ti.

MiMisterio
de Justicia
y Derechos
,

I
Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
Superintendencia Nacional
de Registros Públicos

RESOLUcióN No. -C;>S~2017-SUNARP-TR-L

Lima, 1 5 NOV, 1017

APELANTE SANDY PADILLA HERRERA

TiTULO NO1025328 del 17/5/2017,
RECURSO H,TD, N° 09 01-2017 64468 del 15/8/2017
REGISTRO Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) Ampliación de fabrica y otros.

SUMILLA

SUBDIVISiÓN POR REGULARIZACiÓN AL AMPARO DE LA LEY N° 27157

Corresponde inscribir la subdivisión por regularización al amparo de la Ley N° 27157, a
pesar de no haberse adjuntado documentación de la fábrica del predio matriz, cuando de
la documentación alcanzada de los predios resultantes de la división se advierta que la
fábrica declarada en dicho procedimiento evidencia la división fáctica del predio.
0"" ./ I
•• ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita en vía de

regularización, al amparo de la Ley N° 27157, la inscripción de la ampliación
de fabrica del predio inscrito en la partida electrónica N° 40990895 del
Registro de Predios de Lima, asi como la subdivisión del predio antes referido
en dos sublotes (uhidad
, inmobiliaria 1 y 2) Y la compraventa de uno de ellos
a favor de Elizabeth Karen Anaya Soio,

Para tal efecto se ldjuntan los siguientes documentos:

Copia simple del documento de identidad de Sandy Padilla Herrera,
Parte notarial de la escritura pública de independización y compraventa

r del 21/3/1994 6torgada ante notario dei Callao Manuel Galvez Succar.
Copia simple de los documentos de identidad de Enrique Alcides Blanco
19reda y Caroli~a Isabel Suasnabar Valdez de Blanco.
Formulario registral N° 1 - Ley N° 27157 suscrito por Enrique Alcides
Blanco Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco, y
autorizado por arquitecto David Benjamin Solis Quispe. con firmas
certificadas por notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el 8/5/2017,
Informe técnico de verificación autorizado por arquitecto David Benjamín
Solís Quispe, don firma certificada por notario de Lima César Augusto
Carpio Valdez él 8/5/2017,
Plano de ubicación (lámina U-1) suscrito por Enrique Alcides Blanco
Igreda y Caroliha Isabel Suasnabar Vaidez de Blanco, y autorizado por
arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con firmas certifícadas por
notario de Lim,/ César Augusto Carpio Valdez el 8/5/2017.
Plano de ampli~ción de fabrica (lamina A-1) suscrito por Enrique Alcides
Blanco Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco, y
autorizado por arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con firmas
certificadas por notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el 8/5/2017.
 RESOLUCiÓN No. ~51),-2017-SUNARP-TR-L

Memoria descriptiva de subdivisión suscrita por Enrique Alcides Blanco

Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco, y autorizado por
arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con firmas certificadas por
notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el 8/5/2017.
Plano perimétrico - ubicación del predio matriz (lámina PU-1) suscrito por
Enrique Alcides Blanco Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de
Blanco, y autorizado por arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con
firmas certificadas por notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el
8/5/2017.
Plano perimétrico - ubicación del predio matriz (lámina PU-2) suscrito por
Enrique Alcides Blanco Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de
Blanco, y autorizado por arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con
firmas certificadas por notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el
8/5/2017.
Escrito de subsanación del 171712017 formulado por Sandy Padilla
Herrera.
Copia de la Resolución N° 207-2014-SUNARP-TR-A del 24/4/2014.
Certificado de parámetros urbanisticos y edificatorios N° 603-2016-
SGOPR-GDU-MDSM expedido por la sub gerente de obras privadas de
la Municipalidad Distrital de San Miguel, Ana Maria del Hierro Salinas, el
17/10/2016.
Copia certificada el 24/4/2017 por abogada certificadora de la Zona
Registral N° XIV - Sede Ayacucho, Mirielle Limachi Ccoicca, del titulo
archivado N° 48 del 6/1/2016.
Informe técnico de verificación autorizado por arquitecto David Benjamín
Salís Quispe, con firma certificada por notario de Lima César Augusto
Carpio Valdez el 20f712017.
Plano de ubicación (lámina U-1) suscrito por Enrique Alcides Blanco
Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco, y autorizado por
arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con firmas certificadas por
notario de Lima César Augusto Carpio Valdez eI20f712017.
Anexo N° 4 - Ley N° 27157 autorizado por arquitecto David Benjamin
Salís Ouispe, con firma certificada por notario de Lima César Augusto
Carpio Valdez eI20f712017.
Memoria descriptiva de subdivisión suscrita por Enrique Alcides Blanco
Igreda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco, y autorizado por
arquitecto David Benjamín Salís Quispe, con firmas certificadas por
notario de Lima César Augusto Carpio Valdez el 20f712017.
Informe técnico de verificación autorizado por arquitecto David Benjamín
Salís Ouispe, con firma certificada por notarío de Lima César Augusto
Carpio Valdez el 20/7/2017.

Mediante escrito ingresado a Secretaria de este Tribunal el 12/10/2017 se

remite la documentación que se detalla a continuación:
Parte notarial de escritura pública de ratificación de compraventa del
25/8/2017 otorgada ante notario del Callao Manuel Gálvez Succar.
Certificado de parámetros urbanisticos y edificatorios N° 809-2016-
SGOPR-GDU-MDSM expedido por la sub gerente de obras privadas de
la Municipalidad Distrital de San Miguel, Ana Maria del Hierro Salinas, el
13/12/2016.
Copia certificada por abogada certificadora de la Zona Registral N° XIV -
Sede Ayacucho, Vianca Dina Kemel Saccsara, del asiento A 00001 de la
partida electrónica N° 11025972 del Registro Personal de Huanta.

Con el escrito ingresado a Secretaria de este Tribunal el 18/10/2017 se

acompañó copia simple de carta N° 729-SGC-GDU/MDSM del 6/10/2017.
 RESOLUCiÓN No. -J3JJ -2017-SUNARP-TR-L

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El registrador púJlico del Registro de Predios de Lima Carlos Eduardo

Centeno Abarca dé negó la inscripción solicitada formulando observación en
los términos siguiehtes:

RESPECTO bE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

1.- De conforlidad con el artículo 33 (literal c.2) del Reglamento General de

los Registrosl Públicos, se advierte que la ampliación de fábrica materia de
presentación, no se adecúa a la declaratoria de fábrica inscrita en el asiento
B 00001 de la partida N° 40990895.

I
2.- Revisado el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N°
0603-2016-SGOPR-GDU-MOSM de 17/10/2016, corresponde al predio
ubicado en dile Fidel lubina Mongilardi N° 175, con un área de 160.00 m2.;
sin embargo,1 el predio materia de regularización se encuentra ubicado en
Calle Monseñor Fidel lubina Mongilardi N° 173, con un área de 320.00 m2.,
por lo que cdrresponde a otro predio, reiterándose el primer numeral de la
observación de 14/6/2017, cuyo texto es el siguiente: "De conformidad con
el arto 25 inc. b) del 0.5. N° 035-2006-VIVIENOA, deberá presentar el
Certificado d6 Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la
municipalidad competente, toda vez que se ha omitido adjuntarlo. Con la
I
presentación de dicho documento se procederá a calificar el cuadro
normativo del: plano de ubicación y la parte pertinente del informe técnico".

3.- Respecto la la ampliación de fábrica, se debe indicar que la misma está

referida al prédio matriz inscrito en [a partida N° 40990895 Y no únicamente
a uno de [os ~ublotes, siendo precisamente consecuencia de [a ampliación
de la fábrica, que el predio matriz se subdivide en dos sub[otes, reiterándose
[os siguientes' numerales de la observación de 14/6/2017, cuyos textos son
[os siguienteS:,

"3.- En virtud del artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, debera adjuntar memoria descriptiva de la fábrica resultante, en fa que se
señale como queda finalmente distribuida la fábrica de la totalidad del inmueble,
luego de la ampliación realizada".
4,- A fin de verificar la distribución resultante deberá acompañarse el respectivo
plano de distribución, en el cual se grafique la totalidad de los ambientes con que
cuenta el inmueble, los mismos que deberán guardar concordancia con la memoria
solicitada". I

RESPECTO DE LA COMPRAVENTA

4.- Es precisd señalar que el acto materia de calificación es la compraventa

I
de la Unidad Inmobiliaria N° 2, por lo que deberán presentar la escritura
pública de ratificación del entonces cónyuge don Carlos Fukunaga Palomino,
habida cuent~ que la adquisición se produjo durante la vigencia de [a
sociedad de gananciales. En relación a su escrito de 17/7/2017, es preciso
señalar que el derecho de propiedad que corresponde inscribir es a favor de
la sociedad c6nyugal formada por don Carlos Fukunaga Palomino y doña
Elizabeth Ka~llen Anaya Solo, con la calidad de bien social, siendo la
adjudicación como consecuencia de la liquidación de sociedad de
gananciales, constituye titulo de propiedad diferente del que es materia de
presentación y calificación. Por lo expuesto, subsiste el octavo numeral de la
observación de 14/6/2017, cuyo texto es el siguiente: "Se advierte que la
compradora til:me el estado civil de casada, sin embargo no ha intervenido el
respectivo cóhyuge, por lo que deberá subsanar al respecto adjuntando
,
instrumento pbblico en donde conste la intervención del esposo ratificando
la presente compra venta".
I
 RESOLUCiÓN No. -J5)~-2017-SUNARP-TR.L

5.- De conformidad con el artículo 33 (literal c.2) del Reglamento General de

los Registros Públicos, es preciso señalar que mediante la escritura pública
de 21/3/1994 (kárdex 20408), otor9ada ante notario del Callao Manuel
Gálvez Succar, el bien materia de venta es el terreno constituido por la
Unidad Inmobiliaria Independiente N° 2, con un área de 96.00 m2. otorgada
por la sociedad conyugal formada por don Enrique Alcides Blanco Igreda y
doña Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco; sin embargo, conforme
al FOR presentado, la finalización de la ampliación de fábrica fue en octubre
de 1998, y quien declara como propietario de dicha edificación (determinante
del fraccionamiento presentado) y peticiona la subdivisión en JosInmuebles
1 y 2, es la mencionada sociedad conyugal, por lo que no se presenta
adecuación entre dichos actos.

* Toda modificación y/o subsanación deberá efectuarse siguiendo la misma

formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o
subsana.
* Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de
subsanación deberán ser concordantes entre sí, y deberán adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la Resolución N° 992-2008 SUNARP-
TR-L de 12/9/2008.
* Presente un juego original y dos copias de la documentación materia de
subsanación; de conformidad con los artículos 29 y 31 del Decreto Supremo
N° 035-2006-VIVIENDA.

Base legal: Ley N° 27157. Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA:

Artículos 2010 y 2011 del Código Civil. Numeral 111 del Título Preliminar y
artículos 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

Respecto a la primera observación menciona que el registrador no
sustenta la base técnica normativa que desvirtúe la inadecuación de la
ampliación de la fábrica con la declaratoria de fábrica inscrita. No invoca
norma sustantiva o registral alguna. De esta forma, el registrador emite
un juicio de valor sin sustentar debidamente su pronunciamiento, al no
mencionar las normas o los requisitos omitidos, contraviniendo los
alcances de la calificación registral dispuestos en los artículos 31 y 32 del
RGRP.
En cuanto al segundo y tercer extremos de la denegatoria señala que el
certificado de parámetros urbanísticos corresponde al inmueble N° 2,
debido a que la ampliación de fábrica declarada en esta oportunidad, está
referida al denominado inmueble N° 2, mientras que la declaratoria de
fábrica que consta en el asiento B 00001 de la partida N° 40990895 está
referida al denominado inmueble N° 1, siendo innecesario presentar plano
de la fábrica resultante ya que se trata de dos unidades inmobiliarias
debidamente separadas. Téngase presente que mediante la presente
solicitud de inscripción también se está solicitando la subdivisión del lote
matriz en dos inmuebles, además se está adjuntando memoria descriptiva
de ambos inmuebles con la debida descripción de ambientes de cada
unidad, los cuales pueden ser cotejados con los planos presentados y los
que constan en el titulo archivado N° 653658 del 8/8/2011, el cual dio
mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica en la citada partida
registral. La declaratoria del presente procedimiento registral tiene como
objeto al denominado inmueble N° 2, el cual resulta de un proceso de
subdivisión, por lo cual la declaratoria inscrita no debería ser objeto de
presentación de un informe técnico de verificación, ya que el mismo se
elaboró sobre el inmueble N° 1.
 I
RESOLUCiÓN No. d5~d-2017-SUNARP-TR-L

Con relación al cuarto y quinto extremos de la observación, el registrador

no precisó quienes serían los copropietarios que faltan suscribir la
solicitud de r~ctificación de área, linderos y medidas perimétricas.
Invocando la aplicación de los principios de publicidad material. publicidad
formal y legitimación, contenidos en los articulas 1, 11Y IV del Titulo
Preliminar del RGRP, solicita se tenga por subsanados estos extremos ya
que en la partida N° 11025972 del Registro Personal de Huanta corre
inscrita la sus1titución de régimen patrimonial suscrita entre Carlos
Fukunaga y Elizabeth Anaya Solo mediante escritura pública del
31/12/2015 otofgada ante notario Miguel Ángel Chillce Jayo (titulo N° 48
del 6/1/2016). I?recisa además que en la cláusula cuarta de la escritura
del 31/12/2016110s otorgantes acordaron la valorización y adjudicación de
sus bienes sociales, entre los que se encuentra el ubicado en calle
Monseñor Fide'l Tubino Mongilardi, adjudicándolo a favor de Elizabeth
Anaya 8010, po~lo que resulta innecesario presentar instrumento notarial
ratiñcando la e$critura de independización y compraventa del 21/3/1994.
Sustenta su pO$ición en el numeral 6 del articulo 318 del Código Civil que
constituye una tausal de fenecimiento de la sociedad de gananciales, lo
que se acredit1 con la partida electrónica NO 11025972 del Registro
Personal de Hllanta. Asimismo invoca el precedente de observancia
obligatoria aprobado en el LXXXVII Pleno del Tribunal Registral.

ANTECEDENTE JEGISTRAL

Partida electrónicl N° 40990895 del Registro de Predios de Lima

I .
En la ficha N° 1615595 que ahora continúa en la citada partida se independizó
ei terreno con frente a la calle N° 67 constituido por el lote N° 10-11 de la
manzana C1-3 de la urbanización Pando, distrito de San Miguel, provincia y
departamento de Lima.

En el asiento b)-1 !corren descritas que este inmueble encierra un área de

320.00 m2 dentro de los siguientes linderos y medidas perimétricas.

- Por el frente: Jn la calle N° 67, con 16.00 mi;

Por la derecha: con el lote N° 9, con 20.00 mi;

r Por
Por
la
el
izquierda! , con el lote N° 12, con 20.00 mi; y
fondo: con los lotes N° 4 Y N° 5, con 16.00 mI.

En el asiento c)-1 ~e registró el dominio del predio submater;a a favor de

Enrique Alcides Blanco Igreda y su cónyuge Carolina Isabel Suasnabar
Valdez de Blanco len mérito a la compraventa otorgada por su anterior
propietaria mediante escritura pública del 24/2/1993 ante notario Ricardo
Ortiz de Zevallos.

En el asiento b)-2 se registró que al predio inscrito en esta partida le

corresponde la siguiente numeración: calle monseñor Fidel Tubino Mongilardi
N° 173.

Los asientos b)-1, 0)-2 Y c)-1 fueron extendidos en mérito al titulo archivado
N° 143837 del 8/1111994.
I
En el asiento B 00001 aparece que sobre el terreno submateria se construyó
una edificación de dos pisos (título archivado N° 653658 del 8/8/2011).
 RESOLUCiÓN No. v/SJal-2017-SUNARP-TR-L

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

Si corresponde inscribir la subdivisión por regularización al amparo de la

Ley N° 27157 cuando no se ha adjuntado documentación de la fábrica del
predio matriz.

VI. ANÁLISIS

1. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el Título I

de la Ley N" 27157 Y en la Sección Primera de su Reglamento, cuyo Texto
Único Ordenado se aprobó por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA.

El articulo 3 de la Ley N° 27157 señala que los propietarios de edificaciones

que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización ylo reglamento
interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al
procedimiento establecido en la presente ley.
R'E'GI

I~
(¡ +.... Este procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
'oS'.....
S\a. ~ simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
~ 'ld21. '(" autoridad. Requiere la participación de un verificador responsable (arquitecto
-\ '.st.lNf'~ \ o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los propietarios del
" ~predio a través de un formulario (FOR), con certificación notarial de firmas
\. '. (entre otros requisitos).
\
2. El ámbito temporal de aplicación de esta normativa está determinado por
el\articulo 3 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, que señala lo siguiente:
J
"La presente sección norma el trámite de regularización de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la
respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independización".

De acuerdo a la citada norma, únicamente pueden ser objeto de

regularización mediante el procedimiento establecido en el Título 1 de la Ley
N° 27157 Y Sección Primera de su Reglamento, las edificaciones levantadas,
modificadas, ampliadas, remodeladas o demolidas antes del 21 de julio de
(\\ 1999, siendo que cualquiera de estos actos que se hubiesen producido con
posterioridad - y siempre que no se hubiesen adecuado en su oportunidad a
las normas previstas en las Leyes N° 27972 Y N° 28437 -, deberán sujetarse
al trámite regular previsto en la Ley N° 29090 - Ley de regulación de
habilitaciones urbanas y de edificaciones, la cual deroga la Sección 11de la
Ley N° 27157 Y su Reglamento.

3. El articulo 24 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por

D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, establece que el documento que da mérito a la
inscripción de la regularización es el FOR (formulario registral) aprobado por
la Sunarp, el cual constituye título registral, cuando está debidamente
llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea regístrar.
 RESOLUCiÓN No. -dS5J2017-SUNARP-TR-L

El artículo 25 de, la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:

Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la

municipalidad respectiva, según lo establecido en el artículo 63 del presente
Reglamento (Iitdral b). '
Plano de localiz~ción y ubicación conforme a las características señaladas en
el inciso d) del n'umeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma
precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un
terreno de perí~etro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en
el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la
perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).
Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor
escala que perrr1ita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes
exteriores e interiores (inclusive los secundarios como c1osets, despensa,
-ósitos, pisci~as, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del
FOR (literal d). I
Informe técnico ¡de verificación, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la verificación ad hoc correspondiente (literal e).
I
4. Asimismo, el articulo 78 del RIRP prescribe lo siguiente:

"La declaratoril de fábrica de una edificación, así como su demolición total o

parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito
a alguno de loS siguientes documentos:
(...) I
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se
refiere la Ley N° 27157.
(.,) i
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de Jos anexos
que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y
localización, ~ del plano de distribución, autorizados por profesional
competente. E? el caso de demolición total no se requiere la presentación del
plano de distrib'ución.
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe
adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante,
el plano de di~tribución en el que se visualicen los elementos eliminados
o modificados' y el plano de distribución de la edificación resultante. Lo
dispuesto en él presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido
aprobada por ~utorídad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria
descriptiva y 10lS respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento
de inscripción los que aparecen en estos últimos." (Lo resaltado es nuestro)

De lo que se conc'luye que en el caso de una ampliación, modificación o

remodelación de la declaratoria de fábrica al amparo de la Ley N° 27157, se
deberá presentar - además- del Formulario Registral, la memoria descriptiva
de la edificación resultante, el plano de distribución en el que se visualicen
los elementos elirriinados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.
I
S, Ahora bien, el articulo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (RIRP), define la independización, como el acto registral que consiste
l
en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia
de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.
 RESOLUCiÓN No. v?5~),-2017-5UNARP-TR-L

El articulo 60 del precitado Reglamento contempla los requisitos para la

inscripción de la independizaciónde un predio urbano, indicando que
consistirá en el formularlo único de habilitación urbana (FUHU), el anexo F y
el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados,
donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno
de los predios resultantes; adicionalmente, deberá presentarse los planos y
códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N" 002-89-JUS,
según sea el caso; así como el documento privado con firmas certificadas
notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que
no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

6. El Reglamento de la Ley N° 27157 definió el universo de los inmuebles a

los que seria de aplicación la Ley N° 27157, los cuales son los predios
urbanos con edificaciones. Asl, el articulo 7 de la Ley N° 27333 establece
que:

"( .. )
7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N° 27157 Y de la
presente Ley, no será exigible para su inscripción en el Registro la previa
autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del
terreno.
7.2. El Registro, por el sólo mérito del acto de regularización, procederá a la
desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de
regularización~.

I articulo 4 de la Ley N° 27333, Ley complementaria a la Ley NO26662, Ley

de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización
de edificaciones, establece que: "La acumulación o subdivisión de unidades
inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley
N° 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el articulo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá
presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral
debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no
será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra
clase."

7. Las citadas normas han sido desarrolladas a nivel registral por el artículo
61 del RIRP, el cual establece que tratándose de subdivisiones efectuadas
dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere
la Ley NO 27157 Y la Ley N° 27333, para efectuar las respectivas
independizaciones no será aplicable lo dispuesto en el articulo 601• En estos
casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pública
acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de independización en
el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área remanente; b) Certificado de parámetros
urbanisticos y edificatorios.

De conformidad con las normas antes mencionadas, en el caso de

regularización de edificaciones, como excepción procederá la subdivisión o
fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipal de
subdivisión, ello en atención a que "de hecho" ya se ha efectuado el
fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de edificaciones
independientes y en algunos casos, por la existencia de propietarios distintos

, Nótese que dicho artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios versa
sobre la independización de predio urbano en el que medie intervención municipal.
 RESOLUCiÓN No. -dS'J-2017-SUNARP-TR-L

(en caso de saneamiento de titulación), situación que el legislador reconoce

e incorpora a la lelgalidad mediante los procedimientos de regularización a
que se refiere la Ley N° 27157 Y su Reglamento.

dl
8. La subdivisión , un predio urbano es un acto que se produce en la esfera
extrarregistral mediante la aprobación por la municipalidad respectiva de su
fraccionamiento o,lcomo se ha señalado previamente "de tacto" mediante la
construcción de eaificaciones independientes en un mismo predio matriz,
edificaciones susbeptibles de incorporarse al Registro mediante la
declaratoria de fábhca en vía de regularización. También, ante la existencia
de edificaciones independientes con declaratoria de fábrica autorizada por
los órganos competentes, o cuando no existiendo éstas, se procede
conforme al procedimiento de saneamiento de titulación a que se refiere la
Ley N° 27157 Y su Reglamento (prescripción adquisitiva notarial).

En ese sentido, cuando la independización de un predio urbano (apertura de

partida registral lindependiente) se presenta conjuntamente con la
regularización de su edificación y se verifica un fraccionamiento de hecho del
predio no existirá IObstáculO alguno para su admisión en el Registro sin
requerir la respectiva autorización municipal de subdivisión, en la medida que
no quedará duda de que la misma se realiza dentro del procedimiento de
regularización de e'dificaciones.

Del mismo modo, no existirá obstáculo alguno para admitir la solicitud de

independización con posterioridad a la inscripción de la regularización de una
edificación siempre que existan elementos que permitan establecer que la
edificación declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de
hecho del predio ~rbano matriz; así lo ha reconocido esta instancia en
diversas Resoluciones como la N° 146-2006-SUNARP- TR-L, N° 755-2011-
SUNARP- TR-L, N° 1739-2016-SUNARP- TR-L y N° 1516-2017 -SUNARP- TR-
L, entre otras.

Considerando ello entonces, no existe una única oportunidad de solicitar la

subdivisión por reg1ularización que sería cuando se solicite la inscripción de
la declaratoria de fábrica por regularización, como indica la registradora, pues
resulta factible que con posterioridad a la inscripción de la edificación se

f solicite la independización de las unidades resultantes con el fraccionamiento

de hecho del prediÓ matriz producto de la edificación declarada, siempre que
ello sea verificable rellilulo archivado de la fábrica respectiva.

9. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de la

Ley N° 27157, la inscripción de la ampliación de fábrica del predio inscrito en
la ficha N° 1615595 que continúa en la partida electrónica N° 40900895 del
Registro de Predio~ de Lima; así como la subdivisión de dicho predio en dos
sublotes (denomin~dos "inmueble 1" e "inmueble 2"), cada uno con un área
de 224.00 m2 y 96.'00 m2, respectivamente.

En atención a ello,1el registrador formuló observación señalando que debe

adjuntarse memoria descriptiva y plano de distribución de la fábrica
resultante; por su Rarte, el apelante sostiene que la subdivisión es producto
de las construccionbs practicadas sobre el predio matriz luego de culminada
la fábrica registrad~ en el asiento B 00001.

Entonces, en el ¿resente caso, corresponde verificar si la ampliación

introducida en la fábrica original del predio originó el fraccionamiento de este
en los dos lotes antes mencionados.
 RESOLUCiÓN No. -cJS'J,-2017-5UNARP-TR-L

10. A efectos de tal evaluación cabe tener presente que en virtud del título
archivado N° 653658 del 8/8/2011 se inscribió en el asiento B 00001 la
declaratoria de fabrica del predio matriz en mérito a copia certificada por
funcionario del Área de Archivo Central de la Municipalidad Metropolitana de
Lima de formulario municipal de declaratoria de fábrica al amparo de la Ley
N° 24687, consignándose que dicha fábrica comprende un área techada en
el primer piso de 120.00 m2 y en el segundo piso de 120.00 m2, y
publicitándose como fecha de la edificación: enero de 1978.

Verificado el plano de planta del primer piso (lámina P-2) que obra en dicho
título archivado y considerando los gráficos de la subdivisión propuesta, se
advierte respecto de la fábrica inscrita, que ésta colinda por la izquierda con
parte del lote 12 estando rodeada por el lindero del frente (antes calle 67 y
ahora calle monseñor Fidel Tubino) por un jardin, un patio y una cochera;
finalmente, por el fondo y la derecha colinda con un amplio jardin, no
existiendo construcciones adicionales que permitan considerar
primigeniamente que el predio se encontraba subdividido.

11. Ahora bien, con el reingreso del 241712017 se acompañó anexo N° 4 de

constatación de fábrica suscrito por arquitecto David Salís Quispe con firma
certificada notarialmente, a través del cual este profesional manifiesta lo
\ siguiente:
,

"()
4. Debido que la ampliación de fábrica, declarada en esta oportunidad, está
referida al denominado inmueble 02; mientras que la declaratoria de fábrica
que consta en el asiento 800001 de la partida 40990895 está referida al
denominado inmueble 01; no es necesario presentar plano de la fábrica
resultante; ya que se trata de dos unidades inmobiliarias debidamente
separadas; téngase presente que mediante la solicitud de inscripción del
presente titulo, también se está adjuntando memoria descriptiva de ambos
inmuebles con la debida descripción de ambientes de cada unidad; los
cuales pueden ser cotejados con los planos presentados y los planos que
constan en el título archivado 653658 del 08.08.2011; el cual dio mérito a la
inscripción de declaratoria de fábrica de la citada partida registra!.
(.l".

Estando lo indicado por el verificador responsabie, de la remisión al plano de

distribución (lámina A-1) presentado se aprecia lo siguiente:

Que al momento de graficar en el plano el primer y segundo piso del área

achurada de 224.00 m2 correspondiente al primer sublote ("inmueble 1"), el
verificador ha dejado constancia que en estos polígonos se ubica íntegramente
la fábrica (primera y segunda planta) con un área de 120.00 m2 inscrita en la
partida electrónica N° 40990895. Es decir, todos los ambientes descritos en el
asiento 8 00001 se ubican dentro del primero de los sublotes cuya
independización se solicita.
Que los ambientes de la ampliación de fábrica (primer y segundo piso), cuyo
acceso al Registro se solicita en vía de regularización, se ubica sobre el área de
96.00 m2 correspondiente al segundo de los sublotes ("inmueble 2").

De ello se tiene no solo que sobre el predio matriz existen dos construcciones
independientes entre sí, con lo que se acredita el fraccionamiento de hecho
del terreno inscrito en la partida N' 40900895 del Registro de Predios de
Lima, sino que además el verificador responsable hace referencia en un
mismo documento técnico a la fábrica inscrita, así como su ampliación,
cumpliendo así con la finalidad de la documentación técnica (memoria y
 RESOLUCiÓN No. -,;iS7,J-2017-SUNARP-TR-L

planos) descrita en el articulo 78 del RIRP, esto es, la de contrastar los

elementos de la arhpliación de la edificación respecto a la fábrica existente.
I
Bajo tales consideraciones, corresponde revocar el numeral 3 de la
observación. I
12. En cuanto a la inadecuación entre la fábrica inscrita y su ampliación a que
aJúde el primer bxtremo de la observación cabe señalar que de la
ocumentación presentada por el usuario no se evidencia dicha
circunstancia. I
I
A mayor abundamiento, los ambientes que según la memoria descriptiva de
subdivisión integran la fábrica existente sobre el primero de los sublotes
("inmueble 1") concuerdan con los pub licitados en el asiento B 00001 de la
partida electrónica' N° 40990895.

Téngase presente además que de la información proporcionada por el

verificador responsable en el plano de subdivisión se desprende que, según
este profesional, la,ampliación de fábrica abarcaría un área que originalmente
se encontraba libré de construcciones conforme a los planos de plantas que
obran en ellítulo ~rchivado N° 653658 del 81812011 '.

En consecuencia, siendo que estos aspectos son netamente técnicos, cuya

responsabilidad le atañe única y exclusivamente al verificador conforme al
numeral 2.1 de la ~ey N° 27333, se revoca el numeral 1 de la observación.

13. Por otro ladO!, el registrador ha formulado observación respecto del

certificado de pa~ámetros urbanísticos y edificatorios presentado a su
despacho, pues edte
, se encuentra referido a un predio de 160.00 m2 ubicado
en calle Fidel Tubino Mongilardi N° 175, urbanización Panda, distrito de
San Miguel, datos' que discrepan con los del predio materia de la presente
rogatoria.

Al respecto, mediante escrito ingresado a Secretaría de este Tribunal el

usuario ha remiti~o para su calificación un ejemplar del certificado de

f
,
parámetros urbanisticos y edificatorios N° 809-2016-SGOPR-GDU-MDSM
del 1311212016 efnitido por la Sub Gerencia de Obras Privadas de la
Municipalidad Disthtal de San Miguel (expediente N° 30264-2016).

Siendo que del dobumento

,
en cuestión consta que corresponde
- al inmueble
con un área de 320.00 m2 ubicado en "CALLE MONSENOR FIDEL TUBINO
MONIGLARDI N~ 173, URB. PAN DO - l' ETAPA", lo que resulta
concordante con la información del predio inscrito en la partida N° 40990895
del Registro de Prédios de Lima, se procede a dejar sin efecto el numeral
2 de la observaciÓn.

14. El matrimonid determina el nacimiento de una serie de derechos y

obligaciones referéntes al ámbito personal como al ámbito patrimonial

Reconociendo est1 Situación, nuestra legislación ha establecido la existencia

de dos regímeneslpatrimoniales3 denominados:

2 Incluso, en el item '5 ("Actos a constatar") formulario registral (FOR), autorizado por el
verificador, bajo su éntera y exclusiva responsabilidad, se indica que: "Después de la
inscripción de fábrica primigenia, los ambientes permanecen iguales, salvo en los jardín
interior en donde se ¡ha edificado la ampliación de fábrica" (El resaltado es nuestro).
3 Asilo establece en e;1artículo 295 y siguientes del Código Civil.
 RESOLUCiÓN No. -d5'oI-2017-SUNARP-TR-L

Régimen de sociedad de gananciales; y,

Régimen de separación de patrimonios.

Conforme al articulo 302 del Código Civil, en el reglmen de sociedad de

gananciales, son bienes propios de cada cónyuge, entre otros, los siguientes.

1. Los que aporte al iniciarse el régimen.

2. Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso,
cuando la causa de la adquisición ha precedido a aquélla.
3. Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título gratuito.

El artículo 303 precisa que cada cónyuge conserva la libre administración de

sus bienes propios y puede disponer de ellos o gravarlos; por su parte, son
bienes sociales todos los no comprendidos en el articulo 302, incluso los que
cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, asi
como los frutos o productos de los bienes propios y de la sociedad, y las
rentas de los derechos de autor e inventor. Asimismo, los edificios
construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges,
abonando a éste el valor del suelo.

El articulo 311 establece las reglas que rigen para la calificación de los
I bienes, siendo una de ellas que todos los bienes se presumen sociales, salvo
\ prueba en contrario.
~\. R£GI,J'
:;,~ ~ 5. Una de las reglas que rige en el régimen de sociedad de gananciales es
•• 2d Sala establecida en el articulo 315 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:
~..."
( \
,
, "útlf>,~q "Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención
del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad,
si tiene poder especial del otro.
. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de
bienes muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los
cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes especiales."

Como puede apreciarse, la norma distingue entre los bienes inmuebles y los
bienes muebles.

Así, para todo acto de disposición de inmuebles, se requiere la intervención

del marido y la mujer. Esto es, se requiere de la intervención de ambos
cónyuges ya sea para adquirir, enajenar o gravar, o cualquier otra forma de
disponer de bienes sociales.

En el caso de bienes muebles, se requiere también de la intervención de

ambos cónyuges para disponer de ellos, con excepción de los actos de
adquisición de los mismos. Para adquirir bienes muebles sociales, basta la
intervención de uno de los cónyuges.

16. En el caso concreto del Registro de Predios, podemos apreciar que el

articulo 14 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)
ha recogido la norma contenida en el articulo 315 del Código Civil
anteriormente glosado señalando lo siguiente:

"Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición o

gravamen de un bien social deberá constar en el titulo la intervención de
ambos cónyuges por sí o mediante representación."
 RESOLUCiÓN No. ;>5/d-2017 -SUNARP- TR-L
1

Por lo tanto, es deber

, de las instancias registrales, verificar que en todo acto
de adquisición, disposición o gravamen de predios de propiedad de la
sociedad conyugall, hayan intervenido ambos cónyuges.

17. En el preseJe caso, tenemos que se solicita la inscripción de la

compraventa de lal
unidad inmobiliaria N° 1 - resultante de la subdivisión del
p édio matriz inscfito en la partida N° 40990895 - otorgada por el señor
nrique Alcides Blanco Igreda y su cónyuge Carolina Isabel Suasnabar
é
Valdez de Blanco favor de Elizabeth Karen Anaya Solo de Fukunaga, en
mérito a escrituralpública del 21/3/1994 extendida ante notario de Callao
Manuel Gálvez Succar.

Según consta en 11 introducción del mencionado instrumento la compradora

se identificó con lel estado civil de "casada con don Carlos Fukunaga
Palomino"; no obstante, el cónyuge citado no comparece en dicho
instrumento públicb ni mucho menos suscribe la escritura pública presentada,
siendo que dicha lintervención constituía requisito indispensable para que
quede pel1eccionada la compraventa celebrada.

En todo caso, mJiante escrito ingresado a este Tribunal el 12/10/2017 se

acompaña parte nbtarial de escritura pública del 25/8/2017 otor9ada por el
señor Carlos Fuku¡'aga Palomino, quien ratifica la compraventa contenida en
la escritura pública1de121/3/1994, dejando constancia que mediante escritura
de sustitución de rl;gimen patrimonial del 31/12/2015 - inscrita en el asiento
A 00001 de la pa'rtida electrónica N° 11025972 del Registro Personal de
Huanta4 - se adju'dicó el inmueble en cuestión a su ex cónyuge Elizabeth
Karen Anaya Solo!

Estando a lo explsto, se procede a dejar sin efecto el numeral 4 de la

observación.

18. Por último, con relación al quinto extremo de la denegatoria, de la

documentación presentada se puede afirmar que la ampliación de fábrica ha
sido solicitada únidamente por la sociedad conyugal conformada por Enrique
Alcides Blanco Igréda y Carolina Isabel Suasnabar Valdez de Blanco.

Sin embargo, tOda1vez que se9ún el formulario presentado la fábrica data de

"octubre de 1998!', esto es, cuando ya se había formalizado mediante
escritura pública del 21/3/1994 la transferencia del área de 96.00 m2, sobre
el cual se levanta la ampliación, se tiene que a fin de proceder con el trámite
de regularización y subdivisión del predio matriz se requiere de la
intervención de todos los interesados.

Por tanto, se confirma el numeral 5 de la denegatoria con la precisión

\ antes referida.

Interviene el vocall(s) Guido David Villalva Almonacid autorizado mediante la

Resolución N° 263-2017-SUNARP/PT del 30/10/2017 modificada por
Resolución W 265i-2017-SUNARP/PT del 13/11/2017.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

,
4 Inscrito en mérito al título archivado W 48 del 6/1/2016 (Oficina Registral de Huanta).
 RESOLUCiÓN No. -JS)),2017-SUNARP-TR-L

REVOCAR los numerales 1 y 3, DEJ SIN EFECTO los numerales 2 y 4,

Y CONFIRMAR el numeral 5 de la den gatoria de inscripción formulada por
el registrador público del Registro de P edios de Lima allitulo referido en el
encabezamiento, conforme a los disti tos fundamentos expuestos en el
análisis de la presente.

ERTO ALIAGA ,.,

ente (e) de la Segund
del Tribunal Registral

HJi!Jfi~ó ¡
MIRTHI'{RIVER.( BEDREGAL GUIDO DAVID IL AL 'A ALMONACID
Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) d I r unal Registral