Nilai Uang dan Waktu

Kuliah Ketiga

Nia Kartika
 PENDAHULUAN
Setiap manfaat dan biaya tidak dapat dikaitkan
dalam satu siklus waktu saja, tetapi dapat terjadi
dalam lebih dari satu siklus waktu selama
keseluruhan siklus proyek.
Dalam setiap siklus perencanaan, pelaksanaan dan
pemanfaatan bangunan perlu diperhatikan
perubahan nilai investasi dan pemanfaatan
terhadap perubahan waktu yang dikonversi ke
dalam nilai uang.
 PENDAHULUAN
Perubahan nilai uang dihitung berdasarkan metode
perhitungan arus kas keluar sebagai bentuk
pengeluaran dan arus kas masuk untuk
pemasukan.
Nilai uang akan berubah setiap tahun selama
periode investasi atau umur pemanfaatan
bangunan.
Hal ini dipengaruhi oleh faktor tingkat suku bunga,
inflasi ataupun depresiasi.
 ARUS KAS (Cash Flow)
Bentuk Tabulasi
Akan memudahkan dalam menganalisis sesuai dengan
formula yang dibutuhkan. Namun kurang praktis dalam
perhitungan manual atau tulis tangan.
 ARUS KAS (Cash Flow)
Bentuk Diagram
Lebih mudah difahami
karena digambarkan
secara logis dan terstruktur.
 BUNGA
Bunga (interest) adalah sejumlah nilai yang dibayarkan
akibat transaksi pinjaman yang dihitung berdasar
presentase untuk suatu periode tertentu dari jumlah
pinjaman.
Jenisnya dibagi dua :
1. Bunga Sederhana
2. Bunga Majemuk
 Bunga Sederhana (simple interest)
Rumus bunga sederhana :
I = Pin
I = bunga
P = pokok nilai uang pinjaman
i = tingkat suku bunga
n = jumlah periode pinjaman

Namun, bunga sederhana ini jarang digunakan dalam

ekonomi rekayasa, biasanya pada perhitungan jangka pendek
atau kasar dalam suatu investasi.
 Contoh :
Untuk pinjaman 1 juta rupiah dengan tingkat suku bunga
5% per tahun dan periode pinjaman 5 tahun, nilai bunga
dari hasil peminjaman adalah 300 ribu rupiah. Jadi total
pengembalian uang setelah lima tahun termasuk pokoknya
adalah :
I = 1.000.000x5%x5
= 250.000
Jadi pengembalian sebesar 1.250.000
Bunga Majemuk (compound interest)
Penggandaan terputus (discrete compounding)
Yaitu perhitungan bunga terputus dalam suatu periode waktu
atau dalam interval waktu tertentu seperti bunga tahunan,
bulanan harian dll.
Penggandaan terus menerus (continous compounding)
Yaitu tidak menggunakan perhitungan bunga per unit waktu
melainkan secara terus menerus. Metode ini jarang digunakan
dalam ekonomi rekayasa.
 Contoh :
Dalam perhitungan bunga majemuk akan menghasilkan
nilai yang besar dibandingkan perhitungan bunga sederhana
karena unit waktu yang digunakan pada perhitungan bunga
majemuk lebih kecil dibandingkan unit waktu bunga
sederhana.
Contoh pinjaman 1 juta selama 5 tahun, suku bunga 5%.
 Perbandingan Bunga
Perbandingan bunga majemuk yang digandakan per bulan
dan per tahun akan menghasilkan nilai yang berbeda.
Penggandaan per tahun akan lebih kecil dibandingkan per
bulan
 METODE EKUIVALENSI NILAI UANG
Nilai Sekarang (Present Value = P)
Umumnya nilai ini dapat berupa investasi atau pinjaman, yang
tandanya dalam arus kas adalah negatif dan P ini diasumsikan
pada awal waktu unit.
Nilai Masa Datang (Future Value = F)
Dapat berupa sisa hasil, pendapatan, ataupun nilai manfaat
yang bertanda positif dan nilainya diasumsikan pada akhir unit
waktu.
Nilai Anuitas Ekuivalen (Equivalent Annuity = A)
Umumnya berbentuk deret seragam atau nilai deret yang
sama yang diasumsikan dengan bentuk pembayaran,
pengeluaran, pembiayaan yang bertanda negatif dalam arus
kas ataupun pemasukan secara seragam dengan tanda positif
dan nilainya diasumsikan di akhir unit waktu.
Deret Bertingkat (Gradient Series = G)
Diasumsikan kenaikan atau penurunan secara linier atau
konstan, dan nilainya diasumsikan pada akir unit waktu.
 KATEGORI PEMBAYARAN ARUS KAS
Analisis Pembayaran Tunggal
Analisis Pembayaran Berderet Seragam
Analisis Pembayaran Berderet Bertingkat
 1. Analisis Pembayaran Tunggal
Nilai Masa Datang
Rumus : F = 𝑃(1 + 𝑖)𝑛 atau F = P(F l P,i,n)
Notasi yang ada dalam kurung merupakan single payment
amount factor, dapat dicari dari tabel bunga majemuk.
 Contoh 1 :
Seseorang yang menabung di bank dalam bentuk deposito
sebesar 150 juta dengan tingkat suku bunga yang
ditawarkan bank 7% per tahun.
a. Berapakah nilai uang tabungan pada akhir tahun ke-10
dan bunga yang didapat oleh orang tersebut!
b. Berapakah nilai tabungan pada tahun ke-4 dan tahun ke-8!
Diketahui : P = 150 juta, i = 7%, n = 10 tahun
Jawab :
a. F = 150(1+0,07)10 = 295,073 juta
atau,
F = 150 (1,9672) = 295,08 juta
Diagram Arus Kas Contoh 1 :
b. Buat arus kas

Nilai masa tabungan setelah 4 tahun :

F = 150 (1,3108) = 196,62 juta  197 juta
Nilai masa tabungan setelah 8 tahun :
F = 150 (1,7182) = 257,73 juta  258 juta
Bisa diselesaikan
Dengan menggunakan
fungsi Finansial dalam
program excell :
Nilai Sekarang
Rumus pembayaran tunggal nilai sekarang adalah :

𝑃=𝐹 [ 1+𝑖1 𝑛]
atau,

(𝑃IF, i, n) = 𝐹 [ 1+𝑖1 𝑛]
bisa ditulis
P=F(PIF,I,n)
 Contoh 2 :
Suatu perusahaan kontrator harus mengeluarkan uang
sebesar 50 juta rupiah untuk pembayaran utang material
bangunan yang jatuh tempo pada bulan ke-12. akibat
penundaan pembayaran selama 12 buan harga bahan
tersebut dikenakan tingkat suku bunga 1% per bulan.
Berapakah harga pokok material sebenarnya ?
Jawab :
Langkah pertama, membuat diagram arus kas
Selanjutnya harga pokok material terutang (P) adalah harga
nilai masa akan datang (F=50 juta) yang diekuivalensikan
ke nilai sekarang (P), jumlah periode hutang adalah 12
bulan (n) dengan tingak suku bunga, i = 1%.
Gambar arus kas

Nilai P dihitung berdasarkan rumus :

P = F(PIF, 1%,12) = 50(0,887) = 44,35 juta
Jadi harga pokok material adalah 44,35 juta rupiah.
 Contoh 3 :
Utang pompa air pada bulan ke-4 harus dibayar 1 juta
rupiah, mesin pengaduk semen harus dibayar 10 juta pada
bulan ke-8, mesin penggetar adukan beton 5 juta rupiah
pada bulan ke-12. berapakah jumlah harga pokok ke 3
mesin tersebut, apabila penundaan pembayaran dikenakan
tingkat suku bunga 1% per bulan ?
Jawab :
Langkah pertama buat diagram arus kas,
Perhitungan nilai sekarang untuk ketiga utang peralatan
tersebut dibagi dalam tiga perhitungan terpisah mengingat
masing-masing pembayaran mempunyai jangka waktu yang
berbeda.
Gambar arus kas
Nilai pokok pompa air (P1) adalah :
P1 = F(PIF,1%,4) = 1(0,960) = 0,96 juta
Nilai pokok pengaduk semen (P2) adalah :
P2 = F(PIF,1%,8) = 10(0,9235) = 9,235 juta
Nilai pokok penggetar adukan (P3) adalah :
P3 = F(PIF,1%,12) = 5(0,8874) = 4,437 juta
Jumlah nilai ketiga mesin adalah :
Pt = P1+P2+P3 = 14,632 juta
Jika menggunakan
exell :
Ekuivalensi Suku Bunga
Suku bunga dapat dibedakan dengan suku bunga nominal dan
efektif.
Suku bunga nominal adalah suku bunga yang dinyatakan per
tahun
Suku bunga efektif adalah suku bunga yang digandakan
dengan periode tahunana atau lebih kecil dari tahunan,
misalnya bulanan.
Rumus suku bunga efektif :

ie = tingkat suku bunga efektif

i = tingkat suku bunga nominal
m = frekuensi penggandaan per tahun
Hubungan tingkat suku bunga efektif dan frekuensi
penggandaan :
Contoh :
Berapa nilai uang 10 juta di akhir tahun ke-5 dengan bunga
nominal 10% per tahun yang digandakan setiap (3 bulan) ?
Jawab :
Bunga per tahun i=10%, m=4 (frekuensi penggandaan
adalah 12 bulan dibagi 3 bulan),
Maka ie :
ie=(1+0,10/4)4 -1
= 10,381%
F = 10 (1+10,381%)5 = 16,386 juta
Analisis Pembayaran Tunggal Lainnya
Peraturan 72
Peraturan 69
Peraturan 113
Pengaruh inflasi
Terima Kasih