ASPEK HUKUM JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN DAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERASAL DARI JUAL BELI DI BAWAH

TANGAN
WAGIRIN,TEO CHRISTOPER LIMBONG
Fakultas Hukum Universitas Prima Indoneisa
Jalan Sekip Simpang Sikambing, Medan, Sumatera Utara

wagirin@unprimdn.ac.id,limbongteo@gmail.com
Abstract
This is a library using normative research methods. The research data are most derived
from some law sources which were dominantly based on applicable laws and
regulations. The registration of the transfer of rights has been based on Article 37
paragraph (1) of Government Regulation Number 27 of 1997 concerning Land
Registration. However, Article 37 paragraph (2) in the above mentioned Government
Regulation has not even been considered taboo. This phenomenon is made by the writer
to reveal that registration can facilitate the acquisition of land rights on the basis of
direct agreements that are worth doing. Therefore, the head of the district / city land
office is asked to carry out registration for the transfer of the rights. To assess the truth
of the agreement made directly, the head of the land office must make a discretion that
does not burden the applicant or the public who need services for the acquisition of
rights to the land. This agreement must be based on good intentions, so that the
agreements made have value. This agreement is made to avoid disputes in the future.
Registration of the agreement under the hand must be done selectively so that the
implementation is right so that this activity can get legal certainty over the rights to the
land. To avoid confusion in the community, the Head of the Distrrict / City Land Office
data is requested by the Minister of Agrarian Affairs in the field of spatial planning of
the national land agency to make certain regulations.

Keywords: Agreement under the Agreement, Land Deed Maker, Registration of Land
Rights

Intisari
Penelitian yang dilaksanakan pada skripsi ini didasarkan pada penelitian kepustakaan
dengan menggunakan analisa secara normatif sebagai sumber bahan hukum secara
dominan didasarkan pada peraturan perundang-undangan yang saat ini masih
berlaku.Pendaftaran tanah terutama pendaftaran dalam pemindahan hak selama ini
hanya dilakukan berdasarkan pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 27
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Namun terhadap Pasal 37 ayat (2) pada
Peraturan Pemerintah tersebut di atas belum pernah dilaksanakan bahkan dianggap
tabu.Hal ini yang mendorong penulis untuk mengungkapkan bahwa pendaftaran dalam
pemudahan hakatas dasar akta perjanjian di bawah tangan dimungkinkan untuk
dilakukan oleh sebab itu peran Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dituntut

1
untuk mampu dan mau melaksanakan pendaftaran dalam pemindahan hak
tersebut.Untuk menilai kebenaran akta perjanjian dibawah tangan dimungkinkan bahwa
Kepala Kantor Pertanahan untuk membuat diskresi yang tidak memberatkan pemohon
atau masyarakat yang membutuhkan pelayan pendaftaran hak tersebut.Dalam
pembuatan akta perjanjian di bawah tangan harus didasarkan pada itikad baik.Hanya
akta perjanjian dibawah tangan baru bernilai jika dibuat dengan itikad baik.Hal ini
untuk menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari.Dalam melakukan pendaftaran
akta perjanjian dibawah tangan perlu dilakukan secara selektif agar pelaksanaannya
tepat sasaran sehingga menjamin tercapainya kepastian hukum dalam pendaftaran hak
atas tanah.Untuk tidak membingungkan masyarakat dan tercapainya asas publisitas
maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dapat meminta Menteri Negara
Agraria Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membuat aturan tertentu

Kata Kunci : Akta Perjanjian dibawah tangan, Pejabat Pembuat akta Tanah,
pendaftaran hak Atas Tanah

A. Latar Belakang mengenai hak pemilikan dan

Negara Indonesia merupakan pemanfaatan tanah di Indonesia.Hukum
Negara Hukum berdasarkan Undang- tanah di Indonesia didasarkan pada
Undang Dasar Republik Indonesia Hukum Adat.Hal ini terdapat dalam
1945.Berdasarkan Hak Milik, dalam Pasal 5 Undang-Undang Pokok
2
Pasal 28 huruf h ayat (4) Undang- Agraria (UUPA), yangberbunyi :
Undang Dasar 1945 menyatakan bahwa: A. Hukum Agraria yang berlaku atas
“Bumi dan air dan kekayaan alam yang bumi,air dan ruang angkasa ialah
terkandung di dalamnya dikuasai oleh Hukum Adat, sepanjang tidak
Negara dan dipergunakan untuk bertentangan dengan kepentingan
sebesar-besar kemakmuran rakyat nasional dan Negara, yang
“.1Untuk melaksanakan prinsip-prinsip berdasarkan atas persatuan
dasartersebut dalam hubungannya bangsa, dengan sosialisme
dengan tanah, ditetapkanhukum Indonesia serta dengan peraturan-
agrarian Nasional yang tertuang dalam peraturan yang tercantum dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Undang-Undang ini dan dengan
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok peraturan-peraturan lainnya,
Agraria yang mengatur prinsip dasar segala sesuatu dengan

1
JW.Muliawan, Pemberian hak Milik
untuk Rumah Tinggal –Sebuah Kajian Normatif
untuk Keadilan bagi Masyarakat, Cerdas
Pustaka Publisher, Jakarta, 2009,hal 57.
2
Boedi Harsono, Hukum Agraria
Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria,Isi,dan Pelaksanaannya,
Penerbit Djambatan, Jakarta, Edisi Revisi 2005,
hal 176

2
 mengindahkan unsur-unsur yang adalah hak yang “terkuat dan
berdasarkan pada Hukum terpenuh” yang dapat dipunyai
Agama.3Bagi Warga Negara orang atas tanah. Pemberian
Indonesia, pemenuhan sifat ini tidak berartihak ini
kebutuhanakan perumahan yang merupakan hak yang mutlak, tak
layak merupakan salah satu terbatas dan tidak dapat
kebutuhan dasar. Pemenuhan akan diganggu gugat sebagai hak
perumahan yang layak eigendom menurut
tersebut akan lebih pengertiannya yang asli dulu.
bermaknaapabila hak atas tanah Sifat yang demikianakan
bagi perumahan tersebut berstatus terangbertentangan dengan
HakMilik. Hak Milik merupakan sifathukum adat dan fungsi
hak atas tanah yang bersifat social dari tiap-tiap hak. Kata-
terpenuh dan terkuat yang dapat kata “terkuat dan terpenuhi”
dimiliki seseorang. Undang- itu bermaksud
Undang Nomor 5 Tahun 1960 untukmembedakannya dengan
tentang Peraturan Dasar Pokok- hak guna usaha,hak guna
Pokok Agraria (Lembaga Negara bangunan,hak pakai dan lain-
Tahun 1960 Nomor 104; lainnya, yaitu untuk
Tambahan Lembaran Negara menunjukkan bahwa diantara
Nomor 2043), yang lebih dikenal hak-hak atas tanah yang dapat
dengan sebutan Undang-Undang dipunyai orang, hak miliklah
Pokok Agraria (selanjutnya yang “ter” (artinya:paling)
disebut UUPA) kuat dan terpenuh”.
B. Selanjutnya penjelasan Pasal D. Dengan demikian, pemegang
20 UUPA menyatakan sebagai Hak Milik atas tanah akan
berikut: mempunyai rasa yang lebih
C. “Dalam Pasal ini disebutkan aman dan tenteram, dibanding
sifat-sifat dari hak milik apabila sebidang tanahdipunyai
yangmembedakannya dengan dengan Hak Guna Bangunan dan
hak-hak lainnya.Hak Milik Hak Pakai.Terlebih apabila
3
Boedi Harsono, Hukum Agraria
peruntukan tanah Hak Milik
Indonesia Himpunan Peraturan-Peraturan tersebut digunakan untuk
Hukum Tanah, Penerbit Djambatan,Jakarta,
Edisi Revisi 2004, hal 7

3
 berdiri dan berfungsinya sebuah terjadinya Hak Milik atas Tanah,
rumah tempat tinggal sebagai sebagaimana diatur dalam Pasal
kebutuhan dasar manusia. 22 UUPA yang menentukan
E. Di sisi lain, Hak Milik atas sebagai berikut:
tanah merupakan Obyek Hak G. 1.Terjadinya Hak Milik
Tanggungan, yaitu Hak Atas menurut hukum adat diatur
Tanah yang dapat dibebani Hak dengan PeraturanPemerintah;
Tanggungan, sebagaimana H. 2.Penetapan Pemerintah,
diatur dalam ketentuan Pasal 4 menurut cara dan syarat-syarat
Undang-Undang Nomor 4 yang ditetapkan dengan
Tahun 1996 tentang Hak Peraturan Pemerintah;
Tanggungan Atas Tanah Beserta I. 3.Ketentuan Undang-
Benda-Benda Yang Berkaitan Undang.Ketentuan Pasal50 ayat
Dengan Tanah (Lembaran (1)Undang-Undang Pokok
Negara Republik Indonesia 1996 Agraria: “Ketentuan-Ketentuan
Nomor 42: Tambahan Lembaran lebih lanjut mengenai hak milik
Negara Republik Indonesia diatur dengan undang-undang”
Nomor 3632).Hal ini J. Salah satu ketentuan yang
menunjukkan bahwa Hak Milik mengatur tentang terjadinya Hak
Atas tanah untuk rumah tinggal Milik sebagaimana dimaksud
mempunyai nilai ketentuanPasal 22 ayat (2)
pertanggunganyang lebih UUPA tersebutdi atas, adalah
tinggi,dibanding apabila tanah Keputusan Menteri
tempat berdirinya rumah tinggal NegaraAgraria/Kepala Badan
tersebut beralaskan Hak Guna Pertanahan NasionalNomor 6
Bangunan atau Hak Tahun 1998 tentang Pemberian
Pakai.Dengan demikian, Hak Hak MilikAtasTanah Untuk
Milik atas tanah untuk rumah Rumah Tinggal. Berdasarkan
tinggal juga merupakan suatu Kepututusantersebut:4
modal ekonomi bagi tiap-tiap
keluarga.
4
Pasal 1 ayat (1) Keputusan Menteri
F. Hukum positif di Indonesia Negara Agraria/ Kepala Badan
mengatur tentangbeberapa cara PertanahanNasional Nomor 6 Tahun 1998
tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk
Rumah Tinggal

4
K. Selanjutnya,juga berdasarkan masing-masing pihak dapat
keputusan tersebut, bahwa diwakili oleh seorang kuasa
apabila terdapat permasalahan berdasarkan surat kuasa yang
mengenai permohonan hak sah untuk melakukan perbuatan
milik tersebut, maka akan hukum tersebut.6
diproses menurut ketentuan M. Pihak pembeli harus
dalam Keputusan Menteri memenuhi syarat subyek dari
Negara Agraria/ Kepala Badan tanah yang akan dibelinya
Pertanahan NasionalNomor itu.Demikian pula pihak
2Tahun 1998 tentang penjual, harus pula memenuhi
Pemberian HakMilik Atas syarat yaitu berwenang
Tanah UntukRumah Tinggal memindahkan hak atas tanah
yang Telah dibeli Oleh tersebut. Pembuatan akta jual
Pegawai Negeri dariPemerintah beli hak atas tanah harus
dan keputusannya diprosessesuai dihadiri oleh para pihak yang
dengan ketentuan dalam melakukan perbuatan hukum
Peraturan Menteri dalam yang bersangkutan dan
NegeriNomor 6 Tahun1972 disaksikan oleh sekurang-
joNomor5 Tahun 19735 kurangnya dua orang saksi
L. Pasal 37 Peraturan Pemerintah yang memenuhi syarat untuk
Nomor 24 tahun 1997 bertindak sebagai saksi dalam
menyebutkan bahwa peralihan perbuatan hukum itu.7
hak atas tanah melalui jual beli N. Apabila peralihan hak atas
hanya dapat didaftarkan jika tanah karena jual beli
dibuktikan dengan akta yang dilakukan dihadapan PPAT,
dibuat oleh PPAT yang maka akan mempunyai alat
berwenang menurut ketentuan bukti yang kuat atas peralihan
peraturan perundang-undangan. hak atas tanah yang
Pembuatan akta jual beli hak bersangkutan, karena akta PPAT
atas tanah tersebut, pihak adalah merupakan akta otentik.
penjual dan pembeli harus Meskipun administrasi PPAT
menghadap PPAT, atau 6
Ibid, hlm.425-426
7
Adian Sutedi,Peralihan Hak Atas
Tanah Dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar
5
Ibid, Pasal 4 ayat (1) Grafika, 2006)., hal 80-81

5
 sifatnya tertutup, tetapi PPAT notabene telah membayar
wajib menyampaikan akta yang sejumlah uang kepada pihak
bersangkutan kepada Kantor pembeli. Secara normatif
Pertanahan setempat untuk sertipikat yang sudah dibelinya
didaftar. Hal ini bertujuan belum ada bukti peralihan hak
agar diketahui oleh umum, atas tanah yang bersangkutan
sehingga setiap orang dan sertipikat masih atas
dianggap mengtahuinya.8 nama pihak penjual, meskipun
Setiap pembuatan akta di telah diserahkan kepada pihak
hadapan PPAT, harus pembeli. Mungkin dengan
disampaikan kepada Kantor bukti pembelian berupa
Pertanahan dalam jangka waktu selembar kwitansi ini dalam
7 (tujuh) hari sejak jangka waktu pendek masih
ditandatanganinya akta oleh belum mempunyai dampak
PPAT yang bersangkutan untuk hukum bagi pembeli, karena
didaftar. apabila pembeli ingin
O. Bagaimana apabila masyarakat melakukan perbuatan hukum
melakukan perbuatan hukum terhadap hak atas tanahnya
berupa jual beli hak atas masih bisa menghubungi pihak
tanah yang hanya dibuktikan penjual, tetapi dalam jangka
dengan selembar kwitansi saja waktu panjang akan
atas transaksi jual beli hak menimbulkan sengketa di
atas tanah dari penjual kepada kemudian hari.
pembeli, tanpa adanya akta P. Oleh karena itu, peneliti akan
jual beli yang dibuat di melakukan penelitian
hadapan PPAT. Tentunya denganjudul Aspek Hukum
perbuatan hukum ini akan Jual Beli Tanah Di Bawah
sangat merugikan bagi pihak Tangan Dan Pendaftaran
pembeli, karena pihak pembeli Tanah Yang Berasal Dari Jual
tidak ada kepastian hukum Beli Di Bawah Tangan.
terhadap peralihan hak atas B. Rumusan Masalah
tanah yang dibelinya, yang

8
Adrian Sutedi, Ibid., hal 53

6
1. Apakah dapat dilakukan perjanjian materi yang diteliti yaitu data
jual belitanah melalui akta di bawah sekunder yang mempunyai
tangan? kekutan yang mengikat yang
2. Apakah pendaftaran tanah dapat bersumber dari:
dilakukan tanpa akta PPAT? Bahan Hukum Primer
3. Apakah dapat dilakukan Bahan Hukum Primer
pendaftaranhak atas tanah yang adalah bahan hukum yang
diperoleh dari jualbeli di bawah bersifat mengikat yang terdiri
tangan? dari peraturan perundang-
C. Metode Penelitian undangan antara lain: KUH
1. Jenis dan Sifat Penelitian Perdata,UUPA
Jenis penelitian yang 3. Tehnik Pengumpulan Data
digunakan adalah normatif yang Pengumpulan data
bersifat analitis yaitu dengan dilakukan melalui studi
memaparkan fakta-fakta dan kepustakaan yang berkaitan
menjelaskan fakta-fakta tersebut dengan permasalahan yang berupa
dari hasil penelitian terhadap pengumpulan data.
objek atau suatu peristiwa yang 4. Analisis Data
sudah terjadi mengenai Analisis data merupakan
permasalahan yang berkaitan faktor yang penting dalam suatu
dengan sertifikat hak milik atas penelitian karena menjawab
tanah, yang akan disampaiakan ke semua persoalan yang timbul dari
dalam suatu data untuk pokok permasalahan yang ada.
memberikan titik terang terhadap Analisis data adalah suatu metode
masalah yang akan dibahas serta atau cara untuk mengolah sebuah
menganalisa data tersebut. data menjadi informasi sehingga
2. Sumber Bahan Hukum karakteristik data tersebut menjadi
mudah untuk dipahami dan juga
Dalam penelitian ini
bermanfaat untuk menemukan
sumber data yang digunakan ialah:
solusi permasalahan, yang
Data Sekunder
terutama adalah masalah yang
Sumber bahan hukum
tentang sebuah penelitian. Dalam
sekunder diperoleh dari berupa
penelitian ini, penulis
bacaan yang relevan dengan

7
 menggunakan teknik analisis menggambarkan hakikat yang
kuantitatif yang merupakan sesungguhnya dari obyek yang
kegiatan sesudah data dari seluruh didefenisikan, namun untuk jenis
responden atau sumber data-data perjanjian yang banyak digeluti
lain semua terkumpul. anggota masyarakat ini, yakni
D. HASIL PENELITIAN DAN perjanjian jual beli. Ternyata,
PEMBAHASAN pembentuk undang-undang merasa
1. Defenisi Perjanjian Jual Beli perlu memberikan defenisinya
Dalam memahami suatu objek, sebagaimana diatur dalam Pasal 1457
apalagi yang sifatnya abstrak BW yang menegaskan:
diperlukan adanya defenisi atau
pengertian. Umumnya saat seseorang “Perjanjian jual beli adalah
membuat defenisi, akan bertolak dari perjanjian dimana satu
sisi yang dianggapnya penting dan pihak mengikatkan diri
cocok selaku titik anjak untuk untuk menyerahkan benda,
memberikan pemahaman kepada sedangkan pihak lain
pihak lain tentang keberadaan objek mengikatkan diri untuk
yang bersangkutan. Jadi membuat menyerahkan sejumlah
defenisi yang mampu harga yang disepakati.”
menggambarkan hakikat yang Defenisi autentik yang diberikan oleh
sesungguhnya dari obyek yang pembentuk BW, secara konsisten
didefenisikan, memang tidak menegaskan bahwa suatu perjanjian
mungkin tanpa ada keberatan yang itu tidak lain isinya adalah janji
9
diajukan. untuk mengikatkan diri, sehingga
Umumnya sebuah defenisi, karena itu sesuai Pasal 1233 BW,
akan selalu dirundung cela oleh dari pejanjian yang dimaksud akan
pengamat yang lain dengan segera timbul perikatan. Isi perjanjian
menunjukkan kekurangannya. Kendati itu adalah perikatan yang
dalam beberapa peristiwa, soal memanggulkan kewajiban dipundak
defenisi tidak urgen, mengingat masing-masing kontrakan. Kewajiban
defenisi itu tak akan mampu yang diikrarkan sebagai janji itulah,
berakibat para pihak menjadi terikat
9
John Salindeho, Masalah Tanah karenannya. Dalam suatu perjanjian
Dalam Pembangunan, Jakarta, 1987, Sinar
Grafika, hal 37.

8
dapat saja berisi berbagai macam ditetapkan oleh Pasal 1233 BW.
jenis ikatan-ikatan yang diperjanjikan Lajur selanjutnya, andai kewajiban
oleh para pihak, dan itu semua harus tersebut tidak dilaksanakan, ini identik
dipenuhi atau dibayar. Ikatan ini dengan pengingkaran pada janji yang
semua, memiliki kekuatan setara sudah diikrarkan, membawa serta
dengan undang-undang, oleh pihak yang culas itu terseret ke
karenanya perikatan yang lahir dapat pentas peradilan karena adanya
diterima dalam konstelasi hukum, gugatan yang ditujukan kepadanya.10
sepanjang perjanjian sebagai Pada dasarnya, gugatan
sumbernya adalah benar atau sah memang sudah dapat diajukan
seperti persyaratan yang diminta oleh kendati tahapnya baru berupa
Pasal 1320 BW. lahirnya perjanjian yang menimbulkan
A. .Lahirnya Perjanjian Jual Beli perikatan, yang secara konkrit
Perjanjian jual beli tergolong perjanjian itu sendiri belum beranjak
sebagai perjanjian konsensuil, artinya misalnya pada taraf pelaksanaan.
dengan adanya sepakat maka Bersikerasnya pihak lawan
perjanjian tersebut lahir. Perihal ini mengajukan gugat, tentu dengan
penegasannya dapat disimak pada alasan bahwa ada suatu kerugian
Pasal 1458 BW yang intinya yang dideritanya, meski mungkin baru
mengutarakan bahwa perjanjian jual berupa bayangan keuntungan yang
beli sudah lahir sejak para pihak akan diperoleh, atau kerugian itu
sepakat mengenai benda dan akibat telah dikeluarkannya biaya-
harganya. Sekali lagi dilihat sebagai biaya persiapan yang secara nyata
buktinyata, konsistensi dengan sudah mengucur dari kantongnya.
memegang unsur esensialia, sejatinya Momen lahirnya perjanjian ini,
demikian mudah untuk menegaskan juga termasuk perjanjian jual beli
kapan suatu perjanjian jual beli itu adalah setelah dicapainya kata sepakat
lahir. sebagaimana unsur pertama yang
Menetapkan kapan suatu disebut oleh Pasal 1320
perjanjian itu lahir adalah penting, BW.Momentum timbulnya sepakat
mengingat hal ini berkaitan dengan adalah saat akseptasi, tetapi inipun
muaranya berupa tampilnya perikatan
10
diantara para pihak sebagaimana R.Setiawan, Pokok-pokok Hukum
Perikatan, Bandung, 1994, Bina Cipta, hal
49.

9
dapat bermasalah apabila ada faktor- penyimpanan, dan penyajiannya
faktor tertentu yang mengganggunya. bagi kepentingan rakyat, dalam
Soal kerumitan seluk beluk sepakat rangka jaminan kepastian hukum
ini, sampai dengan decade di bidang pertanahan, termasuk
sekarangpun, masih ada penerbitan tanda bukti dan
13
diperdebatkan, misalnya akibat pemeliharaannya”
pengaruh kemajuan sarana B. Tujuan Pendaftaran Tanah
telekomunikasi yang sudah merebak
Tujuan Pendaftaran Tanah
dipakai dalam dunia bisnis.11
menurut pasal 19 UUPA, adalah
2. Pendaftaran Tanah
untuk memberikan jaminan
A. Pengertian Pendaftaran Tanah
kepastian hukum hak atas tanah.
Pengertian Pendaftaran
Tujuan tersebut kemudian
menurut Harun Al Rashid, berasal
mendapat dijelaskan lebih lanjut
dari kata cadaster ( bahasa
dalam Penjelasan Peraturan
Belanda Kadaster ) suatu istilah
Pemerintah No. 10 tahun 1961
teknis untuk suatu record
yaitu : untuk menjamin kepastian
(rekaman), menunjukkan kepada
hukum dari hak-hak atas tanah,
luas, nilai dan kepemilikan ( atau
Undang-Undang Pokok Agraria
lain-lain atas hak) terhadap suatu
mengharuskan Pemerintah untuk
bidang tanah12. Sedangkan
mengadakan pendaftaran tanah di
pengertian Pendaftaran Tanah
seluruh wilayah Republik
menurut Boedi Harsono, adalah:
Indonesia.14
“Suatu rangkaian kegiatan
C. Sistem Pendaftaran Tanah
yang dilakukan oleh
Sistem pendaftaran tanah
Negara/Pemerintah secara terus
mempermasalahkan apa yang didaftar,
menerus dan teratur, berupa
bentuk penyimpanan dan penyajian
pengumpulan keterangan atau data
data yuridisnya serta bentuk tanda
tertentu mengenai tanah-tanah
bukti haknya. Menurut Boedi
tertentu yang ada di wilayah-
wilayah tertentu, pengolahan, 13
Boedi harsono, Op,cit, hal 72
14
Himpunan Peraturan Perundang-
11
Abdulkadir Muhammad, Hukum undangan Agraria beserta petunjuk
Perikattan, Bandung, 1992, Citra Aditya pelaksanaannya mengenai tanah-tanah untuk
Bakti, hal 79. kepentingan instansi pemerintah dan
12
Harun Al Rashid,Sekilas Tentang perusahaan/Bank Milik Negara, (Jakarta,
Jual Beli Tanah (berikut peraturan-peraturan), Departemen Dalam Negeri, Dirjend Agraria,
(Jakarta,1986, Ghalia Indonesia), hal 82. 1979), hal 94

10
Harsono system pendaftaran tanah (penyerahan tanah untuk selama-
ada 2 (dua) macam, yaitu sistem lamanya) oleh penjual kepada
pendaftaran akta (registration of pembeli yang pada saat itu juga
deeds) dan sistem pendaftaran hak pembeli menyerahkan harganya
(registration of title). Baik dalam kepada penjual. Jual beli yang
sistem pendaftaran akta maupun mengakibatkan beralihnya hak milik
sistem pendafataran hak, setiap atas tanah dari penjual kepada
pemberian atau penciptaan hak baru, pembeli itu termasuk dalam hukum
peralihan serta pembebanannya agrarian atau hukum tanah.Sifat jual
dengan hak lain, harus dibuktikan beli tanah adalah tunai, riil dan
dengan suatu akta. terang.16
3. PENDAFTARAN HAK ATAS Tunai artinya penyerahan hak
TANAH DARI JUAL BELI atas tanah oleh pemilik tanah
TANAH DI BAWAH TANGAN (penjual) dilakukan bersamaan dengan
Jual beli yang dimaksud disini pembayaran harganya oleh pihak lain
adalah jual beli hak atas tanah (pembeli). Dengan perbuatan hukum
secara yuridis, yang diperjualbelikan jual beli tersebut, maka seketika itu
adalah hak atas tanah bukan terjadi peralihan hak atas tanah.
tanahnya. Bahwa tujuan membeli hak Harga yang dibayarkan pada saat
atas tanah adalah supaya pembeli penyerahan hak tidak harus lunas
dapat secara sah menguasai dan atau penuh dan hal ini tidak
menggunakan tanah. Dalam mengurangi sifat tunai. Kalau ada
perkembangannya, yang selisih/sisa dari harga, maka hal ini
diperjualbelikan tidak hanya hak atas dianggap sebagai utang pembeli
tanah, tetapi juga Hak milik atas kepada penjual yang tunduk pada
satuan rumah susun. hukum utang piutang sedangkan riil
Berkenaan dengan pengertian adalah kehendak atau niat yang
jual beli tanah, Boedi Harsono dalam diucapkan harus diikuti dengan
15
Urip Santoso bahwa pengertian jual perbuatan yang nyata menunjukkan
beli tanah adalah perbuatan hukum tujuan jual beli tersebut, dengan
yang berupa penyerahan Hak Milik diterimanya uang oleh penjual dan

15 16
Urip Santoso, Pendaftaran dan H.S. Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik
Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, 2015, Hukum penyusunan kontrak, Jakarta, 2003,
Prenadamedia group, hal 360-361 Sinar Grafika hal 49

11
dibuat perjanjian. Dalam jual beli yang berbunyi “suatu perjanjian harus
sebidang tanah perlu dilakukan dilaksanakan dengan itikad baik”
kehati-hatian karena dapat saja terjadi Apa yang dimaksud dengan
kerugian dari pihak pembeli yang pelaksanaan dengan itikad baik
diakibatkan diantaranya bahwa orang (uitvoering tegoeder Trouw) itu ?.
18
yang berhak tidak hanya dimiliki Menurut Wery
oleh satu orang atau ada niat yang “Kedua pihak harus berlaku
kurang baik dari penjual. yang satu dengan yang lain seperti
Asas itikad baik ini patutnya diantara orang-orang yang
sesungguhnya berasal dari hukum sopan tanpa tipu daya tanpa tipu
romawi. Di dalam hukum Romawi muslihat, tanpa akal-akalan, tanpa
asas ini disebut asas Bonafides. BW mengganggu pihak lain, tidak melihat
mempergunakan istilah itikad baik kepentingannya sendiri saja tetapi
dalam arti subyektif itu disebut juga dengan melihat kepentingan
kejujuran. Pengertian itikad baik pihak lain”.
dalam artian subyektif/kejujuran sehubungan dengan itu dalam
terdapat dalam Pasal 530 BW dan melakukan perbuatan hukum jual beli
seterusnya yang mengatur megenai haruslah dilandasi dengan itikad baik.
kedudukan berkuasa (bezit). Itikad Pengaturan jual beli tanah di
baik dalam arti subyektif merupakan Indonesia secara umum masih
sikap batin atau suatu keadaan bersifat jamak karena dalam
jiwa.17 masyarakat masih mendasarkan pada
Pengertian itikad baik yang 2 (dua) hukum yang berbeda sesuai
kedua adalah itikad baik dalam artian dengan kesepakatan darin masing-
obyektif. Di dalam Bahasa Indonesia masing pihak 2 (dua) hukum yang
pengertian itikad baik dalam artian berlaku dalam jual beli yaitu:
obyektif itu disebut juga dengan a. Ketentuan Hukum Adat mengenai
istilah kepatutan. Itikad baik dalam jual beli tidak bergerak
artianobyektif itu dirumuskan dalam termasuk tanah ( Ketentuan
ayat (3) Pasal 1338 ayat (3) BW Hukum Adat);
b .Ketentuan Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 tentang Pokok-
17
P.L. Wery, Perkembangan hukum
tentang Itikad baik di Netherland, Percetakan
18
Ri, Jakarta, 1990, hal 10 Ibid

12
 Pokok- Pokok Agraria (UUPA) penjual. Sejak itu hak atas tanah
mengenai benda tidak bergerak telah beralih dari penjual kepada
khususnya tanah (Ketentuan pembeli.
Hukum Agraria); 2. Itikad Baik dalam Ketentuan
mengenai penjelasan tentang itikad Hukum Agraria Pengaturan
baik dapat dijelaskan sebagai mengenai Hukum Pertanahan di
berikut. Indonesia diatur dalam UUPA. UUPA
1.Itikad Baik dalam Ketentuan tidak memberi penjelasan mengenai
Hukum Adat apa yang dimaksud dengan jual beli
Hukum adat merupakan suatu tanah, tetapi biarpun demikian
rangkaian norma-norma hukum yang mengingat bahwa hukum agrarian
menjadi pegangan bersama dalam menggunakan sistem dan asas-asas
kehidupan masyarakat. Berbeda hukum adat, maka pengertian jual
dengan norma-norma hukum tertulis beli tanah sekarang harus pula
yang dituangkan dalam kehidupan diartikan sebagai perbuatan hukum
bermasyarakat yang secara tegas yang berupa penyerahan hak milik
dibuat oleh penguasa legislative (penyerahan tanah untuk selama-
dalam bentuk perundang-undangan lamanya) oleh Penjual kepada
dimana norma-norma hukum adat Pembeli, yang pada saat itu juga
tidak tertulis.19 menyerahkan harganya kepada
Jual beli tanah dalam hukum Penjual, yaitu menurut pengertian
adat adalah salah satu bentuk hukum adat.Dengan berlakunya
peralihan hak atas tanah. Menurut UUPA, maka berakhirlah pluralism
pengertian jual beli tanah menurut di bidang hukum tanah Indonesia.
hukum adat adalah suatu perbuatan UUPA menciptakan unifikasi di
hukum, yang mana pihak penjual bidang hukum tanah yang didasarkan
menyerahkan tanah yang dijualnya pada hukum adat. Seiring dengan
kepada pembeli untuk selama- perkembangan hukum di bidang
lamanya, pada waktu pembeli pertanahan, Peraturan Pemerintah
membayar harga (walaupun baru Nomor 10 Tahun 1961 tentang
sebagian) tanah tersebut kepada Pendaftaran Tanah dipandang tidak
dapat lagi sepenuhnya mendukung
19
Boedi Harsono, Sejarah tercapainya hasil yang lebih nyata
Pembentukan UUPA, isi dan pelaksanaannya,
Jakarta, 1999, Djambatan; hal 179

13
pada pembangunan nasional terutama Suatu tulisan dibawah tangan
dalam rangka memberikan kepastian yang diakui oleh orang terhadap
hukum kepada masyarakat, sehingga siapa tulisan itu hendak dipakai, atau
perlu dilakukan penyempurnaan, yang dengan cara menurut undang-
maka oleh Pemerintah telah undang dianggap sebagai yang
diundangkan Peraturan Pemerintah diakui, memberikan terhadap orang-
Nomor 24 Tahun 1997 tentang orang yang menandatanganinya serta
Pendaftaran Tanah sebagai pengganti para ahli warisnya dan orang-orang
Peraturan Pemrintah Nomor 10 yang mendapatkan hak dari mereka,
Tahun 1961, dalam Pasal 37 ayat (1) bukti yang sempurna seperti suatu
mengatur tentang cara pengalihan hak akta autentik, dan demikian pula
atas tanah yang dibuktikan dengan berlakulah ketentuan Pasal 1871
suatu akta yang dibuat oleh PPAT. untuk tulisan itu, yang dalam ayat
Perjanjian di bawah tangan (2) berbunyi:
atau ondehands acte adalah akta Alat-alat bukti dalam acara
yang dibuat oleh atau tanpa perdata yang disebutkan oleh undang-
perantaraan seseorang pejabat umum, undang (Pasal 164 HIR, 284 Rbg,
melainkan dibuat dan ditanda tangani 1866 BW) adalah bukti tulisan, bukti
sendiri oleh pihak yang mengadakan dengan saksi-saksi, persangka-
perjanjian, misalnya perjanjian jual persangkaan , pengakuan, sumpah.
beli. Dalam hal apabila para pihak Akta di bawah tangan yang
yang menandatangani suatu perjanjian diajukan sebagai alat bukti, kepada
tersebut mengakui dan tidak seseorang maka orang tersebut wajib
menyangkal tanda tangannya, serta mengakui atau mengingkari tanda
tidak menyangkal isi dan apa yang tangan yang ada di dalam akta
tertulis dalam surat perjanjian tersebut. Sebagaimana terdapat
tersebut. Maka perjanjian dibawah didalam Pasal 1876 KUH Perdata
tangan tersebutmempunyai kekuatan yang berbunyi:
pembuktian yang sama dengan suatu “Barangsiapa yang terhadapnya
akta autentik atau resmi.20Pasal 1875 dimajukan suatu tulisan di bawah
KUH Perdata menyatakan bahwa: tangan, diwajibkan secara tegas
mengakui atau memungkiri tanda
20
Abdulkadir Muhammad, Hukum tangannya, tetapi bagi para ahli
Perdata Indonesia, Bandung, 2010, Citra
Aditya Bakti, Bandung, hal 290.

14
warisnya atau orang yang mendapat bawah tangan tersebut harus
hak dari padanya adalah cukup jika dibuktikan di muka pengadilan.
mereka tidak mengakui tulisan atau Sehingga menyebabkan kekuatan
tanda tangan itu sebagai tulisan atau pembuktian akta di bawah tangan
tanda tangan orang yang mereka tidak seperti akta autentik.
wakili”. Berdasarkan Pasal 37 ayat (2)
Akta di bawah tangan PP No. 24 tahun 1997 tentang
mempunyai kekuatan pembuktian Pendaftaran Tanah bahwa dalam
sempurna tanda tangan dan isi yang keadaan tertentu sebagaimana
terdapat di dalam akta tersebut ditentukan oleh Menteri Kepala
diakui oleh parapihak yang membuat Kantor Pertanahan dapat
akta tersebut, akan tetapi akta di mendaftarkan pemindahan hak atas
bawah tangan akan dianggap sebagai bidang tanah hak milik, yang
bukti permulaan tertulis apabila akta dilakukan diantara perorangan warga
tersebut disangkal negara Indonesia yang dibutikan
atau dipungkiri atas tanda tangan dengan akta yang tidak dibuat PPAT,
yang terdapat di dalam akta tersebut tetapi yang menurut Kepala Kantor
oleh para pihak, maka PN perumahan tersebut kadar
pembuktiannya harus didukung oleh kebenarannya dianggap cukup untuk
alat bukti lain.21 mendaftarakan pemindahan hak yang
Kekurangan atau kelemahan dari akta bersangkutan.
di bawah tangan yaitu bahwa Kondisi ini sangat mendukung usaha
ketiadaan saksi yang membuat akta pemerintah dalam rangka pendaftaran
dibawah tangan tersebut akan tanah pada seluruh wilayah
kesulitan untuk membuktikannya. Hal Indonesia. Kondisi ini dapat
ini terdapat dalam Pasal 1877 BW. Akta disebabkan :
yang dibuat tersebut kebenaran tanda 1. Terbatasnya pejabat
tangan dapat disangkal oleh para pembuat Akta Tanah di
pihak, apabila salah satu pihak daerah
memungkiri atau menyangkal tanda 2. Lokasi tanah jauh
tangannya, maka kebenaran akta di dari kota
3. Ketidakmampuan
21
Teguh Samudra, Hukum ekonomi masyarakat membuat
Pembuktian dalam Acara Perdata, Alumni,
Bandung, 1992,hal 23

15
 Akta di hadapan pejabat akta jual beli dibawah tangan
pembuat Akta Tanah sesuai tersebut
dengan maksud dari Pasal 37 A. Kesimpulan
ayat (1) PP No.24 Tahun 1. Perjanjian jual beli
1997 tentang Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui
Tanah. akta di bawah tangan
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah tanpa sepanjang memenuhi syarat-
Akta PPAT tentu harus dilihat dari syarat sahnya perjanjian.
latar belakang terjadinya peralihan 2. Bahwa pendaftaran
hak dengan Akta dibawah tangan. hak atas tanah dapat
Oleh sebab itu jika pencatatan dilakukan didasarkan pada
peralihan pada Buku Tanah pada akta perjanjian di bawah
kolom perubahan dapat dilakukan tangan sesuai dengan amanat
beradasarkan keyakinan dan perundang-undangan pada
pertimbangan kepada Kantor pasal 37 ayat (2) Peraturan
Pertanahan berdasarkan Jual Beli di Pemerintah Nomor 24 Tahun
bawah tangan maka pendaftaran hak 1997.
atas tanah sah secara hukum jika 3. Pendaftaran atas
masih terdapat keraguan dari kepala tanah dapat dilakukan dari
kantor untuk menandatangani jual beli di bawah tangan
perubahan kepemilikan dimungkinkan apabila kadar kebenarannya
oleh kepala kantor membuat suatu dianggap cukup oleh Kanwil
kebijakan (diskresi) yang menguatkan BPN.

16
 DAFTAR PUSTAKA
BUKU
Adian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta, Sinar
Grafika 2014
A.Qirom Syamsudin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta
Perkembangannya, Yogyakarta, Liberty, 2010.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan , Citra Aditya Bakti, Bandung, 2011.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia,PT. Cita Aditya

Bakti,Bandung,2010

Abdurrahman, Beberapa Aspek tentang Hukum Agraria, Bandung: Alumni,2009.

Ali Afandi, Hukum Waris, Hukum Keluarga, Hukum Pembuktian, Jakarta, Rineka
Cipta, 2004.

Bachtiar Effendy, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Pelaksanaannya, Bandung,

Alumni, 1993.

Bagir Manan, Dasar-Dasar Perundang-Undangan Indonesia, Jakarta, Indhill.Co, 1992.

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan

Hukum Tanah, Jakarta, Djambatan, 2004.

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, 2005.

Chandra S, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, Jakarta, Grasindo, 2005.

Dyara Radhite Oryza Fea, Buku Pintar Mengurus Sertifikat Tanah dan
Perizinannya, Yogyakarta, Buku Pintar, 2016.

17
Harun Al Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan
Peraturannya), Jakarta, Ghalia Indonesia, 1986.

Efendi Perangin,PraktekJual-beliTanah, Jakarta, Grafindo Persada, 1986.

John Salindeho, Masalah Tanah dan Pembangunan, Jakarta, Sinar Grafika, 1988.

Marhainis Abdulhay, Hukum Perdata Material, Jakarta, Pradnya Paramita, 1984.

Mariam Darus Badrulzaman, KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan
Penjelasan, Bandung, Alumni, 2011.

Moch Isnaeni, Perjanjian Jual Beli, Bandung, Refika Aditama, 2016.

Muliawan J.W,Pemberian Hak Milik untuk Rumah Tinggal –Sebuah Kajian

Normatif untuk Keadilan bagi Masyarakat, Jakarta, Cerdas Pustaka
Publisher, 2009.

Setiawan, R. Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Jakarta, Bina Cipta, 2005.

Sri SoedewiMasjchoen Sofwan, Hukum jaminan di Indonesia, Pokok –pokok

Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan Menurut Hukum Indonesia,
Bandung, Alumni, 1978.

Teguh Samudra, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, Alumni, 1992.

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2010.

Wery, P.L, Perkembangan Hukum Tentang Iktikad Baik di Netherland, Jakarta,

Percetakan Negara, 1990.

18
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGA
Keputusan Menteri Negara Agraria Nomor 6 Tahun 1998.

Himpunan Peraturan Perundang-Undangan Agraria Beserta Petunjuk

Pelaksanaannya Mengenai Tanah-tanah Untuk Kepentingan Instansi
Pemerintah dan Perusahaan/ Bank Milik Negara (Jakarta, Departemen
Dalam Negeri, Direktorat Jenderal Agraria, 1979).

19