MEGGA CINE vdt 2023

Una importante cadena de cines tiene un contrato de alquiler dentro de un centro comercial,
donde durante 10 años y de manera exitosa, ha atendido a cientos de miles de clientes. El
mencionado contrato expira en 6 meses y medio, durante el año 2023, y según lo establecido,
las partes deben notificarse sobre su intención de renovar o no, máximo, hasta 6 meses antes
del vencimiento.

El CEO del cine está evaluando que propuesta económica realizar para la renovación del
contrato. La modalidad implementada en el que está venciendo, fue hacer un solo pago, al inicio,
por el equivalente al canon de arrendamiento mensual de los 10 años, con un descuento. La
gerencia se sentía cómoda en plantear algo similar para la renovación, ya que contaba con
liquidez, y estimada que se podría lograr un buen acuerdo de esa manera.

El CFO de la compañía no estaba tan convencido en proponer eso y le indicó al CEO que
consideraba más conveniente ir pagando mensualmente como cualquier otro arrendatario del
centro comercial.

En esa argumentación se quedaron algunos minutos hasta que finalmente el CEO pidió que le
elaboren un análisis del valor equivalente de hacer un solo pago o ir pagando mensualmente
durante 10 años con reajuste (que se debía estimar).

La tabla #1 recoge los cánones pagados en el contrato que está por vencer.

Tabla #1

Contrato por vencer

% ajuste 4,00%
Año Termina en Mensualidad Valor anual
1 2014 $13.851 $166.208
2 2015 $14.428 $173.133
3 2016 $15.029 $180.347
4 2017 $15.655 $187.862
5 2018 $16.307 $195.689
6 2019 $16.987 $203.843
7 2020 $17.695 $212.337
8 2021 $18.432 $221.184
9 2022 $19.200 $230.400
10 2023 $20.000 $240.000
Valor $ $2.011.004

Algunos datos importantes a considerar para hacer la propuesta:

El punto de partida es el valor pagado durante el último año del contrato que fenece en 6 meses
y medio. Este valor era $20,000 al mes antes del iva o $240,000 al año.

Otra de las consideraciones que se debía contemplar, es que el anterior contrato ajustaba el
canon de arrendamiento anualmente, en base a la inflación reportada por el Banco Central del
país. (el reajuste durante el contrato fue 4%).
Dado que se renovaría por 10 años más, es muy importante considerar el factor del valor del
dinero en el tiempo. Para cualquier análisis de este tipo, la empresa utilizaba una tasa de
descuento del 11%. Por otro lado, acordaron utilizar el factor de ajuste anual del 5%.

En base a esta información, el CFO pidió a su asistente que elabore el cálculo correspondiente
para determinar qué valor de pago de contado al inicio de este contrato sería equivalente (el
mismo) que pagar mensualmente un canon con ajuste anual.

El CEO era una persona muy intuitiva e indicó que él creía justo proponer pagar $2,500,000 en
una transferencia al inicio del contrato.

Tarea:

1. Elaborar una tabla, con el canon de arrendamiento anual que pagaría Meggacine
durante 10 años, contemplando el ajuste anual indicado.
2. Calcular el valor presente de la totalidad del contrato
3. Calcular cual es el valor equivalente de pagar todo el contrato con un solo pago al inicio
o los cánones mensuales durante 10 años
4. Indicar si el valor intuido por el CEO de $2,500,000 es más o menos conveniente para
los intereses de Meggacine, que pagar mensualmente los cánones de arrendamiento
5. A que tasa de ajuste anual correspondería el pagar los $2,500,000 que sugiere el CEO