AirBnB Master v1

AIRBNB MASTER - Mentor Phuoc Huyen Anh Nguyen (https://www.airbnbhostinghub.
com/)
MỤC LỤC
Nội dung Trang

A. TỔNG QUAN VỀ AIRBNB ....................................................................................................................... 2
1. GIỚI THIỆU VỀ AIRBNB: NGÀY XƯA CÓ 1 CÁI NỆM HƠI... .............................................................. 2
2. SO SÁNH AIRBNB - BOOKING - AGODA .............................................................................................. 4
3. CHO THUÊ NHÀ TRÊN AIRBNB CÓ AN TOÀN KHÔNG?.................................................................... 8
4. CHƯƠNG TRÌNH GIỚI THIỆU CỦA AIRBNB .................................................................................... 10
B. MÔ HÌNH KINH DOANH: ĐĂNG KÝ KINH DOANH, LÃI LỖ, DOANH THU, CHI PHÍ .................... 13
1. CHO THUÊ NHÀ ĐÚNG LUẬT ............................................................................................................. 13
2. KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHÔNG? ........................................................................................... 16
3. TỐI ƯU HOÁ DOANH THU TỪ AIRBNB ............................................................................................ 20
4. TỐI ƯU HÓA CHI PHÍ VẬN HÀNH ...................................................................................................... 22
5. [OPERATION COST]- DÀNH CHO CÁC BẠN QUAN TÂM ĐẾN AIRBNB NHƯ LÀ MỘT MÔ HÌNH
KINH DOANH LÂU DÀI CHỨ KHÔNG PHẢI LÀM CHO VUI ................................................................. 25
C. TIPS QUAN TRỌNG ĐỂ KINH DOANH AIRBNB................................................................................ 27
1. LÀM SAO ĐỂ CÓ KHÁCH TRÊN AIRBNB? ......................................................................................... 27
2. CHO THUÊ NHÀ GIÁ BAO NHIÊU? ..................................................................................................... 33
3. NHÀ ĐẸP HÚT KHÁCH ........................................................................................................................ 34
4. ẤN TƯỢNG BAN ĐẦU - HÌNH ĐẠI DIỆN CỦA LISTING ................................................................... 36
5. LÀM SAO ĐỂ CÓ GOOD REVIEW và TRÁNH BAD REVIEW? .......................................................... 38
6. NĂM ĐIỀU NGỘ NHẬN VỀ AIRBNB .................................................................................................... 41
PHỤ LỤC 1. HIỂU VỀ NGÀNH DU LỊCH, TÍNH CHẤT MÙA VỤ VÀ NHU CẦU CỦA KHÁCH DU LỊCH
.................................................................................................................................................................... 44
1. Tính chất mùa vụ (seasonality):....................................................................................................... 44
2. Tỷ trọng của từng quốc tịch (nationality): ..................................................................................... 45
PHỤ LỤC 2. THỊ TRƯỜNG AIRBNB – SỰ THẬT KHÔNG AI KỂ.......................................................... 48
Trang 1
AIRBNB MASTER - Mentor Phuoc Huyen Anh Nguyen (https://www.airbnbhostinghub.com/)
A. TỔNG QUAN VỀ AIRBNB

1. GIỚI THIỆU VỀ AIRBNB: NGÀY XƯA CÓ 1 CÁI NỆM HƠI...
Đối với những ai mê đi du lịch, Airbnb là 1 phần không thể thiếu của chuyến
đi, là nhà của 1 người hoàn toàn xa lạ nhưng lại sẵn sàng mở rộng cửa đón
mình, với giá cả rẻ hơn khách sạn từ 30-50%. Du khách có thể book từ một căn
phòng riêng cho đến căn hộ, villa, du thuyền, lâu đài, thậm chí là nhà ở trên
cây 😁
Câu chuyện của Airbnb bắt đầu từ tháng 10 năm 2007 tại San Francisco, nơi
mà 2 người bạn cùng phòng Brian Chesky & Joe Gebbia không có đủ tiền trả
tiền thuê nhà. Họ đã nảy ra ý tưởng mua 1 cái nệm hơi (airbed) đặt trong
phòng khách & cho khách thuê lại, có kèm ăn sáng (breakfast) là ngũ cốc đơn
giản, chủ yếu để kiếm thêm chút tiền mỗi tháng. Đến tháng 2 năm 2008,
Nathan Blecharczyc tham gia vào nhóm & lập nên website
airbedandbreakfast.com vào tháng 8 năm 2008. Họ bắt đầu có những khách
hàng đầu tiên vào mùa hè 2008, khi khách đến tham dự Hội nghị Thiết kế Công
nghiệp (Industrial Design Conference) không tìm được khách sạn để trú chân.
Để có vốn vận hành website, họ đã cho ra đời các hộp ngũ cốc phiên bản đặc
biệt tên “Obama O’s” & “Cap’n McCains”, dựa theo tên của 2 ứng cử viên Tổng
thống Barack Obama & John McCain. Chỉ trong vòng 2 tháng, 800 hộp với giá
$40/hộp đã bán hết veo, mang lại cho công ty hơn $300 000 vốn đầu tư. Công
ty bắt đầu được Y Combinator để ý & đầu tư thêm $20 000 cũng như đào tạo
thêm cho họ. Sau chuyến đi New York để quảng bá website đến khách hàng
tiềm năng, khi quay về San Francisco họ đã thuyết phục thành công thêm vài
nhà đầu tư bờ Tây Mỹ. Tháng 3 năm 2009, website có được 10 000 người sử
dụng, 2 500 tin đăng, & đổi tên thành airbnb.com. Đến nay Airbnb đã trở
Trang 2
thành mạng lưới cho thuê nhà lớn nhất thế giới với hơn 200 triệu khách du
lịch, hơn 3 triệu tin đăng ở 65 000 thành phố trên 191 quốc gia.
Thành công vang dội của Airbnb đến từ 1 ý tưởng đơn giản từ 1 cái nệm hơi rẻ
tiền, nhưng nó giải quyết được rất nhiều vấn đề cho thị trường:
- Guest (người thuê/khách) muốn tìm được chỗ trú chân đáng tin cậy với
giá tốt nhất
- Host (người cho thuê/chủ nhà) muốn tối ưu hóa hiệu suất sử dụng
phòng
Ngoài ra Airbnb còn luôn quan tâm bảo vệ quyền lợi của cả 2 bên:
- Guest: không lo bị hủy booking (vì host sẽ bị phạt tiền & không được danh
hiệu Superhost trong quý đó), nếu đến nơi thấy nhà quá tệ có quyền từ chối
không ở & được hoàn tiền, được chấm điểm & đánh giá host.
- Host: được hỗ trợ chụp hình nhà để đăng tin trên Airbnb, nhận tiền thuê 1
ngày ngay sau khi guest check in, được chấm điểm & đánh giá guest, được đền
bù thiệt hại nếu guest làm hỏng hoặc lấy cắp đồ đạc trong nhà, được trao tặng
danh hiệu Superhost mỗi quý nếu thỏa các tiêu chí thể hiện sự hiếu khách của
Airbnb.
Với Airbnb, mối quan hệ host & guest được xây dựng dựa trên lòng tin & sự tử
tế. Có lần mình book 1 căn hộ Airbnb ở Hamburg (Đức) vào dịp cuối tuần thì
host vẫn để nguyên đồ đạc của cô ấy, không sợ mình lấy. Lần khác mình book
1 căn hộ ở Bangkok (Thái Lan) thì được host cho mượn 1 cái cũi em bé mới
vừa mua ở siêu thị về. Được host tin tưởng & đối xử tử tế như vậy nên khi trở
thành host, mình luôn cố gắng mang lại cho guest trải nghiệm tuyệt vời nhất.
Trang 3
Nhờ được khách thương nên từ khi khai trương đến giờ, bọn mình luôn kín
khách cũng như duy trì danh hiệu Superhost đều đặn mỗi quý. Ngoài ra, bọn
mình còn được làm quen với rất nhiều con người thú vị từ khắp nơi trên thế
giới, trong đó có cả phi công Vietjet Air, giám đốc sản xuất Adidas, luật sư,
huấn luyện viên Yoga, đầu bếp…
Nếu các bạn có phòng dư cho thuê & lòng tử tế, hiếu khách, hãy cùng Airbnb
viết tiếp câu chuyện thành công tuyệt vời này nhé 😉
2. SO SÁNH AIRBNB - BOOKING - AGODA
Rất nhiều bạn đang đăng tin cho thuê nhà qua nhiều trang web khác nhau như
Airbnb, Booking, Agoda nhưng chưa thật sự hiểu rõ sự khác nhau giữa các
dịch vụ này. Mình sẽ làm 1 so sánh nho nhỏ giữa 3 trang này, các bạn cứ thoải
mái điều chỉnh & bổ sung thêm nhé!
AIRBNB BOOKING AGODA

Khái niệm Dịch vụ cho thuê Dịch vụ cho thuê Dịch vụ cho thuê
nhà trực tiếp từ cá phòng khách sạn phòng khách sạn
nhân đến cá nhân (hotel) thuộc (hotel) thuộc
(homestay), Priceline Group, Priceline Group,
nhưng cũng có thể mạnh ở thị trường mạnh ở thị trường
thuê 1 phòng hay Âu Mỹ. Khách có Đông Nam Á.
cả villa, lâu đài, du thể chọn từ khách Khách có thể chọn
thuyền… sạn bình dân từ khách sạn bình
(dorm) cho đến dân (dorm) cho
resort 5*. đến resort 5*.
Trang 4
Mức độ phủ Có hơn 4 triệu tin Có hơn 1,5 triệu Có hơn 1,5 triệu
sóng đăng trên toàn tin đăng trên toàn tin đăng trên toàn
cầu, hơn 200 triệu cầu. cầu.
lượt khách.
Thanh toán Khách phải thanh Khách thanh toán Khách thanh toán
toán trực tiếp cho trực tiếp cho trực tiếp cho
Airbnb khi book khách sạn, Agoda
phòng. Airbnb sẽ Booking chỉ đóng (merchant).
chuyển khoản cho vai trò môi giới
host 1 ngày sau (agent).
khi khách check-
in.
Phí dịch vụ Phí dịch vụ: Host Phí dịch vụ: Host Phí dịch vụ: Host
trả 3%, guest trả trả 15%, miễn phí trả 15%, miễn phí
6-12% tùy cho guest. cho guest.
booking dài hay
ngắn.
Phí hủy Host bị phạt $100 Thường là guest Thường là guest

nếu hủy trong không mất tiền không mất tiền
vòng 7 ngày trước (free cancellation) (free cancellation)
khi guest đến, nhưng cũng tùy nhưng cũng tùy
mức phạt là $50 cancellation policy cancellation
Trang 5
nếu huỷ trước 7 của khách sạn. policy của khách

ngày. Guest có thể Cũng có khi sạn. Cũng có khi
không mất tiền, Booking gửi thông Agoda gửi thông
mất phí đêm đầu báo cho guest là báo cho guest là
tiên hay 50% tổng phòng đó không phòng đó không
phí tùy chính sách còn available nữa còn available nữa
mà host chọn & đề nghị 1 khách & đề nghị 1 khách
(flexible / sạn khác tương sạn khác tương
moderate / strict). đương, khách có đương. Agoda sẽ
quyền đồng ý hoặc hoàn tiền nếu
từ chối. khách từ chối.
Dịch vụ đi kèm Khách thường Thường khách Thường khách

phải trả phí vệ book phòng qua book phòng qua
sinh 1 lần duy Booking sẽ đòi hỏi Agoda sẽ đòi hỏi
nhất. Trong quá đầy đủ dịch vụ như đầy đủ dịch vụ
trình ở khách sẽ ở khách sạn: giấy như ở khách sạn:
tự vệ sinh nhà với vệ sinh, dọn phòng giấy vệ sinh, dọn
các dụng cụ do & thay khăn/drap phòng & thay
chủ nhà cung cấp giường hàng ngày, khăn/drap giường
(chổi, máy hút bụi, lễ tân, bảo vệ… hàng ngày, lễ tân,
cây lau nhà…). bảo vệ…
Tùy chủ nhà, có
người chỉ cung
cấp ít giấy vệ sinh
Trang 6
& nước uống ban

đầu. Sau đó khách
cũng phải tự mua
nếu ở lâu.
Review Host càng có Guest có thể Guest có thể

nhiều review 5* review host nhưng review host
càng tốt và sẽ càng host không thể viết nhưng host không
có nhiều khách review về guest. Vì thể viết review về
book. Host cũng vậy nên có guest guest. Vì vậy nên
có thể review cũng không đàng có guest cũng
guest nên nguồn hoàng cho lắm. không đàng hoàng
guest trên Airbnb cho lắm.
khá chất lượng &
đàng hoàng.
Dịch vụ bổ Có thêm dịch vụ Có thêm dịch vụ Có thêm dịch vụ

sung Experiences đặt vé máy bay, đặt vé máy bay,
(giống tour du lịch tàu, taxi, thuê xe. taxi.
nhưng thiên về
trải nghiệm mới lạ
cùng host),
Restaurants (mới
chỉ có ở Mỹ).
Trang 7
Đọc so sánh trên đây, các bạn sẽ thấy giá thuê phòng trên Airbnb thường rẻ
hơn trên Booking, Agoda vì host bị charge phí thấp hơn & cũng không phải
cung cấp nhiều dịch vụ như ở khách sạn. Có lần mình đọc trên 1 group
Facebook thấy một số bạn than phiền là nhiều host phá giá trên Airbnb, rằng
cho thuê trên Booking & Agoda được giá hơn… Thật ra là do các bạn ấy không
hiểu rõ sự khác nhau giữa các mô hình kinh doanh này, homestay thì giá thuê
phải rẻ hơn hotel vì ít dịch vụ hơn, giống như vé máy bay low cost rẻ hơn là vì
bỏ bớt rất nhiều dịch vụ so với các hãng hàng không truyền thống. Hơn nữa
giá thuê là mức giá thị trường mà khách hàng chấp nhận, không phải mức giá
trên trời mà chủ nhà mong muốn, chưa kể đến các yếu tố mùa cao điểm, thấp
điểm, thời tiết… cũng ảnh hưởng ít nhiều đến giá cả.
Rồi cũng có bạn than phiền trên group Facebook đó là khách phá nhà, nhưng
khi hỏi đó có phải là khách từ Airbnb không thì bạn bảo khách từ Booking. Rõ
ràng trên Booking & Agoda host không thể review guest nên phải chấp nhận
rủi ro thôi, chưa kể tỷ lệ khách cancel cũng cao hơn vì họ có mất gì đâu. Trong
khi khách thuê Airbnb thường ý tứ hơn rất nhiều vì họ biết họ đang ở nhà
người khác & sẽ được chủ nhà đánh giá sau khi check-out hoặc report cho
Airbnb nếu họ phá nhà.
Mình kinh doanh homestay nên chỉ đăng tin trên Airbnb thôi nhưng tỷ lệ kín
phòng cũng thường xuyên ở mức 80-100% (vì có khách ở vài tháng đến 2
năm). Tuy nhiên, các bạn kinh doanh dorm (giường tầng) thì nên đăng trên
Booking, Agoda sẽ phù hợp hơn, chứ Airbnb thì mỗi giường phải tạo 1 listing
riêng cũng khá là mất công.
3. CHO THUÊ NHÀ TRÊN AIRBNB CÓ AN TOÀN KHÔNG?
Trang 8
Khi cho thuê nhà, chủ nhà thường sợ nhất 3 loại khách:
1. Khách không trả tiền nhà

2. Khách phá nhà
3. Khách khó tính viết bad review (đối với Airbnb thì review khá là quan
trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của host)
Đối với nhóm khách đầu tiên thì Airbnb thu tiền trước của khách nên chuyện
này không thể xảy ra trừ khi host chấp nhận cho khách trả tiền mặt trực tiếp,
vốn là điều Airbnb cấm & cực kỳ rủi ro cho host.
Đối với nhóm khách thứ hai - những người phá nhà, làm hỏng đồ hoặc ăn cắp
đồ, vu vạ bắt đền rằng họ bị mất đồ hay bị tai nạn trong nhà… - cũng khiến cho
các chủ nhà chưa từng cho thuê nhà trên Airbnb lo ngại & không dám chia sẻ
nhà của mình cho người lạ. Trong bài này, mình sẽ phân tích chi tiết về các
công cụ bảo vệ host của Airbnb, để host luôn cảm thấy an toàn khi cho thuê
nhà trên Airbnb:
- Security Deposit (optional, tuỳ host có chọn hay không): nôm na giống như
1 khoản tiền cọc mà Airbnb sẽ trừ từ tài khoản của khách nếu host báo cáo
hành vi vi phạm của khách. Security deposit dùng để sửa chữa những hư hỏng,
mất mát nhỏ khách gây ra cho nhà của host.
Để add Security deposit thì host chỉ cần vào listing của mình, chọn Booking
settings / Pricing settings / Extra charges / Security deposit, điền 1 con số từ
$100 đến $5,000 USD.
Để báo cáo vi phạm của khách, trong vòng 14 ngày sau khi khách checkout
hoặc trước khi có khách mới checkin, host chỉ cần vào Resolution Center &
Trang 9
điền các thông tin theo hướng dẫn. Nếu khách bấm Accept & đồng ý trả số tiền
host yêu cầu, host sẽ nhận được tiền sau 5-7 ngày làm việc. Nếu khách từ chối
hoặc không trả lời trong vòng 72h, host phải bấm Involve Airbnb trong
Resolution Center để nhờ Airbnb can thiệp. Airbnb có thể yêu cầu thêm một số
bằng chứng, host có 72h để cung cấp thêm những thông tin này cho Airbnb.
- Host Guarantee: cho dù host có yêu cầu Security deposit hay không, Airbnb
vẫn sẽ bảo vệ chính đáng tài sản cho host khi khách làm hỏng/mất đồ của host,
số tiền bồi thường có thể lên đến 1 triệu đô theo chương trình Host Guarantee.
Tương tự như Security deposit, host chỉ cần vào Resolution Center & điền các
thông tin theo hướng dẫn để báo cáo vi phạm của khách, trong vòng 14 ngày
sau khi khách checkout hoặc trước khi có khách mới checkin.
- Host Protection Insurance: là chương trình bảo hiểm lên đến 1 triệu đô của
Airbnb dành cho host trong trường hợp bên thứ ba (có thể là guest hoặc do
guest gây ra) bị chấn thương hay bị hỏng/mất đồ khi ở nhà của host & đòi host
bồi thường. Tuy nhiên chương trình này mới áp dụng ở 26 nước trên thế giới
& chưa có tại Việt Nam.
Đối với nhóm khách thứ ba (xem bài LÀM SAO ĐỂ CÓ GOOD REVIEW &
TRÁNH BAD REVIEW)
4. CHƯƠNG TRÌNH GIỚI THIỆU CỦA AIRBNB
Hiện Airbnb có 2 chương trình giới thiệu khác nhau để tìm kiếm new users &
new hosts.
Trang 10
*Chương trình giới thiệu new user (người mới, chưa có tài khoản
Airbnb):
Referrer (người giới thiệu) là 1 existing user (người đã có tài khoản Airbnb).
Referrer vào Profile / Travel Credit để copy link giới thiệu có chữ c gửi cho
new user - referee (người được giới thiệu)
VD: https://www.airbnb.com/c/hongngocn32
- Khi referee trở thành guest: nếu họ book phòng từ $75 trở lên thì sẽ
được giảm $25-$40 (travel credits), còn referrer được $15-$35 (travel
credits).
- Khi referee trở thành host: referrer được $75-$86 (travel credits). Số
tiền Travel Credit tối đa có thể được nhận là $5,000
(Điều kiện & điều khoản chi tiết của Airbnb Referral:
https://www.airbnb.com/referrals/terms_and_conditions)
*Chương trình giới thiệu new host (người có tài khoản Airbnb rồi nhưng
chưa bao giờ host):
Referrer là 1 host có đăng ký tham gia chương trình Airbnb Pro Referrers:
https://www.airbnb.com/pro_referrers
Sau khi xét duyệt thì Airbnb sẽ cấp cho referrer link riêng có chữ r:
https://www.airbnb.com/r/hongngocn32
- Khi referee bắt đầu tạo listing & có completed booking (guest đã đặt
phòng & thanh toán qua Airbnb, không có cancellation) đầu tiên từ $100
trở lên trong vòng 150 ngày từ khi được giới thiệu: referrer được
Trang 11
Airbnb chuyển khoản $300/referee. Nếu referrer là Superhost thì còn

được thưởng thêm 20% nữa, tương đương $360/referee.
Còn nếu chưa đủ điều kiện để trở thành Pro Referrer thì bạn vẫn có thể giới
thiệu new host khi copy link từ:
https://www.airbnb.com/refer
& gửi cho bạn bè. Mức thưởng chi tiết sẽ được ghi ngay tại link trên, có thể là
$100-$200 tuỳ theo bạn đang là Host hay Superhost.
(Điều kiện & điều khoản chi tiết của Host Referral:
https://www.airbnb.com/refer/terms_and_conditions)
Tuỳ theo tính chất link mà bạn của bạn đã bấm mà Airbnb sẽ trả thưởng theo
chương trình tương ứng.
Trang 12
B. MÔ HÌNH KINH DOANH: ĐĂNG KÝ KINH DOANH, LÃI LỖ, DOANH THU,
CHI PHÍ
1. CHO THUÊ NHÀ ĐÚNG LUẬT
Khi chia sẻ về cách cho thuê nhà hiệu quả qua AirBnB, mình luôn khuyến khích
các host làm cho đúng luật. Tuy nhiên, bài viết này chỉ là chia sẻ từ kinh
nghiệm thực tế của bọn mình, các bạn chỉ nên tham khảo, còn lại phải liên hệ
với cơ quan chính quyền để làm theo đúng những gì họ hướng dẫn nhé. Bọn
mình không phải công ty luật cũng như không đại diện cho cơ quan chức năng
nào nên sẽ không thể hướng dẫn chi tiết hơn hoặc chịu trách nhiệm gì về nội
dung bài viết này. Ngoài ra, các bạn cũng cần chủ động cập nhật các quy định
mới nếu có để làm cho đúng luật.
Đây là các bước bọn mình đã làm trước khi bắt đầu cho thuê nhà qua AirBnB:
Bước 1: Đăng ký hộ kinh doanh cá thể: chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn sau
và nộp tại UBND quận huyện nơi kinh doanh cho thuê nhà:
https://dangkykinhdoanh.gov.vn/…/112-%C4%90%C4%83ng-
k%C3%BD…
Bọn mình đã ghi ngành nghề kinh doanh là "cho người nước ngoài thuê nhà
nguyên căn" vì chưa có quy định riêng cho AirBnB hoặc homestay.
*Ưu điểm và quyền lợi của hộ kinh doanh cá thể:
- Tránh được các thủ tục rườm rà

- Không phải khai thuế hằng tháng
- Chế độ chứng từ sổ sách kế toán đơn giản
- Quy mô gọn nhẹ
- Phù hợp với cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ
Trang 13
- Được áp dụng chế độ thuế khoán (đối với cho thuê nhà là 10%, bao
gồm 5% thuế GTGT + 5% thuế thu nhập cá nhân)
*Nhược điểm:
- Không được sử dụng hóa đơn khấu trừ nên không được hoàn thuế,
không xuất được hóa đơn GTGT
- Chỉ được đăng ký kinh doanh tại một địa điểm mà không được mở các
đơn vị phụ thuộc
Sau đó UBND quận hướng dẫn bọn mình qua Chi cục Thuế quận để khai mã số
thuế cá nhân và đóng thuế môn bài.
Bước 2: PCCC: làm theo hướng dẫn của Cảnh sát PCCC quận. Tuy nhiên, bọn
mình cũng nắm cơ bản về Thông tư 33/2010/TT-BCA để lựa chọn phương án
phù hợp:
- Các cơ sở kinh doanh lưu trú và cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài
thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng từ 7 tầng trở lên phải có Giấy chứng
nhận đủ điều kiện về phòng cháy và chữa cháy.
- Các cơ sở kinh doanh lưu trú và cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài
thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng từ 6 tầng trở xuống phải có biên bản
kiểm tra an toàn về phòng cháy và chữa cháy.
http://www.moj.gov.vn/…/Vn%20bn%20php%20l…/View_Detail.aspx…
Bước 3: Đăng ký tạm trú: đăng ký sử dụng chương trình khai báo tạm trú
cho người nước ngoài qua Internet:
Trang 14
https://hochiminh.xuatnhapcanh.gov.vn
https://hanoi.xuatnhapcanh.gov.vn
https://danang.xuatnhapcanh.gov.vn
Bước 4: Khai báo và đóng thuế điện tử:
http://thuedientu.gdt.gov.vn
Đóng thuế là nghĩa vụ và là quyền lợi của mọi công dân vì không có ngân sách
sẽ chẳng có cầu đường, trường học, bệnh viên, dịch vụ công ích, cơ sở hạ tầng...
cho mình xài. Đừng tìm cách trốn thuế rồi ngồi đó chê Việt Nam thế này thế nọ.
Bọn mình luôn làm đúng luật nên không khuyến khích các hành vi tham
nhũng, hối lộ. Tuy nhiên, vào những dịp lễ Tết, như cách doanh nghiệp vẫn
dùng để cảm ơn đối tác và khách hàng, bọn mình vẫn chuẩn bị những món quà
nhỏ để cảm ơn sự hỗ trợ tận tình của những cán bộ làm tốt nhiệm vụ.
Về vấn đề làm đúng luật, còn phải kể đến việc một số guest muốn trả giá và
thương lượng trả tiền mặt trực tiếp cho host để né phí dịch vụ của AirBnB.
Mình chưa bao giờ và sẽ không bao giờ chấp nhận cách làm đó vì không công
bằng cho AirBnB là cty đã bỏ ra bao nhiêu tiền và công sức để xây dựng cái
platform tuyệt vời này để kiếm guest về cho mình, hơn nữa việc nhận khách
trực tiếp cực kỳ rủi ro nếu khách làm hỏng đồ đạc nhà mình, lúc đó chẳng có ai
đứng ra đền bù thiệt hại cho mình cả, trong khi AirBnB có dịch vụ chăm sóc
khách hàng cực tốt để bảo vệ quyền lợi cho cả host và guest. Tuy nhiên, rủi ro
lớn nhất là AirBnB sẽ có thể khóa tài khoản của host nếu phát hiện gian lận,
mất tài khoản là mất luôn review, phải xây dựng thương hiệu lại từ đầu, liệu có
đáng đánh đổi không? Về nguyên tắc là thế, nhưng mình vẫn linh động hỗ trợ
cho những khách book dài ngày vì lúc đó phí dịch vụ cũng không phải ít (guest
chịu 6-12%). Mình yêu cầu họ book qua AirBnB vài đêm để thử xem có ưng ý
Trang 15
hay không, sau đó sẽ gia hạn tại chỗ trực tiếp với mình nếu họ hài lòng. Vài
ngày này cũng sẽ giúp mình lọc khách, vì mình có quyền báo cáo cho AirBnB
nếu guest phá nhà và từ chối gia hạn cho họ. Làm theo cách này thì mình thấy
bên nào cũng win, không ai chịu rủi ro hay thiệt thòi gì: AirBnB vẫn có phí dịch
vụ, khách được ở thử, mình được AirBnB hỗ trợ và có quyền từ chối khách nếu
cần.
Nói tóm lại, khi kinh doanh thì ngoài lợi nhuận ra còn phải có đạo đức kinh
doanh thì mới bền được, bọn mình chân thành khuyên các host đừng vì những
lợi ích ngắn hạn mà rước những rủi ro, vấn đề không đáng có vào thân. Chúc
cả nhà kinh doanh thuận lợi và chân chính, hướng tới những lợi ích dài hạn to
lớn hơn cho cả cộng đồng AirBnB Việt Nam nhé ❤
2. KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHÔNG?

Cho dù làm ngành nghề gì thì muốn thành công phải có sự nhạy bén trong kinh
doanh (business sense). Nhiều bạn tưởng AirBnB dễ ăn rồi cứ thế mà đâm đầu
vào, không hề biết tính tỷ suất hoàn vốn (ROI = Return On Investment), doanh
thu dự kiến, chi bao nhiêu là vừa phải... Nếu không biết tính lãi lỗ thì các bạn
không nên mạo hiểm đầu tư theo kiểu ăn may hay theo phong trào, người ta
thắng chưa chắc các bạn đã thắng. Theo quy luật cung-cầu, nếu có nhiều khách
tìm thuê nhà AirBnB trong khu vực bạn muốn đầu tư (cầu) mà chưa có nhiều
người cho thuê nhà AirBnB trong khu vực này (cung) thì đây là cơ hội tốt cho
bạn. Còn nếu đã có nhiều đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực thì bạn nên
cân nhắc và tính toán xem lượng khách hàng tiềm năng có đủ nhiều cho tất cả
mọi người hay không, hay là một “đại dương đỏ” với lượng cá có hạn nhưng
quá nhiều người câu dẫn đến cuộc chiến phá giá gay gắt. Tuy nhiên, nếu bạn tự
tin về gu thẩm mỹ (để biết cách trang trí nhà mình cho bắt mắt và hút khách)
Trang 16
cũng như dịch vụ khách hàng siêu tốt của mình thì khách vẫn sẽ tìm đến bạn
nếu mức giá thuê của bạn hợp lý.
Quay lại công thức tính ROI, thông thường ROI = lợi nhuận ròng / chi phí đầu
tư (%). Trong trường hợp chi quá nhiều, thu không đủ bù chi thì lợi nhuận bị
âm, lúc đó ROI cũng sẽ âm.
Ví dụ: Nếu ROI là 20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra sẽ mang lại cho tôi thêm 20
đồng, nếu ROI là -20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra đầu tư sẽ khiến tôi mất
thêm 20 đồng nữa vì kinh doanh kém.
Nói một cách dễ hiểu, khi đặt vấn đề về ROI là khi trả lời câu hỏi nếu tôi bỏ ra 1
đồng thì tôi sẽ có thêm mấy đồng nữa. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng cũng là 1
chỉ số ROI.
Để tính lợi nhuận ròng, cần biết doanh thu dự kiến và chi phí đầu tư là bao
nhiêu. Chi phí đầu tư thường dễ tính, đó là tổng chi phí mặt bằng (nếu là nhà
thuê lại), nội thất, trang thiết bị (TV, máy lạnh, tủ lạnh…), cơ sở vật chất (dầu
gội, sữa tắm, giấy vệ sinh…), điện nước, phí vệ sinh, phí bảo vệ, phí quản lý,
thuế… Nói chung có bao nhiêu chi phí phải tính hết vào và chọn mức khấu hao
hợp lý. Về doanh thu dự kiến thì chỉ nên chọn tỷ lệ kín phòng (occupancy rate)
khoảng 66% (2/3) là mức trung bình an toàn, vì ngành du lịch bị ảnh hưởng
bởi yếu tố mùa vụ (seasonality), luôn có mùa cao điểm và thấp điểm, nên nếu
bạn tính doanh thu dự kiến theo tỷ lệ kín phòng 100% thì ROI của bạn dễ bị
tính nhầm và khiến bạn có quyết định đầu tư sai lệch. Như vậy, với tỷ lệ kín
phòng là 66% thì doanh thu dự kiến cả năm của bạn sẽ xấp xỉ bằng giá thuê 1
đêm x 20 ngày/tháng x 12 tháng (20 ngày là 66% của 1 tháng có 30 ngày). Sau
Trang 17
đó bạn chỉ cần áp dụng công thức ROI ở trên để cân nhắc về quyết định đầu tư
của mình.
Tuy nhiên, doanh thu thực tế sẽ khác doanh thu dự kiến do 2 yếu tố trong công
thức, đó là giá thuê 1 đêm và tỷ lệ kín phòng. Khi đang mùa thấp điểm hoặc
mới bắt đầu kinh doanh AirBnB, bạn nên giảm giá để tăng tỷ lệ kín phòng và
kiếm được càng nhiều review càng tốt. Khi đã trở thành Superhost hoặc đến
mùa cao điểm, khi mà tỷ lệ kín phòng đã tương đối tốt (>80%), bạn có thể tăng
giá để cải thiện doanh thu. Nhưng giá là con dao 2 lưỡi, bạn phải luôn giữ nó ở
mức ngang giá thị trường hoặc thấp hơn nếu không muốn tỷ lệ kín phòng bị
suy giảm. Vì cho dù nhà bạn có tuyệt vời thế nào, số đông vẫn sẽ không chấp
nhận trả cao hơn mức giá thị trường chung. Một số bạn tham lam cứ muốn
tăng giá dần đều để rồi đánh mất dần khách hàng, hoặc giữ nguyên giá cho dù
đang là mùa thấp điểm. Có lẽ các bạn không biết đến khái niệm chi phí cơ hội,
là giá trị kinh tế mà các bạn mất đi khi không giảm giá kịp thời, vì khách không
thuê phòng thì các bạn vẫn phải trả tiền mặt bằng (nếu là nhà thuê lại) và rất
nhiều chi phí cố định khác.
Đây là một ví dụ cụ thể về tất cả các công thức trên cho các bạn dễ hình dung:
Bạn thuê 1 căn nhà có 10 phòng, giá thuê nguyên căn là 60 triệu/tháng (chi
phí cố định). Các loại chi phí khác (chi phí biến đổi) vào khoảng 10 triệu/tháng
nếu khai thác hết công suất. Khi áp dụng tỷ lệ kín phòng an toàn 66% thì tổng
chi phí = 60 + 10x66% = 67 triệu/tháng, tương đương 804 triệu/năm.
Giá thuê trung bình trên AirBnB cho loại phòng này là 500k/đêm.
Doanh thu dự kiến = 500k x 30 ngày x 10 phòng x 66% = 100 triệu/tháng,

tương đương 1200 triệu/năm.
Trang 18
Lợi nhuận ròng = 1200 – 804 = 396 triệu/năm.
ROI = 396 / 804 = 49%, nghĩa là cứ mỗi 1 đồng đầu tư bạn có thêm 0,49 đồng.
Đến mùa thấp điểm, tỷ lệ kín phòng giảm còn 30%, dẫn đến doanh thu tháng
đó còn 500k x 30 ngày x 10 phòng x 30% = 45 triệu, trong khi bạn vẫn phải trả
60 + 10x30% = 63 triệu chi phí hàng tháng.
Nếu không muốn lỗ 63 – 45 = 18 triệu trong tháng đó, bạn có thể:

1. điều chỉnh giá thuê xuống còn 300k (tương đương -40%) nhưng tỷ lệ kín
phòng lên 90% (tuy là mùa thấp điểm nhưng các khách hàng sau khi xem hết
các listing tương tự sẽ đều book ở nhà bạn vì giá tốt nhất). Doanh thu sẽ là
300k x 30 ngày x 10 phòng x 90% = 81 triệu, tuy ít hơn doanh thu tháng dự
kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi nhuận là 81 – (60 + 10x90%) = 12
triệu.
2. điều chỉnh giá thuê xuống còn 400k (tương đương -20%) nhưng tỷ lệ kín
phòng lên 60%. Doanh thu sẽ là 400k x 30 ngày x 10 phòng x 60% = 72 triệu,
tuy ít hơn doanh thu tháng dự kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi nhuận
là 72 – (60 + 10x60%) = 6 triệu.
Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 40% (chi phí cơ
hội) = 18 triệu (lỗ nếu không giảm giá) + 12 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá
40%) = 30 triệu.
Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 20% (chi phí cơ
hội) = 18 triệu (lỗ nếu không giảm giá) + 6 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá
20%) = 24 triệu.
Rõ ràng là nếu bạn không giảm giá khi tỷ lệ kín phòng quá thấp (<50%), bạn sẽ
phải trả những chi phí cơ hội cao hơn nhiều so với khoản lỗ mà bạn nhìn thấy
Trang 19
được. Hơn nữa, với cùng một mức doanh thu, người host cho thuê với giá thấp
nhưng có tỷ lệ kín phòng cao sẽ có nhiều review hơn người host cho thuê với
giá cao nhưng tỷ lệ kín phòng thấp, vì số review luôn tỷ lệ thuận với tỷ lệ kín
phòng. Và bạn thừa biết là trên AirBnB càng nhiều review sẽ càng có nhiều
khách đến với bạn hơn.
3. TỐI ƯU HOÁ DOANH THU TỪ AIRBNB

Để kinh doanh AirBnB có lãi thì chỉ có 2 cách, hoặc tăng thu, hoặc giảm chi.
Nếu kết hợp cả 2 được thì càng tốt.
Trong bài này mình sẽ nói rõ hơn về cách TỐI ƯU HOÁ DOANH THU TỪ
AIRBNB. Công thức tính doanh thu tháng cơ bản là:
Doanh thu = Giá 1 đêm (1) x Số đêm (2) + Nguồn thu khác (3)
Như vậy để tăng doanh thu thì có thể tăng (1), (2) hoặc/và (3):
(1): Giá 1 đêm (nightly price) chỉ nên tăng khi nhà bạn có thiết kế độc đáo, tiện
nghi cao cấp (hồ bơi, phòng gym…), nằm ở vị trí đẹp (gần trung tâm, gần
biển…), khu vực ít cạnh tranh, khi vào mùa cao điểm (Noel-Tết Tây/ta, 30/4-
1/5, mùa hè tháng 7-8). Đối với các nhà gần biển thì thường weekend cũng
đông khách hơn nên host có thể sử dụng Weekend price per night (trong
Booking settings / Pricing / Extra charges) để tăng giá cho mỗi tối thứ sáu và
thứ bảy.
(2): Số đêm tương ứng với tỷ lệ kín phòng (occupancy rate). Khi kinh doanh
cho thuê nhà, occupancy rate là chỉ số quan trọng nhất nhưng nó thường tỷ lệ
nghịch với giá 1 đêm, cũng giống như sản lượng bán ra thường tỷ lệ nghịch với
giá bán sản phẩm. Khách hàng nào cũng muốn dịch vụ tốt với giá cả phải
chăng, chứ chẳng ai muốn trả giá cao cho dịch vụ tồi cả. Những hosts nào
muốn đầu tư tối thiểu (nội thất xấu, nhà cũ hoặc không thuận tiện đi lại)
Trang 20
nhưng lại để giá cao thì đừng ngạc nhiên nếu không có khách book. Hoặc nếu
khu vực đó đang có quá nhiều nhà cho thuê với giá $20/đêm mà bạn cho thuê
căn tương tự với giá $30/đêm thì cũng đừng thắc mắc tại sao nhà bạn ế nhé.
Để tăng occupancy rate thì host cần :

- Linh hoạt điều chỉnh nightly price: chỉnh sẵn giá cao cho mùa cao điểm trong
năm và sẵn sàng hạ giá vào mùa thấp điểm (là thời gian ngay sau mùa cao
điểm). Khi lịch tuần sau chưa có khách book hoặc tháng sau mới chỉ kín lịch
dưới 50% thì host cũng cần hạ giá ngay nếu muốn đảm bảo nguồn doanh thu.
- Thu hút thêm khách trung-dài hạn: thông qua chính sách giảm giá tuần và
tháng (Weekly discount và Monthly discount trong Booking settings / Pricing
/ Length-of-stay prices). Nếu bạn giảm 30% cho khách thuê tháng thì cũng
tương đương với occupancy rate của bạn ở mức 70%, bằng với doanh thu bạn
có được từ 21 ngày cho thuê ngắn hạn nhưng đỡ mất công trả lời khách, quản
lý check-in/out, dọn dẹp... Khách trung-dài hạn sẽ giúp bạn dễ dàng vượt qua
những mùa thấp điểm mà vẫn có doanh thu ổn định. Như nhà mình hiện giờ
chỉ có 30% là khách ngắn hạn book qua AirBnB, còn lại là khách trung-dài hạn
(đã từng book qua AirBnB trước kia và gia hạn trực tiếp sau đó) hoặc khách do
khách AirBnB giới thiệu, nhờ đó occupancy rate luôn duy trì ở mức 80-100%
suốt cả năm.
(3) Nguồn thu khác: bao gồm Cleaning fee, Additional guests (trong Booking
settings / Pricing / Extra charges), cung cấp thêm dịch vụ ăn uống, giặt sấy,
đưa đón sân bay, cho thuê xe máy, bán SIM… Bên cạnh việc cho thuê nhà
(Homes), các hosts cũng có thể bán thêm các hoạt động trải nghiệm
(Experiences) như tour du lịch, dạy nấu ăn, hội hoạ, thủ công… hoặc hợp tác
với các đơn vị cung cấp các dịch vụ này để có thêm thu nhập từ hoa hồng giới
thiệu.
Trang 21
4. TỐI ƯU HÓA CHI PHÍ VẬN HÀNH

Khi kinh doanh, lãi lỗ luôn là chỉ số tài chính quan trọng nhất. Tuy nhiên một
số ngành đặc thù như thương mại điện tử hoặc các cty công nghệ vẫn chấp
nhận lỗ có kế hoạch để nhanh chóng bành trướng và chiếm lĩnh thị trường
càng nhiều càng tốt, điển hình như:
- Uber thành lập năm 2009 và vẫn chưa có lãi.
- AirBnB thành lập năm 2008 và chỉ vừa bắt đầu có lãi từ năm 2016.
- Amazon thành lập năm 1994, ròng rã hơn 20 năm kiên trì tái đầu tư để phát
triển, họ chỉ thật sự có lãi liên tục từ năm 2015.
Nhưng đó là câu chuyện của các ông lớn công nghệ có quy mô quốc tế. Đối với
các cty vừa và nhỏ hoặc hộ kinh doanh cá thể như các host AirBnB, nếu thu
không đủ bù chi thì tốt nhất là nên chuyển hướng hoặc dừng lại, chứ càng làm
càng lỗ thì thà là không làm gì hết cho đỡ phí tiền, phí công vô ích.
Để kinh doanh AirBnB có lãi thì chỉ có 2 cách, hoặc tăng thu, hoặc giảm chi.
Nếu kết hợp cả 2 được thì càng tốt.
Về tăng thu thì chỉ cần tối ưu hoá tỷ lệ kín phòng (occupancy rate) bằng cách
điều chỉnh mức giá hợp lý (nhưng thu thêm cleaning fee, additional guests,
breakfast), trang trí nhà đẹp, chăm sóc khách hàng tốt để họ viết review 5*,
quay lại hoặc giới thiệu khách khác. Như nhà mình hiện giờ chỉ có 30% là
khách ngắn hạn book qua AirBnB, còn lại là khách trung-dài hạn (đã từng book
qua AirBnB trước kia và gia hạn trực tiếp sau đó) hoặc khách do khách AirBnB
giới thiệu, nhưng tỷ lệ kín phòng vẫn luôn duy trì ở mức 80-100%.
Trang 22
Trong bài này mình sẽ chia sẻ chi tiết hơn về cách giảm chi hoặc tối ưu hoá chi
phí vận hành thông qua việc tự động hoá càng nhiều càng tốt:
- Check-in: Nên lắp đặt hệ thống khoá mã số, thẻ từ hoặc smart lock như
Igloohome (phân phối bởi Hafele) để khách tự do ra vào, chủ nhà đỡ tốn thời
gian và công sức chờ khách để đưa chìa khoá hoặc đỡ tốn tiền thuê lễ tân.
- An ninh: Nên lắp camera ở khu vực chung hoặc trước cửa ra vào để đảm bảo
không có người lạ, trộm cắp đột nhập, thay vì thuê bảo vệ trực 24/7 (tốn
không dưới 10 triệu/tháng, khi khách mất đồ họ cũng không đền vì hợp đồng
bảo vệ không chịu trách nhiệm về tiền bạc, tư trang). Những đoạn phim quay
từ camera còn là bằng chứng để cung cấp cho AirBnB khi có tranh chấp với
khách. Chi phí lắp camera chỉ phải trả 1 lần và có thể khấu hao dần, không phải
trả hoài hàng tháng như khi thuê bảo vệ.
- Vệ sinh: AirBnB là hình thức homestay, không phải hotel nên host không bắt
buộc phải vệ sinh và thay drap/khăn hàng ngày. Host chỉ cần dọn phòng sạch
trước khi khách đến, để sẵn dụng cụ vệ sinh (chổi/máy hút bụi, cây lau nhà)
cho khách tự dọn dẹp nếu cần, để dư 1 bộ drap/khăn sạch cho khách tự thay
nếu ở trên 1 tuần. Nếu khách nhờ dọn giùm, host có thể thu thêm phí extra
cleaning.
Thay vì thuê người giúp việc toàn thời gian và phải trả lương tháng, host cũng
có thể book người giúp việc theo giờ (~50k/giờ) thông qua các ứng dụng
btaskee, jupviec, okiaf... Nhà mình còn có khu vực giặt sấy tự phục vụ nên thu
hút được nhiều khách trung-dài hạn, đồng thời người giúp việc cũng sử dụng
những máy này để giặt drap/khăn dơ mà không cần phải nhờ dịch vụ bên
ngoài.
Trang 23
- Điện: Nếu host chọn lắp hệ thống thẻ từ cho cửa ra vào, có thể tích hợp thêm
tính năng ngắt điện để khi khách ra khỏi phòng phải rút thẻ thì toàn bộ các
thiết bị điện sẽ tự tắt, trừ tủ lạnh (lưu ý đi đường dây riêng cho tủ lạnh). Ngoài
ra có thể lắp đèn LED, thiết bị cảm ứng để tự bật/tắt đèn hành lang/ban-công
khi có chuyển động và thiếu sáng. Host cũng nên mua các thiết bị điện gia
dụng Inverter để tiết kiệm điện và bảo vệ môi trường. Điện Máy Xanh còn có
chương trình -30% cho hàng trưng bày hoặc đã qua sử dụng (do khách hàng
đổi trả trong tháng đầu tiên): https://www.dienmayxanh.com/may-doi-tra
Phần lớn các thiết bị này gần như mới 99%, tuy nhiên cần cân nhắc khi mua
TV trưng bày vì TV thường được mở liên tục trong suốt thời gian trưng bày.
Nếu áp dụng đầy đủ các biện pháp này thì hoá đơn điện hàng tháng sẽ giảm
đáng kể (30-50%).
- Hoá mỹ phẩm: Nên mua chai lớn dạng xịt cho dầu gội, sữa tắm, nước rửa
chén... rồi mua can 5L ở Mega Market (Metro cũ) để refill, vừa tiết kiệm chi phí
vừa bảo vệ môi trường.
Nhờ tự động hoá hầu hết mọi thứ nên vợ chồng mình không tốn quá nhiều chi
phí vận hành, lại tự do thoải mái về thời gian vì ít phải tương tác với khách, trừ
những lúc có trục trặc kỹ thuật hay khi khách hỏi thông tin. Hầu hết khách Tây
đều thích tự lập nên cũng ít khi làm phiền bọn mình nhưng vẫn chấm 5* vì khi
họ cần thì luôn được hỗ trợ kịp thời. Vậy nên mình vẫn duy trì danh hiệu
Superhost liên tục từ lúc bắt đầu host tới giờ, trong khi không cần phải bỏ ra
quá nhiều thời gian, công sức.
Trang 24
5. [OPERATION COST]- DÀNH CHO CÁC BẠN QUAN TÂM ĐẾN AIRBNB
NHƯ LÀ MỘT MÔ HÌNH KINH DOANH LÂU DÀI CHỨ KHÔNG PHẢI LÀM
CHO VUI
Cảm ơn bài viết của bạn Phuoc Huyen Anh Nguyen về Business sense và ROI là
cảm hứng để mình chia sẻ chủ đề khá quan trọng: Đó là chi phí vận hành một
sản phẩm AirBnB (Là căn hộ, hostel giường tầng hay resort đều dựa trên một
nguyên tắc cơ bản). Bảng Excel bên dưới là một Bảng tính chi phí vận hành của
một Khách sạn mini tại Sài Gòn với Capacity: 60 khách. Và biểu đồ hình tròn
thể hiện cơ cấu từng loại trên tổng chi phí (của các khách sạn USA chỉ để tham
khảo). Sau đây là một số câu hỏi những ngày này tôi thường nhận được.
1. Căn hộ của em khách cũng khá nhưng làm mãi chẳng thấy tiền đâu.
Trả lời: Lợi nhuận phụ thuộc rất nhiều vào việc ta kiểm soát được chi phí chứ
không phải là có bán được nhiều hàng hay không. Đặc biệt ở vào giai đoạn nhà
nhà làm AirBnB như hiện nay, cung vượt cầu sẽ khiến bạn không thể có doanh
thu bán phòng lý tưởng, cách hợp lý để có lợi nhuận hoặc ít nhất không bị lỗ là
kiểm soát chặt chẽ chi phí.
2. Những chi phí nào quan trọng nhất và chi phí nào hay bị bỏ qua.
Trả lời: Tiền thuê nhà và điện nước các bạn ít khi quên nhưng Chi phí nhân
công, chi phí bảo dưỡng nhà cửa, thay thế vật dụng và chi phí khấu hao vốn
đầu tư thường hay bị tính thiếu hoặc bỏ qua luôn.
Các nhóm khởi nghiệp để tiết kiệm thường không thuê nhân công và tự phân
công mỗi bạn một việc, đến cuối kỳ được bao nhiêu tiền thì chia nhau, gọi là
"Lấy công làm lãi". Điều này không sao cả tuy nhiên các bạn lại không tính
lương của mình và đưa vào cost. Đến lúc làm được nửa năm một năm thấy lợi
nhuận cũng không nhiều nhặn gì muốn quay lại nghề cũ hoặc đi du học. Đến
Trang 25
lúc đó mới thấy chi phí housekeeper, rồi lễ tân 24/24h chiếm đến 15-20%
doanh thu cộng với chi phí khấu hao nữa là lỗ.
Một chi phí cũng dễ bị bỏ qua đó là khấu hao vốn đầu tư. Các bạn thuê nhà hơp
đồng 5 năm đầu tư vào đó khoảng 500 triệu. Mỗi tháng trừ hết chi phí lợi
nhuận được khoảng 10 triệu, tự an ủi thôi cũng không tệ. Hết 5 năm thu được
600 triệu nhưng chủ nhà không gia hạn hợp đồng, vật dụng thiết bị thu hồi
chẳng còn mấy giá trị. Tính cả chi phí sử dụng số vốn 500 triệu cho 5 năm và
chi phí cơ hội bỏ lỡ trong thời gian đó thì đã bị thiệt hại rất nhiều.
3. Vậy em có nên thuê cái nhà này để làm AirBnB không, có những cách
nào để cắt giảm chi phí, tăng doanh thu để có lợi nhuận.
Cắt giảm chi phí: Chi phí nhân sự chiếm tỷ trọng hơn 50% trên tổng chi phí vì
vậy co-host là một cách rất hiệu quả để cắt giảm chi phí. Nên có hồ sơ theo dõi
thiết bị (máy lạnh, máy giặt), nếu phải sửa chữa liên tục tốn kém thì nên thay
mới.
Tăng doanh thu: kết hợp thêm nhiều dịch vụ: giặt ủi, bán tour...
Khi đã có bản tính toán Profit n Lost cộng với Bản tính chi phí đầu tư rồi tự
bạn sẽ trả lời được câu hỏi có nên làm hay không. Chú ý là Bảng tính PnL nên
đưa ra 2 phương án về giá phòng (giá bán tốt và giá bán thấp) và 2 phương án
về công suất hoạt động (75% và 50%).
Vỹ thanh: Mình luôn khuyến khích các bạn nếu có idea tốt thì hãy take action
đừng do dự, thành công thì tốt rồi, nếu thất bại cũng được kiến thức.. Nhưng
hãy khởi sự có kế hoạch và học hỏi càng nhiều càng tốt, nếu take action một
cách bản năng thì không những rất dễ thất bại mà thậm chí còn chẳng rút
được bài học gì.
Trang 26
C. TIPS QUAN TRỌNG ĐỂ KINH DOANH AIRBNB
1. LÀM SAO ĐỂ CÓ KHÁCH TRÊN AIRBNB?

PHẦN 1: HÌNH và GIÁ
Khách du lịch khi lên AirBnB để tìm kiếm thường bị thu hút trước tiên bởi
những listing có hình ảnh đẹp, giá tốt, có nhiều review 5 sao, không có
cancellation (khi host hủy booking, AirBnB sẽ tự động đăng thông báo host đã
hủy thay cho phần review của khách). Ai chưa có nhiều booking thì tham khảo
một vài tip khi đăng listing trên AirBnB dưới đây nhé:
a. Hình phải đẹp:
- Phòng gọn gàng, sạch sẽ, màu sắc hài hoà, không để những vật dụng không có
tính trang trí vào làm rối phối cảnh.
- Nên chụp ảnh ban ngày, mở hết cửa và rèm để lấy ánh sáng tự nhiên, bật hết
đèn lên khi chụp.
- Nếu không book được thợ chụp ảnh chuyên nghiệp của AirBnB, có thể book
nhiếp ảnh gia uy tín bên ngoài hoặc tự chụp nếu có máy tốt, biết canh bố cục
và nắm kỹ thuật chụp.
- Hình phải được chỉnh sửa cẩn thận và xoay cho đúng chiều khi đăng, kèm chú
thích rõ ràng.
b. Giá phải tốt:
- Giá phải tốt nhất (value for money) so với các listing cùng loại trong cùng
khu vực (xem trên bản đồ của AirBnB).
- Nên tách cleaning fee ra khỏi giá thuê để có mức giá cạnh tranh hơn so với
các listing khác.
- Khi mới bắt đầu, nên để giá thấp hơn mặt bằng chung để có khách, có review
rồi mới từ từ nâng lên ngang giá thị trường chung ở khu vực đó.
Trang 27
- Nếu có 1 căn nhà lớn có nhiều phòng, nên tách từng phòng ra làm từng listing
riêng sẽ dễ có khách hơn vì phần lớn khách du lịch hay đi theo cặp hơn là 1
nhóm đông người.
PHẦN 2: HOST
Sau khi xem hình và giá, một trong những lý do khiến khách chọn ở nhà này
mà không ở nhà khác chính là Host. Phần lớn sẽ chọn nhà có nhiều review,
Superhost hoặc host chịu khó trả lời các câu hỏi của khách đặt ra trước khi
book.
a. Làm sao để có nhiều review?

Host muốn có nhiều review thì cũng phải chịu khó viết review cho guest.
AirBnB luôn gửi mail nhắc cả host lẫn guest viết review cho nhau trong vòng
14 ngày sau check-out. Chỉ khi 2 bên viết review cho nhau xong thì AirBnB
mới cho đăng công khai review của host và guest lên website, để tránh trường
hợp nhận xét về nhau không khách quan. Còn host nào lười quá không chịu
viết review cho guest thì coi như mất cơ hội có được review của guest trên
listing của mình. Mà listing nào có càng nhiều review thì càng được guest tin
tưởng hơn và ưu tiên book hơn.
b. Làm sao để trở thành Superhost?

Trước tiên bạn cần biết các đặc quyền của Superhost:
- Được AirBnB ưu tiên hỗ trợ khi liên hệ qua điện thoại hay Twitter
@AirBnBHelp.
- Guest có thể tìm thấy listing của bạn nhanh hơn khi họ dùng bộ lọc
Superhost.
- AirBnB sẽ tặng bạn coupon $100 để thuê nhà trên AirBnB khi đi du lịch nếu
bạn duy trì được danh hiệu Superhost trong suốt 1 năm.
- Được AirBnB ưu tiên gửi thông báo về các sản phẩm mới hoặc mời dự các
event đặc biệt của họ.
Trang 28
Mỗi quý AirBnB sẽ xét và trao danh hiệu Superhost cho những ai đạt 4 tiêu chí
sau:
- Khiến khách hài lòng: điểm rating trung bình từ 4.8 trở lên
- Dễ dàng liên hệ: trả lời khách trong vòng 24h trong 90% các trường hợp
- Hoạt động tích cực: có ít nhất 10 booking hoàn thành (khách đã đến ở) trong
1 năm
- Đáng tin cậy: không tự cancel booking nào trừ trường hợp bất khả kháng
https://www.AirBnB.com/superhost
Danh hiệu Superhost sẽ được AirBnB xét lại mỗi quý nên các bạn cần liên tục
duy trì 4 tiêu chí này. Chỉ cần không đạt 1 trong 4 tiêu chí thì bạn sẽ mất danh
hiệu Superhost quý đó và có thể cố gắng lấy lại trong quý sau.
c. Nếu bạn mới bắt đầu thì nên làm thế nào?
- Giá cần phải tốt hơn giá thị trường (xem chiến lược giá thâm nhập thị trường
như đã phân tích trong phần 1).
- Chịu khó trả lời khách càng nhanh càng tốt, vì nhiều khi khách hỏi 3-4 host
cùng 1 lúc, ai trả lời trước thì khách sẽ book trước.
- Hợp tác với 1 co-host khác để thay phiên nhau trả lời khách, người này bận
thì người kia trả lời, tránh để khách chờ lâu.
- Hợp tác với 1 Superhost để họ set up hết giúp bạn và lấy uy tín của họ ra để
kéo khách về cho bạn.
PHẦN 3: CÁC YẾU TỐ GIÚP TĂNG HẠNG (RANKING)
Đã có lần mình chia sẻ về thuật toán tìm kiếm của AirBnB, hôm nay mình sẽ
phân tích sâu hơn về các yếu tố giúp tăng hạng (ranking) để khách mau tìm
thấy listing của bạn nhé! Các bạn nên lưu ý là AirBnB sẽ tổng hợp nhiều yếu tố
theo từng trọng số khác nhau để quyết định đưa listing nào lên trước listing
nào. Mình sẽ chỉ giải thích về một vài yếu tố quan trọng nhất thôi:
Trang 29
a. Guest Satisfaction – Sự hài lòng của khách: Yếu tố quan trọng nhất này
dựa trên số sao từ review của khách, vậy nên host cần quan tâm đến việc
làm guest hài lòng để có 5* bằng cách:
- Cung cấp đầy đủ tiện nghi như mô tả
- Dọn dẹp vệ sinh phòng sạch sẽ trước khi khách đến
- Không bắt khách phải chờ khi check-in
- Hỗ trợ khách kịp thời khi khách hỏi thông tin hay báo cáo sự cố
- Hỏi khách có hài lòng không, có cần gì thêm không ngay khi vừa check-in
- Chịu khó viết review cho khách ngay khi check-out và nhờ khách viết
review lại cho mình
b. Absolute Price – Giá: Đối với cùng 1 loại listing (ví dụ như 1 phòng ngủ),
căn nào giá tốt sẽ được ưu tiên hơn. Mặc dù AirBnB thỉnh thoảng cũng ưu tiên
cho một số new listing lên trang đầu, nhưng những ai mới đăng listing nên
giảm giá 10-30% để sớm có những khách hàng đầu tiên và có những review
đầu tiên. Sau khi có chừng chục review 5* rồi thì bạn có thể nâng giá lên lại,
nhưng cũng chỉ nên duy trì ở mức giá thị trường (market price) thôi nhé.
c. Listing Word Count – Mô tả chi tiết: Bạn nên mô tả về căn nhà của bạn
càng chi tiết càng tốt. Bạn có thể tham khảo mô tả của các Superhost để có ý
tưởng. Trong mô tả thường nói về tiện nghi, tiện ích trong nhà, khu vực xung
quanh nhà có những gì (mua sắm, điểm tham quan, bệnh viện, trường học…),
các lời khuyên cho khách khi đi du lịch (ăn, chơi, đi lại…) Mô tả càng dài chứng
tỏ bạn càng có tâm và sẵn sàng cung cấp cho khách nhiều thông tin giúp họ
hiểu rõ hơn về nơi họ sắp đến.
d. Minimum Stay Length – Số đêm tối thiểu: càng ít càng tốt, nên để 1 đêm,
đừng quá kén chọn, vì dù khách có ở 1 đêm thì bạn cũng được 1 review cơ mà!
e. Days Since Calendar Updated – Số ngày kể từ khi lịch được cập nhật:
AirBnB sẽ ưu tiên các listing có lịch được cập nhật thường xuyên, nghĩa là có
nhiều khách book. Bạn cũng nên thường xuyên cập nhật listing của mình, có
Trang 30
thể là vào chỉnh giá trên lịch, để AirBnB biết là bạn vẫn active và sẵn sàng
tương tác thường xuyên với AirBnB cũng như với khách.
f. Price/Bed – Đơn giá mỗi giường: Ví dụ bạn để giá thuê 1 căn 3 phòng ngủ
là $90, thì đơn giá sẽ là $30/giường. Nếu 1 host khác có studio cho thuê với giá
$25 thôi thì listing của họ sẽ được ưu tiên hơn vì đơn giá 1 giường của họ tốt
hơn của bạn.
g. Description Length – Độ dài tiêu đề: Tiêu đề (title) càng dài và càng cụ thể
càng tốt, đừng ghi quá chung chung. Ví dụ: Modern 3BR with swimming pool,
garden view và free car parking.
h. Instant Book: Nên activate tính năng Instant Book cho phép khách book
luôn mà không cần hỏi, trừ khi bạn đăng listing ở nhiều chỗ khác và cần kiểm
tra lịch trước khi xác nhận với khách.
i. Review Count – Số lượt đánh giá: Listing nào có nhiều lượt đánh giá hơn
sẽ được ưu tiên hơn, vậy nên bạn đừng chê khách ngắn ngày.
k. Saved To Wish List: Listing được nhiều người yêu thích và lưu vào Wish
List của họ sẽ được ưu ái hơn các listing khác.
l. # of Amenities – Số tiện ích: Càng nhiều tiện ích, càng tiện nghi càng tốt.
m. # of Pictures – Số hình ảnh: Càng nhiều hình ảnh càng tốt: hình từng căn
phòng, từng góc trang trí, hình ban công, view nhìn ra cảnh đẹp… Hình càng
đẹp thì càng hút khách hơn.
n. Superhost: AirBnB ưu ái cho listing của các Superhost vì họ có uy tín và

nhiều kinh nghiệm hơn.
o. Response Speed – Tốc độ trả lời: Host nào trả lời nhanh cũng sẽ được ưu
tiên hơn vì họ luôn sẵn sàng cung cấp thông tin kịp thời cho khách của mình.
p. Guest Capacity – Số khách tối đa: Listing mở cho càng nhiều khách càng
tốt. Bạn có thể kê sofa bed, cung cấp thêm nệm… và tính thêm tiền trong phần
Additional Guests.
Trang 31
q. Hosted by Business – Do công ty host: AirBnB sẽ cân đối tỷ lệ để đảm bảo

listing của các cá nhân không bị nhiều listing của công ty chuyên nghiệp nhấn
chìm.
r. Business Ready – Phù hợp với khách doanh nghiệp: AirBnB cũng ưu tiên
các listing thoả điều kiện này hơn vì đạt tiêu chuẩn cao hơn.
s. # of Other Properties Hosted – Tổng số listing: Càng nhiều càng tốt, vì có

nhiều lựa chọn hơn cho khách.
t. # of Beds – Số giường mỗi listing: Càng nhiều càng tốt.
u. Cancellation Policy – Chính sách huỷ: Càng linh hoạt càng tốt.
Các bạn cũng có thể tham khảo thêm một số tiện ích trong hình đính kèm để
sắm sửa, trang bị cho nhà của mình để được Business Ready và được ưu tiên
tìm thấy trên AirBnB nữa nhé:
 Iron – Bàn ủi
 Laptop Friendly Workspace – Bàn làm việc
 Hangers – Móc treo quần áo
 Hair Dryer – Máy sấy tóc
 Essentials – Khăn, drap, xà bông, giấy cầu
 Internet
 Air Conditioning – Máy lạnh: Bạn nên vệ sinh máy lạnh thường xuyên, ít
nhất mỗi 6 tháng, để đảm bảo độ lạnh và máy không bị nhiễu nước.
 Private Entrance – Lối đi riêng: Không phụ thuộc vào chủ nhà.
 Family/Kid Friendly – Phù hợp cho gia đình/trẻ nhỏ: An toàn, không có vật
sắc nhọn, phích cắm điện ngoài tầm tay trẻ hoặc có đồ chặn bảo vệ, không
có cầu thang hoặc có cửa chắn…
 Shampoo – Dầu gội
 Fire Extinguisher – Bình chữa cháy
 24 Hour Check-In – Tự do ra vào 24/7
 Smoke Detector – Thiết bị báo khói
 First Aid Kit – Bộ sơ cấp cứu
Trang 32
 Carbon Monoxide Detector – Thiết bị báo hơi ga: Cái này ở VN không có vì
ít xài ga nhưng các xứ lạnh lại hay dùng ga cho lò sưởi, các bạn cứ check vào
để được Business Ready.
 Pool – Hồ bơi
 Washer – Máy giặt
 Wireless Internet – WiFi
 Wheelchair Accessible – Phù hợp cho người tàn tật dùng xe lăn
 Safety Card – Hướng dẫn khẩn cấp: Thông tin về các số điện thoại khẩn cấp
113, 114, 115, lối thoát hiểm, chỗ để bình chữa cháy…
2. CHO THUÊ NHÀ GIÁ BAO NHIÊU?

Mình mới đọc được bài này xong nên gửi các bạn đọc cho biết, tuy nhiên trong
đó có nhiều thông tin không chính xác lắm:
- Các khu căn hộ cao cấp, gần trung tâm như Saigon Pearl, The Manor, Tropic
Garden... dễ dàng cho thuê với giá khoảng 2 triệu đồng/ngày. --> Trong khi
thực tế giá cho thuê khu vực đó chỉ tầm 600k (1PN) - 1,4tr (3PN) thôi 😅
- Thành Vinh (TP.HCM) là một nhà đầu tư gia nhập AirBnB từ năm 2015 kinh
doanh chuyên nghiệp với khoảng 250 phòng đi thuê, sửa sang và cho thuê lại
qua AirBnB, doanh thu hằng tháng của anh Vinh ổn định khoảng 500 triệu
đồng/tháng. --> 250 phòng mà doanh thu 500tr/tháng thì mỗi phòng thu về có
2tr/tháng, quá vô lý luôn!!!
Vậy nên mọi người cần tính toán cẩn thận và định giá cho chính xác thì mới có
khách nhé!
Có 3 khái niệm tài chính cơ bản bạn cần biết khi kinh doanh AirBnB:
a. ROI (Return On Investment):

Trước đây mình đã từng chia sẻ kinh nghiệm về tính ROI:
KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHÔNG?
https://www.facebook.com/groups/718436558362980/permalink/7411
61959423773/
b. Giá thị trường (market price):
Trang 33
Còn về định giá thì các bạn vào AirBnB, chọn Ho Chi Minh trên thanh tìm kiếm,
vào Homes, vào More filters để lọc ra những căn giống nhà mình (1PN, 2PN,
3PN...), bấm See homes, sau đó di chuyển bản đồ đến khu vực nhà mình, bấm
Redo search here để hiển thị các listing trong khu vực đó. Đây là khung giá thị
trường mà bạn nên áp dụng cho nhà của bạn, chứ đừng tự nghĩ là nhà mình
phải cho thuê giá cao thế này thế kia rồi không có khách thì bạn cũng chẳng có
thu nhập!
c. Giá thâm nhập thị trường (penetration price):
Đối với các bạn mới tạo listing và chưa có review, cần áp dụng giá thâm nhập
thị trường để có những khách hàng đầu tiên. Ví dụ giá thị trường ở khu vực đó
là $30 cho căn 1PN thì trong tuần đầu tiên bạn thử giảm 10%, nếu chưa có
khách thì sang tuần thứ 2 bạn giảm 20%, vẫn chưa có khách thì tuần thứ 3
giảm tiếp 30%... cho đến khi có người book. Bạn nên giữ mức giá này cho đến
khi có khoảng 10 review thì có thể đẩy lên lại mức giá thị trường để đảm bảo
có lượng khách ổn định.
Các bạn cũng đừng quên là khi tạo listing, nhà phải gọn gàng, sạch sẽ, sáng sủa,
trang trí bắt mắt và chụp hình cho thật đẹp, xoay hình cho đúng chiều, viết mô
tả thật chi tiết nha! Chứ bỏ qua mấy yếu tố quan trọng này thì có giảm giá bao
nhiêu cũng chưa chắc có khách đâu
Chúc cả nhà có khách AirBnB đều đều
3. NHÀ ĐẸP HÚT KHÁCH
Phần lớn khách du lịch hay bị thu hút bởi những căn nhà đẹp, giá hợp lý (value
for money) trên AirBnB. Nói về cái đẹp thì mỗi người sẽ có một cảm nhận khác
nhau, nhưng 1 căn nhà được nhiều người khen đẹp thường phải có đủ các yếu
tố sau:
- Ánh sáng: mỗi phòng nên có ít nhất 1 cửa sổ để lấy ánh sáng tự nhiên, hoặc
sử dụng ánh sáng đèn vàng vừa phải tạo cảm giác ấm áp nhưng không quá tối.
Trang 34
- Gam màu trang nhã: nên sử dụng các gam màu trung tính mà số đông dễ
chấp nhận, nếu không thích nhất thì cũng không thể ghét được, như: trắng,
xám nhạt, kem, màu tự nhiên của các vật liệu (gỗ, gạch, đá, da...) Các bạn cứ
thử để ý phần lớn xe hơi, điện thoại, các thiết bị gia dụng thường cũng chỉ
quanh quẩn quanh các gam màu trung tính và an toàn này. Nếu muốn sử dụng
những màu mạnh (xanh, đỏ, vàng) để tạo điểm nhấn thì cũng chỉ sử dụng
chừng mực cho một số ít đồ trang trí hay những món nội thất nhỏ nào đó thôi,
đừng mạo hiểm sơn cả bức tường hay chọn những nội thất lớn theo gam màu
quá đặc biệt, vì số người thích sẽ không nhiều khiến bạn tự mình hạn chế số
lượng booking. 1 chi tiết mà host cũng ít khi để ý là màu sắc của drap giường
và rèm cửa, sự lựa chọn an toàn vẫn là các gam màu trung tính nói trên và
không nên có hoa văn quá đặc biệt (hoa hòe, hình thú, chi tiết thêu rườm rà...).
Rèm cửa thường có 2 lớp: 1 lớp voan mỏng màu trắng cho ban ngày để người
ngoài không nhìn thấy sinh hoạt bên trong, 1 lớp đủ dày cho ban đêm để ánh
sáng không lọt qua khi khách cần ngủ nướng. Drap giường mà các khách sạn
hay dùng thường màu trắng tạo cảm giác sạch sẽ, không bị phai màu và dễ
dàng tẩy vết bẩn (dùng thuốc tẩy), chất liệu thường là cotton tạo cảm giác dễ
chịu cho da, phù hợp cho cả khí hậu nóng hay lạnh. Không nên dùng chất có
nhiều nylon như phi bóng nhìn rất sến và tạo cảm giác lành lạnh cho da khi
tiếp xúc.
- Nội thất hài hòa: bàn, ghế, tủ, giường, kệ, bếp, đồ trang trí... nên theo 1
trường phái nhất định nào đó chứ không phải là sự chắp vá bừa bãi. Sai lầm
thường gặp là host hay tận dụng nhiều nội thất cũ mà mỗi cái theo 1 trường
phái khác nhau, mỗi cái 1 tông màu khác nhau tạo thành 1 tổng thể lộn xộn,
xấu xí. Hãy đặt mình vào vị trí của khách, bạn sẽ không bao giờ muốn book
những căn nhà xấu xí khi đi du lịch cả, nếu không đẹp lung linh thì ít ra cũng
phải hài hòa, ưa nhìn.
Các bạn có thể tham khảo thêm một số trường phái thiết kế nội thất sau:
 Scandi (Bắc Âu): tông màu trắng chủ đạo như màu tuyết trắng ở Bắc Âu,
thiết kế đơn giản, thông minh nhưng vẫn hiện đại như các món đồ nội thất
bày bán tại Ikea.
Trang 35
 Eclectic (tổng hợp): là sự pha trộn của nhiều ý tưởng thiết kế, tổng thể
vẫn hài hòa nhưng có sự độc đáo, phá cách riêng.
 Industrial (công nghiệp): khai thác màu tự nhiên và chất thô của các vật
liệu xây dựng như gạch, xi măng, đá, thép, đồng... kết hợp các đồ trang trí,
tranh, rèm, drap, thảm... làm mềm mại bớt nét xù xì, thô ráp đặc trưng của
công xưởng.
 Vintage (hoài cổ): sử dụng nhiều chi tiết, thiết kế cổ điển trong từng món
nội thất, đồ trang trí, tạo không gian lãng mạn và vương vấn kỷ niệm xưa.
 Minimalist (tối giản): ảnh hưởng bởi phong cách Nhật Bản "less is more"
(càng đơn giản càng tốt) với các đường nét thiết kế tinh gọn không có chi
tiết thừa, với gam màu chủ lực trắng-xám-đen, ít đồ tạo cảm giác rộng rãi,
đơn giản nhưng vẫn hiện đại.
 Mid-century modern (tân cổ điển): là sự giao thoa giữa cổ điển và hiện
đại, các món nội thất tân cổ điển vẫn có nét sang trọng, mềm mại nhưng
gọn gàng, đơn giản hơn các món đồ cổ xa xưa.
 Coastal / nautical (hải dương): mang đến không khí gió biển dịu mát cho
căn nhà bằng những chi tiết, họa tiết như dây thừng, mỏ neo, đèn hải đăng,
vỏ sò, sỏi đá... với gam màu chủ đạo trắng-kem-xanh dương đậm (navy).
 Contemporary (đương đại): thiết kế hiện đại và tiện dụng khiến căn nhà
vừa đẹp vừa tiện nghi.
Bạn có muốn ở nhà đẹp khi đi du lịch không? Nếu có thì hãy biến căn nhà của
mình thành 1 căn nhà đẹp khiến khách hàng mơ ước, muốn book ngay và luôn
nhé ;)
https://www.amara.com/luxpad/interior-design-styles/
4. ẤN TƯỢNG BAN ĐẦU - HÌNH ĐẠI DIỆN CỦA LISTING
Tuy là khách tìm đến AirBnB để có 1 chỗ ngủ, nhưng nếu phòng ngủ của bạn
không đẹp hơn các phòng ngủ khác trên AirBnB thì làm sao listing của bạn sẽ
được khách để mắt đến?
Nếu bạn đi du lịch nhiều và hay tìm listing trên AirBnB, chịu khó quan sát một
chút bạn sẽ thấy hình đại diện của listing chính là ấn tượng ban đầu mà khách
Trang 36
thấy được. Tuỳ tấm hình này ấn tượng thế nào mà họ sẽ quyết định có click
vào để xem tiếp chi tiết về listing của bạn hay không, hay bỏ qua để click vào
listing khác. Vậy nên bạn sẽ thấy các hosts rất chăm chút cho tấm hình đại diện
của listing, và đó không chỉ là hình cái giường Lướt qua những listings trên
các trang đầu của kết quả tìm kiếm, bạn sẽ bị loá mắt bởi vô vàn hình đẹp, từ
cái hồ bơi sang chảnh cho đến view tuyệt đẹp nhìn ra biển, thành phố, dòng
sông... Bên cạnh đó còn có hình phòng khách ấm cúng, phòng tập gym hiện đại,
sân chơi trẻ em an toàn, một góc ban-công thơ mộng, một bức tranh độc đáo,
một bình hoa xinh xắn, một bữa sáng ngon lành chất lượng (nếu host có phục
vụ bữa sáng - bed và breakfast)... Đó chính là những điểm có thể gây ấn tượng
với khách tuỳ theo nhu cầu tìm kiếm của từng người.
Và dĩ nhiên là tiêu đề của listing cũng nên có chút gì liên quan đến tấm hình
đại diện, chứ không chỉ đơn thuần là 1BR, 2BR... buồn tẻ. Những từ khoá hay
ho tạo thêm độ hấp dẫn cho tiêu đề listing có thể là luxury swimming pool,
stunning city view, modern gym, safe children playground, delicious
breakfast...
"Không có phụ nữ xấu, chỉ có phụ nữ không biết cách làm đẹp". Trên thực tế
cũng vậy, đi ngoài đường có biết bao cô gái lướt qua, nhưng ánh mắt của các
anh thường chỉ dán chặt vào các cô nàng hấp dẫn nhất, mà nhiều khi điểm hấp
dẫn đến từ quần áo hợp thời trang, mái tóc buông mềm óng ả, gương mặt
trang điểm xinh đẹp... Nếu các nàng ấy ra đường ăn mặc xuề xoà như ở nhà thì
chưa chắc đã có ai để ý. Hình đại diện của listing chính là "bộ mặt" căn nhà của
bạn, là điểm hấp dẫn mà bạn cần trình diễn cho cả thế giới chiêm ngưỡng. Vậy
thì hãy trang trí nhà cho thật đẹp, chụp thật nhiều hình, nhiều góc từ trong ra
ngoài, kể cả những khu vực chung (nếu là chung cư) và chọn ra tấm hình có
thể làm lay động giác quan của khách để làm hình đại diện cho listing của mình
nhé!
Trang 37
5. LÀM SAO ĐỂ CÓ GOOD REVIEW và TRÁNH BAD REVIEW?

Khi cho thuê nhà qua AirBnB, bạn đã bước chân vào ngành khách sạn
(hospitality), nơi mà sự hiếu khách phải được đặt lên trên hết. Nhiều bạn chỉ
nhảy vào làm vì thấy nhiều người làm, làm vì tiền nhưng không hề có khái
niệm gì về sự hiếu khách. Khách liên hệ không trả lời, thông tin cung cấp
không trung thực, khách báo hư hỏng không thèm sửa chữa, dọn dẹp vệ sinh
cẩu thả qua loa… Vậy mà cứ muốn lấy tiền của khách cho thật nhiều!!! Thử đặt
bạn vào vị trí của khách, liệu bạn có muốn thuê nhà của 1 người chủ cho thuê
giá cao nhưng dịch vụ quá kém như vậy không? Nếu câu trả lời là không thì
bạn cũng đừng bao giờ làm vậy đối với khách.
Trước khi trở thành Superhost trên AirBnB, mình Từng đi du lịch rất nhiều và
là guest của rất nhiều host khác. Trong mỗi chuyến đi, mình đều quan sát cách
các host tương tác với guest, tổ chức việc check-in, trang trí nhà cửa, cung cấp
các dịch vụ… Những gì mình cảm thấy yêu thích và thuận tiện nhất thì mình
đem ra áp dụng cho mô hình kinh doanh AirBnB của mình, và bọn mình thành
công khá nhanh chóng.
Các bạn hãy đối xử với khách bằng cái tâm của mình và cố gắng 100% để đạt 4
chỉ tiêu của AirBnB thì việc trở thành Superhost không quá khó. Đừng làm cầm
chừng để đạt vừa đủ chỉ tiêu, chẳng may đến ngày cuối gặp khách khó chịu cho
1 cái bad review là vuột mất danh hiệu Superhost của quý đó ngay. Bọn mình
luôn thừa chỉ tiêu nên lâu lâu gặp khách khó chịu vẫn dư ra vài % so với mức
quy định của Superhost 😊
Đối với những khách hàng tử tế, không khó để làm họ hài lòng, chỉ cần nhà
sạch sẽ và đúng như mô tả, khách hỏi là trả lời, check-in 24/7 dễ dàng. Đợt
mình đi Seoul vừa rồi cùng 1 nhóm bạn, cậu chủ nhà trẻ tuổi đẹp trai Ernie
thậm chí còn mua nước hàng ngày, để sẵn đồ ăn sáng, nhờ mẹ làm cơm cuộn
biếu khách, sẵn sàng dắt khách đi chơi nếu có thời gian, khi khách check-out
còn tặng mỗi người 1 cái ví vải do mẹ làm và viết 1 cái review khen từng người
trong nhóm. Cậu ấy tuyệt vời như vậy thì nếu AirBnB có 10* mình cũng sẽ tặng
cậu ấy hết 10*, vì cậu làm nhiều hơn mức mình mong đợi. Tuy nhiên, do bận
bịu chăm sóc khách từng li từng tí nên cậu ấy không có thời gian viết review
cho mình ngay, mà mình phải nhắc khéo là: “Cảm ơn bạn đã đón tiếp bọn mình
Trang 38
rất nồng hậu! Mình đã viết 1 review tốt cho bạn đó, nhưng bạn chỉ có thể đọc
được sau khi viết review cho mình thôi.” Các bạn nên cân đối quỹ thời gian của
mình cho hợp lý để đảm bảo mang lại sự hài lòng cho khách mà vẫn viết đủ
review cho họ.
Những khách hàng tử tế cũng rất ít khi làm phiền bạn, họ thường chỉ:
 hỏi thông tin

 nhờ hỗ trợ khi gặp sự cố (quên chìa khóa, hư máy lạnh…)
 xin cho check-in sớm hoặc check-out muộn
 xin gửi ké hành lý
 nhờ gọi giùm xe ra sân bay
Đối với mục số 1 và 2 thì bạn cần hỗ trợ khách. Nhưng mục 3 và 4 hoàn toàn
không bắt buộc mà host chỉ hỗ trợ trong khả năng của mình. Đối với việc
check-in sớm hoặc check-out muộn, mình thường check lịch xem có khách
ngay trước hoặc sau đó hay không trước khi nhận lời, tuy nhiên mình cũng nói
thêm là: “Mình sẽ cố gắng giúp bạn nhưng không dám hứa, nếu có khách trước
hoặc ngay sau bạn thì mình vẫn phải ưu tiên cho khách đó check-in/out đúng
giờ thôi.” Đối với việc gửi hành lý, mình thường cân nhắc xem hành lý đó cồng
kềnh hay không, gửi bao lâu trước khi nhận lời giữ hộ. Nếu không thể nhận,
mình sẽ lịch sự từ chối và khách không có quyền than phiền với AirBnB vì
trong mô tả của listing mình không hề quảng bá hay cam kết gì về việc này.
Còn việc gọi giùm xe ra sân bay thì mình luôn sẵn sàng giúp khách đặt
Uber/Grab hay gọi taxi vì có thể họ không mua SIM nên không tiện liên lạc.
Có một số khách hơi phiền hơn một chút khi nhờ gọi từng cuốc xe mỗi khi họ
đi đâu đó (người đó là Việt kiều nên ngôn ngữ không phải là rào cản), mình từ
chối khéo bằng cách hướng dẫn họ tải ứng dụng Uber/Grab và cho họ số điện
thoại của Mai Linh, Vinasun. Có khách lại nhờ đi mua đồ lặt vặt cho họ thì mình
chỉ đường cho họ ra siêu thị gần nhà để tự mua. Các bạn dù có hiếu khách đến
thế nào, đừng quên AirBnB là homestay và các bạn là chủ nhà, không phải
người chạy việc vặt cho khách. Những khách hàng tử tế rất ngại làm phiền chủ
nhà. Còn những khách hàng thích làm phiền thì hãy khéo léo hướng dẫn cách
cho họ tự giải quyết nhu cầu của mình.
Trang 39
Tuy nhiên, tệ nhất là những khách hàng không tôn trọng chủ nhà, các vị khách
khác (ồn ào, nói năng bất lịch sự…) hay căn nhà mà họ đang ở nhờ (làm hư
hỏng đồ đạc…). Đối với những vị khách này, nếu bạn đã khéo léo nhắc nhở mà
họ không sửa đổi, bạn nên report ngay cho AirBnB để hỗ trợ xử lý và bồi
thường cho bạn sau khi sự việc đã được xác minh.
Trong mọi trường hợp, nếu bạn đã cung cấp đầy đủ dịch vụ cho khách như
trong mô tả của listing thì bạn không phải sợ bad review. Đúng như mô tả ở
đây là sự chính xác và trung thực chứ không phải tốt khoe xấu che, ví dụ như
nhà bạn ở khu vực ồn ào và cách âm không tốt thì cũng nên nói rõ về điều đó
để những khách nhạy cảm với tiếng ồn sẽ không book nhà bạn để rồi sau đó
thất vọng và viết bad review. Bọn mình đã từng rơi vào trường hợp ngay đối
diện căn nhà bọn mình co-host xuất hiện 1 công trường thi công tối ngày sáng
đêm rất ồn ào, một số khách phải dời đi và bọn mình hoàn lại tiền cho họ. Tuy
nhiên có 1 vị khách tuy là than phiền về tiếng ồn nhưng vẫn ở cả tuần và sau
đó đòi hoàn tiền, bọn mình vẫn sẵn sàng hoàn tiền và người này hứa sẽ viết
good review. Thế nhưng người này sau khi nhận lại tiền vẫn viết bad review.
Bọn mình report luôn cho AirBnB và họ hỗ trợ xóa ngay bad review đó sau khi
đã kiểm tra nội dung trao đổi giữa 2 bên trong hộp Messages.
Đối với trường hợp khách bị trộm cắp, chủ nhà chỉ có trách nhiệm giúp khách
khai báo với công an phường. Chủ nhà nào tử tế hơn thì có thể tặng cho khách
1 món quà nhỏ hoặc miễn phí 1 đêm để chia sẻ với khách về sự cố không mong
muốn đó. Trách nhiệm bảo quản tư trang là của khách, không phải của chủ
nhà. Ngoài ra, những khách thường xuyên đi du lịch sẽ cẩn thận mua bảo hiểm
du lịch và mọi tổn thất của họ sẽ do bảo hiểm chi trả. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn
phải đảm bảo những điều kiện an ninh tốt nhất cho khách bằng cách lắp hệ
thống đóng/mở cửa tự động hoặc luôn khóa cửa cẩn thận, lắp camera hoặc
thuê bảo vệ 24/7. Nếu khách dọa viết bad review, hãy nhờ sự hỗ trợ của
AirBnB và chứng minh bạn đã làm hết trách nhiệm của mình. Cây ngay không
sợ chết đứng đâu!
Trang 40
6. NĂM ĐIỀU NGỘ NHẬN VỀ AIRBNB

Cho khách thuê ngắn ngày quản lý rất mệt, nhiều lúc phải chờ khách đến
2h sáng, lúc nào cũng phải online để trả lời khách…
=> Không hẳn, nếu host biết cách:
- tự động hoá việc check-in bằng cách lắp đặt hệ thống khoá mã số, thẻ từ hoặc
smart lock như Igloohome (phân phối bởi Hafele) để khách tự do ra vào, host
đỡ tốn thời gian và công sức chờ khách để đưa chìa khoá hoặc đỡ tốn tiền thuê
lễ tân. Như vợ chồng mình nhiều khi còn không thấy mặt khách vì họ tự check-
in, tự check-out và không làm phiền gì đến mình luôn.
- hợp tác với 1 co-host khác để thay phiên nhau trả lời khách, người này bận
thì người kia trả lời. Host vẫn có thể đi du lịch và làm nhiều việc khác nếu có
co-host hỗ trợ.
Cho thuê ngắn hạn mang lại thu nhập cao hơn cho thuê dài hạn.
=> Chưa chắc, nếu là mùa cao điểm và khu vực ít cạnh tranh thì có thể cho
thuê ngắn hạn mang lại thu nhập cao hơn. Tuy nhiên, nếu rơi vào mùa thấp
điểm và khu vực có quá nhiều nhà AirBnB thì tỷ lệ kín phòng (occupancy rate)
có thể giảm dẫn đến thu nhập từ cho thuê ngắn hạn không bằng cho thuê dài
hạn. Như cách bọn mình làm là không kén khách, khách book 1 ngày hay 1
năm mình đều nhận hết. Khách ngắn hạn sẽ mang lại cho mình nhiều review
hơn. Khách dài hạn sẽ mang lại cho mình thu nhập ổn định để vượt qua mùa
thấp điểm.
Còn các bạn có ý định thuê nhà dài hạn để cho thuê lại ngắn hạn qua AirBnB
thì cần tính toán ROI (Return On Investment) cho thật kỹ rồi hãng làm nhé,
đừng làm đại theo trào lưu rồi lỗ lã, phải sang nhượng lại hợp đồng…
Nên để 1 mức giá cố định cho cả năm, không nên giảm giá vì như vậy là
phá giá thị trường.
=> Không nên, vì du lịch là ngành chịu ảnh hưởng lớn bởi mùa vụ
(seasonality). Giá là điểm gặp nhau giữa cung và cầu. Mùa cao điểm thì host cứ
thoải mái tăng giá miễn là có khách book. Nhưng mùa thấp điểm thì đừng cố
Trang 41
giữ giá sang chảnh hay kêu gọi các host khác cùng giữ giá để ế cả chùm! Các
bạn đi máy bay cũng thừa biết là mua vé ở thời điểm khác nhau sẽ có các mức
giá khác nhau, nhiều khi giá chênh lệch nhau gấp 2-3 lần đấy, vì các hãng hàng
không cũng có cách tính giá để tối ưu hoá tỷ lệ lấp đầy máy bay của họ
(occupancy rate). Mình thường giảm giá chút chút nếu tuần sau chưa có khách
book hoặc lịch tháng sau còn trống trên 50%.
Đừng nhầm lẫn giữa khái niệm giảm giá và phá giá nhé, giảm giá là 1 kiểu
khuyến mại để kéo khách vào 1 thời điểm nào đó thôi, còn phá giá là cố tình hạ
giá thấp hơn mọi đối thủ trong 1 thời gian dài cho đến khi giết chết hết đối thủ
và đạt vị thế độc quyền. Mà trong kinh doanh AirBnB, chẳng ai đủ khả năng
chịu lỗ trong thời gian dài hay đủ tiềm lực tài chính để giết mọi đối thủ như
thế!
Listing phải liên tục đứng đầu trang tìm kiếm thì mới là host giỏi.
=> Chưa chắc, host giỏi phải là host có ROI (Return On Investment) cao, nghĩa
là phải biết cách tối ưu hoá lợi nhuận, tăng thu giảm chi.
Việc đứng đầu trang tìm kiếm chỉ là kết quả của nhiều yếu tố như review, giá,
mô tả… giúp host có nhiều cơ hội được khách tìm thấy hơn thôi. Còn chuyện
khách có book hay không thì còn tuỳ vào việc nhà nào phù hợp với nhu cầu
của khách nhất, host nào trả lời khách nhanh nhất…
Như nhà mình hiện giờ chỉ có 30% là khách ngắn hạn book qua AirBnB, còn lại
là khách trung-dài hạn (đã từng book qua AirBnB trước kia và gia hạn trực
tiếp sau đó) hoặc khách do khách AirBnB giới thiệu, một số listing của mình
cũng vì cho thuê trung-dài hạn mà lặn đâu mất ra khỏi những trang đầu tìm
kiếm của AirBnB, nhưng tỷ lệ kín phòng nhà mình vẫn luôn duy trì ở mức 80-
100%.
Khách AirBnB là thượng đế, không đáp ứng đòi hỏi của họ là sẽ bị bad
review, mất Superhost, sau đó sẽ bị mất khách…
=> Không đúng, host chỉ cần đối xử với khách bằng cái tâm của mình và cố
gắng 100% để đạt 4 chỉ tiêu của AirBnB (highly rated, responsive, active,
reliable) thì việc trở thành Superhost không quá khó. Bọn mình luôn thừa chỉ
Trang 42
tiêu nên lâu lâu gặp khách khó chịu vẫn dư ra vài % so với mức quy định của
Superhost.
Host chỉ có trách nhiệm cung cấp cho khách đúng như những gì đã mô tả. Nếu
khách đòi hỏi nhiều hơn thì host có quyền lựa chọn là đáp ứng (có thể thu phí
thêm), hướng dẫn khách tự làm hoặc từ chối khéo. Đối với những sự cố xảy ra
ngoài ý muốn dẫn đến tranh chấp thì host nên liên hệ AirBnB nhờ giải quyết,
đừng tự chịu thiệt thòi về mình chỉ vì khách dọa viết bad review.
Phần lớn khách ở nhà mình đều hài lòng, viết good review, quay lại, giới thiệu
thêm gia đình, bạn bè, một số khách còn tặng quà và nắn nót viết vài dòng cảm
ơn rất tình cảm <3 Điều đó khiến bọn mình thêm yêu nghề và tin vào những gì
mình đang làm là đúng. Còn những khách không tử tế thì mình cũng không săn
đón bằng mọi cách và cũng chẳng sợ bad review của họ vì cũng không thể nào
làm vừa lòng tất cả mọi người. Hãy để AirBnB là niềm vui chứ không phải là áp
lực nhé ;)
Trang 43
PHỤ LỤC 1. HIỂU VỀ NGÀNH DU LỊCH, TÍNH CHẤT MÙA VỤ VÀ NHU CẦU
CỦA KHÁCH DU LỊCH
Có 2 cách để bạn kinh doanh AirBnB thành công:
1. Đi du lịch nhiều, quan sát học hỏi và đặt mình vào vị trí guest khi làm host
2. Hiểu rõ thị trường, phân tích số liệu thống kê và nắm bắt những tính chất
đặc thù của ngành du lịch, nhu cầu của khách du lịch
Cách 1 thì tuỳ đam mê và ngân sách của mỗi người nên mình không bàn đến.
Nhưng cách 2 thì không khó để thực hiện, chỉ cần vào trang web của Tổng cục
Du lịch VN là bạn tha hồ có đầy đủ số liệu thống kê về thị trường du lịch tại VN.
Vì phần lớn khách book qua AirBnB là khách nước ngoài nên mình chỉ quan
tâm đến lượng khách quốc tế vào VN:
http://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/25583
Sau khi copy số liệu từng tháng vào Excel là các bạn sẽ có ngay 2 biểu đồ thể
hiện:
1. Tính chất mùa vụ (seasonality):

Lượng khách trung bình mỗi tháng trong năm 2017 gần 1,1 triệu khách, chỉ có
tháng 2 (Tết Ta), tháng 8 (nghỉ hè), tháng 11 và tháng 12 (nghỉ đông, Giáng
sinh, Tết Tây) là trên mức trung bình nên có thể coi là mùa cao điểm. Ngay sau
mùa cao điểm thường là mùa thấp điểm vì lượng khách sẽ giảm mạnh. Như đã
chia sẻ trong loạt bài “Làm sao để có khách trên AirBnB”, 2 trong số những
cách đơn giản nhất là giảm giá (mục 2) và tích cực trao đổi wish list (mục 10):
Như nhà mình hiện giờ ít bị ảnh hưởng bởi seasonality vì chỉ có 30% là khách
ngắn hạn book qua AirBnB, còn lại là khách trung-dài hạn (đã từng book qua
AirBnB trước kia và gia hạn trực tiếp sau đó) hoặc khách do khách AirBnB giới
thiệu, nhờ đó occupancy rate luôn duy trì ở mức 80-100% suốt cả năm. Để có
nhiều khách trung-dài hạn, các host cần điều chỉnh weekly/monthly discount
sao cho hấp dẫn, từ đó dễ dàng vượt qua những mùa thấp điểm mà vẫn có
doanh thu ổn định:
Trang 44
2. Tỷ trọng của từng quốc tịch (nationality):

Chỉ riêng khách Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm một nửa tổng lượng khách
quốc tế đến VN năm 2017. Vậy nên host nào kén khách theo quốc tịch thì cũng
khó mà đầy phòng lắm. Thực ra host không việc gì phải sợ guest AirBnB, việc
cho thuê nhà qua AirBnB rất an toàn vì có tới 3 công cụ bảo vệ gồm Security
Deposit, Host Guarantee và Host Protection Insurance:
Trang 45
Cho dù là quốc tịch gì, nhu cầu khách du lịch thường chỉ gói gọn trong 6 tiêu
chí AirBnB dùng để đánh giá listing:
- Chính xác (Accuracy): Hình chụp và mô tả của listing phải đúng như những
gì guest sẽ thấy và nhận được khi đến ở. Host mô tả càng chi tiết thì guest càng
thấy yên tâm và ít đặt câu hỏi hơn.
Trang 46
- Dễ liên lạc (Communication): Host nên trả lời khách càng nhanh càng tốt,
nhất là phải kịp thời xử lý sự cố khi khách báo và nhiệt tình hỗ trợ khi khách
cần. Host bận hoặc ở xa nên có thêm co-host để có thể hỗ trợ khách tốt nhất.
- Sạch sẽ (Cleanliness): Nhà đẹp hay không còn tuỳ theo gu của mỗi người.
Nhưng sự sạch sẽ là yếu tố cơ bản mà bất kỳ khách du lịch nào cũng quan tâm
đến. Sàn nhà không được rít hay ram ráp cát, tóc… Tuyệt đối không được có
côn trùng như chuột, gián, kiến… Khăn, drap trải giường không có vết bẩn hay
mùi ẩm mốc. Tủ lạnh không có đồ ăn thừa hay bốc mùi. Thùng rác, toilet,
phòng tắm phải được dọn sạch.
Tuy nhiên, AirBnB là mô hình homestay, không phải hotel như trên Booking,
Agoda nên host chỉ cần dọn sạch phòng trước khi guest đến và guest thường
phải trả phí vệ sinh 1 lần duy nhất khi book phòng. Trong quá trình ở guest sẽ
tự vệ sinh nhà với các dụng cụ do host cung cấp (chổi, máy hút bụi, cây lau
nhà…). Nếu guest yêu cầu dọn dẹp hàng ngày, host có thể tính thêm cleaning
fee cho từng lần yêu cầu và giải thích rõ lại cho khách hiểu đây là homestay,
không phải hotel. Những điều này có thể được ghi chi tiết trong mô tả của
listing để tránh hiểu lầm hoặc tranh cãi không đáng có giữa host và guest.
- Vị trí (Location): Nếu không có vị trí đắc địa gần các điểm du lịch, nhà cũng
phải dễ tìm, gần các tiện ích như sân bay, nhà ga, bến xe, chợ, siêu thị, công
viên, bệnh viện, trường học, văn phòng… Khách AirBnB đôi khi không phải là
khách du lịch mà là những người muốn tìm nhà trung-dài hạn khi đi công tác
hoặc thăm thân, nên chỉ cần nhà gần nơi họ hay lui tới.
- Dễ dàng check-in (Check-in): Host nên lắp đặt hệ thống khoá mã số, thẻ từ
hoặc smart lock để khách tự do ra vào, chủ nhà đỡ tốn thời gian và công sức
chờ khách để đưa chìa khoá hoặc đỡ tốn tiền thuê lễ tân:
- Value (Giá trị khách cảm nhận được): Giá thuê phải tương xứng với giá trị
khách nhận được theo kiểu “Tiền nào của nấy”. Các host nên lưu ý giá trị ở đây
là cảm nhận của khách, không phải là trị giá số tiền host đã đầu tư cho căn nhà
của mình đâu nhé (guest’s perception, not host’s investment).
Trang 47
Chúc các host hiểu rõ thị trường du lịch, nắm bắt nhu cầu của khách du lịch và
luôn đắt khách nhé!
PHỤ LỤC 2. THỊ TRƯỜNG AIRBNB – SỰ THẬT KHÔNG AI KỂ

Với gần 3 năm kinh nghiệm làm AirBnB và vài chục listing đủ loại ở nhiều
quận tại TP.HCM, mình sẽ phân tích cho các bạn nghe sự thật đằng sau bức
tranh AirBnB mà không phải ai cũng nói ra, từ kinh nghiệm thực tế của chính
bản thân mình.
“Anh Thành gia nhập kênh đầu tư mới mẻ dịch vụ ở ké trực tuyến được
hơn một năm, địa bàn hoạt động là quận 4, Bình Thạnh và quận 2 (khu
trục Xa lộ Hà Nội). Với dòng vốn mỏng, khoảng một tỷ đồng, Thành thuê 3
căn hộ tại các khu vực này rồi lắp nội thất cơ bản với chi phí vừa phải, sau
đó cho thuê ngắn ngày.”
--> 1 tỷ là 1 số tiền không nhỏ nên gọi là “vốn mỏng” sẽ khiến các bạn ngộ
nhận là có thể kinh doanh AirBnB với 2 bàn tay trắng hoặc vài chục triệu đồng.
Theo báo giá của vài đơn vị thiết kế, chi phí trung bình để cải tạo và trang bị
đầy đủ nội thất cho căn 1PN theo chuẩn khách sạn 3* là 100 triệu, cho căn 2PN
là 200 triệu, cho căn 3PN là 300 triệu… Nếu các bạn tự làm chắc chắn sẽ tiết
kiệm được 1 khoản tiền nào đó, nhưng công sức và thời gian của các bạn cũng
phải quy ra tiền chứ không có nghĩa là miễn phí. Một số bạn có gu thẩm mỹ thì
không sao, chứ nếu không có gu thì không thể tạo ra được 1 tổng thể hài hoà
và bắt mắt, sau đó ít khách book thì lại lỗ chổng vó!
“Hình thức cho thuê là vừa đăng ký dịch vụ AirBnB vừa tự chạy quảng cáo
online để kiếm khách. AirBnB là đơn vị cho thuê nhà trực tuyến, nơi du
khách có thể tìm kiếm từ căn phòng hạng sang đến phòng nhỏ trong ngôi
nhà người khác.”
--> Nếu phải chạy thêm quảng cáo online trên Google, Facebook, mình không
chắc là còn lời được bao nhiêu. Bản thân AirBnB đã là 1 cái “chợ” siêu to với
hơn 200 triệu khách du lịch, nếu listing của bạn có nhiều review 5*, hình đẹp
và giá hợp lý thì AirBnB sẽ ưu tiên đẩy listing đó lên những trang đầu của kết
quả tìm kiếm mà không cần phải chạy thêm bất kỳ quảng cáo nào.
Trang 48
“Thành tiết lộ, chi phí thuê căn hộ (đặt cọc trước một tháng tiền nhà cộng
với thanh toán tiền thuê mỗi tháng) và đầu tư nội thất ban đầu khoảng
một tỷ đồng. Một năm qua, lợi nhuận ròng từ việc cho thuê các căn hộ này
đạt 18-20% đã trừ đi các chi phí dọn dẹp, trả tiền cho chủ nhà. Để giảm
thiểu rủi ro, Thành ký hợp đồng thuê căn hộ 3 năm, nhằm khấu trừ dần
chi phí nội thất đã đầu tư ban đầu.
Nhà đầu tư này phân tích, so với việc gửi tiết kiệm, một tỷ đồng mang về
cao lắm chỉ 6,8-7% một năm, còn mô hình này có thể đạt 2,5-3 lần gửi tiết
kiệm. "Hiện nay lượng căn hộ hoàn thiện tại TP HCM đang rất lớn nên đàm
phán thuê chung cư đầu tư mô hình này khá thuận tiện”, anh Thành đánh
giá.”
--> Nếu muốn kinh doanh AirBnB đúng luật, chủ nhà phải đăng ký hộ kinh
doanh cá thể và đóng thuế khoán (đối với cho thuê nhà là 10%, bao gồm 5%
thuế GTGT + 5% thuế thu nhập cá nhân).
Như vậy, sau khi trừ thuế, liệu mức lợi nhuận ròng của host nêu trong bài có
còn ở mức 18-20% hay không?
“Hòa, nhân viên văn phòng, đam mê làm bất động sản cho thuê, cũng đang
chập chững với mô hình đầu tư căn hộ AirBnB được nửa năm. Hòa thuê
căn hộ tại Bình Thạnh và quận 2 với tổng chi phí 40 triệu đồng mỗi tháng
và đăng ký tham gia AirBnB một căn, căn còn lại cho thuê trực tuyến ngắn
ngày.
Hiện nay tổng doanh thu Hòa đạt được 60 triệu đồng mỗi tháng. Trừ đi
các chi phí, nữ nhân viên văn phòng này cho biết lãi ròng 12-15 triệu mỗi
tháng. Tuy nhiên, Hòa cũng thừa nhận, trong 7 tháng vừa qua, có 3 tháng
đầu do non kinh nghiệm nên cô phải bù lỗ. Từ tháng thứ tư trở đi, nhờ đẩy
mạnh chạy quảng cáo online nên lượng khách đông dần và bắt đầu có lãi.”
--> Tương tự như trên, nếu host này cũng nghiêm túc đóng thuế, mức lãi còn
lại tầm 6-9 triệu/tháng, liệu có còn hấp dẫn không?
“Ông Trần Anh Khoa, là nhân viên kinh doanh căn hộ tại khu Đông TP HCM
tiết lộ, có rất nhiều nhà nhà đầu tư trước đây mua nhà chung cư, trong lúc
Trang 49
chờ bán chốt lời, họ cho khách thuê theo hợp đồng dài hạn một năm, sau
đó tái tục để có nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, khoảng 12-18 tháng
qua, thị trường đầu tư này ghi nhận đang thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư
căn hộ bắt đầu chuyển sang mô hình dịch vụ ở ké đăng ký với thương hiệu
AirBnB hoặc tự cho thuê trực tuyến.
Nguyên nhân của sự dịch chuyển này là cho thuê ngắn ngày doanh thu cao
hơn 15-20% so với cho thuê dài hạn. Ví dụ, cùng là một căn hộ cao cấp
diện tích 50m2, nội thất tiêu chuẩn, tại quận 2, cách ngã tư Hàng Xanh 2
phút di chuyển, nếu cho thuê hợp đồng một năm mỗi tháng 700-800 USD
tùy view và tầng thì cho thuê trực tuyến ngắn ngày, trong điều kiện tỷ lệ
lấp đầy 80% số ngày một tháng, có thể mang về doanh số 1.000 USD mỗi
tháng.”
--> Với lượng căn hộ bàn giao trên dưới 40.000 căn/năm tại TP.HCM, nguồn
cung căn hộ quá lớn so với lượng cầu nên chắc chắn sẽ kéo theo việc giảm giá
và tỷ suất lợi nhuận cũng giảm theo.
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện nay, điều kiện tỷ lệ lấp đầy 80% như
trong bài chỉ có thể đạt được vào vài tháng cao điểm hoặc bởi các Superhost
cực kỳ kinh nghiệm. Thường thì tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ đạt 60% mà thôi vì
việc cho thuê ngắn hạn bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ (seasonality).
Hơn nữa, mức chi tiêu trung bình của 1 khách quốc tế tại TP.HCM chỉ tầm
$28/ngày. Nếu host đầu tư nội thất quá cao cấp sẽ không dễ có khách và khó
có lời.
“Mặt khác, chính những người mua căn hộ để đầu tư (mua đi bán lại kiếm
lời) cũng ưa chuộng hình thức cho thuê dịch vụ ở ké ngắn ngày hoặc đăng
ký hợp tác với AirBnB trong thời điểm tìm kiếm khách mua. Bởi lẽ khi cần
bán căn hộ, họ không vướng vào điều khoản phá vỡ hợp đồng cho thuê và
không phải bồi thường tiền cho khách thuê. Các thỏa thuận thường thấy
trong những giao dịch cho thuê mô hình trực tuyến này là chủ nhà nhận
80-85% lợi tức, bên cung ứng dịch vụ nhận 15-20%, dao động tùy đặc tính
từng sản phẩm.”
Trang 50
--> AirBnB đúng là giải pháp “điền vào chỗ trống” hoàn hảo cho các căn đang
chờ bán. Bên cung ứng dịch vụ nêu trong bài có lẽ là các dịch vụ cohost
AirBnB. Việc cohost cũng là 1 hình thức kinh doanh mà các bạn ít vốn có thể
xem xét vì ít rủi ro hơn so với việc đi thuê để cho thuê lại. Tuy nhiên, các
cohost chỉ nên nhận trên 5 listing cùng 1 địa chỉ và có gắn smart lock để dễ
quản lý, ít tốn công sức và thời gian.
“Ông Khoa cũng giải thích thêm lý do mô hình kinh doanh dịch vụ ở ké
ngắn ngày được giới đầu tư ưa chuộng. Đó là khách thuê dài hạn có thể
chia sẻ căn hộ với nhiều người để giảm chi phí. Điều này khó tránh khỏi
việc nhà nhanh chóng bị xuống cấp do quá tải. Thậm chí khách thuê dài
hạn còn có các hoạt động tụ tập đông người mà chủ nhà khó kiểm soát
hoặc không thể can thiệp kịp thời.
Trong khi đó, khách thuê ngắn ngày thường sử dụng dịch vụ đúng với số
người đăng ký, căn hộ được vệ sinh dọn dẹp thường xuyên sau mỗi lượt
khách, chủ nhà cũng nâng cấp, sửa chữa kịp thời nên tài sản không xuống
cấp nhanh.”
--> Điều này đúng nhưng chưa đủ, vì việc cho thuê ngắn ngày cũng có những
nhược điểm riêng như tính mùa vụ, tốn nhiều công sức quản lý hơn, cũng như
phát sinh nhiều chi phí vận hành khác (điện nước, dọn dẹp, dầu gội, sữa
tắm…). Tuỳ theo vị trí địa lý và tính cạnh tranh của từng khu vực mà host có
thể lựa chọn cho mình cách kết hợp ngắn-trung-dài hạn tối ưu nhất.
“Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam, Stephen Wyatt cho biết, mô
hình căn hộ kinh doanh dịch vụ ở ké AirBnB là sản phẩm mới tại TP HCM,
đã góp phần tăng sự đa dạng và thêm khẩu vị cho thị trường dịch vụ lưu
trú ngắn ngày. Đối tượng thuê gồm có khách lẻ, khách theo nhóm 1-3
người hoặc hộ gia đình. Giá thuê khá cạnh tranh, rẻ hơn khách sạn và căn
hộ dịch vụ nên được nhóm khách hàng này ưa chuộng.
Ông Stephen Wyatt đánh giá, trong bối cảnh lượng căn hộ hoàn thiện, đến
hạn bàn giao ngày một nhiều, ước tính lên đến hàng chục nghìn căn mỗi
năm, mô hình này cải thiện khả năng hấp thụ và tăng tính cạnh tranh cho
thị trường chung cư cho thuê. Các tài sản có thể khai thác được giá trị
Trang 51
thương mại hoặc tiêu dùng là điểm sáng tích cực trong bối cảnh một số
dấu hiệu giảm tốc bắt đầu xuất hiện ở thị trường căn hộ bán.
Trước câu hỏi liệu mô hình dịch vụ ở ké, cho thuê căn hộ trực tuyến ngắn
ngày hoặc kinh doanh AirBnB có gây nên tình trạng phá giá căn hộ cho
thuê hay không, ông Stephen Wyatt cho rằng còn quá sớm để đưa ra kết
luận. Tuy nhiên, chuyên gia nước ngoài này xác nhận, tỷ suất sinh lời của
căn hộ cho thuê khó tránh khỏi kịch bản sụt giảm do thị trường có quá
nhiều nguồn cung tại cùng một thời điểm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này
được điều tiết bởi quy luật cung cầu và tổng giá trị đầu tư tài sản chứ
không hẳn do có sự xuất hiện của dịch vụ ở ké ngắn ngày.”
--> Ngay cả các chuyên gia cũng thừa nhận là lượng cung vượt quá cầu, giá cho
thuê tự động điều tiết theo chiều hướng giảm dẫn đến tình trạng sụt giảm tỷ
suất lợi nhuận. Họ không hề dùng từ “phá giá” như rất nhiều host lầm tưởng.
Vì phá giá là hành động giảm giá trong thời gian dài để giết chết mọi đối thủ
cạnh tranh nhằm đạt vị trí độc quyền, trong khi không có host nào đủ tiềm lực
tài chính để sẵn sàng chịu lỗ trong thời gian dài như vậy cả.
“Theo báo cáo thị trường khách sạn cao cấp và nghỉ dưỡng Việt Nam năm
tài chính 2017 (tính đến tháng 3 hàng năm) do Grant Thornton công bố,
mô hình lưu trú online là AirBnB, đã gia tăng gấp 2,5 lần số lượng phòng
cho thuê chỉ trong một năm. Năm 2016, dịch vụ này công bố có 6.500 căn
hộ đang hoạt động tại Hà Nội và TP.HCM. Đến năm 2017, nguồn cung của
AirBnB vọt lên hơn 16.000 căn cũng hoạt động chủ yếu tại 2 địa bàn này
và TP.HCM được xem là nơi sôi động nhất.”
--> Trong khi lượng khách quốc tế vào Việt Nam chỉ tăng tầm 30%/năm, lượng
listing AirBnB lại tăng vọt 150% (2017 so 2016). Điều này lại càng khẳng định
tính cạnh tranh khốc liệt của thị trường AirBnB, nhất là tại TP.HCM. Các host
mới cần biết tính toán ROI cho kỹ trước khi quyết định đầu tư thì mới có lãi
nhé!
Trang 52

AirBnB Master v1

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

AirBnB Master v1

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

AIRBNB MASTER - Mentor Phuoc Huyen Anh Nguyen (https://www.airbnbhostinghub.

Nội dung Trang

A. TỔNG QUAN VỀ AIRBNB

2. SO SÁNH AIRBNB - BOOKING - AGODA

AIRBNB BOOKING AGODA

Phí hủy Host bị phạt $100 Thường là guest Thường là guest

nếu huỷ trước 7 của khách sạn. policy của khách

Dịch vụ đi kèm Khách thường Thường khách Thường khách

& nước uống ban

Review Host càng có Guest có thể Guest có thể

Dịch vụ bổ Có thêm dịch vụ Có thêm dịch vụ Có thêm dịch vụ

3. CHO THUÊ NHÀ TRÊN AIRBNB CÓ AN TOÀN KHÔNG?

1. Khách không trả tiền nhà

4. CHƯƠNG TRÌNH GIỚI THIỆU CỦA AIRBNB

Airbnb chuyển khoản $300/referee. Nếu referrer là Superhost thì còn

*Ưu điểm và quyền lợi của hộ kinh doanh cá thể:

- Tránh được các thủ tục rườm rà

2. KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHÔNG?

Doanh thu dự kiến = 500k x 30 ngày x 10 phòng x 66% = 100 triệu/tháng,

Lợi nhuận ròng = 1200 – 804 = 396 triệu/năm.

Nếu không muốn lỗ 63 – 45 = 18 triệu trong tháng đó, bạn có thể:

3. TỐI ƯU HOÁ DOANH THU TỪ AIRBNB

Để tăng occupancy rate thì host cần :

4. TỐI ƯU HÓA CHI PHÍ VẬN HÀNH

- Uber thành lập năm 2009 và vẫn chưa có lãi.

C. TIPS QUAN TRỌNG ĐỂ KINH DOANH AIRBNB

1. LÀM SAO ĐỂ CÓ KHÁCH TRÊN AIRBNB?

a. Hình phải đẹp:

b. Giá phải tốt:

a. Làm sao để có nhiều review?

b. Làm sao để trở thành Superhost?

PHẦN 3: CÁC YẾU TỐ GIÚP TĂNG HẠNG (RANKING)

- Dọn dẹp vệ sinh phòng sạch sẽ trước khi khách đến

- Không bắt khách phải chờ khi check-in

n. Superhost: AirBnB ưu ái cho listing của các Superhost vì họ có uy tín và

q. Hosted by Business – Do công ty host: AirBnB sẽ cân đối tỷ lệ để đảm bảo

s. # of Other Properties Hosted – Tổng số listing: Càng nhiều càng tốt, vì có

t. # of Beds – Số giường mỗi listing: Càng nhiều càng tốt.

2. CHO THUÊ NHÀ GIÁ BAO NHIÊU?

a. ROI (Return On Investment):

b. Giá thị trường (market price):

c. Giá thâm nhập thị trường (penetration price):

Chúc cả nhà có khách AirBnB đều đều

3. NHÀ ĐẸP HÚT KHÁCH

4. ẤN TƯỢNG BAN ĐẦU - HÌNH ĐẠI DIỆN CỦA LISTING

5. LÀM SAO ĐỂ CÓ GOOD REVIEW và TRÁNH BAD REVIEW?

 hỏi thông tin

6. NĂM ĐIỀU NGỘ NHẬN VỀ AIRBNB

=> Không hẳn, nếu host biết cách:

1. Tính chất mùa vụ (seasonality):

2. Tỷ trọng của từng quốc tịch (nationality):

PHỤ LỤC 2. THỊ TRƯỜNG AIRBNB – SỰ THẬT KHÔNG AI KỂ

You might also like