Machine Translated by Google

HỘI ĐỒNG TIÊU CHUẨN ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ

IVS 104: CƠ SỞ GIÁ TRỊ

DỰ THẢO TIẾP XÚC

Ngày xuất bản: 7 tháng 4 năm 2016

Nhận xét về Dự thảo tiếp xúc này được mời trước ngày 7 tháng 7 năm 2016. Tất cả các câu trả lời có thể được

đưa vào hồ sơ công khai trừ khi người trả lời yêu cầu bảo mật. Nhận xét có thể được gửi dưới dạng email

tệp đính kèm vào:

commentletters@ivsc.org

Hoặc qua đường bưu điện tới: IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU, UK
Machine Translated by Google

Bản quyền © 2016 Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế. Đã đăng ký Bản quyền. Các bản sao của Bản

nháp công bố này có thể được tạo ra với mục đích chuẩn bị các nhận xét để gửi cho IVSC miễn là các

bản sao đó chỉ dành cho mục đích sử dụng cá nhân hoặc nội bộ và không được bán hoặc phổ biến và với điều

kiện là mỗi bản sao thừa nhận bản quyền của IVSC và đưa ra các quy định của IVSC. địa chỉ đầy đủ.

Mặt khác, không phần nào của Bản thảo tiếp xúc này có thể được dịch, in lại hoặc sao chép hoặc sử dụng dưới bất kỳ hình

thức nào, toàn bộ hoặc một phần hoặc bằng bất kỳ phương tiện điện tử, cơ khí hoặc phương tiện nào khác, hiện được biết đến

hoặc sau này được phát minh, bao gồm cả việc sao chụp và ghi âm, hoặc bằng bất kỳ hình thức nào. hệ thống lưu trữ và

truy xuất thông tin mà không có sự cho phép bằng văn bản của Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Vui lòng

giải quyết các vấn đề xuất bản và bản quyền tới:

Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

1 đường King
LONDON

EC2V 8AU

Vương quốc Anh

Email: contact@ivsc.org

www.ivsc.org

Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế, các tác giả và nhà xuất bản không chịu trách nhiệm về tổn

thất gây ra cho bất kỳ người nào hành động hoặc không hành động dựa trên tài liệu trong ấn phẩm này, cho

dù tổn thất đó là do sơ suất hay nguyên nhân nào khác.

2 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

Giới thiệu về Dự thảo tiếp xúc

Tại sao Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSB) Ban hành IVS 104 Cơ sở Giá trị?

Vào tháng 10 năm 2015, IVSC đã xuất bản Tài liệu Mục đích và Chiến lược, trong đó nêu rõ ưu tiên của IVSC là mở

rộng chất lượng và chiều sâu của các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS), đồng thời đảm bảo chúng phù hợp với

mục đích và mang lại sự rõ ràng và hiệu quả thị trường rất cần thiết. Ngoài các cuộc thảo luận với Hội đồng Tiêu

chuẩn và các bên liên quan khác, các tác giả Kỹ thuật đã thực hiện phân tích khoảng cách sơ bộ theo thứ tự bảng

chữ cái trên IVS 2013 và IVS 104 Cơ sở giá trị như một chương ưu tiên trong IVS 2017.

Chương IVS Framework trong IVS 2013 bao gồm một lượng lớn thông tin cơ bản về các khái niệm và phương

pháp định giá. Sau khi tham khảo ý kiến của các bên liên quan thông qua liên hệ trực tiếp và quy trình tham vấn

Tài liệu Cấu trúc, Chiến lược và Mục đích của IVSC, Hội đồng Tiêu chuẩn (“Hội đồng”) đã chuyển hầu hết chương

Khung IVS sang Tiêu chuẩn chung IVS. Hội đồng cảm thấy việc ban hành một chương mới về IVS 104 Cơ sở Giá trị

sẽ hỗ trợ cả các thị trường lâu đời và mới nổi trong việc áp dụng các Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế trên tất cả

các chuyên ngành định giá.

Hội đồng thừa nhận rằng một trong những mục tiêu chiến lược cốt lõi của IVSC là “Phát triển các tiêu

chuẩn định giá quốc tế chất lượng cao, làm nền tảng cho sự nhất quán, minh bạch và tin cậy trong định giá

trên toàn thế giới”. Nhất quán với mục tiêu đó, Hội đồng nhận thấy thị trường đang phát triển cần cung cấp các

định nghĩa quốc tế nhất quán, chẳng hạn như các định nghĩa mới được đề xuất về Giá trị thanh lý và Giá trị thay thế.

IVS 104 Cơ sở Giá trị cung cấp các nguyên tắc tổng thể áp dụng cho mọi hoạt động định giá và là một phần của
phần Tiêu chuẩn chung mở rộng trong IVS 2017. Hội đồng lưu ý thêm rằng có một

lượng lặp lại đáng kể trong suốt IVS 2013 liên quan đến cơ sở giá trị và đã thay đổi nhiều

thông tin trong chương Khung IVS 2013 vào IVS 104 Cơ sở Giá trị để loại bỏ một số sự lặp lại và nhầm lẫn liên quan.

Các quy định chính là gì?

IVS 104 Cơ sở của Giá trị dựa trên khái niệm chính là trách nhiệm duy nhất của người định giá là chọn cơ sở

(hoặc các cơ sở) có liên quan của giá trị theo các điều khoản và mục đích của nhiệm vụ định giá. Hội đồng lưu

ý thêm rằng việc tuân thủ IVS trong một số trường hợp có thể yêu cầu người định giá sử dụng cơ sở giá trị không

được xác định hoặc đề cập trong IVS. Dự thảo Tiếp xúc này bao gồm các định nghĩa về cơ sở giá trị do IVS xác

định và các cơ sở giá trị khác do các tổ chức khác xác định. Cấu trúc mới bao gồm:

• một phần về các yếu tố chung của nhiều cơ sở giá trị như giao dịch giả định, ngày giả định của giao dịch

và các bên giả định tham gia giao dịch,

• Các cơ sở giá trị do IVS xác định có trong IVS 2013 như Giá trị thị trường, Tiền thuê thị trường,

Giá trị đầu tư/Giá trị và Giá trị hợp lý (trước đây gọi là Giá trị hợp lý trong IVS 2013),

• hai cơ sở giá trị mới do IVS xác định để đáp ứng nhu cầu thị trường (Giá trị thanh lý và

Giá trị thay thế/Giá trị bảo hiểm),

• một danh sách không đầy đủ các cơ sở giá trị thường được sử dụng khác không phải do IVS xác định, chẳng hạn như Giá trị hợp lý

(Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế) và Giá trị thị trường hợp lý (Tổ chức kinh tế

Vận hành và Phát triển),

3 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

• một phần mới kết hợp các khái niệm định giá nên được xem xét cùng với các cơ sở giá trị, chẳng hạn như cơ sở giá trị,

hiệp lực, giả định và giả định đặc biệt, và

chi phí giao dịch.

So sánh các điều khoản được đề xuất với IVS 2013 như thế nào?

Phần lớn nội dung của chương này trước đây nằm trong Khung IVS và Tiêu chuẩn tài sản IVS của IVS 2013. Hội đồng cảm thấy rằng

cơ sở giá trị là nền tảng cho bất kỳ hướng dẫn định giá nào và IVS và do đó đáng được đưa vào thành một chương riêng biệt

trong IVS 2013. Hơn nữa, Hội đồng quản trị cảm thấy rằng việc đối chiếu các cơ sở nội dung giá trị hiện có trong IVS 2013

thành một chương độc lập sẽ cung cấp rõ ràng hơn cho “người định giá”, người dùng cuối và các bên liên quan khác về cơ sở/cơ

sở được chọn trong quá trình hướng dẫn định giá.

Các định nghĩa và bình luận trong chương này về Giá trị thị trường, Giá thuê thị trường và Giá trị/giá trị đầu tư, Giá

trị cộng hưởng và Giá trị hợp lý (Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế) giống hệt với văn bản trong IVS 2013. Tuy

nhiên, bình luận cho các cơ sở này là không còn được dán nhãn là “bình luận” và hiện được trình bày rõ ràng hơn dưới dạng

bắt buộc.

Định nghĩa IVSC về Giá trị hợp lý có trong IVS 2013 đã thay đổi danh pháp thành Giá trị hợp lý để tránh nhầm lẫn với IFRS 13 và

các định nghĩa khác về “Giá trị hợp lý” hiện được sử dụng trên thị trường. Tuy nhiên, cũng như các định nghĩa khác có trong IVS

2013 trước đó, định nghĩa và bình luận cho điều này dựa trên và gần giống với định nghĩa có trong IVS 2013.

Đối với cơ sở giá trị do IVS xác định, cả Giá trị Thanh lý và Giá trị Thay thế/Bảo hiểm

Giá trị đã được thêm vào chương này dưới dạng các điều khoản mới được xác định do sự tham gia của các bên liên quan

trên nhu cầu thị trường hiện tại.

Chương này cũng bao gồm (dưới dạng danh sách không đầy đủ) các cơ sở giá trị khác như Giá trị hợp lý (Chuẩn mực

Báo cáo Tài chính Quốc tế), Giá trị Thị trường Hợp lý (Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế), Giá trị Thị trường Hợp

lý (Sở Thuế vụ Hoa Kỳ) và Giá trị hợp lý (Pháp lý/Luật định) đối với Đạo luật Công ty kinh doanh kiểu mẫu và Án lệ của

Canada.

Việc kết hợp các cơ sở giá trị khác này thừa nhận rằng “Việc tuân thủ IVS cũng có thể yêu cầu người định giá sử dụng cơ sở giá

trị không được xác định hoặc đề cập trong IVS”. Các định nghĩa này cũng đặt trách nhiệm lên “người định giá” để “đảm bảo rằng

họ đang sử dụng định nghĩa có liên quan”.

Cuối cùng, chương này bao gồm một phần về Giả định và Giả định đặc biệt với nội dung giống với nội dung trong IVS 2013 và

phần sửa đổi về tiền đề giá trị/việc sử dụng giả định, ngoài

“buộc bán” cũng bao gồm “việc sử dụng cao nhất và tốt nhất”, “việc sử dụng hiện tại/việc sử dụng hiện tại” và “Thanh

lý có trật tự”.

Câu hỏi dành cho người trả lời

Hội đồng mời các cá nhân và tổ chức bình luận về tất cả các vấn đề trong bản cập nhật được đề xuất này, đặc biệt là về các

vấn đề và câu hỏi dưới đây. Ý kiến được yêu cầu từ những người đồng ý với hướng dẫn được đề xuất cũng như từ những người

không đồng ý. Nhận xét hữu ích nhất nếu chúng xác định và giải thích rõ ràng vấn đề hoặc câu hỏi mà chúng liên quan. Những

người không đồng ý với hướng dẫn đề xuất được yêu cầu mô tả các lựa chọn thay thế được đề xuất của họ, được hỗ trợ bởi lý

do cụ thể.

4 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

(a) Bạn có đồng ý rằng người định giá phải chịu trách nhiệm lựa chọn cơ sở (hoặc các cơ sở) giá trị phù hợp

theo các điều khoản và mục đích của nhiệm vụ định giá, và rằng cơ sở giá trị có thể không phải là cơ sở

do IVSC xác định? Nếu không, tại sao?

(b) Các phiên bản trước đây của các tiêu chuẩn định giá quốc tế bao gồm Giá trị Đặc biệt như một cơ sở giá

trị riêng biệt và khác biệt. Hội đồng thường tin rằng những người định giá hiếm khi thực hiện định giá

bằng cách sử dụng Giá trị Đặc biệt làm cơ sở giá trị riêng biệt. Thay vào đó, việc định giá thường

được thực hiện bằng cách sử dụng một cơ sở giá trị khác dựa trên các giả định mang tính giả

thuyết nhất định (“giả định đặc biệt”) hoặc một người mua cụ thể (dẫn đến giá trị tổng hợp). Bạn có

đồng ý với việc loại bỏ Giá trị Đặc biệt như một cơ sở giá trị riêng biệt và khác biệt không? Nếu không,

vui lòng mô tả các trường hợp mà bạn sử dụng Giá trị Đặc biệt làm cơ sở giá trị riêng biệt?

(c) IVSC đã đổi tên Giá trị hợp lý được xác định trước đây thành Giá trị hợp lý để tránh nhầm lẫn với các

định nghĩa khác về Giá trị hợp lý. Bạn có đồng ý với sự thay đổi này không, nếu không thì tại sao không?

(d) Giá trị thanh lý đã được thêm vào như một cơ sở bổ sung của giá trị. bạn có đồng ý với nó

đưa vào IVS 2017 và bạn có phù hợp với định nghĩa được sử dụng không? Nếu không, tai sao không?

(e) Giá trị thay thế đã được thêm vào làm cơ sở giá trị bổ sung. bạn có đồng ý với nó

đưa vào IVS 2017 và bạn có phù hợp với định nghĩa được sử dụng không? Nếu không, tai sao không?

(f) Có cơ sở giá trị nào khác được xác định bởi các thực thể/tổ chức khác cần được đề cập không

trong IVS 104? Cái nào? Tại sao?

5 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

IVS 104 Cơ sở giá trị

Việc tuân thủ tiêu chuẩn bắt buộc này yêu cầu người định giá chọn cơ sở (hoặc các cơ sở) giá trị thích hợp và tuân
theo tất cả các yêu cầu hiện hành liên quan đến cơ sở giá trị đó cho dù các yêu cầu đó có được đưa vào như một
phần của chương này (đối với cơ sở giá trị do IVS xác định) hay không (đối với cơ sở giá trị không do IVS xác định).

10. Giới thiệu

10.1 Cơ sở giá trị (đôi khi được gọi là tiêu chuẩn giá trị) là những tuyên bố về

các giả định đo lường cơ bản của một cuộc định giá. Chúng mô tả các giả định cơ bản làm cơ sở cho

các giá trị được báo cáo (ví dụ: bản chất của giao dịch giả định, mối quan hệ và động

cơ của các bên, mức độ mà tài sản được đưa ra thị trường và đơn vị tính toán cho định giá).

Điều quan trọng là bất kỳ hoạt động định giá nào cũng phải được thực hiện bằng cách sử dụng cơ

sở (hoặc các cơ sở) giá trị phù hợp với các điều khoản và mục đích của nhiệm vụ định giá, vì

cơ sở giá trị có thể ảnh hưởng hoặc quyết định việc lựa chọn phương pháp, đầu vào và giả định

của người định giá, và quan điểm cuối cùng về giá trị.

10.2 Người định giá có thể được yêu cầu sử dụng các cơ sở định giá được xác định bởi đạo luật, quy định,

hợp đồng tư nhân hoặc tài liệu khác. Những cơ sở như vậy phải được giải thích và áp dụng cho

phù hợp.

10.3 Mặc dù có nhiều cơ sở giá trị khác nhau được sử dụng trong định giá nhưng hầu hết đều có một số

các yếu tố chung: giao dịch giả định, ngày giả định của giao dịch và các bên giả định tham gia

giao dịch.

10.4 Tùy thuộc vào cơ sở giá trị, giao dịch giả định có thể mất một số
các hình thức:

(a) một giao dịch giả định,

(b) một giao dịch thực tế,

(c) giao dịch mua (hoặc nhập),

(d) giao dịch bán (hoặc thoát), và/hoặc

(e) một giao dịch trong một thị trường cụ thể hoặc giả định với các đặc điểm cụ thể.

10.5 Ngày giả định của một giao dịch thường sẽ ảnh hưởng đến thông tin và dữ liệu mà người định giá xem

xét trong quá trình định giá. Hầu hết các cơ sở giá trị cấm xem xét thông tin hoặc tâm lý

thị trường không được biết đến hoặc có thể biết được trên

ngày đo lường/đánh giá của những người tham gia điển hình.

10.6 Đối với hầu hết các cơ sở giá trị, mặc dù có một ngày giao dịch giả định,

giao dịch không nhất thiết phải diễn ra.

6 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

10.7 Hầu hết các cơ sở giá trị phản ánh các giả định liên quan đến các bên tham gia giao dịch và cung cấp một

mức độ mô tả nhất định về các bên. Đối với các bên này, họ

có thể bao gồm một hoặc nhiều đặc điểm thực tế hoặc giả định như:

(a) giả định,

(b) các bên đã biết hoặc cụ thể,

(c) các thành viên của một nhóm các bên tiềm năng được xác định/mô tả,

(d) liệu các bên có phải tuân theo các điều kiện hoặc động lực cụ thể vào ngày giả định hay

không (ví dụ: cưỡng bức) và/hoặc

(e) một mức độ kiến thức giả định.

20. Cơ sở giá trị

20.1 Ngoài các cơ sở định giá do IVS xác định được liệt kê bên dưới, IVS cũng đã cung cấp một danh sách không

đầy đủ các cơ sở định giá khác không do IVS xác định theo quy định của pháp luật hoặc thỏa thuận

quốc tế và được sử dụng bởi các nhà định giá.

(a) Cơ sở giá trị do IVS xác định:

(i) Giá trị thị trường,

(ii) Giá thuê thị trường,

(iii) Giá trị đầu tư/Giá trị,

(iv) Giá trị công bằng,

(v) Giá trị cộng hưởng,

(vi) Giá trị thanh lý, và

(vii) Giá trị thay thế.

(b) Các cơ sở giá trị khác (danh sách không đầy đủ):

(i) Giá trị hợp lý (Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế),

(ii) Giá trị thị trường hợp lý (Tổ chức Hợp tác Kinh tế và

Phát triển),

(iii) Giá trị thị trường hợp lý (Sở thuế vụ Hoa Kỳ), và

(iv) Giá trị hợp lý (Pháp lý/Luật định).

Một. Đạo luật Model Business Corporation, và

b. Ví dụ về án lệ của Canada.

7 Dự thảo phơi sáng: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

20.2 Trách nhiệm duy nhất của người định giá là chọn cơ sở (hoặc các cơ sở) liên quan của giá trị

theo điều kiện và mục đích của công việc định giá. Việc tuân thủ IVS cũng có thể yêu cầu người

định giá sử dụng cơ sở giá trị không được xác định hoặc đề cập trong IVS.

20.3 Theo IVS 103 Báo cáo cơ sở giá trị: “sẽ phù hợp với mục đích. Nguồn gốc của định nghĩa về bất kỳ

cơ sở giá trị nào được sử dụng sẽ được trích dẫn hoặc giải thích cơ sở đó. Một số cơ sở định

giá phổ biến được xác định và thảo luận trong Khung IVS. Yêu cầu này không áp dụng cho việc xem

xét định giá khi không đưa ra ý kiến về giá trị hoặc không yêu cầu bình luận trên cơ sở giá trị

được sử dụng.”

20.4 Người định giá có trách nhiệm hiểu quy định, án lệ và các hướng dẫn diễn giải khác liên

quan đến cơ sở của giá trị được sử dụng.

20.5 Các cơ sở giá trị khác được minh họa trong tiêu chuẩn này được xác định bởi các tổ chức khác

so với IVSC và người định giá có trách nhiệm đảm bảo rằng họ đang sử dụng định nghĩa phù
hợp.

30. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá trị thị trường

30.1. Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà một tài sản hoặc nợ phải trả sẽ được trao đổi vào ngày

định giá giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng trong một giao dịch dài hạn, sau khi

tiếp thị phù hợp và khi các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và

không bị ép buộc.

30.2. Định nghĩa về Giá trị thị trường sẽ được áp dụng theo các quy định sau

khuôn khổ khái niệm:

(a) “số tiền ước tính” đề cập đến một mức giá được biểu thị bằng tiền phải trả cho

tài sản trong một giao dịch thị trường dài hạn. Giá trị thị trường là mức giá hợp

lý nhất có thể đạt được trên thị trường vào ngày định giá phù hợp với định nghĩa

giá trị thị trường. Đó là mức giá tốt nhất mà người bán có thể đạt được một cách hợp lý và

mức giá có lợi nhất mà người mua có thể đạt được một cách hợp lý. Ước tính này đặc

biệt loại trừ giá ước tính bị thổi phồng hoặc giảm phát bởi các điều khoản hoặc trường

hợp đặc biệt, chẳng hạn như các thỏa thuận tài chính, bán và cho thuê lại không điển hình,

các cân nhắc hoặc nhượng bộ đặc biệt được cấp bởi bất kỳ ai liên quan đến việc

bán hàng hoặc bất kỳ yếu tố giá trị nào chỉ dành cho chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể ,

(b) “một tài sản hoặc nợ phải trả nên trao đổi” đề cập đến thực tế là giá trị của một tài sản

hoặc nợ phải trả là một số tiền ước tính chứ không phải là một số tiền hoặc giá bán thực

tế được xác định trước. Đó là giá trong một giao dịch đáp ứng tất cả các yếu tố của định

nghĩa Giá trị thị trường tại ngày định giá,

(c) “vào ngày định giá” yêu cầu giá trị phải cụ thể theo thời gian của một ngày nhất định.

Bởi vì thị trường và điều kiện thị trường có thể thay đổi, giá trị ước tính có thể không

chính xác hoặc không phù hợp vào thời điểm khác. Số tiền định giá sẽ phản ánh trạng

thái thị trường và hoàn cảnh tại ngày định giá, chứ không phải tại bất kỳ ngày nào khác,

8 Dự thảo phơi sáng: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

(d) “giữa một người sẵn sàng mua” đề cập đến một người được thúc đẩy, nhưng không bắt buộc phải mua.

Người mua này không quá háo hức và cũng không quyết tâm mua bằng mọi giá. Người mua này cũng

là người mua phù hợp với thực tế của thị trường hiện tại và với kỳ vọng của thị trường hiện

tại, thay vì liên quan đến một thị trường tưởng tượng hoặc giả định không thể chứng

minh hoặc dự đoán là có tồn tại. Người mua giả định sẽ không trả giá cao hơn mức thị

trường yêu cầu. Chủ sở hữu hiện tại được bao gồm trong số những người cấu thành “thị

trường”,

(e) “và người sẵn sàng bán” không phải là người quá háo hức hay người bán bị ép buộc sẵn sàng bán

ở bất kỳ mức giá nào, cũng không phải là người sẵn sàng cầm cự với mức giá không được coi

là hợp lý trên thị trường hiện tại. Người bán sẵn sàng có động cơ bán tài sản theo điều kiện

thị trường với mức giá tốt nhất có thể đạt được trên thị trường mở sau khi tiếp thị phù

hợp, bất kể mức giá đó có thể là bao nhiêu. Hoàn cảnh thực tế của chủ sở hữu thực tế không

phải là một phần của việc xem xét này bởi vì người sẵn sàng bán là chủ sở hữu giả định,

(f) “giao dịch ngang giá” là giao dịch giữa các bên không có

mối quan hệ cụ thể hoặc đặc biệt, ví dụ: công ty mẹ và công ty con hoặc chủ nhà và người

thuê nhà, có thể làm cho mức giá không đặc trưng của thị trường hoặc bị thổi phồng vì một yếu

tố có giá trị đặc biệt. Giao dịch Giá trị thị trường được coi là giữa các bên không

liên quan, mỗi bên hành động độc lập,

(g) “sau khi tiếp thị thích hợp” có nghĩa là tài sản sẽ được đưa ra thị trường theo cách phù hợp

nhất để thực hiện việc bán tài sản đó ở mức giá tốt nhất hợp lý có thể đạt được theo định

nghĩa giá trị thị trường. Phương thức bán hàng là

được coi là phù hợp nhất để có được mức giá tốt nhất trên thị trường mà người bán có quyền

tiếp cận. Độ dài của thời gian tiếp xúc không phải là một khoảng thời gian cố định mà sẽ

thay đổi tùy theo loại tài sản và điều kiện thị trường. Tiêu chí duy nhất là phải có đủ

thời gian để tài sản được thu hút sự chú ý của đủ số lượng người tham gia thị trường.

Khoảng thời gian tiếp xúc xảy ra trước ngày định giá,

(h) “khi các bên đã từng hành động một cách có hiểu biết, thận trọng” giả định rằng cả người sẵn

sàng mua và sẵn sàng bán đều được thông báo một cách hợp lý về bản chất và đặc điểm của

tài sản, cách sử dụng thực tế và tiềm năng của nó cũng như tình trạng của thị trường kể từ

ngày ngày định giá. Mỗi người được cho là sẽ sử dụng kiến thức đó một cách thận trọng để tìm

kiếm mức giá có lợi nhất cho các vị trí tương ứng của họ trong giao dịch. Sự thận trọng được

đánh giá bằng cách tham khảo trạng thái của thị trường vào ngày định giá, chứ không phải

dựa trên nhận thức muộn màng vào một ngày nào đó sau đó. Ví dụ, việc người bán bán

tài sản trong một thị trường có giá giảm với mức giá thấp hơn mức thị trường trước đó không

nhất thiết là thiếu thận trọng. Trong những trường hợp như vậy, cũng như đối với các sàn

giao dịch khác trên thị trường có giá thay đổi, người mua hoặc người bán thận trọng sẽ hành

động theo thông tin thị trường tốt nhất hiện có tại

thời gian và

(i) “và không có sự ép buộc” xác định rằng mỗi bên đều có động lực để thực hiện giao dịch, nhưng

không bị ép buộc hoặc ép buộc quá mức để hoàn thành giao dịch đó.

9 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

30.3. Giá trị thị trường của một tài sản sẽ phản ánh mức sử dụng cao nhất và tốt nhất của nó. Việc sử dụng cao nhất và

tốt nhất là việc sử dụng một tài sản sao cho tối đa hóa tiềm năng của nó và có thể thực hiện được,

hợp pháp cho phép và khả thi về mặt tài chính. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể là để tiếp tục sử

dụng hiện tại của tài sản hoặc cho một số mục đích sử dụng thay thế. Điều này được xác định bởi cách sử

dụng mà một người tham gia thị trường sẽ nghĩ đến đối với nội dung khi hình thành mức giá mà nó sẵn sàng

đặt giá thầu.

30.4. Giá trị thị trường không phản ánh các thuộc tính của một tài sản có giá trị đối với một chủ sở hữu hoặc người

mua cụ thể mà không có sẵn cho những người mua khác trên thị trường. Những lợi thế như vậy có thể liên

quan đến các đặc điểm vật lý, địa lý, kinh tế hoặc pháp lý của một tài sản.

Giá trị thị trường yêu cầu bỏ qua bất kỳ yếu tố giá trị nào như vậy bởi vì tại bất kỳ ngày cụ thể nào, người

ta chỉ giả định rằng có một người mua sẵn sàng chứ không phải một người mua sẵn sàng cụ thể.

40. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá thuê thị trường

40.1. Tiền thuê thị trường là số tiền ước tính mà một khoản lãi trong bất động sản sẽ được cho thuê vào ngày định

giá giữa bên cho thuê sẵn sàng và bên thuê sẵn sàng theo các điều khoản cho thuê phù hợp trong

một giao dịch dài hạn, sau khi tiếp thị phù hợp và khi các bên đã hành động một cách có hiểu biết,

một cách thận trọng và không ép buộc.

40.2. Tiền thuê thị trường có thể được sử dụng làm cơ sở giá trị khi định giá một khoản lãi cao hơn là đối tượng

của hợp đồng thuê hoặc một khoản lãi do hợp đồng thuê tạo ra. Trong những trường hợp như vậy,

cần phải xem xét giá thuê theo hợp đồng và giá thuê thị trường nếu khác.

40.3. Trong một số trường hợp, tiền thuê thị trường có thể được coi là cơ sở giá trị độc lập, trong khi trong các

trường hợp khác, tiền thuê thị trường là một bước trung gian trong việc xác định giá trị theo các cơ sở

giá trị khác.

40.4. Bình luận về giá trị thị trường trình bày ở trên có thể được áp dụng để hỗ trợ trong

diễn giải giá thuê thị trường. Đặc biệt, số tiền ước tính không bao gồm tiền thuê bị thổi phồng hoặc

giảm phát bởi các điều khoản, cân nhắc hoặc nhượng bộ đặc biệt. “Các điều khoản cho thuê phù hợp” là các

điều khoản thường được thỏa thuận trên thị trường đối với loại tài sản vào ngày định giá giữa những

người tham gia thị trường. Định giá tiền thuê thị trường chỉ nên được cung cấp cùng với chỉ dẫn về các điều

khoản cho thuê chính

mà đã được giả định.

40.5. Tiền thuê theo hợp đồng là tiền thuê phải trả theo các điều khoản của hợp đồng thuê thực tế. Nó có thể

cố định trong suốt thời gian thuê hoặc thay đổi. Tần suất và cơ sở tính toán các thay đổi trong tiền thuê

sẽ được quy định trong hợp đồng thuê và phải được xác định và hiểu rõ

để xác định tổng lợi ích tích lũy cho bên cho thuê và trách nhiệm pháp lý của

bên thuê.

10 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

50. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá trị công bằng

50.1 Giá trị hợp lý là giá ước tính cho việc chuyển giao tài sản hoặc nợ phải trả giữa các bên có

hiểu biết và sẵn sàng được xác định phản ánh lợi ích tương ứng của các bên đó.

50.2 Giá trị Công bằng đòi hỏi phải đánh giá mức giá công bằng giữa hai giá trị cụ thể,

các bên được xác định xem xét những lợi thế hoặc bất lợi tương ứng mà mỗi bên sẽ đạt được từ giao

dịch. Ngược lại, Giá trị thị trường yêu cầu bất kỳ lợi thế nào không có sẵn cho những người

tham gia thị trường thường bị bỏ qua.

50.3 Giá trị hợp lý là một khái niệm rộng hơn giá trị thị trường. Mặc dù trong nhiều trường hợp, giá hợp

lý giữa hai bên sẽ tương đương với giá có thể đạt được trên thị trường, nhưng sẽ có trường hợp

việc đánh giá Giá trị công bằng sẽ liên quan đến việc tính đến các vấn đề phải được bỏ qua khi đánh

giá giá trị thị trường, chẳng hạn như như một số yếu tố của Giá trị cộng hưởng phát sinh do sự kết

hợp của các lợi ích.

50.4 Ví dụ về việc sử dụng Giá trị Công bằng bao gồm:

(a) xác định mức giá công bằng cho việc sở hữu cổ phần trong một doanh nghiệp không niêm yết, trong đó

việc nắm giữ cổ phần của hai bên cụ thể có thể có nghĩa là mức giá công bằng giữa họ khác với

mức giá có thể đạt được trên thị trường, Và

(b) xác định mức giá công bằng giữa bên cho thuê và bên thuê đối với việc chuyển nhượng vĩnh viễn

tài sản thuê hoặc hủy bỏ nghĩa vụ cho thuê.

60. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá trị/giá trị đầu tư

60.1 Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc chủ sở hữu tiềm năng đối với

đầu tư cá nhân hoặc mục tiêu hoạt động.

60.2 Đây là cơ sở giá trị dành riêng cho thực thể. Mặc dù giá trị của một tài sản đối với chủ sở hữu có

thể giống như số tiền có thể thu được từ việc bán tài sản đó cho một bên khác, cơ sở giá trị này

phản ánh những lợi ích mà một thực thể nhận được từ việc nắm giữ tài sản và do đó, không nhất thiết

liên quan đến một trao đổi giả định. Giá trị đầu tư phản ánh các hoàn cảnh và mục tiêu tài

chính của thực thể mà việc định giá đang được thực hiện. Nó thường được sử dụng để đo lường hiệu

suất đầu tư. Sự khác biệt giữa Giá trị đầu tư của một tài sản và Giá trị thị trường của nó có thể

tạo động lực cho người mua hoặc người bán tham gia thị trường.

70. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá trị cộng hưởng

70.1 Giá trị cộng hưởng là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản hoặc quyền lợi trong

đó giá trị kết hợp lớn hơn tổng của các giá trị riêng biệt. Nếu sức mạnh tổng hợp chỉ

dành cho một người mua cụ thể thì Giá trị cộng hưởng sẽ khác với Giá trị thị trường, vì Giá trị cộng

hưởng sẽ phản ánh các thuộc tính cụ thể của một tài sản chỉ có giá trị đối với một người mua cụ

thể.

11 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

70.2 Nếu các hợp lực có sẵn cho nhiều người tham gia thị trường, thì Giá trị hợp lực có thể nhất

quán với Giá trị thị trường, vì giá mà tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người

mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng có thể phản ánh giá trị của bất kỳ hợp lực nào có

sẵn cho nhiều người tham gia thị trường.

80. Giá trị cơ sở do IVS xác định – Giá trị thanh lý

80.1 Giá trị thanh lý là số tiền sẽ được thực hiện khi một tài sản hoặc một nhóm tài sản

được bán trên cơ sở từng phần, không tính đến lợi ích (hoặc thiệt hại) liên quan

đến hoạt động kinh doanh liên tục. Giá trị thanh lý có thể là trong một giao dịch có trật

tự với thời gian tiếp thị điển hình hoặc trong một giao dịch bắt buộc với thời gian tiếp

thị được rút ngắn (Xem phần 170 và 180) và người định giá phải tiết lộ liệu giao dịch

có trật tự hay bắt buộc được giả định.

90. Cơ sở giá trị do IVS xác định – Giá trị thay thế

90.1 Giá trị thay thế là tổng chi phí để thay thế một tài sản, thường ở dạng hiện tại và phù hợp

với các quy định và yêu cầu pháp lý phù hợp. Giá trị thay thế xem xét các khoản phụ cấp

cho phí chuyên môn và, trong trường hợp tài sản hữu hình, xem xét các yếu tố liên quan

đến việc xây dựng tài sản thay thế (có thể bao gồm phá dỡ, loại bỏ mảnh vụn và các yếu

tố khác).

90.2 Giá trị thay thế thường có thể dựa trên chi phí của một công trình hiện đại tương

đương, ví dụ, một tòa nhà thay thế có cùng diện tích sàn.

100. Cơ sở giá trị khác – Giá trị hợp lý (Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế)

100.1 IFRS 13 định nghĩa Giá trị hợp lý là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc trả để chuyển một khoản

nợ phải trả trong một giao dịch có trật tự giữa những người tham gia thị trường tại thời điểm

ngày đo.

100.2 Vì mục đích báo cáo tài chính, hơn 130 quốc gia yêu cầu hoặc cho phép sử dụng Chuẩn

mực Kế toán Quốc tế do Ủy ban Chuẩn mực Kế toán Quốc tế xuất bản. Ngoài ra, Hội

đồng Tiêu chuẩn Kế toán Tài chính ở Hoa Kỳ sử dụng định nghĩa tương tự về Giá trị Hợp lý
trong Chủ đề 820.

12 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

110. Cơ sở giá trị khác – Giá trị thị trường hợp lý (Tổ chức Hợp tác Kinh tế

và Phát triển – OECD)

110.1 OECD định nghĩa Giá trị thị trường hợp lý là mức giá mà người mua sẵn sàng trả

người bán trong một giao dịch trên thị trường mở.

110.2 OECD bao gồm 34 quốc gia thành viên và có sứ mệnh thúc đẩy các chính sách nhằm cải thiện phúc lợi kinh

tế và xã hội của người dân trên khắp thế giới.

Hướng dẫn của OECD được sử dụng trong nhiều cam kết vì mục đích thuế quốc tế.

120. Cơ sở giá trị khác – Giá trị thị trường hợp lý (Sở Thuế vụ Hoa Kỳ)

120.1 Vì mục đích thuế của Hoa Kỳ, Quy định §20.2031–1 nêu rõ: “Giá trị thị trường hợp lý

là giá mà tại đó tài sản sẽ trao tay giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán, không bị ép

buộc phải mua hoặc bán và cả hai đều có kiến thức hợp lý về các sự kiện liên quan.”

120.2 Định nghĩa này áp dụng cho tất cả các loại thuế được nộp tại Hoa Kỳ bao gồm công dân, cư dân,

các cá nhân và tập đoàn kinh doanh tại/với Hoa Kỳ.

130. Cơ sở giá trị – Giá trị hợp lý (Pháp lý/Luật định)

130.1 Nhiều cơ quan quốc gia, tiểu bang và địa phương sử dụng Giá trị hợp lý làm cơ sở định giá theo luật định

bối cảnh. Các định nghĩa có thể khác nhau đáng kể và có thể là kết quả của hành động lập pháp hoặc do

tòa án thiết lập trong các trường hợp trước đó.

130.2 Ví dụ về các định nghĩa khác nhau về Giá trị hợp lý là:

(a) Đạo luật Công ty Mô hình Kinh doanh (MBCA) là một bộ luật mẫu do Ủy ban Luật Công ty thuộc Bộ

phận Luật Kinh doanh của Hiệp hội Luật sư Hoa Kỳ soạn thảo và được 24 tiểu bang của Hoa Kỳ

tuân theo. Định nghĩa về Giá trị hợp lý từ MBCA là giá trị cổ phiếu của công ty được xác định:

(i) ngay trước khi thực hiện hành động của công ty mà cổ đông phản đối; (ii) sử dụng các khái

niệm và kỹ thuật định giá thông thường và hiện hành thường được sử dụng cho các

doanh nghiệp tương tự trong bối cảnh giao dịch yêu cầu thẩm định; và (iii) không chiết

khấu do thiếu khả năng tiếp thị hoặc tình trạng thiểu số, ngoại trừ, nếu phù hợp, đối

với các sửa đổi đối với các điều khoản theo mục 13.02(a)(5), và

(b) vào năm 1986, Tòa án tối cao của British Columbia ở Canada đã đưa ra phán quyết trong

Manning v Harris Steel Group Inc. đã tuyên bố: “Vì vậy, giá trị 'hợp lý' là giá trị

công bằng và bình đẳng. Thuật ngữ đó chứa đựng trong nó khái niệm bồi thường thỏa đáng (bồi

thường), phù hợp với các yêu cầu của công lý và bình đẳng.”

13 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

140. Giá trị tiền đề/Sử dụng giả định

140.1 Tiền đề giá trị hoặc mục đích sử dụng giả định mô tả các trường hợp về cách sử dụng tài sản hoặc nợ phải trả. Các

cơ sở giá trị khác nhau có thể đòi hỏi một tiền đề giá trị cụ thể hoặc cho phép xem xét nhiều tiền đề giá trị.

Một số tiền đề chung của

giá trị là:

(a) sử dụng cao nhất và tốt nhất,

(b) sử dụng hiện tại/sử dụng hiện tại,

(c) thanh lý có trật tự, và

(d) buộc phải bán.

150. Tiền đề của giá trị – Sử dụng tốt nhất và cao nhất

150.1 Cách sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng sẽ tạo ra giá trị cao nhất cho một tài sản, nợ phải trả hoặc

một nhóm tài sản và/hoặc nợ phải trả, bất kể việc sử dụng thực tế hiện tại như thế nào.

150.2 Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất phải có thể thực hiện được về mặt vật chất, khả thi về tài chính, hợp pháp

cho phép và đạt giá trị cao nhất. Nếu khác với mục đích sử dụng hiện tại, chi phí để chuyển đổi một tài sản

sang mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất sẽ ảnh hưởng đến giá trị. Ví dụ: một phần tài sản được sử dụng làm

cơ sở sản xuất có thể trị giá 100 triệu đô la trong mục đích sử dụng hiện tại nhưng nó sẽ trị giá 120

triệu đô la nếu được chuyển đổi sang mục đích sử dụng hỗn hợp thương mại/nhà ở. Mục

đích sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản sẽ chỉ là mục đích sử dụng hỗn hợp cho mục đích thương mại/

dân cư nếu chi phí chuyển đổi bất động sản thấp hơn $20

triệu.

150.3 Cách sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một tài sản có thể là cách sử dụng hiện tại hoặc hiện tại khi nó được

được sử dụng một cách tối ưu. Tuy nhiên, cách sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể khác với cách sử dụng hiện

tại hoặc thậm chí là một cách thanh lý có trật tự. Ví dụ, cách sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với tài

sản được sử dụng trong hoạt động kinh doanh thua lỗ có thể là thanh lý tài sản một cách có trật tự.

150.4 Cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản được định giá trên cơ sở độc lập có thể khác với cách sử dụng

cao nhất và tốt nhất của tài sản đó với tư cách là một phần của một nhóm, khi phải xem xét sự đóng góp của

tài sản đó vào giá trị chung của nhóm.

150.5 Việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất bao gồm việc xem xét những điều sau:

(a) để xác định liệu việc sử dụng có khả thi hay không, sẽ phải xem xét những gì được coi là hợp lý

bởi những người tham gia thị trường,

(b) để phản ánh yêu cầu được pháp luật cho phép, bất kỳ hạn chế pháp lý nào đối với

việc sử dụng tài sản, ví dụ, chỉ định phân vùng, cần được tính đến cũng như khả năng những hạn chế này sẽ

thay đổi và

(c) yêu cầu rằng việc sử dụng khả thi về mặt tài chính có tính đến việc liệu một cách sử dụng thay thế khả thi

về mặt vật chất và được pháp luật cho phép sẽ tạo ra

14 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

lợi nhuận đủ cho một người tham gia thị trường điển hình, sau khi tính đến chi phí chuyển đổi sang

mục đích sử dụng đó, cao hơn lợi nhuận từ việc sử dụng hiện tại.

150.6 Người ta thường cho rằng những người mua và người bán hiểu biết sẽ nhận thức được

sử dụng cao nhất và tốt nhất và giao dịch ở mức giá phản ánh việc sử dụng đó. Như vậy, các cơ sở giá trị giả

định một giao dịch thị trường giữa những người tham gia thị trường có hiểu biết hợp lý thường

yêu cầu xem xét việc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Các cơ sở giá trị này bao gồm Giá trị thị trường (như

được thảo luận trong các đoạn 30.1 đến 30.4) và Giá trị hợp lý (như được thảo luận trong các đoạn 100.1 và

100.2).

160. Tiền đề của giá trị – Sử dụng hiện tại/Sử dụng hiện tại

160.1 Cách sử dụng hiện tại/cách sử dụng hiện tại là cách thức hiện tại mà một tài sản, nợ phải trả hoặc nhóm tài sản

và/hoặc nợ phải trả được sử dụng. Việc sử dụng hiện tại có thể, nhưng không nhất thiết, cũng là cao nhất và

sử dụng tốt nhất.

170. Tiền đề giá trị – Thanh lý có trật tự

170.1 Thanh lý có trật tự mô tả giá trị của một nhóm tài sản có thể được thực hiện trong một giao dịch bán thanh lý,

trong một khoảng thời gian hợp lý để tìm người mua (hoặc nhiều người mua), với việc người bán buộc phải bán

theo nguyên trạng, trong đó -là cơ sở.

170.2 Khoảng thời gian hợp lý để tìm người mua (hoặc nhiều người mua) có thể khác nhau tùy theo loại tài sản. Ví

dụ, khoảng thời gian hợp lý để thanh lý danh mục đầu tư chứng khoán và công cụ tài chính có thể khác với

khoảng thời gian hợp lý để thanh lý danh mục đầu tư bất động sản.

180. Cơ sở giá trị – Buộc bán

180.1 Thuật ngữ “bắt buộc bán” thường được sử dụng trong trường hợp người bán chịu

bắt buộc phải bán và do đó, không thể có một giai đoạn tiếp thị phù hợp.

Giá có thể đạt được trong những trường hợp này sẽ phụ thuộc vào bản chất của áp lực đối với người bán và lý

do tại sao không thể thực hiện tiếp thị thích hợp. Nó cũng có thể phản ánh hậu quả đối với

người bán nếu không bán được hàng trong khoảng thời gian có sẵn. Trừ khi bản chất và lý do của những ràng

buộc đối với người bán được biết rõ, giá có thể đạt được trong một vụ bán ép buộc không thể được ước

tính một cách thực tế.

Giá mà người bán sẽ chấp nhận trong trường hợp bán bắt buộc sẽ phản ánh các trường hợp cụ thể của nó chứ

không phải giá của người bán sẵn sàng giả định trong định nghĩa Giá trị thị trường. Giá có thể đạt được

trong một giao dịch bán bắt buộc chỉ có mối quan hệ ngẫu nhiên với Giá trị thị trường hoặc bất kỳ cơ sở nào

khác được xác định trong tiêu chuẩn này. “Bắt buộc bán” là một mô tả về tình huống mà việc trao đổi diễn

ra, không phải là một cơ sở giá trị riêng biệt.

180.2 Nếu cần phải chỉ ra mức giá có thể đạt được trong các trường hợp bán hàng cưỡng bức, thì

sẽ cần thiết để xác định rõ ràng các lý do hạn chế người bán bao gồm cả hậu quả của việc không bán được hàng

trong thời gian quy định bằng cách đặt ra các giả định phù hợp. Nếu những trường hợp này không tồn tại

vào ngày định giá, chúng phải được xác định rõ ràng là những giả định đặc biệt.

15 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

180.3 Buộc bán thường phản ánh mức giá có thể xảy ra nhất mà một tài sản cụ thể có khả năng

để mang theo tất cả các điều kiện sau đây:

(a) hoàn thành việc bán hàng trong một khoảng thời gian ngắn,

(b) tài sản phải tuân theo các điều kiện thị trường phổ biến kể từ ngày định giá hoặc khoảng thời gian

giả định mà giao dịch sẽ được hoàn thành,

(c) cả người mua và người bán đều hành động thận trọng và có hiểu biết,

(d) người bán bị ép buộc phải bán,

(e) người mua thường có động cơ,

(f) cả hai bên đang hành động theo những gì họ cho là lợi ích tốt nhất của họ,

(g) nỗ lực tiếp thị bình thường là không thể do thời gian tiếp xúc ngắn,

(h) thanh toán sẽ được thực hiện bằng tiền mặt,

(i) giá thể hiện sự cân nhắc thông thường đối với tài sản được bán, không bị ảnh hưởng bởi các nhượng

bộ tài chính đặc biệt hoặc sáng tạo được cấp bởi bất kỳ ai liên quan đến tài sản

doanh thu.

180.4 Doanh số bán hàng trong một thị trường không hoạt động hoặc đang đi xuống không tự động được coi là "bán hàng bắt buộc" đơn giản

vì người bán có thể hy vọng giá tốt hơn nếu các điều kiện được cải thiện. Trừ khi người bán bị buộc

phải bán trước thời hạn ngăn cản hoạt động tiếp thị phù hợp, người bán sẽ là người sẵn sàng bán

theo định nghĩa về giá trị thị trường (xem các đoạn từ 30.1 đến 30.4).

180.5 Mặc dù các giao dịch “bắt buộc bán” đã được xác nhận nhìn chung sẽ bị loại trừ khỏi

xem xét trong việc định giá, có thể khó xác minh rằng một giao dịch dài hạn trên thị trường là một

giao dịch bắt buộc.

190. Các yếu tố cụ thể của thực thể

190.1 Đối với hầu hết các cơ sở định giá, các yếu tố dành riêng cho một người mua hoặc người bán cụ thể và không

có sẵn cho những người tham gia thị trường nói chung được loại trừ khỏi các yếu tố đầu vào được sử

dụng trong định giá dựa trên thị trường. Ví dụ về các yếu tố cụ thể của thực thể có thể không có sẵn

cho những người tham gia thị trường bao gồm:

(a) giá trị tăng thêm hoặc giảm giá trị bắt nguồn từ việc tạo ra một danh mục đầu tư gồm

tài sản tương tự,

(b) sự phối hợp độc đáo giữa tài sản và các tài sản khác thuộc sở hữu của đơn vị,

(c) các quyền hoặc hạn chế hợp pháp chỉ áp dụng cho thực thể,

(d) các lợi ích về thuế hoặc gánh nặng thuế đối với đơn vị, và

(e) khả năng khai thác một tài sản duy nhất cho thực thể đó.

16 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

190.2 Cho dù các yếu tố đó là dành riêng cho đơn vị hay sẽ có sẵn cho những người khác trong

thị trường nói chung được xác định trên cơ sở từng trường hợp cụ thể. Ví dụ: một tài sản thường

không được giao dịch như một mặt hàng độc lập mà là một phần của một nhóm. Bất kỳ sự phối hợp nào

với các tài sản liên quan sẽ chuyển giao cho những người tham gia thị trường cùng với việc chuyển

giao nhóm và do đó không phải là thực thể cụ thể.

190.3 Nếu mục tiêu của cơ sở giá trị được sử dụng trong định giá là xác định giá trị cho một chủ sở hữu cụ

thể (chẳng hạn như Giá trị đầu tư/Giá trị được thảo luận trong đoạn 60.1 và 60.2), các yếu tố cụ

thể của thực thể được phản ánh trong quá trình định giá tài sản. Các tình huống trong đó giá trị cho

một chủ sở hữu cụ thể có thể được yêu cầu bao gồm các ví dụ sau:

(a) hỗ trợ các quyết định đầu tư, và

(b) xem xét hiệu suất của một tài sản.

200. Hợp lực

200.1 Hợp lực đề cập đến lợi ích tài chính liên quan đến việc kết hợp tài sản và nợ phải trả.

Khi có sự cộng hưởng, giá trị của một nhóm tài sản và nợ phải trả lớn hơn tổng giá trị của từng

tài sản và nợ phải trả. Hợp lực điển hình

liên quan đến việc giảm chi phí hoặc tăng doanh thu.

200.2 Hợp lực chi phí được tạo ra bằng cách giảm chi phí liên quan đến tài sản và nợ phải trả kết hợp, và

thường là kết quả của việc giảm chi phí chung hoặc cải thiện sức mua.

200.3 Hợp lực về doanh thu có thể liên quan đến khả năng bán nhiều sản phẩm và dịch vụ hơn hoặc khả năng

tính giá cao hơn cho những sản phẩm và dịch vụ đó.

200.4 Việc xem xét các hiệp lực có nên được xem xét khi định giá hay không phụ thuộc vào cơ sở của giá trị.

Đối với hầu hết các cơ sở giá trị, chỉ những hiệp lực có sẵn cho những người tham gia thị trường khác mới

được xem xét (xem phần thảo luận về Các yếu tố cụ thể của thực thể trong các đoạn 190.1 đến 190.3).

200.5 Nhìn chung, việc đánh giá liệu các bên tham gia thị trường khác có sẵn các hiệp lực hay không dựa trên

số lượng hiệp lực chứ không phải là một cách cụ thể để đạt được hiệp lực đó.

Ví dụ: nếu nhiều người tham gia thị trường có thể cải thiện 10% dòng tiền từ một tài sản chủ thể,

thì sự gia tăng dòng tiền đó thường được coi là sức mạnh tổng hợp của những người tham gia thị

trường ngay cả khi những người tham gia thị trường khác nhau sẽ đạt được mức tăng 10% đó trong

dòng tiền theo những cách khác nhau (nghĩa là tăng doanh thu so với giảm chi phí).

210. Giả định và Giả định đặc biệt

210.1 Ngoài việc nêu rõ cơ sở của giá trị, thường cần phải đưa ra một hoặc nhiều giả định để làm rõ trạng thái

của tài sản trong cuộc trao đổi giả định hoặc hoàn cảnh mà tài sản được cho là sẽ được trao đổi. Những

giả định như vậy có thể có tác động đáng kể đến giá trị.

210.2 Những loại giả định này thường thuộc một trong hai loại:

17 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

(a) các sự kiện giả định phù hợp với hoặc có thể phù hợp với những sự kiện hiện có

tại ngày định giá, và

(b) các sự kiện giả định khác với những sự kiện hiện có tại ngày định giá.

210.3 Các giả định liên quan đến các sự kiện phù hợp với, hoặc có thể phù hợp với, những

tồn tại vào ngày định giá có thể là kết quả của sự hạn chế về phạm vi điều tra hoặc yêu cầu

được thực hiện bởi người định giá. Ví dụ về các giả định như vậy bao gồm, nhưng không giới hạn:

(a) một giả định rằng một doanh nghiệp được chuyển giao như một thực thể hoạt động hoàn chỉnh,

(b) một giả định rằng tài sản được sử dụng trong một doanh nghiệp được chuyển giao mà không có

kinh doanh, cá nhân hoặc theo nhóm,

(c) một giả định rằng một tài sản có giá trị riêng lẻ được chuyển giao cùng với các tài sản khác

tài sản bổ sung, và

(d) một giả định rằng việc nắm giữ cổ phần được chuyển nhượng dưới dạng khối hoặc riêng lẻ.

210.4 Khi một giả định được đưa ra giả định các sự kiện khác với những sự kiện hiện có tại thời điểm định

giá, thì giả định đó được gọi là một giả định đặc biệt. Các giả định đặc biệt thường được sử

dụng để minh họa tác động của những thay đổi có thể xảy ra đối với giá trị của một tài sản.

Chúng được chỉ định là “đặc biệt” để làm nổi bật cho người sử dụng định giá rằng kết luận

định giá phụ thuộc vào sự thay đổi trong hoàn cảnh hiện tại hoặc nó phản ánh quan điểm mà những

người tham gia thị trường nói chung sẽ không chấp nhận vào ngày định giá.

Ví dụ về các giả định như vậy bao gồm, nhưng không giới hạn:

(a) một giả định rằng một tài sản là sở hữu toàn quyền với quyền sở hữu bỏ trống,

(b) một giả định rằng một tòa nhà được đề xuất đã thực sự được hoàn thành vào ngày

ngày định giá,

(c) một giả định rằng một hợp đồng cụ thể đã tồn tại vào ngày định giá

mà đã không thực sự được hoàn thành, và

(d) giả định rằng một công cụ tài chính được định giá bằng cách sử dụng đường cong lợi suất

khác với đường cong lợi suất mà một bên tham gia thị trường sẽ sử dụng.

210.5 Các giả định và giả định đặc biệt phải hợp lý và có liên quan đến

vào mục đích yêu cầu thẩm định giá.

220. Chi phí giao dịch

220.1 Hầu hết các cơ sở giá trị thể hiện giá trao đổi ước tính của một tài sản bất kể

đến chi phí giao dịch. Giá trị thường không được điều chỉnh để phản ánh chi phí bán hàng của người

bán, chi phí mua hàng của người mua hoặc bất kỳ khoản thuế nào mà một trong hai bên phải nộp trực tiếp

kết quả của giao dịch.

18 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

220.2 Tuy nhiên, người định giá có thể cần xem xét chi phí giao dịch khi xác định mức sử dụng cao nhất

và tốt nhất, thị trường cho một giao dịch và những người tham gia thị trường có khả năng.

19 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

IVS 104 Cơ sở giá trị: Cơ sở để đưa ra kết luận

Cơ sở cho các kết luận không phải là một phần của IVS 2017 và sẽ không được đưa vào tài liệu hoàn chỉnh, nhưng đã được

soạn thảo để cung cấp cho người đọc cơ sở lý luận đằng sau một số thay đổi nhất định được thực hiện trong Dự thảo phơi bày này.

Hội đồng cảm thấy rằng việc đưa phần này vào là một phần cần thiết của quá trình tham vấn và phù hợp với khuyến nghị trong yêu

cầu Tài liệu Chiến lược và Mục đích của IVSC rằng “các tiêu chuẩn cần được tham vấn đầy đủ” và IVSC nên “hoạt động trong một

cách công khai và minh bạch”.

Vào tháng 10 năm 2015, IVSC đã xuất bản Tài liệu Chiến lược và Mục đích của họ, trong đó nêu rõ ưu tiên của IVSC là mở rộng chất

lượng và chiều sâu của IVS, đồng thời đảm bảo chúng phù hợp với mục đích và mang lại sự rõ ràng và hiệu quả thị trường rất

cần thiết. Ngoài các cuộc thảo luận với Hội đồng quản trị và các bên liên quan khác, các tác giả kỹ thuật đã tiến

hành phân tích lỗ hổng sơ bộ theo thứ tự bảng chữ cái trên IVS 2013 và IVS 104 Cơ sở giá trị như một chương ưu tiên trong IVS 2017.

Chương IVS Framework trong IVS 2013 bao gồm một lượng lớn thông tin cơ bản về các khái niệm và phương pháp định giá. Sau khi

tham khảo ý kiến các bên liên quan thông qua liên hệ trực tiếp và quy trình tham vấn Tài liệu IVSC, Mục đích, Chiến lược và Cấu

trúc, Hội đồng đã chuyển hầu hết chương Khung IVS sang Tiêu chuẩn chung IVS. Hội đồng cảm thấy việc phát hành một chương mới về

IVS 104 Cơ sở Giá trị sẽ hỗ trợ cả các thị trường lâu đời và mới nổi trong việc áp dụng IVS trên tất cả các chuyên ngành định

giá.

IVS 104 Cơ sở Giá trị cung cấp các nguyên tắc bao quát áp dụng cho tất cả các hoạt động định giá và tạo thành một phần của Phần

Tiêu chuẩn Chung mở rộng trong IVS 2017. Hội đồng cũng lưu ý rằng có một

lượng lặp lại đáng kể trong suốt IVS 2013 liên quan đến cơ sở giá trị và đã thay đổi nhiều

thông tin trong chương Khung IVS 2013 vào IVS 104 Cơ sở Giá trị để loại bỏ một số sự lặp lại và nhầm lẫn liên quan.

Kể từ khi ban hành IVS 2013, HĐQT đã nhận được phản hồi từ nhiều bên liên quan rằng các phần về cơ sở giá trị không đáp ứng nhu cầu

thị trường hiện tại. Cụ thể hơn, nhiều bên liên quan đã chỉ ra

rằng các chuyên gia định giá thường được yêu cầu sử dụng các cơ sở giá trị khác với các cơ sở giá trị hiện được định nghĩa

bởi IVS 2013. Hội đồng cảm thấy nội dung IVS về các cơ sở giá trị cần phải được cấu trúc theo cách cho phép các chuyên gia định

giá thực hiện việc định giá cho nhiều mục đích khác nhau. tuân thủ IVS, ngay cả khi cơ sở giá trị được yêu cầu cho mục đích đó

(chẳng hạn như Giá trị thị trường hợp lý) khác với các điều khoản do IVS xác định.

Dựa trên phản hồi của các bên liên quan và quan điểm của Hội đồng quản trị về cơ sở giá trị, các phần về cơ sở

giá trị được bao gồm trong chương Khung IVS của IVS 2013 đã được sửa đổi và tái cấu trúc đáng kể trong chương này. IVS 104 Cơ sở

giá trị bao gồm các định nghĩa về cơ sở giá trị do IVS xác định và các cơ sở giá trị khác do các tổ chức khác xác định. cấu

trúc mới

bao gồm:

• một phần về các yếu tố chung của nhiều cơ sở giá trị như giao dịch giả định, ngày giả định của giao dịch và các bên giả

định tham gia giao dịch,

• Các cơ sở giá trị do IVS xác định cũng được đưa vào IVS 2013 như Giá trị thị trường, Tiền thuê thị trường,

Giá trị đầu tư/Giá trị và Giá trị hợp lý (trước đây gọi là Giá trị hợp lý trong IVS 2013),

20 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

• hai cơ sở giá trị mới do IVS xác định để đáp ứng nhu cầu thị trường (Giá trị thanh lý và

Giá trị thay thế)

• một danh sách không đầy đủ các cơ sở giá trị khác không được IVS xác định thường được sử dụng, chẳng hạn như Khá

Giá trị (Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế) và Giá trị Thị trường Hợp lý (Tổ chức cho

Hợp tác và Phát triển Kinh tế), và

• một phần mới kết hợp các khái niệm định giá cần được xem xét cùng với các cơ sở giá trị, chẳng hạn như tiền đề của

giá trị, sức mạnh tổng hợp, giả định và giả định đặc biệt,

và chi phí giao dịch.

Hội đồng quản trị chấp nhận rằng hầu hết các cam kết định giá đều yêu cầu sử dụng một hoặc nhiều cơ sở định giá và cảm

thấy rằng IVS không có quyền chỉ định các trường hợp theo đó một công ty cụ thể

cơ sở của giá trị nên được sử dụng. IVS 104 Cơ sở của Giá trị dựa trên khái niệm chính là trách nhiệm duy nhất của người

định giá là chọn cơ sở (hoặc các cơ sở) có liên quan của giá trị theo các điều khoản và mục đích của nhiệm vụ định giá.

Hội đồng cũng chấp nhận rằng việc tuân thủ IVS trong một số trường hợp có thể yêu cầu người định giá sử dụng cơ sở giá

trị không được xác định hoặc đề cập trong IVS. Vì trách nhiệm này, người định giá có thể xem xét các hướng dẫn

được cung cấp về cơ sở định giá, nhưng vẫn phải xem xét sự phù hợp của bất kỳ hướng dẫn nào đối với các điều khoản

và mục đích của nhiệm vụ định giá.

Ví dụ: một cuộc định giá được thực hiện cho mục đích báo cáo tài chính theo IFRS sẽ không được thực hiện theo

IVS nếu nó sử dụng cơ sở giá trị khác với Giá trị hợp lý theo định nghĩa của IASB, bất kể người định giá có được hướng

dẫn sử dụng một cơ sở giá trị khác hay không. giá trị.

Hội đồng chấp nhận rằng một số cơ sở giá trị, có thể có danh pháp giống hệt hoặc tương tự như Giá trị hợp lý, có thể

tạo ra các định giá khác nhau đáng kể do sự khác biệt trong cách giải thích của các khu vực tài phán địa phương và cơ

quan quản lý. Trong những trường hợp này, thường có các quy định bổ sung, án lệ và hướng dẫn diễn giải bên ngoài IVS và liên

quan đến cơ sở giá trị mà người định giá phải làm quen và tuân theo. Một ví dụ về hướng dẫn diễn giải bổ sung như vậy

là các yếu tố tắc nghẽn.

Từ quan điểm khái niệm, các yếu tố tắc nghẽn có thể phù hợp khi định giá một số lượng lớn cổ phiếu giao dịch công khai

(hoặc một tài sản hoặc nợ phải trả được giao dịch công khai khác) nếu việc bán những cổ phiếu đó có thể ảnh hưởng

đáng kể đến giá giao dịch công khai. Tuy nhiên, đối với các mục đích báo cáo tài chính theo các quy tắc của IASB và FASB,

các yếu tố tắc nghẽn bị cấm đối với tài sản và nợ phải trả được giao dịch trên thị trường đang hoạt động.

Hội đồng đã không cố gắng tóm tắt hướng dẫn bổ sung như vậy, hướng dẫn này thay đổi đáng kể tùy thuộc vào mục đích

định giá và quyền tài phán mà việc định giá được thực hiện và sử dụng. Các

Hội đồng không coi hướng dẫn bổ sung về những vấn đề này là một phần trong nhiệm vụ của họ, mặc dù sẽ khuyến khích các

tổ chức định giá chuyên nghiệp cung cấp hướng dẫn bổ sung về những vấn đề này để cải thiện hiệu quả của thị trường

khi cần thiết. Như vậy, chương này lưu ý rằng những người định giá sử dụng bất kỳ cơ sở giá trị nào đều có trách nhiệm

hiểu quy định bổ sung phù hợp, án lệ và hướng dẫn diễn giải khác liên quan đến cơ sở giá trị đó.

Vì những người định giá thường cần thực hiện việc định giá bằng cách sử dụng các cơ sở giá trị được xác định bởi các tổ chức

khác, nên Hội đồng đã quyết định rằng chương này nên bao gồm một số cơ sở giá trị thường được sử dụng nhất định. Tuy

nhiên, Hội đồng quản trị không có ý định giám sát liên tục các tổ chức khác đó để đảm bảo mọi thay đổi đối với tổ chức của họ.

định nghĩa được phản ánh trong IVS. Do đó, một tuyên bố đã được thêm vào trong chương này rằng những người định

giá có trách nhiệm đảm bảo rằng họ đang sử dụng định nghĩa chính xác và cập nhật.

21 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

Đối với các điều khoản do IVS xác định, Hội đồng cho biết rằng mặc dù Giá thuê Thị trường thường là một phần trong việc

tính toán Giá trị Thị trường nhưng nó cũng có thể được báo cáo như một cơ sở giá trị riêng biệt và do đó đã được đưa vào

chương này như một cơ sở giá trị riêng biệt. Giá thuê thị trường đại diện cho cơ sở giá trị tương tự như Giá trị thị trường nên

phần bình luận về Giá thuê thị trường đã được chuyển từ chương IVS 230 Lãi suất bất động sản sang chương này.

Hội đồng quản trị cũng đã nhận được phản hồi đáng kể về sự tồn tại của hai định nghĩa khác nhau về Giá trị hợp lý trong IVS

2013, một trong số đó có khả năng bao gồm giá trị bổ sung từ người mua đặc biệt. Hội đồng đã tìm kiếm thêm phản hồi về các điều

khoản này từ nhóm làm việc của Diễn đàn tư vấn IVSC và các bên liên quan khác, và họ cảm thấy rằng để tránh nhầm lẫn với định

nghĩa IFRS 13 thường được sử dụng và nhiều định nghĩa khác về Giá trị hợp lý cho báo cáo tài chính và pháp lý. định giá, danh

pháp cho cơ sở IVS của giá trị Giá trị hợp lý nên được thay đổi thành Giá trị hợp lý. Hội đồng cũng xem xét đơn giản là

loại bỏ Giá trị hợp lý do IVS xác định. Tuy nhiên, việc tiếp cận các bên liên quan chỉ ra rằng một số thành phần sử dụng định

nghĩa IVS. Các bên liên quan đó phản đối việc loại bỏ hoàn toàn định nghĩa về Giá trị hợp lý, nhưng cảm thấy rằng việc đổi tên

thuật ngữ này là hợp lý.

Ngoài phản hồi của các bên liên quan, IVSC đã xác định Giá trị thanh lý và Giá trị thay thế là hai cơ sở giá trị bổ sung do IVS

xác định sẽ được kết hợp trong IVS 2017 để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Hội đồng quản trị nhận thấy rằng một trong những mục tiêu chiến lược cốt lõi của IVSC là “Phát triển các tiêu

chuẩn định giá quốc tế chất lượng cao, làm nền tảng cho tính nhất quán, minh bạch và tin cậy trong định giá trên toàn

thế giới”, thị trường đang phát triển cần cung cấp một định nghĩa quốc tế nhất quán như tiêu chuẩn định giá mới. định

nghĩa về Giá trị Thanh lý và Giá trị Thay thế.

Định nghĩa về Giá trị thanh lý này lưu ý rằng nó có thể được tính toán trong các trường hợp có trật tự hoặc bắt buộc.

Hội đồng cho rằng “Giá trị thị trường theo giả định đặc biệt trong thời gian tiếp thị hạn chế” phù hợp với định nghĩa mới về

Giá trị thanh lý và các nhà định giá có thể, trong những trường hợp thích hợp, tiếp tục sử dụng từ ngữ đó nếu họ muốn.

Hội đồng cũng hiểu rằng thông lệ thị trường phổ biến đối với hầu hết các hướng dẫn định giá cho mục đích cho vay có bảo

đảm cũng yêu cầu cung cấp Chi phí thay thế ước tính/Giá trị bảo hiểm cho mục đích bảo hiểm.

Hơn nữa, Hội đồng một lần nữa lưu ý rằng mặc dù đây là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến nhưng không có định nghĩa quốc

tế nhất quán và do đó, việc định giá được thực hiện trên cơ sở này thường tùy thuộc vào định nghĩa và diễn giải khác nhau của

quốc gia và khu vực. Tuy nhiên, Hội đồng công nhận rằng không giống như các cơ sở giá trị khác, có thể được tính toán bằng

cách sử dụng một loạt các phương pháp định giá tiếp cận Định giá Chi phí Thay thế/Bảo hiểm Ước tính.

Ngoài phản hồi nhận được, Hội đồng quản trị cũng đã tạo một phần mới về Tiền đề giá trị/Giả định

Sử dụng, mô tả các trường hợp về cách sử dụng tài sản hoặc nợ phải trả. Điều này kết hợp và mở rộng phần trước trong IVS

2013 về “bán bắt buộc” và cũng kết hợp “mức sử dụng cao nhất và tốt nhất”, “mức sử dụng hiện tại/mức sử dụng hiện tại” và “thanh

lý có trật tự” làm cơ sở bổ sung cho giá trị. Đây là những cơ sở được sử dụng phổ biến, nhưng không nhất quán trên các

thị trường và do đó, Hội đồng đã cung cấp các định nghĩa cấp cao về các thuật ngữ này để cải thiện sự hiểu biết và tăng

tính nhất quán của thị trường.

22 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC
Machine Translated by Google

Hội đồng hiểu rằng các chuyên gia định giá thường đưa ra các giả định trong quá trình thực hiện các cam kết

định giá, nhưng nên phân biệt giữa các giả định có thể đúng và các giả định được biết là sai. Trong chương này, loại thứ nhất

được gọi đơn giản là các giả định, trong khi loại thứ hai được gọi là “các giả định đặc biệt”.

IVS 2013 bao gồm “Giá trị đặc biệt” như một cơ sở giá trị riêng biệt và khác biệt. Tuy nhiên, nghiên cứu của Hội đồng

chỉ ra rằng những người định giá hiếm khi thực hiện việc định giá bằng cách sử dụng Giá trị Đặc biệt làm cơ sở của giá trị.

Thay vào đó, việc định giá thường được thực hiện bằng cách sử dụng một cơ sở giá trị khác bằng cách sử dụng

các giả định đặc biệt nhất định ("giả định giả định") hoặc một người mua cụ thể có mối quan tâm đặc biệt dẫn đến Giá

trị Hợp nhất. Hội đồng đã đưa ra một câu hỏi dành cho những người trả lời Dự thảo phơi bày này để xác nhận xem các

bên liên quan có tin rằng Giá trị đặc biệt nên duy trì là cơ sở giá trị riêng biệt hay liệu đó có phải là một yếu tố có

trong Giá trị cộng hưởng hay không.

23 Dự thảo tiếp xúc: IVS 104 – Cơ sở giá trị Bản quyền IVSC