Modulo 3 (4 Lecturas)

MODULO 3 - LECTURA 1
ADMINISTRACION DE CONSORCIO EN PH
Caso
La inmobiliaria Martínez publicitó la venta de departamentos y logró concretar un

negocio, pero al momento de presentarse en la escribanía, el adquirente requirió el
plano de subdivisión y mensura, también el título de la unidad funcional. Sin embargo,
resultó que el ofrecimiento del departamento era un negocio inmobiliario en
“condominio” y no PH, por lo que se le reclamó al profesional intermediario que aclare
la situación.
Martínez y su bróker inmobiliario están trabajando en un producto intangible: las

preventas de departamentos de un edificio que aún no comenzó a construirse. Un
inversionista adquiere una futura unidad ad-corpus, pero señala que no quiere
quedarse sólo con la constancia del contrato de compraventa, por lo que el corredor le
avisa que, en breve, se constituirá un fideicomiso y el inversionista le requiere que,
mientras tanto, le brinden seguridad a su inversión.
La inmobiliaria Martínez ha logrado un acuerdo con la empresa desarrolladora del

edificio, según el cual, en una primera instancia, realiza las preventas, pero con la
condición de que luego debe llevar la administración del consorcio. Martínez no está
seguro de asumir el compromiso por falta de recursos humanos para la administración.
1.1. El derecho real de propiedad horizontal. Prehorizontalidad
Para abordar la tarea de administración de un consorcio en una propiedad horizontal

es necesario conocer el bien inmueble, tanto en sus características legales (que lo
identifican) como en sus condiciones físicas reales (que lo caracterizan). Cabe decir
que el aspecto jurídico es la mayor incidencia, ya que de ello depende la existencia del
derecho real de PH.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio…1
[1] Artículo 2037, Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de t.ly/UXo3
Es oportuno referenciar que dicha gestión no es una incumbencia exclusiva del

martillero y corredor, ya que muchas profesiones ejecutan la esta tarea; inclusive,
puede desempeñarse como administrador un propietario del consorcio. En la
actualidad, se evidencia una necesidad de profesionalizar la gestión, atento a la
complejidad que representa este tipo de administración.
El derecho real de propiedad horizontal tiene presencia en nuestro país desde 1948,
cuando comienza a regir la Ley N.° 13512 (hoy derogada). Este reconocimiento nace
con una norma especial, porque no fue contemplada en su oportunidad dentro del
numerus clausus de la norma Velezana (a pesar de ser uno de los puntos conflictivos
que planteaba Vélez Sarsfield) la compleja relación de convivencia cercana entre
personas o familias desconocidas, morando en pisos o departamentos, lo que,
inevitable, propicia la existencia de conflictos.
El actual Código Civil y Comercial, superando el pensamiento pasado y tomando la

evidente realidad, integra el presente derecho real dentro del Libro IV, en el Título 5.
En esta sección, la norma establece no sólo la conceptualización y las disposiciones
generales de la PH, sino, también, las facultades y obligaciones de los partícipes
necesarios que están en relación directa a este derecho. La perspectiva actual (en los
usos y costumbres) desarrolló características como la construcción de grandes
edificios y la constitución de “mega-consorcios,” además, la multiplicidad de servicios
que se pueden brindar dentro de un edificio o complejo de edificios. Este fenómeno
hace notoria, en algunos casos, la existencia de “mini-poblaciones o ciudades”.
Tabla 1: Evolución de la PH en Argentina
Propiedad horizontal: antes, durante y después. Línea del tiempo

Un antes implica todo aquello que Vélez Sarsfield no consideró oportuno y, más aún, que
justificó en su nota al artículo 2617 del Código Civil, donde detallaba los inconvenientes de
incorporar, al momento de la enumeración de los Derechos Reales, a la propiedad horizontal,
a pesar de que, en aquella época, en países europeos (a modo de antecedente) ya existía
regulación de este instituto, como para considerarlo en la Ley N.° 340/18692 (Código Civil).
A mediados del siglo pasado, surge la necesidad de regular en materia de propiedad
horizontal, dadas las situaciones de hecho que se podían observar en los usos de espacios
funcionales independientes que se encontraban en un mismo dominio. A raíz de ello, se
sanciona la Ley N.° 13512/48, la que durante todo este tiempo pasado ha regulado en la
materia convenientemente para normalizar (dando un marco legal) las situaciones de
ocupación de espacios funcionales. La característica de este derecho sui generis es que
combina partes propias (dominio) y partes comunes (condominio), lo que queda plasmado en
un Reglamento de Copropiedad y Administración, necesario para la identificación de los
derechos reales concurrentes (dominio y condominio) y la administración para conservación y
seguridad del conjunto.
Con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, 3 podemos observar que los contenidos
que enunciaba la Ley N.° 13512 se encuentran incluidos en el ordenamiento unificado, por lo
que la propiedad horizontal ya está en la enumeración de los Derechos Reales, dentro del C.
C. y C., que la contempla del artículo 2037 al 2072 4. Podemos indicar que, después de un
proceso de maduración legal en nuestro país, los legisladores aggiornaron los usos y
costumbres, más los antecedentes de jurisprudencia sobre el contexto legal que regía, a los
fines de actualizar todo lo pertinente en materia civil y comercial para la unificación de los
Códigos. El principal instrumento público legal que se integra al título suficiente es el
reglamento de propiedad de horizontal.
Actualmente podemos considerar como un avance legal específico a la norma que rige en
C.A.B.A, donde se regula el registro de administradores de consorcios.
Fuente: elaboración propia.
[2] Ley N.° 340 (1869). Código Civil. Honorable Congreso de la Nación. Recuperado
de t.ly/xQCt
[3] Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso
de la Nación Argentina. Recuperado de t.ly/UXo3
[4] Artículos 2037 al 2072, Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la
Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de t.ly/UXo3
Es necesario verificar, de manera acabada, la condición legal del inmueble, hay

ocasiones en donde, ciertamente, tenemos unidades funcionales independientes, con
salida directa o por pasillos a la vía pública, con más servicios y medidores propios,
etcétera, que simulan, a simple vista, ser departamentos en PH; pero, verificando la
publicidad registral, constatamos que es un solo dominio o un condominio, que puede
contar o no con un reglamento, pago de gastos comunes, contratación de seguro,
entre otros. También puede ocurrir que no se tramita la sujeción al régimen, porque
esto significaría invertir en adaptaciones edilicias para cumplir con el FOS/FOT (factor
de ocupación del suelo/factor de ocupación total), por lo tanto, los planos de
subdivisión no pueden ser aprobados por la autoridad correspondiente. Ante dicha
situación, se debe conocer, además de la publicidad registral, las factibilidades
técnicas para la sujeción y los costos de inversión necesarios tanto para el trámite
legal, como atender las mejoras materiales pertinentes. Este tipo de problemáticas
puede impactar negativamente en el negocio al punto de frustrarlo, siendo responsable
el profesional intermediario por no asesorar correctamente, quien podría ser pasible de
sanciones ante un reclamo a Defensa del Consumidor por publicidad engañosa.
Rasgos generales que se destacan en los Fundamentos del Código Civil y

Comercial5para el derecho real de propiedad horizontal:
[5] Fundamentos del Anteproyecto del Código Civil y Comercial (2014). República
Argentina. Buenos Aires: Zavalía S. A.
¿Qué es la unidad funcional según el C. C. y C.?
Declara que conforman la unidad funcional: pisos, departamentos, cocheras,

etcétera, cuyas características persistentes son: independencia funcional y salida
(directa o indirecta) a la vía pública. Ratifica la relación sui generis de Dominio y
Condominio, como se consideraba en la Ley 13.512 (hoy derogada) en un nuevo
derecho real de PH.
¿Cuál es el instrumento público y su finalidad?
El instrumento público denominado Reglamento de propiedad horizontal es la base

esencial de la existencia y administración del presente derecho real. Reglamenta la
administración de consorcios simples y de grandes consorcios o mega-consorcios.
Asimismo, los consorcios de la propiedad horizontal son identificados expresamente
como personas jurídicas.
El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento a las
nuevas modalidades de construcción promovidas por los mega emprendimientos
inmobiliarios.
¿Cuáles son los organismos de administración y gobierno?
Los organismos de administración de la PH se sintetizan en la asamblea, el consejo

de propietarios y el administrador.
Innovación: las asambleas en el C. C. y C. manifiestan una dinámica que se simplifica
en su convocatoria a los fines de constituir el quórum, ya que se pueden efectuar
adhesiones.
¿Qué son las expensas y cuáles son sus características?
Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento, seguridad y

funcionalidad) poseen el mismo carácter de obligatoriedad otorgado por la derogada
Ley N.° 13512. La garantía del cumplimiento del pago de las expensas es la propia
unidad funcional, al margen de que cambie el propietario por transmisión de dominio
voluntario o forzoso.
Se evidencia la posibilidad de una eximición parcial para algunos casos en el pago de
expensas (por ejemplo, que la unidad funcional no posea ciertos servicios a diferencia
de otras).
En este contexto es oportuno considerar:
EN LOS NUEVOS DERECHOS REALES DE PROPIEDAD Ej.: Conjuntos

inmobiliarios, si bien “no nacen” como propiedad horizontal, se regirán por las normas
de P.H., la característica fundamental es que coexisten DERECHOS REALES
(dominio, condominio o ph, etc.) y DERECHOS PERSONALES (obligación por
contrato al pago de expensas administrativas). (Fundamentos del C.C. y C., 2914, p.
792).
Si bien hasta el momento no se han regularizado algunos condominios, barrios

privados, country, etcétera, adaptándose al régimen de PH, como señala el C. C. y C.,
el profesional de los negocios inmobiliarios debe estar atento a los cambios legales
que se puedan suscitar por ello, más aún ante la eventualidad de tener que negociar
inmuebles que se encuentren en tales circunstancias.
Para ampliar este tema, te invito a leer el artículo consignado a continuación:
Massiccioni, S. M. (julio - septiembre de 2018). Marco legal de los conjuntos

inmobiliarios. Adecuación. Recuperado de t.ly/b2sW
Fuente: Massiccioni, S. M. (julio - septiembre de 2018) en REVISTA del NOTARIADO

933.
¿Cuál es el instrumento legal en el régimen de PH?

El instrumento público denominado...................................... horizontal es la base esencial de la
existencia y la administración presente derecho real. Reglamenta la administración de
consorcios simples y de grandes consorcios o “mega-consorcios”.
Respuestas aceptables: Reglamento de propiedad

Correcto
Justificación: el C. C. y C. regula sobre el derecho real de PH, indicando que el elemento
esencial de existencia y administración es el reglamento de PH, que es parte del título de la
propiedad y en él se indica cómo se debe administrar para mantener la existencia del Derecho
Real.
1.2. Prehorizontalidad
1.2.1. El derecho real de propiedad horizontal. Prehorizontalidad
Lo normado en el Código unificado en materia de prehorizontalidad la caracteriza

como un “contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal,” temática
que, necesariamente, fue incluida dentro de las disposiciones del derecho real de PH a
partir del artículo 2070 a modo de resguardo legal6.
La prehorizontalidad se encontraba regulada en la ley N.° 19.724/72 (hoy derogada

por la vigencia del C.C. y C.). Allí se establecía como seguridad jurídica para el futuro
propietario en PH, que se debía hacer constar, por escritura pública, la declaración de
la voluntad (del desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en PH el
inmueble construido o en construcción o el terreno destinado a construir un edificio
que se proponga adjudicar o enajenar a título oneroso. Cabe agregar que, amén de
existir la norma, esta no tuvo un debido cumplimiento y muchas personas adquieren
en preventas un derecho a futuro sobre un inmueble, inclusive ad corpus, sin tener las
garantías en el negocio, ya que los inversionistas no cumplen con el trámite previo de
tener el proyecto aprobado y registrado; sino que, sobre la marcha de la ejecución de
la obra avanzan en la regularización jurídica, mientras perciben el ingreso de las
ventas promocionadas, constituyendo un negocio de riesgo comercial para el
interesado adquirente, que simplemente confía en los vendedores.
El contrato de fideicomiso inmobiliario (Ley N.° 24441/94) se transformó en una

herramienta jurídica más confiable (por el resguardo legal que brinda) para el
desarrollo de proyectos de inversión de consorcios y mega-consorcios en propiedad
horizontal. Si bien el negocio inmobiliario nace con la promoción de un intangible
(edificio no construido), los fondos fideicomitidos y el inmueble comprometido en el
proyecto se mantienen seguros en la presente modalidad lograda, mediante un
contrato que reviste formalidades (instrumento público) y que se inscribe en la
matrícula de la propiedad afectada.
1.2.2. Antecedentes legales de impacto. Protección a consumidores de
productos inmobiliarios
¿Cuáles fueron las normas antecesoras que protegieron al adquirente de

inmuebles a plazo?
El primer régimen protector fue la Ley N.° 14005/50 modificada por Ley N.° 23266/85,
destinada a proteger a los adquirentes de inmuebles fraccionados en lotes, con pago
de precio a plazo.
El segundo régimen fue la Ley de Prehorizontalidad N.° 19724/72, reglamentada por
Ley N.° 20276, destinada a proteger a los adquirentes de inmuebles que fueran
sometidos posteriormente a la Ley de Propiedad Horizontal N.° 13512/48.
¿Cuándo comienza a considerarse la defensa al consumidor inmobiliario?

Con la Ley de Defensa del Consumidor N.° 24240/93 y la Ley de Financiamiento de la
Vivienda y la Construcción N.° 24441/1994.
Ratificándose el derecho del consumidor en general incorporado en la Constitución
Nacional con la reforma del año 1994.
¿Cómo se protege en la actualidad al consumidor inmobiliario en este rubro?

La Ley N.° 14005/50 sigue vigente, mientras las Leyes N.° 19724/72 y 13512/48
fueron derogadas, pero en el Capítulo 10 del Título V del C. C. y C. destinado a la
Propiedad Horizontal, se establece en artículos 2070, 2071 y 2072 un nuevo régimen
de prehorizontalidad. Allí se deja el sistema con base en la protección registral y se lo
reemplaza por un Seguro Obligatorio destinado a cubrir el fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, para reparar los daños por
incumplimiento.
En la actualidad, el C. C. y C., atento a los usos y costumbres y con la finalidad de

brindar garantías al consumidor de este tipo de productos inmobiliarios (futuras
unidades funcionales en PH), establece la obligatoriedad de constituir un seguro a
favor del adquirente para cubrirlo frente al riesgo del fracaso de la operación (artículo
2071 del C.C. y C.).
Si la gestión de intermediación para las preventas de unidades funcionales en PH es

encomendad a un corredor, es oportuno que este cuente con la información que dé fe
de que efectivamente se dará cumplimiento a lo establecido en el C. C. y C. para
brindar garantías del negocio jurídico (que en este caso es un intangible, o sea,
unidades funcionales aún no construidas) a sus clientes. Esta información debe ser
puesta a disposición del profesional por parte de la empresa promotora, constructora,
enajenante o proyectista.
¿En qué consiste la protección al consumidor inmobiliario en este rubro?

Para el caso de la compra de lotes a plazos rige Ley N.° 14005/50, mientras que las leyes del
régimen de ...................... y PH, Leyes N.° 19724/72 y 13512/48 fueron derogadas.
PREHORIZO
Respuestas aceptables: prehorizontalidad
INTENTAR DE NUEVO
Hoy la propiedad horizontal se regula en el C. C. y C. que establece un nuevo régimen de
prehorizontalidad, por lo que un....................será destinado a cubrir el fracaso de la operación
de acuerdo a lo convenido por cualquier razón.
SEGURO O
Respuestas aceptables: seguro obligatorio

Justificación: los antecedentes legales que tuvieron la misión de resguardar los intereses de
adquirentes inmobiliarios (en cuotas/a plazos) cumplieron y cumplen una misión que es la
defensa del consumidor. Hoy el C. C. y C. brinda, para el derecho real de PH, una seguridad
jurídica, mediante la contratación de un seguro en la instancia de prehorizontalidad.
1.3. El régimen de PH
1.3.1. Sujeción al régimen
El derecho real de propiedad horizontal nace como régimen legal (Ley N.° 13512/48) y
su reglamentación (la efectiva sujeción a dicho régimen) fue otorgada por el
Decreto/Ley N.° 18734/49. A sus fines se instituyeron reglas especiales relativas a las
inscripciones del dominio en los registros inmobiliarios correspondientes, atendiendo a
la esta forma de propiedad inmueble. Como quedó plasmado en el artículo 2038 del C.
C. y C.: “Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio
o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.”7
Con la vigencia del Código unificado se deja sin efecto la Ley N.° 13512/48, no
obstante, el decreto reglamentario mantiene su instructivo vigente a los fines de la
sujeción a la propiedad horizontal. Se destacan 3 ejes indispensables que definen el
reglamento de propiedad horizontal y se detallan seguidamente.
 Determinación de pisos o departamentos: el derecho de propiedad, con la
proporción correspondiente sobre las partes comunes (derechos y
obligaciones).
 Conformación de reglas indudables de convivencia: con la previsión y el
acierto en la regulación de las relaciones recíprocas entre los propietarios,
alejando eventuales conflictos.
 Garantizar el tráfico jurídico de las unidades funcionales con el fin de
salvaguardar los derechos de terceros adquirentes: por lo que debe estar el
reconocimiento legal de las obligaciones que siguen el dominio del piso o
departamento transmitido (expensas), las que deben ser informadas en
oportunidad de su enajenación, si la hubiere.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente de la unidad

funcional. La escritura pública contiene la identificación precisa de la unidad funcional
y partes y cosas comunes, clasificando estas últimas como necesariamente comunes,
no indispensables y propias.
Cada provincia de Argentina cuenta con portales de trámites de reparticiones públicas

(catastro/rentas/registro de la propiedad). El escribano es quien da inicio al proceso de
sujeción, partiendo desde el primer testimonio de escritura de sometimiento, más el
certificado catastral de obra terminada (final de obra) expedido por la Dirección
General de Catastro, salvo que esté relacionado en el título (tarea técnica que fuera
ejecutada por un ingeniero).
Tabla 2: Normas de sujeción al régimen de PH

Normas generales de sujeción al régimen
Redactar e inscribir un reglamento de propiedad horizontal por persona humana o jurídica
que se disponga a dividir horizontalmente una propiedad existente o a construir. Además,
deberá acreditar la titularidad del inmueble al que corresponde el reglamento.
No se podrán inscribir en los respectivos registros inmobiliarios títulos por los que se
transfiera un derecho real sobre unidades funcionales en PH, si no se encuentra
anteriormente inscripto su reglamento.
Para la inscripción del reglamento de PH, deberá cumplirse con las exigencias del registro
inmobiliario (presentación de formularios) y con la presentación del plano del edificio suscripto
por profesional con título habilitante. En dicho plano, las unidades se designarán con
numeración corrida, comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones
y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se
destacarán en color las partes de propiedad exclusiva.8
Las autoridades municipales o comunales establecerán los requisitos (código de edificación)
que deben reunir los edificios que se quieran sujetar al régimen de propiedad horizontal, a los
fines de expedir sus respectivas autorizaciones y aprobaciones.
[8] Artículo 4, Decreto N.° 18734 (1949). Régimen de la propiedad horizontal.
Reglamentación de la ley 13512. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de t.ly/2YFl
El corredor público inmobiliario en materia de unidades funcionales en consorcios de
PH puede desarrollar una doble gestión:
 ser intermediario para la enajenación de unidades funcionales (actuales o
futuras), por lo que deberá tener presente lo que norma la ley al respecto, a los
fines de brindar garantías en el tráfico jurídico, otorgando la debida información
al consumidor inmobiliario; y
 realizar la tarea de administración del consorcio, atendiendo
específicamente lo que norma el reglamento de propiedad horizontal. No
obstante, para esta tarea, deberá contar con un equipo que lo acompañe, ya
que son varios los rubros que se deben atender para lograr una correcta
gestión.
1.3.2. ¿Qué ocurre con la adecuación de los conjuntos inmobiliarios al régimen

de PH?
El nuevo derecho real (que nace con la unificación de los Códigos Civil y Comercial)
denominado conjuntos inmobiliarios debe adecuarse al régimen de PH. No
obstante, por diferentes situaciones (técnicas, económicas, etcétera) aún no se ha
logrado unificar el cumplimiento. Sin embargo, una nueva resolución de la Inspección
General de Justicia (IGJ) otorga un plazo de 180 días para que los clubes de campo y
todo otro conjunto inmobiliario organizado bajo forma de sociedad (artículo 3° de la
Ley N.° 19550) se reconviertan a consorcios de propiedad horizontal.
Esta temática se abordará en el próximo módulo, mas se ofrece un adelanto, por la

vinculación directa que posee con el régimen de PH.
Te invitamos a leer la resolución de la IGJ:
Resolución General 25/2020. Recuperado de

https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/229562/20200520
¿Qué sucede con el reglamento de propiedad horizontal??

El reglamento de propiedad horizontal se……………. al título suficiente sobre la unidad
funcional.
INTEGRA
Respuestas aceptables: integra
La presente …………….. contiene la identificación precisa de la unidad funcional y partes y

cosas comunes, clasificando estas últimas como necesariamente comunes, no indispensables y
propias.
ESCRITURA
Respuestas aceptables: escritura pública
Justificación: la descripción sobre la finalidad del reglamento de PH surge directamente del

C. C. y C., que ratifica los elementos que, en su momento, se contemplaban en la derogada Ley
N.° 13512/48. Realiza la descripción pertinente de lo que contiene y junto con la escritura
pública y los planos aprobados son el primer paso para la adecuación al régimen de PH.
MODULO 3 – LECTURA 2
CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Caso
En el negocio de compraventas de departamentos en el centro de la ciudad, la
inmobiliaria Martínez ya concretó la venta de las 7 unidades que conforman un
consorcio, pero los nuevos propietarios se quejaron en la inmobiliaria, porque nunca
supieron sobre los gastos que debían afrontar para la sujeción al régimen de PH. Por
su parte, la inmobiliaria les reenvió los e-mails que, en el momento de ofrecer el
producto, enumeraban los eventuales gastos, no obstante, la controversia continúa.
Un cliente de la inmobiliaria Martínez, que en su oportunidad adquirió un departamento

que allí se ofrecía, le reclamó que no puede usar un patio interior que, según indicaba
la publicidad, era una parte común de uso exclusivo para la unidad funcional que
compró. Martínez negó dicha situación, ya que en la publicidad sólo se mostraba el
departamento y su ubicación, y le recordó que, cuando firmó la escritura hace 5 años,
recibió una copia del reglamento de PH y nunca antes se había planteado este
problema, por lo que se deben revisar todos los antecedentes.
Un colaborador de la inmobiliaria Martínez fue propuesto y designado para ser

administrador en un consorcio. Como representante legal tiene a cargo la misión de
liquidar expensas. Un propietario se niega a pagarlas por estar disconforme con las
liquidaciones y, además, por no aprobar con su voto en la asamblea al administrador.
Por su parte, el administrador le señala que su actuar es legítimo como representante
legal, por lo que librará un título ejecutivo para el cobro de las expensas a este
consorcista incumplidor.
1.1. Características de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal nace en nuestro país con una finalidad concreta: solucionar la
problemática de la vivienda y la realidad económica y social imperante en el momento.
La norma superó ampliamente la visión del legislador de la época (1948), ya que, de
manera casi inmediata, en los centros urbanos, las familias que ocupaban grandes
casonas subdivididas de manera tal que les permitiera gozar de independencia
funcional y privacidad, rápidamente buscaron adecuarse al régimen y solucionar los
títulos de propiedad.
Se podría indicar que esta es la etapa inicial que caracteriza a la propiedad

horizontal, con la subdivisión de una misma parcela (dominio) que permitiera,
horizontalmente, generar espacios planos de ocupación y desarrollo de mejoras
funcionales que contaran con la posibilidad de comunicarse a la vía pública (de
manera directa e indirecta). Estos planos deben estar adaptados y destinados como
departamento-hogar independiente para el desarrollo de la vida cotidiana de una
familia dentro de un grupo de espacios (departamentos) independientes.
Una vez instrumentado y organizado el régimen de propiedad horizontal, comienza

la etapa de evolución. Con el conocimiento pleno de la ley y sus exigencias
(proyectos aprobados, costos de construcción, obligaciones legales de los
propietarios, administración, seguros, entre otros), comienzan a surgir construcciones
colectivas destinadas al uso familiar (tanto horizontales como verticales) y ello
dependía de las posibilidades de financiación que el Estado pudiese brindar para la
construcción de este tipo de viviendas.
Asimismo, comienzan a evidenciarse distintas tipologías constructivas para unidades
funcionales con destino habitacional. De igual modo, se suscita otro tipo de unidades
destinadas al comercio (locales) y a la guarda de autos (cocheras). Se promueven en
la construcción en general nuevos diseños arquitectónicos, que se caracterizan por
implementar innovaciones en los materiales, detalles de mano de obra calificada,
estudio de ambientes, comunicación y funcionalidad, incorporación de tecnologías,
entre otros.
En la actualidad, podemos indicar que vivenciamos una etapa posevolución que se

caracteriza por innovaciones en la propiedad horizontal, que es impulsada desde la
órbita de los negocios inmobiliarios. Ahora tenemos expresiones como “mega-
consorcios” inmobiliarios, “complejos de mini-ciudades”, “grandes centros comerciales”
etcétera, con la posibilidad de generar sub-consorcios de administración, es decir, una
operativa administrativa independiente.
 Etapa inicial
Subdivisión a lo largo de un terreno. Independencia funcional y salida a la vía pública.
 Etapa de evolución
Conserva las características iniciales. Subdivisión horizontal y vertical. Amplía destino
de uso.
 Etapa posevolución
Innovación en los desarrollos inmobiliarios (mega-consorcios, grandes centros
comerciales, etcétera).
Las innovaciones en la presentación del producto inmobiliario colectivo en viviendas,

locales comerciales y cocheras han generado un cambio necesario para adecuarse
legalmente a las nuevas tipologías constructivas que presenta el mercado y se
constituyeron en la herramienta jurídica que conceptualiza y caracteriza a los derechos
reales que se rigen por el derecho real de propiedad horizontal.
A continuación, se enumeran los ejes generales característicos.

1. Parte privada de uso exclusivo y partes comunes. Coexisten porciones de uso
privado (unidad funcional) de tantos propietarios como unidades existan y otras
porciones cuyo uso es necesariamente común (escaleras, ascensores,
etcétera).
2. PH es: dominio y condominio con indivisión forzosa sujetos a un reglamento de
administración.
3. Los propietarios conforman un consorcio, el que designa a un administrador
(persona a cargo de las decisiones operativas que representa legalmente al
consorcio ante terceros y ante las autoridades administrativas). Las decisiones
se realizan en asambleas y existe un organismo que coadyuva que es el
consejo de propietarios.
4. El consorcio financia sus expensas comunes, mediante el pago periódico de
estos propietarios (gastos comunes ordinarios y extraordinarios).
El derecho real de PH en el Código Civil y Comercial de la Nación está definido en
artículo 2037 del C. C. y C.1 El cuerpo legal establece los cuatro ejes que se presentan
en la tabla 1.
Tabla 1: Ejes fundamentales del derecho real de propiedad horizontal
Los cuatro ejes fundamentales

La sujeción del bien raíz al régimen de PH se norma en el artículo 2038 del C. C. y C. Refiere a
su constitución por escritura pública que se inscribe en el registro inmobiliario correspondiente y
se integra al título suficiente.1
La composición del derecho real de PH: dominio (unidad funcional) y condominio (partes y cosas
comunes) con indivisión forzosa.
La unidad funcional (artículo 2039 del C. C. y C. 2): pueden presentarse físicamente como pisos,
semipisos, departamentos, locales, cocheras, cuyas características son independencia funcional
y salida directa, indirecta o por pasaje común a la vía pública. Además, comprende partes y
cosas comunes.
Las partes y cosas comunes o unidades complementarias (artículo 2040 del C. C. y C.). Se
destaca que nadie puede alegar derecho exclusivo y que se les debe dar correcto un uso. El
Código distingue:
 partes y cosas necesarias (artículo 2041 del C. C. y C.),

 partes y cosas no indispensables (artículo 2042 del C. C. y C.), y
 partes y cosas propias (artículo 2043 del C. C. y C.). 3
[4] Artículos 2040 al 2043 Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la
Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de t.ly/UXo3
Es necesario conocer el proceso de registración. Si bien, como se ha mencionado, es

un trámite que lleva adelante el escribano sobre la base del plano de subdivisión y
mensura, en el caso del corredor, éste debe conocer el costo de sujeción (ya sea que
la propiedad nace como PH o bien es una propiedad que condóminos decidieron
subdividir y transforma en PH), tener claridad en la información legal, técnica y
económica; factores necesarios para generar un correcto negocio inmobiliario en cada
oportunidad.
Como profesionales regidos por la ley nacional N.° 20266/73, debemos observar lo
que indica la norma en cuanto a las obligaciones, no sólo de comprobar la existencia
de los títulos invocados, sino que, también, está la obligación de informar con claridad
para evitar inexactos en las referencias.
¿Qué se incorpora a la unidad funcional en PH?

Las partes y cosas comunes o .....................................
UNIDADES
Respuestas aceptables: unidades complementarias
Se destaca que nadie puede alegar..................................y se les debe dar un correcto uso.
DERECHO E
Respuestas aceptables: derecho exclusivo
Se clasifican como partes y cosas ............................... , no indispensables y, también, como

partes y cosas propias.
NECESARIA
Respuestas aceptables: necesarias

Justificación: la referencia exacta para la clasificación proviene del C. C. y C. donde se detalla,
concretamente, con qué denominación se vinculan las partes y las cosas comunes a la unidad
funcional en PH, lo más importante es que nadie puede alegar ser propietario o dueño de una
cosa o parte común, comprenden un todo a modo de condominio indiviso.
1.2. El reglamento de PH y el reglamento interno

1.2.1. El reglamento de propiedad horizontal
El reglamento de propiedad horizontal se redacta en escritura pública y debe

inscribirse en el registro inmobiliario correspondiente. Además, se lo integra al título
suficiente de cada unidad funcional.
Tabla 2: Reglamento de PH
Contenido fundamental
 Define la organización del consorcio de propiedad horizontal.
 Identifica las unidades funcionales (superficies privativas) y las incidencias de partes
y cosas comunes.
 Determina porcentuales (para pago de expensas y demás contribuciones).
 Señala los órganos de gobierno y sus obligaciones (asamblea, consejo de
propietarios y administrador).
Es oportuno que cada propietario en PH tenga a la vista una copia del reglamento.
Asimismo, si da en locación la unidad funcional, el locatario debe consentir su conocimiento
y cumplimiento, por lo que también deberá contar con una copia (reglamento de PH y
reglamento interno, según lo convenido).
Dentro de las particularidades del reglamento, se puede expresar que es redactado

por el o los precursores del proyecto de sujeción del inmueble a propiedad horizontal y
debe ser aceptado por los futuros propietarios de las unidades funcionales. A futuro,
los propietarios pueden efectuar modificaciones o adaptaciones por resolución del
órgano máximo de gobierno que es la asamblea (ver artículo 2057 C. C. y C.5).
En su contenido, se deben visualizar los puntos que enumera el artículo 2056 del
Código Civil y Comercial. Recordemos que es un instrumento público que redacta el
escribano, no obstante, se presentan, a continuación, algunos ejemplos.
Modelo de un reglamento de PH. Si bien el ejemplo está basado en la derogada Ley

N.° 13512/48, es válido para la relación de contenidos, ya que en la actualidad existen
en vigencia reglamentos de PH realizados bajo la misma normativa, pues se
confeccionaron antes de la sanción del C. C. y C.).
Reglamento de propiedad horizontal. Recuperado de t.ly/nu5q
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.pdf

103.9 KB
Modelo de reglamento interno propuesto por el Centro Argentino del Derecho
Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Reglamento interno de edificio en propiedad horizontal. Recuperado de t.ly/rvvF
Fuente: CADIPH (s.f.).
REGLAMENTO INTERNO DE EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL - CADIPH -

CENTRO ARGENTINO DE DERECHO INMOBILIARIO Y PROPIEDAD
HORIZONTAL.pdf
271 KB
El instrumento público esencial para la administración del derecho real de PH, debe
contar con los elementos que se consignan a continuación.
1. Determinación del terreno, de las unidades funcionales (superficie/ubicación) y
descripción de las unidades complementarias.
2. Enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes. Sobre la
base normada en el Código unificado que detalla, en relación a este tema, lo
siguiente:
 Unidad funcional (artículo 2039): pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento. Características: independencia
funcional y salida a la vía pública directa o por pasaje común.
 Cosas y partes comunes (artículo 2040): las indispensables para mantener la
seguridad del edificio y se detallan “taxativamente” en el reglamento. El C. C. y
C. identifica a las cosas y partes comunes como: necesarias, en una
enumeración de carácter enunciativo (artículo 2041); no indispensables, las
caracterizadas como amenities (artículo 2042), y propias, las que
necesariamente comprenden la unidad funcional (muros divisorios internos,
revestimientos, etcétera) y las susceptibles de un derecho exclusivo de uso
como el patio, la terraza y el balcón (artículo 2043).
3. Composición del patrimonio del consorcio.
4. Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la
proporción del pago de las expensas comunes.
5. Use y goce de las cosas y partes comunes y de los bienes del consorcio.
6. Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.
7. De las asambleas: facultades especiales, determinación de la forma de
convocar a reuniones, periodicidad y forma de notificación. Limitaciones de
carta poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional.
Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones. Forma
de computar las mayorías.6
8. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios.7 [6] y [7] Artículo
2056, Ley N.° 26994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de t.ly/UXo3
9. El administrador: designación, facultades y obligaciones. Plazo del ejercicio de
su función.
10. Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
11. Facultades especiales del consejo de propietarios.
¿Cuándo nace el reglamento de PH?
Junto con la sujeción al régimen de PH nace el reglamento, donde el escribano

redacta la información técnica de la mensura y subdivisión de las unidades
funcionales, más las partes y cosas comunes que complementan el dominio de PH
que se debe inscribir.
Además, se incluyen las funciones de los organismos de gobierno y administración de
la persona jurídica del consorcio.
¿Cómo se modifica el reglamento?

El reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
En el reglamento de PH podemos considerar tres componentes fundamentales, a
saber:
 el detalle de la afectación del inmueble al régimen de PH (descripción de partes
privativas y partes y cosas comunes), la proporción que cada unidad funcional
posee y su destino;
 las reglas generales que se fijan como normas de convivencia para el
consorcio; y
 la definición y reglamentación de los órganos del consorcio (funcionamiento,
derechos y obligaciones) según correspondan.
Dentro del contexto que compone el contenido del reglamento, se podrán identificar
(conforme a los usos y las costumbres, ya que no están señaladas en el C. C. y C.)
dos tipos de cláusulas: las estatutarias (la doctrina decía que eran disposiciones que
hacían al derecho de propiedad de los consorcistas; se reforman con mayorías y
procedimiento especiales) y las reglamentarias (la doctrina decía que establecían
cuestiones de mera convivencia. Estas cláusulas son más fáciles de cambiar).
(Suarez, 2019, t.ly/IIxC).
El corredor público inmobiliario en la gestión (tanto de administrador del consorcio

como de intermediario en negocios inmobiliario sobre la unidad funcional) como
primera medida debe contar con el reglamento de propiedad horizontal (instrumento
público), para tener la información puntual sobre el derecho real de propiedad.
Asimismo, es oportuno tener a bien requerir un reglamento interno (instrumento
particular), el que, por su dinámica y práctica, constituye la segunda regla que deben
respetar los propietarios, aunque su valor jurídico sería equiparable con el reglamento
principal, pues en éste no debe haber normas contrarias al reglamento principal que
representa la herramienta de mayor jerarquía.
Es necesario que el corredor disponga de una copia del reglamento de PH y la

publicidad registral si gestionará en el negocio inmobiliario de compraventa de
departamentos o locales en PH.
 ¿Cuáles son las características del reglamento interno?

Es un instrumento privado. No se inscribe en el registro. Su existencia no es
obligatoria a priori, ya que no es un instrumento público, pero si su contenido ha sido
conformado y acordado en la Asamblea, pues es ley común para el consorcio.
 ¿Cuál es el objetivo del reglamento interno?
Regir sobre temas cotidianos, para resolver cuestiones con practicidad desde la
administración y generar un desenvolvimiento óptimo en el consorcio.
Al reglamento interno se lo considera oportuno para abordar temas como las
relaciones de vecindad y convivencia en el consorcio. Esta herramienta nace,
ciertamente, de la propuesta que realizan todos los propietarios, quienes, de común
acuerdo, consensuan sobre el contenido, por lo que se hace indispensable su
cumplimiento a modo de convenio interno aceptado por los propietarios.
¿Cuáles son los puntos que destaca el Reglamento de PH?
En el reglamento de PH podemos visualizar tres componentes fundamentales, a saber: el
detalle de la afectación del inmueble al régimen de PH (descripción de partes privativas y
partes y cosas comunes), la proporción que cada unidad funcional posee y su destino; las reglas
generales que se fijan como normas de convivencia para el consorcio; y la definición y
reglamentación de los ……………………… (funcionamiento, derechos y obligaciones) según
corresponda.
ORGANOS
Respuestas aceptables: órganos del consorcio

Justificación: el Reglamento de PH contiene tres ejes fundamentales relacionados a su
constitución, a la identificación de los componentes y a la administración para la existencia del
derecho real de PH.
1.3. Órganos de administración en la propiedad horizontal

1.3.1. Organismos que componen la propiedad horizontal
Se podría indicar que la propiedad horizontal es una comunidad de propietarios que

confluyen en un derecho real de especiales características. Estos dueños, mediante
asambleas, proponen y resuelven cuestiones de influencia, ya que, necesariamente,
se deben administrar las partes privativas y las partes y las cosas comunes que los
vinculan, aquellas que son para la seguridad y mantenimiento del edificio. La PH
cuenta con un régimen organizativo (reglamento) para la convivencia, por lo que es
necesaria la gestión de un administrador (con ciertos poderes que lo caracterizan) que,
además, es el representante legal del consocio. Por su parte, el consejo de
propietarios es el órgano que coadyuva en la gestión administrativa.
El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica

consorcio y sus órganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. Como toda persona jurídica, posee un nombre y su domicilio será en el
inmueble8. Asimismo, se podría indicar que es una persona jurídica especial (no se ha
instrumentado el modo de su registración en el organismo de sociedades e
inspecciones de personas jurídicas), ya que sólo consta su designación como tal en
la escritura pública de constitución del consorcio que se inscribe en el registro
inmobiliario.
1.3.2. Extinción de la persona jurídica consorcio de propiedad horizontal
¿Cómo se extingue la PH?

Con la desafectación del inmueble del régimen de PH.
Con la desafectación del inmueble del régimen de PH.

Cuando se logra un acuerdo unánime de los propietarios (instrumentado en escritura
pública).
¿Existe otro modo de extinguir una PH?

Sí. Por resolución judicial (inscripta en el registro inmobiliario correspondiente).
En los megaemprendimientos inmobiliarios podemos verificar la coexistencia de varios

derechos reales (dominio, condominios, PH; es decir, un conjunto de derechos reales),
además de la existencia de un complejo habitacional de varias unidades colectivas en
PH (edificios), por lo que se puede generar la posibilidad de constituir subconsorcios.
Estos pueden surgir porque están previsto en el reglamento de PH general o por
iniciativa de los propietarios de unidades funcionales de un edificio del complejo para
una mejor administración de su edificio, más práctica y controlada
Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores
con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no
gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y
puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica quitar
responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios
constituyen sólo una organización interna…9
[9] Fundamentos del Anteproyecto del Código Civil y Comercial (2014). República
Argentina. Buenos Aires: Zavalía S. A.
Estos subconsorcios presentan un esquema organizativo de gobierno y de

administración similares a los del consorcio general, con la diferencia que deben
participar en relación a la administración general del complejo, donde, conforme lo que
establezca el reglamento de PH, también efectuaran su presentación anual, ya que
poseen obligaciones (por ejemplo, mantenimiento de espacios comunes) de las cuales
deben responsabilizarse.
¿Qué órgano consideras que es el de mayor jerarquía? ¿Quién administra el
consorcio? ¿Las funciones del consejo de propietarios se asimilan a la del
administrador?
Los interrogantes planteados, en algunas ocasiones, han sido el motivo de las

desavenencias en las relaciones consorciales, pues es oportuno considerar que el
órgano de mayor jerarquía es la asamblea, destacando que, entre sus facultades,
tiene a cargo la tarea de impacto más importante: la modificación del reglamento 10
(que acompaña al título suficiente de propiedad de las unidades funcionales que
conforman materialmente el edificio y, por ende, el consorcio).
Ciertamente, quien administra el consorcio es el administrador (valga la redundancia),
ya que el código le impone la tarea de ser el representante legal, o sea, tendrá a su
cargo el estricto cumplimiento de lo que indica el reglamento y la norma de referencia.
A esta última tarea se suma una participación especial el consejo de propietarios,
limitada a las atribuciones que le impone el Código unificado.
Dentro del contexto legal que implica la regulación del C. C. y C. en el derecho real de
PH sintetizado en un reglamento de PH (instrumento público), es necesario rescatar el
impacto social y humano de convivencia, aquello que se sintetiza en el reglamento
interno (instrumento privado), por ello es oportuno comprender que:
 la propiedad horizontal no es solamente un marco jurídico o legal
que hace a la entidad, donde distintas personas o grupos de
personas conviven desde su privacidad en un mismo contexto, sino
que, además, es la PH un fenómeno social (Noriega, 2018).
 Dentro de la cultura urbana, es evidente el desarrollo de
construcciones en propiedad horizontal, donde un grupo humano
debe convivir y compartir espacios, en los que, obligadamente, se
deben efectuar comportamientos positivos e integradores que
permitan la armonía dentro de dichas estructuras (Servitz y Corso,
2016).
1.3.3. Organismos y gobierno del consorcio de PH
La regla fundamental nace del reglamento de PH, ya que en dicha escritura pública
constan las normas que deben ser cumplidas por los propietarios. Además de ser el
contenido esencial para el derecho real de propiedad, incluye las regulaciones sobre la
administración, dirección y control de la persona jurídica, es decir, el detalle
administrativo para un ideal funcionamiento del edificio o conjunto de edificios, a los
efectos de su conservación física y seguridad.
El gobierno que lleva adelante cada consorcio tiene un objetivo administrativo que

confluye en el resguardo de todos los asuntos de interés común de los propietarios
sobre sus partes privativas y comunes. Por esta razón asume como misión cumplir y
hacer cumplir el reglamento de PH.
Figura 4: Gobierno tridimensional de la persona jurídica
La gestión administrativa que ejercen se caracteriza por ser recíproca, ya que cada
organismo actúa conforme sus obligaciones, brindando el aporte oportuno de sustento
necesario para la existencia de la PH. Si bien cada uno de estos organismos revisten
funciones que le son propias (otorgadas por el C. C. y C.), no implica ello que su
existencia es independiente o separada del resto de los órganos, sino que cada aporte
en gestión complementa y sostiene la existencia del régimen de la propiedad
horizontal.
¿Qué contiene el Reglamento de PH?

Además de ser el ………………… (instrumento público) para el derecho real de propiedad, incluye
las regulaciones sobre: administración, dirección y control de la persona jurídica, es decir, el
detalle administrativo para un ideal funcionamiento del edificio o conjunto, a los efectos de su
conservación física y seguridad.
D
Respuestas aceptables: contenido esencial

ENVIAR
Incorrecto
Justificación: el instrumento público (reglamento de PH) además de ser parte del título
suficiente de domino de la unidad funcional, es un instructivo legal y administrativo para
mantener la seguridad y existencia del derecho real de PH sobre las partes y cosas comunes.
MODULO 1 – LECTURA 3
ASAMBLEA. CONSEJO DE PROPIETARIOS. ADMINISTRADOR.
Situación problemática o caso
El administrador del consorcio Rio 5° remitió el orden del día para la asamblea vía e-
mail, como estaba acordado en asamblea anterior. Un consorcista no pudo asistir
porque no se enteró. Luego pidió que se anulara la asamblea donde estuvo ausente,
porque se sentía perjudicado por lo resuelto en cuanto al aumento de expensas. El
administrador le explicó que todo se realizó correctamente, por lo que el propietario
indicó realizar un reclamo ante la justicia.
Otro asambleísta le criticó al administrador la manera en que archivaba las actas de

asambleas. El nuevo administrador le explicó que el consorcio no tiene libros
rubricados por el registro de la propiedad, por lo que de modo inmediato debe dar una
solución al respecto.
En la última liquidación, el total del consorcio expresó sus quejas al administrador por
observar un cobro excesivo de sus gestiones. Tuvieron a bien requerirle que rectifique
las liquidaciones y siga la gestión como se indica en el acta de asamblea. Pero el
administrador les informó que se anotició de un nuevo arancel que le corresponde
cobrar por su gestión. Un propietario señaló que ese no es un derecho que le
corresponda, ya que es una sugerencia ante la eventualidad de que el pago por
gestión no esté acordado.
3.2.3. Asambleas. Consejo de propietarios.
Se caracteriza como órgano colectivo a la asamblea y al consejo de propietarios de

una propiedad horizontal (en adelante PH), en virtud de que concurren un grupo
determinado de personas humanas –propietarios de unidades funcionales–. Allí sus
interrelaciones confluyen en cumplir los objetivos del consorcio, realizar tareas y tomar
decisiones en consecuencia; todo determinado en un reglamento.
Estos organismos están conformados exclusivamente por los propietarios, los que
poseen:
 Facultades
Cada propietario puede –sin necesidad de consentimiento de los demás– enajenar la
unidad funcional y constituir derechos reales o personales. Considerando en todos los
casos que la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional comprende las demás partes y cosas comunes. No
puede un propietario separar la unidad funcional de las partes y cosas comunes, ya
que la propiedad horizontal se comprende por ambas (dominio: unidad funcional y,
condominio: partes y cosas comunes).1
[1] Art. 2045, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CJtYWh
 Obligaciones
Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal e interno si lo hay. Conservar el
buen estado de su unidad funcional (a los fines de evitar cualquier tipo de riesgo o
perjuicio al resto de las unidades funcionales). Pagar las expensas comunes ordinarias
y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa (la obligación del pago sigue al
bien raíz, será a cargo del propietario o de quien sea poseedor a cualquier título).
Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay (es posible que en algunos
consorcios con pocas unidades funcionales no consideren oportuno conformar el
fondo de reserva). Permitir el acceso a la unidad funcional para efectuar reparaciones
de partes y cosas comunes, verificar el funcionamiento de cosas riesgosas (cocinas,
estufas, etcétera) y controlar trabajos de instalación. Notificar al administrador el
domicilio especial si se opta por constituir uno distinto al de la unidad funcional.2
 Prohibiciones
Los propietarios no pueden destinar a las unidades funcionales usos contrarios a la
moral o fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. No
pueden perturbar la tranquilidad de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.
Además indica la norma que no se pueden realizar actividades que comprometan la
seguridad o depositar cosas peligrosas.3
 Atención en gastos y contribuciones

En este contexto legal cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su unidad funcional, y debe pagar las expensas comunes ordinarias y
expensas comunes extraordinarias.4
 Cumplimiento y control en la expensa

El certificado de deuda de expensas expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios –si este existe- es título ejecutivo para el cobro.
Los propietarios no pueden liberarse del pago de expensas o contribución a su cargo.5
[5] Arts. 2048 y 2049, Ley 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CJtYWh
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones
de expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a ciertos servicios y
están obligadas al pago de expensas además del propietario, sin implicar liberación
de este (por ejemplo, para el caso de que esté alquilada la unidad funcional). Están
obligados al pago de expensas y contribuciones de la propiedad horizontal los que
sean poseedores por cualquier título.
Es oportuno tener presente que ante la deuda de expensas, tras el reclamo del título
ejecutivo, siempre seguirá el cobro sobre la unidad funcional, sin interesar quien tenga
la propiedad de la unidad funcional.
Gestión colectiva mediante asambleas
Los propietarios de unidades funcionales en consorcio de PH conforman un sujeto de

derecho cuya identidad está ratificada como persona jurídica (especial); asimismo
estas “autoridades” sobre un derecho real de propiedad, deciden y actúan en conjunto
mediante las asambleas; es decir, no hay “disposiciones individuales sobre el
conjunto”, sino que conforman un cuerpo que delibera y se expresa mediante el
presente modo.
Como órgano supremo, tiene límites, ya que su accionar y las decisiones resueltas
deben estar en un todo de acuerdo con el Código, el reglamento de propiedad
horizontal y el orden público, y no pueden vulnerar los derechos individuales de los
propietarios (Barreiro y Gonzalía, 2019, https://bit.ly/2NvCEla)
Hay distintas posibilidades de reunirse en asamblea, por ejemplo: ordinaria, judicial,

e incluso “auto-convocadas”, y el código unificado expresa las facultades de la
asamblea para dictar sus resoluciones en cuanto a cuestiones que le son atribuidas:
1. especialmente por la ley o el reglamento de PH;
2. en cuanto al administrador o al consejo de propietarios;
3. de conformidad con el nombramiento o despido del personal del consorcio;
4. otras cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o
consejo de propietarios, si lo hubiere.6
La norma de fondo regula sobre la convocatoria y el quorum en un sentido general (ya

que la dinámica específica de convocatoria, orden del día, quorum, participación,
modo de tomar las resoluciones, cómputos de votos, entre otros, constará en el
reglamento de PH):
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el

reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto
si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.7
ORDEN DEL DÍA
Contenido:
detalle preciso de los temas a


tratar y resolver;
Finalidad:
 comunicación fehaciente de la
convocatoria.
Informar a los propietarios los temas que se
tratarán en la asamblea (a fin de que todos
Temario ordinario posible:
conozcan los temas a tratar y resolver de modo
anticipado).
1. presentación y aprobación del
ejercicio administrativo contable
Limitar la competencia de la asamblea (solo
anual;
podrán tratarse y resolverse los temas anunciados
2. presupuestos y previsiones para
en el orden del día, no pudiendo agregar, tratar ni
el periodo siguiente;
resolver otras cuestiones).
3. ratificación del administrador;
4. pago de expensas comunes
ordinarias y/o extraordinarias.
Existe una excepción que permite tratar temas no incluidos en el orden del día, si a la
asamblea asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo. Si no asistieron todos, y si
estando todos, uno solo se opone, ya no será válida la decisión.
Jurisprudencia: …No es admisible que bajo la indeterminada denominación de “asuntos

varios” se delibere y resuelva en la asamblea sobre cuestiones de fundamental importancia
para los integrantes del consorcio que no han sido incluidas en el orden del día. La mención
de la cuestión en asambleas de copropietarios anteriores puede conducir, en el mejor de
los casos, a pensar en un tratamiento hipotético en las asambleas sucesivas, pero de
ninguna manera puede suplir su expresa inclusión en el orden del día, pues es el único
medio para que los consorcistas tomen conocimiento efectivo de la deliberación y decisión
del punto en la asamblea que se convoca (Barreiro, Gonzalía, 2019, recuperado de
https://bit.ly/2NvCEla)
Fuente. Elaboración propia con base en Barreiro, Gonzalía, 2019, recuperado de

https://bit.ly/2NvCEla
¿Cuál es la finalidad del “orden del día” de una asamblea de consorcio de PH?
Su finalidad es informar a los propietarios los temas que se tratarán en la asamblea con el fin
de que todos conozcan los temas a tratar y resolver, de modo anticipado. Asimismo, tiene la
misión de ………............... la competencia de la asamblea: sólo podrán tratarse y resolverse los
teman anunciados en el orden del día, no pudiendo agregar, tratar y resolver otras cuestiones.
3
Respuestas aceptables: limitar

ENVIAR
Incorrecto
Justificación: La finalidad del orden del día es no solamente comunicar los temas a tratar, sino
además garantizar que todos tengan las mismas posibilidades de acceder a la información y
resolver sobre aquello que es de impacto directo a su propio derecho real de propiedad
representado por la unidad funcional y ligado por las partes y cosas comunes en un todo.
Asamblea del consorcio

La primera asamblea
Esta debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento
del reglamento de PH o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las
unidades funcionales (artículo 2066 Código Civil y Comercial de la Nación) 8. Asimismo,
en esta oportunidad lo que se destaca es la ratificación o el cese de las funciones del
administrador impuestas en el reglamento al momento de la sujeción al régimen de
PH.
Innovaciones legales introducidas por el Código Civil y Comercial
1. Posibilidad de autoconvocarse (artículo 2059 del Código Civil y Comercial de

la Nación) para deliberar. Característica: las decisiones son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar (orden del día) se aprueban por una
mayoría de dos tercios de la totalidad de propietarios. 9 [9] Art. 2059, Ley
26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de
la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CJtYWh
2. No es indispensable un llamado a una reunión extraordinaria, ya que el Código
unificado considera que son válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios “aunque no lo hagan en asamblea” 10, lo
que quedaría ad referéndum para la próxima asamblea a los efectos de hacer
constar en el libro de actas de asamblea la decisión tomada.[10] Art. 2059, Ley
26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de
la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CJtYWh
3. Quorum: “En cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la
convocatoria y, especialmente, el quórum y las mayorías pueden lograrse más
fácilmente por adhesión” (Lorenzetti, 2014, p. 791).
Ejes de impacto en asamblea
La mayoría absoluta (artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación) 11se
computa sobre la totalidad de los propietarios de UF y se forma considerando dos
aspectos: número de unidades funcionales y porcentuales (proporciones en partes
indivisas), detalle que constará en el RPH.
Propietarios ausentes en asamblea: La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, que deben comunicarse fehacientemente a los propietarios ausentes, y
se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que se opongan por
igual medio, con mayoría suficiente.
Pedido de nulidad de la asamblea: El derecho de promover la acción judicial caduca a

los 30 días contados desde la fecha de la asamblea.
Actas de asamblea/ Libros
Al margen de los libros contables y administrativos, es obligación llevar un Libro de

Actas de Asamblea (artículo 2062 del Código Civil y Comercial de la Nación) 12 y de
igual modo el libro de registro de firmas de propietarios, a los efectos de dejar
constancia (firma de propietario presente) de la participación en la asamblea. Es
importante en este punto, tomar conocimiento de cómo es el mecanismo en cada
provincia, ya que en algunos casos el sellado y rubricado de los libros que
corresponden al derecho real de PH debe ser realizado ante el registro de la propiedad
correspondiente. Todo depende de la normativa provincial.
Entre los propietarios presentes se eligen un presidente (para que conduzca la

asamblea) y un secretario. Las actas son confeccionadas por el secretario de actas,
donde se hará constar en las fojas el detalle del tratamiento y resolución del orden del
día anunciado. Las actas son firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. A su vez, al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de
comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas o eventuales
conformidades expresas.
Estos libros son elementos de vital importancia para la persona jurídica y por ende
para el derecho real de propiedad horizontal.
La asamblea judicial
El código unificado también regula sobre la asamblea judicial en el artículo 2063 13, que
establece que la asamblea puede ser pedida por el 10% de los propietarios si los
organismos, administrador o consejo de propietarios, omitieron convocarla.
El juez fijará una audiencia para convocar a los propietarios, quienes serán anoticiados
mediante cédula de notificación judicial y, con su presencia, se procede a resolver el
orden del día planteado, que se determina con mayoría simple de presentes. Si no se
llega a una decisión el juez decidirá en forma sumarísima, e inclusive si
correspondiere, dispondrá medidas cautelares para regularizar la situación del
consorcio.
Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2CJtYW
Consejo de propietarios
El código unificado ratifica la figura del consejo de propietarios, aquella que surgía de
los usos y costumbres en la vida consorcial; pues la norma actual lo identifica como
uno de los órganos de gobierno y administración de la persona jurídica, donde indica
que es designado por la asamblea e integrado por propietarios, sin especificar un
número o cantidad de integrantes. “el consejo de propietarios es una realidad de la no
que se puede prescindir y que, en gran parte, es el que a nivel cotidiano se encarga de
todos los asuntos” (Lorenzetti, 2014, p. 791)..
Se establecen como atribuciones en el artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la

Nación14 las siguientes pautas:
 ¿Qué ocurre si el administrador omite la convocatoria de asamblea?

El consejo de propietarios puede convocarla y, además, redactar el orden del día.
 ¿Cuáles son aspectos que controla del consorcio?

Controla los aspectos económicos y financieros del consorcio.
 ¿Qué autoriza al administrador?

Autoriza al administrador para la disposición del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos.
 ¿Cómo actúa en caso de ausencia del administrador?

El consejo ejerce la administración temporal, asimismo debe convocar a una
asamblea dentro de los 30 días para designar un nuevo representante legal.
Atención: El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni tampoco puede

cumplir sus funciones; si bien se considera la posibilidad de suplirlo temporalmente, es
para destacar que sólo sería por un plazo aproximado de treinta días, ya que el
consejo tiene el deber de convocar a una asamblea para la nueva designación de
administrador.
¿Cuándo se realiza la primera asamblea?

Se realiza dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento de PH o, del
momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales (artículo 2066 Código Civil
y Comercial de la Nación), asimismo en esta oportunidad lo que se destaca es la ratificación o cese de
las funciones del administrador impuesto en el reglamento al momento de la ….........…………… de PH.
V
Respuestas aceptables: sujeción al régimen

ENVIAR
Incorrecto
JUSTIFICACIÓN: El Código Civil y Comercial impone los plazos o circunstancias que se deben observar a
los fines de poder ejecutar la primera asamblea del consorcio de una PH, destaca además la posibilidad
de decidir la continuidad o no del administrador.
3.2.4. El administrador del consorcio. Representante legal
El administrador del consorcio es el representante legal con carácter de mandatario.

Puede llevar adelante la tarea de administrar el consorcio tanto un propietario o un
tercero, ya sea persona humana o jurídica.
En el inicio del consorcio tenemos el primer administrador que es designado en el

reglamento de PH, y en la primera asamblea cesa en sus funciones, salvo que sea
ratificado por los propietarios.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados o removidos por asambleas, en

este último caso, sin expresión de causa (artículo 2066 Código Civil y Comercial de la
Nación)15. Los nombramientos o remociones del administrador no implican
modificaciones en el reglamento (escritura pública), ya que la constancia quedará
plasmada en el libro de actas, atendiendo a la calidad del mandatario como
representante legal de la persona jurídica del consorcio.
Por un lado subyace la naturaleza jurídica del contrato de mandato, pues el
administrador es un mandatario y por otro, es parte de una persona jurídica que
se compone de la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el administrador. Esta
“triada” conforma el consorcio… que tiene entidad de persona jurídica y es la
“esencia” del derecho real de propiedad horizontal… (Noriega, 2018)
La tarea de administrar un consorcio de PH en la actualidad evidencia una gestión
compleja, que requiere de conocimientos tantos legales como técnicos-contables. Si
bien un administrador (persona humana o jurídica) en su oficina de trabajo puede
contar con un asesoramiento integral (abogados, contadores, arquitectos, etcétera),
más la colaboración de sus asistentes, es oportuno que conozca a ciencia y
conciencia la tarea. Así podrá orientar sus recursos de una manera eficiente y eficaz,
por lo que se capacita en las entidades que los nuclean, a fin de afianzar la tarea
profesional.
En virtud de ello, un antecedente legal que nos otorga una norma de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires ciertamente reconoce el profesionalismo en la actividad y
las responsabilidades que posee un administrador de consorcio. La norma regula la
necesidad de contar con habilitación comunal para desarrollar dicha función en CABA,
cuyas características son las siguientes.
Registro Público de Administradores de Consorcios (Ley 941 CABA)16

Inscribe y otorga matricula a las personas que administran consorcios de propiedad
horizontal. Brinda asesoramiento a los vecinos consorcistas.
¿Cuáles son las funciones del Registro de Administradores?
El Registro Público de Administradores de Consorcios regula la actividad de la

administración de consorcios.
Establece pautas para las contrataciones que realizan los administradores, garantizando así
las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los vecinos.
Los administradores deben estar inscriptos y presentar ante el Registro la información de su

ejercicio anual. Por ejemplo, acreditar los pagos de servicios, contribuciones previsionales,
pólizas de seguros por incendio, inspecciones técnicas y mantenimientos de ascensores,
ART, etcétera, y toda acción vinculada a la vida del consorcio.
Los vecinos tienen derecho a exigir que el administrador exhiba su certificado de inscripción.
Ninguna persona puede administrar un consorcio si no está inscripta y no ha declarado el o

los edificio/s que administra. Frente a esta irregularidad, puede ser denunciado y
sancionado (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, s/f, https://bit.ly/2VdFfEz).
[16] Ley 941. (2002). Registro Público de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal. Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Recuperado de https://bit.ly/2A2lkkr
Asimismo, en la Provincia de Buenos Aires, varias normas se entrelazan para dar vida
a la propiedad horizontal y a la actividad del administrador. Sin embargo existe solo
una que refiera con especificidad al respecto, la Ley 14.701/15 17. De todos modos es
más prolífera en lo que refiere a los nuevos derechos reales que han sido tipificados
bajo el ordenamiento de propiedad horizontal. (Noriega, 2018)
[17] Ley 14.701. (2015). Registro Público de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal. Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos
Aires. Recuperado de https://bit.ly/380jehL
Como se expuso en el comienzo del presente tema, podemos apreciar que la tarea de
un administrador de consorcio en PH reviste una complejidad de acciones y
responsabilidades que tienden a que se profesionalice la actividad. Inclusive poseen
entidades que los agrupan y defienden sus derechos, pero no hay una norma de orden
público para la gestión de este rubro profesional. Si bien las de entidades gremiales
sugieren una retribución justa por sus labores, se esboza a modo de ejemplo (en el
caso de no estar acordada) una propuesta de escala arancelaria que posee
actualizaciones anuales.
Figura 2: Aranceles (a modo de ejemplo)
Fuente: [Imagen sin título sobre aranceles]. (2015). Recuperado de

https://bit.ly/3eKPzve
Asimismo, y de manera independiente a sus honorarios, también percibe retribución

por la gestión de otras tareas tales como extender certificación por deuda de expensas
comunes, carta poder que otorga un propietario a otro para asistir a las asambleas,
contestaciones de oficios, convenios de pagos, etcétera. No obstante, el estipendio
que se le abona al administrador queda establecido en la asamblea ordinaria, de igual
modo que se ratifica cómo serán los cobros por los trámites que normalmente puede o
pudiere realizar.
El martillero y corredor podrá apreciar en el estudio de la especialidad de valuaciones

otro tipo de clasificaciones constructivas para las viviendas colectivas. No obstante
ello, este antecedente práctico coadyuva a la caracterización del bien en su conjunto
edilicio. Asimismo, comprenderá que será necesario profundizar el estudio en materia
de administración de consorcios en PH y conjuntos inmobiliarios, ya que ciertamente
es una gestión compleja, por los distintos rubros –legales, técnicos, laborales,
impositivos, etcétera– que concurren en la presente tarea.
¿Quién puede ejercer la tarea de administrador de consorcio?
Cualquier persona humana o jurídica, inclusive un propietario del consorcio.

¿Cuáles son los requisitos para ser administrador de consorcio?
El Código Civil y Comercial nada establece al respecto. No constituye por el momento

una profesión liberal en Argentina.
Salvo en CABA, que el administrador debe registrarse y cumplir con las disposiciones
de la norma porteña.
¿Es función propia del martillero y corredor ser administrador de consorcio?
La ley 20.266/7318 no incluye en las funciones de estos profesionales (Capítulo I:

Martillero; Capítulo XII: Corredor) la administración de consorcio. Pero se encuentran
capacitados y brindan fianza profesional que garantiza el servicio.
[18] Ley 25.028. (1999). Régimen Legal de Martileros y Corredores. Honorable

Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2BabJZw
La tarea de administrar un consorcio no está integrada como facultad para el martillero
y el corredor dentro de la ley 20.266/7319, no obstante la mayoría de las normas
colegiales regulan al respecto, sin perjuicio de que otras profesiones también realicen
dicha tarea (Ibáñez, 2015).
[19] Ley 25.028. (1999). Régimen Legal de Martileros y Corredores. Honorable
Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2BabJZw
¿Es función del martillero y corredor ejercer en la administración de consorcio?
La tarea de administrar un consorcio no está integrada como facultad para el martillero y
corredor dentro de la ley 20.266/73, no obstante, la mayoría de las normas ………....
…… regulan al respecto, sin perjuicio de que otras profesiones también realicen dicha tarea.
4
Respuestas aceptables: colegiales
ENVIAR
Incorrecto
JUSTIFICACIÓN: No es función propia del martillero y corredor efectuar administración de

consorcios, la ley de fondo 20.266 no lo prevé pero en algunas normas de colegiación
profesional está previsto, y ciertamente este profesional ofrece fianza que garantiza su gestión.
El Código Civil y Comercial de la Nación indica que cualquier persona humana o jurídica puede
administrar un consorcio.

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MODULO 3 - LECTURA 1

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Fuente: Massiccioni, S. M. (julio - septiembre de 2018) en REVISTA del NOTARIADO

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