A. DERECHO REAL DE DOMINIO O PROPIEDAD.

1. Introducción.

1.1. Regulación en el CC.

En el Código Civil el derecho real de dominio se encuentra tratado en el Título II (Del

dominio) del Libro II (De los bienes y de su dominio, posesión, uso y goce), en los artículos
582 y siguientes.

Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

Si se examina el artículo 582, el legislador hace sinónimos los términos dominio y

propiedad, por lo tanto, indiscutiblemente desde la perspectiva del legislador dominio y
propiedad son lo mismo, pero al analizar el tema a nivel doctrinal, hay una doctrina que
hace distinción entre estos dos conceptos, hay autores que señalan que la expresión
dominio se debe reservar para cuando se hace referencia al derecho que recae sobre cosas
corporales, siendo la propiedad un concepto más amplio y susceptible de aplicarse tanto a
las cosas corporales e incorporales, como a otros bienes inmateriales.
Otros autores refiriéndose a la relación de estos conceptos, plantean que entre ellos
existe una diferencia de perspectiva, la palabra dominio mira al derecho desde una
perspectiva subjetiva, en cuanto alude a las facultades que se derivan de este, en cambio,
la palabra propiedad miraría al derecho desde una perspectiva objetiva, aludiendo a la cosa
sobre la cual recae el derecho.

1.2. Estatuto jurídico aplicable al derecho real de dominio .

En este análisis, el primer cuerpo legal al que se hace referencia es la Constitución,

donde el derecho real de dominio es una garantía constitucional, porque el constituyente
protege especialmente al derecho de propiedad en el artículo 19 nº 24 y 19 nº 23, y se
refiere fundamentalmente a los aspectos de inviolabilidad de este derecho y a las
limitaciones del mismo.
En segundo lugar se encuentra normativa aplicable al derecho real en el Código Civil,
en el Título II del Libro II (artículos 582 y siguientes). En general, el tratamiento que el
legislador le da a todos los derechos reales es respecto del dominio.
En tercer lugar también se encuentra normativa aplicable a este derecho real en
leyes especiales, como la Ley de copropiedad inmobiliaria (19.537), Ley sobre propiedad
industrial, Ley sobre propiedad intelectual, y otros cuerpos legales de carácter especial que
de alguna u otra manera se refieren al dominio.
1.3. Concepto de dominio.

El artículo 582 define al dominio señalando que es el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno.

Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

La definición que da el artículo 582, corresponde a lo que la doctrina caracteriza

como una definición analítica, porque define el dominio como una suma de distintas
facultades, se trata de una definición que pone énfasis más en lo cuantitativo que en lo
cualitativo, es decir, define al dominio sumando las distintas atribuciones que este derecho
otorga.
La definición analítica que da el Código Civil difiere de la definición sintética que dan
algunos autores, que más que poner énfasis en el aspecto cuantitativo, pone énfasis en el
aspecto cualitativo. Desde esta perspectiva algunos dicen que el derecho de dominio es el
máximo poderío que puede tener una persona sobre una cosa, incluyendo las facultades de
uso, goce y disposición, y si perjuicio de la función social de la propiedad.

1.4. Características clásicas del derecho de propiedad.

La doctrina clásica sostiene que tres son los caracteres fundamentales de este
derecho real: es un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo. La doctrina más moderna le
agrega otras características.

i. C a r á c t e r a b s o l u t o d e l d o m i n i o . La doctrina afirma que el dominio es un

derecho absoluto en cuanto confiere a su titular el máximo poder de
aprovechamiento que puede tener una persona sobre una cosa, poder que puede
ejercer además de la manera que le plazca.
Este carácter absoluto, según la doctrina estaría reconocido en el CC, concretamente
en el art. 582, a través del empleo de la expresión arbitrariamente. Si se examina el
artículo 582, después de que se enumeran las facultades del dueño, señala que estas
facultades se pueden ejercer arbitrariamente.
El propio Código Civil se encarga de precisar que el ejercicio de este derecho
reconoce ciertas limitaciones, porque su ejercicio no puede ser contrario a la ley o
contra derecho ajeno. Tales limitaciones no son de esas limitaciones que, al estilo
 de las servidumbres, restrinjan desde fuera la amplitud del dominio, sino que son
inmanentes a la propiedad en cuanto determinan su contenido normal1.
La doctrina moderna, al referirse a este carácter del dominio, para evitar equívocos,
prefiere utilizar la expresión general, en el sentido que otorga a su titular la
generalidad de las facultades que pueden ejercerse sobre una cosa (usar, gozar y
disponer). Además agregan que es independiente, porque existe por si sólo y no
supone otro derecho para existir (esto es propio del dominio).
Contrapuestos al dominio, en estos caracteres, son los demás derechos reales.
Todos estos, por un lado, son especiales, ya que sólo facultan al titular para
aprovecharse de una utilidad o de un grupo de utilidades de la cosa, y no de la
generalidad; y, por otro lado, son dependientes, ya que presuponen la existencia de
la propiedad, son derechos sobre cosa ajena (ius in re aliena).
Este carácter se entiende sin perjuicio de las limitaciones y restricciones que derivan
de la función social de la propiedad y de la influencia en esta materia de la doctrina
del abuso del derecho.

ii. C a r á c t e r e x c l u s i v o ( y e x c l u y e n t e ) d e l d o m i n i o . El derecho real de

dominio es un derecho exclusivo, esto lo afirma la doctrina, por cuanto el derecho
de dominio confiere a su titular la facultad de usar, gozar y disponer del objeto sobre
el cual recae, de manera privativa, pudiendo excluir a cualquier otro en el ejercicio
de su derecho. También se desprende de esta característica la imposibilidad de la
existencia simultánea de dos o más dueños sobre una misma cosa y con los mismos
derechos, es decir, no puede haber dos dueños de un mismo bien.
Manifestación de este carácter exclusivo del dominio, es por ejemplo el derecho que
tiene todo propietario de cercar su propiedad, esto lo ejerce de manera privativa y
excluyendo a los demás (art. 844).

Art. 844. El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio
de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.
El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

También se dice que constituyen manifestaciones de este carácter las acciones

protectoras del dominio que le permiten a su titular protegerse de la intervención
de terceros extraños en el ejercicio de su derecho.
Es importante precisar que el carácter exclusivo del dominio no impide que sobre el
objeto que recae el derecho puedan constituirse derechos limitativos, porque se
trata precisamente de derechos de naturaleza distinta, que sólo limitan la libertad
de acción del titular, y que además una vez que se extingan van a hacer recobrar al
titular del dominio todas sus facultades.

1
Según señala el profesor VIDAL, la limitación que impone el legislador al ejercicio arbitrario no atenta contra
el carácter absoluto del dominio, puesto que sólo tiene por objeto demarcar la noción de arbitrario empleada
por el CC, la cual es colindante y puede confundirse con la ilegalidad y la vía de hecho.
 Este carácter exclusivo tampoco impide la existencia de una copropiedad o
condominio, porque lo que postula este carácter es que no pueden existir derechos
de dominios independientes sobre el mismo bien, y en caso de la copropiedad no se
trata de dominios o derechos independientes, sino que se trata de derechos
cuotativos (cada propietario tiene una parte del derecho, no la totalidad de él).
Existen algunas figuras que tienden a limitar o afectar el carácter exclusivo y
excluyente del derecho de propiedad, como por ejemplo el caso del derecho de uso
inocuo, en virtud de esta figura se le reconoce a una tercero el derecho de usar la
propiedad ajena siempre que no perjudique al titular, por ejemplo aprovechamiento
de un fundo sin daño a su dueño. Las limitaciones a este carácter también son
aceptadas en razón de existir situaciones de estado de necesidad, legítima defensa
y mal menor.

iii. C a r á c t e r p e r p e t u o d e l d o m i n i o . El dominio es un derecho precisamente

perpetuo, porque no está limitado en el tiempo, en principio existe mientras exista
la cosa, de ahí que la circunstancia de que su titular no ejercite sus facultades no
acarrea su extinción, el dominio no se pierde por prescripción extintiva, la única
posibilidad de que se pierda por el transcurso del tiempo es en la hipótesis de que
otro lo adquiera por prescripción adquisitiva.
A propósito del carácter perpetuo del dominio, algunos autores se encargan de
señalar que esta característica a diferencia de las anteriores (absoluto y exclusivo),
no es una característica esencial del dominio, sino que simplemente es una
característica de la naturaleza. Esta precisión que hacen algunos autores, se da
porque es posible comprobar dentro del ordenamiento jurídico que existen algunas
propiedades que no gozan de este carácter y no dejan de ser derecho de propiedad
por este motivo, es lo que ocurre, por ejemplo en el CC, con la propiedad fiduciaria,
la que está expuesta a extinguirse por una condición. Fuera del CC, concretamente
la en ley sobre propiedad intelectual, se observa que esta tiene una protección
eminentemente temporal. Algunos autores dan el nombre de propiedades
imperfectas a las temporales.

Las características descritas son las que le asignan la doctrina clásica al derecho de
propiedad, porque a estas características la doctrina más moderna le agrega caracteres
adicionales, sosteniendo que es un derecho abstracto y elástico. Es un derecho abstracto
porque tiene una existencia que es independiente de las facultades que otorga, y esta
característica es la que explica el hecho de que si el dominio está limitado por la existencia
de otro derecho real, no afecta el derecho en su esencia.
La segunda característica consiste que es un derecho elástico, porque se comprime
en mayor o menor medida, según existan otros derechos reales concurrentes, volviendo a
recuperar toda su extensión cuando esos derechos reales limitativos se extingan.

1.5. Objeto sobre el cual recae el domi nio.

 Para tratar este punto se debe necesariamente hacer referencia al art. 19 nº 24 CPR,
y a los arts. 582, 583 y 584 del CC.
Hay que partir necesariamente por la CPR porque esta es la norma matriz. El art. 19
nº 24 señala que la Constitución asegura a todas las personas el derecho de propiedad en
sus diversas especies, sobre toda clase de bienes corporales e incorporales, por lo tanto, es
la CPR la que señala que el dominio puede recaer tanto sobre cosas corporales como
incorporales.

Artículo 19.- La Constitución asegura a todas las personas:

24º.- El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales.
Sólo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella y las
limitaciones y obligaciones que deriven de su función social. Esta comprende cuanto exijan los intereses
generales de la Nación, la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad públicas y la conservación del
patrimonio ambiental.
Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de alguno de los
atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la
expropiación por causa de utilidad pública o de interés nacional, calificada por el legislador. El expropiado
podrá reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios y tendrá siempre derecho
a indemnización por el daño patrimonial efectivamente causado, la que se fijará de común acuerdo o en
sentencia dictada conforme a derecho por dichos tribunales.

La CPR actual es más clara en este punto que la CPR del 25 que a propósito de este
tema aseguraba el derecho de propiedad en sus diversas especies. El problema que planteó
en algún momento el texto constitucional fue establecer si estaba reconocida o no, y
consecuentemente protegida la propiedad sobre cosas incorporales – derechos personales.
En la época de la CPR del 25 existía ya el Código Civil que señalaba en su artículo 583
que hay propiedad sobre cosas incorporales, pero solamente da un ejemplo de un derecho
real.

Art. 583. Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el usufructuario tiene la
propiedad de su derecho de usufructo.

El legislador señala que hay una especie de propiedad, y al respecto, la doctrina

discute cual es el sentido en que debe entenderse la palabra especie. El profesor ALESSANDRI
señala que cuando el legislador utiliza esa palabra no lo hace con la finalidad de postular
que la propiedad sobre cosas incorporales es algo distinto de la propiedad sobre cosas
corporales, es una especie simplemente porque la propiedad que recae sobre cosas
incorporales tiene algunas particularidades, precisamente en función de la naturaleza de su
objeto.
Esta opinión no es unánime, así, al revisar el libro del profesor Alejandro GUZMÁN
sobre las cosas incorporales, este señala que si el legislador habla de especie de propiedad,
es porque existe un concepto genérico de propiedad, que no puede ser el concepto que da
el art. 582, porque la propiedad que define este artículo está circunscrita a cosas corporales.
La importancia de determinar la relación que existe entre la propiedad sobre cosas
incorporales y la propiedad que define el artículo 582, dice relación fundamentalmente con
la aplicación de las normas que gobiernan la propiedad sobre cosas corporales como
estatuto supletorio de las normas que gobiernan la propiedad sobre cosas incorporales. En
la práctica esto no es tan importante porque el legislador extiende las normas sobre de
propiedad sobre cosas corporales, a la propiedad sobre cosas incorporales en distintas
materias.

La Corte Suprema declaró inconstitucional el DFL Nº 9 del año 1969 que modificaba
contratos de arrendamiento en curso, prorrogando su vigencia, en cuanto una ley ordinaria
no podía vulnerar los derechos personales sobre los cuales existía un derecho de propiedad
amparada no sólo por el CC sino que también por la CPR de 1925, la que consagraba la
protección de la propiedad en sus más diversas especies, lo cual incluye la propiedad sobre
los derechos personales que establece el CC (art. 583). Se concluye que toda privación total
o parcial de la propiedad de derechos personales deberá hacerse por medio de una ley
expropiatoria y deberá pagarse por tanto la correspondiente indemnización. Al acoger la
Corte Suprema el recurso lo que hizo fue reconocer que el arrendatario era propietario de
su derecho personal conferido por el contrato.
Esta posición se aparta de la concepción clásica romanista de la propiedad la cual se
basa en la idea de la “cosificación” de tales derechos, y no habría por tanto propiedad sobre
derechos personales. De aceptarse la propiedad sobre derechos personales, se debería
admitir que hay posesión sobre los mismos, lo cual no es aceptable en nuestro
ordenamiento, puesto que no hay prescripción adquisitiva de derechos personales (Art.
2498 CC, en el que se establece qué bienes son susceptibles de prescripción adquisitiva,
dentro de las cuales no se cuentan los derechos personales). Consecuentemente, la norma
del art. 715 al hablar de posesión sobre cosas incorporales, se esta refiriendo a los derechos
reales: además, es el mismo art. 2498 en su inc. II el que se refiere a éstos y no a los derechos
personales.

Art. 2498. Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces o muebles, que están en el
comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.
Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados.

Art. 715. La posesión de las cosas incorporales es susceptible de las mismas calidades y vicios que la posesión
de una cosa corporal.

Por su parte, don Andrés BELLO en el mensaje del CC confirma lo ya dicho al señalar
que el arrendatario de una finca nada posee, no goza sino de una acción personal para la
conservación de los derechos que le ha conferido el contrato.
Hoy, a la luz del ordenamiento constitucional vigente, no merece duda alguna el
hecho de existir propiedad sobre derechos personales, de acuerdo a lo que establece la
norma pertinente ya citada.

Recapitulando, el artículo 582 señala que el dominio es un derecho real que recae
precisamente sobre una cosa corporal.

Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y
disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.

El artículo 583 respaldado por la Constitución dice que sobre las cosas incorporales
hay también una especie de propiedad.

Art. 583. Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el usufructuario tiene la
propiedad de su derecho de usufructo.

Finalmente el artículo 584 señala que las producciones del talento o del ingenio son
propiedad de sus autores, por lo tanto, el legislador está refiriéndose a bienes inmateriales
y agrega que esta especie de propiedad (sobre bienes inmateriales) se regirá por leyes
especiales.

Art. 584. Las producciones del talento o del ingenio son una propiedad de sus autores.
Esta especie de propiedad se regirá por leyes especiales.

En lo tocante a los bienes inmateriales, hay que señalar que son aquellos que no se
perciben por los sentidos, sino que se reconocen por medio del espíritu o del intelecto.
La discusión doctrinal que se plantea es respecto si existe propiedad sobre
los bienes inmateriales. En primer término esto se plantea por la definición del art. 582 y
porque el art. 584 habla de especie de propiedad. Si se tienen en cuenta los términos
formales del artículo 584, se podría decir que realmente constituyen derecho de propiedad,
sin embargo, en reglamentaciones especiales de esta materia, se puede observan que no
tienen las mismas características que el derecho de propiedad sobre cosas corporales. La
diferencia más evidente es que mientras el derecho de propiedad sobre cosas corporales
es esencialmente perpetuo, en materia de propiedad industrial y propiedad intelectual,
esto no ocurre, ya que son limitadas, de manera que la protección que se hace en su
vertiente patrimonial no es perpetua.
Desde la perspectiva constitucional, estos derechos también se encuentran
protegidos, no en el 19 nº 24, sino que en el 19 nº 25.

Artículo 19.- La Constitución asegura a todas las personas:

25º.- La libertad de crear y difundir las artes, así como el derecho del autor sobre sus creaciones
intelectuales y artísticas de cualquier especie, por el tiempo que señale la ley y que no será inferior al de la
vida del titular.
El derecho de autor comprende la propiedad de las obras y otros derechos, como la paternidad, la edición y
la integridad de la obra, todo ello en conformidad a la ley.
Se garantiza, también, la propiedad industrial sobre las patentes de invención, marcas comerciales, modelos,
procesos tecnológicos u otras creaciones análogas, por el tiempo que establezca la ley.
Será aplicable a la propiedad de las creaciones intelectuales y artísticas y a la propiedad industrial lo prescrito
en los incisos segundo, tercero, cuarto y quinto del número anterior.

Esto sólo es una discusión doctrinal porque desde un punto de vista del
constituyente y del legislador la protección al menos recae sobre todos estos objetos.
1.7. Delimitación del objeto sobre el cual recae el derecho de
dominio.

Lo que se quiere es delimitar el objeto preciso para ejercer las facultades que
concede el derecho de dominio.
Esta operación de delimitar el objeto es muy simple al hablar de bienes corporales
muebles, ya que estos tienen contornos muy claros. Sin embargo, al hablar de inmuebles,
este tema se complica porque al delimitar un bien raíz, por ejemplo, se dice que el objeto
está limitado por los deslindes, esto es en un plano horizontal, pero el problema de la
delimitación del dominio surge al delimitar el plano vertical (hasta donde hacía arriba y
hasta donde hacía abajo).
En general los bienes raíces tienen fijados sus deslindes, y si no los tienen fijados, el
legislador establece a favor del propietario el derecho de solicitar su fijación (art. 842), este
es el denominado derecho de demarcación, y además una vez fijado los límites, el dueño
tiene derecho a cercar su propiedad.

Art. 842. Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios
colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a
expensas comunes.

Al margen de la individualización por medio de deslindes, las propiedades raíces

también se limitan de otras maneras para efectos propietarios, por ejemplo, las
propiedades se individualizan por un rol de avalúo, esto para efectos tributarios; también
los inmuebles tienen una individualización numérica a través del certificado de numeración
domiciliaria; también las propiedades se individualizan en función de la inscripción que
estas tienen en el registro conservatorio, y en este sentido se habla de la propiedad inscrita
a fojas x, de número x, en el registro de propiedad del año x, y del CBR x. Estas son formas
de individualización para objetos distintos, pero todas ellas permiten individualizar el
objeto.
En un plano horizontal, la propiedad raíz está limitada por los límites o deslindes.
Respecto del plano vertical, es posible encontrar en la doctrina posiciones
encontradas, distintas teorías al respecto. Hay autores que sostienen que desde el punto
de vista vertical la propiedad se eleva hacia arriba hasta el cielo, y se extiende hacia abajo
hasta el centro de la tierra.
En segundo lugar hay quienes sostienen que la propiedad se limita en un plano
vertical exclusivamente a la superficie del terreno. Evidentemente esta teoría es
inaceptable, porque desconoce la realidad, ya que, las personas para aprovechar el terreno
deben construir hacia arriba, y fijar sus cimientos hacia el subsuelo.
En tercer lugar, una posición ecléctica sostiene que la determinación del límite
vertical debe establecerse atendiendo al interés práctico del propietario. Esta doctrina
sostiene textualmente que la extensión del derecho se mide por su fin, y este es garantizar
el ejercicio de la actividad económica. En consecuencia el dueño del suelo extiende su
derecho por el espacio y por el subsuelo sólo y en la medida en que lo requiera el interés que
determina el uso del fundo que le pertenece. Este último planteamiento ha sido acogido por
legislaciones más modernas, como por ejemplo, el Código Civil Alemán, y el Código Civil
Italiano.
En Chile no existen normas que en términos generales establezcan los límites
verticales de la propiedad, pero si se pueden encontrar disposiciones legales que le
reconocen al propietario derechos en el espacio aéreo y derechos en el subsuelo. En este
sentido se puede citar el artículo 942, ya que aquí se le reconoce al dueño un derecho en el
espacio aéreo sobre la superficie de su terreno y un derecho en el subsuelo, en el sentido
que este puede pedir que se corten las ramas y raíces.

Art. 942. Si un árbol extiende sus ramas sobre suelo ajeno, o penetra en él con sus raíces, podrá el dueño del
suelo exigir que se corte la parte excedente de las ramas, y cortar él mismo las raíces.
Lo cual se entiende aun cuando el árbol esté plantado a la distancia debida.

a. Espacio aéreo.

En concepto de ALESSANDRI, el límite de sobresuelo (espacio sobreestante) alcanza

hasta la altura requerida por el interés que determina el uso de su inmueble sin perjuicio
de las limitaciones reales.
En el derecho interno se pueden encontrar limitaciones como las que nacen del
plan regulador de construcción, el plan regulador comunal, en las normas de urbanismo y
construcción que fijan la altura de los edificios, etc.
También hay limitaciones en el Código Aeronáutico, el que consagra como zona de
protección determinados espacios aéreos en lo cuales no se puede erigir nada que
obstaculice la navegación aérea.

b. Subsuelo.

Para estos efectos se va a entender por subsuelo todas las capas inferiores de la
tierra. Ya se ha dicho que es posible sostener que el Código Civil le reconoce al propietario
del suelo un derecho en el subsuelo.
ALESSANDRI señala que el subsuelo le pertenece al dueño del suelo hasta la
profundidad que determina el interés del uso del inmueble, todo esto sin perjuicio de las
limitaciones legales, Y en este sentido, una importante limitación legal está en el Código de
Minería (art. 1), que señala que el Estado tiene el dominio absoluto, exclusivo, inalienable
e imprescriptible de todas las minas, no obstante la propiedad de las personas naturales o
jurídicas sobre los terrenos en cuyas entrañas estuvieren situadas.

Art. 1. El Estado tiene el dominio absoluto exclusivo, inalienable e imprescriptible de todas las minas,
comprendiéndose en éstas las covaderas, las arenas metalíferas, los salares, los depósitos de carbón e
hidrocarburos y las demás sustancias fósiles, con excepción de las arcillas superficiales, no obstante la
propiedad de las personas naturales o jurídicas sobre los terrenos en cuyas entrañas estuvieren situadas.

El dominio del suelo y el subsuelo implica, en principio, el dominio de sus partes

integrantes y accesorios, pero el régimen de las minas importa una notable restricción.
 La concesión minera es un derecho real e inmueble, distinto e independiente del
dominio del predio superficial, aunque tengan un mismo dueño. La separación entre la
pertenencia minera y la propiedad del suelo existe aun cuando la mina se encuentre en la
superficie del suelo y no en las entrañas de la tierra. Siempre que haya una pertenencia se
produce, pues, un desdoblamiento de la propiedad territorial, y una superposición de
propiedades inmuebles.

1.8. Garantía del derecho de propiedad.

Esto se refiere a que queda reservado al dominio legal todo lo que dice relación con:
el modo de adquirir la propiedad, su uso, goce y disposición, y también el establecimiento
de limitaciones y obligaciones. Estas últimas sólo pueden derivar de la función social de la
propiedad, comprendiéndose dentro de esta todo lo que exigen los intereses generales de
la nación, la seguridad nacional, la utilidad y salubridad pública y la conservación del
patrimonio ambiental. Estas limitaciones no pueden llegar a constituir privaciones totales
o parciales del derecho de dominio, ni tampoco de sus atributos esenciales, en caso de
producirse esta privación, de no contar con la ley expropiatoria que la autorice, será
inconstitucional.
Otra manifestación de la garantía de la propiedad lo constituye el recurso de
protección, ya que este ampara al derecho de propiedad en los casos que sea objeto de
una amenaza, perturbación o privación arbitraria o ilegal en su legítimo ejercicio.

2. C o n t e n i d o d e l d e r e c h o d e p r o p i e d a d .

El derecho de propiedad tiene un contenido activo y un contenido pasivo. El

contenido activo del derecho de propiedad no son sino las facultades que este derecho de
propiedad confiere; y el contenido pasivo del derecho de propiedad lo constituyen los
deberes que emanan de este derecho real.

2.1. Propiedad como poder.

2.1.1. Contenido activo. Facultades que confiere el derecho de

propiedad.

La doctrina clásica dice que las facultades se dividen en facultades materiales y

facultades jurídicas. Las facultades materiales son aquellas que se ejercen mediante la
realización de actos materiales. Se incluye aquí al uso, goce y disposición material o
consumo.
Las facultades jurídicas, en cambio, son aquellas que se ejercen mediante la
realización de actos jurídicos. Aquí se ubica la disposición jurídica.
a. Facultad de uso.

Se entiende que usar la cosa es servirse de ella conforme a su naturaleza.

Para el profesor ALESSANDRI la facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a
todos los servicios que es capaz de proporcionar, sin tocar sus frutos ni realizar una
utilización que importe su destrucción inmediata. Si se llega hasta la apropiación de los
frutos, el uso se transforma en goce; y si la primera utilización de la cosa envuelve su
destrucción, el uso se confunde con el consumo.
El artículo 582 del Código Civil cuando define al dominio no menciona el uso ¿Qué
justifica que el legislador no se haya referido a esta facultad? Lo que justifica que el
legislador no se haya referido expresamente a esta facultad, es que normalmente la
facultad de usar se presenta unida a la facultad de gozar. Otra explicación de esto es que el
Código Civil Chileno habría seguido al Código Civil francés, y este último entendió que la
facultad de uso estaba contenida en la facultad de goce.
Si bien es cierto, normalmente el uso está incorporado en el goce, hay casos en que
esto se da separadamente, así, ciertos derechos sobre cosas no fructíferas, esto es, ineptas
para producir frutos naturales, se limitan al mero uso. El derecho real de uso, por ejemplo,
sobre una biblioteca o sobre un piano, se reduce a la utilización de los libros o del
instrumento musical, especialmente cuando estos no pueden arrendarse por el usuario.

También el legislador admite una distinción entre uso y goce, ya que existe un
derecho real de uso que tiene una fisonomía propia y distinguible de otro derecho real de
uso y goce como es el usufructo.

b. Facultad de goce.

Tradicionalmente se dice que la facultad de goce es aquella que confiere a su titular

el derecho de apropiarse de los frutos y productos de una cosa, sin embargo, ella se
circunscribe únicamente a los productos, ya que estos corresponden a lo que se obtiene
con detrimento de la cosa fructuaria, como por ejemplo, la leña, lo que implica que se
estaría en la facultad de disposición y no de goce.
Por fruto se entiende aquello que una cosa da periódicamente sin detrimento de su
propia naturaleza, por ejemplo, las manzanas de un árbol. El CC distingue dos clases de
frutos, los frutos naturales y los frutos civiles.
Para entender que son los frutos naturales, se aplica el art. 644 CC que señala que se
llaman frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana. Y por
frutos civiles, según el art. 647, se entiende a los precios, pensiones o cánones de
arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles o impuestos a fondo perdido.
Art. 644. Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana.

Art. 647. Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses
de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.
Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos, desde que se cobran.

Si se revisa el CC, se puede comprobar que el legislador entiende que el dueño de

una cosa se hace dueño de sus frutos por un modo de adquirir especial, cual es la accesión.

c. Facultad de disposición material o consumo (abuso).

Es aquella que confiere a su titular el derecho para destruir la cosa, transformarla o

degradarla. Comprende la facultad de modificar, alterar la sustancia o forma de la cosa,
incluso la de destruirla y abandonarla.
Destruir la cosa es inutilizarla, aniquilarla o dejarla en abandono.
Transformar la cosa es variar su naturaleza, su forma o destino, por ejemplo,
convertir un terreno de jardín en huerto.
Degradar la cosa es realizar obras que traen como consecuencia su desvalorización.
La doctrina pone énfasis en que esta facultad es la más propia o característica del
derecho real de dominio, porque no existe ningún otro derecho real que confiera a su titular
la facultad de disponer materialmente de la cosa, ya que existe en ellos la obligación de
conservar la forma y sustancia de la cosa, según señala la ley en materia de usufructo.

Art. 764. El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de
volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.

Esta facultad no es absoluta, los distintos ordenamientos jurídicos de alguna manera

establecen limitaciones en lo tocante al ejercicio de esta facultad. Existen limitaciones que
se justifican como una forma de velar por los interese del mismo titular del derecho, de
alguna manera esto estaría presente en la declaración de interdicción de una persona.
Existen también limitaciones que tienen por objeto velar por intereses de terceros, o incluso
por el interés general, como es por ejemplo, la declaración de un monumento.

d. Complemento y garantía de las facultades materiales.

i. El propietario tiene la facultad de colocar la cosa en condiciones de que nadie pueda

perturbarle el aprovechamiento de la misma. Tal facultad respecto de los inmuebles
habilita para cerrar o cercar los predios.

Art. 844. El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio
de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.
El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

Esta facultad tiene el límite de que no se usen materiales o dispositivos que puedan
llegar a constituir un peligro para los extraños, al menos para aquellos que no tratan
de invadir la propiedad ajena.
 ii. La facultad de individualizar la cosa, mediante marcas u otros signos distintos.
Tocante a los inmuebles, la facultad se traduce en determinar los límites.

Art. 842. Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los
predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la
demarcación a expensas comunes.

e. Facultades jurídicas.

La facultad jurídica que confiere el derecho real de dominio a su titular es la facultad

de disponer jurídicamente de la cosa, entendiendo que la facultad de disposición es aquella
que le confiere a su titular la posibilidad de desprenderse del derecho.
Es importante distinguir entre los que es la facultad de disposición por una parte, y
lo que es la capacidad de disposición por otra. La capacidad de disposición corresponde a la
capacidad de ejercicio, en cambio, la facultad de disposición corresponde a la facultad de
disponer de un derecho en particular, de una cosa en particular.
Son formas de disposición jurídica: la renuncia, el abandono, y la enajenación.
La palabra enajenación puede ser tomada en un sentido amplio o en un sentido
restringido, en un sentido amplio la enajenación es todo acto de disposición entre vivos por
el cual su titular transfiere a otro su derecho o constituye un derecho real limitativo, por
ejemplo, la venta o el usufructo.
En un sentido restringido la enajenación comprende el acto de disposición entre
vivos por el cual su titular transfiere a otro su derecho.
Cuando el legislador utiliza la palabra enajenación en un sentido restringido, la
contrapone a la constitución de un derecho real limitativo, por ejemplo, en el art. 1754 y el
art. 1749 CC, se contrapone enajenación con gravamen. Otro caso se encuentra en el
artículo 2415 relativo a la hipoteca.

Art. 1754. No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.
La voluntad de la mujer deberá ser específica y otorgada por escritura pública, o interviniendo expresa y
directamente de cualquier modo en el acto. Podrá prestarse, en todo caso, por medio de mandato especial
que conste de escritura pública.
Podrá suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare imposibilitada de manifestar
su voluntad.
La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes
de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los artículos 138 y 138 bis.

Art. 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y los de su mujer;
sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente Título se le imponen y a las que haya
contraído por las capitulaciones matrimoniales.
Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer que siendo socia de
una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 150.
El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales
ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes sociales, salvo
el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más
de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.
Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución respecto de
obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios.
En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará la autorización de la
mujer.
La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto
exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá
prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según
el caso.
La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, previa audiencia a la que
será citada la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser suplida por el juez en caso de algún
impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora
se siguiere perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación de los
bienes sociales.

Art. 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no
obstante cualquiera estipulación en contrario.

La enajenación en un sentido amplio según la mayoría de la doctrina, el legislador la

establece fundamentalmente en el art. 2414.

Art. 2414. No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con
los requisitos necesarios para su enajenación.
Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una obligación ajena; pero no
habrá acción personal contra el dueño si éste no se ha sometido expresamente a ella.

En cuanto a los requisitos que deben concurrir para que el propietario tenga la
facultad de disponer jurídicamente su derecho, estos requisitos son:

i. Debe tener capacidad de disposición, esta es la aptitud general de un individuo para

disponer libremente de sus bienes.

ii. Debe ser titular del derecho.

iii. El objeto sobre el cual recae su derecho debe ser apto para ser traspasado, no tienen
esta aptitud, por ejemplo, los bienes personalísimos.

iv. No tiene que existir una prohibición legal o voluntaria que le impida disponer del
mismo.

En cuanto a las l i m i t a c i o n e s p a r a d i s p o n e r j u r í d i c a m e n t e d e u n
d e r e c h o , hay que señalar que estas pueden tener su fuente en la ley o en la voluntad del
hombre. En el primer caso se está frente a situaciones de limitaciones legales, es lo que
ocurre en el caso del art. 1464.
Art. 1464. Hay un objeto ilícito en la enajenación:
1º De las cosas que no están en el comercio;
2º De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3º De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en
ello;
4º De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.

Las limitaciones también pueden tener por fuente la voluntad del hombre, como por
ejemplo, el art. 751 inc. II, a propósito de la reglamentación de la propiedad fiduciaria.

Art. 751. La propiedad fiduciaria puede enajenarse entre vivos y transmitirse por causa de muerte, pero en
uno y otro caso con el cargo de mantenerla indivisa, y sujeta al gravamen de restitución bajo las mismas
condiciones que antes.
No será, sin embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente haya prohibido la enajenación; ni
transmisible por testamento o abintestato, cuando el día prefijado para la restitución es el de la muerte del
fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario la enajena en vida, será siempre su muerte la que determine
el día de la restitución.

El tema de la limitación voluntaria, o la facultad de no enajenar es un tema complejo,

porque no existe ninguna norma del Código Civil que se pronuncie en una forma general
admitiendo o negando la validez de la denominada cláusula de no enajenar.
La pregunta que aquí se hace es si ¿es válida y eficaz la cláusula que en virtud de la
cual se restringe la facultad de disposición del propietario? Al revisar el CC se puede decir
que claramente el legislador no dio una respuesta general a esta materia.
Se puede encontrar en el CC, en primer lugar casos en los cuales el legislador admite
expresamente la validez de esta cláusula, es lo que ocurre por ejemplo, en materia de
propiedad fiduciaria, lo que se refleja en el ya mencionado art. 751 inc. II; también el
legislador acepta la validez de esta cláusula a propósito del contrato de donación en el
art.1432 nº 1 que admite expresamente que en la escritura pública de donación el donante
le puede prohibir al donatario enajenar el objeto donado.

Art. 1432. La resolución, rescisión y revocación de que hablan los artículos anteriores, no dará acción contra
terceros poseedores, ni para la extinción de las hipotecas, servidumbres u otros derechos constituidos sobre
las cosas donadas, sino en los casos siguientes:
1º Cuando en escritura pública de la donación inscrita en el competente registro, si la calidad de las cosas
donadas lo hubiere exigido), se ha prohibido al donatario enajenarlas, o se ha expresado la condición;

En segundo lugar, en el otro extremo, hay disposiciones en que el legislador

expresamente le niega valor a esta cláusula, como por ejemplo, en materia de hipoteca en
el art. 2415; en el mismo sentido el art. 2031 a propósito del censo le niega validez a esta
cláusula; también está el art. 1964 a propósito del contrato de arrendamiento que es una
norma muy particular, pues le resta eficacia a la cláusula, pero le da una orientación
distinta, hay una suerte de conversión, el legislador le da un efecto distinto a la cláusula
porque le permite al arrendatario mantenerse en la propiedad hasta el término del contrato
de arrendamiento, siendo la situación normal que al terminar los derechos del arrendador,
cesen también los derechos del arrendatario.
Art. 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no
obstante cualquiera estipulación en contrario.

Art. 2031. No vale en la constitución del censo el pacto de no enajenar la finca acensuada, ni otro alguno que
imponga al censuario más cargas que las expresadas en este título.
Toda estipulación en contrario se tendrá por no escrita.

Art. 1964. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación,
no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.

También se puede citar un caso de una norma que se encuentra en una posición
intermedia, porque le reconoce eficacia a la cláusula sólo en la medida que la cláusula
resguarde un interés legítimo, esto ocurre en materia de legado (artículo 1126).

Art. 1126. Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla, y la enajenación no comprometiere ningún derecho
de tercero, la cláusula de no enajenar se tendrá por no escrita.

La pregunta que hay que responder es ¿qué es lo que ocurre con la cláusula de no
enajenar en los casos no reglamentados expresamente por el legislador? Respecto a este
tema la doctrina se encuentra dividida.
En primer lugar, está la postura de quienes le r e c o n o c e n v a l o r a l a c l á u s u l a
d e n o e n a j e n a r , y esta doctrina da distintos argumentos para justificar su posición. El
primer argumento se basa en el adagio que dice que en derecho privado puede hacerse
todo lo que no está expresamente prohibido. Un segundo argumento se basa en lo
dispuesto en el art. 12 CC que señala que podrán renunciarse los derechos conferidos por
las leyes, salvo que la renuncia afecte intereses de terceros o que esté prohibida.

Art. 12. Podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren al interés individual
del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia.

Un tercer argumento también se basa en un adagio, que dice que quien puede lo
más puede lo menos, y en este sentido, si el propietario puede desprenderse de todas las
facultades que le confiere el dominio, con mayor razón podría limitar el ejercicio de una de
esas facultades, como es en concreto la facultad de disposición jurídica.
Y por último hay un argumento que está tomado del Reglamento del Registro del
Conservador de Bienes Raíces, que en el art. 53 bis se refiere a los títulos que pueden
inscribirse en el conservador de bienes raíces, y en el nº 3 señala que puede inscribirse todo
impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial que
embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.

Art. 53 bis. Pueden inscribirse.

3º Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace
o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo,
cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

Si se sostiene que la cláusula es válida, es necesario contestar una nueva pregunta

¿Cuál va a ser el efecto de la trasgresión? Hay, en primer lugar, quienes sostienen que la
sanción en caso de trasgresión sería la nulidad, y su aplicación la justifican porque hacen un
símil entre la limitación convencional de no enajenar (cláusula de no enajenar), con la
limitación judicial de no enajenar (embargo), por lo tanto, aplican la norma del art. 1464 nº
3, y consideran que hay una suerte de objeto ilícito, y por lo tanto, la sanción sería la nulidad
absoluta.
Otros, en cambio, sostienen que la sanción no puede ser la nulidad, porque esta es
una sanción de derecho estricto, por lo tanto, sólo opera en los casos que la ha señalado
expresamente el legislador. Esta segunda postura señala que debe procederse en este caso,
como en el caso de la infracción de una obligación de no hacer, aplicando lo dispuesto en el
art. 1555, por lo tanto, aplicando este artículo se llega a la conclusión de que el infractor (el
que enajenó en contravención de la cláusula) le debe indemnizar los perjuicios a su acreedor
(aquel con el cual se comprometió a no enajenar). Esta solución adquiere un matiz especial
tratándose de un contrato bilateral, es decir, si se ubica la cláusula de no enajenar en un
contrato bilateral, porque en este caso corresponde aplicar el artículo 1489, y por lo tanto,
el acreedor va a tener derecho a pedir la resolución además de la indemnización de
perjuicios.

Art. 1555. Toda obligación de no hacer una cosa se resuelve en la de indemnizar los perjuicios, si el deudor
contraviene y no puede deshacerse lo hecho.
Pudiendo destruirse la cosa hecha, y siendo su destrucción necesaria para el objeto que se tuvo en mira al
tiempo de celebrar el contrato, será el deudor obligado a ella, o autorizado el acreedor para que la lleve a
efecto a expensas del deudor.
Si dicho objeto puede obtenerse cumplidamente por otros medios, en este caso será oído el deudor que se
allane a prestarlo.
El acreedor quedará de todos modos indemne.

Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato,
con indemnización de perjuicios.

Los artículos 1490 y 1491 señalan que la resolución da acción en contra de terceros
acreedores de mala fe, y en virtud de eso, podría caer el dominio del tercero, no por efecto
de la cláusula, ya que esta sólo tiene efecto entre las partes.

Art. 1490. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no
habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.

Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre,
no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo,
inscrito u otorgado por escritura pública.

En cuanto a los que n i e g a n v a l o r a l a c l á u s u l a d e n o e n a j e n a r , el primer

argumento es que ésta es claramente contraría al principio de la libre circulación de los
bienes, que es uno de los principios inspiradores CC, y los principios son de orden público,
por lo tanto, no derogables por la voluntad de los particulares.
 El segundo argumento se basa en el propio artículo 53 del reglamento del
conservador, en el sentido que este reglamento es una norma con rango inferior a la ley, y
por lo tanto, no puede disponer algo contrario al CC que establece como principio la libre
circulación de los bienes.
Un tercer argumento es que si el legislador hubiese aceptado en términos generales
la eficacia de esta cláusula, no hubiera tenido porque reconocer su eficacia en disposiciones
particulares.
Un cuarto argumento señala que esta cláusula se opone diferentes normas del CC;
en primer lugar se opone al art. 582 que señala la característica del dominio que permite
d i s p o n e r a r b i t r a r i a m e n t e de la cosa; y en segundo lugar, se opone al art. 1810 que
estatuye que pueden venderse todas las cosas cuya enajenación no esté p r o h i b i d a p o r
ley.
También señalan que en relación a los efectos del incumplimiento de la cláusula de
no enajenar, no podría ser aplicable el art. 1555, puesto que de su tenor literal se
desprende que la obligación de no hacer consiste siempre en actos o hechos materiales, y
no en actos o hechos jurídicos como serían en este caso.
Entre estas dos posiciones se debe destacar la existencia de una posición intermedia,
la denominada p o s i c i ó n e c l é c t i c a , posición que está basada en gran medida en los
postulados de la doctrina francesa, y esta postura admite la validez de la cláusula de no
enajenación, siempre y cuando se cumplan dos requisitos copulativos: que resguarde un
interés legitimo, y en segundo lugar que tenga un carácter eminentemente temporal, es
decir, que no tenga carácter de perpetua o indefinida (que dure un periodo determinado).
Por ejemplo, en el caso del legado, esta cláusula no es válida cuando esta no afecta los
intereses de un tercero, pero si lo es cuando se afectan dichos intereses, que en definitiva
es el interés legítimo en que se ampara esta cláusula según esta doctrina (art. 1126).
En los casos en que la ley nada dice respecto del interés legítimo se deberá estar al
caso específico para determinar acerca de la existencia o no de éste. Así por ejemplo, la
donación a un disipador con cláusula de no enajenar es válida. Así también, si se vende un
bien con saldo de precio insoluto, la cláusula otorgada a favor del vendedor también lo
sería.
El profesor VIDAL estima que la cláusula no amparada por un interés legítimo y sin
límite en el tiempo carecería de causa, por lo cual se podría llega a la nulidad de la misma
(causa final).

En la práctica, normalmente las operaciones hipotecarias que celebran los

particulares con las instituciones financieras, van acompañadas de cláusulas de no
enajenar2, en virtud de las cuales se obliga el constituyente.
En este caso hay una norma expresa del legislador que es el art. 2415, que señala
que el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos y gravarlos,
no obstante cualquier estipulación en contrario3. Sin embargo, cuando esta escritura de

2
Las escrituras que las contienen se llaman prohibiciones convencionales de no enajenar.
3
Nunca los derechos del acreedor hipotecario se ven afectados, porque la hipoteca es un derecho real que tiene
efectos erga omnes, por lo tanto, el establecimiento de esta norma por parte del legislador no implica una
desprotección del acreedor hipotecario, el que tiene derecho de persecución y de pago preferente.
hipoteca y de prohibición, se lleva al CBR se van ha inscribir ambas, y los bancos insertan
esta cláusula por cuanto la infracción de ella puede configurar un caso de incumplimiento
contractual, y si se configura este caso tratándose de contrato de mutuo, se le aplica al
deudor una cláusula de aceleración.

Art. 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no
obstante cualquiera estipulación en contrario.

2.1.2. Contenido pasivo. Deberes que emanan del derecho de

propiedad.

Se trata de ciertos deberes que derivan de la propiedad. El profesor ALESSANDRI,

refiriéndose a este tema, distingue distintos tipos de cargas o deberes que nacen del
derecho de propiedad, distingue entre obligaciones propter rem (razón de la cosa) u
obligaciones ambulatorias, y en segundo lugar ubica las cargas reales, y ciertas hipótesis de
responsabilidad que nacen en razón de la propiedad.

a. Obligaciones propter rem.

Son aquellas que le incumben al propietario de una cosa por el sólo hecho de serlo.
También se dice que consisten en una prestación, generalmente periódica, de entregar o
de hacer, que es debida en razón de tenerse un derecho o un poder sobre una cosa; en ella
el deudor resulta tal por estar investido de derecho o poder.
Estas obligaciones tienen las siguientes características:

i. En primer lugar el hecho de que el carácter del sujeto pasivo de estas obligaciones
viene determinado exclusivamente por la titularidad de la cosa.

ii. Estas se traspasan conjuntamente con el dominio, circulan de manera conjunta a la

propiedad que las genera, sin que se requiera un acto formal en este sentido, por
ello son ambulatorias.

iii. Generalmente el sujeto obligado puede liberarse de estas obligaciones

abandonando la cosa.

En el CC hay ejemplos de estas obligaciones, el profesor ALESSANDRI cita los arts. 858,
859, 942, y el art. 1962.
El art. 858 está situado dentro de ciertas obligaciones de vecindad, y se refiere
específicamente a la construcción, conservación y reparación de las cercas medianeras
comunes por el sólo hecho de ser dueño. Esta obligación está unida de manera indisoluble
a la propiedad.

Art. 858. Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los
que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos.
Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería,
pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia.

El artículo 859 se refiere a los árboles medianeros, y señala que cualquier dueño
puede pedir que se derriben.

Art. 859. Los árboles que se encuentran en la cerca medianera, son igualmente medianeros, y lo mismo se
extiende a los árboles cuyo tronco está en la línea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento
intermedio.
Cualquiera de los dos condueños puede exigir que se derriben dichos árboles, probando que de algún modo
le dañan; y si por algún accidente se destruyen, no se repondrán sin su consentimiento.

El artículo 942 hace referencia a los árboles cuyas raíces o ramas están en terreno
ajeno, y que el dueño puede exigir al vecino que las corte.
Art. 942. Si un árbol extiende sus ramas sobre suelo ajeno, o penetra en él con sus raíces, podrá el dueño del
suelo exigir que se corte la parte excedente de las ramas, y cortar él mismo las raíces.
Lo cual se entiende aun cuando el árbol esté plantado a la distancia debida.

Y el art. 1962 está tratado a propósito de la reglamentación del contrato de

arrendamiento, y esta norma establece, en concreto, hipótesis en las cuales el adquirente
del inmueble arrendado está obligado a respetar el arriendo.
Art. 1962. Estarán obligados a respetar el arriendo:
1.º Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2.º Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido
contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios;
3.º Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el
Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

b. Cargas reales.

La carga real se define como aquel gravamen con carácter periódico e intermitente,
pero en todo caso reiterado, que nace de la ley, o del contrato y que pesa sobre aquel que
es dueño o poseedor de una cosa, y que consiste en entregar una cosa o en realizar una
prestación de naturaleza personal.
Como ejemplos de cargas reales el profesor ALESSANDRI cita en primer término el caso
de los impuestos territoriales que gravan a la propiedad y se traspasan conjuntamente con
ella.
Otro ejemplo lo constituye la obligación que tienen los copropietarios de contribuir
con el pago de las expensas comunes (gastos comunes). Esta es una obligación que deriva
del hecho de ser propietario de un bien que está acogido a la ley de copropiedad
inmobiliaria, y esta obligación se traspasa conjuntamente con la propiedad que la genera.
El profesor ALESSANDRI en su obra relativa a los derechos reales, hace la distinción,
entre las obligaciones propter rem por un lado, y cargas reales por otro, las que en la
práctica no son fáciles de distinguir, ya que las cargas reales no son otra cosa que un tipo
de obligaciones propter rem, pues pesan sobre los propietarios o poseedores sólo y
precisamente por tener tales calidades, de manera que si cambia el titular, cambia también
el sujeto pasivo.
Las diferencias entre las cargas reales y las obligaciones propter rem constituyen un
punto en que la doctrina carece de precisión, y en que hay opiniones divergentes, hasta el
punto de que muchos son partidarios de refundirlas en una sola figura, la de la obligación
propter rem.

c. Hipótesis de responsabilidad por la propiedad.

También se consideran como parte del contenido pasivo del derecho de propiedad
ciertas hipótesis que igualmente van a afectar al dueño y poseedor de una cosa por el hecho
de serlo. Estas hipótesis se encuentran en sede de responsabilidad aquiliana o
responsabilidad por delito o cuasidelito civil, por ejemplo, los arts. 2326, 2327, 2323, 2324.
El art. 2323 trata de una hipótesis de responsabilidad que está unida al dominio que
tiene una persona sobre una cosa. Al establecer esta norma, la premisa del CC, es que el
dueño de un bien está obligado a mantenerlo en buen estado, y si no lo hace, y esto causa
un daño, debe responder por ser él el propietario.

Art. 2323. El dueño de un edificio es responsable a terceros (que no se hallen en el caso del artículo 934), de
los daños que ocasione su ruina acaecida por haber omitido las necesarias reparaciones, o por haber faltado
de otra manera al cuidado de un buen padre de familia4.
Si el edificio perteneciere a dos o más personas proindiviso, se dividirá entre ellas la indemnización a prorrata
de sus cuotas de dominio.

Sin embargo, si el daño proviene de un vicio de construcción, la responsabilidad

recae sobre el empresario o arquitecto que se encargó de ella.

Art. 2324. Si el daño causado por la ruina de un edificio proviniere de un vicio de construcción, tendrá lugar la
responsabilidad prescrita en la regla 3.a del artículo 2003.

Art. 2003. Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda
la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes:
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por
vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido
conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales

4
Recordar que si la víctima es uno de los vecinos, esta responsabilidad sólo procederá si el daño se produce
después de notificada la querella de obra ruinosa (art. 934).
Art. 934. Si notificada la querella, cayere el edificio por efecto de su mala condición, se indemnizará de todo
perjuicio a los vecinos; pero si cayere por caso fortuito, como avenida, rayo o terremoto, no habrá lugar a
indemnización; a menos de probarse que el caso fortuito, sin el mal estado del edificio, no lo hubiera derribado.

También hay que recordar que en el art. 2323 se establece una excepción al art. 2317 que establece la solidaridad
en caso de coautoría, ya el art. 2323 señala que si el edificio pertenece a dos o más personas proindiviso, cada
una de ellas será responsable a prorrata de su cuota en el mismo.
han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad
al artículo 2000, inciso final.

Art. 2004. Las reglas 3.a, 4.a y 5.a del precedente artículo, se extienden a los que se encargan de la
construcción de un edificio en calidad de arquitectos.

Los arts. 2326 y 2327 se refieren a la responsabilidad por animales, pero la diferencia
entre estos arts. está en que el art. 2326 contempla una presunción meramente legal, se
presume legalmente la responsabilidad del dueño, pero se permite que pruebe que no le
es imputable la soltura, extravío o daño causado por el animal; en cambio, el artículo 2327
contiene una presunción de derecho contra el dueño por los daños causados por un animal
fiero, del cual no se obtiene utilidad para la guarda o servicio de un predio.

Art. 2326. El dueño de un animal es responsable de los daños causados por el mismo animal, aun después que
se haya soltado o extraviado; salvo que la soltura, extravío o daño no pueda imputarse a culpa del dueño o
del dependiente encargado de la guarda o servicio del animal.
Lo que se dice del dueño se aplica a toda persona que se sirva de un animal ajeno; salva su acción contra el
dueño, si el daño ha sobrevenido por una calidad o vicio del animal, que el dueño con mediano cuidado o
prudencia debió conocer o prever, y de que no le dio conocimiento.

Art. 2327. El daño causado por un animal fiero, de que no se reporta utilidad para la guarda o servicio de un
predio, será siempre imputable al que lo tenga, y si alegare que no le fue posible evitar el daño, no será oído.

2.2. La propiedad como deber.

El dominio es el mayor poderío que puede tener una persona respecto de una cosa,
pero el legislador establece que este poderío tiene o puede tener ciertas limitaciones. La
doctrina reconoce dos grandes tipos de restricciones al dominio, las restricciones genéricas,
y las restricciones específicas.
Las restricciones genéricas nacen del concepto y naturaleza misma del derecho de
propiedad. Se dice que son limitaciones inmanentes al dominio, cuya finalidad es asignar a
este derecho su sentido normal, fijarle su cauce normal.
Dentro de las restricciones genéricas se distinguen las restricciones positivas y las
restricciones negativas.
Las restricciones positivas afectan al ejercicio del derecho, aquí se ubica la figura del
abuso del derecho.
Las restricciones negativas, constituyen una limitación a la facultad de excluir, por
ejemplo, derecho de uso inocuo, derecho de acceso forzoso o coactivo, y principio del mal
menor.
Las restricciones específicas (denominadas también por ALESSANDRI limitaciones), son
limitaciones que ha diferencia de las otras, importan un cercenamiento de las facultades
que confiere el dominio a su titular. Pueden distinguirse dentro de las restricciones
específicas, las restricciones de utilidad pública, y las de utilidad privada.
3. La propiedad indivisa.

3.1. Comunidad y copropiedad.

De acuerdo a lo que señala la doctrina, hay comunidad cuando un mismo derecho

pertenece a dos o más sujetos conjuntamente, en otras palabras, existe comunidad cuando
existe pluralidad de titulares de un mismo derecho en relación con una misma cosa (cuando
se habla de un mismo derecho, se refiere a un derecho de la misma naturaleza jurídica).
Estos derechos tienen que recaer sobre una misma cosa, que puede ser una cosa singular,
por ejemplo un libro, o una universalidad de cosas, por ejemplo, la comunidad hereditaria
que se forma por el fallecimiento del causante en la hipótesis de dos o más herederos.
Para establecer la normativa aplicable a los actos que se realizan sobre la cuota, es
importante establecer la naturaleza del derecho.
La doctrina distingue dos clases o tipos de comunidad, la comunidad pro indiviso, y
la comunidad pro diviso.
La comunidad pro indiviso o verdadera comunidad, es aquella en que el derecho de
cada comunero se extiende a toda y cada una de las partes de la cosa común.
Frente ella, esta la comunidad pro diviso, y en ella el derecho de cada titular recae
sobre una parte físicamente determinada de la cosa única, parte que corresponde
exclusivamente al respectivo sujeto. En la copropiedad inmobiliaria, por ejemplo, es posible
encontrar una comunidad pro indiviso (el terreno, las rejas, el patio, etc.), y también una
comunidad pro diviso (el departamento de cada persona, también el estacionamiento
subterráneo, etc.).
Cuando se hable de comunidad, sólo se entenderá por comunidad la comunidad pro
indiviso, ya que la comunidad pro diviso no corresponde propiamente a una comunidad,
sino que es una propiedad insertada en un bien mayor.
La relación que existe entre los términos comunidad y copropiedad, es una relación
de género (comunidad) a especie (copropiedad). La comunidad supone pluralidad de
titulares de un mismo derecho, ahora, cuando ese derecho es el derecho de propiedad, la
comunidad toma el nombre de copropiedad5.
En cuanto a su objeto, la copropiedad pude recaer sobre una cosa singular o
universal. Ejemplo de esta última es la herencia. En doctrina se habla de que la copropiedad
en estricto sentido se refiere únicamente a las cosas singulares y cuando se trata de cosas
universales se estaría en presencia de una comunidad.
La copropiedad puede recaer además en cosas parte indivisa y parte divisa, dándose
ella respecto de la primera. Así por ejemplo, la Ley Nº 19.537, en su artículo 3º, establece
que cada propietario es dueño exclusivo de su departamento y comunero en los bienes
comunes afectos al uso común.

5
La comunidad puede darse tanto respecto del derecho de dominio como respecto de cualquier otro derecho
real. Esto marca una diferencia con los derechos personales, ya que respecto de éstos no cabe comunidad,
distinta es la situación de la solidaridad.
3.2. Naturaleza jurídica de la copropiedad.

Cuando se habla de la naturaleza jurídica de la propiedad, se está preguntando, si la

copropiedad es un derecho distinto del derecho de propiedad. En esta materia existen dos
posiciones, la primera es la concepción clásica, la cual tiene por fundamento el Derecho
romano, esta sostiene que la copropiedad no es un derecho esencialmente distinto del
derecho de propiedad, sino que representa tan sólo una modalidad de aquél. En concreto
la copropiedad, no es más que el derecho de propiedad fragmentado en dos o más titulares
(esto es importante para la aplicación de normas de dominio).
En el sentido opuesto está la doctrina que postula que la copropiedad es un derecho
real, pero distinto del derecho de propiedad, y otorga a su titular la facultad de
aprovecharse de ciertos frutos de la cosa, usarla en cierta medida y tener cierta gestión en
su administración.

3.3. Tipos de comunidad.

La doctrina distingue dos tipos de comunidad, la comunidad romana y la comunidad

germánica.
La tesis romanista distingue entre lo que es el derecho a la cuota y lo que es el
derecho a la cosa. Respecto de la cuota, cada copropietario es dueño exclusivo, y por lo
tanto, puede disponer de ella a su antojo; respecto de la cosa, en cambio, sus atribuciones
son más limitadas, porque el copropietario puede usar y gozar de ella, pero respetando el
legítimo derecho que tienen los otros comuneros para usar y gozar de ella. Por eso se ha
dicho que sobre la cuota se tiene un derecho individual en cambio sobre la cosa un derecho
de carácter colectivo.
La comunidad germánica no hace esta distinción entre derecho a la cuota y derecho
a la cosa, simplemente postula que la cosa pertenece a la colectividad formada por los
copropietarios, es decir, los copropietarios dan origen a una suerte de persona única que
es la dueña de la cosa.
En Chile se adopta la teoría romana y como prueba de ello es que, respecto de la
cuota, proceden algunas instituciones que son propias del ejercicio de las facultades
inherentes al dominio individual. Así en el art. 892 se permite la reivindicación de cuota: el
art. 1812 permite la venta de la cuota que se tiene respecto de una cosa proindiviso, aún
sin el consentimiento de los otros comuneros; y el art. 2417 que permite la constitución de
hipoteca sobre una cuota.
Pero la situación no es la misma respecto de los bienes que conforman la
comunidad, puesto que respecto de los cuales son aplicables las normas del cuasicontrato
de comunidad establecidas en el art. 2304 y siguientes.

3.4. La indivisión en el Código Civil.

 Esta materia no tiene un tratamiento sistemático en el Código Civil, sólo se
encuentran disposiciones aisladas que se refieren al derecho que tienen los comuneros
respecto de su cuota, y por otra parte existe un estatuto que se podría calificar de
supletorio, el cual está destinado a regir las relaciones de los comuneros respecto de la cosa,
cuando no han contratado sociedad ni celebrado otra convención respecto a la misma cosa.
En concreto se está refiriendo al cuasicontrato de comunidad, reglamentado en los artículos
2304 y siguientes.
El estatuto supletorio rige cuando los comuneros no han dicho nada sobre el
funcionamiento de la copropiedad.

3.5. Duración de la comunidad.

Generalmente la comunidad tiene el carácter de temporal en virtud del principio de

la libre circulación de los bienes Así, encontramos como una de sus manifestaciones el art.
1317 en donde se establece como un derecho absoluto, imprescriptible e irrenunciable, la
facultad de los comuneros de solicitar la división de la cosa común, que no es sino la
manifestación del adagio que establece que nadie puede ser obligado a permanecer en la
indivisión, lo cual no se aplica en las comunidades forzosas o perpetuas.

Art. 1317. Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la
indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan
estipulado lo contrario.
No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el
pacto.
Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de
servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.

Además el legislador no permite que se pacte indivisión por más de 5 años,

limitando la voluntad de las partes, sin perjuicio de que el plazo se pueda prorrogar.
Si bien ésta es la regla general, podemos encontrar excepciones a esta
transitoriedad de la indivisión, y dentro de estas se cuentan:

i. Pactos de indivisión. Cuando se ha pactado un plazo de indivisión dentro del límite

de 5 años a que se hacía mención precedentemente. Obviamente si los comuneros
de común acuerdo pactaron la indivisión por un determinado plazo no puede uno
de ellos pedir la partición antes del vencimiento del plazo.

ii. Casos de indivisión forzosa. Casos en que la indivisión es forzosa. Por ejemplo:

– En la medianería, art. 851, respecto de las paredes divisorias.

Art. 851. La medianería es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios
vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones
recíprocas que van a expresarse.
 – En las tumbas y mausoleos de familia.

– En la ley sobre propiedad horizontal.

3.6. Fuentes de la indivisión.

En primer lugar, la fuente puede ser un hecho, y el hecho más común que da origen
a la indivisión es la muerte del causante, en la hipótesis de que exista pluralidad de
herederos.
La segunda fuente puede ser un contrato, que es el caso en que dos o más personas
compran una cosa en común.
También la indivisión puede tener por fuente la ley, por ejemplo, el caso de los
bienes comunes afectos al régimen de copropiedad inmobiliaria (ley 19.537).
Por último, la indivisión puede tener su origen en un pacto de comunidad el que en
todo caso no puede exceder de cinco años.

3.7. Clases de indivisión.

i. Atendiendo a su objeto las indivisiones pueden ser singulares o universales. Las

indivisiones singulares son las que tienen uno o más objetos singulares; y las
indivisiones universales, son las que tiene por objeto una universalidad, como la
comunidad hereditaria.

ii. Atendiendo a su fuente las indivisiones pueden ser legales, contractuales, o

simplemente tener por fuente un hecho.

iii. Atendiendo a su duración, las indivisiones pueden ser perpetuas o temporales. Las
indivisiones perpetuas siempre tienen por fuente la ley, son los casos de indivisión
forzosa, como es el caso de la copropiedad inmobiliaria.
La regla general es la comunidad temporal, esto en función de una idea presente en
el mensaje del Código Civil, según la cual el legislador mira con malos ojos a la
perpetuidad porque es siempre materia de conflicto, y esto se materializa en el
artículo 1367 que señala que ninguno de los asignatarios de una cosa universal o
singular será obligado a permanecer en la indivisión. La división de la cosa puede
siempre solicitarse. El legislador acepta sólo los pactos de indivisión por un período
corto, temporal.

Art. 1367. Los legados con causa onerosa que pueda estimarse en dinero, no contribuyen sino con
deducción del gravamen, y concurriendo las circunstancias que van a expresarse:
1ª Que se haya efectuado el objeto.
2ª Que no haya podido efectuarse sino mediante la inversión de una cantidad determinada de dinero.
 Una y otra circunstancia deberán probarse por el legatario, y sólo se deducirá por razón del gravamen
la cantidad que constare haberse invertido.

3.8. Derecho de los copropietarios en el Código Civil.

Siguiendo la tesis romanista, para analizar los derechos de los copropietarios se debe
distinguir necesariamente entre lo que es el derecho sobre la cuota, del derecho que les
corresponde sobre la cosa.

3.8.1. Derechos en la cuota.

Se entiende que la cuota es la porción ideal que tiene cada comunero en el derecho
sobre la cosa común.
La importancia que tiene la cuota en la comunidad, es que ésta determina la
proporción en la cual los comuneros tienen derecho a gozar de la cosa común. Determina
también la medida en que deben contribuir con las cargas, y también en que proporción
tienen derecho a participar si la cosa común se divide (artículos 2310 y 2309).

Art. 2309. Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a
su cuota.

Art. 2310. Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas.

El derecho que tiene cada comunero respecto de su cuota, es que se reputa dueño
exclusivo, y por ende, puede ejercer respecto de ella todas las facultades inherentes al
dominio, puede venderla, gravarla con hipoteca, donarla y también reivindicarla. Las
disposiciones en que se recoge este derecho, es en primer lugar el artículo 1812, y también
los artículos 2417 y 892.

Art. 1812. Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de
sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.

Art. 2417. El comunero puede, antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la
división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren
hipotecables. Si no lo fueren, caducará la hipoteca.
Podrá, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si éstos consintieren
en ello, y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.

Art. 892. Se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una cosa singular.

3.8.2. Derechos sobre la cosa.

En principio los primeros llamados a reglamentar los derechos que le corresponden

a los comuneros sobre la cosa, son los propios comuneros (por ejemplo, quien va ha
administrar, de que manera se van a repartir las cargas, etc.). Pero el legislador, si los
comuneros nada dicen a este respecto, les entrega un estatuto supletorio, que es el
contenido en los artículos 2304 y siguientes dentro de un párrafo que se denomina Del
cuasicontrato de comunidad. El carácter supletorio de estas disposiciones está reconocido
en el artículo 2304, estás normas sólo rigen a falta de disposición expresa en contrario.

Art. 2304. La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas
haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de
cuasicontrato.

En lo que respecta a los derechos que tienen los comuneros sobre la cosa, la
disposición fundamental es el artículo 2305 que señala que el derecho de cada uno de los
comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social. Esta
norma es importante, porque se remite a las normas del contrato de sociedad, y más
particularmente al art. 2081. El legislador en este tema hace una remisión porque en las
normas del cuasicontrato de comunidad no se reglamenta lo relativo al uso y la
administración, ya que esto está regulado en las normas de sociedad.

Art. 2305. El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en
el haber social.

Art. 2081. No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno
de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos
precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen:
1.ª Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente
su ejecución o no hayan producido efectos legales.
2.ª Cada socio podrá servirse para su uso personal de las cosas pertenecientes al haber social, con tal que las
emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros.
3.ª Cada socio tendrá el derecho de obligar a los otros a que hagan con él las expensas necesarias para la
conservación de las cosas sociales.
4.ª Ninguno de los socios podrá hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la sociedad sin el
consentimiento de los otros.

Las diferencias entre sociedad y comunidad radican en que la sociedad es una

persona jurídica distinta de los socios, y como tal, tiene atributos propios (nombre,
domicilio, etc), en cambio, la comunidad no es una persona jurídica y no da origen a un a
persona distinta de los comuneros.
Aplicando el art. 2081 se debe decir que en lo tocante al uso, conforme al nº 2, cada
comunero puede servirse para su uso personal de la cosa común, con tal que la emplee
según su uso ordinario y sin perjuicio del justo uso de los otros comuneros.
En lo tocante a la administración, evidentemente es fundamental distinguir según
exista un administrador designado o no. Si existe un administrador designado, la
administración la llevara a cabo él con las facultades que expresamente se le han conferido.
Pero en caso de que no exista administrador designado, hay que partir de la base que los
derechos que tienen todos los comuneros son cualitativamente iguales, todos ellos tienen
derecho a intervenir en la administración, es decir, que la administración le corresponde a
todos (son cualitativamente iguales porque son derechos de la misma naturaleza).
 Que la administración le corresponda a todos lleva a sostener, aplicando el art. 2081,
que las decisiones relativas a la administración debieran adoptarse en principio por la
unanimidad de sus integrantes.
Lo que especialmente respalda este criterio, es lo dispuesto por el legislador en el
artículo 2081 nº 1 que consagra un derecho de veto a favor de cada uno de los comuneros.
Este derecho de veto tiene en todo caso limitaciones respecto de los actos meramente
conservativos, es decir, que hayan tenido por objeto únicamente salvaguardar la propiedad
común.
Existen legislaciones que expresamente han modificado este criterio de la
unanimidad, consagrando en estas materias el principio de las mayorías.
Si bien en la legislación chilena pareciera aceptarse el principio de la unanimidad,
hay dos normas del Código de Procedimiento Civil (653, y 654, a propósito del juicio de
partición de bienes) en las cuales el legislador consagra en materia de administración, el
principio de las mayorías.

Art. 653. Mientras no se haya constituido el juicio divisorio o cuando falte el árbitro que debe entender en él,
corresponderá a la justicia ordinaria decretar la forma en que han de administrarse pro indiviso los bienes
comunes y nombrar a los administradores, si no se ponen de acuerdo en ello los interesados.
Organizado el compromiso y mientras subsista la jurisdicción del partidor, a él corresponderá entender en
estas cuestiones, y continuar conociendo en las que se hayan ya promovido o sé promuevan con ocasión de
las medidas dictadas por la justicia ordinaria para la administración de los bienes comunes.

Art. 654. Para acordar o resolver lo conveniente sobre la administración pro indiviso, se citará a todos los
interesados a comparendo, el cual se celebrará con sólo los que concurran. No estando todos presentes, sólo
podrán acordarse, por mayoría absoluta de los concurrentes, que represente a lo menos la mitad de los
derechos de la comunidad, o por resolución del tribunal a falta de mayoría, todas o algunas de las medidas
siguientes:
1 Nombramiento de uno o más administradores, sea de entre los mismos interesados o extraños;
2 Fijación de los salarios de los administradores y de sus atribuciones y deberes;
3 Determinación del giro que deba darse a los bienes comunes durante la administración pro indiviso y del
máximum de gastos que puedan en ella hacerse; y
4 Fijación de las épocas en que deba darse cuenta a los interesados, sin perjuicio de que ellos puedan exigirlas
extraordinaria mente, si hay motivo justificado, y vigilar la administración sin embarazar los procedimientos
de los administradores.

El profesor ALESSANDRI sostiene que dado el extenso ámbito de aplicación que tendrían
las normas del Código de Procedimiento Civil, podría darse una suerte de derogación tácita
del principio de unanimidad.
Una de las grandes interrogantes que se plantea la doctrina en materia de
administración a propósito de la aplicación del art. 2081, es respecto a la existencia o no,
en materia de comunidad, de un mandato tácito y recíproco entre los comuneros. ¿Puede
cada comunero tener poder de representar a los demás? En general en esta materia la
doctrina sostiene que no existiría este mandato tácito y recíproco, y el principal argumento
para sostener esta postura se encuentra en el art. 2307, a propósito del cuasicontrato de
comunidad, esto porque si existiera un mandato tácito y recíproco (art. 2081) cada
comunero podría obligar a los demás comuneros, y esto en materia de comunidad no existe.
Art. 2307. A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que
las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.
Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no
habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno
contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.

3.9. Obligaciones de los copropietarios.

3.9.1. Contribución a las expensas comunes.

El art. 2309 dice que cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de
la comunidad proporcionalmente según su cuota.

Art. 2309. Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a
su cuota.

Vinculado con esto el art. 2308 señala que respecto de las deudas que cada
comunero contraiga será obligado individualmente.

Art. 2308. Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, inclusos los intereses corrientes de los
dineros comunes que haya empleado en sus negocios particulares; y es responsable hasta de la culpa leve por
los daños que haya causado en las cosas y negocios comunes.

Respecto a este último artículo, la ley en materia de obligaciones distingue dos fases,
una fase que se denomina obligación a la deuda, y otra que se denomina contribución a la
deuda. La fase de la obligación a la deuda, mira la relación que se traba entre uno o más de
los comuneros con un tercero; y la fase de la contribución a la deuda, reglamenta la relación
interna que se produce entre los comuneros con ocasión de la deuda contraída. La primera
fase mira la relación hacía afuera, en cambio la segunda la mira hacía dentro.
El legislador señala que si la obligación la contrajo un solo comunero, él es el único
obligado frente al acreedor, pero una vez satisfecha la deuda contribuye según su cuota.
El art. 2307 inc. II se pone en el supuesto que la obligación haya sido contraída por
todos los comuneros, y la ley establece en este caso como regla general, que cada uno se
obliga para con el acreedor en partes iguales, sin perjuicio del derecho que tenga el
comunero que paga más de repetir contra los otros en la fase de contribución.

Art. 2307. A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que
las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.
Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no
habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno
contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.

3.10. Responsabilidad de los comuneros.

 En lo que respecta a la responsabilidad por daños que pudieren los comuneros
provocarle a la cosa común, el art. 2308 señala que cada comunero es responsable hasta
por culpa leve por los daños que haya causado a las cosas y negocios comunes. Al relacionar
este artículo con el art. 44 se señala que cada comunero está obligado a comportarse como
un buen padre de familia, de no ser así responde por los daños causados, es decir, debe
indemnizar por los perjuicios causados a los demás.
Art. 44. La ley distingue tres especies de culpa o descuido.
Culpa grave, negligencia grave, culpa lata, es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel
cuidado que aun las personas negligentes y de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Esta
culpa en materias civiles equivale al dolo.
Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve.
Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano.
El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia es responsable de esta especie de culpa.
Culpa o descuido levísimo es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la
administración de sus negocios
importantes. Esta especie de culpa se opone a la suma diligencia o cuidado.
El dolo consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.

3.11. Extinción de la comunidad.

El artículo 2312 dice que la comunidad termina por la reunión de todas las cuotas
de los comuneros en una sola persona; por la destrucción de la cosa común, y por la división
del haber común.
Art. 2312. La comunidad termina,
1.º Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona;
2.º Por la destrucción de la cosa común;
3.º Por la división del haber común.

3.12. Noticia sobre la copropiedad inmobiliaria.

La copropiedad inmobiliaria no se encuentra regulada en el Código Civil, sino que se

encuentra regulada en una ley especial que es la ley 19.537 de diciembre de 1997 y que
reemplazó a la ley 6.071 denominada “ley de propiedad horizontal”.
Ni la ley 19.537, ni tampoco su predecesora han definido lo que es la copropiedad
inmobiliaria, pero basándose en una obra que existe sobre esta materia, del autor José
Manuel FIGUEROA VALDEZ, se define como aquella forma especial y excepcional de división de
la propiedad que se ejerce sobre las distintas viviendas, oficinas, locales comerciales,
bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios, y otros en que se divida un
condominio atribuyendo al titular de cada una de dichas unidades un derecho de propiedad
exclusivo y absoluto sobre la misma, y un derecho de copropiedad forzosa sobre los bienes
de dominio común.
 La virtud de esta definición es que pone énfasis en el aspecto característico de este
régimen de copropiedad, cual es la c o e x i s t e n c i a i n d i s o l u b l e d e d o s t i p o s d e
p r o p i e d a d : la propiedad individual respecto de lo que la ley define como unidades, y la
propiedad común respecto de aquello bienes que la ley declara bienes comunes, como por
ejemplo, las murallas exteriores6.

a. Ámbito de aplicación de la ley 19.537

El ámbito de aplicación de esta ley, lo señala el artículo 1, y en términos generales

se puede decir que esta ley regula los condominios, entendiendo para tal efecto como
condominio, lo que señala el artículo 2 de esta ley.

Art. 1. La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer
condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio
exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos
ellos.
Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden
ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.
Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los
terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por
planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme
al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y
que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.
Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la
presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.

Artículo 2. Para los efectos de esta ley, se entenderá por:

1.- Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado
por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar emplazados en un
mismo predio:
Tipo A , las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común, y

6
Artículo 2. Para los efectos de esta ley, se entenderá por:
2.- Unidades: En esta ley se utilizará la expresión "unidad" para referirse a los inmuebles que forman parte de un condominio
y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.
3.- Bienes de dominio común:
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura,
techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado,
de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques;
b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo,
tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y
verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan techo a la unidad del piso inferior, dependencias de
servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del
personal;
c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las
letras a) y b) precedentes;
d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de
los copropietarios, y
e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen,
siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.
Tipo B, los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos
deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y
terrenos de dominio común de todos ellos.

El legislador clasifica a los condominios en condominios tipo A y condominios tipo B.

Gráficamente el condominio tipo A es el edificio, y el condominio tipo B es el conjunto
habitacional de casas.
La ley en su artículo 1 señala que regula un régimen especial de copropiedad
inmobiliaria, lo que lleva a plantear necesariamente cual es la naturaleza jurídica de la
copropiedad inmobiliaria ¿es algo similar a la propiedad o es algo distinto? El profesor
ALESSANDRI señala que la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es objeto de
discusiones en la doctrina. Pero un sector muy autorizado de ésta enmarca tal propiedad en
la figura de la comunidad pro diviso; la cosa común sería el edificio único del cual forman
parte, orgánicamente, todos los pisos o departamentos: cada uno de estos seria la parte
dividida de la comunidad total de la cosa única, el edificio. En realidad, hay coexistencia de
varia propiedades exclusivas con la comunidad de algunas partes.

Es importante señalar que para que un condominio se le aplique la ley 19.537, es

necesario que dicho condominio se acoja expresamente a las disposiciones de esta ley. La
importancia de esto está señalada en el inciso final del artículo 1 que señala que sólo las
unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que
consagra la presente ley, podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.
De lo contrario lo accesorio sigue la suerte de la principal, por lo tanto, si el terreno es
común, los dueños no pueden hablar de dominio exclusivo, ya que sólo se permite enajenar
comunidades en dominio exclusivo si se acoge a la ley de copropiedad inmobiliaria. Esto se
relaciona con las denominadas ventas verdes, que no son propiamente una venta, sino una
promesa de compraventa, ya que si no existen las unidades jurídicas, estas no se pueden
vender.
¿Cómo se acoge un condominio a la ley de copropiedad inmobiliaria 19.537? Se
refiere a este punto el artículo 10 de la ley, que señala que se deben cumplir las reglas
exigidas, las que deben ser verificadas por el Director de obras municipales, quien en
definitiva acoge el condominio a la ley 19.537. Esto tiene vinculación con el artículo 12, que
señala que en la primera transferencia de unidades, el abogado debe verificar si se acoge a
la ley.

Artículo 10. Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las
normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las
normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en
el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria,
haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento
de copropiedad y la foja y el número de su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces. Este certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de
cada condominio.
Artículo 12. Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituyan derechos
reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer referencia al plano a que alude el artículo
anterior. En la escritura en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre
algunas de esas unidades, además, deberá insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del
artículo 10.
La inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad contendrá las siguientes
menciones:
1) La fecha de la inscripción;
2) La naturaleza, fecha del título y la notaría en que se extendió;
3) Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4) La ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad;
5) El número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano de que trata el artículo 11, y
6) La firma del Conservador.

b. Derechos de los copropietarios.

En esta materia, hay que partir por lo dispuesto en el art. 3 de la ley, que señala que
cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y comunero de los bienes comunes.

Art. 3. Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.
El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el
reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.
Los avalúos fiscales de las diversas unidades de un condominio deberán determinarse separadamente.

Cuando se habla de los derechos de los copropietarios, es necesario distinguir entre

el derecho de los copropietarios en la unidad, y los derechos de los propietarios en la
copropiedad en los bienes que la ley define como comunes.

i. D e r e c h o d e l o s c o p r o p i e t a r i o s e n l a u n i d a d . Para estos efectos se debe

entender por unidad, de acuerdo con el art. 2, los inmuebles que forman parte de
un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, como el
departamento, la bodega, el estacionamiento7.
Sobre la unidad el copropietario tiene el dominio exclusivo, por lo tanto como tiene
el dominio exclusivo, puede celebrar los actos que desee sobre de dichos bienes, sin
necesidad de contar con el consentimiento de los demás copropietarios (art. 3). Esta
idea se reafirma en el art. 16 inc. i.

Art. 16 inciso I. Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que
para ello se requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en
que se ponga término a la copropiedad.

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Depende, ya que no se pueden enajenar los estacionamientos que están en la superficie, porque es terreno
común que en la práctica se asignan en uso y goce exclusivo; en cambio los estacionamientos subterráneos, si
se enajenan.
 Si bien es cierto el copropietario es dueño exclusivo de su unidad, es evidente que
dada la situación en que se encuentra su inmueble, tiene algunas restricciones en
cuanto al uso y goce.
El art. 32 se refiere a estas limitaciones8.

Art. 32. Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del
condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los
derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos
que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el
condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.
Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o
comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar
ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades
materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.
La infracción a lo prevenido en este artículo será sancionada con multa de una a tres unidades
tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se
entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aun si ésta afectare a
personas diversas, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía
local que condene al pago de la primera multa.
Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de Administración, el administrador o cualquier
persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de
las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del condominio podrá, a través
de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.
Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las
obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del
derecho de este último de repetir contra el infractor.

ii. D e r e c h o s d e l o s c o p r o p i e t a r i o s e n l o s b i e n e s c o m u n e s . Aquí se
debe partir señalando que el legislador se encarga de individualizar cuales son los
bienes que tienen carácter de común. Si se examina la ley en el artículo 2 nº 3, se
puede comprobar que el legislador señala distintas categorías de bienes comunes,
esto porque no todos los bienes comunes están sujetos al mismo estatuto, por
ejemplo, hay bienes que el legislador declara como comunes y que nunca pueden
dejar de serlo (mientras el condominio esté afecto al régimen de copropiedad
inmobiliaria), en cambio, hay otros bienes comunes que cumpliendo ciertos
requisitos pueden dejar de serlo.
La ley en al art. 3 señala que los copropietarios son comuneros en los bienes de
dominio común. Esta es una comunidad especial que se rige por una ley especial,
que es la ley 19.537, por el reglamento de esta ley, y también por el reglamento del
respectivo condominio. Este es un derecho cuotativo.

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Esto se vincula con el tema de las restricciones específicas o limitaciones que importan un cercenamiento de
las facultades que confiere el dominio a su titular. Pueden distinguirse dentro de las restricciones específicas,
las restricciones de utilidad pública, y las de utilidad privada, correspondiendo a estas últimas las restricciones
vinculadas con la vecindad.
 En cuanto a las c a r a c t e r í s t i c a s d e l o s b i e n e s c o m u n e s , estas son las
siguientes:

- I n d i v i s i b i l i d a d . Este carácter está reconocido en parte por el art. 8 inc. final

que señala que el terreno de dominio común no puede subdividirse mientras esté
acogido a la ley 19.537. Esto es una excepción de la regla consagrada en el artículo
1317 del Código Civil que señala que la división de la cosa común puede siempre
expedirse.

Art. 8. inc. final. Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada
copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran
las circunstancias previstas en el inciso tercero del artículo 14.

La ley contempla excepciones a esta característica, las cuales están señaladas en el

artículo 14.

Art. 14. Inc. iii. Podrán enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea
de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras d) y e) del número 3 del
artículo 2º, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por
circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a), b) y c).
No obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios podrá, aun cuando tales características se
mantengan, acordar con los quórum exigidos por esta ley, la enajenación de los bienes comunes a
que se refiere la letra c) del número 3 del artículo 2º, sólo en favor de los copropietarios colindantes.

Esta característica es la que permite afirmar que en la copropiedad, respecto de los

bienes comunes, existe una indivisión forzosa y perpetua, forzosa porque la impone
la ley, y perpetua porque en principio existe mientras exista el bien.

- I n s e p a r a b i l i d a d . Esto implica que los bienes comunes y más específicamente

los derechos que les corresponden a los copropietarios en los bienes comunes, no
pueden circular de manera independiente de la respectiva unidad. (art. 14).

- A c c e s o r i e d a d 9. Lo principal es la unidad y lo accesorio los derechos en los

bienes comunes, y por ende, todo acto jurídico que se celebre respecto de la unidad,
se extiende naturalmente a los derechos de los bienes comunes (art. 14).

¿E n q u é c u o t a t i e n e n d e r e c h o a l o s b i e n e s c o m u n e s ? El art. 3 inc. 2
señala que el derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio
común, por lo tanto, la extensión de su derecho en los bienes comunes viene
determinada por la unidad, y si es mayor o menor depende del valor de la unidad,
de su avalúo.

c. Obligaciones de los copropietarios.

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Consecuencia de la inseparabilidad.
 Los copropietarios están sujetos a una serie de obligaciones que están señaladas en
el reglamento de copropiedad, las cuales pueden ser aplicadas por acuerdo de la asamblea
o por el comité administrativo o derivadas de la ley 19.537.
Sin duda la obligación más importante es la obligación de pagar los gastos comunes.
El artículo 4 señala que cada copropietario debe contribuir tanto a los gastos comunes
ordinarios, como los gastos comunes extraordinarios, ambos definidos en el artículo 2 nº4.
Art. 4. Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes
extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el
reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será
solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad,
sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporción que les
corresponda.
Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir
únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes
correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del
respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de
copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la obligación de los copropietarios de esos
sectores de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio, que impone el inciso primero
precedente.
La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad,
aun respecto de los devengados antes de su adquisición, y el crédito correspondiente gozará de un privilegio
de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código
Civil, sin perjuicio del derecho del propietario para exigir el pago a su antecesor en el dominio y de la acción
de saneamiento por evicción, en su caso.
Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el
valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante
responderá de todo daño o perjuicio.

La ley establece que en caso de que el dominio de una unidad corresponda a dos o
más personas, todos ellos serán obligados solidariamente al pago.
La obligación de pagar los gastos comunes es un ejemplo clásico de una obligación
ambulatoria o propter rem.

d. Órganos en el régimen de la copropiedad inmobiliaria.

Los órganos existentes en esta ley son tres: la asamblea de copropietarios, el comité
administrador, y el administrador.

i. A s a m b l e a d e C o p r o p i e t a r i o s . Es indiscutiblemente el órgano supremo

dentro del régimen de la copropiedad inmobiliaria, ya que en este órgano esta
sustentada la voluntad de todos los copropietarios. Este órgano decide quienes van
a desempeñarse en el comité de administración y también designa al administrador.
 La ley 19537 distingue dos tipos de asamblea, la asamblea ordinaria y la asamblea
extraordinaria. Las asambleas ordinarias se celebra con la periodicidad que señala el
reglamento, y en ellas se pueden tratar todos los temas atingentes al condominio,
salvo las materias que la ley señala que deben tratarse en asamblea extraordinaria
(esto es por los quórum de constitución y aprobación)
De conformidad con el artículo 17, las asambleas extraordinarias se celebran cada
vez que las necesidades del condominio así lo requieran, o por petición del comité
de administración, o por cierto número de copropietarios.

ii. C o m i t é d e A d m i n i s t r a c i ó n . El comité de administración es un órgano de

carácter resolutivo, capaz de adoptar decisiones dentro del marco de la
administración. El rol fundamental de este comité representa a la asamblea de
copropietarios con todas las facultades salvo aquellas que son materia de asamblea
extraordinaria.
De conformidad con la ley 19.537 la designación del comité le corresponde a la
asamblea de copropietarios.

iii. A d m i n i s t r a d o r . Desde el punto de vista ejecutivo es el personaje más

importante de la copropiedad inmobiliaria.
Es la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a la
cual le corresponde fundamentalmente los actos de administración y la
conservación de los bienes, de acuerdo con la facultad que le entrega la asamblea,
el comité, la ley 19.537, y el reglamento de esta ley.
Una de las funciones más importantes es la representación judicial que tiene el
administrador respecto de los copropietarios, el los representa tanto activa (cobrar
gastos comunes) como pasivamente (acoge los recursos de protección).

e. Normas especiales en relación con la hipoteca sobre piso o

departamento.

i. La hipoteca que se constituya sobre el piso o departamento, se entiende que se

constituye sobre la cuota de los bienes de uso común que le correspondan al
constituyente. Pero no puede hipotecarse separadamente ni el departamento. ni
tampoco la cuota sobre los bienes comunes. (art. 16).

ii. La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que aún no se construye en

un terreno en donde el constituyente es comunero, grava su cuota en dicho terreno
desde la fecha de la inscripción y así mismo el piso o departamento, sin necesidad
de nueva inscripción (art. 16 inc. iii).
 iv. Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que
para ello se requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen
en los casos en que se ponga término a la copropiedad (art. 16 inc. i).

Artículo 16.- Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se
requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en que se ponga término
a la copropiedad.
La hipoteca o gravamen constituidos sobre una unidad gravarán automáticamente los derechos que le
correspondan en los bienes de dominio común, quedando amparados por la misma inscripción.
Se podrá constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción,
para lo cual se archivará provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en el que estén
singularizadas las respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección
de Obras Municipales. Esta hipoteca gravará la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno desde la
fecha de la inscripción de la hipoteca y se radicará exclusivamente en dicha unidad y en los derechos que le
correspondan a ésta en los bienes de dominio común, sin necesidad de nueva escritura ni inscripción, desde
la fecha del certificado a que se refiere el inciso segundo del artículo 10, procediéndose al archivo definitivo
del plano señalado en el artículo 11.
La inscripción de la hipoteca o gravamen de una unidad contendrá, además de las menciones señaladas en los
números 1º, 2º, 4º y 5º del artículo 2432 del Código Civil, las que se expresan en los números 4) y 5) del inciso
segundo del artículo 12 de esta ley.

f. Desafección del condominio al régimen de copropiedad.

El artículo 38 de la ley se refiere a la desafección del condominio al régimen de

copropiedad.

Art. 38. La resolución del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al régimen de
copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa autoridad.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la asamblea podrá solicitar del Director de Obras Municipales
que proceda a modificar o a dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo caso, cumplirse con las
normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión ulterior respectiva y recabarse la
autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere. Si se
deja sin efecto dicha declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas
del derecho común.
El Director de Obras Municipales tendrá un plazo de treinta días corridos para pronunciarse sobre la solicitud
a que se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha de la presentación de la misma. Será aplicable a este
requerimiento lo dispuesto en los incisos segundo, tercero y cuarto del artículo 118 del decreto con fuerza de
ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

3.13. Noticias sobre las propiedades especiales.

Normalmente cuando se habla de propiedades especiales se está haciendo

referencia, fundamentalmente a la propiedad intelectual y a la propiedad industrial, aun
cuando este tipo de propiedades podría aumentar, como por ejemplo la propiedad indígena
(la ley le otorga ciertos beneficios, como no pagar contribuciones); el profesor SOMARRIVA se
refiere también a la propiedad minera, la propiedad austral, etc.