CURSO: MERCADO

INMOBILIARIO ACTUAL
PROFESOR: RICARDO REATEGUI SAN MARTIN
TEMARIO:

- Unidad 1: análisis del mercado inmobiliario actual

- Unidad 2: Analisis estadístico de los movimientos
inmobiliarios en todos los NSE
- Unidad 3: tendencias del mercado inmobiliario
para este año
Inmobiliaria
Se habla de sobreoferta, del fin del boom, de un menor interés por adquirir propidades, etcétera,
pero el mercado no se ha detenido. Conversamos con cuatro protagonistas del sector sobre las
estrategias que se mantienen como sinónimo de éxito.
Juan Carlos Tassara, director ejecutivo de Edifica, estima que en el 2012 –año de ventas récord para el
mercado inmobiliario– en el país operaban unas 600 firmas en el sector, cifra que ha caído más de
300 en los últimos tres años y ha dejado en el juego a las empresas con las mejores estrategias para
compensar el contexto de menor ritmo de crecimiento.
Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers, apunta que la desaceleración de la economía y
mayores restricciones en el acceso al crédito desde el sistema financiero han presionado la venta de
inmuebles desde inicios del 2013, lo que ha dejado oferta construida sin colocar hasta el día de hoy,
tanto en oficinas como en viviendas.
En este panorama, pese a la inflación y al aumento del tipo de cambio, Colliers no prevé un aumento
de precios en los inmuebles en lo que queda del año, ya que el objetivo de los desarrolladores debe
apuntar a vender las propiedades disponibles, sobre todo en el segmento C, en zonas como Ate,
Comas o algunos sectores de San Miguel.
“Si los productos no se venden con la misma velocidad, no parece una buena estrategia subir los
precios. Resulta interesante ver cómo una de las primeras apuestas ante la desaceleración fue variar
las dimensiones para no cambiar el precio de los departamentos. En pleno boom, el promedio era 70
o 75 metros cuadrados o un poco más, y se empezó a bajar a 65 metros cuadrados, como una especie
de ilusión óptica para mantener los precios reduciendo el tamaño. Ahora, tenemos que ver nuevas
estrategias”, anota Vidal.
En el rubro de oficinas, Giancarlo Malatesta, director de Binswanger Perú, aclara que no se puede
hablar de Lima como un todo para comentar el ritmo de ventas. El ejecutivo está convencido de que
la capital es una ciudad fraccionada, por lo que, aunque en promedio se puede hablar de sobreoferta,
la situación es diferente para cada zona.
Por ejemplo, destaca que Magdalena y Surco no serían los distritos idóneos para levantar nuevos
proyectos por sus niveles de vacancia, mientras que el sector conocido como San Isidro empresarial
es una zona consolidada que mantiene una demanda fuerte; en tanto, en Jesús María, la demanda
estaría reaccionado ante el ajuste de precios a la baja.
Movidas
Los especialistas coinciden en que el mercado inmobiliario peruano está lejos de haberse detenido. No solo
registra ritmos interesantes de ventas en proyectos de viviendas no masivos, con precios por encima de US$
1.700 por metro cuadrado, sino que las inmobiliarias se están mostrando activas en la compra de terrenos.
Al cierre del año pasado, la inmobiliaria Britania compró un terreno en Surco y Las Condes (Imagina) lo hizo en
San Miguel, con miras a desarrollar nuevos proyectos de viviendas.
El director ejecutivo de Edifica revela que sus mejores negocios para desarrollar un banco de tierras se han
generado en los ciclos más complicados para la economía. Así, en plena campaña electoral, en el 2015 compraron
un terreno en Miraflores y este año planean contar con tres o cuatro más para desarrollar viviendas para los
sectores A y B en distritos similares como San Isidro o Barranco.
Malatesta explica que, si bien la tierra tiene poca elasticidad para la corrección de precios, la rentabilidad de cada
negocio en el mercado inmobiliario va a depender de la calidad del proyecto.
“Se tiene que diferenciar entre precio y valor. El primero es lo que se paga por la tierra y lo segundo, lo que se va
a hacer. No se puede evaluar la rentabilidad por el precio del metro cuadrado, sino por lo que se va a levantar. La
buena noticia es que la demanda no se ha contraído. En espacios de zonificación comercial hay demanda para
proyectos inmobiliarios de educación, salud, entretenimiento u hotelería, donde las cifras se han mantenido en
buen ritmo”.
Recetas exitosas
Con la visión de una Lima fraccionada, el director de Binswanger Perú señala que la desaceleración ha
generado proyectos premiados y otros castigados en el mercado de oficinas. ¿Cómo ubicarse en el
primer grupo? Malatesta detalla tres fórmulas.
El edificio Leuro de Inversiones Benavides sería el emblema de la primera receta de éxito: jugar por
arriba. Graciela Elejalde, gerente general de la inmobiliaria, asegura que el objetivo fue desarrollar un
edificio con valor agregado, sin variar los precios del mercado. Inaugurado a fines el año pasado, el
proyecto se convirtió en el primero del país en tener la certificación de construcciones
sustentables LEED, lo que supuso una inversión entre 18% y 20% más que un proyecto regular.
El proyecto de 60.000 metros cuadrados, 17 pisos y ocho de sótanos salió al mercado a ofrecer 38
oficinas ecoamigables con precios de alquiler entre US$ 19 y US$ 21 por metro cuadrado, en línea con
el promedio del mercado.
Para fines de febrero, el 60% de las oficinas ya estaban alquiladas y otro 30% se encontraba en
negociación, aprovechando una demanda insatisfecha de las empresas internacionales que operan en
el Perú por llevar sus oficinas a un entorno LEED. Para este año, la inmobiliaria espera completar el
100% de su capacidad y empezar a trabajar en nuevos proyectos similares.
Otra apuesta exitosa sería la de Cunsac. Con un edificio de siete pisos en Ate, la firma ofrece la
opción más económica en el rubro de oficinas, en una ubicación conectada a rutas de transporte
masivo, con lo que ha conseguido alquilar el 85% de su oferta en un año. Esta sería una opción
interesante para grandes compañías que no requieren, para cuidar su imagen, mantener a todo
su personal tradicionalmente en distritos tradicionalmente empresariales.
Por último, Malatesta ve buenas oportunidades para los complejos mixtos, como el plan que se
tiene para el C.C. Camino Real, que puede unir espacios para el comercio, oficinas e, incluso,
hoteles. La estrategia, como en los casos anteriores, sería ofrecer un producto único en el
mercado, que irrumpa en la oferta existente para compensar los momentos de desaceleración.
Al ser desarrollos diferentes, arriesgados, las oportunidades estarían, pues, en manos de los
especialistas.
Oportunidades
Edifica se muestra confiada en la buena salud del mercado inmobiliario de viviendas. Juan Carlos
Tassara, su director ejecutivo, adelanta que sus próximos productos estarán orientados a
reforzar la inversión en inmuebles de personas naturales. Según sus cifras, el 50% de sus clientes
compra departamentos para alquilarlos, con lo que obtienen una rentabilidad de entre 7% y 9%,
sin contar la plusvalía.
Por lo tanto, aún ven espacio para nuevos desarrollos inmobiliarios en los sectores A y B
orientados a este público. Esto es, ofrecer inmuebles de áreas pequeñas, con amplias áreas
comunes en zonas consolidadas. Aunque, a partir del 2017, aumentaron su presencia en
provincias y llegaron a Trujillo, después de haber ingresado a Piura y Arequipa.