VIVA DE RENDA

Março/2022

Autores:
Rodrigo Sgavioli, CFP®
Maria Fernanda Violatti
Camilla Dolle

research.alocação@xpi.com.br
 Expert XP apresenta:
Viva de
Renda Rodrigo Sgavioli, CFP® Maria Fernanda Violatti
Head de Alocação e
Fundos
“Em investimentos, não há
nada que sempre funciona,
já que o ambiente está
sempre mudando e os
esforços dos investidores
para responder a essas
mudanças amplificam-nas.”
Howard Marks
Analista de FIIs e
Fundos Listados
Camilla Dolle
Head de Renda Fixa
Todos já pensaram em viver apenas
dos rendimentos de seu patrimônio.
Mas como todo bom sonho, nem
sempre é simples de colocar em
prática.
Rapidamente, aparecem perguntas:
Quanto preciso? Onde aplico? Quanto
meu dinheiro pode render? Não é
arriscado? É possível? Será que isso é
para mim?
De tudo que pode ser dito, o mais
importante é: SIM! É possível, e é para
você!
Não há mágica nem receita pronta,
como mostra a frase de Howard
Marks. É necessário disciplina,
paciência e algo que as pessoas
tendem a ignorar: diversificação!
Vamos explorar tudo isso nesse
relatório para que você Viva de Renda!
Relatórios Exclusivos Expert XP – Viva de Renda | Março 2022

Índice
01 O ambiente atual 03 Ativos em carteira
02 Carteiras recomendadas 04 Primeiro passo

Sempre consulte seu Assessor de Investimentos

Relatórios Exclusivos Expert XP – Viva de Renda | Março 2022

O ambiente atual
Se até a metade do mês de fevereiro o noticiário econômico brasileiro e internacional foi
dominado por notícias sobre as pressões inflacionárias que seguem altas tanto no Brasil
quanto nos Estados Unidos e Zona do Euro, a segunda metade foi totalmente focada na
escalada das tensões geopolíticas entre Rússia e Ucrânia que, infelizmente acabou
culminando na invasão militar da Ucrânia pelas tropas russas na madrugada do dia 24.
Ainda nesse dia os mercados amanheceram de mau-humor, refletindo o cenário de aversão
a risco, típico de um ambiente de incertezas e receios quanto a uma guerra em um nível
mais abrangente.

Em um mês que já tinha bastante volatilidade nos mercados globais, a materialização de

uma possível guerra em escala mais ampla tem levado a um aumento do sentimento de
aversão ao risco, fazendo os mercados entrarem num movimento de risk off. O S&P 500
fechou fevereiro caindo mais de 3%, assim como as bolsas da Europa fecharam o mês
também no vermelho.

Apesar de ainda parecer muito cedo para avaliarmos quanto tempo durará o conflito bélico
e o alcance das sanções econômicas, alguns impactos já são sabidos, entre eles o de trazer
mais pressão aos preços da maioria das commodities, principalmente petróleo, que rompeu
a barreira dos US$100/barril, além do gás natural e outras commodities energéticas e
metálicas. Isso tem provocado revisões nas projeções inflacionárias no mundo todo,
inclusive no Brasil.

Por falar em Brasil, fevereiro deu sequência a um ano positivo para a bolsa brasileira, com o
Ibovespa fechando mês e o ano de 2022 com variações de +0,89% e +7,94%,
respectivamente. Enquanto o IPCA-15 bateu 10,76% em 12 meses, o maior valor desde
2016, mostrando que a inflação segue pressionada por aqui, o que tem feito diversos
analistas revisarem para cima as projeções para Selic no final do ano, que no começo do
mês foi elevada a 10,75%.

Tudo indica que ainda teremos dias difíceis para os mercados globais, por isso seguiremos
agindo com cautela para identificar onde estão os principais riscos e, principalmente,
torcendo para que os conflitos armados cessem o mais breve possível.

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Carteiras recomendadas

Para montar as carteiras, usamos diversas de nossas ferramentas por dois motivos
primordiais: garantir que o risco esteja alinhado com o perfil do investidor, e
diversificar nossas fontes de risco e retorno.

Lembrando que não podemos simplesmente montar a carteira e esquecer. Temos

que sempre nos adaptar a novas realidades, tanto em relação ao cenário, quanto
em relação aos ativos individualmente. Estaremos presentes para lhe ajudar nesta
tarefa.

Neste mês, mantivemos novamente a distribuição de pesos entre as classes de

ativos, visando manter uma carteira equilibrada de maneira geral, ainda que a
parcela de fundos imobiliários esteja com perfil mais conservador. A longo prazo,
um fator deve prevalecer: para o perfil moderado, tende a ser sempre mais relevante
o peso dos ativos de renda fixa, enquanto para a carteira agressiva, fundos e ações
terão preponderância. As carteiras estão detalhadas nas próximas páginas.

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Performance das carteiras

No mês de fevereiro a carteira moderada apresentou performance de +0,4%. Com

isso, a sua performance acumulada desde o início desse relatório em setembro/20
é de +15,7%, sendo 5,1 pontos percentuais acima do IMA-B no mesmo período.

A carteira agressiva apresentou queda de -0,7% no mês de fevereiro, impulsionada

negativamente pela performance das ações da EGIE3, CESP3 e CPLE3 e dos fundos
imobiliários BRCO11 e HGRU11 no mês. Assim, a sua performance acumulada
desde o início é de 21,8%, sendo 11,2 p.p. acima do IMA-B acumulado no mesmo
período.

Vemos essas performances como bastante compatíveis com os respectivos perfis

de risco de cada carteira, equilibrando maior risco/volatilidade com maior potencial
de retorno no longo prazo.

Performance
mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/21 jan/22 fev/22 Total
Mensal

Carteira
1,1% 0,6% 0,1% -0,6% 1,4% 0,7% 1,2% 0,3% 1,9% 2,9% 0,4% 0,4% 15,7%
Moderada
Carteira
2,8% -1,0% -0,5% -2,3% 2,1% 0,4% 2,9% 0,9% 3,1% 8,0% 0,6% -0,7% 21,8%
Agressiva
IMA-B 0,3% 0,9% 0,7% -0,1% 0,0% -1,1% 4,7% -1,3% 3,5% 0,2% -0,7% 0,5% 10,6%

Performance Acumulada
25,0%
21,8%
20,0%
Carteira Moderada
15,0% 15,7%

10,0% 10,6% Carteira Agressiva

5,0%
IMA-B
0,0%
dez/21
jan/21

mar/21

mai/21

ago/21
ago/20

dez/20

set/21
set/20

nov/21
nov/20

abr/21

jun/21

jul/21

out/21
out/20

fev/21

jan/22

fev/22

-5,0%

Fontes: Economática,, gestoras e Anbima e XP. Dados de 28/02/2022

(1) Performance do CRA da Vamos considerada a custo,

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Moderada Mar/22
Carteira Moderada
Debêntures Incentivadas 55,0%
XP Debentures Incentivadas Crédito
Ao lado, você vê a carteira atual com Privado FIC FIM
20,0%
a consolidação completa, seguindo ARX Elbrus Advisory Debêntures
17,0%
Incentivadas FIC FIM CP
nossos pesos recomendados, e com
Capitânia FIC FI-INFRA RF CP 15,0%
possíveis ajustes em relação às
CRI Tenda Construtora (Abr/28) 3,0%
carteiras de Fundos Imobiliários e
Fundos Imobiliários - Papel 21,5%
Top Dividendos, adaptadas aos
Capitania Securities II (CPTS11) 10,0%
pesos desta carteira.
XP Crédito Imobiliário (XPCI11) 2,5%
RBR High Grade (RBRR11) 7,0%
Na parcela de fundos imobiliários, RBR Alpha (RBRF11) 2,0%
mantemos nossa maior alocação Fundos Imobiliários - Tijolo 16,0%
em fundos de papel, dado seu VBI Prime Properties (PVBI11) 3,5%
Bresco Logística (BRCO11) 5,0%
caráter defensivo perante um CSHG Renda Urbana (HGRU11) 5,0%
cenário de maiores incertezas. VBI Logística (LVBI11) 2,5%
Acreditamos que os fundos de Renda Variável 7,5%
“tijolos” com ativos de alto padrão Engie (EGIE3) 1,5%
AES Brasil (AESB3) 1,5%
construtivo e bem localizados, se
Taesa (TAEE11) 1,5%
beneficiem no cenário de retomada. Banco do Brasil (BBAS3) 1,5%
Nossa preferência se dá em fundos Copel (CPLE6) 1,5%

de Ativos Logísticos e Lajes Dividend

Parcela
Yield (%)
Corporativas, visando um potencial Debêntures Incentivadas 4,9
upside no futuro. FII - Papel 11,1
FII - Tijolo 6,6
Renda Variável 10,3
As principais características que Total 6,9
buscamos na renda variável são a Renda Mensal Média Esperada
perspectiva de pagamento contínuo Patrimônio investido na carteira
Renda
Mensal
de dividendos, um dividend yield 10.000 57
atrativo, gestão de qualidade, 100.000 574
1.000.000 5.736
modelo de negócios sólido e 1.894.468 10.000
natureza mais defensiva. 5.000.000 28.679

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Agressiva Mar/22
Carteira Agressiva
Debêntures Incentivadas 5,0%
XP Debentures Incentivadas Crédito
Ao lado, você vê a carteira atual com Privado FIC FIM
3,0%
a consolidação completa, seguindo Debênture Hidrovias do Brasil (Out/28) 2,0%
nossos pesos recomendados, e com Fundos Imobiliários - Papel 35,0%
possíveis ajustes em relação às Capitania Securities II (CPTS11) 10,0%
carteiras de Fundos Imobiliários e XP Crédito Imobiliário (XPCI11) 5,0%
RBR High Grade (RBRR11) 9,0%
Top Dividendos, adaptadas aos Kinea Rendimentos Imobiliários
5,0%
pesos desta carteira. (KNCR11)
RBR Alpha (RBRF11) 6,0%

Na parcela de fundos imobiliários, Fundos Imobiliários - Tijolo 30,0%

mantemos nossa maior alocação VBI Prime Properties (PVBI11) 7,0%

Bresco Logística (BRCO11) 8,0%
em fundos de papel, dado seu CSHG Renda Urbana (HGRU11) 10,0%
caráter defensivo perante um VBI Logística (LVBI11) 5,0%

cenário de maiores incertezas. Renda Variável 30,0%

Acreditamos que os fundos de Engie (EGIE3) 6,0%
AES Brasil (AESB3) 6,0%
“tijolos” com ativos de alto padrão Taesa (TAEE11) 6,0%
construtivo e bem localizados, se Banco do Brasil (BBAS3) 6,0%
Copel (CPLE6) 6,0%
beneficiem no cenário de retomada.
Nossa preferência se dá em fundos Parcela
Dividend
Yield (%)
de Ativos Logísticos e Lajes Debêntures Incentivadas 10,5
Corporativas, visando um potencial FII - Papel 7,9
FII - Tijolo 6,7
upside no futuro. Renda Variável 10,3
Total 8,4

As principais características que Renda Mensal Média Esperada

buscamos na renda variável são a Renda
Patrimônio investido na carteira (R$)
Mensal (R$)
perspectiva de pagamento contínuo 10.000 70
de dividendos, um dividend yield 100.000 699
1.000.000 6.994
atrativo, gestão de qualidade, 1.568.444 10.000
modelo de negócios sólido e 5.000.000 34.972

natureza mais defensiva.

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Rebalanceamento – Carteira Moderada

Para a carteira de fundos imobiliários, mantivemos a composição dos pesos nos

fundos, sendo a maior exposição em fundos de recebíveis e no segmento de
logística. Acreditamos que esses fundos se mantenham mais resilientes num
cenário de maiores incertezas.
Para a nossa carteira de ações, novamente não realizamos alterações esse mês.
Ressaltamos que a rentabilidade dos títulos de renda fixa (debêntures, por exemplo)
é sempre um indicativo apenas, por ser um ativo trabalhado “no balcão” – ou seja,
caso o investidor queira vendê-lo antes do vencimento, é necessário verificar
exatamente qual seria o preço de venda com a corretora e compará-lo com o preço
pelo qual foi adquirido. Além disso, os ativos são sujeitos à disponibilidade. Neste
mês, trazemos como alternativa para o investidor que está iniciando seus aportes. O
CRI Tenda Construtora, com vencimento em Abril/2028 (21D0694886), em
substituição à Debênture Eneva (Set/36), ou completar a alocação em um dos
fundos de debêntures Incentivadas recomendado.

Moderada mar/22 fev/22 Rebalanceamento Ordem

Debêntures Incentivadas 55,0% 55,0%
XP Debentures Incentivadas Crédito
20,0% 20,0% 0,0%
Privado FIC FIM
ARX Elbrus Advisory Debêntures
17,0% 17,0% 0,0%
Incentivadas FIC FIM CP
Capitânia FIC FI-INFRA RF CP 15,0% 15,0% 0,0%
Debênture Eneva (Set/35)* 3,0% 3,0% 0,0%
Fundos Imobiliários - Papel 21,5% 21,5%
Capitania Securities II (CPTS11) 10,0% 10,0% 0,0%
XP Crédito Imobiliário (XPCI11) 2,5% 2,5% 0,0%
RBR High Grade (RBRR11) 7,0% 7,0% 0,0%
RBR Alpha (RBRF11) 2,0% 2,0% 0,0%
Fundos Imobiliários - Tijolo 16,0% 16,0%
VBI Prime Properties (PVBI11) 3,5% 3,5% 0,0%
Bresco Logística (BRCO11) 5,0% 5,0% 0,0%
CSHG Renda Urbana (HGRU11) 5,0% 5,0% 0,0%
VBI Logística (LVBI11) 2,5% 2,5% 0,0%
Renda Variável 7,5% 7,5%
Engie (EGIE3) 1,5% 1,5% 0,0%
AES Brasil (AESB3) 1,5% 1,5% 0,0%
Taesa (TAEE11) 1,5% 1,5% 0,0%
Banco do Brasil (BBAS3) 1,5% 1,5% 0,0%
Copel (CPLE6) 1,5% 1,5% 0,0%

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Rebalanceamento – Carteira Agressiva

Para a carteira de fundos imobiliários, mantivemos a composição dos pesos nos

fundos, mantendo a maior exposição em fundos de recebíveis e no segmento de
logística. Acreditamos que esses fundos se mantenham mais resilientes num
cenário de maiores incertezas.
Para a nossa carteira de ações, novamente não realizamos alterações esse mês.
Ressaltamos que a rentabilidade dos títulos de renda fixa (debêntures, por exemplo)
é sempre um indicativo apenas, por ser um ativo trabalhado “no balcão” – ou seja,
caso o investidor queira vendê-lo antes do vencimento, é necessário verificar
exatamente qual seria o preço de venda com a corretora e compará-lo com o preço
pelo qual foi adquirido. Além disso, os ativos são sujeitos à disponibilidade. Neste
mês, trazemos com alternativa para o investidor que está iniciando seus aportes a
alocação na Debênture Hidrovias do Brasil, com vencimento em 2028 (HBSA11), em
substituição ao CRA Vamos, ou ao fundo XP Debêntures Incentivadas Crédito
Privado FIC FIM.

Agressiva mar/22 fev/22 Rebalanceamento Ordem

Debêntures Incentivadas 5,0% 5,0%
XP Debentures Incentivadas Crédito Privado FIC FIM3,0% 3,0% 0,0%
CRA Vamos (Nov/30)* 2,0% 2,0% 0,0%
Fundos Imobiliários - Papel 35,0% 35,0%
Capitania Securities II (CPTS11) 10,0% 10,0% 0,0%
XP Crédito Imobiliário (XPCI11) 5,0% 5,0% 0,0%
RBR High Grade (RBRR11) 9,0% 9,0% 0,0%
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) 5,0% 5,0% 0,0%
RBR Alpha (RBRF11) 6,0% 6,0% 0,0%
Fundos Imobiliários - Tijolo 30,0% 30,0%
VBI Prime Properties (PVBI11) 7,0% 7,0% 0,0%
Bresco Logística (BRCO11) 8,0% 8,0% 0,0%
CSHG Renda Urbana (HGRU11) 10,0% 10,0% 0,0%
VBI Logística (LVBI11) 5,0% 5,0% 0,0%
Renda Variável 30,0% 30,0%
Engie (EGIE3) 6,0% 6,0% 0,0%
AES Brasil (AESB3) 6,0% 6,0% 0,0%
Taesa (TAEE11) 6,0% 6,0% 0,0%
Banco do Brasil (BBAS3) 6,0% 6,0% 0,0%
Copel (CPLE6) 6,0% 6,0% 0,0%

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Ativos em carteira

Ativos de renda fixa – emissores

CRI Tenda Construtora – Abril/2028

O ativo possui cerca de 4,2 anos de duration, com taxa indicativa de IPCA + 5,6%*. A Tenda é uma
das principais construtoras do país com foco em habitação popular. Todos os empreendimentos
são lançados na faixa 2 do programa governamental Casa Verde Amarela (antigo Faixa 1,5 e 2,0
do programa MCMV), voltado para famílias com renda familiar mensal bruta de até R$ 4 mil. Em
2021, a pressão nos preços dos insumos impactou as empresas do setor, incluindo a Tenda, que
apresentou queda em suas margens no 4T21. Para mitigar esse risco nos próximos períodos, a
empresa passará a utilizar projeção de inflação em seus projetos. Apesar desse impacto nos
custos, a empresa conseguiu entregar bons resultados operacionais em 2021, como crescimento
de vendas de 23% em relação a 2020 e +17% lançamentos, além de sólida velocidade de vendas,
o que foi possível ser alcançado devido à dominância de mercado da Tenda. Em 2021, devido às
pressões e custos mencionadas, a Tenda apresentou queda de 87% no EBITDA ajustado ante
2020. O endividamento líquido da empresa fechou o trimestre em R$ 332,0 milhões, com
alavancagem medida pela razão entre Dívida Financeira (excluindo-se a dívida do SFH) e PL de
11,3%, em conformidade com os covenants de 15,0% previstos em suas emissões. Vale
mencionar alterações recentes no Programa habitacional Casa Verde e Amarela, que beneficiam
a Faixa 2 do programa, na qual a Tenda foca 100% de suas operações e que deve ajudar a
recompor as perdas de margem.

Debênture Hidrovias do Brasil – Outubro/20328

O ativo possui cerca de 5,2 anos de duration, com taxa indicativa de IPCA + 5,9% e rating AA(bra)
pela Fitch Ratings. A Hidrovias do Brasil é uma empresa de soluções logísticas integradas, com
foco no modal hidroviário. A companhia realiza atividades de infraestrutura e logística hidroviária
integrada no Brasil e no exterior, incluindo o transporte e armazenamento de mercadorias, a
construção e a exploração de portos, terminais de carga, estaleiros, oficinas e entrepostos.
Apesar dos desafios relacionados à quebra da safrinha de milho no Corredor Norte e o calado
atípico no Corredor Sul, o EBITDA Ajustado avançou 9,9% nos 9M21 ante o 9M20 para R$ 542,4
milhões, com margem de 53,0%. A alavancagem medida pela razão Dívida Líquida/EBITDA
Ajustada encerrou o trimestre em 5,6x, acima dos covenants de 4,5x., o que não resulta em
vencimento antecipado da dívida, mas limita a capacidade da Hidrovias de captar novas dívidas
(acima de US$ 150 milhões) e de pagar dividendos. Por outro lado, vale mencionar que a alta na
alavancagem foi um movimento pontual e esperamos que a alavancagem apresente tendência
de queda nos próximos períodos.

*Taxas de títulos de renda fixa podem variar. Esta é, portanto, uma taxa indicativa. Verifique a taxa vigente no
momento da aplicação.

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Fundos que investem em debêntures de infraestrutura

XP Debentures Incentivadas Crédito Privado FIC FIM

Lançado em 2014, é um fundo de renda fixa com estratégia Debêntures Incentivadas, ou seja,
investe em ativos de crédito privado incentivados, isto é, isentos de imposto de renda. A tomada
das decisões de investimento para o fundo é feita de forma colegiada, com uma abordagem de
investimentos que combina análises bottom-up e top-down. Com foco em ativos locais, o fundo
investe principalmente nos mercados de crédito. O fundo possui objetivo de superar o
IMA_GERAL no longo prazo com uma volatilidade esperada de 5,0% ao ano. O fundo possui nível
de caixa médio entre 12% e 15%.

ARX Elbrus Advisory Debêntures Incentivadas FIC FIM CP

Lançado em 2019, é um fundo de renda fixa com estratégia Debêntures Incentivadas, ou seja,
investe em ativos de crédito privado incentivados, isentos de imposto de renda. A tomada das
decisões de investimento para o fundo é feita de forma colegiada, com uma abordagem de
investimentos que combina análises bottom-up e top-down. O fundo possui objetivo de retorno de
IMA-B 5+0,5% a IMA-B 5+1,3% ao ano no longo prazo com uma volatilidade esperada entre 2 e 4%
ao ano. O fundo possui nível de caixa médio entre 10% e 15%, e geralmente possui seus recursos
aplicados em algo entre 60 e 80 emissores. O tamanho das posições do fundo usualmente fica
entre 1% e 4%, não ultrapassando o valor de 5% por emissor.

Capitânia FIC FI-INFRA RF CP

Lançado em 2018, é um fundo de renda fixa com estratégia Debêntures Incentivadas Não
Hedgeado, ou seja, investe em ativos de crédito privado incentivados, ou seja, isentos de imposto
de renda. A tomada das decisões de investimento para o fundo é feita de forma colegiada, com
uma abordagem de investimentos majoritariamente bottom-up. O fundo possui objetivo de
retorno de IPCA+6% a.a. no longo prazo e aloca seus recursos em cerca de 25 emissores,
procurando não ultrapassar o limite de 5% por cada caso de investimento. O fundo possui
objetivo de ter um nível de caixa médio abaixo de 5%.

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Fundos Imobiliários

RBR High Grade (RBRR11) - Recebíveis

A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focados em imobiliários
com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de
crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em
torno de 64%, equivalente a uma razão de garantia de 1,6x. Além disso, 83% das garantias estão
em ativos localizados em São Paulo. A carteira de CRIs está indexada em CDI (32% do PL), IGP-M
(18% do PL), IPCA, (43% do PL), 7% pré-fixados, 5% em FIIs e 1% em ativos caixa. Adicionalmente,
o portfolio está atualmente alocado em 97% na estratégia core, 9% em alocações táticas e 1% em
ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação
setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (61% do portfólio) e CDI (32% do portfólio),
credores com risco de crédito saudável e, finalmente, estrutura de garantias sólidas com ativos
em ótimas localizações, 89% concentrado no Sudeste.

Kinea Rendimentos (KNCR11) – Recebíveis

O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis, possui patrimônio líquido de R$
3,94 bilhões, sendo que 97,4% do PL está alocado em CRIs. O portfólio do fundo é bem
diversificado, atualmente possui 56 CRIs de segmentos distintos, escritórios., shoppings,
residencial e logístico. Os certificados de recebíveis imobiliários apresentam em sua maior parte
caráter mais “high grade”, ou seja, títulos com devedores que apresentam menores riscos de
inadimplência. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto
setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em torno de 60%, equivalente. Além
disso, possuem boa diversificação na distribuição setorial do seu portfólio: 43,9% Lajes, 30,9%
Shoppings, 17,2% Residencial e 8,0% logístico. Os indicadores recentes sugerem que as
perspectivas para juros seguem desafiadoras. Os economistas da XP esperam que o juros
chegue em 12,25% (a.a.) ao final do ciclo de aperto monetário. Nesse sentindo entendemos que o
KNCR11 se beneficia desse cenário dado alta exposição à ativos atrelados ao CDI (95,5%). No
último ano, ado o cenário macroeconômico desfavorável para o fundo decorrente das taxas de
juros nos menores patamares da história, o dividend yield do KNCR acabou sendo pressionado e
atualmente o DY anualizado é de 9,9%. No entanto, como aprox. 95,5% do portfólio é indexado em
CDI+, acreditamos que o fundo irá se beneficiar com a perspectiva de aumento da taxa Selic no
curto prazo e projetamos um DY de cerca de 12,6% para os próximos 12 meses.

Portanto, visualizamos um ponto de entrada atrativo no momento, devido a qualidade do seu

portfólio, com baixo risco de crédito de seus devedores.

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XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – Recebíveis

O fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com
foco em originação e estruturação proprietária. O gestor busca na estratégia de ganho de capital
gerar retornos recorrentes e não pontuais. O fundo está atualmente alocado em 91% na
estratégia de investimentos direto em CRI, 7% em alocações em FIIs e 2% em ativos de alta
liquidez (Caixa). Na estratégia de crédito o fundo possui exposição em diferentes seguimentos
entre eles: Residencial (30,2%); Comercial (43,8%) e Crédito Corporativo (26,0%).

O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto
em índices de inflação (65,7% do portfólio) e CDI (34,3% do portfólio), credores com risco de
crédito saudável e, finalmente, estrutura de garantias sólidas. Os últimos dividendos distribuídos
giraram em torno de ~R$1,00/cota, que representa um dividend yield anualizado de 11,6%. No
mais os fundos de papel se beneficiam em ambiente de inflação e juros mais elevados.

RBR Alpha Multiestratégia (RBRR11) – Fundo de Fundos

O RBRF11 busca a diversificação de seus investimentos em quatro estratégias, sendo essas:

Ativos “Alpha”: (41% da carteira): Principal estratégia do fundo. Foco em FII de imóveis prontos
com potencial de valorização

CRI: (43% da carteira): Dívidas imobiliárias com garantias e recebíveis no setor

Ativos “Beta” (16% da carteira): Posições táticas. Foco em FIIs mais sensíveis às oscilações de
curto prazo

Do ponto de vista de alocação por segmento, o portfolio está atualmente alocado 43,4% em
Recebíveis, 25,1% no Segmento Corporativo, 10,8% no Segmento Logístico, 6,1% no segmento de
Shoppings e 14,6% em outros segmentos.

Acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do

seu portfólio. Além disso, o Dividend Yield anualizado do fundo é de 10,0%.

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Bresco Logística (BRCO11) – Ativos Logísticos

O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados
(principalmente próximos na cidade de São Paulo), composto por 11 propriedades que somam
446 mil m² de ABL. 72% desses imóveis são propriedades consideradas last-mile. Em geral, os
imóveis do fundo são de alto padrão construtivo, possuem elevada taxa de ocupação (100%) e
boa parte de seus contratos são atípicos (48%), o que traz maior segurança em períodos de
incertezas. A maior parte (54,8%) dos vencimentos está concentrada a partir de 2025.

Ainda, o fundo possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-
commerce destaque para o Mercado Livre, Magazine Luiza e B2W além de outros grandes
players globais como Whirlpool e Carrefour.

O fundo acumula queda no ano, nesses níveis acreditamos que o fundo está negociando em
patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio.

Recentemente o fundo realizou uma a Cessão de Direitos Creditórios no valor de R$ 25,5 milhões
a fim de realizar obras e benfeitorias em seus ativos. Inclusive foi informado benfeitorias no
refeitório do imóvel Bresco Bahia com investimento previsto total de aproximadamente R$ 7,2
milhões.

VBI Logística (LVBI11) – Ativos Logísticos

A gestora VBI Real Estate é 100% focada no setor imobiliário brasileiro e possui vasta experiencia
no segmento com mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário do Brasil. O fundo possui
patrimônio líquido de R$ 1,35 milhões, sendo que 92,1% do PL está alocado em ativos alvo e 7,9%
mantido em caixa. Atualmente, o fundo possui investimento em 10 empreendimentos, que
somam mais de 456 mil m² de ABL e vacância de 2,3% concentrada em seu ativo localizado em
Aratu - BA. O portfólio do fundo conta com ativos com localização estratégica nos principais
polos logísticos do país (Cajamar, Extrema, Guarulhos, Itapevi, Mauá, Araucária, Betim, Aratu e
Pirituba). Nossa Visão e Recomendação: Ainda, o fundo possui 23% da sua receita imobiliário em
contratos atípicos e 73% dos contratos com vencimento a partir de 2025. Sendo a maior parte
(53%) desses contratos indexados em IGP-M. Possui boa pulverização de inquilinos (Ambev, DHL,
Magazine Luiza, Dia%, Amazon, IBL Logística e outros), acreditamos que os inquilinos são
empresas de grande porte e consolidadas em seus segmentos de atuação.

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VBI Prime Properties (PVBI11) – Lajes Corporativas

O VBI Prime Properties é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem
localizados em regiões consideradas como premium. Os ativos que compõem o portfólio do
fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima
4440, Ed. Park Tower e Torre B Complexo JK ). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande
porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, Jhonson & Jhonson entre outros) que suportariam
um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. 79% desses contratos
vencem a partir de 2025. Acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do
mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da inflação dado que os
inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro.
Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido
com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o
pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. Além disso, o
fundo adquiriu 20% da Torre B do Complexo JK de R$ 184,7 milhões sendo que, o pagamento de
R$ 41,3 milhões foi efetuado com caixa do Fundo e o saldo remanescente de R$ 143,4 milhões
foi pago através da emissão de instrumento de securitização em duas séries. Em nossa visão, a
alocação está em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa.

CSHG Renda Urbana (HGRU11) - Híbridos

O CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto
supermercados, quanto de vestuário) e educacional. O patrimônio líquido do fundo está alocado
majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e
CRIs (somados representam 21,5% do patrimônio do fundo). O fundo possui um portfólio com
ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos
(91,6% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 (100%) e inquilinos
com boa qualidade de crédito (Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). No mês de maio, o fundo
anunciou uma possível aquisição de 10 ativos imobiliários destinados à atividade de varejo. O
fundo se pronunciou em dezembro, em complemento ao fato relevante de maio, informar que
pactuou novas condições financeiras e adequou o fluxo de pagamento, além de acrescentar à
aquisição de um ativo imobiliário localizado na cidade de Foz do Iguaçu, estado do Paraná,
totalizando o compromisso de adquirir 11 ativos imobiliários. O preço total de aquisição dos
Imóveis passou a ser ~R$ 222.8 M. A partir da data de 9 de dezembro de 2021, com a assinatura
do Aditamento ao CVC, o Fundo fará jus a receita de locação dos 11 Imóveis, no valor mensal de
~R$ 1.4M, o equivalente a R$ 0,07 por cota. Recentemente o fundo concluiu a venda de um
imóvel de seu portfólio, a loja de Batatais locada para Casas Pernambucanas pelo valor de R$ 6
milhões, gerando um lucro de R$ 953 mil (19% acima do preço adquirido).

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Renda Variável

Copel (CPLE6) – Setor Elétrico

Destacamos como positiva a nova política de dividendos anunciada pela Copel em janeiro de
2021. De acordo com a nova política as propostas de dividendos regulares serão calculadas
conforme os critérios: (i) alavancagem abaixo de 1,5x = 65% do Lucro Líquido Ajustado, (ii)
alavancagem entre 1,5x e 2,7x = 50% do Lucro Líquido Ajustado e (iii) alavancagem acima de 2,7x
= 25% do Lucro Líquido Ajustado. Com isso, estimamos um dividend yield de 11,8%% em 2021-22
para CPLE6. Mantemos nossa recomendação de Compra nas ações da Copel, com um preço-
alvo de R$ 7,5/ação.

Engie (EGIE3) – Geração de Energia

A Engie se destaca pela capacidade diferenciada de se proteger dos efeitos de baixa incidência de
chuvas, além de ter expandido sua atuação para os setores de transmissão de energia e
transporte de gás, diversificando e mostrando sua eficiência em alocação de capital. Acreditamos
que a distribuição de dividendos da Engie se normalize em 2021 para o patamar de distribuição
de 100% dos lucros, tendo em vista a situação confortável de liquidez da companhia. Estimamos
um dividend yield de 9,8% em 2021-22. Mantemos nossa recomendação neutra em Engie, com
preço-alvo de R$ 48/ação.

AES Brasil (AESB3) – Geração de Energia

A AES Brasil usualmente apresenta lucros consistentes, embora possa haver um certo grau de
volatilidade dependendo da incidência de chuvas e impactos relacionados ao risco hidrológico.
Em 2020 a companhia distribuiu 88% de seus lucros, o que se traduz em um dividend yield de
8,5% no ano, o que reforça nossa visão de que a AES Brasil é uma das nossas preferidas como
pagadora de dividendos. Estimamos um dividend yield de 6,6% em 2021-22 para a ação. Temos
recomendação de compra em AESB3 com preço-alvo de R$ 17/ação.

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Banco do Brasil (BBAS3) - Banco

Durante o mês de agosto, as ações do Banco do Brasil performaram abaixo do índice Ibovespa,
sendo impactado pelo aumento dos riscos políticos e fiscais. No entanto, os resultados do
segundo trimestre foram positivos com revisão de projeção de lucro para cima e boa qualidade
de balanço. Com isso, mantemos nossa recomendação de Compra pois acreditamos que o
banco apresente uma assimetria de investimento positiva, principalmente com base no valuation
atraente do banco, enquanto mantém uma operação defendida e com possível destravamento de
valor com uma maior distribuição de dividendos.

Taesa (TAEE11) – Transmissão de Energia

Vemos a posição da Taesa como confortável para manter a distribuição de 100% de lucros em
2021. De acordo com o Estatuto Social da Companhia, o dividendo anual mínimo distribuído é de
50% do lucro líquido ajustado do exercício. Entretanto, a companhia tem apresentado um
histórico de pagamento de dividendos bem acima da remuneração mínima que consta em seu
Estatuto. Estimamos um dividend yield de 7,8% em 2021-22 para TAEE11. Mantemos nossa
recomendação neutra em TAESA, com preço-alvo de R$ 37/unit.

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O primeiro passo
Este relatório é apenas o início da jornada
que vamos trilhar juntos. Ao se apoiar
nele, você conta com uma equipe
multidisciplinar de mais de 50 pessoas,
focadas em entender o mundo em que
vivemos e desdobrar essas conclusões
para classes de ativos e,
subsequentemente, para cada uma das
posições em carteira.

Apesar de todo o conhecimento

acumulado por essa equipe, sabemos que “Agir, eis a inteligência
aprenderemos coisas novas no caminho,
pois o mundo nunca é o mesmo. verdadeira. Serei o que
quiser. Mas tenho que
Queremos ajudar você a conquistar a
independência financeira e a viver uma
querer o que for. O êxito
aposentadoria mais confortável. está em ter êxito, e não
em ter condições de
Ficaremos muito felizes caso se junte a
nós! êxito. Condições de
palácio tem qualquer
Rodrigo Sgavioli, Maria Fernanda Violatti e
Camilla Dolle terra larga, mas onde
estará o palácio se não o
fizerem ali?”
Fernando Pessoa

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Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na
Instrução CVM nº 598, de 3 de maio de 2018, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de
investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório
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Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade
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investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não
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O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP
Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do
direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por
apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração
recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. São
contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do
contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da
ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a
termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, de
acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro
instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que
contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto
prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico
podem afetar o desempenho do investimento.
ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE REGULAÇÃO E MELHORES PRÁTICAS PARA ATIVIDADE DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE
INVESTIMENTO NO VAREJO.

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