NEM TODO TITULO JUDICIAL DEVE SER PRENOTADO Marcelo Terra Advogado “Entio, embora maldisposto, o conservador apiedou-se daquele sabio e foi falar-lhe ao escritério para tentar convencé-lo de que o registro predial, embora seja uma instituicio menosprezada pelos poderes ptiblicos, nao é balde onde se despejem porcaria... Mas perdeu o tempo e o latim, pois que o autor retorquiu ufano que o registro é para se registrar todos o papéis que a gente quiser registrar!!! Quis Deus que o conservador nao morresse ali, fulminado por aquela enormidade...” (Clemente Annibal de Mendonga, Registro Predial Pratico, Coimbra Editora, 1925, p. 31). 1 - Explicagéo Preliminar Recentemente, tive a oportunidade de enfrentar a seguinte questo pratica: em medida cautelar inominada, expediu-se ordem judicial de indisponibilidade de determinados iméveis. Recebendo o titulo judicial, o Senhor Registrador prenotou-o e encaminhou-o a seu MM. Juiz Corregedor Permanente sem haver 413efetuado o registro ordenado sob fundamento (correto!) de ofensa a principios registrarios. Entretanto, a simples prenotac3o foi suficiente para causar inegaveis prejuizos ao titular de dominio do imével, pois em sua matricula j4 se encontrava registrada uma incorporacao imobilidria e comegaram a ser recusados os registros posteriores dos contratos de compromisso de venda e compra de futuras unidades auténomas. Nos autos do pedido de Providéncias Administrativas (requerido pelo Oficial Registrador ao MM. Juiz Corregedor Permanente), determinou-se o cancelamento da prenotacio ¢ devolucio do titulo judicial a sua origem. Entretanto, por quase dois meses vigorou a prenotacio, gerando irrecuperaveis danos diretos e indiretos, materiais e morais ao atual titular de dominio. Diante destes fatos, minha atencio se voltou para a seguinte questao: todo titulo deve ser prenotado? Ou, em diversas palavras, ha possibilidade de recusa do titulo antes mesmo de sua prenotacio? A qualificagio prévia e liminar de um titulo pode impor ao Registrador sua recusa, principalmente se, de plano, resultar em prejuizo e afronta direta aos mais basilares principios registrarios? Assim, por ocasiio da realizacio do XXVI Encontro dos Oficiais de Registro de Iméveis do Brasil nesta linda e acolhedora Recife, lango aos debates estas poucas linhas, que podem ser sintetizadas da seguinte forma: Nem todo titulo judicial pode ser prenotado. 2 - Desenvolvimento do Tema Inicialmente, demonstro que, muito ao contrario do que se poderia argumentar, nao pretendo negar vigéncia ao art, 12 da Lei n.° 6.015/73, de acordo com o qual “_.Nenhuma exigéncia fiscal, ou diivida, obstara a apresentacio de um titulo e o seu lancamento do Protocolo com o respectivo 414néimero de ordem, nos casos em que da precedéncia decorra da prioridade de direitos para o apresentante.” O texto é de redagio inequivoca: mesmo verificando alguma exigéncia fiscal por cumprir, ou tendo alguma duivida quanto 2 adequagio do titulo para servir ao fim colimado pelo apresentante, 0 registrador nao podera deixar de prenotar o titulo. Este deverd ser prenotado, conquanto possa nio ser ulteriormente registrado. Mas e no caso de o registrador ter certeza absoluta quanto 4 irregistrabilidade do titulo por evidente e transparente ofensa a principios registrarios? Que deve fazer? Nessa circunstancia, por interpretacio a contrario sensu do art. 12 da Lei n.° 6.015/73, o registrador tem o dever de devolver o utulo sem o prenotar. Com efeito, o mencionado dispositivo de lei prescreve a Pprenotagio para os casos de divida quanto 4 registrabilidade do titulo. Nao havendo tal divida, a prenota¢io configura abuso de poder por parte do registrador. Exercendo atividade administrativa, como adverte o especialista e nobre magistrado Ricardo Henry Marques Dip (Revista de Direito Imobilidrio, n.° 29, p.47), 0 Registrador tem todos o seus atos vinculados a previsio legal para tanto, Ato administrativo nao previsto em lei é ato abusivo. Prenotar titulo manifestamente irregistravel, titulo que nao enseja sequer “divida”, é violar a lei. A prenotacio nio é direito inquestionavel do apresentante. Nao basta apresentar um titulo, seja ele qual for, que o apresentante pode exigir a prenotacio. Como ensina 0 mesmo doutrinador acima citado, o titulo apresentado passa por processo de qualificag3o, quando sera examinado em sua registrabilidade in abstracto e em sua forma (op. Cit., p. 56-57). E exatamente o tempo intermediario entre a apresentacio e o registro, ou devolugio, que justifica a prenotacio, para que se proteja o direito do apresentante, titular de direito real em formagio. 415Mas, sendo o titulo absolutamente irregistravel, 0 processo de qualificagio nem sequer se inicia, ou melhor, nem ao menos deve ser iniciado, deixando de haver a oposi¢io do titulo ante outros que se apresentem para registro na mesma matricula, Neste momento supremo, leciona José Maria Chico y Ortiz (Calificacién Juridica, Conceptos Basicos y Formularios Registrales. Madrid : Marcial Pons Librero-Editor, 1987, p. 23-24) ao afirmar que o registrador no puede dudar, no debe vacilar, no puede eludir su juicio dicisivo, ha de pronunciarse y fijar com su criterio la validez y eficacia del acto sujecto a inscripicién. El acto, segin su decisién, podra ser inscrito y protegido por el Registro, el acto deber4 complementarse por venir falto de requisitos 0 el acto que dar fuera de la proteccién registral por contener un defecto insubsanable.” Como jé visto acima, para que a prenotasio seja feita, o titulo, se nao perfeito, deve pelo menos revestir-se de caracteres que incutam “divida” no espirito do registrador. Deve-se lembrar que, de acordo com a ligio de Walter Ceneviva (Lei de Registros Puiblicos Comentada, 5.* ed., p. 20), a “davida” mencionada no art. 12 da Lei n.° 6,015/73 “...6 entendida em sentido gramatical e no no técnico, proprio das exigéncias registrais. E ‘incerteza sobre a realidade de um fato, ou verdade de uma assergi0’ e nao obstaculo anotado pelo oficial que faz exigéncia no atendida pelo interessado, submetendo a questio ao juiz competente. A drivida, no sentido técnico, impée o preliminar langamento do titulo no protocolo e seu cuidadoso exame para fins de registro.” Um ponto, portanto, fica bem claro: para que o apresentante tenha o direito liquido e certo de obter prenotacdo, o titulo 416apresentado deve menos induzir a alguma “incerteza” sobre sua registrabilidade in abstracto, ou sobre os aspectos documentais. Quando o titulo for certamente irregistravel, porque indubitavelmente estranho aos casos previstos na Lei n.° 6.015/73, ou porque de forma grosseiramente imperfeita, rejeita-lo é o que cumpre, sem prenotacao. Nao havendo divida, a prenotag3o deixa de ser imperativa e tornaa ser defesa, dada a vinculacio legal dos atos do registrador. Com efeito, a seguranga juridica, por forga do art. 1.° da Lei n.° 6.015/73 ¢ do art. 1.° da Lei n.° 8.935/94, é um dos objetivos do servigo de registro de imédveis, constituindo, junto a outros principios, elemento teleoldgico de todo ato de registro, com bem novamente esclarece Ricardo Henry Marques Dip (op. Cit., p.43): “Em resumo, seria possivel, de toda sorte com critérios razoaveis, vincular a qualificac3o registral nao apenas ao principio teleolégico da seguranga juridica- com o qual guarda ‘intimidade superlativa’ (GING, 588, 589) - 0 que sempre de algum modo se fara, para compreendé-la e interpretar seu alcance, mas a cada um dos principios em que se divida, por uma razio ou por outra, o sistema registral: nao sera demasia, p. ex., relacionar a qualificagio ao trato sucessivo, ou ao principio da inscrigao.” Examinando essa problematica da qualificagio de titulos de origem judicial, o doutrinador espanhol José Maria de Mena y San Milan (Calificacién Registral de Documentos Judiciales. 5.* ed. Barcelona : Libreria Bosch, 1985, p. 103) leciona que, do assento registral, pode ter origem um obstaculo com forga de esterilizacio de fundo de uma resolugio judicial, sem que isso implique juizo sobre sua esséncia determinadora. O obstaculo registral tipico - continua referido professor - é o surgimento do perfeito terceiro hipotecario. Vale dizer: 417“Quien de buena fe y por titulo oneroso, adquiera un derecho de quien tabulariamente tiene facultad de transmitir y lo inscribe, no sera afectado por los avatares de transmitir del derecho de sus causantes, que no resultem del Registro, porque se pondran en juego armonicamente para protegerles, la totalidad de los principios hipotecarios que confluyen en ese principio, que es la esencia de todos los demas y al que todos contemplan; la legitimacién, gran c&pula que corona la arquitectura de nuestro sistema.” A razio de tal proceder se encontra na afirmag3o de José Maria Chico y Ortiz (op. Cit., p. 212) de que 0 conteudo do “Registro manda sobre cualquier decisién judicial y precisamente esto es asf porque al cuidado de los Tribunales est Ta salvaguardia de los libros del Registro...” A. quilificagao de um titulo de origem judicial nao significa desconfianga 4 «... excelsa funcién del Juez, sino muy 20 contrario la garantla de que nos sera usurpada. Lo mandato jamas se discute. La funcién calificadora se extiende a ver si en efecto existe el mandamiento” (José Maria de Mena y San Millan, op. Cit., p. 148) Havendo incerteza sobre aptidio do titulo, dois valores igualmente protegidos entram em conflito: a seguranga do titular do dominio do imével e a seguranca do apresentante do titulo (principio da inscrigio), que quer vé-lo registrado antes de outros titulos também apresentados. Prevalece, pois, a razoabilidade, ensejando a prenotac4o, que n3o tem os efeitos do registro, mas assegura prioridade perante outros titulos posteriormente apresentados. 418Desaparecendo, porém, o elemento justificador da prenotagio, © que se dé quando o titulo nfo enseja a “divida” a que alude o art. 12 da Lei n.° 6.015/73, prevalece a protecdo a seguranca do titular do dominio do imédvel, que podera dele eficazmente dispor, sem haver embargo do registro de titulos que vier a outorgar. por isso que o registrador do pode prenotar o titulo manifestante irregistravel. A lei veda-o expressamente, ao prescrever a seguranga como objetivo do servico de registro de iméveis, e a contrario sensu, ao regrar a prenotacio para os casos de exigéncia fiscal e dtivida (em sentido nio registrario, lembre-se). Vale, nesse passo, se retornar a licdo de Clemente Annibal de Mendonga, o memoravel registrador portugués, que com tanto calor defendia a dignidade de seu oficio, asseverando que... “(0 registro predial embora seja uma instituig4o menosprezada pelos poderes ptblicos, nio & balde onde se despejem porcarias...” (Vide epigrafe). Tio incisiva reprimenda teve, naturalmente, seus reflexos em nossa doutrina patria, merecendo acolhida por Afranio de Carvalho, autor da consagrada obra Registro de Iméveis (Forense, 1976, p. 263): “...0 registro de iméveis nao é desaguadouro comum de todos e quaisquer titulos, senao apenas daqueles que confiram uma posicao juridico-real e sejam previstos em lei como registraveis.” Mas adverte mencionado autor que a questo nio se cinge apenas ao aspecto “moral”, senao também ao técnico, entendidos os efeitos danosos que a simples prenota¢io pode causar ao titular do imével, ou aos apresentantes de outros titulos (idem; sublinhados apostos) “A despeito de serem irregistraveis, pelo que o registro, vio e indcuo, nenhum efeito Ihes acrescentara, a experiéncia 419demonstra que certos titulos sto levados obstinadamente pelas partes do registro, cuja porta acabam forcando. Quando as partes assim procedem, apenas, mas desavisadamente, que fortalecem os proprios direitos ou debilitam os dos adversdrios, com os quais disputam em juizo, mediante daninha propaganda contra 0 seu direito real.” A prenotacio tem por objetivo exatamente dar prioridade (seguranga) ao titulo sobre o qual o registrador tenha alguma ditvida. Faz pleno sentido que a divida do registrador n3o possa prejudicar o apresentante. Mas se nao houver ditvida, no ha razao juridica para que a prenotacio prejudique o titular do imével. Tal diferenciacao é essencial. Essencial a ponto de, até dois anos atras, merecer positivagdo nas normas organizadoras das serventias extrajudiciais editadas pela E. Corregedoria Geral da Justica. Com efeito, prescrevia o item 8 do Capitulo XX das NSCGJ, antes de ser alterado pelo Prov. 32/97: “B recomendavel que se proceda a exame prévio dos titulos, para verificagio da presenga de requisitos minimos do ato pretendido, j4 no momento da apresentagéo, devolvendo-se, se for 0 caso, independentemente de qualquer outra providéncia.” “Independentemente de qualquer outra providéncia”, vale dizer, sem prenotagio, assim determinava o item 8 em sua anterior redagio. Posteriormente, com a alteragio pelo Prov. 32/97, sua redag4o passou a ser a seguinte: “A recepcio de titulos somente para exame e calculo é excepcional e sempre dependers de requerimento escrito ¢ expresso do interessado, a ser arquivado em pasta propria.” 420Além do mais, esté vedado o langamento no Livro n.° 1 - Protocolo e a prenotacao de titulos exclusivamente para exame e céleulo (item 8.1). E possivel que se argumente que, em virtude do disposto no art 182 da Lei n.° 6.015/73, a prenotacao de titulo apresentado, seja ele qual for, com as caracteristicas que tiver, é ato que deve ser sempre praticado, nao implicando jamais em ilegalidade; afinal: “Todos os titulos tomarao, no Protocolo, o ntimero de ordem que lhes competir em razao da seqiiéncia rigorosa de sua apresentagio”. Conhecido o elemento teleolégico dessa norma, a tese ora esposada toma ainda mais forga. O que o legislador pretende é evitar arbitrariedades por parte dos registradores, permitindo que o titulo apresentado goze de prioridade até que o Poder Judicidrio, exercendo a fungio fiscalizadora das serventias extrajudiciais, aprecie os fundamentos da exigtncia formulada, ou até que o apresentante espontaneamente a satisfaca. Mas é certo também que o ttulo apresentado deve ostentar vequisitos minimos que ao menos lhe valham o nome de “titulo”. Ha certas disposig¢ées, que por tao dbvias, ou exigidas pela prépria natureza do instituto regulado, ndo se consagram no texto da lei. Seria tautologico o legislador incluir no corpo da Lei n.° 6.015/73 que os “titulos” manifestamente irregistraveis no devem ser prenotados. Papéis que nfo sejam pelo menos em tese registraveis, ou seja, que se assemelhem abstratamente as hipéteses previstas no art. 167 do mesmo diploma, ou que nao tenham o minimo de higidez formal, nao sio “titulos” no conceito do art. 182, e, como tal, nao prenotaveis. Resumindo, e fazendo minhas as palavras de José Maria de Mena y San Milan (op. Cit, p. 121), ainda que de origem judicial os tiuulos serio rechagados pelo Registrador se “A. Contrarios a la ley; a. los que por su concepcidn defectuosa no tienen el cardcter que pretender tener... Rechazable por el Registrador. 421B. Contrarios al contenido del Registro C. Contrarios a la posibilidad legal de inscribir conforme a las normas fundamentales del sistema; es absolutamente imposible que produzcan inscripcién”, tudo isto porque, os obstdculos registrais “_.caen mis alld, son algo al margen de la orden judicial, es una técnica interior. La declaracién de derecho valida, respetada ¢ indiscutibile, podri 0 no tener encaje en el Registro, como consecuencia de las especiales técnicas del sistema y muy principalmente, del caracter excepcional de algunos de los principios hipotecarios, pero el contenido de la resolucién es intangibile” (p. 148). 3 - Recente Provimento da Egrégia Corregedoria Geral da Justiga do Estado de Sao Paulo Posteriormente aos fatos acima narrados, em processo oriundo da Comarca de Sio Carlos (CG n.° 1671/98, publicado no Diario Oficial do Estado - Poder Judiciario, Caderno 1, Parte 1, n.° 93, 20 de maio de 1.999, p. 05), o Exmo. Sr. Desembargador Geral da Justica do Estado de Sio Paulo, Dr. Sérgio Augusto Nigro Conceigio, baixou 0 provimento n.° 17/99, Assim, foram acrescentados os subitens 36.3 e 102.1 ao 102.11, do Capitulo XX, das Normas de Servico. Pela importancia pratica do tema, permito-me reproduzir abaixo o inteiro teor dos subitens acrescidos: “36.3. Sera ainda prorrogado o prazo de prenotacio no caso do subitem 102.2., deste Capitulo XX. 422102.1. Os mandados judiciais que n3o contem com previsio legal especifica para ingresso no registro imobiliario, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imével, deverio ser recepcionados no Livro Um - Protocolo e, em seguida, arquivados em classificador proprio; 102.2. A prenotacio desses mandados ficara prorrogada até a solugdo definitiva da pendéncia judicial com as providéncias que forem entao determinadas, ou revogacio da ordem neles contida; 102.3, Far-se-4, junto com a verificagio da existéncia de titulos contraditérios tramitando simultaneamente, o controle da existéncia. de mandados judiciais com ordem de indisponibilidade, na forma prevista no item 10, Capitulo XX, das Normas de Servigo da Corregedoria Geral da Justiga, que devera ser mantido enquanto estiver em vigor a prenotacio correspondente, conforme consta no subitem 102.2; 102.4. Quando se tratar de ordem que tenha por objeto titulo determinado, que ja esteja tramitando no registro imobiliario para fim de registro, ficara este sustado, e prorrogada a sua prenotacio por motivo da ordem judicial, até que seja solucionada a pendéncia, cumprindo seja anotada a ocorréncia na respectiva prenotagao, no local préprio do Livro Um - Protocolo; 102.5 . Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imével, sem indicag3o do titulo que a ordem pretende atingir, nio serio sustados os registros dos titulos que j4 estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade; 102.6. No caso previsto no subitem 102.5., a prenotagio do mandado de indisponibilidade, prorrogada até ordem judicial em contrario, impedira 0 acesso ao registro de quaisquer outros titulos que permanecerio protocolados, no aguardo da oportunidade para o exercicio do direito de prioridade ao registro; 423102.7. Convertido o provimento judicial cautelar em definitivo, e sea final for necessirio o registro da respectiva sentencga ou decisio, poder ser aproveitada a prenotagio do mandado de indisponibilidade, que pretendia assegurar a tutela jurisdicional antecipada na medida cautelar; 102.8. Das certidées dos registros atingidos pela ordem de indisponibilidade, constara, obrigatoriamente, a existéncia dos mandados que tenham sido recepcionados e langados no Livro Um - Protocolo, ainda que nao haja registro das ordens no Livro 2 - Registro Geral, ou no Livro de Registro das Indisponibilidades, como previsto acima; 102.9. Nos demais casos, quando as ordens ou comunicagées administrativas de indisponibilidade contarem com previsio legal especifica para ingresso no registro imobiliario, elas serio registradas no Livro de Registro das Indisponibilidades, ainda que nao haja bens iméveis na Comarca que devam ser tornados indisponiveis 20 tempo da recepcio do mandado, Havendo bens, sera também feita a respectiva averbac3o no Livro 2 - Registro Geral; 102.10. A superveniéncia de nova ordem jurisdicional que revogue aquela cuja prenotacio esteja prorrogada, determinara a anotacio da ocorréncia, ficando cancelada a prenota¢io; 102.11. As disposisées acima nfo se aplicam aos mandados extraidos do Procedimento Cautelar de Protesto Contra Alienagio de Bens.” Foi, ainda, alterada a redacio dos itens 6, alinea “h”, e 93, do mesmo Capitulo XX, que passaram a viger com o seguinte texto: “Trem 6... h) Livro de Registro das Indisponibilidades. Item 93. Os delegados do servigo de Registro de Iméveis deverio manter um livro, que poder ser escriturado por fichas, denominado Livro de Registro das Indisponibilidades, destinado 424ao registro dos oficios da Corregedoria Geral da Justica ou dos interventores ¢ liquidantes de instituigdes financeiras em intervensio ou liquidagio extrajudicial, comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administradores das referidas sociedades.” Este Provimento n.° 17/99 é resultante do decidido, em carater normativo, nos autos do Processo CG n.° 1671/98; ali, em processo de duvida inversa, foi mantida a recusa da averbagio de mandado judicial oriundo de decisio proferida em autos de ag3o cautelar inominada, que determinara a indisponibilidade de bem imével. Examinando a matéria, em grau de recurso administrativo, os MM. Juizes Auxiliares da Corregedoria Geral da Justica, Drs. Antonio Carlos Morais Pucci, Francisco Antonio Bianco Neto, Luis Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho e Marcelo Martins Berthe ofertaram parecer no sentido de que o “.afecurso seja promovido, mas para o fim de que 0 mandado que deferiu a medida cautelar de indisponibilidade seja mantido no protocolo, com sua prenotacio prorrogada até que solucionada a pendéncia judicial ou ordem em contrario. Isso impedira 0 ingresso de quaisquer titulos de alienagio, mas nio obstara a prenotacio desses mesmos titulos, que, oportunamente, serio aproveitados ou devolvidos, conforme seja 0 caso.” Referido parecer da Equipe foi aprovado pelo Exmo, Sr. Corregedor Geral da Justiga, que lhe conferiu, inclusive, efeito normativo, determinando expedicio do Provimento antes aludido. O cerne da questo juridica, ali debatida, pode ser desdobrado em dois diferentes aspectos: a) inicialmente, a registrabilidade de titulo judicial determinador da temporaria da provisOria indisponibilidade de bem imével; 425b) em segundo ponto: a possibilidade de, em juizo correicional (no exercicio de fungio administrativa), ser examinada (recusada e cancelada) a ordem de averbamento deferida, bem ou mal, em processo jurisdicional. Estes dois tépicos encontram divergéncia doutrinaria e jurisprudencial (administrativa ou jurisdicional); apés historiar o confronto existente de opinides, a Equipe afirma que essa matéria ha muito vem reclamando «.,solugdo que atenda e concilie ambas as posigées, de sorte que, de um lado, nio deixe de cumprir as ordens judiciais proferidas em feitos jurisdicionalizados e, a0 mesmo tempo, nao sejam contrariados os fundamentados precedentes desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiga e do Colendo Conselho Superior da Magistratura.” Entendeu a Equipe que o almejado equilibrio poderia ser encontrado sob o seguinte fundamento: ..Mas, as ordens de indisponibilidade podem ser cumpridas no registro imobilidrio sem risco para o sistema. Cumpre que a prenotacgao dos mandados judiciais de indisponibilidade, uma vez langados no protocolo, tenham seu prazo prorrogado, até que haja ordem em contrario. Quando se tratar de mandado que objetive determinar a indisponibilidade de certo bem imével, deve ser recepcionado no Livro Um - do Protocolo e, depois, arquivados em pasta propria. Assim uma vez prenotado, impedira o ingresso no registro imobiliério de qualquer outro titulo que pretenda alienar ou onerar o bem imével atingido pela medida cautelar, até que haja solugio da pendéncia judicial, Eventuais titulos prenotados depois do mandado permanecerio no protocolo, com a prenotacgio igualmente prorrogada, 426aguardando o deslinde daquela questo, para que possam ser qualificados pelo registrador. Se a ordem, de outro lado, for dirigida especificamente para que no seja realizado o registro de um determinado titulo, mesmo que este j& esteja tramitando quando da prenotagio do mandado, seu registro ficara sustado, prorrogada a sua prenotacio, até ulterior deslinde da questio. De outro lado, no entanto, se a ordem for genérica, n3o podera atingir os titulos que j4 estejam tramitando e j4 tenham a sua prioridade assegurada, mas impedir3o o registro de outros utulos que sejam prenotados em seguida ao mandado, pelos mesmos motivos. Essas ocorréncias deverio ser anotadas na coluna das observacées do Livro Um, do Protocolo, e serio controladas pelo mesmo sistema utilizado para a verificaco da existéncia de tramitagio conjunta de titulos contraditérios.” A Equipe prossegue com o seguinte arrazoado: “Outros mandados ou comunicagdes administrativas de indisponibilidade, que contem com provisio legal especifica, serio registrados no Livro de Registro das Indisponibilidades, como dever passar a ser designado o livro previsto na alinea ‘h’, do item 6, do Capitulo XX, das Normas de Servigo da Corregedoria Geral da Justiga, mesmo que nio haja bens que devam ser tornados indisponiveis ao registro imobiliario da Comarca. Ainda nestes casos, quando houver bens, as respectivas ordens, e comunicagdes administrativas sero averbadas no Livro 2. Este livro de Registro das Indisponibilidades poder ser escriturado por meio de fichas, desde que observado o contido no item 94. A 95., do Capitulo XX, das Normas de Servigo da Corregedoria Geral da Justiga. 427Em sendo depois conyertida a medida cautelar em provimento jurisdicional definitivo, que eventualmente exija registro, e para o qual haja previsio legal, se necessario for aproveitar-se-a a prenotac¢do do mandado de indisponibilidade.” Finalizando seu parecer, a Equipe anota que as medidas entdo preconizadas nZo se aplicario ao Protesto Contra Alienagio de Bens, pois “.além de nfo ser destinado a uma inscri¢io proviséria, mas ao contrario, é tendente 4 perpetuidade, n3o pretende a medida obstar qualquer alienagio ou oneragio, mas apenas dar publicidade sobre o deferimento dessa medida cautelar nominada. Todavia, como previsto na lei prépria, a publicidade, nesses casos, nfo é dada no registro imobiliério, mas por meio da publicac3o de editais.” O propésito da sistematizagio efetuada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justisa do Estado de Sao Paulo é extremamente salutar; objetiva, afinal, harmonizar e integrar os principios e as regras mais flexiveis proprios das medidas inominadas decorrentes do poder geral de cautela do magistrado com os principios formais, rigidos e solenes, naturais do direito real e do direito registral imobiliario. A tarefa é ardua, principalmente quando, em sede jurisdicional, se expedem ordens e comandos absolutamente dissociados da realidade da vida e do cotidiano registrario. Certamente, a corresio de erréneas expedigdes de titulos judiciais se faz pelo caminho do recurso jurisdicional; mas quantas vezes a liminar é conferida sem audiéncia da parte contraria (a titular da legitimacao registral)? Em quantas outras o requerente da medida omite ao Juiz a atualidade das informagées registrais? A possibilidade de erros é enorme pelas mais variadas motivagées. 428Ora, por tudo isso ¢ que sobressai a necessidade da seguranga ao negocio juridico imobiliario que no pode ser afetada sob alegacio (ainda que aparentemente correta) da emanag’o provir de processo jurisdicional. Obviamente, os principios registrarios da especialidade objetiva, especialidade subjetiva, continuidade (ou trato sucessivo), presun¢io ou fé publica e legalidade nado podem, nem devem, ser ladeados pela simples origem judicial de um titulo, mormente quando a decisio se profere em carater liminar e nao revestida da certeza de uma sentenga de mérito, transitada em julgado. A toda evidéncia, é muito cedo para correta avaliagio das conseqiiéncias e da operacionalizacio do recente Proy. n.° 17/99; mas desejo que haja profunda meditagao dos profissionais do direito que lidam com o direito registral imobiliario para que se busque uma alternativa de protegio aos chamados terceiros (com titulo registrado ou em vias de); isto é, terceiros estranhos ao processo jurisdicional (de onde se emanou a ordem de indisponibilidade) nao podem ser afetados por uma restrigio a seu direito sem a observancia do devido processo legal e sem oportunidade de contraditério, 429