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Avaliação Do Investimento em Kitnet para Locação e Renda - RExperts - Limpo
Avaliação Do Investimento em Kitnet para Locação e Renda - RExperts - Limpo
Nossos artigos possuem conteúdos exclusivos sobre investimentos imobiliários para você.
Baixe planilhas, contratos, tabelas, e aprenda a investir profissionalmente em imóveis.
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Avaliação do Investimento em Kitnet para Locação e Renda
Kitnets (também chamados de kitnetes, quitinetes ou studios…) são uma opção de investimento em imóveis para a
renda (os “empreendimentos de base imobiliária(http://rexperts.com.br/o-que-e-real-estate/)”) realizado por pequenos
e médios investidores. É uma forma “amadora” de atuação no mercado de investimentosStudent
em Housing, como já
comentamos neste artigo(http://rexperts.com.br/student-housing-no-brasil-republicas-estudantis-como-investimento-
imobiliario/) , porque são frequentemente construídos por pessoas físicas em cidades universitárias ou regiões com
grande demanda por moradias para jovens solteiros (devido à proximidade de uma grande indústria, por exemplo).
Neste artigo, vamos detalhar a análise de investimento em um conjunto de kitnets e passar algumas dicas para
potencializar a receita de aluguéis para quem quer se aventurar na construção de um desses.
KITNET: O QUE É ?
Kitnets são unidades habitacionais deum dormitório, um banheiro e uma cozinha integrada com a sala, totalizando de
15m² à 40m² por unidade. Orendimento do aluguel por metro quadrado tende a sermaior em comparação com outros
tipos de imóveis de uma mesma região atraindo o interesse de investidores.
São compostos por várias unidades em uma mesma construção e o ideal é que pertençam a um único proprietário para
que uma unidade vazia seja compensada pelo aluguel de outras unidades, diminuindo a sazonalidade dos rendimentos.
Quanto mais unidades, menores os custos com despesas do condomínio, permitindo ganhos de escala com
manutenção.
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É muito comum a dispensa de adores, sendo a garantia substituída por cheques caução e pagamento adiantado do
aluguel. Os períodos de locação geralmente são pequenos, facilitando os reajustes por parte do investidor caso os
preços subam rapidamente.
Depois de escolher o nicho de mercado do kitnet, você deve começar a se preocupar com o projeto. Ele deve ser
voltado totalmente em atender necessidades do público alvo e contemplar sempre características que vão aumentar as
receitas do investimento.
Os diferenciais também podem ser com relação aos equipamentos como: mobiliário, fogões, geladeiras, aquecedores,
ar-condicionado e TV’s. Áreas de lazer como piscinas, quadra de esportes e academia também valorizam o imóvel e o
preço da locação, mas esses custos exigem empreendimentos maiores para viabilizar a implantação.
É importantíssimo estabelecer regras do condomínio para evitar confusão com festas, barulho, brigas… Esse item pode
fazer a diferença para quem procura sossego.
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10 unidades x R$ 800/mês resulta em R$ 8.000/mês de renda.
10 unidades x 30 m² = 300 m² de construção
300 m² x R$ 1.200/m² = R$ 360.000 em obras
Obras + terreno = R$ 360.000 + R$ 200.000 = R$ 560.000
Logo, temosR$ 560 mil de investimento para receberR$ 8 mil de renda, isso signi ca 1,4% ao mês ou17,1 % ao ano
.
“Meu banco ofereceu um CDB de 100% do CDI que hoje está pagando 14,1% ao ano. Vou construir os kitnets e ganhar 3%
mais por ano!…”
1. CUSTOSACIONADOS
REL COM A AQUISIÇÃO DO TERRENO
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2. CUSTOSACIONADOS
REL COM A OBRA
Com relação aos custos de obra, nada melhor do que ler atentamente nosso artigo sobre
orçamentos de obra com CUB
(rexperts.com.br/orcamento-cub/)
, onde detalhamos um procedimentos bem completo para estimar custos de
construção que podem ser aplicados a qualquer tipo de edi
cação, kitnets inclusive.
É importante entender que o c“ usto por metro quadrado” que muita gente utiliza como primeiro palpite não inclui
despesas que alteram substancialmente
o preço nal da construção. Além doCUB(custo R$/m²), aárea de construção
equivalente (rexperts.com.br/area-equivalente-de-construcao/)
, custos extrascom equipamentos (ex. fogões,
aquecedores, ar-condicionado, TV’s, móveis, playground, piscinas, paisagismo)BDI
e o(taxa cobrada por uma
construtora para cobrir despesas administrativas, lucro e impostos) devem ser incluídos no seu cálculo.
Após todas as considerações feitas, nossa obra foi orçada em R$ 577,5 mil. Somando aos investimentos no terreno,
temos um montante deimplantação de R$ 783.200.
3. REC
EITA DE LOCAÇÃO DAS UNIDADES
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Tendo estas premissas denidas, é possível calcular aReceita Líquida com Locações: R$ 6.766
– a qual é bem menor
que os R$ 8 mil inicialmente estimados.
4. REC
EITAS EXTRAS MENSAIS
Como já comentamos, você não pode perder a oportunidade de turbinar sua receita com opcionais extras como locação
de máquinas de lavar e secar, cobrança de estacionamento extra, taxa de uso do espaço de churrasqueira… No nosso
exemplo, a receita extra com esses diferenciais somam
R$ 600/mês.
Independente se você adquirir uma unidade do kitnet ou ser proprietário do conjunto inteiro, você terá que arcar
proporcionalmente com despesas do condomínio. Elas incluem a manutenção das áreas comuns (limpeza, água, luz,
jardinagem, segurança, consertos) e também incluímos anúncios das unidades vagas e internet.
Outro conceito muito importante é o do FRA – Fundo de Reposição de Ativos. É um dinheiro reservado todo mês para
re-investir no imóvel e sempre mantê-lo competitivo em relação aos concorrentes mais modernos. Esse fundo ajuda a
estender a depreciação e sua ausência é altamente prejudicial no médio prazo (queda do preço dos aluguéis).
Recomendamos um FRA de 5% da receita.
6. CÁLCULO DO
ULTADO
RES OPERACIONAL
Com as receitas e despesas na mão, é possível calcularmos o resultado operacional bruto dessa propriedade, isto é,
quanto esse imóvel gera de dinheiro exclusivamente pela sua operação. Chegamos aresultado
um de R$ 6.087,70
.
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7. IMPOSTO DE
DAREN
Apesar dos impostos em pessoa jurídica serem mais vantajosos (leia mais sobre este assunto neste artigo sobre
impostos sobre locação de imóveis(http://rexperts.com.br/impostos-locacao-imoveis/)), vamos adotar a alíquota do
IRPF neste exemplo.
8. INDICADORES
DE DESEMPENHO
Dividindo o resultado (mensal e anual) pelo investimento total do nosso grupo de 10 kitnets temos um indicador
chamadoCap Rate(http://rexperts.com.br/cap-rate/) que mede o quanto de renda o imóvel gera no período. Neste
exemplo, o cap rate mensal, líquido de impostos
, foi e 0,56% e o anual de 6,76%.
Para facilitar como aqueles $ 8 mil se transformaram em R$ 4,4 mil elaboramos o grá
co abaixo que mostra a quebra
das receitas e despesas que compõe o resultado nal do negócio:
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9. COMPARAÇÃO COM OUTROS
TIMENTOS
INVES
Antes de julgar se esse resultado nal é bom ou ruim, vamos compará-lo às outras alternativas de investimento. Essa é
a etapa que as pessoas mais se confundem
, porque elas ouvem do seu gerente do banco que o dinheiro delas está
aplicado a 14% ao ano e ao comparar com os 6,8% do imóvel acabam achando que é pouco. Só que os bancos não
dizem que esse rendimento aindasofrerá a cobrança de imposto de renda e não terá correção com ação.
in
Para uma avaliação honesta, as opções precisam estar na mesma unidade de tempo (ao mês ou ao ano) e líquidas
(descontada a in ação e impostos). Vamos calcular então retorno
o líquido de duas aplicações comuns que qualquer
um pode fazer no seu banco:
CDI – é a taxa que remunera os CDBs e os Fundos DI, muito utilizadas para pessoas físicas. Você pode consultar
o rendimento diretamente no site daCetip (http://cetip.com.br). No momento que consultamos, o CDI estava
sendo remunerado a 14,13% ao ano.
Tesouro IPCA– é um título da dívida do governo federal que remunera uma taxa acima da inação e
comparação com o rendimento dos imóveis é bastante pertinente, já que os contratos de locação também são
corrigidos por in ação. No momento que consultamos, o Tesouro Nacional estava oferecendo uma taxa de 7,47%
ao ano para o “Tesouro IPCA”.
Estimar a in ação é praticamente um chute no escuro, ninguém tem uma fórmula mirabolante que acerte com boa
precisão. Aqui neste caso, consideraremos a expectativa do mercado para o IPCA nos próximos 12 mesesRelatório
pelo
Focus do Banco Central(http://www.bcb.gov.br/?FOCUSRELMERC)
(ele apresenta uma média de opinião de vários
agentes do mercado nanceiro), que estava em 5,72% quando consultamos (se você ainda não entendeu porque
reforçamos tanto o desconto da inação,veja esse artigo sobre taxa real e taxa nominal(http://rexperts.com.br/taxa-
nominal-ou-real/)). E para o IR, consideramos a alíquota de 15%, válida para aplicações de longo prazo.
Com tudo isso em mãos: taxas de rendimento + inação + impostos, podemos comparar os rendimentos líquidos. Pra
facilitar, colocamos tudo no grá co abaixo:
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Quer repetir as contas no seu computador? Então baixe a nossa planilha!
Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas
neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão pro
ssional, com o desbloqueio das
células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração
minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.
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(https://www.dropbox.com/s/edncwj283sm3ve4/RExperts%20-%20Investimento%20em%20Kitnets%20v2%20-
%2020160127.xlsx?dl=0) (https://pay.hotmart.com/N5411076N)
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CONCLUSÕES
No estudo de caso, o investimento em imóveis tipo kitnet se mostrou mais rentável que as aplicações
nanceiras. Para
algumas pessoas, o rendimento obtido é pequeno frente aos riscos e esforços de implantação de um empreendimento
assim, enquanto para outros a pequena diferença de rendimento é su
ciente para justi car o desembolso do capital.
Existem kitnets que rendem muito mais que o exemplo, assim como outros que rendem menos. O cap rate não
xoé
para todas as localizações e também varia conforme o andamento da economia. Além disso, você tem que estar sempre
alerta para checar oportunidades temporárias como uma nova faculdade se instalando na sua cidade ou o proprietário
de um terreno oferecendo um grande desconto para pagamento à vista.
A decisão de investir ou não sempre será do investidor, sempre calcule os rendimentos de forma completa, incluindo
todos os custos, impostos e compare com as suas opções disponíveis. Esse é o caminho para uma decisão
fundamentada.
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Nnn-Triple-Net/) a de2007
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COMMENTS
There are5 comments on this post.
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Eu já tinha visto em outro artigo (o que fala sobre terreno) como vocês vão destrinchando com
muito profundidade e direto ao ponto cada um dos custos extra.
12/14
Muito bom mesmo!
Estão de parabéns!
Forte abraço,
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ALSO ON REXPERTS
Podcast do RExperts – S01E01 – T ipos de Taxa de Juros e o Valor dos Imóveis – Como
Investimentos Imobiliários os juros afetam a valorização imobiliária
1 comment • 3 years ago 1 comment • a year ago
Reginaldo — Muito bom esse iniciativa, Diego Cardoso — Parabéns pelo artigo.
parabéns e que vcs tenham muito sucesso e Excelente didática na explicação da relação
tenho certeza que vai ajudar muitas pessoas à entre dólar, inflação e taxas de juros. Entretanto,
Podcast do RExperts – S01E02 – Etapas de Comprar ou Alugar Imóvel – O que vale mais
um Empreendimento Imobiliário a pena?
1 comment • 3 years ago 3 comments • a year ago
Leonardo Melo — Vlw rapaziada! Conteúdo bom Arthur Pezzolo — Ótimo artigo! Não é o primeiro
e bem objetivo. que leio concluindo que alugar pode ser sim
muito melhor que financiar.Olhando a planilha,
13/14