Técnico em transações imobiliárias

Políticas habitacionais
de urbanização e
de investimentos vigentes
 Políticas habitacionais de urbanização
e de investimentos vigentes
O Brasil, em 2003, deu um passo
acertado em direção ao desenvolvimento
urbano. Com a realização da 1ª
Conferência Nacional das Cidades.
Neste momento, Ministério das Cidades
juntamente com seus muitos delegados
eleitos para tal finalidade desenharam a
criação da PNDU – Política Nacional de
Desenvolvimento Urbano. A PNDU tem
como objetivo implantar uma política
calçada em desenvolvimento urbano,
proporcionando a criação de um espaço
socialmente construído. A PNDU traz
como tese central a existência de que
vivemos uma crise urbana, que necessita
de políticas nacionais direcionadas,
que orientem e coordenem esforços,
ações, planos e investimentos da lavra
do governo, poder legislativo, poder
2 Políticas habitacionais
judiciário, setores privados e da sociedade
civil em geral. O foco é buscar a equidade
social, um aumento da eficiência
administrativa, um incremento da
promoção da cidadania, sustentabilidade
ambiental e atenção aos direitos das
populações tidas como vulneráveis: negros
e índios, idosos, pessoas com deficiência,
mulheres, crianças e adolescentes. Dentre
os pontos máximos a serem discutidos
está a Política Nacional de Habitação.
Diante da grande onda de
urbanização que ocorreu no Brasil
em cinco décadas, ficou evidenciada
a migração social que passou
de majoritariamente rural para
majoritariamente urbana, acelerando
assim o défice de moradias em diversas
áreas do país.
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Programa Minha
Casa Minha Vida
(PMCMV)
Um dos produtos
de maior abrangência no
mercado imobiliário são
os imóveis enquadrados
no Programa Minha Casa
minha Vida. Inúmeras
construtoras, do cenário
nacional, produzem estes
imóveis que apresentam
grande procura por
inúmeros consumidores.
Logotipo do Programa
Governamental Minha Casa
Minha Vida.
Figura 1 – Minha casa minha vida
Fonte: <http://www.caixa.gov.br/voce/
habitacao/minha-casa-minha-vida/
Paginas/default.aspx>.
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O QUE VOCÊ REALMENTE SABE SOBRE O PMCMV?
Você sabia que até março de 2015 o PMCMV já
havia entregue cerca de 2.169 milhões de unidades,
conforme dados fornecidos pelo Portal Brasil?
Entendo o programa
Minha Casa Minha Vida – MCMV
Um pouco de história : Na “Cartilha
do Minha Casa Minha Vida” (Caixa Econômica
Federal, 2009) o PMCMV é apresentado como
um programa habitacional governamental,
voltado a atender uma demanda habitacional
existente em nosso país. O PMCMV nasceu de
uma parceria entre o Governo Federal e onze
empresas pertencentes ao mercado imobiliário
daquele período. Este programa foi elaborado
pela Casa Civil e pelo Ministério da Fazenda, com
a participação de representantes dos setores
imobiliário e da construção civil. O PMCMV
funcionaria como uma medida anticíclica,
ou seja, obstinada a combater a crise. Sua
constituição (concepção e implementação)
vinculava a questão habitacional aos processos
de intensificação da indústria da construção civil.
Políticas habitacionais 3
 Como estava o Brasil quando foi lançado o PMCMV?
O mercado da construção no Brasil estava aquecido entre os anos de
2007 e 2008, todavia o mundo começava a conhecer os efeitos de uma crise
econômica internacional. Com o objetivo de reagir contra este panorama
mundial, o governo brasileiro deliberou altos investimentos no setor da
construção civil, lançando assim o célebre Programa Habitacional - Minha Casa
Minha Vida - MCMV, em março de 2009 (ANDRADE, 2011).

4 Políticas habitacionais Técnico em Transações Imobiliárias

Como o PMCMV
atende a população? Faixa 01 (F1) – objetivando promover moradias
a famílias com renda mensal de 0 a 3 SM.
O PMCMV foi desenhado
para o atendimento de famílias Faixa 02 (F2) – objetivando promover moradias
com renda que oscilassem a famílias com renda mensal de 3 a 6 SM.
entre 0 e 10 salários mínimos
(SM). Foram criadas 3 faixas de Faixa 03 (F3) – objetivando promover moradias
atendimento: a famílias com renda mensal de 6 a 10 SM.

O regramento do PMCMV previa que os valores do teto

máximo de cada faixa fossem periodicamente atualizados.
A última atualização para a segunda fase do programa foi
feita em 2011 (BRASIL, 2011a) com valores baseados no F1 – 400 mil UHs
salário mínimo nacional daquele ano: F1- R$ 1.600,00; F2 -
F2 – 400 mil UHs
R$ 3.100,00 e F3 - R$ 5.000,00.

Na primeira fase do PMCMV, a meta era construir um F3 – 200 mil UHs

milhão de unidades habitacionais (UHs), assim distribuídas:

Na segunda fase do PMCMV,

a meta duplicou e a prioridade de
atendimento às faixas de renda
foi claramente invertida. Assim,
na segunda fase do PMCMV a
meta era construir 2 milhões de
unidades, assim distribuídas:

F1 – 1200 mil UHs

F2 – 600 mil UHs

F3 – 200 mil UHs

Este novo formato, com foco maior, posicionava-se mais de acordo

com a realidade, enfrentando a necessidade de aliviamento do déficit
habitacional de nosso país. Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP, 2010),
este déficit seria de: 3.688.206,21 Uhs, para a F1; 852.700,98 Uhs, para
a F2 e 769.552,84 Uhs, para a F3. Com relação aos resultados, as metas
quantitativas almejadas pelo PMCMV vêm sendo alcançadas, com um
número de unidades habitacionais construídas de acordo com o previsto.

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 Quais as legislações que orientam o PMCMV?
O programa MCMV teve, até o momento, duas fases com legislações
distintas, vejamos:
A primeira fase de 2009 a 2010
- iniciou-se com a aprovação,
através da Medida Provisória
nº 459, de 25 de março de
2009, e foi instituída pela Lei
nº 11.977, de 7 de Julho de
2009 (BRASIL, 2009).
Como está estruturado o PMCMV?
O PMCMV abrange todo o Brasil e, em relação a seus agentes,
estrutura-se da seguinte forma:
A União determina
recursos, por área do país, com
base no déficit habitacional.
As construtoras,
interessadas em participar do
processo, apresentam à CAIXA
projetos para a construção das
unidades habitacionais.
A CAIXA operacionaliza
estas construções analisando
as propostas, contratando as
operações e acompanhando
a execução da obra pela
construtora.
Os estados e municípios
cadastram as famílias a
6 Políticas habitacionais Técnico em Transações Imobiliárias
A 2ª fase do PMCMV, que foi de
2011 a 2014, formalizou-se pela
Medida Provisória 514/2010
(BRASIL, 2010b), posteriormente
convertida na lei 12.424 de
junho de 2011 (BRASIL, 2011b),
alterando a Lei 11.977 de 2009.
serem beneficiadas pelo
programa, intermediando a
operacionalização e aprovando
os empreendimentos.
Os Estados e Municípios,
no tocante à parte urbanística,
realizam a avaliação de
concessões urbanísticas
e ambientais pertinentes,
apresentam relatórios de
diagnóstico da demanda de
equipamentos e serviços
urbanos e executam o Trabalho
Técnico Social, isso com relação
aos empreendimentos que
fazem parte da F1 (BRASIL,
2010ª).
 Notamos a presença do Banco do Brasil, a partir da sua segunda fase, passando
este a ser agente executor do PMCMV. Todavia, esta não é a habilidade específica
deste banco, assim os números de UHs realizadas através desta instituição não
são expressivos. Enquanto o Banco do Brasil teve um total de 389.051 UHS,
contratadas paras três faixas de renda do Programa, a CAIXA teve 2.371.400,
e enquanto o Banco do Brasil teve um total de 22.626 UHs concluídas, a CAIXA
teve 2.698.899. A tabela 1 demonstra esses dados de forma comparativa:

INSTITUIÇÃO FAIXA SALARIAL EMPREENDIMENTOS UHS CONTRATADAS UHS CONCLUÍDAS

FINANCEIRA CONTRATADOS
Banco do Brasil Faixa 01 1.277 192.549 19.862
Banco do Brasil Faixa 02 532 93.344 2.412
Banco do Brasil Faixa 03 479 103.158 352
CAIXA Faixa 01 10.641 1.366.822 946.901
CAIXA Faixa 02 6.131 693.452 510.677
CAIXA Faixa 03 2.070 311.126 214.321
TOTAL 21.130 2.760.451 1.721.525

Tabela 1 - Empreendimentos PMCMV

Fonte: Ministério da Cidades (2016).

Outro importante ator os empreendimentos diretamente

do PMCMV são os beneficiários
ou mutuários. Eles participam
do programa de acordo com
enquadramento nas faixas de
renda, sendo que os beneficiários
da F1 aderem ao programa através
da inscrição no cadastro junto
às prefeituras municipais, e os
beneficiários das F2 e F3 escolhem
no mercado imobiliário e solicitam
financiamento e subsídios à CAIXA.
Outro ponto importante
para você, futuro corretor de
imóveis: somente será possível
comercializar assim os imóveis
residenciais provenientes do
PMCMV que se enquadrarem
dentro das Faixas 02 e 03.

PARA SABER MAIS:

Você sabia que no Brasil existia uma corrente que entendia que o
corretor de imóveis não poderia cobrar comissão ao opera uma
venda de imóveis do PMCMV? Veja como isso mudou:

Procure a reportagem “STJ: comissão de corretagem para

consumidor é valida, mas taxa SATI é abusiva”,
publicada no site Migalhas.

Técnico em Transações Imobiliárias Políticas habitacionais 7

Você sabia?
O Brasil possui ainda alguns
subprogramas que servem para
realizar o atendimento das famílias,
atuando com subsídios diretos. Estes
subprogramas são: Programa Nacional
de Habitação Urbana (PNHU), Programa
Nacional de Habitação Rural (PNHR),
PMCMV-Entidades e PMCMV para
municípios com até 50.000 habitantes.
As famílias com renda de até 3
SM, pertencentes a F1, são atendidas
através do Fundo de Arrendamento
Residencial (FAR) e Fundo de
Desenvolvimento Social (FDS), no caso
do PMCMV-Entidades. As famílias com
renda entre 3 e 6 SM, pertencentes
a Faixa 2, e renda entre 6 e 10 SM,
pertencentes a F3, serão atendidas
através do Fundo de Garantia de Tempo
de Serviço (FGTS).

Falando um pouco sobre a 3ª

fase do programa minha casa
minha vida: PARA SABER MAIS:
Diante de tantas situações que A terceira fase do PMCMV foi marcada
ocorrem em nosso cenário político nacional,
pela crise instalada no cenário político
no final de março de 2016 foi anunciado o
do Brasil. Confira como está a situação
início da terceira fase do programa Minha Casa
Minha Vida e com isso algumas mudanças. atualmente. Acesse a reportagem, de
maio de 2016, do site Estadão “Governo
A nova etapa estava com a meta de
Temer suspende todas as novas
entregar 2 milhões de casas até o final de
contratações do minha casa minha vida”.
2018, investindo cerca de R$210 bilhões,
sendo que a maior parte viria através do Procure essa matéria na internet.
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, mais
conhecido como FGTS. Algumas novidades,
como a criação do Sistema Nacional de
Cadastro Habitacional, em que os cidadãos
poderiam consultar a sua inscrição no
programa e ver o andamento do processo de
seleção das famílias e a criação de uma faixa
intermediária de financiamento, que seria
chamada de FAIXA 1,5 – com o objetivo de
beneficiar famílias com renda de até R$2.350,
com juros de 5% ao ano.

Todavia, com a entrada do então

Presidente da República Michel Temer a
terceira fase do PMCMV foi suspensa, sem
data para retomadas, com o objetivo de
aperfeiçoamentos no programa.

8 Políticas habitacionais Técnico em Transações Imobiliárias

PMCMV Rural
A criação do Programa MCMV
Rural tem a finalidade de subsidiar
famílias para produção ou reforma de
imóveis residenciais localizados em áreas
rurais. Podem participar deste programa
agricultores familiares, trabalhadores rurais
e comunidades tradicionais (quilombolas,
extrativistas, pescadores artesanais,
ribeirinhos e indígenas). No tocante aos
rendimentos, a renda familiar bruta anual
deverá ser de até R$ 78.000,00, comprovada
por meio da Declaração de Aptidão ao
Pronaf (DAP).
O MCMV Rural em sua constituição
prevê a participação de entes públicos
e entidades privadas sem fins lucrativos
habilitadas, que atuam como entidades
organizadoras, responsáveis pela
mobilização das famílias e apresentação dos
projetos para análise e aprovação junto ao
Banco do Brasil e CAIXA.
Veja como se darão as contratações:
Os beneficiários, com renda familiar
bruta anual até R$ 17.000,00, são atendidos
com valor máximo de subsídio de R$
36.600,00. Quem contrata crédito nessa
faixa vai pagar 4% do valor contratado, em
até 4 parcelas anuais.
Já os beneficiários, com renda
familiar bruta anual de R$ 17.000,00 a
R$ 33.000,00 brutos, são atendidos com
financiamento FGTS e subsídios de até R$
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9.500,00 ou 50% do valor financiado (o que
for menor). Há também um subsídio da taxa
de risco de R$ 4.500,00.
Já os beneficiários com renda
familiar bruta anual entre R$ 33.000,00 e R$
78.000,00 são atendidos com financiamento
FGTS, subsidiada sua taxa de risco de R$
4.500,00.
Como vimos, o PMCMV está, de certa
forma, resolvendo o problema da falta de
moradia digna no Brasil. Tem-se que moradia
digna é aquela que atenderá necessidades
básicas, de acordo com a realidade de cada
local, contando com urbanização completa,
serviços e equipamentos urbanos (coleta
de lixo, iluminação pública, água e esgoto
e pavimentação), diminuindo assim o custo
governamental com saúde e violência,
objetivando resgatar a autoestima do
cidadão brasileiro.
Muitas pessoas conquistaram
o sonho da casa própria através deste
programa que faz parte da Política Nacional
de Habitação. O PMCMV recebe críticas,
todavia segue sendo uma opção do Governo
Federal para solucionar a crise da falta de
moradia digna em nosso país.
Algumas legislações interesssantes:
Lei nº 11.977/2009 - Institui o PMCMV – 1ª Fase
Lei 12.424/11 – Altera o PMCMV – 2ªFase
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