medidas

Dato Valor
frente fondo
A 65.500 11 35
B 62.000 13 29
C 55.500 12 35
D 54.000 12 30
medidas
Dato Valor
frente fondo
A 70.000 12 30
B 79.000 11 35
C 76.000 13 29
D 68.000 12 35

Se trata de un barrio en zona residencial que recién se está formando en

el interior de la prov.
De Bs. As.
Se trata de una zona residencial familiar con algunos pequeños
comercios en las afueras de Trenque Lauquen - Pcia de Bs. As..
Ejercicio Nº 1 - Lote con
forma de martillo a
favor.

Calcular el precio de un lote de

terreno con martillo a favor
considerando que el precio por
m2 para un lote tipo en esa zona
es de 230 $/m2.-

Desarrolle el ejercicio.

Usar tabla de Fitte y Cervini

Resolver utilizando método de

fondo relativo.

Ejercicio Nº 2 Martillo en
contra
Calcular el probable precio de un
lote de terreno con martillo en
contra considerando que el precio
por m2 para un lote tipo en esa
zona es de 425 $/m2, - Utilice
el método Dante Guerrero y
tabla Fitte Cervini.
Ejercicio Nº 1 -

Tasación de lote en esquina

 Caso particular -

Calcular el probable precio de un lote de terreno en esquina ubicado en

zona residencial familiar de una o dos plantas con algunos comercios
minoristas, indicado en la imagen con el numero 1, tomando como
comparables A y B cuyos datos podrá encontrar en la tabla.

Use tabla de Fitte Cervini.

Lote Frente Fondo Valor u$s

A 12 m 35m 88.000
B 11m 42m 75.000
Ejercicio Nº 1

Calcular el valor actual de una vivienda sabiendo que tiene 62 años de

antigüedad y tiene 180 m2 edificados, el precio por m2 nuevo en la zona
es de $ 6570.-; su estado de conservación es 2,5. El valor del lote es de
$ 3.000.000.- Vida útil probable: 80 años. Valor residual: 2%

Para facilitar la presentación de los datos les sugerimos que completen la

tabla.

Valor residual (Vr) Presenten el ejercicio con

Valor de Reposición: (VR) todo su desarrollo.
Edad: Utilicen la tabla de
Estado de conservación: Ross- Heidecke.
Vida probable: EXPRESE EL VALOR EN
u$d

Calcular el valor actual de una vivienda unifamiliar construida en una zona de casas bajas
del interior de la Prov. De Bs. As., sobre un lote de 12m frente por 40 m de fondo, con una
antigüedad de 23 años y en estado de conservación 2.

La vivienda desarrollada en una sola planta ocupa la totalidad de metros posibles de pisar
de la parcela.
El valor de la construcción del m2 nuevo en la zona es de $ 165.000. El valor de la tierra
promedio en el barrio es de 205 dólares/m2.
Se estima que la vivienda podría tener una vida útil probable de 80 años y dado el tipo de
materiales de construcción empleados, el recupero no excedería el 3%.
El FOT en la zona es de 2,5 y el FOS 0,6. Cotización: 482$/ U$s

Coef. De Fitte Cervini = 0,885

Exprese el valor total en pesos.

Valor residual (Vr)

Valor de Reposición: (VR)
Edad:
Estado de conservación:
Vida probable:
EJERCICIO nº 1 - Vale puntos
Para una tasación judicial determine el valor más probable de mercado del
lote de terreno de 13 mt. De frente por 39 mts de fondo, tomando en cuenta los
datos de los antecedentes que tiene en la PUC. El FOT en toda la zona es de
2.5

El comparable 1 y el 3 están mejor ubicados que el a tasar en un 2%

El comparable 2 está en el mismo entorno y no se aplica ningún porcentual de
valorización o desvalorización.

DATO MONTO ME AQ (Sup. UB

Edificable)

X
1 88.0000 Realización 1050

1° Pronostico
2 68.000 Oferta 875

2° Pronostico
3 64.000 Liquidación 1000

3° Pronostico

Suma

EJERCICIO nº 1 - Vale puntos

Determine el valor de oferta de un lote de terreno de 11mt. De frente por 35 mts de
fondo, tomando en cuenta los datos de los antecedentes que tiene en la PUC. El
FOT en toda la zona es de 3. Los comparables 2 y 3 están mejor ubicados en un
3%

DATO MONTO ME AQ (Sup. UB

Edificable)

X
1 65.000.- Realización 1.260
ASIMILADOR 1

1° Pronostico
2 48.000.- Oferta 1.050
ASIMILADOR 2

2° Pronostico
3 46.000.- Liquidación 1.200
ASIMILADOR 3

3° Pronostico

Suma

Determine el valor de oferta del lote ubicado en Boyacá 537, en función de su

aptitud cuantitativa y ubicación, tomando como antecedentes los comparables a y
B. Superficie edificable de X es de 450m2.
Ubicación Monto ME AQ UBICACION
X Boyacá 537
A Mendoza 3657 55.000 oferta 450 1,05

1º Pronóstico
B Chacabuco 555 62.000 realiz 430 0,97

2º Pronóstico

FORMULAS
VALOR UNITARIO = Valor solicitado = valor por m2 del lote dato = V.U.M 2

Superficie coeficiente del lote dato

EJ: lote 12x30. Valor $30.000

30.000 = 83,30 = 83,46

360 0,998

FORMULA GENERAL =
SUPERFICIE x COEFICIENTE x VALOR UNITARIO

360 x 0,998 x 83,46 = $ 29.985,50

FONDO RELATIVO =

1- Máximo de irregularidad posible = 20% ( Largo x 0,8 = máximo tolerable)

2- Descomponer en dos figuras conocidas. (EJ. Rectangulo + cuadrado)

3- Calcular el fondo relativo

SUPERFICIE = Fondo relativo

FRENTE

4- Calcular el valor

Superficie (Frente x Fondo relativo) x V.Um2 x Coeficiente

METODO DANTE GUERRERO

MARTILLO A FAVOR

[A+B] = A + [( b + b´) – b´]

b
A A (FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

b´ B+b’(FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

B (FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

EJ A = 10 x 45

B+b´= 5 x 45

B= 5x35

Martillo en contra
[A+B] = (A+B+B’) – [(B + B´) – B]

A+B+B´ = 16 x 43

B + B´= 7 x 43

B’= 7 x 25

A (FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

B+b’(FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

B (FRxFO)= SUPERFICIE x COEFICIENTE x V.U.M2

Lote con salida a dos calles

1- Se debe tener en cuenta el valor unitario mas alto de las calles

EJ= Calle 1 = $150m2

Calle 2= $170m2

Se determinara entonces que el valor A corresponde a la calle 2 y el valor B a la calle 1

FORMULA VALOR MEDIO

A x A + b 1 - a

A+b a+b
ESQUINA

1- Con los datos de los lotes comparables, ubicar cual es la calle con mayor V.Um2

Calle 1 = 150 m2/$

Calle 2= 170 m2/$

Se determinará que el frente será el que corresponde a la calle 2 por tener mayor valor

2- Obtener coeficiente N para ubicar en tabla de Valvano

N= Sumatoria de frente en metros

Frente en metros sobre la calle de mayor valor unitario

EJ = Terreno en esquina 11 x 20 ( 11 de frente, mayor valor)

N= 11 + 20 = 31 = 2,81

11 11

Ubicamos el 2,81 en la tabla de VALVANO. Valor más cercano 2.75.

Según la tabla I, II, III o IV dependiendo de la zona. (Ej. zona familiar, el coeficiente será 1,10)

(Para simplificar, se le suma un 1 al coeficiente obtenido)

FORMULA A UTILIZAR

SUPERFICIE x COEFICIENTE MEDIAL x COEFICIENTE ESQUINA x VALOR UNITARIO

EJ= 220 x 1,18 x 1,10 x 170m2/$

= 48.545,20

ESQUINA LARGA

1- Dividir el lote en dos

Sector esquina + sector medial

(SUP x coe med x coe esq x v.u) + (sup x coe med x v.u) = valor total del lote
 DATO MONTO ME AQ (Sup. UB
Edificable)

X 98.546,66 JUDICIAL 100 1268 1

1 88.0000 Realización 100 1050 1,02
Asimilador 1 1,17 1 1,20 0,98
1° 102.960
Pronostico
2 68.000 Oferta 110 875 1
Asimilador 2 1,29 0.90 1,44 1
2° 87.720
Pronostico
3 64.000 Liquidación 075 1000 1,02
Asimilador 3 1,64 1,33 1,26 0,98
3° 104960
Pronostico
295.640
Suma
Planilla universal de calculo
Para una tasación judicial determine el valor más probable de mercado del lote
de terreno de 13 mt. De frente por 39 mts de fondo, tomando en cuenta los datos
de los antecedentes que tiene en la PUC. . El FOT en toda la zona es de 2.5
El comparable 1 y el 3 están mejor ubicados que el a tasar en un 2%
El comparable 2 está en el mismo entorno y no se aplica ningún porcentual de
valorización o desvalorización.

Mercado

 Oferta = 110
 Realización / Judicial = 100
 Liquidación = 075

A.Q
Lote a tasar: Superficie x f.o.t

UBICACIÓN
Lote a tasar= 1 Mejor ubicados => 1,XX Peor ubicados => 0,XX
EJ: Mejor ubicado en un 2% = 1,02. Peor ubicado en un 3% = 0,97

Determinar superficie edificable: Superficie= 13x39 = 507 x FOT (2.5) = 1267,5

(Para simplificar valores: 1268)
Primer pronostico:
ME= 100/100 = 1
AQ= 1268/1050 = 1,20
UB= 1/1,02 = 0.98
Asimilador = 1*1,20*0,98 = 1,17
Pronostico = 88.000 * 1,17 = 102.960

Segundo pronostico
ME= 100/110 = 0.9
AQ=1268/ 875 = 1.44
UB= 1/1 =1
Asimilador= 0.9*1.44*1 = 1.29
Pronostico = 68.000 * 1.29 = 87.720

Tercer pronostico
ME= 100/075 = 1.33
AQ= 1268/1000 = 1.26
UB= 1/1.02 = 0.98
Asimilador= 1.33*1.26*0.98 = 1.64
Pronostico= 64.000 * 1,64 = 104.960

Suma= 102.960 + 87.720 + 104.960 = 295.640 / 3 = 98.546,66

C.R.D
Valor de reposición = Valor del mismo inmueble nuevo
Valor residual = % que se puede recuperar
Edad= Años del inmueble
E. de conservación= del 1 al 5
Vida útil= V.U. probable del inmueble
Superficie= 12x40 = 480
Superficie edif= superficie x FOS/FOT= 288
Valor m2 en el barrio = (Valor U$D x Cotizacion)

Formula a utilizar
VA = VR – ( VR – Vr) * K

1- Para obtener K

EJ= Edad 23, Vida útil 80, Estado de conservación 2

Edad/vida útil * 100 = 23/80 *100 = 28.75.

Para redondear, utilizaremos 29
29  Estado de conservación 2  Valor obtenido S/ tabla ROSS-HEIDECKE =
20.75 / 100 = 0.20

2- Obtener el V.A.
VA = VR – ( VR – Vr) * K

3- Determinar el valor del inmueble

VA x Superficie edificable

4- Determinar el valor del terreno

Superficie x COEF x valor m2

5- Valor total = Valor inmueble + Valor terreno