Source:

South African Appellate Division Reports (1910 to date)/SA APPELLATE REPORTS – CHRONOLOGICAL LISTING 1910 to July 2023/2001/Volume 3 (August)/CAPE
EXPLOSIVE WORKS LTD AND ANOTHER v DENEL (PTY) LTD AND OTHERS 2001 (3) SA 569 (SCA)

URL:
http://jutastat.juta.co.za/nxt/gateway.dll/saad/3/2117/2182/2188?f=templates$fn=default.htm

CAPE EXPLOSIVE WORKS LTD AND ANOTHER v DENEL (PTY) LTD AND OTHERS 2001 (3) SA 569 (SCA)
2001 (3) SA p569

Citation 2001 (3) SA 569 (SCA)

Case No 60/99

Court Supreme Court of Appeal

Judge Vivier JA, Olivier JA, Zulman JA, Streicher JA and Mthiyane AJA

Heard February 22, 2001

Judgment March 19, 2001

Counsel P A Solomon SC (with J Kentridge) for the appellants.
G L Grobler SC (with L J Bekker) for the respondents.

Annotations Link to Case Annotations

Flynote : Sleutelwoorde
Ownership ­ Immovable property ­ Passing of ­ Where property transferred subject to conditions ­ Causa for transfer subject to conditions to
be sought in intention with which transfer given and received ­ Where transferor passing transfer subject to  F conditions and transferee failing
to claim rectification of title deeds thereafter, both transferor and transferee prima facie intending transfer to be subject to conditions.
Land ­ Rights in ­ Registrability of ­ Requirements ­ Intention of person creating real right must be to bind present owner and successors in title,
and condition or right to be such that its registration resulting in subtraction from dominium of land against which  G it is registered.
Land ­ Rights in ­ Registrability of ­ Land transferred subject to restriction on transferee's and its successors in title's use thereof (condition 1)
and, when transferee or successor in title no longer requiring land for specified use, transferor to be informed thereof and entitled to 'first right
to repurchase' (condition 2) ­ Whether   H   condition 2 registrable ­ Condition 2 not containing offer to enter into contract and thus not
purporting to be option ­ Giving of notice when land no longer required for restricted use as much a right as an obligation since, once land no
longer required for restricted use, land useless to owner unless transferor repurchasing it or terminating use restriction ­ Conditions 1 and 2
inseparable from each other ­ Conditions   I   1 and 2 stated specifically to be binding on transferee and successors in title and constituting
subtraction from dominium of land ­ Rights embodied in conditions 1 and 2, read together, thus constituting real right registrable in terms of
Deeds Registries Act 47 of 1937.  J

2001 (3) SA p570

Land ­ Rights in ­ Erroneous omission from title deeds of registered rights ­ Whether registered real right binding on transferee and  A   successors
in title, but erroneously omitted from documents of title subsequent to original transfer of land, extinguished ­ South Africa having negative
system of registration ­ Deeds registry thus not necessarily reflecting true state of affairs and third parties unable to place absolute reliance
thereon ­ Once transferor's rights   B registered, such rights maintainable against whole world ­ Erroneous omission from subsequent documents
of title not extinguishing rights ­ Transferee's successor in title bound by erroneously omitted rights.
Headnote : Kopnota
During 1973 the first appellant, Capex, sold and transferred two pieces of land to the second respondent, Armscor, subject to   C   certain
restrictions. In the deed of transfer the following restrictions were imposed upon Armscor and its successor in title in favour of Capex: the land
was to be used only for the manufacture of armaments (condition 1) and, when it was no longer required for that purpose, Armscor undertook
to advise Capex of that fact and Capex would have the 'first right to repurchase' the land (condition 2). The   D   conditions in relation to the
smaller piece of land were cancelled by notarial deed of cancellation. Various alienations, acquisitions and consolidation of the larger piece of
land, originally called Farm 1065, followed during which it was held successively by Armscor in terms of certificate of consolidated title T
33717/77, by the first respondent (Denel), to whom it had been transferred by Armscor, in terms of deed of transfer T 76861/92 and, later, by
Denel as remaining   E  extent of erf 635 in terms of certificate of consolidated title T 1178/94. Most of the land forming remaining extent of erf
635 had also formed part of Farm 1065 originally transferred to Armscor subject to conditions 1 and 2. Condition 2 had, however, been omitted
altogether from all documents of title subsequent to the original transfer to Armscor, while according to certificate of consolidated title T
33717/77 condition 1 applied to only a very small portion of the land  F eventually known as remaining extent of erf 635.
Denel sought an order in a Provincial Division declaring its ownership of the land to be unencumbered by condition 2. Capex brought a counter­
application for an order directing that the documents of title in terms of which the land had been held subsequent to its transfer to Armscor be
rectified to include conditions 1 and 2 insofar as they  G related to the portions of Farm 1065 which formed part of remaining extent of erf 635.
Denel's application succeeded on the grounds that condition 2 had not been registrable in terms of s 63(1) of the Deeds Registries Act 47 of
1937. The counter­application was dismissed. In an appeal,
Held, that it was the intention with which transfer had been given and received which had to be determined insofar as a   H   causa had been
required for the transfer of the property subject to conditions 1 and 2. (Paragraph [10] at 579H.)
Held, further, since Capex had passed transfer of the property subject to conditions 1 and 2, prima facie it had therefore been its intention to
do so. In the light of Armscor's conduct thereafter, particularly its failure to claim rectification of the original deed of transfer, it had prima facie
intended to receive transfer subject to conditions 1 and 2. The matter had  I  therefore to be decided on the basis that Capex and Armscor had
intended to pass and receive transfer subject to conditions 1 and 2, which then raised the issue whether conditions 1 and 2 had been capable
of being registered and what effect the omission from the subsequent title deeds had been. (Paragraph [11] at 579H/I ­ 580C.)  J

2001 (3) SA p571
Held, further, that the following requirements had to be satisfied to determine whether a particular right or condition in   A   respect of land was
real and thus registrable in respect of immovable property: (a) the intention of the person who had created the real right had to have been to
bind not only the present owner of land but also the successors in title; and (b) the nature of the right or condition had to have been such that
its registration resulted in a subtraction from the dominium of the land against which it was registered.  B (Paragraph [12] at 580C/D ­ E.)
Held, further, as to Denel's contention that condition 2 constituted a personal right to repurchase, in the nature of an option, which could not
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
be converted into a real right by registration, that condition 2 did not contain an offer to enter into a contract and did not, therefore, purport
 Held, further, that the following requirements had to be satisfied to determine whether a particular right or condition in   A   respect of land was
real and thus registrable in respect of immovable property: (a) the intention of the person who had created the real right had to have been to
bind not only the present owner of land but also the successors in title; and (b) the nature of the right or condition had to have been such that
its registration resulted in a subtraction from the dominium of the land against which it was registered.  B (Paragraph [12] at 580C/D ­ E.)
Held, further, as to Denel's contention that condition 2 constituted a personal right to repurchase, in the nature of an option, which could not
be converted into a real right by registration, that condition 2 did not contain an offer to enter into a contract and did not, therefore, purport
to be an option. (Paragraph [13] at 580F/G ­ G.)  C
Held, further, as to the argument that condition 2 could not constitute a valid real right because it had imposed upon the transferee an
obligation to notify the transferor when the property was no longer required for the use to which it had been restricted, that once the property
was no longer required for the use to which it had been restricted it would be useless to its owner unless Capex repurchased it or the use
restriction could be terminated. Condition 2   D   had been intended to provide Armscor and its successors in title with a mechanism for such
termination: the giving of notice was thus as much a right as an obligation. (Paragraph [14] at 580J ­ 581A/B.)
Held, further, that the use restriction according to condition 1 was materially different from the use restriction according to condition 1 read
with condition 2. Conditions 1 and 2 were not   E   independent of each other and could not be separated. They were specifically stated to be
binding on the transferee, Armscor, and its successors in title and they constituted a burden upon the land or a subtraction from the dominium
of the land in that the use of the land by the owner thereof was restricted. The right embodied in conditions 1 and 2, read together, therefore
constituted a real right which could be registered in terms of the Deeds Registries Act.  F (Paragraph [15] at 581B/C ­ D.)
Held, further, that once Capex's rights had been registered they had been maintainable against the whole world and, since South Africa had a
negative system of registration (where the deeds registry did not necessarily reflect the true state of affairs and third parties could not place
absolute reliance thereon), Capex's rights had not   G  been extinguished by their erroneous omission from subsequent documents of title. The
fact that Denel's title deeds did not reflect those rights did not assist it. (Paragraph [16] at 581D/E ­ F.)
Held, accordingly, that conditions 1 and 2 should have been carried forward into subsequent documents of title in respect of the property which
had formed part of Farm 1065. (Paragraph [18] at  H  582H.) Appeal allowed.
The decision in Denel (Pty) Ltd v Cape Explosive Works Ltd and Another; Cape Explosive Works Ltd v Denel (Pty) Ltd and Others 1999 (2) SA
419 (T) reversed.
Cases Considered
Annotations:
Reported cases I

Barclays Nasionale Bank Bpk v Registrateur van Aktes, Transvaal, en 'n Ander 1975 (4) SA 936 (T): referred to
Boyd v Nel 1922 AD 414: referred to
Commissioner of Customs and Excise v Randles, Brothers & Hudson Ltd 1941 AD 369: dictum at 398 applied  J

2001 (3) SA p572

De Wet and Others v Apex Mines Ltd and Others 1943 TPD 190: discussed and distinguished  A
Denel (Pty) Ltd v Cape Explosive Works Ltd and Another; Cape Explosive Works Ltd v Denel (Pty) Ltd and Others 1999 (2) SA 419 (T): reversed
on appeal
Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and Others 1992 (1) SA 879 (A): dictum at 885B applied  B
Grant and Another v Stonestreet and Others 1968 (4) SA 1 (A): distinguished
Frye's (Pty) Ltd v Ries 1957 (3) SA 575 (A): dicta at 582A and 583E applied
Knysna Hotel CC v Coetzee NO 1998 (2) SA 743 (SCA): dictum at 753A ­ D applied
Schwedhelm v Hauman 1947 (1) SA 127 (E): considered
Standard Bank of SA Bpk v Breitenbach en Andere 1977 (1) SA 151 (T): referred to  C
Trust Bank van Afrika Bpk v Western Bank Bpk en Andere NNO 1978 (4) SA 281 (A): dictum at 301 in fine ­ 302A applied
Van der Merwe v Wiese 1948 (4) SA 8 (C): referred to
Van Vuren and Others v Registrar of Deeds 1907 TS 289: dictum at 295 applied  D
Willoughby's Consolidated Co Ltd v Copthall Stores Ltd 1918 AD 1: dictum at 16 applied.
Statutes Considered
Statutes
The Deeds Registries Act 47 of 1937, s 63(1): see Juta's Statutes of South Africa 2000 vol 6 at 2­62.  E
Case Information
Appeal from a decision in the Transvaal Provincial Division, reported at 1999 (2) SA 419 (Hartzenberg J). The facts and the nature of the issues
appear from the judgment of Streicher JA.
P A Solomon SC (with J Kentridge) for the appellants.  F
G L Grobler SC (with L J Bekker) for the respondents.
Cur adv vult.
Postea (March 19).
Judgment
Streicher JA:  G
[1] This is an appeal against a judgment in the Transvaal Provincial Division reported as  Denel (Pty) Ltd v Cape Explosive Works Ltd and
Another; Cape Explosive Works Ltd v Denel (Pty) Ltd and Others 1999 (2) SA 419 (T). The main issue to be decided in this appeal is whether
certain conditions registered in a title deed and erroneously omitted from subsequent title deeds are binding on the   H   present owner of the
relevant property.
[2] During 1973 the first appellant, Cape Explosive Works Ltd (Capex), sold two immovable properties to the second respondent, the Armaments
Development and Production Corporation of South Africa Ltd   I  whose name was subsequently changed to the Armaments Corporation of South
Africa Ltd (Armscor). The properties were Farm No 1065, measuring 459,6830 ha, and portion 3 of the Farm Helderberg Sleeper Plantation No
787, measuring 11,3903 ha. Both properties were situated in the administrative district of Stellenbosch. In terms of clause 6 of the  J

2001 (3) SA p573

STREICHER JA
deed of sale Armscor undertook that the properties would be used only   A  for the development and manufacture of armaments and in terms of
clause 7(a) thereof Armscor granted to Capex the 'first right to repurchase' the properties, at a price to be determined in a prescribed manner,
in the event of the properties no longer being required for the use set out in clause 6. Armscor agreed in terms of clause 7(a)(vii) to the
registration of the right conferred   B on Capex in terms of clause 7(a) against its title deeds to the properties in the Deeds Office. Clause 7(b)
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
provided that in the event of Capex repurchasing the properties Capex would have the right to purchase all or any of the improvements and
 STREICHER JA
deed of sale Armscor undertook that the properties would be used only   A  for the development and manufacture of armaments and in terms of
clause 7(a) thereof Armscor granted to Capex the 'first right to repurchase' the properties, at a price to be determined in a prescribed manner,
in the event of the properties no longer being required for the use set out in clause 6. Armscor agreed in terms of clause 7(a)(vii) to the
registration of the right conferred   B on Capex in terms of clause 7(a) against its title deeds to the properties in the Deeds Office. Clause 7(b)
provided that in the event of Capex repurchasing the properties Capex would have the right to purchase all or any of the improvements and
other facilities erected on the properties which Armscor was desirous of selling, at a price and on such further terms as might be agreed upon  C
between Capex and Armscor. Clause 6 (with the exception of certain definitions) and clause 7 are quoted in full in the judgment of the Court a
quo at 426D ­ G and 426H ­ 427I respectively.
[3] The two properties were transferred to Armscor and '(i)ts successors in title or assigns (hereinafter styled the transferee)' by deed of
transfer T40652/1974. The deed of transfer provided in respect  D  of each of the properties:
   'Further subject in respect of the whole of the property hereby transferred to the following conditions which shall be binding on the transferee herein and its
successors in title and which are imposed by the transferor herein its favour, namely:  E
   1.   The property hereby sold shall be used by the transferee only:
      (i)   for the development and manufacture of armaments by virtue of the provisions of the Armaments Act 87 of 1964 as amended and the Armaments
Development and Production Act 57 of 1968, as well as any future amendments of both the aforesaid Acts, and/or  F
      (ii)   by the Government of the Republic of South Africa for the development and manufacture of armaments, and
      (iii)   whilst such development and manufacture of armaments as set out in (i) and (ii) above are being carried out, for any defence or military operational
purpose by the South African Defence Force, and  G
      (iv)   whilst such development and manufacture as set out in (i) and (ii) are being carried out, for the manufacture at any time of anything whatsoever for
commercial exploitation provided that such operations will in no way impinge on or compete directly or indirectly with the businesses conducted bona fide
at that time by AE & CI Ltd (''AE & CI'') and/or any of its subsidiary and/or associated companies.  H
      (v)   for the purposes of the aforegoing condition:
(a)   the word ''armaments'' shall mean . . .
(b)   "subsidiary company'' . . .
(c)   "associated company'' . . .
(d)   "equity share capital'' . . .
   2   (i)   In the event of the property being no longer required for the use as set out in clause 1(i) and 1(ii) above, the  I  transferor herein shall have the first right
to repurchase the property (exclusive of improvements) from the transferee, at the price paid by the transferee herein suitably adjusted to make
provision for any change in the value of money between the date of sale to the transferee herein and the time of receipt by the transferor of the notice
referred to in clause 2(ii) hereunder.  J

2001 (3) SA p574

STREICHER JA
      (ii)   The transferee hereby undertakes that upon the property no longer being required for the use referred to in 2(i) above to advise  A  the transferor of that
fact by notice in writing. The transferor shall thereupon be entitled to exercise the right referred to in clause 2(i) above within 90 days after the repurchase
price has been agreed upon between the transferor and the transferee or failing such agreement, within 90 days after determination of the repurchase
price as hereinafter provided.  B
      (iii)   Should the transferor and the transferee fail to reach agreement on the price at which the transferor shall be entitled to repurchase the property within
14 days following the date of receipt of the notice referred to in 2(ii), the price shall, if demanded by the transferor by notice in writing to the transferee
within a period of seven days following the date of expiration of the aforesaid 14 days,  C  be submitted for determination to . . .
      (iv)   . . .
      (v)   If the transferor within the said period of 90 days referred to in 2(ii) by notice in writing to the transferee signifies that it will repurchase the property, the
transferee shall sell the property to the transferor at the price agreed upon between the transferor and the  D  transferee and failing agreement, at the
price determined in accordance with the provisions of this condition. Until the expiration of the said period of 90 days, the transferee shall not sell or
otherwise dispose of or alienate the property or any portion thereof unless the transferor has by notice in writing to the transferee declined to repurchase
the property.  E
      (vi)   . . . .'

(I shall hereinafter refer to these conditions as condition 1 and condition 2 respectively.)
Clauses 6 and 7 of the deed of sale differ in material respects from conditions 1 and 2. Clause 7(b), for example, has no counterpart in the deed
of transfer and unlike clauses 6 and 7  F conditions 1 and 2 were expressly stated to be binding on Armscor's successors in title.
[4] Subsequent to the transfer of the properties
   4.1   conditions 1 and 2 insofar as they applied in respect of portion 3 of the farm Helderberg Sleeper Plantation No 787 was cancelled by
way of a notarial deed of cancellation registered on  G 25 October 1977;
   4.2   a portion, measuring 7007 m2, of farm 1065 was transferred leaving a remaining extent measuring 458,9823 ha;
   4.3   a piece of land measuring 7007 m2 was consolidated with the remaining extent of farm 1065 to form farm 1105 measuring  H  459,6830
m2 and a certificate of consolidated title T33717/1977 was issued in respect of the consolidated property;
   4.4   Portion 1 of farm 1105 measuring 1,9258 ha was excised from farm 1105 and a certificate of registered title was issued in respect
thereof;  I
   4.5   the remaining extent of farm 1105 measuring 457,7572 ha, was renamed to become the remaining extent of erf 632 Firgrove;
   4.6   the remaining extent of erf 632 Firgrove was transferred by Armscor to the first respondent, Denel (Pty) Ltd (Denel), in terms of
deed of transfer T75861/92;  J

2001 (3) SA p575
STREICHER JA
   4.7   the remaining extent of erf 632 Firgrove was consolidated with a number of smaller properties to form erf 635 Firgrove measuring  A
458,0678 ha and certificate of consolidated title T1178/94 was issued in respect thereof;
   4.8   Erf 637 Firgrove measuring 1,7163 ha was excised from erf 635 and certificate of registered title T1179/94 was issued in respect  B
thereof leaving a remaining extent of erf 635 measuring 456,3515 ha held by Denel in terms of certificate of consolidated title
T1178/94.
[5] From the aforegoing it is clear that most of the land forming part of the remaining extent of erf 635 also formed part of farm 1065 which had
been transferred subject to conditions 1 and 2. However, condition 2 was omitted from certificate of registered title   C   T33717/77, the
subsequent deed of transfer T75861/92, certificate of consolidated title T 1178/94 and certificate of registered title T1179/94 and condition 1
was according to the first three of those title deeds only applicable to a very small portion of the land presently known as remaining extent of
erf 635.  D
[6] A dispute arose between Capex and Denel as to whether Capex would be entitled to repurchase that portion of erf 635 which formed part of
Farm 1065 in the event of it no longer being required for the use set out in condition 1. As a result Denel applied for an order declaring that its
ownership of erf 635 was not in respect of any portion thereof subject to condition 2. Capex, in a   E   counter­application, applied for an order
directing the Registrar of Deeds, Cape Town, to rectify certificate of consolidated title T33717/77, deed of transfer T75861/92 and certificate of
consolidated title T1178/94 so as to include conditions 1 and 2 insofar as they related to the portions of farm 1065 which had been incorporated
into  F the remaining extent of erf 635 Firgrove; an order directing the Registrar of Deeds to rectify certificate of registered title T1179/1994 so
as to include the conditions; orders declaring that Denel was bound to comply with the conditions; an order interdicting Denel from failing to
comply with the provisions of the conditions; and an order interdicting Denel from selling or transferring the restricted   G  properties to any
person without complying with condition 2.
[7] The Court a quo held at 430A ­ B:
   'In my view, the only logical explanation for the difference between the land use restriction in title deed 33717/77 from what it was in title deed 40652/74 and
the omission in title deed 33717/77 of  H  the right of repurchase is an error, and a very big one, by the conveyancer and the Registrar of Deeds. Incidentally, the
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
Registrar of Deeds confirms that. It follows then that I accept on probability both as far as the application and the counter­application are concerned that the
difference between the two title deeds was caused by an error.'
 comply with the provisions of the conditions; and an order interdicting Denel from selling or transferring the restricted   G  properties to any
person without complying with condition 2.
[7] The Court a quo held at 430A ­ B:
   'In my view, the only logical explanation for the difference between the land use restriction in title deed 33717/77 from what it was in title deed 40652/74 and
the omission in title deed 33717/77 of  H  the right of repurchase is an error, and a very big one, by the conveyancer and the Registrar of Deeds. Incidentally, the
Registrar of Deeds confirms that. It follows then that I accept on probability both as far as the application and the counter­application are concerned that the
difference between the two title deeds was caused by an error.'

The correctness of this finding was not challenged before us.  I
[8] The Court a quo also found that:
   8.1   Clause 7(b) was void for vagueness because neither the improvements which the appellant had the right to purchase, nor the price
payable in respect thereof was certain or determinable. Clause 7(a) could not be severed from clause 7(b) and was, for that  J

2001 (3) SA p576

STREICHER JA
      reason, also void. Neither could therefore be registered as it could not be the duty of the Registrar of Deeds to register the  A  terms of
void agreements.
8.2 Clause 6 was registrable in terms of s 63(1) of the Deeds Registries Act 47 of 1937 (the Deeds Registries Act) in that it restricted the
exercise of Armscor's right of ownership in respect of the properties but the parties did not intend the restriction to be  B binding on
Armscor's successors in title and specifically agreed not to register it against the property.1   Clause 7 did not affect the property or
curtail Armscor's right of enjoyment of the property in the physical sense. On its own it was not registrable in terms of s 63(1). It
was not ancillary to clause 6 and therefore not registrable on that basis either.  C
On the strength of these findings the Court  a quo dismissed the counter­application and granted an order declaring that Denel's right of
ownership in erven 635 and 637 Firgrove was in no way encumbered by condition 2.  D
[9] Notwithstanding the material differences between conditions 1 and 2 and clauses 6 and 7, counsel for Denel submitted that the deed of
sale, more particularly clauses 6 and 7 thereof, constituted the  causa for the registration of conditions 1 and 2. For this reason, so he
submitted, the Court a quo correctly decided that if clauses 6 and 7 were not capable of being registered or not   E   intended to be registered,
conditions 1 and 2 were not registrable. In support of this contention he relied on the judgment in De Wet and Others v Apex Mines Ltd and
Others 1943 TPD 190. In that case a testator bequeathed two farms to certain of his children and grandchildren. Clause 8 of the will provided,
inter alia:  F
   'Ik begeer dat indien de kolemijnen op mijne genoemde plaatsen . . . ter eeniger tijd mochten betalen dat de zuiwere opbrengst daarvan gelijkelijk onder
mijne kinderen voornoemd [referring to all his children] zal verdeeld worden.'

In the deed of transfer the transfer was expressed to be 'onderhewig aan die kondisie vervat in die testament van . . . luidende . . .' and then
followed verbatim the provision cited. The condition was omitted from subsequent title deeds. In an application   G  for the rectification of a
subsequent title deed, so as to include the condition, the Court had to determine whether the condition was capable of being registered. The
Court said at 195:
   'The persons claiming that there is a burden upon the land which ought to be registered against the first respondent's transfer must  H  stand or fall by the will;
and the first respondent is quite entitled to say that in as much as its predecessors ought, on a proper construction of the will, to have had a clean transfer, there
can

2001 (3) SA p577

STREICHER JA
   be no compulsion upon it to submit to any endorsement of the terms of the will upon the transfer now in question. Mr Price for the  A  third respondent, is,
therefore, right in saying that the whole controversy between the parties is as to the intention of the testator as manifested in the will.'

Read in isolation the passage would seem to support counsel's contention. However, it was stated expressly in the deed of transfer that the
condition registered was the condition contained in the will. It was therefore necessary, in order to determine whether the condition   B  which
had been registered was capable of being registered, to interpret the condition within the context of the will. The sentence in the judgment
preceding the passage cited above makes it clear that it was for this reason that the applicant had to stand or fall by the will. The Court said: 
C
   'They did no more than reproduce upon the titles the actual words of the will; and if these words do not bring about the legal result now contended for, or any
other registrable detraction from full rights of ownership, the form in which the earlier deeds of transfer were registered takes the matter no further.'

[10] In Commissioner of Customs and Excise v Randles, Brothers & Hudson Ltd 1941 AD 369 at 398 Watermeyer JA said in   D   respect of the
passing of ownership of movable property:
   'Ownership of movable property does not in our law pass by the making of a contract. It passes when delivery of possession is given accompanied by an
intention on the part of transferor to transfer ownership and on the part of the transferee to receive it. . . . If the parties desire to transfer ownership and
contemplate that ownership  E  will pass as a result of the delivery, then they in fact have the necessary intention and the ownership passes by delivery.'

This decision was followed in Trust Bank van Afrika Bpk v Western Bank Bpk en Andere NNO 1978 (4) SA 281 (A). At 301 in fine ­ 302A Trengove
AJA said:  F
   'Volgens ons reg gaan die eiendomsreg op 'n roerende saak op 'n ander oor waar die eienaar daarvan dit aan 'n ander lewer, met die bedoeling om
eiendomsreg aan hom oor te dra, en die ander die saak neem met die bedoeling om eiendomsreg daarvan te verkry. Die geldigheid van die eiendomsoordrag
staan los van die geldigheid van enige onderliggende kontrak.'  G

There is no reason why the same principle should not apply to the transfer of ownership of immovable property (see Van der Merwe Sakereg 2nd
ed at 310; Silberberg and Schoeman The Law of Property 3rd ed (by Kleyn and Boraine) at 110). It follows that it is the intention with which
transfer was given and received which had to be determined in so far as a  causa was required for the transfer of the properties subject to
conditions 1 and 2.  H
[11] Capex passed transfer of the properties subject to conditions 1 and 2. Prima facie, therefore, it was Capex's intention to do so. Armscor,
which was the second respondent in the Court a quo and which is the second respondent in this appeal, never claimed rectification of deed of
transfer T40652/1974 in   I   terms of which the properties were transferred to it and never denied its intention to receive transfer of the
properties subject to conditions 1 and 2. It never complained about the presence of the conditions or about the wording of the conditions in the
deed of transfer. Moreover, during 1977 it entered into a notarial agreement with  J

2001 (3) SA p578
STREICHER JA
Capex in terms of which it was agreed that the conditions be cancelled insofar as they applied to portion 3 of the Farm Helderberg   A   Sleeper
Plantation. This latter fact is particularly significant in that it indicates that Armscor had full knowledge of the terms of conditions 1 and 2 but
did nothing about them.  Prima facie, therefore, Armscor intended to receive transfer of the properties subject to conditions 1 and 2. Denel
similarly did not allege that  B Capex and Armscor had not intended to pass and receive transfer of the properties subject to conditions 1 and 2.
The matter therefore had to be decided on the basis that Capex and Armscor intended to pass and receive transfer subject to conditions 1 and
2. The issue which had to be decided on that basis was whether conditions 1 and 2 were capable of being registered and what the effect of
their omission from subsequent  C  title deeds was.
[12] In terms of s 3 of the Deeds Registries Act all real rights in respect of immovable property are registrable. To determine whether a
particular right or condition in respect of land is real, two requirements must be satisfied:  D
   (1)   the intention of the person who creates the real right must be to bind not only the present owner of the land, but also his
successors in title; and
   (2)   the nature of the right or condition must be such that the registration of it results in a 'subtraction from dominium' of the land
against which it is registered.  E
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
(Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and Others 1992 (1) SA 879 (A) at 885B.)
    (1)   the intention of the person who creates the real right must be to bind not only the present owner of the land, but also his
successors in title; and
   (2)   the nature of the right or condition must be such that the registration of it results in a 'subtraction from dominium' of the land
against which it is registered.  E
(Erlax Properties (Pty) Ltd v Registrar of Deeds and Others 1992 (1) SA 879 (A) at 885B.)
[13] Counsel for Denel contended that condition 2 constituted a personal right (in the nature of an option) to repurchase which could not be
converted into a real right by registration. An option consists of an offer to enter into a contract together with an agreement to keep   F  that
offer open for a certain time (Boyd v Nel 1922 AD 414 at 421). Condition 2 does not contain an offer to enter into a contract and does not,
therefore, purport to be an option.
[14] It was further contended on behalf of Denel that condition 2 could not constitute a valid real right as it imposed an obligation   G  on the
transferee to notify the transferor when the properties were no longer required for the use to which they had been restricted. As authority for
this proposition he referred to Schwedhelm v Hauman 1947 (1) SA 127 (E) in which the court applied the rule of the Roman law that, with the
exception of the servitudes oneris H   ferendi and altius tollendi, a servitude cannot cast upon the owner of the servient tenement an obligation
actively to do something. In my view, the stipulation referred to was not intended to burden the transferee with an obligation. Condition 1
contained a use restriction and condition 2 provided that in the event of the property   I   no longer being required for the use to which it was
restricted Armscor or its successors in title would advise Capex accordingly, whereupon Capex would become entitled to repurchase the
property, failing which the property would no longer be subject to the use restriction. Upon the property no longer being required for the
restricted use it would be useless to the owner thereof unless Capex repurchased it  J

2001 (3) SA p579

STREICHER JA
or the use restriction could be terminated. Condition 2 was intended to provide  A  Armscor and its successors in title with a mechanism for such
termination. Hence, although framed as an obligation, the giving of notice was as much a right as an obligation. I therefore do not consider it
necessary to deal with the question as to whether or not the rule relied upon in Schwedhelm is absolute. (See Van der Merwe v Wiese 1948 (4)
SA 8 (C), Van der Merwe Sakereg 2nd ed at 474 ­ 6, Silberberg and Schoeman The B  Law of Property 3rd ed (by Kleyn and Boraine) at 378 ­
9.)
[15] The use restriction according to condition 1 was materially different from the use restriction according to condition 1 read with condition 2.
The two conditions were not independent of one another and they could not be separated. They formed a composite whole. They were
specifically stated to be binding on the transferee, being Armscor, and   C   its successors in title. Furthermore, they constituted a burden upon
the land or a subtraction from the  dominium of the land in that the use of the property by the owner thereof was restricted. The right
embodied in conditions 1 and 2, read together, therefore constituted a real right which could be registered in terms of the   D   Deeds Registries
Act.
[16] A real right is adequately protected by its registration in the Deeds Office (see Frye's (Pty) Ltd v Ries 1957 (3) SA 575 (A) at 582A). Once
Capex's rights had been registered they were maintainable against the whole world (Frye's case at 583E). They were not extinguished by their
erroneous omission from subsequent   E   title deeds and the fact that Denel's title deed, registered in the Deeds Office, did not reflect those
rights does not assist Denel. We have a negative system of registration where the deeds registry does not necessarily reflect the true state of
affairs and third parties cannot place absolute reliance thereon (see Knysna Hotel CC v   F  Coetzee NO 1998 (2) SA 743 (SCA) at 753A ­ D;
Barclays Nasionale Bank Bpk v Registrateur van Aktes, Transvaal, en 'n Ander 1975 (4) SA 936 (T); and  Standard Bank van SA Bpk v
Breitenbach en Andere 1977 (1) SA 151 (T) at 156C ­ E). In Sakereg (op cit at 342) the negative system of registration is explained as follows:
   'In die geval van 'n negatiewe registrasiestelsel word nie gewaarborg dat die inligting wat in die register vervat is,  G korrek is nie. Indien 'n bona fide derde
dus op die registers staatmaak, doen hy dit op eie risiko en word hy die slagoffer van valse inligting in die register. Die ware eienaar verloor in geen
omstandighede sy reg ten gunste van die bona fide verkryger nie. Hierdie stelsel bied dus groter sekuriteit aan die ware eienaar as aan die bona fide derde wat
die slagoffer van 'n foutiewe inskrywing kan word.'  H

And later on the same page:
   'Hoewel eiendom en beperkte saaklike regte nie sonder registrasie oorgedra kan word nie, word nêrens gewaarborg dat die aktesregister 'n juiste beeld van
die ware toedrag van sake gee of dat derdes absoluut daarop kan staatmaak nie.'

(See also The Law of Property (loc cit at 106).) In Grant and Another v Stonestreet and Others 1968  I  (4) SA 1 (A) Ogilvie Thompson JA said
at 20A ­ B:
   'Having regard to our system of registration, the purchaser of immovable property who acquires clean title is not lightly to be held bound by an unregistered
praedial servitude claimed in relation to that property. If, however,  J

2001 (3) SA p580

STREICHER JA
   such purchaser has knowledge, at the time he acquires the property, of the existence of the servitude, he will  A  . . . be bound by it notwithstanding the
absence of registration.'

However, in that case the Court was not dealing with a real right: it was dealing with an agreement in terms of which reciprocal servitudes,
which had never been registered, had been granted. An agreement to grant a servitude gives rise to a real right only when it   B  has been
registered (see Van Vuren and Others v Registrar of Deeds 1907 TS 289 at 295; Van der Merwe Sakereg (op cit at 526 ­ 7) and The Law of
Property (op cit at 380 ­ 1)). Dealing, at 23H ­ 24E, with the distinction between real rights and contractual rights, in that case unregistered
servitudes, Ogilvie Thompson JA referred to Willoughby's Consolidated Co Ltd v Copthall Stores Ltd 1918  C  AD 1 where Innes CJ said at 16:
   'Now a servitude, like any other real right, may be acquired by agreement. Such an agreement, however, though binding on the contracting parties, does not
by itself vest the legal title to the servitude in the beneficiary, any more than a contract of sale of land passes the dominium to the buyer. The right of the  D
beneficiary is to claim performance of the contract by delivery of the servitude, which must be effected coram lege loci by an entry made in the register and
endorsed upon the title deeds of the servient property.'

The Grant case is therefore no authority for a proposition that a registered real right is no longer maintainable against the whole world when it is
erroneously omitted from a subsequent title deed.  E
[17] Before us it was submitted on behalf of Denel that because of the release of the Farm Helderberg Sleeper Plantation No 787 from the use
restriction it was no longer possible to arrive at a purchase price for the property that remained subject to conditions 1 and 2 in that a separate
price was not agreed in respect of the remaining property. However, Denel did not base its application or its defence to   F  Capex's counter­
application on this ground. The issue was not raised in the affidavits filed or during argument in the Court below. This Court cannot therefore be
satisfied that all the relevant facts relating to this issue have been placed before it. We are in no position to deal with the issue at this late
stage.  G
[18] Capex reserved a real right in the terms set out in conditions 1 and 2 in respect of Farm No 1065 and that real right has not been
extinguished. It follows that Denel's application should have been dismissed. It follows, furthermore, that conditions 1 and 2 should have been
carried forward into subsequent title deeds in respect of property that formed part of Farm 1065.  H
[19] Counsel for Denel contended that even if the conditions should have been carried forward Capex was not entitled to orders interdicting
Denel from using the restricted properties for uses other than those specified in condition 1 and from selling or transferring the restricted
properties to any person without complying with the provisions of condition 2. He submitted that there was no evidence   I   justifying a
reasonable apprehension that Denel would act contrary to the provisions of these conditions. However, in a letter dated 12 November 1996
Capex's attorneys wrote to Denel as follows:
   '(O)ur client requires an undertaking that you will not seek to use the relevant  J

2001 (3) SA p581

STREICHER JA
   properties for anything other than the development and manufacture of armaments and that you will not dispose of any part of  A  the property in breach of our
client's pre­emptive right as contained in clause 7 of the relevant sale agreement and in clauses 1.1 and 1.2 on pp 15 ­ 19 and 25 of deed of transfer
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
T40652/1974 pending the determination of the Court proceedings.'
    '(O)ur client requires an undertaking that you will not seek to use the relevant  J

2001 (3) SA p581

STREICHER JA
   properties for anything other than the development and manufacture of armaments and that you will not dispose of any part of  A  the property in breach of our
client's pre­emptive right as contained in clause 7 of the relevant sale agreement and in clauses 1.1 and 1.2 on pp 15 ­ 19 and 25 of deed of transfer
T40652/1974 pending the determination of the Court proceedings.'

Such an undertaking was not given. Instead, Denel proceeded to produce a development plan relating to the relevant property which indicates
that the property is to be developed and sold off for,   B amongst others, residential and commercial purposes. The plan has been submitted to
the Helderberg Municipality and to the public at large for comment and objection. For these reasons Capex is entitled to orders interdicting
Denel from acting contrary to the provisions of conditions 1 and 2.  C
[20] The following order is made:
   1.   The appeal is upheld with costs including the costs of two counsel.
   2.   The following order is substituted for the order of the Court a quo:  D
      2.1   The applicant's application is dismissed with costs including the costs of two counsel.
      2.2   The following order is made in respect of the first respondent's counter­application:
         2.2.1   Subject to compliance with all relevant statutory provisions and Deeds Office requirements the Registrar of Deeds,
Cape Town is  E  ordered to rectify certificate of consolidated title T1178/94 and certificate of registered title T1179/1994
so as to include the conditions reflected from p 15 line 7 to p 19 line 29 of deed of transfer T40652/1974.  F
         2.2.2   It is declared that the restricted properties may be used, insofar as the conditions apply to them, only for the
purposes described in clause 1 of the said conditions.
         2.2.3   It is declared that in the event of the restricted properties no longer being required for the uses set out in clauses
1(i) and 1(ii) of the said conditions the first respondent has the  G first right to repurchase them in accordance with
clauses 2(i) ­ (vi) of the said conditions.
         2.2.4   The applicant is interdicted from using the restricted properties for uses other than those specified in clause 1 of
the said  H  conditions.
         2.2.5   The applicant is interdicted from selling or transferring the restricted properties to any person without complying
with the provisions of clause 2 of said conditions.
         2.2.6   The applicant is ordered to pay the costs including the costs of two counsel.  I
Vivier JA, Olivier JA, Zulman JA and Mthiyane AJA concurred.
Appellants' Attorneys: Strauss, Sher Inc, Johannesburg;  Webbers, Bloemfontein. Respondents' Attorneys:  De Klerk & Van Gend, Cape Town;
McIntyre & Van der Post, Bloemfontein.  J

1       Section 63(1) provides as follows:
   '(1) No deed, or condition in a deed, purporting to create or embodying any personal right, and no condition which does not restrict the exercise of any right of
ownership in respect of immovable property, shall be capable of registration: Provided that a deed containing such a condition as aforesaid may be registered if, in the
opinion of the Registrar, such condition is complementary or otherwise ancillary to a registrable condition or right contained or conferred in such deed.'

© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Sat Jul 22 2023 18:27:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)