Valoración de

mobiliario y
derechos reales

Tasaciones,
subasta y
corretaje

1
Valoración de Mobiliario
Se trata a continuación para ejemplificar lo hasta aquí señalado, la
tasación de un tipo muy particular de bienes muebles, como son
las obras de arte, cuya complejidad ayuda a poner en práctica la mayoría
de los conceptos abordados sobre el tema.
El arte comprende una serie de facetas propias que la caracterizan al
momento de valorar su producto, por eso, al decir de Marcela Agustina
Ibáñez: “el tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos
básicos y sólidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la
obra de arte o del objeto antiguo, no es sólo información histórica sino que
debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación
comercial en el mercado.”5
Hay que tomar dos variables fundamentales al momento de encaminar una
tasación de una obra de arte, a saber:
• El objeto. Su origen, tipo, estilo, posible valor intrínseco de sus
materiales, año de creación, impacto de presentación, evaluación
subjetiva, existencia en catálogos y bibliografías nacionales e
internacionales, evaluación del mercado y demanda actual, poder
adquisitivo social en el lugar de comercialización.
• Datos y características del creador del Objeto. En este punto
cabe mencionar que para el caso de las obras de arte, el creador es
de esencial importancia, puesto que su impronta irá en la misma
obra, dándole el prestigio de su nombre junto a su correspondiente
afectación del precio que esto traerá aparejado. Serán de especial
importancia todos los datos atinentes al lugar de origen, época, si es
de bellas artes, currículum vitae, tipo y estilo de bellas artes, si es
mobiliario, además sobre el bien e impacto social.

Los relojes blancos (Salvador Dalí)

5
Aguada, Cornelli, Junyent Bas, Ibáñez, Rostagno, Teruzzi y Urcegui: Op. Cit.

2
Para la arribar al valor de la obra, la base comercial estará dada por el
creador del bien, tendiente a mantener en muchas ocasiones una cotización
en plaza.
A su vez deberá recabarse información a través de informes del mercado
local y catálogos disponibles en sitios de Internet.
Por otra parte, serán de importancia los antecedentes que se puedan
recabar de galerías de arte, anticuarios, agentes de comercialización y
demás ámbitos.

La Pietá
Una de las obras de arte más conocidas, de Miguel Ángel Buonarotti.

El arribo del valor para una obra de arte determinada analizando los
elementos anteriormente señalados conforme la metodología empírica,
puede plasmarse en el siguiente gráfico extraído de la obra de Marcela
Agustina Ibáñez:

Obra o Bien
Antecedentes
Determinación
económicos y
Empírica
valor de
Autor o
Mercado
creador de la
cosa

Determinación del precio del bien objeto de

la tasación

3

Derechos Reales
¿Recuerda lo estudiado en
las materias previas
sobre los derechos reales?
Le recomendamos revisar
esos conceptos.
Tenga en cuenta que los
derechos reales son
legislados en el libro
cuarto del Código Civil y
Comercial de la República
Argentina.
Ejemplos de derechos
reales: Dominio,
condominio, usufructo,
servidumbre, hipoteca,
prenda, etc.
Código Civil y
Comercial de la
República Argentina
Por cualquier duda
respecto a los derechos
reales puede consultar la
versión online del texto
completo del código
civil, disponible en
infoleg.
(Verificar enlace completo
en la bibliografía al final
de esta lectura)
Valoración de Derechos Reales
Corresponde en este punto analizar lo concerniente a las valoraciones de
los derechos reales , lo que se efectuará a través de dos puntos de vista;
• Primero para el caso de que se realice una tasación para un proceso
expropiatorio
• Segundo para el caso de una tasación de un derecho real en
particular, tema que será desarrollado más adelante junto con su
clasificación.
Esta metodología particular para emprender el estudio del presente tema
responde a la manera en que se puede dar la tasación de los derechos reales
en la práctica, puesto que muchas veces esta tarea se inmersa dentro de un
proceso de expropiación.
Al momento de avocarse a la realización de una tasación para una
indemnización emergente de un proceso expropiatorio, hay que distinguir
varias situaciones dependiendo de que la propiedad se encuentre libre de
cargas o si, por el contrario, sobre el bien objeto de la valoración existen
otros derechos o intereses de personas distintas del propietario. En esta
última situación hay que analizar también el caso de que la propiedad se
encuentra afectada bajo la existencia de derechos reales limitados en razón
del tiempo.
La existencia de diversos derechos sobre un mismo inmueble es
ciertamente importante, por ejemplo, en caso de expropiación, porque ésta
implica por regla general la adquisición de los bienes libres de cargas, esto
es, extinguiendo también todos los derechos que puedan existir además de
la propiedad, con la consiguiente indemnización económica.
Se entiende que son cargas de los inmuebles los derechos de personas
distintas del propietario. Tales derechos “pesan” sobre la utilidad o el
valor que el inmueble tiene para el propietario, generalmente
restringiendo sus posibilidades de utilización y, por lo tanto, de
rendimiento. Este es el caso, por ejemplo, de los derechos reales de goce
(usufructo, servidumbres, etc.), así como de los arrendamientos y
concesiones administrativas. Desde el punto de vista económico, o del
mercado, la existencia de cargas disminuye en todo caso el valor del
inmueble para el propietario, aunque tal situación no le prive de ninguna
utilización posible, como sucede, por ejemplo, con el derecho de hipoteca.
En el caso general de la existencia de diversos derechos sobre el bien a
valorar, el objetivo es repartir el valor total del bien, una vez calculado,
entre las diferentes personas afectadas y en proporción al contenido de sus
derechos respectivos. A tal efecto, se aplica una metodología de valoración
individualizada, pero la indemnización es interdependiente, sobre todo en
la relación con el valor de la propiedad. Consiste en valorar por separado
cada uno de los derechos distintos de la propiedad y, descontados del valor
4
total del bien, el resto corresponde al propietario. La suma de los valores de
la totalidad de los derechos, incluido el de propiedad, no puede superar, por
lo tanto, el valor del bien afectado.
Por esta razón, como regla de principio, los derechos distintos de la
propiedad no se indemnizan de forma independiente del valor del bien ni
de la propiedad, aunque se valoren por separado:

V propiedad + V otros derechos = V inmueble

V propiedad = Valor inmueble – V otros derechos

Esta metodología general de valoración de los derechos se aplica

especialmente en las situaciones de disgregación del dominio a causa
de la existencia de derechos reales limitados. Más concretamente, es la
establecida para las expropiaciones urbanísticas cuando coexiste alguno de
estos derechos junto con el de propiedad sobre el mismo inmueble.
No obstante, cuando se trata de expropiaciones, la valoración puede ser
calculada globalmente para el conjunto del inmueble si el valor de los
derechos reales o, en general, de las cargas no viene determinado
taxativamente por las normas, o cuando no existe acuerdo entre los
afectados sobre la distribución del valor del inmueble. En tales casos, la
Administración o entidad expropiante deposita el importe total en poder el
Juzgado para que cualquiera de los interesados pueda instar por vía judicial
a que se practique la distribución en la proporción que corresponda (lo cual
exige nuevamente la valoración individualizada).
Existe un particular caso dentro de las posibilidades que pueden darse, esto
lo configura el caso especial de los derechos de arrendamiento de
inmuebles, analizado bajo la perspectiva especial del derecho español y con
fines exclusivamente ilustrativos por la excepción a la regla hasta aquí
analizada, lo cual no forma parte del contenido básico de la presente
asignatura. El derecho de arrendamiento de inmuebles tanto rústicos como
urbanos, implica una excepción importante a la metodología anterior. Su
valoración se realiza con independencia del valor del inmueble y del
derecho de propiedad o de otros derechos. La extinción del arrendamiento
se indemniza como cantidad suplementaria del valor total del inmueble, es
decir, la indemnización del arrendatario no se descuenta del valor del
inmueble y, por lo tanto, no corre a cargo de la propiedad, como sucede con
los derechos reales, sino del beneficiario de la expropiación o, si se trata de
actuaciones urbanísticas del interés privado, a cargo del conjunto de
propietarios afectados.

5
Aunque este criterio es inaceptable en el funcionamiento real del mercado
inmobiliario, se aplica así en todas las clases de expropiación, según ha
decidido la jurisprudencia ibérica conforme a la legislación expropiatoria
vigente en suelo español.

Clasificación
Tradicionalmente se acostumbra clasificar a los derechos reales en función
de las características del poder o facultades que otorgan sobre los bienes.
Resultan de esta manera a los fines del presente estudio dos categorías: 1)
De goce o disfrute (usufructo, uso y habitación, servidumbres) y 2) De
garantía (Hipoteca, anticresis, prenda mobiliaria).

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

DE GOCE O DISFRUTE  USUFRUCTO

 USOS Y HABITACION
 SERVIDUMBRE

DE GARANTIA  HIPOTECA
 ANTICRESIS
 PRENDA

Afectan a inmuebles exclusivamente, los siguientes derechos:

Servidumbres, Uso y habitación, anticresis e hipoteca.
Los demás pueden referirse a bienes muebles, o inmuebles indistintamente
(usufructo), excepto la prenda, que es de naturaleza mobiliaria
solamente.
Estos derechos reales se denominan limitados porque permiten servirse
solamente de algunas de las utilidades que ofrece un bien ajeno, es decir,
son derechos parciales sobre bienes cuya propiedad pertenece a otra
persona. Por ejemplo: un derecho de paso (servidumbre) permite utilizar la
finca ajena, pero únicamente para atravesarla y sólo por el camino
establecido. El objeto de valoración es, finalmente, la utilidad económica
que se obtiene de los bienes ajenos al hacer uso de tales derechos.
Se ejercen de forma directa y frente al interés de cualquiera, esto es, la
persona que ha adquirido un derecho real puede servirse del bien en
cuestión sin necesidad de mediación de ninguna otra persona y además,
debe ser respetado en su derecho por todas las demás personas. En
concreto, el derecho real se ejerce con independencia de quién sea el
propietario o el poseedor del bien y de los intereses que éste pueda tener.
Un ejemplo claro es el derecho de hipoteca: la entidad bancaria puede
ejecutar la hipoteca constituida a su favor en caso de incumplimiento de la
devolución del préstamo, promoviendo la venta del inmueble hipotecado y

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cobrándose el valor que corresponda sin consentimiento del propietario,
aun cuando éste hubiera vendido el inmueble a otra persona o lo hubiera
arrendado (los derechos reales vinculan a terceras personas).
Al ser derechos parciales, a diferencia de la propiedad que es otro derecho
real, pero de carácter absoluto en principio (y, por tanto, es un derecho
único), pueden coexistir distintos derechos reales referidos a un mismo
bien, incluido el derecho de propiedad, fenómeno que se denomina
disgregación del dominio sobre el bien. Por esta razón, el poder sobre el
bien afectado está repartido entre el propietario y las personas que ostentan
algún derecho real limitado y, por consiguiente, también debe repartirse el
valor económico del bien.
Además de limitados, son también derechos limitativos de la propiedad,
denominándose cargas o gravámenes. En mayor o menor medida, según el
contenido del derecho real, implican restricciones de las posibilidades del
propietario para utilizar, obtener rendimiento o disponer (transmitir) del
bien que le pertenece. Como consecuencia, hacen disminuir el pleno valor
económico que correspondería al derecho de propiedad si estuviera en
condiciones normales (libre de cargas).
Las ideas expuestas ofrecen una primera pista acerca de la metodología
general de valoración cuando existen derechos reales limitados sobre los
inmuebles. Es necesario valorar dos tipos de derechos: la propiedad,
cuyo valor disminuye y los derechos reales limitados, conforme a la parte
del valor del inmueble que corresponde a cada cual. Existen dos
procedimientos que requieren, en todo caso, calcular primero el valor total
del inmueble afectado:
1) Se calcula el valor de los derechos reales directamente,
conforme a sus características o condiciones, a partir de lo cual
puede deducirse el valor de la propiedad residualmente, mediante la
diferencia entre el valor total del inmueble y el valor de los derechos
reales:
V inmueble – V derechos reales = V propiedad.

2) A la inversa, además del valor total del inmueble, se

determina primero el valor actual del derecho de
propiedad para deducir, por la diferencia entre ambos, el valor
residual de los derechos reales limitados (es adecuado, por ejemplo,
para el derecho de superficie y las concesiones administrativas):
V inmueble – V propiedad = V derechos reales.

Es preciso conocer, pues, las características de los derechos reales limitados

tanto para la valoración de los mismos como de la propiedad. A
continuación se exponen los rasgos generales de las tres categorías
mencionadas:
El concepto y las condiciones con las que opera cada uno de los derechos
reales vienen regulados por el Código civil.
a) Los derechos reales de disfrute o goce permiten usar y
aprovecharse de un bien ajeno, incluso apropiarse de los frutos o

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 rentas que produzca (excepto las servidumbres). Una característica
básica de estos derechos, a diferencia de las otras categorías, es la
posesión del bien como requisito inseparable del goce.
Lógicamente, los derechos de disfrute restringen en mayor o menor
medida las análogas facultades del propietario: poseer, usar,
modificar, apropiarse los frutos, etc., pero no le impiden ninguna
posibilidad de transmitir el bien (disponer). El usufructo y el
derecho de superficie llegan a anular prácticamente dichas
facultades de disfrute del propietario, especialmente, por su
importancia económica, la de apropiarse los frutos o las rentas, por
ejemplo, las de arrendamiento del inmueble. Los demás derechos de
disfrute (uso, habitación, servidumbre) producen limitaciones a la
propiedad que dependen de cada situación concreta.
b) Los derechos de garantía permiten al acreedor resarcirse
económicamente del incumplimiento de una obligación que
corresponde a determinada persona (deudor), mediante el precio
resultante de la venta forzosa en subasta del bien que servía de
garantía. Solamente adquieren eficacia en caso de incumplimiento
de la obligación, por ejemplo, por la no devolución de un préstamo
bancario. El deudor puede ser o no el propietario del bien.
La hipoteca es el principal derecho de garantía, sobre todo referida a
inmuebles. En esencia, no genera restricciones al propietario en
ninguna de sus facultades de disfrute ni de transmisión del bien. El
propietario puede continuar utilizando y obteniendo el mismo
aprovechamiento del bien, aunque esté hipotecado, así como
transmitirlo (vender, permutar, donar, ceder, etc.) o imponerle
cargas a favor de otras personas, aunque teniendo en cuenta la
consiguiente disminución de valor a causa de la hipoteca existente.
Solamente se imponen al propietario ciertas condiciones dirigidas,
unas, a mantener el valor del bien evitando su depreciación por
modificaciones, deterioro o falta de conservación y, otras, en caso de
pérdida del bien (siniestro, expropiación), que implican no poder
disponer de la indemnización sustitutiva mediante la retención
(depósito) que se efectúa de la misma hasta el vencimiento de la
obligación.

Criterios de Valoración
Hay que distinguir las valoraciones de los derechos reales de las tasaciones
de otro tipo de bienes, porque la finalidad de las mismas requiere la
aplicación de criterios y reglas de valoración diferentes que si se trata de las
valoraciones en general, las que se practican habitualmente a efectos
particulares.
La valoración a efectos particulares de la mayoría de los derechos reales que
recaen sobre inmuebles puede realizarse aplicando las técnicas de
capitalización de rentas, generalmente a interés compuesto, dado que el
período de vigencia de esta clase de derechos acostumbra a ser un tiempo
limitado, o, en otros casos, a interés simple cuando la duración del

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derecho es perpetua o indefinida, como sucede normalmente con la
mayoría de las servidumbres. Para ello se tiene en cuenta una tasa de
capitalización o tipo de interés normal en el mercado según el uso y
características del inmueble afectado.
No contando con parámetros legales para realizar la tasación de los
derechos reales dentro de nuestro país, se recurre en el presente tema y a
modo ilustrativo a lo preceptuado por la legislación española, país cuyo
sistema jurídico recae en pilares similares al nuestro.
1) Usufructos. Su valor se considera una proporción del valor total
de los bienes usufructuados. Se aplica de forma simplificada los
porcentajes siguientes, según la duración del derecho
exclusivamente, sin considerar otras características peculiares del
mismo.
a. Usufructo temporal (máx. 70%): % = 2 x nº años de
duración
b. Usufructo vitalicio (máx. 70%, mínimo 10%) %=89- edad
del usufructuario
El derecho de usufructo se caracteriza por su temporalidad (un plazo
concreto de duración o vitalicio) y además, por otros aspectos
importantes que las valoraciones administrativas no tienen en
cuenta: los frutos o rentas del bien que se apropia el usufructuario
total o parcialmente, por ejemplo, mediante el arrendamiento del
inmueble; así como los gastos de conservación del bien y
determinados impuestos del inmueble, que en contrapartida son a
cargo del usufructuario en todos los casos. La consideración de
todas estas características daría lugar, en una buena técnica de
evaluación, a valorar el usufructo mediante la capitalización de la
renta neta que obtiene el usufructuario, a interés compuesto según
la duración que le reste al derecho.
En el caso de usufructos de duración indeterminada o a favor de
personas jurídicas (empresas, sociedades, etc.) por tiempo superior
a 30 años, la Ley del impuesto sobre transmisiones los considera a
efectos fiscales como la plena propiedad, es decir, por el valor total
del bien. A efectos de indemnización, esta regla es difícilmente
aceptable, por lo que parecería más razonable en tales casos
solamente el máximo porcentaje del 70%.
Si se establece como de tipo vitalicio y a favor de varias personas vivas,
según el Código civil y Comercial, la duración del usufructo se cuenta
para la última que viva.

Si el usufructo es vitalicio y temporal a la vez, se toma el mayor valor

de los dos posibles. Por consiguiente, la nuda propiedad, cuyo valor
es la diferencia entre el valor total de los bienes y el valor del
usufructo, tendrá el valor menor.

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 2) Derechos de uso y habitación: Se considera que su valor es el
75% del valor de un usufructo, temporal o vitalicio, según
el caso.
Se trata de dos derechos distintos, aunque generalmente van unidos
y similares al usufructo, pero de menor alcance. El usuario se
apropia también los frutos de la finca, pero solamente en la medida
de sus necesidades y las de su familia. El habitacionista ocupa las
piezas de la casa imprescindibles para vivir con su familia. A
diferencia del usufructo, el propietario corre con todos los gastos e
impuestos del inmueble generalmente. Se consideran derechos
“personalísimos” y, por tanto, no son transmisibles a terceras
personas ni el inmueble puede ser arrendado ni hipotecado.
3) Hipoteca, anticresis, prenda. Su valor es el importe del capital
garantizado, incluyendo los intereses, indemnizaciones y
penalizaciones pactados (deben descontarse, lógicamente, las
cantidades ya satisfechas por el deudor). Si se desconoce la
cantidad garantizada, se considera el capital más tres años
de intereses.
Se entiende por capital garantizado las cantidades cuya percepción
el derecho de hipoteca asegura al acreedor en cualquier caso de
incumplimiento de la obligación contraída por el deudor, aun
cuando el inmueble hipotecado cambie de manos. El derecho de
hipoteca cubre el valor de la obligación (capital prestado) y además
los intereses que se produzcan, pero si el inmueble hipotecado ha
sido transmitido a una tercera persona, según el Art. 114 de la Ley
Hipotecaria, el derecho de hipoteca garantiza solamente los
intereses de los 2 últimos años más la parte vencida de la anualidad
corriente, salvo que se haya pactado un plazo de tiempo mayor, que
nunca puede superar los 5 años.
Por otra parte, conviene dejar claro que en el caso de extinción de un
derecho de garantía no parece muy lógica la forma de valoración
establecida, por cuanto contabiliza beneficios irreales a favor del
acreedor, como son los intereses que ya no se producirán en el
futuro. Una valorización más adecuada debería considerar: el capital
pendiente de amortización en el momento de la valoración más, en
su caso, las cuotas impagadas de intereses y amortización de capital
ya vencidas, con las penalizaciones correspondientes, más los gastos
de cancelación del derecho.6

6
Pérez Lamas, Carlos e IsalguéBuxeda, Antoni. Valoración Inmobiliaria

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Bibliografía de referencias

Aguada, Cornelli, Junyent Bas, Ibáñez, Rostagno, Teruzzi y

Urcegui: Manual Integral del Tasador

Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y

Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Código Civil de la República Argentina: disponible em

http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm

Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba

2007.

Magnou, Eduardo: Manual de Tasaciones. Ediciones Astrea. Buenos

Aires. 1989.

Musto, Néstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires

2000

Pérez Lamas, Carlos e IsalguéBuxeda, Antoni. Valoración

Inmobiliaria

Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de

Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad
Horizontal. Método de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967

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