CẬP NHẬT ĐẠI HỘI DIG 22/4

Tiềm năng dài hạn, điểm rơi lợi nhuận 2025

1. Tổng quan sơ lược
1.1 Kết quả kinh doanh và kế hoạch
Năm 2021:
+ Tổng doanh thu 3.491 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất 1.281 tỷ đồng
+ Chia cổ tức và các quỹ: cổ phiếu 22%, tức có 100 cổ sẽ nhận thêm 22 cổ.
+ Phát hành cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 6:1 giá 30.000 đồng tức có 6 cổ phiếu sẽ được
mua 1 cổ giá 30k, thời gian dự kiến quý 3 or quý 4.
+ Nguyên nhân năm qua lợi nhuận thấp là do Covid, thời gian cách ly phong tỏa dài.
Năm 2022:
+ Kế hoạch doanh thu 5.000 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất 1.910 tỷ đồng, phấn đấu chia cổ
tức 25%. Chủ tịch nói chắc chắn lợi nhuận 2500 tỷ.
+ Kế hoạch sẽ đầu tư tổng cộng 11.739 tỷ đồng trong đó nộp tiền sử dụng đất 3.094 tỷ,
đền bù giải phóng mặt bằng 2.964 tỷ, đi đấu giá đất 1.421 tỷ, chi phí khác (ngoại giao…)
2.985 tỷ, đầu tư các công ty con 1.274 tỷ.
+ Vấn đề nguồn vốn không đáng ngại, nhiều ngân hàng chào vay nhưng DIG không muốn
vay nhiều. Chỉ ưu tiên chọn các ban k như VCB BIDV Vietin
1.2 Các dự án DIG đã và đang thực hiện
- Siêu dự án Long Tân: quy mô 332 hecta, đã đền bù được 160 ha.
+ Ưu điểm: ngay vành đai 3, gần sân bay, có view sông đẹp
+ Kế hoạch đầu tư năm 2022: 2025 tỷ bao gồm GPMB, xây dựng, tư vấn thiết kế…
+ Sẽ tiến hành làm phân khu 1 trước quy mô 81 ha (đã có sổ và đóng thuế cho nhà nước)
+ Đã ký hợp đồng làm bờ kè chống sạt lở với HBC vs DPG tổng 600 tỷ
+ Pháp lý cũng ok, quan trọng bây giờ là đền bù số con lại và tiếp tục đẩy vốn vào dự án
này
+ Kế hoạch nâng lên 600 ha (mua lại 1 dự án gần đó để thành liên khu phức hợp)
+ Chia sẻ bên lề của chủ tịch Tuấn: dự án này đã có kế hoạch từ 10 năm trước, nên giá
vốn của phần đã lấy rất rẻ, chỉ 1tr/m2. Các phần chưa lấy DIG đã và đang thương lượng
giá cả với các chủ đất còn lại để hợp lý và hợp tình.
+ Tầm nhìn của chủ tịch DIG ở dự án này cho kỳ vọng đô thị vệ tinh gần SG, khi đường
vành đai 3 làm vs cầu Nhơn Trạch làm, thì giá đất khu này sẽ lên rất rất cao có thể đạt
150tr/m2 (mình nghĩ chắc chủ tịch kỳ vọng lớn), chứ giá lên đỉnh 60tr vẫn ổn lắm rồi.
+ Thương phẩm chỗ Long Tân: 100 ha. Nếu bán hết với giá 60tr thì tổng của Long Tân
60.000 tỷ đồng.
Đánh giá bản thân: tuy vẫn có rủi ro về vấn đề giải phóng mặt bằng tại dự án này nhưng
với kinh nghiệm, mối quan hệ và quyết tâm của ban lãnh đạo mình nghĩ DIG sẽ làm được
vì bây giờ cũng đã giải phóng đc ½ rồi. Và dự án này đã và đang làm, không phải bánh vẽ
trên giấy tờ.
- Dự án Hậu Giang: quy mô 83,5 ha
+ Dự án này đang chuẩn bị mở bán (đợi ngày Thủ tướng về Hậu Giang bán luôn cho hoành
tráng)
+ Quy mô đất ở là 14ha bao gồm nhà liên kế 8,7ha, shophouse 3,4ha…Giá khu này tầm
30tr
+ Song song mở bán sẽ tiếp tục giải phóng mặt bằng
- Khu đô thị Nam Vĩnh Yên- Vĩnh Phúc: 192ha, đền bù giải phóng mặt bằng được
189 ha, đất kinh doanh 38ha. Đang làm vs mở bán, 1 số đã bán xong
+ Tiếp tục giải phóng mặt bằng và xây dựng nhà ở, shop, nhà ở tái định cư…
- Dự án nhà ở Lam Hạ (Hà Nam): 13,55ha, bồi thường xong toàn bộ, nộp thuế quý 2
dự kiến 600 tỷ.
+ Đang thi công ép cọc, thương phẩm 4,6 ha.
+ Giá khu vực này mình có tham khảo 1 số a e BĐS thì tầm 50tr/2.
- Dự án Chí Linh (Vũng Tàu): 93,7 ha, giải phóng được 70 ha. Dự án đang làm, 1
số đã mở bán, làm đủ thứ trong đây bao gồm nhà và căn hộ…1 số đã bán xong từ nhiều
năm trước.
- Dự án Bắc Vũng Tàu: 92,5 ha giải phóng được 20ha, đang quyết liệt làm 20ha
phần đã lấy được (trọng điểm sẽ làm 2023)
- Khu căn hộ CSJ: Khách sạn 284 phòng, codotel 508 căn đang ép cọc
- Dự án Phú Mỹ (Bà Rịa): quy mô 35ha hợp tác, DIC chiếm 80%, đang đàm phán
mua lại toàn bộ. Đất ở 15ha. Bồi thường chỉ nói rất thuận lợi.
- Nhiều dự án khác chỉ đang trong giai đoạn nghiên cứu: Quảng Bình, khu đô thị mới
Bình Chánh, Bắc Ninh, Hòa Bình, Thanh Hóa (đang giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi)
1.3 Các chia sẻ bên lề của chủ tịch DIG:
- Gia đình nắm lượng cổ phiếu rất lớn (hơn 50%. Chắc tính luôn Thiên Tân- mình
không kiểm tra được Thiên Tân có phải là công ty sân sau nhà chủ tịch hay không). Hiện
3 cha con chủ tịch nắm 25%.
- Cổ phiếu rớt rất xót vì bản thân cũng mất rất nhiều tiền. Liên tục trao đổi với Him
Lam vs có yêu cầu họ ngưng bán tuy nhiên chủ tịch chia sẻ Him Lam họ đang cần tiền rất
gấp.
(Chỗ này mình nhận định có thể liên quan STB cho FLC vay 3600 tỷ, đại hội STB hôm qua
đã báo là thu được 2600 tỷ nợ vay, khả năng theo mình nhận định là Him Lam bán lấy tiền
để mua cổ phiếu giải chấp của FLC cứu nguy cho STB).
- Nhiều cổ đông đặc vấn đề mua cổ phiếu quỹ phần Him Lam bán ra: chủ tịch nói
chung ta đang cần tiền làm dự án nên mua sẽ tốn tiền mất cái lợi dài hạn
- Nhiều cổ đông trách phó chủ tịch đăng ký mua 5tr đợt tháng 1 mà mua có hơn 100k
đừng làm trò trẻ con cho thiên hạ cười
- Nhà chủ tịch có hứa sẽ huy động tiền để mua thêm
- Chủ tịch chia sẻ thời gian ở HN nhiều hơn ở nhà, tất cả các ban ngành ở bộ, các bí
thư chủ tịch tỉnh phải gặp liên tục. Tuần rồi có tiếp chủ tịch TPHCM bàn về làm đại dự án
đô thị ở Phạm Văn Hai Bình Chánh.
- Nhiều cổ đông nhà A7 đề xuất là thành lập ban bồi thường để đẩy nhanh hơn nữa
công tác bồi thường. Tổng giám đốc có chia sẻ đã làm vs đất cát khắp nơi đang tăng phi
mã đặc biệt là đất nông nghiệp nên công tác gặp không ít khó khăn nhưng tự tin vẫn sẽ
làm được. Bên cạnh đó cổ đông nhà A7 đề xuất là làm nhiều phương thức bán hàng hấp
dẫn, đào tạo đội ngũ trẻ, xinh…
- Chủ tịch nói nhiều công ty BĐS lớn đã hết đất bán cho 3-5 năm tới, nhiều công ty
định mua lại đất của DIG.
- Vấn đề trái phiếu không đáng ngại vì DIG luôn có tiền để thanh toán
- Sắp đấu giá dự án Bến Đình (Vũng Tàu), mọi kế hoạch đã thực hiện gần xong.
- Tập trung làm dự án nhà ở, không chú trọng du lịch.
- Công ty DIG tiếp đón cổ đông rất nồng hậu, nhà chủ tịch thân thiện
- Công đông DIG hiện đứng số 3 sàn sau HPG HAG, hôm qua đi đại hội hơn 600
người có thể là đông nhất của của kỳ đại hội của các công ty trên sàn
- Mình có trao đổi nhiều cổ đông lớn và nhà A7 thì họ vẫn ôm cổ phiếu, lên xuống
này rất bình thường đặc biệt là a Dương Invest và a Cường Stock (2 đệ tử cận chiến của
A7)
Đánh giá của bản thân:
- DIG là công ty có làm ăn thật sự, dự án không hề bánh vẽ, các dự án đều đang làm
theo hình thức cuốn chiếu giải phóng tới đâu làm tới đó, ngay cả Long Tân cũng đã
giải phóng mặt bằng vs nộp tiền sử dụng đất. Cái khó của DIG là giá đất đang lên
nên công tác bồi thường sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
- Công tác bán hàng yếu cái này khắc phục rất dễ
- Nhà chủ tịch có mối quan hệ rất lớn, rộng rãi và làm việc luông suy xét vấn đề pháp
lý và đạo đức
- Các vấn đề trái phiếu cũng không đáng ngại lắm
- DIG rớt phần lớn là do cổ đông lớn Him Lam xả xối xả trên sàn, 2 là thị trường
chung củng rớt, 3 là dòng BĐS bị media dìm rất mạnh không riêng gì DIG mà các
mã khác cũng rớt sml
- Có những yếu tố khác cổ đông chất vấn nhiều nhưng mình nghĩ nó chỉ là số nhỏ
không đáng ngại lắm. Công ty ào cũng có 1 hạt sạn riêng của nó.
- Hầu hết các công đông đi dự kể cả đội nhà A7 đều nắm giữ, chẳng ai bán cổ nào
và đều có suy nghĩ kiếm tiền múc thêm
- DIG là mã đầu tư dài hạn nắm 2-3 năm tới việc lướt lát sẽ không ăn bao nhiêu.
Nhưng phải không margin mới chịu nhiệt được. Chủ tịch muốn công ty phát triển
mạnh mẻ ngang ngữa Nova, Vin
- Giá hoàn toàn có thể về 5X rồi mới bật lên do Him Lam chắc gì ngưng bán, nhưng
rõ ràng ai cũng thấy là có đội gom DIG khá nhiều vì khối lượng vùng này rất cao,
bán ra là mua hết, nhưng mua theo kiểu trung bình giá xuống.
- Các vấn đề A7 chia sẻ trên mạng đều đúng với những gì chủ tịch DIG chia sẻ ở đại
hội cổ đông chứ không phải A7 tung hô.

Về kỹ thuật: giá rơi thấp hơn MA 200. RSI đã rơi xuống 28 là vùng quá bán. Giá
vùng 5x mua sẽ rủi ro thấp, NĐT muốn mua ôm dài hạn chia nhiều phiên để mua
tích sản.

Ngắn hạn: ai có tư tưởng mua ngắn hạn lướt lát bỏ qua vì thị trường chung đang
rủi ro.