Professional Documents
Culture Documents
Teknik Zonasi Dalam Menangani Persoalan Densitas Dan Intensitas Pemanfaatan Ruang.
Teknik Zonasi Dalam Menangani Persoalan Densitas Dan Intensitas Pemanfaatan Ruang.
DENNY ZULKAIDI
KK Perencanaan dan Perancangan Kota
SAPPK - ITB
2
1 DENSITAS dan INTENSITAS PEMBANGUNAN
• Definisi Intensitas • Lingkup Intensitas
Pembangunan: Pembangunan:
– The level of development – Penduduk (densitas)
allowed in a certain area for a
specific use, stated in one or – Bangunan (densitas, intensitas)
more specific measurements
– Untuk Rusun:
• Ukuran Densitas/Intensitas:
“intensitas bangunan”adalah
ketentuan teknis tentang – Orang/ha (penduduk)
kepadatan dan ketinggian – Bangunan/ha (perumahan)
bangunan rumah susun yang
– Unit/ha (apartemen, rusun,
dipersyaratkan pada lokasi
atau kawasan tertentu yang SRS)
meliputi KDB, KLB, dan jumlah – KDB, KLB, KDH, KTB (persil)
lantai bangunan (penjelasan – TB, GSB, bukaan langit (parcel)
ps. 35 UU No. 20/2011)
3
• Tujuan Pengaturan Densitas
(Stevens 1960) :
1. To provide an instrument for the Standar Hidup
assessment, or control, of living
standards
2. To provide measures of the rate of Tingkat penggunaan lahan
land use that can be used to
estimate total land needs for all Perkiraan kebutuhan lahan
purposes of the community, or
Beban terhadap fasilitas
conversely, to control the intensity lingkungan
of occupation of housing areas to
avoid the over-burdening of existing
community facilities and services Perbandingan kebutuhan
3. To estimate the comparison need of lahan
land for housing and other uses
4
• Kriteria Densitas (Stevens 1960) :
1. Health factors
• Water supply; sanitation and waste Kesehatan
disposal; light, sunshine, air and quiet;
living space between dwellings
2. Social factors
• Private open space; privacy;
protection; community facilities (in Sosial
walking distance)
3. Technical factors
• Fire risk; shortage of building land;
access; ground conditions Teknik
4. Economic factors
• Land cost; distance from home to
work and transportation cost; Ekonomi
availability and cost of essential
services; availability and cost of
building skills, materials and
equipment
5
• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan
• Intensitas pembangunan lahan
ditentukan berdasarkan nisbah
Fisik Dasar
ruang terbangun dengan ruang (Geologi)
terbuka (tidak terbangun):
berdasarkan kebutuhan
dan concern masing-
masing sektor: Ekonomi
Sumberdaya
air
1. Geologi INTENSITAS
2. Sumberdaya air PEMBA-
3. Lingkungan hidup NGUNAN
4. Permukiman
5. Ekonomi
7
Densitas Penduduk
• Perbandingan jumlah penduduk terhadap luas lahan (org/ha, org/km2)
• Kriteria untuk menentukan wilayah perkotaan atau perdesaan
• Dasar untuk menentukan tingkat/kualitas hunian (sangat
tinggi/tinggi/sedang/rendah/sangat rendah)
9
Intensitas Bangunan
10
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB):
– The ratio of the total floor area within a building to the total area of land
• Pertimbangan:
– Land price
• Higher price followed by higher intensity (FAR), thus higher building
– Type of land uses
• Different uses have different trip rates (attraction/generation level)
– Impact to and need of infrastructure
• Higher intensity generates higher traffic, thus requires more
infrastructure (e.g. wider streets)
• Better mass public transit reduces traffic volume, thus allows more
trip for similar intensity
– Economic and finance
• Higher economic level generates more services and economic
activities
• Profit determines financial feasibility
11
• Koefisien Dasar Hijau (KDH) :
– Nisbah luas ruang terbuka hijau terhadap luas persil yang dikuasai/ direncanakan,
dalam satuan persen.
• Pertimbangan:
– KDH mengacu pada persentase tapak/persil yg harus bebas dari perkerasan, mulai
dari permukaan sampai kedalaman tertentu di bawah permukaan
– Tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum
– Nilai KDH ditetapkan pada satu zona, dan berlaku untuk setiap persil di dalamnya
– KDH hanya akan menampung curah hujan lokal, yang menyerapkan setempat dan
mengalirkannya ke drainase yang tersedia
– Untuk wilayah yang kondisi fisiknya menjadi penentu dominan, nilai KDH bisa bebas
(independen) terhadap jenis penggunaan lahan/zona.
– Penetapan KDH dapat diperlakukan sebagai teknik Overlay Zoning dalam penerapan peraturan
zonasi (lintas zona yang berbeda), nilai KDB mengikuti nilai KDH
• Ketentuan:
– KDB + KDH + % perkerasan non-bangunan = 100%
– KDH = RTH privat (minimum 10% sesuai UU No. 26/2007)
12
2 PERATURAN ZONASI dan
TEKNIK PENGATURAN ZONASI
PERATURAN ZONASI adalah MANUAL untuk lahan,
sama dengan manual yang diberikan ketika membeli mobil, TV atau gadget lain
PERATURAN ZONASI ADALAH ATURAN BERBASIS ZONA,
ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis disusun berdasarkan zona
K-2
K-2
K-2
R-8
FS-4
R-8
FS-4 FS-4
R-8 Brandang
K-2
R-8 K-2
K-2
13
MUATAN UTAMA PERATURAN ZONASI
14
• Muatan Utama Teks/Aturan Zonasi (Legal Text)
1. Ketentuan Teknis:
• Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use),
jenis-jenis penggunaan (sub uses)
• Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama,
penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).
• Intensity: Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KDH,
kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).
• Bulk/building and massing: Tata massa bangunan (tinggi, sempadan,
luas minimum persil).
• Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum (parkir,
bongkar-muat, dll)
• Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat diatur
terpisah dalam design guidelines)
15
2. Prosedur administrasi dan perangkat:
– Kewenangan dan prosedur administrasi
– Development charge
3. Substansi Penanggulangan Dampak:
– Penanggulangan pencemaran lingkungan.
– Development impact fees.
• alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik
(sarana dan prasarana umum).
• alat untuk mengendalikan pembangunan.
• alat untuk mengatasi konflik politik.
– Traffic impact assesment.
• Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengguna
kendaraan.
4. Ketentuan lain:
– perubahan, amandemen, sanksi.
16
• Peta Materi PZ Inventarisasi pemanfaatan ruang
Kodifikasi standar
PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
ZONASI Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]
Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Blok
INTENSITAS KAPASITAS
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
20
Street
THE ESTIMATION OF MAXIMUM
DEVELOPMENT INTENSITY
21
Max FAR Mass Public
Transit
Lot Size
Through
Max Floor Area Traffic
Existing
Traffic
Trip Rate Volume On-site
Traffic
Max Number
of People
Street
Max Additional Predicted Dimension
Trips Traffic Traffic
Street
Set LOS Capacity
Required Additional
THE IMPACT OF DEVELOPMENT Street Street
TO STREET DIMENSION Capacity Dimension
22
23
• Persoalan Batas kepadatan:
– Tidak ada batas maksimum densitas
penduduk dalam aturan baru, kecuali dalan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rumah Susun (1736 org/ha)
– Tidak ada standar baku interval kualitas
ruang berdasarkan interval densitas
penduduk (kepadatan
tinggi/sedang/rendah). Tiap daerah dapat
membuat batas sendiri
– Kepadatan penduduk tertinggi di Hongkong
= 3200 org/ha, didukung sarana
transportasi umum yang baik
24
• Contoh kepadatan penduduk max
– Standar:
• Standar luas lantai 9 m2/org
• Standar luas lantai 7,2 m2/org (6 m2 +20%)
– KDB = 25%, KLB = 1,25
• Pada lahan 1 ha = (1,25 x 10.000 m2)/7,2 m2/org = 1.736
org/ha
– KDB = 25%, KLB = 5,6
• Pada lahan 1 ha = (5,6 x 10.000 m2)/9 m2/org = 6.222
org/ha
25
• Tipe Rumah VS Luas Persil VS Biaya
Harga Satuan LUAS PERSIL (m2)
Terendah 60 - 200 200 - 600 600 – 2000
=< Rumah Dinas RS RMn RMw
Tipe C 30-100 bgn/ha 10-30 bgn/ha 3-10 bgn/ha
= Rumah Dinas RMn RMn RMw
Tipe C s/d A 120-400 org/ha 40-120 org/ha 12-40 org/ha
>= Rumah Dinas RMw RMw RMw
Tipe A
RS = Rumah Sederhana
RM = Rumah Menengah
RMw = Rumah Mewah 26
26
• Contoh Kasus Apartemen Rakyat
16.000 m2
• Luas lahan : 1,6 ha
• Jumlah Tower : 4 Tower hunian,
• KDB : 35% (5,640 m2)
• KLB : 5,9x (93,600 m2)
• Jumlah Lantai : 21 lantai
• Jumlah unit : 1.926 unit
• Parkir : 17.040 m2 (681 SRP)
Fungsi : Perumahan
Jl. Kolektor : KDB max=40%, KLB
max =3,6, KDH min
• Jumlah penduduk = 1926 x 4 = 7704 org =50%
• Densitas penduduk = 7704 org/1,6 ha = 4815 org/ha GSB minimum = ½ x lebar rumija
• Kebutuhan fasilitas = 8 TK, 5 SD, 2 SMP, 2 SMA, 3 TB max = 1,5 x 40m = 60m +15 lt
pertokoan, 7704 m2 + 3750 m2 = 11.454 m2 RTH
KLB sangat
• PERSOALAN: melebihi KLB max, melebihi tinggi
bangunan max, densitas penduduk tinggi, fasilitas off-
mempengaruhi
site, kebutuhan RTH > KDH min, fasilitas parkir kurang kualitas hunian
4 PENANGANAN DENSITAS dan INTENSITAS
PEMBANGUNAN dengan TEKNIK ZONASI
• Dengan ketentuan pada zonasi dasar:
– KLB max, densitas penduduk (atau SRS) max
– Standar penyediaan prasarana on-site (parkir, pendidikan,
RTH, kesehatan, rekreasi, air bersih, dll)
• Dengan teknik zonasi:
– TDR untuk penambahan KLB (memenuhi kebutuhan
prasarana off-site, tapi menurunkan kualitas lingkungan)
– Overlay zoning (eg. Kasus KBU: KDB max kawasan
perkotaan 40%; KDB max kawasan perdesaan 20%)
– Bonus/incentive zoning untuk penyediaan fasilitas sosial di
atas kewajiban dengan imbalan penambahan KLB
28
• Perhitungan Kompensasi RTH akibat Perubahan Intensitas
KDB = bagian persil yang dapat dibangun setelah RTH publik diperbesar jika KDH minimum pada
mengamankan RTH sesuai besar KDH zona/persil sudah dilampaui, dan perlakuan untuk
k = luas perkerasan non-lantai dasar bangunan, pelanggaran tidak dapat mengakomodasi aliran air
berkisar 20-50% dari nilai KDB hujan yang turun (terjadi genangan)
TERIMA KASIH
Dr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP
Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: dennyz@pl.itb.ac.id; gdennyz@gmail.com
30
References:
• Moughtin, Cliff, et.al. (2003). Urban Design: Method and Techniques. Oxford:
Architectural Press
• Lynch, Kevin (1965). Image of the City.
• Cullen, Gordon (1967 ). The Concise Townscape
• Smardon, R.C.; J.E. Palmer; J.P. Felleman, eds. (1986) Foundations for Visual
Project Analysis. John Wiley & Sons,.
• Stevens, P.H.M. (1960). Densities in Housing Areas. London: Her Majesty’s
Stationery Office
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan
Teknis Pembangunan Rumah Susun
31