TEMA 10.

LOS DERECHOS REALES

1. CONCEPTO. CARACTERES

Un derecho real es un derecho que recae sobre una cosa. De una manera más técnica, el derecho real
es un poder directo e inmediato atribuido a una persona sobre una cosa que impone a los demás el
deber de respetarlo. Es un derecho que se tiene erga omnes (frente a todos).

El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia. El propietario tiene ese derecho sobre la
cosa frente a todos pero también lo tiene el usufructuario, acreedor hipotecario, titular del derecho de
habitación,... → derecho reales en cosa ajena.

El objeto del derecho real es la cosa sobre la que recae el derecho. El derecho real se tiene sobre una
cosa del mundo exterior, es decir, mi cuerpo no es una cosa y si fuera una cosa no sería del mundo
exterior (no tengo un derecho real sobre mi cuerpo). Pero cuando hablamos de cosas no solo hablamos
de cosas materiales sino también de cosas inmateriales (un invento, una idea, una marca que sea
susceptible de ser poseída, sobre esta marca puede recaer un derecho real).

Luego tenemos un contenido del derecho real. El contenido del derecho real es el poder que se
atribuye al sujeto titular del derecho real (¿Una persona que tiene derecho real de uso o habitación
puede venderlo? No, porque es un derecho de carácter personalísimo y por tanto intransferible. Pero si
que puede utilizar tantas partes como quiera con mi familia.). Contenido: conjunto de facultades,
derechos,...

Diferencias con el derecho de crédito

El derecho real recae directamente sobre una cosa, el derecho de crédito no, supone que le puedes
exigir a una persona una determinada conducta (no es un derecho real inmediato sobre una cosa).

El derecho real no tiene sujeto pasivo, se tiene erga omnes, pero el derecho de crédito si.

El derecho real es inscribible en el derecho de propiedad y obtendrá así la protección registral, en

general, esto no ocurre con los derechos de crédito.

En cuanto a la duración en principio goza (mayor) permanencia el derecho real, mientras que el
derecho de crédito nació para extinguirse.

2. CLASES

Derecho real pleno

Derecho real pleno, es el derecho real de propiedad. El propietario tiene el poder o señorío total sobre
la cosa, siempre dentro de la ley.

Derecho real limitado

El resto son derechos limitados y atribuyen sólo una parte de las posibilidades de goce que
proporciona una cosa. Estos rehacen sobre cosas ajenas (cosas de otros). Son derechos reales
limitados y limitativos, porque limitan el derecho de propiedad. (por ejemplo: la hipoteca es un
derecho real limitativo). Todos los derechos reales limitados serían a su vez limitativos.

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Dentro de los derechos reales limitativos podemos hablar de derechos reales de goce. Son los que
atribuyen a su titular facultades de goce o aprovechamiento sobre una cosa/bien ajena (derecho real de
uso, de usufructo, de habitación, de servidumbre, censo, de superficie, o del aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles).

Tenemos derechos reales de garantía, se conoce también como derechos reales de realización de
valor, estos permiten utilizar una cosa ajena como garantía del cumplimiento de una obligación (si
usted no cumple con el derecho de obligación debida, se vende el bien usado como garantía y con su
importe se cobra todo o parte de la deuda). Dentro podríamos hablar del derecho real de hipoteca (yo
le compro a juan un piso por 200, pero como no tengo todo, le pido al banco esa parte→ préstamo de
derecho hipotecario. La hipoteca, la prenda y anticresis. La prenda (se presta como garantía un bien en
prenda).

También podemos hablar de derechos reales de adquisición preferente, concede a su titular la potestad
de adquirir una cosa ajena pagando su valor con preferencia a otro.
Aquí hablamos del derecho real de opción (pisos en alquiler con opción a compra); el derecho real
tanteo: implica que antes de venderse el bien se debe comunicar al titular del derecho real de tanteo
las condiciones de la venta, para que este si lo quiere lo adquiera en las mismas condiciones (en caso
de que no se haga pasaría a ser directamente derecho real de retracto); y el derecho real de retracto:
operaría una vez realizada la venta.

Si mi vecino tiene un plaza de garaje sujeta a ley de derecho horizontal y la vende, ¿tengo derecho de
retracto o tanteo, tanteo de colindantes? No, si fuese rústica si

Artículo 1522. CC
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un
extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de
la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1523. CC
También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se
trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable las tierras colindantes que
estuvieren separadas por arroyos acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes
en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea
dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo
solicite.

6. El REGISTRO DE PROPIEDAD

En el registro de propiedad, se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales
sobre bienes inmuebles. El registro de la propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos
inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción. Además,
hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en
conocerlos.

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De acuerdo con el principio de publicidad registral, los títulos de dominio o de otros derechos reales
sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad
no perjudican a terceros. Además, se presume iuris tantum (se puede probar lo contrario) que lo que el
registro publica debe ser mantenido, mientras no se demuestre la inexactitud de su contenido. Y
además se presume iuris et de iure (no admite prueba en contrario)la veracidad de los inscrito para
proteger al tercero que adquiere confiando en la apariencia registral con las condiciones y requisitos
legalmente establecidos