AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM

PROPRIEDADES URBANAS E RURAIS

UNIDADE I
PROCEDIMENTOS GERAIS DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro

Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...................................................................................................................................................4

UNIDADE I
PROCEDIMENTOS GERAIS DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.........................................................................................................7

CAPÍTULO 1
BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.............................................................................................................. 7

CAPÍTULO 2
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS........................................................................................................................................................... 13

CAPÍTULO 3
NORMAS UTILIZADAS................................................................................................................................................................ 24

REFERÊNCIAS.................................................................................................................................................35
INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis tem a pretensão de identificar o valor justo do bem. Não é uma
ciência exata, pois utiliza diversos parâmetros para que se alcance esse valor. Agrega
também os valores de benfeitorias, maquinários e as benfeitorias realizadas em uma
edificação, assim como instalações, podendo levar em conta a depreciação do bem.

O objetivo central da avaliação de um imóvel é calcular os valores do bem em questão,

conforme as leis vigentes e de maneira atual. Todos os cálculos são realizados de maneira
que, ao ser efetivada a venda, o pagamento seja em relação aos valores da moeda vigente
do local onde o bem está sendo avaliado.

Esta disciplina visa à compreensão das avaliações e perícias em propriedades urbanas,

rurais e empreendimentos de maneira geral. Assim, a apostila foi confeccionada para
nortear esses valores existentes no país, apresentando normas que definem e orientam
como as avaliações devem ser realizadas, bem como definições dos conceitos técnicos.

A Unidade I explicará o histórico e algumas abordagens iniciais para entendimento da

apostila. O capítulo 1 será responsável por contar um pouco da história de avaliações e
perícia. Já o Capítulo 2 tratará sobre as avaliações, as perícias, as definições e os objetivos.
O Capítulo 3 descreverá um pouco das normas utilizadas para avaliar imóveis, que estão
inseridas no contexto da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Na sequência, a Unidade II tratará dos procedimentos para realizar as avaliações e perícias

dos imóveis. O Capítulo 1 mostrará os diversos métodos utilizados para as avaliações de
imóveis, que variam a depender da escolha avaliador, afinal de contas é ele quem terá
de interpretar todas as informações repassadas e logo após transformá-las em números,
para que possam ser justificados perante o proprietário e todos os interessados naquele
bem imóvel. O Capítulo 2 explicará sobre avaliações e perícias de imóveis urbanos. O
Capítulo 3 abordará os procedimentos que devem ser realizados nesse tipo de avaliação,
e, por fim, o Capítulo 4 descreverá um estudo de caso de imóveis urbanos através do
método comparativo direto de dados

Dando continuidade ao nosso estudo, a Unidade III abordará as avaliações e perícias

de imóveis rurais. O Capítulo 1 explicará os tipos de avaliação e seus procedimentos, e
o Capítulo 2 apresentará um estudo de caso para avaliação rural por meio do método
comparativo direto de dados.

or fim, quarta e última unidade tratará das avaliações e perícias de empreendimentos.

O Capítulo 1 abordará as definições dessa avaliação e os procedimentos, bem como um
pouco da norma. O Capítulo 2 complementará o estudo desses procedimentos e dos
métodos utilizados.

Objetivos
» Conhecer a história das avaliações de imóveis no Brasil.

» Aprender sobre os métodos e meios de executar uma avaliação eficaz.

» Entender as exigências e os requisitos das NBRs de avaliações de imóveis urbanos,

rurais e de empreendimentos.

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 PROCEDIMENTOS GERAIS
DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
UNIDADE I

A referida unidade explica o histórico e algumas abordagens iniciais para entendimento

da apostila. O Capítulo 1 será responsável por contar a história de avaliações e perícia.
Já o Capítulo 2 explicará sobre as avaliações e perícias, as definições e os objetivos. Por
fim, o Capítulo 3 descreverá sobre as normas utilizadas para avaliar imóveis, que estão
inseridas no contexto da ABNT.

CAPÍTULO 1
BREVE HISTÓRICO DAS AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

No período Imperial, a perícia não era uma prática realizada, pois neste tempo não se
julgava importante qualquer ajuda para deliberações. Só a partir da república que a
perícia estreou no Brasil.

Com o início do período industrial e a mudança das leis vigentes, bem como a democracia
sendo implementada e uma nova Constituição entrando em vigor, o período judicial
brasileiro foi alterado, dando espaço para as perícias. No entanto, não se pode voltar
atrás e contar a história da perícia de engenharia no país sem explanar um pouco da
perícia de avaliações.

A engenharia de avaliações teve seu início juntamente com a promulgação da Lei das
Terras, Lei de n. 601, que aconteceu em 18 de setembro de 1850, e foi quando uma
atenção maior começou a se voltar para a propriedade privada sobre a terra.

As avaliações no Brasil tiveram seu grande crescimento baseado no desenvolvimento

das cidades, quando foi necessário fazer diversas desapropriações de imóveis, fábricas,
galpões e tantos outros tipos de avaliações.

São Paulo é uma das cidades brasileiras que mais contribuiu para a literatura de avaliações
de edificações, e mais tarde com a literatura de desapropriações. Ganhou títulos de maior
cidade do país com suas modificações constantes, e, dessa forma, foi necessário formar

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

profissionais, possuir meios e métodos de avaliações que estivessem de acordo com as

normas vigentes, ou mesmo servindo de conceito para formalização de documentos que
ajudassem em trabalhos posteriores.

A década de 60 foi a mais rica para disseminação desses conhecimentos. Desde então,
os métodos sofreram inúmeras modificações, mudando seus meios de avaliações e
chegando a parâmetros mais conclusivos. Também foram utilizados métodos novos,
como inferência estatística. Os primeiros frutos das avaliações aparecem nos anos de
1918 e 1929, período em que os primeiros artigos relacionados às avaliações no Brasil
foram publicados.

Tais avaliações tiveram suas publicações iniciais no Boletim do Instituto de Engenharia,

na revista Politécnica e na revista Engenharia Mackenzie. No Boletim do Instituto de
Engenharia, em fevereiro de 1918, o engenheiro Vitor da Silva Freire demonstrava
conhecimentos sobre os conceitos relacionados ao máximo rendimento do espaço
e considerações sobre a profundidade dos terrenos, reportando-se a estudos norte-
americanos. Nos anos de 1928, o então engenheiro Luís Carlos Berrini, avaliador oficial
do Banco do Estado de São Paulo, desenvolvia os seus estudos avaliatórios.

Na década de 30, a capital de São Paulo, administrada pelo engenheiro Francisco Prestes
Maia, sofreu uma forte reurbanização. Ocorreram muitas desapropriações destinadas
a permitir o desenvolvimento das mais diversificadas e intensas intervenções urbanas.

Ainda na década de 30, regularizou-se a atividade dos profissionais da engenharia,

Arquitetura e agrimensura, através do Decreto Federal n. 23.569, de 11 de dezembro de
1933. Esse decreto foi responsável por conceder, aos citados profissionais, as atribuições
para a realização de perícias e arbitramentos.

No entanto, foi entre 1936 e 1938 que surgiram as suas primeiras publicações na Revista
Engenharia, quando ainda não havia literatura brasileira específica. A partir daí o assunto
sobre a avaliação de terrenos, das mais distintas formas a ser discutida e conhecida pelos
demais, foi avançando até alcançar o desenvolvimento da renomada fórmula de “Harper
e Berrini”, que, por várias décadas, serviu como norteadora dos trabalhos avaliatórios.

Em 1937, o engenheiro Lysandro Pereira da Silva consegue publicar, na Revista Engenharia,

seu trabalho “Avaliações de Terrenos”, no qual previa e descrevia sobre avaliação de
terrenos, focando no potencial de produzir renda.

Em 1941, o eng. Berrini publica a primeira obra significativa, em língua portuguesa,

chamada de “Avaliações de Terrenos”, e, em 1949, o livro “Avaliações de Imóveis”, em
que abordava algumas teses e conceitos sobre tal tema.

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 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

No ano de 1953, o Instituto de Engenharia Legal surge no Rio de Janeiro, e, em 1954,

foi fundado o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) na
cidade de São Paulo.

As intenções normativas começam a surgir em 1958, com a publicação da norma de

avaliação de imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(IBAPE), em substituição ao anteprojeto ABNT PNB-74R (julho/agosto de 1957).

No ano de 1977, é publicada, pela ABNT, a primeira norma referente à engenharia de

avaliações. A NB 502/1977 – Avaliação de Imóveis Urbanos – passa a ser de fundamental
importância para os trabalhos de avaliações, como também se torna a principal referência
para as avaliações imobiliárias. Também deixa claro quais profissionais estariam
habilitados para o serviço de engenharia de avaliações e que deveriam estar devidamente
inscritos nos órgãos e conselhos regionais de engenharia e arquitetura do país.

A revisão na NB 502/1977 foi realizada em 1989 e transforma-se na ABNT NBR 5679

– Avaliações de Imóveis Urbanos, que deixa claro que, para ser encontrado o valor do
imóvel, é necessário que os profissionais estejam cadastrados no Conselho Regional
Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, de acordo com a Lei Federal n. 5.194 e
com as Resoluções n. 205 e n. 218 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia - CONFEA.

O grande ápice da engenharia de avaliações foi na década de 90, com a chegada e a

acessibilidade cada vez mais constante dos computadores e das novas tecnologias, como
as de comunicação pessoal. Ocorreram treinamentos, cursos de especialização e pós-
graduação nessa área, então, os conhecimentos específicos relacionados às avaliações
dos diversos tipos se confirmaram como necessários aos profissionais de avaliações.

Em 1978, foi criada a ABRAP, que é a Associação Brasileira de Entidades de Engenharia

Avaliações e Perícias com a união de todos os institutos presentes nas regiões neste
ano. No entanto, só no ano de 1995, o IBAPE e a ABRAPE se juntaram, originando o
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Nacional, incorporando os
Institutos Estaduais constituídos por engenheiros, arquitetos, agrônomos e empresas
que trabalham no ramo de avaliações e perícias de engenharia.

Em 2001, passa a valer a ABNT NBR 14653 – Avaliações de imóveis. Nela, houve uma
junção de todas as normas, e essa teve seus desdobramentos, como os descritos a seguir:
imóveis urbanos, imóveis rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações
e bens industriais em geral. Algumas novidades da NBR 14653 foram lançadas em 2014,
no simpósio da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). Houve uma

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

reunião dos conhecimentos que compõem a engenharia de avaliações, a qual resultou

na edição e na subdivisão da norma NBR14653.

Essa composição é feita por partes principais com textos explicativos e normativos,
seus métodos e as definições que estão de comum acordo com todos os tipos de bens,
além de definir e fixar os conteúdos específicos para os demais conceitos de avaliações.

As normas também estão sofrendo atualizações com o intuito de que as avaliações possam
estar cada vez mais embasadas, nos termos técnicos, e realizadas por profissionais
capacitados, formados e ligados as suas entidades de classes.

O mercado também exige que sejam feitas avaliações de tal maneira a praticar valores
de mercado, em que prevaleça o valor da época da transação. Para praticar valores
coerentes em uma avaliação, de modo a assegurar que os custos de um bem avaliado
estejam compostos de forma justa, para quem vende ou para quem adquire um imóvel,
é preciso entender as individualidades de cada caso.

Cada caso possui suas particularidades e, portanto, devem ser julgados de acordo, para
que não se evidenciem nenhuma vantagem. Por isso o avaliador deve ter profundo
conhecimento de todos os métodos de avaliações que a norma permite utilizar.

Figura 1. Imagem representando o equilíbrio entre o valor de mercado e o imóvel.

Fonte: https://www.manualdepericias.com.br/metodo-involutivo-avaliacoes-de-imoveis.

A ABNT concebeu a norma NBR – 14653, oriunda da Norma Brasileira Regulamentadora

(NBR), na qual são descritos os procedimentos para avaliações de bens de todas as
espécies. Além disso, também procurou pautar o profissional de engenharia de avaliações
para que seus métodos estivessem embasados, buscando formar profissionais capazes
de realizar avaliações de bens de qualquer tipo, nos diversos ramos.

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 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

Para tratar de avaliações e perícias, são utilizadas as normas:

» NBR 14653-1 Procedimentos Gerais – Avaliações de Bens (2001) – revisão em 2019;

» NBR 14653-2 Imóveis Urbanos (2004) – revisão em 2011;

» NBR 14653-3 Imóveis Rurais e seus componentes (2004) – revisão em 2019;

» NBR 14653-4 Empreendimentos (2002);

» NBR 14653-5 Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral

(2006);

» NBR 14653-6 Recursos Naturais e Ambientais (2008) – corrigida em 2009;

» NBR 14653-7 Bens e Patrimônios Históricos e Artísticos (2009).

Na norma, estão explícitos os conhecimentos sobre as práticas para realizar o serviço de

avaliação. Há conteúdo que pode direcionar a gestão das avaliações, servindo de auxílio
para que as decisões tomadas tenham um norte e possam justificar ações e considerações.

A NB-502 foi substituída pela NBR 14653. A substituição foi realizada com objetivo
de acrescentar um maior detalhamento dos conceitos, métodos e procedimentos para
realização das avaliações e dividindo uma melhor conceituação do modo de formulação.

Existem ainda algumas normas que complementam as NBR 14653, seguindo as devidas
atualizações do Instituto de Engenharia Legal (IEL) e Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia (IBAPE), que estão também ligadas à NBR 14653 e acrescentam
procedimentos regionais estipulados por especialistas.

Temos ainda algumas outras referências normativas, que serão citadas a seguir:

» ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;

» ABNT NBR 12721:2006 – Avaliação de custos unitários de construção para

incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios -
Procedimento;

» Resolução do CONMETRO n. 12, 12/10/1988 – Quadro geral de unidades de medida;

» Leis Federais n. 6766/1979 e n. 9785/1999, que dispõem sobre o parcelamento

do solo urbano;

» Lei Federal n. 8245/1991, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos;

» Decreto-Lei n. 9760/1946, que dispõe sobre os terrenos de marinha.

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

Nos dias atuais, a engenharia de avaliações tem o entendimento de que sempre haverá
mudanças nos seus procedimentos de avaliação a partir das transformações sociais.
Então, todos os métodos devem estar embasados para que, caso sejam questionados,
possam ser refeitos e possam alcançar valores próximos ou semelhantes.

Os princípios das avaliações compartilham conhecimentos e parâmetros das disciplinas

de engenharia civil, arquitetura, agronomia, geologia, economia e sociologia, utilizando-
os em muitos aspectos e termos emprestados do direito. Em todas as áreas, é importante
possuir conhecimento específico para orientar os diversos casos que estão dentro de
uma avaliação.

O perito profissional de engenharia, para seu embasamento teórico, deve ter entendimento
em áreas como: estatística básica e inferencial, métodos de cálculo e aplicações financeiras,
estudos de aplicação de capital, além de ter conhecimento de verificações econômicas,
economia local e de grande porte, análises probabilísticas, noções de direito imobiliário
e métodos de vendas. Ou seja, deve ter em mente um conjunto de procedimentos e
estratégias de otimização, para conseguir o valor do imóvel, que, através de uma pesquisa
de mercado, buscará se adequar à realidade.

Para ter noção de mercado de capitais, assim como encontrar as necessidades do mercado
naquela região, de maneira geral, é necessário que uma gama de conhecimentos seja
adquirida pelo avaliador, de modo que, ao se preparar, este terá base e, juntamente
com as normas, estará se atualizando para continuar melhorando o processo avaliativo.

Diante desses aspectos, é correto afirmar que as avaliações de imóveis estão consolidadas
como forma de obter um valor para o bem, assim como preencher as expectativas de
quem quer comprar e também de quem quer vender.

Esse procedimento assegura o preço de compra e venda, locações de imóveis e propriedades

para moradia ou comércio, por órgãos públicos e privados, como também decisão judicial,
como no caso de partilha de bens, entre outros. Também é utilizado pelo poder público
e pelo poder privado para mensurar impostos de determinadas propriedades, garantias
para segurados, desapropriação e demais questões que necessitem que o bem imobiliário
seja avaliado, por meio de processo judicial.

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CAPÍTULO 2
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

Contextualizando avaliações e perícias

A Resolução Confea n. 345, de 27 de julho de 1990, que discorre sobre o exercício
do profissional das atividades de Engenharia e Avaliações e Perícias de Engenharia,
afirma que “as perícias e avaliações de bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e
pertences, máquinas e instalações industriais, obras, serviços, bens e direitos, é matéria
essencialmente técnica que exige qualificação específica” (BRASIL, 1990).

A Lei n. 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que é responsável por regulamentar as

profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, em conjunto com a
Resolução Confea n. 218, de 29 de junho de 1973, que específica essa atividade, atribuem
aos portadores de diploma de engenharia, arquitetura, agronomia, geologia, geografia
e meteorologia a responsabilidade de executar avaliações e periciais.

A Confea n. 345/90 ainda define, em seu artigo 1°, termos importantes de acordo com
as Leis n.os 8.020 e 8.031, as duas de 12 de abril de 1990:

» vistoria - certificação de uma situação, de acordo avaliação e detalhamento

cauteloso dos constituintes sem levar em consideração as causas que o induziram;

» arbitramento - prática que abrange a tomada de decisões ou escolha entre

possibilidades tecnicamente contestadas ou que acontecem por referências
subjetivas;

» avaliação - prática que compreende a definição técnica do valor qualitativo ou

monetário de qualquer tipo de ativo;

» perícia - prática que inclui a verificação das causas que induziram a qualquer
acontecimento ou da asserção de direitos;

» laudo - parte na qual o perito, especialista capacitado, descreve o que constatou

e transmite os resultados ou avalia o valor dos ativos.

A ABNT/NBR 14653-1, que trata sobre procedimentos gerais, define alguns desses
conceitos, bem como alicerça esses e outros conceitos, a metodologia e os procedimentos
para avaliações de bens. Por sua vez, a ABNT/NBR 13752, sobre perícias de engenharia

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

na construção civil, também define alguns desses conceitos e outros que servem de base
para esclarecer a norma.

A avaliação busca, através de um estudo detalhado, descrever todas as particularidades

de determinado bem, de forma crítica e justa. Auxilia a fundamentar perícias por meio da
identificação dos fatos relatados, e, assim, margear os julgamentos e os laudos, em que
tudo é relatado, descrito e utilizado pelo perito como ponto de avaliação para finalizar
conclusões e até mesmo a valia dos bens.

Assim como os laudos, os pareceres descrevem a opinião final com os esclarecimentos, de

forma objetiva e técnica, por parte do profissional contratado para realizar o trabalho, que
deve ser habilitado sobre o assunto, a fim de que, ao ser questionado, tenha embasamento
teórico e prático para defender suas observações.

A Norma Brasileira da ABNT, que delimita e regulamenta as avaliações no Brasil, é a

NBR 14653, e está dividida em sete partes:

» Parte 1 – Procedimentos gerais (2019);

» Parte 2 – Imóveis urbanos (2011);

» Parte 3 – Imóveis rurais (2019);

» Parte 4 – Empreendimentos (2002);

» Parte 5 – Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral (2006);

» Parte 6 – Recursos naturais e ambientais (2009);

» Parte 7 – Bens de patrimônios históricos e artísticos (2009).

Quaisquer bens reais, tais como imóveis, ou financeiros, como ações, possuem valor e
podem ser passivos da avaliação. Existem bens que são mais simples de avaliar, e, para
investir em bens e administrar com êxito, é imprescindível analisar o valor e também
saber as origens deste.

A compreensão de valor deve estar respaldada na realidade, e o preço a ser pago por
qualquer bem deve ser de acordo com os fluxos de caixa que se supõe que serão gerados
por ele. Um investimento é considerado garantido se aquele que investir não pagar a
mais por um bem do que ele efetivamente vale.

Para definir adequadamente o valor de um bem, é importante que a avaliação executada

seja de boa qualidade. Macanhan (2002) afirma que, no âmbito das avaliações:

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 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

» A avaliação não é objetiva. Apesar de os modelos empregados na execução de uma

avaliação serem quantitativos, os dados que são usados nesses modelos deixam
brechas para avaliações subjetivas. Assim, o valor obtido após a finalização é
passível de influências durante o processo.

» A avaliação, mesmo que realizada de forma adequada e bem estruturada, deve ser
renovada sempre, pois a pesquisa é fundamentada em dados inerentes ao mercado
ao qual o bem faz parte. O valor do bem altera de acordo com os novos dados de
mercado que vão eclodindo.

» Uma avaliação bem executada não promove uma avaliação exata do valor. Mesmo
com uma avaliação apurada e cautelosa, as informações utilizadas no modelo
geram dúvidas no valor. Por isso, é necessário ponderar um erro satisfatório para
o valor calculado.

» Um modelo considerado mais qualitativo não representa uma melhor avaliação,

pois, se as informações de entrada estiverem erradas, logicamente os dados de
saída estarão errados também. Assim, mesmo se a avaliação seja de boa qualidade,
é necessário que seja despendido um tempo maior na arrecadação de informações
e no entendimento do bem avaliado.

» O mercado comumente não está errado, pois a referência utilizada com a finalidade
de comparação, em muitas avaliações, é o preço estipulado pelo mercado.

» Nas avaliações, são de extrema relevância o valor e o procedimento da avaliação.

O procedimento de avaliação pode dizer muito em relação aos fatores que definem
o valor e auxiliar no entendimento para formação dele.

Em síntese, o emprego de métodos quantitativos não assegura que a avaliação seja de

qualidade, tendo em vista que os dados são passíveis de conclusões subjetivas, além do que,
podem-se obter dados de saída errados se os de entrada forem inseridos erroneamente.

Além de estimar o valor, o procedimento de avaliação em si e o mercado podem dizer

muito na definição do valor. E uma avaliação não deve ser considerada indefinida, e o
valor definido nuca será certo absolutamente.

Entendendo a avaliações de imóveis

Os bens imóveis têm características singulares que os diferenciam um dos outros,

não possibilitando os confrontos diretos entre unidades. Esse fato torna o mercado
imobiliário um dos mais complicados da economia. Os imóveis são considerados como

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

bens de caráter heterogêneo, pois cada um é dotado de particularidades diversificadas

que são relevantes economicamente para o mercado.

De natureza composta, os bens imóveis possuem avaliações diferenciadas dos outros

bens de consumo. Woiciechowski (2011) elucida um veículo, que é um bem móvel
e geralmente o preço é apurado fundamentado em outros análogos e, assim, alguns
pormenores podem influenciar na redução ou no aumento do valor.

Por exemplo, um modelo “Y” do ano de 2017 será analisado alicerçado em outros veículos
que sejam fabricados no mesmo ano e do mesmo modelo. Essas alterações na análise
podem ser decorrentes de diferentes fatores, tais como estado de conservação, acessórios,
entre outros. Já para os bens imóveis, essa comparação sem desvio é impossível por não
existir imóveis exatamente iguais, ou fabricados em série.

Segundo González (2002), esse tipo de bem exibe uma atitude econômica desigual dos
outros bens, isso é decorrente das suas particularidades, principalmente relacionadas
ao alto custo, à natureza heterogênea, à imobilidade, à durabilidade e à intervenção
do governo. Portanto, para estipular o valor de um imóvel, é preciso preliminarmente
definir uma microrregião, à qual o bem faça parte, e nesse espaço os atributos gerais
devem ser similares.

Essa área ou região será o objeto de estudo, pois cada local a ser analisado possui suas
particularidades. A abrangência regional e a probabilidade de peculiaridades semelhantes
são inversamente proporcionais, ou seja, quanto menor for a região de análise que o
imóvel está inserido, maior é a expectativa das peculiaridades serem semelhantes.

O mercado imobiliário pode ser divido em mercados menores, e essa subdivisão satisfaz
as particularidades grupais a certos elementos.

Para Grandiski (2005), desconhecedores afirmam que existe mercado imobiliário,

pressupondo que os bens imóveis são precisos e homogêneos. No entanto, o mercado
imobiliário é dotado de subsegmentos, que são divididos em:

» mercados de terrenos nus – são os imóveis rurais, chácaras de lazer, glebas

urbanizáveis, terrenos urbanos (para construção de casas isoladas, de conjunto
de casas, para incorporações, para indústrias etc.);

» mercados de terrenos com benfeitorias – podendo se distinguir pelos padrões

arquitetônicos, construtivos, idade, estado de conservação das benfeitorias, entre
outros.

16
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

Logo, para executar uma avaliação de imóveis, é preciso categorizar esse tipo de bem
com o objetivo de homogeneizar de forma adequada os bens que possuam atributos
parecidos. Para isso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou normas
regulamentadoras que dividem os imóveis em urbanos e rurais:

» ABNT/ NBR 14653-2 Avaliação de bens: Imóveis Urbanos (2011);

» ABNT/ NBR 14653-3 Avaliação de bens: Imóveis Rurais (2004).

A primeira impressão é que as duas distinguem a localidade onde os imóveis estão

inseridos, ou seja, se estes estiverem em área urbana, são categorizados como urbanos,
e se estiverem em locais rurais, devem então ser categorizados com tal.

No entanto, para um bem imóvel ser classificado como rural, é necessário que sua
forma de exploração seja para o objetivo rural, como culturas, criação de semoventes,
reflorestamento, etc. (WOICIECHOWSKI, 2011). Do mesmo modo, um imóvel será
categorizado como urbano se o seu meio de exploração estiver vinculado a práticas
urbanas.

As avaliações são de extrema importância para que propriedades e imóveis sejam descritos
como valorosas ou não, para que se distingam os seus custos em empreendimentos, que
se justifique uma partida, ou mesmo a venda em detrimento da família, penhora, entre
outros. Com o propósito de especificar o valor comercial de um imóvel, segundo praticado
no mercado no qual está inserido, são necessários os cálculos de perdas, danos e lucros.

Além disso, deve-se localizar o imóvel referenciando o local onde está inserido e identificar,
em alguns casos, quem reside, ou não, qual o propósito da avaliação, por exemplo,
reintegração de posse, desapropriação, vendas, implantação de imóveis residenciais
ou comerciais etc.

Para que o imóvel obtenha um valor, é necessário que suas características sejam descritas
de forma clara e objetiva, relatando suas demarcações, localização (se está localizada
em áreas urbanas ou rurais, qual o bairro ou cidade), demarcando seus limites laterais
e territoriais e naturais, além de suas referências geográficas. Para isso, são utilizados
alguns recursos, que serão descritos a seguir.

» Representação gráfica – uma imagem do imóvel descrita com clareza, com inúmeros
detalhes e informações, mas mantendo a discrição. Podem ser acrescentados laudos
temáticos. Nos mapas, são colocadas as coordenadas geográficas, as áreas totais
e também a área ocupada pela edificação, entre outras.

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UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

São pedidos nomes dos proprietários e também da propriedade, o município, o estado,

os números referentes a registros em cartórios, as imagens de satélite, podendo ser
também fotografia, área datada, e todos os atributos da propriedade devem ser descritos
para o uso do mapa.

De início, são elaborados croquis que indiquem as coordenadas, quais as vias de

escoamento, e também do município mais próximo, além da identificação do responsável
pela avaliação, junto com seus números de registro nos conselhos de classe.

» Georreferenciamento do imóvel – o georreferenciamento consta de planta topográfica,

memorial em que se descreve tudo que há na propriedade e circunvizinhança. Há
também a necessidade de implantar um marco base geodésico, planilha de cálculos
analíticos, planilha cartográfica, nomes e documentos dos moradores dos arredores
(lindeiros), limites, ART e CREA, entre outros.

» Vistoria – realizada a partir da observação das condições físicas do imóvel, do estado

de conservação, se há ocupantes, qual o tipo de uso no momento da vistoria, como
se encontra conservado e quanto tempo tem de construção e utilização.

Incrementar os dados tirando fotos, identificando o tipo de edificação, qual a área

construída e não a do terreno; se rural, qual a utilização do terreno, o que planta, qual
tipo de solo, topografia, acidentes geográficos, qual o acesso, estradas.

Ainda analisar se ao redor há itens que possam valorizar mais o imóvel, como
supermercados, padarias, açougue, enfim, comércio local, escolas, quadras de esportes,
praças, ou seja, infraestrutura básica, como também saneamento básico, rede de energia.
Entrevistar vizinhos e moradores do mesmo bairro, saber deles quais as condições dos
imóveis, se sabem de problemas na família, procedimento chamado de oitivas.

» Edificações – no âmbito das avaliações, deve constar nos documentos todo o

detalhamento, como, por exemplo:

› quanto do terreno é ocupado pela edificação;

› qual a quantidade de cômodos;

› quantos banheiros há na casa;

› qual o tipo de revestimento em todos os cômodos;

› se há revestimento ou só pintura;

› onde e quanto é coberto;

› qual foi o tipo de fundação utilizada;

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 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

› se está rebocada ou não;

› como se encontram as instalações elétricas;

› como se encontram as instalações hidráulicas;

› se a edificação é coberta com laje ou telhado etc.

» Pesquisa – é necessário realizar pesquisas para identificar questões referentes ao

bem que sofrerá avaliação, geralmente as informações são encontradas em registros
de cartórios, órgãos governamentais, jornais, revistas, sites etc.

» Escritura – é um documento referente ao imóvel, formalizado em um cartório,

dando à transação uma formalização de negócio. É feita através do pedido dos
interessados na transação.

A escritura é a parte indispensável para que um negócio imobiliário aconteça. Deve-se,

no entanto, no momento da avaliação, quando se estiver verificando a escritura, reparar
se está devidamente registrada em um cartório de registro de imóveis do mesmo local
do imóvel requerido, apenas a lavratura pode ser realizada em qualquer cartório do
território brasileiro, pois apenas o documento não tem valor legal.

» Matrícula – no instante que o imóvel está sendo registrado, é expedida no cartório

também uma matrícula. Está disposta no registro geral do cartório na mesma
comarca do imóvel. Nessa matrícula, serão gravadas todas as alterações que o
imóvel sofrer, tais como compra, venda, alienações fiduciárias, penhoras, mudança
de proprietário etc. Sendo assim, a matrícula determina quem possui o imóvel, de
forma mais verossímil que a escritura.

Para que as avaliações estejam, de fato, buscando um valor justo para os imóveis,
propriedades etc., é necessário que todas as mudanças realizadas pelo proprietário
estejam descritas e tenham valor para ser acrescido ao valor final encontrado pela
avaliação. Essas benfeitorias possuem três tipos distintos de avaliações. A seguir, uma
breve descrição sobre cada uma delas.

» Necessárias – estão ligadas à manutenção do imóvel, e são realizadas para que este
tenha um tempo de vida útil maior e com certo conforto; com isso, a deterioração é
contida, ou aparece em escala bem menor. Situações que precisam de manutenção
são reparos hidráulicos, elétricos, substituição de vasos sanitários, tubulações,
cuidados com infiltração, entre tantas outras.

» Úteis – são as que transformam os ambientes dos imóveis, deixando-os mais

seguros, confortáveis e agregando um melhor uso. Exemplos dessas modificações

19
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

são construções de cômodos, tais como garagens, quartos, instalações de portões

de segurança etc.

» Voluptuárias – são as que de fato não trazem benefícios exatamente para os imóveis,
porém os deixam mais vistosos e agradáveis, cuidam da parte estética do imóvel.
São obras como lagos, cercas vivas, paisagismo, decoração etc.

Profissionais da avaliação e perícia

O especialista em avaliação, além de ter ciência de todos os regulamentos do CREA, da

ABNT e do Confea, deve buscar conhecimento das leis locais de onde estiver atuando,
focando nas leis municipais, estaduais e federais.

Os profissionais de avaliações realizam práticas exclusivas dos especialistas das áreas

de engenharia, de agronomia e arquitetura e têm o exercício profissional garantindo
pela Lei Federal n. 5.194/1966. Um dos seus artigos faz referência à profissão e assim a
define: “As competências dos profissionais intitulados como o engenheiro, arquiteto e
engenheiro-agrônomo consistem em: estudos e análises avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica” (BRASIL, 1966).

Figura 2. Representação do profissional de avaliações e perícias

Fonte: MVS, [2019?]

A Resolução n. 204 do Confea distingue os tipos de modalidades referidos a cada

profissional. É de competência, no caso do engenheiro agrimensor, fazer levantamentos
topográficos, batimétricos, geodésicos e aerofotogramétricos, assim como as locações
dos seguintes itens:

» loteamentos;

» sistemas de saneamento, irrigação e drenagem;

20
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

» traçados de cidades;

» estradas e seus serviços afins e correlatos (Art. 4o inciso I);

» arruamentos, estradas e obras hidráulicas, seus serviços afins e correlatos (Art.

4o inciso II).

Há outras resoluções que compõem o corpo de demandas a serem executadas no momento

em que uma avaliação está em fase final. O Confea tem ainda as Resoluções n. 205 e n.
307, que trazem a parte mais importante de uma carreira profissional, que é o Código de
Ética referente àquela profissão, e demonstra que, a cada avaliação realizada, é necessário
que se faça o uso da anotação de responsabilidade técnica (ART).

A avaliação é uma especialidade que necessita de um montante de conhecimento para

sua conclusão, assim como a segurança do profissional em conduzir as demandas.
Diversas áreas de conhecimentos são acionadas para uma execução eficaz, áreas essas
como ciências sociais, exatas e naturais, todas com o intuito de conduzir tecnicamente
a avaliação de um bem e conseguir alcançar seu valor, bem como seus direitos, frutos
e valor de produção do bem.

A necessidade de conhecimento em diversas áreas para conduzir uma avaliação se faz

necessária, pois é um documento de será utilizado também por distintas áreas, além
da engenharia, da economia, do direito etc. Todos utilizam a avaliação em momentos
distintos, mas exigem a sua competência documental. Isso fez com que as avaliações
deixassem de ser realizadas de forma empírica e passassem a ser concisas e verossímeis.

Para ser um bom avaliador, o profissional das áreas de engenharia, agronomia e arquitetura
deve ser dotado de capacidades e técnicas profissionais, que serão de grande utilidade
no momento de formalizar uma avaliação, entre as principais são:

» ter dedicação;

» possuir senso de justiça;

» ter ética profissional;

» ter competência e segurança;

» ter capacidade crítica e olhar investigativo;

» ser excelente observador, daqueles que procuram os pormenores;

» ter criatividade;

21
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

» possuir senso de reserva, ou seja, observar e guardar detalhes para que seja utilizado
na hora adequada;

» cuidar de todos os detalhes com afinco;

» ter prazer no que faz.

A diferença básica entre o perito e o avaliador é que o perito é nomeado por um juiz e deve
ser habilitado e registrado nos órgãos de classe. Se não houver profissionais habilitados
no local, a escolha é livre por parte do juiz de direito. Vale destacar que o avaliador pode
atuar como perito na esfera judicial, sendo assim considerado perito avaliador.

Os interessados indicam os assistentes com grau superior, ou mesmo técnicos devidamente

habilitados. O perfil exigido para um perito está ligado à compreensão da ética profissional,
ao conhecimento e à competência profissional, ao conhecimento científico, à comprovação
da habilidade com documentações (como certidões), ao cumprimento das normas ligadas
às avaliações etc.

O perito tem como responsabilidade a atenção às características do que é pedido na

avaliação, além de estar em comunhão com os assistentes no âmbito das normativas e
leis nacionais sobre o assunto. Além do que, deve ser imparcial, e a sua substituição numa
avaliação pode ser realizada se o perito indicado não tiver conhecimentos técnicos ou
científicos, assim como um motivo legítimo, de acordo com o Art. 467 do novo Código
de Processo Civil - CPC (BRASIL, 2015), como não cumprir prazos determinados, por
exemplo.

A zona de aplicação da avaliação de bens é bastante ampla e costumar ser utilizada em

distintas áreas do mercado, por exemplo, imobiliárias, bancos credores e de crédito
imobiliário, compradores e corretores de imóveis. Muitas são as incorporadoras, empresas,
profissionais de investigações, órgãos públicos, construtoras, fundos de pensão etc. que
necessitam de avaliações de imóveis.

Muitos outros tipos de serviços conseguem ser realizados por profissionais de engenharia
de avaliações, tomando-os, em muitos casos, como base. São eles:

» transações de compra e venda onde é necessário que se execute um preço justo

para ambas as partes;

» transações de locação de imóveis de diversos tipos, para que o preço cobrado esteja
de acordo com a área, o tipo de uso, o local etc.;

» decisões judiciais em que há partilha de bens;

» divisão de valores em caso de separação matrimonial;

22
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

» quebra de sociedade;

» investimentos, desapropriação, ou seja, quando um bem (imóvel) mudará de

proprietário, de forma amigável ou judicial, e por ele deve ser pago um valor;

» taxações de imposto prediais.

Quando uma propriedade passar a pagar impostos a quem é de direito, é necessário que
se faça sua avaliação e se possa instituir a percentagem do imposto a ser pago, incluindo
os de territórios e de transmissão.

Para os profissionais de engenharia de avaliações, há um grande mercado para que se

execute seu trabalho, como empresas privadas e setores públicos. O Poder Judiciário
é o que mais se utiliza de avaliações, mas, nesses casos, são pedidos pelos menos três
engenheiros de avaliações e demais profissionais distribuídos: um perito e dois assistentes
técnicos, que serão divididos entre o réu e a pessoa que pediu a ação.

Na esfera judicial, vários modelos de laudos são descritos para uso legal. Os peritos
usam para referenciar as avaliações de imóveis; profissionais como juízes, engenheiros,
advogados etc. usam com o intuito de conduzir os laudos periciais, que podem concordar
ou divergir, norteando assim os resultados dos processos.

Os laudos podem ser de avaliação de imóvel urbano ou rural, de avaliação para terra
nua, de avaliação com inventário florestal, de avaliação para áreas de servidões de
passagem, de avaliação para áreas desapropriadas para reforma agrária, de avaliação
para arbitramento de aluguel comercial e tantos outros.

23
CAPÍTULO 3
NORMAS UTILIZADAS

3.1 ABNT/NBR 14653-2 Avaliação de bens: Imóveis

Urbanos
Para avaliações de bem imóvel de natureza urbana, a NBR 14653 orienta e descreve as
exigências para a avaliação desse tipo de ativo.

Os imóveis urbanos são classificados quanto:

» ao uso: residencial, comercial, misto, entre outros;

» ao tipo do imóvel: terreno, apartamento, casa, escritório, loja etc.;

» ao agrupamento de imóveis: loteamento, condomínio de casas, conjunto habitacional,

prédio comercial, etc.

Para avaliação desse tipo de bem, existem algumas etapas que deverão ser seguidas
pelo profissional da avaliação. A primeira atividade que o engenheiro deve realizar ao
ser contratado é detalhar fatores imprescindíveis, como a metodologia a ser aplicada na
avaliação, o nível de fundamentação e precisão, a finalidade (locação, aquisição, doação
e etc.), o objetivo (valor de compra e venda ou locação e outros), a data final de entrega
do laudo e os requisitos a serem utilizados em caso de uso reservado.

É necessário, ainda, que toda a documentação da propriedade a ser avaliada seja verificada,
para que o parecer seja confiável. A legislação utilizada deve ser municipal, estadual e
federal, assim como qualquer limitação ou incentivos que modifiquem o valor do bem
imóvel.

Para fazer a vistoria de uma propriedade urbana, é necessário ainda:

» definir as características da região, dos pontos de vista geral e físico, onde está
localizado, o uso e a ocupação do solo, a infraestrutura, as atividades econômicas
e culturais presentes e os elementos comunitários;

» definir as características do terreno, tais quais localizações, uso atual e tendência,

parâmetros físicos, infraestrutura, limitações físicas e legais de exploração,
subaproveitamento ou superaproveitamento;

24
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

» definir as características das edificações e benfeitorias, como questões construtivas,

de arquitetura e funcionais, padronização da região e patologias presentes.

Em casos em que as edificações e benfeitorias não apresentarem documentação adequada,

é fundamental recorrer ao tópico 7.2, parte 1 da ABNT NBR 14653. Em casos especiais,
é utilizada a vistoria por amostragem, isto é, em casos nos quais não é possível fazer
vistoria, ou planta de valores. Explicando melhor a vistoria por amostragem:

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida

vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida
previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, o engenheiro de
avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos
(ABNT, 2011, n.p.).

Para avaliação de um imóvel urbano (bem), são utilizados os seguintes métodos para
determinar o valor.

» Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:

› método comparativo direto de dados de mercado (o mais aconselhado na norma);

› método involutivo;

› método da renda;

› método evolutivo.

» Métodos para identificar o custo de um imóvel:

› método da quantificação do custo;

› método comparativo direto de custo.

Para compreender a especificação de uma avaliação, é necessário entender que, além

do comprometimento e esforço do profissional, o mercado também é imprescindível,
assim como os dados retirados dele.

A determinação preliminar do grau de fundamentação de quem contrata define o

esforço voltado para avaliação, mas isso não assegura que os graus de fundamentação
serão altos. E o grau de precisão depende apenas das particularidades do mercado e da
amostra representativa e, por isso, não pode ser definida anteriormente.

25
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

3.2 ABNT/ NBR 14653-3 Avaliação de bens: Imóveis rurais

As avaliações de bens imóveis de natureza rural são orientadas através da ABNT/NBR

14653, Parte 3. É exigido que todos os trabalhos referentes a avaliações rurais contenham
o detalhamento prescrito pela norma, ao mesmo tempo em que também fiquem abertos
às novas atualizações, desde que sejam conclusivos para atender ao objetivo de alcançar
um valor para o imóvel rural.

O engenheiro, diante da proposta de ser o avaliador daquela propriedade, deve estar

atento a todas as requisições que a norma exige, e, além de entender de determinadas
matérias ligadas a áreas rurais, deve ter senso crítico apurado e bom senso na hora de
explanar seu julgamento em relação à propriedade que está avaliando.

Todos os documentos que justifiquem a posse ao proprietário, além de identificar

características da propriedade, devem ser reunidos. A vistoria deve ocorrer no local
e ter o intuito de fazer conhecer a propriedade, assim como a identificação de suas
características, seu uso, se há imóveis, máquinas, equipamentos, recursos naturais etc.
Todos esses aspectos influenciam a formação do valor.

Os bens imóveis rurais podem ser classificados de acordo com:

» dimensão, que é definida de acordo com módulos fiscais, sendo, segundo o site da
Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa), uma medida em hectares
determinada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
Para quantificar esses módulos, é necessário considerar alguns fatores e também
a cidade onde a propriedade está inserida. Até 4 módulos fiscais, é considerado
pequeno; maior do que 4 a 15 módulos fiscais, é considerado médio; e maior que
15 módulos fiscais, é considerado grande;

» exploração - sem exploração, lazer e turismo, agricultura, pecuária, silvicultura,

agroindustrial, mista, entre outros.

Já os constituintes dos imóveis rurais são:

» terras – que, de acordo com o atual estágio de exploração, podem ser bruta, nua,
cultivada;

» benfeitorias - produção vegetal, construções e instalações, e obras e trabalhos para

melhorar a terra;

» máquinas e equipamentos fixos ou removíveis;

» veículos;

26
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

» semoventes – é basicamente o conjunto de animais (rebanho);

» recursos naturais – são os recursos florestais, hídricos e minerais;

» frutos - aluguel, parceria, rendas de exploração e outros;

» direitos - direitos de posse e herança, concessões etc.

A atividade preliminar do profissional da avaliação, ao ser contratado, é detalhar

fatores imprescindíveis, como a metodologia que será utilizada na avaliação, o nível de
fundamentação e precisão, sua finalidade (locação, aquisição, doação etc.), o objetivo
(valor de compra e venda ou locação e outros), a data final de entrega do laudo e os
requisitos a serem utilizados em caso de uso reservado.

Essa norma ainda cita resumidamente os passos para o procedimento de avaliação.

Primeiramente, é necessário que os documentos do imóvel rural sejam solicitados
pelo engenheiro responsável com objetivo de avaliar as informações importantes para
avaliação. A vistoria é o próximo passo e ajuda o engenheiro a ter o melhor conhecimento
do bem rural avaliado e, para isso, é necessário:

» definir características da região - fatores físicos, infraestrutura pública, transporte

coletivo, escolas, estruturas fundiárias e cooperativas, mão de obra, fatores de
crescimento regional e muitos outros;

» definir características do imóvel - esse aspecto se subdivide em: gerais, das terras,
construções e instalações, produções vegetais, obras e trabalhos de melhoria das
terras, máquinas e equipamentos, atividades pecuárias, além de outras atividades,
tais como agroindústria, turismo rural etc.

É feita uma pesquisa para estimativa do valor de mercado na qual se formará uma
amostra representativa de dados de mercado de imóveis, com aspectos semelhantes aos
que estão sendo avaliados. A amostra segue os aspectos de toda pesquisa para avaliações
de imóveis descritas na NBR 14653 – Procedimentos gerais.

Na conclusão da pesquisa, identificam-se as variáveis dependentes (preço total ou

unitário, moeda corrente no país, etc.) e independentes, ligadas a características físicas,
de localização, economia, tudo que for comum na circunvizinhança sobre o aspecto
econômico e outros componentes considerados importantes pelo avaliador, adotando
as variáveis quantitativas como regra.

O levantamento de dados é realizado para que a amostra composta possa explicar

o mercado imobiliário, nesse caso rural. Sempre que possível, realizar análises das
informações que são colhidas para que sejam verossímeis, e fazer o diagnóstico do

27
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

mercado, como está explicado no item 7.7.2 da NBR 14653-1, assim como a escolha da
metodologia, também descrita no item 7.5 da NBR 14653-1.

O tratamento de dados refere-se às informações obtidas e analisadas. Elas irão compor um

gráfico, no qual as distribuições de frequência serão exibidas para cada uma das variáveis
demonstradas, assim como a correlação entre elas. Aqui também são equilibradas as
amostras. Destas, existem as mais importantes, em que estão os preços condicionados,
a maneira de variação e, hipoteticamente, como uma amostra está sujeita à outra.

Todos os aspectos devem ser colocados diante das informações sobre o mercado, com
a determinação do avaliador e, dessa maneira, novas hipóteses possam surgir. No que
diz respeito aos pagamentos, deve-se preferencialmente optar pela modalidade à vista
em detrimento da modalidade a prazo, já que existe uma relativa taxa de desconto
praticada pelo mercado.

Para avaliar os bens rurais, é necessário selecionar o método que melhor se adeque,
entre os quais:

» método comparativo direto de dados de mercado;

» método da capitalização da renda;

» método involutivo;

» método evolutivo;

» método comparativo direto de custo;

» método da quantificação de custo.

A explicação de especificação de avaliações para os bens urbanos é a mesma para os rurais.

ABNT/NBR 13752 Perícias de engenharia na construção civil

A ABNT/NBR 13752, que trata de perícias de engenharia na construção civil, aborda

alguns preceitos que regem determinadas perícias da engenharia. A perícia, segundo
essa norma, é a “atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos” (ABNT, 1996, p. 4).

A perícia pode ser judicial e é fundamentada em um requerimento em Juízo, podendo

ser definida sem desvios pelo juiz chefe do processo ou postulada pelos componentes
da questão.

28
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

Além disso, a perícia pode ser extrajudicial e ser contratada pelos integrantes da questão
e é considerada a averiguação de ocorrências vinculadas ao patrimônio individualmente,
buscando esclarecimentos do problema proposto. Para esse esclarecimento, é necessário
realizar exames, vistoriais, indagações, avaliações, arbitramento etc.

Ainda, a perícia pode ser também administrativa, que está voltada para a esfera da
administração e abrange comércio exterior, cálculos judicias, entre outros, assim como
diversas outras esferas.

As perícias podem ser classificadas quanto ao caráter do bem das seguintes formas:

» Imóveis, tais como terrenos, benfeitorias, terrenos com benfeitorias;

» máquinas e equipamentos;

» instalações;

» frutos, tais como aluguéis e arredamento;

» direitos, como, por exemplo, direitos de posse ou herança;

» espécies de perícias elucidando avaliações e vistoriais;

» tipos perícias como a extrajudicial.

Para realizar a perícia de qualidade, é necessário que se avalie a norma e obedeça aos quesitos
e às orientações que estão descritos, com o objetivo de guiar o perito.

A norma indica que sejam empregues símbolos, notações, conceitos e definições que nela estão
presentes. As condições necessárias para possuir uma credibilidade adequada na perícia
envolvem: o método utilizado, as informações colhidas e o seu tratamento, bem como
uma subjetividade considerada satisfatória.

Cabe dizer também que é importante que existam informações suficientes para que a
perícia seja de qualidade, tais como plantas, caracterização dos danos, fotos, detalhamento
dos bens e seus aspectos.

Para realizar o trabalho pericial, é fundamental avaliar o objeto que será periciado e
com que finalidade será realizado. A partir desse pressuposto, iniciam-se as etapas da
perícia, que são:

» vistoria e/ou análise detalhada do bem;

» determinação dos itens;

» reunião de informações importantes para a perícia;

29
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

» seleção e explicação da metodologia e os parâmetros para realizar o trabalho;

» exame dos fatos e componentes periciais;

» respostas e recomendações, se aplicável e/ou imprescindível;

» ponderações finais e conclusões.

No momento da realização das vistoriais, é importante: caracterizar a região o imóvel e seus componentes,
entender os danos, a situação de estabilidade do prédio e documentar toda a vistoria com uso de

fotografias, plantas e outros documentos essenciais que auxiliem no trabalho.

Após o cumprimento de todos esses estágios, é importante reunir todas as informações e conclusões
em um laudo, o qual deve ser composto dos seguintes passos:

» informar a pessoa física ou jurídica que solicitou a perícia, assim como o dono do
bem periciado;

» devem ser obedecidos os requisitos de qualidade e adequação da perícia e melhor

detalhado no tópico 4.3 da norma referente;

» detalhamento e data da vistoria, com os dados vinculados à vistoria e melhor

descritos no tópico 5.2 da norma;

» parecer técnico das condições encontradas;

» se a perícia tiver natureza de avaliação, é necessário que estejam no laudo a pesquisa

de valores, os métodos, os cálculos e o valor final;

» detalhamento dos cálculos, ensaios e informações necessárias para entender como

foi executada a perícia;

» identificação, assinatura, número de matrícula no CREA do profissional, e as

credenciais de engenheiro.

3.3.1. Modelo de laudo pericial de avaliação

O laudo de perícia exemplificado abaixo foi extraído do documento disponível em:

https://files.zukerman.com.br/I12058lote006laudo.pdf. Esse modelo foi adaptado
em algumas partes com o objetivo de deixá-lo mais sucinto para adequar à apostila de
forma didática, mas o modelo completo segue nesse link.

30
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA

CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS COMARCA DE SÃO PAULO
- CAPITAL

Processo n. 1013123-93.2015.8.26.0011

Reqte.: Banco Safra S/ A

Reqdo.: Jaime Serebrenic

MATEUS GALANTE OLMEDO, Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho - CREA

50607889 42/D-SP, PERITO JUDICIAL nomeado para desempenhar tal função nos
autos do processo em epígrafe, vem, à ilustre presença de Vossa Excelência, apresentar
o respectivo Laudo Técnico Pericial, conforme descrição abaixo.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

I - Objetivo

O presente laudo pericial tem por objetivo determinar o JUSTO VALOR DE MERCADO
de diversos imóveis situados na cidade de São Roque, estado de São Paulo, conforme
descrição detalhada a seguir.

II - Data da perícia técnica

Assim, de acordo com o mandamento processual acima, as partes litigantes foram

regularmente informadas da data, do horário e do local da perícia, conforme petição
de fls. 351 dos autos.

Cumpridas as exigências legais, em 24 de novembro de 2016, às 11h30min, foi realizada

diligência técnica in loco dos imóveis sub judice, ou seja, na data, no horário e no
local aprazados, na presença:

» Pelo requerente: ninguém compareceu;

» Pelo requerido: o caseiro José Oliveira.

III - Descrição dos imóveis sub judice

Uma casa de morada e seus respectivos lotes de terreno, identificados como “Unidades
autônomas” n° 05, 06 e 07 integrantes da matrícula da raiz de n. 7.638 do CRI de São
Roque/SP, conforme reprodução abaixo. [...]

31
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

Através da vistoria técnica realizada in loco, este perito judicial pode aquilatar que,
sobre os respectivos lotes de terreno, encontra-se erigido uma de morada, composta de:

» CASA PRINCIPAL: sala de estar, sala de jantar, sala de TV, cozinha, sótão, varanda,
lavabo, sala privativa, copa e 08 suítes;

» ÁREA DE LAZER: churrasqueira, piscina, salão de jogos, sanitário, varanda, sauna

e ducha;

» ÁREA DE SERVIÇO: depósito, lavandeira, dormitório e banheiro de empregada;

CASA DE CASEIRO: 01 dormitório, sala, copa/cozinha e banheiro.

De um modo geral, podemos classificar o imóvel sub judice no casa padrão superior
(médio) segundo critérios de classificações das edificações do IBAPE/SP; estado de
conservação “C”.

O imóvel é caracterizado como regular, segundo critérios da tabela de Ross-Heidecke;

idade aparente estimada em nossa sensibilidade de 22 anos; área construída cadastrada
na municipalidade de 532,72 m², conforme informações prestadas pelo Sr. Ednilsom
[...]; área construída útil estimada por este perito em 700 m², melhor demonstrada
através do levantamento fotográfico a seguir.

O imóvel sub judice situa-se em um condomínio fechado característico de chácaras

de recreio, servido de portaria 24 horas, campo de futebol, pista de cooper, quadra de
tênis, quadra poliesportiva, salão de jogos, churrasqueira, piscina, playground e lagos.

Figura 3. Imagens do imóvel avaliado.

a) Imagem da entrada do imóvel. b) Parte interna da casa.

Fonte: https://files.zukerman.com.br/I12058lote006laudo.pdf.

32
 Procedimentos gerais de avaliações e perícias | UNIDADE I

IV - Metodologia utilizada na avaliação

A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada

momento, o resultado final do imóvel, convindo sempre que possível, não nos atermos
a um único aspecto da questão valor decorrente da utilidade. [...]

No caso em tela, utilizaremos o método comparativo, que consiste na pesquisa do valor

de mercado na região, obtida através das transações imobiliárias e ofertas de imóveis que
sirvam como comparação, aplicando-se as fórmulas técnicas definidas por norma, dando-
lhes os acréscimos relativos aos custos indiretos, adicionando-se a este a somatória da
vantagem da coisa feita, sendo ambos multiplicados por um fator de depreciação (Fator
de ROSS-HEIDECKE), devidamente calculado de acordo com a norma NBR-14.653.

V - Cálculos avaliatórios

Para os trabalhos avaliatórios, foram pesquisados 6 elementos (imóveis) com características

similares ao em questão e utilizados como base para o cálculo, que foram:

» cálculo do preço unitário de terreno dos dados de mercado;

» homogeneização dos elementos;

» avaliação do imóvel.

O valor final de avaliação do imóvel ficou R$ 1.865.500,00 (um milhão, oitocentos e

sessenta e cinco mil e quinhentos reais) para um grau de precisão III.

VI – Conclusão

Diante dos cálculos e das considerações técnicas acima, conclui-se que o JUSTO VALOR
DE MERCADO dos imóveis sub judice, com referência ao mês de dezembro de 2016, será
de: Imóvel A Residência + Lotes n°5,6 e 7 = R$ 1.865.500,00 (um milhão, oitocentos e
sessenta e cinco mil e quinhentos reais).

IX - Encerramento

Nada mais havendo a esclarecer até o momento, encerro o presente Laudo Pericial, que
é composto por 35 (trinta e cinco) laudas, todas assinadas digitalmente. Sem mais,
renovo protestos de estima e considerações.
Termos em que
P. E. Deferimento.
São Paulo, 13 de dezembro de 2016.
__________________________________________
MATEUS GALANTE OLMEDO

Perito Judicial

33
UNIDADE I | Procedimentos gerais de avaliações e perícias

Há condições de limitações, apuração matemática dos procedimentos, em que não é

garantido que as análises prospectivas ocorrerão, pois podem acontecer conjunturas
gerais e setoriais que influenciam o empreendimento diretamente.

Os dados de desempenho do empreendimento e do setor, quando existentes, são de

responsabilidade das respectivas fontes. A fundamentação está descrita na tabela onde
será enquadrada, para que o valor seja encontrado de acordo com a avaliação.

34
REFERÊNCIAS

ABUNAHMAN, S. A. Curso básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. ed. São Paulo: PINI,
2008.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14653-1: avaliação de bens - parte
1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2005.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14653-2: avaliação de bens - parte
2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14653-3: avaliação de bens - parte
3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.

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Figura 2 http://mvsconstrutora.com.br/home/servi%C3%A7os-leitura/8-laudos-tecnicos.html

Figuras 3 e 4 https://files.zukerman.com.br/I12058lote006laudo.pdf

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