Fondos Inmobiliarios

Anuar Pérez
2022
Internal Use Only CEDI Yumbo, Valle del Cauca
 Agenda

I. Intro Anuar Pérez & Fondo Inmobiliario Visum Capital

II. ¿Qué son los Fondos Inmobiliarios?

III. Historia Global y Local

IV. Diferencias en óptica de Proyectos Inmobiliarios

V. Ejemplo Visum: CEDI Falabella

VI. Preguntas

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 Anuar Pérez Escaf

• Ingeniero Civil - Universidad de Los Andes (2004)

• Master of Science in Real Estate Finance & Development - MIT (2016)

• Experiencia Previa: Gerencia & Estructuración de Proyectos - TRÍADA

• Experiencia Reciente:
• Gerente Fondo Inmobiliario CCLA
• #1 Gestor de Proyectos de Vivienda en Renta en Latam
• +5,000 apartamentos en arriendo en operación y construcción
• Primer proyecto “Multifamily” en Colombia (Nomad77)
• Gerente de Inversiones (CIO) Fondo Inmobiliario Visum Capital
• Unión de Fondos de BTG Pactual e Inverlink
• Fondo público #3 en Colombia
• +1.5 Bn en activos inmobiliarios

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 Fondo Inmobiliario – Visum Capital

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 Fondo Inmobiliario – Visum Capital

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 Fondo Inmobiliario – Visum Capital

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 Fondo Inmobiliario – Visum Capital

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 Fondo Inmobiliario – Visum Capital

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 El valor de los Activos Inmobiliarios es tan grande como el de las acciones.
En EEUU equivale a 17 trillones de dólares.

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 Los Fondos Inmobiliarios son una respuesta a ¿cómo capturar ese valor?

• Fondos Inmobiliarios • Deuda comercial

públicos (“REITs”) • Bancos tradicionales

• Titularización de
• Fondos Inmobiliarios deuda
privados • Fondos públicos de
deuda

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 Rentabilidades esperadas vs. Riesgo de Desarrollo

Fases de un Proyecto de Desarrollo

Fuente: Commercial Real Estate – Analysis and Investments – GELTNER / MILLER

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 Tipos de Fondos por Estrategia de Inversión

Fuente: Commercial Real Estate – Analysis and Investments – GELTNER / MILLER

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 Tipos de Fondos por Segmento (uso) en el que invierten

Concentración por tipo de activo ($)

70% “Otros Usos” USA

65% Concentración por tipo de activo ($)

60% 59%

23%
50%
28%

40% 37%
34%

30% 11%
24%
19%
20%
14% 15%
21%
11% 16%
9%
10% 7%
5%

0%
Oficinas Comercio Industrial Otros Usos Residencial Data Centers Salud Almacenamiento Otros

Colombia Mexico USA

* Fuente: Logan Investment Report 2021, reit.com (equity REITs sin infraestructura), amefibra.com * Fuente: reit.com

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 Diferencia de “apuesta” por tipo de activo

Activo Diversificación Correlación de Elasticidad Obsolescencia Participación Disponibilidad

inmobiliario arrendatarios alquileres alquileres institucionales terrenos

Bodegas Ninguna Con PIB Baja Alta/Media Media Alta

Oficinas Baja Con PIB Baja Media Alta Media

Retail Media Con consumo Media/ Baja Media Alta Baja

Residencial Alta Con salarios Alta Baja Muy baja Baja

Demanda de
Salud Baja Media Baja Muy baja Media
salud

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 Colombia: Crecimiento exponencial desde su creación (2007)
o Crecimiento de Activos no se detiene
(+23% por año, todos los años).

o Mercado de grandes jugadores: El PEI

administra cerca del 30% de los AUMs
totales y el top 3 de gestores administran
más del 50%.

o Mayor números de alternativas para

escoger:
o De pocos jugadores (<5) pasamos a un
mercado más competido y con una
mayor oferta de opciones (+20).
o FICs, FCPs, Titularizaciones

o …Pero poca diferenciación en las

estrategias de inversión: muchos haciendo
lo mismo.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

* Fuente: Logan Investment Report 2020

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 … aunque con mucho potencial de seguir creciendo
Ratio Total Inversión Inmobiliaria / PIB

4,9%
Crecimiento Esperado
Tamaño de la Oportunidad
US 1,054 Bn

15% COP 17.8 Bn

2,3% Próximos 5 años
1,6%

US 29 Bn
20% COP 26.2 Bn

US 5 Bn
Ratio US Ratio Mex Ratio Col

* Fuente: Cálculo Visum usando reit.com, amefibra.com y otras fuentes públicas

US Equity REITs Total Market Cap o Al terminar este primer ciclo ya se tiene una base muy importante para
1.400.000 el portafolio inmobiliario Colombia. Sin embargo, aún por debajo de
referencias Latam (-30% vs. Méx en ratio AUMs/PIB) y muy por debajo
1.200.000
del mayor mercado (EEUU).
1.000.000
21% CAGR
800.000 o El CAGR en equity REITs en EEUU es similar a lo encontrado en los
600.000 últimos años en Colombia (21%).
400.000
o Si se proyectara un crecimiento de entre 15% y 20% anual para los
200.000
próximos 5 años, el tamaño de la oportunidad es de entre COP 17.8 y
- 26.2 Bn.
2002
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000

2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018

* Fuente: reit.com
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 ¿Quiénes son los jugadores del mercado Colombiano?
Los principales 5 jugadores, incluyendo Visum Capital, gestionan más del 80% del top 10 de jugadores de la industria, posicionando a
nuestra gestora como un importante jugador en el mercado.

Mercado de Fondos Inmobiliarios Renta (patrimonio $bn) (1)

4,67

2,55
2,37
1,77
1,12 0,97 0,81
0,56 0,41 0,30

Fondo Inmobiliario Colombia y Pactia (en color amarillo en

el gráfico) son vehículos de inversión cerrados.

Nota: 17
1) Información tomada de la Superfinanciera y otras fuentes comerciales disponibles al 31 de diciembre de 2020
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 Cómo se diferencia cada Fondo?
TIPOS DE INVERSIONISTAS DISTRIBUCIÓN
Nace como un carve out de activos del
• Pocos/selectivos
Fondos Cerrados

grupo. Recursos propios + PSP como

partner con el 35% • Recursos Propios Dentro del mismo grupo
• Baja participación
Recursos propios + US$300MM institucional
levantados dentro del mismo grupo
económico (Bancolombia y Protección) • PSP

US$50MM levantados dentro del mismo

Fondos Abiertos No

grupo económico (BCOL & Protección)

• Retail
Institucionales

+0.8 Bn, 4,200 inversionistas, liquidez • Muy baja participación Dentro del mismo grupo
media. institucional
+0.5 Bn, 1,000 inversionistas, liquidez • Ningún extranjero
baja.

+6 Bn en AUMs, Bonos de deuda,

mayor exposición de institucionales,
Fondos Abiertos
Institucionales

3,300 inversionistas, alta liquidez. • Retail

+1.8 Bn, 1,700 inversionistas, liquidez
• Alta participación Abierta ¿?
media. institucional
• Ningún extranjero
+1.5 Bn, 1,200 inversionistas, liquidez
baja. 18
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 Estructura Típica

Gestor Profesional (IM):

Ejemplo: Visum Capital

Management Service Agreement

Sociedad Admin: Fiduciarias,

Comisionistas de Bolsa

INVERSIONISTAS
Comité de Inversiones:
decide inversiones nuevas

FONDO
Otros Comités / Órganos de
Control: Comité de
Vigilancia, Comité de
Transparencia, etc.

PROYECTO 1 PROYECTO 2 PROYECTO 3

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 Diferencias en la Estructuración, Desarrollo & Operación de un Proyecto
ESTRUCTURACIÓN
Proyectos en Venta
• Mayor óptica Inmobiliaria
• Recursos Propios
• 10-30% de equity
• Deuda construcción
• Comparables $/m2
• Mayor ótica financiera
Proyectos en Renta /
• Recursos Institucionales
+ Propios
• 50-100% equity
Fondos
• Deudas largo plazo
• Comparables Rentas/m2
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DESARROLLO CONSTRUCCIÓN OPERACIÓN
• Pocos involucrados • Libro abierto • Copropiedad informal
• Pre-ventas • Riesgo 100% del • Poco interés en
• Pensado en corto plazo propietario maximización del valor
• Prima eficiencia en de los activos.
costos de desarrollo.
• Mayor división de roles • Se busca mitigar riesgos • Operador profesional
(constructor, del propietario y • Alineación total hacia
desarrollador, entregarlo al maximización del valor
interventor) constructor. de los ingresos (rentas) y
• Pensado en largo plazo • Administración de los activos.
• Balance entre costos de delegada, precio global
desarrollo y operación. fijo, etc.
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 Desarrollos Fondos vs. Esquemas previos

Vs. Vs. Vs.

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 Desarrollos Fondos vs. Esquemas previos

Vs.
Vs. Vs.

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 Ejemplo VISUM: CEDI Falabella

• +1,200 inversionistas buscando rentas y valorizaciones • Empresa con necesidad de renovar su infraestructura
• Experiencia en el Desarrollo y Gestión Profesional logística para su operación OMNICANAL
• Equipo dedicado a mantener el valor de los inmuebles • Necesidad de invertir recursos en crecimiento de su
operación

Fondo VISUM Falabella

“BTS” (BUILT TO SIUT)

Centro de Distribución logístico más importante en Colombia y de los más relevantes en
Latinoamérica

Visum compra el terreno, construye el proyecto y lo arriendo a largo plazo a Falabella. Falabella
paga una renta operativa y tiene un inmueble de primer nivel.
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 Ejemplo VISUM: CEDI Falabella
1. Buscar el Lote (ALTA COMPLEJIDAD): Bodega de 150 x 400 mtS, con uso comercial/industrial en el corredor de la 80

Más de 20 lotes examinados en Tenjo, Cota y Funza.

COTA Vía V-1: Tramo construido F1 Vía Principal de la Zona V1 – (35M)

Vía VPI: Construida

Vía V-2: Tramo en construcción

https://editor.giscloud.com/map/1148324/3-mapa-nomenclatura
POTRERO
V1 CHICO
VLS: Construida

Vía V-1 (VPL) Vía Parcelas:

Parcialmente construida
VÍA FUNZA - COTA

POTRERO
F2 Ingreso por VPI – Vía Principal Interna (22M) F3 VPI – Vía Principal Interna (22M)
CHICO

PARQUE
EMPRESARIAL SAN
MIGUEL
POTRERO
CHICO

INGRESO POTRERO CHICO

F4 VLS – Vía Local Secundaria (16M) F5 Vía Principal de la Zona V1 – (35M)

POTRERO
CHICO
VLS

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 Ejemplo VISUM: CEDI Falabella
2. Negociar Contrato (en paralelo):

Inversión Total General Puntos importantes

Visum: 319,607 M • Incursión estratégica en

Ubicación: Cota
sector industrial
Falabella: 200,000 M Tipo: BTS libro abierto
• Flagship del FICI para
Entrega Máxima: feb-24 levantamiento capital
Total: +500,607 M
Arrendatario: Falabella
• Arrendatario en crecimiento
GLA: 87,013 m2 Sector: Retail y Marketplace con exposición e-commerce
_______________

Contrato • Inversión de USD 50 MM en

COP $3.5 M/m2 arrendamiento
equipos logísticos del
arrendatario

Plazo: 20 años (~ 2043) • Certificación sostenible Leed

Incrementos, Períodos de • Adquisición del lote en 18
Gracia, Opción de Compra, meses con aporte en especie
Mantenimientos, etc.: de COP 10,000 MM
Confidencial
Desarrollo
Duración: 20 meses
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 Ejemplo VISUM: CEDI Falabella
3. Licencias, Diseño y Construcción (en paralelo):

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 Ejemplo VISUM: CEDI Falabella
3. Licencias, Diseño y Construcción (en paralelo):

Construcción 142 muelles a 1.25 m

• Fase I: 100 muelles
LEED Gold
• Fase II: 42 muelles
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 Q&A

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