LLM EM DIREITO E

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

EFEITOS DA POSSE E
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
E DIREITO DO CONSUMIDOR

A u la 0 3

PROFESSOR LUIS AUGUSTO STUMPF LUZ

DIREITO
PA R A
MELHOR AR
O MUNDO_
 Negócios Imobiliários
AULA 3

Este material é complementar e 100% produzido a

partir do conteúdo transmitido nas aulas do curso.

EFEITOS DA POSSE E CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

E DIREITO DO CONSUMIDOR

1. Prolegômenos do usufruto

→ Usufruto: É um contrato, um direito de propriedade.

Quando nós tratamos da matéria dos direitos reais, existe uma matriz nos direitos reais, que é
o instituto da propriedade.

→ Usufruto é um direito real sobre a coisa alheia, ou seja, aquilo que os romanos falavam Iura
in re aliena – direito sobre a coisa alheia. Usufruto é um direito real sobre uma coisa que é de
propriedade de um terceiro.

• Por que falar da propriedade?

Tem a ver com o Direito Condicional que é a matéria das gerações/dimensões dos Direitos Hu-
manos.

Direito de propriedade é a matriz dos direitos reais. Este tem sua origem no código civil de
1916. Neste período, tínhamos o direito de propriedade como um “direito sagrado”, intocável
por terceiros, porque temos a concepção do código de 1916, fruto da Primeira Geração dos
Direitos Humanos.
Essa Primeira Geração dos Direitos Humanos, identificada com a Revolução Francesa e uma
série de componentes da história da humanidade, tem como base os direitos liberais, tendo a
plena liberdade; além disso, é onde nasce a chamada autonomia da vontade, o homem passa a
ser livre e ele tem a liberdade para gerar riquezas.

3
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

→ Homem, neste contexto, é de proposta, não uma questão de gênero, pois assim era trata-
do o direito no início do século passado.
A propriedade, o direito de ser proprietário, foi uma grande conquista da humanidade, porque
antes não havia esse direito de ser proprietário, e esse direito é muito importante para alimen-
tar, fomentar e dar alicerce à concepção da primeira geração dos Direitos Humanos, que é a
liberdade.
→ O modelo econômico da sociedade brasileira em 1916, era um modelo agrícola, rural, agropas-
toril, evidentemente havia indústrias nessa época, mas não eram as indústrias que fomentavam
a sociedade brasileira, e sim a exploração da terra, plantação, criação de animais, dentre outros.
Então, nessa época, foi entendido que se o homem é livre para gerar riqueza, o direito precisa
assegurar a propriedade, porque a partir do momento que o direito assegura ao homem o di-
reito de ser proprietário, esse direito era sagrado (“intocável”), pois o direito tinha que garantir
ao homem esta “ferramenta” que gera riqueza.
Depois, vem vários momentos na história da humanidade. Temos a queda da bolsa em 1929,
que implicou, basicamente, na “quebra” desse modelo liberal; vem a Primeira Guerra Mundial
e a Segunda Guerra Mundial, em paralelo, nós temos o movimento que nasce na União Sovié-
tica, o movimento social de ideias sociais, enfim, vários componentes fazem com que comece a
haver uma mudança no entendimento dos Direitos Humanos, então nasce uma segunda gera-
ção dos Direitos Humanos.

• O que a humanidade passa a entender sobre propriedade?

Que não basta ao direito proteger a propriedade como sendo um direito sagrado, se percebeu
com a primeira geração que as pessoas que tinham poder econômico se favoreciam daquelas
pessoas economicamente enfraquecidas, a questão da hipossuficiência, ou seja, os ricos fica-
vam cada vez mais ricos e os pobres cada vez mais pobres.

• O que a sociedade passa a exigir?

Na Primeira Geração, temos um estado chamado negativo, no sentido de que a concepção da
Primeira Geração dos Direitos Humanos era aquele em que entendia que a própria geração de
riquezas na sociedade faria com que o estado se estruturasse, com escolas, hospitais, infraes-
trutura; porém, não foi isso que aconteceu, a geração de riquezas ficou para os particulares,
não foi uma riqueza social.
Então a humanidade passa a ter uma nova concepção, fazendo com que o Estado passe a ser
um Estado que tem a responsabilidade de dar essa estrutura mínima para sociedade. Passamos
a ter um Estado atuante, que vai atuar no sentido de buscar o equilíbrio na sociedade, ou seja,
o Estado passa a ter a responsabilidade de construir hospitais, escolas, abrir estradas, entre ou-
tros. Há uma exigência diferente da sociedade quando comparada à primeira geração.
A sociedade começa a tratar a segunda geração como sendo um direito social. Na Segunda
Geração fala-se que não basta apenas ser proprietário, a sociedade tem que ser produtiva, isto
quando hoje falamos que a propriedade tem que ser produtiva é fruto de uma sociedade que
migra do Liberal para o Social; o direito na segunda geração continua a proteger os interesses
do proprietário, desde que a propriedade deste proprietário viesse a ser uma propriedade
produtiva.

4
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

→ Na primeira Geração a propriedade era “intocável” e na Segunda Geração, o direito de ser

proprietário, passou a ser “tocável”; daí vem a reforma agrária.

• O que é Reforma Agrária?

Fruto, justamente, de uma propriedade que migra do liberal para o social. Isso faz com que se
entenda o direito de propriedade como sendo um direito não fruto de uma concepção liberal,
mas sim de um modelo social.

• Complemento:

Vem a Terceira Geração dos Direitos Humanos, muito identificada com a preservação dos di-
reitos ambientais. Atualmente, a propriedade com essa concepção social significa um direito
ambientalmente sustentável, ou seja, ser uma propriedade produtiva e ambientalmente sus-
tentável. Lembrando que isto é para propriedade urbana e rural.

• A questão ambiental na propriedade urbana:

Temos a Lei nº 10.257 do Estatuto das Cidades, então se vocês têm um terreno, são advogados
de uma incorporadora que quer fazer um investimento, uma incorporação imobiliária, não bas-
ta apenas construir, é necessário fazer um licenciamento ambiental, um estudo de impacto de
vizinhança e de impacto ambiental.
→ Se tem um terreno e pretende construir neste terreno, obviamente, vai gerar riqueza, pois
será contratada uma empresa para construir, gerando empregos, impostos; mas, a questão é se
a construção é ambientalmente sustentável, se não está limitando direitos dos vizinhos. Pode-
-se construir um arranha-céu de 50 andares quando o plano diretor permite no máximo 10
andares?

• O que a propriedade tem a ver com o usufruto?

Tudo a ver, porque posse e propriedade são figuras jurídicas que dialogam entre si. Hoje, a
posse é entendida como um fenômeno autônomo, e não mais, como era no passado, sempre
atrelada ao direito de propriedade.

• O que é posse?

I – Teoria de Savigny (Teoria Subjetiva da Posse): Temos a posse como sendo animus domini
(de ser dono) e corpus, ou seja, quem é que tem a posse nas ideias de Savigny é aquele que tem
a coisa consigo (corpus), querendo ou sendo o dono.

→ Animus dominus, no contexto da aula, é a intenção de ser proprietário.

• Teoria do Ihering (teoria objetiva da posse): que é o primeiro passo para afastar a posse da
propriedade, mesmo elas ainda conversando entre si.
→ Para Ihering, posse é o corpus, isso é exercer um poder sobre a coisa, com ou sem o animus
domini.

5
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Ou seja, se eu não sou proprietário de uma coisa e eu tenho a coisa comigo, para Ihering, eu
tenho o corpus (a posse), independentemente de eu querer ser o proprietário ou não. Isto é
importante para o usufruto, porque o usufrutuário vai ter a posse independentemente de ter a
posse como animus domini ou não.

No momento em que nós temos a posse, ela está vinculada na propriedade na sua origem e
continua a estabelecer esse diálogo com a propriedade, mas hoje a posse é considerada uma
figura jurídica autônoma independente da propriedade.

Na medida em que a propriedade passou a ter este caráter social, em sendo a propriedade
um direito matriz, a posse também passa a ter um caráter social.

→ “Nesse sentido, por ser um direito ‘matriz’ dos Direitos Reais, os demais tipos identificados
como Direito das Coisas também são entendidos como direitos de cunho social. Então, trata-se
da denominada função social da posse, em especial da posse-moradia, da posse-família. Enfim,
da posse que resulta da dignidade da pessoa humana e, em paralelo, a posse que implica a pró-
pria dignidade da pessoa humana.”

• A posse e usufruto tem cunho social.

→ “Por consequência, a posse é reconhecida como um direito autônomo, independente, não

necessariamente vinculado à propriedade, mas com valor em si mesma, tendo ou não registra-
do o seu direito no Cartório do Registro de Imóveis. Lembra-se aqui, que o registro é importan-
te para fins de efeitos erga omnes (efeitos oponíveis a terceiros). Porém, o fato de o possuidor
não ter registrado o título que lhe confere a posse não o afasta da prestação jurisdicional que
tutela o seu direito de posse.”
Quando nós tratamos dos Direitos Reais, de forma geral, se tratando de coisas imóveis, vem
aquela frase que em uma compra e venda quem não registra não é dono; em uma hipoteca,
nós credores temos a hipoteca do nosso devedor, tem que registrar, aliás se temos duas ou três
hipotecas sobre o mesmo imóvel o que vale não é o vencimento da dívida, mas sim qual foi o
credor que primeiro registrou.

→ Daí vem a função social da posse; são duas situações diferentes:

a) Eu tenho direito real e eu registrei no cartório de registros imóveis, ora se eu tenho o direi-
to real e eu registrei, eu tenho um direito com efeito erga omnes.
b) Se eu não o registrei, eu não deixo de ter o direito real, porém esse direito tem efeitos in-
terpartes, isto é, entre a pessoa e eu.

Esta evolução tem muito a ver com a função social da posse, pois se eu tenho uma posse, seja
resultante de uma servidão, do usufruto, do direito de uso, do direito de habitação, superfície;
se eu tenho a posse registrada, essa posse tem efeitos erga omnes, agora se ela não está regis-
trada, se eu não tenho o título ou eu tenho e não está registrado, o efeito não é erga omnes,
mas eu tenho a posse, porque eu tenho a posse moradia.

→ Se eu não tenho título provando que tenho a posse, terei que provar, agora se eu provar que
tenho a posse mesmo sem o registro, eu tenho a proteção possessória.

6
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

• A posse é o poder fático sobre a coisa.

• Quatro elementos que caracterizam a propriedade:

Usufrutuário: usar (utilizar) + fruir (gozar)

Nu-proprietário: dispor (alienar) + reivindicar (reaver)
Nu-proprietário é aquele que cede o usufruto, pois ele tem a chamada nua-propriedade, cha-
mada assim porque entendesse que o nu-proprietário tem uma propriedade “despida”, ou seja,
a pessoa é proprietária e não pode usar a coisa ou não pode receber os frutos da coisa.

→ O usufrutuário pode locar na qualidade de locador o imóvel do qual ele não é proprietário?
Evidentemente, ele pode locar, porque ele tem direito de usar e fruir.

Exemplo: Pode-se usar o imóvel para moradia ou por um aplicativo alugar o imóvel.

2. Das espécies do usufruto

A) Quanto à origem:

Legal, quando decorre da lei e não da vontade das partes, sendo desnecessário o seu registro
no Cartório de Registro de Imóveis (Lei nº 6.015/73, artigo 167, I) para produzir os efeitos erga
omnes. Assim, tem efeitos erga omnes mesmo sem o registro por resultar da previsão legal.
Pelas características, trata-se de ato gratuito.

Exemplo: Usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores (Art. 1.689, I, CCB).

Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I – são usufrutuários dos bens dos filhos;

→ Todo usufruto tem que ser registrado para ter efeitos erga omnes?

Resposta: Não, o usufruto legal tem efeitos erga omnes mesmo sem o registro.

Usufruto Voluntário (convencional), decorrente do princípio da autonomia privada, podendo

ter origem em testamento (causa mortis) ou em contrato (inter vivos). E, em resultando do tes-
tamento ou do contrato, pode ser gratuito ou oneroso.

Via de regra, o usufruto é um contrato entre nu-proprietário e usufrutuário.

Exemplo: Fazer um testamento da “doação” de um patrimônio para alguém, porém é um tes-

tamento, então nada impede de testar a propriedade a ser transmitida para alguém, mas em
usufruto para outra pessoa.

7
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Por contrato, o proprietário pode simplesmente conceder o usufruto a terceiro e conserva a

nua-propriedade para si, caracterizando o usufruto voluntário por alienação, que pode ser gra-
tuito ou oneroso.
E, por vezes, ocorre no contrato de doação, quando o doador faz a doação com reserva de usu-
fruto, ou seja, transfere a propriedade ao donatário, mas reserva para si o direito de usar e fruir
(então, antes da doação, era proprietário e, a partir da doação com reserva de usufruto, passa
a ser usufrutuário do bem doado, de forma gratuita), caracterizando o denominado usufruto
voluntário por retenção (reservado).

→ Usufruto voluntário por alienação: É quando a pessoa concede o usufruto de um bem a um

terceiro.

Existe uma hipótese, agora falando sobre doação no seu sentido concreto, em que a pessoa
pode doar o patrimônio.
Exemplo: Posso fazer a doação (ato intervivos), para a pessoa A. Essa doação é válida; eu sou o
proprietário e tenho os quatro elementos GRUD (gozar, reaver, usar, dispor), daí se faz a doação
à pessoa A, ele terá então os quatro elementos, afinal ele é proprietário.

→ O que isto tem a ver com usufruto?

Contrato é onde as pessoas negociam, princípio da autonomia da vontade, a pessoa tem o
poder criativo; em fazendo a doação pode-se negociar dentro dos limites jurídicos, afinal a do-
ação foi feita com reserva de usufruto, então dos quatro elementos da propriedade, o doador
está reservando a ele o direito de usar e fruir. Dos quatro, ele reserva dois.
O que normalmente acontece é uma reserva de usufruto vitalício, mas pode-se fazer também
uma reserva de usufruto temporário.
Exemplo: Faço a doação para o Zezinho, mas reservo o usufruto por toda minha vida ou reservo
por um ano, dois anos, entre outros.
Contrato de doação prevê primeiro que a pessoa tem que respeitar os 50% se vai fazer a doa-
ção para um terceiro; a outra situação diz que é a pessoa que quer doar a universalidade do seu
patrimônio, a lei prevê, até pelo princípio da dignidade da pessoa humana, que a pessoa não
pode doar todo seu patrimônio, salvo se tiver renda para sua subsistência.
Exemplo: Alguém que tenha 80 anos de idade e faz a doação de todo seu patrimônio, pode não
ter lugar para morar.

→ Qual o fundamento desse artigo?

Resposta: A proteção deste doador, até porque muitas vezes o doador faz a doação quando ele
já tem uma idade avançada.
→ Usufruto voluntário por retenção (reservado): O doador doa retendo o uso e o fruir, reserva
para si o direito de usar e fruir.

→ Usufruto Misto: Quando o usufruto resulta da usucapião, mesmo que rara a hipótese de inci-
dência prática, nos termos do artigo 1.391 do CC. Para alguns doutrinadores, seria uma hipótese
de usufruto legal; para outros, usufruto judicial e, para a terceira corrente é da espécie mista.

8
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante
registro no Cartório de Registro de Imóveis.

É a hipótese de, por exemplo: ‘A’ conceder o usufruto a ‘B’ sobre imóvel de propriedade da-
quele, sem a feitura da escritura pública de instituição do usufruto, ou mesmo tendo sido feita,
não foi registrada. Passados 20 anos, ‘A’ aliena o imóvel para ‘C’ que, por sua vez, não deseja a
permanência de ‘B’, assinalando a este o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel. Ora,
mesmo sem o registro, ‘B’ poderá intentar ação de usucapião para adquirir o usufruto vitalício
que ‘A’ lhe outorgara, mesmo sem o registro.

→ Alguns autores entendem que essa espécie de usufruto seria usufruto legal, resultante da
lei, outros entendem que seria usufruto judicial, porque na verdade o usufrutuário vai ter que
entrar com uma ação de usucapião.

→ Usufruto Simultâneo: Conforme prevê o artigo 1.411 do CC:

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em
relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses
couber ao sobrevivente.

Exemplo 1: Concedi o usufruto ao João e Maria, um casal, no momento em que um morre eu

posso prever em um contrato a seguinte cláusula: “em morrendo um dos usufrutuários perma-
nece integralmente o usufruto ao outro a crescer”. Se não tem essa previsão, no momento em
que João morrer, só se tem 50% do usufruto.
Exemplo 2: João e Maria, usufrutuários, podem alugar o imóvel, aí digamos que há um pavilhão
industrial e eles recebem de locação R$ 10.000. Digamos que João morre, e se o usufruto não
prevê a cláusula de que morrendo um acresce essa parte para o outro, significa que dos R$
10.000 de aluguel, a parte do João morreu, Maria receberá R$ 5.000 e os outros R$ 5.000 irão
para o proprietário.

→ Usufruto convencional é um contrato, é um negócio jurídico; se é contrato não esqueçamos

da teoria das invalidades.

Nos planos da existência validade e eficácia, sabe-se que os negócios jurídicos passam pelos
três planos, primeiro tem que ter existência jurídica, ou seja, a norma jurídica deve incidir so-
bre o suporte fático (fato social), alguém que vai usar e frui coisa alheia; o segundo plano é o da
validade, ou seja, temos que observar em sendo o usufruto convencional e voluntário se este
usufruto é válido.
É preciso determinar se o nu-proprietário e o usufrutuário são plenamente capazes. Se não,
será que foram representados ou assistidos?

• O que é um negócio jurídico formal? Quando a lei determina a forma.

→ Existem contratos formais e não formais.

9
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Exemplo: A fiança é um contrato formal; quando se trata de fiança, identificamos como um dos
dois contratos: como a locação, ser fiador de um contrato de locação, ou o mútuo, é o emprés-
timo de coisa fungível. Nesses dois casos a lei não exige a forma, ou seja, a forma é livre.
Exemplo: Se pode locar um imóvel ou tomar dinheiro emprestado na palavra, verbalmente.
Será devedor tendo ou não contrato escrito.

No caso em tela, deve ser examinado se o suporte fático do caso em concreto é indeficiente ou
deficiente, conforme é o estudo resultante da teoria do fato jurídico.
→ Então, por exemplo, deve ser observada a capacidade dos agentes, ou seja, o nu-proprietário
e o usufrutuário, bem como a licitude do objeto conferido em usufruto.
Porém, tem destaque o fato de a lei conceber o usufruto como um ato jurídico em que a forma
para a sua instituição ser livre, ou seja, a forma do ato pode ser adotada ou não, admitindo-se
ser um ato formado de forma verbal, tácita ou por escrito (público ou particular).
Por isso, em havendo o título (sem o registro), a legislação admite a usucapião ordinária; em
não o havendo, é admitida a usucapião extraordinária, sempre comprovada a posse mansa e
pacífica do usufrutuário. (v. artigo 1.238 e 1.242 do CC/02).

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente,
com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.

Porém, somente para sublinhar, se as partes firmarem a escritura pública, o usufruto terá efei-
tos erga omnes quando do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em não sendo adotada
a forma pelas partes, deve ser provado (ad probationem tantum).

→ Usufruto a lei não exige a forma.

Temos a previsão nos artigos 166 e 167, causas de nulidade, negócio jurídico nulo, e no artigo
171, causas de anulabilidade, negócio jurídico anulável. Isto significa que se tem um contrato
de usufruto tem que examinar se o contrato não tem a incidência do artigo 166 ou 167 e do
artigo 171.

10
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV – não revestir a forma prescrita em lei;
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na
substância e na forma.
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente
se conferem, ou transmitem;
II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico
simulado.
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
I – por incapacidade relativa do agente;
II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Exemplo: Eu tenho um imóvel que não é bem de família, tenho uma dívida com uma terceira
pessoa e eu não paguei, estou em atraso, estou protelando e sei que não vou pagar. Mas eu
tenho um terreno que pode ser penhorado se meu credor entrar com uma ação de execução, o
que eu “posso” fazer? Posso simular o usufruto.

B) Quanto à duração do usufruto convencional:

Temporário ou a termo quando é estabelecido o lapso temporal de duração (conforme o tem-

po determinado pelo nu-proprietário e usufrutuário, resultante do princípio da autonomia pri-
vada (vontade das partes), como, por exemplo, 3, 5, 10, 15... anos). Também é aplicado no usu-
fruto legal quando, por exemplo, os pais deixam de ser usufrutuários em razão da maioridade
do filho (nu-proprietário).
Quem define isso? Apenas o contrato de usufruto. É preciso examinar caso a caso.

11
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Quanto à duração do usufruto convencional:

Vitalício, estipulado em favor de pessoa natural, sem previsão de termo final certo, pois é ex-
tinto quando da morte do usufrutuário (por toda a vida do usufrutuário, mesmo que o nu-
-proprietário faleça antes daquele).
A observar que, se estipulada à pessoa jurídica, o usufruto será temporário pelo tempo dispos-
to pelo nu-proprietário, mas não poderá perdurar pelo lapso temporal superior a 30 anos da
data em que a usufrutuária começou a exercer.
Importante é frisar que, se o usufruto for temporário ou vitalício, concedido à pessoa natural
ou à pessoa jurídica, em caso de morte do nu-proprietário durante a vigência do contrato, o
polo da nua-propriedade é transmitida aos herdeiros que deverão respeitar os direitos do usu-
frutuário enquanto perdurar o usufruto, ou seja, o usufrutuário continua a ter a posse sobre a
coisa conferida em usufruto, mesmo com a morte do usufrutuário.
A pessoa jurídica pode ser usufrutuária?
Sim, pois a pessoa jurídica tem personalidade, porém o limite é de no máximo 30 anos, não
existindo usufruto vitalício.

3. Da Casuística:

a) O usufruto recai apenas sobre bens imóveis?

O usufruto pode recair sobre bens móveis ou imóveis, individualmente considerados, bem
como sobre o patrimônio parcial ou integral do nu-proprietário e, também, sobre direitos (títu-
los e ações de sociedades), podendo compreender sua totalidade ou referir-se somente à parte
dos frutos e utilidades.
Admite-se, ainda, a constituição de usufruto sobre coisas fungíveis ou consumíveis, hipótese
em que o usufrutuário deve restituir coisa equivalente que recebeu (mesmo gênero, qualidade
e quantidade). A registrar, ainda, que o usufruto da coisa principal implica, também, o dos aces-
sórios, salvo disposição em contrário. (vide artigos 1.390 e 1.392 do CC/02).

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus
acrescidos.
§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o
dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero,
qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.
§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art.
1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.
§ 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito
à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para
obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

12
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Exemplo 1: Posso conceder a alguém o usufruto de sacas de arroz, que é um bem fungível e
consumível, terão que me devolver o mesmo tipo de sacas de arroz.
Exemplo 2: Se eu conceder para vocês o usufruto do meu apartamento, e a mobília? Essa mobí-
lia também estará em usufruto? Poderíamos pensar que usufruto é só para coisa imóvel, mobí-
lia é móvel, mas eu posso fazer usufruto do meu automóvel que no caso é móvel. Então, o fato
de ser móvel, neste caso, não afasta o usufruto, sendo o usufruto acessório.

Logo, se eu conceder o usufruto do meu apartamento, mobília sendo acessório que conse-
quentemente segue o principal, significa que estou oferecendo usufruto do apartamento e da
mobília. A não ser que algo seja especificado no contrato de usufruto.

b) O nu-proprietário pode usar a coisa?

Não, em razão de somente o usufrutuário ter o direito de usar, salvo se for permitido que o
nu-proprietário a utilize.
Então, nos quatro elementos da propriedade o direito de usar não é do nu-proprietário, salvo
se tiver no contrato de usufruto essa hipótese de “co- utilização”.

c) O nu-proprietário pode locar o imóvel?

Não, pois somente o usufrutuário tem o atributo de fruir (gozar), ou seja, de perceber os frutos
civis ou rendimentos (alugueres) da coisa.

d) O usufrutuário pode vender a coisa?

Não, considerando que o direito de dispor (alienar) a coisa é exclusiva do nu-proprietário que,
poderá vender a nua-propriedade a qualquer momento, mas deverá dar a preferência de com-
pra ao usufrutuário.
Dentre os princípios dos direitos reais, quem exerce um direito real sobre a coisa alheia, tem a
preferência da aquisição. Caso o usufrutuário não exerça o direito, pode ser vendido a um ter-
ceiro, porém esse terceiro respeita o usufruto.

e) Quem pode ajuizar ação possessória relativa ao bem?

Ambos, pois são possuidores: o nu-proprietário é possuidor indireto; o usufrutuário, direto. São
cabíveis as ações possessórias (interditos possessórios), ou seja: reintegração de posse para a
posse injustamente esbulhada; manutenção de posse para a posse turbada, e interdito proibi-
tório em caso de posse ameaçada.
Exemplo: O MST anuncia que vai invadir a fazenda farroupilha, o que o proprietário fará? Uma
ação de interdito proibitório, porque há uma ameaça. O MST faz a marcha e acampa nas mar-
gens da fazenda, ou seja, posse é turbada já que os moradores terão dificuldade de acesso à
fazenda, aí é manutenção de posse; se o MST invadir, é caracterizada como uma posse turbada,
assim é reintegração de posse.
No caso, ainda deve ser examinada se é hipótese de posse nova ou velha para a análise da pos-
sibilidade de admissão da medida inaudita altera partes.

13
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

f) Qual a importância do registro?

Em se tratando de usufruto de coisa imóvel, para a constituição do direito real e a produção de
efeitos erga omnes, a escritura pública deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
sob pena de gerar efeitos interpartes (fato que não inibe a usucapião do usufruto).

g) Quais os efeitos jurídicos do usufruto?

A proteção da posse, por meio das ações possessórias, os riscos pelo perecimento e deteriora-
ção da coisa com a posse do usufrutuário, a percepção dos frutos (aproveitamento econômico
da posse), a análise da indenização das benfeitorias realizadas pelo usufrutuário (observar as
espécies de benfeitorias – voluptuárias, úteis ou necessárias) e, por fim, a possibilidade de usu-
capião.

Como regra no direito brasileiro, existem três espécies de benfeitorias

• Voluptuárias: Embelezamento da coisa principal.

• Úteis: Que são de utilidade da coisa principal.
• Necessárias: Que são de necessidade da coisa principal

Via de regra, quando o usufrutuário faz uma benfeitoria necessária, tem que ser ressarcido
pelo nu-proprietário. Se fizer uma benfeitoria útil, geralmente será ressarcido, e se for voluptu-
ária, via de regra não será ressarcido, salvo se houver previsão contratual.
Enquanto a pessoa não é ressarcida, tem o direito de reter a coisa consigo (direito de retenção). A
benfeitoria necessária faz com que o usufrutuário tenha direito de ressarcimento e de retenção.

h) O usufruto é transferível?
O artigo 1.393 do CC afasta a possibilidade.

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se
por título gratuito ou oneroso.

4. Dos deveres do usufrutuário:

a) zelar pela coisa;
b) inventariar, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e
dar a caução, pessoal ou real, se essa for exigida pelo nu-proprietário (Art. 1.400, CCB);

Exemplo: Se vocês receberam bens de usufruto do meu apartamento, vocês vão inventariar o
estado de conservação, a mobília, entre outros.

14
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que
receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lhe
exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.
Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

c) pagar as despesas ordinárias de conservação da coisa, considerando-se o estado em a rece-

beu (Art. 1.403, I, CCB).

Ao observar que as despesas extraordinárias da coisa e as ordinárias não módicas (considera-

das as despesas superiores a 2/3 do líquido do rendimento anual) incumbem ao nu-proprietá-
rio (Art. 1.404, CCB).
Se o nu-proprietário não fizer as reparações a que estiver obrigado e que são indispensáveis à
conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele o valor dispendido;
Exemplo: Destelhou um imóvel, o usufrutuário pode colocar as telhas ou exigir do nu-proprie-
tário, mas se for despesa extraordinária é obrigação do nu-proprietário.

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:

I – as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;
Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módi-
co; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias
à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.
§ 1º Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em
um ano.
§ 2º Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conserva-
ção da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.
d) pagar as despesas e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída, como
IPTU e condomínio (Art. 1.403, II, CC), bem com pagar as contribuições do seguro se a coisa usu-
frutuária estiver segurada (Art. 1.407, caput, CC);

Exemplo: Posso conceder o usufruto do meu apartamento e informo que tem que pagar um
seguro todo ano, essa despesa vai ser do usufrutuário.

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:

II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as
contribuições do seguro.
§ 1º Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o
segurador.
§ 2º Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do
seguro.

15
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

e) dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa (Art. 1.406, CCB).
Se o usufrutuário não pagar as despesas ordinárias e a coisa sofrer uma grande depreciação, o
usufrutuário deve ressarcir o nu-proprietário.

Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra
a posse da coisa, ou os direitos deste.

5. Extinção do usufruto: vide artigo 1.410, CCB

Em tendo efeitos erga omnes, estando registrado no registro de imóveis tem que fazer o cance-
lamento:

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II – pelo termo de sua duração;
III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela per-
durar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV – pela cessação do motivo de que se origina;
V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI – pela consolidação;
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes
acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá
às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Sempre quando o usufrutuário morre, seja temporário ou vitalício, termina o usufruto, com
exceção se o usufruto for para duas ou mais pessoas;
Inciso V é quando a coisa já está destruída;
No inciso VII, a coisa está em via de destruição por falta de conservação.

DO USO
Previsto no artigo 1.412 do CCB, é um direito real sobre a coisa alheia de terrenos públicos ou
particulares, a título oneroso ou gratuito, por prazo certo (termo final certo) ou indeterminado
(termo final incerto), concedido para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo
de terras ou outra utilização de interesse social.

16
 LLM Em Direito e Negócios Imobiliários

Há, apenas, a cessão do atributo de o(a) usuário(a) utilizar, usar a coisa, seja ela móvel ou imó-
vel. Assim, o proprietário é aquele que faz a cessão real da coisa e o usuário, que tem um direi-
to personalíssimo, apenas pode usar a coisa.
Quando recai sobre coisa imóvel, o direito real de uso deve ser registrado no Cartório de Regis-
tro de Imóveis para produzir efeitos erga omnes. A natureza real da categoria, com efeitos erga
omnes, o diferencia do comodato que, em sendo um direito pessoal, tem efeitos interpartes.
Em conformidade com a previsão do artigo 1.413 CCB, são aplicáveis ao uso, no que não for
contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. Nesse sentido, o direito ao usu-
ário pode ser cedido de forma temporária ou vitalícia, a uma ou mais pessoas, que terá(ão) o
dever de zelar pela coisa e pagar as despesas ordinárias, etc.

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessida-
des suas e de sua família.
§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar
onde viver.
§ 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros
e das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relati-
vas ao usufruto.

DA HABITAÇÃO
O direito real de habitação está previsto no artigo 1.414 do CCB e constitui o mais restrito dos
direitos reais sobre a coisa alheia em razão de apenas ser cedida uma parte do atributo de usar,
qual seja, o direito de habitar o imóvel. Assim o proprietário transmite o direito e o habitante
tem o direito exclusivo de moradia em seu benefício.
Em conformidade com o artigo 1.416 CC, aplica-se à habitação as disposições relativas ao usu-
fruto, salvo se for contrário à sua natureza. O direito de habitação pode ser legal, previsto no
artigo 1.831 CC (é reconhecido ao cônjuge sobrevivente, seja qual for o regime de bens do ca-
samento, a prerrogativa relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que
seja o único daquela natureza a inventariar). Também pode ser convencional, quando decorre
de ato intervivos ou causa mortis (testamento).

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular des-
te direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições
relativas ao usufruto.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem
prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao
imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

17