Caso de Estudio: Edificio "Chañar I"

Contexto

Situación problemática

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Contexto

Chañar I es un edificio de más de treinta años de antigüedad, ubicado en el Boulevard Arturo Illia, esquina
Obispo Salguero, de la ciudad de Córdoba. Este sector se caracteriza por su cercanía a los shoppings más
importantes de la ciudad, su proximidad al centro y su entorno repleto de estudiantes, ya que se encuentra
ubicado en la zona de Nueva Córdoba. 

Este edificio, de ergonomía particular, diseñado por el arquitecto Martín Pérez y construido por la empresa
constructora IGT S.A., consta de veinte unidades funcionales, distribuidas en diez pisos, todos de tres
habitaciones, cocina-comedor y tres baños. Diez de los departamentos no tienen balcón. 

En su ingreso, se visualiza un amplio hall de entrada, donde se exhibe una escultura antiquísima, realizada
por un escultor cordobés. 

La mayoría de estos departamentos se encuentran ocupados por propietarios que son personas de la
tercera edad, y son pocos los que están alquilados. Sin embargo, hay un descontento generalizado en
relación con los ruidos molestos de los bares y boliches nocturnos que se encuentran en las cercanías del
edificio, además del alto tránsito que perturba la tranquilidad de los propietarios mayores. 

Desde su habilitación, el edificio fue administrado por un corredor inmobiliario, el Sr. Federico Santos, quien
cumplió sus obligaciones con diligencia. En el año 1999, Santos falleció y el consorcio quedó sin un órgano
que ejerciera la administración. 

El paso de los años, el desinterés y el desconocimiento de los propietarios tuvo como consecuencia que
unos pocos habitantes pagaran los gastos comunes de luz y otros servicios, por lo cual, el edificio entró en
estado de abandono. A esto se sumó la preocupación de los propietarios por la desvalorización de sus
propiedades, más una constante intranquilidad por el día a día en ese edificio, que no cuenta con luces de
emergencia, matafuegos ni seguro. 

En una reunión, trece propietarios del edificio Chañar I decidieron poner fin a la situación de irregularidad del
edificio y comenzaron a asesorarse sobre quiénes están habilitados y mejor capacitados para ejercer el rol
de administrador. 

El día 4 de enero del año 2011, se reunieron en asamblea extraordinaria a los fines de designar un
administrador del edificio y conformar su reglamento interno, para una mejor convivencia entre los
habitantes del consorcio. 

Jorge Asap, propietario de la unidad habitacional ubicada en el segundo piso “B”, expresó en dicha reunión
que conocía a una persona, Diego Crocce, quien contaba con título habilitante, y, aunque no podía ejercer el
comercio, era muy hábil en la administración de propiedades. Además, aseguró que Crocce era un excelente
candidato para ejercer ese rol. 

Por otro lado, Juana Bayi, propietaria de la unidad funcional del segundo piso “A”, expresó que sería más
conveniente designar a alguien con experiencia y título habilitante, para lo cual propuso al corredor
inmobiliario Martín Pereyra, MP 1-3852, cuya oficina inmobiliaria ofrecía servicio de venta y alquiler de
propiedades, administración de consorcios y tasación de inmuebles. 

Por último, Ester González, propietaria de las unidades funcionales “C” y “D” del primer piso, propuso que el
administrador fuera el arquitecto Carvajal, un profesional que contaba con más de veinte años de
experiencia en el rubro inmobiliario. 

En función de las propuestas realizadas para convocar a un administrador del edificio, el abogado Ignacio
Hadad, nieto de uno de los propietarios, colaboró proporcionando la legislación vigente: la ley nacional N°

250281 y la ley provincial Nº 9445 2.

[1] Ley 25028. (1999). Régimen Legal de Martilleros y Corredores. Reformas – confirmación. Honorable Congreso

de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/39stVJE

[2] Ley 9445. (2007). Regulación del Ejercicio del Corretaje Inmobiliario en el Territorio de la Provincia de Córdoba.

Creación del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios. Legislatura de la Provincia de Córdoba.

Recuperado de http://bit.ly/3ayQc91

Días después, en la asamblea extraordinaria y por voto de la mayoría absoluta, Martín Pereyra, quien
desempeñaba su trabajo en Inmobiliaria Martín Pereyra y Asociados, fue designado administrador del
edificio Chañar I, cuyos honorarios se fijaron en pesos quince mil por mes ($ 15.000). Esta decisión quedó
asentada en las correspondientes actas.

Con el comienzo del pago de expensas y la regularización de cuestiones técnicas y legales, el edificio
empezó a mejorar y recuperó el valor económico del complejo y de cada una de sus unidades.

En este contexto, se contrataron los seguros obligatorios, se regularizó la situación laboral del personal de
limpieza y de los encargados, así como también se procedió a la reparación de la bomba de agua y a la
sustitución del tablero de electricidad, conforme a la legislación vigente.
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Situación problemática

Martín Pereyra y Asociados es una empresa que cuenta con diez años de experiencia en el rubro
inmobiliario, compuesta por un equipo multidisciplinario: un corredor inmobiliario, un martillero público, un
abogado, un contador, un arquitecto y dos secretarias administrativas. Esta empresa administra más de cien
propiedades en el territorio de Córdoba capital y su zona más importante está ubicada en el barrio Nueva
Córdoba, sin embargo, no tiene experiencia ni conocimiento de las zonas alejadas de la capital.

A raíz de su relación con el consorcio del edificio Chañar I, algunos de los propietarios solicitan
asesoramiento para la venta de sus propiedades ubicadas en el edificio, ya que, por su avanzada edad y
búsqueda de tranquilidad, deseaban mudarse alejados del centro de la ciudad, de los estudiantes, del ruido y
demás molestias causadas por las multitudes que caminan por las calles de Nueva Córdoba.

Ante esto, Pereyra, en representación de Martín Pereyra y Asociados, les informa que es un buen momento
para vender las propiedades, ya que, debido a la gran demanda de vivienda para estudiantes y la poca oferta
de unidades, los precios de los inmuebles son inmejorables en la zona, más aún en relación con la excelente
ubicación del edificio en cuestión. Pero también les comenta que, a raíz del paso del tiempo sin las
renovaciones necesarias, los departamentos puestos a la venta bajarían de precio de mercado. También les
aclara que debería buscar alguna empresa de mantenimiento edilicio específico para diseñar modernas e
importantes reparaciones y cambios, que esto tiene un costo no menor y que desconoce la situación
económica de los propietarios. 

Con este objetivo, los integrantes del bróker se ponen en marcha en sus respectivos rubros para hacer los
estudios previos y necesarios para una operación exitosa. 

Así, se logran conseguir diferentes posibilidades de propiedades para comprar, con el cálculo aproximado de
lo que se obtendría de la venta de los departamentos actuales de los solicitantes. Para esto, el abogado
redacta los instrumentos legales a los fines de concretar las respectivas compras y ventas de inmuebles, el
contador realiza el cálculo de los impuestos tanto para los clientes como la empresa Martín Pereyra y
Asociados, además para esta última realiza el cálculo de las ganancias que se obtendrían de manera tal que
puedan ser reinvertidas rápidamente El arquitecto, mientras tanto y en razón de considerar como una
debilidad la ausencia de una cuadrilla propia tanto para mantenimiento como para renovación de
propiedades, comienza el arduo trabajo de búsqueda de personas competentes y capaces para realizar las
tareas.

Una vez superadas estas tareas preliminares, Martín Pereyra convoca a sus colaboradores a una reunión
donde se tratan, a grandes rasgos, los siguientes temas: se definen las propiedades por ofrecer, los arreglos
y los costos de que deberán asumir los propietarios para poner a punto los inmuebles a la venta, los
documentos legales necesarios para concretar las operaciones y las cargas impositivas que deberán ser
tomadas en cuenta. 

Una vez organizada la información para la presentación, se reúnen con los propietarios que han solicitado el
asesoramiento y acercan la propuesta global.

De esta manera y debido al grado de profesionalismo y gestión integral e interdisciplinaria de la empresa, los
clientes aceptan la propuesta autorizando la realización del negocio de forma exclusiva a Martín Pereyra y
Asociados.
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Referencia

Ley 9445. (28 de noviembre de 2007). Regulación del Ejercicio del Corretaje Inmobiliario en el Territorio de la
Provincia de Córdoba. Creación del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios. Legislatura de
la Provincia de Córdoba. Recuperado de
http://web2.cba.gov.ar/web/leyes.nsf/85a69a561f9ea43d03257234006a8594/8ad56de6d99c51be832573f6
004c8f23?OpenDocument

Ley 25028. (1 de diciembre de 1999). Régimen Legal de Martilleros y Corredores. Reformas – confirmación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=61719
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