SST POUR RRM ea) Te fb. S : 5 __Ainstromentalizagao financeira ISSN 0718-1299 eee (C3 08 TO Ca De ATi Rett o rc de Ce 0) Vinicius NakamaA instrumentalizagao financeira do espaco: Fundos de investimento imobiliario como estruturas de capital fixo Resumo Na atval_ co sobre os pr consolidagaa dos Fundos de I te Imobiliario (FIL) na Regiao Metropolitana de SaoAbstract A the current conditio over the production ps lidation of the Re (Fl, Brazilian REIT) in the Metropolitan Region n increasing) f Sao Paulo are designated a nt model of urban space instrumentalization of the ba lopment 15 on the metropolitan e the global financial crisis qualified fe, the FUL wa apital structure th: f The quali later articulated in the cludes that the real The financial instrumentalization of space: Real estate investment funds as fixed capital structures& revistainvi Instituctomalizado na década de 1990, 0 Fundo de tnvestimento mobiliarto (FID fot um instrumento concebido no seio da reestruturacao do sistema de fnanciamento imobilirio brasileiro (Botelho, 2005). Idealizado para captare direcionar recursos do mercado de capitais para o setor imobiliario, o FIL passou ase constituir como ‘um mecanismo relevante a partir da crise fnanceira mundial de 2008, Desse evento, pode-se dizer que dois importantes vetores de crescimento foram destravados: no Ambito institucional, ha & consolidagao de uma ‘hase regulatoria e ambiente de negscios mais consistentes; ¢ no cenario mactoeconomico, nota-se a redugao paulatina da taxa basta de juros. Observa-se, como reflexo dessas mudancas, a maior quantidade de Fils registrados na Comissio de Valores Mobilirios [CVM] - autarquia federal responsivel pela regulacao © supervisio do mercado de capitais. Ate 2008, havia apenas 48 funds imobiliérios em funcionamento, ao passo que, em setembro de 2020, esse niimero |havia chegado a marca de 511. No mesmo periodo,o valor da industria saltou de $57.68 milhies para pouco ‘mais de $25.31 bilhoes, um aumento de 437%, enquanto o mimero de Flls cresceu aproximadamente 1 vezes. Frente a esta ampla expansio, diversos autores tem se debrucado sobre o objeto, perpassando diversas tematicas como a sua consolidacao, forma jurica elogica de inversao no terrtsrio (Botetho, 2005; Fix, 2011; Franco, 2019; Martin etal, 2018; Santelici, 2017; Santelici & Halbert, 2018; Terpins, 2013; Volochko, 2008), Napassagem do dominio do capital industrial para o capital financeito, Chesnais (2005) anunciaaconformagao de um regime espectfico de propriedade do capital, no qual a forma da propriedade patrimonial garante ao seu possuidor 0 direito a enda na forma de alugueis ef apicagoes no mercado de capitals. Consequentemente, impoe-se ao modo de producto uma apropriacao crescent ce parte do capital excedente produzido, o que acarretaria uma esterilizagao da producao pelos recursos financeiros (Dowbor, 2017). Iso ¢, os iwestimentos «© o crescimento economico passam a ser cada vez mais pautades pela expectativa fatura de realizagao de um ‘capital nem sequer incorporado ou produzido. De modo compreender oatual regime de propriedade do capital, mobiliza-sea categoria de capital fixo como clemento tesrco central da discussio, Subordinado a lgicafinanccira, esta pesquisa sustenta que o Fundo de Investimento Imobiliario funciona como uma estrutura de capital fxo que instrumentaliza o espaco e a sua producto, Assim, a contribuigio deste trabalho reside na recuperaeao de uma importante categoria e detcrminabilidade do capital como forma de dominio das financas sabre o espaca urbano. CO principal objetivo do presente trabalho ¢, entdo, compreender a atuacto dos Fs na formagao de capital fixe a partir da racionalidade e praxis urbano-financeira. Complementarmente, deve-se adentrar na conjuntura do ‘erescimento dos Fllsa partir de 2008, sendo necessaria uma breve caracterlzagao do momento ea forma como © instrumento foi inicialmente idealizado. Assim, verificar-se-a como e de que forma o seu desenvolvimento passa a integrat a Logica atwal do regime de acurmulacao patrimonial. ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi O trabalho se divide em doas segdes principais além da presente introducao ¢ conclusio. A primeira pare abordla a origem dos fundes imobiliios, alem do contexto macroccondmica ¢ institucional que permit sua consolidagao a partir de 2008. Alem disso, realizase a territrializagao das propriedales imobilirias teridas por Fils na Regiao Metropolitana de Sao Paulo em diferentes periodos. A segunda segao lumina a categoria do capital fixo sob o dominio imobiliario-financeito, Em outras palavras, aborda-se como a forma do capital fixo tansitou do periodo industrial para o financero,configurando-se como um tipo “autOnomo” (Harvey, 2013) ~ sendo arrendado sob uma base de remuneracao periodia - quando empresado pelos Fs. ‘Ametodologlaaplicada a pesquisa € de nanureza qualitaiva eft dividida em duas etapa, nlealmente, paraa aalise territorial, foram compiladas ern uma base de dados informacoes obtidas a partir de nstituigies como 4.CVM, Assoclagto Brasileira das Entidades dos Mercados Financelro e de Capitals [ANBIMA], Brasil, Bolsa « Baleao[B3), Banco Central [BACEN] e de relatorio gerenciais de Fs disponiveis Resslta-se que, alem do recone ternitorial,o trabalho considerou apenas os Fils listados na Bolsa de Valores, visto que os seus dados sto piblicos ¢ padronizados, Desses, apenas os Flls que investem em propriedades fisicas (chamados fundos de “tjolo” foram contemplados, pols, aqueles que investem em titulos mobllidris nao possuem expressio ‘espacial direta, Logo, do total de Fils registrados, cerca de 21% se enquadrou na delimitagao proposta, englobando 411 propriedades tmobliarlas dos mais diversos segmentos (orporativo,resencal, shopping center, hospital, gala logistic, dentre outros). ‘A segunda etapa fol embasada em uma pesquisa sistematiea que se debrucou sobre a transformacae dos aspectos regulatorios dos Fls a partir de leis, resolugdes, normas técnicas € instrugdes normativas, Alem disso, a diseussio des fundos imobiliarios sob a categoria do capital fxo foi realizada a partir da revisto de Literatura que perpassou aspectos dessa determinabilidade sob o dominio industrial para o financelro. ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi 0 Fundo de Investimento Imabilirio (FID é defini, segundo a Lei n® 8.668 (1993) que o institu, come uma “comunhito de recursos capturadas por meio do Sistema de Distrbuigdo de Valores Mobilis |. destinados a aplicacao em empreendimentos imobiliarios". Apesar da descricao um tanto quanto simples, © instrumento é complexo e, embora tena sido instituido no inicio da década de 1990, passou a erescer de forma expressiva no Brasil a partir da crise financeira mundial de 2008. Inspirado no modelo do Real Estate Investment Trust (REIT) norte-americano, o Fil fot inictalmente planejado ‘como umn instrumento capaz de direcionar recursos captados por melo do mercado de capitals, especialmente de investidores institucionais (como os fundos de pens, bances e seguradorss), para o financiamento do mercado imobiliaio. Em decorréncia do cendrio econsmice fragitizado dos anos 1980, poucos Fils foram criados na década de 1990, Por tris do pouco dinamismo do modelo recém-criado, Sanfelicie Halbert 2018) apontam que, além da falta de maturidade do instrumento— principalmente em sew aspecto regulatorio -, 0 cenario macroeconomico tambem nao era favoravel, pots as altas taxas de juros tornavam os tituls publicos uma opeao de investimento mais atrativa, dada a relagao risco-retorno, Cabe destacar que, mobilizadas para combater a hiperinflagdo hherdada da ditadura militar (1064-1985), as taxas de juros que barravam a migragao de recursos para o mercado de capitaistinham, priortariamente, o papel de assistr a estabilizagao da economia, No periodo que se estendeu até 2008, os Fundos de Investimento Imobiliaio foram lentamente reestruturados (@otetho, 2005; Franco, 2019; Sanfelci, 2017; Sanfelci & Halbert, 2018), Na prtica, verifica-se nesse dec Uurso 6 aprimoramento regulatério do instrumento (eriagao de normatias para a maior tansparencia na elaboracao « divulgacao de demonstragnes financelras, seneao tibutaria dos rendimentos distrbuidos para tavestidores pessoa fisca dos préprios Fils, dentre outros) c um movimento ainda inipiente de transformacao em seu modo de operacio, Sobre esse titimo aspecto, pode-se citar: a abertura de capital de alguns fandos ma bolsa de valores a partir de 2002, a expansio dos investimentes para outros segments (ae do setorcorporativo), «maior diversificagao das carteiras de investimento (que passam de monoatives para multiativos) ca reducao de exposigo ao capital de investidores insttucionais,passando a far também nos investidoes de vareo, Em 2008, dois eventos bastante relevantes se desdobram, O primeiro, acorreu por uma nova atualizagao na legislagdo dos Fils pela Instrugio CVM 472 (2008) que ampliou a base de investimentos do instrumento permitindo a aplicacao de recursos em titulos mobilirios com lasto imobilario, como as Letras Hipotecarias, Leas de Crédito Imobiltrio e os Certifcados de Recebiveis Imobiliries Por conseguinte, os Flls deixar, 7 Gr itlos be ims ctr aloes mire scurtizado que pam jue se esis na mero de caps. Iara ipsa Lei n® 584, Cenbads de est amare n° BS19OT) Lars de Cr ears Ln 1082008) ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi de ser mobitizados como veiculo de investimento exchusivos em imoveisfisicos (fundos de “tijlo”) e também passam a investir nos titulos mobilidrios citados (fundos de “papel”). Ademais, outras estruturas mais ‘complexas também surgem, como os Fundos de Fundos (FoFs — Fund of Funds), que adquirem cotas de outros Fils, € 05 fundos hibridos, que aplicam em duas ou mats modalidades citadas, O segundo evento ¢ engendrado pela crise financeira originada a partir do estouro da botha imobiliaria do subprime nos EUA que afctou severamente economias do Norte a0 Sul Global. Em resposta, 0 governo brasileiro acotou medidas anticclicase apostou no setor imobilidrio como peca-chave para manter a economia aquecida Nesse caso, uma série de providencias foram tomaclas, como a manutengao do gasto publico, a sustentacao da lima de crédito habitacional e o lancamento do programa “Minha Casa, Minha Vida" (Almeida, 2011). Alem disso, o BACEN passou a teduzirgradativamente a taxa de juros, que caiu de 13.75% em janeiro de 2009 para '8,75% em julho do mesmo ano. Devido a queda, a relagao inicialmente apontada por Sanfelicl ¢ Halbert (2018) se inverte. Com os juros rmenores, os ttulos paiblicos tendem a perder atratividade fazendo o capital migrar para investimentes com retomos (eriscos) maiores. No Figura 1, é possivel observar que a reducio da taxa de juros desempenha um importante papel ao favorecer a ampliagao do patriménio liquido dos Flls, especialmente pela migracao de recursos advindos de investidores do tipo pessoa fisiea. No decorrer da crise poltico-econémica desencadeada ‘em meados de 2013 — momento em que a taxa de juros voltow a subir - a indistri de fundos imobiliarios praticamente se estabilizou, apresentando um erescimento bastante timido. No entanto, @ porvindouro contorno da crise a partir do estabelecimento de um novo governo com um vies econdmico liberal trouxe fs juros a niveis minimos historieos (chegando a 2% em agosto de 2020), fato que desencadeou uma nova retomada, mals intensa inclusive, de desenvolvimento dos Flls, ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY ET)& revistainvi Figura 1 Historico da Taxa basica de juros do Patrimonio Liquido dos FIIs. ¥ ne i —— f= i fim i dw —— i . i | ag Fonte: Haboracao propria a partir de dados da CVM, ANBIMA e BACEN, Referéncia janeiro de 2021 SEEREEE RS ‘Ao passo do cenario macroecondmico favoravel ede um ambiente de negécios mais seguro (dadasas mudangas regulatorias citadas), no inicio desse segundo momento, constituem-se Flls geridos ¢ administrados por Grandes Grupos Econdmicos (GGES). De acordo com Rocha (2013, p. 04), um Grupo Econdmico pode ser ‘considerado “uma estrutura empresarial de grande porte e diversficada, formada geralmente por uma empresa holding que constitu seu micleo’ Tal definicao ¢ amplamente observavel na inctistria de Flls, sobretudo a partir de 2010, perfodo em que fundos de maior porte passaram a ser estruturados. Clta-se, por exemplo, 0 FIL Kinea Renda Imobilisria (KNRI) cujo patrimonio liquido saltou de $47/6 milhoes, em junho de 2010, para valores atuais que giram em torno de $690 milhes'. A Kinea, cabe ressaltar, € uma gestora de investimentos, pertencente a0 grupo Itait Unibanco Holding S.A., maior instituigao financeira da América Latina (Murphy etal, 2021), O panorama geral revela que os dez maiores administradores detém 78.90% de participagdo na indistria de Flls, enquanto os de2 malores gestores possuem 58.2%. Ou seja, ha uma grande concentracao de patrimdnio imobilirio em maos de alguns pouces Grupos Eeonsmicos. Tambem ¢ passivel observar uma forte cemtalizagao de atividades, em que um mesmo grupo cumpre as atribuigoes de administragaoe gestao dos FIIs. Como observado na Tabela 1, ses das dez matores empresas desempenham amas as funcoes. 2 Wer etc de uo de 2001, ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi Tabela 1 Classificacdo dos dez maiores administradores e gestores de FIIs por participacdo no mercado Nome % Nome % 1 ‘BIG Pactual @ 2205 BIG Pactual @) HR 2 RL DIV) 1236 Kies investments (© 900 3 Inteag DIV 900 Rio Bravo investments @) 620 4 Vorx DIV OL XP-ASset Management 64 3 io Brava Investments) 570 Credit Sass ©) 343 6 edit Sie Hedging: Gio) 543. Votorantim Asst (g) 52 7 ‘Otwete Teast DIVM () 527 BRLDIVM®) 446 8 Yotorantim Asset @) 519 Hedge Investments (h 380 9 ‘rs Phra Banco 408 BREP 348 10 Hedge liveatments DIVM() 380 Olin Trust DIVM (P) 3.08 Fonte: Elaboracao propria a partir de dacos da ANBIMA, ret. Setembro de 2020 Em relacao a origem da fonte de recursos, verlica-se pontualmente a expansio da base de investidores em 2011 e, de modo mais sustentado, a partir de 2017, Em 2020, a marca atingiu a expressiva quantidade de tum milhao de investidores em Fils, que continuou a crescer. Segundo dados da B3 (2021) atualmente ha quase 1,3 milhoes de investidores, cuja composigao € majoritariamente de pessoas fisicas (09,55%), seguido or outros (0,35%), investidores institucionals (0.09%) e nao residentes (0,01%). A mator concentracio de investidores pessoa fisica também reflete maiores posigbes de custédia ¢ volume negociado no mercado de capitals, de 73.8% e 68,2%, respectivamente; enquanto a exposicao dos investidores insttucionais flutua em, tormo de 20% para ambas as posigoes. Posto os dadas, pode-se inferir que a entrada dos GIs na industria de Flls se conecta diretamente & maior quantidade de investidores no mercado de capitis c, consequentemente, de recursos — vide Figura 2. Por cconseguinte, a insercio de tais grupos no mercado nao si aumentou 2 oferta de funds disponiveis, como tambem reforgou algumas tendéncias: a carteira das FIs se tornou cada vez mais diversificada (muhiativos) ¢ (Stuts enp w VSD TUS as gas AS OOO Evy& revistainvi os Fils ficaram mais diversos (com diferentes “tipologias”—tjolo, papel librido). Ema tse, essa diversficaao ‘corre porque tais Grupos Econdmicos portam racionalidades que buscam reduzir o risco dos investimentos ‘e maximizar seus retornos, Figura 2 Historic da Taxa basica de juros ¢ da quantidade de investidores em FIs (em milhares) 5 | i i Fonte: Haboracao propria a partir de dados da 83. Dados consolidados até fevereito de 202, Dado o panorama, pode-se dizer que a consolidacao e o crescimenta dos Fundos de Investimento tmobilirio tem como principsis vetores: @) a queda da taxa de juros: i) uma base regulatoria.€ ambiente institucional mais consistente; (ii) a constituigao de grandes fundos administrados e geridos por Grupos Economicos, « Gv) 0 aumento na base de investidores, principalmente do tipo pessoa fisica, Apesar dos movimentos de ‘complexificagao ¢ desenvolvimento do instrumento ficarem mais clares ainda concerne compreencler em que medida o se. ganho de eseala se reflete sobre a metropole. Desde o inicio dos anos 2000, diversos estutlos vem se debrusando sabre o avango da financeirizagao sobre ‘4 produgdo imobiliaria€, consequentemente, 05 seus efettos na producao do espaco da cidade de Sao Paulo (otetho, 2005; Fix, 2011; Miele, 2007; Rufino, 2017). Como centralidade pujante, a concentragao regional de atividades economicas, a presenca de grandes players globals e um mercado imobiliario ja consolidado fazem ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi deste territorio uma escolha logica para a atividade desempenhada pelos fundos imobiliarios, congregando uma expressiva quantidade de Flls. ‘Ao investigarem as formas especificas de produgao e consumo do espaca utbano, esses autores demonstram, ‘como o capital financeiro atuou de maneita concentrada na consolidagio de eixos corporativos no quadrante sudoeste de Sao Paulo, como nas Avenidas Faria Lima e Berrini. Estabelecendo-se como continuidade das areas tradicionalmente valorizadasda cidade, os eixos passam a representar um importante “retrato da ‘cidade global pela propria Feigao do conjunto de empreerilimentos construidos” (Rufino, 2013, p. 6), que se caracterizam prineipalmente por edificios corporativos de grande porte e alta qualidade (do padio construtvo, tecnologias disponiveise servicos condominiais). Ainda que restrito a espacos especificos,o entrelacamento entre o capital finaneeiro e a producao tmobiliria fol responsavel por uma enorme exacerbacao da valorizacao imobillaria Rufino, 2013), cujo prego de aquisigao do metro quacdrado pode alcangar aproximadamente $5.500/me, como 6 0.cas0 do recém construido Eaificio Faria Lima Plaza (Samor, 2020) ‘Ao passo em que a matriz institucional do instrumento amadureceu e o cenario macroeconomico se tornou mais favoravel ao desenvolvimento da industria de Flls, o Figura 3 destaca tés periodos que evidenciam, a escala ¢ proporgao que o fenémeno adquiriu na Regiao Metropolitana de Sao Paulo ao longo das tiltimas diuas décadas. A partir dos Fundos de Investimento Imebilirio listades na Bolsa de Valores (B3), a pesquisa ccompilou 41 propricdlades detidas por Flls que foram representadas tao somente nos periods clencados. O primeizo momento, entre 2000¢ 2007, situa um estagio ainda iniplente que antecede o periodo de crescimento mats sustentado, notado no interim de 2008 a 2014. O periodo entre 2015 ¢ 2020, engloba o momento de «stabilizagio e posterior rescimento da indistria, demonstrando a itensiieagdo de determinadas dindmicas aque jt transcorriam desde a fase anterior. ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi Figura 3. Mapa de calor das propriedades geridas por Flls na RMSP entre 2000-2020. Fonte: Elaboracao propria a partir da compilacio de dads da CVM, ANBIMA cerelatirios gerencias seeming bib on ag cnscores& revistainvi Apesar do recorte estudado enfatizar a conjuntura de ereseimento dos funds imobiliaris sobre o espaco a partir da crise financeira mundial de 2008, apresenta-se brevemente © periodo anterior (2000-2007) a fim de iustrar a dimensao dos FIIs em um momento no qual os seus principais vetores de creseimento sind no haviam se consolkdado, Nesse inervalo, verifica-se que grande parte das propriedades geridas por Fs inajoritariamente corporativos, encontrava-se dispersa e dentro dos limites administrativas do municipio de Sao Paulo, A partir de 2008, fatores ja citados como a queda dos juros, o aumento na quantidade total de fundos Imobiliarios e maior capta¢ao de recursos por meio do mercado de capitals se reflete na expansio dos Fils pela metropole. Observa-se, concomitantemente, um movimento de concentracaa-descontracao. Ainda que permaneca a importante concentraga0 no vetor sudoeste da cidade, em uma dinamica de continua sofisticagto das empreendimentos ali desenvotvidos (rating At , verifica.se a intensificagao de um movimento de desconcentracao suportado em grande medida pelo crescimento de outros segmentos como 0 de galpoes logistico e 0 de shopping centers. Esses tiltimos setores passam a se ancorar em diferentes regides, em uma logicaseletiva que privilegia corredores todoviarinse a proximidade de grandes estruturas de mobilidade. Apesarde taxa basica de roster subido devido crise politico-econdimica (entre 20142017), osinvestimentos ‘no setor no foram desmobilizados, mantendo-se praticamente lateralizados. O comportamento do setor frente Amovaalta dos uros€ relevante porque a sustentacao do capital sob égice dos fundos imobiliarios, sem migrar para outros elrcuitos, ja demonstta sinals de consolidagao do setor ‘A partir de 2017, apés a conformacio da nova tendéncia de queda para os juros, a indiistria de Fils votou ‘a crescer de maneira impetuosa (rever Figura 1), Verifica-se como reverberagao espacial desse processo 0 fortalecimento das tendéncias anteriormente identificadas durante o segundo period. Em outras palavras, ha a intensificagao da atuacdo e do interesse dos Flls no quadtrante sudoeste, bem como um maior espraiamento na regiao metropolitana, motivado principalmente pelo continuo crescimento ¢ expansao de outros segmentos (hopping centers galpoes logisticos) Apresentado © panorama do desenvolvimento dos Fundos de Investimento Imobiliaeio na meteopole de Sao Paulo, verifica-se que a consolidacao do instrumento foi muito pautada pelo cendrio macroeconémico favoravel e pelo avance institucional que proporcionou um ambiente de negécios mals seguro e transparente. Inicialmente idealizado como um mecanismno de financiamento de setor imobilirio, ele passa cada vez mais se constituir como um meio exemplar de reproducao do capital por meio da prospecgao € capitalizacao de rendas 0 avango do dominio financeito sobre o terriério influi cada vez mais sobre as formas de producto do espago. Conforme demonstrado pelo caso dos Fls, a intensainstrumentalizagao do espago por mecanismos finaneeirossofisticados, que buscam fluxos de renda cada vez matores,tmpoe novas logicas e dinamicas sobre como o capital circula € se realiza. Sob essa constatagao,entende-e que abordar o ambiente construido sob a categoria forma de capital fixo permitits thumtnar a conformacao do novo “regime especiico de propriedade do capital” (Chesnais, 2005) cua base da renda edo juro€ o imobiliaro ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY 2068 revistainvi ‘A presente secao sustenta que com a consolidacio do Fundo de Investimento Imobiliério, estes passam a funcionar como estruturas de capital fixo do tipo “autonomo” cujo crescimento na iltima década via mercado de capita propiciou aexpansio de seus investimentos imobiliarios, A grancle mobilizacao de recursos permit ‘adilatacao da carteira imobilitia dos FUlse, assim, uma maior prospeegdo sobre uma parte do mais-valor produzido nessa base ampliada. Por conseguinte, pergunta-se: quals determinagbes o capital fictieloimpoe 20 ‘capital fixo, ¢ quais sio as consequéncias dessa associagao sobre o espaco urban? Com este fim, mobiliza-se a categoria de capital fixo como elemento basilar da discussio, que atualmente se dstingue da determina¢a0 da cidade industrial ¢ passa a ser cada vez mais subordinada aos processos da metropole financeira, Observar o territdrio ea cidade como capital fixo nao é uma abordagem necessarlamente nova no campo da critica da economia poltiea. No fim da década de 1970, Flin (1977) jt apontava que o aspecto central dessa relacio consistira no modo particular em que oespaco fisicoadentra no processo de produeao e reproduga0 do capital. Fm sua colocagio, nio se trtava em contemplar 0 espaco construido como lugar no qual es processos de circulagao do capital ocorrem, mas revelar de que maneita © espago se torna parte do processo de riagao ou realizagdo do mais-valo, Sobre esta reflexao, outras questoes sungem ¢ sto igualmente postas pelo autor, como: sob quais formas a Concentragio dos meios de producio e da fora de trabalho ocorre no espago e quaiscontraccbes emergem dessa postulagao. Aqui, algumas rapidas consideragoes devem ser fitas ce modo a contextualizar methor a discussio, Inictalmente, deve-se ter em mente que 0 autor considera 0 moxio de producdo de base ¢ dominio industrial do periodo. Alem disso, a abordagem da cidade como capital fix possui uma dimensie ampla — de totalidade -, na qual a estruturacao do espago como “maquina” surge como uma condicao da reproduce social Folin, 1977). ‘Antes de avangar sobre as questoes postas a luz das finangas, cabe reallzar uma breve caracterizagao da, categoria. Assim, 0 capital fixo pode ser inicalmente definido nao como “uma coisa, mas um processo de circulagao do capital através do uso de objetos materiais” (Harvey, 2013, p. 283). Circunscrto a sua forma material, ele ¢ lentamente consumido no processo produtivo, sendo 0 seu valor de uso amparar e alavancar 1 incorporacio de valor, pelo trabalho vivo, aos bens produzidas. Na pritica, uma maquina ou um imével S40 capital fixo quando se realizam na esfera da circulago (como mercadoria) e passam a ser empregados na produe2o. Em outras palavras, tal determinacao ocorre exchusivamente pelo seu modo de utilizacao, ou sea, no seu uso no processo produtivo como meio para se prodzir novos valores, Chama-se atengao para essa categoria por duas razées fundamentais apontadas por Marx (2011), as quais serio posteriormente discutidas luz das novas lbgias ¢ linamicas impostas pelo dominio financeiro [A primeira, relaciona-se com a formacio do capital fcticio, tao central nas atuais relagbes de dominacao da. producio ¢ reproducto do capital. De acordo com Marx 2011, p. 611-612), a “antecipagao dos frutos futuros& revistainvi do trabalho” nao se origina no sistema de crédito, mas “no modo especifico de valorizagao, de rotagao, de reproducao do capital fino". Logo, a relagao entre a formagao de capital fixo sobre o espago urbano como forma de sustentagao do capital ficticio (através de titulos mobilirios) também se torna um aspecto de grande importancta, ‘A segunda, diz respeito ao grau de desenvolvimento do capital que pode, em tese, ser ponderado a partir da dlimensio quantitativa ¢ da eficcia do capital fixo, A depender do gtau de produtividade ja alcancacd, parte da riqueza social total produzida seria retirada da esfera de consumo imediato para ser empregada no interior do processo de produgao (Marx, 2011) Retomando o problema central, a produgao do espaco adentra em um sentido igualmente amplo e encadeia uma série de relacoes e simultaneidades que subordinam o “espago de produeao" de artfatos e mereadorias (Lefebvre, 1991), Perebe-se, como movimento geal, que osetorimobilirio desempenha o papel de segundo arculto ~ paralelo ao da produgao industrial ~ que amortece os ehoques eausados pelo arrefecimento da indistria ao absorver os excedentes de capital provenientes desse dominio. Nessa circunstncia,o espace se toma cada vez mais relevante como meio de producio e “formacaio de capital”, ou seja, de realizacao de mais. valor (Lefebvre, 2002) No amago do segundo circuito, o capital se divide em duas categorias: capital fixo para a produedo e fundo de consumo (como habitagao, por exemplo). No primeito tipo, parte do ambiente construidlo ¢ consumido no ‘proceso de producao, sendo utilizada para “produzir” mais-valor. Jana segunda categoria, o fund (que nao ¢ © imobilirio) se caracteriza por agregar as mercadorias (os hens iméveis) como bens de consumo, ligando-se a reproduc da forca de trabalho, Em relagto a primeira categoria, de capital fixo para a produgio, ela ainda se subdivide em mais duas classes: () a de grande escalac longa durabilidade, como ¢ 0 caso das infraestruturas, {ie a de capital fixo do tipo “autdnomo, que & emprestado ao invés de ser vendido e, dessa forma, propicia 0 produtor capitalisia um valor de uso sobre uma base de remuneracao periddica (Harvey, 2005, 2013) Atualmente, os limites da segmentagao proposta nao Sto tao claros, pols a infraestrutura pode multo bem ser rmobillzada sob a forma ‘autonoma’ do capital fixo; ou seja, ela também passa a ser cooptada, sob a loglea finaneeira, como meio de capitalizacao a partir da geracao de tenda. Cita-se, por exemplo, a concessio de aeroportes, linhas metrovidrias, ou mesmo grandes obras de reurbanizacio, como o recém-concluid Vale do Anhangabaut em Sao Paulo, Nesse sentido, 0 capital fixo ~ sea na forma de infraestratura ou imobillarlo -, € cada vez mais regido pela perspectiva de captura das rendas futuras dos empreendimentos através de instrumentos financeiros sofisticados. Apesar de ambas as formas se imbricarem cada vez mais no territério sob a mesma logica fimanceirizada, o seu modo de produgao ainda apresenta algumas particularidades que devem ser posta. Percebe-se,nesse sentido, que a producaode infraestruturastema promogaoe partieipacao predominantemente direta do Estado, seja por meio da producto estatal (cada vez mais ausente) ou peloemprego de instrumentos de estruturacao e gestao do terrtorio, bastante dependentes da participacao privada, como as Parcerias Public Privadas (PPPS), as Operagdes Urbanas Consorciadas (OUCS) os Fixos de Estruturagao da Transformaga0 ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi Urbana (EETUS), dentre outros. Mesmo que o dominio de tis infraestruturas seja privado (pela concessio ou privatizagao), 0 eu uso direto €socializado (Rufino etal, 2021), quer dizer, desempenha um importante papel na reprodugao da forga proctiva, lem do capital Apesar da produgio estatal “desvalorizada” (Jaramillo, 1982) prosperar sob os novos contornos dos instrumentos citados, a proxiusae do bem imobiliario como “maquina” continua bastante aderente a0 modo de ‘construcio promocional privada, Nesse modo de producao, 0 imovel que passa a ser empregado como capital fixo inicialmente circula sob a forma mercadoria e, sendo assim. perpassa pela esfera da realizagao do mais- valor. No entanto, desde o momento em que é adquirido pelo FIle passa a ser arrendado, o imdvel funciona ‘como capital fixo, pois incorpora o seu valor de uso a0 meio de producao. Como resultado, o Fl impoe novas racionalidades, priticas e metricas financeltizadas a gest de seus ativos imobilirios ¢, consequentemente, sobre o espaco urban. Aqui, cabe retomar a luz dessa nova ética a relagio fentte capital fixo e capital fietielo, inielalmente posta por Marx. Enquanto valor de uso, cujo propdsito & produzir novos valores, o capital xo compromete a producto futura e antecips o trabalho porvindouro porque o retorno do capital nele investido ocorve de forma fragmentivia. Isto é,o retorno do capital fixo ocore ‘em um horizonte de tempo maior devido ao seu alto custo inicial ¢ tamhém pelo modo como ele € lentamente ‘consumido no processo de producto (Marx, 2011). Portanto, a “amtecipagao dos frutos futuros do trabalho” (Marx, 2011) se liga diretamente a forma do capital ficticio pela expectativa de apropriacio de parte do mais-valor que ainda sera produzido e realizado. Pelo cariter fixo desse capital, o capital ficticio emerge como duplicatae forma particular de circulagao (via titulo rmobilirio, como € 6 caso das cotas para os Fl), capaz de irromper com tal inérciae retornar, possivelmente, ‘como valor na forma de rena, Em outras palavras, a cota de um Fl ~fragdo ideal do seu patriménio liquid — representa um fragmento do capital real imobilizado que, condicionado pela logica financeira, citculae, assim, pode gerar renda. Essa é uma condicao determinante, pois “0 capital ixo 50 retorna como valor na format do capital circulant, el so pode produzirrenda nessa forma’ (Marx, 2011, p. 613) Na pascagem da hegemonta do capital produtivo industrial para o capital financeleo, a determinacao mutua ‘entre capital fixo e capital circulante tambem se conserva sob essa nova dinamica. Cuando o valor do capital fixo se “desprende” da sua forma material e cixcula virtuale fiecionalmente, o espaco, em sua totalidade, se tora um objeto potente no qual o capital financeiro pode se entrelacar e se expand, ‘A ascensio financeira sobre as foreas produtivas modifica a formulacao dos problemas inicialmente postos por Folin (1977) sem, contudo, alterar a sua esséncia. Assim, o Fll se designa como forma exemplar na {qual os capitais se centralizam pelo imbricamento entre o imobiliario e o financeito; principalmente os Flls de tijoto que funcionam como uma grande estrutura de capital fixo do tipo autGnomo, determinadis pelo modo de atuacio do capital fcticio. Em outras palavras, o capital fixo deixa de se subordinar ao processo de cconcentragio industrial se centraliza a parti dos instruments financeiros Grosso modo, a centraizacio conceme a.um fato qualitativo, conduzindo-se num processo de confiuéncia, de capitaisindviduais em um de maior porte; enguanto a concentracao de capital se refere a'um aspecto ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi quantitativo, compreendenclo um processo de expansto dos meios de producto e, consequentemente, da base de acumulagao (Lencioni, 2008) Sendo assim, a estrutura do Fl centalizafragoes de capital partir do proprio mercado de valores mobilirios. Uma vez reunidas sob a sua estrutura, os recursos so investcos em bens imobilirios cuj principal objetivo ea geracao de renda. A medida que © imovel ¢ arrendado sob a determinabilidade do capital fixo do tipo utonomo, “ele pode circular contanto que o valor nele incorporado soja recuperado durante o seu tempo de vida e contanto que ele seja acrescido de juro” (Harvey, 2013, p. 309) ‘Ao Ell, @ renda ¢ assimilada sob a forma de juro sobre 0 uso do imovel, sendo determinada pelos seus atributosqualitativos elocalizacionais que classificam o rating da propriedade), Do ponto de vista do produtor ‘apitalista, o arrendamento da propriedade em uma base de remuneragao periddica ¢ vantajoso, pots além de obter valores de uso localizados sem incorrer no dnus da desvalorizagao da propriedade (Harvey. 2013) cle também nao precisa imobilizar grandes quantias de capital que podem ser tnvestdas em seu cove busines. Quanto methores os atributos das construgdes, melhor serio rating do edificio. Aqueles considerados prime (Classficagao A) possuem uma relagao riseo-retorno mais atrativa, pols propiciam retornos malores 20 mesmo tempo em que, pelo perfil do inquilino — geralmente grandes empresas nacionais ¢ transnacionais—. possuem menor risco de inadimplencia. Ou seja, hi uma maior estabilidade dos contratos que acarreta uma maior previsibilidade dos fluxos de caixa dos Fils Santetic, 2018) Com eleto, a logica por tris da propagacio dos Flls pelo teritério se baseia fortemente na prospeccao de imoveis de grande potencial de valorizagao e geracao de renda, Segundo Sanfelic (2018), a adogao de técricas ¢ céleulos financeitos sofisticados orienta os investidores financeiros para regides de maior potencial de apreciagao futura, como em regides contempladas por instrumentos de transformagao € gestio do teritério (PPPs, OUCs, EETUs, dentre outros. ‘Tendo em vista que poucos Flls corporificam a figura do desenvolvedor imobiliari, pois consideram o risco de incorporagao alto, 0s fundos expandem as suas operagoes sobretudo através de aquisigdes. Os rellexos territoriais desse padrao de atuacao tendem a ser diferentes para cada segmento de atuacao dos Flls, 0 que retoma a dinamica de concentracdo-desconcentracao apontada na primeira se¢ao do trabalho, Dada a natureza de cada segmento, determinadas porcoes do territorio passam a ser cada vez mals capitaneadas como melo de cextragao de renda mediado pela forma do capital fixo. Nesse sentido, recapitula-se o quadrante sudoeste da ‘cidade como principal area de interesse dos Flls corporativos, justamente por concentrar elxos empresarials altamente valorizados, como as Avenidas Faria Lima, Berrini ¢ Paulista. Tendo em vista que a regio agrega ‘uma alta quantidade de servigos, empregos e investimentos piiblicas, consolidando-se como uma frente ja “tradicional” de expansio ¢ valorizagao imobiliaria (Martin etal, 2018), verifica-se também a concentracdo de Fils de outros sezmentos que so, inclusive, complementares a dinamica das atividades corporativas, como fs Fils de hotéis, hospitais residéncias. Apesar do segmento de galpdes logisticos ocupar outras regies, de forma mais descentrallanda, ele também procura areas valorizadas de modo a assegutar altos rendimentos = como a reglao de Cajamar (zona norte da RMSP) que possut intensa atvidade industrial ¢ tnfraestrutura rodoviaria ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY& revistainvi ‘A aquisigao de propriedades em regides valorizadas da metropole retoma ao segundo aspecto para 0 qual se chama a alengao para a categoria do capital fixo. A medida que parte da riqueza social total, isto €, os valores de uso produzidos, ¢ retirada da circulacio e do consumo imediato (fundo de consumo) para ser ‘empreyada no process (im)produtivo, revela-se —na transicao da industria para as finangas —, umm novo gra de desenvolvimento do capital Goneretamente, ha indicios que a concentragao dos fundos imobiliarios em determinadas regides reforga 6 padrio de desenvolvimento territorial desigual (Sanfelici, 2017). Além disso, como os Flls nao tendem a adentrar na produgao imobiliariae prospectam ativos com atributos bastante particulares (baseado no rating), 6 posstvel que o crescimento da incistria erie uma demanda de produtos imobilarios especifieos. Como 4 demanda se baseia na forte expectativa de tals ativos gerarem ativamente fluxos de renda, observa-se a ‘consolidagan da industria de Flls como um exemplar e potente de transformagao do espago sob a logica do regime de propriedade do capital fmanceiro, principalmente por meio da aquisicao de produtos imabilidrios nos eixos de valorizagao existentes na RMSP. A discussio realizada buscou trazer a luz como espaco utbano instrumentalizado pelos Funds de Investimento Imobiliario, Verificou-se que a queda da taxa basica de juros @ patamares minimos historicos ¢ a melhoria do ambiente regulatcrio e institucional foram dois vetores que condicionaram fortemente 0 ‘erescimento dos Flls a partir de 2008, Adcmais, a entrada de Grandes Grupos Economicos ¢ de investidores pessoa fisica tambem engendrou a industria de Flls, A vista disso, a grande capitaliza¢ao dos fundos por melo ddo mercado de capitais permitiu a expansio dla sua base de investimentes ¢, por conseguinte, uma maior prospeccio ¢ manutencio de seus fluxos de renda. Nesse sentido, observou-se que determinadas regides da metropole de $a0 Paulo so mais suscetiveis a presenca de Plis, principalmente aquelas mais valorizadas, dado que obtém — pela qualidade das construcoes, Infraestrutura, rendae emprego al disponiveis—uma melhor elaeao risco-retorno para a inversao. Contude,na totalidade do setor, com atividades bastante diversas, notou-se um movimento bastante claro de concentracto- dispersao, explicado pela especificidade de cada segmento (como no caso des galpoes logisticas que optam pela proximidade de rodovias). A fim de compreender como o espaco adentra na producto e realizaga0 do capital, o FIl fol analisado como ‘uma grande estrutura de capital fixo do tipo “autonomo" que opera de forma bastante aderente, sena0 paradigmatica, a logica do regime de propriedade do capital financeito, Visto o carater imével de seus bens, © valor s6 pode retornar a0 FIT em forma de renda uma vez que a propriedade se fragmenta em titulos Financeiros ¢ assim circula; ou sela, na figura do FII, a inconveniéneia do valor que se imobiliza no espaco & ‘errs cep es Roar Sh Tota hg OMS ED NOISY8 revistainvi transposta pelos titulos de propriedade (cotas) que representam fragdes ideais do patrimonio do fundo. Isto posto, a condicao imposta pelo capital ficticio ao capital fo € a de uma elevada expectativa sobre a producao ‘econsequente captura de niveis cada vez maiores de renda, No espaco urhano, essa condigio reforgaré a ligica de desenvolvimento desigual da metrépole (Santetici 2017), ampliando a valorizagao de areas ja prvilegiadas. O modus operandi do FIl aponta para a geragao de ddemanda de produtos imobilitios especificos, que apresentam melhor relagao risco-retorno, além de indicar = pela migragio de bens do fundo de consumo para a estrutura dos Fils ~ a consolidagao do regime de propriedade do eapttal financeito como um novo grau de desenvolvimento do proprio capital. Por finn, © enlace entre o imobiliario e o inanceiro permite que as barreras historicamente presentes no setor imobiliatio (grande massa de capital imobilizado, falta de liquidez, maior tempo de retorno do investimento, etc) seam, ‘em parte, contornadas. Logo, o espaco € mobilizado como um potente circuito de expansio do capital cua expectativa de apropriacao sobre parte da riqueza social total procuzida se torna imperativa e crescente ‘errs cep eRe Sh TOES hgh OASIS SED OOS ey& revistainvi Almeida, J.6. 4. (2011). Como o Brasil supetou a crise. Re- vista de Feonomia Pottica, 310), 330-332. hips ‘org/10.1590%50101-31572011000200005 B. (2021), Boletim mensal fundos mobiaios. iptv ww. -vicos/negncia- ‘boletim-mensal/_ Botelho, A. (2005). 0 financiamento e a fnancerizacio do setor imebilaria: Uma analse da produao do espago ¢ dla segregayaa socionespacialatraves do estudo do mer- ‘ado da moradia na cidade de Sao Paul. (Tee Dou torado em Geografia Humana, Universidade de Sao Paulo, Sao Pala). buipsio\ong/10.L1606/T.5.2005, sde-06052014-L11415 Chesnais, (2005). capital portador de jures: acums- lado, internacionalizacio, eletos econdmicos e po- Imicos. In F. Chesnais (Ed), A financa mundiaheada (pp. 35-68), Boitempe. 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Revista INVI publica conteibuclones originales ‘on espanol, nals y pores, priiestando aqullas que poponen enlogss inter y rultidiseipinaresy que son estado de investgaciones con fnanciamicnloyparociio inattucional Se busca, con ello, contribu al desaroll de! conocmleno clentfcn sobre Ia wivienda habitat el tori y porta al dete pablico con publicacones del mas alo nivel academies Director: Drs, Mariela Gate Reyes, Universidad de Chile, Chile Editor De tis Campos Medins, Universidad de Chile, Chile Ettore asociados: Dr. Gabriel Felner, Universi de Chile, Chile DD. Pablo Navarrete, Universidad de Chile, Chile De. Juan Pablo Ueuta, Unersdad de Cie, Chile Coordinadora editorial Sanda Rivets, Universidad sistant aitora: Kala Venegss, Universal de Chile, Chile COMITE EDITORIAL: Dr, Vitor Delgado, Universidad AutSnoma del Ciudad de Mexio, Mexico, Dra, Maria Mercedes Di Viral, CONICET/ IGG, Universal de Bacros Ares, Argentina Dra. Irene Molina, Upsala Universitet, Sci Dr, Gonzalo Lautaro Djeda Ledesma, Universi de Valparaiso, Chile Dra. Suzana Pasternak, Universidade de Sto P Dr, Javier Pui Snche2, Universidad Polkecnics de Madi, Espana Dra. Elke SchlackFuhrmann,Ponifia Universidad Cashes de Chile, Chile Dr, Carlos Alberto Tores Tovar, Universidad Nacional de Colombia, Colombia Sito web: hip:/twanwsovstainviuctle.c Corre slecrénico:rvstinviduchltauct LGcencia de este erticul: Creative Commons Atribucién-Compartriguel 40 Internacional (CC BY-SA 40)