CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL MEDIANTE EDIFICAÇÃO ESPECÍFICA

LEI 8.245/91 COM ALTERAÇÕES DA LEI 12.112/09 e Lei 12.744/12Com revisões,

alterações e inclusões até Setembro de 2020

As partes a seguir identificadas e indicadas nos quadros pró prios, ajustam a presente
locaçã o, mediante as clá usulas e condiçõ es igualmente explicitadas.
PARTE LOCADORA:
PARTE LOCATÁRIA:
GARANTIA: CAUÇÃ O REAL HIPOTECÁ RIA
INTERMEDIADOR: .
OBJETO DA LOCAÇÃO: (Descrever o imó vel na forma da matrícula)

PREÂMBULO
O presente contrato enquadra-se e é disciplinado pelas novas regras e condiçõ es previstas
pela Lei 8245/91, especialmente o Art. 54-A, cuja redaçã o foi introduzida em seu caput pela
Lei 12.744, de 19/12/2012, publicado no Diá rio Oficial da Uniã o em 20/12/2012. Este
dispositivo tem a seguinte redaçã o: “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel
urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as
disposições procedimentais previstas nesta Lei.” Trata-se do sistema denominado de
built to suit, em que se conjugam as participaçõ es do proprietá rio de um terreno, um
pretendente à locaçã o futura, eventualmente um intermediá rio, que pode acumular a
funçã o de construtora e investidores ou agente. A PAARTE LOCATÁRIA reconhece que, se
nã o fossem as características peculiares e intuito personae do presente Contrato e da
construçã o do empreendimento, que será desenvolvido para atender à s necessidades da
Locatá ria, na modalidade “Build to Suit”, a PARTE LOCADORA nã o teria interesse em
investir na execuçã o da Obra, nos moldes específicos solicitados pela pró pria Locatá ria; da
mesma forma, a PARTE LOCATÁRIA nã o teria interesse na celebraçã o desse Contrato se
nã o fosse para a utilizaçã o do Empreendimento, que atenda à s suas necessidades;
As partes, LOCADORA, LOCATÁRIA declaram o enquadramento total e absoluto à s
condiçõ es previstas acima, a despeito de maiores ilaçõ es, motivo pelo qual resolveram
firmam o presente instrumento, consolidando neste, anteriores manifestaçõ es voltadas a
presente locaçã o.
Declaram que reconhecem a Intermediadora acima como ú nica responsá vel pela
conduçã o deste vínculo locatício, a quem caberá a viabilidade da conclusã o do contrato.
CLÁUSULAS E DEMAIS CONDIÇÕES

OBJETO
CLÁUSULA 1ª: O imó vel ora locado situa-se à Rua ____________ nesta cidade e presentemente
acha-se desprovido de edificaçã o.
CLÁUSULA 2ª: No local será construído com a ciência inequívoca da PARTE LOCATÁRIA o
seguinte empreendimento de acordo com seus interesses, sugestõ es e aná lises:
Descriçã o da á rea civil a ser Construída [1]
(Descriçã o Provisó ria)
1) Descrever imó vel na forma da matrícula;
2) Descrever de forma provisó ria o que vai ser edificado.
Alvará da Prefeitura nº:
Projeto Arquitetô nico nº:
Projeto Elétrico nº
Projeto Hidrá ulico nº:
Projeto Paisagistico nº:
Projeto telefô nico nº:
Projeto de ló gica nº:
Projeto Prevençã o de incêndio:
Projeto de Ar condicionado:
Obs: Caso este contrato esteja sendo assinado sem os números dos projetos acima
relacionados, é porque as partes chegaram a um acordo com relação as bases iniciais
descrita acima. Com a ciência dos projetos automaticamente a PARTE LOCATÁRIA
com eles concorda, sem qualquer ressalva;
Etc.
QUADRO RESUMO
1) Início do contrato: Habite-se
2) Prazo do contrato:
3) Valor do aluguel:
4) Dia do Pagamento:
5) Forma de pagamento:
6) Índice de Reajuste:
7) Garantia: Caução Real Hipotecária
8) Recondução automática: [2]
9) Valor Estimado da Obra: R$
10) Finalidade da locação:
Parágrafo Primeiro: A construçã o - que será erigida na á rea locada, à s custas e
responsabilidade da PARTE LOCADORA, cujo término da obra está previsto para
___________, podendo no entanto haver atrasos justificá veis. A PARTE LOCATÁRIA tem
ciência de todos os projetos que compõ e o empreendimento, e com eles concorda, sem
ressalvas.

Parágrafo Segundo: O aluguel ajustado neste contrato, leva em conta a metragem

quadrada da edificaçã o, sendo pois, fixada pelo princípio jurídico “ad mensuram”. O custo
da Obra corresponderá ao valor do investimento para realizaçã o do Empreendimento, pelo
qual as Partes definiram o valor do aluguel mensal devido pela PARTE LOCATÁRIA à
PARTE LOCADORA, o qual é acordado pelas Partes em R$ R$ ___ mil reais) mensais,
líquidos, o que equivale a R$ ____ por metro quadrado.

Parágrafo Terceiro: Com a assinatura deste instrumento considera-se firmada a locaçã o

com transmissão indireta da posse à PARTE LOCATÁRIA, porém sujeitando-se a
transmissã o direta da posse apó s a edificaçã o pela PARTE LOCADORA das obras civis
previstas neste instrumento com seus projetos previstos mencionados, todos elaborados
de acordo com orientaçõ es e discussõ es entre as partes. A expediçã o do HABITE-SE pela
Prefeitura estabelecerá o início da posse direta e pagamento das obrigaçõ es, podendo as
partes no entanto, desde que o façam por escrito ajustar outra data.
Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA poderá nomeará Engenheiro e/ou Arquiteto
fiscalizador que a cada etapa da obra cumprida, conforme cronograma que faz parte deste
instrumento como Anexo ____, dando o seu ciente confirmando a sua qualidade, bem como
suas especificaçõ es de acordo com os projetos. Havendo divergências, sugestõ es e/ou
qualquer outro tipo de intervençã o de sua parte, a mesma deverá ser elaborada por escrito
e enviadas ao Eng. ___________________, representante da PARTE LOCADORA com as
justificativas pertinentes e desde que nã o contrá rias aos projetos já aprovados. Eventual
alteraçã o ou adaptaçã o dependerá exclusivamente da PARTE LOCADORA e eventual
ajustes de valores, que poderá concordar ou nã o, sem justificativas. Quaisquer solicitaçõ es
de alteraçõ es dos Projetos, antes ou durante a realizaçã o da Obra, deverã o ser
apresentadas pela PARTE LOCATÁRIA à PARTE LOCADORA, por escrito, estando sujeitas
à acordo entre ambas.
Parágrafo Quinto: A PARTE LOCATÁRIA declara e reconhece que eventuais solicitaçõ es
de alteraçõ es dos Projetos poderã o implicar em alteraçõ es na Data de Conclusã o de Obra e
no valor do aluguel. Se eventual alteraçã o de projeto provocar aumento do investimento
para realizaçã o do Empreendimento, as Partes deverã o previamente ajustar o novo valor
locatício, de mú tuo e comum acordo. Nestas hipó teses, a Data de Conclusã o da Obra será
alterada, adequando-se à s alteraçõ es aprovadas. Nenhuma modificaçã o nos Projetos será
efetuada sem uma ordem por escrito de alteraçã o e respectiva aprovaçã o de orçamento
assinada pelas Partes.
Parágrafo Sexto: Caso as modificaçõ es nã o impliquem em aumento no custo da Obra, ou
tempo adicional para conclusã o e aumento no tempo para entrega, nã o haverá quaisquer
alteraçõ es no aluguel.

CLÁUSULA 2ª: A locaçã o terá por objeto a atividade de __________________ e com todos os
seus projetos atinentes à construçã o específica, contando com a aprovaçã o irrestrita da
PARTE LOCATÁRIA, por si só , por seus engenheiros e arquitetos que deram as diretrizes
técnicas relativas a esta edificaçã o especial. Toda a programaçã o arquitetô nica que
compreende a fase de pré-dimensionamento; frequência de espaços; modulaçã o; espaços e
á reas; e a adequaçã o e aná lise o foram de acordo com a normas procedimentais cabíveis e
ABNT correspondente.

PRAZOS

CLÁUSULA 3ª: O prazo de vigência com retribuiçã o mensal do aluguel ajustado no § 2º da

clá usula primeira – efeitos da comutatividade e da onerosidade - será de ____ (tantos) anos
prorrogá veis automaticamente por mais _____ (tantos), [3] e seu início dar-se-á a partir da
expediçã o do HABITE-SE ainda que provisó rio da obra, devidamente vistoriada e liberada
por todos os ó rgã os administrativos competentes e em condiçõ es de receber as instalaçõ es
e os equipamentos destinados ao fim objetivado neste contrato, de modo a possibilitar a
que a PARTE LOCATÁRIA obtenha as licenças necessá rias à sua regular instalaçã o e
operaçã o no local.

Parágrafo Primeiro: Havendo possibilidade de transmissã o direta da posse ainda que

parcial antes desses prazos, a mesma poderá ocorrer mediante conveniência expressa das
partes, oportunidade em que mediante termo também específico a mesma se fará por conta
da PARTE LOCATÁRIA.
Parágrafo Segundo: Tratando de obra de grandes dimensõ es e com projetos específicos e
especiais, as partes declaram que reconhecem a possibilidade de ocorrerem atrasos, nã o só
em funçã o inerentes a burocracia administrativa no â mbito pú blico ou privado, como
também nos casos previstos pelo Có digo Civil Brasileiro, como motivo de força maior, tais
como greves, chuvas prolongadas e falta de materiais, etc – de até 180 (cento e oitenta) dias
contados a partir das datas previstas para entrega das etapas - como justificativa para a
resoluçã o contratual e, ultrapassado este, desde que justificado.

ALUGUERES OUTRAS DESPESAS

CLÁUSULA 4ª: O aluguel mensal será , devido nas condiçõ es estabelecidas no § 2º da
Clá usula Primeira acima, estabelecendo-se desde logo o valor de R$ ....... (extenso).
Parágrafo Primeiro: O aluguel deverá ser pago diretamente à LOCADORA, no dia do seu
vencimento, portanto todo dia 05 do mês subsequente ao vencido, mediante contra recibo
ou eventualmente outra forma legal se assim decidir mediante comunicaçã o prévia neste
sentido. Preferencialmente a LOCADORA se utilizará de boleto bancá rio para pagamento
no prazo. [4]
Parágrafo Segundo: Se o vencimento cair em sá bado, domingo, feriado ou em dia em que
nã o houver expediente bancá rio, o pagamento deverá ocorrer no primeiro dia ú til
subsequente, sem qualquer acréscimo.
Parágrafo Terceiro: O reajustamento do aluguel estabelecido nesta clá usula sofrerá
reajustamento anual a contar do início da comutatividade [ habite-se] aplicando-se para
tanto a exata proporçã o da variaçã o média do IGP-M/FGV e INCC - ou na falta deste, ou
ainda existindo qualquer outro, por qualquer um deles desde que reflita a variaçã o
ponderada dos custos dos insumos utilizados, verificado no período de reajuste do aluguel,
imediatamente anterior ao mês do novo reajuste do aluguel. Caso os referidos indexadores
deixem de ser apurados ou vierem a ser extintos, as partes desde logo escolhem como
indexadores substitutos, automaticamente e em ordem sucessiva de nomeaçã o, o IGP-DI da
FGV, o IPCA-E (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPC (Índice de Preço ao
Consumidor). O valor do aluguel que sofrerá o reajuste da variaçã o mencionada, recairá
sobre o ú ltimo pago. O reajuste do aluguel, apó s obtido o percentual da média aplicada do
IGP-M mais INCC, em nenhuma circunstâ ncia poderá ficar abaixo da aplicaçã o simples da
variaçã o do mesmo período obtido pelo primeiro (IGP-M).
Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA expressamente renuncia a eventual direito de
revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato pretendendo
reduzi-lo, tendo em vista o expressivo custo aplicado na edificaçã o, bem como a
modalidade escolhida de construçã o para finalidade específica. (Art. 54-A, § 1º do CPC).
Parágrafo Quinto: Fica assegurado à LOCADORA, ceder, parcial ou total, os direitos e
obrigaçõ es inerentes a este contrato, nã o só a empresa que venha constituir ou já
constituída, mediante simples comunicaçã o devidamente comprovada à PARTE PARTE
LOCATÁRIA, que desta forma passará a pagar o aluguel devido e outras obrigaçõ es a este
sub-rogado, cabendo a cada um as regularizaçõ es fiscais e tributá rias que forem
pertinentes.
Parágrafo Sexto: A despeito das previsõ es constante desta clá usula de que os alugueres
somente serã o devidos a partir da expediçã o do HABITE-SE, como exceçã o a esta previsã o
se estabelece que, em havendo a ocupaçã o e exploraçã o do prédio locado pela PARTE
LOCATÁRIA sem impedimento legal pelo Ó rgã o Pú blico, o aluguel será plenamente devido
em face ao princípio da comutatividade e onerosidade do contrato. Deste modo a
suspensã o do pagamento do aluguel somente ocorrerá se houver impedimento de
utilizaçã o, exploraçã o ou suspensã o das atividades no imó vel pela PARTE LOCATÁRIA, em
decorrência da falta de habite-se, e nã o por empecilhos oridundos desta ú ltima.

CLÁUSULA 5ª: Juntamente com os alugueres, a PARTE LOCATÁRIA pagará todas as

despesas que forem geradas pelo imó vel locado, nã o exaustivamente despesas com á gua e
luz, telefone, ló gica, tv a cabo ou nã o, taxas qualquer que seja a sua espécie e também todas
e quaisquer outras despesas que incidem ou venham incidir, mesmo indiretamente, sobre o
imó vel objeto deste contrato, inclusive o IPTU, devidos nas condiçõ es estabelecidas na
clá usula terceira, acima, demonstrado pelo termo de imissã o, sendo exigido,
proporcionalmente, nos meses em que se iniciar e terminar a locaçã o, caso nã o coincida
com o início ou fim do mês, respectivamente, excetuando-se, tã o somente, aquelas despesas
cuja cobrança seja expressamente impedida por Lei.
Parágrafo Primeiro: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA no prazo de 30 (trinta) dias a contar
da transmissã o direta da posse, nas condiçõ es estabelecidas na clá usula terceira, acima, a
providenciar junto aos fornecedores de á gua e luz, a alteraçã o cadastral, assumindo na
qualidade de consumidora final toda a responsabilidade direta pela utilizaçã o dos seus
serviços. Ao término deste prazo deverá comprovar junto ao PARTE LOCADORA a
efetivaçã o dessas alteraçõ es.
Parágrafo Segundo: Descumprindo a PARTE LOCATÁRIA a obrigaçã o estabelecida nesta
clá usula, caracterizado estará a infraçã o de natureza grave ensejadora da rescisã o do
presente contrato, independentemente de intimaçã o, aviso, ou qualquer notificaçã o ficando
a exceçã o por motivos alheios à sua vontade, desde que devidamente demonstrado de
forma cabal.
Parágrafo Terceiro: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a contratar para o imó vel locado,
especialmente suas edificaçõ es, seguro contra incêndio, raios e vendavais, tendo a
LOCADORA como única beneficiária, cuja apó lice deverá ter o valor mínimo [5] de
indenizaçã o estimado pela Seguradora emitente, estabelecendo-se a data má xima de
quinze dias contados da transmissã o da posse direta, nas condiçõ es estabelecidas na
clá usula terceira, acima, para comprovação do cumprimento desta obrigaçã o.
Parágrafo Quarto: Referido valor deverá ser anualmente reajustado pelo mesmo índice de
reajuste dos alugueres eleito neste contrato e servirá para a indenizaçã o de eventual
sinistro que venha a ser acometido o imó vel, sendo que o seguro de conteú do também
ficará por conta da PARTE LOCATÁRIA podendo nesta hipó tese indicarem a si pró prios ou
terceiros como beneficiá rios.
CLÁUSULA 6ª: Vigorando este contrato por prazo indeterminado, por vontade expressa
das partes, os aluguéis mensais continuarã o a ser pagos na forma ajustada, com os mesmos
reajustes e incidências penais na hipó tese de mora.
Parágrafo Primeiro: Se contudo por expressa disposiçã o legal, forem estabelecidas outras
normas para reger as locaçõ es que derroguem as ora estabelecidas, poderá a PARTE
LOCADORA ou a PARTE LOCATÁRIA exigir sua imediata aplicaçã o, independentemente
de se reservar o direito de voltar à s normas estabelecidas neste contrato, assim que
revogada a Lei ou terminado seu prazo de vigência.
Parágrafo Segundo: A PARTE LOCATÁRIA se obriga a encaminhar à PARTE LOCADORA,
todos os anos, desde que por ela solicitado sempre durante o primeiro semestre do ano,
fotocó pias de todos os comprovantes de pagamento das obrigaçõ es estatuídas neste
instrumento, entre elas nomeadamente, faturas de á gua, luz e qualquer outro imposto ou
taxa vinculado ao presente contrato, desde que de suas responsabilidades.
REPAROS, MODIFICAÇÕES, MANUTENÇÃO E PREVENÇÃO
CLÁUSULA 7ª: A PARTE LOCATÁRIA obriga-se a manter em estado de perfeitas condiçõ es
e conservaçã o o imó vel locado e suas dependências, comprometendo-se a reparar
imediatamente qualquer estrago feito por si e por terceiros, porquanto lhe será entregue
perfeitamente limpos e com todos os aparelhos de luz, á gua, eletricidade, ferragens, vidros
e aparelhos sanitá rios em perfeito estado, obrigando-se, quando terminar, por qualquer
motivo, a locaçã o, a restituir o imó vel perfeitamente limpos, se for o caso, de modo que
possam ser imediatamente utilizados, sem necessidade de qualquer reparaçã o
Parágrafo único: Toda a aparelhagem de ar-condicionado será adquirida e instalada pela
PARTE LOCATÁRIA, segundo as especificaçõ es do fabricante, cabendo à LOCADORA
unicamente a execuçã o da infraestrutura, segundo os projetos, já aprovados e ratificados
pela primeira. [6]
CLÁUSULA 8ª: A PARTE LOCATÁRIA a partir da vigência onerosa deste contrato
(transmissã o da posse direta, nas condiçõ es estabelecidas na clá usula terceira, acima), fará
as suas pró prias custas com inteira solidez e perfeiçã o, todos os reparos e consertos de
qualquer natureza de que venham a necessitar o imó vel ora locado e suas dependências,
satisfazendo, nesse sentido, todas as exigências das autoridades, sendo que qualquer
substituiçã o de elemento construtivo do imó vel, deverá ser feito, sempre que possível, com
material de igual qualidade ou substituído. Por conta da PARTE LOCATÁRIA, serã o
executados todos os consertos, reparos, serviços, obras ou o que mais se fizer necessá rio
para manter os imó veis no mais perfeito estado de conservaçã o, asseio e utilizaçã o, de
forma que nã o venham a necessitar de nenhuma reparaçã o ou outro qualquer serviço para
nova locaçã o, findo este contrato ou quando rescindido por qualquer motivo. À PARTE
LOCADORA compete a responsabilidade contida pela pró pria lei 8245/91,
especificadamente aqueles inerentes ao domínio e previstas no artigo 22.
Parágrafo Primeiro: Declara a PARTE LOCATÁRIA – salvo observação contida por
escrito - especificamente que, a partir do termo da transmissã o direta da posse o imó vel
dado em locaçã o encontra-se com a instalaçã o da rede de força e luz de todo o prédio, em
perfeito estado e de conformidade com os padrõ es técnicos normais para o uso a que se
destina, sendo que nã o poderá diminuir a rede elétrica existente, podendo, no entanto,
ampliá -la, se achar conveniente, desde que nã o fuja à s especificaçõ es técnicas e que tal
ampliaçã o, na época da desocupaçã o do imó vel, incorpore o mesmo sem direito a qualquer
indenizaçã o, nã o podendo a PARTE LOCATÁRIA, portanto, retirar a ampliaçã o feita. Caso o
imó vel venha a necessitar de reforço de energia elétrica, qualquer que seja e para qualquer
fim, todas as providências para sua projeçã o, execuçã o e ou compra de materiais será de
exclusiva responsabilidade desta ú ltima.

Parágrafo Segundo: Qualquer alteraçã o no projeto arquitetô nico do imó vel, com
modificaçõ es ou retirada de paredes, acessõ es de natureza permanente, mudanças de
portas ou qualquer outra obra, dependerá de prévio consentimento por escrito da PARTE
LOCADORA, e uma vez autorizado, caso seja de seu interesse a permanência dessas
alteraçõ es, nenhum direito de indenizaçã o ou retençã o pelas benfeitorias ou acessõ es que
fizer, de qualquer natureza, ainda que ú teis ou necessá rias, caberá à PARTE LOCATÁRIA,
sob nenhum pretexto, ficando as mesmas incorporadas definitivamente ao imó vel.
Parágrafo Terceiro: Ocorrendo a qualquer tempo ampliaçã o da á rea edificada o valor do
aluguel será igualmente alterado, incluindo-se em seu montante de forma automá tica e
independentemente de intimaçã o ou aviso, o valor correspondente a este acréscimo assim
definido pelo metro quadrado equivalente do valor entã o pago.
Parágrafo Quarto: A PARTE LOCATÁRIA fica desde já autorizada a introduzir pequenas
adaptaçõ es, modificaçõ es, alteraçõ es ou benfeitorias internas necessá rias para melhor
adaptar o imó vel ao fim a que se destina, desde que nã o afete sua solidez e segurança,
principalmente que nã o altere o projeto arquitetô nico.
CLÁUSULA 9ª: Obrigaçõ es das partes:
Parágrafo Primeiro: Compete à LOCADORA desde que inerente à obra:
a) Providenciar e obter a aprovaçã o de todos os projetos nos ó rgã os pú blicos: (i) Projeto
Arquitetô nico, aprovado na Prefeitura Municipal de Londrina, (ii) Projeto de instalaçõ es
Elétricas, aprovado na COPEL; (iii) Projeto de Prevençã o e Combate a Incêndio, aprovado
no Corpo de Bombeiro; (etc)
b) Obter o Alvará de Construçã o na Prefeitura Municipal de Londrina;
c) Providenciar a Matrícula da obra no INSS;
d) Pagar todos os impostos relativos à obra devidos ao Município de Londrina, ISS e IPTU;
e) Recolher todos os encargos sociais previstos na legislaçã o (FGTS, INSS e demais
contribuiçõ es);
f) Providenciar a Licença Provisó ria (LP) e Licença de Instalaçã o (LI) da Obra no IAP –
Instituto Ambiental do Paraná , pagar as taxas e de despesas de Consultoria Ambiental (EIV
– Estudo de Impacto de Vizinhança ou outro estudo exigido pelo IAP ou pela Prefeitura
Municipal de Londrina);
g) Providenciar o Programa de Gestã o de Resíduos da Construçã o Civil – PGRCC – que
deverá ser aprovado na Secretaria Municipal do Meio Ambiente;
h) Aprovar o Projeto Arquitetô nico na Autarquia Municipal de Saú de de Londrina;
i) Obter aprovaçã o nas vistorias dos respectivos ó rgã os e nos casos específicos do Corpo de
Bombeiro e Vigilâ ncia Sanitá ria, as vistorias serã o necessá rias para obtençã o do HABITE-
SE da obra.
Parágrafo Segundo: A obtençã o da Licença de Operaçã o exigida pelo IAP ou outra
qualquer específicas para início de suas atividades, será responsabilidade da PARTE
LOCATÁRIA.

Parágrafo Terceiro: A PARTE LOCATÁRIA deverá implantar e desenvolver suas

atividades de maneira a nã o comprometer a qualidade de recursos hídricos e do solo locais,
principalmente devido ao lançamento ou vazamento de ó leos, graxas, combustíveis e
substâ ncias químicas, tó xicas e poluentes. Incluem-se neste subitem, entre outros, á reas
industriais, de armazenamento e distribuiçã o de combustíveis, de equipamentos de
veículos, serviços de “catering” e locais que geram á guas residuais e resíduos só lidos
industriais ou nã o.
Parágrafo Quarto: Caberá a PARTE LOCATÁRIA o desenvolvimento do projeto de
recolhimento do lixo e outros resíduos poluentes e de contaminaçã o, bem como sua
execuçã o, além ainda (i) efetuar o pagamento, na Data do Pagamento, do aluguel e
respectivos encargos de locaçã o, diretamente a quem for devido; (ii) utilizar o
Empreendimento para os fins estabelecidos neste Contrato; (iii) comunicar a Locadora a
respeito de toda e qualquer benfeitoria realizada no Empreendimento; (iv) devolver o
Empreendimento ao término da locaçã o, de acordo com condiçõ es estipuladas neste
Contrato e vistoria; (v) assumir toda e qualquer responsabilidade pelas obras de
manutençã o referentes à conservaçã o do Empreendimento, bem como aquelas destinadas
a repor as condiçõ es de utilizaçã o deste, obrigando-se, para tanto, a realizar a manutençã o
das instalaçõ es e equipamentos, de acordo com as recomendaçõ es e manuais dos
fabricantes; (vi) reparar prontamente os danos causados pela Locatá ria, seus empregados,
fornecedores e/ou usuá rios ao Empreendimento ou à s suas instalaçõ es; (vii) nã o alterar a
disposiçã o estrutural interna ou externa do Empreendimento sem o consentimento prévio
por escrito da Locadora; (viii) entregar imediatamente à Locadora quaisquer citaçõ es,
multas ou notificaçõ es relacionadas ao Empreendimento emitidas pelas autoridades
pú blicas; (ix) pagar, a partir da Data de Início do Prazo Locatício, todos os encargos de
locaçã o, bem como despesas relacionadas a serviços pú blicos instalados no
Empreendimento, prêmios de seguro, condomínio, e tributos diretamente relacionados ao
Empreendimento (energia, luz, gá s, á gua, esgoto e IPTU), diretamente aos agentes
arrecadadores, enviando à Locadora, sempre que solicitado pela Locadora, có pias dos
respectivos recibos de pagamento; (x) assumir responsabilidade pela limpeza, conservaçã o
e pintura interna e externa do Empreendimento, inclusive pelos equipamentos hidrá ulicos,
elétricos, mecâ nicos, e de segurança, bem como as instalaçõ es contra incêndios e vistorias
do corpo de bombeiros.

AVISOS, COMUNICAÇÕES E FISCALIZAÇÕES

CLÁUSULA 10ª: Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a comunicar à PARTE LOCADORA, sob

pena de responder pelos prejuízos decorrentes de sua omissã o, qualquer ato de esbulho ou
turbaçã o praticados por terceiros contra o imó vel ora locado.

CLÁUSULA 11ª: A PARTE LOCATÁRIA obriga-se a encaminhar imediatamente, à

LOCADORA, quaisquer notificaçõ es, avisos ou intimaçõ es dos poderes pú blicos, que se
refiram ao imó vel ora locado e que nã o seja sua obrigaçã o atende-los, sob pena de, se assim
nã o o fizer, responder e arcar com as multas, correçã o e penalidade decorrentes do atraso
no cumprimento ou satisfaçã o da obrigaçã o exigida.

CLÁUSULA 12ª: É vedado à PARTE LOCATÁRIA, sublocar, arrendar ou transferir o

presente contrato, ou ceder o bem ora locado, sob pena de rescisã o imediata deste
instrumento, independentemente de qualquer notificaçã o judicial ou extrajudicial. Tal
proibiçã o se aplica na modalidade parcial ou total. A sublocaçã o ou cessã o poderá ser
autorizada desde que haja consulta prévia por escrito à LOCADORA com concordâ ncia dos
fiadores.

CLÁUSULA 13ª: É facultado à PARTE LOCADORA promover pessoalmente, ou através de

pessoa de sua confiança, vistoria no imó vel objeto deste contrato, a qualquer momento, a
fim de verificar o inteiro cumprimento das obrigaçõ es assumidos pela PARTE LOCATÁRIA
neste instrumento, no que diz respeito a conservaçã o do imó vel e à s obras referidas na
clá usula quinta e sexta. Esta hipó tese deverá ser antecedida de aviso prévio a fim de ser
designado dia e hora para a realizaçã o da visita.

CLÁUSULA 14ª: A PARTE LOCATÁRIA, neste ato, autoriza que as citaçõ es, intimaçõ es ou
notificaçõ es judiciais ou extrajudiciais, que se fizerem necessá rias, sejam feitas mediante
correspondência com aviso de recebimento, ou entã o, mediante modo pró prio. Da mesma
forma que à PARTE LOCADORA outorga reciprocamente poderes para receber a aceitar os
mesmos atos em seu nome pró prio.
CLÁUSULA 15ª: Todos os comunicados, avisos, solicitaçõ es, dú vidas e manifestaçõ es
formais relativamente a este vínculo deverã o necessariamente ser realizados pelo e-mail,
indicando as partes seus endereços para tanto, conforme abaixo:
a) PARTE LOCADORA: vcvcvcvcvc@vcvcv.com.br
b) PARTE LOCATÁRIA: NNVNVNC@dpdp.com.br

Pará grafo Ú nico: Quaisquer expedientes enviados aos e-mails acima serã o considerados
recepcionados ainda que nã o haja confirmaçã o pelo sistema eletrô nico. Eventual
substituiçã o de endereço deverá ser expressamente comunicado a outra parte, neste caso,
pelos meios devidamente comprovados.

INFRAÇÕES OUTRAS E MULTAS

CLÁUSULA 15ª: O presente contrato considerar-se-á rescindido de pleno direito,

independentemente de qualquer interpelaçã o, notificaçã o, ou aviso, sujeitando a PARTE
LOCATÁRIA, desde logo, a despejo imediato, além dos casos legais, mais os seguintes: a)
infraçã o de qualquer clá usula deste contrato ou inadimplemento de qualquer de suas
obrigaçõ es; b) impontualidade no pagamento dos aluguéis; c) incêndio ou acidente que
obrigue os prédios ou suas dependências locadas e obras, sem direito a qualquer
indenizaçã o; d) falência da PARTE LOCATÁRIA ou de seus fiadores, assim como a sua
insolvência, desaparecimento ou outro motivo que diminua ou suprima a garantia, se este
nã o for substituído por outro idô neo a juízo da LOCADORA, no prazo má ximo e irrevogá vel
de 15 (quinze) dias; e) alteraçã o da finalidade da locaçã o sem prévio e formal concordâ ncia
da PARTE LOCADORA, nã o se caracterizando manifestaçã o tá cita eventual demora de sua
parte sem que tenha sido previamente interpelada.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Se a PARTE LOCATÁRIA der causa à rescisã o ou denunciar o

contrato apó s o HABITE-SE e antes de decorrido o prazo contratual, deverá arcar com a
multa compensatória na forma do § 2º do art. 54 da Lei 8245/91, ou seja, a soma dos
aluguéis vigentes a receber até o termo final da locaçã o.
Parágrafo Primeiro: A PARTE LOCATÁRIA poderá denunciar unilateralmente o contrato,
por meio de notificaçã o por escrito, no caso da ocorrência de uma das seguintes condiçõ es
resolutivas: (i) impossibilidade de registro do presente contrato junto a matrícula do
imó vel locado inclusive por nã o haver coincidência do detentor do domínio com a
LOCADORA, exceto se constar do contrato a anuência daquele para fins de autorizar o
registro; (ii) impossibilidade de emissã o do certificado de conclusã o (HABITE-SE) ou do
laudo liberató rio do Corpo de Bombeiros, ou ainda de qualquer ó rgã o pú blico inerente a
obra civil, acarretando a impossibilidade de funcionamento das atividades previstas neste
contrato; (iii) existência de qualquer contaminaçã o na á rea locada que impeça a execuçã o
do empreendimento da PARTE LOCATÁ RIA; (iv) existência de ô nus reais ou restriçã o junto
a matrícula que venha impor insegurança jurídica à PARTE LOCATÁ RIA.
Parágrafo Segundo: Caso haja desistência ou arrependimento da PARTE LOCATÁRIA em
manter os efeitos e compromissos deste contrato, entre sua assinatura e a expediçã o do
HABITE-SE – início da posse direta e incidência dos aluguéis - , ajusta-se que a multa
contratual será de 20% (vinte por cento) calculados sobre o valor do contrato, este
compreendendo o valor do aluguel ajustado multiplicado pelo seu nú mero de meses. [7]

CLÁUSULA 17ª: No caso da PARTE LOCADORA agir judicialmente para defesa dos seus
interesses ou direitos, responsabiliza-se a PARTE LOCATÁRIA, por todas as despesas,
inclusive honorá rios de advogado que a mesma constituir, tudo de acordo com o
estabelecido nas demais clá usulas deste instrumento. Igual direito fica assegurado à
PARTE LOCATÁRIA.

CLÁUSULA 18ª : A PARTE LOCADORA obriga-se manter a PARTE LOCATÁRIA ilesa e

ainda indenizá -la contra toda e qualquer perda, responsabilidade, conhecida ou nã o,
expressa ou tá cita, absoluta ou contingente, líquida ou ilíquida, atual ou iminente, referente
a natureza tributá ria, civil, ambiental e trabalhista, inclusive acidente de trabalho, danos
morais e multas administrativas, sofridas ou incorridas como resultado de qualquer ato ou
omissã o da LOCADORA, seus representantes ou subcontratados, em relaçã o a construçã o
do Empreendimento na á rea locada caso de qualquer modo venha a sofrer consequências
devidamente demonstrada.

CLÁUSULA 19ª: Obriga-se a PARTE LOCADORA a realizar e arcar com todos os custos
diretos e indiretos encargos e condicionantes estabelecidos pela Administraçã o Pú blica
direta para a aprovaçã o do projeto e do Estudo de Impacto de Vizinhança “EIV”, que
porventura venham a ser estabelecido pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano
de Londrina – “IPPUL” e pelo “CONSELHO DA CIDADE”, decorrentes da aplicaçã o da Lei
Municipal n. 10.637/2008, cujo cumprimento é requisito para a obtençã o do “alvará de
funcionamento”, que poderã o consistir em melhorias de infraestrutura ou disponibilizaçã o
de equipamentos comunitá rios. [8]

CLÁUSULA 20ª: A PARTE LOCADORA obriga-se a recolher todos os tributos, taxas e

encargos que venham a incidir sobre a obra, especialmente o Imposto sobre Serviços de
Qualquer Natureza- ISSQN – e a Contribuiçã o Previdenciá ria – “INSS”, cujo recolhimento é
pressuposto para averbaçã o da construçã o junto à matrícula do imó vel e cuja obrigaçã o e
responsabilidade pelo respectivo recolhimento a si competirá exclusivamente.
GARANTIAS
 CLÁUSULA 22ª: A PARTE LOCATÁRIA oferece em garantia de todas as obrigaçõ es
contratadas e assumidas neste contrato, inclusive juros, multas e honorá rios advocatícios
de 20% sobre o débito , entre outros CAUÇÃO REAL HIPOTECÁRIA através de
instrumento pú blico de Escritura, que ficará vinculado a este contrato de locaçã o – tanto da
fase de posse direta ou indireta, o imó vel cujos dados identificadores constam do quadro
abaixo e perfeitamente descrito no referido instrumento que será levado a registro junto a
sua matrícula:
1) Descriçã o do Imó vel [9]
1) Nº da Matrícula:
2) Registro de Imó veis do ____Ofício
3) Comarca:
4) Livre de Ô nus:
5) Nome e qualificaçã o e endereço do proprietá rio e esposa:
Parágrafo Único: A garantia acima abrange todas as obrigaçõ es aqui pactuadas, inclusive
nos casos de majoraçã o de aluguel decorrentes de lei superveniente, sentença judicial ou
acordo entre as partes e prevalecerá até efetiva entrega das chaves pela PARTE
LOCATÁRIA, na forma e condiçõ es das clá usulas estabelecidas neste instrumento,
abrangendo ainda por custas judiciais e honorá rios advocatícios, estes de 20% sobre o
valor do débito.
CLÁUSULA 23ª Qualquer tolerâ ncia ou concessã o com o objetivo de resolver,
amigavelmente, questã o contratual ou legal, quer com relaçã o ao prazo de pagamento, quer
a respeito de outras obrigaçõ es, nã o constituirã o precedentes invocá veis pela PARTE
CAUCIONANTE e nã o modificarã o qualquer das condiçõ es deste contrato; nã o poderá
também a mesma, por motivo de tolerâ ncia ou concessã o da PARTE LOCADORA,
recorrerem em qualquer hipó tese de alegaçã o de morató ria ou novaçã o, bem como a
eventual pleito de benefício de ordem. PARTE CAUCIONANTE e a PARTE LOCATÁRIA
declaram estar este imó vel dado em garantia livre de qualquer impedimento, com impostos
e taxas em dia e apto a ser averbado no competente Cartó rio de Registro de Imó veis onde
encontra-se arquivada sua matricula imobiliá ria.
Pará grafo Primeiro: O imó vel caucionado está perfeitamente descrito no quadro da
clá usula 22 supra.
Pará grafo Segundo: Comprometem-se a PARTE CAUCIONANTE e ou a PARTE LOCATÁRIA
providenciar a lavratura da Escritura Pú blica de Cauçã o Hipotecá ria com base nos dados
deste contrato cuja minuta lhes será fornecida pela PARTE LOCADORA. A assinatura deste
contrato de locaçã o, será formalizada apó s o registro da cauçã o junto a sua respectiva
matrícula, podendo as partes de comum acordo, entanto, estabelecer um novo rito para o
encerramento desta fase de conclusã o do contrato.
Pará grafo Terceiro: Todos os custos de qualquer espécie, inclusive impostos, tributos,
custas, emolumentos, certidõ es entre outros, será de inteira responsabilidade da PARTE
LOCATÁRIA e CAUCIONANTE.

CLÁUSULA 24ª: No caso de venda, promessa de venda, cessã o ou promessa de cessã o de

direito ou qualquer forma de alienaçã o, a PARTE LOCATÁRIA terá preferência para
adquirir a á rea locada, em igualdade de condiçõ es com terceiros interessados, devendo, a
PARTE LOCADORA, dar-lhe conhecimento do negó cio, mediante notificaçã o judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, observados os artigos 27 a 34 da Lei
8.245/91.
Parágrafo Primeiro: Em caso de alienaçã o da á rea locada à terceiros, este contrato
prevalecerá em todos os seus termos, clá usula e condiçõ es, devendo a PARTE LOCADORA,
impô -lo a todo e qualquer adquirente, dando-lhe ciência dos termos deste contrato e
fazendo constar da respectiva escritura de compra e venda a existência da presente
locaçã o.
Parágrafo Segundo: Idêntica obrigaçã o ao pará grafo anterior é vá lida para o caso de a
PARTE LOCADORA dar a á rea locada em alienaçã o fiduciá ria, hipó tese em que deverá
fazer constar na escritura de sua constituiçã o bem como dar conhecimento ao credor
fiduciá rio da existência da presente locaçã o, que deverá ser respeitada em todos os seus
termos, clausula e condiçõ es, observados os termos do pará grafo 7 do artigo 27 da Lei
8245/91.
Parágrafo Terceiro: A PARTE LOCADORA, desde logo, obriga-se a assinar os termos ou
aditivos e ou apresentar quaisquer documentos necessá rios a dotar o presente contrato
dos requisitos legais que venham, eventualmente, a ser exigidos pelo Cartó rio de Registro
de Imó veis, no prazo que for consignado, sob pena de responder pelas perdas e danos
decorrentes de sua recusa ou omissã o.
Parágrafo Quarto:Até que o presente contrato esteja registrado à margem da matrícula da
á rea locada, a PARTE LOCADORA obriga-se a nã o promover a alienaçã o ou oneraçã o do
imó vel ou da á rea locada, exceçã o feita (i) ao prévio “de acordo” da PARTE LOCATÁRIA e
ou (ii) ao formal e eficaz comprometimento do proponente à compra do imó vel e ou da
á rea lovada em relaçã o à manutençã o desta locaçã o em todos os seus termos e condiçõ es.

DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

CLÁUSULA 25ª: No sentido de facilitar e abreviar o expediente da entrega das chaves do

imó vel acima, acordam as partes contratantes as condiçõ es pelas quais a PARTE
LOCATÁRIA deverá pautar-se:
I - O imó vel deverá ser previamente preparado, limpo, pintado de novo com duas demã o do
mesmo tipo e cor de tinta, se for o caso, tudo de acordo com as clá usulas deste instrumento.
II- A vistoria do imó vel, que precede a entrega das chaves, deverá ser previamente marcada
sempre com 5 (cinco) dias de antecedência, no mínimo.
IV - As irregularidade que foram constatadas no imó vel poderã o ser indenizadas, se assim o
preferir o locador mediante orçamento que lhes será apresentado no ato da liquidaçã o.

CLÁUSULA 26ª: A fim de resguardar a integridade do imó vel, objeto do presente contrato,
em qualquer eventualidade decorrente do seu abandono por parte da PARTE LOCATÁRIA
e no intuito de preservá -lo contra possível esbulho, invasã o ou depredaçã o, fica a PARTE
LOCADORA expressamente autorizado a ocupá -lo independentemente de qualquer medida
judicial ou extrajudicial, ainda que seja necessá rio o uso da força ou seu arrombamento,
desde que fique suficientemente caracterizado o total abandono do imó vel pela PARTE
LOCATÁRIA.

CLÁUSULA 27ª: Todos os termos, multas e condiçõ es deste contrato estarã o vinculando as
partes a este contrato, bem como seus sucessores. As partes farã o com que qualquer
sucessor futuro de suas operaçõ es, atuais ou futuras, cumpram incondicionalmente os
termos deste contrato.

SIGILO
CLÁUSULA 28ª: Fica expressamente acordado que as partes se obrigam a manter em sigilo
e nã o disponibilizar para quaisquer terceiros todos e quaisquer termos, existência e
condiçõ es do presente contrato, bem como qualquer informaçã o ou documento a que
vierem a ter acesso em virtude do mesmo. As informaçõ es confidenciais referenciadas
nesta clá usula serã o consideradas segredos de negó cio para os fins e efeitos do artigo 195,
Inciso XI, da Lei nº 9.279/96. Contudo, como exceçã o a esta regra, a obrigaçã o da
confidencialidade aqui prevista nã o será aplicá vel quando as informaçõ es, forem de
conhecimento pú blico e/ou sejam reveladas por exigência legal ou ordem judicial.

Parágrafo Primeiro: Se alguma das partes for obrigada a apresentar informaçõ es de

natureza confidencial, em decorrência das duas hipó teses acima, deverá dentro de 24
horas, notificar a outra parte, de tal obrigaçã o.

Parágrafo Segundo: As partes se obrigam a utilizar as informaçõ es, exclusivamente, para a

consecuçã o dos objetivos previstos no presente contrato, sendo terminantemente proibida
a utilizaçã o de tais informaçõ es de forma ou propó sito diverso do aqui pactuado.

EXCEÇÃO
CLÁUSULA 29ª: A parte que nã o estiver em mora nã o será responsabilizada pelo nã o
cumprimento de suas obrigaçõ es quando motivado por caso fortuito ou de força maior, nos
termos do artigo 393 e seu pará grafo ú nico do Có digo Civil Brasileiro, sendo considerados,
como caso fortuito, os eventos da natureza e, como motivos de força maior, os oriundos de
atos praticados por terceiros e que, comprovadamente, independam da vontade das partes.
No entanto, qualquer circunstâ ncia que puder ser caracterizada como caso fortuito ou
motivo de força maior somente poderá ser como tal invocada pelas partes quando, direta
ou comprovadamente, afetar a parte que a invocar, cabendo a esta parte, o ô nus de prová -
lo.

Parágrafo Primeiro: Ante a ocorrência de qualquer circunstâ ncia que puder ser invocada
como caso fortuito ou motivo de força maior, a parte afetada enviará , no prazo de 10 (dez)
dias contados da respectiva ocorrência, uma notificaçã o, por escrito, onde comunicará a
ocorrência do fato, a parte do contrato, que tiver sido afetada, as medidas que estiverem
sendo tomadas e a previsã o para regularizaçã o da situaçã o. Sob nenhuma hipó tese o
aluguel será revisto conforme já previsto e mencionado pelo § 2º, do art. 54-A, da Lei
8.245/91.

Parágrafo Segundo: A parte que deixar de enviar a notificaçã o prevista no item acima, nos
termos, prazos e condiçõ es nele previstos, perderá o direito de invocar caso fortuito ou
motivo de força maior em relaçã o à hipó tese ocorrida.

Parágrafo Terceiro: Os prazos deste contrato que tiverem sido afetados pela ocorrência
do caso fortuito ou do motivo de força maior serã o prorrogados proporcionalmente ao
atraso que este lhes tiver acarretado, considerando-se as características de cada
ocorrência.

Parágrafo Quarto: Sob nenhuma hipó tese será considerado motivo de força maior a
impossibilidade de pagamento das obrigaçõ es contratuais sob fundamento de atraso de
repasse de créditos de qualquer natureza à PARTE LOCATÁRIA.
CLÁUSULA 30ª: Declara a PARTE LOCATÁRIA que nã o possuem interesse na aquisiçã o do
imó vel locado, de modo que desde logo renunciam, como renunciado tem a qualquer
direito de preferência seja qual for o preço da alienaçã o, dispensando assim qualquer
notificaçã o prévia neste sentido.
FORO:

CLÁUSULA 31ª: Fica eleito o foro da cidade de Londrina - Paraná - como ú nico competente
para nele se processar e julgar qualquer pronunciamento, que direta ou indiretamente,
decorra deste contrato, renunciando-se expressamente, a qualquer outro, por mais
favorecido que seja, elegendo-se a via executiva para cobrança das multas ou de quaisquer
débitos, inclusive os resultantes de dispêndios feitos pela LOCADORA recuperaçã o do
imó vel apó s a desocupaçã o.
E por assim estarem certos e ajustados, firmam o presente contrato, na presença das
testemunhas, em três vias de igual teor forma a fim de que surta seus jurídicos e legais
efeitos.
Londrina, quarta-feira, agosto 12, 2020.
PARTE LOCADORA
PARTE LOCATÁ RI
PARTE CAUCIONANTE
TESTEMUNHAS

[1] Descrever o imó vel na forma da matrícula

[2] NÃ O ou SIM => Reconduçã o automá tica renova por igual prazo no vencimento da
avença. Assim se o contrato for de dez anos, ele se renova automaticamente uma ú nica vez
por mais dez.
[3] Está clá usula é facultativa.
[4] As partes devem estabelecer de forma clara a forma de pagamento
[5] Pode-se estabelecer desde logo o valor do seguro se houver acordo
[6] Caso o imó vel nã o seja entregue com sistema de ar condicionado, tal clá usula deve ser
extraída.
[7] Esta multa poderá ser estabelecida de forma diferente de acordo com as partes
[8] Muita atençã o com relaçã o a esta clá usula
[9] Conforme matrícula