INVERSIÓN INMOBILIARIA – FRANCISCO ACKERMANN

Copyright © 2020

FRANCISCOACKERMANN

Todos los derechos

reservados.

Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida, almacenada

o transmitida de ninguna forma o por ningún medio, electrónico, mecánico,

fotocopiado, grabado, escaneado o de otro modo sin el permiso por escrito del

editor.

Es ilegal copiar este libro, publicarlo en un sitio web o distribuirlo

por cualquier otro medio sin permiso.

F R A N C I S C O A C K E R M A N N afirma el derecho moral de ser

identificado como el autor de este trabajo.

1
Cada vez que veas un negocio exitoso, alguien tomó una vez una decisión
valiente.

-Peter F. Drucker.

2
 Contenido
Sobre quién soy ................................................................................. 4
El primer año ...................................................................................... 5
Comencé creando el área de experiencia de cliente ....................... 6
9 principales riesgos de la inversión inmobiliaria ........................... 7
RIESGO 1............................................................................................ 8
Elegir una mala ubicación ................................................................. 9
RIESGO 2.......................................................................................... 11
La mala calidad ................................................................................ 12
RIESGO 3.......................................................................................... 13
Una mala inmobiliaria ...................................................................... 14
RIESGO 4.......................................................................................... 15
No estimar bien la demanda de arriendo ....................................... 16
RIESGO 5.......................................................................................... 17
Imprevistos en el período entre la promesa y la escritura ............ 18
RIESGO 6.......................................................................................... 20
Que la obra no pueda continuar ..................................................... 21
RIESGO 7.......................................................................................... 22
Que no te den el crédito hipotecario .............................................. 23
RIESGO 8.......................................................................................... 24
Que el arrendatario no pague ......................................................... 25
RIESGO 9.......................................................................................... 27
Los costos ocultos e impuestos ..................................................... 28
Sobre quién soy
“El departamento se paga solo” cuántas veces hemos escuchado esto,
pero qué hay detrás de invertir en propiedades, ¿cómo hacerlo bien?, ¿puede
ser que simplemente se pague solo? La verdad… no es así, lo real es que
para aprender a invertir en propiedades y encontrar buenas oportunidades
hay que considerar una serie de factores.

Ya llevo varios años en la industria y he decidido ayudar a las personas a

cambiar su vida a través de la inversión en propiedades entregando todos mis
conocimientos a los demás.

Soy Francisco Ackermann, Gerente Comercial y Co-Fundador de

Capitalizarme.com, pero te contaré brevemente qué me trajo hasta aquí.

Estudié ingeniería Comercial, me especialicé con un Magister en Innovación

y mis primeros años de trabajo fueron 100% dedicados a trabajar en áreas
relacionadas a la creación de valor en empresas. Estaba feliz en mi último
empleo, de hecho, iba por un ascenso. En ese entonces me surgió la inquietud
de invertir en propiedades con amigos e incluso pensé en armar un negocio
con esa idea, pero investigando un poco llegué a Capitalizarme.com, donde
me atendí con Gabriel Cid, fundador de la empresa que estaba recién
comenzando.

Me explicó de qué se trataba y me lancé a ciegas con mi primera inversión

inmobiliaria y aunque al principio no lo pensé ni un poco, no tardé en llenarme
de dudas. En realidad, no tenía un gran capital al comienzo. Más bien,
comencé confiando solo en mi capacidad de ahorrar unos $170.000
mensualmente, lo que equivale a unos 200 USD.

4
Así conocí a mi socio, quien pacientemente respondió a mis inquietudes y
luego me invitó a ser parte de este proyecto, contándome que fui de sus
primeros 7 clientes. Lo más bonito del ofrecimiento, fue la oportunidad de
ayudar a las personas a generar un cambio real en su vida mediante la
inversión inmobiliaria. Lo primero que hice fue atender a aquellas personas
que podrían estar como yo, y personalmente llamé a los más de 500 clientes
activos para la época.

Apenas comencé a indagar, me di cuenta de que muchos tenían el tipo de

dudas por las que yo también pasé y dirigí mis esfuerzos a ayudarlos.

El primer año
Estaba llenos de dudas y de miedos. Fui a dar una vuelta en auto al barrio en
donde había comprado y resultó que no era tan bonito; así que llamé a Gabriel
para saber de qué iba el asunto. Luego preguntaba por el estado de la obra,
cómo iba todo, y él me daba respuestas según lo que le decía la inmobiliaria.

Cuando terminé de comprarlo, justo me estaban ascendiendo en mi trabajo y

Gabriel me invitó a trabajar con él. Mi departamento fue arrendado en menos
de 10 días, de modo que en ese punto ya yo estaba enamorado del negocio
y se habían disipado las dudas.

Solamente entre la diferencia de arriendo y dividendo me sobraban

aproximadamente $80.000 (100 USD aproximadamente) todos los meses, lo
que para mí fue increíble. Al final fue tener una mesada adicional (cuya idea
era ahorrar, aunque me lo gasté como un novato cada mes).

5
 Comencé creando el área de
experiencia de cliente
Como dije, la gran mayoría de los clientes que atendí, tenían prácticamente
las mismas dudas que yo. Saber en qué habían invertido, si habían tomado
una buena decisión, etc. Al principio uno se encanta con el tema de que el
arriendo paga el dividendo y después empiezan las dudas. Sobre todo,
cuando uno invierte en blanco o en verde, que es cuando compras la
propiedad antes de que esté construida o antes de empezar a construir
incluso, cuando solo hay planos y un anteproyecto aprobado.

Me dediqué a responder, más que nada. Fue muy bonito porque con los que
tenían más dudas terminamos haciendo cosas muy entretenidas y más que
trabajo, se estaba materializando mi pasión de apoyar a otros a aprovechar
la oportunidad que ya yo había tomado. Por ahí tengo una imagen de una
partida de pingpong que jugué con un cliente que invitamos a conocer la
empresa y resolver algún problema que tuviera.

Con el tiempo fui tomando más roles en la empresa y terminé a cargo de

marketing y proyectos, cree un área llamada recolocaciones que apoya a
aquellas personas que no pueden continuar con la compra a ceder sus
promesas (siempre y cuando llegara a acuerdo con la inmobiliaria) y así salir
del negocio sin las clásicas multas, haciendo no solo feliz a ese cliente con
problemas, sino que entregando una oportunidad a precio de años anteriores
a otro posible inversionista y manteniendo el negocio con la inmobiliaria, un
“win-win-win” en toda regla. Después me encargué del área comercial y
finalmente me hicieron socio.

6
Actualmente, sigo a cargo del área comercial y ya tenemos más de 6.500
propiedades vendidas y más de 3500 clientes. Ahora conozco el punto de
vista inmobiliario, el punto de vista del inversionista y esta publicación tiene
la intención de transmitir esos conocimientos.

Para esquematizarlo, decidí dividir los riesgos de la inversión inmobiliaria, en

9 aspectos.

9 principales riesgos de la
inversión inmobiliaria
Riesgos que se relacionan con cosas que puedes ver
y explorar antes de comprar

1. Elegir una mala ubicación.

2. La mala calidad.
3. Una mala inmobiliaria.
4. No estimar bien la demanda de arriendo.

Riesgos que van surgiendo en el camino

5. Imprevistos en el período entre la promesa y la escritura.

6. Que la obra no pueda continuar.
7. Que no te den el crédito hipotecario.
8. Que el arrendatario no pague.
9. Los costos ocultos e impuestos.

7
 RIESGO 1.

Elegir una mala ubicación

En el contexto de lo que hablamos, el riesgo N°1 que tiene un posible
inversionista que busca esta “renta residencial” es elegir una mala ubicación,
que en resumidas cuentas se refiere a un lugar que no será exitoso para
arrendar. Lo más importante es que la ubicación tenga una alta demanda de
arriendo porque es así como capitalizaremos la propiedad.

Si se elige bien, podremos apuntar a buscar esta rentabilidad estable y lograr

que la inversión “se pague sola”, aunque debo aclarar desde ya que eso es
cada día más complejo y tiende a ocurrir que hay que aportar más pie para
lograrlo, versus cuando invertí el 2013 donde con sólo el 10% logré ese
diferencial de $80.000 entre arriendo y dividendo. En mi 2do depto la
diferencia es de sólo $40.000…
8
 ¿Cómo no fallar en esto?
En Chile, específicamente en Santiago, una buena ubicación está muy
relacionada con la cercanía de las estaciones del metro, se habla de 1 a 1,5
kilómetros de una estación como un sector “hot” (menos de 15 min
caminando). Mientras que, en otras regiones de Chile, puede aplicarse la
pregunta, ¿a cuántos minutos estoy de los diferentes servicios, como
centros de estudio, supermercados, sitios de interés, etc.? Y la respuesta
debería ser, entre 5 a 15 minutos caminando. Entonces una de las claves es
la conectividad del sector a los diversos servicios que se ofrezcan (siempre
existen casos particulares, pero en general).

¿Qué hacer?
Para disminuir el riesgo, en caso de optar por una inversión de renta
residencial (esto es importante, pues existen diferentes tipos de propiedades
para diferentes tipos de negocios, como renta por temporada, locales
comerciales, oficinas, terrenos, etc… yo me enfoco en arriendo tradicional),
será apropiado escoger una ubicación que no se aleje más de 1 o 1,5 km de
alguna estación del metro o bien de un sector altamente demandado en
arriendo y que cuente tanto con conectividad como con servicios. También
es muy recomendable estudiar el crecimiento que ha tenido la comuna, lo
que se puede revisar en sitios como
https://www.bcn.cl/siit/reportescomunales/index.html y
https://es.datachile.io/geo/chile .

Dentro de los factores que son interesantes a considerar en ciudades

densificadas, son las áreas verdes. Claramente si un sector ya posee todo,
es posible que sea caro, por lo que una manera de “prever” o comprar

en una zona que llegue a ese ideal en un futuro cercano, es buscar lugares
9
donde de vea que crezcan en esa dirección.

Para ello, es útil revisar futuras estaciones de metro, permisos de edificación

otorgados en el lugar (hablará de futura densidad y posiblemente de
incorporación de servicios para atender esas necesidades) y cercanía con
sectores ya desarrollados, parte de esta información se puede encontrar en
lugares como el INE (https://ine-
chile.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=e15201c6404e4e
7ab07a8ee1f66febb4) .

En regiones, lo que se recomienda es un poco similar, obviamente hay

cualidades únicas, pero por lo general se recomienda la cercanía, que esté
entre 5 a 15 minutos de centros comerciales, centros de salud, de estudio,
oficinas, etc. Todos esos servicios que necesitan las personas y cuya
cercanía valoran. Si el sitio tiene alguna atracción natural o turística como la
playa, también es un punto a favor.

10
 RIESGO 2.

La mala calidad
Cuando hablamos de calidad, principalmente me refiero a la calidad de la
infraestructura y de las terminaciones, que por lo general lo define la
constructora utilizada en la obra, arquitectura y proveedores. Es muy
recomendable pedir y estudiar las especificaciones técnicas de una
propiedad. Si se escoge mal, esto puede dificultar la venta posterior o
sacarte mucho dinero en costos de mantención o arreglos.

¿Cómo no fallar en esto?

Existe lo que llamamos “Terminaciones de alto tráfico”, las que ayudan a la
mantención del departamento en sí, en el sentido de tener mayor duración
ante la rotación de arrendatarios. Algunas de estas son cubiertas de Granito
o Cuarzo en la cocina y baños, pisos de porcelanato o materiales que sean

11
de alta duración, fácil limpieza y apoyen al aislamiento térmico y de sonido,
ventanas termopanel, etc.

Ese tipo de detalles pueden marcar varias diferencias entre un buen arriendo
y una buena postventa.

¿Qué hacer?
Uno tiene que comprar conforme a lo que busca. Sobre todo, si la inmobiliaria
no es demasiado conocida, debemos preocuparnos de tener la información
correcta antes. No hay una receta perfecta, pero si es lógico que, a menor
calidad, menor precio y mayores problemas futuros.

Un consejo es también conocer los años de las garantías de los materiales

o productos que entregue la inmobiliaria, como la cocina, donde a mas años
tiende a ser mejor la calidad de estos.

12
 RIESGO 3.

Una mala inmobiliaria

Una empresa que se dedique a este mundo inmobiliario y que diga que su
misión es ayudar, pero que solamente está preocupada de hacer negocios y
ganar ella solamente es algo que, a ojos míos, es una mala inmobiliaria o
bien está tomando malas decisiones. No quiere decir que hacer negocios es
malo, de hecho, creo que es al revés, de hacer las cosas bien aparecen los
mejores negocios. Pero una empresa debe ser integral, tener una misión
que agregue valor y en algo tan importante como la vivienda para muchos,
la preocupación por quien habita (Arrendatario en caso de inversión), como
también de con quien hace negocios (inversionista).

¿Cómo no fallar en esto?

No tengo la verdad absoluta ni nada, pero cuando veo cosas como una

13
inmobiliaria que no perdona a un cliente con problemas, multarlos sin
siquiera escucharlos, que eligen constructoras sin experiencia solo por
ahorrar, no pensar o hacer el “fit” entre lo que vende y cómo se arrendará…
a ojos míos quiere decir que la inmobiliaria no sabe, o simplemente está
haciendo cosas mal.

Aunque debo añadir que sí creo en los errores, en que una inmobiliaria se
puede equivocar y elegir mal una vez, a todos nos puede ocurrir (aunque ufff
que duele en estos casos), pero sí es repetitivo, eso nos dice algo.

¿Qué hacer?
Tenemos que leer los comentarios de usuarios en internet sobre ella. Claro,
siendo realistas, no hallarás ninguna con reputación impecable (a menos que
no exista). Pero hay que ser objetivos porque es normal que existan clientes
descontentos y lamentablemente, será imposible encontrar una de la que
todo el mundo hable bien, incluso imagina que cometió el error de elegir mal
una vez… al tratarse de algo como el sueño de muchos, generará
frustraciones seguro. No obstante, si hay demasiado “ruido” alrededor de
ella, es mejor desconfiar inicialmente y estar más atento.

Por otro lado, en mi experiencia las clausulas de las promesas en las

inmobiliarias dice mucho sobre ellas… aquellas que son inflexibles, donde
no les importa nada más que el negocio se cierre, también no lo veo con
buenos ojos. Por eso es importante buscar quienes entreguen garantías,
cláusulas de salida claras, evitar el “lo veremos caso a caso”, aunque sea
muy común

También debe ser buena en servicio post venta, algo fundamental que
muchos olvidan preocuparse, pero es muy importante para la posterior
reventa o arriendo correcto de tu propiedad.

14
 RIESGO 4.

No estimar bien la demanda

de arriendo
No estimar la demanda de arriendo es un riesgo importante y evitable.
Normalmente en lugares hiper desarrollados es fácil saber que habrá
arriendos, pero seguramente también serán muy bajos en comparación al
precio del inmueble, ya que el sector es “top” y los precios de los inmuebles
serán altos, disminuyendo la rentabilidad. Pero puedes encontrar nociones
básicas para aprender a estimar la posible demanda, más si comprarás
como un inversionista, en un sector que probablemente, no es donde vives.

Otro factor muy importante a considerar es el objetivo por el cual inviertas,

aunque para este E-Book me enfocaré sólo en renta de arriendo residencial.

15
 ¿Cómo no fallar en esto?
La “buena ubicación” no es suficiente siempre, porque existen lugares que
cumplen con los clásicos requisitos de estar a menos de 15 minutos de
todo, pero aún no se desarrolla una demanda rentista fuerte. Por eso parte
del ejercicio está en buscar en diferentes portales de arriendo el “cómo se
mueve el sector”, lo que se resumen en cuánto duran las ofertas
disponibles, si hay muchas o pocas, el precio promedio que revisamos.

¿Qué hacer?
Además de los clásicos portales, una buena práctica es preguntar a quienes
saben, como empresas de administración de propiedades en zonas
residenciales, siempre habrá varios que pueden guiarte con datos objetivos.

Este es un paso sencillo, pero fundamental. También será útil revisar

publicaciones de avisos en internet, así sean de particulares, para ver si el
sector tiene bastantes propiedades ofrecidas. Por otro lado revisar el
crecimiento demográfico del sector también puede dar luces de si habrá una
demanda incipiente de nuevos arrendatarios.

16
 RIESGO 5.

Imprevistos en el período
entre la promesa y la escritura
Este es un riesgo que no se presenta en entrega inmediata, pero cuando
inviertes en propiedades en Blanco o Verde en Chile, firmas una promesa de
compra-venta. Esto quiere decir que uno promete comprar la propiedad a la
inmobiliaria cuando esté terminada. En ese momento, se fracciona el pie en
cuotas que normalmente van desde que comienza la construcción hasta que
termina la obra y comienza el proceso de escritura.

De modo que estamos especulando tener un futuro positivo, pero como todo en
la vida, no hay certezas absolutas y corremos ciertos riesgos, entre los cuales
están el quedarse sin trabajo o que ocurra algún imprevisto en el transcurso
del tiempo en el que se están pagando las cuotas que no me permita

17
continuar tranquilamente.

¿Qué pasa si en el medio no puedes o no quieres continuar? Muchas veces,

salir es muy complejo e implica grandes sanciones. Esto se debe a que la
promesa es una forma de que las inmobiliarias disminuyan sus propios
riesgos y por ello, aplican multas altas por incumplimiento durante el período
de construcción.

Claro, cuando uno tiene una enfermedad o un accidente o algo grave, muchas
inmobiliarias te permiten salir y solo cubrir los costos de la promesa, pero no
siempre es así.

¿Cómo no fallar en esto?

¿Cuál es una de las formas de mitigar este riesgo? Entrar en una inmobiliaria
que permita la cesión bajo condiciones acordadas o que haya garantías en
caso de cesantía, son formas muy eficientes de mitigar este riesgo. Aunque
es importante recalcar que, aunque existan estar mitigantes, no son
garantías de éxito, pues el plazo acá se convierte en un factor fundamental.

¿Por qué?, recuerden que las inmobiliarias por lo general también hicieron
un negocio de riesgo, donde deben pagar sus compromisos, en ese sentido
si uno como inversionista tiene problemas “Justo” al final, cuando ya están
por vencer los plazos, tiende a ser más complejo que una inmobiliaria
aplique o acepte disminuciones en las multas o bien también puede que no
se logre hacer la cesión a tiempo en caso de permitirse.

¿Qué hacer?
En resumen, es muy importante revisar que existan claras cláusulas de
salida con las condiciones que sean favorables para ti y para la inmobiliaria,
pues es un negocio entre ambos. En caso de que no las tenga, finalmente
es decisión personal al ver una oportunidad buena y tener la visión de poder
afrontar el compromiso.
18
 RIESGO 6.

Que la obra no pueda

continuar
En Chile existe algo muy bueno respecto a este punto y es que, por ley, las
inmobiliarias están obligadas a tener un seguro de compraventa en verde.

De este modo, si no se cumple con la construcción en los debidos plazos, la

póliza de garantía responde por la inmobiliaria.

¿Qué hacer?
Uno: Debes asegurarte de que la póliza cubra todo el pie. Que incluya todo
lo que estás pagando.

Dos: que exista un plazo que pueda cumplirse para exigir la póliza.
19
Tres: no te precipites, si has elegido bien y se demora un poco, no siempre
es apropiado salirse del proyecto en todo caso. Recuerda que siempre
pueden haber atrasos, pero si la oportunidad que adquiriste está a un precio
que ya no se repite, mi consejo sería mantener la oportunidad..

20
 RIESGO 7.

Que no te den el crédito

hipotecario
Si inviertes al contado, esto no es un riesgo, pero por lo general, la inversión
inmobiliaria se hace a través de un crédito hipotecario.

Es decir, uno paga el pie, que es un pedacito de la propiedad y cuando va a

escriturar, tiene que pagar el resto. En este contexto una persona tiende a
pagar entre el 10% al 20% de la propiedad y espera recibir como
financiamiento el monto restante, pero pueden ocurrir 2 situaciones que no
son muy alegres… Que el financiamiento sea menor al esperado (por
ejemplo pagaste un 10%, pero el banco sólo te financia el 85%, por ende
falta pagar otro 5%) o bien, en casos más extremos, que simplemente no
entreguen financiamiento.

21
 ¿Cómo no fallar en esto?
Para esto, normalmente antes de comenzar este tipo de inversión en blanco
o en verde, uno hace una preaprobación bancaria, la cual en sí no es
garantía de estar perfecto, pero si es un buen indicador de estar apto
financieramente hablando para la inversión inmobiliaria, pero lo que sigue,
es mantenerse sano en materia económica para el momento de la
aprobación formal en la escrituración, que puede ser años después, como
también que las instituciones se mantengan iguales o mejores que el
momento donde nos “Pre-Aprobaron”.

Pero si uno se endeuda o tiene malos comportamientos financieros, pueden

negarte el crédito o bien entregarte condiciones de financiamiento diferentes
a lo que se esperaba y eso es responsabilidad de uno mismo (existe también
la opción de que las condiciones del país y bancarias cambien…si bien no
se puede predecir el mercado, asumir la incertidumbre es un riesgo y parte
de las decisiones que uno tiene que elegir ante la idea de comprar con
entrega futura. Aumentas riesgos vs precios/cuotas/condiciones).

¿Qué hacer?
Es muy importante mantenerse bien financieramente, evitar las deudas,
generar ahorros, por otro lado, hacer un chequeo con tu banco unos 6
meses antes de la entrega de la propiedad te puede ahorrar malos ratos y
tener tiempo para negociar una salida de emergencia, por este tipo de
razones también es relevante contar con una promesa que tenga cláusulas
de salidas que nos ayuden en caso de que esto ocurra.

22
 RIESGO 8.

Que el arrendatario no pague

Es uno de los principales miedos que tiene un inversionista, pero en realidad,
el riesgo de no pago es bastante bajo cuando se escoge bien tanto el sector
donde invertimos, se elige una buena inmobiliaria y se hace diligentemente
la elección de un buen arrendatario.

¿Cómo no fallar en esto?

En mi experiencia, conociendo los números de 3 años administrando más de
1000 propiedades por parte de la empresa Capitalizarme Rent, he podido ver
cosas como esta (Pre-Pandemia):

- 18 días promedio de vacancia.

- 2% tasa de morosidad.

- 0,2% impagos.
23
Partamos con entender los conceptos: la Vacancia habla de los días que tu
departamento pasa sin un arrendatario que pague su arriendo, la morosidad
se trata simplemente del retardo en el pago del arriendo, es decir que se
atrase unos días (en el 2% mencionado, el pago se tardó máximo 10 días) y
los Impagos, ya se trata de la situación en la que un arrendatario deja de
pagar, considerando que pasó el tiempo límite (1 mes) para el pago.

La clave para números así se debe básicamente a buenas elecciones de

proyectos, ubicaciones, calidades, arrendatarios.

¿Qué hacer?
¿Cómo mitigarlo? Es un problema muy incómodo. Además, la ley protege al
arrendatario.

Por eso hay algunas cosas clave, como partir eligiendo una buena inversión,
en un sector con buena demanda de arriendo y un proyecto de calidad
suficientemente buena para atraer un público correcto… “Si inviertes desde,
atraerás resultados desde”

Por otro lado, hay que elegir muy bien al arrendatario, con cosas básicas
como que tenga ingresos al menos 3 veces por el valor de la propiedad,
idealmente 4, un historial de pagos correcto (Dicom 999), garantías, aval y
por supuesto la entrevista personal es clave… imagina que llegue tarde a ver
tu departamento, ¿pagará tarde también?

De hecho, hay empresas especializadas en eso, en precalificar al

arrendatario. Aunque nada asegura que sea así para siempre, pero es un
buen indicador para comenzar. También es muy importante que el contrato
sea sólido y legalmente robusto, mientras más sólido sea el contrato, más
probabilidades de sacar al arrendatario fácilmente por impago.

24
 RIESGO 9.

Los costos ocultos e

Impuestos
Es un riesgo muy importante de tener en cuenta y muy poca gente toma en
consideración, convirtiéndose en un dolor de cabeza seguro. Es importante
destacar que, si bien la inversión inmobiliaria es increíble, tiene costos
importantes que hay que considerar para hacer el negocio de forma más
profesional. En cuanto a materia impositiva, las primeras 2 propiedades, en
caso de ser acogidas al DFL2, en Chile gozan de beneficios tributarios
bastante interesantes.
Antes de comenzar a arrendar nuestra propiedad están los costos
operacionales del banco que pueden ascender a un monto considerable,
según información bancaria los montos que vemos en esta parte de la
operación son los siguientes:
- Tasación: oscila entre UF 2 y UF 3 dependiendo del valor de la

25
 propiedad.
- Estudio de Títulos: UF 3 a UF 8,5 aprox.
- Confección de Escritura: UF 2,75 aprox.
- Notaría: UF 3 y UF 3,5 aprox.
- Impuesto de timbres y estampillas: 0,8% del total del crédito o 0,2%
en caso de ser DFL2.
- Inscripción en el Conservador: Entre UF 6,5 a UF 14,5

Si decides administrar la propiedad con una empresa especialista (cosa que

hago yo), debes considerar el costo de la administración que tiende a
moverse entre un 6% a un 10%, que por lo general tiene relación con la
calidad y servicios que entrega la administración y un 50% por el corretaje.

Se suma el impuesto territorial, mejor conocido como “contribuciones” que,

si bien tiene tramos, es aproximadamente el 1% del valor de la propiedad
descontando el monto exento (el 1% sobre los 34.000.000 aprox.).

Por otro lado, las propiedades, son un bien que genera desgaste, lo que
implica que el propietario debe hacer las reparaciones. Una medida que se
suele usar para cuantificar esto es que a partir del 3er año de tener la
propiedad se comience a invertir un 0,5% del valor de esta en arreglos
anuales y a partir del 5to año un 1% anual.

Por último y no menor, es preocuparte pagar los impuestos por la

explotación de estos departamentos, pensando de manera simplificada,
hablaremos de que sólo se invierte en propiedades de uso habitacional
acogidas al DFL2, en decir inferiores a 140mts2, en este caso uno debe
preocuparse de este ítem desde la tercera propiedad en adelante (En caso
de tener propiedades que no entren en esa categoría, sería a contar de la
primera), acá hay que recordar que dependiendo de la forma que
decidamos para tributar los ingresos por arriendo podemos pagar en el
impuesto global complementario hasta un 35% de los arriendos (y pronto
subirá al 40%) según el tramo imponible que nos encontremos sin

26
posibilidad de descontar los gastos o bien un 25% de la utilidad si se hace
en primera categoría, donde acá si se pueden descontar costos. En este
caso ya se debe pensar en llevar la contabilidad con alguien, lo que se
puede traducir en un costo adicional a considerar.

Esto no es mágico, es trabajo y tiene riesgos como cualquier otro instrumento

de inversión, pero la experiencia demuestra que vale la pena, sobre todo,
cuando haces bien las cosas desde el principio.

27
 Conclusión
La inversión Inmobiliaria es sin duda una de las mejores inversiones que
conozco, pero para entrar en ella hay que ser muy responsable, hacerlo bien
y con el cuidado que merece cualquier lugar donde puedas poner tu dinero,
más si se espera que este crezca, donde por lo general habrá un riesgo
inherente. La importancia es reconocerlos, evaluarlos y minimizarlos para
así tomar una decisión correcta.

Este artículo es el primero de muchos que espero ayuden a las personas a

tomar decisiones extraordinarias respecto a la inversión inmobiliaria, que
donde sea que se encuentren, puedan evaluar una buena opción, no siempre
es tan fácil encontrarlas, pero están ahí, para aquellos que buscan.

Puedes encontrar mucha más información en el Podcast “Aprende de

Inversión Inmobiliaria”, el cual puedes buscar en las diferentes plataformas
como Spotify, Google PodCast, Apple Podcast, Anchor, entre otras y si
quieres conocer más sobre lo que estoy haciendo para llegar a miles de
personas, te invito a visitar https://linktr.ee/ackermann87

28
27