A PRUEBA EN MATERIA INMOBILIARIA

LA PRUEBA EN MATERIA INMOBILIARIA

La Prueba.
Tomando en cuenta desde el punto de vista legal la prueba se refiere a los
elementos de convicción tendentes a establecer la verdad de una alegación y
los medios empleados para evidenciar y justificar la legitimidad del derecho
argüido.

Norma.
El principio general de la prueba, aplicable en todas las materias, incluida la de
tierras, está consagrado en el artículo 1315 del Código Civil, a cuyo tenor:

“El que reclama la ejecución de una obligación, debe probarla.

Recíprocamente, el que pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho
que ha producido la extinción de su obligación”.

Medios De Prueba.
El artículo 1316 del Código Civil establece cinco medios o modos de prueba, a
saber: documental o literal, testimonial, presunciones, confesión y juramento. Si
bien el derecho civil consagra las diferentes modalidades de prueba, es al
Procedimiento Civil que corresponde pautar los medios y formulas de cómo
deben ser presentadas, estableciendo los diversos incidentes que pueden
surgir en justicia a propósito de su administración: verificación de escritura,
inscripción en falsedad, informativo testimonial, experticio y comparecencia
personal.

Preeminencia De La Prueba Escrita.

En materia civil la prueba por excelencia es la escrita, por preexistir antes de
que surjan eventuales conflictos entre partes: contratos, acuerdos,
reconocimientos, descargos de obligaciones, etc. Cuando existe prueba
documental su contenido no puede ser aniquilado por la prueba testimonial,
según establece el artículo 1341 del Código Civil y a cuyo tenor:

“Debe extenderse acta ante notario o bajo firma privada, de todas las cosas
cuya suma o valor exceda de treinta pesos, aun por depósitos voluntarios; y no
se recibirá prueba alguna de testigos en contra o fuera de lo contenido en las
actas, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes, en, o después de
aquellas, aunque se trate de una suma o valor menor de treinta pesos. Todo
esto, sin perjuicio de lo que se prescribe en las leyes relativas al comercio.

La Prueba En Diversas Jurisdicciones.

La jerarquía de las pruebas está ligada al ámbito en que deba ser ventilada.
Así, mientras en materia civil prepondera la prueba escrita, en lo comercial, por
la celeridad de los negocios, el legislador ha sido menos exigente permitiendo
una amplia libertad; en lo penal las evidencias contundentes descansan en la
prueba testimonial, porque, en general, las infracciones surgen de acciones u
omisiones; en materia laboral la liberalidad es tan extensa que existe una
presunción de contrato, aun no exista escrito, entre aquel que presta un
servicio personal y el que lo recibe.

La Prueba en la Jurisdicción de Tierras.

El fuero más abierto en la admisión y aceptación de pruebas es el de Tierras.
Sin embargo, procede distinguir el Procedimiento de Saneamiento que culmina
con el primer certificado de título, en el cual existe una ilimitada libertad sobre
el particular, atribuyéndose al Juez un papel tan activo que no sólo evalúa
soberanamente las presentadas sino que tiene el deber de procurarlas, de
oficio. En caso de conflicto envolviendo terrenos registrados existe cierta
restricción porque, de acuerdo al artículo 189 LTR, todo acto de enajenación
que recaiga sobre tales inmuebles no sólo debe estar contenido en documento
instrumentado por Notario Público, sino que además, en sus incisos a hasta e
describe en forma prolija los detalles, exigencias y condiciones a que está
sometido:

“Los actos o contratos traslativos de derechos registrados, así como aquellos

que estén destinados a construir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir
gravámenes sobre inmuebles registrados, o que de cualquier forma afecten o
se relacionen con esos mismos derechos, podrán redactarse en forma
auténtica o bajo escritura privada....”

La Ley de Registro de Tierras prevé la prueba literal en los artículos 71 al 74,

las testimoniales del 75 al 83.

Fiel a las normas del Derecho Civil, los actos auténticos y los Bajo Firma
Privada reconocidos por aquellos a quienes se les opone, hacen fe de su
contenido, entre las partes y sus herederos y causahabientes.

A pesar de la regla general precedente esos mismos actos la ley los declara
nulos en dos casos:
a) cuando previa investigación, el Tribunal de Tierras los declara falsos, nulos o
fraudulentos
b) enfrente a terrenos ya adquiridos por prescripción por otra persona y
también los que hubieren sido declarado nulos por sentencia de cualquier
tribunal competente.

Poder del Juez de Tierras en relación a las Pruebas.

Diferente a las materias ordinarias, la ley especial de tierras que es el Código
tutelar de tales asuntos en la República Dominicana, consagra el criterio
legislativo de que en tal jurisdicción deben adjudicarse los derechos a quienes
realmente corresponda, aun cuando la habilidad del reclamante o su abogado
no satisfaga a cabalidad el aporte de las evidencias o los mecanismos
procedimentales establecidos. Corresponde al Juez suplir omisiones,
ambigüedades y desaciertos, en aras de hacer prevalecer la justicia y la
equidad.

Con la finalidad de ofrecer la más amplia libertad a los interesados, la prueba

testimonial ha sido liberada de las exigencias de los arts. 73 al 100 de la Ley
834 del 15 de julio de 1978, pudiendo el tribunal de Tierras aceptar en
audiencia y acoger en su Decisión de Saneamiento, hasta declaraciones de
ventas verbales de inmuebles, realizadas por campesinos.
En relación a la tacha de los testigos, la ley de Registro de Tierras es similar a
las previsiones del Código de Procedimiento Civil, está facultado a oír, a título
de informante, cualesquier persona, incluido menores de edad, que en su
opinión tengan capacidad para formarse una idea de los hechos sobre los
cuales debe deponer.

La Prueba en el Saneamiento.
No existe en otro derecho distinto al de tierras la prueba “erga omnes”,
aplicable en el saneamiento y donde el reclamante establece sus pretensiones
no “res inter alios acta” sino frente “a todos a quienes pueda interesar” por
tratarse de un derecho que recae no sobre la persona, sino sobre un inmueble,
o sea “in rem”. Tal criterio jurídico ampara al adjudicatario de terrenos saneados
contra cualquier reclamación posterior. El titular de derechos que no se
presentó al Saneamiento los pierde en razón de que, después de la emisión del
certificado de título estará vedado a hacerlos valer, salvo el caso de Revisión
por Causa de Fraude dentro del año de la transcripción del Decreto de
Registro.

Tal norma, prevista en el art. 137 LTR ofrece la garantía que el Estado debe
ofrecer el certificado de título legalmente expedido e impide la eternización de
reclamaciones relativas al Saneamiento.

Importancia de la Prueba.
Resulta esencial a los abogados en ejercicio y jueces, el conocimiento y
manejo profundo de los medios de prueba y la manera en que deben ser
administrados. El éxito o fracaso de una reclamación descansa en la eficiencia
o torpeza en que son aportadas las pruebas pertinentes. Muchos casos
legítimos no prosperan porque el profesional a cargo no suple las evidencias
que proceden y/o con la oportunidad en que deben ser presentadas. En tales
casos, sobremanera en materia civil y comercial no puede el Juez, subrogando
las Partes, suplir de oficio la insuficiencia, inoportunidad o falta de pruebas del
caso sometido a su decisión. Sin embargo, por excepción, la situación es
diferente ante el Juez de Tierras.

Procedimientos en Tierras.
Hay diversos procedimientos de socorrida y diaria utilización, competencia de
la jurisdicción de tierras, entre otros, la determinación de herederos, litis sobre
derechos registrados, corrección de errores materiales de resoluciones y/o
sentencias de todo género y también las que intervienen a propósito de
trabajos catastrales: deslinde, subdivisión, refundición, replanteo,
etc.

Asuntos Administrativos.
La gran mayoría de los asuntos sometidos a la consideración y decisión de la
jurisdicción de tierras, salvo, en principio, litis sobre terrenos registrados,
pueden ser resueltos administrativamente, siempre que los interesados
provean al tribunal las pruebas documentales que amparen debida y
legítimamente la petición de que se trate. En una determinación de herederos,
a propósito de la transferencia de derechos inmobiliarios, deben presentarse
acta de defunción del de cujus, acta de matrimonio si estuviere casado al
momento del fallecimiento, actas de nacimiento de los hijos, los certificados de
título que generan la petición de determinación de herederos, completada con
una declaración notarial auténtica (acta de notoriedad) reiterativa de la
documentación aportada. Últimamente la jurisdicción de tierras viene exigiendo,
como debió ser siempre, la evidencia del pago de los impuestos sucesorios,
antes de proceder a ejecutar la transferencia de los inmuebles en favor de
herederos.

La Determinación de Herederos.
Conviene señalar un desconocimiento frecuente de los profesionales del
derecho y público en general respecto de este tema. No existe en materia de
tierras ni en el ámbito civil u otra jurisdicción, procedimiento alguno de
determinación de herederos, independiente o autónoma. Cabe agotarlo única y
exclusivamente en ocasión de la petición de un específico y determinado
reconocimiento de derecho, inmobiliar o mobiliar. Ningún interesado obtendría
una resolución o sentencia de tribunal alguno que declare, pura y simplemente,
los herederos de una persona fallecida. Cuando se necesita tal reconocimiento,
los actos auténticos de notoriedad, con la presencia de siete testigos suplen tal
formalidad

Asuntos Contradictorios.
Cuando en cualesquier asunto, administrativamente solucionable, los
interesados no suplen los documentos pertinentes al caso, ó bien, de las
escrituras sometidas puede advertirse falta de derecho, contradicción,
confusión o ambigüedad, procede apoderar un juez de Jurisdicción Original
para que conozca y decida el asunto contradictoriamente

Documentos Falsos.
Una prueba inequívoca de la competencia excepcional de los jueces de tierras
y su amplia capacidad para juzgar lo constituye la falsedad de documentos,
incluidos los notarizados o auténticos que, para ser desestimados, requieren,
en principio, el agotamiento del procedimiento de Inscripción en Falsedad,
incumbencia de la jurisdicción ordinaria, de acuerdo a los arts. 214 y sigs. del
Código de Procedimiento Civil y también de naturaleza penal, según los arts.
150 y sigs. de tal Código. A pesar de tales normas de procedimiento, puede el
juez de tierras retener, conocer y decidir sobre documentos falsos, para aplicar
el resultado de su indagatoria al caso que resuelve.

Revisión por Fraude.

Otro tramite especial a tierras es la Revisión por Fraude (art. 137 y sgtes LTR),
que es un procedimiento especial que permite a cualquier interesado impugnar
la adjudicación en que culmina el Saneamiento, para establecer que la/s
adjudicación/es ha sido el resultado de un fraude lesivo a los intereses del
peticionante, a quien corresponde probar y demostrar tal/es planteamiento/s. El
recurso señalado anteriormente tiene el plazo de ejercicio de un año para
ejercerlo, a partir de la transcripción del Decreto de Registro.
Es frecuente que el Tribunal Superior de Tierras sea apoderado de Recursos
de Revisión por Fraude, sobre inmuebles cuyo registro ha superado,
holgadamente, el plazo del año previsto. En tales condiciones, procedería
rechazar administrativamente un recurso inconducente que, por la profusión de
casos, contribuye al cúmulo de expedientes de la jurisdicción,
independientemente de que, caso de conocimiento público y contradictorio,
conlleva, por largo tiempo, una paralización o congelación de los derechos del
titular, además de intranquilidad e inseguridad, contrariando con ello la
confianza en que debe estar amparado el titular de un certificado de título, de
acuerdo a los arts. 173 y 174 de la LRT. Salvo evidencias serias y legítimas
contra un certificado de título, su titular no debería resultar obstaculizado ni
molestado en su derecho, cual es la meta a que conducen diversas previsiones
de la Ley de Registro de Tierras y constituyó la inspiración de Robert Torrens,
creador del sistema de registro inmobiliario aplicado en nuestro país.

En la Revisión por Fraude, la prueba a aportar por el impetrante depende de

los hechos y circunstancias invocados. Así un poseedor radicado en los
terrenos cuya adjudicación se impugna, tendrá que recurrir, principalmente a la
prueba testimonial. Sin embargo, un adquiriente del derecho de posesión que
dio lugar a la adjudicación, deberá proveer prueba escrita de la transferencia
del derecho invocado, salvo en los casos exceptuados por la ley.

Revisión por Causa De Error Material.

Un procedimiento muy socorrido es la Revisión por Causa de Error Material
(arts. 143 y sgtes L.T.R.) y, se explica, por lo usual que los
mecanógrafos/digitadores incurran en yerros y equivocaciones en resoluciones
y decisiones de la jurisdicción: omisiones ó adiciones en nombres/generales,
estado civil, designación catastral, fechas, cálculos, erratas ortográficas, etc.

En tales caso, una instancia al Tribunal Superior de Tierras con los documentos
correctos, que demuestre el error: actos del estado civil u otros comprobantes,
permiten la enmienda administrativa de la resolución o decisión erradas en
razón de que los detalles de una Resolución o Decisión proceden de
documentos fieles, los yerros de tal naturaleza conducen a que, al existir
discrepancias entre unos y otros, el titular encuentre obstáculos en el ejercicio
de los derechos que le han sido atribuidos. El recurso de Revisión por Causa
de Error Material puede ejercerse cuando interviene Resolución o Decisión y
también, posteriormente, cuando son ejecutadas por los Registradores de
Título. En uno u otro caso la rectificación se ampara en otra Resolución o
Decisión reformatoria.

El Problema De Las Mejoras En Terrenos Registrados.

La Dirección de Catastro Nacional entrega un cintillo a quien le declare poseer
una mejora y también los notarios acostumbran recibir la declaración de
testigos (siete) que atestigüen que una persona es propietaria de una
determinada mejora. Estas “evidencias” son empleadas normalmente para
“arrogarse” derechos en terrenos registrados a nombre de particulares, del
Estado Dominicano, Consejo Estatal del Azúcar (CEA), Reforma Agraria, etc.

Tales “pruebas” de mejoras carecen de valor legal alguno porque, de acuerdo

al art. 202 de la LRT las mismas sólo pueden ser registradas si el titular del
certificado de título que ampara el terreno sobre el cual se han edificado, otorga
expresamente su consentimiento, mediante documento debidamente
legalizado. Cualquier reclamación de mejoras en terrenos registrados
amparada en pruebas de cintillo del Catastro Nacional o documento notarial
debe ser rechazada.

Tratamiento de Documentos en Fotocopias.

Con mucha frecuencia los abogados o las partes depositan en apoyo de sus
pretensiones documentos en fotocopia. Los mismos no pueden ser tomados en
consideración. La razón es obvia. La reproducción de fotocopias permite
adulterar fácilmente el contenido de un documento original. Sobre el particular y
específicamente con relación a los documentos a que se refiere el artículo 189
de la Ley de Tierras, la SCJ ha sido reiterativa en tal criterio.

“....y fallecido ya el señor Virgilio Tavárez, supuesto vendedor del recurrente es

cuando éste pretende obtener del tribunal, la transferencia de las ventas en
que fundamenta su solicitud (en base a)....., copias fotostáticas sin ningún valor
jurídico en nuestro derecho y que tal como lo decidió el tribunal no sólo eran
ineficaces sino además inadmisibles a los fines perseguidos por el recurrente,
que por tanto, el Tribunal a-quo decidió correctamente al confirmar en todas
sus partes la decisión de jurisdicción original; ( SENTENCIA DEL 8 DE JULIO
DE 1998. BJ 1052.531. Volumen 2.)

Compromiso del Juez de Tierras.

El Juez de Tierras tiene el deber y la obligación de exigir la demostración cabal
de las peticiones que se formulan y, en tal virtud, le corresponde sopesar y
ponderar, con astucia, discernimiento e imparcialidad, las pruebas que les son
aportadas, atribuyendo y valorando cada una en el nivel de jerarquía,
preponderancia, sinceridad y contundencia que corresponda, otorgando
preeminencia a la evidencia escrita frente a la testimonial y, éstas últimas,
evaluarlas con el cuidado y la suspicacia que merece el conocimiento recibido
de “haber visto u oído una determinada situación”, que, al momento de ocurrir
puede ser narrado e interpretado diferentemente por testigos comunes y, con
mayor distorsiones cuando la misma circunstancia se revela, almacenada en
una memoria siempre infiel, tiempo después de ocurrida.

Es tiempo ya y se impone que el Juez de Tierras abjure a la cómoda pero

irresponsable posición de simple “escuchador de testimonios” en lugar de
concentrarse y adentrarse en un cuestionamiento militante, serio e inteligente,
para alcanzar, en beneficio de la sociedad, el deber que le corresponde por
sobre toda otra consideración: descubrir la verdad. En ningún otro escenario
mejor que en los testimonios corresponde al juez de tierras jugar el papel activo
que le atribuye su propia ley, donde debe “confrontar, auscultar y desentrañar”
la sinceridad del testimonio, como medio de comprobar los hechos invocados,
sin descartar los aspectos somáticos y conductuales del testigo.

Es una realidad indiscutible en nuestro país, el hábito y costumbre de

“preparación de testigos”, contribuyendo a tal práctica, la falta de aplicación de
los textos legales que sancionan el perjurio, habiéndose convertido en
socorrido y diario “deporte”, prestar declaraciones complacientes, las cuales
debe el Juez enfrentar para evitar que se desnaturalice el resultado perseguido
de reconocer a cada quien el derecho que le corresponda.

Al igual que en otras jurisdicciones las Partes pueden ser oídas en los
tribunales de tierra. Sus informaciones, por provenir de parte interesada, son
calificadas como confesiones y deben ser ponderadas con extremo cuidado
porque, de acuerdo con el ordinal 2, del artículo 8 de la Constitución de la
República “Nadie podrá ser obligado a declarar contra si mismo”. Por ello las
Partes no están sujetas a juramento y consecuentemente contra ellos, aún
evidentemente mentirosos, no aplican las sanciones del perjurio.

Las informaciones de las Partes, sin embargo, suelen ser de gran utilidad para
el Juez sí, con destreza, confronta los litigantes entre sí y éstos contra testigos,
y utiliza informaciones cruzadas para reforzar o debilitar su convicción en
relación a los hechos y circunstancias sobre los cuales debe rendir Decisión.
Por aplicación, y de acuerdo al artículo 11, inciso 9no. puede el Juez hasta
separar los testigos para impedir que conferencien entre sí o se enteren, por
anticipado a su intervención, de las informaciones de quienes le preceden en el
turno de declaración.

Aunque se refieran a la misma materia o procedimiento, cada caso sometido a

la ponderación y decisión del Juez varía y difiere uno a otro. Por ello, resulta
recomendable no crear hábito de preguntas rutinarias e inalterables,
debiéndose, además, evitar utilizar lenguaje diferente al que puedan entender
Partes y testigos, “descendiendo” el Juez al nivel intelectual de los deponentes,
evitando preguntas técnicas o que puedan conllevar o insinuar en sí mismas
las respuestas a ofrecer.
Como árbitro máximo del caso que dirime y a pesar de lo arduo, tedioso y
prolongado de las audiencias, es deber del Juez de Tierras mantener
permanente atención y concentración en todos los detalles que surjan en la
instrucción del caso, para conducir, dirigir y realizar las observaciones e
imposiciones que procedan, principalmente a los abogados que pueden,
maliciosamente, plantear cuestionamientos acomodados, confusionistas,
comprometedores, exoneratorios,