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Citations:

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 DONACIONES - SENIOR LAS MARIAS, CORP.
V.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN
ANALISIS JURISPRUDENCIAL
David Mufioz Ocasio*

I. INTRODUCCION

Cada instituci6n juridica descubre en su fondo una faceta del

alma humana. Unas, como el pr6stamo usurario, la codicia,
como el comodato, el sentimiento de amistad y ayuda; otras;
como la renta vitalicia, la seguridad ante el porvenir; otras, como
el seguro, el temor a la ruina, etc. Pero ninguna como la dona-
ci6n descubre el aspecto mas puro de nuestros sentimientos: la
bondad. Por ella el hombre se manifiesta despojado del lastre de
las sensaciones innobles; muestra su coraz6n sin repliegues
ruines, y se manifiesta a sus semejantes bajo el propio signo de la
humanidad.'

Este andlisis jurisprudencial gira alrededor del concepto de la donaci6n

intervivos tal como estA definida en el C6digo Civil de Puerto Rico. 2 Para
realizar esta tarea se analizaran los tres elementos fundamentales que
contiene este concepto, a saber; el elemento de liberalidad, el empobreci-
miento del donante y el enriquecimiento del donatario. Posteriormente,
estos elementos serAn aplicados en la decisi6n emitida por el Tribunal
Supremo de Puerto Rico en el caso de Senior Las Marias Corp. v. El Regis-
trador de la Propiedadde San Juan, resaltando el concepto de la liberalidad
de las donaciones en la transacci6n de negocios realizada en este caso. 3 Por
ultimo, se incluyen unas conclusiones que pretenden servir de guia al evaluar

* Estudiante de segundo afio nocturno, miembro de la Revista Juridica de la Universidad

Interamericana de Puerto Rico.
I IV (2) Puig Pefia, Tratado de Derecho Civil Espahol, a la pig. 189.
2 31 L.P.R.A., sec. 1981-82.
3 82 J.T.S. 170.

507
RE VISTA ]URIDICA DE LA UNI VERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 1 7.3

situaciones en las cuales existan transacciones de negocios en las que se

transfieran pr~opiedades por menos de su justo valor, cubri6ndose por consi-
guiente dicha transacci6n con el manto de una presunci6n de donaci6n. Este
es, en d1tima instancia, el tema mAs importante en la decisi6n de este caso.4

11. EL CASO: SENIOR LAS MARIAS CORP. V. EL REGISTRADOR

DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN 5
La Corporaci6n Condominio Punta Las Marias, Inc. era duefia de un
solar de tres mil ochocientos ochenta y un metros cuadrados (3,881 m.)
localizados en la Urbanizaci6n Ocean Park, valorado en trescientos ochenta
y dos mil quinientos d6lares ($382,500.00). Con el prop6sito de construir un
edificio residencial en dicho solar, esta Corporaci6n obtuvo un "pr6stamo
interino de construcci6n" de El Paraiso Properties, Inc., Corporaci6n
organizada al amparo de las leyes del Estado de Florida, Estados Unidos de
Am&rica, la cual era a su vez una Corporaci6n subsidiaria de Continental
Mortgage Investors. Este prdstamo fue garantizado por una hipoteca sobre
el referido bien inmueble.
Ya comenzada la construcci6n del edificio, la Corporaci6n Condominio
Punta Las Marias, Inc., se fue a la quiebra, quedando asi el edificio a medio
terminar. Vencido y no pagado el pr6stamo, la acreedora hipotecaria, El
Paraiso Properties, Inc., radic6 una demanda de ejecuci6n de hipoteca.
Como consecuencia de esta demanda de ejecuci6n de hipoteca, se celebr6
una subasta seis (6) afios despu6s de la radicaci6n de la demanda, periodo de
tiempo durante el cual el edificio permaneci6 abandonado. A dicha subasta
compareci6 el acreedor hipotecario y licit6 tambien, adjudicAndosele la

4 Al elaborar este anAlisis no se tom6 en consideraci6n la figura de las donaciones Mortis

Causa, pues tal como esttn enmarcadas en el c6digo Civil de Puerto Rico, dichas donaciones
estin sujetas a las normas que se siguen para la sucesi6n testamentaria. De hecho, una gran
cantidad de los tratadistas espafioles al elaborar sus diferentes criterios sobre cl concepto de la
donacid6n la han eliminado de sus respectivos andlisis sobre este concepto. Entre estos trata-
distas que han excluido el concepto de la donaci6n Mortis Causa del anAlisis sobre cl concepto
do la donaci6n se encuentra Castin Tobefias, al indicar que las donaciones Mortis Causa han
perdido en cl C6digo Civil su carActer distintivo y su naturaleza, por la que hay quo
considerarlas hoy como una instituci6n suprimida, refundida en el legado. Manresa es otro
tratadista quo en este aspecto mantiene la misma posici6n que Castin, almindicar que prescin-
dirA en su anAlisis sobre el concepto de las donaciones de aquellas denominadas Mortis Causa,
porque ya cl C6digo (refirWndose al C6digo Civil Espaftol) ha prescindido de ellas al declarar
quo siguen las reglas de la succsi6n testamentaria. Viase como ejemplo el articulo 562 del
C6digo Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A., sec. 1985; IV Castin Tobeflas, Derecho Comin y
Foral,.a la pig. 192 (Madrid, 1969); 4 Manresa y Navarro, Josi Maria, Comentarios al C6digo
Civil Espaflol, (Madrid, 1911), a la pig. 67.
1 82 J.T.S. 170.

508
19831 DONAC/ONES - SENIOR LAS MA RIAS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

propiedad por la suma de tres millones cincuenta y siete mil d6lares

($3,057,000.00).6
Posteriormente, mediante una escritura de daci6n en pago otorgada en
Boston, El Paraiso Properties, Inc., cedi6 el antes mencionado bien
inmueble en pago parcial ($750,000.00) de una deuda de mayor cuantia que
para con Senior Las Marias Corp., tenia Continental Investors. Todo esto
se llev6 a cabo de acuerdo con una transacci6n que fue negociada dentro de
un procedimiento de quiebra relativo a la mencionada Continental
Mortgage Investors en la Corte de los Estados Unidos para el Distrito de
Massachusetts. Esta transacci6n fue aprobada por dicha Corte.
Al ser presentada la escritura de daci6n en pago ante el Registro de la
Propiedad de San Juan, el Registrador de la Propiedad deneg6 su inscrip-
ci6n indicando que "se presume hay donaci6n envuelta en la transacci6n
solicitada. La vendedora adquiri6 la propiedad por tres millones cincuenta y
siete mil d6lares ($3,057,000.00) y vende por la cantidad de setecientos
cincuenta mil d6lares ($750,000.00)"? No conforme con esta denegatoria,
Senior Las Marias Corp. present6 ante el Registrador de la Propiedad un
escrito de recalificaci6n acompaFiAndolo de prueba documental demostra-
tiva de que el edificio a medio terminar, existente en el mencionado solar, se
encontraba en tal estado de abandono que habia sido declarado "estorbo
pftblico" por la Asamblea Municipal de San Juan. El Registrador se
reafirm6 en su decisi6n, por lo que Senior Las Marias Corp. va en alzada al
Tribunal Supremo, alegando que el Registrador de la Propiedad err6 al
determinar que existe una donaci6n en la escritura de daci6n en pago y que
no se acredit6 el pago o exenci6n de la correspondiente contribuci6n, lo que
constituye una falta que impide su inscripci6n.
Por consiguiente, las controversias de este caso giran especificamente
alrededor del significado y alcance que tiene el concepto "donaci6n", tal
como esti definido en el C6digo Civil de Puerto Rico vis-a-vis el alcance que
tiene dicho concepto en la Ley de Contribuciones Sobre Caudales Relictos y
Donaciones de Puerto Rico. 8 6 Existe en efecto, una donaci6n tacita en esta
transacci6n de negocios? ZSignifica, a base de lo que incluye el ttrmino
"donaci6n" en esta ley, que en toda transacci6n en que se transfiere una
propiedad por menos de su justo valor, estA envuelta una donaci6n?
El Tribunal Supremo de Puerto Rico, utilizando el concepto de la libera-
lidad por parte del donante, que tiene que existir en una donaci6n, resolvi6

6 N6tese que El Paraiso Properties, Inc., el acreedor hipotecario, es a su vez una

corporaci6n subsidiaria de Continental Mortage Investors.
7 82 J.T.S., supra a la pAig. 2977.
31 L.P.R-A, sec- 1981, 13 L-P.RA.. sec. 881.

509
RE VIS TA JURIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 7 7.3

lo siguiente: (a) que esta transacci6n no es una donaci6n y (b) que las presta-
clones reciprocas no tienen necesariamente que ser exactamente iguales,
mencionando que todo cuanto se requiere es que la transacci6n sea legitima,
resultado propio de una negaciaci6n, y que no refleje la intenci6n de gratifi-
car o donar. Manifest6 el Tribunal que en dicha transacci6n la transferencia
de la propiedad ocurri6 como resultado de una transacci6n realizada en el
curso ordinario de los negocios; y el cedente de la propiedad no tuvo la
intenci6n de donar. Afiade el Tribunal que nunca existi6 la intenci6n de
donar por parte de El Paraiso Properties, Inc., ya que esta corporaci6n
transfiere el inmueble, no por raz6n de liberalidad, sino siguiendo instruc-
ciones de su corporaci6n matriz, la cual estaba interesada en resolver unas
deudas con acreedores asegurados preferentemente. Concluye el Tribunal
indicando que 'e]n las esferas mercantiles, todos los dias, por una u otra
raz6n, se hacen malos negocios, ventas par un valor inferior al del
mercado..., pero nadie osaria pensar que esta envuelta una donaci6n, ain
considerando el concepto mAs amplio posible de este t~rmino."9
IIl. DESARROLLO DE LAS DONACIONES EN EL DERECHO CIVIL
Indica CastAn, que a primera vista parece fAcil fijar el concepto de la
donaci6n, pero rapidamente advierte que la noci6n juridica de que se trata
es por demis dificil y complicada, por la multitud de formas bajo las que la
idea de liberalidad y la de donaci6n se manifiestan en la vida del Derecho, y
por la circunstancia de que unas veces se menciona la donaci6n en su sentido
vulgar, y otras, para ciertas aplicaciones, le dan un sentido tecnico y restrin-
gido.' 0 Esta dificultad se deja notar en las diferentes opiniones que tienen los
tratadistas tanto al definir el concepto, como en la ubicaci6n del mismo al
ser analizado. Para algunos de los tratadistas modernos, la donaci6n es un
contrato que se rige por las normas de las Obligaciones y Contratos, pero no
es un modo de transmitir la propiedad, pues necesita la ayuda de la tradi-
ci6n; mientras que para otros, es un medio de transmitir la propiedad, sin
necesidad de la tradici6n." Algunos colocan el concepto de la donaci6n en
la Parte General del Derecho Civil, dentro de la teoria de los actos juridicos,
mientras que otros, al considerar el concepto de la donacidn como un
contrato, 1o incluyen en el Tratado de Obligaciones. 12 El C6digo Civil de
Puerto Rico al igual que el C6digo Civil Espafiol, considera la donaci6n
como uno de los medios de adquirir la propiedad.1 3

9 82 J.T.S., supra a ]a pag. 2978.

J0 Castan Tobefias. supra nota 4 a la pig. 207.
I Manresa, supra nota 4, a las pigs. 198-199; Castan Tobefias. supra nota 4. a las pags.
198-204; Puig Pefla, supra nota 1, a las pags. 194-195.
2 Id.
13 31 L.P.R.A., sec. 1931: Santos Bria, C6digo Civil Espafiol, art. 609.

510
7983] DONA CIONES- SEN/OR LAS MAR/AS, CORP V. EL REGISTRADOR...

Ambos C6digos, al definir el concepto de la donaci6n, indican que '¶l]a

donaci6n es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuita-
mente de una cosa en favor de otra que la acepta."1 4 Al elaborar sus comen-
tarios con respecto a esta definici6n que ofrece tanto el C6digo Civil de
Puerto Rico como el C6digo Civil Espafiol, los tratadistas han elaborado
sus propias definiciones. Puig Pefia, al elaborar su analisis del concepto,
indica que "la donaci6n es aquel contrato por cuya virtud una persona, con
Animo de beneficiar, se desprende actual y definitivamente de un sector de su
5
patrimonio para aumentar en la misma medida el de un tercero." Citando
al Rey Sabio, Castin indica que este defini6 la donaci6n como "bienfecho
que nasce de nobleza, de bondad de corazcn quando esfecha sin ninguna
premia;" 6 y al ofrecernos su propia definici6n, indica que 'e]n sentido
estricto y mAs t&cnico, se define la donaci6n como el acto por el cual una
persona, con Anino de liberalidad, se empobrece en una fracci6n de su
patrimonio en provecho de otra persona que se enriquece con ella."'7 Colin
y Capitant, refiri6ndose al concepto de la donaci6n, indican que "los
contratos a titulo gratuito (o liberalidades entre vivos) son acuerdos de
voluntades en virtud de los cuales una parte, inspirada en ideas de benefi-
cencia respecto del otro contratante, disminuye su patrimonio para enrique-
cer el de 6ste filtimo."18 Para Espin, "la donaci6n es un acto a titulo gratuito
realizado en forma contractual, por el que una persona hace liberalidad a
otra, que la acepta. Es, por lo tanto, el contrato tipico de liberalidad."" Puig
Brutau tambien elabora su propia definici6n indicando que 'e]n todo caso,
la donaci6n es un negociojuridico por el que el donante proporciona a costa
de su patrimonio una atribuci6n patrimonial al donatario, mediante
acuerdo de ambas partes." 2o Manresa, luego de efectuar un analisis sobre el
concepto, concluye que "indudablemente la donaci6n es un acto de
liberalidad por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa." 2 '
Puede notarse en esta definici6n que nos ofrece Manresa, que es la misma
definici6n que contiene tanto el C6digo Civil de Puerto Rico como el
C6digo Civil Espafiol.
Al elaborar sus respectivas definiciones, y al analizar a su vez la defini-
ci6n que del concepto de donaci6n contiene el C6digo Civil Espafiol y el de

" 31 L.P.R.A., sec. 1981: Santos Briz. id., art. 618.

" PuLg Pefia, Supra nota 1. a la pig. 194.
16 CastAn Tobefias, supra nota 4. a la pig. 194.
" Id.
Is 3 Colin, Ambrosio y Capitant. H.. Curso Elemental de Derecho Civil, a la pig. 576
(Madrid, 1960).
"1 3 Espin Cinovas, Manual de Derecho Civil Espafiol, a la pdg. 554 (Madrid. 5ta ed.).
20 2 (2) Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, a la pag. 73 (Barcelona. 1982).
21 Manresa. supra nota 4, a la pig. 67.

511
REVISTA ]URIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 17.3

Puerto Rico, todos los tratadistas ofrecen una variedad de elementos que
estan incluidos en dicha definici6n. Para Castan, son elementos esenciales
de Ia donaci6n: el empobrecimiento del donante, el enriquecimiento del
donatario y la intenci6n de hacer una liberalidad (animus donandi).22
Ademis, comentando a Savigny, sefiala como elementos esenciales el ser un
acto entre vivos, producir un enriquecimiento y un correlativo empobreci-
miento, e ir acompaiado de la intenci6n de enriquecer. 23 Afiade tambi6n,
que aigunos tratadistas le atribuyen a la donaci6n los siguientes cuatro
caracteres esenciales: (a) una atribuci6n patrimonial que produce un
enriquecimiento en el donatario y un consiguiente empobrecimiento en el
donante, (b) una causa liberal de Ia atribuci6n, es decir, la intenci6n de
beneficiar o animus donandi, a la que debe corresponder en el donatario Ia
intenci6n de recibir la donaci6n como tal, (c) privaci6n de la cosa del
donante, es decir, actualidad de Ia atribuci6n patrimonial, (d) y el no poder
ser revocada de modo arbitrario por el donante. 24 Puig Brutau, por otro
lado, sefiala que la donaci6n exige empobrecimiento del donante, enrique-
cimiento del donatario y Animo de hacer una liberalidad. 25 Para
Santamaria, Ia donaci6n se caracteriza por Ia concurrencia del animo de
liberalidad en el donante, disposici6n de cosa determinada a titulo gratuito
en favor del donatario y aceptaci6n de la cosa por 6ste a titulo de
liberalidad. 26 Espin, insistiendo sobre el caricter contractual de Ia donaci6n,
menciona como caracteristicas mis importantes las siguientes:

Ia. En cuanto al fin, es an acto de liberalidad consistente en una

atribuci6n patrimonial a titulo gratuito. 2a. En cuanto a la
naturaleza, ha de realizarse, para su plena efectividad, contrac-
tualmente, mediante la aceptaci6n del donatario. 3a. En cuanto a
su eficacia traslativa del dominio u otro derecho real, si se trata
de Ia donaci6n real, no basta por si sola para operar dicha
transferencia, por no ser un modo de adquirir el dominio, sino
un mero titulo hibil que requiere el cumplimiento de Ia
tradici6n, como los demis contratos traslativos. 4a. La irrevoca-
bilidad. 27

N6tese Ia variedad de definiciones que existen sobre este concepto de Ia

donaci6n y la variedad de elementos que se le atribuyen. No obstante,

22 Castin Tobefias, supra nota 4, a Ia pag. 195.

23 Id. a la pig. 196.197.
24 Id.
25 Puig Brutau, supra nota 20, a la pig. 79.
26 2 Santamaria, Comentarios al C6digo Civil, a la pig. 263 (Madrid, 1958).
27 Espin Cinovas. supra nota 19, a la pdg. 556.

512
1983] DONA C/ONES SENIOR LAS MAR/AS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

prActicamente todos los tratadistas estAn de acuerdo en que la donaci6n

contiene los siguientes elementos: (a) el empobrecimiento del donante, (b) el
enriquecimiento del donatario, (c) la intenci6n de hacer una liberalidad
(animus donandi) y (d) la irrevocabilidad del acto. Aiin cuando se consi-
deran estos los cuatro elementos mis importantes del concepto de la dona-
ci6n, existen actos que entrafian gratuidad, pero no corresponden al
mencionado concepto de la donaci6n. Quedan excluidos los actos que
otorgan una ventaja sin compensaci6n, pero que no ocasionan mAs pbrdida
patrimonial apreciable. En este sentido no son donaci6n el comodato, el
mutuo sin interes y el dep6sito gratuito.
Veamos mAs detalladamente los cuatro elementos principales de la
donaci6n.
a. Empobrecimiento del donane
Puig Pefia sefiala que desde Roma se dice que la donaci6n supone un
empobrecimiento del donante, por lo cual no son donantes el prestamista, el
fiador o el depositario, pues no sufren con su acto una merma en su patri-
monio. 28 Este acto significarA un desprendimiento de un elemento patri-
monial para otorgarlo a un tercero, que verA enriquecido su patrimonio. Por
esta raz6n, Puig Brutau sefiala que:
Existen actos que entrafian gratuidad, pero no corresponden al
concepto de donaci6n. Esta exige empobrecimiento del donante,
enriquecimiento del donatario y Animo o intenci6n de hacer una
liberalidad. Por ello han de quedar excluidos los actos que
otorgan una ventaja sin compensaci6n, pero que no ocasionan
una pbrdida patrimonial aceptable. En este sentido no son
donaci6n el comodato, el mutuo sin interbs y el dep6sito
gratuito, que no producen un empobrecimiento en sentido
t6cnico, o al menos no lo ocasionan hasta un punto en que
aparezca la contraposici6n de intereses .que las reglas sobre la
donaci6n tratarin de resolver."
b. Enriquecimiento del donatario
Los tratadistas modernos claramente mencionan que no hay donaci6n
sin que el donatario se enriquezca, sin que se verifique un aumento en su
patrimonio, correspondiente al desprendimiento efectuado en el patrimonio
del donante.30 Como ejemplos de actos que no son donaciones por la falta

28 Puig Pefia, supra nota 1, a la pig. 192.

29 Puig Brutau. supra nota 20,a la pig. 79.
30 Id.; Puig Pefia. supra nota 1, a la pig. 190; Castin Tobefias, supra nota 4, a la pi& 194.

513
REVISTA /URIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL, 77.3

de enriquecimiento del donatario lo son las simples concesiones de uso o las

prestaciones de servicios, porque no hay aumento patrimonial, a no ser que
a virtud de ellas se ahorren gastos que en otro caso tendrian que hacerse. Se
indica que lo mismo sucede tambien con la prestaci6n de cauci6n por raz6n
de una obligaci6n existente. 3 1

c. Inencidn de hacer una liberalidad (animus donandi)

Este elemento de liberalidad es precisamente el punto clave de la
donacion. Es el elemento mas analizado y sobre el cual se sientan las bases
de este concepto. La intenci6n liberal o animus donandi del donante, unido
al acuerdo con el donatarlo sobre el caracter gratuito de la atribuci6n, son
elementos esenciales de la donaci6n. El Tribunal Supremo de Espafia,
basAndose en los articulos 618 y 1,274 del C6digo Civil Espafiol, manifest6
lo siguiente:3 2

... la causa de la donaci6n estA constituida por la mera libera-

lidad, en t6rminos que el enriquecimiento del donatario consti-
tuye el fin esencial del contrato, y si la gratitud aparece como el
aspecto objetivo de este, del mismo modo, y bajo el aspecto
subjetivo, a la intenci6n de beneficiar por parte del donante debe
corresponder correlativamente en el donatario el animus de
aceptar, a titulo de liberalidad, la atribuci6n patrimonial, puesto
que el disenso en la causa impediria la perfecci6n del contrato,
siendo de recordar a estos efectos la doctrina establecida en la
antigua sentencia de esta sala, de 5-5-876, la cual declara que
cuando el acto no es gratuito en beneficio del donatario y lo
determina el inter6s de ambas partes, y no la mera liberalidad de
una de ellas, carece de los requisitos indispensables para ser
calificado de donaci6n.33

Puig Pefia, elaborando este elemento, afiade lo siguiente:

No cabe duda que hace referencia a un modo subjetivo situado

en la persona del donante. Pero en la escala de impulsos que

A'Puig Pefia, supra nota 1. a la pig. 193.

32 "La donaci6n es un acto de liberalidad par el cual una persona dispone gratuitamente de
una cosa en favor de otra que Io acepta." Art. 618, Santos Briz. supra nota 13, a la pig. 321:
Art. 558, C6digo Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A., sec. 1981.
"En los contratos onerosos se entiende por causa. para cada parte contratante. la prestaci6n
o prornesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio
que se remunera. y en los de pura beneficencia, ]a mera liberalidad del bienhechor," Art. 1274,
Santos Briz, supra nota 13 a la pig. 701; Art. 1226. C6digo Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A.,
sec. 3431.
"3 1 Rodriguez Navarro. Doctrina Civil del Tribunal Supremo, a La pig. 2031 (Madrid,
1961).

514
7983] DONAC/ONES- SENIOR LAS MARIAS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

pueden mover a 6ste a rechazar la donaci6n no es dable aden-

trarnos en los mis intimos o remotos. El donante, en efecto,
puede actuar movido por una pequefia vanidad, por el temor a la
reprobaci6n pdiblica, por el deseo de compensar un servicio
anterior o -y esto es lo mis importante- por el mis puro de los
designios. Es igual, eso a Ia t6cnica juridica no le interesa. Para el
Derecho, ese momento subjetivo hay que situarlo casi en el
exterior, en el borde de la objetividad. Le basta el animus
donandi, la intenci6n de hacer una donaci6n, un querer benefi-
ciar a un tercero. 34
Manresa, citando a Troplong, indica que '¶e]n las donaciones no hay
ningin vinculo preexistente de derecho; todo se hace espontineamente,
siguiendo las leyes del fuero interno; si el reconocimiento Ilega a determinar
una donaci6n, no es porque exista una obligaci6n determinada: se obra s6lo
por un movimiento del coraz6n: nullo jure cogente".35
d. Irrevocabilidaddel acto
Al elaborar sobre los diferentes elementos de la donaci6n, todos los
tratadistas estan de acuerdo en que "lo que se da no se quita." Por ello,
Espin es uno de los tratadistas que mejor recoge este concepto, al indicar
que:
Es caricter esencial de la donaci6n su irrevocabilidad, como
corresponde a su caricter contractual. Esto es lo que expresa el
antiguo aforismo 'donner et retenir ne vault'. Por ello, seria nula
la donaci6n sometida a condici6n potestativa dependiente de la
sola voluntad del donante, por tratarse de una revocabilidad al
mero arbitrio del mismo. Naturalmente que no pugna con la
irrevocabilidad de la donaci6n, el que 6sta, al igual que cualquier
otro negocio juridico, pueda estar sornetida a condici6n, fuera
del caso de la condici6n potestativa a que nos hemos referido,
porque entonces la eficacia de la donaci6n no queda al arbitrio
del donante, sino que depende del suceso condicionante. 36
El Tribunal Supremo de Puerto Rico, al emitir su opini6n en un caso en el
cual el donante se qued6 con el dominio sobre los bienes donados, indic6 lo
siguiente: "Del comentario transcrito aflora otra caracteristica medular que
diferencia la donaci6n inter vivos y mortis causa, a saber, la "irrevocabili-

34 Puig Pefia, supra nota 1, a la pag. 191.

3s Manresa, supra nota 4, a la pag. 71.
36 Espin CAnovas, supra nota 19. a la pig. 562.

515
REVISTA jUR/DICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 7 7.3

dad' del acto, significando ello que no puede quedar sin efecto por la sola
voluntad del donante." 37 Al elaborar este elemento, Manresa indica:

No deja de ser actual el desprendimiento (la disposici6n, como

dice nuestro C6digo), aunque la donaci6n se haga a plazos o con
condici6n suspensiva, a cuyo efecto Troplong distingue entre la
disposici6n y la ejecuci6n, pudiendo esta diferirse mis o menos
sin que se altere la naturaleza del acto; ni deja de ser irrevocable
la donacidn aunque la 1eY establezca determinadas causas de
revocacidn, porque estas causas obedecen a razones de interds
superior, y en modo alguno a la sola voluntad del donante.
38
(enfasis del autor).

Otro aspecto muy importante que hay que resaltar al estudiarse

detenidamente el concepto de la donaci6n que esti enmarcado en la
definici6n que ofrece el C6digo Civil de Puerto Rico en su articulo 558, es la
palabra "acto". 39 Esta palabra ha sido objeto de innumerables pol6micas
entre todos los tratadistas que han analizado este concepto.4 0 La donaci6n,
Les un acto o un contrato? El propio C6digo, atin al utilizar la palabra
"acto" en la definici6n que ofrece, inclina la balanza hacia el concepto del
contrato, pues en su articulo 564 (621 del C6digo Civil Espailol) indica que
"las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos se regiran por
las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no
se halle determinado en esta parte." 4 ' Sobre este aspecto, y por parecer la
mas acertada en Puerto Rico, se seguirA en este analisis el criterio de
Manresa, apoyado por Castin, al indicar que:

La donaci6n fue definida como un contrato en el C6digo

Franc6s, pero Napole6n sustituy6 la palabra contrato por la de
acto, por estimar que la idea de utilidades y servicios reciprocos
que 1leva consigo la palabra contrato, no se avenia bien con el
concepto de la donaci6n. Pudo haber en este punto mis instinto
prActico que verdadera reflexi6n y conocimiento juridico; pero
nuestro C6digo acepta la palabra acto en el art. 618, y la
encontramos propia y exacta.42

3 Lage v. Central Fed. Savings, 108 D.P.R. 72, 84 (1978).

38 Manresa. supra nota 4, a la pig. 68.
3 31 L.P.R.A., sec. 1981.
4 Puig Pefia, supra nota 1, a las pAgs. 194-196; Manresa, supra nota 4, a las pigs. 66-67;
Castin Tobefias, supra nota 4, a las pigs. 200-201.
4' 31 L.P.R.A., sec. 1986.
42 Manresa, supra nota 4, a la pAg. 66.

516
7983] DONACIONES - SENIOR LAS MARIAS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

Por su parte, Castan, al referirse a este aspecto del articulo 618 del C6digo
Civil Espafiol, que es el que ofrece la definici6n del concepto, afiade lo
siguiente:
En realidad, la donaci6n tiene dentro del C6digo la considera-
ci6n de contrato, como lo prueba: lo. La existencia de la acepta-
ci6n del donatario (art. 618 y 629). 2o. La circunstancia de haber
de regirse las donaciones entre vivos (que son las mis propias
donaciones) por las disposiciones generales de los contratos y
obligaciones en todo lo que no se halle determinado en el titulo
dedicado a la donaci6n (art. 621). No contradice esta doctrina el
hecho de que el art. 618, al definir la donaci6n, la Ilame acto y no
contrato, siguiendo al modelo italiano y al frances, porque esta
calificacion tiene un origen muy conocido. Se atribuye al error
de Napole6n, que hizo sustituir en el proyecto de C6digo
Franc6s la palabra contrato por la de acto, pareci6ndole que no
podia existir contrato sin obligaciones reciprocas para los dos
contratantes. Ignoraba el primer c6nsul que hay contratos unila-
terales y bilaterales, y que esta distinci6n no puede ser confun-
dida con la de actos unilaterales y bilaterales. La donaci6n es
acto bilateral, y como tal, contrato, pero es un contrato unila-
teral que s6lo genera obligaciones en el donante. 43
El C6digo Civil de Puerto Rico, al igual que el C6digo Civil Espafiol,
advierte que 'e]s tambi6n donaci6n la que se hace a una persona por sus
m6ritos, por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan
deudas exigibles, o aquella en que se impone al donatario un gravamen
inferior al valor de lo donado."44 Mas adelante, en su articulo 564, el C6digo
Civil de Puerto Rico indica que 'llas donaciones con causa onerosa se
regirin por las reglas de los contratos, y las remuneratorias por las disposi-
ciones del presente titulo en la parte que exceden del valor del gravamen
impuesto."4 5 Al examinar estos articulos, se puede notar claramente que el
C6digo Civil de Puerto Rico, al igual que el C6digo Civil Espafiol, divide las
donaciones intervivos en tres tipos diferentes de donaciones: las puramente
graciosas, las remuneratorias y las onerosas.
Las donaciones puramente graciosas son aquellas que se hacen sin
condici6n de clase alguna impuesta sobre la figura del donatario y se hacen
por mera bondad. Manresa menciona que esta donaci6n que menciona el
art. 618, del C6digo Civil Espahiol, es la donaci6n propia o verdadera. 46 De

-3 Castin Tobefias, supra nota 4. a las pigs. 200-201.

4 31 L.P.R.A.. sec. 1983: Santos Briz. supra nota 13, art. 619.
5 31 L.P.R.A., sec. 1986.
- Manresa, supra nota 4. a la pag, 68.

517
REVISTA ]URIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 1 7.3

igual forma se expresa Puig Pefia al indicar que la donaci6n simple es la

donaci6n propiamente dicha, que no reconoce mas causa que la mera libera-
lidad del donante.i
El C6digo tambien incluye dentro del concepto de donaci6n, las dona-
ciones remuneratorias. Estas a su vez se subdividen como aquellas que se
hacen a una persona por sus miritos y aquellas que se hacen por sus servi-
cios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles. 4 8
Manresa, al elaborar este aspecto, indica lo siguiente:
Primer caso. Donaci6n hecha a una persona por sus mtritos.
Este acto en realidad encaja perfectamente en la definici6n del
art. 618. La liberalidad arranca de la admiraci6n que se siente
hacia ciertas personas que han sabido distinguirse por sus obras,
por su amor a las ciencias o a las artes, por sus servicios a la
patria, por sus socorros a los desgraciados, extirpaci6n de ciertos
vicios, etc. o por su buen comportamiento en general, como
podia arrancar de otros sentimientos igualmente nobles y desin-
teresados, tales como el amor o la compasi6n. Caracteriza a este
grupo el desinter6s, el donante se priva de lo suyo, favorece a un
tercero sin mira alguna egoista, por actos o hechos que directa-
mente al menos no redundan en su beneficio.
Segundo. Donaci6n hecha a una persona por los servicios pres-
tados al donante. En este grupo, por el contrario, la voluntad del
donante se mueve por actos que lo benefician directamente. La
causa impulsiva es el agradecimiento, la remuneraci6n, la
expresi6n del reconocimiento, el deseo de recompensa. Hasta
que punto pueda estimarse el acto como una donaci6n, es un
tema dificil, porque, en realidad, alli donde existe un equivalente
en cualquier forma de lo que se recibe, acaba la donaci6n, ni
basta guiarse por una teoria mis o menos brillante sin contar con
las aplicaciones y la practica... Si, pues todas esas formas de
recompensar se excluyen del campo de las donaciones, Lqu6 es lo
que queda? tCuAndo habrd donaci6n remuneratoria de
servicios? Solamente cuando los servicios no sean legalmente
exigibles.49
Como filtimo tipo de donaci6n, el C6digo Civil de Puerto Rico incluye y
describe las donaciones onerosas. "En la donaci6n onerosa el gravamen
impuesto debe ser inferior al valor de lo donado." 50 Al elaborar este aspecto,
Puig Pefia menciona lo siguiente:

Puig Pefia, supra nota 1 a la pig. 204.

48 31 L.P.R.A.. sec. 1983.
4 Manresa, supra nota 4 a las pigs. 69 y 72.
50 31 L.P.R.A-. sec. 1984.

518
7983) DONA C/ONES -SENIOR LAS MARIAS, CORP V. EL REGISTRADOR...

Onerosas son aquellas en las que la esencia propia de la libertad

queda disminuida por la exigencia al donatario de la realizaci6n
de una determinada actividad impuesta por el donante. A ella se
refiere el C6digo al decir que son tambi6n donaciones aquellas en
que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo
donado... En esencia coincide este criterio del C6digo, respecto a
las donaciones onerosas, con las Ilamadas modales en la doctrina
alemana, ya que las onerosas del C6digo constituyen una forma
de 6stas... Junto a las donaciones modales pueden comprenderse,
dentro de las donaciones onerosas del Derecho espaiiol,
interpretando ampliamente su concepto, las que la doctrina
llama donaciones mixtas (negotium mixtum cum donatione),
que son aquellas encubiertas bajo la apariencia de un negocio
oneroso, como por ejemplo, la venta amistosa o a pretio
viliore.i
Castan, por su parte, nos indica lo siguiente:
El C6digo se refiere a 6stas filtimas al decir que son tambien
donaciones aquellas en que se impone al donatario un gravamen
inferior al valor de L0 donado, y que las donaciones con causa
onerosa se rigen por las reglas de los contratos. Pero esta 6ltima
disposici6n hay que entender sera s6lo aplicable a las donaciones
impropias que impongan un gravamen equivalente al valor de lo
donado, pues en las otras es natural que al excedonte de la
donaci6n sobre el gravamen se le apliquen las reglas de la
donaci6n. A juicio de los anotadores de Enneccerus, lo que
quiere decir el articulo de que se trata es que las donaciones con
causa onerosa se regirAn per las reglas de los contratos y par las
disposiciones del presente titulo en la parte que excedan del valor
del gravamen impuesto. En la donaci6n onerosa de que trata el
C6digo Civil estan comprendidas las dos modalidades que la
doctrina alemana, y entre nosotros los anotadores de Enneccerus
l1aman donaci6n mixta, y donaci6n modal. Donaciones mixtas
(negotium mixtum cum donatione) son las que a la vez contienen
un negocio oneroso (por ejemplo, la venta de un objeto par bajo
su valor, hecha con carActer de semi donaci6n, o sea, la lamada
compraventa amistosa). Donaciones modales son aquellas en las
que se impone al donatario el cumplimiento de una prestaci6n. 52
Utilizando todos estos conceptos, analicemos detenidamente el caso de
Senior Las Marias Corp. v. El Registrador de la Propiedadde San Juan.5 3

5' Puig Pefia, supra nota 1, a las pigs. 205-206.

52 Castin Tobefias, supra nota 4, a ]a pig. 213.
s3 82 J.T.S. 170.

519
RE VISTA ]URID/CA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 77.3

IV. ANALISIS
Al emitir su decisi6n en el caso de Senior Las Marias Corp. v. El Regis-
tradorde la Propiedadde San Juan, el Tribunal Supremo de Puerto Rico
expresamente manifest6 que utilizaba como guia las decisiones emitidas en
los casos de Nieto v. Registrador55 y ConsolidatedCigar v. Registrador.5 6 El
Tribunal Supremo en este caso de Senior Las Marias, Corp., no s6lo indica
que va a utilizar como guia estos dos casos, sino que claramente los
reafirma, al indicar que "[c]on los mencionados principios en mente, los
cuales reafirmamos en el dia de hoy, examinemos los hechos del presente
caso" (6nfasis del autor). 7 tQu6 significa esta afirmaci6n tan categ6rica?
N6tese que se estd considerando la problematica existente de c6mo
identificar una donaci6n en transacciones en que se transfieren propiedades
par menos de su justo valor, de transacciones en que adin existiendo esa
presunci6n, lo que verdaderamente ha ocurrido es una transferencia como
resultado de una transacci6n en el curso ordinario de los negocios, Ilamese
negocio de compraventa, daci6n en pago, condonaci6n de deudas exigibles
dentro de una transacci6n, o permuta. Podria indicarse que se trata de una
variable de aquellas transacciones que estAn cubiertas con la presunci6n de
que existe un negocio simulado, para las cuales habria que elaborar el
concepto de que 'l]a expresi6n de una causa falsa en los contratos dara
lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera
y licita." 58 Sin embargo, en este tipo de situaciones que se estA analizando, lo
que las partes tratan en todo momento de probar es precisamente que la
transacci6n es real, y objeto de una negociaci6n, sin que exista en ning~n
momento el elemento de la liberalidad o animus donandi.
Este problema de c6mo identificar y separar el concepto de la donaci6n
onerosa o donaci6n subyacente dentro de una transacci6n que envuelve
prestaciones que no son equivalentes en su valor (acto mixto), de transac-
ciones en que adin no siendo reciprocas dichas prestaciones, son sin
embargo, el resultado propio de una transacci6n en el curso ordinario de los
negocios, ya habia sido objeto de controversias ante el Tribunal Supremo de
Puerto Rico. No obstante, el Tribunal Supremo pudo resolver las
controversias sin entrar a analizar c6mo se habrian de identificar estetripo de
transacciones.
Por esta raz6n, en el caso de Cupeles v. Cintrdn, el Tribunal Supremo
expresamente indic6 que;

54 Id.
S 91 D.P.R. 679 (1965).
56 83 D.P.R. 751 (1961).
" Supra nota 3, a la pag. 2978.
' 31 L.P.R.A. sec. 3433,

520
1983] DONAC/ONES SENIOR LAS MARIAS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

sin entrar a considerar si una venta de un bien inmueble por

menos del valor en que fue adquirido constituye una donaci6n
sujeta a la contribuci6n que impone la ley invocada por el
Registrador, lo cierto es que en el presente caso del Registro
surge que en la latransacci6n se incluian las plantaciones las que
no forman parte del segundo contrato.59
Posteriormente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico emiti6 una
decisi6n en el caso de Consolidated Cigarv. Registrador,60 que luego utiliz6
como norma para resolver la controversia planteada en el caso de Nieto v.
Registrador,6' los cuales son utilizados a su vez para resolver este caso de
Senior Las Marias, Corp. v. El Registradorde la Propiedadde San Juan.62
En este caso de Consolidated Cigar v. Registrador se condonaron unos
intereses adeudados, dentro de una transacci6n de negocios de mayor
cuantia entre un deudor y un acreedor. 63 El Registrador de la Propiedad
deneg6 la inscripci6n por considerar esta condonaci6n de intereses una
donaci6n intervivos sujeta al pago de contribuciones. Las partes van en
alzada al Tribunal Supremo y se plantea la controversia de si constituye una
donaci6n sujeta a la contribuci6n correspondiente, la condonaci6n de
intereses adeudados. El Tribunal Supremo de Puerto Rico, al elaborar su
analisis sobre la condonaci6n de los intereses adeudados, citando a Puig
Pefia, indic6 que dentro del concepto "cosa" a que alude la definici6n de la
donaci6n en el C6digo Civil de Puerto Rico, se incluyen las obligaciones que
actfan creando un cr6dito y las obligaciones liberatorias; que se realizan
extinguiendo una obligaci6n. 64
Al evaluar este concepto utilizando la Ley de Contribuciones sobre
Caudales Relictos y Donaciones de Puerto Rico, 65 que es la que sirve de guia
al Registrador de la Propiedad al imponer contribuciones sobre estas tran-
sacciones, el Tribunal Supremo manifest6 lo siguiente: "La propia Ley
Num. 303 del 1946 expresamente establece en su articulo 180 que 'donacidn

9 87 D.P.R. 768 (1963). En este caso un individuo compr6 una finca en ocho mil quinientos
dolares ($8,500.00) y siete (7) afios mas tarde la vendi6 en seis mil doares ($6,000.00). Puede
notarse que existia una diferencia de dos mil quinientos d61ares ($2,500,00) entre el valor en que
fue adquirida y el precio de traspaso. N6tese que al evaluar esta transacci6n el Tribunal
Supreno encontr6 una justificaci6n de dicha diferencia entre el precio de adquisici6n y el
precio del traspaso.
60 83 D.P.R. 751 (1961).
61 91 D.P.R. 679 (1965).
62 Supra nota 3.
63 Supra nota 60. Los intereses condonados ascendian a la cantidad de quince mil
novecientos cincuenta y siete d6lares (515,957.00).
64 Consolidated Cigar v. Registrador, supra nota 56, a la pig. 754.
65 13 L.P.R.A. see. 881.

521
REVIS TA ]URIDICA DE LA UN/ VERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 17.3

tambi6n incluye la condonaci6n total o parcial de una deuda u otra obliga-

ci6n', pero dispone ademis que 'no se considerarn donaciones (1)... (2) la
cancelaci6n de deudas incobrables; .... " 66 Fue en este momento en que el
Tribunal Supremo realiz6 un sefialamiento muy importante, que reafirma
indirectarnente tambien en el caso de Senior Las Marias, Corp. v. El Regis-
tradorde la Propiedadde San Juan,6 7 cuando indic6 que "Es claropues, que
la aplicacidn de esta ley no se circunscribe a la donacidn estricta que regula
el Cddigo Civil. 6 8 No obstante haber hecho este sefialamiento, el Tribunal
Supremo continu6 elaborando su anAlisis a base de los elementos de la
donaci6n tal como estin incluidos en el C6digo Civil de Puerto Rico, y
especificamente, elabor6 su anilisis utilizando el concepto de liberalidad o
animus donandi. Manifest6 el Tribunal que:
Constituye pues, donaci6n, sujeta al pago de la contribuci6n
correspondiente el liberar a una persona de una obligaci6n, no
s6lo por disponerlo asi expresamente la Ley n6m. 303 de 1946,
sino por estar comprendida dentro del concepto de donaci6n de
nuestro C6digo Civil. Ahora, tCuales requisitos deben concurrir
para que la remisi6n parcial de una deuda constituyan una
donaci6n? El requisito principaly bdsico de la donacidn es la
liberalidad (Enfasis del autor). 69
Claramente se puede notar que hasta esta parte de su opini6n, el
Tribunal Supremo no se aleja de las disposiciones del C6digo Civil para

66 Consolidated Cigar v. Registrador, supra nota 56, a [a pig. 754-

67 Supra nota 3.
68 Consolidated Cigar v. Registrador, supra nota 56, a la pig. 754. -Esta manifestaci6n del
Tribunal Supremo de Puerto Rico fue elaborada par primera vez en el caso de Blanco v.
Regisirador, 70 D.P.R. 17 (1949), refiriendose a la Ley de Contribuciones sobre Caudales
Relictos y Donaciones de Puerto Rico, al indicar que:
- la Legislatura quiso imponer una contribuci6n a todas las transacciones en que se
traspasara propiedad mediante herencia o por menos de su justo valor. Por tanto, a los fines de
la contribuci6n alli impuesta. esta Ley contributiva define como 'donaciones' algunas
transacciones que nunca antes habian sido clasificadas en tal forma bajo el derecho civil (sic) ..
La secci6n I (a) deliberadamente se aparta de La definici6n clisica de'donaci6n' bajo el derecho
civil (sic). Y su terminologia es tan amplia que impone contribuci6n a las transacciones por las
que se transfieren bienes por herencia o par menos de su justo valor, ya sean dichas
transacciones, como cuesti6n de derecho civil (sic). donaciones seg6n las define el articulo 560
del C6digo Civil; ... , o ya sean traspasos de propiedad de algunas otras clases, provistas por
nuestro derecho sustantivo.
Posterior a este sefialamiento, en el caso de Niero v. Registrador, supra nota 55, a la pig.
682. elaborando la norma sentada en estos dos casos de Consolidated Cigar v. Regisirador,
supra nota 56 y Blanco v. Regisirador, supra nota 68 y de conceptos traidos de la jurisdicci6n
norteamericana, indic6 el Tribunal Supremo que "no es indispensablerecurriral Derecho Civil
para configurar el concepio de donacidn."
69 Consolidated Cigar v. Registrador, supra nota 56, a La pag, 754.

522
1983] DONAC/ONES SENIOR LAS MA RIAS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

evaluar el concepto, sino que las reafirma. Tanto es asi, que sustenta su
posici6n con una cita de una decisi6n emitida por el Tribunal Supremo de
Espaiia, que indica lo siguiente:
Considerando que, seg6n el art. 618 del C6digo Civil, es la
donaci6n un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa propia en favor de otra que la acepta,
de suerte que si el acto no es gratuito, en beneficio del donatario,
si el interis de las partes y no la liberalidad de una de ellas lo
determina, carece de uno de los requisitos necesarios para que
pueda ten6rsele y reputirsele como donaci6n. 70
No obstante haber prActicamente concluido que la condonaci6n de
deudas incobrables, mAxime dentro de una transacci6n de negocios, no goza
del elemento de liberalidad que debe existir en toda donaci6n, el Tribunal
apel6 a la jurisdicci6n federal para continuar evaluando el problema.
Afiadi6, ya elaborando conceptos dentro de la jurisdicci6n federal, e
interpretando a Mertens, que cuando en la jurisdicci6n federal se enfrentan
at problema de determinar cuindo constituye donaci6n sujeta a la
contribuci6n la cancelaci6n de una deuda, deben mediar dos circunstancias:
(a) intenci6n de beneficiar al deudor y (b) ausencia de causal' Continu6
indicando el Tribunal Supremo que en la jurisdicci6n federal '¶s]e considera
que la cancelaci6n de una deuda como parte de una transacci6n comercial
bona fide no constituye una donaci6n sujeta a la contribuci6n de la ley
federal", y ademis, que "se sostiene que no hay donaci6n si se cancela parte
de una deuda para recobrar algo del total adeudado." 72 Luego, citando a
Lowdens y Kramer, se indica que:
Cuando un acreedor como parte de una transacci6n comercial,
discutida entre ellos, condona una deuda, nos parece claro que
su intenci6n no es hacer una donaci6n de parte alguna de la
deuda por la cual no recibe causa, sino que 10 que en verdad hace
es trocar la deuda bajo aquellos t6rminos y condiciones que 61
considera los mas favorables bajo las circunstancias. Si una
persona condona una deuda con la intenci6n de hacerle una
donaci6n al deudor, no hay raz6n alguna para que ello no se
considere como una donaci6n tributable al igual que una
donaci6n de cualquier otro tipo de propiedad... Transigir una
reclamaci6n presenta casi la misma situaci6n que condonar una

7 Id. a la pig. 755.

n Id. Citado de 5 Mertens, Law of Federal Gift and Estate Taxation 34.01 (1959).
72 Id.

523
REVISTA JURIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 773

deuda. Si una persona acepta menos de la cantidad reclamada

con la intenci6n de hacer una donaci6n a la otra parte, ello
constituye una donaci6n. Sin embargo, si Ja transdecidnse ieva
a cabo en un nivel comercial en que ambnstarnes han tenido la
oportunidadde distutir ampliament4'el dunto. sin intencidn de
donar, en ese caso no hay donacidn -tribuzable no importa Io
adecuado o no de la cosa recibida en cambio (Enfasis del
3
autor).

Estos conceptos fueron ampliados posteriormente por el Tribunal

Supremo en el caso de Nieto v. Registrador,74 tratando de crear unas
normas claras que sirvan de guia al analizar este tipo de transacciones, y
aplicados posteriormente en el caso de Senior Las Marias, Corp. v. El
Registrador de la Propiedad de San Juan.75 En este caso de Nieto v.
Registrador se trataba de la venta de un inmueble por la cantidad de tres mil
quinientos d6lares ($3,500.00), habiendose adquirido diez (10) meses antes
por el valor de cuatro mil d6lares ($4,000.00). El Registrador de la
Propiedad deneg6 la inscripci6n por considerar que los quinientos d6lares
($500.00) de diferencia podian constituir una donaci6n. Al evaluar este caso,
el Tribunal Supremo elabor6 un analisis basado en el C6digo de Rentas
Internas Federal y enjurisprudencia estadounidense. Sefial6 el Tribunal que
esta disposici6n de la Ley de Contribuciones sobre Caudales Relictos y
Donaciones de Puerto Rico, que indica que propiedades que se transfieren
por menos de su justo valor seran consideradas como una donaci6n, es una
traducci6n literal del C6digo Federal de Rentas Internas.76

'3 Id. a la pig. 756; Cirado de Lowdens and Kramer, Federal and Gift Taxes, a la pig. 651
(1956). Es may importante que el lector considere en este andlisis realizado por el Tribunal
Supremo de Puerto Rico. que no obstante estar mejor explicado en lajurisdicci6n federal, la
conclusi6n a que se Ilega es la misma. En esta transacci6n no obstante existir una presunci6n de
donaci6n, no se cuenta con el elemento de liberalidad del donante o animus donandi, requisito
vital para que se pueda configurar un contrato de donanci6n entre las partes.
'4 91 D.P.R. 679 (1965).
7 Supra nota 3.
76 La Ley de Puerto Rico dispone que:
Cuando una propiedad se transfiere por menos de su justo valor bien por dinero, su
equivalente en dinero, a mediante permuta. el exceso del justo valor de dicha propiedad sobre
el valor del dinero. del equivalente en dinero o de la cosa por la cual se transfiere dicha
propiedad, se considerari una donaci6n y se incluirA al computar el total de las donaciones
hechas durante el aflo. 13 L.P.R.A., sec. 881.
El C6digo de Rentas Internas Federal, por otro lado, dispone que;
-Where property is transferred for less than an adequate and full consideration in money or
money's worth, then the amount by which the value of the property exceeded the value of the
consideration shall be a gift, and shall be included in computing the amounts of gifts made
during the calendar year: 26 U.S.C. sec. 2512 (b).

524
1983] DONA CIONES -SENIOR LAS MAR/AS, CORP. V. EL REGISTRADOR....

Por esta raz6n, y luego de considerar una decisi6n del Tribunal Supremo
de Estados Unidos interpretando esta secci6n del C6digo Federal de Rentas
Internas, concluy6 nuevamente que "no es indispensablerecurriral Derecho
Civil para configurar el concepto de donacian" (Enfasis del autor). 77
Continua indicando el Tribunal Supremo que las prestaciones reciprocas no
tienen que ser exactamente iguales, y citando a Mertens nuevamente, indica
que:
La larga historia de la interpretaci6n administrativa sostiene, en
etecto, que no es necesario un escrutinio sobre la existencia de
una causa completa y adecuada cuando la transferencia ocurre
como resultado de una transacci6n en el curso ordinario de los
negocios. La base para tal exclusi6n es la existencia de una
presunci6n de que tales transacciones envuelvan una causa
adecuada y completa, determinable en dinero o en su
equivalente.7 8

Afiade el Tribunal que 'ft]odo cuanto se requiere es que la transacci6n sea

legitima, el resultado propio de una negociaci6n y que no evidencie la
intenci6n de gratificar o donar", indicando que "la encuesta debe
circunscribirse a determinar si se trata de una transacci6n de negocios
legitima, afln cuando 6sta no se relacione directamente con el negocio del
contribuyente." 79
Utilizando estos conceptos y doctrinas ya elaboradas en los dos casos
anteriores, el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso de Senior Las
Marias, Corp. v. El Registradorde la Propiedadde San Juan, lo que hace es
ailadirle un nuevo enfoque al que se habia estado utilizando por el
Registrador de la Propiedad el considerar transacciones en que se transmite
una propiedad por menos de su justo valor. Antes, y de acuerdo con la Ley
de Contribuciones sobre Caudales Relictos y Donaciones de Puerto Rico, el
supuesto donante venia obligado "a probar con prueba fehaciente que el
precio de venta era el justo valor en el mercado de la propiedad a la fecha de
la transacci6n." 80 Esta prueba eliminaba la presunci6n de donaci6n creada
por dicha ley en este tipo de transacciones. Tanto es asi, que la recurrente
Senior Las Marias, Corp., le present6 al Registrador de la Propiedad de San
Juan un escrito de recalificaci6n, acompafiado de evidencia documental
demostrativa de que el edificio a medio terminar existente en el solar, se

7 Nieto v. Registrador, supra nota 55. a la pag. 682.

7 Id. a La pag. 683; Mertens, supra nota 71, a La pAg. 96.
Id. a las pags. 683-684.
'o 13 L.P RA.. see- 5211.

525
REVISTA ]URIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 77.3

encontraba en tal estado de abandono, que habia sido declarado "estorbo

publico" por la Asamblea Municipal de la ciudad de San Juan. Esta prueba
documental se present6 con la intenci6n de restarle valor a la propiedad, de
forma tal que por lo menos se acercara al justo valor en el mercado de la
propiedad a la fecha de la transacci6n. N6tese sin embargo, que las
cantidades que representan las prestaciones reciprocas en esta situaci6n son
tan dispares, que el propio Tribunal, al ir evaluando el caso, manifiesta que:
No hay duda que, de primera instancia, resulta impresionante el
que una propiedad que es adquirida en subasta ptdblica el dia 5
de febrero de 1981 por la suma de $3,057,000.00 sea transferida,
en daci6n en pago, por la suma de $750,000.00 en Mayo 20 de
1981 y que ese dltimo adquirente, en 10 de diciembre de 1981, a
su vez la transfiera por la suma de $1,290,000.00. Esos datos, por
si solos, causan la impresi6n de que efectivamente hubo una
'donaci6n'. 8
'

Ahora, despuds de este caso de Senior Las Marias, Corp. v. El

Registrador de la Propiedadde San Juan, cuando la transacci6n incluya
prestaciones reciprocas que no son equivalentes en valor, o existan
transacciones que incluyan transferencias de bienes por menos de su justo
valor, si son el resultado de transacciones en el curso ordinario de los
negocios, la presunci6n mAs correcta no serA la de una donaci6n subyacente,
sino la de la no existencia de una donaci6n. Para fortalecer este concepto, en
el caso de Senior Las Marias, Corp. v. El Registradorde la Propiedadde
San Juan, el Tribunal Supremo de Puerto Rico manifest6 que "[e]n Nieto v.
Registrador... resolvimos que las prestaciones reciprocas no tienen
necesariamente que ser iguales; que todo cuanto se requiere es que la
transacci6n sea legitima, el resultado propio de una negociaci6n y que no
evidencie la intenci6n de gratificar o donar."8 2 Se fortalece este cambio de
enfoque, ademis, cuando el Tribunal Supremo afiade que "la larga historia
de la interpretaci6n administrativa sostiene, en efecto, que no es necesario
un escrutino sobre la existencia de una causa completa y adecuada cuando
la transferencia ocurre como el resultado de una transacci6n en el curso
ordinario de los negocios."8 3
Por consiguiente, para evaluar transacciones que envuelvan transferen-
cias de bienes por menos de su justo valor, tanto el Registrador de la Propie-
dad como los tribunales, deberin considerar como norma general los
siguientes aspectos:

81 Supra nota 3, a la pig. 2978.

82 Id.
3 Id.

526
1983] DONA CIONES- SENIOR LAS MAR/AS, CORP. V. EL REGISTRADOR...

a. Las prestaciones reciprocas no tienen necesariamente que ser exac-

tamente iguales, todo cuanto se requiere es que la transacci6n sea
legitima.
b. La transferencia de bienes debe ser el resultado propio de una nego-
ciaci6n, siempre que dicha transacci6n se ileve a cabo en un nivel
comercial en que ambas partes han tenido la oportunidad de discutir
ampliamente el negocio.
c. Que de la transacci6n realizada no se desprenda la intenci6n de grati-
ficar o donar.
d. Que de la totalidad de las circunstancias que rodean el negocio o la
transferencia de bienes, no se demuestre que la causa es meramente
nominal o insustancial.
Por el contrario, existird la presunci6n de una donaci6n subyacente si de
la transacci6n realizada se desprenden los siguientes elementos:
a. Si del andlisis de la transacci6n realizada surge la intenci6n de bene-
ficiar al deudor.
'b. Si en esa transacci6n realizada la intenci6n de beneficiar es predomi-
nante.
c. Si en esa transacci6n realizada hay ausencia de causa.
d. Si la causa en esa transacci6n realizada es meramente nominal o
insustancial.
Utilizando todos estos conceptos, el Tribunal Supremo de Puerto Rico
manifiesta que ha sido convencido de que "en dicha transacci6n hubo una
causa adecuada, de que la transferencia de la propiedad ocurri6 como resul-
tado de una transacci6n realizada en el curso ordinario de los negocios y de
que el 'cedente' de la propiedad no tuvo la intenci6n de donar la misma."8 4
Continura utilizando el Tribunal estos conceptos para resolver este caso, e
indica que a.m cuando las prestaciones reciprocas no son equivalentes, ello
no se debe a una intendi6n de donar, puesto que una de las corporaciones
envueltas en esta transacci6n esta negociando de una posici6n de fuerza o de
privilegio frente a la otra, toda vez que estA una de ellas sometida a un
procedimiento de quiebra. Concluye el Tribunal Supremo que en esta
transacci6n la recurrente Senior Las Marias, Corp., hizo un buen negocio y
que Continental Mortage Investors y su subsidiaria El Paraiso Properties,
Inc., por el contrario, lo que hicieron fue un mal negocio. Para llegar a esta
conclusi6n, el Tribunal Supremo ailade, aplicando los conceptos ya mencio-
nados, lo siguiente:

84 Id.

527
RE VISTA ]URIDICA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 17.3

Entendemos, en sintesis que a pesar de que el precio acordado

obviamente fue uno que beneficiaba a la adquirente -la
Recurrente- el mismo no fue uno nominal ni insustancial y que
nunca existi6 la intenci6n de donar por parte de El Paraiso
Properties, Inc., ya que esta corporaci6n transfiere el inmueble,
no por raz6n de- liberalidad, sino siguiendo instrucciones de su
corporaci6n matriz la cual, repetimos, interesaba resolver unas
deudas con acreedores preferentes. Nos parece que es obvia la
conclusi6n de que la transferencia en controversia fue el
producto y/ o el resultado de una transacci6n en el curso ordi-
nario de los negocios entre tres corporaciones, transacci6n que
inclusive mereci6 la aprobaci6n de un tribunal.85

Estos conceptos utilizados para evaluar esta decisi6n, especialmente los

elementos que indica el Tribunal Supremo que han de seguir para deter-
minar si en realidad no existi6 la donaci6n subyacente, son incompatibles
con los articulos 1,226 al 1,229 del C6digo Civil de Puerto Rico 86 y con lo
resuelto en el caso de Herndndez Usera v. Srio. de Hacienda.8 Especifica-
mente, el elemento de "ausencia de causa" es totalmente incompatible con
las doctrinas ya establecidas. En el caso de Herndndez Usera v. Srio. de
Hacienda, en donde existia una controversia sobre bienes inmuebles que
fueron transferidos sin causa onerosa, el Tribunal Supremo, interpretando
el articulo 1,228 del C6digo Civil de Puerto Rico, manifest6 que:

Contrario a lo que ocurre en el supuesto de simulaci6n absoluta,

en que se pretende la configuraci6n aparente de un acto ficticio o
inexistente, en la modalidad relativa el negocio aparente encubre
otro real que los contratantes desean sustraer a la curiosidad e
indiscreci6n de terceros. De ahi que el negocio fingido o
disimulado precise la existencia de una causa licita. El ejemplo
mAs frecuente de simulaci6n relativa es el caso de la donaci6n
subyacente en un contrato simulado de compraventa, en donde

85 Id.
s6 31 L.P.R.A., secs. 3431-3434.
art. 1226. "En los contratos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestaci6n
o promesa de una cosa o serviciao pr [a otra parte; en los remuneratorios, e servicio o beneficio
que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor."
art. 1227. "Los contratos sin causa. o con causa ilicita, no producen efecto alguno. Es ilicita
la causa cuando se opone a las leyes o a la moral."
art. 1228. "La expresi6n de una causa falsa en los contratos dara lugar a la nulidad, si no se
probase que estaban fundados en otra verdadera y licita."
art. 1229. "Aunque la causa no se exprese en el contrato. se presume que existe y que es
licita mientras el deudor no pruebe To contrario.
H7 86 D.P.R. 13 (1962).

528
1983] DONAC/ONES - SENIOR LAS MAR/AS, CORP. V, EL REGISTRADOR..

.
si bien existe una divergencia entre la apariencia del acto y su
contenido real, se sostiene fundado en la causa verdadera que no
es otra que 'la mera liberalidad del bienhechor'. 8
Al elaborar este anilisis, el Tribunal Supremo, utilizando el articulo
1226 del C6digo Civil de Puerto Rico, claramente sustenta que en un
contrato de donaci6n existe causa, pero no es una causa onerosa, sino la
mera liberalidad del bienhechor.8 9 Por consiguiente, el mencionar que para
identificar si existe o no una donaci6n subyacente en un contrato, debera ser
evaluada la "ausencia de causa", resulta claramente incompatible con este
articulo 1226 del C6digo Civil de Puerto Rico.90 Maxime, cuando el
pr6ximo articulo 1227 del C6digo Civil de Puerto Rico claramente indica
que "Los contratos sin causa, ... no producen efecto alguno."91 Este articulo
es reafirmado por el Tribunal Supremo en el caso de Herndndez Usera v.
Srio. de Hacienda, al manifestar que "resulta claro que la ausencia de causa
onerosa en los traspasos mencionados no vicia de inexistencia el contrato,
porque ambos descansan en otra licita y verdadera- el acto de liberalidad de
la donante."92 Y refiri6ndose especificamente a la ausencia de causa, indic6
que "resulta absolutamente nula la primera escritura por ausencia de causa,
y por ende, la transmisi6n que hizo el alli adquirente a la recurrida."93
N6tese, que aunque en este caso de Herndndez Usera v. Srio. de
Hacienda Jo que se estaba evaluando era una transferencia de bienes
mediante un "contrato simulado", el anAlisis sobre el concepto de existencia
o inexistencia de causa que se elabora, recoge claramente la visi6n del
Tribunal Supremo al respecto. 94 Por esta raz6n no se puede perder de vista
que la donaci6n es un contrato, y como tal deber ser evaluado. Maxime,
cuando luego de evaluar las diferentes situaciones, sea con elementos de la
jurisdicci6n federal o con elementos del Derecho Civil, las conclusiones de
los anAlisis realizados han girado alrededor de la existencia o no existencia
del elemento de liberalidad o animus donandi que permea o no la
transacci6n realizada.
V. CONCLUSIONES
El elaborar unos conceptos claros que sirvan de guia para analizar
situaciones en que ocurren transferencias de bienes por menos de su justo

, Id. a la pag. 18.

89 31 L.P.R.A., sec. 3431.
90 id.
31 L.P.R.A., sec. 3432.
Supra nota 87. a ]a pag. 20.
93 Id. a la pig. 21.
9 Id

529
RE VIS TA jU R/1/CA DE LA UNIVERSIDAD INTERAMERICANA [VOL. 7 7.3

valor, con miras a determinar si existe una donaci6n subyacente, o por el

contrario, determinar si lo que ha ocurrido es una transacci6n normal
dentro del curso de los negocios, es de gran importancia, especialmente para
el Registrador de la Propiedad y para los tribunales de Puerto Rico. Estas
guias les pueden facilitar sus respectivos analisis para liegar a conclusiones
que recojan el verdadero interes de las partes en las transacciones realizadas.
Estos conceptos utilizados como guias para evaluar transacciones en que
existan transferencias de bienes por menos de su justo valor, no obstante
haber sido tomados de la jurisdicci6n federal, estdn lo suficientemente claros
como para ser utilizados en la evaluaci6n de estas situaciones. No obstante,
el alejarse de los preceptos establecidos en el Derecho Civil, especificamente
lo ya establecido en el C6digo Civil de Puerto Rico, afiadi&ndole elementos
adicionales al concepto de la donaci6n, traidos de otras jurisdicciones que
utilizan unas normas diferentes a las nuestras, lo que tiende a hacer en
ocasiones es a trastocar nuestro Derecho vigente. Es claro que nuestro
Derecho se nutre y vigoriza con conceptos de otras jurisdicciones. Pero
elaborar elementos que al final han de sustentar lo ya establecido en nuestra
Ley vigente, lo que tiende es a degenerar conceptos, mas que a afirmarlos.
Los conceptos a utilizarse al evaluar transacciones que incluyan transfe-
rencias de bienes por menos de su justo valor, configurada ya una
presunci6n de que existi6 una donaci6n subyacente, internamente a lo que
van dirigidos es a saber si hubo o no un acto de liberalidad, o por el
contrario, lo que ocurri6 fue una transacci6n motivada por el inter6s de las
partes. El manifestar el Tribunal Supremo de Puerto Rico que la "ausencia
de causa" es un elemento que hay que analizar para saber qu& tipo de
transacci6n o contrato existi6 en determinadas transferencias de bienes por
menos de su justo valor, si negotium mixtum cum donatione, o contrato con
causa onerosa, lo que ocasiona es una mezcla de conceptos que confunde, en
lugar de aclarar, los conceptos ya establecidos. N6tese que bajo las normas
del C6digo Civil de Puerto Rico, la ausencia de causa es sin6nimo de
nulidad. 5 Por otro lado, al mencionar el Tribunal Supremo que no es
necesario dirigirse al Derecho Civil para configurar el elemento de la
donaci6n, basado en que las disposiciones aplicables de la Ley de Contri-
buciones sobre Caudales Relictos y Donaciones de Puerto Rico es una
traducci6n literal del C6digo de Rentas Internas Federal, desfigura y opaca
un concepto ampliamente analizado en el Derecho Civil. Obs6rvese, que el
elemento de liberalidad que debe existir en todo contrato de donaci6n es de
vital importancia para determinar si efectivamente existe o no una donaci6n

9 31 L.P.R.A., sec. 3432.

530
1983] DONA CIONES - SENIOR LAS MARIAS, CORP V. EL REGISTRADOR. ..

en alguna transacci6n realizada entre partes. No obstante, independiente-

mente de que exista una donaci6n subyacente o no, deberA tenerse un
especial cuidado al evaluar este tipo de transacciones, pues corno
manifestara el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso de Hernandez
Usera v. Srio. de Hacienda, "La simulaci6n absoluta se manifiesta casi
siempre en el prop6sito de lograr una disminuci6n del patrimonio para
sustraer bienes de la acci6n de los acreedores o para aumentar el pasivo ...
con sus ineludibles consecuencias econ6micas graves, y a la defraudaci6n
contributiva." 96

96 Supra nota 87, a la pAg. 18.

531