INGENIERO DAVID GONZALEZ F.

P
RIF. V-11636754-4

INFORME DE AVALUO.

LOCALES COMERCIALES Y GALPON

Ubicación: Prolongacion Avenida 4 de Mayo, Sector la Otra Sabana,

Municipio Mariño, Isla de Margarita,
Estado Nueva Esparta.

Isla de Margarita, Septiembre de 2022

TABLA DE CONTENIDO
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Certificación de Imparcialidad
Resumen Ejecutivo

 Identificación del Avaluador

 Objeto y fecha del Avaluó
 Ubicación
 Propietario
 Descripción del Sector
 Descripción del Inmueble
 Formación del Valor
 Avaluó
 Conclusiones

Anexos
 Tablas de Calculo.
 Fotos.
 Planos

CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD
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El Avaluador, abajo firmante certifica:

 Que el avaluó obtenido en el inmueble, constituido por un (01) lote de terreno; y las
bienhechurías sobre el construidas, correspondiente a un Galpon con oficinas de
(02) Plantas y tres locales comerciales,situada en la calle prolongación Avenida 4
de Mayo, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta y
realizado el de 12 de Septiembre de 2022, es producto de métodos objetivos,
científicos y universalmente admitido como justos, sin que haya influido en su
trabajo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en
lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al
aplicar los mencionados métodos.

 Que no tiene ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada en

cualquier posible operación comercial, ni le liga con las partes integrantes de la
operación o lazos familiares.

 Que sus servicios solo fueron requerido única y exclusivamente en su carácter de

profesional avaluador consciente de sus deberes y responsabilidades.

 Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para

confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde
alcanza la buena fe y que no ha exagerado, ni omitido conscientemente ningún
factor importante que pueda influir en el resultado del Avaluó.

Ing° David González M.

C.I.V.152.808

RESUMEN EJECUTIVO.

 Inmueble:
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Un (01) lote de terreno y las bienhechurías sobre ella construida. UN GALPON Y

TRES LOCALES COMERCIALES

 Ubicación:
Calle Prolongación Avenida 4 de Mayo, Sector la Otra Sabana, Jurisdicción del
Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

 Área de la Parcela:…………………… 552,00 m2.

 Área de Construcción:

Área de Planta Baja: …………………………..…480.00 m2.

Área de Planta Alta: …………………………..… 200.43 m2.

Área Bruta total: …………………………. 680.43 m2.

 Enfoques Empleados:

Análisis de los Referenciales:

 Valor de Terreno:

Como método de avaluó para el terreno se utilizo el método de Mercado, que

consiste en realizar una investigación en el Registro Subalterno y Medios Impresos
correspondiente de las operaciones Compra- Venta de inmuebles parecidos al objeto,
posteriormente se aplican técnicas estadístico - económicas de la muestra para luego
determinar el valor del m2 del terreno aplicado, Después de practicar la comprobación de
los valores obtenidos mediante la aplicación del método antes descrito, en base a las
comparaciones directa con referenciales de Compra – Venta, protocolizados ante la
Oficina Subalterna de Registro correspondiente de terrenos o parcelas similares, las cuales
nos suministraron después de un examen minucioso , evaluar las características de
ubicación similitud, usos y servicios enfocamos la valoración necesariamente en los
precios del mercado de la tierra desarrollada urbanísticamente, mediante la investigación
de los hechos del mercado, patentizados en las operaciones compra – venta de inmuebles
similares en uso, deseabilidad y destino, reglamentados por las ordenanzas de zonificación
y plano regulador del Municipio Mariño, aplicables al caso que nos ocupa.

En consecuencia las consideraciones de las potencialidades de la utilidad y de la

productividad de la propiedad permiten una gama de alternativas en la comparabilidad
que suponen el principio de la Vialidad Económica que interpreta con toda precisión y
amplitud el concepto de Valor del Mercado como método comparable para sensibilizar los
resultados obtenidos.
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El promedio Ponderado de los valores unitarios de terreno en las distintas

operaciones realizadas nos ha permitido determinar el precio unitario de Bs./M 2 280,00

 Bienhechuria :

 Valor de Construcción:

En cuanto para las bienhechurías es de Costo, realizando las correcciones de

trabajo sobre la base del costo promedio actual según la Cámara de la Construcción y el
Índice de Construcción del Colegio de Ingeniero y los costos de los acabados y materiales
usados que la edificación posee, asumiendo que en el mercado el precio del M2 de
construcción oscila entre 1.600,00 y 8.000,00. Bs.

Monto del Avaluó: : DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL

CIENTO CUARENTA Y OCHO CON OCHENTA CENTIMOS.
(2.985.148,80 Bs.)

1. IDENTIFICACION DEL AVALUADOR.

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Ing. David González Márquez, Ingeniero, Titular de la Cedula de Identidad N° V-

11.636.754, inscrito en el Colegio de Ingeniero de Venezuela bajo el N° C.I.V.: 152-808.
Catastro Municipal, Avalúos de Inmuebles, Materiales y Maquinas. REG Sencamer 20578

2. OBJETO Y FECHA DEL AVALUO.

Objeto del avaluó.

Determinar el valor de una Bienhechuría de (02) Planta, ubicado en el

Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el cual responde a la solicitud
realizada por parte del interesado.

Fecha del avaluó.

El avaluó se realiza para la fecha del presente informe, por lo tanto lleva la
misma fecha (12/09/2022).

3. UBICACIÓN.

Calle Prolongación Avenida 4 de mayo, Sector la Otra Sabana, Jurisdicción del

Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

4. PROPETARIO.

Según Documentos de Propiedad: ALHEDALIPERI C.A Y SERENA STOPPA

PIETRANGELI.

5. DESCRIPCION DEL SECTOR.

Generalidades:

El inmueble al cual se refiere el presente informe posee todos los servicios

normales como agua, cloacas, electricidad, teléfonos y la zona cuenta con todos los
servicios públicos, calles, acueductos, escuelas, aseo urbano y domiciliario, transporte,
vigilancia policial, etc.

Vialidad:

El acceso al inmueble se realiza a través de la Calle Prolongacion Avenida 4 de

Mayo en sentido hacia Porlamar,haciendo que dicho inmueble este bien ubicado y con
pleno acceso a todas las calles y avenidas, quedando integrado el sector a solo pocos
metros de la zona comercial , existiendo transporte público en la zona con absoluta
regularidad, entre otras palabras es de fácil accesibilidad.
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6. DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

Tipo de inmueble:

Comercio

Área de Parcela: 552.00 m2

Linderos: Según Documento de Propiedad

Norte: calle en observación
Sur: terreno que es o fue de Armando Montolmo
Este: su frente, calle rehabilitación, hoy Avenida 4 de mayo
Oeste: terreno que es o fue de José Rafael Gutiérrez

Nota: la parcela NO se encuentra en esquina

Forma: Regular y Rectangular

Características Generales de la Bienhechuría.

El inmueble objeto de estudio es un Galpón con oficinas en planta alta de dos (02)
planta y locales comerciales en planta baja parte frontal de la edificación, cuyas
características son las siguientes: infraestructura en concreto, estructura en acero
conduven en galpón, construcción de paredes de bloques, friso liso en paredes internas y
externa, instalaciones eléctricas embutidas en paredes, Piso de cemento pulido, piso de
cerámica, cerámica en baños, rejas protectora de hierro en ventanas, Santamaría en
puerta principal. Techo de acerolit en galpón y estructura metálica. Puertas de madera en
oficinas.

La Edificación se encuentra distribuida de la siguiente manera:

 LOCALES COMERCIALES: un área de comercio y venta, baños,

deposito.
 GALPON: un área de manipulación de alimentos y refrigeración, deposito
en planta alta, área de almacenaje y distribución.
 OFICINAS: áreas administrativas, baños, escaleras internas, salón de
reuniones, cocina y comedor.

Área de Construcción:
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Nota: la topografía del terreno es PLANA y de forma REGULAR

7. FORMACION DE VALORES.

Enfoque del Avaluó:

(X) Enfoque del Mercado. ( ) Enfoque de los Ingresos.
(X) Enfoque del Costo.

Elementos del Juicio

Terreno.

Para obtener el valor del terreno se han considerado para este caso el
enfoque de Método de los datos de Mercado.
El enfoque de los datos del Mercado (MARKET APPROACH) fue definido
por el ing. Santiago Briceño Eker en su libro terminología de valuación de Bienes
Inmuebles como:

Un proceso de valuación en el cual el estimado valor de mercado se predice

basándose en los precios pagados en transacciones reales del mercado. Es un
proceso que analiza las ventas de propiedades similares recientemente vendidas, a
fin de derivar una indicación del precio de venta más probable de la propiedad que
se está valuando. La confiabilidad de esta técnica depende de:
 De la disponibilidad de datos de ventas comparables
 De la verificación de los datos de la venta
 Del grado de comparabilidad o extensión de los ajustes
necesarios para diferencia de tiempo.
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 La ausencia de condiciones atípicas que afecten el precio de

venta.

La obtención del valor de los terrenos por el método en cuestión se realizo a

través de cinco etapas, a saber:

a) Obtención de las transacciones de compra-venta de inmuebles de

cierto grado de similitud con el bien comparado.
b) Análisis de estos datos referenciales en comparación con el objeto de
estudio en el presente avaluó, utilizando factores de corrección,
posteriormente detallados.
c) Análisis de regresión.
d) Cuantificación numérica.
e) Determinación del precio unitario.

Fuentes.

Operaciones Compra – Venta debidamente protocolizadas ante el Registro

Subalterno del Municipio Mariño y Medios Impresos Regionales del Estado Nueva
Esparta.
Resultado de la investigación.

Del análisis Estadísticos de las Operaciones de Compra-Venta

protocolizados en el Registro Subalterno y Medios Impresos del Estado Nueva Esparta se
obtuvo el valor de 280,00 Bs./m2 .

FC (∆f x ∆p x ∆fo x ∆ub x ∆Tp): 1 Factor de corrección.

∆E: Factor incremento por esquina.
∆E: (Ft)² x (Va +Vb/2)x K.

Bienhechuría.
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Para las construcciones se utilizará el método del Costo, el cual contempla la

fijación de un valor de reposición a nuevo, de acuerdo al tipo de construcción y acabado.

VALORES DE REPOSICION A NUEVO

El valor de reposición a nuevo es el costo actual que tiene las construcciones hoy,
con materiales de calidad igual o semejantes a la de las construcciones e instalaciones
avaluadas y tomando en cuenta los costos actuales de construcción tanto directos e
indirectos. (Mano de obra, materiales, equipos y utilidad del constructor).

a) Costo Directo (CD).

El costo directo de cada tipo de construcción, se obtuvo mediante precios
unitarios vigentes, según el tipo de construcción y la zona donde está ubicada.
Valor actual:
Vact: V Reposición * ( RH).
Donde: RH factor de Depreciación de ROSS-HEIDECKE

NOTA: la edificación posee un estacionamiento en su parte Frontal.

8. AVALUO.

Son: DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO

CUARENTA Y OCHO CON OCHENTA CENTIMOS. (2.985.148,80 Bs.)

Al cambio hoy.
1 dólar equivale a 8,00 Bs por lo tanto,
EL TOTAL VALOR SERIA :………………… 373.143,60 $
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En base a los señalado por las normas urbanísticas vigentes, en función a las
características del terreno, sus dimensiones, facilidades de acceso y servicios, aunado a los
indicadores de los referenciales de Compra – Venta, realizados en el sector y otros
factores Intangibles, del mercado inmobiliario y como parte obligada al estudio
encomendado y con el propósito fundamental de brindar una opinión y criterio lo mas
optimo posible al actual propietario recomendar el Método Involutivo en relación al
rendimiento que el comprador potencial o inversionista obtendría al adquirir el terreno o
bienhechuría en estudio avaluado, con el propósito de desarrollar comercialmente, como
lo permite la ordenanza especial, recomendamos tomar al actual propietario como valor
base para efectos de próximas y futuras negociaciones el valor que indícanos en el avaluó
final dejamos así cumplida la misión que nos fue encomendada, en Porlamar a los 12 días
del mes de Septiembre del año dos mil veintidós 2022
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VISTA FRONTAL

PASILLO DE OFICINAS
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VISTA LATERAL
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VISTA FRONTAL

VISTA DE TECHO GALPON

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VISTA DE AREA DE MANIPULACION DE ALIMENTOS

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VISTA DE AREA DE GALPON

ENTRADA PRINCIPAL
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VISTA DESDE PLANTA ALTA PASILLOS OFICINAS

OFICINAS
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BAÑOS
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OFICINAS

VISTA HACIA PLANTA ALTA OFICINAS

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UBICACIÓN GEOGRAFICA