ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO

SECRETARIA-GERAL DE ADMINISTRAÇÃO
SUPERINTENDÊNCIA REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO DA 2ª REGIÃO

ESTUDO TÉCNICO PRELIMINAR.

1 INFORMAÇÕES BÁSICAS.

Estes Estudos Técnicos Preliminares, foram elaborados em conformidade com a Instrução

Normativa SEGES Nº 58, de 8 de agosto de 2022

1.1 Número do Processo: 00592.000462/2023-17

1.2 Área Requisitante

A solicitação da nova contratação foi formalizada pela NUCON – Núcleo de Contratos, através dos
Documentos de Formalização da Demanda nº 31/2023, CT número 19/2023.
Valor estimado da Contratação – R$ 21.500,00.
Em atenção ao DESPACHO n. 00057/2023/COADM/SAD2R/SGA/AGU, Seq.2, foi incluído ao plano da
contratação, o imóvel localizado na Rua Almirante Teffé nº 668. - Centro. Niterói. 5º e 6º Andar.

1.3 Objeto
Contratação de empresa para elaboração de laudos de avaliação do valor de locação mensal dos
imóveis onde estão instaladas a PSU e a PSF em Niterói, o Escritório Avançado da PSF em Petrópolis
em Nova Friburgo, a PSU em Petrópolis, a PRF da 2ª Região e ESAGU da 2ª Região e a PRU da 2ª
Região e de laudo do valor de mercado do imóvel da União, para cada um de seus ocupantes, que
servirá como nova sede da PSU e da PSF em Niterói, visando à realização da entrega do imóvel à
AGU pela Superintendência de Patrimônio da União do Rio de Janeiro, localizados nos endereços
relacionados abaixo:
Pavi- Vaga
UNIDADE ENDEREÇO CONTATO TELEFONE Área Útil
mentos Garagem
Laudos de valor de locação mensal
PSU/NRI Rua: XV de Novembro, nº 4 - 7º e Rosemary (21) 3218-2500
8º andares - Centro, Niterói-RJ. A. da Silva 1.696,00 2 20
PSF/NRI CEP: 24.020-977. Rafael (21) 3125-8500
Av. Alberto Braune, nº 128 - 3º
Arthur
EA/NFR andar - Centro - Nova Friburgo/RJ (22) 2524-3668 875,40 2 16
Corrêa
CEP: 28.613-000
Rua 16 de Março, nº 155, 3º
Roni
PSU/PTS andar, (24) 2103-1200 320,00 1 0
Venancio
sala 302, Centro, Petrópolis/RJ.
CEP: 25.620-040.
Av. Nilo Peçanha, nº 151 - 7º e
PRF2R e
8º andares - Centro – RJ CEP Ana Lúcia (21) 3095-6400 3.485,92 2 18
ESAGU2R
20020-100
Rua: México, nº 74 – 2º ao 13º
Jorge
PRU2R andar – Centro – RJ CEP: 20040- (21) 3095-6200 4.025,27 12 20
Ernesto
006
Laudo de valor total de mercado
PSU- Rua Almirante Teffé nº 668 -
Rafael (21) 3125-8500 8.415,94 6 56
PSF/NRI Centro. Niterói - CEP 24034-900

1
2 DESCRIÇÃO DA NECESSIDADE DA CONTRATAÇÃO
Para viabilizar a prorrogação de vigência de seus contratos de locação de imóvel, bem como para a
concessão de reajustes, a Administração, entre outros requisitos, deve demonstrar que o valor da
locação permanece economicamente vantajoso, mediante a realização de avaliação prévia e
pesquisa de mercado, conforme orientação do PARECER REFERENCIAL n.
00004/2020/COORD/ECJU/SSEM/CGU/AGU, de 14 de dezembro de 2020.
Como a Administração possui contratos de locação que devem ser prorrogados, e que para tanto
deve demonstrar que seus valores estão de acordo com os praticados no mercado, e como não
possui corpo técnico nem as ferramentas necessárias para a elaboração de laudos de avaliação de
imóveis, uma das soluções viáveis encontradas é a contratação de empresa para elaboração dos
laudos.
A SAD 2R também precisa realizar a avaliação do imóvel atualmente destinado à Receita Federal do
Brasil em Niterói, para atender às exigências da Secretaria de Patrimônio da União para conclusão
de sua entrega, para a instalação das unidades da PSF e PSU de Niterói.
Os contratos que devem ser prorrogados são os seguintes:
Unidade Contrato Local Razão Social Vigência NUP
PRF2 011/2017 Rio de Janeiro BREFIIIEmpreend. Imobiliários 8 S.A. 29/06/2026 00404.003366/2016-63
PSF 029/2017 Nova Friburgo FERAD 29/12/2023 00592.000453/2015-16
PRU2 004/2014 Rio de Janeiro MIPRISA Investimentos Imobiliários 02/02/2024 00592.000427/2013-18
PSU 027/2005 Petrópolis Petro Gelli 16/11/2023 00413.006023/2005-99
PSF/PSU 005/2014 Niterói RF Empreendimentos Imobiliários 20/02/2024 00592.001435/2012-09

O serviço está entre as atividades terceirizáveis previstas no art. 7º da Instrução Normativa

SEGES/MPDG 05, de 26 de maio de 2017 e não se enquadra no rol de atividades previstas no art. 3º
do Decreto 9.507, de 21 de setembro de 2018, cuja execução indireta é vedada

Desta forma, a contratação pretendida se faz necessária para atendimento da referida competência,
sem interromper a prestação das demais atividades de interesse da Superintendência Regional de
Administração da 2ª Região.
3 REQUISITOS DA CONTRATAÇÃO
Os requisitos dacontratação, referem-se àscondições mínimas deconteúdo do laudo e abrangem o
seguinte:

3.1 Requisitos gerais:

A contratada deve estar devidamente registrada no sistema CREA/CONFEA com responsável técnico
devidamente habilitado e registrado/visto no CREA regional.
A Contratada será responsável pela observância das leis, decretos, regulamentos, portarias e
normas federais, estaduais e municipais direta e indiretamente aplicáveis ao objeto do contrato.
A contratada deverá efetuar o pagamento de todos os impostos, taxas e demais obrigações fiscais
incidentes ou que vierem a incidir sobre o objeto do contrato, até o recebimento definitivo dos
serviços.
3.2 Requisitos específicos:
O Laudo de Avaliação deverá ter todas as informações necessárias e suficientes para ser
autoexplicável, contendo no mínimo os seguintes itens, conforme Art. 18. da Instrução Normativa
SPU/ME nº 67, de 20 de setembro de 2022 e nos padrões fixados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliação e Periciais de Engenharia - IBAPE e pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT:
Estudos Preliminares 3

a. O Laudo de Avaliação deverá ser fornecido em via impressa assinada e convertido em meio
digital que deve ser armazenado em nuvem (Dropbox, One Drive, Google drive ou outros
similares).
b. Deverá obedecer às recomendações das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), em especial a NBR 14.653 vigente e as Instruções Normativas e Leis
Federais que forem necessárias.
c. O laudo de avaliação deverá ser feito por profissional devidamente habilitado com registro
ativo no CREA ou no CAU.
d. Durante a execução ela deverá providenciar junto ao CREA as Anotações de
Responsabilidade Técnica - ART’s referentes ao objeto do contrato e especialidades
pertinentes, nos termos da Lei n. º 6496/77;
e. Cada Laudo de Avaliação relacionado neste ETP deverá conter, no mínimo, as seguintes
informações:
1. identificação da pessoa física ou jurídica que tenha solicitado o trabalho;
2. objetivo e finalidade da avaliação;
3. identificação e caracterização do bem avaliando;
4. localização do avaliando por meio de coordenadas geográficas em graus decimais;
5. levantamento fotográfico, no qual conste a data e autoria da vistoria;
6. especificação da avaliação indicando a metodologia utilizada;
7. resultado da avaliação e sua data de referência; e
8. assinatura do responsável.

3.3 Requisitos de Vistoria

Os interessados poderão realizar vistoria nos locais, para o conhecimento das condições e
peculiaridades do objeto a ser contratado.
Visita Técnica, conforme §§2º e 3º do art. 63, da Lei nº 14.133, de 2021, os interessados poderão:
a. realizar a vistoria e atestar que conhece o local e as condições da realização do serviço;
b. atestar que conhece o local e as condições da realização do serviço;
c. declarar formalmente, por meio do respectivo responsável técnico, que possui
conhecimento pleno das condições e peculiaridades da contratação.
A empresa que não vistoriar os locais assumirá todo o ônus referente ao não conhecimento de
informações passíveis de serem adquiridas a partir dessa visita, ficando ciente de que não poderá
alegar qualquer desconhecimento posterior para a realização do serviço.

3.4 Requisitos de Entrega dos Serviços

Os serviços de avaliação do valor de locação mensal de imóveis e do valor total de mercado, com a
entrega dos respectivos laudos, deverão ser executados no prazo de até 30 dias, a contar da emissão
da Ordem de Serviço, cujas etapas observarão o correspondente cronograma.

CRONOGRAMA DE ENTREGA DOS LAUDOS.

Área Pavimen- Vaga Data Data de
UNIDADE ENDEREÇO
Útil tos Garagem de entrega
início
Rua 16 de Março, nº 155, 3º andar, Sala
PSU/PTS 302, Centro, Petrópolis/RJ. CEP: 25.620- 320 1 0 15/09/2023 15/10/2023
040.
Av. Alberto Braune, Nº 128 - 3º andar -
EA/NFR Centro - Nova Friburgo/RJ CEP: 28.613- 875,4 2 16 15/09/2023 15/10/2023
000
Rua: México, nº 74 – 2º ao
PRU2R 4025,27 12 20 15/10/2023 14/11/2023
13º andar - Centro - RJ CEP: 20040- 006
 Rua: XV de Novembro, nº 4 - 7º e
PSU/NRI -
8º andares - Centro, Niterói-RJ. 1696 2 20 01/11/2023 30/11/2023
PSF/NRI
CEP: 24.020-977.
PRF2R e Av. Nilo Peçanha, 151 - 7º e 8
3485,92 2 18 15/12/2023 15/01/2024
ESAGU2R andares - Centro - RJ CEP 20020-100
Rua Almirante Teffé nº 668. -
PSU-PSF/NRI 8.415,94 6 56 15/12/2023 14/01/2024
Centro. Niterói. (PSFN) - CEP
24034-900
Obs: O Laudo do imóvel localizado no endereço Rua Almirante Teffé nº 668 – Centro, Niterói, (PSFN), deverá
ser confeccionado com identificação separada para cada órgão que constar nas divisões dos andares
compartilhados, conforme descrito na ordem de serviço.

3.5 Subcontratação
Não será admitida a subcontratação do objeto contratual.

3.6 Práticas de Sustentabilidade Ambiental

Respeitados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a Contratada deverá adotar práticas
de sustentabilidade, no quefor cabível, a Instrução Normativa nº 01 de 19 de janeiro de 2010 da
Secretaria de Logística e Tecnologia da Informação do Ministério do Planejamento, Orçamento e
Gestão, que versa sobre critérios de sustentabilidade ambiental na aquisição de bens, contratação ou obras
pela Administração Pública Federal direta, autárquica e fundacional, e a Lei nº 12.305, de 02 de agosto de
2010, que Institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos.

4 LEVANTAMENTO DE MERCADO
A avalição do mercado buscou as opções disponíveis para o objeto a ser contratado, que estejam dentro
dos requisitos mínimos para atender as unidades circunscritas à SAD 2R, que necessitam da contratação
deempresa especializada parafornecimento de Laudode Avaliação dovalordelocação mensal e de valor de
mercado de imóveis.
A consulta foi realizada no sitio https://paineldeprecos.planejamento.gov.br/, onde foram
identificados diversos órgãos que promovem contratações similares ao objeto destes estudos,
tratando-se de contratação comum no mercado.

PESQUISA DE EMPRESAS NO MERCADO/CONTRATAÇÕES PÚBLICAS.

Código Material/Serviço: 21.784
Quantidade total de registros: 7
UF Ano da Compra: RJ 2023, 2022
Filtros: UF: ES, RJ Ano da Compra: 2022, 2023
Identifi- Código
Modali- UASG - Unidade Ges- Data da
cação da do CAT- Item Fornecedor Órgão
dade tora Compra
Compra MAT
SDX CONSUL-
TORIA, CONS-
Dispensa Estudo, Avali- 070017 - TRIBUNAL
TRUÇÕES E
007/2023 de Licita- 21784 ação, Projeto JUSTIÇA ELEITORAL REGIONAL ELEITORAL 27/06/2023
REGULARIZA-
ção - Imóveis DO RIO DE JANEIRO
ÇÃO DE IMÓ-
VEIS LTDA
REURBIS CON-
Dispensa Estudo, Avali- 070017 - TRIBUNAL
SULTORIA MI-
007/2023 de Licita- 21784 ação, Projeto JUSTIÇA ELEITORAL REGIONAL ELEITORAL 27/06/2023
NAS GERAIS
ção - Imóveis DO RIO DE JANEIRO
LTDA
Dispensa Estudo, Avali- ANDRE A RO- 179083 - CASA DA
CASA DA MOEDA
121/2022 de Licita- 21784 ação, Projeto DRIGUES EN- MOEDA DO BRA- 27/07/2022
DO BRASIL
ção - Imóveis GENHARIA SIL/MF
 Estudos Preliminares 5

LEITE BIA
Dispensa Estudo, Avali- ADVOCACIA-GE- 110102 - SUPERINT.
ZOTTO ENGE-
007/2022 de Licita- 21784 ação, Projeto RAL DA UNIÃO DE ADMINISTRAÇÃO 16/11/2022
NHARIA CIVIL
ção - Imóveis AGU NO RIO DE JANEIRO
S/S
AVALOR EN- INST. NAC. DE ME-
Dispensa Estudo, Avali- 183023 - INST.NAC.DE
GENHARIA DE TROLOGIA, NOR-
019/2022 de Licita- 21784 ação, Projeto METROLOGIA QUALI- 20/07/2022
AVALIAÇÕES MAL. E QUAL. IND.
ção - Imóveis DADE E TECNOLOGIA
LTDA
Estudo, Avali- AVALOR EN- INST.NAC. DE ME- 183023 - INST. NAC.
Dispensa
ação, Projeto GENHARIA DE TROLOGIA, NOR- DE METROLOGIA
021/2022 de Licita- 21784 20/07/2022
- Imóveis AVALIAÇÕES MAL. E QUAL.IND. QUALIDADE E TECNO-
ção
LTDA LOGIA
LEITE BIA- CONSELHO FED.
Dispensa Estudo, Avali- 389047 - CONSELHO
ZOTTO ENGE- DOS REPRESEN-
002/2023 de Licita- 21784 ação, Projeto FED. DOS REPRESEN- 16/02/2023
NHARIA CIVIL TANTES COMERCI-
ção - Imóveis TANTES COMERCIAIS
S/S AIS

Emseus projetos, osórgãosrealizaram adequadamente assuascontratações. Oquedeixaclaroque existem

diversas empresas no mercado que prestam o serviço pretendido.

5 DESCRIÇÃO DA SOLUÇÃO COMO UM TODO

A solução encontrada será a contratação de serviço com fornecimento de cinco laudos de avaliação dovalor
delocação mensal deimóveis edeumlaudo deavaliação dovalor demercado, com entrega de acordo
comocronograma doitem 3.4, semexigências relacionadas àmanutenção eà assistência técnica, sendo
operíodo máximo de 30 dias, apartir dadata de emissão da Ordem de Serviço.
Com base no levantamento de mercado, é o que mais se aproxima dos requisitos definidos e que mais
promove a competição, levando-se em conta os aspectos de economicidade, eficácia, eficiência e
padronização, bem como práticas de mercado.
A contratação adotará como regime de execução a Empreitada por Preço Unitário e critério de jul-
gamento Menor Preço Global.

Trata-sedeserviço comum decaráternão continuado, sem fornecimento demãodeobra emregime

dededicação exclusiva, aser contratado mediante Dispensa de Licitação, emsua forma eletrônica.

6 ESTIMATIVAS DAS QUANTIDADES

Objeto dessa contratação, conforme condições, quantidades e exigências estabelecidas neste
instrumento, tem o quantitativo conforme o quadro a seguir:

UNID. DE VALOR
VALOR MÁXIMO
ITEM DESCRIÇÃO/ ESPECIFICAÇÃO CATSER MEDIDA QTD UNITÁRIO
ACEITÁVEL
ACEITÁVEL
Laudo de Avaliação do imó-
1 vel, em modelo completo, 21.784 unidade 6 R$ 4.750,00 R$ 26.105,00
conforme NBR 14653

7 ESTIMATIVA DO VALOR DA CONTRATAÇÃO:

A estimativa do valor da contratação está de acordo com a solução a contratar e segue a Instrução
Normativa SEGES/ME nº 65, de 7 de julho de 2021, que disciplina orçamentação nos processos
licitatórios, e prevê variadas possibilidades de levantamento de mercado.
Para o presente objeto a ser contratado foi utilizado o seguinte critério:Consulta ao Painel de Preços, ora
disponível no endereço eletrônico http://paineldeprecos.planejamento.gov.br, e consulta (por e-mail
institucional) às empresas do mercado que prestam serviços de Laudo de Avaliação de Imóveis no Estado
do Rio de Janeiro.
Diante do exposto, na solução aqui apresentada, serão utilizados os custos referenciais advindos do
Painel de Preços, combinado com consulta ao mercado para o Estado do Rio de Janeiro.
Por ora, consideraremos uma estimativa preliminar de R$ 26.105,00 (vinte e seis mil, cento e cinco
reais) para a aquisição de Laudos de Avaliação do valor de locação mensal de imóveis.

8 JUSTIFICATIVA PARA O PARCELAMENTO (OU NÃO) DA SOLUÇÃO QUANDO NECESSÁRIA PARA

INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO.
A IN nº 5/2017, no Anexo III, item 3.8, consigna que o

“parcelamento da solução é a regra devendo a licitação ser realizada por item,

sempre que o objeto for divisível, desde que se verifique não haver prejuízo para o
conjunto da solução ou perda de economia de escala, visando propiciar a ampla
participação de licitantes que, embora não disponham de capacidade para execução
da totalidade do objeto, possam fazê-lo com relação a itens ou unidades autônomas”.

A opção pelo não parcelamento do objeto se deve aos seguintes motivos:

O objeto a ser contratado levou em conta a natureza do serviço semelhante no segmento de
mercado, diante da quantidade a ser licitada.
O objeto está disposto em um único item, já que as empresas do setor não costumam fazer
diferenciação entre os imóveis e suas localidades para apresentar seus preços, e a divisão em itens
poderia significar perda de economia de escala, ou até mesmo levar ao desinteresse pelas
localidades mais distantes que possuem menor quantidade, com possibilidade de frustrar a
contratação nesses locais.
Portanto, verifica-se que a divisão do objeto poderia significar prejuízo ao interesse público.
De acordo com as informações apresentadas nos itens anteriores, resta justificada a adoção da
contratação dos serviços em um único item, ao passo que além de permitir um melhor atendimento
às unidades (vantajosidade técnica), tem potencial de apresentar maior vantajosidade financeira
para a Administração.

9 CONTRATAÇÕES CORRELATAS E/OU INTERDEPENDENTES

Não há contratações correlatas e/ou interdependentes.

10 ALINHAMENTO ENTRE A CONTRATAÇÃO E O PLANEJAMENTO.

As despesas para atender a esta licitação estão programadas em dotação orçamentária própria da
SAD2R, previstas no orçamento da União para o exercício de 2023.
No que concerne ao Plano de Contratações Anual da SAD 2R, o objeto da contratação está
contemplado no PGC – 2023, CT 19/2023 e DFD 31/2023

11 RESULTADOS PRETENDIDOS
A busca de solução mais adequada para o serviço de elaboração de laudos de avaliação do valor de
locação de imóveis, para as unidades circunscritas à SAD 2R, tem por objetivo promover contratação
que seja tanto economicamente quanto qualitativamente mais vantajosa, ou seja, que proporcione
melhor gasto de dinheiro público, bem como a prestação de serviço de forma mais transparente e
eficiente.
Estudos Preliminares 7

Os benefícios com a contratação tornam-se evidentes, uma vez que a contração em tela visa a dar subsídios
ao Superintendente Regional, para negociação de prorrogações e reajustes dos valores de imóveis alugados
pela SAD 2R.
Outro benefício é a viabilização da conclusão dos procedimentos necessários para entrega pela
Secretaria de Patrimônio da União de parte do imóvel atualmente destinado à Receita Federal do Brasil
em Niterói à SAD 2R, visando à instalação das unidades da PSF e PSU em Niterói, que atualmente
ocupam imóveis locados.
Com a contratação, a AGU busca alcançar os seguintes resultados:
 Em relação à eficácia, atendimento de todas as demandas de acomodação das áreas
finalística dos órgãos;
 Quanto à eficiência, assegurar o uso racional dos recursos financeiros;

12 PROVIDÊNCIAS A SEREM ADOTADAS.

Não serão necessárias.

13 POSSÍVEIS IMPACTOS AMBIENTAIS

Não existem impactos ambientais.

14 DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE (OU NÃO) DA CONTRATAÇÃO e suas possíveis atualizações.

Com base nos elementos levantados no Estudo Técnico Preliminar, a equipe de Planejamento
declara que a contratação é viável.

15 RESPONSÁVEIS
Equipe de Planejamento da Contratação: PORTARIA n. 000092/2023/GAB/SAD2R/SGA/AGU de 14 de agosto de 2023.

LUIZ CLAUDIO SANTOS Assinado de forma digital por LUIZ

CLAUDIO SANTOS THOME:02807429750
THOME:02807429750 Dados: 2023.09.06 11:08:27 -03'00'

Luiz Cláudio Santos Thomé

Gestor do Projeto
Matrícula SIAPE2.577.362;

Carlos da Silva
Gestor Substituto
Matrícula SIAPE 3.061.758;

FABIANO GUILHERME DE Assinado de forma digital por FABIANO

GUILHERME DE MENDONCA:09895842759
MENDONCA:09895842759 Dados: 2023.09.06 11:18:07 -03'00'

Fabiano Guilherme de Mendonça

Apoio Técnico Administrativo
Matrícula SIAPE 1.315.396.