Curso Perito Avaliador

Autor Professor
João Margarido Diniz
Curitiba PR
Maio de 2021
Curso de Avaliação de Imóveis Curitiba PR, 19 a 26/05/2021
Autor: Professor João Margarido Diniz
Curitiba PR – 19 a 26 de Maio de 2021
Autor: Professor João Margarido Diniz 1

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Avenida Visconde de Guarapuava, 1630, Centro, Curitiba/PR
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Corretor de Imóveis CRECI/PR F 9.174, Gestor Imobiliário, Administrador CRA/PR 28.587, Pós-graduado em Direito
Imobiliário, Avaliador Perito CNAI/COFECI 1.222, Cadastro Nacional de Peritos CNP 22.038.
Graduação: Técnico em Transações Imobiliárias pela SEED PR; Tecnologia em Negócios Imobiliários pela UFPR; Tecnologia em
Negócios Imobiliários pela UCB; Administração de Empresas pelo Centro Universitário UNISEB.
Especialização/Extensão: Direito Imobiliário, pela UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES; Pós-Graduando em Engenharia de
Avaliações e Perícias, pela UNIÃO BRASILEIRA DE FACULDADES – UNIBF; Avaliações de Imóveis, pela UNIMÓVEIS; Engenharia
de Avaliações por Inferência Estatística Aplicada a Imóveis Urbanos, pela GMTP/SENGE-PR - Software TS-SISREG; Engenharia
de Avaliações e Perícias - Curso de Avaliação por Inferência Estatística Aplicada a Imóveis Urbanos (Cloud Computing), pela
REGRESSION ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA – Software CASTLER; Avaliações de Propriedades Rurais, pelo INSTITUTO DE
PÓS-GRADUAÇÃO IPOG/GO; Gestão de Pessoas, pela PUC-PR/ISAD.
Atuação profissional: Fundador/Diretor da DINIZ NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. Atua na área imobiliária na região de Curitiba/PR
desde o ano 2001. Perito Avaliador no âmbito privado e judicial. Palestrante convidado de várias instituições como UFPR,
Redes Imobiliárias, e outros. Professor convidado do DEMOCRATA CENTRO DE EDUCAÇÃO e do INSTITUTO DO CORRETOR –
IDC para o Curso de Especialização Técnica em Avaliação de Imóveis. Ex-Professor no IFPR. Ex-integrante do quadro funcional
da ITAIPU BINACIONAL, LOGOS ENGENHARIA S.A. etc.

1. INTRODUÇÃO 11
O que é avaliação ........................................................................................................... 12
Qual é o objetivo e propósito da avaliação? .................................................................... 12
O que e quem é um avaliador ......................................................................................... 13
Perfil do Profissional Avaliador do passado ..................................................................... 14
Perfil do Profissional Avaliador atual ................................................................................ 14
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil .................................................................... 15
2. A NORMATIZAÇÃO – ABNT NBR 14653 19
As partes da NBR 14653 ................................................................................................ 19
A normatização – NBR 12721 e 13752 ............................................................................ 23
3. A NORMATIZAÇÃO – COFECI 23
Resolução-COFECI Nº 1.066/2007 e Ato Normativo Nº 001/2011 .................................. 23
4. COMPETÊNCIA LEGAL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 26
Corretores de Imóveis - Lei 6.530/1978 .......................................................................... 26
Normas internacionais de avaliação – IVS 101, 102, 103 ................................................. 27
Normas internacionais de avaliação – IVS e RICS (RED BOOK) ................................... 27
Globalização dos negócios imobiliários ........................................................................... 28
Engenheiros e Arquitetos – Leis 5.194/1966 e 12.378/2010 ........................................... 29
Oficiais de Justiça – Lei 13.105/2015 (CPC) .................................................................. 30

5. AMPARO LEGAL PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 30
Corretores de Imóveis – STJ REsp Nº 779.196 - RS (2005/0146535-8) ........................... 31
6. LEGISLAÇÃO PERTINENTE 34
Lei 8.078/1990 - CDC ...................................................................................................... 34
7. O CORRETOR DE IMÓVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL 35
Resolução-COFECI Nº 326/1992 .................................................................................... 35
Cinco padrões éticos globais ............................................................................... 35
Resolução-COFECI Nº 326/1992 – Responsabilidade civil ............................................ 45
Lei 10.406/2002 CCB – Responsabilidade civil ............................................................... 45
Lei 13.105/2015 CPC – Responsabilidade civil ............................................................... 46
Decreto-Lei 2.848/1940 (CP) - Responsabilidade penal ................................................. 46
Resolução-COFECI Nº 146/1982 – Responsabilidade administrativa ............................ 48
8. TERMOS E DEFINIÇÕES NA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 49
Infográfico – Mapa conceitual de avaliação de imóveis e perícias de construção civil ... 52
Infográfico – O processo da avaliação de imóveis .......................................................... 53
9. AS ETAPAS DA AVALIAÇÃO 54
A visão da avaliação ........................................................................................................ 54

Esclarecimentos prévios .................................................................................................. 55

Atividades básicas do avaliador contratado .................................................................... 56
Imóveis Urbanos e Rurais – Requisição da documentação ........................................... 57
Imóveis Urbanos e Rurais – Conhecimento da documentação ...................................... 57
Imóveis Urbanos e Rurais – Vistoria do bem avaliando ................................................ 58
Imóveis Urbanos – Vistoria do bem avaliando ................................................................ 58
Imóveis Rurais – Vistoria do bem avaliando ................................................................... 61
Imóveis Urbanos e Rurais – A amostragem .................................................................... 65
Imóveis Urbanos e Rurais – Coleta de dados ................................................................. 69
Imóveis Urbanos e Rurais – Identificação das variáveis ou fatores ................................ 70
Imóveis Urbanos – Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de terrenos urbanos ... 73
Imóveis Urbanos – Variáveis/Fatores relevantes para avaliação edificações urbanas.... 74
Imóveis Rurais – Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de imóveis rurais ... 75
Imóveis Urbanos e Rurais – Diagnóstico do mercado ........................................... 76
Imóveis Urbanos e Rurais – Escolha da metodologia ..................................................... 76
Imóveis Urbanos e Rurais – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ... 78
Imóveis Urbanos e Rurais – Tratamento por fatores ................................................. 80
Imóveis Urbanos e Rurais – Saneamento da amostra .................................................... 84
Imóveis Urbanos e Rurais – Critério da média aritmética ............................................... 85

Imóveis Urbanos e Rurais – Critério do desvio padrão ................................................... 86
Imóveis Urbanos e Rurais – Critério de Chauvenet ........................................................ 87
Imóveis Urbanos e Rurais – Critério de Arley ................................................................. 89
Imóveis Urbanos e Rurais – Avaliação intervalar ............................................................ 90
Imóveis Urbanos e Rurais – Intervalo de confiança ........................................................ 93
Imóveis Urbanos e Rurais – Intervalo de predição ......................................................... 96
Imóveis Urbanos e Rurais – Campo de arbítrio .............................................................. 98
Imóveis Urbanos e Rurais – IC x IP x CA ..................................................................... 99
Imóveis Urbanos e Rurais – Identificação do valor de mercado .................................... 100
Imóveis Urbanos e Rurais – Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes ...................... 100
Imóveis Urbanos – Grau de fundamentação do laudo ................................................... 101
Imóveis Urbanos – Especificação das avaliações ......................................................... 103
Imóveis Urbanos – Grau de fundamentação do laudo .................................................. 101
Imóveis Urbanos – Grau de precisão da avaliação ....................................................... 104
Imóveis Urbanos – Verificação do poder de predição do modelo ................................. 104
Imóveis Rurais – Grau de fundamentação do laudo ..................................................... 105
Imóveis Rurais – Especificação das avaliações ............................................................ 107

Imóveis Rurais – Grau de precisão da avaliação ............................................................ 108

Imóveis Urbanos e Rurais – Laudo x PTAM ..................................................................... 108
Imóveis Urbanos e Rurais – Laudo x CPC x PTAM .......................................................... 109
10. APLICAÇÃO PRÁTICA MCDDM 110
Avaliação de terreno urbano ........................................................................................... 110
Análise e definição dos fatores ....................................................................................... 112
Saneamento da amostra ................................................................................................. 119
Avaliação intervalar ......................................................................................................... 122
Tabela de pontuação no tratamento por fatores .................................................... 124
Quadro resumo - Cálculo do valor de mercado do imóvel ............................................. 125
Verificação do poder de predição do modelo .................................................................. 125
Exercício proposto ........................................................................................................... 126
11. TRATAMENTO CIENTÍFICO DOS DADOS 128
Imóveis Urbanos e Rurais - Estatística descritiva ...................................................... 128
Imóveis Urbanos e Rurais – Medidas de tendência central ............................................ 129
Imóveis Urbanos e Rurais – Medidas de dispersão ........................................................ 132
Imóveis Urbanos e Rurais – Computação nas nuvens .................................................... 135
Imóveis Urbanos e Rurais – Inferência estatística ..................................................... 135
Imóveis Urbanos e Rurais – Coeficiente de correlação r ................................................ 142

Imóveis Urbanos e Rurais – Coeficiente de determinação R² ........................................ 143
Imóveis Urbanos e Rurais – Aplicação Correlação entre testada e preço ..................... 143
Imóveis Urbanos e Rurais – Correlação e regressão ..................................................... 144
Imóveis Urbanos e Rurais – Regressão linear simples ............................................ 145
Imóveis Urbanos e Rurais – Significado dos parâmetros Bo e B1 ................................... 146
Imóveis Urbanos e Rurais – Método dos Mínimos Quadrados Ordinários ..................... 147
Imóveis Urbanos e Rurais – Estimação dos parâmetros ................................................ 147
Imóveis Urbanos e Rurais – Erro padrão da estimativa .................................................. 148
Imóveis Urbanos e Rurais – Análise de Variância ANOVA .............................................. 149
Imóveis Urbanos e Rurais – Coeficiente de determinação do modelo ............................ 150
Imóveis Urbanos e Rurais – Teste F ................................................................................ 152
Imóveis Urbanos e Rurais – Confiabilidade do modelo ................................................... 152
Imóveis Urbanos e Rurais – Teste de hipótese para o regressor b ................................. 152
Imóveis Urbanos e Rurais – Teste T de Student .............................................................. 154
Imóveis Urbanos e Rurais – Exemplo de cálculo de regressão linear simples ................ 154
Imóveis Urbanos e Rurais – Intervalo de confiança para o regressor b .......................... 161
Imóveis Urbanos e Rurais – Intervalo de confiança de Y estimado ................................. 161

Imóveis Urbanos e Rurais – Interpolação e extrapolação ............................................... 162

Imóveis Urbanos e Rurais – Regressão linear múltipla ............................................. 162
Imóveis Urbanos e Rurais – Etapas da análise de regressão e pressupostos básicos .. 163
Imóveis Urbanos e Rurais – Pressupostos básicos que garantem resultado da RLM ..... 164
Imóveis Urbanos e Rurais – Roteiro para verificação de modelos de RLM .................... 165
12. LAUDO DE AVALIAÇÃO OU PTAM? 175
Quadro comparativo Laudo x PTAM ................................................................................ 175
Quadro comparativo Laudo x CPC x PTAM .................................................................... 176
Exemplo de laudos ........................................................................................................... 176
Registro de avaliador imobiliário no COFECI ................................................................... 185
Certificado de registro de avaliador imobiliário – CNAI .................................................... 185
Cartão de identificação de avaliador imobiliário – CNAI .................................................. 186
Requisitos mínimos para elaboração de PTAM ............................................................... 186
Declaração de avaliação mercadológica ......................................................................... 187
Selo certificador ............................................................................................................... 187
13. MÉTODO EVOLUTIVO 188
As etapas do método - Fator de comercialização ......................................................... 189
As etapas do método – CUB ........................................................................................... 193
As etapas do método – CUB .......................................................................................... 193

As etapas do método – Depreciação física .................................................................... 195
As etapas do método – Grau de fundamentação do laudo ............................................ 205
14. MÉTODO INVOLUTIVO 206
O máximo aproveitamento eficiente ............................................................................... 207
15. MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA 210
Formas de operacionalizar o MCR ................................................................................. 212
16. MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO 218
Avaliação pelo CUB ........................................................................................................ 218
17. O TRABALHO DO AVALIADOR PERITO 224
O que é perícia judicial .................................................................................................... 224
Perícia judicial, extrajudicial e arbitral ............................................................................. 224
A evolução histórica da perícia no CPC .......................................................................... 225
Trabalhos que o avaliador perito poderá realizar ............................................................ 229
Finalidades do trabalho do avaliador perito no âmbito privado ...................................... 229
Regulamentação do trabalho do perito ........................................................................... 230
Cadastramento do perito judicial na internet .................................................................. 231
Quem pode exercer a profissão de perito judicial .......................................................... 231

Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU) – PR ............................................................. 232

Perito judicial x Assistente técnico .................................................................................. 234
Onde o perito trabalha .................................................................................................... 235
Toda atividade do perito .................................................................................................. 236
Fases do processo CPC 2015 ........................................................................................ 238
18. REDAÇÃO DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO 240
O que é um laudo de avaliação ...................................................................................... 240
Tipos de laudo de avaliação ........................................................................................... 241
Atributos essenciais de um laudo ................................................................................... 243
Requisitos de um laudo judicial ...................................................................................... 243
Partes de um laudo judicial ............................................................................................. 243
O atual papel dos Assistentes Técnicos ......................................................................... 247
Técnicas de construção de laudos judiciais .................................................................... 249
Noções sobre fotografias em laudos judiciais ................................................................ 252
19. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS 253
Interações do mercado de terras .................................................................................... 254
Qual é o valor de uma propriedade rural ........................................................................ 257
Legislação ....................................................................................................................... 258
As principais ferramentas para regularizar um imóvel rural ............................................ 259

Módulo rural, Módulo fiscal, Fração mínima de parcelamento ........................................ 264
Norma ABNT NBR 14653-3:2019 .................................................................................. 267
Metodologia aplicável ...................................................................................................... 271
Método comparativo direto de dados de mercado .................................................... 271
Método da capitalização da renda .............................................................................. 271
Método involutivo ........................................................................................................ 274
Método evolutivo ......................................................................................................... 274
Método comparativo direto custo ................................................................................ 275
Método da quantificação do custo .............................................................................. 275
Avaliação de benfeitorias ................................................................................................ 276
Grau de fundamentação do laudo no método evolutivo ................................................. 277
Pastagens ....................................................................................................................... 279
Culturas ........................................................................................................................... 280
Florestas nativas ............................................................................................................. 280
Equipamentos e máquinas agrícolas .............................................................................. 281
Desapropriações ............................................................................................................. 282
Frutos e direitos ............................................................................................................... 283

Servidões rurais .............................................................................................................. 284

Recursos hídricos ........................................................................................................... 285
Aplicação prática – o que observar nas avaliações ....................................................... 286
Exemplo de levantamento de amostra de imóvel rural ............................................ 287
INCRA – Planilha de preços referenciais de terras ........................................................ 287
SEAB PR – Planilha de preços referenciais de terras .................................................... 290
Documentação – CCIR ................................................................................................... 291
Documentação – CAR .................................................................................................... 293
Levantamento da poligonal ............................................................................................. 298
Levantamento planialtimétrico cadastral ......................................................................... 298
Levantamento georreferenciado ..................................................................................... 299
Levantamento planialtimétrico de uso do solo ................................................................ 299
Carta de declividade ou clinográfica ............................................................................... 300
IBGE – Potencialidades agrícolas dos solos .................................................................. 301
Locais de plantio em SC ................................................................................................. 301
Principais polos industriais de SC ................................................................................... 302
Mapa de solos SC ........................................................................................................... 303
Mapa de solos PR ........................................................................................................... 303
Imagem de satélite .......................................................................................................... 304

Classe de capacidade de uso do solo ............................................................................ 305
Planilha equivalência entre denominação dos solos e CCU .......................................... 308
Classes de profundidade efetiva ..................................................................................... 309
Sistema paramétrico de classificação em capacidade de uso ....................................... 309
As limitações do solo (subclasses) ................................................................................. 311
Classe, subclasse e unidade de uso .............................................................................. 312
Classes de capacidade de uso I e IIe ............................................................................. 312
Classes de capacidade de uso IIIe e IVe ........................................................................ 313
Classes de capacidade de uso Va e VIe ........................................................................ 313
Classes de capacidade de uso VIIe e VIII ...................................................................... 314
Classes de capacidade de uso x Uso do solo ................................................................ 314
Quadro esquemático da capacidade de uso do solo ..................................................... 315
Avaliação de terra nua .................................................................................................... 315
Homogeneização dos dados – Fatores .......................................................................... 317
Nota Agronômica ............................................................................................................. 317
INCRA – Planilha situação do imóvel em relação à localização e acesso ..................... 319
INCRA - Fatores de obtenção do valor das terras considerando CCU e situação ......... 319

Exemplo de cálculo de Nota Agronômica ........................................................................ 320

Fatores de homogeneização – Ancianidade .................................................................... 320
INCRA - Índices de homogeneização quanto à ancianidade das ocupações ................. 321
MENDES SOBRINHO - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe .... 322
VEGNI-NERI - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe ................... 322
VÁRIOS AUTORES - Valores médios percentuais em função das CCU ......................... 323
FRANÇA - Valores médios percentuais em função das CCU e limitações do solo......... 323
KOZMA - Fatores de obtenção do valor das terras rústicas CCU e situação .................. 324
INCRA - Fatores de obtenção do valor das terras rústicas CCU e situação ................... 324
INCRA - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras CCU e situação ....... 325
FRANÇA - Índices agronômicos considerando a subclasse de CCU e situação ............ 325
KOZMA - Escala de valores de terras situação e viabilidade de circulação .................... 326
KOZMA - Escala de valores de terras para regiões onde o asfalto não existe ................ 326
KOZMA - Índices agronômicos para obtenção do valor das terras CCU e situação ....... 327
FRANÇA - Índices agronômicos para obtenção do valor das terras CCU e situação ..... 327
Etapas da avaliação de imóvel rural ................................................................................ 328
Tempo estimado para avaliação de imóvel rural ............................................................. 329
Etapas da avaliação de imóvel rural – Homogeneização ............................................... 330
Homogeneização – Nota Agronômica ............................................................................. 332

Homogeneização por fatores – Dados semelhantes ...................................................... 333
Homogeneização por fatores – Grau de fundamentação ............................................... 333
Homogeneização – Valor da terra nua ............................................................................ 335
Valor da terra nua indexado ............................................................................................ 336
Saneamento da amostra – Critérios de saneamento ..................................................... 338
Saneamento da amostra – Decisão do avaliador ........................................................... 342
Avaliação intervalar – Intervalo de confiança .................................................................. 342
Avaliação intervalar – Coeficiente de variação e Amplitude do IC .................................. 343
Avaliação intervalar – Intervalo de predição ................................................................... 343
Avaliação intervalar – Amplitude do IP e Campo de Arbítrio ........................................... 344
Análise do resultado – Grau de precisão ........................................................................ 344
Análise do resultado – Grau de fundamentação ............................................................. 345
Planilha do resultado da avaliação intervalar .................................................................. 345
Avaliação de benfeitorias ................................................................................................. 346
Avaliação de culturas ....................................................................................................... 347
Avaliação de pastagens ................................................................................................... 347
Avaliação de culturas domésticas .................................................................................... 349

Avaliação de culturas comerciais .................................................................................... 349

Avaliação de culturas comerciais – Cana açúcar ........................................................... 352
Avaliação de culturas comerciais – Eucalipto spp .......................................................... 352
Estimação de volume estéreo de madeira ..................................................................... 353
Avaliação de construções ............................................................................................... 358
Avaliação de cercas e currais ......................................................................................... 359
Coeficientes de depreciação para construções rurais .................................................... 359
INCRA – Coeficientes de depreciação física e funcional ................................................ 360
Avaliação de barragens de terra ...................................................................................... 362
Avaliação de sistema elétrico de geração e transformação ............................................ 363
Avaliação de sistema elétrico de distribuição .................................................................. 364
Avaliação de construções hidráulicas – Açudes e barragens ......................................... 364
Avaliação de construções hidráulicas – Poços e cisternas ............................................. 365
Avaliação de construções hidráulicas – Caixas d’agua e reservatórios .......................... 366
Avaliação de sistema de abastecimento de água ............................................................ 367
Avaliação de sistema de drenagem ................................................................................. 368
Avaliação de obras de arte ............................................................................................... 369
Avaliação de Máquinas, Motores, Equipamentos e Implementos ............................ 372

Finalidade das avaliações e tipos de valores admissíveis .............................................. 374
Vida útil de máquinas e equipamentos rurais .................................................................. 376
Avaliação de semoventes ............................................................................................... 378
Avaliação de matas naturais ............................................................................................ 379
Passivo ambiental e reserva legal ................................................................................... 380
Áreas de preservação permanente .................................................................................. 381
Estudo de impacto ambiental – EIA ................................................................................. 381
Código Florestal - Lei 12.651/2012 .................................................................................. 383
Homogeneização por fatores – Exercício resolvido NA x situação .......................... 395
Valor final do imóvel .................................................................................................. 407
Tabela de pontuação para Grau de Fundamentação e Grau de Precisão ...................... 408
Planilha do resultado da avaliação .................................................................................. 409
Quadro dos quesitos para elaboração do Laudo de Avaliação ou PTAM ....................... 409
19. HONORÁRIOS PARA AVALIAÇÃO 410
SINDIMÓVEIS PR / CRECI PR ........................................................................................... 411
SINDIMÓVEIS SC / CRECI SC ....................................................................................... 412

CRECI RS ....................................................................................................................... 412

CRECI SP ........................................................................................................................ 413
SINDIMÓVEIS MG / CRECI MG ..................................................................................... 413
CREA PR / IBAPE PR ...................................................................................................... 414
CREA SC / IBAPE SC ..................................................................................................... 415
CREA MG / IBAPE MG …………………………………………………………………………………………………….. 416
PORTAL DO RUI JULIANO ................................................................................................ 416
Honorários do perito judicial – Justiça gratuita .............................................................. 434
20. O PULO DO GATO 455
REFERÊNCIA 456

O que é avaliação?
Avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para identificar valores,
custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e
data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente
explicitadas. (NBR 14653-1:2019)
‘De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, poderemos dizer que: ‘Avaliar é
medir o valor’. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, ‘Medir
é comparar’. Daí inferimos que a avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida por
comparação com outras semelhantes (apud DEMÉTRIO, 1995, p. 94).
A Avaliação Imobiliária é a atividade que visa definir ou estimar o valor de mercado do bem
imóvel, na situação em que se encontra e no mercado onde esteja. (CRECI SP, Apostila do Curso
de Perito Judicial para Corretores de Imóveis).
Qual é o objetivo e propósito da avaliação?
O objetivo da avaliação imobiliária é a definição do valor do bem imóvel para, com isso,
possibilitar, entre outros, os seguintes propósitos:
 melhor adequação da oferta de venda;

 maiores argumentos nas negociações de contrato de locação;
 adequada partilha dos bens de uma herança ou de uma dissolução societária;
 conhecimento apropriado para a compra de imóveis;
 estudos econômicos e financeiros de um investimento;
 cálculo correto de indenização por expropriação;
 determinação do valor para efeitos fiscais;
 informação precisa para assistir o juiz na decisão para solução de litígios.
FONTE: (CRECI SP, Apostila do Curso de Perito Judicial para Corretores de Imóveis)

A avaliação
A avaliação antes
antes de seu
de seu início
início
Isso é o que você enxerga
A avaliação
após o seu início
Isso é o que você

tem de fazer

O que e quem é um avaliador?
Avaliador é o profissional universitário ou o profissional legalmente habilitado em um país,

com um alto nível de competência técnica e integridade impecável, que examina todos os
aspectos que influenciam os bens tangíveis e intangíveis ou seus direitos, usos e forças
sociais, econômicas, políticas e físicas que influenciam o seu valor, processa todos os dados
de forma ordenada, objetiva, sistemática e consistente dentro de um justo critério de
avaliação e avalia o bem ou os direitos, estimando seu valor em troca de dinheiro, para uma
data e local determinado, considerando uma utilização e propósito específico.
FONTE: UPAV, 2002 (TRADUZIDO PELO PROFESSOR)
Perfil do Profissional Avaliador do passado
 Contava com a “experiência” e não com o conhecimento sobre qualquer técnica científica;
 Profissionais com larga experiência em outras atividades eram considerados aptos para
elaborar trabalhos de avaliação;
 Não utilizava qualquer metodologia científica agregada aos trabalhos, gerando trabalhos
subjetivos;
 Utilizava fórmulas empíricas onde impera a subjetividade e pouca ou nenhuma
comprovação de sua aderência ao mercado;
 Não dispunha de processos para avaliação de bens em geral (aptos, casas, etc.)
FONTE: (MACIEL, 2011)

Perfil do Profissional Avaliador atual

 Deve ter conhecimentos genéricos e sólidos de áreas que desembocam nas avaliações como:
engenharia (edificações, estruturas, instalações, infra-estrutura, acabamentos, custos, etc.),
direito (CC, CPC, Registral e Notarial, Imobiliário, CDC, Lei do Inquilinato, etc.), economia
(setor urbano e rural, econometria, etc.), administração e ciências imobiliárias (mercado
imobiliário, gestão imobiliária, venda, locação, etc.);
 Ter conhecimento de Matemática Financeira, Estatística Descritiva, Inferencial e afinidade
com o uso de computadores, sistemas, softwares e aplicativos, etc;
 Conhecer as Normas de Avaliação (ABNT, IVS, RICS) que regulamentam as avaliações. As
normas de avaliação estão sendo globalizadas.
 Autodidata, espírito de pesquisador, criatividade e senso crítico;
 Ser ético, consciente, criterioso e firme em suas conclusões; defensor de sua especialidade
não por questão legal mas por competência profissional.
Histórico da avaliação de imóveis no Brasil
Lei das Terras nº 601, de 1850, extinguiu o Sistema de Concessões de Terras instituído pelo
Estado português desde 1375 e que era exercido de forma absolutista pelos monarcas. Daí
surgiu a figura dos proprietários imobiliários, que passaram a registrar seus imóveis nos
Assentamentos Paroquiais.
Esta lei foi derrogada pela Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, (Estatuto da Terra), que
permanece em vigor.
As primeiras publicações sobre o valor dos imóveis, ainda sob a forma de artigos, foram os
boletins do Instituto de Engenharia, da Revista Politécnica e da Revista Engenharia
Mackenzie, entre os anos de 1918 e 1929.

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, fundada em 28 de setembro de 1940, no

Rio de Janeiro, então Capital do Brasil.
Luiz Carlos Berrini, (1884-1949), Engenheiro Civil paulista formado na E. E. Mackenzie e na

Universidade de Cornell, N. Y., EUA, avaliador oficial do Banco do Estado de São Paulo, autor
dos livros Avaliação de Terrenos (1941), ampliado e editado como Avaliação de Imóveis
(1949) três meses antes de sua morte em 22 de maio de 1949. Foi um notável precursor da
engenharia de avaliações no Brasil.
Nos anos 40 os Corretores de Imóveis faziam parte de uma categoria organizada e

reconhecida por toda a sociedade. (...) Uma prova é o Decreto n.º 5.493 de 9 de abril de
1940, pelo qual os Corretores de Imóveis eram segurados no Instituto de Aposentadoria e
Pensões dos Comerciários, pagando seguro anual obrigatório.
Outra conquista importante foi o reconhecimento da capacidade técnica desses

profissionais por parte do poder público, que passou a considerar como avaliação oficial a
que era feita pelo Sindicato de Corretores de Imóveis, repartição arrecadadora ou por via
judicial.
FONTE: COFECI - CONQUISTA E RECONHECIMENTO

(http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=94:conquista-e-reconhecimento&catid=50 . Acesso
em 04/08/2019)

A criação do Pregão Imobiliário, no dia 30 de novembro de 1940, também foi outra

importante iniciativa que aumentou ainda mais a credibilidade de toda a categoria na
sociedade - por intermédio de uma iniciativa da Associação de Corretores de Imóveis do
Estado de São Paulo, da Rádio Tupi e do jornal Diário de São Paulo.
O Pregão Imobiliário deu origem à Câmara de Valores Imobiliário (CVI), passando a ser
assim denominado a partir do dia 10 de janeiro de 1946. A entidade foi constituída com os
mesmos ideais do Pregão: concentrar as ofertas e pedidos de bens ou valores imobiliários, e
zelar pela segurança, rapidez e correção das transações imobiliárias por meio de órgãos de
investigação e estudos e de rigorosas avaliações de imóveis.
FONTE: COFECI - CONQUISTA E RECONHECIMENTO (http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&

view=article&id=94:conquista-e-reconhecimento&catid=50 . Acesso em 04/08/2019)

A partir dos anos 1950, como parte do movimento que se notabilizou por constituir
entidades profissionais dedicadas à difusão da técnica avaliatória, foram elaboradas as
primeiras normas de avaliação.
O ponto de partida foi o Projeto de Norma P-NB-74, da ABNT, elaborado em 1957, que,
juntamente com trabalhos específicos desenvolvidos com o propósito de padronizar critérios
em ações expropriatórias, constituiu a base da primeira norma de avaliação, a NB 502
(Avaliação de imóveis urbanos), elaborada em 1977, revisada na década de 1980 e
registrada no Inmetro, em 1989, como ABNT NBR 5676.
NOTA: O estudo da avaliação de imóveis ficou conhecido como Engenharia de Avaliações
(1980  1º Curso de Engenharia de Avaliações - USP).
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil - 2019
FONTE: ABNT, 18/04/2019, www.abnt.org.br/noticias/6366-corretores-seguirao-normas-da-abnt-para-avaliacao

A partir de agora [2019], será elaborado um programa de normalização da avaliação
imobiliária, abrangendo características que atendam as expectativas do mercado e de toda a
sociedade.
O documento foi assinado pelo vice-presidente do Conselho Deliberativo da ABNT, Mario

William Esper, e pelo diretor geral, Ricardo Rodrigues Fragoso. O presidente do CRECISP, José
Augusto Viana Neto, firmou o acordo, acompanhado do diretor do Cofeci, Sérgio Sobral, e de
Luiz Fernando Pinto Barcellos, vice-presidente adjunto de Avaliações, do Conselho. Os
diretores da ABNT, Odilão Baptista Teixeira e Carlos Santos Amorim Júnior, e o gerente
Roberto Silva Santos também participaram da solenidade.


“O desenvolvimento de normas específicas vai incrementar a atividade de avaliação. Por
meio dessa parceria, teremos apoio, treinamento e capacitação e conseguiremos revisar
essa norma antiga de perícias e avaliações, contemplando os corretores de imóveis.”
O vice-presidente da ABNT falou também sobre a confiança que esse acordo trará para a
sociedade. “É um passo muito importante em prol da melhoria da produtividade, da
segurança jurídica e do consumidor, que será atendido por um profissional certificado, que
estará seguindo uma norma técnica acreditada pelo governo.” (Mario William Esper - vice-
presidente do Conselho Deliberativo da ABNT)

Autor: SERGIO FORTUNATO +55 11 99869-0126
Sábado, dia 27/07/2019, no 1.° ECAM – Encontro de Avaliadores Mercadológicos, o Vice-

Presidente do Conselho da ABNT, Mário William Esper, presente ao evento, declarou
publicamente a intenção de separar a avaliação mercadológica de imóveis, da perícia
estrutural.
FONTE: CRECI SP, (www.crecisp.gov.br/comunicacao/noticiasinterna/4835-encontro-de-avaliacao-mercadologica)

As partes da NBR 14.653

ABNT NBR 14653-1:2019 – Apresenta diretrizes para os procedimentos de excelência relativos
ao exercício profissional e é exigida em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às
atividades de engenharia de avaliações.
NOTA: A avaliação é realizada por profissional devidamente habilitado e capacitado, com

observância de suas atribuições e competências profissionais legalmente definidas, de forma a
não incorrer no exercício ilegal da profissão. Observar a legislação vigente na Bibliografia (itens
de [2] a [5]) [Leis 5.194/1966; 12.378/2010; regulamentam profissões de engenheiros,
agrônomos e arquitetos].
A ABNT omite decisões dos Tribunais Superiores do Brasil quanto à legalidade de outras
profissões elaborarem avaliações de bens [REsp Nº 779.196 - RS (2005/0146535-8)].
OBS.: A ABNT NBR 14653-1:2019 cancela e substitui a ABNT NBR 14653-1:2001, a qual foi
tecnicamente revisada.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019, p. 1)

NBR 14.653-2:2004
9.1.2 No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta
Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado quanto
à fundamentação e à precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como definido em 3.34
da ABNT NBR 14653-1:2001.
OBS.: NBR 14.653-2:2004 CANCELADA e substituída pela NBR 14.653-2:2011, publicada em

03/03/2011.
NBR 14653-1:2001 CANCELADA e substituída pela NBR 14.643-1:2019, publicada em

27/06/2019. A nova edição da Norma omite a definição de Parecer Técnico e a recomendação
para classificação de trabalhos avaliatórios como tal, alinhando-a com a NBR 14.653-2:2011. A
versão atual da Norma estabelece no ITEM 10 a elaboração de Laudo de Avaliação de Uso
Restrito sem restrição de uso perante terceiros.


NBR 14653-2:2011 (Publicada em 03/03/2011)
PREFÁCIO – [...]
Esta segunda edição cancela e substitui a edição anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi
tecnicamente revisada.
ABNT NBR 14653–2:2011 – Detalha os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os

serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades
padronizadas e servidões urbanas. Esta NBR substitui e torna sem efeito a NBR 5676:1990
(avaliação de imóveis urbanos); a NBR 8951:1985 (avaliação de glebas urbanizáveis); a
8976:1985 (avaliação de unidades padronizadas); a NBR 13820:1997 (avaliação de servidões); e a
NBR 14653-2:2004 (avaliação de imóveis urbanos).

NBR 14.653-2:2011 (Publicada em 03/03/2011)
9 Especificação das avaliações
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta Norma serão
denominados laudos de avaliação. O grau de fundamentação atingido deve ser explicitado no
corpo do laudo. Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e
justificados os itens das Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os
procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor.
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14.653-1:2001, podem ser
dispensados de especificação, em comum acordo entre as partes.
NBR 14.653-1:2001, Item 10.3 – o laudo ... de uso restrito não tem validade para outros usos ou
exibição para terceiros. (Este item foi alterado pela NBR 14.653-1:2019).


NBR 14.653-2:2004
9.1.2 No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta
Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o trabalho não deve ser classificado
quanto à fundamentação e à precisão, e deve ser considerado parecer técnico, como
definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-1:2001 (*).
OBS.: NBR 14.653-2:2004 foi CANCELADA e substituída pela NBR 14.653-2:2011, publicada
em 03/03/2011.
* NBR 14653-1:2001 foi CANCELADA e substituída pela NBR 14.643-1:2019, publicada em

27/06/2019. A nova edição da Norma omite a definição de Parecer Técnico e a
recomendação para classificação de trabalhos avaliatórios como tal, alinhando-a com a NBR
14.653-2:2011.

NBR 14.653-2:2011 (Publicada em 03/03/2011)
9 Especificação das avaliações
9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser
dispensados de especificação, em comum acordo entre as partes.
NBR 14.653-1:2019, Item 10 – O laudo de avaliação de uso restrito obedece às condições

específicas pré-combinadas entre as partes contratantes, no que tange à sua confidencialidade,
finalidade ou utilização.
OBS.: Pode-se concluir que, inexistindo na NBR 14.653-1:2019 e 14.653-2:2011 a especificação

para elaboração de Parecer Técnico, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM,
elaborado por profissionais do CRECI, pode ser denominado Laudo de Avaliação de Uso
Restrito.


ABNT NBR 14.653-3:2019 – Detalha os conceitos, métodos e procedimentos para todas as
manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de avaliações de imóveis rurais, bem
como seus componentes, inclusive servidões rurais. Esta NBR substitui e torna sem efeito a NBR
8.799:1985 (avaliação de imóveis rurais), a NBR 13.820:1997 (avaliação de servidões) e NBR
14.643-3:2004 (Avaliação de bens imóveis rurais).
ABNT NBR 14653-4:2002 - Empreendimentos;
ABNT NBR 14653-5:2006 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
ABNT NBR 14653-6:2009 - Recursos naturais e ambientais;
ABNT NBR 14653-7:2009 – Bens de patrimônios históricos e artísticos.
Referência normativa para avaliação de bens

ABNT NBR 12.721:2006 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação
imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento;.
ABNT NBR 13.752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;

O método utilizado por João Fonseca é o da capitalização da renda:

Valor do motel = Renda mensal x 12 / taxa de capitalização (%)
FONTE: https://avaliarpatrimonio.blogspot.com/2016/07/joao-fonseca-avaliador-imoveis-avaliacao-de-um-motel.html
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 1.066/2007 e ATO NORMATIVO Nº 001/2011

CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis,
entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária;
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do

Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas
pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas
da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (CONMETRO);
O órgão oficial competente ao exercício da profissão dos Corretores de Imóveis é o COFECI e

seus CRECIs Regionais. Portanto, o serviço de avaliação imobiliária deve estar normatizado pelo
COFECI. (FONTE: CRECI SP, Apostila do Curso de Perito Judicial para Corretores de Imóveis)


CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens,
através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas
NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;
CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e superiores em

gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos necessários à
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;

DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo
Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de
Imóveis.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores
de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.


Conforme a ABNT NBR 14653 - Parte I, que lista os procedimentos gerais das normas técnicas
para a avaliação de bens, está definido que um Parecer Técnico é um relatório circunstanciado
(exposto minuciosamente com as circunstâncias de algo) ou esclarecimento técnico emitido por
um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
A Resolução COFECI n° 1.066 de 2007, juntamente com o Ato Normativo COFECI nº 001 de 2011,
regulamentam a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e o funcionamento
do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Isso responde às exigências do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor sobre o serviço

de Avaliação Imobiliária estar em acordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes.
FONTE: (CRECI SP, Apostila do Curso de Perito Judicial para Corretores de Imóveis)

DO SELO CERTIFICADOR
Art. 1º ... Parágrafo único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito
opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de
12 de maio de 1978.
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição,
para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão.
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do

selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base do
exercício.
Hoje é gratuito e digital - Link ebook: http://bit.ly/ebook_cofeci

DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO
Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias
do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e
do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo
Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.
CORRETORES DE IMÓVEIS - Lei 6.530/1978

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por
pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
As atribuições do corretor de imóveis são repetidas no art. 2º do Decreto 81.871/78 que

regulamenta a Lei 6.530/78.
FONTE: D.O.U. de 15/5/1978

NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO – IVS 101, 102, 103

Alguns conceitos merecem destaque por terem significado diferente ou dúbio no Brasil.
Opinião de valor
Não significa opinião descompromissada ou sem base. Indica o valor pelo qual o avaliador se
responsabiliza. A responsabilidade é caracterizada pela assinatura do avaliador.
Todas as opiniões de valor emitidas por um avaliador devem ser fundamentadas e se não o
forem o relatório deve explicar por que não o são e quais as limitações de uso do relatório.
FONTE: IBAPE NACIONAL, 2013 - http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/wp-content/uploads/2013/06/RICS-IBAPE_Carlos-E-

Cardoso_Definicoes-IVS.pdf
NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO – IVS E RICS (RED BOOK)
FONTE: Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS – www.rics.org

NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO – IVS E RICS (RED BOOK)
GLOBALIZAÇÃO DOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Pensando na capacitação dos profissionais do mercado imobiliário para os negócios
internacionais, que a NAR – National Association of Realtors, a maior instituição de corretores
de imóveis no mundo (a segunda é o COFECI) criou a Certificação CIPS – Certified International
Property Specialist – Especialista Certificado em Propriedades Internacionais.
O CIPS Institute, realiza um curso intensivo de cinco módulos: Negócios Globais, Europa, Ásia,
Américas e Estados Unidos. É ministrado em cinco dias consecutivos, por instrutores
credenciados pela NAR.
O egresso recebe um certificado e pode pleitear junto à NAR sua certificação, tornando-se um
IRM (International Realtor Member), CIPS. Passa a integrar, então, uma rede de profissionais
CIPS no mundo, presente em mais de sessenta países, abrindo-se as portas para a realização de
negócios internacionais.
O COFECI tem convênio com a NAR e têm promovido um curso CIPS por ano no Brasil.
FONTE: REVISTA COFECI – Nº 41, Julho 2018. http://www.cofeci.gov.br/arquivos/revistacofeci/ano11nr41/ano11nr41.pdf

GLOBALIZAÇÃO DOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
FONTE: REVISTA COFECI – Nº 41, Julho 2018. http://www.cofeci.gov.br/arquivos/revistacofeci/ano11nr41/ano11nr41.pdf
ENGENHEIROS E ARQUITETOS – Leis 5.194/1966 e 12.378/2010

Art. 7º - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrônomo consistem em: [...] c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica; d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;
Os profissionais do CREA e CAU (Lei 12.378/2010) invocam ainda a Lei 6.496/1977, que trata da
Anotação de Responsabilidade Técnica.
Art 1º - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer
serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à
"Anotação de Responsabilidade Técnica" (ART).

OFICIAIS DE JUSTIÇA – Lei 13.105/2015 (CPC)

Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o
comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega
do laudo.
....
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados
ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no
prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:
I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
II - o valor dos bens.
OFICIAIS DE JUSTIÇA – Lei 6.830/1980

Art. 13 - O termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens penhorados,
efetuada por quem o lavrar.
§ 1º - Impugnada a avaliação, pelo executado, ou pela Fazenda Pública, antes de publicado o

edital de leilão, o Juiz, ouvida a outra parte, nomeará avaliador oficial para proceder a nova
avaliação dos bens penhorados.
§ 2º - Se não houver, na Comarca, avaliador oficial ou este não puder apresentar o laudo de
avaliação no prazo de 15 (quinze) dias, será nomeada pessoa ou entidade habilitada a critério
do Juiz.
§ 3º - Apresentado o laudo, o Juiz decidirá de plano sobre a avaliação.

OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR FEDERAL – Lei 11.416/2006

Art. 2º Os Quadros de Pessoal efetivo do Poder Judiciário são compostos pelas seguintes
Carreiras, constituídas pelos respectivos cargos de provimento efetivo:
I - Analista Judiciário;
Art. 4º As atribuições dos cargos serão descritas em regulamento, observado o seguinte:
I - Carreira de Analista Judiciário: atividades de planejamento; organização; coordenação;
supervisão técnica; assessoramento; estudo; pesquisa; elaboração de laudos, pareceres ou
informações e execução de tarefas de elevado grau de complexidade;
§ 1º Os ocupantes do cargo de Analista Judiciário - área judiciária cujas atribuições estejam
relacionadas com a execução de mandados e atos processuais de natureza externa, na forma
estabelecida pela legislação processual civil, penal, trabalhista e demais leis especiais, serão
enquadrados na especialidade de Oficial de Justiça Avaliador Federal. (Redação dada pela Lei nº
12.774, de 2012)
CORRETORES DE IMÓVEIS – STJ REsp Nº 277.443 - SC (2000/0093204-3)

“A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia, arquitetura
ou agronomia.
Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o conhecimento do mercado imobiliário

local e das características do bem, matéria que não se restringe àquelas áreas de conhecimento,
podendo ser aferida pelos corretores de imóveis ou outros profissionais com conhecimento
sobre o tema.” (Min. Francisco Falcão)
FONTE: DJ: 18/06/2002

CORRETORES DE IMÓVEIS – STJ REsp Nº 779.196 - RS (2005/0146535-8)

PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. LAUDO PERICIAL. INCAPACIDADE PROFISSIONAL
DO PERITO.
“Não é privativa de profissionais inscritos nos CREAS a elaboração de laudo para a
determinação de valor de aluguel, em ação renovatória, podendo tal atividade ser
desempenhada por profissionais de corretagem e de ciências contábeis, afeitos ao mister“.
(REsp 21.303/BA, 3ª T., Min. Dias Trindade, DJ de 29.06.1992).
“Foi esse o entendimento do acórdão recorrido, devendo, portanto, ser mantido.”

(Min. Teori Albino Zavascki)
FONTE: DJe: 09/09/2009

No aresto decido, em síntese, que:
(a) a "avaliação a que procede o corretor de imóveis não se confunde com a pertinente à
atividade do engenheiro ou arquiteto", já que o "imóvel, para fins de comercialização, é
observado a partir de critérios de mercado, considerado como bem inserido em contexto
geográfico e humano, diversamente das características eminentemente técnicas que aos
profissionais submetidos ao CREA importariam.”
(Min. Teori Albino Zavascki)
FONTE: DJe: 09/09/2009


“(...)
De início, a Lei nº 5.194/66. que regula o exercício das profissões de engenheiros, arquitetos e
agrônomos prevê, em seu artigo 7º, alínea c, de forma genérica, atribuição para a realização de
estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias pareceres e divulgação técnica. Ora,
trata-se de artigo totalmente genérico, sem qualquer especificação, carente de interpretação pelo
aplicador da norma.
Essa interpretação, por certo, não pode ser literal, baseada na letra fria da lei, mas sim uma
interpretação teleológica, em conjunto com outros sistemas do ordenamento jurídico pátrio.
Aliás, se interpretarmos friamente a lei, chegaríamos à conclusão que compete aos engenheiros,
agrônomos e arquitetos a realização de perícias em quaisquer áreas, já que o artigo acima citado
não faz qualquer especificação. A interpretação literal é burra, cega e, portanto, não condizente
com a aplicação da Justiça.”
FONTE: DJe: 09/09/2009

“(...)
Também a título de exemplo, o mesmo artigo 7º, alínea d, da referida lei, dispõe que ‘as
atividades e atribuições do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em
ensino, pesquisas, experimentação e ensaios’. Ora, interpretando-se a lei de forma fria chega-se à
conclusão de que é atribuição de tais profissionais, de forma privativa, a realização de pesquisa
e de atividade de ensino. (...)”
FONTE: DJe: 09/09/2009

CORRETORES DE IMÓVEIS – TRF1 REsp Nº 0010520-92.2007.4.01.3400

RECORRENTES: CONFEA / IBAPE x COFECI
“1. A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem assim das determinações contidas
na Lei n. 6.530/78, uma vez que “opinar quanto à comercialização imobiliária” inclui a elaboração
do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito nos termos de art. 3º da Resolução COFECI n.
957/2006.
2. As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006, para elaboração do

Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de
engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a
respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.”
FONTE:https://arquivo.trf1.jus.br/PesquisaMenuArquivo.asp?p1=200734000105910&pA=200734000105910&pN=1052092200740
13400
CORRETORES DE IMÓVEIS – TRF1 REsp Nº 0010520-92.2007.4.01.3400

RECORRENTES: CONFEA / IBAPE x COFECI
“3. O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu
imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos ideais de conhecimento, fugindo de
uma simples declaração de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer padronização.
É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a
finalidade da Lei n. 6.530/79.
4. A jurisprudência pátria já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se

restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também,
ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores
de imóveis (REsp n. 779.196/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, ... )”
FONTE:https://arquivo.trf1.jus.br/PesquisaMenuArquivo.asp?p1=200734000105910&pA=200734000105910&pN=105209220074
013400

CORRETORES DE IMÓVEIS – STF ARE N° 708.474 / DF

AGRAVANTE CONFEA x COFECI
“O Juízo a quo, na sentença, consignou que ‘a avaliação de bens imóveis não exige formação
específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer
ilegalidade nas disposições insertas COFECI n. 957/2006’.
Não vislumbro, portanto, data vênia, qualquer ilegalidade na regulamentação questionada, que
não é, na verdade, autônoma, mas sim foi expedida de acordo com o regramento autorizativo. De
igual forma, não vislumbro a alegada ofensa à Lei 5.194/66; ao art. 145 do CPC ou, ainda, aos
arts. 5º, XIII e 22, XVI da CF/88.
Pelo exposto, nego seguimento ao agravo (art. 544, § 4º, inc. II, alínea a, do Código de Processo
Civil e art. 21, § 1º, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal). Min. Cármem Lúcia.
25/09/2012.”
FONTE: SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
CORRETORES DE IMÓVEIS – JURISPRUDÊNCIA

Os Conselhos de classe são considerados por lei como autarquias. Qualquer ação contra eles
deve ser julgada pela Justiça Federal. Por isso, foi a Justiça Federal que julgou a ação movida pelo
IBAPE/CONFEA contra a Resolução-Cofeci nº 957/2006, não foi a Justiça Estadual de São Paulo. O
IBAPE/CONFEA perdeu na 1ª instância; perdeu na 2ª instância (Apelação Civil nº
2007.34.00.010591-0/TRF1/DF); perdeu no STJ (REsp nº 0010520-92.2007.4.01.3400); e perdeu
também no STF, com a rejeição do REsp com Agravo nº 708.474.
Jurisprudência é uma série de decisões similares adotadas por tribunais, que NÃO tem efeito
vinculante. Serve apenas como referência. O juiz não é obrigado a segui-la. Até porque pode
haver outra em sentido contrário, como é o caso das avaliações imobiliárias.
FONTE: JOÃO TEODORO DA SILVA – PRESIDENTE DO COFECI

CORRETORES DE IMÓVEIS – COISA JULGADA

Coisa julgada é decisão que só pode ser mudada por tribunais superiores. O artigo 5º, XXXVI, da
Constituição Federal - cláusula pétrea, imutável - consagra três princípios que nem mesmo a lei
pode mudar. Diz ele: “A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada”. Nada é mais importante do que a coisa julgada. A ação que o IBAPE/CONFEA PERDEU
transitou em julgado, tem efeito ERGA OMNES. Vale para todos e contra todos. E é irrecorrível.
Não há mais recursos. Tornou-se coisa julgada.
FONTE: JOÃO TEODORO DA SILVA – PRESIDENTE DO COFECI

FONTE: MPGM, 2019 - https://www.mpmg.mp.br/acesso-a-informacao/credenciamentos/credenciamentos.htm
FONTE: MPMG, 2019 - https://www.mpmg.mp.br/acesso-a-informacao/credenciamentos/credenciamentos.htm

Lei 8.078/1990 - CDC

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
...
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as
normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem,
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho
Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO;
IBAPEs, SPU, COFECI, RICS, IVS, etc.

O órgão oficial competente ao exercício da profissão dos Corretores de Imóveis é o COFECI e
seus CRECIs Regionais. Portanto, o serviço de avaliação imobiliária deve estar normatizado pelo
COFECI. (CRECI SP, Apostila do Curso de Perito Judicial para Corretores de Imóveis)
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 326/1992
Ética profissional do avaliador
Ética profissional é a soma de deveres que estabelece a norma de conduta do avaliador no

desempenho de suas atividades e em suas relações com o cliente e com todas as demais
pessoas com quem trata.
O avaliador deve ter em mente que ao realizar uma avaliação, ele não o faz como agente
intermediário e por isso deve agir sempre como um analista, de modo imparcial.
A avaliação deve ser imparcial, livre de pressões e a sua remuneração, jamais deve estar
condicionada ao resultado.

CINCO PADRÕES PROFISSIONAIS ÉTICOS GLOBAIS

Comportar-se com ética é o cerne do que significa ser profissional; é o que distingue
profissionais de outros no mercado.
Esses cinco padrões
 Agir com integridade profissionais éticos globais
são divulgados no site do RICS
 Sempre forneça um alto padrão de serviço – www.rics.org .
Pela sua relevância os
 Agir de maneira a promover a confiança na profissão apresentaremos, a seguir, aos
colegas avaliadores como
 Trate os outros com respeito conteúdo básico de ética, pois
OS PRINCÍPIOS DA ÉTICA
 Tomar responsabilidade PROFISSIONAL SÃO
INTERNACIONAIS.

Agir Com Integridade
Seja honesto e direto em tudo o que faz. Esse é um dos cinco padrões profissionais e éticos.
Este padrão inclui, mas não está limitado a, aos seguintes comportamentos ou ações:
 Ser confiável em tudo o que você faz.
 Ser aberto e transparente na maneira como você trabalha. Compartilhar informações

apropriadas e necessárias com seus clientes e / ou outros para conduzir os negócios e fazê-lo
de uma maneira que eles possam entender essas informações.
 Respeitar as informações confidenciais de seus clientes e clientes em potencial.


 Não divulgue informações a terceiros, a menos que seja apropriado.
 Não tirar proveito de um cliente, colega, terceiro ou qualquer pessoa a quem você deva
cuidar.
 Não permitir que viés, conflito de interesses ou influência indevida de outras pessoas
substituam seus julgamentos e obrigações profissionais ou comerciais.
 Deixar claro para todas as partes interessadas onde um conflito de interesses, ou mesmo um
potencial conflito de interesses, surge entre você ou seu empregador e seu cliente.

 Não oferecer ou aceitar presentes, hospitalidade ou serviços, o que pode sugerir uma
obrigação imprópria.
 Agir de forma consistente no interesse público quando se trata de tomar decisões ou fornecer
conselhos.
Algumas das principais perguntas que você pode se perguntar:
 O que uma pessoa independente pensaria de minhas ações?
 Ficaria feliz em ler sobre minhas ações na imprensa?


 Como minhas ações pareceriam para meus colegas?
 As pessoas confiam em mim? Se não, por que não?
 Com que frequência questiono o que faço, não apenas em relação ao atendimento de
requisitos técnicos, mas também em termos de atuação profissional e ética?
 Isso é do interesse do meu cliente, ou do meu interesse ou de outra pessoa?

 Gostaria de ser tratado dessa maneira se fosse um cliente?
 Promovo padrões profissionais e éticos em tudo o que faço?
 Eu digo "mostre-me onde diz que não posso" ou digo "isso é ético"?


Sempre Forneça um Alto Padrão de Serviço
Sempre garanta que seu cliente ou outras pessoas com quem você tenha uma
responsabilidade profissional recebam os melhores conselhos, suporte ou desempenho
possíveis dos termos de compromisso com os quais você concordou. Este padrão inclui, mas
não está limitado a, aos seguintes comportamentos ou ações:
 Seja claro sobre o serviço que seu cliente deseja e o serviço que você está fornecendo.

 Aja dentro do seu nível de competência. Se parecer que os serviços são necessários fora desse
nível, esteja preparado para fazer algo a respeito, por exemplo, torná-lo conhecido por seu
cliente, obter informações ou consultoria de especialistas ou, caso não seja possível atender
aos requisitos de serviço, explique que você não está em melhor posição para agir pelo
cliente.
 Seja transparente sobre taxas e quaisquer outros custos ou pagamentos, como taxas de
referência ou comissões.
 Comunique-se com seu cliente de maneira a permitir que ele tome decisões informadas.


 Se você usar os serviços de terceiros, verifique se você paga por esses serviços dentro do
prazo acordado.
 Incentive sua empresa ou a organização em que trabalha para colocar o tratamento justo dos
clientes no centro de sua cultura comercial.
 Explico claramente o que prometo fazer e mantenho essa promessa?
 Procuro maneiras de melhorar o serviço prestado aos meus clientes?

 Como posso ajudar meus clientes a entender melhor os serviços de pesquisa que estou
oferecendo?
 Estou prestando um serviço profissional por um preço profissional?
 O cliente ainda me empregaria se soubesse mais sobre mim e a carga de trabalho que tenho?
Se não, por que não?
 Coloco pressão indevida sobre mim e meus colegas (especialmente colegas colaboradores)
para fazer mais do que realmente podemos?


Agir de Maneira a Promover a Confiança na Profissão
Aja de uma maneira, tanto na sua vida profissional quanto na vida privada, para promover
você, sua empresa ou a organização em que trabalha de maneira profissional e positiva. Este
padrão inclui, mas não está limitado a, aos seguintes comportamentos ou ações:
 Promover o que você e a profissão representam - os mais altos padrões em todo o mundo.
 Entender que ser profissional é mais do que apenas como você se comporta no trabalho;
também é sobre como você se comporta em sua vida particular.

 Compreender como suas ações afetam os outros e o meio ambiente e, se apropriado,

questionar ou alterar esse comportamento.
 Cumprindo suas obrigações. Fazendo o que você diz que vai.
 Sempre tentando encontrar o espírito de seus padrões profissionais e não apenas a letra dos
padrões.


 Minhas ações promovem a profissão da melhor maneira possível?
 Qual é a melhor maneira de promover a confiança em mim mesmo, na minha empresa e na

profissão?
 Explico e promovo os benefícios, os freios e contrapesos que existem com os serviços

profissionais que presto?

Trate os Outros com Respeito
Trate todos com cortesia, cortesia e respeito e considere sensibilidades culturais e práticas
comerciais. Este padrão inclui, mas não está limitado a, aos seguintes comportamentos ou
ações:
 Sempre sendo cortês, educado e atencioso com os clientes, potenciais clientes e todos os
outros com quem você entrar em contato.
 Nunca discrimine ninguém por qualquer motivo. Sempre garanta que questões de raça,
gênero, orientação sexual, idade, tamanho, religião, país de origem ou deficiência não
tenham lugar na maneira como você lida com outras pessoas ou faz negócios.


 Na medida do possível, incentive a empresa ou organização em que trabalha para colocar o

tratamento justo e respeitoso dos clientes no centro de sua cultura comercial.

 Permitiria que meu comportamento ou a maneira como tomo minhas decisões fossem
publicamente examinados? Se não, por que não? Se sim, o que o público pensaria?
 Meus sentimentos, opiniões, preconceitos ou preferências pessoais estão influenciando

minhas decisões de negócios?
 Como eu me sentiria se alguém me tratasse dessa maneira?
 Trato cada pessoa como um indivíduo?


Tomar Responsabilidade
Seja responsável por todas as suas ações - não culpe os outros se as coisas derem errado e se
você suspeitar que algo não está certo, esteja preparado para agir. Este padrão inclui, mas não
está limitado a, aos seguintes comportamentos ou ações:
 Sempre aja com habilidade, cuidado e diligência.
 Se alguém fizer uma reclamação sobre algo que você fez, responda de maneira adequada e
profissional e tente resolver o problema para a satisfação do reclamante, na medida do
possível.

 Se você acha que algo não está certo, esteja preparado para questioná-lo e levantar o assunto
conforme apropriado com seus colegas, dentro de sua empresa ou da organização em que
trabalha, ou com qualquer outro órgão ou organização apropriada.
 Eu sou acessível?
 Minha empresa ou organização possui um procedimento claro de tratamento de

reclamações?


 Aprendo com reclamações?
 Levo as queixas a sério?
 Estou claro sobre qual é o processo dentro da minha empresa ou da organização em que
trabalho para levantar preocupações?
 Já pensei em pedir conselhos a outros avaliadores?
Código de ética profissional – Responsabilidade civil
Art. 5° - O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao
cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

LEI 10.406/2002 CCB – Responsabilidade civil

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito
e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 723 - O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único - Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de
valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo.
LEI 13.105/2015 CPC – Responsabilidade civil

Art. 158. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas responderá pelos
prejuízos que causar à parte e ficará inabilitado para atuar em outras perícias no prazo de dois
a cinco anos, independentemente das demais sanções previstas em lei, devendo o juiz
comunicar o fato ao respectivo órgão de classe para adoção das medidas que entender cabíveis.
Caso assim proceda, o perito ficará inabilitado pelo prazo de dois anos a cinco anos para
funcionar em outras perícias e incorrerá na sanção penal estabelecida no artigo 342 do Código
Penal.

LEI 6.830/1980 – Responsabilidade civil do Oficial de Justiça

Art. 37 - O Auxiliar de Justiça que, por ação ou omissão, culposa ou dolosa, prejudicar a
execução, será responsabilizado, civil, penal e administrativamente.
Parágrafo Único - O Oficial de Justiça deverá efetuar, em 10 (dez) dias, as diligências que lhe
forem ordenadas, salvo motivo de força maior devidamente justificado perante o Juízo.
Responsabilidade penal
O corretor avaliador também estará sujeito à responsabilização no âmbito penal (ou criminal).
Se houver comprovação de que o corretor avaliador dolosamente elaborou parecer em

desacordo com a realidade, participou de conchavos para, mediante apontamento de valor
irreal, prejudicar alguém, se recebeu valores para emitir parecer com valor irreal, falsificou
documento público para embasar parecer ou, afinal, praticou qualquer ato que a lei tipifique
como crime ou contravenção, responderá criminalmente.
(SCHMITZ; LOSSO, 2015)

LEI 8.078/1990 (CDC) - Responsabilidade penal

Falso testemunho ou falsa perícia
Art. 66. Fazer afirmação falsa ou enganosa, ou omitir informação relevante sobre a natureza,
característica, qualidade, quantidade, segurança, desempenho, durabilidade, preço ou garantia
de produtos ou serviços:
Pena - Detenção de três meses a um ano e multa.
§ 1º Incorrerá nas mesmas penas quem patrocinar a oferta.
§ 2º Se o crime é culposo;
Pena - Detenção de um a seis meses ou multa.
DECRETO-LEI 2.848/1940 (CP) - Responsabilidade penal

Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade como testemunha, perito, contador,
tradutor ou intérprete em processo judicial, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo
arbitral:
Pena - reclusão, de 2 (dois) a 4 (quatro) anos, e multa.
§ 1o As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante

suborno ou se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo
penal, ...
§ 2o O fato deixa de ser punível se, antes da sentença no processo em que ocorreu o ilícito,
o agente se retrata ou declara a verdade.


Art. 343. Dar, oferecer ou prometer dinheiro ou qualquer outra vantagem a testemunha,
perito, contador, tradutor ou intérprete, para fazer afirmação falsa, negar ou calar a verdade
em depoimento, perícia, cálculos, tradução ou interpretação:
Pena - reclusão, de três a quatro anos, e multa.
Parágrafo único. As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é cometido

com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo penal ou em processo civil em
que for parte entidade da administração pública direta ou indireta.

Fraude processual
Art. 347 - Inovar artificiosamente, na pendência de processo civil ou administrativo, o estado
de lugar, de coisa ou de pessoa, com o fim de induzir a erro o juiz ou o perito:
Pena - detenção, de três meses a dois anos, e multa.
Parágrafo único - Se a inovação se destina a produzir efeito em processo penal, ainda que
não iniciado, as penas aplicam-se em dobro.

Código de processo disciplinar - Responsabilidade administrativa
Em caso de ser caracterizada a irregularidade da atuação do corretor avaliador, sem prejuízo do

interessado pleitear a responsabilização penal e o ressarcimento civil, o profissional estará
sujeito às penalidades previstas em lei e no Código de Processo Disciplinar:
• Advertência;
• Censura;
• Multa;
• Suspensão;
• Cancelamento
FONTE: PUBLICADO NA WEB

ABNT
3.1.17 - Engenharia de avaliações
conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por
arquitetos ou engenheiros.
3.1.18 - Engenharia de custos
conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de custos de
bens e serviços.
3.1.19 - Engenharia econômica
conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e avaliação
técnico-econômica de empreendimentos.
3.1.20 - Engenharia legal
parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico-legal, envolvendo avaliações
e toda espécie de perícias.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)
ABNT
3.1.30 - Laudo de avaliação
Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de
avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem. (NBR 14.653-
1:2019).
10 - Laudo de avaliação de uso restrito
O laudo de avaliação de uso restrito obedece às condições específicas pré-combinadas entre as
partes contratantes, no que tange à sua confidencialidade, finalidade ou utilização. (NBR 14.653-
1:2019).
3.59 Parecer técnico
Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado
sobre assunto de sua especialidade. (NBR 13.752:1996).
(Termo excluído das Normas de Avaliação da ABNT NBR 14.653, Partes 1 e 2).
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)

ABNT E OUTROS
3.19 Engenheiro de avaliações
Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar
avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia - CREA. (NBR 14.653-1:2001)
Definição excluída das Normas NBR 14.653, Partes 1 e 2.
O termo “engenharia de avaliações” foi substituído por Profissional de Avaliações.
Engenheiro (do latim, ingenium) é uma pessoa com formação técnico-científica que o torna
capaz de resolver problemas tecnológicos, práticos e muitas vezes complexos, ligados à
concepção, realização e implementação de produtos, sistemas ou serviços. (DICIONÁRIO
INFORMAL , 2019)
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)
NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO – IVS 101, 102, 103

Alguns conceitos merecem destaque por terem significado diferente ou dúbio no Brasil.
Opinião de valor
Não significa opinião descompromissada ou sem base. Indica o valor pelo qual o avaliador se
responsabiliza. A responsabilidade é caracterizada pela assinatura do avaliador.
Todas as opiniões de valor emitidas por um avaliador devem ser fundamentadas e se não o
forem o relatório deve explicar por que não o são e quais as limitações de uso do relatório.
FONTE: IBAPE NACIONAL, 2013 - http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/wp-content/uploads/2013/06/RICS-IBAPE_Carlos-E-

Cardoso_Definicoes-IVS.pdf

NORMAS INTERNACIONAIS DE AVALIAÇÃO – REB BOOK RICS – PARTE 3

1.3 A frase "realizar ou supervisionar serviços de avaliação" inclui qualquer pessoa que seja
responsável por, ou que aceite a responsabilidade de analisar e comunicar um parecer de valor
por escrito (para pareceres de valor orais consulte parágrafo 1.6 abaixo)
1.6 A fim de evitar qualquer dúvida, quando – excepcionalmente – um parecer de avaliação for
fornecido apenas oralmente, os princípios estabelecidos na presente edição devem ser observados
na sua máxima extensão possível. Os membros são relembrados que o simples fato de o seu
parecer ser fornecido oralmente não significa que este seja fornecido sem responsabilidade – a
responsabilidade e obrigações do avaliador dependerão sempre dos factos e circunstâncias do caso
concreto.
FONTE: RICS, 2017- https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-

standards/valuation/red-book-2017-portuguese-translation.pdf
ABNT
Os conceitos de valor, preço e custo
O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se destacam sua raridade e
sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre influências por suas
características singulares e condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico
abstrato e não de um fato.
O preço é uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu fruto, de um
direito, ou da expectativa de sua transação. O preço é um fato concreto, relacionado às
capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do
vendedor.
O custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou
aquisição de um bem, fruto ou direito.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)



A VISÃO DA AVALIAÇÃO
ESCLARECIMENTOS PRÉVIOS
Finalidade: locação, arrendamento, comodato, aquisição, doação, alienação, dação em
pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação, indenização,
tributação e outros;
Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, como valor em
risco, valor patrimonial, valor econômico, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de
desmonte; indicadores de viabilidade e outros;
Prazo-limite para apresentação do laudo;
Expectativa em relação ao grau de fundamentação;
Forma de apresentação;
Condições a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)

FONTE: ADAPTADO PELO PROFESSOR
“Não existe conhecimento pleno sobre nenhum

assunto, sempre necessitaremos continuar
estudando e aprofundando nossos conhecimentos
sobre a matéria.”
(Prof. Eng. Carlos Humberto Maciel)

ATIVIDADES BÁSICAS DO AVALIADOR CONTRATADO

1. Requisição da documentação
2. Conhecimento da documentação
3. Vistoria do bem avaliando
4. Coleta de dados
5. Diagnóstico do mercado
6. Escolha da metodologia
7. Tratamento dos dados
8. Identificação do valor de mercado
9. Pressupostos, ressalvas e condições limitantes
10. Elaboração do Laudo de avaliação / PTAM (Laudo de Avaliação de Uso Restrito)
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)
IMÓVEIS URBANOS E RURAIS

Requisição da documentação
Cabe ao profissional da engenharia de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o

fornecimento da documentação relativa ao bem, para realização do trabalho.
Não é de responsabilidade do profissional da engenharia de avaliações analisar a legitimidade da

documentação jurídica do bem nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e
inspeções prévias para o desenvolvimento da avaliação.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019, NBR 14.653-3:2019)


Conhecimento da documentação
Ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do profissional da engenharia de

avaliações é tomar conhecimento da documentação disponível.
Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária

ou esclarecer eventuais incoerências, o profissional de avaliações deve julgar sobre a
possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deve informar sobre as incoerências e os
pressupostos assumidos em função dessas condições.
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar

outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam
influenciar no valor do imóvel.

Vistoria do bem avaliando
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria.
Avaliação sem vistoria é estelionato contra o contratante. (Professor)
A vistoria visa permitir ao avaliador conhecer, da melhor maneira possível, o bem avaliando e o
contexto a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Devem ser observados os aspectos
relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação.
Em casos excepcionais, quando essa atividade for impossível ou inviável, admite-se a adoção de
uma situação-paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo, observadas
situações específicas como pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.
Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável técnico pela avaliação.

IMÓVEIS URBANOS
Caracterização da região:
— aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para
o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
— aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais;
— localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;
— uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do
solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazos;
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
Caracterização da região:
— infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água
potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados,
comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
— atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
— equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)

IMÓVEIS URBANOS
Caracterização do terreno
— localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações
definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
— utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
— aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
— infraestrutura urbana disponível;
— restrições físicas e legais ao aproveitamento;
— sub ou super-aproveitamento.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
Caracterização das edificações e benfeitorias
— aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a
documentação disponível;
— aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
— adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
— condições de ocupação;
— patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme
definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos
preços relativos dos elementos amostrais.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)

IMÓVEIS URBANOS
Impossibilidade de vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria
interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for
possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas
comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva
administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar
claramente explicitadas no laudo de avaliação.
IMÓVEIS RURAIS
Caracterização da região
a) aspectos físicos: relevo, classes de capacidade de uso dos solos e classes de aptidão agrícola
predominantes, utilização existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima,
recursos hídricos e outros;
b) aspectos ligados à infraestrutura, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema
viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas,
agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos,
comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra;
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para a utilização do
solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento, etc.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
Caracterização do imóvel
a) denominação;
b) dimensões – área registrada e área levantada topograficamente, quando existente;
c) limites e confrontações;
d) situação;
e) destinação;
f) recursos naturais;
g) sistema viário interno;
h) telefonia; rede de energia elétrica interna e externa;
i) utilização econômica atual e condicionantes legais;
j) ancianidade das posses.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
Caracterização das terras
a) aspectos físicos;
b) identificação pedológica;
c) classificação das terras, conforme 5.2.1;
d) condicionantes legais.
Caracterização das construções e instalações
a) dimensões;
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos);
c) estado de conservação, idade estimada, vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
Classificação dos imóveis rurais
Dimensão: pequeno (até 4 módulos fiscais), médio (de 4 a 15 módulos fiscais), grande (acima de
15 módulos fiscais).
Exploração: não explorado, de lazer e turismo, de agricultura, de extrativismo, de interesse
ambiental, de pecuária, de silvicultura, agroindustrial, misto.
Módulo Fiscal: Medida variável em cada município.

Em Curitiba, 1 módulo fiscal = 5 hectares.
Medidas dos módulos fiscais disponíveis no link:
http://www.incra.gov.br/sites/default/files/uploads/estrutura-fundiaria/regularizacao-
fundiaria/indices-cadastrais/indices_basicos_2013_por_municipio.pdf
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
Caracterização das produções vegetais
a) estado vegetativo;
b) estado atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e
invasoras), nível tecnológico;
c) produtividades esperadas e riscos de comercialização;
d) adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;
e) condicionantes legais;
f) os plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários florestais,
cujo produto final deve fornecer informações sobre o volume de madeira por classes de
sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população amostrada.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
Caracterização das máquinas e equipamentos
a) fabricante e tipo (marca, modelo, ano de fabricação e número de série);
b) características técnicas (por exemplo, potência e capacidade operacional);
c) estado de conservação e funcionalidade.
Caracterização das atividades pecuárias

a) espécie, raça e categoria dos animais;
b) índices zootécnicos e aspectos sanitários;
c) manejo, alimentação e outros.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
Caracterização de outras atividades
a) agroindústria;
b) turismo rural;
c) hotelaria;
d) mineração;
e) outras
Caracterização de ativos e passivos ambientais
Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do objeto da
avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios da ABNT NBR 14653-6, no que
couber, e apresentados em separado do valor do bem.
O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a existência de ativos e
passivos ambientais.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
Recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação
de serviços cartográficos ou topográficos, desenhos, fotografias, imagens de satélite e outros
documentos que esclareçam aspectos relevantes, com citação da respectiva autoria ou fonte.
Caso o aproveitamento eficiente do imóvel seja o seu loteamento para fins urbanos (gleba
urbanizável), devem ser observadas as prescrições da ABNT NBR 14653-2:2011, 11.3.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
FONTE: (DEMÉTRIO; ANDRADE, 2011)


A amostragem

A amostragem
FONTE: (TAVARES, 2011)


A amostragem
Uma amostra é um fragmento de uma população. No caso da avaliação de imóveis, a amostra

procurada são os imóveis ofertados ou preferencialmente negociados, contemporâneos à data
de referência, com suas principais características físicas e de localização semelhantes ao
avaliando.
Na formação da amostra a condição mínima é a vistoria externa dos elementos comparativos.
Para a técnica de Tratamento por Fatores não há grande exigência quanto ao tamanho da
amostra. A Norma exige 12 elementos para o grau máximo de fundamentação e 3 para o grau
mínimo.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
A amostragem – Tratamento por fatores quantidade mínima de dados
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)

IMÓVEIS RURAIS
A amostragem – Tratamento por fatores quantidade mínima de dados
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)
IMÓVEIS URBANOS
A amostragem – Tratamento científico evitar micro-numerosidade
Para o Tratamento científico dos dados com uso da técnica de Inferência Estatística para evitar
a micro-numerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve
obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k):
n ≥ 3 (k + 1)
Códigos alocados são escalas com números naturais, crescentes e
para n ≤ 30, ni ≥ 3 consecutivos, começando necessariamente com 1. Assim, um exemplo
para 30 < n ≤ 100, ni ≥ 10% n de escala adequada para Padrão Construtivo é:
para n > 100, ni ≥ 10 1 – Mínimo; 2 – Baixo; 3 – Normal; 4 – Alto; 5 - Luxo
Onde,
ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas
e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)

IMÓVEIS URBANOS
A amostragem – Tratamento científico quantidade mínima de dados
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)
IMÓVEIS RURAIS
A amostragem - Tratamento científico quantidade mínima de dados
FONTE: ABNT (NBR 14.653-3:2019)


Coleta de dados
Na coleta de dados convém:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser
cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de
mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da
avaliação.
Na coleta de dados de imóveis rurais: A pesquisa pode abranger dados localizados em diversos
municípios situados dentro da região geoeconômica do bem avaliando, definida e justificada no
laudo.

Coleta de dados
Fonte Limitação das informações
A imobiliária que intermedeia a venda do imóvel pode estabelecer um valor acima
Agentes imobiliários do real para que, posteriormente, na negociação acabe baixando.
Não têm interesse em divulgar o valor exato e as características do imóvel e da
O vendedor do imóvel e o
transação, por vários motivos, entre eles, a própria tributação sobre os imóveis (ITBI
comprador e IPTU) e sobre a renda.
Supervalorizam o imóvel para uma negociação posterior e não trazem, muitas vezes,
Anúncios na mídia os dados completos do imóvel.
Empresas de avaliação de
Cadastros e ITBI desatualizados.
imóveis, prefeituras
Tendem a armazenar as mesmas informações que estão nas guias de ITBI, mas o
acesso à informação é mais complexo, pois além da necessidade de permissão
Cartórios de registro de imóveis especial para consulta, a amostragem é difícil, já que a indexação não é feita por
endereço ou data, e a cidade é dividida em várias regiões.
FONTE: APOSTILA (UCAM, 2015)


Identificação das variáveis ou fatores
As variáveis/fatores escolhidas pelo avaliador devem ser aquelas que são relevantes para
explicar a formação de valor e estabelecer as relações entre si e com a variável dependente, o
valor do bem.
Se a técnica de avaliação escolhida for Homogeneização por fatores as variáveis são chamadas
de Fatores.
Se a técnica de avaliação escolhida for o Tratamento científico com uso da Inferência estatística,
por Regressão linear simples ou múltipla, as variáveis são chamadas de Variável Dependente ou
Explicada e Variáveis Independentes ou Explicativas.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019, NBR 14.653-2:2011, NBR 14.653-3:2019)

FONTE: APOSTILA DE ECONOMETRIA


FONTE: (OLIVEIRA, 2017)

Variáveis Quantitativas
São valores numéricos que representam os atributos quantitativos medidos diretamente em
cada elemento da amostra.
Exemplo: área, número de pavimentos, número de dormitórios, testada, etc.
Variáveis Qualitativas
São valores numéricos associados a conceitos ou qualidades, visando medir a diferença entre os
dados.
Exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, localização na malha urbana, etc.
FONTE: (MEDVID, 2019)


Variáveis dicotômicas, binárias ou dummies

Assumem somente dois valores. São usadas para representar a presença ou ausência de
determinado atributo ou atendimento a uma condição lógica nos dados de mercado.
Exemplificando:
Oferta = 2
Venda = 1
Bairro A
Valor 2 para imóvel localizado no Bairro A;
Valor 1 para imóvel localizado em outro bairro;
Esquina = 100
Meio de quadra = 0

Variáveis Proxy (proximidade)

Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela
relação de pertinência.
Exemplos:
Padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico
Localização expressa pelo índice fiscal ou renda do setor censitário IBGE
Estado de conservação expresso pelos fatores de Ross-Heidecke

IMÓVEIS URBANOS
Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de terrenos urbanos
 Fonte ou oferta (elasticidade);

 Área;
 Testada ou frente;
 Profundidade do lote;
 Localização ou transposição (prox. pólo de influência); Renda setor censitário IBGE
 PVG (Planta de Valores Genéricos);
 Topografia;
 Potencial construtivo ou Aproveitamento total (zoneamento);
 Serviços urbanos (melhoramentos);
 Superfície do terreno (tipo de solo);
 Restrição legal.
IMÓVEIS URBANOS
Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de edificações urbanas
 Fonte ou oferta (elasticidade);
 Área construída (total / privativa / real / equivalente);
 Área do terreno (se avaliação for de casa, sobrado, barracão, etc.)
 Localização ou transposição (prox. pólo de influência); Renda setor censitário do IBGE
 Padrão construtivo (segundo CUB ou SINAPI);
 PVG (Planta de Valores Genéricos);
 Idade do imóvel, perda funcional, dano físico (CUB depreciado);
 Infraestrutura (pavimentação, transporte, segurança, elevador, tecnologia, etc.);
 Dormitórios / suítes (quantidade);
 Garagem (número de vagas);
 Posição (frente/ fundos/ vertical / insolação);
 Equipamentos e benfeitorias (hidromassagem, churrasqueira, sacada, armários, etc.)

IMÓVEIS URBANOS
Fatores que influenciam no preço dos imóveis urbanos
FONTE: (ZAP PRO, 2013)
IMÓVEIS RURAIS
Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de imóveis rurais
 Fonte ou oferta ou transação (elasticidade);

 Condição do negócio (à vista, a prazo, forma de pagamento);
 Área;
 Localização;
 Acesso;
 Capacidade de uso das terras;
 Potencial agrícola;
 Benfeitorias;
 Padrão construtivo.

IMÓVEIS RURAIS
Variáveis/Fatores relevantes para avaliação de imóveis rurais

Diagnóstico do mercado
O profissional, conforme o tipo de bem, as condições de contratação, o método empregado e a

finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliando, de forma
a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.


Escolha da metodologia
"Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns
mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, no dizer de George L. Schmutz¹, que o
máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que
muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários
e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem
medidos e comparados" . (BERRINI, 1957, p. 15).
¹ George L. Schmutz, (1893-1958) foi membro da American Real of Institute Estate Appraisers e
autor do livro O Processo de Avaliação (The Appraisal Process), publicado em 1941 nos EUA e
traduzido no Brasil por L. C. Berrini em 1943.

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, o objetivo e a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de
mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado.
A Norma 14.653 (todas as partes) se aplicam a situações normais e típicas do mercado. Em

situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas
nesta Norma, é facultado ao profissional da engenharia de avaliações o emprego de outro
procedimento, desde que devidamente justificado.


Há três abordagens principais para avaliação de imóveis:
 Comparação
 Renda
 Custo

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Assim, as amostras utilizadas nesse tipo de avaliação são mais bem descritas como “amostras
acidentais”, que devem possuir a maior representatividade possível em relação à população,
mesmo que não sejam utilizadas as técnicas tradicionais para a coleta de amostras aleatórias
simples.
As características dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços do
imóvel deverão ser ponderadas através de metodologias, como o Tratamento por Fatores
(homogeneização), o Tratamento Científico (inferência estatística) ou outras.
(NBR 14.653-1:2019, NBR 14.653-2:2011, NBR 14.653-3:2019)


Quando utilizar
LOTES: Urbanos, industriais.

GLEBAS: Subdivisão de áreas (loteamentos).
EDIFICAÇÕES: Residenciais, comerciais, industriais, institucionais ou mistas.
OUTRAS BENFEITORIAS: Nos casos de construções atípicas ou quando não encontramos no
mercado imobiliário pesquisado quantidade suficiente de amostras para realizar uma
homogeneização por fatores ou por inferência estatística, devemos utilizar o Método Evolutivo
ou Método Involutivo.

Quando não utilizar.
MUSEU OSCAR NIEMEYER

CURITIBA/PR.
FONTE: (HENRIQUE, 2007)


Tratamento dos dados
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da
quantidade de dados e informações disponíveis:
 Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios fundamentados e posterior
análise estatística dos resultados homogeneizados.
 Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica
que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
 O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados
na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos
próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados
procedimentos de validação.

TRATAMENTO POR FATORES – Anexo B
É recomendável que sejam utilizados elementos amostrais:
Com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;
Que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de elementos não contemporâneos, é
desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando
não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta
direta à fonte.
A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório.


TRATAMENTO POR FATORES – Anexo B
Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação
ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
O valor ou preço homogeneizado, resultado da aplicação dos fatores de homogeneização, deve

estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00.

HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES – ANEXO B - Ilustração
FONTE: (PIXABAY, 2015)


HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES – ANEXO B - Ilustração
FONTE: INTERNET

HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES – ANEXO B – Gráfico ilustrativo
FONTE: PROFESSOR DINIZ


HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
A melhor prática consiste em elaborar uma planilha contendo todos os elementos pesquisados
com todas as características a serem homogeneizadas.
Eleitos os fatores que serão aplicados a cada observação da amostra, compõe-se nova planilha
contendo todos os elementos amostrados e seus respectivos fatores de homogeneização.
Anexo B – B.2.2 Assegurar que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação
ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.

HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES - Forma multiplicativa
Uma vez conhecidos os fatores que serão aplicados a cada imóvel da amostra para
homogeneizá-lo ao imóvel avaliando, efetua-se a homogeneização através de uma das formas
seguintes: Multiplicativa (DANTAS, 2005), Aditiva ou Mista (LIMA, 2006).
MULTIPLICATIVA: Vuh = Vu x Fo x F1 x ... x Fn
Em que, ABNT NBR 14.653-3:2019 – Anexo B
Vuh = valor unitário homogeneizado
B.4 Processo de homogeneização
Vu = valor unitário pesquisado
Fo = fator oferta É o produto dos fatores pelos preços observados dos
F1...Fn = fatores a serem aplicados dados. (Portanto avaliação de imóvel rural apenas
pela forma Multiplicativa).

IMÓVEIS URBANOS
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES - Forma aditiva
Vuh = Vu x [1+ (F1 – 1) + (F2 – 1) + ... +(Fn – 1)]
Ou,
Vuh = Vu x [(Soma dos Fatores – Número de Fatores) + 1]
em que,
Vuh = valor unitário homogeneizado
Vu = valor unitário pesquisado
Fo = fator oferta
F1...Fn = fatores a serem aplicados
IMÓVEIS URBANOS
HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES - Forma mista
Vuh = Vu x Fo x [1+ (F1 – 1) + (F2 – 1) + ... +(Fn – 1)]

Ou,
Vuh = Vu x Fo x [(Soma dos Fatores – Número de Fatores) + 1]
em que,
Vuh = valor unitário homogeneizado O IBAPE SP adota somente a forma Mista:

Vu = valor unitário pesquisado aditiva após a multiplicativa do Vu x Fo (IBAPE
Fo = fator oferta SP, 2011).
F1...Fn = fatores a serem aplicados


Tratamento dos dados – SANEAMENTO DA AMOSTRA
NBR 14.653-2:2011 – Anexo B
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação

de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser
retirados um a um, com início pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução
de dados anteriormente retirados no processo.

O critério mais utilizado para saneamento de amostras é o critério de Chauvenet, existindo

também o critério de Arley, o da média aritmética, o do desvio padrão, Box Plot, Teorema de
Tchebychev, e outros (MAIA NETO, 1992).
O critério da média aritmética é conhecido como “Média Aparada”, obtida eliminando os

valores extremos, o maior e o menor, ou um percentual previamente estabelecido. Usada em
avaliação expedita, para opinião de valor.
Pode-se sanear a amostra por todos os critérios e utilizar o que resultar no menor desvio
padrão da amostra saneada.


Critério da Média Aritmética:
Este critério consiste na definição de um limite inferior e outro superior para a variação dos
dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não estejam contidos neste intervalo
estabelecido, que são dados considerados discrepantes.
Sugere-se a aplicação do intervalo da média ± 30% ou média ± 20%, realizando-se

saneamentos tantos quanto forem necessários, até que o Coeficiente de Variação da amostra
seja ≤ 20%.

Critério da Média Aritmética - Etapas de cálculo:

n No EXCEL,
X =MÉDIA(núm1, [núm2], ...)
Cálculo da média aritmética da amostra: X=
n Ex.: 2+3+3+5+7+10 = 30/6 = 5
i=1
Limite superior = 1,30 x X LS = 1,30 x 5 = 6,50

Cálculo dos limites inferior e superior:
Limite inferior = 0,70 x X LI = 0,70 x 5 = 3,50


Critério do Desvio Padrão
Por este critério calculam-se a média e o desvio padrão da amostra e determinam-se os limites
inferior e superior pela subtração ou adição do desvio padrão do valor da média aritmética.
No EXCEL, Desvio Padrão (s)

Cálculo do Desvio Padrão: 𝟐 =DESVPAD.A(núm1;[núm2];...])
∑(X𝐢 −x)
s= Ex.: 2,3,3,5,7,10
n− 1 =DESVPAD.A(2;3;3;5;7;10)
s = 3,033

Critério do Desvio Padrão:
Limite superior = X + s
Cálculo dos limites inferior e superior:
Limite inferior = X - s


Critério do Desvio Padrão:

d Xs −X
Critério de Chauvenet: calc =
s S
d/s calc = valor absoluto da relação entre o desvio do elemento amostrado em relação à média
e o desvio padrão.
Xs = observação “suspeita” (o menor Vuh e o maior Vuh), com a maior diferença em relação à
média.
S = desvio padrão dos Vuh; e,
X = média dos Vuh (sinal da média denomina-se “x barra”).


Aplicação do Critério de Chauvenet:
d d
Comparar , calculado com crítico tabelado
s s
d d
→ Se calc ≤ crítico tab → amostra homogeneizada.
s s
d d
→ Se calc ≥ crítico tab → elimina-se Xs, refaz-se o cálculo da média e do desvio padrão e
s s
repete-se o processo.

FONTE: (FEM - UNICAMP, 2016)


xi − x
Critério de Arley: r=
s
O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de Chauvenet, sendo o termo d/s
substituído por r. Assim, como no critério de Chauvenet, o valor de comparação “rcrítico”é
tabelado e para encontrá-lo deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada, em
função de V (grau de liberdade) e α (nível).
O cálculo do r é idêntico ao cálculo do d/s, inclusive quanto à validade da dica fornecida para o
critério de Chauvenet. Especificamente para o critério de Arley o grau de liberdade (V) é
calculado da seguinte forma: V = n-2.



Critério do Teorema de Tchebyshev: Dado um número K ≥ 1, sendo K o número de desvios-
padrão “s” considerado, e um conjunto de “n” medições X1, X2, X3,..., Xn, pelo menos
𝟏
𝟏 − % das medições estará contida no intervalo (𝐗 − Ks ; 𝐗 + Ks) . Isto é,
𝐊𝟐
𝟏 𝟏
Se K = 1s → 𝟏 − % = 0% Se K = 2,23s → 𝟏 − % = 80%
𝐊𝟐 𝐊𝟐
𝟏 𝟏
Se K = 2s → 𝟏 − % = 75% Se K = 3s → 𝟏 − % ≈ 89%
𝐊𝟐 𝐊𝟐
O Teorema de Tchebyshev nos ajuda a identificar “outliers”, pois podemos considerar que
valores fora do intervalo de +/- 2s além da média devem ser analisados para um possível
descarte. (Pafnuti Lvovitch Chebyshev - 1821-1894. Foi um matemático russo.)

Tratamento dos dados – AVALIAÇÃO INTERVALAR
NBR 14653-2:2011, Anexo A – A.10; Anexo B – B.7
A.10 / B.7 Avaliação intervalar
A.10.1 A avaliação intervalar, prevista em 7.7.1 da ABNT NBR 14653-1:2001, tem como objetivo
estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissíveis em torno
da estimativa de tendência central ou do valor arbitrado.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)


A.10.1.1 Quando for adotada a estimativa de tendência central, o intervalo de valores

admissíveis deve estar limitado simultaneamente: (isto é, calcula-se o item “a”, se o resultado
não atender, calcula-se o item “b”, adota-o observando A.10.2)
a) ao intervalo de predição ou ao intervalo de confiança de 80 % para a estimativa de
tendência central (cf. nota 9);
b) ao campo de arbítrio.
NOTAS 9 e 10) O intervalo de confiança será utilizado se o objetivo for estimar o valor de
mercado. Se o objetivo for estimar preços, utiliza-se o intervalo de predição.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

FONTE: (NBR 14653-2:2011)


A.10.1.2 Quando for adotado o valor arbitrado, o intervalo de valores admissíveis deve estar
limitado simultaneamente (ver Figura A.2): (isto é, calcula-se o item “a”, se o resultado não
atender, calcula-se o item “b”, adota-o observando A.10.2)
a) ao intervalo em torno do valor arbitrado com amplitude igual à do intervalo de predição ou ao

intervalo de confiança (cf. nota 10) de 80% para a estimativa de tendência central;
b) ao campo de arbítrio em torno da estimativa de tendência central.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

A.5 Campo de arbítrio

O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual
adotada. Caso não seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliações deve justificar
sua escolha.
CA = X ± 15%
FONTE: (NBR 14653-2:2011, NBR 14653-3:2019)


FONTE: (NBR 14653-2:2011)

A.10.2 No caso de utilização do valor arbitrado, este fato deve ser citado e não será calculada a
probabilidade associada ao intervalo.
3.70 Valor arbitrado é o valor pontual como resultado final da avaliação, dentro dos limites do
campo de arbítrio estabelecido nesta norma.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)


Tratamento dos dados – INTERVALO DE CONFIANÇA – IC
O intervalo de confiança é aquele que, com o nível de confiança pré-definido, possui a
probabilidade de capturar o verdadeiro valor do imóvel. O intervalo é construído em torno do
valor médio. O cálculo desse intervalo, para pequenas amostras (n < 30 elementos), é feito
utilizando-se a distribuição “t” de Student.

Tratamento dos dados – INTERVALO DE CONFIANÇA – IC
s No EXCEL, Intervalo de Confiança (IC)
IC = X ± E sendo, E = t∝/2,n−1 =INT.CONFIANÇA.T(alfa,desv_padrão,tamanh
n
o)
x = o valor unitário médio da amostra homogeneizada Ex.: 2,3,3,5,7,10
E = o erro da estimativa do intervalo de confiança s = 3,03315
s = desvio padrão dos valores homogeneizados =INT.CONFIANÇA.T(0,20;3,03315;6)
t = valor tabulado da distribuição t de Student IC = 1,827
n = número de observações da amostra
∝ = nível de significância ou probabilidade do erro (1%; 5%; 10%; 20%; etc.).
Ex.: (100%-20%) = 80% de Nível de Confiança
n-1 = graus de liberdade (i.e., número de observações menos o número de parâmetros a serem
avaliados na amostra)


Tratamento dos dados – TABELA DE DISTRIBUIÇÃO t de Student
No EXCEL, o valor t de Student é

calculado assim:
=INV.T.BC(probabilidade;
graus_liberdade)
Exemplo:
=INV.T.BC(2*0,10;2)
t = 1,886
FONTE: PROF. DINIZ

Tratamento dos dados – GRAU DE LIBERDADE
Explicação intuitiva sobre o número de graus de liberdade
O número de graus de liberdade para um conjunto de dados corresponde ao número de valores
que podem variar após terem sido impostas certas restrições a todos os valores.
Exemplo: Determinar três números cuja soma seja 10.
O primeiro número pode ser qualquer um (até negativo); o segundo também. Mas o terceiro
será limitado à condição que a soma dos três deve ser 10.
Escolhido os dois primeiros, o terceiro será determinado. Não existe grau de liberdade para ele.
Há três números em jogo, mas liberdade só para dois, ou seja, como os dois primeiros números
foram escolhidos arbitrariamente, há dois graus de liberdade.


Tratamento dos dados – INTERVALO DE PREDIÇÃO – IP
3.41 Intervalo de predição - estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado

observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estarão contidos, com
determinada probabilidade.
O Intervalo de Predição é um intervalo de valores que tem como objetivo capturar o preço
desconhecido de um imóvel na população estudada. Em outras palavras, “prevemos” que um
preço que ainda será amostrado da população se encontra dentro de um intervalo de predição
(NAVIDI, 2012).
O percentual deste intervalo de predição que contém o preço do imóvel é conhecido como nível
de confiança do intervalo. (PELLI NETO, 2010)
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

Exemplo para entendimento:
Vamos supor que um vendedor resolva ofertar um imóvel por R$ 530.000,00. Este é o preço de
oferta. O comprador, ao saber da oferta do imóvel, pode se interessar em obter de seu avaliador
um novo intervalo: o Intervalo de Predição. Nestas circunstâncias, o interesse do comprador
passa a ser buscar o intervalo de valores admissíveis que poderia ser atribuído ao imóvel de tal
forma que, considerando os seus atributos, este intervalo conterá, com a probabilidade definida
a priori, os preços praticados no mercado (PELLI NETO, 2015).
FONTE: (NBR 14653-2:2011)


O método de cálculo apresentado a seguir é o mais usado e é válido apenas quando se sabe
que a população ou amostra tem distribuição normal. Se a forma da população ou amostra
diferir muito da curva normal, o intervalo de predição pode ser enganoso (NAVIDI, 2012).
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

IP = X ± E sendo 1
E = t∝/2,n−1 s 1 +
n
x = o valor unitário médio da amostra homogeneizada
E = o erro da estimativa do intervalo de confiança
s = desvio padrão dos valores homogeneizados
t = valor tabulado da distribuição t de Student
n = número de observações da amostra
∝ = nível de significância ou probabilidade do erro (1%; 5%; 10%; 20%; etc)
n-1 = graus de liberdade (i.e., número de observações menos o número de parâmetros a serem
avaliados na amostra)


Tratamento dos dados – CAMPO DE ARBÍTRIO – CA
3.1.9 Campo de Arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na

avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência
de características próprias não contempladas no modelo. (NBR 14653-1:2019)
CA = X ± 15%
8.2.1.5.1 O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo com
amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central
utilizada na avaliação.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

8.2.1.5.2 O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do
imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por
inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se
apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude
de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que
os ajustes sejam justificados.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)


8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as
influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau
mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato
deve ser consignado no laudo.
8.2.1.5.4 O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80% calculado
para definir o grau de precisão da estimativa. (isto é, o cálculo do IC é obrigatório, não significa
20% para mais ou para menos)
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

Tratamento dos dados – IC x IP x CA – O QUE UTILIZAR?
Todos estes intervalos podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da

quantidade de dados e informações disponíveis, seja no tratamento por fatores ou no
tratamento científico (inferência estatística).
Em qualquer dos métodos de avaliação deve ser cumprida a obrigação de se efetuar a

Avaliação Intervalar, isto é, o cálculo do Intervalo de Confiança ou do Intervalo de Predição.
Se nestes intervalos (IC, IP) a amplitude em relação à estimativa de tendência central, a média,
ultrapassar o limite aceitável do Campo de Arbítrio, 15%, recomenda-se, levantar nova amostra,
ou, com a devida justificativa, limitar a avaliação a este.


Identificação do valor de mercado ou resultado da avaliação
6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de confiança e
do campo de arbítrio, em até 1 %.
6.8.2 Intervalo de valores admissíveis

É o intervalo calculado pelo profissional da engenharia de avaliações, com a utilização de
critérios prescritos nas demais partes desta Norma, dentro do qual a adoção de qualquer valor
nele contido, pelo solicitante do laudo, tem respaldo na avaliação.
FONTE: (NBR 14653-1:2019)

Pressupostos, ressalvas e condições limitantes
No caso de adoção de situação-paradigma (hipotética ou virtual) para a avaliação de um bem,
esta deve ser devidamente caracterizada e o profissional da engenharia de avaliações deve
esclarecer as fontes e os pressupostos admitidos, com a consignação na conclusão do laudo de
que o resultado só é válido para essa situação.
Exemplos de avaliação em situação-paradigma:
a) hipotética: avaliação de imóvel não vistoriado internamente e avaliação de terreno sem a
consideração das benfeitorias existentes;
b) virtual: avaliação de imóvel ou empreendimento ainda em fase de projeto ou construção,
considerado na condição de pronto, e avaliação de imóvel cujas benfeitorias foram modificadas
ou destruídas.
FONTE: (NBR 14653-1:2019)


Pressupostos, ressalvas e condições limitantes
Sempre que o profissional da engenharia de avaliações presumir e assumir situações ou fatos

que possam afetar a escolha da abordagem ou o resultado do trabalho, deve deixar claramente
expressos no laudo de avaliação os pressupostos considerados, bem como as ressalvas e
condições limitantes.
São exemplos de pressupostos, ressalvas e condições limitantes: idoneidade das fontes de

informações, adoção de uma área específica no caso de informações divergentes, não exame de
condições dominiais, não exame de passivos ambientais sobre imóveis, não exame de vícios
ocultos, não verificação de medidas, impossibilidade de vistoria, entre outros.
FONTE: (NBR 14653-1:2019)
IMÓVEIS URBANOS
Grau de fundamentação do laudo
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

IMÓVEIS URBANOS
9.2.2.1 Para atingir o Grau III são obrigatórias:
a) Apresentação do laudo na modalidade completa;
b) Identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de
informação;
c) O valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser
considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 3, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III,
3 pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o

conjunto de itens, atendendo à Tabela 4.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

IMÓVEIS URBANOS
9.2.2.2 – TABELA 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de

utilização de tratamento por fatores
FONTE: (NBR 14653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
Especificação das avaliações
A precisão é estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável
em uma avaliação. (i.e., o Intervalo de Confiança e a Amplitude)
Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da

abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e
dos instrumentos utilizados.
FONTE: (NBR 14653-1:2019)

IMÓVEIS URBANOS
Grau de precisão da avaliação
Item 9.2.3 – TABELA 5 Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear
ou do tratamento por fatores
FONTE: (NBR 14653-2:2011)
IMÓVEIS URBANOS
Verificação do poder de predição do modelo
8.2.1.4.1 O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços
observados na abcissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve
apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta Norma serão
denominados laudos de avaliação.
10 Laudo de avaliação de uso restrito
Laudo de avaliação de uso restrito O laudo de avaliação de uso restrito obedece às condições
específicas pré-combinadas entre as partes contratantes, no que tange à sua confidencialidade,
finalidade ou utilização.
FONTE: (NBR 14653-2:2011)

IMÓVEIS RURAIS
FONTE: (NBR 14653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
9.3.6 Para atingir o grau III, são obrigatórias:

a) identificação completa dos imóveis que compõem a amostra utilizada no tratamento, com
foto e coordenadas geodésicas de um ponto representativo em cada imóvel;
b) identificação das fontes de informação;
c) vistoria do imóvel e dos dados de mercado por profissional da engenharia de avaliações;
d) adoção da estimativa de tendência central.
FONTE: (NBR 14653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
9.3.7 Para fins de enquadramento global em graus de fundamentação, devem ser considerados
os seguintes critérios:
a) na Tabela 4, identificam-se três campos (graus III, II e I) e cinco itens;
b) ao atendimento a cada exigência do grau I deve ser atribuído um ponto; do grau II, dois
pontos; e do grau III, três pontos;
FONTE: (NBR 14653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
c) o enquadramento global quanto à fundamentação deve considerar a soma de pontos obtidos
para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 5.
FONTE: (NBR 14653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do profissional da
engenharia de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.
O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por

objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de
alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é
passível de fixação a priori.
FONTE: (NBR 14653-3:2019)
IMÓVEIS RURAIS
9.1.2 Portanto, os graus de precisão e fundamentação atingidos não podem ser objeto de
imposição por parte do contratante do laudo de avaliação.
9.1.3 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta parte da NBR 14653
devem ser denominados Laudos de Avaliação.
O grau de fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o
grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de
especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na
identificação do valor.
FONTE: (NBR 14653-3:2019)

IMÓVEIS RURAIS
Grau de precisão da avaliação
9.3.8 As avaliações de imóveis rurais devem ser especificadas quanto à precisão no caso em que
for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado, conforme a
Tabela 6.
FONTE: (NBR 14653-3:2019)
Ítem Laudo completo ABNT Laudo simplificado ABNT PTAM COFECI

a) Identificação do solicitante Identificação do solicitante Identificação do solicitante
b) Finalidade do laudo Finalidade do laudo Finalidade do PTAM
c) Objetivo da avaliação Objetivo da avaliação Objetivo do PTAM
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes -
e)
IMÓVEIS URBANOS
Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel
f) Método Comparativo Direto
Diagnóstico de mercado de Dados
Diagnóstico de Mercado
de mercado Pesquisa de imóveis comparandos
Indicação do(s) método(s)1 e procedimento(s) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s)
g) Indicação da metodologia utilizada
Laudo de avaliação
utilizado(s) utilizado(s)
Indicar a especificação atingida, com relação aos Indicar a especificação atingida, com relação aos graus
h) -
graus de fundamentação e precisão de fundamentação e precisão
Identificação dos imóveis escolhidos para compor a
i) Planilha dos dados utilizados -
amostra
j) Descrição das variáveis do modelo - -
Tratamento dos dados e identificação do resultado
Tratamento dos dados e identificação do resultado Determinação do Valor de Mercado do imóvel
k) (com cálculos, campo de arbítrio e demais
(com cálculos, campo de arbítrio e demais resultados) avaliando
resultados)
Encerramento, valor resultante e sua data de
l) Resultado da avaliação com data de referência -
referência
Identificação, breve curriculum e assinatura do
m) Qualificação completa e assinatura do avaliador -
Corretor de Imóveis Avaliador
Para imóvel rural incluir: Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura
n) a) Roteiro de acesso ao imóvel avaliando, planta esquemática de localização; (opcional)
b) Descrição da região conforme 7.5.1 da NBR 14.653-3:2019;
c) Classificação dos bens avaliandos, conforme a Seção 5 da NBAR 14.653-3:2019.
1) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o Anexos: Relatório fotográfico; certidões do imóvel,
o)
FONTE: (NBR 14653-1:2018; 14653-2:2011; 14.53-3:2019; COFECI ATO NORMATIVO 001/2011) etc.
gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme NBR 14653-2:2011, Item

Ítem Laudo completo ABNT Artigo 473 do CPC - Código de Processo Civil 2015 PTAM COFECI
a) Identificação do solicitante I - a exposição do objeto da perícia; Identificação do solicitante
b) Finalidade do laudo II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; Finalidade do PTAM
c) Objetivo da avaliação III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e Objetivo do PTAM
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes demonstrando ser predominantemente aceito pelos -
e) IMÓVEIS URBANOS especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
Identificação e caracterização do imóvel avaliando IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados Identificação e caracterização do imóvel
f) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Diagnóstico de mercado pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º. No laudo, o perito deve apresentar sua
Pesquisa de imóveis comparandos
Indicação do(s) método(s) 1 e procedimento(s)
g) fundamentação em linguagem simples e com coerência Indicação da metodologia utilizada
utilizado(s)
Indicar a especificação atingida, com relação aos lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
h) § 2º. É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua -
graus de fundamentação e precisão
designação, bem como emitir opiniões pessoais que
Identificação dos imóveis escolhidos para
i) Planilha dos dados utilizados excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.
compor a amostra
§ 3º. Para o desempenho de sua função, o perito e os
j) Descrição das variáveis do modelo -
assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios
necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, Determinação do Valor de Mercado do imóvel
k) (com cálculos, campo de arbítrio e demais documentos, bem como instruir o laudo com planilhas, avaliando
resultados) mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos
necessários ao esclarecimento do objeto da perícia. Encerramento, valor resultante e sua data de
l) Resultado da avaliação com data de referência
referência

m) Qualificação completa e assinatura do avaliador
Para imóvel rural incluir: a) Roteiro de acesso ao imóvel avaliando, planta esquemática de localização; b) Aposição do Selo Certificador ao lado da
n)
Descrição da região conforme 7.5.1 da NBR 14.653-3:2019; c) Classificação dos bens avaliandos, conforme a assinatura (opcional)
Seção 5 da NBAR 14.653-3:2019. 1) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado,
deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme NBR Anexos: Relatório fotográfico; certidões do
o) FONTE: (NBR 14653-1:2018; 14653-2:2011; 14.53-3:2019; COFECI ATO NORMATIVO 001/2011)
14653-2:2011, Item 8.2.1.4.1. imóvel, etc.
“ Uma resposta aproximada para o

problema certo vale muito mais do que
uma resposta exata para um problema
aproximado. ”
(John Wilder Tukey)

Localização: Rua J, Centro, Colombo/PR.

Índice do local: 90
Área: 509,07m².
Dimensões: 14,03m x 36,28m.
FONTE: (ZAP PRO, 2014)

10. APLICAÇÃO PRÁTICA MCDDM – HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES

LOCALIZAÇÃO DA AMOSTRA
FONTE: GOOGLE EARTH

Planilha da amostra levantada
Valor Área Testada Profundidade Índice

Estado Fonte da
Elemento Local Unitário observada observada observada do
comercial informação
(R$/m²) (m²) (m) (m) local
1 Rua A 1.316,24 Oferta 585,00 15,00 39,00 95 K

2 Rua B 1.316,24 Oferta 585,00 15,00 39,00 95 L
3 Rua C 488,68 Oferta 419,50 15,25 27,51 100 M
4 Rua D 499,61 Oferta 320,25 15,25 21,00 100 N
5 Rua E 361,30 Oferta 498,20 20,70 24,07 80 O
6 Rua F 265,06 Oferta 830,00 17,00 48,82 85 P
7 Rua G 607,29 Oferta 428,13 23,57 18,16 100 Q
8 Rua H 300,00 Oferta 500,00 21,46 23,30 85 R
9 Rua I 333,33 Oferta 480,00 20,00 24,00 90 S
Docum /
Avaliando Rua J ? Venda 509,07 14,03 36,28 90
Avaliador


Análise da semelhança dos elementos
Valor Área Testada Índice
Profundidade
Elemento Unitário observada observada do Observações
efetiva (m)
(R$/m²) (m²) (m) local
1 1.316,24 585,00 15,00 39,00 95 Semelhante
2 1.316,24 585,00 15,00 39,00 95 Semelhante
3 488,68 419,50 15,25 27,51 100 Semelhante
4 499,61 320,25 15,25 21,00 100 Semelhante
5 361,30 498,20 20,70 24,07 80 Semelhante
6 265,06 830,00 17,00 48,82 85 Semelhante
7 607,29 428,13 23,57 18,16 100 Semelhante
8 300,00 500,00 21,46 23,30 85 Semelhante
9 333,33 480,00 20,00 24,00 90 Semelhante
Avaliando ? 509,07 14,03 36,28 90 Paradigma
Mínimo: Aval/2 254,54 7,02 18,14 45 NBR 14653-2
Semelh.
Elem.
Anexo B, Item
Máximo: Aval x 2 1018,14 28,06 72,57 180 B.2.2
FONTE: PROFESSOR

ANÁLISE E DEFINIÇÃO DOS FATORES
Fator oferta ou fonte (F):
É a relação média entre o preço transacionado e o preço ofertado, observada no mercado
imobiliário do qual faz parte o bem avaliando.
Se o valor do imóvel pesquisado é o valor transacionado ou preço vendido, F = 1,00
Se o valor pesquisado é o valor em oferta, não havendo condições para sua determinação
conforme definição acima, o usual é, F = 0,90 ou 0,95
Fav 1
Fator Oferta ou Fonte (F): F= = F= Exemplo:
Fp Fp F = 1/0,90
Sendo, Fav = Fator oferta do avaliando = 1 (venda ou transação); F = 1,11
Fp = Fator oferta pesquisado.
O INPESPAR – Instituto Paranaense de Pesquisas, mantido pelo SECOVI-PR, efetua mensalmente o

levantamento dos valores de oferta e dos preços de venda dos imóveis. Com esses dados podemos
conhecer o real Fator Oferta na cidade de Curitiba PR.


Fator Área (Fa):

Sendo, Ap = Área observada na pesquisa;
Aav = Área do avaliando, então, se, Exemplo:
0,25
Ap Ap−Aav
Ap−Aav Fa = x 100 ≤ 30%
x 100 ≤ 30% → Aav
Aav Aav
[(585,00-509,07)/509,07]*100 = 14,91%
Fa = (585,00/509,07)^0,25 = 1,03
; e, se,
0,125 Ap−Aav
Ap−Aav Ap x 100 > 30%
Fa= Aav
x 100 > 30% → Aav [(320,25-509,07)/509,07]*100 = 37,09%
Aav
Fa = (320,25/509,07)^0,125 = 0,94
FONTE: (DESLANDES, 2002)

Valor Área
Fator Relação Fator área
Elemento Unitário observada Observações
oferta (F) Ap-Aav/Aav (Fa)
(R$/m²) (m²)
1 1.316,24 1,11 585,00 0,1492 1,04 Semelhante
2 1.316,24 1,11 585,00 0,1492 1,04 Semelhante
3 488,68 1,11 419,50 -0,1759 0,95 Semelhante
4 499,61 1,11 320,25 -0,3709 0,94 Semelhante
5 361,30 1,11 498,20 -0,0214 0,99 Semelhante
6 265,06 1,11 830,00 0,6304 1,06 Semelhante
7 607,29 1,11 428,13 -0,1590 0,96 Semelhante
8 300,00 1,11 500,00 -0,0178 1,00 Semelhante
9 333,33 1,11 480,00 -0,0571 0,99 Semelhante
Avaliando ? 1,00 509,07 1,00 Paradigma
Mínimo: Aval/2 0,50 254,54 0,50 NBR 14653-2

Semelh.
Elem.
Anexo B, Item
Máximo: Aval x 2 2,00 1018,14 2,00 B.2.2
FONTE: PROFESSOR


Fator testada (Ft):

Primeiro, calcula-se o coeficiente da testada (Ct) do avaliando e pesquisado aplicando a
fórmula: 0,25
F
Ct= ; sendo
Fref
F = frente ou testada observada; e

Fref = frente de referência aprovada para o local.
OBS.: Condição limite de aplicação desta fórmula:
Fref
Se, F < → Ft = 0,84 e, se, F > 2 x Fref → Ft = 1,19
2
FONTE: (SANTOS, 2011)
Fator testada (Ft):

Segundo, uma vez obtido o coeficiente de testada (Ct) de cada elemento da amostra e do
avaliando, calcula-se o fator testada através da razão entre os coeficientes de testada do
avaliando e do pesquisado.
CtA
Ft =
CtP


Fator testada (Ft): Redução ou aumento do
F/Fref Ct
Tabela do Coeficiente da testada (Ct) Vt
0,50 0,8409 -15,91%
Na condição limite de 0,50 > F/Fref < 2,00 0,60 0,8801 -11,99%
0,70 0,9147 -8,53%
0,80 0,9457 -5,43%
0,90 0,9740 -2,60%
1,00 1,0000 0,00%
1,10 1,0241 2,41%
1,20 1,0466 4,66%
1,30 1,0678 6,78%
1,40 1,0878 8,78%
1,50 1,1067 10,67%
1,60 1,1247 12,47%
1,70 1,1419 14,19%
1,80 1,1583 15,83%
1,90 1,1741 17,41%
FONTE: (THOFEHRN, 2008) 2,00 1,1892 18,92%
Fator profundidade (Fp): Segundo Norma do IBAPE SP.
Primeiro, calcula-se a Profundidade efetiva (Pe) dos terrenos avaliando e observados usando
a fórmula:
A
Pe =
F
Sendo,
A = área do terreno; e,
F= testada ou frente observada do avaliando ou pesquisado.
FONTE: (Apud DEMOCRATA, 2018)


Fator profundidade (Fp):
Segundo, obtém-se as profundidades mínima (Pmi) e máxima (Pma) do local, através da

legislação vigente ou da relação:
Profund. padrão do local
Pmi =
e, 2
Pma = 2 x Profund. padrão do local

Terceiro, calcula-se o Coeficiente de profundidade (Cp) do avaliando e pesquisado,
observando as condições:

Fator profundidade (Fp):
FONTE: (IBAPE SP, 2011)
Quarto, uma vez obtido o Cp de cada elemento da amostra e do avaliando, calcula-se o fator
profundidade através da razão entre os coeficientes de profundidade do avaliando e do
pesquisado.
CpAvaliando
Fp =
CpPesquisado


Fator profundidade (Fp): Segundo o Eng. Antonio Ayres

Fator inclinação (Fi):
Desvalorização por aclive ou declive
Exemplo:
Terreno com aclive de 20% = Fi = 0,90
Terreno com declive de 20% = Fi = 0,80
FONTE: (THOFEHRN, 2008)


Fator melhoramentos (Fm):
Valorização por melhorias públicas
FONTE: (Eng. João Ruy Canteiro apud THOFEHRN, 2008)

Fator testada e Fator profundidade
FONTE: PROFESSOR


Fator de localização (Floc): Atribuindo nota para o local
Nota do
Elemento Classificação Floc Critério de classificação do local
local
Avaliando 3 90 1,00 Classificação Nota

1 2 95 0,95 1 100
2 2 95 0,95 2 95
3 1 100 0,90 3 90
4 1 100 0,90 4 85
5 5 80 1,13
6 4 85 1,06
7 1 100 0,90
Flocav
8 3 90 1,00 Floc =
9 3 90 1,00
Flocp
Valor ou Nota local avaliando
Floc =
Valor ou Nota local pesquisado
FONTE: PROFESSOR

Fator de localização (Floc): Através de PGV ou Índice Fiscal de IPTU
FONTE: (IPPUC, 2014)


Fator de localização (Floc): Através de PGV ou Índice Fiscal de IPTU
Flocav 102,00
Floc = → = Floc = 1,59
Flocp 64,00
FONTE: (IPPUC, 2014) http://ippuc.org.br/mapasinterativos/plantagenericadevalores/

Fator de localização (Floc)
Fator
Valor Unitário Fator Índice do
Elemento localização Observações
(R$/m²) oferta (Fo) local
(Floc)
1 1.316,24 1,11 95 0,95 Semelhante
2 1.316,24 1,11 95 0,95 Semelhante
3 488,68 1,11 100 0,90 Semelhante
4 499,61 1,11 100 0,90 Semelhante
5 361,30 1,11 80 1,13 Semelhante
6 265,06 1,11 85 1,06 Semelhante
7 607,29 1,11 100 0,90 Semelhante
8 300,00 1,11 85 1,06 Semelhante
9 333,33 1,11 90 1,00 Semelhante
Avaliando ? 1,00 90 1,00 Paradigma
elemento
Mínimo: Aval/2 0,50 45 0,50 NBR 14653-2

Semelh.
Anexo B, Item
Máximo: Aval x 2 2,00 180 2,00 B.2.2
FONTE: PROFESSOR


SANEAMENTO DA AMOSTRA – Homogeneização Multiplicativa
Valor Fator Valor unitário
Fator Fator Fator Fator localização
Elemento Unitário profund. homogen. Observações
oferta (F) área (Fa) testada (Ft) (Floc)
Identificação de elementos (R$/m²) (Fp) (Vuh)
discrepantes segundo o 1
2
1.316,24
1.316,24
1,11
1,11
1,04
1,04
1,04
1,04
1,00
1,00
0,95
0,95
1.501,23
1.501,23
Discrepante
Discrepante
critério da semelhança dos 3 488,68 1,11 0,95 1,04 1,00 0,90 482,33 Semelhante
elementos. 4
5
499,61
361,30
1,11
1,11
0,89
0,99
1,04
0,96
1,00
1,00
0,90
1,13
461,98
430,70
Semelhante
Semelhante
NBR 14653-2:2011, Anexo B 6 265,06 1,11 1,06 1,01 1,00 1,06 333,89 Discrepante
7 607,29 1,11 0,96 0,88 1,00 0,90 512,53 Semelhante
8 300,00 1,11 1,00 0,90 1,00 1,06 317,68 Discrepante
9 333,33 1,11 0,99 0,91 1,00 1,00 333,33 Semelhante
MÉDIA ARITMÉTICA
609,75 652,77 Paradigma
[EXCEL =MÉDIA(X1;X2;...)]
DESVIO PADRÃO
415,02 486,08 Grande dispersão
[EXCEL =DESVPAD.A(X1;X2...)]
COEFICIENTE VARIAÇÃO
68,06 74,47 Grande variação
(=MÉDIA/DESV PADRÃO)
Avaliando ? 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 ? Paradigma
Mínimo: Aval/2 304,88 0,50 0,50 0,52 0,50 0,50 326,38

Element.
Semelh.
NBR 14653-2 Anexo

B, Item B.2.2
Máximo: Aval x 2 1.219,50 2,00 2,00 2,08 2,00 2,00 1.305,53
FONTE: PROFESSOR

SANEAMENTO DA AMOSTRA
Exclusão dos elementos discrepantes segundo o critério da semelhança.
NBR 14653-2:2011, Anexo B, Item B.3.
Valor
Valor Fator Fator Fator Fator Fator
unitário
Elemento Unitário oferta área testada profund. localização Observações
homogen.
(R$/m²) (F) (Fa) (Ft) (Fp) (Floc)
(Vuh)
3 488,68 1,11 0,95 1,04 1,00 0,90 482,33 Semelhante
4 499,61 1,11 0,89 1,04 1,00 0,90 461,98 Semelhante
5 361,30 1,11 0,99 0,96 1,00 1,13 430,70 Semelhante
7 607,29 1,11 0,96 0,88 1,00 0,90 512,53 Semelhante
9 333,33 1,11 0,99 0,91 1,00 1,00 333,33 Semelhante
MÉDIA ARITMÉTICA
458,04 444,17 Paradigma
DESVIO PADRÃO
111,64 68,76 Pequena dispersão
FONTE: PROFESSOR
24,37 15,48 Pequena variação
Avaliando ? 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 ? Paradigma
Mínimo: Aval/2 229,02 0,50 0,50 0,52 0,50 0,50 222,09

Element.
Semelh.
NBR 14653-2 Anexo

B, Item B.2.2
Máximo: Aval x 2 916,08 2,00 2,00 2,08 2,00 2,00 888,35


Pela reposição de elementos (Anexo B, Item B.3) e pelo Critério de Chauvenet.
Valor Fator Fator Fator Fator Fator Valor unitário Critério de Chauvenet (d/s
Elemento unitário oferta área testada profund. localização homogeneizado tab = 1,80) d/s calc Observações
(R$/m²) (F) (Fa) (Ft) (Fp) (Floc) (Vuh) = |Xs - Xmed|/s
3 488,68 1,11 0,95 1,04 1,00 0,90 482,33 0,89 Semelhante

4 499,61 1,11 0,89 1,04 1,00 0,90 461,98 0,64 Semelhante
5 361,30 1,11 0,99 0,96 1,00 1,13 430,70 0,25 Semelhante
6 265,06 1,11 1,06 1,01 1,00 1,06 333,89 0,95 Reposto
7 607,29 1,11 0,96 0,88 1,00 0,90 512,53 1,27 Semelhante
8 300,00 1,11 1,00 0,90 1,00 1,06 317,68 1,15 Reposto
9 333,33 1,11 0,99 0,91 1,00 1,00 333,33 0,95 Semelhante
MÉDIA ARITMÉTICA
407,90 410,35 Paradigma
FONTE: PROFESSOR
DESVIO PADRÃO
125,48 80,69 Pequena dispersão
30,76 19,66 Pequena variação
Avaliando (509,07m²) 410,35 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 529,43 Paradigma
Mínimo: Aval/2 197,28 0,50 0,50 0,52 0,50 0,50 205,17 NBR 14653-2
Element
Semelh.
Anexo B, Item
.
Máximo: Aval x 2 789,13 2,00 2,00 2,08 2,00 2,00 820,70 B.2.2

Amostra saneada e homogeneizada – FORMA MULTIPLICATIVA
Critério de
Valor
Valor Fator Fator Fator Fator Fator Chauvenet
unitário
Elemento unitário oferta área testada profund. localização d/s tab = 1,80 Observações
homogen.
(R$/m²) (F) (Fa) (Ft) (Fp) (Floc) (d/s calc = |Xs -
(Vuh)
Xmed|/s)
3 488,68 1,11 0,95 1,04 1,00 0,90 482,33 0,89 Semelhante
4 499,61 1,11 0,89 1,04 1,00 0,90 461,98 0,64 Semelhante
5 361,30 1,11 0,99 0,96 1,00 1,13 430,70 0,25 Semelhante
6 265,06 1,11 1,06 1,01 1,00 1,06 333,89 0,95 Semelhante
7 607,29 1,11 0,96 0,88 1,00 0,90 512,53 1,27 Semelhante
8 300,00 1,11 1,00 0,90 1,00 1,06 317,68 1,15 Semelhante
9 333,33 1,11 0,99 0,91 1,00 1,00 333,33 0,95 Semelhante
MÉDIA ARITMÉTICA [EXCEL =MÉDIA(X1;X2;...)] 407,90 410,35 Homogeneizada
FONTE: PROFESSOR
DESVIO PADRÃO [EXCEL =DESVPAD.A(X1;X2...)] 125,48 80,69 Pequena dispersão

COEFICIENTE VARIAÇÃO (=MÉDIA/DESV_PADRÃO) 30,76 19,66 Pequena variação
INTERVALO DE CONFIANÇA (Margem de erro do IC) [EXCEL = INT.CONFIANÇA.T(alfa;desv_padrão;tamanho)] 43,91 Pequeno intervalo
AMPLITUDE (Grau de certeza ou de precisão da avaliação) (= {[1 - (MÉDIA - INT_CONFIANÇA)/MÉDIA]*100}) 10,70 Amplitude aceitável
Valor total = 509,07 x 426,76 = R$
Avaliando (509,07m²) 410,35 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 426,76
217.252,75
Semelhança dos Mínimo: Aval/2 197,28 0,50 0,50 0,52 0,50 0,50 213,38 NBR 14653-2 Anexo B, Item
Elementos Máximo: Aval x 2 789,13 2,00 2,00 2,08 2,00 2,00 853,53 B.2.2

Amostra saneada e homogeneizada – FORMA ADITIVA
Vuh = Vu x [1+ (F1 – 1) + (F2 – 1) + ... +(Fn – 1)]
SOMA
Vuh = Vu x [(Soma dos Fatores – Número de Fatores) + 1]
valor
fator fator fator oferta/ COEF VL UNIT
pesquisado fator área fator testada VUH VT AVAL
profundid. localização fonte HOMOG AVAL
unitário
488,68 0,95 1,04 1,00 0,90 1,11 1,00 489,22
499,61 0,89 1,04 1,00 0,90 1,11 0,94 470,19
361,30 0,99 0,96 1,00 1,13 1,11 1,19 430,35
265,06 1,06 1,01 1,00 1,06 1,11 1,24 328,97
607,29 0,96 0,88 1,00 0,90 1,11 0,85 516,87
300,00 1,00 0,90 1,00 1,06 1,11 1,07 321,33
333,33 0,99 0,91 1,00 1,00 1,11 1,01 337,03
MÉDIA 413,42
AVALIANDO 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,04 429,96 429,96 218.878,11
FONTE: PROFESSOR
Amostra saneada e homogeneizada – FORMA MISTA
Vuh = Vu x Fo x [1+ (F1 – 1) + (F2 – 1) + ... +(Fn – 1)]

MISTA
Vuh = Vu x Fo x [(Soma dos Fatores – Número de Fatores) + 1]
valor
fator fator fator COEF
pesquisado fator área fator testada VUH VL UNIT AVAL VT AVAL
profundid. localização oferta/fonte HOMOG
unitário
488,68 0,95 1,04 1,00 0,90 1,11 0,89 483,25
499,61 0,89 1,04 1,00 0,90 1,11 0,83 460,75
361,30 0,99 0,96 1,00 1,13 1,11 1,08 433,56
265,06 1,06 1,01 1,00 1,06 1,11 1,13 332,80
607,29 0,96 0,88 1,00 0,90 1,11 0,74 499,33
300,00 1,00 0,90 1,00 1,06 1,11 0,96 320,00
333,33 0,99 0,91 1,00 1,00 1,11 0,90 333,33
MÉDIA 409,00
AVALIANDO 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,04 425,36 425,36 216.538,02
FONTE: PROFESSOR

AVALIAÇÃO INTERVALAR:
Intervalo de Confiança, Coeficiente de Variação, Amplitude,
Intervalo de Predição, Campo de Arbítrio
No EXCEL, Intervalo de Confiança (IC)
1) INTERVALO DE CONFIANÇA: =INT.CONFIANÇA.T(alfa;desv_padrão;tam
anho)
=INT.CONFIANÇA.T(0,20;80,69;7)
IC = X ± E IC = 43,9096
→ IC = 410,35 ± E
s
E = t∝/2,n−1 x 80,69
n → E = t (0,10,6) x →
7
→ E = 1,440 x 30,50 → E = 43,91
então,
Limite superior: Ls = 410,35 + 43,91 = R$ 454,26 x m²
Estimativa de tendência central → Média: R$ 410,35 x m²
Limite inferior: Li = 410,35 – 43,91 = R$ 366,44 x m²
Coeficiente de Variação, Amplitude
2) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO:
S
CV = x 100 80,69
X → CV = x 100 → CV = 19,66%
410,35
3) AMPLITUDE E SEMI-AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA:

Ls − Li 454,26 − 366,44
A= × 100 →A= x 100 → A = 21,40% (Grau de Precisão)
x 410,35
Li 366,44
A= 𝟏− x 100 A= 1− x 100 → A = 10,70% (para comparar com o CA)
410,35
X

Intervalo de Predição
4) INTERVALO DE PREDIÇÃO:
IP = X ± E
→ IP = 410,35 ± E
1 1
E = t∝/2,n−1 s 1 + → E = t (0,10,6) x 80,69 x 1 +→
n 7
E = 1,440 x 80,69 x 1,07 → E = 124,21
então,
Limite superior: Ls = 410,35 + 124,21 = R$ 534,56 x m²
Estimativa de tendência central → Média: R$ 410,35 x m²
Limite inferior: Li = 410,35 – 124,21 = R$ 286,14 x m²
Amplitude do Intervalo de Predição; Campo de Arbítrio
5) AMPLITUDE E SEMI-AMPLITUDE DO INTERVALO DE PREDIÇÃO

Ls − Li
A= × 100 534,56 − 286,14
X →A= x 100 → A = 60,54% (Grau de Precisão)
410,35
Li 286,14
A= 𝟏− x 100 →A= 1− x 100 → A = 30,27%
X 410,35
6) CAMPO DE ARBÍTRIO
CA = X ± 15% → CA = 410,35 + 15% → CA = 471,90

→ CA = 410,35 - 15% → CA = 348,80

TABELA DE PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES
GRAU
Item Descrição
III Pontos II Pontos I Pontos
FONTE: ABNT NBR 14.653-2:2011
Completa quanto aos fatores utilizados no
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados 3 X 2 Adoção de situação paradigma 1
tratamento
Quantidade mínima de dados de mercado,

2 12 3 5 2 X 3 1
efetivamente utilizados
Apresentação de informações relativas a todas as Apresentação de informações relativas a todas as

Apresentação de informações relativas a todas
3 Identificação dos dados de mercado características dos dados analisadas, com foto e 3 X 2 características dos dados correspondentes aos fatores 1
as características dos dados analisados
características observadas pelo autor do laudo utilizados
Intervalo admissível de ajuste para o

4 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 X 0,40 a 2,50(NOTA 1) 1
conjunto de fatores
SOMATÓRIO DA PONTUAÇÃO 10
NOTA (1) No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a) apresentação do laudo na modalidade completa;
b) identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação;
c) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central.
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES
Graus III Pontos II Pontos I Pontos
Pontos mínimos 10 6 X 4
Itens obrigatórios 2, 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II 2, 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II
GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES
GRAU
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
X
da estimativa de tendência central
NOTA 1: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50 %, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL - NBR 14.653-2:2011

Valor Médio de Mercado: R$ 426,76 x 509,07m² = R$ 217.252,75
Resultado da Avaliação Intervalar
Estimativas Valores Estimados (R$)
Pontual
217.252,75
(Homogeneização por Fatores)
Grau de Fundamentação
Intervalar
Grau de Precisão
194.006,71 (10,70%) 240.498,79 (10,70%)

(21,40% < 30%)
(Intervalo de Confiança a 80%)

(10 pontos)
Intervalar
151.490,34 (30,27%) 283.015,16 (30,27%)
(Intervalo de Predição a 80%)
Campo de Arbítrio 184.664,84 (15%) 249.840,66 (15%)
Valor de Mercado do Imóvel

Avaliação Valor do Terreno (R$)
Intervalar IC 194.006,71 (10,70%) 240.498,79 (10,70%)
Valor Adotado (IC) ⇢ 220.000,00 II III

VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO

O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na
abcissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos
próximos da bissetriz do primeiro quadrante. (Conforme Item 8.2.1.4 da ABNT NBR 14653-2:2011)
PO X VUH
700
600
Valores Estimados R$/m² 7
3
500
Vuh Médio= 410,35 5
4
400
6 9
8
300
200
100
0
0 100 200 300 400 500 600 700
Preços observados R$/m²
FONTE: PROFESSOR
Exercício proposto em uma apostila de curso de avaliação
Estabelecer a homogeneização, bem como o valor final de um terreno localizado na mesma

região e em condições de igualdade econômico-mercadológicas, com base na planilha abaixo e
considerando as seguintes características do terreno:
a. Terreno seco;
b. Caído para os fundos em 5 %;
c. Medindo 20,00m x 40,00m = área de 800 m².

Exercício proposto em uma apostila de curso de avaliação
Dado Valor Terreno Área (m²) Testada Profund. Topografia Salubridade Fonte
Avaliando X 800 20 40 P/fundos 5% Seco Venda

1 350.000,00 364 13 28 P/fundos 5% Úmido Venda
2 500.000,00 520 13 40 P/fundos 10% Úmido Venda
3 410.000,00 392 14 28 P/fundos 20% Úmido Oferta
4 300.000,00 364 13 28 Plano Alagado Venda
5 280.000,00 300 12 25 Plano Seco Venda
6 250.000,00 300 12 25 Plano Seco Venda
7 300.000,00 364 13 28 Plano Úmido Venda
8 400.000,00 392 14 28 P/fundos 5% Seco Oferta
9 320.000,00 364 13 28 Plano Úmido Venda
10 270.000,00 300 12 25 Plano Seco Venda

OBS.: O valor calculado não respeitou a Norma NBR 14653-2:2011 em seu Anexo B. Não
houve aplicação do critério de semelhança dos dados segundo o Item B.2.2 (todos fatores
devem estar contidos entre 0,50 e 2,00 em relação ao avaliando), tampouco foi feito
saneamento por qualquer critério reconhecido.
Não foi realizada a Avaliação Intervalar. Portanto, o resultado da avaliação não tem base
normativa, deve ser desconsiderado.
Exercício a ser resolvido e apresentada/conferida a solução na próxima aula
PLANILHA DE DADOS PARA AVALIAÇÃO DE UMA RESIDÊNCIA SITUADA NO JARDIM DAS AMÉRICAS - CURITIBA PR
Estado
Localização PVG Area do Area Benfeitorias da Padrão de CUB Valor
Dado Endereço Observação comercial
/ Índice Fiscal terreno construida residencia acabamento depreciado unitario
(Fator oferta)
1 Rua Senador Roberto Glaser, 286, casa 04 Jardim das Americas Oferta 566,84 102,96 147,58 13 1007 1815,82 4743,19
2 Rua Joaquim Augusto de Andrade, 211, sobrado 01 Jardim das Americas Oferta 874,40 159,00 240,00 14 891 1609,54 3416,67
3 Rua Antonio Pacce, 145 Jardim das Americas Oferta 740,62 150,00 126,24 17 891 1301,58 3485,42
4 Rua Doutor Carlos Bruno Breithaupt, 174, sobrado 08 Jardim das Americas Oferta 748,90 133,33 170,00 15 891 1384,38 2676,47
5 Rua Monsenhor Lamartine, 188 , sobrado 01 Jardim das Americas Oferta 624,77 166,67 125,00 12 891 1801,29 3440,00
6 Rua Alete Dacheaux Stori, 165, sobrado 01 Jardim das Americas Oferta 624,77 127,50 110,50 15 891 1535,46 4298,64
7 Rua Ten Brig Francisco de Assis Correa de Mello, 645/04 Jardim das Americas Oferta 624,77 131,25 150,00 10 920 1760,62 3100,00
8 Rua Pedro Demeterco, 1095, sobrado 02 Jardim das Americas Oferta 678,56 131,25 109,00 17 891 1419,24 4311,93
9 Rua Durval de Morais, 541, sobrado 01 Jardim das Americas Oferta 678,56 135,57 120,00 12 891 1725,76 4125,00
10 Rua Padre Damiao, 95, casa 02 Jardim das Americas Oferta 678,56 131,75 113,42 11 920 1535,46 4849,23
11 Rua Doutor Hugo de Barros, 50, casa 02 Jardim das Americas Oferta 813,72 204,00 200,70 13 891 1407,62 2815,15
12 Rua Professor Joao Doetzer, 930 Jardim das Americas Oferta 748,90 163,33 188,00 11 891 1801,29 3031,91
13 Rua Coronel Alfredo Ferreira da Costa, 1247 Jardim das Americas Oferta 624,77 154,00 176,00 15 891 1656,03 2954,55
14 Rua Francisco Castellano, 148 Jardim das Americas Oferta 624,77 136,00 136,00 9 862 1801,29 3897,06
15 Rua Francisco Maravalhas, 251, casa 02 Jardim das Americas Oferta 624,77 163,33 245,00 12 920 1656,03 2240,82
16 Rua Francisco Castellano, 394, sobrado 04 Jardim das Americas Oferta 624,77 122,50 118,03 10 891 1792,58 5041,09
AVALIANDO Rua dos Felizes, A1000 Jardim das Americas Venda 740,62 170,00 190,00 12 833 1465,73 ?
FAT = (AP / FAC = (AP / FCUB =
FLOC = FLOCAV FB = FBAV / FPAC = FPACAV
FÓRMULAS PARA CÁLCULO DOS FATORES FO = 1 / FP AAV)^0,25 AAV)^0,25 FCUBAV /
/ FLOCP FABP / FPAP
ou ^0,125 ou ^0,125 FCUBP


Dados homogêneos Dados heterogêneos

Tratamento estatístico dos dados Homogeneização
Correlação e Regressão
Tratamento estatístico dos dados
Quaisquer que sejam as alternativas disponíveis temos duas ferramentas:

Estatística descritiva
Estatística inferencial

ESTATÍSTICA DESCRITIVA
Representa de forma resumida um conjunto de dados, mas nada conclui sobre a

população donde provêm esses dados.
 Medidas de Tendência Central ou Medidas de Posição
 Medidas de Dispersão
 Tratamento dos dados


Medidas de Tendência Central ou Medidas de Posição: MÉDIA ARITMÉTICA, MEDIANA e
MODA
A medida de tendência central consagrada em avaliações é a média aritmética, representada por

X, e consiste na soma dos elementos da amostra dividida pela quantidade deles.
ATENÇÃO: A Média Aritmética é influenciada pelos valores extremos da amostra.
n ou n
No EXCEL,
Xi 𝟏
X= X= Xi =MÉDIA(núm1; [núm2]; ...)
n n
i=1 i=1
Ex.: 2+3+3+5+7+10 = 30/6 = 5

Medidas De Tendência Central: MEDIANA
Medida que representa o valor que está no MEIO de um conjunto de dados.

Uma desvantagem da média simples é que ela é sensível a qualquer valor, de modo que um
valor excepcional (alto ou baixo) pode afetar drasticamente a média.
A Mediana supera grandemente essa desvantagem, pois não é afetada por valores extremos, de
tal modo que você pode utilizar a mediana quando estão presentes valores extremos.


ESTATÍSTICA DESCRITIVA No EXCEL,
Medidas De Tendência Central: MEDIANA =MED(núm1, [núm2], ...)

No EXCEL,
Medidas De Tendência Central: MODA =MODO.MULT(núm1; [núm2]; ...)
Medida que representa o valor que mais se REPETE em um conjunto de dados.

Em estatística a moda é o valor que detém o maior número de observações, ou seja, o valor ou
valores mais frequentes em uma série de dados. A moda não é necessariamente única, ao
contrário da média simples ou da mediana. É especialmente útil quando os valores ou
observações não são numéricos, uma vez que a média e a mediana podem não ser bem
definidas.


Relação entre Média, Mediana e Moda

Medidas de Ordenamento ou Separatrizes - QUARTIS


Medidas de dispersão: AMPLITUDE, VARIÂNCIA, DESVIO PADRÃO, COEF. VARIAÇÃO
As medidas de dispersão servem para quantificar a variabilidade dos valores em um conjunto de

dados.
As principais medidas de dispersão são: a amplitude, a variância, o desvio-padrão, e o

coeficiente de variação.


No EXCEL, a variância é calculada assim:
Medidas de dispersão: VARIÂNCIA =VAR.A(número1,[número2],...)
A variância da amostra, também denominada quadrado médio, é a média dos quadrados dos
desvios das observações em relação à média dos dados, designada por s². É o valor do Desvio
Padrão (s) elevado ao quadrado.
n n
n 2
1 2 2 1 2 ∑ X
s2 = (Xi − X) ou s= Xi − i=1 i ou s2 = (s)2
n− 1 n−1 n
i=1 i=1
FONTE: (FERREIRA, 1996)


Medidas de dispersão: DESVIO PADRÃO
Vamos abordar as mais importantes: o desvio-padrão (s), a variância (s2), o coeficiente de

variação (CV) e a amplitude (A).
2
∑(Xi − X)
Desvio padrão da amostra: s= ou s = 𝐬𝟐
n− 1
=DESVPAD.A(núm1;[núm2];...])


ESTATÍSTICA DESCRITIVA =DESVPAD.A(núm1;[núm2];...])
Exemplo de cálculo:
Variância
e
Desvio Padrão


Medidas de dispersão: AMPLITUDE
Amplitude da amostra (A): A = Xmáx − Xmin
Ls − Li Ls = Limite superior do IC
Amplitude do Intervalo de Confiança: Aic = × 100
x Li = Limite inferior do IC
(para aferir o Grau de Precisão)
Li
Semi-amplitude do Intervalo de Confiança: Aic/2 = 1 − × 100
x
(para comparar com o CA)

Medidas de dispersão: COEFICIENTE DE VARIAÇÃO
O Coeficiente de Variação exprime a variabilidade em termos relativos. É uma medida
adimensional. A partir do coeficiente de variação pode-se avaliar a homogeneidade do conjunto
de dados e, consequentemente, se a média é uma boa medida para representar estes dados.
Quanto mais próximo de zero, mais homogêneo é o conjunto de dados e mais representativa
será sua média.
Um CV > 50% sugere alta dispersão e indica heterogeneidade dos dados. Quanto maior for este
valor, menos representativa será a média. Neste caso, opta-se pela mediana ou moda.
s
Coeficiente de variação: CV = × 100
x


“ Mestre não é quem ensina, mestre é quem,

de repente, aprende. ”
(Guimarães Rosa)
COMPUTAÇÃO NAS NUVENS

Mudanças na área de avaliação de imóveis ocorrem em ritmo cada vez mais acelerado. Termos
atuais, como BIG DATA, CLOUD COMPUTING, DATA MINING e CLOUD GIS estão cada vez mais
presentes no dia a dia do profissional avaliador.
Grandes produtores de avaliação de imóveis, como empresas imobiliárias, construtoras e

instituições bancárias, estão atuando dentro desses novos conceitos na área computacional,
obtendo significativas reduções dos custos e riscos envolvidos nas determinações de valores de
mercado e estabelecimento de garantias.
FONTE: IBAPE PR – Revista Técnica de Avaliação de Imóveis, Julho 2017


INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
Método científico que permite determinar e explicar o valor de mercado através do
conhecimento das variáveis que influenciam na sua formação e da relação matemática existente
entre essas variáveis e o valor de mercado.
Os elementos pesquisados trazem informações que explicam o valor unitário ou total do bem
(variável explicada ou dependente). As características pesquisadas formam as variáveis
independentes ou explicativas (p.ex. localização, padrão, área total, área privativa, número de
quartos, etc.)

 A estatística inferencial permite a obtenção do modelo matemático que explica o mercado;
 Os resultados não são absolutos ou exatos mas sim probabilísticos;
 O profissional deve identificar os vetores de formação de preços “ouvindo” o mercado;
 Como os cálculos são complexos, recomenda-se o uso de Softwares (programas) que calculem
os parâmetros e testes estatísticos necessários.
 Exemplo de Softwares: GRETL, PAST, R-Project, BioEstat, XRealStats, Excel, Action Stat,
STATA, SPSS, SAS, SisDeA, SisReN, TS-Sisreg, Castle R, etc.
 Equipamentos de informática e softwares sofisticados não significam nada se o profissional
não for capacitado a interpretá-los;
 A falta de capacitação poderá trazer ainda mais incertezas e limitações.


A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável
dependente em relação a outras que são responsáveis por sua variabilidade é a análise de
regressão ou regressão linear.
Análise de regressão é uma ferramenta estatística que permite explorar e inferir a relação de
uma variável dependente Y (p.ex. valor unitário), com variáveis independentes ou explicativas X
(p.ex. área, padrão construtivo, localização, etc).
Um modelo de regressão contendo somente uma variável explicativa X é denominado Modelo
de Regressão Linear Simples.
Um modelo com mais de uma variável explicativa X é denominado Modelo de Regressão Linear
Múltipla.

A relação matemática entre as variáveis e o valor de mercado é resolvida em duas etapas:
1) Pela obtenção da curva representativa da relação entre o valor de mercado e os atributos
que formam esse valor;
2) Pela obtenção de uma equação matemática capaz de expressar quantitativamente a
relação existente.
O método científico propicia a busca do verdadeiro comportamento do mercado, através de
modelos matemáticos que descrevem a real influência dos atributos formadores de valor, livre
da subjetividade e das fórmulas empíricas adotadas pela homogeneização por fatores.
(MENDONÇA et al, 1998).


A partir do estudo de dados de uma amostra, tira-se conclusões sobre a população.

Teorema do Limite Central – Quando o tamanho da
 Medidas de Tendência Central
amostra aumenta, a distribuição amostral da sua
média aproxima-se cada vez mais de uma distribuição
 Medidas de Dispersão normal. De modo empírico tem-se mostrado que
amostras n < 30 se aproximam da distribuição normal,
 Probabilidades enquanto que amostras n > 30 tem distribuição
normal.
 Cálculo do Intervalo de Confiança (Teorema do Limite Central)

Pontos importantes que devem ser observados:
 A amostra deve ser representativa da população;
 A coleta de dados não deve ser tendenciosa
 As características de cada dado devem ser conhecidas.


Tipos de distribuição abordadas (principais para avaliação de imóveis)
 Distribuição Normal;
 Distribuição Normal Reduzida (i.e., curva normal, com média 0 e desvio padrão 1,
é conhecida como curva normal reduzida);
 Distribuição t de Student
 Distribuição F de Fisher-Snedecor;

Distribuição Normal
 Se s (desvio padrão) é conhecido

→ distribuição Normal
 Se s2 (variância) é desconhecida
→ grandes amostras (n>30): distribuição Normal ou de Student
→ pequenas amostras(n<30): distribuição de Student


Intervalo de confiança para uma população ou amostra normal

Procedimentos para construção do IC:
 Retiramos um amostra casual simples de n elementos;
 Calculamos a média da amostra x;
s
 Calculamos o desvio padrão da média amostral: sx =
n
 Fixamos o nível de significância α e com ele determinamos zα ou tα tal que
α α
 P (| z | > zα) = α, ou seja, P ( z > zα) = e P ( z < -zα) = , Portanto, P (| z | < zα) = 1 - α
FONTE: (MORETTIN, 2000)
IMÓVEIS URBANOS E RURAIS A Norma Brasileira de

avaliação de bens imóveis –
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ABNT, afirma com 80% de
certeza que o intervalo
delimitado pelos limites
inferior e superior, contém a
Intervalo de confiança
média da população.


Dados homogêneos
Se fosse possível encontrar só dados
homogêneos seria o caminho mais simples e
menos subjetivo a escolher, porém os dados
disponíveis no mercado imobiliário
dificilmente nos permitirá escolhê-lo.
Cada imóvel tem as suas características e
estas o diferenciam de qualquer outro.

Dados heterogêneos
Homogeneização (Metodologia Clássica)

Utilização de fatores de homogeneização fundamentados em estudos de mercado,
regionalizados e com intervalo de tempo definido (NBR 14.653-2).
Correlação e Regressão (Metodologia Científica)

É o melhor caminho a escolher pois o avaliador analisa dados e tira conclusões a partir da
comprovação de hipóteses formuladas e não mais impõe a sua opinião ao resultado do
trabalho.


Dados heterogêneos

Estimativa de parâmetros populacionais a partir da observação do comportamento das
estatísticas amostrais.
O avaliador coleta dados e predefine variáveis responsáveis pela variação dos preços praticados
a partir da formulação de hipóteses de pesquisa as quais deverá comprovar.
Em seguida será calculada uma equação de regressão, do tipo (y = b0 + b1x) que minimize a
dispersão dos dados em torno da média – Método dos Mínimos Quadrados.

Dados heterogêneos

Conceitos fundamentais:
 Regressão e correlação
 Coeficiente de determinação
 Coeficiente de correlação
 Significância

No EXCEL, o Coeficiente de correlação,
Coeficiente de Correlação “r” =PEARSON(matriz1, matriz2)
A medida da inter-relação entre duas ou mais variáveis é chamada de Coeficiente de correlação
de Pearson, ou Coeficiente de correlação linear, simbolizado por “r”, a partir do qual tem-se
também uma forma de efetuar predições ou inferências de uma variável a partir da outra.
A força ou grau de relação entre duas variáveis varia de –1 a +1 e é calculada pela fórmula
ou,
∑ Xi −X Yi −Y n ∑ XY − ∑ X . ∑ Y
r= r= 2 2
n∑X − ∑X 2 . n ∑ Y − ( ∑ Y) 2
∑ Xi −X 2 ∑ Yi −Y 2
Coeficiente de Determinação “R²”
O Coeficiente de Determinação R² é a medida de qualidade do ajuste da equação de

regressão linear simples e representa o quanto a variável dependente Y é explicada
pela variável regressora X no modelo de regressão ajustado aos dados. É definido por:

Aplicação: Correlação entre Testada e Preço de um terreno

No EXCEL: =PEARSON(matriz 1; matriz 2)
Testada Preço
Observação m R$/m² X² XY Y²
n ∑ XY − ∑ X . ∑ Y
r=
(X) (Y) 2
1 8,00 50,00 64,00 400,00 2500,00
n ∑ X2− ∑ X 2 . n ∑ Y − ( ∑ Y) 2
2 10,00 55,00 100,00 550,00 3025,00
7 x 4783 −76 x 433
3 10,00 60,00 100,00 600,00 3600,00 r=
4 11,00 58,00 121,00 638,00 3364,00
7 x 842 − 76 2 . 7 x 27239 −4332
5 13,00 75,00 169,00 975,00 5625,00 33481−3268
6 12,00 65,00 144,00 780,00 4225,00
r=
5894−5776 . 190673−187489
7 12,00 70,00 144,00 840,00 4900,00
30213 573,00
Somas ∑ X =76,00 ∑ Y =433,00 842,00 4783,00 27239,00 r= = =
375712 612,95
10,86 61,86
Médias ∑ X2 ∑ XY ∑ Y2
𝐗 Y r = 0,9348
FONTE: (DINIZ, 2011)
Correlação e regressão
Desde que uma relação entre duas variáveis é determinada, torna-se viável fazer predições ou
inferências de uma variável a partir da outra.
Quanto maior a correlação entre as duas variáveis, mais acurada será a predição, até que para r
= 1 não haja erro. Quando não existe correlação entre as variáveis, ou seja, ela aproxima-se de
zero, r = 0, não há sentido efetuar predições. (BUNCHAFT; KELLNER, 1998)
Correlação Perfeita: R = 1,00

Correlação Forte: 1,00 > R >= 0,75
Correlação Média: 0,75 > R >= 0,50
Correlação Fraca: 0,50 > R > 0,00
Correlação Inexistente: R = 0

FONTE: (STATMEUP, 2019)
REGRESSÃO LINEAR SIMPLES - Ajustamento da reta

A relação entre duas ou mais variáveis pode ser expressa sob forma matemática por meio de
uma equação.
Para formular a equação é necessário coletar dados a respeito de X e Y, após o que deve ser
elaborado o Diagrama de Dispersão, para visualizar uma reta que se aproxima dos dados. Essa
reta é denominada Reta de Regressão.
Em se tratando de regressão linear, teremos a equação da linha reta ou da Regressão Linear.
ou
𝐘𝐢 = 𝛃𝟎 + 𝛃𝟏 𝐗 𝐢 + 𝛆𝐢 Y = a + bX + 𝛆

Significado de ß0 e ß1
FONTE: (VASCONCELOS; FEITOSA, 2017)

Estimação dos parâmetros

Método dos Mínimos Quadrados Ordinários
O Método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) é o método mais comum para se
minimizar a distância entre os pontos observados e a reta estimada. Esse método é atribuído a
Carl Friedrich Gauss (1777-1855), e consiste em um processo de busca dos coeficientes que
minimizam a soma dos quadrados dos resíduos ou erros.
Por que este critério é considerado um bom critério e não simplesmente minimizar os resíduos
ou o cubo dos resíduos? A resposta formal é que os mínimos quadrados são corretos se os
resíduos tiverem uma distribuição gaussiana (normal).


FONTE: (VASCONCELOS; FEITOSA, 2017) FONTE: PROFESSOR DINIZ

Ou, de maneira mais simplificada, (BUNCHAFT; KELLNER, 1998),
∑ XY −nXY
b= e a = Y − bX
∑ X − n X2
2
Aplicando ao exemplo de Correlação apresentado,
podemos obter a Equação de Regressão:
b = (4783–7x10,86x61,86)/842-7x(10,86^2) =
b = 4,86
a = 61,86-4,86x10,86 = a = 9,12 Y=9,12+4,86X
Equação da Regressão, aplicável para qualquer testada
da população representada pela amostra.


Erro-padrão da estimativa
Como destacamos, a predição baseada na Equação de Regressão não é perfeita, ao contrário,
implica necessariamente na possibilidade de erro. O erro-padrão da estimativa é determinado
pela aplicação da seguinte fórmula associada à equação de Y sobre X:
∑ Y 2 −(a ∑ Y) −(b ∑ XY)

sest y.x = ou, 2
ou,
sest y.x = sy 1−r sest x.y = sx 1−r 2
n−2
sest y.x : Desvio−padrão de Y sobre X. No nosso exemplo, teríamos:
s . =s 1 − r = 8,71 1 − 0,9348 = 8,71 0,1261 = 𝐬𝐞𝐬𝐭 𝐲.𝐱 = 3,09
FONTE: (BUNCHAFT; KELLNER, 1998)

Análise da Variância da Regressão (ANOVA)
FONTE: (VASCONCELOS; FEITOSA, 2017) FONTE: (GUJARATI, 2011)


Inferência estatística ANOVA

Coeficiente de determinação R²


Coeficiente de determinação (R²) do modelo
Conforme já demonstrado na regressão linear simples, o coeficiente de determinação (R²) é

obtido pelo quociente da variação explicada e a variação total, conforme fórmula abaixo:
O coeficiente de determinação (R²) varia de zero a um e

representa a porcentagem de ajustamento (aderência dos
pontos coletados na pesquisa com a equação de
regressão) do modelo.
No nosso exemplo r² = 0,9348² = R² = 0,8739

Teste F


Análise de variância - ANOVA
O objetivo da análise de variância é constatar a relação entre as variáveis explicativas (Xi) e a

variável explicada (Y). Devemos testar a significância ou incerteza do modelo de melhor ajuste.
Para haver regressão de Y em X devemos verificar a hipótese de que b = 0, pois se b = 0, não

existe regressão de Y em X.
Os procedimentos estatísticos utilizados para verificar a questão são os testes de hipóteses.

Devemos testar a hipótese de b = 0, no caso de regressão simples.
FONTE: (MENDONÇA, 1998)



Teste F
O teste se dá através da utilização da distribuição de Fischer-Snedecor, que é tabelada.
Calculamos o coeficiente F da regressão, utilizando a equação:
∑(𝐘 𝐘)𝟐 𝐤 𝐐𝐌𝐌𝐨𝐝𝐞𝐥𝐨
Fcalc = ∑(𝐘
𝐘) 𝟐
∶
(𝐧 𝐤 𝟏) ; ou, F=
𝐐𝐌𝐄𝐫𝐫𝐨
onde, k = nº variáveis independentes.
Uma vez calculado o F da regressão, verificamos na Tabela de Fischer-Snedecor o valor tabelado

para F segundo a confiança buscada, 10% para 80%; 5% para 90%, etc.
1) Fcalc > Ftab aceita-se a hipótese de que há regressão, que b ≠ 𝟎 , com a significância
correspondente a Fcalc.
2) Fcalc < Ftab rejeita-se a hipótese de que há regressão, que b ≠ 0 , com a significância
correspondente a Ftab.

Confiabilidade do modelo
A confiabilidade do modelo é dada pela expressão:
C = 100% - 𝜶 , onde,
α = significância (incerteza) correspondente a significação de Fcalc.
Teste de hipótese para o Regressor b

Se “b” for igual a zero implica que o valor de Y está sendo determinado pela constante a, que é o
intercepto da reta de regressão no eixo dos Y. Isto na prática significa que a variável X não é
importante na formação do valor de Y, ou seja, não é uma variável formadora de valor. Podemos
afirmar, então, que não existe regressão de Y em X.





Exemplo:
Calcular o valor de mercado de um terreno com área 360,00m² e testada de 15,00m. Na
pesquisa foi coletada uma amostra composta de sete elementos, com áreas diferentes, porém
todos com o mesmo coeficiente de aproveitamento, a mesma infraestrutura, topografia
semelhante e com idênticas testadas de 15,00m.
Como temos uma única variável formadora de valor estamos diante de um caso de regressão
linear simples, em que:
Variável dependente ou explicada (Y): valor unitário de mercado
Variável independente ou explicativa (X): área do terreno
FONTE: (MENDONÇA et al, 1998)

Exemplo de cálculo
∑ ∑ ∑
𝐘 𝐗


Exemplo de cálculo
Vamos proceder ao estudo da Correlação e Regressão do valor unitário (Y) em (X), visando obter
a função: Y = F (X), explicativa do valor de mercado.
Equação da reta
A equação será do tipo: Y= a + bX
1) Cálculo de b
∑ XY −nXY
b= =(
∑ X2 − n X2
→ FONTE: (MENDONÇA et al, 1998)


Exemplo de cálculo
2) Cálculo de a
a = Y − bX = 101 – (-0,05731x437,142857) → 101 + 25,05272 → a = 126,0527
Portando o modelo linear estimado é: Y= 126,0527 − 0,0573X
3) Cálculo do coeficiente de Correlação r
n ∑ XY − ∑ X . ∑ Y
r= 2 2
n∑X − ∑X 2 . n ∑ Y − ( ∑ Y) 𝟐 FONTE: (MENDONÇA et al, 1998)

Exemplo de cálculo
= (7x307470–3060x707)/((7x1365400-9363600)x(7x71499-499849))^2
= -11.130/11183,2375
r = 0,9952
O que significa uma relação fortíssima entre a variável explicativa e a variável explicada.
4) Cálculo do Coeficiente de determinação R²
R² = (r)² → R² = (0,9952)² → R² = 0,9905 (i.e. a equação explica 99,05% de Y^)


5) Erro-padrão da estimativa
O desvio padrão dos dados ao redor da reta de regressão é denominado erro padrão da
estimativa. O erro-padrão da estimativa é determinado pela aplicação da seguinte fórmula
associada à equação de Y sobre X:
∑ Y 2−(a ∑ Y) −(b ∑ XY) ou,

sest y.x = sest y.x = sy 1−rou,
2 sest x.y = sx 1−r 2
n−2
sest y.x : Desvio−padrão de Y sobre X. Desvio-padrão de Y = sy = 3,9157
=
s . =s 1 − r = 3,9157 1 − 0,9905 = 3,9157x0,1375 = 𝐬𝐞𝐬𝐭 𝐲.𝐱 = 0,54
FONTE: (BUNCHAFT; KELLNER, 1998)

6) Análise de variância
∑(𝐘 𝐘)𝟐 𝐤 𝐐𝐌𝐌𝐨𝐝𝐞𝐥𝐨

Fcalc = ∑(𝐘 ∶ F=
𝐘) 𝟐 (𝐧 𝐤 𝟏) ; ou, 𝐐𝐌𝐄𝐫𝐫𝐨 onde, k = nº variáveis independentes.
Conhecemos os valores dos Y dos dados pesquisados. Agora, através da equação de regressão
Y= 126,0527 − 0,0573X podemos calcular 𝐘 e elaborar o quadro a seguir que simplificará os
cálculos.


Estatística F – Teste do modelo
∑(𝐘 𝐘)𝟐 𝐤
Nº Fcalc = ∑(𝐘 ∶
Y 𝐘 (Y - 𝐘)² (𝐘 − 𝐘)² 𝐘) 𝟐 (𝐧 𝐤 𝟏)
Elem
, ,
Fcalc = ∶ = ∶
, ( ) ,
Fcalc = 104,2872 / 0,20 => Fcalc = 521,4362

Ftab para o nível de significância de 5% = 6,61
Ftab pode ser obtido no Excel pela função:
=INVF(probabilidade;grau_liberdade 1;grau_liberdade 2)
=INVF(0,05;1;5) = 6,607
Fcalc > Ftab , aceita-se a hipótese de que há regressão
de Y em X com 5% de significância, i.e., o modelo é
∑
representativo dos dados sob o ponto de vista
avaliatório.

Estatística F – Teste do modelo
∑(𝐘 𝐘)𝟐 𝐤
Fcalc = ∑(𝐘 ∶
𝐘) 𝟐 (𝐧 𝐤 𝟏)
, ,
Fcalc = ∶ = ∶
, ( ) ,
Fcalc = 104,2872 / 0,20 => Fcalc = 521,4362

Ftab para o nível de significância de 5% = 6,61
Ftab pode ser obtido no Excel pela função:
=INVF(probabilidade;grau_liberdade 1;grau_liberdade 2)
=INVF(0,05;1;5) = 6,607
Fcalc > Ftab , aceita-se a hipótese de que há regressão
de Y em X com 5% de significância, i.e., o modelo é
representativo dos dados sob o ponto de vista
avaliatório.


Coeficiente de incerteza
A partir desse teste pode-se exprimir a confiabilidade do modelo, que será fornecida pela
expressão:
onde, C = 100% - 𝜶
α = significância (incerteza) correspondente à significância de Fcalc, i.e., ao P-valor.

Então, considerando o poder de explicação do modelo,
C = 100% - 0,0003%
C = 99,9997% ou 0,0003% de incerteza.

7) Teste de hipótese para o regressor b

A hipótese básica é que b ≠ 0 (o coeficiente b é diferente de zero). Para isso utiliza- se a
distribuição de Student Ttab (tabelada nos livros de estatística, ou calculada no Excel pela função
=INV.T(probabilidade;graus_liberdade).
Calcula- se o valor de Tcalc para o modelo de melhor ajuste, pela expressão:
b
Tcalc = onde, Sb = {[∑ (Y−Y )^2)/n-2]^0,5}/[ΣX2 – ((ΣX)2 )/n]^0,5
Sb
Tcalc = -0,05731/{[(0,8738^2)/5]^0,5}/[1365400-(3060^2)/7]^0,5 = -0,05731/0,002509 =
Tcalc = -22,8344 e, Ttab = -1,4397


Teste de hipótese para o regressor b
Intervalo de confiança para o regressor b
Portanto, Tcalc = -22,8344 > Ttab = -1,4397
Se o Tcalc > Ttab aceita-se a hipótese básica de que b≠0 a um nível de incerteza do valor
tabelado.
8) Intervalo de confiança para o regressor b
O intervalo de confiança é construído em torno do valor estimado de Y, de modo que esse

intervalo tenha uma probabilidade conhecida de conter o verdadeiro valor do parâmetro. A
Norma estabelece a probabilidade de 80%.

INTERVALO DE CONFIANÇA PARA DISTRIBUIÇÃO T DE STUDENT
p = 80%
α = 1 - 0,80
α = 0,20
α/2 = 0,10


9) Intervalo de confiança de Y estimado:
Com o modelo linear adotado, calcula- se o valor do terreno com área de 360m².
Y= 126,0527 − 0,0573X
Y= 126,0527 − 0,0573 x 360 = Y = 𝟏𝟎𝟓, 𝟒𝟐
Li = 126,0527 + (- 0,05361 x 360) = Li = 106,75

Ls = 126,0527 + (-0,061 x 360) = Ls = 104,09
Portanto, com 80% de probabilidade o valor do terreno estará contido no intervalo delimitado
pelo limite superior e o inferior acima.

Interpolação x Extrapolação
É importante distinguir a consistência

dos modelos considerando-se a
diferença entre:
Interpolação: predição dentro da
amplitude dos dados amostrados.
Extrapolação: predição fora da
amplitude dos dados
(não recomendável).


REGRESSÃO LINEAR SIMPLES COM USO DO EXCEL
2º Selecionar a aba “Dados”
1º Montar a planilha das variáveis: 3º Selecionar a

Preço = variável dependente pasta
Área = variável independente Análise de Dados
4º Selecionar a pasta
“Regressão”

REGRESSÃO LINEAR SIMPLES COM USO DO EXCEL
5º Selecionar o intervalo “Y”

6º Selecionar o intervalo “X”
7º Selecionar outros parâmetros
definidos para a regressão


REGRESSÃO LINEAR SIMPLES COM USO DO EXCEL – Interpretando Resultado
5º PASSO. Que porcentagem de Y é

explicada por X? (Bondade/qualidade
do ajuste) 1º PASSO. Há relacionamento entre X e Y
a) Coeficiente de determinação R² a) Sim, a regressão é significativa baseada na Estatística F
b) Cerca de 99.05% da variação de Y (Fcalc > Ftab/critico)
é explicada por X b) P-valor = 0.0000 (p-valor < α de 0.05)
6º PASSO. Intervalo de confiança

2º PASSO: Como X e Y estão Com 80% de confiança “b” está entre -
relacionados? 0.061 e -0.054. Portanto, b ≠ 0, i.e., H0
a) Inversamente relacionados deve ser rejeitada e aceitar-se H1.
(sinal negativo)
b) Positivamente relacionados
(sinal positivo)
PREÇO = 126,05 + (-0.057*360,00) = R$ 105,42
3º PASSO: Quanto de impacto X 4º PASSO: O impacto de X sobre Y é
tem sobre Y? Resíduos < 2DP, sem outliers. estatísticamente significante?
a) Se X aumenta 1 unidade, Y a) Sim, o impacto é estatisticamente
aumenta ou diminui o valor do significante baseado na Estatística t de
coeficiente Student
b) Exemplo: Se Área do terreno b) p-valor < α de 0,05
(X) aumentar 10m², Y diminui R$ c) Se p-valor > α de 0,05 a variável deve ser
0,57 excluída ou transformada

REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA

TEORIA
DADOS
MODELO MRLCN
MCRLN: Modelo Clássico

de Regressão Linear
ESTIMAÇÃO MQO Normal
Teste de especificação e SIM

diagnóstico do modelo
O MODELO É Teste de significância e

ADEQUADO? poder de explicação
NÃO
USO DO MODELO PARA
CALCULAR O VALOR DE
MERCADO
FONTE: ADAPTADO PELO PROFESSOR

Etapas da análise de regressão e pressupostos


REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA COM USO DO EXCEL


Pressupostos básicos que garantem o resultado do Modelo de Regressão Linear
 Relação linear entre a variável dependente e as independentes;
 Não-aleatoriedade das variáveis independentes (são fixas; a dependente é aleatória);
 Normalidade dos resíduos;
 Média zero dos resíduos [(∑ei)/n=0];
 Homocedasticidade dos resíduos (variância constante);
 Independência serial dos resíduos (não existe autocorrelação dos erros);
 Não existência de relação exata (colinearidade perfeita) entre quaisquer das variáveis
independentes;
 Não existência de observações espúrias (outliers);
 A inclusão das variáveis importantes;
 Número de observações maior que o número de coeficientes a ser estimado.
FONTE: ARQ. ANA MARIA BIAZZI DIAS DE OLIVEIRA, 2017


Roteiro para verificação de modelos de regressão linear múltipla
Dicas Importantes:
 Não utilizar as transformações “x²” e “1/x²” para a variável dependente;
 Não utilizar a transformação “x²” na variável área;
 Verificar, antes de aplicar transformações nas variáveis o gráfico de análise bivariável,
identificando possíveis dados aberrantes e sinal de tendência de crescimento da variável
dependente;
 Quando todos ou muitos parâmetros de análise estiverem ruins, adota-se a primeira equação
calculada para a verificação dos problemas identificados no modelo;
 Dar preferência as transformações mais simples como: “x”, “1/x” e “lnx”

Evitar a micro-numerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no

modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis
independentes (k): Códigos alocados são escalas com números naturais, crescentes e
n ≥ 3 (k + 1) consecutivos, começando necessariamente com 1. Assim, um exemplo
para n ≤ 30, ni ≥ 3 de escala adequada para Padrão Construtivo é:
para 30 < n ≤ 100, ni ≥ 10% n 1 – Mínimo; 2 – Baixo; 3 – Normal; 4 – Alto; 5 - Luxo

para n > 100, ni ≥ 10
Onde,
ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas
e variáveis qualitativas expressas por códigos alocados ou códigos ajustados.
FONTE: ABNT (NBR 14.653-2:2011)


ESCOLHA DA MELHOR EQUAÇÃO
A) Crescimento das variáveis – consistência das hipóteses
As hipóteses de crescimento são definidas pelo avaliador, de acordo com a realidade

do mercado, seu conhecimento prévio que se quer representar no modelo.
Para isso fazer análise gráfica e numérica dos dados como segue:
1) Análise numérica: verificar os sinais do crescimento das variáveis independentes

com a dependente.

2) Análise Gráfica: Análise bivariável - verificar a presença de dados inconsistentes.

Podem se apresentar de duas maneiras:
Dados que alteram totalmente a hipótese;
Dados que forçam a tendência da hipótese e interferem no resultado;
O crescimento das variáveis independentes deve ser compatível com a realidade do

mercado.
Por exemplo, quando a variável dependente for preço unitário (R$/m²):
Crescimento da área deve ser negativo (aumenta área reduz unitário, da renda IBGE
positivo – aumenta unitário, idade negativo – reduz unitário).


B) Maior coeficiente de determinação/significância do modelo

TESTE F-SNEDECOR
Coeficientes de determinação negativos, indicam equações com descontinuidades:

não utilizar estas equações.
Evitar equações com coeficiente de determinação inferior a 0,60, ideal acima de
0,80.

C) Normalidade dos resíduos
Examinar o histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o objetivo de

verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal.


C) Normalidade dos resíduos
Examinar gráfico Q-Q Plot, que deve mostrar os pontos alinhados em linha reta de 45
graus, evitar equações com pontos em curva.
O atendimento desta condição é importante para verificação da presença da

aleatoriedade da amostra.
Para a correção de grandes distorções.

Gráfico Normal – QQ Plot


D) Significância das variáveis independentes
Esta verificação é relacionada ao teste “t” de Student, que representa a importância

da variável durante a escolha das variáveis que farão parte do modelo.

D) Significância das variáveis independentes
Dicas de análise dos modelos:

O valor do “t” em módulo indica a variável mais importante do modelo, de mais
influência;
Valor de “t” superiores a 5x aos demais, indica que a variável de maior “t” define o
valor dos imóveis praticamente sozinha;
Caso a variável tenha valor de “t” 7x maior que as demais variáveis, deve ser
redobrada a atenção ao modelo com esta variável.


E) Não auto-regressão nos resíduos
Efetuada pela análise do gráfico dos resíduos (gráfico de dispersão) que pode indicar
a presença de auto-regressão.
Ocorre quando neste gráfico são identificados desenhos com formas definidas
(curvas, concentração de dados, falhas e elementos dispostos alinhados) e os dados
não se encontram dispostos de forma aleatória.

F) Análise numérica dos resíduos
a. Resíduos Padronizados: Valores em módulo superiores a +/- 2,5 DP, o modelo

deve ser analisado sem o dado, caso haja melhora dos parâmetros recomenda-se
a remoção do dado do modelo. Em média existem 5% de resíduos padronizados
com valores superiores a +/- 2DP.
b. Resíduos Relativos: Seguir a tabela de recomendação que segue:


Verificar coluna "Resíduo Relativo" ordenada com valores máximos aceitáveis:

até 30% - Ótimo até 60% - Regular
até 40% - Muito Bom até 80% - Aceitável
até 50% - Bom Acima de 80% - Verificar a presença do dado
Evitar dados com resíduos relativos superiores a 100%.

Para amostra < 40 dados (pequenas amostras), este item pode ser aceito até 120 %.
c. Coluna “Variação Residual”: Para equação de regressão, ordenada com os
valores máximos aceitáveis:

Grau de Liberdade % Aceitável d. Distância de Cook: Dados com distancia de

5 45,00% Cook superior a 1,0 são demasiadamente
10 40,00% influenciantes no modelo e devem ser
15 35,00% desconsiderados.
20 30,00%
25 25,00%
30 20,00%
35 15,00%
40 10,00%
45 8,00%
50 5,00%


G) Análise gráfica dos resíduos
A equação deve possuir resíduos distribuídos de forma aleatória e homogênea, para

se evitar a tendenciosidade na avaliação.
Evitar equações com gráficos dos resíduos com pontos distribuídos de forma
heterogênea, grupos de pontos dispersos e pontos excessivamente superiores a +/-
2DP e muita atenção a dados com resíduos superiores a +/- 2,5 DP.
Equações que apresentam heterocedasticidade, variação crescente ou decrescente no
gráfico dos resíduos e indicação de formas, deverão ser verificadas na amostra.

H) Colinearidade e multicolinearidade
Correlações entre as variáveis independentes:

Limites de Valores Níveis
até 40% Fraca
até 60% Média
até 75% Forte
ate 85% Muito Forte
Acima de 85% Fortissima


H) Colinearidade e multicolinearidade
Observação: A existência de colinearidade elevada entre as variáveis independentes

no modelo não impede a sua utilização para avaliação, porém restringe a sua
utilização para avaliar imóveis que não possuam a mesma colinearidade da amostra.
Ex: Forte colinearidade entre área e frente.
A utilização do modelo com variáveis altamente correlacionadas, para avaliar imóveis

que não tenham o mesmo padrão de colinearidade da amostra de mercado, acarreta
perda significativa de precisão do modelo.

I) Teste de aderência do modelo / gráfico preços calculados vs preços observados
Deve apresentar os pontos distribuídos homogeneamente no entorno da reta de

regressão e próximos à bissetriz de 45 graus.


J) Pontos de máximos e mínimos
Deve ser verificado o gráfico entre o Valor Total x Área para representação do gráfico
de máximos e mínimos.
Não pode haver o ponto de inflexão no gráfico. Para solução dar a preferência às
transformações “x” e “lnx” para as variáveis.
FONTE: INTERNET

Eis a diferença conceitual entre LAUDO e PARECER TÉCNICO, segundo a NBR 14653-1:2001 (Norma
cancelada e revisada em 27/06/2019, extinguindo o termo Parecer técnico e revisando a definição de
Laudo de uso restrito):
3.29 laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com
esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem1)
_____________
1) Na engenharia legal este termo é reservado ao trabalho do perito.
3.34 parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
Observem que, como o próprio nome já diz, “parecer” é algo emitido por um profissional sem a obrigação
de obediência à norma, é algo subjetivo e com liberdade para a opinião do emitente.
Laudo, todavia, restringe o profissional à obediência da norma.
O corretor pode/deve elaborar um Laudo de Avaliação ou somente um PTAM – Parecer Técnico? Resposta:
Sim, pode elaborar um Laudo de Avaliação, pois é o que ele está autorizado a fazer de forma legal e
fundamentada pelas Normas avaliatórias atuais.
Ítem
17. LAUDO DE AVALIAÇÃO
Laudo completo
OU PTAM?
Laudo simplificado PTAM
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel
f) Diagnóstico de mercado Diagnóstico de mercado Pesquisa de imóveis comparandos
g) Indicação da metodologia utilizada
h) -
Identificação dos imóveis escolhidos para compor
a amostra
resultados)
referência

n)
Descrição da região conforme 7.5.1 da NBR 14.653-3:2019; c) Classificação dos bens avaliandos, conforme assinatura (opcional)
a Seção 5 da NBAR 14.653-3:2019.
FONTE: Planilhado pelo Professor (NBR 14653-2:2011, Item 10.1), (COFECI, 2011)
1) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o
gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme NBR 14653-2:2011, Anexos: Relatório fotográfico; certidões do imóvel,
o)
etc.

Ítem Laudo completo Artigo 473 do CPC - Código de Processo Civil 2015 PTAM
a) Identificação do solicitante I - a exposição do objeto da perícia; Identificação do solicitante
b) Finalidade do laudo II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; Finalidade do PTAM
c) Objetivo da avaliação III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e Objetivo do PTAM
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes demonstrando ser predominantemente aceito pelos -
IMÓVEIS URBANOS especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados Identificação e caracterização do imóvel
f) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Diagnóstico de mercado
pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
Pesquisa de imóveis comparandos
§ 1º. No laudo, o perito deve apresentar sua
Indicação do(s) método(s) e procedimento(s)
1
g) fundamentação em linguagem simples e com coerência Indicação da metodologia utilizada
utilizado(s) lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
Indicar a especificação atingida, com relação aos § 2º. É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua
h) -
graus de fundamentação e precisão designação, bem como emitir opiniões pessoais que
excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. Identificação dos imóveis escolhidos para
i) Planilha dos dados utilizados
§ 3º. Para o desempenho de sua função, o perito e os compor a amostra
j) Descrição das variáveis do modelo assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios -
Tratamento dos dados e identificação do resultado necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações,
documentos, bem como instruir o laudo com planilhas, Determinação do Valor de Mercado do imóvel
mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos avaliando
resultados)
necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
l) Resultado da avaliação com data de referência
referência

m) Qualificação completa e assinatura do avaliador
n)
Descrição da região conforme 7.5.1 da NBR 14.653-3:2019; c) Classificação dos bens avaliandos, conforme a assinatura (opcional)
Seção 5 FONTE:
da NBAR (NBR 14653-1:2018;
14.653-3:2019. 14653-2:2011;
1) No caso 14.53-3:2019;
de utilização do COFECIdireto
método comparativo ATO NORMATIVO 001/2011)
de dados de mercado,
deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme NBR Anexos: Relatório fotográfico; certidões do
17. LAUDO DE AVALIAÇÃO OU PTAM?
Modelo de laudo de avaliação









REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO - CNAI
http://www.cofeci.gov.br/arqui
vos/legislacao/nova/resolucao_
1066_07_completa2017.pdf
CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO - CNAI

ATO NORMATIVO Nº 001/2011 – ANEXO III
FONTE: (COFECI, 2011)
ATO NORMATIVO Nº 001/2011 – ANEXO IV

ATO NORMATIVO Nº 001/2011 – ANEXO V
ATO NORMATIVO Nº 001/2011 – ANEXO VI
Hoje o selo é gratuito e digital - Link ebook: http://bit.ly/ebook_cofeci

https://www.cofeci.gov.br/post/avaliadores-de-im%C3%B3veis-passam-a-contar-
com-ebook-e-selo-certificador-digital
ATO NORMATIVO Nº 001/2011 – ANEXO III

“ Feliz aquele que transfere o que sabe e

aprende o que ensina. ”
(Cora Coralina)
O Método Evolutivo pode ser considerado o método eletivo para a avaliação de imóveis
quando há inexistência de dados de mercado e para casos atípicos: residências de alto
padrão, galpões, entre outros.
Deve ser conjugado com outros métodos, como comparativo direto, quantificação de custo,
etc.
Pode ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de reedição da
benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total.

NBR 14653-2:2011, Item 8.2.4: Método em que o valor de mercado do imóvel é obtido
através da composição do valor do terreno com o custo de reprodução das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + CB) . FC
VI = Valor de mercado do imóvel;

VT = Valor de mercado do terreno;
CB = Custo de reedição das benfeitorias.
FC = Fator de comercialização;
A aplicação do Método Evolutivo exige que:
O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou,
na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo

método da quantificação de custo;
O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
(NBR 14653-2:2011, Item 8.2.4)

As etapas do método – Fator de comercialização

Estimar o fator de comercialização, que é a razão entre o valor de mercado de um bem e o
seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1. (NBR
14.653-1:2019, Item 3.1.21)
VI
FC =
VT+CB
FC = Fator de comercialização;
VI = Valor de mercado do imóvel;
VT = Valor de mercado do terreno;
CB = Custo de reedição das benfeitorias.
OBS.: Sempre que possível, recomenda-se que o fator de comercialização seja inferido no
mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três)
elementos.
Cálculo do Fator de Comercialização (FC).
Exemplo: Ao final da construção de uma casa apurou-se os seguintes custos: terreno, R$

200.000,00, e a construção R$ 300.000,00. Se o valor de mercado para venda de imóvel
semelhante no local é de R$ 600.000,00, calcule qual é o FC.
VI 600.000,00
FC = → →
VT+CB 200.000,00 + 300.000,00
600.000,00
FC = → FC = 1,20
500.000,00

As etapas do método
Cálculo do valor de um imóvel pelo Método Evolutivo.
Exemplo: Sabendo-se os seguintes dados de um imóvel: a) valor de mercado do terreno: R$

200.000,00; b) custo total da construção da residência nova: R$ 300.000,00; c) fator de
comercialização de imóvel semelhante no local: 1,15; calcule o valor de mercado para venda
do imóvel.
VI = (VT + VB) x FC
VI = (200.000,00 + 300.000,00) x 1,15
VI = R$ 575.000,00

O Fator de comercialização ou Terceiro componente:
No livro Avaliações para Garantias (p. 101, PINI, 1983), os engenheiros Joaquim da Rocha
Medeiro Jr. e Hélio Caires, publicaram o trabalho, Método do Custo: O Terceiro
Componente, em que definiram este como o Fator de Comercialização, “o fator (ou
coeficiente) que expressa o valor da ‘vantagem da coisa feita’...o número resultante da
relação entre o valor de mercado de uma dada propriedade e seu custo de reprodução.”
(MEDEIROS JR; CAIRES, 1983).
No livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações (Pág. 48, PINI, 2.006), o professor
Sérgio Antônio Abunahman, também trata o Fator de Comercialização como sendo a
“Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “... é o acréscimo do valor que tem um
determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em
relação a outro semelhante, mas ainda por construir.”
Para o cálculo da VCF, Carneiro e Medeiros Jr, estabeleceram a seguinte tabela:

FONTE: (MEDEIROS JR.; PELLEGRINO, 1983)
a) Estimar o valor de mercado do terreno, preferencialmente pelo método comparativo

direto de dados de mercado, utilizando as técnicas de cálculo por tratamento por fatores ou
por inferência estatística.
b) Estimar o custo de reedição das benfeitorias, preferencialmente calculado utilizando-se o

método da quantificação do custo (seja pelo CUB, SINAPI ou pelo orçamento detalhado
incluindo o BDI), devidamente depreciado através de método adequado.

FONTE: (DEMOCRATA, 2018)
CUB – Custo unitário básico de construção Residencial

CUB – Custo unitário básico de construção Comercial
CUB – Custo unitário básico de construção de Galpão

DEPRECIAÇÃO FÍSICA
O que é depreciação?
Perda de aptidão para determinado uso - Causa de ordem funcional;
Desgaste pelo uso - Causa de ordem física;
Deterioração pelo tempo - Causa de ordem física;
Método da Linha Reta
Método simples de ser aplicado - Popularidade;
X
D= x CD
n
Em que:
D = Depreciação;
X = Idade aparente;
n = Vida útil estimada;
CD = Custo depreciável.

Observações:
1) Elevado grau de subjetividade na apuração da idade aparente e da vida útil da

benfeitoria;
2) Grande importância do processo de vistoria;
Nem todo valor do imóvel é depreciável (valor não depreciável, valor de demolição,
reaproveitamento de parte dos materiais usados na construção);
Custo depreciável:
CD = (1 - VR) x C
Em que:
CD = custo depreciável;
VR = taxa de valor residual (por exemplo 20%);
C = custo ou preço de novo da benfeitoria.

Custo de reedição da benfeitoria
CB = C - D
Em que:
CB = custo de reedição da benfeitoria;

C = custo ou preço de novo da benfeitoria;
D = valor da depreciação.
Exemplo de aplicação
Sabendo que o custo de uma benfeitoria nova é de R$ 200.000,00 e que a idade aparente do
imóvel é de 20 anos, sua vida útil estimada é de 70 anos e a taxa de valor residual é de 20%
(não depreciável), calcule a depreciação deste imóvel e o custo do imóvel já depreciado.
Calculando o custo depreciável:
CD = (1 - VR) x C
CD = (1 – 0,20) x 200.000 = 0,80 x 200.000 = 160.000

Calculando a depreciação:
X
D= x CD
n
20
D= x 160.000 = 45.714,28
70
Calculando o custo da benfeitoria depreciada:
CB = C – D
CB = 200.000 – 45.285,72 = 154.285,72
FONTE: (IBAPE, 1983)

MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE
A metodologia mais comumente utilizada para calcular a depreciação de um imóvel é a de

Ross-Heidecke, em que através da idade aparente do imóvel, sua vida útil e o estado de
conservação, obtêm-se um coeficiente de depreciação.
A idade aparente é atribuída pelo avaliador tendo em vista as características da edificação

(projeto e materiais utilizados) e conservação, atribuídas pela sua experiência profissional.

É importante notar que as características relativas ao estado de conservação são apenas

referências, sendo que o avaliador deve ponderar sua utilização.
O coeficiente de depreciação a ser aplicado na porcentagem (%) a ser depreciada pode ser
obtido na seguinte tabela:

Utilizando a Tabela:
Como a tabela não possui uma leitura

direta é necessário encontrar a vida útil dos
imóveis, estabelecida pelo Bureau of
Internal Revenue, para aplicarmos a regra
de três simples e descobrir a idade em % de
vida do imóvel avaliando:
Exemplo prático de utilização:
Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja

estimada ou real, é de 10 anos, para conhecermos a idade em % de vida deste imóvel,
aplicamos a regra de três simples:
60 anos → 100 %
10 anos → X %
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu

16,67%. Para sua perfeita utilização, faremos o arredondamento para 17%.

Exemplo práticos de utilização:
De posse da classificação do estado de conservação eleito pelo Avaliador, no alto da tabela

(Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.
Exercício:
Calcular o valor de um imóvel, pelo Método Evolutivo, utilizando a Depreciação e o Fator de

Comercialização com base nas seguintes informações:
Valor de Mercado: R$ 1.600.000,00
Tipo: Comercial
Nº de Pavimentos: 02
Padrão de Acabamento: Normal
Área: 800 m²
Estado de Conservação: Necessitando de Reparos Simples
Idade: 10 anos
Valor Unitário do Custo: 2,5 CUB

Calculando o Valor do imóvel novo:
Encontrado o Valor da Construção em estado de novo, passaremos a adotar um Coeficiente

de Depreciação para corrigir o desgaste causado pela idade e pelo uso.
Para isso, utilizaremos o estabelecido pelo Bureau of Internal Revenue para encontrarmos a
vida útil do imóvel, para em seguida, realizarmos o enquadramento dentro da Tabela de
Ross-Heidecke, aplicando o Fator de Depreciação.
Vn = Valor Unitário x área
Vn = Valor Unitário x área

Vn = 2,5 x 1.886,53 x 800
Vn = R$ 3.773.060,00
Fator de depreciação:
O Fator de depreciação pelo Método de Ross-Heidecke pode ser calculado online:

https://www.u-consult.pt/UConsultToolApps/Views/RossHeidecke.html

O enquadramento será obtido pelo encontro da coluna da letra “F”, com a linha da vertical
de 14% que resulta em 38,5

As etapas do método – Grau de fundamentação do laudo

Grau de fundamentação do laudo de avaliação pelo método evolutivo – NBR
14653-2:2011, Item 9.5 – TABELA 10
FONTE: (ABNT, 2011)
As etapas do método – Enquadramento do laudo
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da

utilização do método evolutivo – NBR 14653-2:2011, Item 9.5 – TABELA 11
FONTE: (ABNT, 2011)

9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem

ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 10, identificam-se três campos (Graus III, II e I) e três itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois pontos; e do
Grau III, três pontos;

conjunto de itens, atendendo à Tabela 11.

Método involutivo
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de

estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com
as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do produto. O método involutivo pode
identificar o valor de mercado.
No caso da utilização de premissas especiais, o resultado é um valor especial

O MÁXIMO APROVEITAMENTO EFICIENTE
Características principais do método
O preço é obtido através do valor do máximo aproveitamento econômico de uma

determinada área ou gleba, descontado dos custos que o viabilizam.
Para tanto, elabora-se um projeto hipotético de viabilidade econômica para a área. Este
projeto deve contemplar o melhor uso econômico da área. Este método é muito
empregado para obter o preço de glebas urbanizáveis.

Etapas
a) Identificação da melhor ocupação para o terreno
Pesquisar a melhor ocupação econômica para o terreno em questão.
Identificar no mercado as demandas por imóveis e as possibilidades de comercialização.
Essa pesquisa inicial deve identificar o tipo de empreendimento mercadologicamente

superior às demais opções.

Etapas
Pesquisar as exigências em termos de legislações municipais, estaduais e federais.
Elaborar um projeto de viabilidade econômico-financeira hipotético.
Fazer um esboço de projeto arquitetônico ou de engenharia.
Identificar as necessidades em termos de obras e quesitos físicos para a implementação

do empreendimento.
b) Cálculo das receitas
Estimar as receitas considerando o tempo nas vendas e a forma de recebimento/entrada de

recursos, distribuídos no tempo.
Efetuar a capitalização composta dos valores recebíveis.
↑R1 ↑R2 ↑R3 ………..↑Rn


c) Cálculo das despesas
Despesas também devem ser expressas em termos de fluxo de caixa.
Entre as despesas mais comuns pode-se destacar: Custos com construções; Custos de
financiamento;
Despesas de publicidade, propaganda e venda; Despesas de corretagem;
Lucro do empreendimento.
↓D1 ↓D2 ↓D3 ……………↓Dn

d) Estimativa do preço ou valor de mercado do terreno
Em que: Vt = R − Cc − Ct − Dp − Dc − Dd − Le
Vt= Valor de mercado ou preço do terreno; Dp= Despesas de publicidade e propaganda;
R = Receita total das vendas; Dc = Despesas de corretagem;
Cc= Custos construtivos (mão-de-obra, Dd = Despesas diversas (impostos, taxas,

infraestrutura e benfeitorias); etc.);
Ct = Custos com financiamento ao projeto; Le= Lucro do empreendimento


d) Exemplo de estudo de viabilidade de gleba

Grau de fundamentação do laudo de avaliação pelo método involutivo – NBR
14653-2:2011, Item 9.4 – TABELA 8
FONTE: (ABNT, 2011)


Grau de fundamentação do laudo de avaliação pelo método involutivo – NBR
14653-2:2011, Item 9.4 – TABELA 8 (continuação)
FONTE: (ABNT, 2011)
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da

utilização do método evolutivo – NBR 14653-2:2011, Item 9.4 – TABELA 9
FONTE: (ABNT, 2011)

O preço ou valor de mercado de um imóvel ou suas partes construtivas considera os

benefícios monetários resultantes do uso da propriedade.
Por exemplo, um investidor ou empresário adquire uma determinada propriedade

observando os seus resultados financeiros possíveis. Isto é, tanto para uso ou exploração
própria quanto se arrendada ou alugada.
O preço ou valor de mercado depende da capacidade do imóvel produzir renda.
A capitalização da renda é o processo de cálculo da renda líquida atual gerada por

determinado imóvel.
Em outras palavras, é a estimativa das receitas e despesas periódicas de determinado

empreendimento, trazidas a valor presente.
Portanto, é preciso determinar corretamente as receitas e despesas que o imóvel gera, ou

pode gerar, ao longo do tempo.
É preciso ainda escolher adequadamente a taxa ou índice de capitalização (desconto);

A escolha inadequada do índice de capitalização pode incorrer em um preço estimado

irreal.
Outra questão importante é a determinação correta do período de capitalização, que pode

ser bastante diferente entre diversos empreendimentos.
Empreendimentos diferentes têm prazos de retorno dos investimentos diferentes.
O preço ou valor de mercado do negócio é obtido pela diferença entre a receita e despesa.
Deve-se ainda considerar, edificações e máquinas e equipamentos devidamente

depreciados.
Duas formas de operacionalizar o método:
Aluguel do imóvel;
Resultado financeiro líquido do empreendimento.

Aluguel do imóvel
Considera-se o preço de locação (valor locativo) e a taxa mensal de rentabilidade (desejada

ou esperada), conforme:
V
Vv = l
i
Vv = Preço ou valor de mercado do imóvel (valor venal);

Vl = Preço de locação (valor locativo);
i = Taxa de mensal de rentabilidade (desejada ou esperada em mercado específico, p. ex.
salas comerciais).
Valor pelo Aluguel do imóvel
A viabilidade deste cálculo está associada à disponibilidade do valor do aluguel de um

imóvel similar na mesma região/localização;
Este valor pode ser obtido por outro método avaliatório de preços de mercado de aluguéis;
Taxa mensal de rentabilidade em mercados “normais” se encontra geralmente entre 0,5%

e 0,75%.

Valor pelo Aluguel do imóvel
Exemplo
Uma vaga de garagem em um prédio comercial no Centro de Curitiba/PR pode ser alugado
pelo valor médio de R$300,00. Sabe-se que a taxa mensal de rentabilidade para este
mercado (bairro e tipo de imóvel) é de 0,5%. Calcular o valor de mercado.
V 300
Vv = l = = 60.000,00
i 0,005
Portanto, o valor venal desta vaga de garagem é de R$ 60.000,00.
Emprego de ferramentas de matemática financeira.
Etapas
a) Apuração ou estimativa das receitas e despesas
A identificação das receitas e despesas temporalmente deve obedecer ao prazo de retorno

do investimento.
Se este prazo já foi alcançado deve-se utilizar este mesmo prazo, o mais próximo possível.
Se este prazo não foi alcançado deve-se estimar receitas e despesas para o prazo faltante.

Etapas
b) Montagem do fluxo de caixa
De posse de receitas (Ri) e despesas (Di) distribuídas no tempo (i), torna-se possível montar o
fluxo de caixa;
↑R1 ↑R2 ↑R3 ………↑Rn

↓D1 ↓D2 ↓D3 ↓D4 ……….↓Dn
Os valores de receitas e despesas devem ser trazidos a “valor presente” sob “capitalização
composta” .
O índice de capitalização (ou taxa de desconto) a ser utilizado deve ser condizente com a
atividade econômica que se está avaliando.
Etapas
c) Valor pelo resultado líquido
Após trazer as receitas e despesas a “valor presente”, deve-se apurar o valor presente líquido
(Receitas totais – Despesas totais).
O resultado é o “preço ou valor de mercado máximo” do negócio.
Se o valor for negativo quer dizer que o negócio gera prejuízo; se for nulo não gera nem lucro
nem prejuízo; se for positivo gera lucro.

Etapas
Se o negócio gera lucro, um possível valor de oferta deve computar ainda, quando for o
caso, edificações, máquinas e equipamentos, estoques, etc., devidamente depreciados;
Se o negócio não gera lucro, o valor de oferta deve compreender, a depender do caso,
edificações, máquinas e equipamentos, estoques, etc. devidamente depreciados.
Etapas
Se o negócio gera lucro, um possível valor de oferta deve computar ainda, quando for o caso,
edificações, máquinas e equipamentos, estoques, etc., devidamente depreciados;
Se o negócio não gera lucro, o valor de oferta deve compreender, a depender do caso,
edificações, máquinas e equipamentos, estoques, etc. devidamente depreciados.

d) Uma alternativa operacional do método é calcular a TIR – Taxa Interna de Retorno;
n Ft
Em que: I0 + ∑t=1 =0
1 + TIR t
I0 = Investimento inicial;
Ft = Fluxo de caixa de cada período (t);
t = Períodos de tempo;
TIR = Taxa interna de retorno.
Se TIR é positiva o negócio gera lucro;

Se TIR é negativa o negócio gera prejuízo;
Se TIR = 0 o negócio não gera lucro nem prejuízo.
e) A TIR calculada é confrontada com a Taxa Mínima de Atratividade (TMA).
A TMA é a taxa que considera o risco do negócio e as oportunidades alternativas de

investimentos, especialmente as existentes no mercado de capitais.
𝐢𝐚 = 𝟏 + 𝐢𝐦 𝟏 + 𝐢𝐫 – 𝟏
Em que:
ia= Taxa mínima de atratividade (TMA);
im = Taxa de juros real praticada pelo mercado financeiro (geralmente utilizada a taxa SELIC);
ir = Taxa de risco do negócio.

f) Análise do resultado:
Se a TIR > TMA, vale a pena adquirir o negócio pelo valor da sua renda gerada e seus ativos
devidamente depreciados;
Se TIR < TMA ou TIR = TMA, o negócio pode ser adquirido pelo valor de seus ativos
(edificações, máquinas e equipamentos e estoques; devidamente depreciados).
AVALIAÇÃO PELO CUB
Muitas reproduções dos custos das edificações são feitas pelo CUB – Custo Unitário Básico –
SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil.
Disponível em: https://sindusconpr.com.br/tabelas-cub-pr
Mas, pode-se utilizar indicador similar tal como o CUB-SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa
de Custos e Índices da Construção Civil), ou outro que apresente os custos locais de execução
de obras.
Disponível em: https://sidra.ibge.gov.br/tabela/647

21. MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

FONTE: SINDUSCON PR Setembro/2020
ETAPAS DO MÉTODO
1) Vistoria do imóvel:
a) Identificar quantidades e qualidades dos materiais utilizados na benfeitoria.

b) Identificar o estado de conservação e a idade aparente do imóvel.
c) Análise de plantas e documentos existentes, especialmente relativos a construção, para
identificar o padrão construtivo das partes da benfeitoria.
d) Comparar documentos com observação visual.

2) Comparação do padrão construtivo observado com projetos-padrão da NBR

12.721/92:
a) A NBR 12.721/92 regulamenta algumas especificações para padrões construtivos e é

adotada pelo SINDUSCON para apurar o CUB.
b) Correlacionar o padrão (ou padrões) construtivo(s) observado(s) na benfeitoria com
os projetos-padrão do CUB. Esta tarefa nem sempre é fácil.
3) Identificação dos projetos-padrão adequados:
a) Uso de mais de um CUB quando necessário.

Por exemplo: parte da benfeitoria de padrão alto e outra parte padrão baixo.
Caso contrário, por similaridade pode-se utilizar apenas um padrão.
b) Identificar os projetos-padrão mais adequados àquele observado na vistoria.
c) Os projetos-padrão SINDUSCON são para unidades habitacionais de não mais que 100
m2 e SINAPI para não mais de 122 m2.
AULA

21. MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

4) Obtenção do valor do CUB (valores para Estados brasileiros):
a) Valores para CUB-SINDUSCON para projetos-padrão: Baixo, Normal e Alto;
b) Diferenciação: Unidade residenciais simples; edifícios segundo número de pavimentos;

imóveis comerciais; galpões industriais.
c) O CUB-SINAPI está disponível para projetos-padrão: Mínimo, Baixo, Normal, Alto.
5) Cálculo da área equivalente de construção:
S = Ap + Aq . P
em que,
S = Área equivalente de construção
Ap = Área construída padrão
Aq = Área construída em padrão diferente
CUB área padrão diferente

P= (%)
CUB área padrão

Sobre a Área Equivalente
a) “S” é uma área fictícia ponderada em diversos padrões construtivos possíveis;
a) O confronto de “S” com o CUB-padrão, resulta em um mesmo custo para a área real total;
a) É recomendado que “P” seja maior que 0,5 para áreas cobertas, e maior que 0,25 para
áreas descobertas;
a) O objetivo da área equivalente é descobrir uma área homogênea para estimar o custo;

ETAPAS DO MÉTODO
6) Estimativa do custo unitário final:
Inclui-se despesas que não constam do CUB:
a)Despesas com projeto do imóvel;

b)Elevadores, playgrounds e outras instalações diversas;
c)Fundações especiais;
d)Equipamentos especiais (central de gás, calefação, etc.);
e)Impostos, taxas, lucros da construtora, etc.


ETAPAS DO MÉTODO
OE+OI+OD+ OFe − OFd
7) Estimativa do custo unitário final: C = CUB + 1+A 1+F 1+L
S
Em que:
C = Custo unitário final;
CUB = CUB preponderante na benfeitoria;
OE = Orçamento de elevadores (0,10 x CUB);
OI = Orçamento de instalações especiais (geradores, centrais de gás, etc.);
OD = Orçamento de outras despesas;
OFe = Orçamento de fundações especiais;
OFd = Orçamento de fundações diretas-normais (Ofd = 0,03 x S x CUB);
S = Área equivalente de construção;
A = Taxa de administração da obra (0,08 a 0,12 x CUB);
F = Custos financeiros no período da obra (taxa 0,10 a 0,20 x CUB);
L = Taxa de lucro da construtora (0,15 x CUB).

ETAPAS DO MÉTODO
O resultado é o custo unitário final de novo;
Conforme o caso deve-se depreciar este valor para imóveis usados;
Para benfeitorias que diferem muito em relação aos projetos-padrão do SINDUSCON e

SINAPI, deve-se empregar outra metodologia para se obter melhores resultados.


EXERCÍCIO
Avaliar residência unifamiliar térrea, padrão normal (CUB = R$ 1.453,22), com 120,00 m² de
área construída, já sendo esta área, a área equivalente segundo a NBR 12.721. Não haverá
custos de elevadores, custos de fundações de R$ 8.700,00, instalações especiais de R$
12.000,00, outras despesas R$ 10.000,00. Prazo da obra de 6 meses, com juros de 12 % ao
ano.
OE+OI+OD+ OFe − OFd
Resposta: C = CUB +
S
1+A 1+F 1+L
F = 6 x 12/12 = 6% = 0,06
OFd = 0,03 x R$ 1.453,22 x 120,00 = R$ 5.231,59
A = 0,12; L = 0,15
Portanto:
C = [1.453,22 + (0 + 12.000,00 + 10.000,00 (8.700,00 – 5.231,59))/120,00] (1 + 0,12) (1 + 0,10)
(1 + 0,15)
C = R$ 409.645,26 ⇢ ≈ R$ 410.000,00

Grau de fundamentação do laudo no caso de utilização do método da
quantificação de custo de benfeitorias – NBR 14653-2:2011, Item 9.3 – TABELA 6
FONTE: (ABNT, 2011)

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de

utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias – NBR 14653-
2:2011, Item 9.3 – TABELA 7
FONTE: (ABNT, 2011)
O que é perícia judicial?
Perícia judicial nada mais é do que a produção de provas com a finalidade de pesquisar e
informar a verdade sobre determinados fatos através de laudos. Esses laudos são emitidos
pelo Perito Judicial que é um profissional detentor do diploma de nível superior ou
munido de conhecimento técnico, científico ou artístico.
Normalmente, o perito é chamado pela Justiça para fornecer o seu parecer técnico sobre
processos judicias dos mais diversos tipos: pessoas físicas, jurídicas, órgãos públicos, etc.
FONTE: RUI JULIANO – www.manualdepericias.com.br

Perícia Judicial, Extrajudicial e Arbitral

Perícia Judicial: É aquela que se fundamenta numa ação postulada em Juízo, podendo ser
determinada diretamente pelo juiz ou a ele requerida pelas partes litigantes.
Perícia Extrajudicial: É aquela que é contratada livremente por uma das partes num
momento anterior ao litígio propriamente dito. Não se deve confundir a perícia
extrajudicial com o parecer do assistente técnico, o qual, apesar de também ser
contratado pela parte, integra os autos do processo.
Perícia Arbitral: É aquela realizada no juízo arbitral, ou seja, na instância decisória criada
pela vontade das partes, subsidiando a convicção do árbitro.
FONTE: CRECI SP – Curso de Perito Judicial (apostila)
A evolução histórica da perícia no CPC
FONTE: (MAIA NETO, 2015)


Nosso primeiro Código de
Processo Civil data de 18 de
setembro de 1939, quando foi
publicado o Decreto-Lei n.º
1.608, que deu início à
codificação de nosso estatuto
processual na área cível, cuja
previsão era de que os exames
periciais seriam feitos por um
perito, sempre que possível
técnico, de livre escolha do juiz.

Estabeleceu que os exames
periciais seriam feitos por um
perito, sempre que possível
técnico, de escolha do juiz,
salvo se as partes acordarem
num mesmo nome e o
indicarem. Não havendo
indicação, a escolha do juiz
prevaleceria, caso as partes
não indicassem outro perito
dentro de quarenta e oito (48)
horas após o despacho de
escolha.


Com a publicação do Decreto-Lei nº 8.570,
de 08 de janeiro de 1946, que vigorou por
quase 30 anos, a forma de realização da
perícia, passa a ser elaborada de forma
unilateral por peritos indicados pelas
partes, caso não houvesse consenso entre
elas na escolha de um perito único,
cabendo ao juiz a nomeação de um
terceiro, denominado “desempatador”,
caso os laudos unilaterais fossem
divergentes, o que invariavelmente
ocorria.

Importante evolução jurídica ocorreu
em 11 de janeiro de 1973, por meio da
Lei n.º5.869, que instituiu o novo CPC,
conhecido como “Código Buzaid”, onde
retorna a figura do perito nomeado
pelo juiz antes da produção da prova e
cria a figura da
imparcialidade do assistente técnico
das partes, que deveria estar sujeito
aos mesmos requisitos de impedimento
e suspeição do perito, medida que se
mostrou ineficaz na prática.

Em decorrência da ineficácia da
pretensa imparcialidade dos assistentes
técnicos, em 24 de agosto de 1992, foi
sancionada a Lei n.º8.455, que trouxe
relevantes alterações na produção da
prova pericial, com destaque para a
retirada da exigência da neutralidade
legal desses profissionais, o que foi
suprimido em todos os artigos, mas
mantendo o mesmo poder de
investigação que o perito nomeado
pelo juiz.
Em 27 de dezembro de 2001, foi publicada a

Lei n. 10.358 que instituiu as perícias
complexas, de caráter multidisciplinar, o que
deu ensejo ao início do processo de
certificação.
A Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015,
instituiu o novo Código de Processo Civil
Brasileiro, que trouxe diversas inovações
para a área pericial, destacando-se a
exigência de uma maior publicidade dos atos
periciais no que toca à participação dos
assistentes técnicos.

O que é perícia judicial?
10 vantagens da profissão de Perito Judicial
1. Flexibilidade de horário
2. Prazos relativamente longos para entrega dos laudos
3. Independência na execução das tarefas
4. Fatores externos não interferem de modo impactante
5. Possibilidade de exercer atividades paralelas
6. Status relevante
7. Boa remuneração
8. Baixíssimo risco de inadimplência, visto que se recebe o adiantamento dos
honorários
9. Área com grande demanda de trabalho
10. Pouca concorrência, visto que existe baixa divulgação

Avaliações que o Avaliador Perito poderá realizar
 Avaliação de terrenos;
 Avaliação de casas;
 Avaliação de apartamentos;
 Avaliação de Shoppings;
 Avaliação de hospitais;
 Avaliação de escolas;
 Arbitramento de aluguéis;
 Avaliação de rendimentos;
 Avaliação de glebas;
 Avaliação de imóveis rurais;
 Avaliação de pontos comerciais;
 Avaliação de conjuntos comerciais, entre outros.
Finalidades no âmbito privado

 Avaliação de garantias;
 Dissolução de sociedade;
 Partilha entre herdeiros;
 Ação revisional de aluguéis;
 Compra, venda, permuta, locação;
 Incorporação e fusão de empresas;
 Seguros e bens patrimoniais;
 Liquidação; Cisão; Desapropriações;
 Garantias bancárias para captação de recursos;
 Análise do desempenho e do perfil de rentabilidade;
 Redefinição da vida útil dos ativos e da sua futura depreciação;
 Reavaliação espontânea para a recomendação de capital e patrimônio;
 Reavaliação do ativo imobilizado por valor de mercado – alteração de capital, entre
outras.

Regulamentação do trabalho do Perito

Código de Processo Civil - Lei 13.105/2015
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento
técnico ou científico.
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos

técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o
juiz está vinculado.
§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de
divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, (...)
Regulamentação do trabalho do Perito

Código de Processo Civil - Lei 13.105/2015
Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o
prazo para a entrega do laudo.
§ 1º Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de

nomeação do perito:
I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso;
II - indicar assistente técnico;
III - apresentar quesitos.
(...)

Cadastramento de perito judicial na internet
Resolução Nº 233 de 13/07/2016 – CNJ
Art. 1º Os tribunais brasileiros instituirão Cadastro Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos

ou Científicos (CPTEC), destinado ao gerenciamento e à escolha de interessados em prestar
serviços de perícia ou de exame técnico nos processos judiciais, nos termos do art. 156, §
1º, do Código de Processo Civil.
§ 1º O CPTEC conterá a lista de profissionais e órgãos aptos a serem nomeados para prestar
serviço nos processos a que se refere o caput deste artigo, que poderá ser dividida por área
de especialidade e por comarca de atuação.
(...)
FONTE: CNJ - http://www.cnj.jus.br/busca-atos-adm?documento=3153
Quem pode exercer a profissão de Perito Judicial
Para ser um perito judicial não é necessário concurso público ou vínculo com alguma
empresa ou instituição.
Basta que esteja em posse do diploma de nível superior, incluindo o nível tecnólogo e
devidamente cadastrado no registro do conselho de classe, CREA, CRC, CRA, CORECON,
CAU, CRM, CRECI, etc..
A Perícia Forense digital, todavia, apresenta algumas peculiaridades em relação aos outros
tipos de perícia, pois atua na área de crimes virtuais praticados na internet e outros meios
digitais.

Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU) - PR
Art. 1º. O cadastro de Peritos, Órgãos Técnicos ou Científicos, Intérpretes, Tradutores,

Administradores Judiciais, Leiloeiros e Corretores serve de instrumento para que os
profissionais interessados em atuar como auxiliares da justiça possam ofertar os seus
serviços; bem como, funciona como banco de dados destinados aos magistrados,
servidores e interessados.
§ 1º. O Tribunal manterá disponível, em seu sítio eletrônico, a relação dos profissionais e
órgãos cujos cadastros tenham sido validados.
§ 2º. As informações pessoais e o currículo dos profissionais serão disponibilizados aos

magistrados e servidores do respectivo tribunal, assim como aos demais interessados em
geral.
FONTE: INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 7/2016 – Tribunal de Justiça do Estado do Paraná
Art. 2º. O profissional interessado em se inscrever no cadastro de Peritos, Órgãos Técnicos

ou Científicos, Intérpretes, Tradutores, Administradores Judiciais, Leiloeiros e Corretores
deverá acessar o sistema por meio da rede mundial de computadores, através do endereço
http://portal.tjpr.jus.br/caju/ , preencher os campos e anexar os documentos solicitados,
quais sejam:
I - Nome completo, número de registro civil - RG, número de inscrição no Cadastro de

Pessoas Físicas - CPF, número de inscrição no INSS; número de inscrição no respectivo
órgão de classe; certidão de regularidade junto ao órgão de classe, expedida, no máximo,
há 30 (trinta) dias e, curriculum vitae. Os documentos deverão ser anexados ao sistema, na
forma digitalizada.

II - No caso de pessoa jurídica, razão social completa, número de inscrição no Cadastro

Nacional de Pessoa Jurídica - CNPJ, além do nome do profissional responsável, que deverá
ainda apresentar os dados e documentos relacionados no inciso I, deste artigo. Os
documentos deverão ser anexados ao sistema, na forma digitalizada.
III - Endereços residencial e comercial (contendo o logradouro, número, complemento - se

houver -, bairro, cidade, estado e CEP), números de telefone fixo (residencial e comercial) e
móvel, além de endereço de correspondência eletrônica - e-mail.
IV - Nomeações de processos em andamento (ou seja, de feitos em que o trabalho do

profissional esteja em curso), devendo constar a comarca, a unidade judicial, o número do
processo e o nome do magistrado que promoveu a nomeação. Não devem ser relacionadas
designações findas, ou seja, aquelas onde trabalho do profissional já tenha se encerrado.
V - Área geográfica de interesse na atuação.
VI - Dados bancários para crédito dos honorários profissionais.
VII - Certidões de inexistência de débito tributário Municipal, Estadual e Federal. Os

documentos deverão ser anexados ao sistema, na forma digitalizada.
§ 1º. O prazo de validade do cadastro será de 2 (dois) anos. Para a renovação, bastará ao
interessado que confirme os dados já anotados, promovendo, em sendo o caso, a
respectiva alteração (p. ex. de endereço, telefone, dados bancários, etc) e anexe certidão
atualizada de regularidade junto ao órgão de classe, expedida há, no máximo, 30 (trinta)
dias, não sendo necessária nova apresentação dos demais documentos.

§ 2º. O cadastramento é de responsabilidade do próprio profissional ou do órgão

interessado e será realizado exclusivamente por meio do sistema citado no artigo 2º.
§ 3º. A documentação apresentada e as informações registradas são de inteira

responsabilidade do profissional ou do órgão interessado, que é garantidor de sua
autenticidade e veracidade, sob penas da lei.
§ 4º. O cadastramento ou a efetiva atuação do profissional, nas hipóteses de que trata esta
Instrução Normativa, não gera vínculo empregatício ou estatutário, nem obrigação de
natureza previdenciária.
Perito judicial x Assistente técnico

Onde o perito trabalha
22. O TRABALHO DO AVALIADOR PERITO

Qual o trâmite dos honorários do Perito?

Representação feita por Rui Juliano.
Infográfico

Infográfico
Infográfico

Fases do processo – CPC 2015
FONTE: (BERNARDI, 2013)

Livros indicados para melhor conhecimento do assunto

Indicação de livros para redação de laudos:
Avaliação de Imóveis –
Manual de Redação de Laudos
José Fiker, Editora PINI
A Perícia Judicial
Joaquim da Rocha Medeiros Junior e José Fiker, Editora LEUD;
Linguagem do Laudo Pericial

José Fiker, Editora LEUD

O que é um Laudo de Avaliação
Laudo é o trabalho escrito do perito, no qual ele responde aos quesitos, desenvolve seus
próprios raciocínios e expõe suas conclusões técnicas. É o relato das impressões captadas
pelo perito, mediante os conhecimentos especiais de que dispõe, a respeito dos fatos
controvertidos relevantes para a causa.
Tipos de laudo
 Laudos de avaliação para fins privados,
 Laudos judiciais na condição de Perito do Juiz ou de Assistente Técnico das partes.
 Laudos extrajudiciais.

Redação de laudos judiciais
 Objetivos
 A função do perito
 Clientela potencial
 Atributos essenciais
 Partes de um laudo
 Tipos de laudo
 Técnicas de produção de laudos judiciais
A função do Perito
Constatar uma situação existente e descreve-la tecnicamente, traduzindo sua possível

origem e eventual consequência e, por vezes, até mesmo as medidas corretivas
necessárias.

Clientela potencial
 Pessoas físicas em geral

 Pessoas jurídicas
 Órgãos públicos
 Demandantes de questões judiciais
 Juízes
 Promotores
 Advogados
Atributos essenciais de um laudo
 Clareza
 Objetividade
 Concisão x Prolixidade
 Coerência e coesão
 Fundamentação técnica
 Evitar o laconismo
 Tendenciosidade
 Excesso de repetição
 Abuso de adjetivos
 Emprego de metáforas
 Vícios de linguagem

Requisitos do laudo pericial
O novo CPC no art. 473 especifica que o laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente
aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão
do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com
coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões
pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.
Partes de um laudo
Capa (folha de rosto)

Sumário
Introdução
Desenvolvimento narrativo
Conclusão
Resposta aos quesitos (se houver)
Encerramento
Curriculum do perito

Capa (folha de rosto)
Endereçamento do laudo ao Excelentíssimo Juiz da ___ Vara Cível (ou outra) da Comarca
______ / UF
Indicação do número do processo
Indicação das partes
Apresentação do Perito / Assistente Técnico
Sumário (Índice)
Indicação dos títulos dos capítulos e itens do Laudo com sua respectiva página, para fácil
acesso.

Introdução
Parte do Laudo/Parecer Técnico onde é feita a preparação para abordar o cerne do assunto.
É o começo do documento onde se procura promover a ambientação para abordar a parte

principal do laudo/parecer técnico.
Pode iniciar-se fazendo uma breve recapitulação dos antecedentes que originaram o
processo em questão.
Desenvolvimento narrativo
É o conjunto de considerações e circunstâncias objeto da constatação feita, cuja

importância impõe sua descrição.
Propriamente é o assunto principal que se está estudando.
Inclusão dos fatos probatórios.

Encerramento
É a oportunidade final para resumir os fundamentos apresentados, revestir de fidelidade

as ideias e os argumentos oferecidos.
Curriculum do Perito / Assistente Técnico
Breve curriculum demonstrativo da formação e qualificação do perito / assistente técnico,

indicação de seu credenciamento em seu órgão de classe profissional.

O ATUAL PAPEL DOS ASSISTENTES TECNICOS
Antes da Lei nº 8.455/92, tanto o perito quanto os assistentes técnicos eram intimados a
prestar compromisso de cumprir conscienciosamente o encargo que lhes era cometido.
A referida Lei, dando nova redação ao art. 422 do CPC, ao tempo em que vinculou os
assistentes técnicos diretamente às partes respectivas, extinguiu a figura do compromisso.
Vinculam-se diretamente às partes, assumindo postura de consultores técnicos destas.
Semelhante ao laudo do perito, o parecer técnico é o trabalho escrito do assistente da

parte, no qual este lança, fundamentadamente, suas impressões técnicas a respeito dos
fatos que são objeto da prova pericial.
O assistente deve expor em tal peça, fundamentadamente, as críticas técnicas que tiver ao
trabalho e às conclusões do perito judicial, podendo, se for do interesse da parte ou
imposição de dever ético, manifestar sua concordância com o laudo pericial.

Lei 8.455/92 – alteração da função.
Fiscalização do trabalho do Perito Judicial.
Evitar que seu cliente seja prejudicado por diversos motivos.
Agentes de confiança de quem os indicou.
Não são considerados auxiliares diretos da justiça.
Alcance social do trabalho.
Direito de defesa.
Busca da verdade.

TÉCNICAS DE CONSTRUÇÃO DE LAUDOS JUDICIAIS
Os laudos dos Assistentes Técnicos podem ser:
Divergentes;
Parcialmente divergentes;
Concordantes;
Parcialmente concordantes;
Havendo concordância total, há a possibilidade de Subscrever o Laudo do Perito do Juízo.
LAUDO DIVERGENTE
Importância de se esquadrinhar o Laudo do Perito.
Detectar todas as falhas, mesmo as que são mínimas e aparentemente sem

importância.
Retratar as falhas de forma ressaltada para chamar a atenção do Juízo.
Minimizar as circunstâncias desfavoráveis.

LAUDO DIVERGENTE
Resultados de um argumento discordante
A impugnação de laudo pericial é um documento que precisa ser apresentado nas

considerações discordantes de forma detalhada e didática. Pontue individualmente cada
tópico de forma estruturada, facilitando a leitura dinâmica e compreensão dos pontos
rebatidos.
Cabe lembrar que uma manifestação discordante bem-feita e fundamentada tecnicamente

pode levar à designação de uma nova perícia por parte do juiz, ou mesmo a total
desconsideração do laudo em favor do cliente.
LAUDO CONCORDANTE OU CONVERGENTE
Elaborado quando o Assistente Técnico conclui que o trabalho do Perito Judicial está correto,
e então redige o seu Parecer Técnico enaltecendo o trabalho oficial.
Reforço de posicionamento.
Enfatizar os fatos tratados com isenção pelo Perito Oficial.
Acrescentar outros argumentos.
Combater as ideias defendidas pelo opositor de seu cliente nos Autos do Processo.

LAUDO PARCIALMENTE DIVERGENTE OU CONVERGENTE
Elaborado combinando as técnicas dos laudos divergentes com as aplicáveis aos laudos
convergentes.
NOÇÕES SOBRE FOTOGRAFIAS EM LAUDOS JUDICIAIS
Ilustrações são muito importantes para o entendimento dos argumentos defendidos.
Quanto maior o número de imagens mais fundamentado será o laudo.
Imagens devem trazer sempre o indicativo temporal.
Esse indicativo pode ser uma pequena placa de datas rotativas que são posicionadas
em ângulo diverso do que se está demonstrando.

NOÇÕES SOBRE FOTOGRAFIAS EM LAUDOS JUDICIAIS
Outra alternativa é a colocação de um jornal do dia no ângulo de alcance da foto.
As anomalias encontradas devem ser indicadas com a melhor precisão possível, através de
apontamento de lápis ou caneta feito pelo Assistente ou ajudante.
O centro do display da máquina fotográfica deve ser posicionado exatamente sobre o objeto a
ser capturado.
O recurso da edição de fotos por programa editor de imagens deve ser sistematicamente
evitado.
As legendas devem retratar com clareza as circunstâncias que se quis demonstrar.
“ Todos somos mais inteligentes que cada um

de nós ”
(Ditado Japonês)
SLIDE

NBR 14.653-3:2019
Terras que possuem uso agropecuário e/ou

florestal
Porque avaliar
 Interesse por imóveis rurais;
 Levantamento de recursos financeiros;
 Partilhas para inventários, adjudicações ou alienações;
 Construção de rodovias, ferrovias, oleodutos, aquedutos, linhas de transmissões,

barragens, etc;
 Perícias Judiciais.

Interações do mercado de terras
FONTE: (GUSMÃO, 2012)
Diagrama dos trabalhos sobre avaliação de terras
FONTE: (GUSMÃO, 2012)

FONTE: (Apud IBAPE, 1983)
Tópicos a estudar
 Introdução
 Legislação
 Normas
 Métodos de Avaliações
 Terras
 Culturas
 Obras
 Máquinas
 Laudo

Introdução
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender que além do terreno (ou
terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento concedido
pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou
fratura.
Além disto, também podem ser objeto de avaliação num imóvel rural: as máquinas e
equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e os produtos diversos.
O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a

liberdade de uso que ela propicia ao proprietário / explorador.
Qual é o valor de uma propriedade?
Por questões tributárias, propriedades geralmente possuem três valores diferentes

concomitantemente, todos perfeitamente legais e de acordo com a normatização vigente: o
valor registrado em cartório, o valor efetivamente negociado e o valor declarado a
prefeituras para fins de transferência do imóvel. Essas informações não são cruzadas e são
calculadas com base em metodologias diferenciadas. (GUSMÃO, 2012).

FONTE: (LIMA, 2004)
Legislação dominial, ambiental e tributária estão interagindo nos documentos rurais.
Anteriormente, o CCIR e o ITR pertenciam apenas ao INCRA, depois o ITR, que é o Imposto
Territorial Rural foi para o controle da Receita Federal.
O CCIR visava cadastrar os imóveis rurais e seus desmembramentos e remembramentos e saber
do uso do solo e suas atividade rurais.
No caso do ITR os proprietários declaravam áreas de matas nativas e menos lavouras para pagar
menos imposto, pois as áreas de matas, reservas legais e APP’s eram isentas.
O governo, então, por pressão dos ambientalistas e ONG´S estrangeiras criou o Cadastro
Ambiental Rural (CAR) para conferir os dados destas instituições e suas mídias afim de mostrar
à população os desmatamentos em prol do desenvolvimento rural.
Agora os órgãos ambientais, de tributação e de imóveis rurais estão se comunicando e
fiscalizando toda a movimentação.

Legislação
O papel dos órgãos governamentais frente a cadeia dominial que o avaliador tem de se habilitar:
INCRA, IAP, ITCG, IBGE, RECEITA FEDERAL, CARTÓRIOS DE REGISTRO E TABELIONATOS, IBAMA e
ICMBIO; PREFEITURAS E SECRETARIAS DE GOVERNO.
INCRA: Cadastramento rural, georreferenciamento, avaliação e desapropriação de imóveis
improdutivos e projetos de assentamentos. Além de autorização de desmembramentos rurais,
loteamentos e créditos fundiários.
IBAMA: Questões ambientais, área de parques, cultivos florestais, projetos de manejos florestais,
autorização ambientais e licenciamentos em várias atividades.
IBGE: Levantamentos estatísticos, mapas e subsídios econômicos de produção e população.
IAP: Licenciamentos, certidões ambientais de multas, averbações florestais, vistorias e
loteamentos e pareceres em imóveis rurais.
ITCG: Mapas e regularização de áreas de parques e municípios
ICMBIO: Parques e reserva Federais, e demandas fundiárias.
Legislação
As principais ferramentas para regularizar um imóvel rural
 Ter a escritura, posse, registro, e outros;

 Ter o CCIR, ITR;
 Fazer o mapa e o memorial descritivo do área ocupada;
 Fazer o CAR;
 Pode-se fazer a Retificação da Área e ou pedir a Usucapião de forma administrativa ou
judicial.
 Cadastro Ambiental Rural (CAR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Cadastro
Fiscal de Imóvel Rural (CAFIR), Certidões Ambientais e Tributárias.

Legislação
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
(CC, Lei 10.406/2002)
Art. 32. Valor da Terra Nua (VTN) é o valor de mercado do solo com sua superfície, bem assim
das florestas naturais, das matas nativas e das pastagens naturais que integram o imóvel
rural. (IN SRF n. 256, de 2002)
Portanto,
Terra nua é o imóvel por natureza ou acessão natural, compreendendo o solo com sua
superfície e a respectiva mata nativa, floresta natural e pastagem natural.
Legislação
Lei 8629/93 (Lei da Reforma Agrária):
Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
I- Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se
destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou
agro-industrial;

Legislação
Em relação ao tamanho da área, os imóveis rurais são classificados em:
Minifúndio – é o imóvel rural com área inferior a 1 (um) módulo fiscal;

Pequena Propriedade - o imóvel de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos
fiscais;
Média Propriedade - o imóvel rural de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos
fiscais;
Grande Propriedade - o imóvel rural de área superior 15 (quinze) módulos fiscais.
Legislação

Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em
sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias
indenizáveis, observados os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
§ 2º - Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro
tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer
hipótese, o preço de mercado do imóvel.

Legislação
ESTATUTO DA TERRA
Lei nº 4.504, de 30/11/64
Legislação
ESTATUTO DA TERRA
Art. 1° Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os
fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola.
§ 1° Considera-se Reforma Agrária o conjunto de medidas que visem a promover melhor

distribuição da terra, mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim de atender
aos princípios de justiça social e ao aumento de produtividade.
§ 2º Entende-se por Política Agrícola o conjunto de providências de amparo à propriedade da

terra, que se destinem a orientar, no interesse da economia rural, as atividades
agropecuárias, seja no sentido de garantir-lhes o pleno emprego, seja no de harmonizá-las
com o processo de industrialização do país.

Legislação
ESTATUTO DA TERRA
Art. 4º: Para efeitos desta lei, definem-se:
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que
se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos
públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;
II – Propriedade Familiar (Módulo Rural)

Imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva
toda força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com
área máxima fixada para cada região e tipo de exploração e eventualmente trabalhando com
a ajuda de terceiros.
Legislação
ESTATUTO DA TERRA
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade

familiar;
V - "Latifúndio", o imóvel rural que:
a) exceda a dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea b, desta Lei, tendo-se
em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim a que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou superior à
dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação às
possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou seja
deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de
empresa rural;

Legislação - (Redação dada pela Lei nº 6.746, de 1979)

Art. 50. Para cálculo do
ESTATUTO DA TERRA imposto, aplicar-se-á
sobre o valor da terra
nua, constante da
declaração para
cadastro, e não
impugnado pelo órgão
competente, ou
resultante de
avaliação, a alíquota
correspondente ao
número de módulos
fiscais do imóvel, de
acordo com a tabela
[ao lado]:
Legislação
ESTATUTO DA TERRA
Área Total do Grau de Utilização do Imóvel (%)

Imóvel
De 30% De 50% De 65% Acima
(hectares) Até 30%
a 50% a 65% a 80% de 80%
Até 50 1,00 0,70 0,40 0,20 0,03
De 50 a 200 2,00 1,40 0,80 0,40 0,07
De 200 a 500 3,30 2,30 1,30 0,60 0,10
De 500 a 1000 4,7- 3,30 1,90 0,85 0,15
De 1000 a 5000 8,60 6,00 3,40 1,60 0,30
Acima de 5000 20,00 12,00 6,40 3,00 0,45

Discussão
 Módulo Rural: É uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a
interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e
condições do seu aproveitamento econômico.
 Módulo Fiscal: O módulo fiscal corresponde à área mínima necessária a uma propriedade rural
para que sua exploração seja economicamente viável. A depender do município, um módulo
fiscal varia de 5 a 110 hectares. https://www.embrapa.br/codigo-florestal/area-de-reserva-legal-
arl/modulo-fiscal
 Fração Mínima de Parcelamento: É a menor área que um imóvel rural, num dado município,
pode ser desmembrado. Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins de transmissão a qualquer
título, a área remanescente não poderá ser inferior à fração mínima de parcelamento.
http://www.incra.gov.br/sites/default/files/uploads/estrutura-fundiaria/regularizacao-
fundiaria/indices-cadastrais/indices_basicos_2013_por_municipio.pdf
Discussão
 O Modulo de Exploração Indefinida (MEI): é uma unidade de medida, expressa em hectares, a
partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. É usada em
processos relacionados à aquisição de terras por estrangeiros. A dimensão do MEI varia entre 5 e
100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel
rural. http://www.incra.gov.br/content/modulo-de-exploracao-indefinida-mei
 Compete ao Incra controlar a aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros no
Brasil.
 Com exceção da compra por pessoa natural estrangeira na aquisição de imóvel rural com até três
Módulos de Exploração Indefinida (MEI), fora da área de fronteira sendo a primeira aquisição ou
arrendamento, não é necessária autorização do Incra. No entanto, todos os imóveis que estejam em
faixa de fronteira ou em área considerada de segurança nacional, necessitam de assentimento
prévio do Conselho de Defesa Nacional (CDN).
 Em 13 de dezembro de 2017, o Incra publicou a Instrução Normativa nº 88, que dispõe sobre a
aquisição e o arrendamento de imóvel rural por pessoa natural ou jurídica, estrangeiras, residente
no País.

Questão básica
O que precisamos conhecer para

iniciarmos a divisão de uma
propriedade rural ?
Questão básica
 Toda divisão de terras envolve a partilha de um bem heterogêneo.
 Base Legal: Código Civil e o Código de Processo Civil – premissa básica que cada
condômino tenha direito a água e acesso.
 Atualmente é de fundamental importância observar as questões ambientais na partilha

do imóvel rural.

INCRA - INSTRUÇÃO Nº 17-b DE 22 DE DEZEMBRO DE 1980.
Dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais.
1. DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
1.1 São formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento.

1.2 Considera-se loteamento a divisão de gleba em lotes, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes.
1.3 Considera-se desmembramento a divisão de gleba em lotes, com aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros
públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
FONTE: (INCRA - incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao/I17b_221280.pdf
INCRA - INSTRUÇÃO Nº 17-b DE 22 DE DEZEMBRO DE 1980.
Dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais.
2. PARCELAMENTO, PARA FINS URBANOS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO EM ZONA URBANA

OU DE EXPANSÃO URBANA.
3. PARCELAMENTO, PARA FINS URBANOS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DA ZONA

URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA.
4. PARCELAMENTO, PARA FINS AGRÍCOLAS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DE ZONA

URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA
FONTE: (INCRA - incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao/I17b_221280.pdf

Norma da ABNT NBR 14.653-3:2019
Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um procedimento, onde
são seguidas regras e fatores.
Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de Engenharia para Imóveis Rurais são

normatizados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e especificados na
norma brasileira NBR 14.653-3:2019 em conjunto com a NBR 14.653-1:2019 - Avaliação de
Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais.

Vamos destacar os principais aspectos da norma vigente e tecer alguns comentários sobre a
sua aplicação prática.
1. Objetivo
Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de

procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
a) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
b) classificação da sua natureza;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) identificação do valor;
f) especificação das avaliações;
g) requisitos básicos de laudos de avaliação

5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais
5.2.1 Terras
As terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso

das Terras, (ver Bibliografia, [17]) ou outros sistemas de classificação de caráter nacional ou
regional, como, por exemplo, os oriundos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE) e da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa).
7. Atividades Básicas
7.1. Generalidades: é recomendável que o Engenheiro de Avaliações esclareça por ocasião da

contratação aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de
fundamentação e precisão que pretende atingir, entre outros:
 finalidade;
 objetivo;
 prazo-limite previsto para apresentação do laudo;
 condições a serem observadas, no caso de laudos de uso restrito.


7.4 - Pesquisa para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo
As variáveis do modelo são identificadas como:

 variável dependente;
 variável independente.
7.4.3 Levantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está inserido.
7.4.3.4 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A identificação das fontes é
necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando as partes podem acordar
diferentemente.
7.4.3.5 Em geral, os preços de oferta contêm superestimativas. Assim, sempre que possível,
devem ser confrontados com preços de transações efetivadas.
7.4.3.7 Os dados devem ter suas características descritas pelo profissional da engenharia de
avaliações e sua localização informada, com o grau de detalhamento que permita compará-
los com o bem avaliando.

7.4.3.10 São aceitos os seguintes dados:
a) transações;
b) ofertas;
c) em caráter excepcional, opiniões ou estimativas de valor de profissionais da engenharia de
avaliações, de funcionários de órgãos oficiais da área de avaliações rurais ou de agentes do
setor imobiliário rural, na carência de dados de transações ou ofertas.
NOTA No caso de opiniões ou estimativas de valor, o profissional de engenharia de

avaliações deve justificar a sua utilização e o laudo atinge no máximo o Grau I de
fundamentação, Caso a maioria dos dados seja constituída de opiniões, o laudo não atinge
sequer o Grau I de fundamentação.
8 Metodologia aplicável
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado
8.1.1 Ao utilizar tratamento por inferência estatística com modelos de regressão linear,
consultar os requisitos mínimos estabelecidos no Anexo A. No caso de utilização de
tratamento por fatores, consultar o Anexo B.

8.2 Método da capitalização da renda

8.2.1 As avaliações de empreendimentos de base rural, conforme o caso, devem também
observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4, ABNT NBR 14653-5, ABNT NBR 14653-6 e
ABNT NBR 14653-7 ou aquelas que vierem a substituí-las.
8.2.2 No caso de avaliação de florestas nativas com exploração econômica autorizada pelo
órgão competente, pastagens e culturas, devem ser observados os procedimentos de
8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de
referência da avaliação até o final da vida útil.
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os
custos e despesas diretos e indiretos, inclusive o custo da utilização da terra.
Aplicação do Método da capitalização da renda
Rl
Vp = × 100
i
onde:
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda líquida/ha;
i = taxa de juros.

Requisitos:
 Balanço da propriedade analisada
 Estabelecer relação entre o valor da terra e a sua capacidade de produção de renda
 Taxa de Juros

Avaliação de uma propriedade cultivada com cana-de-açúcar, com os seguintes dados:
 Produção média = 96,00 toneladas/ha/ano

 Preço da cana = R$ 17,20/ton.
 Custo = R$ 859,04/ha
 i = 6,17% a.a.
Com as informações dadas, temos condições de calcular a Renda Líquida (Rl) e o valor da
propriedade, pois já temos a taxa de juros (i).


Rl = Receitas − Custos
Receitas = (Produção x Preço)

Receitas = (96,00 x 17,20) Rl
Vp = × 100
Receitas = 1.651,20 i
Rl = (Receitas − Custos) 792,16

Vp = × 100
Rl = (1.651,20 − 859,04) 6,17
Renda líquida (Rl) = R$ 792,16 Valor da propriedade (Vp) = R$ 12.838,90
8.3 Método involutivo (já abordado anteriormente)
8.4 Método evolutivo
8.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida por meio da conjugação de
métodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas,
e das obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental,
quando considerados, ou seja:
VTI = VTN + VBR + VBNR + AA – PA VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;

VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
Onde, AA é o valor do ativo ambiental;
VTI é o valor total do imóvel; PA é o valor do passivo ambiental.
VTN é o valor da terra nua;

8.4.2 O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor da
terra nua ou das benfeitorias a partir do conhecimento do valor total do imóvel, considerada
a equação a seguir:
VTN = VTI - VBR - VBNR - AA + PA

VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas;
Onde, VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas;
VTN é o valor da terra nua; AA é o valor do ativo ambiental;
VTI é o valor total do imóvel; PA é o valor do passivo ambiental.
EXEMPLO Cálculo do valor da terra nua para efeito do Imposto Territorial Rural (ITR).
8.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado método
eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a
inexistência de dados em número suficiente para a aplicação do método comparativo
direto de dados de mercado.
8.4.5 O avaliador pode utilizar um fator de comercialização, conforme definido na ABNT

NBR 14653-1, nas equações citadas em 8.4.1 e 8.4.2, desde que devidamente
fundamentado.

8.5 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma
amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual são
elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do método comparativo direto de
dados de mercado.
8.6 Método da quantificação de custo
É utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos
custos unitários das construções rurais ou por orçamento, com citação das fontes
consultadas.
9.2 Avaliação de benfeitorias
9.2.1 O grau de fundamentação, no caso da avaliação de benfeitorias, deve ser determinado

conforme a Tabela 1 e 9.2.2 a 9.2.3.

9.2.2 Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na forma descritiva, ou
seja, com o detalhamento pormenorizado dos itens constantes na ABNT NBR 14653-1:2019,
Seção 9, e na Seção 11 desta parte da ABNT NBR 14653.
9.2.3 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser
a) ao atendimento a cada exigência do grau I deve ser atribuído um ponto; do grau II, dois
b) o enquadramento global do laudo é a soma dos pontos obtidos em cada item,
multiplicada pela participação relativa do item no valor global das benfeitorias, com
arredondamento de casas decimais para valores inteiros.
9.2 Avaliação de benfeitorias
EXEMPLO as benfeitorias não reprodutivas consistem em R$ 200.000,00, avaliadas no grau I,

e R$ 300.000,00 de benfeitorias reprodutivas, avaliadas no grau III. O grau de
fundamentação final é:
Benfeitorias não reprodutivas: 1 x 200.000,00 / 500.000,00 = 0,40

Benfeitorias reprodutivas: 3 x 300.000,00 / 500.000,00 = 1,80
Grau de fundamentação: Total ...................................... = 2,20
(aproxima-se para dois, ou seja, atingiu-se o grau II de fundamentação na avaliação das

benfeitorias)

9.5.1 O grau de fundamentação, no caso de utilização do método evolutivo, deve ser

determinado conforme a Tabela 9 e 9.5.2.
9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser
a) na Tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e dois itens;

b) ao atendimento a cada exigência do grau I deve ser atribuído um ponto; do grau II, dois
conjunto de itens, atendida a Tabela 10;
d) quando a terra nua ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do
valor total do imóvel, podem ser adotados dois pontos para este item,
independentemente do grau atingido em sua avaliação.

9.5.3 Não cabe especificar o grau de precisão da estimativa, quando for utilizado o método
evolutivo.
10.4.3 A depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade estimada, da vida útil e do estado de conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto

socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade da
benfeitoria.

10.5 Pastagens
10.5.1 Na avaliação em separado das pastagens plantadas, recomenda-se o emprego do

custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição
da capacidade de suporte da pastagem.
10.5.2 Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o
método da capitalização da renda.
10.5.3 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de
arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo período restante de sua vida útil,
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

10.6 Culturas
10.6.1 Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego do método da

capitalização da renda para a identificação do valor econômico, onde devem ser observados
os procedimentos previstos em 8.2.2. Convém que as planilhas de custeio sejam anexadas aos
laudos.
10.6.2 Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor presente líquido de um
fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa de
atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura.
10.6.3 No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto, admite-se
utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de formação,
efetivado até a data da avaliação, deduzidas eventuais receitas intermediárias.


10.7 Florestas nativas
Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado.
Quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão competente, pode ser utilizado o
método da capitalização da renda.
No caso de valoração do ativo ambiental decorrente das florestas nativas, devem ser
observadas as prescrições da ABNT NBR 14.653-6.
10.9 Equipamentos e máquinas agrícolas
A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou com a
utilização de outras prescrições da ABNT NBR 14653-5.

10.10 Obras e trabalhos de melhoria das terras
Quando essas obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em
outros itens da avaliação, ou forem avaliados em separado, a identificação do valor deve ser
feita pelo custo de reedição. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação
dos cálculos efetuados.
10.11 Desapropriações
Observar o disposto na ABNT NBR 14653-1:2019.
11.1.1 Classificação das desapropriações
11.1.1.1 Quanto à abrangência

a) total: aquela que atinge o bem em sua totalidade;
b) parcial: aquela que atinge parte do bem.
11.1.1.2 Quanto à duração

a) temporária;
b) permanente

11.1.2 Critérios
11.1.2.1 Nas desapropriações, convém que as avaliações apresentem como resultados os

valores que possam ser adotados para a justa indenização, como o valor de mercado, o valor
econômico, o custo de reedição, o custo de reprodução, entre outros.
11.1.2.2 Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando cabíveis, como alterações de
vocação, forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.
11.1.2.3 Nas desapropriações parciais, o profissional da engenharia de avaliações deve

utilizar critério que permita mensurar prejuízos, visando à recomposição do patrimônio do
expropriado, considerando, inclusive, eventual desvalorização do remanescente. Podem ser
utilizados, entre outros, os seguintes critérios básicos:
11.1.2.3 Nas desapropriações parciais, (...) Podem ser utilizados, entre outros, os seguintes
critérios básicos:
a) estimar a diferença entre os valores do bem na sua condição original e na condição
resultante do ato expropriatório, considerada a mesma data de referência (critério “antes e
depois”);
b) utilizar o valor unitário médio do imóvel primitivo à área desapropriada. Este critério é
aplicável apenas para estimar o valor do terreno ou da terra nua, devendo as benfeitorias ser
consideradas à parte;
c) estimar o valor da parte do bem atingida pela desapropriação e eventuais reflexos na parte
remanescente...

10.12 Frutos e direitos
10.12.1 Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método comparativo direto de dados
de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido.
10.12.2 Para a apuração da taxa de rentabilidade, deve ser realizada pesquisa sobre o
rendimento de imóveis em condições semelhantes.
10.13 Servidões rurais
10.13.1 Classificação
10.13.1.1 Quanto à finalidade
10.13.1.2 Quanto à intervenção física
10.13.1.3 Quanto à posição em relação ao solo
10.13.1.4 Quanto à duração


10.13.2 Valor da indenização
O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando cabível, é o

decorrente da limitação ou restrição ao uso do imóvel afetado, conforme descrito em 10.3.2.1
a 10.3.2.3.
10.13.2.1 Corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da perda de renda

causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação econômica.
Como alternativa, o profissional da engenharia de avaliações pode utilizar uma porcentagem

do valor da terra nua, desde que justificada tecnicamente ou os métodos descritos na ABNT
NBR 14.653-1:2019, 11.1.2.3.
10.13.2.2 Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de melhoria das

terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados com base em 10.4 e 10.10.
10.13.2.3 Caso o avaliador identifique outras perdas decorrentes exclusivamente da

instituição da servidão, deve apresentá-las em separado do valor identificado de acordo com
10.13.2.1, com a devida explicação técnica e memória de cálculo no laudo.

10.14 Recursos hídricos
Podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda, quando houver explorações
econômicas acopladas, ou como uma variável em modelo de regressão linear.
Aplicação prática
 Qual método?
 Por quê?


Observar nas avaliações
 Definição de propriedades rurais
 Conhecimento dos itens que determinam os valores:
 Solos;
 Culturas;
 Construções;
 Máquinas e Implementos;
 Vizinhança;
 Volume de produção...
 Conhecimento dos fatores que influenciam os valores:
 Região geoeconômica;
 Mercado imobiliário;
 Programas de incentivo...
 Conhecimento da Metodologia (Normas)

Exemplo de levantamento de amostra de imóvel rural
FONTE: (LIMA, 2004)

RECEITA FEDERAL DO BRASIL

Planilha dos Valores de Terra Nua (VTN)
A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou, para o exercício de 2020, a planilha dos Valores de
Terra Nua (VTN) formada a partir da informação prestada por prefeituras municipais e por
órgãos da administração pública estadual.
Os valores seguem a padronização prevista na Instrução Normativa RFB nº 1.877, de 2019,

que conferiu mais qualidade aos dados do Sistema de Preços de Terras (SIPT) ao estabelecer
que os levantamentos para aferir o VTN devem ser realizados segundo metodologia científica
e por profissional legalmente habilitado com registro no sistema formado pelos Conselhos
Federal e Regionais de Engenharia e Agronomia, o Sistema Confea/Crea.
FONTE: RFB - https://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/cadastros/portal-CNIR/noticias/2020/receita-

federal-publica-planilha-com-valores-de-terra-nua-vtn

Os dados consideram o valor médio do VTN por hectare para a porção territorial das aptidões
agrícolas existentes no território do município ou do DF, segundo as seguintes classes:
 Lavoura aptidão boa
 Lavoura aptidão regular
 Lavoura aptidão restrita
 Pastagem plantada
 Silvicultura ou pastagem natural
 Preservação da fauna ou flora
A publicação confirma o objetivo da RFB de conferir transparência aos dados de VTN do SIPT,
possibilitando o conhecimento de valores que representam a média de preços praticados no
mercado de terras do município.
FONTE: RFB - https://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/cadastros/portal-CNIR/noticias/2020/receita-federal-

publica-planilha-com-valores-de-terra-nua-vtn


FONTE: RFB - http://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/auditoria-fiscal/pdf-planilha-final-para-

publicacao2020.pdf
INCRA – INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA

Planilha de Preços Referenciais de Terra
A Divisão de Análise e Estudo do Mercado de Terras (DTO-2) publica nesta seção o Relatório
de Análise de Mercados de Terras (RAMT) e a Planilha de Preços Referenciais de Terra (PPR)
de cada uma das 30 superintendências regionais do Incra.
Com a publicação, o Incra torna público o resultado de um trabalho relevante para a análise e
a compreensão do mercado de terras no Brasil.
Cada relatório contém pesquisa ampla dos diferentes mercados observados na área de
jurisdição de cada superintendência regional do Incra nos estados. O estudo busca explicar a
dinâmica do mercado de terras pelo emprego de critérios e métodos estatísticos adequados à
análise dos dados de mercado de imóveis rurais a partir de amostras coletadas
periodicamente.
FONTE: INCRA - http://antigo.incra.gov.br/pt/relatorios-analise-mercados-terras.html

INCRA
Disponível em: http://www.incra.gov.br/sites/default/files/uploads/relatorios-analise-mercados-terras/sr-09-

parana/ramt_sr09_2019_final.pdf
INCRA
Planilha de Preços Referenciais de Terra - Paraná


INCRA
Disponível em:
http://www.incra.gov.br/sites/d
efault/files/uploads/relatorios-
analise-mercados-terras/sr-09-
parana/ramt_
sr09_2019_final.pdf
INCRA


INCRA

SECRETARIA DE ESTADO DA AGRICULTURA E DO ABASTECIMENTO – SEAB PR

Disponível em: http://www.agricultura.pr.gov.br/arquivos/File/deral/terras_pdf_publicacao_19.pdf


Observar nas avaliações - DOCUMENTAÇÃO
INCRA – Imóvel Rural – Sala da Cidadania, http://saladacidadania.incra.gov.br/ImovelRural/

CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR é documento emitido pelo Incra e constitui
prova do cadastro do imóvel rural. O certificado é indispensável para desmembrar,
remembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para
homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis) de acordo com os
parágrafos 1º e 2º do artigo 22 da Lei 4.947, de 6 de abril de 1966, modificado pelo artigo 1º
da Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001.
Para emitir o CCIR via internet, informe o Código do Imóvel Rural, o CPF ou CNPJ do detentor
declarante, o estado e o município de localização do imóvel.
O certificado pode ser emitido também por meio de aplicativo para dispositivos móveis
(celulares e tablets), que usam os sistemas Android e IOS. Baixe o aplicativo SNCR na Google
Play ou na App Store.


https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao.

FONTE: https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao.


CAR – Cadastramento Ambiental Rural
O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um instrumento fundamental para auxiliar no processo

de regularização ambiental de propriedades e posses rurais. Consiste no levantamento de
informações georreferenciadas do imóvel, com delimitação das Áreas de Proteção
Permanente (APP), Reserva Legal (RL), remanescentes de vegetação nativa, área rural
consolidada, áreas de interesse social e de utilidade pública, com o objetivo de traçar um
mapa digital a partir do qual são calculados os valores das áreas para diagnóstico ambiental.
O CAR é obrigatório para todos os imóveis rurais, formando base de dados estratégica para o
controle, monitoramento e combate ao desmatamento das florestas e demais formas de
vegetação nativa do Brasil, bem como para planejamento ambiental e econômico dos imóveis
rurais.

FONTE: (Apud EXERCITO BRASILEIRO, 2019).
FONTE: (CAR – MÓDULO DE CADASTRO, www.car.gov.br ).





O Cadastro Ambiental Rural é uma informação declaratória de responsabilidade dos proprietários

rurais, que poderão fazer o cadastro diretamente na internet no site www.car.gov.br.
Visando facilitar o preenchimento do cadastro, o Governo do Estado do Paraná, estabeleceu uma rede
de apoio aos produtores para a elaboração do CAR:
FAEP; FETAEP; EMATER; SECRETARIA DE AGRICULTURA E ABASTECIMENTO – SEAB;

OCEPAR – COOPERATIVAS; PREFEITURAS MUNICIPAIS; SINDICATOS RURAIS; INCRA;
FETRAF.

Existem fazendas iguais ?
Se não existem fazendas iguais entre si, então como compará-las com aquela que está sendo
avaliada?
Se os solos do imóvel “x” da amostra são diferentes dos solos do imóvel em estudo, como
compará-los?
Quanto melhor ou pior são estes solos do que aqueles?
E a localização dos dados da amostra quando comparadas com a localização do objeto da
avaliação?
E o clima?
E a disponibilidade de água?
E o tamanho?
A solução deste conflito reside no tratamento técnico.
FONTE: (LIMA, 2011).


Método comparativo
Para sua aplicação é imprescindível a existência de uma amostra composta por imóveis
vendidos ou à venda (os elementos, cada um com seus atributos), comparáveis com a o
imóvel objeto da avaliação por meio de alguma ferramenta matemática (tratamento
técnico).
Etapas básicas
 Vistoria imóvel avaliando;

 Pesquisa das amostras;
 Homogeneização das amostras;
 Saneamento estatístico;
 Laudo de Avaliação.
Método comparativo
Levantamento planialtimétrico cadastral;
Carta clinográfica;
Carta de solos;
Relatório de vistoria do imóvel rural;
Foto aérea ou imagem de satélite.


Levantamento da poligonal
FONTE: (DAEMME, 2018 Apud DINIZ NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS)

Levantamento planialtimétrico cadastral


Levantamento georreferenciado

Levantamento planimétrico do uso do solo


Quadro de declividade ou clinográfico
FONTE: Apud INCRA - MANUAL DE OBTENÇÃO DE TERRAS E PERÍCIA JUDICIAL, 2006.

Carta de declividade ou clinográfica
FONTE: (PANCHER, 2011)

FONTE: (EMBRAPA, 2012)



Imagem de satélite
FONTE: GOOGLE / DINIZ NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Classe de capacidade de uso
Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no

Sistema de Capacidade de Uso, III Aproximação (EMBRAPA)



 Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras.
 As classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação

de uso.
 Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo.


Requisitos:
 as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);
 as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos

(classes);
 as limitações do solo (subclasses).

GRUPO A
Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e / ou

reflorestamento e vida silvestre, comporta as classes I, II, III e IV.
 CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de

conservação.
 CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.
 CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.
 CLASSE IV:terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada,
com sérios problemas de conservação.


GRUPO B
Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou
reflorestamento e/ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas
especiais protetoras do solo, comporta as classes V, VI e VII.
 CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem

necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas
em casos muito especiais.
 CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou reflorestamento,
com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos
especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.

GRUPO C
Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porém
apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água,
comporta apenas a classe VIII.
 CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento,

podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora
silvestre, como ambiente para recreação, ou para fins de
armazenamento de água.


Tipos de terreno
 afloramentos contínuos de rochas
 areias de praias
 áreas escavadas pelo homem
 etc.

FONTE: (Apud LIMA, 2011)

Sistema paramétrico de classificação em profundidade efetiva
FONTE: (Apud INCRA, 2006)
Sistema paramétrico de classificação em classe de capacidade de uso

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
FONTE: (INCRA, 2006)



As limitações do solo (Subclasses)
FONTE: (LIMA, 2011)

FONTE: (LEPSCH, 1983)
Classe de capacidade de uso I e IIe
FONTE: (PEDOLOGIA FÁCIL - http://www.pedologiafacil.com.br/enquetes/enq47.php)

Classe de capacidade de uso IIIe e IVe
Classe de capacidade de uso Va e VIe

Classe de capacidade de uso VIIe e VIII
Classe de capacidade de uso x Uso do solo


Avaliação de terra nua
Premissas básicas
 Necessidade de uma amostra com valores de imóveis negociados ou em negociação;
 Conhecimento dos atributos que diferenciam os valores das diversas propriedades;
 Procedimento estatístico que permita ao técnico interpretar estes atributos, visando

torná-los homogêneos.


Classe de
Avaliação de terra nua Capacidade
de Uso
Situação
Recursos
Naturais
Terra Nua
Imóvel Rural Dimensão
Benfeitorias
Ancianidade
Outros

Avaliação de terra nua

HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS
A homogeneização será feita pela Nota Agronômica, que associa Capacidade de Uso das
Terras com a sua localização e acesso, pela existência de posse e sua ancianidade e outras
notas ou fatores fundamentados estatisticamente, considerados relevantes na determinação
do valor, como por exemplo, antecipação para pagamento à vista, elasticidade, dimensão,
benfeitorias, recursos hídricos, entre outros.
Nota Agronômica (NA) = Capacidade de Uso x Situação
Nota Agronômica
Para o cálculo da Nota Agronômica utiliza-se o somatório do produto entre o percentual de

cada classe de capacidade de uso das terras existente no imóvel rural pelo seu
correspondente índice de correção indicado no Quadro de fatores de capacidade de uso e
situação.
Observa-se que a nota agronômica é obtida pela conjunção de dois fatores de

homogeneização (capacidade de uso da terra x localização).
Portanto, o avaliador poderá optar pela utilização dos fatores conjugados (expressos na nota
agronômica) ou isolados.




FONTE: (Eng. Hélio Caires, Apud LIMA, 2011)


Fatores de homogeneização

Exemplo de cálculo da Nota Agronômica
Localização e acesso do imóvel: REGULAR

Classes de capacidade de uso do imóvel:
Classe III – 20%; Classe IV – 35%; Classe VI – 45%
NA = (0,488 x 0,20) + (0,376 x 0,35) + (0,232 x 0,45)

NA = 0,334
OBS.: Aqui o cálculo foi efetuado de acordo com o percentual de cada Classe. Quando o
cálculo for efetuado pela área de cada Classe a média ponderada da NA deverá ser dividida
pela área total do imóvel para se obter a sua Nota Agronômica.


Ancianidade
A ancianidade é o título que se dá para o fator de ponderação relativo à ocupação por

posseiros. Ela é a combinação entre a porcentagem de área ocupada por posseiros, associada
ao tempo de ocupação.
Para o fator ancianidade, utilizam-se os índices constantes do Quadro de Índices de

Homogeneização quanto à Ancianidade das Ocupações.



Ancianidade
No caso de haver ocupações com diferentes ancianidades, deverá ser usado para a área total
ocupada o índice referente à ocupação mais antiga, visto que esta é que determina a
desvalorização do imóvel como um todo.
Exemplo:
Para um imóvel com 20% de área ocupada com posse de 1 a 5 anos (F1 = 0,88) e 30%
ocupado com posse de mais de 5 anos (F2 = 0,70), utiliza-se o fator referente à área total
ocupada igual a 50% com a ancianidade maior, F2= 0,70.












Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação. (Autor: Eng. Otávio Teixeira Mendes Sobrinho)
FONTE: (Apud DEMÉTRIO; ANDRADE, 2011)

Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação, segundo o INCRA.
FONTE: (Apud DEMÉTRIO; ANDRADE, 2011)



Fatores de homogeneização – Índice agronômico Subclasse x CCU - França







“ Eu não procuro saber as respostas, procuro

compreender as perguntas. ”
(Confúcio)

Etapas da avaliação de imóvel rural
Para realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é necessário que sejam
cumpridas as seguintes etapas:
1) Organização e sistematização das informações gerais da região de influência sobre o

imóvel;
2) Vistoria do imóvel com descrição, dimensionamento e qualificação das benfeitorias úteis,
necessárias e voluptuárias (aquelas que visam simples deleite ou recreio sem aumentar o
uso normal do bem);
3) Coleta de dados e diagnóstico do mercado;
4) Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
5) Tratamento estatístico dos dados de mercado;
6) Cálculo do valor do imóvel;
7) Conclusão do trabalho e apresentação dos resultados em laudo de avaliação.


 identificação da região onde se localiza o imóvel;

 caracterização detalhada da propriedade avalianda;
 escolha de uma tabela ou fórmula adequada à região;
 determinação da nota agronômica;
 levantamento dos imóveis ofertados e negociados na região pré-definida;
 homogeneização dos elementos amostrados;
 saneamento dados amostrais.

Tempo estimado para avaliação de imóvel rural
FONTE: (Apud EXERCITO BRASILEIRO, 2019).


Homogeneização
 Classe de Capacidade de Uso (CCU);
 Situação ou Localização (LOC);
 Nota Agronômica (NA);
 Dados Semelhantes (DS);
 Fator de Fonte ou Elasticidade (fe);
 Valor Terra Nua (VTN);
 VTNindexado

Homogeneização


Homogeneização

Homogeneização


Homogeneização – Nota Agronômica (NA)
A1 ×IA1 + A2 ×IA2 + AN−1×IAN−1 + AN ×IAN

NA =
AT
Onde;
NA = nota agronômica do imóvel; An-1 = área da gleba n-1;
A1 = área da gleba 1; IA n-1 = índice agronômico da gleba n-1;
IA1 = índice agronômico da gleba 1; An = área da gleba n;
A2 = área da gleba 2; IA n = índice agronômico da gleba n;
IA 2 = índice agronômico da gleba 2; At = área total do imóvel analisado.

Homogeneização – Exercício Nota Agronômica
Após a vistoria da Propriedade Avalianda, constatou-se que a mesma possui uma área total
de 150,00 hectares (61,98 alqueires), divididos em duas classes de capacidade de uso,
conforme dados abaixo:
Gleba 1 = 50,00 ha – CCU = IIe Resposta: Utilizando a Tabela de Classes e Sub-

Classes de Capacidade de Uso, FRANÇA:
Gleba 2 = 100,00 ha – CCU = IIIe
Situação = Boa NA = [(50,00 x 0,72) + (100,00 x 0,54)]/150,00
Qual a NA da propriedade? NA = 0,60

Norma da ABNT NBR 14.653-3:2019 ANEXO B

Homogeneização por fatores – Dados semelhantes
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em
relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.1.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de todos os

fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00, em relação ao
preço observado no mercado

Homogeneização por fatores – Grau de fundamentação
Exemplo: Grau I de
Fundamentação
Limav.inf = NAav x 0,50
Limav.sup = NAav x 2,00


Exercício ⇢ Homogeneizar a amostra: NAavaliando = 0,60
Elemento NA 1) Calcular os limites para os graus de fundamentação I e II.
01 0,650
02 0,520 Solução: Limite grau de fundamentação I
03 0.435
04 0,710 Liminf. = NAavalianda × 0,50
05 0,825
Limsup. = NAavalianda × 2,00
06 0,360 Resposta:
Liminf. = 0,60 × 0,50 = 0,30
07 0,290 O elemento 07 deve ser
08 0,905 Limsup. = 0,60 × 2,00 = 1,20 excluído no GF I.

Exercício ⇢ Homogeneizar a amostra: NAav = 0,60
Elemento NA 1) Calcular os limites para os graus de fundamentação I e II.
01 0,650
02 0,520 Solução: Limite grau de fundamentação II
03 0.435
04 0,710 Liminf. = NAavalianda × 0,70
Limsup. = NAavalianda × 1,40
05 0,825
06 0,360
Liminf. = 0,60 × 0,70 = 0,42 Resposta:
07 0,290 Os elementos 06,07 e 08 devem
08 0,905 Limsup. = 0,60 × 1,40 = 0,84 ser excluídos no GF II.


Exercício ⇢ Homogeneizar a amostra: NAav = 0,60
Amostra homogeneizada Elemento NA

pelo critério do grau de
01 0,650
Fundamentação I e II.
02 0,520
03 0.435
04 0,710
05 0,825

Fator de elasticidade ou oferta (fe)
Na impossibilidade de calculá-lo, normalmente é adotado o índice de 10%.
Valor da terra nua (VTN)
VTI × 1 − fe − Vb
VTN =
At
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.


Exercício:
Uma fazenda de 150 ha, foi avaliada e está sendo ofertada por R$ 2.300.000,00 (porteira
fechada). No imóvel há benfeitorias no valor de R$ 200.000,00. Sabendo-se que o “fator
elasticidade” na região está em 8%, determinar o Valor da Terra Nua (VTN).
VTN=
At
2300000,00 × 1 − 0,08 − 200000,00

VTN= = R$ 12.773,33 x ha
150

Valor de terra nua indexado (VTNindexado)
VTNpesquisa ×NAavaliando
VTNindexado =
NApesquisa
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a
propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.


VTNindexado =
NApesquisa Amostra homogeneizada
Elemento NA VTNindexado
onde; Avaliando 0,600 12.773,33
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade 01 0,650 13.837,77
avalianda; 02 0,520 11.070,22
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado; 03 0.435 9.260,66
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda; 04 0,710 15.115,11
05 0,825 17.563,33

Tratamento estatístico da amostra homogeneizada

AMOSTRA X VTN I N DEXADO
Elemento NA VTNindexado 20.000,00
Avaliando 0,600 12.773,33 18.000,00

5; 17.563,33
16.000,00
01 0,650 13.837,77 14.000,00
4; 15.115,11
1; 13.837,77
AVALIANDO;
02 0,520 11.070,22 12.000,00 12.773,33
2; 11.070,22
03 0.435 9.260,66 10.000,00

3; 9.260,66
8.000,00
04 0,710 15.115,11 6.000,00
05 0,825 17.563,33 4.000,00
2.000,00
0,00
0 1 2 3 4 5 6 7


Saneamento da amostra CRITÉRIOS DE SANEAMENTO
Elemento NA VTNindexado Média aritmética:

Avaliando 0,600 12.773,33
01 0,650 13.837,77
02 0,520 11.070,22 Desvio padrão:
03 0.435 9.260,66
04 0,710 15.115,11
Chauvenet:
05 0,825 17.563,33
MÉDIA 13.369,42
Arley:
DESVIO PADRÃO 3.279,63

Saneamento da amostra CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA
Elemento NA VTNindexado A definição dos limites leva em conta a média aritmética

da amostra multiplicada por um coeficiente de variação de
Avaliando 0,600 12.773,33
30% (trinta por cento) para menos e para mais.
01 0,650 13.837,77
02 0,520 11.070,22 Lim.inf. = 0,70 × x = 0,70 x 13.369,42 = 9.358,59
03 0.435 9.260,66 Lim.sup. = 1,30 × x = 1,30 x13.369,42 = 17.380,24
04 0,710 15.115,11 Pontos excluídos: 03 e 05.
05 0,825 17.563,33
MÉDIA 13.369,42 Média saneada: 13.341,03
DESVIO PADRÃO 3.279,63 Desvio-padrão saneado: 2.067,69


Saneamento da amostra CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
Elemento NA VTNindexado A definição dos limites leva em conta o desvio padrão da

Avaliando 0,600 12.773,33 amostra acrescentado ou subtraído da média.
01 0,650 13.837,77
Lim.inf. = x − s = 13369,42 – 3279,63 = 10.089,79
02 0,520 11.070,22
Lim.sup. = x + s = 13369,42 + 3279,63 = 16.649,05
03 0.435 9.260,66
04 0,710 15.115,11 Pontos excluídos: 03 e 05.
05 0,825 17.563,33

Critério do Desvio Padrão - Conceito


CRITÉRIO DE CHAUVENET
Saneamento da amostra
d/sinferior = |9260,66 – 13369,42|/3279,63 = 1,25
Avaliando 0,600 12.773,33
d/superior = |17563,33 – 13369,42|/3279,63 = 1,28
01 0,650 13.837,77
02 0,520 11.070,22 d/scritico tabelado = 1,65
03 0.435 9.260,66
04 0,710 15.115,11 Como d/scritico > d/scalculado não há outliers na amostra.
05 0,825 17.563,33 Ela já está saneada.

Saneamento da amostra – d/s crítico de Chauvenet
n d/s n d/s
(número de (valor crítico) (número de (valor crítico)
elementos) elementos)
5 1,65 18 2,20
6 1,73 20 2,24
7 1,80 22 2,28
8 1,86 24 2,31
9 1,92 26 2,35
10 1,96 30 2,39
12 2,03 40 2,50
14 2,10 50 2,58
16 2,16


CRITÉRIO DE ARLEY V=n-2

Saneamento da amostra
rinferior = |9260,66 – 13369,42|/3279,63 = 1,25
Avaliando 0,600 12.773,33 rsuperior = |17563,33 – 13369,42|/3279,63 = 1,28
01 0,650 13.837,77
02 0,520 11.070,22 n= 5 | α = 10% | V = (n-2) = (5-2) = 3
03 0.435 9.260,66
rcrítico = 1,611
04 0,710 15.115,11
05 0,825 17.563,33 Como rcritico > rcalculado não há outliers na amostra.
MÉDIA 13.369,42
DESVIO PADRÃO 3.279,63 Média saneada: 13.369,42
Desvio-padrão saneado: 3.279,63
CRITÉRIO DE ARLEY – TABELA DO crítico r

TABELA DO r CRÍTICO TABELA DO r CRÍTICO
n até 5 de 6 a 10 de 11 a 50 acima de 51 n até 5 de 6 a 10 de 11 a 50 acima de 51
Nível de a Nível de a
V (n-2) V (n-2)
10,00% 5,00% 1,00% 0,10% 10,00% 5,00% 1,00% 0,10%
1 1,397 1,409 1,414 1,414 18 1,649 1,935 2,447 2,959
2 1,559 1,645 1,715 1,730 19 1,649 1,936 2,454 2,975
3 1,611 1,757 1,918 1,982 20 1,649 1,937 2,460 2,990
4 1,631 1,814 2,051 2,178 21 1,649 1,938 2,465 3,003
5 1,640 1,848 2,142 2,329 22 1,648 1,940 2,470 3,015
6 1,644 1,870 2,208 2,447 23 1,648 1,941 2,475 3,026
7 1,647 1,885 2,256 2,540 24 1,648 1,941 2,479 3,037
8 1,648 1,895 2,294 2,616 25 1,648 1,942 2,483 3,047
9 1,649 1,903 2,324 2,678 26 1,648 1,943 2,487 3,056
10 1,649 1,910 2,348 2,730 27 1,648 1,943 2,490 3,064
11 1,649 1,916 2,368 2,774 28 1,648 1,944 2,492 3,071
12 1,649 1,920 2,385 2,812 29 1,648 1,945 2,495 3,078
13 1,649 1,923 2,399 2,845 30 1,648 1,945 2,498 3,085
14 1,649 1,926 2,412 2,874 35 1,648 1,948 2,509 3,113
15 1,649 1,928 2,423 2,899 40 1,648 1,949 2,518 3,134
16 1,649 1,931 2,432 2,921 45 1,647 1,950 2,524 3,152
17 1,649 1,933 2,440 2,941 50 1,647 1,951 2,529 3,166


Saneamento da amostra - Decisão do Avaliador

Qual o critério utilizar?
Critério nsaneado médiasaneada dpsaneado O critério que apresentar o menor
Média 3 13.270,07 2.067,69 desvio padrão, pois indica que os
Desvio-padrão 3 13.270,07 2.067,69 dados da amostra saneada estão
menos dispersos. Portanto, os
Chauvenet 5 13.369,42 3.279,63 Critérios da Média ou do Desvio-
Arley 5 13.369,42 3.279,63 padrão.
VTNavaliando = xsaneada x Atavaliando
VTNavaliando = 13.270,07 x 150ha ⇢ VTNavaliando = R$ 1.990.510,50 ⇢≈ R$ 2.000.000,00

Etapas da avaliação de imóvel rural – AVALIAÇÃO INTERVALAR
Intervalo de Confiança
ss s
IC μ = xsan. ∓ t× ou IC = X ± E sendo E = t∝/2,n−1 x n
ns
IC = X ± E → IC = 13.270,07 ± E
s 3.279,63
E = t∝/2,n−1 x → E = t (0,10,4) x → E = 1,53 x 1338,90 → E = 2048,52
n 6
então,
Limite superior: Ls = 13270,07 + 2048,52 = R$ 15.318,59 x ha
Estimativa de tendência central → Média: R$ 13.270,07 x ha
Limite inferior: Li = 13270,07 - 2048,52 = R$ 11.221,55 x ha


Coeficiente de Variação, Amplitude
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO:
S 3279,63
CV = x 100 → CV = x 100 → CV = 24,71%
X 13270,07
AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA:
Ls − Li 15.318,59 −11.221,55
→A= 13270,07
x 100 → A = 30,88% (Grau de Precisão)
A= × 100
x
Li 11.221,55
A= 𝟏− x 100 → A = 1 − x 100 → A = 15,44% (sendo > CA, adota-se CA)
X 13270,07

INTERVALO DE PREDIÇÃO:
IP = X ± E → IP = 13.270,07 ± E
1 1
E = t∝/2,n−1 s 1 + → E = t (0,10,4) x 3279,63 x 1 + →
n 5
E = 1,53 x 3279,63 x 1,10 → E = 5.496,76
então,
Limite superior: Ls = 13.270,07 + 5.496,76 = R$ 18.766,83 x ha
Estimativa de tendência central → Média: R$ 13.270,07 x ha
Limite inferior: Li = 13.270,07 - 5.496,76 = R$ 7.773,31 x ha


Amplitude do Intervalo de Predição; Campo de Arbítrio
AMPLITUDE DO INTERVALO DE PREDIÇÃO
Ls − Li 18.766,83 − 7.773,31
A= × 100 →A= x 100 → A = 82,84% (Grau de Precisão)
x 13270,07
Li 7.773,31
A= 𝟏− x 100 → A = 1 − x 100 → A = 41,42%
X 13.270,07
CAMPO DE ARBÍTRIO
CA = X ± 15% → CA = 13.270,07 + 15% → CA = 15.260,58

→ CA = 13.270,07 - 15% → CA = 11.279,56

Análise do resultado

Análise do resultado
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
nsaneado = 5 elementos.
Grau de fundamentação: I (pelo n° de elementos)
GRAU DE PRECISÃO
Amplitude do IC = 30,88%
Grau de precisão = II (< 40%)

Valor médio: R$ 13.270,07/ha x 150 ha = R$ 1.990.510,50
Pontual
1.990.510,50
Intervalar
Grau de Precisão
1.683.232,50 (15,44%) 2.297.788,50 (15,44%)

Intervalar
1.165.996,50 (41,42%) 2.815.024,50 (41,42%)
Campo de Arbítrio 1.691.934,00 (15%) 2.289.087,00 (15%)

Intervalar 1.691.934,00 (15%) 2.289.087,00 (15%)
Valor Adotado (Campo de Arbítrio) ⇢ 2.000.000,00 I II

Avaliação de benfeitorias
Código Civil Brasileiro
Art. 63 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da
coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore.

As benfeitorias podem ser divididas em Benfeitorias Reprodutivas e Benfeitorias não
Reprodutivas.
Benfeitorias reprodutivas:
Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar
rendimentos advindos da venda de seus produtos, como:
 reflorestamentos;
 pastos cultivados ou melhorados;
 culturas anuais;
 culturas perenes e semi-perenes;
 canaviais;
 cafezais;
 pomares e etc.


Benfeitorias não reprodutivas:
Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos
próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É o caso das:
casas; galpões; estábulos;
 edificações em geral: pocilgas; currais e
outras instalações;
trabalhos de conservação do solo;

sistemas de irrigação e drenagem;
 melhoramentos fundiários, como: açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no próprio solo.

Avaliação de culturas
Para fins de avaliação pode-se separá-las em Culturas Domésticas e Cultura Comercial.
Culturas domésticas
Utilizar o critério do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo de formação da
mesma.
VbCd = Cf
Onde,
VbCd = Valor da benfeitoria cultura doméstica
Cf = Custo de formação


Avaliação de culturas Itens considerados na depreciação de pastagens :
 incidência de ervas daninhas invasoras;
 falhas na formação ou claros na pastagem;
Avaliação de pastagens
 processos erosivos;
 presença de cupinzeiros ou sauveiros;
Vbp =Cf×d  baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;
 ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível
de manejo;
onde:  aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a
Vbp = valor da benfeitoria pastagem; altura média da espécie.
Cf = custo de formação;
A depreciação será realizada considerando:
d = depreciação. ÓTIMO - não ocorrência dos itens de depreciação
BOM – ocorrência de 1 dos itens de depreciação;
Coeficientes de depreciação para pastagens REGULAR – ocorrência de 2 dos itens de depreciação;
PRECÁRIO - ocorrência de 3 dos itens de depreciação;
MAU – ocorrência de 4 dos itens de depreciação;
Classificação Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo
PÉSSIMO – ocorrência de 5 ou mais dos de depreciação.
Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
FONTE: (LIMA, 2005)
Pastagem degradada

Pastagem alto nível

tecnológico

Culturas domésticas
mesma.
VbCd = Cf
Onde,
VbCd = Valor da benfeitoria cultura doméstica
Cf = Custo de formação


Culturas comerciais
mesma.
VE = Rl × Fa × r
VbCd = Cf onde;
Onde, VE = valor econômico da cultura;
VbCd = Valor da benfeitoria cultura doméstica Rl = receita líquida;
Cf = Custo de formação Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.

6
Fase de crescimento
5
Informações básicas:
3
2
 ciclo cultura;
 nível tecnológico;
1
 estágio de desenvolvimento;
 entre outros dados técnicos da
0
cultura.
0 5 10 15 20 25 30 35


Ciclo da cultura
1 2 3 4 5 6 7 8 9 n-1 n
Momento da Lucros Cessantes = VE

avaliação
Cotação de preços agrícolas: http://www.agrolink.com.br/cotacoes/

Culturas comerciais
mesma.
Rl = Receitas brutas – Despesas

VE = Rl × Fa × r
onde;
VE = valor econômico da cultura; onde;
Rl = receita líquida; Rl = renda líquida;
Fa = fator de valor presente pagto único; Receitas = receitas totais da cultura;
r = taxa de risco, cobrir danos e sinistros. Despesas = despesas totais da cultura.


Culturas comerciais
Fator de valor presente para pagamento único (corresponde ao intervalo de tempo entre a
data da avaliação e a ocorrência da receita):
1
Fa =
1+i n
Séries uniformes de pagamentos (valores constantes):
1+i n−1
Fa =
i× 1+i n

Culturas comerciais – Cana-de-açúcar
Na avaliação da cultura da cana-de-açúcar, cujo ciclo é conhecido e esperado, será considerado o
valor econômico da plantação, calculados pela expressão abaixo:
V = [(RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3) + .....+(RLn x Fan x rn)
Onde:
RL = RB – D
Fa = 1/(1+i)n
RB = Quantidade produzida x preço, correspondentes ao ano considerado
D = Representa as despesas de colheita, acrescidas de custeios vincendos, correspondentes ao
ano considerado
r = Coeficiente de risco
Fa = Fator de valor presente para pagamento único
i = Taxa de juros média
n = Período, em anos, entre a realização da efetiva safra e a data da avaliação


Culturas comerciais – Eucalipto spp
Na avaliação da cultura da eucalipto, cujo ciclo é conhecido e esperado, será considerado o valor
econômico da plantação, calculados pela expressão abaixo:
V = [(RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3) + .....+(RLn x Fan x rn)
Onde:
RL = RB – D
Fa = 1/(1+i)n
RB = Quantidade produzida x preço, correspondentes ao ano considerado
D = Representa as despesas de colheita, acrescidas de custeios vincendos, correspondentes ao
ano considerado
r = Coeficiente de risco
Fa = Fator de valor presente para pagamento único
i = Taxa de juros média
n = Período, em anos, entre a realização da efetiva safra e a data da avaliação


Culturas comerciais – Eucalipto spp
Exemplo de cálculo do preço:
Para o preço de “eucalipto em pé na
fazenda”, ou seja, já descontados os custos
de corte, carregamento e transporte,
considerando as condições do imóvel
avaliado e uma distância média de 30 km
da indústria, adotamos o valor de R$
300,00/ton.
Substituindo na equação inicial, temos:
Valor do bosque com 1 ano após o plantio =
(350 ton./ha x R$ 300,00/ton. x 0,564474 x
0,92) + (300 ton./ha x R$ 300,00/ton. X
0,318631 x 0,88) + (300 ton./ha x R$
300,00/ton. x 0,179859 x 0,85) = R$
93.522,98
Valor do bosque com 1 ano após o plantio =
FONTE: (MAGOSSI, 1981, Apud LIMA, 2011) R$ 17.145,87

Estimação de volume estéreo de madeira
Estéreo (st): Entende-se como
estéreo o volume de uma pilha de
madeira roliça, contida num cubo
cujas arestas meçam um metro,
nele incluídos os espaços vazios
normais entre as toras ou toretes,
sendo estes espaços os presentes
numa pilha de toras ou toretes
acomodadas umas às outras
longitudinalmente. (INMETRO,
Portaria 130, Dezembro/1999)
Madeira verde x seca, perde de

4% a 6% de seu peso.
FONTE: (ENVALMA, 2014)




Fazenda solar

Avaliação de construções
Métodos
 Caderno de preços
 Custo de reedição
Edificações residenciais
Va = Vu x s x d
Onde:
Va = valor atual
Vu = valor básico / metro quadrado, do custo de construção idêntica na região
s = área construída
d = depreciação total (física e funcional), na data da avaliação


Instalações complementares
Cercas e Currais
Deverão ser avaliadas com base no valor do custo local de reposição do material e mão-de-
obra utilizados na construção, com as depreciações calculadas em função do estado de
conservação e funcionalidade.
Va = c x p x d
Onde:
Va = Valor atual da cerca
c = Comprimento em metro linear ou lance
p = Preço unitário de reposição por metro linear ou lance, com base em planilha de custos de
reposição
d = Coeficiente de depreciação em função do estado de conservação e funcionalidade

Coeficientes de depreciação para construções rurais
Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)
Ótimo Nova 1,00

Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precário Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Péssima Sem condições de reforma 0,00
FONTE: (MAGOSSI, 1983)


Coeficientes de depreciação física e funcional


Barragem de terra

Avaliação de barragens de terra


Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica
Sistema de geração e transformação
V = Vr x (1 - d)
Onde:
V = Valor atual da instalação
Vr = Custo de reposição da instalação
d = Coeficiente de depreciação anual considerando as recomendações técnicas de órgãos
oficiais e fabricantes. (d = tempo de uso / tempo de vida útil)
Não será avaliado o sistema de abastecimento de energia elétrica, quando instalado por
companhia ou empresa pública ou privada, cessionária de energia, à qual o detentor do imóvel
tenha feito doação do sistema.

Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica
Sistema de distribuição
Va = c x Vu x d
Onde:
Va = Valor atual do sistema
c = Comprimento da rede
Vu = Valor de reposição da rede de distribuição em metro linear
d = Coeficiente de depreciação considerando as recomendações técnicas de órgãos oficiais e
fabricantes (d = tempo de uso / tempo de vida útil)

Construções Hidráulicas
Açudes e barragens
Serão considerados os seguintes aspectos:
 Finalidade do represamento;
 Extensão da área inundável (área do espelho d’água no marco de maior cheia);
 Qualidade da água represada;
 Fonte de alimentação constante, se existir (rios, riachos, nascentes e outros);
 Conservação da bacia hidrográfica até os divisores d’água;
 Tipo de obra civil (construção);
 Largura de partes superiores (“crista”);
 Conservação do talude à jusante;
 Tomada d’água, “ladrão” e descarga;
 Volume de terra deslocada e escavada para a feitura da barragem de terra ou quantidade e
qualidade do material usado na feitura da barragem de alvenaria.


Açudes e barragens
O valor a ser atribuído aos açudes e barragens terá como base o volume do maciço, levando-se
em consideração o custo da mão de obra e da reposição do material empregado, mão-de-obra
e/ou mecanização na sua construção, sobre o qual incidirá uma taxa de depreciação, em
função do estado de conservação e funcionalidade.

Poços e cisternas
Descrição do método de construção (escavado, perfurado, equipamento a cabo, equipamento

rotativo hidráulico e rotativo reverso) e descrição das seguintes características:
 Diâmetro;
 Profundidade;
 Revestimento;
 Manutenção;
 Potabilidade;
 Proteção sanitária.


Poços e cisternas
O valor a ser atribuído aos poços e cisternas será calculado levando-se em consideração o
custo da mão-de-obra e da reposição do material usado no revestimento e no acabamento,
sobre o qual incidirá uma depreciação, em função do estado de conservação e funcionalidade.

Caixas d’água e reservatórios
 Tipos (térreos, subterrâneos ou elevados);

 Material de construção;
 Pilares.
O valor a ser atribuído às caixas d’água e reservatórios será calculado levando-se em

consideração o custo de reposição da construção, mais o custo do volume de terra escavado
(reservatórios subterrâneos), aplicando-se os coeficientes de depreciação, em função do
estado de conservação e funcionalidade.


Sistema de Abastecimento de Água
Compreende as instalações de captação, adução e rede de distribuição, assim definidas:

 Captação: o conjunto de obras civis, incluindo, ou não, instalações
 de equipamentos destinados a captar e elevar água para a adução;
 Adução: os condutos e canais destinados a ligar as fontes de captação para alimentação da
rede de distribuição;
 Rede de distribuição: o conjunto de canais, reservatórios e materiais especializados
empregados no abastecimento d’água, alimentados, ou não, por reservatórios de
distribuição ou por derivações dos condutos adutores.

Sistema de Abastecimento de Água
Deverá ser adotada a seguinte fórmula para o cálculo do valor atual do sistema:
Va = c x Vu x d
Onde:
Va = Valor atual do sistema
c = Comprimento do conduto em metro linear ou volume do canal em metro cúbico
Vu = Valor unitário correspondente ao metro linear ou metro cúbico instalado do conduto ou
canal de mesmo material na região
d = Coeficiente da depreciação em função do estado de conservação e funcionalidade

Sistemas de Drenagem
Compreendem coletores, drenos e valas com as seguintes características:
 Sistema interceptante;
 Sistema em coletores duplos;
 Sistema em forma de grelha;
 Sistema espinha de peixe.

a) Drenos a céu aberto: descrição da forma de secção e proteção (revestimento) dos canais a
céu aberto.
Deverá ser adotada a seguinte fórmula para o cálculo do valor atual do sistema a céu aberto:
Va = ( Ce + Cv ) x d
Onde:
Va = Valor atual do sistema a céu aberto
Ce = Custo da escavação (R$/m3)
Cv = Custo do revestimento (R$/m2)
d = Coeficiente de depreciação relativo ao estado de conservação e funcionalidade


b) Drenos subterrâneos com descrição do material empregado (manilhas de barro com crivo
ou concreto pré-moldado, pedras soltas, tábuas, troncos de árvores, tijolos e outros). O
avaliador estimará o valor do sistema de drenos subterrâneos pelo custo de reposição,
depreciado em função da eficiência da drenagem.
Para cálculo do valor atual do sistema de drenagem subterrâneo deverá ser adotada a seguinte
fórmula:
Va = ( Ce + Cm ) x d
Onde:
Va = Valor atual do sistema de drenagem subterrânea
Ce = Custo da escavação (R$/m3)
Cm = Custo do material utilizado no enchimento ou instalação
d = Coeficiente de depreciação em função da eficiência da drenagem

Obras de arte
Sob essa designação genérica incluem-se bueiros, mata-burros, pontes e pontilhões.
As obras de arte, expressas em metro linear, deverão ser avaliadas com base no valor atual do
custo local de reposição do material empregado na construção, adicionado do valor da mão-
de-obra utilizada, com as depreciações calculadas em função do estado de conservação.
Para efeito de depreciação das obras de arte, deverão ser adotados os critérios e coeficientes
em função do seu estado de conservação e da funcionalidade.

“Não espere que a vida seja generosa com

você, se você não é grato pelo que ela já lhe
está dando. ”
(Ditado popular)


Norma da ABNT NBR 14.653-3:2019 / NBR 14.653-5:2005

Avaliação de Máquinas, Motores, Equipamentos e Implementos
Deve ser efetuada a descrição do material, incluindo as especificações técnicas das máquinas,
motores, equipamentos e implementos. O valor de máquinas, equipamentos, motores e
implementos será calculado em função dos seus custos de reposição e depreciação
considerando representações técnicas de órgãos oficiais e fabricantes, ou, pelo Método
Comparativo Direto.
Para cálculo do valor atual desses bens deverá ser adotada a seguinte fórmula:
V = Vr x d
Onde:
V = Valor atual dos bens relacionados
Vr = Custo de reposição do equipamento
d = Coeficiente de depreciação anual considerando as recomendações técnicas de órgãos
oficiais e fabricantes ( d = tempo de uso / tempo de vida útil).

FONTE: (ABNT, 2005)


FONTE: (ABNT, 2005)

FONTE: (ABNT, 2005)


Método comparativo
O profissional de avaliações, de comum acordo com o contratante, deve preliminarmente

caracterizar a finalidade, o objeto, o tipo de valor, o alcance e o grau de agregação da
avaliação.
Deve caracterizar as premissas e fatores limitantes do trabalho.

Outros métodos recomendados pela Norma






Vida útil de máquinas e equipamentos rurais



Avaliação de semoventes
Método comparativo direto
Pode-se consultar portais de cotação como http://www.agrolink.com.br/cotacoes/ .


Avaliação de produtos diversos
Pode-se consultar portais de cotação como http://www.agrolink.com.br/cotacoes/ .

Avaliação de matas naturais
A determinação do volume de madeira existente deve ser feita pelo inventário florestal na área
avalianda, consistindo erro técnico grave a extrapolação de inventários de áreas próximas para
outras áreas. Neste inventário deve-se considerar os seguintes fatores, resumidos na seguinte
fórmula:
π DAP 2
V= x DAP² x H x FF x FE ou, V= x 3,1416 x H x FF x FE
4 2
em que:
V = Volume de madeira em estéreo/árvore.
DAP = Diâmetro médio à altura do peito.
H = A altura comercial média do povoamento.
FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e espécie empregada.
FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo (FE = Vol sólido/Vol estéreo)


Avaliação de matas naturais
Como a exploração não é imediata, deve-se trabalhar com valor presente das receitas líquidas,
considerando o tempo necessário para se explorar a área. Temos, assim, a mesma fórmula do
valor econômico:
VE = Rl × Fa × r Rl = Receitas brutas – Despesas
onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de exploração e
transporte, etc;
Fa = fator de valor presente pagamento único;
r = taxa de risco, cobrir danos e sinistros.

Passivo ambiental
É o valor monetário composto por:
 encargos financeiros e/ou jurídicos devidos à inobservância de requisitos legais;
 custos operacionais para atendimento às conformidades ambientais;
 custo de recuperação do dano ambiental, e
 indenizações pelos danos.
Reserva legal
O que é e quando computar?
Como definido pelo Código Florestal, é: “área localizada no interior de uma propriedade ou
posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos
recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da
biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas”.


Áreas de preservação permanente
Área protegida nos termos da lei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função
ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a
biodiversidade, o fluxo gênico de flora e fauna, proteger o solo e assegurar o bem-estar das
populações humanas. (Código Florestal)
APA (Área de Proteção Ambiental)

Área regulamentada por lei cuja finalidade é conservar, ou ajudar a conservar, o habitat das
diversas espécies naturais, ou dos processos naturais e do patrimônio natural, permitindo
atividades econômicas condizentes com a sua extensão, seu potencial de renovação e grau de
atividade.

EIA (Estudo de Impacto Ambiental)
Levantamento do impacto ambiental de um empreendimento, feito por equipe
multidisciplinar, que contempla, no mínimo: alternativas tecnológicas, identificação e
avaliação dos impactos ambientais, medidas mitigadoras, plano de monitoramento, área
geográfica de influência, planos e diretrizes do governo, diagnóstico ambiental dos meios
físico, biótico e socioeconômico.
RIMA (Relatório de Impacto Ambiental)

Relatório que reflete as conclusões do EIA (Estudo de Impacto Ambiental).


Legislação ambiental
CÓDIGO FLORESTAL – LEI 12.651/2012
Art. 1º-A. Esta Lei estabelece normas gerais sobre a proteção da vegetação, áreas de
Preservação Permanente e as áreas de Reserva Legal; a exploração florestal, o suprimento de
matéria-prima florestal, o controle da origem dos produtos florestais e o controle e prevenção
dos incêndios florestais, e prevê instrumentos econômicos e financeiros para o alcance de
seus objetivos.
Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende-se por:
I - Amazônia Legal: os Estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e Mato
Grosso e as regiões situadas ao norte do paralelo 13º S, dos Estados de Tocantins e Goiás, e ao
oeste do meridiano de 44º W, do Estado do Maranhão;

II - Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta ou não por vegetação
nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade
geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e
assegurar o bem-estar das populações humanas;
III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada
nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos
recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos
ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de
fauna silvestre e da flora nativa;
IV - Área rural consolidada: área de imóvel rural com ocupação antrópica preexistente a 22 de
julho de 2008, com edificações, benfeitorias ou atividades agrossilvipastoris, admitida, neste
último caso, a adoção do regime de pousio;
V - Pequena propriedade ou posse rural familiar: aquela explorada mediante o trabalho

pessoal do agricultor familiar e empreendedor familiar rural, incluindo os assentamentos e
projetos de reforma agrária, e que atenda ao disposto no art. 3º da Lei nº 11.326, de 24 de
julho de 2006;

VI - Uso alternativo do solo: substituição de vegetação nativa e formações sucessoras por

outras coberturas do solo, como atividades agropecuárias, industriais, de geração e
transmissão de energia, de mineração e de transporte, assentamentos urbanos ou outras
formas de ocupação humana;
VII - Manejo sustentável: administração da vegetação natural para a obtenção de benefícios

econômicos, sociais e ambientais, respeitando-se os mecanismos de sustentação do
ecossistema objeto do manejo e considerando-se, cumulativa ou alternativamente, a utilização
de múltiplas espécies madeireiras ou não, de múltiplos produtos e subprodutos da flora, bem
como a utilização de outros bens e serviços;
Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os

efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os

efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros
de largura;


efeitos desta Lei:
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos)
metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600
(seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600
(seiscentos) metros;
Vegetação ciliar. O
tamanho mínimo
exigido para a faixa
de vegetação ciliar
varia de acordo com
a largura do rio,
conforme figura ao
lado:
FONTE: (MIRANDA, 2009)

Vegetação ciliar. O
tamanho mínimo
exigido para a faixa
de vegetação ciliar
varia de acordo com
a largura do rio,
conforme figura ao
lado:
FONTE: (MIRANDA, 2009)

efeitos desta Lei:
II - as áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de
superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;


efeitos desta Lei:
III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, na faixa definida na licença
ambiental do empreendimento, observado o disposto nos §§ 1º e 2º ;
III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou

represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do
empreendimento;

efeitos desta Lei:
IV - as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer que seja sua
situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;
V - as encostas ou partes destas com declividade superior a 45º , equivalente a 100% (cem por
cento) na linha de maior declive;
VI - as restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;


efeitos desta Lei:
VII - os manguezais, em toda a sua extensão;
VIII - as bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca
inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;

efeitos desta Lei:
IX - no topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros
e inclinação média maior que 25°, as áreas delimitadas a partir da curva de nível
correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base,
sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por planície ou espelho d’água
adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo da elevação;
X - as áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a
vegetação;


efeitos desta Lei:
XI - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50

(cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.
§ 1º Não será exigida Área de Preservação Permanente no entorno de reservatórios artificiais

de água que não decorram de barramento ou represamento de cursos d’água naturais.
Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de
Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação
Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel,
excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:
I - Localizado na Amazônia Legal:
a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas;
b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado;
c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais;

II - Localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).
§ 1º Em caso de fracionamento do imóvel rural, a qualquer título, inclusive para

assentamentos pelo Programa de Reforma Agrária, será considerada, para fins do disposto do
caput , a área do imóvel antes do fracionamento.
§ 2º O percentual de Reserva Legal em imóvel situado em área de formações florestais, de

cerrado ou de campos gerais na Amazônia Legal será definido considerando separadamente os
índices contidos nas alíneas a, b e c do inciso I do caput .

§ 3º Após a implantação do CAR, a supressão de novas áreas de floresta ou outras formas de

vegetação nativa apenas será autorizada pelo órgão ambiental estadual integrante do Sisnama
se o imóvel estiver inserido no mencionado cadastro, ressalvado o previsto no art. 30.
Art. 15. Será admitido o cômputo das Áreas de Preservação Permanente no cálculo do
percentual da Reserva Legal do imóvel, desde que:
I - o benefício previsto neste artigo não implique a conversão de novas áreas para o uso
alternativo do solo;
II - a área a ser computada esteja conservada ou em processo de recuperação, conforme
comprovação do proprietário ao órgão estadual integrante do Sisnama; e
III - o proprietário ou possuidor tenha requerido inclusão do imóvel no Cadastro Ambiental
Rural - CAR, nos termos desta Lei.

Art. 15. (...)
§ 1º O regime de proteção da Área de Preservação Permanente não se altera na hipótese

prevista neste artigo.
§ 2º O proprietário ou possuidor de imóvel com Reserva Legal conservada e inscrita no
Cadastro Ambiental Rural - CAR de que trata o art. 29, cuja área ultrapasse o mínimo exigido
por esta Lei, poderá utilizar a área excedente para fins de constituição de servidão ambiental,
Cota de Reserva Ambiental e outros instrumentos congêneres previstos nesta Lei.
§ 3º O cômputo de que trata o caput aplica-se a todas as modalidades de cumprimento da
Reserva Legal, abrangendo tanto a regeneração, como a recomposição e a compensação, em
qualquer de suas modalidades.
Art. 15. (...)

Reserva Legal, abrangendo a regeneração, a recomposição e, na hipótese do art. 16, a
compensação. (Redação dada pela Medida Provisória nº 571, de 2012).

Reserva Legal, abrangendo a regeneração, a recomposição e a compensação. (Redação dada
pela Lei nº 12.727, de 2012).

Art. 15. (...)
§ 3º A transferência da posse implica a sub-rogação das obrigações assumidas no termo de

compromisso de que trata o § 2º .
§ 4º O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de

Imóveis, sendo que, no período entre a data da publicação desta Lei e o registro no CAR, o
proprietário ou possuidor rural que desejar fazer a averbação terá direito à gratuidade deste
ato.
Art. 15. (...)
§ 4º É dispensada a aplicação do inciso I do caput deste artigo, quando as Áreas de

Preservação Permanente conservadas ou em processo de recuperação, somadas às demais
florestas e outras formas de vegetação nativa existentes em imóvel, ultrapassarem: (Incluído
pela Lei nº 12.727, de 2012).
I - 80% (oitenta por cento) do imóvel rural localizado em áreas de floresta na Amazônia Legal; e
(Incluído pela Lei nº 12.727, de 2012).

Art. 16. Poderá ser instituído Reserva Legal em regime de condomínio ou coletiva entre
propriedades rurais, respeitado o percentual previsto no art. 12 em relação a cada imóvel.
Parágrafo único. No parcelamento de imóveis rurais, a área de Reserva Legal poderá ser
agrupada em regime de condomínio entre os adquirentes.
Art. 17. A Reserva Legal deve ser conservada com cobertura de vegetação nativa pelo
proprietário do imóvel rural, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica,
de direito público ou privado.
Art. 18. A área de Reserva Legal deverá ser registrada no órgão ambiental competente por
meio de inscrição no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alteração de sua destinação,
nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, com as exceções
previstas nesta Lei.
§ 1º A inscrição da Reserva Legal no CAR será feita mediante a apresentação de planta e

memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um
ponto de amarração, conforme ato do Chefe do Poder Executivo.
§ 2º Na posse, a área de Reserva Legal é assegurada por termo de compromisso firmado pelo
possuidor com o órgão competente do Sisnama, com força de título executivo extrajudicial,
que explicite, no mínimo, a localização da área de Reserva Legal e as obrigações assumidas
pelo possuidor por força do previsto nesta Lei.

Art. 19. A inserção do imóvel rural em perímetro urbano definido mediante lei municipal não
desobriga o proprietário ou posseiro da manutenção da área de Reserva Legal, que só será
extinta concomitantemente ao registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado
segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o § 1º
do art. 182 da Constituição Federal.
Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural - CAR, no âmbito do Sistema Nacional de
Informação sobre Meio Ambiente - SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional,
obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações
ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle,
monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
§ 1º A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão

ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento, exigirá do proprietário ou
possuidor rural:
I - identificação do proprietário ou possuidor rural;
II - comprovação da propriedade ou posse;
III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação
das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do
imóvel, informando a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de
Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das áreas consolidadas e, caso existente,
também da localização da Reserva Legal.

§ 2º O cadastramento não será considerado título para fins de reconhecimento do direito de

propriedade ou posse, tampouco elimina a necessidade de cumprimento do disposto no art.
2º da Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001.
§ 3º A inscrição no CAR será obrigatória para todas as propriedades e posses rurais.
Art. 30. Nos casos em que a Reserva Legal já tenha sido averbada na matrícula do imóvel e em
que essa averbação identifique o perímetro e a localização da reserva, o proprietário não será
obrigado a fornecer ao órgão ambiental as informações relativas à Reserva Legal previstas no
inciso III do § 1º do art. 29.
Parágrafo único. Para que o proprietário se desobrigue nos termos do caput , deverá
apresentar ao órgão ambiental competente a certidão de registro de imóveis onde conste a
averbação da Reserva Legal ou termo de compromisso já firmado nos casos de posse.


Homogeneização
EXERCÍCIO RESOLVIDO: NOTA AGRONÔMICA x SITUAÇÃO
LEVANTAMENTO DE DADOS PARADIGMA

CONDIÇÕES Imóvel Avaliando
Benfeitorias = imóvel não
Fatores homogeneização CCU e Situação R$
apresenta benfeitorias
Tabela Incra 2006 Área total = 222,00 hectares Situação = muito boa
Grau de fundamentação III Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 75,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 35,00 ha Classe Cap. Uso = V
Área = 12,00 ha Classe Cap. Uso =: VII



Homogeneização
Amostra 01 Amostra 02
Oferta Negócio Realizado
Valor do imóvel = R$ 895.350,00 Valor do imóvel = R$700.000,00
Benfeitorias = imóvel não apresenta Benfeitorias = 180,00 ha de
R$ 0,00 R$ 19.709,00
benfeitorias pastagens
Área total = 210,00 hectares Situação = boa
Área total = 150,00 hectares Situação = muito boa
Área = 70,00 ha Classe Cap. = Uso: II
Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = II Área = 110,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 30,00 ha Classe Cap. Uso = VII

Homogeneização
Oferta Oferta
Valor do imóvel = R$ 1.397.200,00 Valor do imóvel = R$ 734.600,00
Benfeitorias = 01 casa tipo proletário, Benfeitorias = 150 ha de pastagem R$ 14.078,00
R$ 28.156,00
140 ha de pastagens Área total = 215,00 hectares Situação = boa
Área total = 250,00 hectares Situação = muito boa Área = 150,00 ha Classe Cap. Uso = III
Área = 150,00 ha Classe Cap. Uso = II Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = IV
Área = 100,00 ha Classe Cap. Uso = III Área = 15,00 ha Classe Cap. Uso = VII


Homogeneização
Oferta Oferta
Valor do imóvel = R$ 1.372.800,00 Valor do imóvel = R$ 1.365.000,00
Benfeitorias = 100 ha de pastagens R$ 29.563,00
Área total = 230,00 hectares Situação = muito boa Área = 245,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 230,00 ha Classe Cap. Uso = V
Negócio Realizado Oferta
Benfeitorias = 290 ha de pastagens R$ 33.787,00 Benfeitorias = 300 ha de pastagens R$ 42.234,00
Área total = 290,00 hectares Situação = desfavorável
Área = 350,00 ha Classe Cap. Uso = II

Homogeneização
Oferta Oferta
Área = 300,00 ha Classe Cap. Uso = II Área total = 220,00 hectares Situação = desfavorável
Área = 220,00
Amostra 12 ha Classe Cap. Uso = III
Oferta
Amostra 10 Valor do imóvel = R$ 900.000,00
Oferta
Valor do imóvel = R$ 955.000,00 Benfeitorias = 95 ha de pastagens R$ 100.000,00
Benfeitorias = 120 ha de pastagens R$ 21.117,00 Área total = 125,00 hectares Situação = muito boa
Área total = 200,00 hectares Situação = boa Área = 50,00 ha Classe Cap. Uso = II
Área = 200,00 ha Classe Cap. Uso = III Área = 75,00 ha Classe Cap. Uso = III


Homogeneização
Amostra 13
Negócio Realizado
Valor do imóvel = R$ 695.000,00
Área = 40,00 ha Classe Cap. Uso = IV
Área = 20,00 ha Classe Cap. Uso = VII

Homogeneização

QUADRO RESUMO DA NOTA AGRONÔMICA
Área1 Área2 Área3 Área4 ÁreaTotal N.
Propriedade Tipo Situação Classe1 Nota1 Classe2 Nota2 Classe3 Nota3 Classe4 Nota4
(ha) (ha) (ha) (ha) (ha) Agronômica
Avaliando Realizado muito boa II 100,000 0,760 III 75,000 0,580 V 35,000 0,371 VII 12,000 0,190 222,000 0,607
1 Oferta Muito Boa II 50,00 0,760 III 100,00 0,580 0,000 0,000 150,00 0,640
2 Realizado Boa II 70,00 0,720 III 110,00 0,549 VII 30,00 0,180 0,000 210,00 0,553
4 Oferta Boa IV 50,00 0,423 III 150,00 0,549 VII 15,00 0,180 0,000 215,00 0,494
5 Oferta Muito Boa V 230,00 0,371 0,000 0,000 0,000 230,00 0,371
6 Realizado Desfavorável II 290,00 0,600 0,000 0,000 0,000 290,00 0,600
7 Oferta Muito Boa II 245,00 0,760 0,000 0,000 0,000 245,00 0,760
8 Oferta Boa II 350,00 0,720 0,000 0,000 0,000 350,00 0,720
9 Oferta Boa II 300,00 0,720 III 100,00 0,549 0,000 0,000 400,00 0,677
10 Oferta Boa III 200,00 0,549 0,000 0,000 0,000 200,00 0,549
11 Oferta Desfavorável III 220,00 0,458 0,000 0,000 0,000 220,00 0,458
13 Realizado Muito Boa II 35,00 0,760 IV 40,00 0,447 VII 20,00 0,190 0,000 95,00 0,508


Homogeneização
QUADRO RESUMO DA PROPRIEDADE AVALIANDA
Elemento Situação Área Total NA Benfeitorias
Avalianda muito boa 222,00 0,607 0,00

Fator de elasticidade ou oferta (fe)
Na impossibilidade de calculá-lo, normalmente é adotado o índice de 10%.
Valor da terra nua (VTN)
VTN =
At
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.


VTNindexado =
NApesquisa
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a
propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;

Homogeneização

QUADRO RESUMO DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS
Elemento Tipo Situação Área Total NA Felasticidade VTI Benfeitorias VTN VTNindexado
1 Oferta Muito Boa 150 0,640 10,00% 895.350,00 0,00 5.372,10 5.098,17
2 Realizado Boa 210 0,553 700.000,00 19.709,00 3.239,48 3.554,27
3 Oferta Muito Boa 250 0,688 10,00% 1.397.200,00 28.156,00 4.917,30 4.339,99
4 Oferta Boa 215 0,494 10,00% 734.600,00 14.078,00 3.009,59 3.698,67
5 Oferta Muito Boa 230 0,371 10,00% 1.372.800,00 25.340,00 5.261,65 8.617,49
6 Realizado Desfavorável 290 0,600 1.875.000,00 33.787,00 6.349,01 6.423,61
7 Oferta Muito Boa 245 0,760 10,00% 1.365.000,00 29.563,00 4.893,62 3.907,18
8 Oferta Boa 350 0,720 10,00% 1.811.000,00 42.234,00 4.536,19 3.824,57
9 Oferta Boa 400 0,677 10,00% 2.500.000,00 42.234,00 5.519,42 4.947,30
10 Oferta Boa 200 0,549 10,00% 955.000,00 21.117,00 4.191,92 4.635,16
11 Oferta Desfavorável 220 0,458 10,00% 1.050.000,00 25.340,00 4.180,27 5.544,47
12 Oferta Muito Boa 125 0,652 10,00% 900.000,00 100.000,00 5.680,00 5.290,84
13 Realizado Muito Boa 95 0,508 695.000,00 50.000,00 6.789,47 8.113,28


Homogeneização
DADOS SEMELHANTES
Elemento Tipo NA Classificação PRÉ-SANEAMENTO (critério GF)
1 Oferta 0,640 Válido Limiteinferior 0,485
2 Realizado 0,553 Válido Limitesuperior 0,728
3 Oferta 0,688 Válido RESULTADOS
4 Oferta 0,494 Válido Eliminados 3
5 Oferta 0,371 Eliminado 5/7/11
6 Realizado 0,600 Válido Válidos 10
7 Oferta 0,760 Eliminado 1/2/3/4/8/9/10/12/13/
8 Oferta 0,720 Válido N° Dados Suficientes
9 Oferta 0,677 Válido
11 Oferta 0,458 Eliminado
13 Realizado 0,508 Válido
Norma da ABNT NBR 14.653-3:2019 – Anexo B

Homogeneização
Dados semelhantes
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado com atributos semelhantes
aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando,
estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.1.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de todos os

fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00, em relação ao preço
observado no mercado.
Nesta avaliação o intervalo de semelhança aplicado sobre o fator da Nota Agronômica foi de
0,80 a 1,25 porquanto a premissa é alcançar o Grau de Fundamentação III.


Homogeneização

SANEAMENTO - CRITÉRIO DA MÉDIA
Elemento Tipo Classificação VTNindexado Saneamento VTNsaneados Média 4.992,59
1 Oferta Válido 5.098,17 Válido 5.098,17 Desvio-padrão 1.396,41
2 Realizado Válido 3.554,27 Válido 3.554,27 n 10
3 Oferta Válido 4.339,99 Válido 4.339,99 SANEAMENTO
4 Oferta Válido 3.698,67 Válido 3.698,67 Limiteinferior 3.494,81
6 Realizado Válido 6.423,61 Válido 6.423,61 Limitesuperior 6.490,36
8 Oferta Válido 3.824,57 Válido 3.824,57 RESULTADOS
9 Oferta Válido 4.947,30 Válido 4.947,30 Eliminados 1
10 Oferta Válido 4.635,16 Válido 4.635,16 13/
12 Oferta Válido 5.290,84 Válido 5.290,84 Válidos 9
13 Realizado Válido 8.113,28 Expurgado Desprezado 1/2/3/4/6/8/9/10/12/
Médiasaneada 4.645,84
DPsaneado 917,11
% opiniõessaneados 90,00%
N° Dados Suficientes

Homogeneização

SANEAMENTO - CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
Elemento Tipo Classificação VTNindexado Saneamento VTNsaneados Média 4.992,59
1 Oferta Válido 5.098,17 Válido 5.098,17 Desvio-padrão 1.396,41
2 Realizado Válido 3.554,27 Expurgado Desprezado n 10
3 Oferta Válido 4.339,99 Válido 4.339,99 SANEAMENTO
4 Oferta Válido 3.698,67 Válido 3.698,67 Limiteinferior 3.596,18
6 Realizado Válido 6.423,61 Expurgado Desprezado Limitesuperior 6.388,99
8 Oferta Válido 3.824,57 Válido 3.824,57 RESULTADOS
9 Oferta Válido 4.947,30 Válido 4.947,30 Eliminados 3
10 Oferta Válido 4.635,16 Válido 4.635,16 2/6/13/
12 Oferta Válido 5.290,84 Válido 5.290,84 Válidos 7
13 Realizado Válido 8.113,28 Expurgado Desprezado 1/3/4/8/9/10/12/
DPsaneado 620,42
N° Dados Insuficientes


Homogeneização
1° SANEAMENTO - CRITÉRIO DE CHAUVENET
Elemento Tipo Classificação VTNindexado 1° Saneamento VTNsaneados d/s Média 4.992,59
1 Oferta Válido 5.098,17 Válido 5.098,17 0,08 Desvio-padrão 1.396,41
2 Realizado Válido 3.554,27 Válido 3.554,27 1,03 n 10
3 Oferta Válido 4.339,99 Válido 4.339,99 0,47 SANEAMENTO
4 Oferta Válido 3.698,67 Válido 3.698,67 0,93 d/sinferior 1,030
6 Realizado Válido 6.423,61 Válido 6.423,61 1,02 d/ssuperior 2,235
8 Oferta Válido 3.824,57 Válido 3.824,57 0,84 d/scrítico 1,96
9 Oferta Válido 4.947,30 Válido 4.947,30 0,03 RESULTADOS
10 Oferta Válido 4.635,16 Válido 4.635,16 0,26 Eliminados 1
12 Oferta Válido 5.290,84 Válido 5.290,84 0,21 13/
13 Realizado Válido 8.113,28 Expurgado Desprezado 2,23 Válidos 9
1/2/3/4/6/8/9/10/12/
DPsaneado 917,11

Homogeneização

Elemento Tipo 1° Saneamento VTNsaneados 2° Saneamento VTNsaneados d/s Média 4.645,84
1 Oferta Válido 5.096,09 Válido 5.096,09 0,33 Desvio-padrão 917,11
6 Realizado Válido 6.420,98 Expurgado Desprezado 1,03 d/ssuperior 1,938
12 Oferta Válido 5.288,68 Válido 5.288,68 0,01 6/
Válidos 8
1/2/3/4/8/9/12/10/
DPsaneado 673,29


Homogeneização
Elemento Tipo 2° Saneamento VTNsaneados3 3° Saneamento VTNsaneados d/s Média 4.423,62
1 Oferta Válido 5.096,09 Válido 5.096,09 1,00 Desvio-padrão 673,29
8 Oferta Válido 3.823,01 Válido 3.823,01 0,89 d/ssuperior 1,288
Válidos 8
1/2/3/4/8/9/12/10/
DPsaneado 673,29

Homogeneização
1° SANEAMENTO - CRITÉRIO DE ARLEY
Elemento Tipo Classificação VTNindexado 1° Saneamento VTNsaneados r Média 4.992,59
1 Oferta Válido 5.098,17 Válido 5.098,17 0,076 Desvio-padrão 1.396,41
3 Oferta Válido 4.339,99 Válido 4.339,99 0,467 a 5,0%
4 Oferta Válido 3.698,67 Válido 3.698,67 0,927 V (n-2) 8
6 Realizado Válido 6.423,61 Válido 6.423,61 1,025 SANEAMENTO
8 Oferta Válido 3.824,57 Válido 3.824,57 0,836 rinferior 1,030
9 Oferta Válido 4.947,30 Válido 4.947,30 0,032 rsuperior 2,235
10 Oferta Válido 4.635,16 Válido 4.635,16 0,256 rcrítico 1,895
13 Realizado Válido 8.113,28 Expurgado Desprezado 2,235 Eliminados 1
13/
Válidos 9
1/2/3/4/6/8/9/10/12/
DPsaneado 917,11


Homogeneização
Elemento Tipo 1° Saneamento VTNsaneados 2° Saneamento VTN saneados r Média 4.645,84

1 Oferta Válido 5096,09 Válido 5.096,09 0,493 Desvio-padrão 917,11
2 Realizado Válido 3552,82 Válido 3.552,82 1,190 n 9
3 Oferta Válido 4338,21 Válido 4.338,21 0,333 a 5,0%
4 Oferta Válido 3697,16 Válido 3.697,16 1,033 V (n-2) 7
6 Realizado Válido 6420,98 Expurgado Desprezado 1,938 SANEAMENTO
8 Oferta Válido 3823,01 Válido 3.823,01 0,895 rinferior 1,190
9 Oferta Válido 4945,28 Válido 4.945,28 0,329 rsuperior 1,938
10 Oferta Válido 4633,26 Válido 4.633,26 0,012 rcrítico 1,885
12 Oferta Válido 5288,68 Válido 5.288,68 0,703 RESULTADOS
Eliminados 1
6/
Válidos 8
1/2/3/4/8/9/10/12/
DPsaneado 673,29

Homogeneização
Elemento Tipo 2° Saneamento VTNsaneados 3° Saneamento VTN saneados r Média 4.423,62

1 Oferta Válido 5096,09 Válido 5.096,09 1,002 Desvio-padrão 673,29
2 Realizado Válido 3552,82 Válido 3.552,82 1,291 n 8
3 Oferta Válido 4338,21 Válido 4.338,21 0,124 a 5,0%
4 Oferta Válido 3697,16 Válido 3.697,16 1,077 V (n-2) 6
8 Oferta Válido 3823,01 Válido 3.823,01 0,890 SANEAMENTO
9 Oferta Válido 4945,28 Válido 4.945,28 0,778 rinferior 1,291
10 Oferta Válido 4633,26 Válido 4.633,26 0,314 rsuperior 1,288
12 Oferta Válido 5288,68 Válido 5.288,68 1,288 rcrítico 1,870
RESULTADOS
Eliminados 0
Válidos 8
1/2/3/4/8/9/10/12/
DPsaneado 673,29


Homogeneização
Resumo dos critérios de saneamento

Critério nsaneado média saneada s saneado
Média 9 4.645,84 917,11
Desvio padrão 7 4.547,81 620,42
Chauvenet 8 4.423,62 673,29
Arley 8 4.423,62 673,29
Melhor critério de saneamento Chauvenet

Homogeneização
INTERVALO DE CONFIANÇA (IC), INTERVALO DE PREDIÇÃO (IP), CAMPO DE ARBÍTRIO (CA)
Critério Resultado nsaneado Médiasaneada DPsaneado Intervalo de Confiança
Média N° Dados Suficientes 9 4.645,84 917,11 I.C.inferior R$ 4.085,60
Desvio-padrão N° Dados Insuficientes 7 4.547,81 620,42 I.C.superior R$ 4.761,64
3° Chauvenet N° Dados Suficientes 8 4.423,62 673,29 Intervalo de Predição
3º Arley N° Dados Suficientes 8 4.423,62 673,29 Limiteinferior R$ 3.409,55
Limitesuperior R$ 5.437,69
Grau de Precisão IC Campo de Arbítrio
15,28% Limiteinferior R$ 3.799,89
III Limitesuperior R$ 5.087,16
VTNavalianda
Melhor Critério de Saneamento Chauvenet R$/ha 4.423,62
O melhor critério é o que apresenta menor desvio-padrão, respeitado o número mínimo de elementos Área (ha) 222,00
requeridos pelo grau de fundamentação, no caso, o Nível III, que requer no mínimo 8 elementos válidos
VTN avaliando R$ 986.462,90
na amostra homogeneizada.


Valor final do imóvel
Vfavalianda = VTN + Vbenfeitorias − VtPassivos
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
ΣVbenfeitorias = somatório do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade
avalianda;
ΣVtpassivos = somatório dos passivos ambientais.

Valor final do imóvel
Vfavalianda = VTN + Vbenfeitorias − VtPassivos
Vfavalianda = [(986.462,90 + 0,00) – 0,00]

VALOR TOTAL DA PROPRIEDADE
Vfavalianda = R$ 986.462,90 Item Valor
Terra nua 986.462,90
Benfeitorias reprodutivas 0,00
Benfeitorias não reprodutivas 0,00
Passivo ambiental 0,00
TOTAL (R$) 986.462,90
ÁREA (ha) 222,00
R$/ha 4.423,62

TABELA DE PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES
Especificações das avaliações de imóveis GRAU

Item
rurais III Pontos II Pontos I Pontos
Completa quanto aos atributos utilizados no
1 Caracterização do bem avaliando Completa quanto a todos os atributos analisados 3 X 2 Adoção de uma situação paradigma 1
tratamento
Quantidade mínima de dados

2 8 3 X 6 2 4 1
efetivamente utilizados
Atributos relativos a todos os dados e Atributos relativos a todos os dados e variáveis Atributos relativos a todos os dados e variáveis
3 Apresentação dos dados 3 2 X 1
variáveis analisados na modelagem, com foto analisados na modelagem efetivamente utilizados no modelo
Origem dos fatores de homogeneização Estudos embasados em metodologia
4 3 X Publicações 2 Análise do avaliador 1
(conforme 7.7.2.1) científica
Intervalo admissível de ajuste para o (NOTA 1)
5 0,80 a 1,25 3 X 0,70 a 1,40 2 0,50 a 2,00 1
conjunto de fatores
SOMATÓRIO DA PONTUAÇÃO 14
NOTA (1) No caso de utilização de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados pesquisados, a amostra seja menos heterogênea.
Para atingir o grau III, são obrigatórias:
a) identificação completa dos imóveis que compõem a amostra utilizada no tratamento, com foto e coordenadas geodésicas de um ponto representativo em cada imóvel;
b) identificação das fontes de informação;
c) vistoria do imóvel e dos dados de mercado por profissional da engenharia de avaliações;
d) adoção da estimativa de tendência central.
ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Graus III Pontos II Pontos I Pontos
Pontos mínimos 13 14 8 5
Itens obrigatórios 2, 4 e 5 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 4 e 5 no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO III
GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR COM UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
GRAU
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
X
torno do valor central da estimativa
NOTA 1: Observar o descrito em 9.1.
NOTA 2: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50 %, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado

Valor médio: R$ 4.423,62/ha x 222,00 ha = R$ 986.462,90
Pontual
986.462,90
Intervalar
Grau de Precisão
907.003,20 (7.64%) 1.057.084,08 (7.64%)

Intervalar
756.920,10 (22,92%) 1.207.167,18 (22,92%)
Campo de Arbítrio 838.493,46 (15%) 1.134.432,33 (15%)

Intervalar IC 907.003,20 (7.64%) 1.057.084,08 (7.64%)
Valor Adotado (IC) ⇢ R$ 986.462,90 por ser Grau III III III

Ítem Laudo completo Laudo simplificado PTAM

IMÓVEIS URBANOS
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel avaliando Identificação e caracterização do imóvel
f) Método Comparativo Direto
Diagnóstico de mercado de Dados
Diagnóstico de mercadode Mercado Pesquisa de imóveis comparandos
g)
Indicação da metodologia utilizada
h) -
Identificação dos imóveis escolhidos para compor
a amostra
resultados)
referência

n) Descrição da região conforme 7.5.1 da NBR 14.653-3:2019; c) Classificação dos bens avaliandos, conforme assinatura (opcional)
a Seção 5 da NBAR 14.653-3:2019.
FONTE:
1) No caso (NBR 14653-1:2018;
de utilização 14653-2:2011;
do método comparativo 14.53-3:2019;
direto de COFECI
dados de mercado, ATOserNORMATIVO
deve apresentado o001/2011)
o) gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme NBR 14653-2:2011, Anexos: Relatório fotográfico; certidões do imóvel, etc.

Lei 6.530/1978
Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais:

[...]
IV. homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de
corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.
Por isso não há uniformidade na cobrança dos honorários no Brasil.
SINDIMÓVEIS PR / CRECI PR

SINDIMÓVEIS PR / CRECI PR
Tabela de Honorários vigente no Paraná para avaliação efetuada por profissionais inscritos no
COFECI/CRECI:
http://www.crecipr.gov.br/novo/honorarios-sindimoveis
CUB 11/2008 = R$ 435,55

CUB 04/2021 = R$ 1806,60
Atualizar tabela (R$) em 414,78% (var. CUB 11/08 a 04/2021)
Exemplo: de 500.001,00 a 600.000,00 = R$ 3.616,06 (Valor tabelado em 11/2008)

R$ 3.616,06 x 4,1478 = R$ 14.998,91 (Valor atualizado em 04/2021)
Sugestão do professor: R$ 350,00 x hora técnica.
SINDIMÓVEIS FLORIANÓPOLIS / CRECI SC

CRECI RS
CRECI SP
https://www.crecisp.gov.br/corretor/tabelareferencialdehonorarios

SINDIMOVEIS MG / CRECI MG
SINDIMOVEIS MG / CRECI MG

COFECI X CRECI
E-Book “Honorários sobre Serviços de Avaliação Imobiliária – Manual de Orientação”
Neste manual eletrônico, os avaliadores encontram deste informações sobre a legislação

que regulamenta a profissão, atuação do Corretor de Imóveis como Perito Judicial e a
competência legal para emitir laudos, como as justificativas para a cobrança de
honorários, valores mínimo a serem cobrados por hora técnica ou por metro quadrado da
edificação e como esta pode ser calculada, quais são as circunstâncias que podem alterar
o valor do encargo e em que casos é possível solicitar a antecipação de honorários.
O E-Book é gratuito e pode ser baixado através do link: http://bit.ly/ebook_cofeci
FONTE: COFECI - CRECI, AGOSTO/2020 – www.cofeci.gov.br
COFECI X CRECI
FONTE: COFECI - CRECI, AGOSTO/2020 – www.cofeci.gov.br

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
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COFECI X CRECI
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COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
COFECI X CRECI

COFECI X CRECI
CREA / IBAPE PR
COMPARATIVO: Profissionais do CREA / IBAPE PR
HORA TÉCNICA: 8% do salário mínimo profissional
R$ 6.270,00 x 8% = R$ 501,60 x hora técnica.
IBAPE PR definiu para o ano de 2020: R$ 453,00 x HT
Honorários mínimos: 10 horas.

CREA / IBAPE SC
CREA / IBAPE SC
http://www.ibape-sc.com.br/upload/ins50md/136.pdf

CREA / IBAPE MG
COMPARATIVO: Profissionais do CREA / IBAPE MG
H = 6,161443x (E)𝟎,𝟔𝟎𝟏𝟏
H = Honorários
E = Valor estimado do bem ou quantia em discussão (mínimo de R$ 100.000,00).
O valor mínimo da hora técnica é de R$ 390,00 (2019 a 2021)
RUI JULIANO - Perito
COMPARATIVO: Profissionais do Portal Manual de Perícias
https://www.manualdepericias.com.br/tabela-de-honorarios-de-perito-calculo-instantaneo/

Honorários do Perito Judicial – Portal do Rui Juliano
https://www.manualdeperi
cias.com.br/tabela-de-
honorarios-de-perito-
calculo-instantaneo/
Honorários do Perito Judicial – Justiça gratuita

Resolução 232/13/07/16 - CNJ




Autor: Eng. Civil Nelson Roberto Pereira Alonso

Muitos colegas indagam sobre a existência de algum atalho que facilite o trabalho avaliatório.
Na realidade, além dos Cursos de Avaliação, existe outro “pulo do gato” e que pode ser resumido no
seguinte acróstico:
Pesquisa de mercado:
Utilizar sempre,
Lembrando que
Os elementos comparativos
Devem ser verificados e
Obrigatoriamente analisados em seu
Gabinete de trabalho
Através de planilhas ou
Tabelas de valores para
Otimizar o resultado.
“ Existe um tempo para melhorar, para se

preparar e planejar; igualmente existe um
tempo para partir para a ação... ”
(Amyr Klink)


Telefone
+55 41 99114-5977
Email
diniz@idiniz.com.br
REFERÊNCIA
ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653–1:2019: Avaliação de Bens:

Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
____. NBR 14.653-2:2004: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro : ABNT, 2004.
Norma técnica.
____. NBR 14.653-2:2011: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro : ABNT, 2011.
Norma técnica.
____. NBR 14.653-3:2019: Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis Rurais. Rio de Janeiro : ABNT, 2019. Norma
técnica.
BERNARDI, Luiz Paulo Orelli. 2013. Direito e engenharia legal. Slides do Curso de Pós-Graduação em Perícias
de Engenharia e Avaliações. IPOG. Curitiba PR. 2013.
BRASIL. Lei 6.530, de 12 de maio de 1978. Regulamentação da profissão de corretor de imóveis. Diário
Oficial da União, Brasília, DF, 15 mai. 1978. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil
_03/leis/L6530.htm. Acesso em: 14 nov. 2010.
____.Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de defesa do consumidor. Diário Oficial da União,
Brasília, DF, 12 set. 1990. Disponível em: ttp://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm.
Acesso em: 18 nov. 2009.

REFERÊNCIA
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO ESPECIAL Nº 779.196 - RS (2005/0146535-8) Rel. Ministro
TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 25/08/2009, Diário da Justiça Eletrônico, Brasília,
DF, 9 set. 2009. Não exclusividade para a atividade de avaliações. Disponível em:
https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/ita.asp?registro=200501465358&dt_
publicação=09/09/2009. Acesso em: 23 dez. 2011.
BUNCHAFT, Guenia; KELLNER, Sheilah Rubino de Oliveira. 1997. Estatística sem mistérios – Vol. II. Petrópolis
RJ: VOZES, 1997.
CAIRES, H. R. R. de. Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações. 2a ed., São
Paulo: Pini, 1978.
COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução 1066/2007 e Ato Normativo
001/2011. Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, Salvador BA, 22 set. 2007. Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica, Brasilia DF, 14 set. 2011. Disponível em:
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/nova/resolucao_1066_07_completa2017.pdf.
Acesso em 05/05/2019.
DANTAS, Rubens Alves. 2005. Engenharia das Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São
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DEMOCRATA CENTRO EDUCACIONAL. 2018. Especialização Técnica em Avaliação de Imóveis – Perito
Avaliador. Apostila, 2018.
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DESLANDES, Cristiano Augusto. 2002. Avaliação de Imóveis Rurais. Viçosa: Aprenda Fácil, 2002.
DEMÉTRIO, Valdemar Antonio; ANDRADE, Luis Augusto C. Moura. 2011. Engenharia de Avaliações
Aplicada a Imóveis Rurais. Apostila, 2011.
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DINIZ, João Margarido. 2012. Avaliação de Imóveis: Metodologia e Aplicação. Monografia. Disponível em:
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03. Balsa Nova PR. Disponível em: https://moodle.ufsc.br/pluginfile.php/1935269
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Obtenção de Terras e Perícia Judicial. Disponível em: http://www.incra.gov.br/sites/default/files
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09/05/2019.
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Curitiba. Abril, 2019.
IPPUC - INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE CURITIBA. 2015. Planta Genérica de
Valores. Informações adquiridas pelo Professor no próprio IPPUC.
http://www.sjc.sp.gov.br/media/511045/plantagenericavalores2015.pdf Acesso 10/10/2015.
LIMA, Gilson Pereira de Andrade. 2006. Homogeneização por fatores na forma aditiva, multiplicativa ou
mista? Imposição normativa ou reação do mercado?. IBAPE – XXII UPAV / XIII COBREAP – FORTALEZA/CE –
Abril 2006. Disponível em: http://www.mrcl.com.br/xiiitrabalhos/37a.pdf . Acesso em 02/05/2019.
KOZMA, M. C. F. da S. 1984. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades Rurais). São Paulo: Pini –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1984.
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Engenharia de Avaliações Aplicada às Fazendas. São Paulo SP: LEUD, 2011.
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MEDEIROS JR., Joaquim da Rocha; PELLEGRINO, José Carlos. 1983. Método do Custo: O Terceiro
Componente. In: Avaliações para garantias. São Paulo SP: PINI, 1983.
MEDEIROS JR., Joaquim da Rocha; FIKER, José. A Perícia Judicial: como redigir laudos e argumentar
dialeticamente. São Paulo SP: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2013. 4. ed.
MEDVID, Marcelo. 2019. Engenharia de Avaliações e Perícias: Curso de Avaliação de Imóveis. Curitiba PR:
Apostila, inferência estatística – Cloud Computing, 2019.
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engenharia: curso básico do IMAPE. São Paulo SP: PINI, 1998.
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eb.mil.br/ava/pluginfile.php/26733/mod_resource/content/2/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20de%
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OLIVEIRA, Uanderson Rébula de. 2017. Estatística e Probabilidade. Ebook. Resende RJ, 2017.
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PELLI NETO, Antonio. 2015. Intervalo de Confiança e de Predição. Disponível em:
http://www.pellisistemas.com/novo/index.php/noticias/56-intervalo-de-confianca-e-de-predicao . 06 de
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fatores.pdf . Acesso em: 31 dez. 2011.
SCHMITZ, Arno Paulo; LOSSO, Marcelo Ribeiro.2015. Pesquisa de Mercado e Avaliação de Imóveis. Livro
texto do Curso de Técnico em Transações Imobiliárias do Instituto Federal do Paraná - Educação a Distância.
Curitiba PR, 2015.

REFERÊNCIA
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UPAV - UNION PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN. 2002. Estatuto da la Union
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2002. Disponível em: http://www.upav.org/statutes/. Acesso em: 01/01/2012.
ZAP PRO. 06/10/2014. Disponível em: http://www.zappro.com.br/alta-carga-tributaria-prejudica-venda-
de-imoveis/ Acesso em 10/10/2015.
____. 25/09/2013. Disponível em: http://www.zappro.com.br/entenda-quais-fatores-influenciam-preco-
imovel/ Acesso em 26/03/2015.
WERKEMA, Maria Cristina Catarino; AGUIAR, Silvio. 1996. Análise de Regressão: como entender o
relacionamento entre as variáveis de um processo. Belo Horizonte MG: Fundação Christiano Ottoni, Escola
de Engenharia da UFMG, 1996.

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Autor Professor

João Margarido Diniz

Autor: Professor João Margarido Diniz

Curitiba PR – 19 a 26 de Maio de 2021

Autor: Professor João Margarido Diniz 1

Autor: Professor João Margarido Diniz 2

João Margarido Diniz

Autor: Professor João Margarido Diniz 3

Oficiais de Justiça – Lei 13.105/2015 (CPC) .................................................................. 30

Autor: Professor João Margarido Diniz 4

Esclarecimentos prévios .................................................................................................. 55

Imóveis Urbanos e Rurais – Critério da média aritmética ............................................... 85

Autor: Professor João Margarido Diniz 5

Imóveis Rurais – Grau de precisão da avaliação ............................................................ 108

Imóveis Urbanos e Rurais – Coeficiente de correlação r ................................................ 142

Autor: Professor João Margarido Diniz 6

Imóveis Urbanos e Rurais – Interpolação e extrapolação ............................................... 162

As etapas do método – CUB .......................................................................................... 193

Autor: Professor João Margarido Diniz 7

Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU) – PR ............................................................. 232

As principais ferramentas para regularizar um imóvel rural ............................................ 259

Autor: Professor João Margarido Diniz 8

Servidões rurais .............................................................................................................. 284

Imagem de satélite .......................................................................................................... 304

Autor: Professor João Margarido Diniz 9

Exemplo de cálculo de Nota Agronômica ........................................................................ 320

Homogeneização – Nota Agronômica ............................................................................. 332

Autor: Professor João Margarido Diniz 10

Avaliação de culturas comerciais .................................................................................... 349

Avaliação de Máquinas, Motores, Equipamentos e Implementos ............................ 372

Autor: Professor João Margarido Diniz 11

CRECI RS ....................................................................................................................... 412

Autor: Professor João Margarido Diniz 12

Qual é o objetivo e propósito da avaliação?

 melhor adequação da oferta de venda;

Autor: Professor João Margarido Diniz 13

Isso é o que você

Autor: Professor João Margarido Diniz 14

O que e quem é um avaliador?

Avaliador é o profissional universitário ou o profissional legalmente habilitado em um país,

FONTE: UPAV, 2002 (TRADUZIDO PELO PROFESSOR)

Perfil do Profissional Avaliador do passado

FONTE: (MACIEL, 2011)

Autor: Professor João Margarido Diniz 15

Perfil do Profissional Avaliador atual

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil

Autor: Professor João Margarido Diniz 16

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, fundada em 28 de setembro de 1940, no

Luiz Carlos Berrini, (1884-1949), Engenheiro Civil paulista formado na E. E. Mackenzie e na

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil

Nos anos 40 os Corretores de Imóveis faziam parte de uma categoria organizada e

Outra conquista importante foi o reconhecimento da capacidade técnica desses

FONTE: COFECI - CONQUISTA E RECONHECIMENTO

Autor: Professor João Margarido Diniz 17

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil

A criação do Pregão Imobiliário, no dia 30 de novembro de 1940, também foi outra

FONTE: COFECI - CONQUISTA E RECONHECIMENTO (http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil

FONTE: ABNT (NBR 14.653-1:2019)

Autor: Professor João Margarido Diniz 18

Histórico da avaliação de imóveis no Brasil - 2019

FONTE: ABNT, 18/04/2019, www.abnt.org.br/noticias/6366-corretores-seguirao-normas-da-abnt-para-avaliacao