2/4/2015 Should 

Landlords be Filing 1099s for Service Providers? ­ Forbes

http://onforb.es/WPHhsR

IRS Watch

We write about tax practice & procedure.
Opinions expressed by Forbes Contributors are their own.

TAXES  3/06/2013 @ 2:44AM  36,705 views

Should Landlords be Filing
1099s for Service Providers?
 Claudia Hill , Contributor
Comment Now

Does that sound like a simple question?  It should be, but it isn’t.  It is
currently one of the most commonly argued questions among tax
professionals who prepare returns for individual owners of rental properties.

The law requiring “persons engaged in a trade or business” to satisfy
information document reporting requirements when payments are made to
service providers in excess of $600 has been with us for many years.  The
confusion started in 2010 when Congress added a section to this law[i]
dictating that “a person receiving rental income from real estate shall be
considered to be engaged in a trade or business of renting property.”  After
additional consideration, the very next year[ii], Congress retracted its
position, striking the language defining receipt of rental income as a trade or
business.

Adding to the confusion, the 2011 version of Schedule E, Supplemental
Income and Loss, Part I Income or Loss from Rental Real Estate and
Royalties had two new questions added to the top section of Part I of the
form.  And, they are back for the 2012 version of the form.

Question A: “Did you make any payments that would require you
to file Form(s) 1099?”

Question B: “If yes, did you or will you file all required Forms
1099?”

The perplexing element is not whether the landlord made payments to
service providers of more than $600, but whether the activity of renting real
property to others is a trade or business.

Many conceptual aspects of how rental income and allowance for ordinary
and necessary expenses that offset that income are treated are consistent
with treatment as a business.  But if Congress found it necessary to create

http://www.forbes.com/sites/irswatch/2013/03/06/should­landlords­be­filing­1099s­for­service­providers/print/ 1/3
2/4/2015 Should Landlords be Filing 1099s for Service Providers? ­ Forbes

the section defining it as such and later eliminated that definition, maybe
not all rentals are a trade or business.  The quasi personal nature of a
vacation home rental or partial rental of one’s personal residence suggest
they may not be a profit­motivated business.  However, the real estate
professional special rules that apply when rental activities are aggregated to
achieve material participation status suggest trade or business treatment.

Digging into the instructions for Schedule E, line A, a filing tip is provided:

TIP: Generally, you must file (bold added) Form 1099­MISC if you paid at
least $600 in rents, services, prizes, medical and healthcare payments, and
other income payments.

Yet when you review the instructions for Form 1099­MISC, you find:

Trade or business reporting only.  Report on Form 1099­MISC only when
payments are made in the course of your trade or business. (Bold
added) Personal payments are not reportable. You are engaged in a trade or
business if you operate for gain or profit.

Various exceptions to this filing requirement are listed in the instructions;
none of them exempt rental property activities.

Examples are many where a landlord could find themselves paying more
than $600 to a service provider in the course of their rental activity. Typical
payments that could exceed the threshold would include payments to
plumbers, carpenters, yard services and repair people as well as attorney
fees to handle an eviction or collect unpaid rent.

Confusion and Uncertainty

That’s why AICPA, in a letter dated January 17, 2013, called on Acting IRS
Commissioner Steven Miller and Chief Counsel William Wilkins to issue
clear guidance as to when a taxpayer with rental real estate activity must file
Form 1099­Misc.  They further request that Questions A and B be removed
from Schedule E or at least be disregarded for tax years 2011 and 2012.

Here’s the down side

The lack of clarity about the requirement makes even answering the
questions on the form difficult. Such a request for information may
constitute a disclosure necessary for a complete return or to avoid penalties.
 There are potential consequences associated with how IRS may choose to
administer their position once it is determined what the position is.  While
the taxpayer’s position is time­sensitive (the return has a due date) the IRS
has the benefit of hindsight when it comes to audit, since the challenge to
positions taken always occur many months after the return has been filed.
http://www.forbes.com/sites/irswatch/2013/03/06/should­landlords­be­filing­1099s­for­service­providers/print/ 2/3
2/4/2015 Should Landlords be Filing 1099s for Service Providers? ­ Forbes

The penalties for failing to file 1099’s with IRS by the due date have been
increased to $100 per 1099 (up from $50), with a maximum of $1,500,000
(up from $250,000). Businesses can be assessed another penalty for failing
to supply the 1099 to the service provider of $100, with overall limit between
the two penalties of $3,000,000.

[i] Section 2101 of the Small Business Jobs Act of 2010 (“SBJA”) amending IRC Sec. 6041; P.L. 111­240

[ii] By passing the Comprehensive Taxpayer Protection and Repayment of
Exchange Subsidy Overpayments Act of 2011

This article is available online at: http://onforb.es/WPHhsR 2015 Forbes.com LLC™   All Rights Reserved

http://www.forbes.com/sites/irswatch/2013/03/06/should­landlords­be­filing­1099s­for­service­providers/print/ 3/3