peut être résumé comme suit :
Éléments Application à la SARL

Personnalité morale Oui, à compter de son immatriculation au registre du
commerce
Impôt sur les sociétés Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités au
point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Résultat Imposable Chez la société
Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie (possibilité d‟exonération dans les cas traités au
point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Déclaration en matière d‟IS Par la SARL
Déclaration en matière de TVA Par la SARL
1.2.2.1.3)
2.1.4 SA
Le régime fiscal applicable aux sociétés anonymes peut être résumé comme suit :
Éléments Application à la SA
Personnalité morale Oui à compter de l‟immatriculation au registre de commerce
Impôt sur les sociétés Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités
au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)
Résultat Imposable Oui
Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie en cas d'opérations taxables
IGR/salaires Redevable en cas de versement de salaire
Déclaration en matière d‟IS Par la SA
Déclaration en matière de TVA Par la SA


1.2.2.1.3)
2.1.5 GIE
Éléments Application au GIE

Impôt sur les sociétés Non soumis
Résultat Imposable Chez les associés
Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie en cas d'opérations taxables
Déclaration en matière d‟IS Par les membres
Déclaration en matière de TVA Par le GIE en matière de TVA
Patente Imposable
Taxe urbaine/taxe d'édilité
2.2 Optimisation fiscale : Les exonérations
2.2.1 Synthèse des exonérations
2.2.1.1 TVA
Opérations exonérées
Les opérations de construction de locaux à usage exclusif d'habitation dont la superficie

couverte et la valeur immobilière totale, par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100
m² et
200.000 dirhams taxe comprise, sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée avec bénéfice du
droit à déduction.
En outre, lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l'objet de cession, le prix
de la première vente ne doit pas excéder 200 000 dirhams.
Par superficie, on doit entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les pièces
principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette, clôtures et
dépendances (cave, buanderie et garage), que celles-ci soient ou non comprises dans la
construction principale.
Lorsqu'il s'agit d'un appartement constituant partie divise d'un immeuble, les superficies
comprennent, outre la superficie des locaux d'habitation telle que définie ci-dessus, la fraction
des parties communes affectées à l'appartement considéré, celle-ci étant compté au minimum à
10%.
La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction principale et
des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité.
Les dispositions qui précèdent ne s'appliquent pas aux extensions d'unités de logement existantes.

Remboursement de TVA
Les remboursements de taxe prévus à l'article 19 de la loi sur la TVA sont liquidés dans la limite du
montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée qui aurait été normalement exigible en l'absence
d'exonération, calculée sur la base de la valeur immobilière totale, taxe comprise, diminuée du prix
du terrain.
Ne peut faire l'objet du remboursement précité la Taxe sur la Valeur Ajoutée payée au titre d'achats
dont les factures ou mémoires remontent à plus de quatre années suivant celle de la date de leur
établissement.
La demande du remboursement de la taxe ayant grevé les opérations visées au paragraphe 13 de
l'article 8 de la loi n° 30-85 , doit être établie sur un imprimé modèle fourni à cet effet par
l'administration et déposée auprès du service local des taxes sur le chiffre d'affaires dont dépend le
bénéficiaire.
Le dépôt de ladite demande doit être effectué dans un délai n'excédant pas un an qui suit celui de la
date de délivrance du permis d'habiter.
Les personnes réalisant les opérations susvisées doivent fournir en plus des justificatifs de leurs
achats de biens et services, les documents ci-après :
- Copie certifiée conforme du permis de construire accompagnée du plan de construction ;
- Copie certifiée conforme du permis d'habiter ;
- Copie certifiée conforme du contrat de vente.
Les promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilité séparée au titre des opérations de
construction de locaux à usage d'habitation visées au paragraphe 13 de l'article 8 de ladite loi.
Par ailleurs, en application de la note ministérielle n° 17/129/DI en date du 22 Décembre 2000,
et afin de permettre aux promoteurs immobiliers de bénéficier du remboursement de la TVA
afférente aux dépenses engagées et réglées après l'obtention du permis d'habiter des logements
sociaux, et qui n'ont pu être présentées dans le délai d'une année prévue ci-dessus, il est admis
d'accorder le remboursement de ladite taxe sur demande de remboursement présentée à
l'expiration du trimestre au cours duquel lesdites dépenses ont été réglées et ce, pour la période
de quatre années suivant celle de la délivrance du permis d'habiter.
2.2.1.2 Exonération au profit des promoteurs immobiliers

constructeurs de logement sociaux.
Afin d'accélérer la réalisation du programme des 200.000 logements sociaux, l'article 19 de la

LF 1999-2000 a institué en faveur des promoteurs immobiliers, certaines exonérations de droits,
taxes, impôts et redevances.
Les impôts, droits, redevances et taxes dont sont exonérés les promoteurs du logement social
portent sur :
Droits d'enregistrement et de timbre
- Le promoteur
Les promoteurs immobiliers qui agissent dans le cadre d'une convention conclue avec l'État,
pour la réalisation d'un programme de construction de logements à caractère social, tel que
prévu par l'article 19 de la loi précitée, sont exonérés des droits d'enregistrement et de timbre.

L'exonération s'applique aux actes d'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation d'un
programme de construction d'au moins 2.500 logements sociaux, tels que définis au 13 èmede l'article
8 de la loi n° 30-85 relative à la TVA, dans une période qui ne dépasse pas 5 ans à compter de
la date d'obtention de l'autorisation de construire.
Dans la mesure où la loi prévoit la possibilité de fractionner un même programme en plusieurs lots
situés en des lieux différents, dans une même ville ou dans des villes différentes, un même
promoteur peut bénéficier de l'exonération pour l'acquisition d'un ou plusieurs terrains, pourvu
que ces terrains soient acquis dans le cadre d'un programme unique.
L'exonération des droits d'enregistrement et de timbre est, subordonnée aux conditions prévues
par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement.
À cet effet, le promoteur doit, dans l'acte d'acquisition :

- S'engager à affecter le terrain acquis à la réalisation d'un programme de construction
de logements sociaux dans les conditions prévues par la convention conclue avec
l'État et indiquer, dans le même acte, toutes les références nécessaires à cette
convention ;
- Fournir un cautionnement bancaire à déposer auprès du receveur de l'enregistrement
ou consentir, au profit de l'État, dans l'acte d'acquisition ou dans un acte annexé, une
hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou, à
défaut, de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit.
Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l'hypothèque ne sera délivrée par

le receveur de l'enregistrement compétent que sur présentation de la copie certifiée conforme du
permis d'habiter ou, à défaut, sur justification du paiement des droits exigibles, assortis des
pénalités prévues par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement.
En cas d'extension d'un programme sur plusieurs terrains, le cautionnement bancaire ne sera
restitué et la mainlevée ne sera délivrée pour chaque terrain ou autre immeuble hypothéqué que sur
présentation des justifications qui seront fixées par la convention correspondante et dont,
notamment, les copies certifiées conformes des permis d'habiter pour l'ensemble des unités qui
composent ce programme.
L’acquéreur
L‟article 96 du code de l'enregistrement soumet «aux droits d'enregistrement au taux réduit de
1,25% la première vente de locaux à usage exclusif d'habitation édifiés sous le bénéfice des
dispositions de l'article 8-13° de la loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée. Le bénéfice du
taux réduit prévu est acquis sur présentation d'un certificat délivré par le service des taxes sur le
chiffre d'affaires compétent attestant que le local en question est édifié conformément aux
dispositions du 13ème de l'article 8 précité ».
Sur le plan pratique, l'application du taux réduit est soumise à la production de documents
justifiant que l'acquéreur possède une rémunération mensuelle inférieure à 3 600 dh et une
déclaration sur l'honneur attestant de l'utilisation du logement à titre d'habitation principale.
Outre la complication administrative, cette démarche exclut de fait les personnes touchant une
rémunération supérieure à la limite visée ci-dessus.

Impôt des patentes :
L'exonération octroyée à ce titre est totale. Elle porte aussi bien sur la taxe proportionnelle
(principal) que sur les centimes additionnels affectés au budget de l'état et le décime perçu au profit
des chambres professionnelles.
En cas d'activités multiples, la valeur locative des immobilisations communes est ventilée au
prorata de la contribution de chacune d'elles au chiffre d'affaires total de l'année écoulée ; ou à
défaut du chiffre d'affaires, au prorata du coût de revient des produits afférents à chaque activité
durant ledit exercice.
Il en est de même en cas d'exercice d'une activité de promotion immobilière dont une partie
n'est pas exonérée.
Le coût de revient dont il s'agit est obtenu par l'addition des éléments suivants :
- Coût d'acquisition des matières consommées pour la production (achats + stock initial
- stock final) ;
- Charges directes de production ;
- Charges indirectes dans la mesure où elles sont raisonnablement rattachables à la
production considérée.
Taxe sur la valeur ajoutée :
Les opérations de construction de logements à caractère social effectuées par les promoteurs
immobiliers sont exonérées avec droit à déduction et au remboursement, dans les mêmes
conditions que celles qui sont prévues à l'article 8-13ème de la loi n° 30-85 relative à la TVA.
Impôt sur les sociétés et l’impôt général sur le revenu :
La déclaration étant à faire pour chaque programme agréé, l'exonération sera appliquée tant
pour l'impôt découlant du résultat fiscal, que pour la cotisation minimale.
En matière d‟impôt général sur le revenu, la règle du taux effectif ou du prorata n‟est pas appliquée.
Les produits et les revenus exonérés sont purement et simplement écartés de la base imposable.
En cas d'activités multiples, les promoteurs immobiliers éligibles à l'exonération des impôts
précités ne peuvent pas compenser le résultat fiscal desdites activités avec celui provenant de la
réalisation du programme agréé (application de la règle de la séparation des résultats).
Taxe urbaine et taxe d'édilité :
Les constructions sont exonérées de la taxe urbaine et de la taxe d'édilité du fait de leur
destination à la vente.
Impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités

locales et de leurs groupements :
Les programmes agréés sont exonérés de la fiscalité locale. Cette exonération englobe les terrains,
les constructions, l'activité de construction et les formalités administratives nécessaires à la
réalisation des programmes.

Droits de conservation foncière :
Les droits d'inscription sur les livres fonciers ne sont pas dûs par les promoteurs immobiliers
agissant dans le cadre de programmes agréés.
Conditions d’éligibilités :
Les exonérations visées ci-dessus sont acquises aux promoteurs immobiliers qui doivent :
- Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ;
- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État assortie d'un cahier de charges
portant sur un programme de construction d'au moins 2 500 logements sociaux à réaliser
sur une période n'excédant pas 5 ans au maximum et ce, à compter de la date de
délivrance de l'autorisation de construire afférente à la première tranche dudit
programme. Ce dernier peut être réalisé sur un ou plusieurs sites d'une ou plusieurs
villes. Néanmoins, l'exonération afférente se limite uniquement à la vente des logements
sociaux indépendamment des autres locaux commerciaux et des logements destinés à
la location ;
- Tenir une comptabilité séparée par programme ;
- Joindre à leur déclaration du résultat fiscal :
 Un exemplaire de la convention et du cahier des charges, pour la première année;
 Un état retraçant le nombre de logements réalisés par programme ainsi que le
montant du chiffre d'affaires afférent.
Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités :
À défaut de réalisation dans le délai imparti d'un programme agréé, en totalité ou en partie, le
promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes et redevances, objets des
exonérations. Les sanctions pour défaut ou retard de paiement, ainsi que les intérêts de retard
seront appliqués selon les dispositions légales régissant chaque impôt, droit ou taxe, et ce,
depuis la date légale d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence d'exonération.
Ces régularisations et rappels des droits peuvent être effectués par l'Administration jusqu'à
l'expiration de la quatrième année suivant celle prévue, selon la convention, pour l'achèvement des
travaux de construction et ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont
été indûment obtenues.
2.2.1.3 Exonérations fiscales en faveur des opérations de

construction de cités, résidences ou campus
universitaires
Exonérations octroyées
Dans le but d'encourager les promoteurs immobiliers à réaliser des opérations de construction
de cités, résidences et campus universitaires et de contribuer ainsi à la résorption du déficit que
connaît l'hébergement des étudiants, l'article 16 bis de la loi de finances pour 2001 a complété
l'article 19 susvisé par un paragraphe III portant sur l'exonération de certains impôts, droits,
taxes et redevances en faveur des promoteurs immobiliers qui réalisent, dans un délai maximum de
trois ans, des projets de construction de telles unités.

Les promoteurs immobiliers qui réalisent des opérations de construction de cités, résidences ou
campus universitaires bénéficient de l'exonération des impôts, droits, taxes et redevances ci-après :
- Les droits d'enregistrement, en ce qui concerne l'acquisition de terrains destinés à la
réalisation des constructions projetées ;
- Les droits d'inscription sur les livres fonciers ;
- L‟impôt des patentes ;
- La taxe sur la valeur ajoutée ;
- La taxe urbaine;
- Et tous impôts, taxes, redevances et contributions prévus en faveur des collectivités
locales et leurs groupements.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers bénéficient également d'une réduction de 50 % de
l'impôt général sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, au titre des revenus provenant de la
location des constructions réalisées en conformité avec leur destination et ce, pour une période
de cinq ans à compter de la date d'obtention du permis d'habiter.
Conditions d'éligibilités
Les exonérations visées ci-dessus profitent aux promoteurs immobiliers qui répondent aux
conditions ci-après :
- Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ;
- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État, assortie d'un cahier de
charges portant sur un programme de construction de cités, résidences ou campus
universitaires, d'une capacité d'hébergement égale ou supérieure à 1 000 lits. La loi de
finances 2006 a fixé le nombre de chambres à réaliser à 500 avec une capacité
d'hébergement de 2 lits maximum.
- Réaliser sur une période n'excédant pas trois ans et ce, à compter de la date de
l'autorisation de construire ;
- Tenir une comptabilité séparée par programme ;
- Joindre à la déclaration du résultat fiscal :
 Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ;
 Un état retraçant par programme le nombre de constructions réalisées et le
montant du chiffre d'affaires y afférent.
Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités
À défaut de réalisation, en totalité ou en partie, d'un programme agréé dans les conditions
définies par la loi et la convention, le promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes
et redevances devenus exigibles.
Les sanctions et majorations seront appliquées selon les dispositions légales régissant chaque
impôt, droit ou taxe et ce, depuis la date légale d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence
d'exonération.
Par dérogation aux dispositions relatives au délai de prescription propre à chaque impôt, droit
ou taxe, l'Administration fiscale peut effectuer les régularisations jusqu'à l'expiration de la quatrième
année suivant celle prévue selon la convention, pour l'achèvement des travaux de construction
et ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont été indûment obtenues.

2.2.2 Analyse critique des exonérations octroyées
2.2.2.1 Critique des exonérations octroyées
Les logements sociaux
Les professionnels considèrent que les avantages fiscaux accordés sont très importants.
Cependant, les conditions fixées pour en bénéficier ont été jugées trop contraignantes ce qui
n‟a pas permis d‟intéresser beaucoup de promoteurs immobiliers.
Les raisons évoquées ont trait aux aspects suivants :
- Le seuil
Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage.
En effet, le seuil initial de 3 500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à 2
500 (LF 2001) a permis de relancer la mesure.
Le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient compte ni de
la réalité de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la situation du marché
de l‟immobilier, ni encore des besoins de certaines régions ou villes du Royaume.
En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du

dispositif en raison du seuil.
- L’accès aux avantages

Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou
étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes
entreprises.
Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du
régime du résultat net réel ».
Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :
- Les «Groupements d'Intérêt Économique »qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas
pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ;
- Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS.
De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme c'est le cas du
remboursement de la TVA acquittée, qui demande un délai trop long, et engendre un taux de
rejet non négligeable, au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour
renflouer sa trésorerie.
- Le remboursement de TVA
Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du
permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente).
Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au
délai accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans.

La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces

justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,
rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs,
dérogeant au délai légal de quatre mois.
Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à
répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs. L'effet de la mesure de la détaxation sur le prix de
logement pourrait être annulé.
À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant
les phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement.
- La segmentation du marché
Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social /autres
logements) pénalise certains segments (économique -entre 200 et 250 KDH- et moyen standing
-entre 250 et 350 KDH-). Ils souhaitent la mise en place d‟un régime incitatif adapté pour ces types
de segments.

universitaires
Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001.
Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre
son objectif. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1000 lits est excessif.
L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante.
2.2.3 Recommandation pour améliorer l’efficacité des

mesures d’incitations fiscales
2.2.3.1 Les logements sociaux
Le seuil
 Points relevés
Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage.
En effet, le seuil initial de 3.500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à
2.500 (LF 2001) a permis de relancer la mesure.
En effet, le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient
compte ni de la réalité et de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la
situation du marché de l‟immobilier ni encore des besoins de certaines régions ou villes du
Royaume.
En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du
dispositif en raison du seuil.
 Recommandations
Nous recommandons la mise en place d‟un seuil plus raisonnable se situant entre 500 et 1 000
unités suivant les régions. Ce qui permettra de ne pas exclure les petites et moyennes
entreprises qui souhaitent participer au programme.

L’accès aux avantages
 Points relevés
Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou
étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes
entreprises.
Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du
régime du résultat net réel ».
Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :
- Les «Groupements d'Intérêt Économique » qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas
pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ;
- Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS.
De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme le cas du
remboursement de la TVA acquittée qui demande un délai important et engendre un taux de
rejet non négligeable, au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour
renflouer sa trésorerie.
 Recommandations
Nous recommandons l‟introduction de modification aux dispositions de l‟article 19 afin de
permettre aux entités suivantes de bénéficier des avantages :
- Le «Groupement d‟Intérêt Economique »-GIE -exclu du champ d‟application de l‟IS, par
un changement de la formulation du champ d‟application de l‟article 19, à condition que
le projet du logement social constitue une activité auxiliaire des membres du GIE.
- Les «sociétés ou associations de fait »qui ont opté pour l‟imposition à l‟IS.
Le remboursement de TVA
 Points relevés
Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du
permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente).
Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au
délai accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans.
La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces
justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,
rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs,
dérogeant au délai légal de quatre mois.
Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à
répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs : L'effet de la mesure de la détaxation sur le
prix de logement pourrait être annulé.
À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant
les phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement.
 Recommandations
Nous proposons à l‟administration fiscale d‟instituer l‟exonération en amont de la TVA par le biais
de l'achat en suspension de taxe, en raison notamment des délais de construction et de
commercialisation. Ceci permettra de soulager la trésorerie des entreprises immobilières.
L‟administration fiscale doit également mettre en place un système de contrôle dans un délai adapté
à la profession.

Actuellement, le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les phases de
réalisation, de commercialisation et de remboursement.
Pour bénéficier de l‟achat en suspension de taxe, les promoteurs doivent suivre la procédure
normale, et joindre aux cahiers de charges les contrats établis avec les entreprises réalisant les
différentes composantes du projet. Ils doivent en outre, respecter les caractéristiques légales de
délai de réalisation, VIT superficie...
La segmentation du marché
 Points relevés
Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social
/autres logements) pénalise certains segments (économique entre 200 et 250 KDH et le moyen
standing entre 250 et 350 KDH), et souhaitent la mise en place de régime incitatif adapté pour
ce type de segment.
 Recommandations
Nous recommandons la mise en place d'un régime incitatif adapté à d'autres segments du
marché et mettre en place une VIT maximale en fonction des régions.

universitaires
 Points relevés
Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001.
Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre
son objective. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1.000 lits est excessif.
L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante.
 Recommandations
Nous proposons de revoir le dispositif incitatif de constructions de cités, résidences ou campus
(article 16 Bis LF 2001), en ramenant le seuil de capacité minimale de 1.000 à 200 ou 250 lits et en
accordant des avantages plus importants sur les revenus locatifs, qui pourraient se traduire par
une exonération totale pendant cinq ans et une exonération de 50% entre la cinquième et la
dixième année à compter de la première location.

Chapitre.2 Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de

l’activité de promotion immobilière
1. PARTICULARITES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE
Pour obtenir une image fidèle d‟une entreprise de promotion immobilière, le Plan Comptable
du Secteur Immobilier a opéré certaines dérogations par rapport au CGNC qu‟il convient de
souligner.
1.1 Particularité des méthodes d’évaluation
1.1.1 Incorporation des frais financiers aux stocks
1.1.1.1 Définition
Les charges financières incorporables sont constituées des frais financiers de la période de
réalisation du projet qui s‟étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont
en état d'être livrés. Les programmes achevés ne doivent plus supporter de frais financiers après la
date de leur achèvement.
1.1.1.2 Principes
En principe, les frais financiers ne sont pas compris dans le coût des stocks.
Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement
Le cycle de production dans l‟immobilier est généralement supérieur à une année. La

dérogation mentionnée par le CGNC permet l'intégration des frais financiers dans les stocks.
Ceci est usuellement pratiqué dans le secteur de l'immobilier.
1.1.1.3 Conditions d'incorporation des charges financières
Les emprunts doivent être spécifiquement affectés à un programme déterminé.

Pour les emprunts finançant simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont
affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l‟ETIC, les modalités
de répartitions.

1.1.1.4 Durée d'incorporation
Réserve foncière
L'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation
de la décision d‟acquisition par le versement partiel ou total du prix d‟achat entre les mains
d‟un notaire, d‟un Adoul, du ou des vendeurs.
Travaux de construction et de lotissement
L'incorporation des charges financières au coût des constructions ou des lotissements a lieu de
la date de l‟obtention de l‟autorisation de construire ou de lotir et jusqu'à l'achèvement des travaux
de constructions ou de lotissements.
Il en résulte que l'achèvement technique des travaux génère l'achèvement comptable, c'est-à-
dire l'incorporation des charges financières au coût de production.
Cas des Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)
Un programme en maîtrise d‟ouvrage déléguée ne pourra supporter de charges financières que si la

convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément.
1.1.2 Les coûts internes de production
1.1.2.1 Définition
Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la
production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont inclus dans le
coût du projet.
Si l‟entreprise ne dispose pas d‟une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés
aux stocks sous forme d‟une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire.
Actuellement, la majorité des promoteurs immobiliers ne disposent pas d'une comptabilité

analytique leur permettant d'incorporer les charges indirectes au coût de production des opérations
réalisées.
Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait à calculer le coût d'intervention du
promoteur (c'est-à-dire l'incorporation des charges de fonctionnement) par l'application d'un
pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque programme.
Ce taux est de 7 % pour les opérations réalisées en maîtrise d‟ouvrage directe par le
promoteur,et en fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d‟ouvrage
délégué (MOD).
Cette méthode est transitoire en attendant la mise en place d‟une comptabilité analytique. Mais elle
constitue une spécificité par rapport aux méthodes prévues par le CGNC et doit donc être
mentionnée en tant que telle dans l'État des Informations Complémentaires (ETIC).

1.1.3 Les charges de commercialisation et de publicité
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du
mobilier de l'appartement-témoin, le coût d'aménagement de bureaux de vente provisoires,
les fléchages et signalisations d'un chantier, les brochures, etc.
Par contre, ne peuvent être inclus au coût des stocks, les dépenses courantes de
commercialisation et de publicité telles que la rémunération des commerciaux et les frais
de publicité générale. Ils constituent des charges de l’exercice.
1.1.4 Honoraires et frais
Les honoraires et frais directement rattachables à un programme en cours de réalisation sont

incorporés à son coût de revient. Il s‟agit notamment des frais d’assurances propres aux
programmes, d’honoraires des architectes, des avocats, des notaires, des frais de courtage,
d’expertise, juridiques, d’appels d’offres…
Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks.
Sont exclus du coût de revient d‟un programme, les honoraires de conseils, d‟audit, de
commissariat aux comptes ainsi que les frais d‟actes et de contentieux qui sont comptabilisés
en charges de l‟exercice.
1.1.5 Provisions pour travaux restant à effectuer
Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation

de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet.
Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au
moment de l‟achèvement des opérations.
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant d'apprécier la
réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision
pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé
et rapportées au coût définitif des projets achevés.
Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et
leurs montants par catégories de projets.
Les travaux restant à effectuer sont essentiellement composés des travaux de finition ou de
parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier, de la réparation
de malfaçons ou autres dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou
assureurs, des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez
longue après la vente du programme concerné.
La provision pour travaux restant à effectuer ne peut inclure les coûts commerciaux et de publicité
à venir, ni les frais financiers postérieurs à l‟achèvement, ni les charges d‟entretien et de copropriété
des logements invendus, ni les frais internes de gestion de l‟entreprise après l‟achèvement.

1.2 Particularités des règles de fonctionnement des comptes.
1.2.1 Variation des stocks
Compte tenu de la composition du coût du stock immobilier, la variation des stocks au cours d‟un
exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 " variation des stocks des produits ".
En effet, la variation des stocks du secteur immobilier est composée de la somme des éléments
suivants :
713 : Variation des stocks ;
7197 : Transferts de charges : pour transférer les charges de fonctionnement correspondant à la

commission d‟intervention sur opérations propres de l‟entreprise (rattachables aux coûts des
stocks), aux comptes de stocks concernés;
7397: Transferts de charges financières correspondant à l‟imputation des frais financiers aux coûts
des stocks.
1.2.2 Subventions.
Dans le cas du secteur immobilier, il arrive que les entreprises reçoivent des subventions ayant
pour finalité de financer les attributaires du programme de logement ou de lotissement à
caractère social.
Ces subventions sont assimilées à des avances acquéreurs, et sont à traiter comme telles, dans la
rubrique 44. Elles sont soldées par le crédit du compte de produits, au fur et à mesure des
livraisons, et de la constatation comptable des ventes de lots ou logements concernés par ces
subventions.
Ainsi, ces subventions sont étalées sur la durée de livraison des unités concernées et ne sont pas
comptabilisées en produits, en totalité, l‟année de leur octroi.
Le traitement fiscal des subventions est étudié au point 2.2.5 du chapitre 3 de la première partie.
1.3 Plan de comptes

Le CGNC a prévu un système de comptes dont le respect des numéros et intitulés, est
obligatoire jusqu‟au quatrième chiffre.
La règle de tenue des comptes en inventaire permanent, est complétée par l‟obligation de faire
apparaître dans la comptabilité générale, le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa
complète sortie du stock.
Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer à chaque compte de stock, un
compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par «9
»en quatrième position de la codification.
Le PCSI a dérogé à cette règle en créant deux nouveaux comptes.

1.3.1 «Produits en cours sortis à solde créditeur»
Le compte 3139 : «Produits en cours sortis à solde créditeur »fait apparaître le montant du
stock viré au compte « stocks achevés ». Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant
ressortir la partie achevée de celle qui ne l‟est pas encore.
Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le
coût de revient cumulé.
En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après
la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce …).
1.3.2 «Produits finis sortis »
Le compte 3159 : «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits
achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non
encore livrés.
Ces comptes ont été créés pour permettre de traiter les opérations dont l‟achèvement se fait par
tranche et le déstockage concerne une partie, ceci en vue de conserver le coût historique de
l‟opération.
2. DEMARCHE D’AUDIT
2.1 Cycle Achats fournisseurs
2.1.1 Objectifs d’audit
Dans les comptes, doivent figurer toutes les dettes résultant des achats de biens, de travaux ou
services.
Pour cela, le commissaire aux comptes doit s'assurer que :
- Toutes les dettes d‟un montant significatif existant à la date du bilan, y sont incluses
et pour les montants qui conviennent, notamment en ce qui concerne les contrats à
long terme.
- Les dettes sont correctement classifiées et décrites.
- L‟ETIC est suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites
par le PCSI et la nécessité d‟obtention d‟une image fidèle :
 Tableau des dettes, état B7 de l‟ETIC ;
 Les sûretés réelles données, état B8 de l‟ETIC ;
 Montant des divers engagements financiers, état B9 de l‟ETIC ;
 Précisions sur la constitution de la provision pour travaux restant à effectuer au
titre de l'exercice, etc.

2.1.2 Proposition de programme de travail
L‟auditeur doit donc dérouler les contrôles suivants :
2.1.2.1 Analyse des comptes

- Vérifier l‟analyse et la justification des comptes fournisseurs, et principalement des
comptes fournisseurs débiteurs, pour s‟assurer que ces derniers ne recèlent pas de passifs
non enregistrés.
Cette analyse tiendra compte des éléments suivants :

 Double règlement;
 Absence de règlement;
 Règlement ou acompte sur travaux non encore fracturés;
 Différences de règlements non enregistrées en perte non courante.
- S‟assurer, en cas de décomptes fournisseurs anciens non réglés, que ceux-ci
correspondent à des travaux acceptés et conformes, et expliquer les raisons de leur
ancienneté.
2.1.2.2 Avoirs, Rabais, Remises et Ristournes
- Examiner si les ristournes, rabais et remis accordés par les fournisseurs ont bien été
comptabilisés.
 Réduction de prix pour une période déterminée.
 Défaut de qualité ou de conformité des travaux.
2.1.2.3 Dettes en monnaie étrangère
- S‟assurer que les dettes fournisseurs libellées en devises étrangères ont été correctement
converties au taux de clôture, et que les pertes de conversion en résultant ont fait
l‟objet d‟une provision pour pertes de change.
- S'assurer que les gains de change latents découlant de cette conversion ont été
intégrés dans la base imposable à l'IS.
2.1.2.4 Effets à payer
- Expliquer la présence des effets dont l‟échéance est dépassée.

- S‟assurer par sondage de l‟apurement en banque des comptes d‟effets à payer.
2.1.2.5 Cut-Off
- S‟assurer que les travaux et constructions effectués à la clôture ont bien été comptabilisés
en stocks.
- S‟assurer du respect de la règle d‟indépendance des exercices :
 En rattachant au compte 4417 «Fournisseurs-factures non parvenues» les
factures, taxes comprises, imputables à la période mais non encore parvenues,
dont le montant est suffisamment connu et évaluable ;
 En débitant la TVA correspondante aux sous comptes de TVA récupérable, et les
comptes de stocks classe 3 ou de charges classe 6 concernés ;

2.1.2.6 Fournisseurs – Retenue de garantie.
- S‟assurer que les retenues de garantie effectuées sur le prix convenu jusqu‟à l‟échéance
du terme de garantie prévue ont bien été comptabilisées au crédit du compte 4413
«Fournisseurs, retenues de garantie » en rapprochant le solde de ce compte avec
l‟état des retenues de garantie établi par le service achats.
2.1.2.7 Evolution des soldes et ratios
- Calculer le ratio moyen des crédits fournisseurs et le comparer avec celui de

l‟exercice précédent afin de déterminer les évolutions.
 Ratio de crédit fournisseurs : Fournisseurs + effets à payer
Achats TTC de la période (1)

(1) Y compris les achats comptabilisés directement en stock en respect de la règle de l'inventaire permanent.
- Contrôler par sondage le respect des délais de paiement.
2.1.2.8 Contrats à exécution

successive
- S'assurer qu'une provision suffisante pour travaux restant à effectuer a été constituée.
2.1.2.9 ETIC
Ventilation des dettes

- S‟assurer que :
 Les dettes au niveau de l'ETIC sont ventilées entre : moins d'un an, plus d'un an,
échues et non payées.
 Les dettes sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre : celles qui sont
en monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des
entreprises liées et représentées par effets.
Engagements hors bilan

- Promesses d‟achat (terrain).
- Sommes restant à payer sur commandes fermes d‟immobilisations.
- Hypothèques et nantissement.
2.2 Cycle ventes clients
Il s‟agit de s‟assurer que :

- Les montants apparaissant à l‟actif représentent une créance de la société réellement
recouvrable.
- Les comptes clients et rattachés sont correctement classifiés.
- Des provisions nécessaires et suffisantes ont été constituées pour des pertes ou des
créances irrécouvrables, des remises accordées pour des malfaçons, des désistements, des
régularisations comptables, etc.

- Certains éléments à recevoir n‟ont pas été nantis, hypothéqués ou n‟ont pas fait
l‟objet d‟une quelconque restriction juridique et que, le cas échéant, l‟information figure
bien dans l‟ETIC.
Les comptes clients doivent enregistrer l'ensemble des créances acquises non encore encaissées,
réalisées au cours de l'exercice concerné.
L'auditeur sera amené à contrôler les valeurs auxquelles sont inscrites ces créances et
éventuellement les provisions que la société sera amenée à doter en cas d'existence de créances
douteuses.
Par ailleurs, il doit s'assurer que le principe de séparation des exercices est bien respecté.
À cet effet, il devra dérouler les diligences suivantes :
2.2.2.1 Clients
- Rapprocher la balance auxiliaire individuelle client, avec l‟état des clients du service
commercial.
- S‟assurer que les soldes clients créditeurs sont justifiés et correspondent bien à des
avances ou acomptes reçus dans le cadre des compromis de vente signés.
- Analyser les soldes clients créditeurs et s‟assurer que ceux-ci ne révèlent pas des contrats
de vente non enregistrés.
- S'assurer du bon classement des différents types de comptes clients et de la non-
compensation des clients débiteurs avec des avances et acomptes reçus sur des projets en
cours (vente en état futur d'achèvement).
2.2.2.2 Evolution des soldes et ratios
- Comparer par rapport à la période précédente les créances clients en pourcentage du

chiffre d‟affaires et apprécier le caractère raisonnable du ratio.
- Apprécier le ratio de rotation des créances clients et la durée moyenne de
recouvrement avec celui de la période précédente et avec la politique de crédit de
l‟entreprise (délai moyen normal accordé).
2.2.2.3 Clients en devises
- S‟assurer que la créance est enregistrée au cours de change commercial à la date de

conclusion du contrat de vente ;
- S‟assurer qu'à la date de clôture, ces créances sont revalorisées au cours de la date de
clôture, avec l'enregistrement de l'écart de conversion passif et actif ;
- En cas de pertes latentes, s‟assurer que la provision pour risque nécessaire a été
constatée. Une telle provision n‟a pas à être constatée, lorsque les créances en devises
bénéficient d‟une couverture de changes.
- S‟assurer de l‟exactitude du retraitement fiscal de ces opérations.

2.2.2.4 Clients effets à recevoir.
- Obtenir le détail des effets à recevoir et :

 Vérifier l‟apurement des échéances sur l‟exercice suivant (sur les journaux de
banque) ;
 Expliquer les effets arrivés à échéance sur l‟exercice et non encore encaissés.
2.2.2.5 Provisions pour dépréciation des comptes clients.
- Établir un tableau des mouvements de la provision pour dépréciation des créances

clients, intervenus au cours de l'exercice.
- S‟assurer que les créances anciennes ont fait l‟objet d‟une provision justifiée et en vérifier
les bases et le calcul.
- Faire le point sur les litiges en cours, contentieux et contestations.
- S‟assurer que les règles fiscales généralement admises sont respectées (justification du
caractère déductible par l‟introduction d‟un recours judiciaire).
- S‟assurer qu‟aucune traite importante n‟est revenue impayée depuis la date de clôture.
- Étudier si les procédures de la société posent des problèmes en ce qui concerne la
déductibilité fiscale (procédure judiciaire, contentieux, relance, etc) et faire le lien avec les
papiers de travail relatifs au calcul de l‟impôt.
2.2.2.6 Cut-off
- S‟assurer de la fiabilité des procédures relatives au respect de la césure des exercices.

À toute remise de clé doit correspondre une vente donnant lieu à un contrat. Lorsque
les contrats ne sont pas établies, la société doit inscrire à l'actif du bilan un montant
correspondant aux contrats à établir , tout en sortant les constructions du stock
comptable.
- Simultanément à la revue des litiges en cours, mettre en évidence les différents
désistements qui pourraient être émis à l‟occasion de la clôture, pour cela interroger
le responsable des ventes.
- S'assurer que tous les contrats de ventes émis ont bien été rattachés à l'exercice concerné,
eu égard à la livraison ou à la réalisation des travaux.
2.2.2.7 Clients Retenue de garantie
- Analyser et justifier le solde du compte par son rapprochement avec l‟état des
retenues de garantie.
2.2.2.8 ETIC
Ventilation des créances

- S‟assurer que :
 Les créances sont ventilées au niveau de l'ETIC entre moins d'un an, plus d'un an,
échues et non recouvrées.

 Les créances sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre celles qui sont
en monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des
entreprises liées et représentées par effets.
 Les avances clients sont ventilées au niveau de L‟ETIC entre réserves
foncières, stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d‟entre elles on indique
le montant au début de l‟exercice, les montants encaissés, les remboursements
clients, les imputations sur ventes pour aboutir au montant en fin d‟exercice.
Méthode d’évaluation
- Indiquer dans l’ETIC la méthode de calcul des provisions sur créances.
Engagements hors bilan

- Garanties reçues (nantissements, hypothèques)
- Promesses de vente.
2.3 Cycle stocks et en cours
- S‟assurer que la nature et le niveau du stock sont en rapport avec l‟activité de la société.
- S‟assurer que la valorisation des stocks est correctement effectuée selon les prescriptions
et spécificités du PCSI notamment en ce qui concerne :
 L‟incorporation des charges financières au coût de production des opérations
immobilières ;
 L‟incorporation des charges commerciales et de publicité ;
 Honoraires et frais ;
 Provisions pour travaux restant à effectuer.
- Vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la valeur probable de vente,
frais de commercialisations déduits.
- S‟assurer que les projets ayant des difficultés de vente ainsi que les provisions pour
dépréciation des stocks ont été comptabilisés.
- S‟assurer que des procédures sont mises en place pour permettre la détection et la
dépréciation comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques,
notamment par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme et
une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice.
- S‟assurer que les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, ont
fait l‟objet d‟une provision dès lors que leur montant s‟avère supérieur au montant du
bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.
- S‟assurer que l‟indépendance des exercices a bien été respectée.
- S‟assurer que l‟état C6 de l‟ETIC relatif au détail des stocks par programme est
suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites par le PCSI et la
nécessité d‟obtention d‟une image fidèle.

2.3.2.1 Valorisation
Concordance états valorisés des stocks par programme/GL/Bilan :
- Obtenir l‟état valorisé des encours par programme et pointer les soldes avec le bilan et la
comptabilité générale.
- Vérifier par sondages les sous totaux et contrôler leur addition.
Valorisations de la réserve foncière :
- Sélectionner à partir de la liste d‟inventaire un échantillon représentatif de terrain en

stock et vérifier les calculs des coûts d‟achats en tenant compte du :
 Prix du terrain (prix d'acquisition figurant sur le contrat, valeur d'apport,...);
 Des frais d'approche (frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire, frais de
défrichage du terrain, frais d'évacuation des terrains occupés illégalement, impôts
fonciers pris en charge, coût de démolition des structures, frais d'expertise pour
l'amélioration des terrains, frais juridiques et du coût de l'amélioration du terrain).
- Vérifier par sondage l‟exactitude arithmétique des calculs informatiques.
Valorisations des produits finis et des encours :
- Examiner la procédure d'enregistrement des achats en stocks et dans les différents

centres de coûts.
- Sélectionner quelques achats sur plusieurs mois et vérifier qu‟ils ont bien été enregistrés
en comptabilité analytique.
- Vérifier les calculs et pointer les chiffres avec les justificatifs.
- Sélectionner un projet immobilier représentant une valeur importante et vérifier le calcul
du coût de revient selon la méthode prescrite par le PCSI.
- Apprécier le bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges. Seules les charges
qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se
trouve peuvent être activées. À titre d'exemple, nous considérons que les honoraires
d'avocats pour défendre un permis de construire attaqué par un tiers constituent une
charge stockable contrairement aux honoraires d'un conseil fiscal consulté pour
résoudre une difficulté fiscale de l'opération.
2.3.2.2 Provisions pour dépréciation
- S‟assurer que le client a attentivement recherché l‟existence des programmes à déprécier

à la clôture de l‟exercice.
- Revoir les prévisions de commercialisation du projet, pour les comparer avec les
quantités en stock et mettre en évidence les stocks dont l'importance, n'est pas en
rapport avec les perspectives de ventes.
- S‟il n‟existe pas de prévisions de commercialisation du projet, obtenir une analyse par
ancienneté des stocks de projets achevés et récapituler les projets achevés dont
l‟ancienneté est supérieure à 1 an et à 2 ans.

- Comparer par sondage les prix de vente du tarif avec les coûts de revient retenus pour
la valorisation à la clôture de l‟exercice.
- Évaluer les provisions complémentaires nécessaires.
2.3.2.3 Cut-off
- Achats : Sélectionner quelques bons de livraison et PV de suivi de chantier précédant

et suivant la date d‟inventaire et pointer l‟achat correspondant avec la comptabilité.
Vérifier que l‟enregistrement a lieu sur le même exercice que la livraison. Procéder en
sens inverse à partir des factures et des décomptes.
- Ventes : Sélectionner quelques remises de clé précédant et suivant la date d'inventaire, et
pointer la vente correspondante avec la comptabilité. Vérifier que l‟enregistrement a lieu
sur le même exercice que le transfert de propriété. Procéder en sens inverse à partir
des contrats de vente.
2.3.2.4 ETIC
Ventilation des créances
- S‟assurer que les stocks sont ventilés au niveau de l'ETIC par programme en distinguant
entre réserves foncières, stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d'entre eux
indiquer les montants bruts et nets, les provisions au début et en fin d'exercice.
Méthode d’évaluation
- Indiquer dans l‟ETIC la méthode d‟évaluation des stocks.

- Indiquer dans l‟ETIC la méthode de calcul des provisions sur les stocks.

Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable
1. ASSISTANCE COMPTABLE
1.1 Organisation préalable à la réalisation de la mission
1.1.1 Mise en place d’une procédure et d’un calendrier de clôture ;
Pour effectuer sa mission dans de bonnes conditions sans omission ni retard, l‟expert comptable
doit établir une procédure de travail et un calendrier d‟intervention.
La procédure de travail est basée essentiellement sur les points suivants:
- Mise à jour ou établissement du dossier permanent ;

- Établissement des programmes de travail ;
- Établissement d‟un planning d‟intervention ;
- Réalisation des travaux ;
- Revue et bouclage des travaux ;
- Établissement des états de synthèse ;
- Calcul de l‟impôt ;
- Établissement des déclarations fiscales ;
- Liquidation de l‟impôt.
1.1.2 Dossier permanent
Le dossier permanent contiendra toutes les informations et documents à caractère permanent,

recueillis au cours des différentes étapes de la mission et qui pourront être exploités pendant
toute la durée du mandat, même si des mises à jour sont nécessaires.
Ce dossier se compose de deux sous- dossiers :
1.1.2.1 Un sous- dossier juridique, fiscal, social et

comptable
- Ce sous-dossier contient les documents énumérés dans l'intercalaire Sommaire « Dossier

Permanent Sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable » (cf. Annexe 3) lequel est
classé au début du classeur.
- Une fiche signalétique (cf. Annexe 4) dûment renseignée et mise à jour au fur et à mesure
de la survenance d‟éléments nouveaux.
Afin que ce dossier constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le tenir à
jour régulièrement et d‟y classer tout document susceptible de compléter notre connaissance et
notre compréhension de l‟entreprise.

1.1.2.2 Un sous- dossier organisation et contrôle interne
L'intercalaire sommaire de ce sous-dossier (cf. Annexe 4) devra être complété et référencé.
Ce dossier comportera :
- Les informations relatives à l‟organisation de l‟entreprise (organigrammes, manuel de
procédures, fiches de fonctions).
- Les descriptifs des différents cycles de l‟entreprise (Informatique, ventes - encaissements,
achats - décaissements, stocks, paie, immobilisations ….).
Afin que le dossier permanent constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le
tenir à jour et d‟en éliminer les informations périmées.
1.1.3 Dossier de l’exercice
Le dossier de l‟exercice est réservé aux documents et informations utilisables pour un seul exercice.
Le dossier de l’exercice comportera deux parties séparées :
1.1.3.1 Synthèse et suivi administratif
- Le Sommaire « Synthèse et suivi administratif » devra être classé en début de dossier.

- Questionnaires de contrôle : le questionnaire juridique et fiscal devra être renseigné lors
de la première intervention, puis à la clôture de chaque exercice.
- Comptes annuels : on doit classer dans cette partie uniquement les états comptables
et de synthèses de clôture.
- Planification et suivi des temps :
 Un planning d‟intervention.
 Toute personne intervenant sur le dossier doit impérativement remplir la feuille
de suivi journalier des temps.
 Le suivi budget réel, budget initial, pourra être rempli au besoin pour connaître
notre écart sur budget lors de l‟exécution de notre mission.
 Correspondances et réunions : une copie de tout fax, tout e-mail ou toute
correspondance adressée ou reçue doit être classée dans le dossier.
 Rapports et synthèses : tous les rapports ou livrables émis pourront être classés sous
cette rubrique.
1.1.3.2 Travaux
- Les travaux relatifs aux interventions périodiques seront classés par ordre chronologique
d‟intervention et séparés par des intercalaires.
- Les feuilles de travail et les copies de documents jugées utiles à la compréhension des
travaux seront référencées conformément aux références internes du cabinet.
- Ce sommaire qui servira de guide de travail et de revue par le chef de mission et l‟expert-
comptable responsable du dossier devra impérativement être servi et classé dans le
dossier.

- Les documents à classer impérativement sont les suivants :

 Copie de la balance générale de la période révisée;
 Copie du bilan et du CPC, le cas échéant (si la société procède à des arrêtés
périodiques);
 Copie des états de rapprochements bancaires;
 Copie des états de suivi des stocks d'encours et des stocks de travaux achevés;
 Copie des états de suivi des contrats à long terme;
 Copie des états de suivi des chantiers en MOD;
 Tout document jugé utile à la compréhension des travaux.
1.1.4 Feuilles de travail
La présente section a pour objet de préciser les règles régissant la référenciation, la présentation
et le contenu des feuilles de travail.
1.1.4.1 Référenciation des feuilles de travail
- Que ce soit dans le dossier permanent ou dans le dossier de l‟exercice, chaque feuille
est identifiée par :
 Une ou deux lettres qui sont celles qui sont de la section du dossier où elles
seront classées;
 Un numéro d‟ordre.
- Il ne doit y avoir aucune rupture de séquence numérique à l‟intérieur d‟une section.
Au cas où cette rupture serait inévitable, il convient d'inclure une feuille portant la
mention
« référence non utilisée ».
- Le système de référenciation préconisé est le suivant :
Exemple de référenciation pour la Section B (clients) :
BG (Mois) : Balance Générale de la période révisée
B cc : Conclusion (si existe)
B pg : Programme de travail
B1 : Feuille de travail maîtresse
B 1.1 : Feuille de travail détaillée.
- Les feuilles de travail sont donc toujours classées par ordre d‟importance croissant.
En règle générale, la référenciation d‟une section se fait en tenant compte de l‟ordre
de classement suivant :
 La feuille récapitulative de la section (Lead) permet de faire le lien entre les
postes des états financiers et les feuilles de travail détaillées où se trouvent
audités les montants significatifs de ce poste. Elle comporte également les
montants de l‟exercice précédent.
 Conclusion générale de la section.
 Programme de travail de la section.
 Feuilles détaillées qui documentent nos procédures d‟audit.

- Si un document comporte plusieurs pages, prévoir une numérotation des pages

comme suit :
Exemple : Le document B 1.1. Comporte 10 pages, numéroter les pages de B1.1 1/10 à B 1.1
10/10.
1.1.4.2 Référenciation croisée

La référenciation croisée à deux objectifs :
- Indiquer d‟où proviennent certains montants ou données (où se trouvent les détails et les
procédures d‟audit les justifiants),
- Indiquer où les montants détaillés ont été récapitulés.
Elle permet donc de circuler dans le dossier.
Chaque fois qu‟une information est référencée sur une feuille de travail à une autre, la
référence croisée doit être portée au même moment sur la feuille de travail correspondante
(Cross Réf).
Le cross référenciation est effectué suivant le principe :

- Chaque référence inscrite à gauche ou au dessus indique que le montant provient
d‟une feuille détaillée.
- Chaque référence inscrite à droite ou en dessous indique que le montant va vers une
feuille récapitulative.
Exemple : Un montant de DH 5.000, figurant sur la feuille de travail B1.1, validé sur la feuille B
1.1.1 et expliquant la feuille récapitulative B.
(From) B.1.
(From) B 1. 5.000 (To) B.1.1.1
(To) B.1.1.1
1.1.4.3 Présentation et contenu des feuilles de travail.
Les feuilles de travail doivent comporter une matérialisation claire et précise des travaux effectués
ainsi qu‟une conclusion lorsque cela est nécessaire.
1.2 Missions
1.2.1 Externalisation
1.2.1.1 Un concept stratégique
La comptabilité figure parmi les obligations incontournables des promoteurs immobiliers. Elle
nécessite une affectation spécifique de ressources, une organisation particulière et des compétences
dont la diversité s'étend. Mais elle est avant tout une source importante d'informations sur la vie de
l'entreprise.

Une bonne gestion des ressources employées dans l'information comptable doit viser à en
optimiser l'usage dans le processus décisionnel. La comptabilité doit être perçue comme l'outil
privilégié pour l'analyse en temps réel des performances de l'entreprise.
Les besoins des promoteurs immobiliers sont constants car :

- L'environnement est évolutif;
- La concurrence recherche toujours l'innovation;
- Tout projet immobilier doit prouver sa rentabilité.
Qu'est-ce que l'externalisation et quels sont ses avantages pour le promoteur

immobilier ?
C’est bien plus qu’un terme à la mode pour “acheter” plutôt que “faire”.
L‟externalisation est un concept stratégique - une façon d‟accroître la valeur ajoutée d‟une activité
qui transforme ce qui constituait un centre de coûts interne en une opération de service centrée
sur les besoins du promoteur immobilier. Cette méthode ouvre l‟accès à des prestations haut de
gamme et permet au management d‟être plus disponible pour pouvoir se concentrer sur les
activités ayant une grande importance stratégique.
Le processus d'externalisation servira de catalyseur pour la mise en œuvre des changements

nécessaires, ceci grâce à la mise à disposition de compétences de premier ordre, ainsi que des
ressources et des technologies généralement indisponibles dans l'entreprise. Ce processus
d‟externalisation est contrôlé par un contrat prévoyant une tarification prédéterminée, des
diligences clairement spécifiées, ainsi que des instruments mesurant la performance.
Les arguments stratégiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing

sont:
- Se concentrer sur son métier;

- Accéder à une compétence de haut niveau;
- Accélérer les bénéfices d'un reengineering;
- Partager les risques;
- Dégager des ressources complémentaires.
Les arguments tactiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing sont:
- Réduire ou contrôler les coûts de mise en œuvre;

- Recouvrer des fonds disponibles à investir dans le cœur du métier de l'entreprise;
- Insuffler des liquidités;
- Disposer de ressources indisponibles en interne;
- Accompagner des fonctions délicates voire non maîtrisées.

Le processus d’externalisation peut être décomposé en cinq phases:
 Identifier les opportunités

 Évaluer les opportunités
 Sélectionner le prestataire
 Transférer l’activité
 Contrôler et évaluer la performance
L‟externalisation est un instrument économique reconnu, générant des avantages probants. Mais
les risques existent. Les questions auxquelles les entreprises doivent faire face aujourd‟hui sont
“quoi” et “comment” externaliser...
Étapes et questions clés
 Identifier les opportunités
Comprendre l‟orientation stratégique. Où peut-on dégager un avantage concurrentiel?
Distinguer les secteurs fondamentaux des Sur quel point devons-nous concentrer nos
activités secondaires. efforts?
Identifier les activités à prendre en Comment savoir quelles activités doivent être
considération. externalisées ?
 Évaluer les opportunités
Évaluer la qualité et les coûts de la structure Le service est-il de premier ordre et à un prix
actuelle. raisonnable?
Étudier les alternatives. Devons-nous restructurer l‟activité nous-

mêmes, ou avoir recours à
l‟externalisation?
Définir les objectifs d‟externalisation. Qu'attend-on nous de l'externalisation?
 Sélectionner le fournisseur
Déterminer l‟étendue des contrôles nécessaires. Avons-nous besoin d‟un “simple prestataire”
ou d‟un partenaire stratégique?
Appréhender les qualités du prestataire. Qui possède les meilleurs atouts?

Qui possède l‟expérience ?
Évaluer les propositions et choisir le prestataire Nos exigences sont-elles réalistes?

Quel prestataire peut y répondre?

 Transférer l’activité
Élaborer le plan de transfert. Avons-nous prévu un plan de

transfert pour nos
employés?
Réaliser le transfert d‟activité. Comment transférer les opérations au
prestataire?
Gérer l‟intégration par rapport aux activités Comment va s‟opérer l‟interface entre
fondamentales. les activités externalisées et les
autres?
 Contrôler et évaluer la performance
Obtenir des rapports sur la performance. Comment sait-on que cela fonctionne?
Est-ce conforme à nos objectifs?
Améliorer continuellement la Dégage-t-on perpétuellement des gains de

Productivité. productivité dans les activités externalisées?
Réajuster périodiquement. Renouvelle-t-on le contrat?

Des changements sont-ils nécessaires?
Comment savoir quelles activités le promoteur immobilier doit externaliser ?
Les services qui ne génèrent pas directement d‟avantages concurrentiels n‟ont qu‟une faible
importance stratégique et ne constituent pas un élément clé sur lequel repose l‟entreprise.
Les activités pour lesquelles il existe des prestataires expérimentés et compétents présentent peu de
risques.
Les activités peu stratégiques et peu risquées sont clairement candidates pour l‟externalisation. À
mesure que le management affine ses vues stratégiques et acquiert une expérience de
l'externalisation, le champ d'action peut être élargi.
Doit-on restructurer l'activité ou avoir recours à l'externalisation?
Restructurer est préférable si l‟activité en question est étroitement intégrée aux autres départements
de l‟entreprise, et si les ressources dont dispose l‟entreprise sont suffisantes pour mener à bien une
telle opération.
Externaliser est la solution si le prestataire détient un savoir-faire de premier ordre, et si la

relation entreprise / prestataire peut-être à la base d‟une véritable alliance.
L‟externalisation des activités n‟ayant que peu d‟importance stratégique permet aux entreprises de
concentrer leurs efforts sur les départements aptes à dégager des avantages compétitifs. Le
partenaire prestataire peut optimiser la restructuration par le développement d‟une interface
transparente entre les activités, et en introduisant de meilleures pratiques.

Qu'attend-on nous de l'externalisation?
Les promoteurs immobiliers doivent commencer par définir et comprendre leurs principaux
objectifs d‟externalisation avant d‟entreprendre toutes discussions avec d‟éventuels prestataires.
Ces objectifs peuvent inclure :
- Le recentrage du management sur certaines activités ;
- L‟accès à un savoir-faire de premier ordre ;
- L‟accès à la technologie ;
- Le choix entre restructurer / redimensionner ;
- Le contrôle des coûts ;
- La flexibilité des ressources ;
Comment sait-on que cela fonctionne ? Est-ce conforme aux objectifs?
Des rapports de gestion réguliers renseignent l‟entreprise sur l‟activité et la qualité du travail
effectué au sein du département externalisé.
1.2.1.2 Quelle est l’approche de l’externalisation dans les

cabinets d’expert comptable ?
Une fois l‟externalisation sélectionnée comme une solution viable, le cabinet travaille avec le
promoteur immobilier en trois étapes, afin de réaliser une proposition adaptée aux besoins de ce
dernier, et de réussir la transition et l‟intégration avec sa société.
Faisabilité
Pour cela, il convient d'identifier les objectifs du promoteur, d'évaluer les points clés de l'activité
(stock, achats, ventes…), de développer des solutions potentielles et d'estimer les coûts.
Diagnostic et proposition
Il s'agit de comprendre les préoccupations du management en matière de suivi des projets,

d'étudier s'il s'agit d'une société monoprogramme ou multiprogramme, d'identifier les opportunités
d'amélioration de la qualité de l'information, de développer des solutions spécifiques de suivi
des coûts de revient à chaque étape du projet et de la commercialisation, d'appréhender le
changement d'environnement, pour présenter une proposition définitive qui doit aboutir à la
signature de la lettre d'intention.
Transition et intégration
L‟expert comptable doit développer un plan de transition en coopération avec le promoteur

immobilier et finaliser la signature du contrat d‟externalisation.
Dans le cas où le cabinet ne disposerait pas des ressources nécessaires pour l'accomplissement
de la mission, l'expert comptable passe les entretiens et embauche le personnel de transition.
L‟expert comptable assume la responsabilité opérationnelle de la section externalisée et établit
périodiquement les rapports de performance.

1.2.2 Supervision
Une mission de supervision comptable est généralement constituée des étapes suivantes :
- Prise de connaissance générale de l'entreprise ;
- Détermination des domaines significatifs ;
- Rédaction d'un programme de travail et réalisation des travaux.
1.2.2.1 Prise de connaissance
Pour orienter sa mission et appréhender les domaines et les systèmes significatifs de l‟activité
de promotion immobilière, l‟expert comptable doit développer une connaissance globale de
l‟activité.
La prise de connaissance permet à l‟expert comptable de déterminer la nature et l'étendue des

contrôles, eu égard aux risques identifiés en matière de suivi des travaux de construction et des
contrats à long terme, des stocks, et de la commercialisation. Les risques identifiés
conditionnent ainsi la programmation initiale des contrôles et la planification ultérieure de la
mission.
Les informations à collecter lors de cette étape sont:
- Le promoteur est-il monoprogramme ou multiprogramme ?réalise-t-il des logements

sociaux dans le cadre d'une convention avec l'État ?des travaux en MOD ? Quelles sont
la situation économique et la réglementation régissant l'activité de promotion
immobilière ?
- L‟organisation de la structure : actionnariat, implantations géographiques des
programmes, organigramme général et par fonction, etc. ;
- Les politiques générales du promoteur: en matière d‟endettement, de commercialisation
de projet …;
- Ses perspectives de développement ;
- Son organisation administrative et comptable : systèmes de suivi et traitement de
l'information financière (stocks, clients), procédure d‟application du P.C.S.I., contrôle
budgétaire des projets et leur mise à jour, etc. ;
- Ses politiques comptables : méthodes d'évaluation des stocks et en cours, des contrats
à long terme, des travaux en maîtrise d‟ouvrage délégué, des encaissements clients etc.
Les moyens pour collecter ces informations
Pour acquérir ces informations, l‟expert comptable dispose des moyens suivants :
- La prise de contact avec l'ancien expert comptable;
- Les dirigeants;
- Les états de synthèse, afin d'analyser la situation financière et la rentabilité de l'entreprise;
- Les rapports des auditeurs externes et des auditeurs internes ;
- La législation applicable au secteur immobilier ;
- Les revues spécialisées du domaine de l'immobilier et du bâtiment;
- Les publications de la fédération nationale de l'immobilier, de l'association des
promoteurs immobiliers...

Les risques généraux.
La situation économique et financière ;
Parmi les facteurs de risque, on peut citer :

- L‟arrivée à la fin d‟un programme immobilier indiquant la fin de la continuité de
l'exploitation.
- La mévente d'un programme immobilier entraînant la dégradation des résultats, du fonds
de roulement et une augmentation importante des besoins en fonds de roulement;
- La nature des logements vendus (sociale, moyen gamme, haut de gamme etc..).
L'organisation générale
Parmi les facteurs de risques liés à l'organisation générale de l'entreprise, on peut citer :
- Excès de centralisation ou de décentralisation ;
- Contrôle insuffisant sur un projet immobilier décentralisé ;
- Absence de procédures comptables et administratives, d'organigrammes et de définitions
de fonctions régulièrement mises à jour ;
- Absence de budget prévisionnel et de contrôle budgétaire ;
- Absence de service d'audit interne.
L’attitude de la direction
L‟insuffisance ou l'absence de sensibilisation de la direction pour les questions comptables,

financières et administratives constitue un facteur de risque général qui doit être pris en compte.
En particulier, l'attitude de la direction dans les domaines suivants sera examinée :
- L'organisation de l'entreprise (degré d'implication dans le système de contrôle interne);
- Les résultats et les comptes annuels ;
- L'information financière.
L'existence de risques généraux peut conduire l‟expert comptable, soit à renforcer globalement
son programme de travail, soit à aborder la mission dans un état d'esprit différent, ce qui aura un effet
au second degré sur l'orientation des travaux de contrôle. Cette analyse sera également utile lors
de l'identification des domaines et des systèmes significatifs.
1.2.2.2 Identification des domaines et des systèmes

significatifs
Le seuil de signification
Le seuil de signification est la mesure que peut faire l‟expert comptable, du montant à partir
duquel une erreur, une inexactitude ou une omission peut affecter la régularité et la sincérité des
états synthèse ainsi que l'image fidèle du résultat de l'exercice, de la situation financière et du
patrimoine de la société. C'est donc l'appréciation que peut faire l‟expert comptable des besoins des
utilisateurs des états de synthèse.

Détermination du seuil de signification
Pour déterminer le seuil de signification, plusieurs éléments de référence peuvent être utilisés ; Les
éléments de référence les plus communément admis sont :
- Les capitaux propres ;
- Le résultat net ;
- Le résultat courant ;
- Un ou plusieurs postes ou informations des états de synthèse (chiffre d'affaires....).
Le seuil de signification doit en outre tenir compte de la variation importante d'une année à
l‟autre des résultats et des stocks selon l'avancement des projets immobiliers.
Les comptes significatifs
Les comptes significatifs sont ceux qui peuvent par leur valeur et/ou leur nature receler des
erreurs significatives.
Les comptes significatifs sont ceux qui recèlent des risques d'erreurs significatives dans les comptes
annuels. Pour les déterminer, l‟expert comptable doit prendre en compte de nombreux éléments
qui sont tous intimement liés à leur importance par rapport au seuil de signification et,
également, à la probabilité d'erreurs.
L’examen analytique.
L'examen analytique est un ensemble de techniques consistant à :
- Faire des comparaisons entre les données résultant des états de synthèse et des
données prévisionnelles de l'entreprise ou des données d'entreprises similaires, et
établir des relations entre elles ;
- Analyser les fluctuations et les tendances ;
- Étudier et analyser les éléments inhabituels résultant de ces comparaisons.
Les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels.
Tous les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels sont à priori
significatifs. L‟expert comptable a besoin de s'assurer que les opérations qu'il enregistre sont
correctement évaluées et comptabilisées.
Les comptes dont le solde est, à première vue, non significatif

Il s‟agit de comptes qui recèlent une grande probabilité d'erreurs tels que :
- Les stocks de lotissement et de constructions en cours (dont le solde peut être mineur
à la date de clôture) ;
- Les comptes de provisions pour dépréciation des clients ou des stocks;
- La valorisation des stocks immobiliers ;
- Des comptes qui présentent des anomalies apparentes (par exemple, comptes d'attente
à régulariser).

Systèmes comptables significatifs

Les systèmes comptables sont ceux qui assurent la saisie et le traitement des différentes données
dont la résultante est l'établissement des états de synthèse.
Pour l‟activité de promotion immobilière, les systèmes significatifs sont les cycles stocks, achats
fournisseurs et ventes clients.
L'expert comptable doit établir pour ces cycles, un programme de contrôle spécifique.
1.2.2.3 La planification de la mission et le programme de

travail
L’organisation de la mission
Le choix des collaborateurs

Il sera fait en fonction de leur expérience et de leur connaissance du secteur de la promotion
immobilière;
La date et la durée des interventions :

L‟expert comptable doit organiser son intervention dans le temps : dates et durées des visites ;
Le budget de ses honoraires

Sur la base des informations collectées, l‟expert comptable est en mesure, d'établir le budget de ses
honoraires, en heures et en dirhams. Son estimation des heures nécessaires pour l'accomplissement
de sa mission pourra être modifiée ultérieurement si, à la suite de son examen des systèmes
comptables significatifs, il conclut que les risques d'erreurs sont tels qu'il doit augmenter l'étendue
de ses contrôles.
Le programme de travail
Les travaux de l'expert comptables font l'objet d'un programme de travail établit par écrit. Ce
programme décrit les diligences estimées nécessaires à l'accomplissement de sa mission, compte
tenu des prescriptions légales et des pratiques usuelles. Il indique le nombre d'heures de travail
affectées à l'accomplissement de ces diligences.
2. ÉVALUATION DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE
L‟évaluation peut être motivée par une fusion, une liquidation, une cession partielle d‟actif.
De même la position de l‟actionnaire rentre en jeu pour déterminer la technique dévaluation.
L‟évaluation n‟est pas la sommation de l‟ensemble des valeurs de l‟entreprise.
Quelques définitions :
Valeur marchande : prix auquel on peut vendre le bien à tout moment et non le prix auquel on
peut l‟acheter.
Valeur vénale (Marché) : prix auquel on peut acheter.
Valeur d’usage : l‟usage que peut procurer le bien à l‟entreprise.

Valeur de réalisation : appliquée essentiellement pour les dépôts et cautionnements.

Bilan financier : on prend les biens à leurs valeurs réelles (montant net), le principe de prudence
fait que l‟on tient compte de la fiscalité négative et non de la fiscalité positive.
Bilan fonctionnel : on tient compte des trois fonctions de l‟entreprise : exploitation, financement
et investissement. Les immobilisations par crédit-bail sont incluses comme immobilisations. Les
amortissements et les provisions sont inscrites au passif.
2.1 Rappel des principales méthodes d’évaluation
2.1.1 Méthodes basées sur les valeurs de capitalisation
La valeur de l'entreprise est calculée en fonction de son bénéfice, ou des dividendes distribués, ou
de l'autofinancement, compte tenu d'un taux k de capitalisation jugé raisonnable par la personne
qui évalue ; soit :
Bénéfice ou dividendes ou autofinancement

Valeur de capitalisation =
Taux k de capitalisation
k = taux moyen des obligations, le taux du marché monétaire…
Elle est nettement différente des méthodes basées sur l'actualisation qui consistent à prévoir les
futurs revenus annuels et à actualiser chacun d'eux.
Cette méthode offre l'avantage de la simplicité et l'inconvénient de ne tenir compte ni du potentiel

et de l'avenir de l'entreprise, ni des fluctuations possibles du taux de capitalisation k, ni de la durée
de placement (une entreprise peut aussi bien prospérer pendant de nombreuses années qu'être
liquidée sous quelques mois).
Pour pallier ces inconvénients, il est possible de fixer une suite finie de valeurs annuelles de
rendement telle que :
D1 D2 Dn 1
Valeur de rendement = [––– + ––– +... + ––– ] x –––
k1 k2 kn n
D1 … Dn : dividendes
k1 … kn : les taux de capitalisation.
2.1.2 Méthodes basées sur l'actif net (approche patrimoniale).
La valeur de l'entreprise est calculée à partir de la valeur de ces fonds propres.
Hypothèses préalables :
Il convient de supposer que les comptes sociaux sont établis sincèrement, régulièrement, et
qu'ils donnent une image fidèle du résultat, de la situation financière et du patrimoine.
Les calculs réalisés sur des chiffres erronés n'auraient aucune signification.
Il convient également de supposer la pérennité de l'activité de l'entreprise. Dans le cas contraire
l'évaluation se bornerait à établir des valeurs de liquidation ou des valeurs de casse.

Exemple :
Actif Montant net Passif Montant net

Frais d‟établissement 1.000 Capitaux. Permanents 22.000
Fonds de commerce 2.000 Provisions pour Risques & 5.000
Charges.
Immob. Corporelles. 18.000 Dettes de Financement 4.000
Actif circulant 20.000 Passif Circulant 10.000
Total 41.000 Total 41.000
2.1.2.1 La méthode de l'actif net comptable (ANC), ou

"valeur mathématique comptable".
La méthode de l'ANC utilise les chiffres du bilan sans les modifier. L'ANC est égal aux fonds
propres diminués des actifs sans valeur, et augmentés des passifs sans valeur.
Les éléments sans valeur de l'actif sont les frais d'établissements, les charges à repartir sur plusieurs
exercices, les primes de remboursements des obligations, les écarts de conversion, les frais de
recherches et développements (prudence).
ANC = fonds propres - actif sans valeur + passif sans valeur

= actif réel – dettes réelles
2.1.2.2 La méthode de l'actif net comptable corrigé

(ANCC), ou "valeur mathématique intrinsèque" ou
"actif net réel".
Le bilan indique une situation patrimoniale généralement peu exploitable en l'état, certaines
données doivent être retraitées d'un point de vue économique et financier de manière à tenir
compte par exemple des plus-values latentes sur actifs immobilisés ou d'impôts latents.
Les éléments à retraiter sont :
ACTIF
- Immobilisations en non-valeur : retrancher leur valeur en tenant compte de

l‟économie d‟impôt. L'amortissement des frais d'établissement et des charges à repartir
entraîne une économie d'impôt, car il diminue la base imposable à l'impôt sur les
sociétés.
- Fonds commercial : s‟il y a une valeur figurant au bilan, elle ne sera pas prise en compte
dans l‟ANCC, mais remplacée par le calcul du GW ou par une autre méthode (ex : %
du bénéfice)
- Frais de recherches et développements et brevets : ces éléments peuvent avoir une
valeur réelle pour l'entreprise, cependant leur valeur économique n'est pas liée au coût
historique. Ils subiront le même traitement que le fonds commercial.

- Immobilisations corporelles : Elles seront évaluées à leur valeur marché, corrigées de

la plus ou moins value latente. Pour l‟actif hors exploitation, on tiendra compte de
l‟impôt latent. Pour l‟actif immobilisé d‟exploitation, et si l'évaluation est faite dans le
cadre de la continuité d'exploitation, il est permis de ne pas tenir compte d'impôt
latent sur plus value latente.
- Cas particulier : biens en crédit-bail, on va corriger la valeur de l‟actif en tenant compte
de cette réalité, dans ce cas, on va apprécier les loyers dûs par rapport à la valeur d‟usage
du bien.
- Immobilisations hors exploitation : sont considérées comme une réserve d‟actif et
sont par conséquent évaluées à leur valeur marchande, on tiendra compte de l‟IS
latent sur les plus values.
- Immobilisations financières : les dépôts et cautionnements et les prêts à LTM sont
évalués à leur valeur de réalisation, alors que pour les titres de participations : on tiendra
compte de la quote-part du promoteur, dans l‟évaluation des sociétés émettrices de
ces titres.
- Stocks : évalués à leur valeur de réalisation dans la perspective de continuité
d‟exploitation. Il conviendra de considérer le sort des provisions pour ressortir, soit
leur insuffisance, soit leur caractère de réserve. On ne tient pas compte de la valeur de
négociation, mais du coût de production, sauf en cas de moins-values, pour constater
les provisions.
- Les écarts de conversions : on les réintègre dans leurs postes d‟origine.
- Les provisions pour perte de change figurant au passif seront ajustées pour tenir
compte du risque de change réel.
- Les VMP sont évaluées à la valeur boursière si elles sont cotées, sinon à la quote-part
dans la valeur de l'entreprise. On tient compte de la fiscalité latente (non liée à
l‟exploitation).
PASSIF
- Les subventions d’investissements et les provisions réglementées: ont un caractère

de réserve. Elles sont débitées du passif pour être portées au crédit du compte de
résultat ; elles viennent augmenter la base imposable à l'impôt sur les sociétés. Certains
auteurs actualisent les impôts latents découlant de ces écritures.
- Provisions pour investissements : aucun impôt différé n‟est à calculer, si la provision
est utilisée conformément à son objet et dans le respect des conditions fiscales.
- Provisions pour risques et charges :
 Risques réels : pas de correction.
 À caractère de réserve : augmenter la situation nette corrigée des impôts latents.
Par contre, on ne calcule une économie d'impôt due à des écritures de dotation aux provisions
que si l'entreprise envisage de les comptabiliser.
ANCC = ANC corrigé des données économiques et financières venant modifier les valeurs de
certains postes du bilan.
La principale différence entre l'ANC et l'ANCC est due au mode d'établissement des comptes dans
le respect des principes comptables de Prudence, et du coût historique.

2.1.2.3 Limites de l'ANC et de l'ANCC
Tous les calculs prennent pour hypothèse que le bilan représente ce que l'entreprise possède (actif)
et ce qu'elle doit (provision pour risques et charges, et dettes), la différence entre les deux
représente la valeur du patrimoine de l'entreprise.
Ces deux méthodes ne tiennent aucun compte des bénéfices prévisionnels, des dividendes ou du
potentiel de l'entreprise.
De nombreux auteurs ajoutent à la valeur patrimoniale d'autres valeurs obtenues par d'autres
méthodes, par exemple :
Valeur de l'entreprise = ANCC + goodwill

= ANCC+ n BP (BP = bénéfices prévisionnels)
2.1.3 Méthodes de la valeur substantielle brute (VSB) et des

capitaux permanents nécessaires à l'exploitation (CPNE)
2.1.3.1 VSB
La VSB comprend la totalité de l'actif nécessaire à l'exploitation, corrigé de la surévaluation et de la

sous-évaluation de certains biens. Elle tient compte en outre du coût de la remise en état des
immobilisations utilisées pour la production, et de la valeur de ces mêmes immobilisations ne
figurant pas à l'actif du bilan (biens loués ou en crédit-bail). Les titres de participations dont la
possession durable est estimée utile à l'activité de l'entreprise font partie de l'actif servant à
l'exploitation. Les autres titres immobilisés et les VMP ne sauraient faire partie de la VSB sauf s'ils
peuvent être considérés comme des placements normaux, réalisés de manière usuelle et
courante par l'entreprise.
La VSB n'est diminuée d'aucun élément du passif. Elle n'est jamais utilisée comme valeur de
l'entreprise, mais elle est intégrée dans les calculs servant à déterminer le goodwill, ou les CPNE.
La VSB est calculée sans endettement. C'est "l'outil de travail" de l'entreprise.
2.1.3.2 CPNE
Les CPNE expriment le prix qu'il conviendrait de payer pour obtenir l'entreprise en état de
fonctionnement.
CPNE = VSB – actif circulant + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation)
= actif immobilisé + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation)
Les CPNE valorisent les fonds propres, mais ils sont rarement utilisés pour exprimer la valeur du
patrimoine de l'entreprise. Généralement la valeur des CPNE est utilisée pour calculer le goodwill.
2.1.4 Méthodes basées sur le goodwill (GW)
Par ailleurs, la valeur d‟une entreprise n‟étant pas en général égale à la seule somme d‟un « actif »,
elle est généralement composée par un autre élément incorporel non comptabilisé au bilan
appelé
« goodwill ».

Le « goodwill » peut être défini comme la capitalisation d‟un profit diminué d‟une rémunération
des capitaux investis pour obtenir cette rémunération.
Le fait que l'entreprise ait une valeur supérieure à la somme des éléments qui la composent, est
dû à différents facteurs : notoriété, savoir-faire, expérience, compétence du personnel, clientèles,
droit au bail.
De plus, il est considéré qu‟investir mérite une rémunération complémentaire au profit généré
par l‟entreprise. De ce fait, le « goodwill » ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la
rente.
Le « goodwill » représente une potentialité de bénéfices qui vient majorer la valeur patrimoniale de
l‟entreprise.
Il est donc postulé que la valeur de l'entreprise est égale à la somme d'un actif et d'un autre élément
appelé « goodwill ».
Le GW est égal à :
- La différence entre une valeur de rendement et un actif (méthode indirecte).

- Ou à la capitalisation (ou l'actualisation) d'un profit diminué d'une rémunération des
capitaux investis pour obtenir cette rémunération (méthode directe).
2.1.4.1 Le GW par "la méthode des praticiens" (ou

méthode indirecte, ou méthode allemande)
VE = valeur de l'entreprise
Bénéfice net = bénéfice avant distribution.
Taux de capitalisation = k déterminé par la personne qui évalue;
Bénéfice net
VR = valeur de rendement =
––––––––––––––
k
VR + ANC (ou
ANCC) VE = –––––––––
2
GW = VE – ANC (ou
ANCC) VR – ANC
(ou ANCC)
= ––––––––––
2
2.1.4.2 GW par la méthode directe capitalisée, ou méthode

directe, ou méthode des anglo-saxons
Il est considéré qu'investir des capitaux mérite une rémunération complémentaire au profit généré
par l'entreprise. De ce fait le GW ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la rente.
P – iVSB (P = profit en rapport avec la VSB, i= taux de rente jugée légitime)
GW = ––––––––
k
k
On considère en général que i =
––
2
Nous avons défini un GW basé sur la VSB. Il est bien entendu possible de prendre l'ANC, les
CPNE, ou tout autre actif, à la place de la VSB. Il est alors nécessaire de connaître les données
permettant de déterminer le profit P en rapport avec l'actif retenu.
2.1.4.3 GW par la rente du GW actualisée (ou méthode

directe actualisée)
Certains auteurs choisissent une durée n durant laquelle ce surprofit (P-iVSB) peut être
légitimement attendu, et actualisent le calcul. On parle alors de rente de GW.
1 – (1 + a)-n
GW actualisé = (P – i VSB) x –––––––––––
a
Où : a = taux d'actualisation
n = durée fixée par la personne qui évalue
Dans la mesure ou P-iVSB ne serait pas constant chaque année, on aurait :
(P - iVSB)1 (P - iVSB)2 (P - iVSB)n

GW = ––––––––– + ––––––––– + …+ –––––––––
(1 +a)1 (1 +a)2 (1 +a)n
2.1.4.4 GW par la méthode de L'UEC
Il s'agit de calculer un GW basé sur la différence entre un profit et une rente (P – iVSB). Mais
on ajoute ici à la VSB le montant du gw, car il est estimé que le GW a été investi et payé par
l'acheteur, et qu'il convient à ce titre de le rémunérer.
1 – (1 + a)-n
GW = [ P –i(VSB + GW)] x
––––––––––
a
2.1.5 Méthodes basées sur les flux de revenus.
La valorisation d'un actif économique est en rapport étroit avec le produit qu'il procure au
propriétaire.
La valeur économique d‟un bien est représentée par la valeur actuelle de ces profits futurs.
2.1.5.1 Évaluation basée sur le C. A.
Cette approche est encore utilisée dans les négociations commerciales et par l‟administration
fiscale.
Exemple : indemnité de représentation de la clientèle qui est basée sur le C.A. et ceci même sans
contrôler la récurrence, l'activité, les perspectives, les structures,… comme si tout était figé.
En France la loi exige que soient mentionnés dans l‟acte le CA et le résultat que ce CA a permis de
dégager durant les 3 dernières années.

2.1.5.2 Évaluation basée sur le résultat
- Principe : le résultat acquis par l‟entreprise représente la rémunération d‟un capital

économique.
- Inconvénient de cette méthode : L‟évaluation basée sur le résultat ne tient pas compte du
caractère non récurrent de ce résultat, même s‟il s‟agit d‟un résultat moyen.
 Un résultat peut inclure ou ne pas inclure les rémunérations du chef de l‟entreprise.
 Le résultat peut être dénaturé par un abandon de créance.
 Il faut donc corriger le résultat.
2.1.5.3 Évaluation à partir de la capitalisation des résultats

de l'entreprise.
Principe: on peut reconstituer les capitaux économiques de l'entreprise à partir des bénéfices d'une
année.
La capitalisation de 10 années de résultat par exemple revient à dire que l'investisseur attend une
rémunération de son capital économique au taux de 10 %.
2.1.5.4 Évaluation à partir de l'actualisation des bénéfices

futurs:
Le problème réside dans la détermination des bénéfices futurs et le choix d'un taux d'actualisation.
2.1.5.5 Évaluation à partir du dividende distribué :
Principe : il s‟agit de la transposition de la méthode boursière permettant de juger le cours d‟une

action. Les investisseurs déterminent le PER (= cours de l‟action / dividendes) mais ceci est
contestable dans la mesure où le dividende ne représente pas réellement la capacité bénéficiaire
de l‟entreprise.
En effet, la direction de l‟entreprise module les distributions en considération de stratégies qui

ne tiennent pas forcément ou pas du tout compte de la valorisation du patrimoine de
l‟entreprise.
Une possibilité peut s'offrir à nous en utilisant le rendement moyen du secteur, dans la mesure
où on peut l'isoler et le rapprocher à celui de l'entreprise dont la valeur est recherchée.
2.1.5.6 Remarques générales
La détermination de la valeur d‟une entreprise par la méthode des flux revient pour l‟acquéreur
à apporter une réponse à la question : compte tenu du rendement financier de l'entreprise
combien suis-je disposé à investir ?
La réponse à cette question implique 3 autres questions :
Quel taux d‟actualisation choisir ? Quelle durée retenir ? Quel flux choisir ?

Choix d’un taux d’actualisation :
En général, la valeur du taux d‟actualisation est retenue de façon plus ou moins arbitraire.
Le taux d‟actualisation retenu peut être :

- Soit le coût actuel du capital si toutefois l'acquisition ne modifie pas ce coût de capital ;
- Soit une exigence de rentabilité (on exige 20% de rentabilité, je retiens un taux de 20%).
Choix d’un flux à actualiser.
Ce flux doit être corrigé extra comptablement, des éléments exceptionnels, pour mieux
appréhender la réalité économique de l'entreprise.
Dans ce cas, on neutralise les éléments non récurrents ou exceptionnels, ou hors exploitation,
ou non pérennissables dans le temps.
En matière de sélection des flux, on peut considérer que le résultat courant après IS théorique ou le
résultat d'exploitation correspond plus à une logique industrielle.
Dans le cadre du rachat des titres d'une PME, on s'intéressera davantage à la CAF.
Pour un investisseur financier et si la société est cotée, on préférera le dividende.
Choix de la durée à retenir
En général, on retient une durée de 5 ans et il faut tenir compte de la valeur résiduelle de
l‟action de l‟entreprise. Laquelle valeur peut être représentée par la valeur du patrimoine de
l‟entreprise au terme choisi.
2.2 Spécificité d’évaluation des entreprises de promotion

immobilière
2.2.1 Elément d’information nécessaire pour l’évaluation d’un bien

immobilier
Eléments et informations dont doit disposer l‟expert-comptable pour chaque programme

immobilier en stock :
- Plans ;
- État des Surfaces ;
- Cadastre ;
- Titres de propriété ;
- Règlement de copropriété, le cas échéant ;
- Justification juridique de l'affectation des locaux ;
- Documents d'urbanisme ;
- Tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une
incidence sur la valeur de l'immeuble ;
- État des contentieux ou litiges en cours.

2.2.2 Valeur vénale des biens immobiliers achevés en stock
2.2.2.1 Définition
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé par
un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l‟offre et de la demande.
Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai
raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.
La valeur vénale sera déterminée en fonction de l‟affectation juridique et de l‟usage du bien au

moment de l‟évaluation, tout en prenant en considération l‟état réel d‟entretien de l‟immeuble et
l‟estimation des dépenses de gros entretiens ou grosses réparations à engager à court ou moyen
terme.
Cette valeur doit être exprimée à la fois acte en mains (droits d‟enregistrement et frais d‟acquisition
inclus) et en valeur nette vendeur (commissions, droits et frais éventuels déduits), cette dernière
correspondant généralement au prix qui figure sur l‟acte de vente.
2.2.2.2 Méthodes d’évaluation de la valeur vénale
Les méthodes par comparaison
Ces méthodes consistent à prendre pour référence des transactions constatées sur le marché
immobilier pour des biens présentant une localisation, une destination et des caractéristiques
comparables à celles du bien évalué.
L‟expert-comptable retient la valeur des dernières transactions effectuées sur des biens similaires
ou approchants.
L‟expert-comptable doit faire figurer dans son rapport des indications précises et individualisées
sur le marché concerné.
2.2.3 Valeur actuelle des travaux encours
La valeur actuelle des biens en stock est, conformément aux méthodes d'évaluation, déterminée
à partir du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise :
- La référence au marché s'effectue à partir des informations les mieux adaptées à la

nature du bien (prix du marché).
- L'utilité du bien pour l'entreprise est normalement appréciée dans le cadre d'une
continuité de l'exploitation. S'il n'en était pas ainsi pour certains biens, voire pour la
totalité, il y aurait lieu de changer de méthode d'évaluation avec mention dans l'ETIC.
Pour les biens immobiliers en-cours, leur prix de vente probable une fois achevé est diminué
des charges de commercialisation mais aussi des coûts des travaux restant à effectuer (coût
d'achèvement).
Le prix de vente probable doit tenir compte, du ´´prix du marché´´ à la date d'évaluation.

2.2.4 Les stocks d’invendus
Les invendus doivent être valorisés en tenant compte du prix de vente probable de ces lots,
déduction faite de l'ensemble des charges, que le promoteur doit alors engager pour aménager et
entretenir les lots invendus et tenter de les commercialiser, (réorganisation de la répartition des
pièces par exemple) qui constituent des dépenses complémentaires au coût de revient des lots
correspondants.

CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE
Au terme de cette deuxième partie, nous pouvons sortir avec les principales constatations
suivantes :
La forme juridique la plus répandue pour l‟exercice de cette profession est la société à
responsabilité limité, car elle offre l‟avantage de séparer son patrimoine de celui des associés tout
en étant peu contraignante.
L'optimisation fiscale n'est ouverte qu'aux grandes structures, les petites et moyennes structures ne
peuvent y accéder, de ce fait, ils ne peuvent être concurrentielles sur les logements HBM et se
concentrent sur les autres types de logement.
Le rôle de l'expert-comptable est complexe, lors de son intervention dans une entreprise de
promotion immobilière et ce quel que soit le type de mission, légale ou contractuelle, générale
ou spécifique.

CONCLUSION GÉNÉRALE
Le secteur de l‟habitat est une locomotive de développement durable pour le Maroc dans la mesure
où il crée de la richesse, génère de l‟emploi, mobilise l‟épargne des ménages et stimule des effets
d‟entraînement sur d‟autres industries telles que le ciment, les produits métallurgiques, la
céramique, le verre, le bois, les matières plastiques …
Le secteur de la promotion immobilière se caractérise par l‟existence d‟une forte demande pour
l‟immobilier, soutenue par un mouvement de baisse des taux d‟intérêt des crédits immobiliers, par
une population jeune, (tranche d‟âge 25 ans-40 ans), représentant plus de 24% de la population
marocaine et constituée de plus en plus de personnes actives, et par un taux d‟urbanisation en
croissance pouvant atteindre 65% à l‟horizon 2012.
Les promoteurs sont aujourd'hui parfaitement conscients des risques inhérents à leur activité qui se
caractérise par un long cycle de production généralement supérieur à un an, à cela s‟ajoute :
- Une lourdeur administrative pouvant se traduire par un retard dans l'octroi des différents
permis et autorisations (autorisations de lotir, de construire, d'habiter …).
- La défaillance ou le retard des entreprises de bâtiment, dans la réalisation des travaux de
viabilisation et de construction.
- Un retard dans la commercialisation.
Qui peuvent entraîner de lourdes pertes financières et parfois même remettre en cause la
rentabilité du projet.
Le promoteur immobilier doit aussi faire face à d‟autres contraintes telles que :
- La rareté et le coût exorbitant du foncier ;
- Le renchérissement des prix des matériaux de construction ;
- La déficience de la gestion urbaine ;
- Une forte proportion des ménages à faible revenu ;
- Une faible implication du système bancaire dans le financement du logement ;
- L'inefficacité du système d'aides publiques en vigueur (ristournes d'intérêts) ;
- La faiblesse du taux d'encadrement de la main-d'œuvre ;
- Le manque d'efficacité de l'appareil réglementaire régissant le secteur locatif ;

- La complexité des régimes fonciers dans les zones urbaines ;
- Le non-respect des normes de construction, de confort et de sécurité et la dominance

du secteur informel dans la promotion immobilière, se répercutant sur les normes de
sécurité et de confort ;
- La présence massive d'entreprises étrangères ;
- La lourdeur administrative en matière d'octroi des autorisations.
La pré-commercialisation par la vente en état futur d‟achèvement est quasi inexistante car les
achats sur plan sont très rares.
Le promoteur immobilier n‟a au final que le choix entre deux modes de financement, le
système bancaire et les capitaux propres.
Si le nouveau Plan Comptable constitue un apport non négligeable en ce domaine, les

spécificités de cette activité nécessitent une approche économique, fiscale et financière
complémentaire.
Le système fiscal applicable au secteur est jugé complexe, notamment en raison de la pléthore
d‟impôts et taxes afférents à l‟immobilier, de l‟instabilité de la fiscalité et de la carence d‟analyses
quant à l‟efficacité des mesures introduites (incitations, modalités d‟imposition,…).
Le système fiscal est donc à revoir pour introduire la transparence dans ce secteur et lutter contre
la sous-déclaration des prix de vente et l'informel.

ANNEXES

Bibliographie
TEXTES OFFICIELS :
- Dahir des obligations et contrats de 1913.
- Dahir sur la copropriété de 1946.
- Dahir n°1-92-7 du 15 Hija 1412 (17 Juin 1992) portant promulgation de la loi n°25-90 relative
aux lotissements, groupes d‟habitations et morcellements.
- Dahir sur les immeubles immatriculés de 1966.
- Dahir sur la copropriété et les immeubles en état futur d‟achèvement de 2002.
- Loi Cadre n°18-95 formant charte de l‟investissement.
- Loi de finances 1992 et 1995 et 2006.
- Loi de finances transitoire 1996.
- Loi 30-89 relative à la fiscalité des collectivités locales et de leur groupement.
- Dahir sur l‟immatriculation des immeubles, du 12 Août 1913 (9 Ramadan 1331).
- Dahir du 2 Juin 1915, fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.
- Décret n°2-97-358 du 30 Juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncière
(B.O.n°4495 bis du 30 Juin 1997).
- Loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée.
- Loi n° 24-86 instituant un impôt sur les sociétés.
- Loi n° 17-89 instituant un impôt général sur le revenu.
- Loi n° 5-96 sur la société en nom collectif, la société en commandite par actions, la société à
responsabilité limitée et la société en participation.
NOTES CIRCULAIRES
- Note circulaire relative au secteur du bâtiment et des travaux publics ;
- Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 1999-2000 ;
- Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 2001.

MANUELS, GUIDES, ET MÉMENTOS
- Code général de Normalisation Comptable Marocain
- Le Plan Comptable du Secteur Immobilier
- La copropriété en droit marocain de Hervé Parcheminal
- « Gestion comptable et financière de la production immobilière » de J. MONDINO
- Mémento pratique Francis Lefebvre

- Comptable
- Fiscal
- Immobilier
- Approche économique et financière de l‟activité immobilière des promoteurs constructeurs

vendeurs de LEVENE Pascal MAI 1995
- Intervention de l‟expert-comptable dans la conception et la réalisation d‟un programme de

promotion immobilière de Carole GUILLON MAI 1998.
- La promotion immobilière en maîtrise d'ouvrage directe : mise en place de tableaux de gestion

et proposition d‟un guide de révision spécifique destiné à l‟expert comptable de KELHETTER
Frédéric, novembre 2003.
- L‟expert comptable dans une société de construction-vente : passage de la méthode à

l‟achèvement à la méthode à l‟avancement : proposition d‟une méthodologie d‟approche de
EBIOSSAN Valérie, novembre 2004.
- L‟Habitat en chiffres, 1988 à 1999 Direction de la Promotion Immobilière.
- Législation foncière : Recueil de textes, Direction de la Promotion Immobilière, 1994.
- La fiscalité immobilière : Recueil de textes législatifs et réglementaires, Direction des

ressources humaines, moyens généraux et affaires juridiques, 1998.
- Étude relative au processus de production et de développement du secteur de l'habitat au

Maroc réalisée par Team maroc/Team International pour le compte du Ministère de l'Habitat.
- Préparation du plan de développement économique et social pour la période 2000/2004

– rapport de la commission spécialisée de l‟habitat. Direction de la Promotion
Immobilière, février 1999.

Lexique français – arabe
Actes de Commerce ‫األعمال التجاٌرة‬

Administrateur ‫المتصرف‬
Aliénation ‫التف ٌوت االخ ٌتاري‬
Amortissement ‫استخماد‬
Analyse des risques ‫تحلٌل المخاطر‬
Approbation ‫المصادقة‬
Assistance technique ‫مساعدة تق ٌنة‬
Audit de performances ‫تدقٌق مؤشرات النتائج‬
Audit Externe ‫التدقٌق الخار ًج‬
Audit Financier ً‫التدقٌق المال‬
Audit Interne ً‫التدقٌق الداخل‬
Audit Opérationnel ‫التدقٌق العمًل‬
Autonomie Financière ‫حٌرة التصرف الماًل‬
Bilan ‫حساب ختام ً' – مٌزا ٌنة‬
Capital-risque ‫رأسمال مخاطر‬
Code Général de Normalisation ‫القانون العام التط ٌبع المحاس ًب‬
Comptable
Comité de normalisation comptable ً‫لجنة التط ٌبع المحاسب‬
Commissaire aux Comptes ‫مراقب الحسابات‬
Commission ‫عمولة‬
Compétence ‫كفائة مقدرة‬
Comptabilité ‫المحاسبة‬
Conformité ‫المطابقة‬
Conseil ‫مجلس‬
Conseil d’administration ‫مجلس اإلدارة‬
Conseil National de l’Ordre ‫المجلس الوطًن للهٌئة‬
Conseil National de la Comptabilité ‫المجلس الوطًن للمحاسبة‬
Conseil Régional de l’Ordre '‫المجلس الجهوي لل ٌهئة‬
Contribuable '‫الخاضع للضرٌبة‬
Contrôle interne ‫نظام المراقبة الدوًل‬
Convention ‫االتفاٌقة‬
Convention d’audit ‫عقد التدقٌق‬
Critères d’évaluation ‫ضوابط التٌٌقم‬
Dahir des obligations et contrats ‫ظهٌر االلتزامات و العقود‬
Décret ‫مرسوم‬
Déduction ‫اسقاط‬
Déficit reportable ‫العجز القابل للترحٌل‬
Délégation ‫تف ٌوض‬
Dépenses ‫مصا ٌرف‬
Diagnostic ‫تحلٌل – تشٌخص‬
Diligence ‫اهتمام – تع ٌجل‬
Dividendes ‫الربائح‬
Doctrine ‫نون‬
ً ‫العلم القا‬
Double imposition ‫الضرٌبة المزدوجة‬
Droit fiscal ‫القانون الجباًئ‬
Établissement stable ‫مؤسسة قارة‬
Etat Financier ‫القوائم المال'ٌة‬
Évasion fiscale ‫التملص الجباًئ‬
Exonération ‫اإلعفاء‬

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises
Expert Comptable ‫خ ٌبر محاسب‬

Forfaitaire ‫الجزاًف‬
Honoraire ‫اتعاب‬
I.G.R ‫الضرٌبة العامة على الدخل‬
I.S ‫الض ٌربة على الشركات‬
Image Fidèle ‫صورة وٌفة‬
Impôt minimum ‫الحد االدنى للضرٌبة‬
Incompatibilité ‫التعارض‬
Indépendance ‫االستقالٌلة‬
Inserts ‫الفوائد‬
Investissement ² ‫استثمار‬
Jurisprudence ‫القضاء‬
Marché '‫صفقة‬
Mise à disposition ‫وضع رهن التصرف‬
Montage ‫التر ٌكب‬
Non résident ‫ٌغر مقٌم‬
Norme d’audit ‫قواعد التدٌقق‬
Organisation Financière et Comptable ً ‫نظام ما ًل ومح‬
‫اسب‬
Partenaires ‫شركاء‬
Patrimoine ‫ذمة مالٌة‬
Personnalité Juridique '‫صة القانو ٌنة‬ ٌ ‫الشخ‬
Personnalité Morale ‫صة المع ٌنوة‬ ٌ ‫الشخ‬
Plus value ‫فائض الٌقمة‬
Prescription '‫التقادم‬
Procédure '‫ طٌرقة‬-‫إجراء‬
Produit brut ‫المنتوجات االجماٌلة‬
Professionnel ً‫مهن‬
Provision ‫مؤونة‬
Rapport d’audit ‫تقرٌر مدقق الحسابات‬
Régularité des comptes ‫تن ٌظم الحسابات‬
Réintégration ‫اعادة ادماج‬
Rendement ‫مردود‬
Résident ‫مقٌم‬
Responsabilité civile ‫المسؤولٌة المد ٌنة‬
Responsabilité contractuelle '‫المسؤوٌلة التعاقٌدة‬
Responsabilité disciplinaire ‫المسؤوٌلة النظامٌة‬
Responsabilité pénale ‫المسؤولٌة الجناٌئة‬
Retenue à la source ‫االقتطاع من المنبع‬
Salaires ‫اإلجور‬
Situation Financière '‫الحالة المالٌة‬
Statut juridique '‫الوض ٌعة القانو ٌنة‬
Système de Contrôle ‫نظام المراقبة‬
T.V.A ‫الضرٌبة على الٌقمة المضافة‬
Taux d'impôts ‫سعر الض ٌربة‬
Travaux de construction '‫اشغال البناء‬
Vérification intégrée ‫التدقٌق الموحد أو المزدوج‬

Annexe 1
QUESTIONNAIRE
Aspects juridiques
Quel est l‟impact de la nouvelle loi sur la copropriété sur la promotion immobilière ?
- Positif
- Négatif
- Nul
La nouvelle loi sur la vente en état futur d‟achèvement a-t-elle des chances de recevoir application
dans le quotidien marocain ?
OUI
NON
Pourquoi ?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Est-elle appliquée ?
OUI
NON
Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ?

……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Aspects Fiscaux
1. L’autorisation de lotir
Avez-vous des difficultés à obtenir l‟autorisation de lotir ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

2. La taxe sur les lotissements
Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire le coût

total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification pour l‟acompte de
75% et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
3. La conservation foncière
La détermination de la valeur de l‟immeuble, pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou
de copropriété est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté dans son évaluation.
La valeur telle que défini par le conservateur est de manière générale :
Proche de la réalité
Complètement injustifiée
Exorbitante
Autres
4. La TVA
Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
5. L’IS
Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d‟Affaires imposable ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Dans le cadre de l‟exécution de vos travaux avez-vous recours à des prestataires non patentables ?
OUI
NON
Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ?
OUI
NON

La note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une réponse à l'ensemble des problèmes que vous
rencontrez ?
OUI
NON
Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ?
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
Et, quelles sont les solutions que vous proposez ?

…………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………….
6. DROITS D’ENREGISTREMENT
Quel est l‟impact du coût des droits d‟enregistrement sur l‟activité de la promotion immobilière ?
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
7. LOGEMENTS SOCIAUX
Pensez-vous que la politique d‟exonération appliquée par l‟Etat, en matière de logements sociaux, a
permis le développement de ce secteur ?
OUI
NON
Avez-vous rencontré des difficultés lors de l‟application de ces exonérations ?
OUI
NON
Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d‟un même programme, des activités imposables et
exonérées ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Aspects comptables
1. L’organisation des comptes
1.1.La règle de l'affectation directe des charges
L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se
rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées.
La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de
réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière.
Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ?

OUI
NON

Si non pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
1.2.La répartition proportionnelle

Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement
rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être
incorporés dans le coût de revient.
Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ?
OUI
NON
Si oui pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous parait la mieux
adaptée au calcul du coût de revient ?
- Le nombre de logements -
- Les millièmes de copropriété -
- Les surfaces -
- Le nombre de lots -
- Les prix de ventes des lots -
- Autres : -
Doit-on choisir une clé unique pour répartir l‟ensemble des charges ?
OUI
NON
Si non pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
1.3.Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité

générale
L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de
revient par programme.
Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ?
OUI
NON
Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
……………………………… ……………………………………………………………………

1.4.L‟inventaire permanent
La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts directement
dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adaptée
à votre activité ?
OUI
NON
L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an
dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice.
Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ?
OUI
NON
Si oui Quelles solutions proposez-vous ?

…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
1.5.Principe des coûts historiques
Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de
stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations
immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus.
Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur d‟activité ?
OUI
NON
2. Le coût de revient
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient qui
constitue une donnée primordiale pour le promoteur.
2.1.Acquisition foncière
Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de
son prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés
au notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les
indemnités d'expropriation ; les frais de démolition des structures ;)
Cette valorisation vous parait-elle adéquate ?
OUI
NON

2.2.Les travaux de lotissement et de construction
La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction fait généralement

l'objet de contrats particuliers sous forme de marché.
La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour refléter leur
exécution ?
OUI
NON
Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ?
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
Et quelles sont les solutions à adopter ?
……………………………………………………………………………………………………
2.3.Les charges financières
Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du
Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif.
Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils des
difficultés lors de l‟intégration des charges financières au coût de revient stocké ?
OUI
NON
Si oui, pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
2.4.Évaluation des dépenses à effectuer

Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé,
et, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût
définitif de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.
Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur montant ?
OUI
NON
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

3. La détermination du résultat
3.1.La notion d'achèvement
Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d‟achèvement d‟un projet ?
OUI
NON
3.2.La méthode de constatation du chiffre d‟affaires
Doit-on considérer la vente en état futur d‟achèvement comme un simple contrat à long terme ?
OUI
NON
Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous :
- L'achèvement
- L'avancement
4. Les stocks
4.1.Les règles prescrites par le plan comptable du secteur immobilier
 Avant l'achèvement
L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stocks de certaines charges qui ont nettement

contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle évidente ?
OUI
NON
 Après l'achèvement

produit fini.
Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice
social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stocks.
Cette évaluation est-elle aisée ?
OUI
NON
Pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

 Les invendus
Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus :
- Conserver les lots en stocks en les

provisionnant
- Les céder au prix du marché.
- Autres ………………………………………………………..
5. L'ETIC
5.1.Intérêt de l'ETIC
L‟ETIC est elle suffisamment étayée pour permettre au lecteur des états de synthèse d‟avoir des
informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des résultats, de
valorisation des stocks et d‟engagement hors bilan ?
OUI
NON
Sinon pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
5.2.L'ETIC et le coût de revient
 Les travaux restant à effectuer
Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des
provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets.
Respectez-vous cette règle ?
OUI
NON
Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ?

……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
Si non, pourquoi ?
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

 Les engagements hors bilan

- Les engagements reçus
Inscrivez-vous parmi les engagements reçus les contrats de réservation signés et le prix de vente
prévisionnel de ceux-ci ?
OUI
NON
- Les engagements donnés
Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des engagements
significatifs. Cette tâche est-elle facile ?
OUI
NON
Si non pourquoi?
……………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………

Annexe 2
PLAN DE COMPTES DU SECTEUR IMMOBILIER
CLASSE 1 :COMPTE DE FINANCEMENT PERMANENT

11. CAPITAUX PROPRES
111. Capital social ou
personnel 1111.Capital
social 1112.Fonds de
dotation 1117.Capital
personnel
1119.Actionnaire capital souscrit –non appelé
112. Primes d’émission,de fusion et
d’apport 1121.Primes d‟émission
1122.Primes de fusion
1123.Primes d‟apport
113. Ecarts de réévaluation
1130.Ecarts de réévaluation
114. Réserve légale
1140.Réserve légale
115. Autres réserves
1151.Réserves statutaires ou contractuelles
1152.Réserves facultatives
1155.Réserves réglementées
116. Report à nouveau
1161.Report à nouveau (Solde créditeur)
1169.Report à nouveau (Solde débiteur)
118. Résultats nets en instance
d’affectation
1181.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde créditeur)
1189.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde débiteur)
119. Résultat net de l’exercice
1191.Résultat net de l‟exercice (créditeur)
1199.Résultat net de l‟exercice (débiteur)
13. CAPITAUX PROPRES ASSIMILES
131.Subventions d’investissement
1311.Subventions d‟investissement
reçues
1319.Subventions d‟investissement inscrites au compte de produits et charges
135.Provisions réglementées
1351.Provisions pour amortissements dérogatoires
1354.Provisions pour investissements
1356.Provisions pour acquisition et construction de logements
1358.Autres provisions réglementées
14. DETTES DE FINANCEMENT
141.Emprunts obligataires
1410.Emprunts obligataires
148.Autres dettes de financement
1481.Emprunts auprès des établissements de crédit
1482.Avances de l‟Etat
1483.Dettes rattachées à des participations
1484.Billets de fonds
1485.Avances reçues et comptes courants bloqués
1486.Fournisseurs d‟immobilisations

1487.Dépôts et cautionnements reçus

1488.Dettes de financement diverses
15. PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES

151.Provisions pour risques
1511.Provisions pour
litiges
1512.Provisions pour garanties données aux clients
1513.Provisions pour propre assureur
1514.Provisions pour pertes sur marchés à terme
1515.Provisions pour amendes,doubles droits,pénalités
1516.Provisions pour pertes de change
1518.Autres provisions pour risques
155.Provisions pour charges
1551.Provisions pour impôts
1552.Provisions pour pensions de retraite et obligations similaires
1555.Provisions pour charges à répartir sur plusieurs exercices
1558.Autres provisions pour charges
15581.Provision pour réparation et entretien des produits finis.
16. COMPTES DE LIAISON DES ÉTABLISSEMENTS ET SUCCURSALES

160.Comptes de liaison des établissements et succursales
1601.Comptes de liaison du siège
1605.Comptes de liaison des agences
17. ECARTS DE CONVERSION -PASSIF

171. Augmentation des créances immobilisées
1710.Augmentation des créances immobilisées
172.Diminution des dettes de financement
1720.Diminution des dettes de financement
CLASSE 2 :COMPTE D’ACTIF IMMOBILISE
21. IMMOBILISATION EN NON VALEURS

211. Frais préliminaires
2111.Frais de constitution
2112.Frais préalables au démarrage
2113.Frais d‟augmentation du capital
2114.Frais sur opérations de fusions,scissions et transformations
2116.Frais de prospection
2117.Frais de publicité
2118.Autres frais
préliminaires
212.Charges à répartir sur plusieurs exercices
2121.Frais d‟acquisition des
immobilisations 2125.Frais d‟émission des
emprunts 2128.Autres charges à répartir
213.Primes de remboursement des
obligations 2130.Primes de remboursement des
obligations
22. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

221.Immobilisation en recherche et développement

2210.Immobilisation en recherche et développement
222. Brevets,marques,droits et valeurs similaires

2220.Brevets,marques,droits et valeurs similaires

223. Fonds commercial
2230.Fonds commercial
228.Autres immobilisations incorporelles
2285.Autres immobilisations incorporelles en cours
23. IMMOBILISATIONS CORPORELLES

231.Terrains (autres que la réserve foncière)
2311.Terrains nus
2312.Terrains aménagés
2313.Terrains bâtis
2314.Terrains de gisement (Carrière)
2316.Agencements et aménagements de terrains
2318.Autres terrains
232. Constructions
2321.Bâtiments
23214.Bâtiments administratifs et commerciaux (A,B...)
23217.Bâtiments destinés à la location
23218.Autres bâtiments
2323.Constructions sur terrains d‟autrui
2327.Agencements et aménagements des constructions
2328.Autres constructions
233. Installations techniques,matériel et
outillage 2331.Installations techniques
2332.Matériel et outillage
234. Matériel de transport
2340.Matériel de transport
235. Mobilier,matériel de bureau et aménagements
divers 2351.Mobilier de bureau
2352.Matériel de bureau
2355.Matériel informatique
2356.Agencements, installations et aménagements divers (Biens n‟appartenant pas à
l‟entreprise)
2358.Autres mobiliers, matériels de bureau et aménagements divers
238. Autres immobilisations corporelles
2380.Autres immobilisations corporelles
239. Immobilisations corporelles en cours
2392.Immobilisations corporelles en cours des terrains et constructions
2397.Avances et acomptes versés sur commandes d‟immobilisations corporelles
2398.Autres immobilisations corporelles en cours
24/25.IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES
241.Prêts immobilisés
2411.Prêts au personnel
2415.Prêts aux associés
2418.Autres prêts
248.Autres créances financières
2481.Titres immobilisés (Droits de créance)
24811.Obligations
24813.Bons d‟équipement
24818.Bons divers
2483.Créances rattachées à des participations
2486.Dépôts et cautionnements versés

2487.Créances immobilisées
2488.Créances financières diverses
251.Titres de participation
2510.Titres de participation
258.Autres titres immobilisés
27. ECARTS DE CONVERSION -ACTIF
271.Diminution des créances immobilisées
2710.Diminution des créances immobilisées
272. Augmentation des dettes de financement
2720.Augmentation des dettes de financement
28. AMORTISSEMENT DES IMMOBILISATIONS
281.Amortissements des non-valeurs
2811.Amortissements des frais
préliminaires
28111.Amortissements des frais de constitution
28112.Amortissements des frais préliminaires au démarrage
28113.Amortissements des frais d‟augmentation du capital
28114.Amortissements des frais sur opérations de fusions,scissions et
transformations
28116.Amortissements des frais de prospection
28117.Amortissements des frais de publicité
28118.Amortissements des autres frais préliminaires
2812.Amortissements des charges à répartir
28121.Amortissements des frais d‟acquisition des
immobilisations 28125.Amortissements des frais d‟émission des
emprunts 28128.Amortissements des autres charges à répartir
2813.Amortissements des primes de remboursement des obligations
282. Amortissement des immobilisations incorporelles
2821.Amortissements de l‟immobilisation en recherche et développement
2822.Amortissements des brevets,marques,droits et valeurs similaires
2823.Amortissements du fonds commercial
2828.Amortissements des autres immobilisations incorporelles
283. Amortissements des immobilisations
corporelles 2831.Amortissements des terrains
2832.Amortissements des constructions
28321. Amortissements des bâtiments
28323. Amortissements des constructions sur terrains d‟autrui
28327. Amortissements des installations, agencements et aménagements
des constructions
28328. Amortissements des autres constructions
2833. Amortissements des installations techniques, matériel et outillage
28332. Amortissements du matériel et outillage
28338. Amortissements des autres installations techniques, matériels et
outillages
2834. Amortissements du matériel de transport
2835.Amortissements du mobilier,matériel de bureau et aménagements divers
28351. Amortissements du mobilier de bureau
28352. Amortissements du matériel de bureau
28355. Amortissements du matériel informatique
28356. Amortissements des agencements,installations et aménagements
divers
28358. Amortissements des autres mobiliers, matériels de bureau et
aménagements divers.

2838. Amortissements des autres immobilisations corporelles
29. PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES IMMOBILISATIONS

292. Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles
2920.Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles
293. Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles
2930.Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles
294/295.Provisions pour dépréciation des immobilisations financières
2941.Provisions pour dépréciation des prêts immobilisés
2948.Provisions pour dépréciation des autres créances financières
2951.Provisions pour dépréciation des titres de participation
2958.Provisions pour dépréciation des autres titres immobilisés
CLASSE 3 :COMPTE D'ACTIF CIRCULANT (Hors trésorerie)

31.STOCKS
311. Terrains
3111.Réserves foncières
31.119.Coût des terrains sortis du stock
312.Matières et fournitures
consommables 3120.Terrains
3121.Matières premières
31211.Ciment
31212.Acier
31213.Sable
31214.Gravette
312201.Matières consommables A
312202.Matières consommables B
312203.Combustibles
312204.Produits d‟entretien
312205.Fournitures d‟atelier et d‟usine
312206.Fournitures de magasin
312207.Fournitures de bureau
3123.Emballages
3128.Autres matières et fournitures consommables.
313.Produits en cours
3131.Biens en cours
31311.Lotissements en cours
31311xxxx (Code programme)01 Terrains
31311xxxx 02 Travaux VRD
31311xxxx 04 Frais annexes
31311xxxx 05 Commission
31311xxxx 06 Frais
financiers 31311xxxx 07
Honoraires
31311xxxx 08 Impôts
31311xxxx 09 TVA
31311xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés
31312.Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx (code programme)01 terrains
31312xxxx 02 travaux VRD
31312xxxx 03 constructions
31312xxxx 04 frais annexes

31312xxxx 05 commission
31312xxxx 06 frais
honoraires
31312xxxx 08 impôts
31313.Commerces et bureaux en cours
31313xxxx 06 frais
honoraires
31314.Constructions économiques et sociales en cours
31314xxxx 06 frais
honoraires
3138.Autres produits en cours
3139.Produits en cours sortis
315.Produits finis
3151.Produits finis
31511.Lotissements achevés
31512.Constructions promotionnelles achevées
31513.Commerces et bureaux achevés
31514.Constructions économiques et sociales achevées
31515.Autres produits finis
3159.Produits finis sortis (Déstockés)
34. CRÉANCES DE L'ACTIF CIRCULANT

341.Fournisseurs débiteurs,avances et acomptes
3411.Fournisseurs,avances et acomptes versés sur commandes d‟exploitation
34111.Fournisseurs avances et acomptes/fonctionnement
34112.Fournisseurs avances et acomptes/opérations
34113.Fournisseurs avances et acomptes/opérations MOD
3417.Rabais,remises et ristournes à obtenir –avoirs non encore reçus
3418.Autres fournisseurs débiteurs
342. Clients et comptes
rattachés 3421.Clients
34211.Clients –catégorie A
34212.Clients –catégorie
B 34213.Clients –
catégorie C
3424.Clients douteux ou litigieux

3427.Clients factures à établir et créances sur travaux non encore facturés
3428.Autres clients et comptes rattachés
34281.Clients prêts acquéreur à débloquer.

343. Personnel –débiteur

3431. Avances et acomptes au personnel
3438.Personnel –autres débiteurs
345. Etat -débiteur
3451.Subventions à recevoir
3453.Acomptes sur impôts sur les résultats
3455.Etat –TVA récupérable (Sous comptes à créer par programme le cas échéant)
34551.Etat –TVA récupérable sur les immobilisations
34552.Etat –TVA récupérable sur les travaux de
Construction ou de lotissement
34553.Etat –TVA récupérable sur dépenses de Fonctionnement
3456.Etat –Crédit de TVA (suivant déclarations)
3458.Etat –Autres comptes débiteurs
34581.TVA à régulariser sur avances acquéreurs (Compte créé pour
parallélisme avec 44581).
346. Comptes d’associés –débiteurs
3461.Associés -comptes d‟apport en société
3462.Actionnaires -capital souscrit et appelé non versé
3464.Associés -opérations faites en commun
3467.Créances rattachées aux comptes d‟associés
3468.Autres comptes d‟associés débiteurs
348. Autres débiteurs
3481.Créances sur cessions d‟immobilisations
3482.Créances sur cessions d‟éléments d‟actif
circulant 3487.Créances rattachées aux autres
débiteurs 3488.Divers débiteurs
34881.Comptes des mandants débiteurs
348811.En cours MOD
3488111.Travaux en cours lotissements MOD
3488112.Travaux en cours habitat standard MOD
3488113.Travaux en cours commerces et bureaux MOD
3488114.Travaux en cours habitat économique MOD
348812.Programmes MOD achevés
3488121.Travaux de lotissements MOD achevés
3488122.Travaux de constructions standards achevés MOD
3488123.Travaux de commerces et bureaux achevés MOD
3488124.Travaux de constructions économiques achevés
MOD
348813.Attributaires programmes MOD
34882.Partenariat débiteur (le cas échéant)
34888.Autres comptes mandants débiteurs
348881.Solde débiteur des opérations MOD achevés.
349. Comptes de régularisation -actif
3491.Charges constatées d‟avance
3493.Intérêts courus et non échus à percevoir
3495.Comptes de répartition périodique des charges
3497.Comptes transitoires ou d‟attente –débiteurs
35. TITRES ET VALEURS DE PLACEMENT

350.Titres et valeurs de placement
3501.Actions,partie libérée
3502.Actions,partie non libérée
3504.Obligations

3506.Bons de caisse et bons du trésor

35061.Bons de caisse
35062.Bons du trésor
3508.Autres titres et valeurs de placement similaires
37.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF (Eléments circulants)
39.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE L’ACTIF

CIRCULANT
391.Provisions pour dépréciation des stocks
3913.Provisions pour dépréciation des produits en cours
3915.Provisions pour dépréciation des produits finis
394. Provisions pour dépréciation des créances de l’actif circulant
3941.Provisions pour dépréciation –fournisseurs débiteurs,avances et acomptes
3942.Provisions pour dépréciation des clients et comptes rattachés
3943.Provisions pour dépréciation du personnel –débiteur
3948.Provisions pour dépréciation des autres débiteurs
394881.Provisions pour dépréciation des comptes mandants débiteurs
395. Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement
3950.Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement
CLASSE 4 :COMPTES DE PASSIF CIRCULANT (HORS TRESORERIE)

44. DETTES DU PASSIF CIRCULANT
441.Fournisseurs et comptes
rattachés 4411.Fournisseurs
44111.Fournisseurs opérations propres
44112.Fournisseurs opérations MOD
44113.Fournisseurs fonctionnement
4413.Fournisseurs –retenues de garantie
44131.RG opérations propres
44132.RG opérations MOD
44133.RG fonctionnement
4415.Fournisseurs –effets à payer

44151.Fournisseurs effets à payer opérations propres
44152.Fournisseurs effets à payer opérations MOD
44153.Fournisseurs effets à payer fonctionnement
4417.Fournisseurs –factures non parvenues
44171.Fournisseurs factures non parvenues opérations propres
441710.Fournisseurs,factures non parvenues
441711.Fournisseurs,dépenses non encore engagées
44172.Fournisseurs factures non parvenues opérations MOD
44173.Fournisseurs factures non parvenues fonctionnement
4418.Autres fournisseurs et comptes rattachés
44181.Fournisseurs terrains à payer
44182.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations propres
44183.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations MOD
442. Clients créditeurs,avances et acomptes
4421.Clients –avances et acomptes reçus sur commandes en cours
44211.Opérations propres
44212.Opérations MOD
44213.Fonctionnement
44214.Désistements clients à payer
4428.Autres clients débiteurs

443. Personnel –créditeur

4432.Rémunérations dues au personnel
4433.Dépôts du personnel créditeurs
4434.Oppositions sur salaires
4437.Charges du personnel à payer
4438.Personnel –autres créditeurs (à subdiviser en fonction des divers organismes
au profit desquels l‟établissement effectue des retenues sur salaires.
444. Organismes sociaux
4441.Caisse Nationale de la Sécurité Sociale
4443.Caisses de retraite
44431.CMR
44432.RCAR
44433.CIMR
4445.Mutuelles (à subdiviser)
4447.Charges sociales à payer
4448.Autres organismes sociaux
445. Etat –créditeur
4452.Etat,impôts,taxes et assimilés
44521.Etat,Taxe urbaine et taxe
d‟édilité 44522.Etat,Patente
44525.IGR
44526.Etat,taxe de formation professionnelle (Organisme non assujetti à la
CNSS)
4453.Etat,impôts sur les résultats
4455.Etat,TVA facturée
4456.Etat,TVA due (suivant déclarations)
4457.Etat,impôts et taxes à payer
4458.Etat,autres comptes créditeurs
44581.Etat,TVA à régulariser sur acomptes reçus
44582.Etat,avances sur subventions accordées au titre des opérations
propres
44583.Etat avances sur subventions accordées au titre des opérations
réalisées en maîtrise d‟ouvrage déléguée (MOD)
446. Comptes d’associés –créditeurs
4461.Associés –capital à rembourser
4462.Associés –versements reçus sur augmentations de capital
4463.Comptes courants des associés créditeurs
4464.Associés –opérations faites en commun
4465.Associés,dividendes à payer
4468.Autres comptes d‟associés –créditeurs
448.Autres créanciers
4481.Dettes sur acquisition d‟immobilisations
4483.Dettes sur acquisition de titres et valeurs de placement
4484.Obligations échues à rembourser
4485.Obligations,coupons à payer
4487.Dettes rattachées aux autres créanciers
4488.Divers créanciers
44881.Comptes mandants créditeurs
448811.Avances des attributaires programmes MOD
448812.Avances du mandant
448813.Solde créditeur des opérations MOD achevées
44882.Jetons de présence à payer
44884.Partenariat créditeur

448841.Avances attributaires sur programmes en partenariat

448842.Programme partenariat -opération achevée
448843.Programme partenariat créditeur
44888.Autres comptes mandants créditeurs
449.Comptes de régularisation -passif
4491.Produits constatés d‟avance
4493.Intérêts courus et non échus à payer
4495.Comptes de répartition périodique des produits
4497.Comptes transitoires ou d‟attente –créditeurs (dont recettes en instance
d‟affectation )
44971.Opérations propres
44972.Opérations MOD
45. AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES

450.Autres provisions pour risques et charges
4501.Provisions pour litiges
4502.Provisions pour garanties données aux clients
4505.Provisions pour amendes,doubles droits et pénalités
4506.Provisions pour pertes de change
4507.Provisions pour impôts
4508.Autres provisions pour risques et charges
46.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF (Eléments circulants)
CLASSE 5:COMPTES DE TRESORERIE
51.TRESORERIE -ACTIF
511.Chèques et valeurs à encaisser
5111.Chèques à encaisser ou à l‟encaissement
51111.Chèques en portefeuille
51112.Chèques à l‟encaissement
5113.Effets à encaisser ou à
l‟encaissement 51131.Effets échus
à encaisser 51132.Effets à
l‟encaissement
5115.Virements de fonds
5118.Autres valeurs à encaisser
514.Banques,Trésorerie Générale et Chèques Postaux débiteurs
5141.Banques (soldes débiteurs) (A subdiviser par banque,en créant un compte de
passif et d‟actif symétrique pour chaque compte bancaire)
5143.Trésorerie Générale
5146.Chèques postaux
5148.Autres établissements financiers et assimilés (soldes débiteurs)
516.Caisses,régies d’avances et
accréditifs 5161.Caisses
51611.Caisse centrale
51613.Caisse (succursale ou agence A)
51614.Caisse (succursale ou agence B)
5165.Régies d‟avances et accréditifs
55.TRESORERIE –PASSIF
552.Crédits d’escompte

5520.Crédits d‟escompte
553.Crédits de trésorerie
5530.Crédits de trésorerie
554.Banques (Soldes créditeurs)
5541.Banques (Soldes
créditeurs)
5548.Autres établissements financiers et assimilés (Soldes créditeurs)
59.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE TRESORERIE

590.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie
5900.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie.
CLASSE 6 :COMPTES DE CHARGES

61.CHARGES D’EXPLOITATION
611. Achats revendus de marchandises
6111. Achats de marchandises „‟groupe A‟‟
6112. Achats de marchandises „‟groupe B‟‟
6114. Variation de stocks de marchandises
6118. Achats revendus de marchandises des exercices antérieurs
6119. R.R.R.Obtenus sur achats de marchandises
612. Achats consommés de matières et fournitures
6121. Achats de matières premières Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé
en sous comptes par projet
6121 01 xx.Achats de ciment
6121 02 xx.Achats d‟aciers
6121 03 xx.Achats sable
6121 04 xx.Achats gravette.
6122.Achats de matières et fournitures consommables Chaque compte d‟achat peut
encore être détaillé en sous comptes par projet
61221.Achats de matières et fournitures
61223.Achats de combustible
61224.Achats de produits d‟entretien
61225.Achats de fournitures d‟atelier et
d‟usine 61226.Achats de fournitures de
magasin 61227.Achats de bois de coffrage
6123.Achats d‟emballages
6124.Variation des stocks de matières et fournitures
61241.Variation des stocks de matières premières
612410.Variation des stocks de Matières Premières (MP)Terrains
612411.Variation des stocks de matières premières
61242 Variation des stocks de M.P et Fournitures consommables
61243.Variation des stocks d‟emballage
6125.Achats non stockés de matières et de fournitures
61251.Achats de fournitures non stockables (eau,électricité...)
61252.Achats de fournitures d‟entretien
61253.Achats de petit outillage et petit équipement
6126.Achats de travaux,études et prestations de services Chaque compte d‟achat
peut encore être détaillé en sous comptes par projet
61261.Achats des travaux (constructions V.R.D)
61262.Achats des études (honoraires et frais d‟études des opérations)
61263.Achats de prestations de services(publications,annonces,assurances)
6128.Achats de matières et de fournitures des exercices antérieurs Chaque compte
d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet

61282.Opérations
6129.R.R.R.O sur achats consommés de matières et fournitures
613 /614.Autres charges externes

6131.Locations et charges
locatives
61311.Location des terrains
61312.Location de constructions
61313.Location de matériel et
outillage
61314.Location de mobilier et matériel de bureau
61315.Location de matériel informatique
61316.Location de matériel de transport
61317.Malis sur emballages rendus
61318.Locations et charges locatives diverses
6132.Redevances de crédit-bail
6133.Entretien et réparations
61331.Entretien et réparations des biens immobiliers
61332.Entretien et réparations des biens mobiliers
61335.Maintenance
6134.Primes d‟assurances
61341.Assurances multirisques (vol,incendie,responsabilité civile …)
61343.Assurances -risques d‟exploitation
61345.Assurances -matériel de transport
61348.Autres assurances
6135.Rémunérations du personnel extérieur à l‟entreprise
61351.Rémunérations du personnel occasionnel
61352.Rémunérations du personnel intérimaire
61353.Rémunérations du personnel détaché ou prêté à l‟entreprise
6136.Rémunérations d‟intermédiaires et honoraires
61361.Commissions et courtages
61365.Honoraires
61367.Frais d‟actes et contentieux
6137.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires
61371.Redevances pour brevets
61378.Autres redevances
6141.Etudes,recherches et documentation
61411.Etudes générales
61413.Recherches
61415.Documentation générale
61416.Documentation technique
6142.Transports
61421.Transports du personnel
61425.Transports sur achats
61426.Transports sur ventes
61428.Autres transports
6143.Déplacements,missions et réceptions
61431.Voyages et déplacements
61433.Frais de déménagement
61435.Missions
61436.Réceptions
6144.Publicité,publications et relations publiques
61441.Annonces et insertions
61442.Echantillons, catalogues et imprimés publicitaires
61443.Foires et expositions
61444.Primes de publicité
61446.Publications
61447.Cadeaux à la
clientèle
61448.Autres charges de publicité et relations publiques
6145.Frais postaux et frais de télécommunications
61451.Frais postaux
61455.Frais de téléphone
61456.Frais de télex et de télégramme
6146.Cotisations et dons
61461.Cotisations
61462.Dons
6147.Services bancaires
61471.Frais d‟achats et de ventes des titres
61472.Frais sur effets de commerce
61473.Frais et commissions sur services bancaires
6148.Autres charges externes des exercices antérieurs
6149.R.R.R.obtenus sur autres charges externes.
616.IMPOTS ET TAXES
6161.Impôts et taxes directs
61611.Taxe urbaine et taxe d‟édilité
61612.Patente
61615.Taxes locales
6165.Impôts et taxes indirects
6167.Impôts,taxes et droits assimilés
61671.Droits d‟enregistrement et de timbres
61673.Taxes sur les véhicules
61678.Autres impôts,taxes et droits assimilés
6168.Impôts et taxes des exercices antérieurs
617.CHARGES DE PERSONNEL
6171.Rémunération du personnel
61711.Appointements et salaires
61712.Primes et gratifications
61713.Indemnités et avantages divers
61714.Commissions au personnel
61715.Rémunérations des administrateurs,gérants et associés
6174.Charges sociales
61741.Cotisations de sécurité sociale
61742.Cotisations aux caisses de retraite
61743.Cotisations aux mutuelles
61744.Prestations familiales
61745.Assurances accidents de travail
6176.Charges sociales diverses
61761.Assurances groupe
61762.Prestations de retraite
61763.Allocations aux œuvres
sociales
61764.Habillement et vêtements de travail
61765.Indemnités de préavis et de licenciement
61766.Médecine de travail,pharmacie
61768.Autres charges sociales diverses
6177.Rémunération de l‟exploitant
61771.Appointements et salaires
61774.Charges sociales sur appointements et salaires de l‟exploitant
6178.Charges du personnel des exercices antérieurs.

618.AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION
6181.Jetons de présence
6182.Pertes sur créances irrécouvrables
6185.Pertes sur opérations faites en commun
6186.Transfert de profits sur opérations faites en commun
6188.Autres charges d‟exploitation des exercices antérieurs.
619.DOTATIONS D’EXPLOITATION
6191.Dotations d'exploitation aux amortissements de l'immobilisation en non-
valeur
61911.D.E.A.des frais préliminaires
61912.D.E.A.des charges à répartir
6192.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations
incorporelles
61921.D.E.A.de l‟immobilisation en recherche et développement
61922.D.E.A.des brevets,marques,droits et valeurs similaires
61923.D.E.A.du fonds commercial
61928.D.E.A.des autres immobilisations incorporelles
6193.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations corporelles
61931.D.E.A.des terrains
61932.D.E.A.des constructions
61933.D.E.A.des installations techniques,matériel et outillage
61934.D.E.A.du matériel de transport
61935.D.E.A.des mobiliers,matériels de bureau et aménagements divers
61938.D.E.A.des autres immobilisations corporelles
6194.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciation des immobilisations
61942.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations incorporelles
61943.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations corporelles
6195.Dotations d‟exploitation aux provisions pour risques et charges
61955.D.E.P.pour risques et charges durables
61957.D.E.P.pour risques et charges momentanés
6196.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciations de l‟actif circulant
61961.D.E.P.pour dépréciation des stocks
61964.D.E.P.pour dépréciation des créances de l‟actif circulant
6198.Dotations d‟exploitation des exercices antérieurs
61981.D.E.aux amortissements des exercices antérieurs
61984.D.E.aux provisions des exercices antérieurs
63.CHARGES FINANCIERES
631.Charges d’intérêts
6311.Intérêts des emprunts et dettes
63111.Intérêts des emprunts
63113.Intérêts des dettes rattachées à des participations
63114.Intérêts des comptes courants et dépôts créditeurs
63115.Intérêts bancaires et sur opérations de financement
63118.Autres intérêts des emprunts et dettes
6318.Charges d‟intérêts des exercices antérieurs
633.Pertes de change
6331.Pertes de change propres à l‟exercice
6338.Pertes de change des exercices antérieurs
638.Autres charges financières
6382.Pertes sur créances liées à des participations
6385.Charges nettes sur cession de titres et valeurs de Placement

6386.Escomptes accordés
6388.Autres charges financières des exercices antérieurs
639.Dotations financières
6391.Dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations
6392.Dotations aux provisions pour dépréciations des immobilisations financières
6393.Dotations aux provisions pour risques et charges financières
6394.Dotation aux provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement
6396.Dotations aux provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie
6398.Dotations financières des exercices antérieurs
65.CHARGES NON COURANTES

651.Valeurs nettes d’amortissements des immobilisations cédées (V.N.A )
6512.VNA des immobilisations incorporelles cédées
6513.VNA des immobilisations corporelles cédées
6514.VNA provisions des immobilisations financières cédées (droits de propriété)
6518.VNA des immobilisations cédées des exercices antérieurs .
656.Subventions accordées
6561.Subventions accordées de l‟exercice
6568.Subventions accordées des exercices antérieurs .
658.Autres charges non courantes
6581.Pénalités sur marchés et dédits
65811.Pénalités sur marchés
65812.Dédits
6582.Rappels d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats)
6583.Pénalités et amendes fiscales ou pénales
65831.Pénalités et amendes fiscales
65833.Pénalités et amendes pénales
6585.Créances devenues irrécouvrables
6586.Dons,libéralités et lots
65861.Dons
65862.Libéralités
65863.Lots
6588.Autres charges non courantes des exercices antérieurs
659.Dotations non courantes
6591.Dotations aux amortissements exceptionnelles des Immobilisations
65911.D.A.E.de l‟immobilisation en non-valeurs
65912.D.A.E.des immobilisations incorporelles
65913.D.A.E.des immobilisations corporelles
6594.Dotations non courantes aux provisions réglementées
65941.D.N.C.pour amortissements dérogatoires
65944.D.N.C.pour investissements
65945.D.N.C.pour reconstitution de gisements
65946.D.N.C.pour acquisition et construction de Logements
6595.Dotations non courantes aux provisions pour risques et charges
65955.D.N.C.aux provisions pour risques et charges durables
65957.D.N.C.aux provisions pour risques et charges momentanés
6596.Dotations non courantes aux provisions pour dépréciation
65962.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Immobilisé
65963.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Circulant
6598.Dotations non courantes des exercices antérieurs
67.IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS

670.Impôts sur les résultats

6701.Impôts sur les bénéfices

6705.Imposition minimale annuelle des sociétés
6708.Rappels et dégrèvements d‟impôts sur les résultats.
CLASSE 7 :COMPTES DE PRODUITS
71 :PRODUITS D’EXPLOITATION
711.VENTES DE MARCHANDISES
7111.Ventes de marchandises au Maroc
7113.Ventes de marchandises à l‟étranger
7118.Ventes de marchandises des exercices antérieurs
7119.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise
712.VENTES DE BIENS ET SERVICES PRODUITS
7121.Ventes de biens produits au Maroc
71211.Ventes de logements
71212.Ventes de terrains lotis
71213.Ventes de locaux d‟activité
71218.Ventes autres biens produits
7122.Ventes de biens produits à l‟étranger
7124.Ventes de services produits au Maroc
71241.Prestations de services
71242.Rémunération du mandat
71243.Gestion d‟immeubles pour tiers
71244.Loyers
71248.Autres services produits
7125.Ventes de services produits à l‟étranger
7126.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires
7127.Ventes de produits accessoires
7128.Ventes de biens et services produits des exercices antérieurs
7129.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise
713.VARIATION DES STOCKS DE PRODUITS
7131.Variation des stocks de produits en cours
7132.Variation des stocks de biens produits
7134.Variation des stocks de services en cours
714.IMMOBISATIONS PRODUITES PAR L'ENTREPRISE POUR ELLE
MÊME
7141.Immobilisation en non-valeurs produite
7142.Immobilisations incorporelles produites
7143.Immobilisations corporelles produites
7148.Immobilisations produites des exercices antérieurs
716.SUBVENTIONS D’EXPLOITATION
7161.Subventions d‟exploitations reçues de l‟exercice
7168.Subventions d‟exploitation reçues des exercices antérieurs
718.AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
7181.Jetons de présence reçus
7182 Revenus des immeubles non affectés à l‟exploitation
7185.Profits des opérations faites en commun
7186.Transfert de pertes sur opérations faites en commun
7188.Autres produits d‟exploitation des exercices antérieurs
719.REPRISE D’EXPLOITATION,TRANSFERTS DE CHARGES
7191.Reprises sur amortissements de l'immobilisation en non-valeurs
7192.Reprises sur amortissements des immobilisations incorporelles
7193.Reprises sur amortissements des immobilisations corporelles
7194.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations
7195.Reprises sur provisions pour risques et charges

7196.Reprises sur provisions pour dépréciation de l‟actif circulant

7197.Transferts des charges d‟exploitation
7198.Reprises sur amortissements et provisions des exercices antérieurs
73.PRODUITS FINANCIERS
732 Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés
7321.Revenus des titres de participation
7325.Revenus des titres immobilisés
7328.Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés des
exercices antérieurs.
733 Gains de change
7331.Gains de change propres à l‟exercice
7338.Gains de change des exercices antérieurs.
738 Intérêts et autres produits financiers
7381.Intérêts et produits assimilés
7383.Revenus des créances rattachées à des participations
7384.Revenus des titres et valeurs de placement
7385.Produits nets sur cessions de titres et valeurs de placement
7386.Escomptes obtenus
7388.Intérêts et autres produits financiers des exercices antérieurs.
739.Reprises financières,transferts de charges
7391.Reprises sur amortissements des primes de remboursement des Obligations
7392.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières
7393.Reprises sur provisions pour risques et charges financières
7394.Reprise sur provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement
7396.Reprises sur provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie
7397.Transfert de charges financières
7398.Reprises sur dotations financières des exercices antérieurs
75.PRODUITS NON COURANTS

751 Produits des cessions d’immobilisations
7512.Produits des cessions des immobilisations incorporelles
7513.Produits des cessions des immobilisations corporelles
7514.Produits des cessions des immobilisations financières (droits de propriété)
7518.Produits des cessions des immobilisations des exercices antérieurs
756 Subventions d’équilibre
7561.Subventions d‟équilibre reçues de l‟exercice
7568.Subventions d‟équilibre reçues des exercices antérieurs
757.Reprises sur subventions d’investissements
7577.Reprises sur subventions d‟investissements de l‟exercice
7578.Reprises sur subventions d‟investissements des exercices antérieurs.
758.Autres produits non courants
7581.Pénalités et dédits reçus
7582.Dégrèvement d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats)
7585.Rentrées sur créances soldées
7586.Dons,libéralités et lots reçus
7588.Autres produits non courants des exercices antérieurs
759.REPRISES NON COURANTES,TRANSFERT DE CHARGES
7591.Reprises non courantes sur amortissements exceptionnels des immobilisations
7594.Reprises non courantes sur provisions réglementées
7595.Reprises non courantes sur provisions pour risques et charges
7596.Reprises non courantes sur provisions pour dépréciation, transferts de charges
non courantes

7597.Reprises non courantes des exercices antérieurs.
CLASSE 8 :COMPTES DE RESULTAT

81.Résultat d’exploitation
810.Résultat d’exploitation
8100 :Résultat d‟exploitation.
811.Marge brute
8110.Marge brute.
814.Valeur ajoutée
8140.Valeur ajoutée.
817.Excédent brut d’exploitation ou insuffisance brute d’exploitation
8171.Excédent brut d‟exploitation
8179.Insuffisance brute d‟exploitation
83. Résultat financier
830.Résultat financier
8300.Résultat financier
84. Résultat courant
840.Résultat courant
8400 Résultat courant
85. Résultat non courant
850.Résultat non courant
8500.Résultat non courant
86. Résultat avant impôts
860.Résultat avant impôts
8600.Résultat avant impôts
88.Résultat après impôts
880.Résultat après impôts
8800.Résultat après impôts.
CLASSE 9 :COMPTES ANALYTIQUES

9.COMPTES ANALYTIQUES
90. Comptes de produits et charges réfléchis

903.Stocks et provisions pour dépréciation des stocks réfléchis
9031.Stocks réfléchis
9039.Provisions pour dépréciation des stocks réfléchis
906.Charges réfléchies
9061.Charges d‟exploitation réfléchies
9063.Charges financières réfléchies
9065.Charges non-courantes réfléchies
9067.Impôts sur les résultats réfléchis
907.Produits réfléchis
9071.produits d‟exploitation réfléchis
9073.Produits financiers réfléchis
9075.Produits non-courants réfléchis.
908.Résultats réfléchis
9081.Résultat d‟exploitation réfléchi
9083.Résultat financier réfléchi
9084.Résultat courant réfléchi
9085.Résultat non courant réfléchi
9086.Résultat avant impôts réfléchi

9088.Résultat après impôts réfléchi.

91. Comptes de reclassement et
d’analyse 92.Sections analytiques
921.Sections générales
9211.Section A
9212.Section B
923.Sections d’approvisionnement
9231.Section A
9232.Section B
925.Sections de
production
9251.Section A
9252.Section B
927.Section de distribution
9271.Section A
9272 .Section B
928.Autres sections
analytiques
9281.Section A
9282.Section B
93. Coûts d’achat ou de
production 933.Coûts
d’achat
9331.Coûts d‟achat de marchandises
9335.Coûts d‟achat de matières et de fournitures.
935.Coûts de production
9351.Coûts de production des produits (groupe A) 144
9352.Coûts de production des produits (groupe B)
938.Autres coûts d’achat ou de production
9381.Coûts de production des immobilisations
94. Inventaire permanent des stocks
941.Inventaire permanent des produits
9411.Produit (groupe A)
9412.Produit (groupe B)
9416.Produit en cours
9418.Autres Produits.
942.Inventaire permanent des matières et fournitures consommables
9421.Matières premières
9423.Emballages
9426.Matières et fournitures consommables en cours
9428.Autres matières et fournitures consommables.
943.Inventaire permanent des produits en cours
9431.Biens en cours
9434.Services en cours
9438.Autres produits en cours.
944.Inventaire permanent des produits intermédiaires et produits résiduels
9441.Produits intermédiaires
9445.Produits résiduels
9448.Autres produits intermédiaires et produits résiduels.
945.Inventaire permanent des produits finis
9451.Produits finis (groupe A)
9452.Produits finis (groupe B)
9458.Autres produits finis.
949.Provisions sur dépréciation des stocks
9491.Provisions pour dépréciation des marchandises

9492.Provisions pour dépréciation des matières et fournitures

consommables
9493.Provisions pour dépréciation des produits en cours
9494.Provisions pour dépréciation des produits intermédiaires et produits
résiduels
9495.Provisions pour dépréciation des produits finis
95. Coûts de revient
953.Coûts de revient des marchandises
9531.Coûts de revient des marchandises (groupe A)
9532.Coûts de revient des marchandises (groupe B)
955.Coûts de revient des produits
9551.Coûts de revient des produits (groupe A)
9552.Coûts de revient des produits (groupe B)
958.Autres coûts de revient
9581.Coûts de revient (groupe A)
9582.Coûts de revient (groupe B)
96. Ecarts sur coûts préétablis
962.Ecarts sur
sections
9621.Ecarts sur quantités
9622.Ecarts sur coûts.
964.Ecarts sur inventaire permanent des stocks
9641.Ecarts sur quantités
9642.Ecarts sur coûts.
97. DIFFERENCE D’INCORPORATION
971.Charges non incorporables
9710.Charges non incorporables
972. Charges supplétives incorporées
9720.Charges supplétives incorporées
973. Produits non incorporés
9730.Produits non incorporés
974. Différences sur charges incorporables
9740.Différences sur charges incorporables
975. Différences sur produits incorporables
9750.Différences sur produits incorporables
976. Différences d’inventaire
9761.Différences d‟inventaire sur marchandises
9762 .Différences d‟inventaire sur matières et fournitures consommables
9763.Différences d‟inventaire sur produits en cours
9764.Différences d‟inventaire sur produits intermédiaires et produits résiduels
9765.Différences d‟inventaire sur produits finis
977. Différences sur niveau d’activité
9770.Différences sur niveau d‟activité
978. Autres différences d’incorporation
9780.Autres différences d‟incorporation
98. Résultats analytiques
981.Résultats analytiques sur marchandises
9811.Résultats analytiques sur marchandises (groupe A )
9812.Résultats analytiques sur marchandises (groupe B )
982.Résultats analytiques sur biens produits
9821.Résultats analytiques sur biens produits (groupe A )
9822.Résultats analytiques sur biens produits (groupe B )
983.Résultats analytiques sur services produits
9831.Résultats analytiques sur services produits (groupe A )

9832.Résultats analytiques sur services produits (groupe B )

986.Reports des écarts sur coûts préétablis
9860.Reports des écarts sur coûts préétablis
987.Reports des différences d’incorporation
9870.Reports des différences d‟incorporation
99. comptes de liaisons internes

991.Liaisons internes propres à un même établissement
9910.Liaisons internes propres à un même établissement
995.Cessions à d’autres établissements
9951.Cessions fournies à d‟autres établissements
9955.Cessions reçues d‟autres établissements
CLASSE 0 :COMPTES SPECIAUX.
01.Bilan d’ouverture.
11. Réouverture des comptes de financement permanent.
0111.Réouverture des comptes des capitaux propres.
0113.Réouverture des comptes des capitaux propres assimilés.
0114.Réouverture des comptes des dettes de financement.
0115.Réouverture des comptes de provisions durables pour risques et
charges.
0116.Réouverture des comptes de liaison des établissements et
succursales.
0117.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion –Passif.
12. Réouverture des comptes d’actif immobilisé
0121.Réouverture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs.
0122.Réouverture des comptes d‟immobilisations incorporelles.
0123.Réouverture des comptes des immobilisations corporelles.
0124/25 Réouverture des comptes des immobilisations financières.
0127.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion -Actif
0128.Réouverture des comptes des amortissements des
immobilisations.
0129.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des
comptes de l‟actif immobilisé
13. Réouverture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie)
0131.Réouverture des comptes de stocks.
0134.Réouverture des comptes de créances.
0135.Réouverture des comptes titres et valeurs de placement.
0137.Réouverture des comptes des écarts de conversion -Actif
(Eléments circulants).
0139 Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de
l‟actif circulant.
14. Réouverture des comptes de passif circulant (hors trésorerie).
0144 Réouverture des comptes de dettes du passif circulant.
0145.Réouverture des comptes des autres provisions pour risques et charges.
0147 Réouverture des comptes des écarts de conversion –Passif (Eléments
circulants).
15. Réouverture des comptes de trésorerie
0151.Réouverture des comptes de trésorerie -Actif
0155.Réouverture des comptes de trésorerie -Passif
0159.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de
trésorerie.
02. Clôture du Bilan.
21. Clôture des comptes de financement permanent.

0211.Clôture des comptes de capitaux propres.

0213.Clôture des comptes de capitaux propres assimilés.
0214.Clôture des comptes de dettes de financement
0215.Clôture des comptes de provisions durables pour risques et
charges.
0216.Clôture des comptes de liaison des établissements et succursales.
0217.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif.
22. Clôture des comptes d’actif immobilisé.
0221.Clôture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs.
0222.Clôture des comptes des immobilisations incorporelles.
0223.Clôture des comptes des immobilisations corporelles.
0224/25.Clôture des comptes des immobilisations Financières.
0227.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif.
0228.Clôture des comptes des amortissements des immobilisations.
0229.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif
immobilisé.
23. Clôture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie)
0231.Clôture des comptes de stocks.
0234.Clôture des comptes de créances.
0235.Clôture des comptes titres et valeurs de placement.
0237.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif (Eléments circulants)
0239.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif
circulant.
24. Clôture des comptes de passif circulant (hors trésorerie)
0244.Clôture des comptes de dettes du passif circulant
0245.Clôture des comptes des autres provisions pour risques et charges.
0247.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif (Eléments circulants).
25. Clôture des comptes de trésorerie.
0251.Clôture des comptes de trésorerie -Actif
0255.Clôture des comptes de trésorerie -Passif.
0259.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de
trésorerie.
03. Comptes d’ordre
031.Opérations en instance de dénouement (débit)
0311.Opérations de débit en instance de dénouement.
0319.Contrepartie des opérations en instance de dénouement.
033.Opérations en instance de dénouement (crédit)
0331.Opérations de débit en instance de dénouement.
0339.Contrepartie des opérations en instance de dénouement 148
35. Opérations en devises entrées
0351.Contre-valeur devises -entrées
0359.Contrepartie devises -entrées
36. Opérations en devises entrées
0361.Contre-valeur devises -sorties
0369.Contrepartie devises -sorties
038.Autres données statistiques
0381.Opérations statistiques suivies
0389.Contrepartie des opérations statistiques suivies.
04. Engagements donnés
041.Avals,cautions et garanties donnés.
0411.Avals,cautions et garanties donnés.
0419.Débiteurs pour avals et cautions donnés
043.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires

0431.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires.

0439.Débiteurs pour engagements en matière de pensions de retraite et obligations
similaires.
45. Effet circulant sous l’endos de l’entreprise.
0451.Effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise.
0459.Débiteurs pour effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise.
46. Engagements donnés pour prêt consentis
0461.Prêts consentis non encore versés.
0469.Débiteurs pour prêts consentis non encore versés.
048.Autres engagements donnés
0481 Autres engagements donnés
0489.Débiteurs pour autres engagements donnés.
05. Engagements Reçus
051.Avals,cautions et garanties reçus
0511.Avals,cautions et garanties reçus
0519.Créditeurs pour avals,cautions et garanties reçus
55. Biens détenus en garantie par l’entreprise.
0551.Biens détenus en garantie par l‟entreprise.
0559.Créditeurs pour biens détenus en garantie par l‟entreprise.
56. Engagements reçus sur dettes de financement
0561.Emprunts non encore encaissés
0569.Créditeurs pour engagements non encore encaissés.
57. Engagements reçus sur trésorerie
0571.Montant non utilisé des découverts autorisés
0572.Plafond d‟escompte non utilisé.
0579.Créditeurs par engagements reçus sur trésorerie.
58. Autres engagements reçus
0581.Autres engagements reçus.
0589.Créditeurs pour autres engagements reçus.
06. Engagements sur opérations de crédit -Bail
061.Engagements de crédit-bail restant à
courir
0611.Redevances de crédit-bail restant à courir.
0619.Débiteurs pour redevances de crédit-bail restant à courir.
065.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail
0651.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail
0659.Créditeurs pour engagements reçus pour utilisation en crédit-bail.
08.Autres comptes Spéciaux
081.Autres comptes
spéciaux
0811.Autres comptes spéciaux.
0819.Contrepartie des autres comptes spéciaux.

Annexe 3
DOSSIER PERMANENT
SOUS DOSSIER : GENERALITES, JURIDIQUE, FISCAL SOCIAL,
COMPTABLE
Contenu Réf (1) Contenu Réf (1)

Généralités GE Contrats CT
Fiche signalétique Baux / Titres de propriété
Lettres de mission Assurances
Organigrammes Brevets et licences
Historique de l'entreprise Prêts
Informations générales sur l'activité Emprunts
Plaquettes Cautions
Coupures de presse Accord de participation
Cordonnées des conseils extérieurs Redevances
Subventions
Fiscal et Social FS Comptabilité CP

Attestation Patente Principes comptables
Identifiant fiscal Règles de présentation et d’évaluation
Immatriculation à la CNSS Liasse de consolidation à utiliser
Derniers redressements fiscaux ou sociaux
Juridique JUR Rapports de contrôle RA

Statuts Note de synthèse
Inscription au registre du commerce
Rapport général et spécial du commissaire
aux comptes
Tableau des membre du conseil Rapport d'audit contractuel
d'administration – Directoire et Conseil de
Surveillance – Gérance.
Liste des actionnaires ou associés Autres rapports
Extraits des PV de Conseils Lettre de recommandations
Extraits des PV d'assemblées Rapports d’audit interne
Conventions réglementées
Actions des administrateurs
Livres légaux
Publications BO
(1) Indiquer la date de mise à jour

Annexe 4
DOSSIER PERMANENT
SOUS DOSSIER : ORGANISATION ET CONTROLE INTERNE

Contenu Réf (1) Contenu Réf (1)
Documentation générale OR Cycles (2) CI
Organigrammes
Cycle vente
Personnes engageant l’entreprise
(spécimen de signatures et paraphes)
Système comptable (plan comptable, Cycle achat
logiciel)
Procédures (manuel, fiches de fonction) Cycle paie
Cycle immobilisation

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Mémoire d’expertise comptable – Mai 11

1.2 Les données du secteur

1.2.1 La place du secteur du Bâtiment dans l’économie nationale

1.2.2 Le flux de production annuel en milieu urbain

La production de logements en milieu urbain est constituée essentiellement de logements de type

1.2.3 Le financement du logement

La participation du système bancaire au financement du logement demeure modeste. En effet,

Mémoire d’expertise comptable – Mai 12

Le système actuel de financement de l‟habitat social se caractérise par plusieurs

1.2.4 Les aides publiques à l’accession au logement.

En matière de financement du logement, l‟État consent un soutien indirect aux ménages,

1.2.5 L'évaluation de la situation de l’habitat insalubre

Mémoire d’expertise comptable – Mai 13

- Les tissus anciens :

1.2.6 Les besoins en logements en milieu urbain

1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur

Les principales contraintes auxquelles le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière se

1.3.1 Réglementation et normes d’urbanisme

Ces dernières restent, cependant, insuffisantes pour permettre l‟ouverture à l‟urbanisation de

Par ailleurs, les normes d‟équipement et de voirie sont jugées surdimensionnées, en

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1.3.2 Épuisement des réserves foncières publiques dans les

1.3.3 Dualité du régime foncier et gel des terrains constructibles

1.3.4 Non-adéquation des régimes fiscaux en vigueur

1.3.5 Baisse de l’investissement dans le secteur locatif

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1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la

1.4.1 Le programme national de 200.000 logements

Cependant, le caractère urgent du programme et le lancement des travaux, en l'absence d'études