BAB 1

SIFAT PASAR REAL ESTAT DAN REAL ESTAT

Masalah Uji
1. Pasar tempat penyewa menegosiasikan sewa dan persyaratan lainnya dengan pemilik
properti atau manajernya disebut sebagai:
B. Pasar pengguna

2. Pasar di mana tingkat pengembalian yang diperlukan atas peluang investasi yang tersedia
ditentukan disebut sebagai:
D. Pasar modal

3. Tindakan pemerintah lokal, negara bagian, dan federal memengaruhi nilai real estat
D. Semua yang di atas

4. Kira-kira berapa porsi rumah tangga AS yang memiliki rumah sendiri?

B. Kira-kira dua pertiga

5. Dari kategori aset berikut, kelas manakah yang memiliki nilai pasar agregat terbesar?
D. Perumahan

6. Sistem drainase air badai paling baik digambarkan sebagai:

B. Perbaikan tanah

7. Apa kategori aset tunggal terbesar, dalam hal nilai, dalam portofolio rumah tangga AS
pada umumnya?
A. Perumahan

8. Pasar real estat berbeda dari kelas aset lainnya dengan memiliki semua karakteristik
berikut, kecuali:
D. Produk homogen

9. Manakah dari berikut ini yang tidak penting untuk lokasi properti komersial?
C. Akses ke sekolah

Pertanyaan Studi
1. Istilah real estat dapat digunakan dalam tiga cara mendasar. Buat daftar tiga penggunaan
atau definisi alternatif ini.

Solusi : Real estat paling sering didefinisikan sebagai tanah dan segala perbaikan yang
dilakukan pada atau di atas tanah, termasuk struktur tetap dan komponen infrastruktur.
Istilah ini juga digunakan untuk menggambarkan “bundel hak” yang terkait dengan
kepemilikan dan penggunaan karakteristik fisik ruang dan lokasi. Terakhir, real estat
dapat digambarkan sebagai aktivitas bisnis yang terkait dengan pengembangan,
konstruksi, akuisisi, pengoperasian, dan disposisi aset properti riil.

1-
1
2. AS mewakili sekitar 6 persen dari layanan lahan bumi, atau sekitar 2,3 miliar hektar. Siapa
sebenarnya pemilik tanah ini? Bagaimana distribusi tanah ini di antara berbagai penggunaan
(misalnya, tanah yang dikembangkan, federal, tanah, tanah hutan).

Solusi : Lahan yang dikembangkan, yang terdiri dari lahan perumahan, industri, komersial,
dan kelembagaan, mewakili sekitar 6 persen dari total lahan di wilayah tanah dan perairan
Federal AS menempati sekitar 23 persen dari lahan; lahan pertanian dan lahan CRP
mewakili sekitar 21 persen; dan padang rumput terdiri dari sekitar 6 persen dari tanah.
Terakhir, sisa lahan dibagi antara lahan pegunungan dan lahan hutan, dengan masing-masing
mewakili 21 persen dari seluruh lahan AS.

3. Jelaskan nilai real estat AS dengan membandingkannya dengan nilai kelas aset lainnya
(misalnya, saham, obligasi).

Solusi : Sejak September 2005, real estate (termasuk perumahan yang ditempati pemilik,
tetapi tidak termasuk real estate yang dipegang oleh perusahaan non-real estate) adalah satu-
satunya kelas aset terbesar di AS, bernilai sekitar $23,4 triliun. Ekuitas perusahaan yang
diperdagangkan secara publik setara dengan sekitar $17,2 triliun pasar AS. Nilai utang
hipotek adalah sekitar $11,1 triliun. Ini lebih besar dari saham obligasi korporasi dan asing
yang ada dan nilai outstanding US Treasury Securities.

4. Berapa banyak kekayaan rumah tangga AS pada umumnya yang terikat pada real estat?
Bagaimana hal ini dibandingkan dengan peran aset dan investasi dalam portofolio rumah
tangga AS?

Solusi : Real estat adalah satu-satunya aset terbesar dalam portofolio rumah tangga khas AS,
mewakili sekitar 30 persen kekayaan rumah tangga pada bulan September 2005. Sebagai
perbandingan, total nilai saham korporasi dan saham reksa dana mewakili 16 persen aset
rumah tangga. Cadangan pensiun, tidak termasuk saham, mewakili 17 persen aset rumah
tangga. Deposito dan dana pasar uang mewakili 9 persen aset rumah tangga.

5. Aset dan pasar real estat unik jika dibandingkan dengan aset atau pasar lainnya. Diskusikan
cara utama pasar real estat berbeda dari pasar aset lain yang diperdagangkan di pasar umum
yang berkembang dengan baik.

Solusi : Real estat tidak seperti kelas aset lainnya karena bersifat heterogen dan tidak
bergerak. Aset real estat memiliki karakteristik unik dan khas, seperti umur, desain
bangunan, dan lokasi. Real estat juga tidak bergerak; oleh karena itu, lokasi adalah atribut
penting. Karena aset real estat bersifat heterogen dan tidak bergerak, pasar real estat
terlokalisasi. Calon pengguna properti riil dan real estat pesaing biasanya berada di area atau
wilayah yang sama. Selain itu, pasar real estat sangat tersegmentasi karena sifatnya yang
heterogen. Oleh karena itu, calon pengguna dari jenis properti riil tertentu umumnya tidak
berusaha mengganti satu kategori properti dengan kategori lainnya. Terakhir, sebagian besar
transaksi real estat dinegosiasikan secara pribadi dan memiliki biaya transaksi yang relatif
tinggi.

6. Jelaskan peran pemerintah dalam real estat di tingkat federal, negara bagian, dan lokal. Mana
yang memiliki dampak paling signifikan pada pasar real estat?

1-
2
 Solusi : Pemerintah daerah memiliki pengaruh paling besar terhadap pasar real estat. Ini
mempengaruhi pasokan dan biaya real estat melalui peraturan zonasi dan penggunaan lahan,
biaya pengembangan lahan baru, dan kode bangunan yang membatasi. Ini juga
mempengaruhi tarif sewa melalui penilaian pajak properti. Akhirnya, pemerintah daerah
mempengaruhi pasokan dan kualitas real estate melalui penyediaan infrastruktur masyarakat
dan melalui peraturan bangunan. Pemerintah Federal memengaruhi real estat melalui
kebijakan pajak penghasilan, program subsidi perumahan, persyaratan pelaporan keuangan
federal, undang-undang perumahan yang adil, dan undang-undang pengungkapan.
Pemerintah negara bagian umumnya memiliki pengaruh paling kecil terhadap real estat.
Pemerintah negara bagian memengaruhi real estat melalui lisensi profesional real estat,
pembentukan kode bangunan di seluruh negara bagian, penciptaan perumahan yang adil dan
undang-undang pengungkapan, dan melalui banyak subsidi terkait perumahan untuk rumah
tangga berpendapatan rendah dan sedang. Selain itu, negara dapat melindungi beberapa
lahan sensitif lingkungan dari pembangunan.

7. Identifikasi dan jelaskan interaksi ketiga sektor ekonomi yang mempengaruhi nilai real estat.

Solusi : Tiga sektor ekonomi yang mempengaruhi nilai real estate adalah pasar pengguna,
pasar modal, dan pemerintah. Di pasar pengguna real estat, rumah tangga dan perusahaan
bersaing untuk mendapatkan lokasi dan ruang fisik. Persaingan ini menentukan siapa yang
akan memperoleh penggunaan properti tertentu dan berapa banyak yang akan dibayar untuk
penggunaan properti ini. Pasar modal menyediakan sumber daya keuangan yang diperlukan
untuk pengembangan dan akuisisi aset real estat. Real estat bersaing untuk mendapatkan
sumber daya melawan peluang investasi lain di pasar modal berdasarkan tingkat
pengembalian yang diminta investor dan pertimbangan risiko. Pasar modal dipisahkan
menjadi dua kategori: kepentingan ekuitas dan kepentingan utang. Pemerintah
mempengaruhi interaksi antara pasar pengguna dan pasar modal melalui kebijakan pajak,
peraturan, penyediaan layanan dan infrastruktur, subsidi dan sarana lainnya.

8. Konstruksi real estat adalah proses yang tidak stabil yang ditentukan oleh interaksi pengguna
dan pasar modal. Sinyal apa yang digunakan produsen real estat untuk mengelola proses ini?
Apa faktor lain yang memengaruhi volatilitas produksi real estat?

Solusi : Ketika harga pasar real estat melebihi biaya produksi, ini memberi sinyal kepada
produsen untuk membangun, atau menambah pasokan tambahan. Ketika pasokan real estat
meningkat, tarif sewa menurun di pasar pengguna, yang menurunkan nilai properti dan
memberi sinyal pada pasar real estat untuk memperlambat produksi real estat. Selain itu,
guncangan di pasar modal dan volatilitas biaya konstruksi menambah volatilitas produksi
real estat. Misalnya, suku bunga yang lebih tinggi mempengaruhi nilai properti, semuanya
sama, sehingga mengurangi daya tarik konstruksi baru. Selain itu, kekurangan bahan
bangunan utama dan perselisihan perburuhan yang terorganisir dapat menyebabkan
ketidakstabilan produksi real estat.

1-
3
 BAB 2
KEPUTUSAN NILAI DAN REAL ESTAT

Masalah Uji
1. Manakah dari contoh berikut ini yang merupakan contoh keputusan investasi terbaik,
berdasarkan kriteria yang diidentifikasi dalam bab ini?
C. Keputusan apakah akan membeli televisi definisi tinggi atau tidak atau tetap
menggunakan TV konvensional dengan biaya lebih rendah $500.

2. Perspektif portofolio nilai real estat, seperti yang dijelaskan dalam bab ini, melibatkan
pertimbangan nilai real estat dalam kaitannya dengan:
C. Konteks khusus Anda sendiri dan aset Anda yang lain.

3. Pengaruh pemilihan tempat tinggal terhadap hal-hal seperti gaya hidup dan hubungan
dengan orang lain di luar rumah tangga digambarkan sebagai berikut:
C. Biaya atau manfaat nonmoneter.

4. Dari investasi real estat ini, yang paling berisiko adalah

e. Tanah mentah.

5. Dari investasi real estat ini, investasi dengan ketidakpastian biaya terbesar adalah a: c.
Pembangunan subdivisi yang izinnya belum diberikan.

6. Ketika tingkat risiko yang dirasakan meningkat,

D. Nilai menurun dan pengembalian yang diharapkan meningkat.

7. Bentuk real estat yang paling likuid adalah:

D. Tempat tinggal keluarga tunggal standar.

8. Jenis real estat yang cenderung memiliki ketidakpastian arus kas tertinggi adalah: e.
Hotel dan motel.

9. Manakah dari strategi investasi real estat berikut yang cenderung meningkatkan
risiko?
D. Berinvestasi untuk jangka pendek (short holding period).

10. Manakah dari pernyataan berikut yang benar tentang hubungan analisis dan penilaian
investasi?
A. Analisis investasi memperkirakan nilai untuk investor tertentu sementara penilaian
memperkirakan nilai untuk investor biasa.

Pertanyaan Studi
1. Membeli rumah bukan tentang pengembalian investasi. Ini tentang keamanan keluarga
atau rumah tangga, peluang, dan hal-hal tak berwujud lainnya yang tak tergantikan.
Sebagai orang yang memahami arti investasi, bagaimana Anda menjawab pernyataan
ini?

2-
1
 Solusi: Pembelian rumah merupakan investasi karena proses pengambilan keputusan
memerlukan evaluasi biaya dan manfaat nonmoneter. Pemilik rumah menilai nilai
manfaat masa depan tinggal di lingkungan tertentu terhadap biaya yang diharapkan.
Selain itu, pembelian rumah merupakan investasi karena melibatkan biaya di muka
yang signifikan untuk keuntungan masa depan yang dapat berlangsung selama periode
yang signifikan. Selain itu, pembelian rumah, seperti investasi lainnya, mungkin
memerlukan waktu dan biaya yang cukup besar untuk membatalkannya.

2. Banyak bank mengajukan pinjaman ekuitas rumah sebagai cara untuk membiayai
liburan. Apakah menggunakan ekuitas di rumah seseorang untuk membiayai liburan
merupakan keputusan investasi yang baik? Mengapa atau mengapa atau tidak?

Solusi: Penggunaan pinjaman ekuitas rumah untuk membiayai liburan mungkin bukan
keputusan investasi yang baik kecuali jika liburan tersebut memiliki konsekuensi
jangka panjang. Kenikmatan yang diperoleh dari liburan mungkin berumur pendek
sedangkan biaya yang sesuai dapat berlangsung selama bertahun-tahun.

3. Adalah umum bagi orang tua untuk membeli tempat tinggal untuk anak mereka untuk
tinggal saat kuliah, sering kali dengan alasan bahwa sewa apartemen adalah
pemborosan ketika uang itu dapat digunakan untuk membangun ekuitas pemilik. Apa
argumen untuk investasi semacam itu? Menentangnya?

Solusi: Jika orang tua yakin bahwa manfaat yang diperoleh dari properti tersebut
melebihi biaya awal, maka keputusan untuk membeli tempat tinggal dapat menjadi
pilihan yang tepat. Namun, membeli tempat tinggal selama masa anak di perguruan
tinggi berisiko karena masa kepemilikan properti yang relatif singkat, yang
memperkuat ketidakpastian arus kas yang diterima saat disposisi properti. Pembelian
rumah juga memerlukan biaya di muka yang cukup besar di luar harga beli yang harus
dipertimbangkan. Selain itu, orang tua menghadapi risiko membayar biaya bulanan
untuk tempat tinggal ini untuk jangka waktu yang lama jika properti tersebut tidak
segera dijual setelah anak tersebut lulus.

Di sisi lain, menyewa apartemen tidak mengakumulasi ekuitas dan, dengan demikian,
tidak ada kekayaan selama siswa bersekolah. Selain itu, jika siswa bersekolah selama
empat tahun atau lebih, masa kepemilikan aset mungkin tidak dianggap “singkat” dan
mungkin masuk akal untuk membeli rumah. Biaya sewa apartemen versus total biaya
dan arus kas masa depan pembelian rumah harus dibandingkan untuk menentukan
keputusan mana yang terbaik. Jika analisis ini menyimpulkan bahwa membeli rumah
memberikan arus kas bersih yang lebih tinggi, cukup untuk mengimbangi biaya
peluang karena tidak dapat menggunakan uang tersebut di tempat lain, maka orang tua
harus membelikan rumah untuk anaknya.

4. Lahan mentah di tepi pembangunan perkotaan yang tidak memiliki izin yang
diperlukan untuk pembangunan, secara umum, merupakan jenis investasi real estat
yang paling berisiko. Mempertahankan atau membantah pernyataan ini

Solusi: Dievaluasi terhadap dua jenis risiko investasi yang dihadapi investor real estat,
ketidakpastian biaya dan ketidakpastian nilai, tanah mentah yang tidak memiliki izin

2-
2
 dapat dilihat sebagai bentuk investasi real estat yang paling berisiko. Lahan mentah di
tepi pembangunan kota yang tidak memiliki izin yang diperlukan untuk pembangunan
memiliki tingkat ketidakpastian nilai yang tinggi karena arus kas masa depan tidak
terbentuk. Nilai tanah biasanya bergantung pada pertumbuhan di masa depan untuk
menciptakan potensi pasar yang saat ini tidak ada. Selain itu, kemungkinan terjadinya
hal ini tergantung pada peraturan penggunaan lahan dan tindakan otoritas perencanaan
lokal. Total biaya yang dibutuhkan untuk memperoleh dan mengembangkan tanah
mentah tidak diketahui pada saat pembelian. Hanya proyek pembangunan kembali
perkotaan yang memiliki ketidakpastian biaya yang sebanding dengan tanah mentah
tanpa izin.

5. Penilaian properti memperkirakan nilainya bagi investor tipikal, yaitu kemungkinan

harga jual. Mengapa ini bisa menjadi indikator yang menyesatkan bagi investor
tertentu untuk nilai investasi?

Solusi: Penilaian tidak mempertimbangkan perspektif dan harapan investor individu.

Mungkin ada alasan mengapa properti tersebut memiliki nilai yang lebih besar atau
lebih kecil bagi individu tertentu daripada bagi pembeli pada umumnya. Akibatnya,
nilai investasi individu mungkin berbeda dari nilai yang ditempatkan pada properti
oleh pasar, atau investor biasa.

6. Anda sedang mempertimbangkan untuk mengganti pemanas air panas konvensional

Anda dengan sistem pemanas air panas surya dengan biaya $4.000. Bagaimana
seharusnya Anda mendefinisikan manfaat potensial yang perlu Anda perkirakan?
Apakah ada risiko atau pertimbangan lain yang harus diperiksa?

Larutan:. Manfaat potensial yang diperoleh dari investasi ini adalah pengurangan
biaya utilitas di masa depan. Pembelian ini memerlukan analisis biaya awal dan nilai
manfaat masa depan yang diterima dalam bentuk tagihan utilitas yang lebih rendah.
Pemilik rumah harus mempertimbangkan apakah akan membiayai investasi $4.000 ini
dan, jika ya, berapa banyak yang akan dipinjam. Pemilik rumah juga harus
menganalisis bagaimana pembiayaan pembelian ini berdampak pada arus kas
sekarang dan masa depan yang terkait dengan pembelian sistem pemanas air tenaga
surya.

2-
3
 BAGIAN 3
Landasan Hukum untuk Menghargai

Masalah Uji
1. Berikut ini yang bukan termasuk bentuk hak milik adalah?
D. Lisensi

2. Manakah dari kemudahan berikut yang paling mungkin menjadi kemudahan dalam
jumlah besar?
D. Kenyamanan saluran listrik

3. Aturan yang digunakan oleh pengadilan untuk menentukan apakah sesuatu adalah
perlengkapan termasuk semua kecuali:
C. Hukum penangkapan.

4. Manakah dari berikut ini yang merupakan real bersertifikat?

e. Semua ini.

5. Manakah dari bentuk kepemilikan bersama ini yang paling tepat digambarkan sebagai
“kepemilikan normal”, kecuali bahwa beberapa pemilik berbagi secara identik dalam
satu bundel hak?
a. Penyewaan bersama

b. Manakah dari bentuk-bentuk kepemilikan bersama yang berhubungan dengan

pernikahan ini yang memberi masing-masing pasangan setengah bunga atas properti
apa pun yang merupakan “buah dari pernikahan”?
c. Properti komunitas

7. Manakah dari hak gadai ini yang memiliki prioritas tertinggi?

C. Hak gadai pajak properti

8. Perjanjian restriktif untuk subdivisi biasanya dapat ditegakkan dengan:

D. a dan b , tetapi tidak c

9. Program timeshare dapat melibatkan mana dari klaim atau kepentingan berikut?
e. Semua ini mungkin

10. Setiap pembeli kondominium perlu mengetahui detail dokumen mana:

D. a dan b , tetapi tidak c

Pertanyaan Studi
1. Jelaskan bagaimana hak berbeda dari kekuasaan atau kekuatan, dan dari izin.

Solusi : Hak memiliki tiga ciri. Pertama, hak adalah klaim atau tuntutan yang wajib
ditegakkan oleh pemerintah kita. Kedua, hak tidak dapat dibatalkan dan tidak dapat
dibatalkan, diabaikan, atau dikurangi oleh warga negara lainnya. Ketiga, hak bersifat

3-
1
abadi dan tidak luntur oleh waktu.

Hak berbeda dengan kekuasaan karena pemerintah berkewajiban untuk menghormati dan
mendukung klaim yang timbul dari hak. Pemerintah tidak akan mendukung klaim hak
yang dihasilkan dari penggunaan kekerasan atau ancaman. Pemerintah berkewajiban
untuk mempertahankan hak milik pada generasi berikutnya, dan tidak memiliki kekuatan
untuk meninggalkan kewajiban ini.

Tidak seperti izin, yang dapat dicabut, hak tidak dapat dibatalkan dan tidak dapat diambil
atau dikurangi statusnya oleh warga negara lainnya.

2. Pengembang subdivisi ingin melestarikan ruang terbuka dan habitat alami yang
membentang di sepanjang bagian belakang dari serangkaian kavling besar di subdivisi
yang diusulkan. Dia sedang memperdebatkan apakah akan menggunakan perjanjian
yang membatasi untuk mencapai ini atau untuk membuat kemudahan habitat di ruang
yang sama. Apa pro dan kontra dari setiap pilihan?

Solusi : Pengembang dapat memilih untuk menggunakan perjanjian terbatas untuk

membatasi penggunaan lahan untuk tujuan lingkungan, dengan tetap menjaga kualitas,
stabilitas, dan nilai kavling di sekitarnya. Perjanjian restriktif bersifat sangat pribadi
karena hanya pihak berkepentingan yang dapat memberlakukan perjanjian tersebut.
Dalam hal pembatasan akta tersendiri, hanya pemilik yang membuat pembatasan itu atau
ahli waris pemilik itu yang dapat melaksanakan pembatasan itu.

Keputusan pengadilan sering kali mengikuti hukum umum, yang menyatakan bahwa
properti harus digunakan secara produktif, dan mendukung pembatasan yang lebih sedikit
atas penggunaan tanah. Apakah pembatasan itu dalam akta tersendiri atau bagian dari
seperangkat pembatasan subdivisi umum, pengadilan enggan untuk mempertahankannya
dalam waktu yang terlalu lama. Bahkan di negara bagian di mana tidak ada batas waktu,
pengadilan dapat menolak untuk memberlakukan pembatasan karena perubahan karakter
lingkungan, pengabaian (pengabaian penegakan), dan perubahan kebijakan publik. Di
sebagian besar negara bagian, sulit untuk mempertahankan perjanjian pembatasan
individu selama lebih dari beberapa dekade, dan beberapa negara bagian telah
memberlakukan batas waktu selama 20 tahun atau lebih.

Di sisi lain, pengembang dapat memilih untuk menggunakan keenakan habitat di properti
tersebut. Keenakan habitat dapat membatasi penggunaan lahan untuk tujuan khusus
melindungi lingkungan. Keenakan dalam jumlah besar, yang didefinisikan sebagai hak
untuk menggunakan tanah untuk tujuan khusus dan terbatas yang tidak terkait dengan
persil yang berdekatan, akan mencapai tujuan pengembang. Keenakan dapat ditransfer ke
pemilik lain tanpa transfer sebidang tanah. Keenakan cenderung tidak "memudar"
pengadilan lebih cenderung menghormati dan melindungi keenakan daripada perjanjian
pembatasan yang diabaikan.

3. Mengapa perjanjian restriktif merupakan ide bagus untuk subdivisi? Bisakah mereka
memiliki efek merugikan pada subdivisi atau penghuninya? Misalnya apakah ada
yang tercantum dalam bab ini yang mungkin memiliki efek yang dipertanyakan pada
nilai tempat tinggal?

3-
2
 Solusi : Batasan perjanjian paling sering digunakan dalam pengembangan subdivisi
untuk memastikan kualitas, stabilitas, dan nilai lot. Namun, mereka kadang-kadang
dapat memiliki efek merugikan pada subdivisi. Misalnya, menambahkan garasi yang
berdiri bebas atau pagar rantai ke tempat tinggal seseorang idealnya dapat
meningkatkan nilai, tetapi keberadaan perjanjian yang membatasi dapat membatasi
kemampuan pemilik rumah untuk meningkatkan nilai properti dengan cara itu.
Perjanjian pembatasan yang berlebihan dapat mengurangi nilai properti dengan secara
efektif mengurangi hak pemilik. Perjanjian restriktif juga bisa menjadi usang jika
karakter lingkungan berubah dan menghalangi hak pemilik properti.

4. Konsep hukum umum tradisional tentang hubungan tuan tanah-penyewa adalah

bahwa kewajiban tuan tanah hanyalah untuk menjauh dari properti dan kewajiban
penyewa adalah membayar sewa. Jelaskan mengapa ini merupakan pengaturan usang
bagi penghuni apartemen di masyarakat perkotaan.

Solusi : Secara historis, penerapan hukum umum dari hubungan tuan tanah-penyewa
berpusat pada hubungan agraria yang terbentuk di Inggris pra-industri. Masyarakat
modern memandang sewa tempat tinggal sebagai penyediaan layanan. Mungkin sulit
atau tidak mungkin bagi satu penyewa, sendirian, di kompleks apartemen untuk
mengendalikan hama atau memperbaiki atap, dll. Dengan demikian, kewajiban
pemilik tanah harus lebih dari sekadar “menjauh” dari properti. Negara-negara telah
memberlakukan undang-undang penyewa-pemilik perumahan yang rumit yang
mengambil langkah besar dalam menentukan hak dan kewajiban kedua belah pihak di
bawah sewa tempat tinggal. Undang-undang membahas hal-hal seperti kewajiban
untuk merawat dan memperbaiki tempat, hak masuk, penanganan simpanan,
persyaratan pemberitahuan, dan banyak hal lainnya.

5. Seorang teman memiliki seorang ibu tua yang tinggal di sebuah rumah yang
berdekatan dengan gerejanya. Gereja sedang berkembang, dan akan menyambut baik
kesempatan untuk mendapatkan rumahnya untuk digunakan. Dia ingin mendukung
kebutuhan gerejanya, tetapi dia tidak ingin pindah dan sangat ingin memiliki
rumahnya sendiri. Di sisi lain, teman Anda tahu bahwa dia tidak akan bisa tinggal di
rumah itu selama bertahun-tahun lagi, dan akan dihadapkan pada pemindahan dan
penjualan dalam beberapa tahun. Opsi apa yang dapat Anda sarankan sebagai
kemungkinan rencana untuk dijelajahi?

Solusi : Salah satu opsi yang memungkinkan adalah memisahkan biaya mutlak mutlak
menjadi harta tetap biasa dan harta sisa. Gereja dapat membeli harta sisa sementara
pemiliknya mempertahankan harta seumur hidup. Pemilik dengan demikian menerima
penghasilan tambahan atau, jika sisanya disumbangkan, pengurangan pajak. Ini
menyederhanakan penyelesaian akhir dari tanah miliknya, sambil memastikan hak
yang berkelanjutan untuk menempati rumahnya. Pada saat kematiannya, sisa harta
benda menjadi pembayaran lengkap yang mutlak dimiliki oleh gereja. Pilihan lain
yang mungkin adalah penjualan langsung ke gereja dan pembuatan persewaan selama
bertahun-tahun di mana ibu tua menyewa properti dari gereja, menciptakan tanah hak
sewa untuk jangka waktu tertentu.

6. Seorang teman telah memiliki dan mengoperasikan kemah kendaraan rekreasi kecil di

3-
3
 sebuah danau di Daytona Beach, Florida. Itu dekat dengan lautan dan dekat dengan
Daytona Speedway, rumah dari Daytona 500 dan sejumlah balapan terkemuka
lainnya. Penghuninya sangat loyal, membuat reservasi jauh sebelumnya, dan kembali
dari tahun ke tahun. Dia menanyakan pendapat Anda apakah akan melanjutkan kemah
sebagai operasi persewaan jangka pendek, atau mengubahnya dan menjual tempat
parkir sebagai tempat parkir kondominium, atau mengubahnya menjadi lot pembagian
waktu kondominium. Pikiran apa yang akan Anda tawarkan?

Solusi : Mempertahankan kepemilikan kamp kendaraan rekreasi kecil membuat

pemilik terus mengontrol properti, tetapi dia juga tetap bertanggung jawab atas
manajemen properti dan biaya yang terkait dengan menjalankan kamp. Mengubah
ruang menjadi parkir kondominium akan membutuhkan transfer properti yang efektif
dari teman Anda ke asosiasi kondominium. Tanah di danau tidak lagi menjadi milik
teman Anda, dan dia akan kehilangan penggunaan tanah itu di masa depan. Selain itu,
anggaran rumah tangga dan deklarasi kondominium harus dibuat. Waktu berbagi
banyak akan membagi perkebunan menjadi interval waktu yang terpisah. Dengan
membuat banyak kondominium timeshare dalam sewa selama bertahun-tahun, tanah
tersebut dapat dikembalikan ke teman Anda setelah beberapa tahun.

7. Di Amerika Serikat, kumpulan hak yang disebut properti nyata tampaknya semakin
mengecil dalam beberapa dekade terakhir. Jelaskan apa yang menyebabkan hal
tersebut. Mengapa ini bagus? Mengapa itu buruk?

Solusi : Paket hak menjadi lebih kecil dalam beberapa dekade terakhir karena
meningkatnya penggunaan kekuatan polisi oleh pemerintah. Pemerintah memiliki
kewajiban untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan rakyat
Amerika. Selain itu, setelah tahun 1970-an, kesadaran “Spaceship Earth” membuat
banyak orang Amerika waspada terhadap masalah lingkungan dan potensi dampak
lingkungan dan ekologis yang merugikan dari beberapa penggunaan lahan. Di sisi
lain, peraturan yang berlebihan mengganggu hak pemilik properti untuk berbuat
semau mereka terhadap propertinya. Jika pelaksanaan kekuasaan polisi terlalu jauh,
itu menjadi "pengambilan", yang menuntut kompensasi yang adil.

3-
4
 BAB 4

Menyampaikan Kepentingan Real Properti

Pertanyaan Tes
1. Manakah yang bukan merupakan syarat sahnya suatu akta?
B. Penerima hibah yang kompeten.

2. Kepentingan yang disampaikan dengan suatu akta ditentukan dalam:

B. Klausa Habendum

3. Bentuk akta yang “berkualitas paling tinggi” adalah:

A. Akta jaminan umum.

4. Akta yang digunakan terutama untuk membersihkan kemungkinan “awan” atau beban
hak (konflik kepentingan) adalah:
D. Akta keluar dari klaim.

5. Jika seorang pemilik tanah menjual bagian depan sebidang tanah, mempertahankan
bagian belakangnya sebagai sebidang tanah yang dikunci, dan jika ada jalur informal
yang ada melintasi bidang depan ke belakang, penjual kemungkinan akan
mempertahankannya. jalur sebagai (an):
C. Kenyamanan tersirat dengan penggunaan sebelumnya.

6. Jika pemilik tanah tetangga melintasi tanah seseorang secara terbuka dan konsisten
selama beberapa tahun, tetangga tersebut dapat memperoleh kemudahan dengan:
D. Resep

7. Jika dokumen yang menyampaikan kepentingan dalam real properti dicatat dengan benar
dalam catatan publik, maka dokumen tersebut mengikat atau dapat diberlakukan pada
semua orang, terlepas dari apakah orang tersebut mengetahui dokumen tersebut, oleh:
C. Doktrin pemberitahuan konstruktif.

8. Manakah dari ini yang merupakan bentuk “bukti kepemilikan” yang banyak digunakan
B. Komitmen asuransi judul.

9. Bentuk deskripsi hukum yang paling umum untuk properti pemukiman perkotaan adalah:
c. Plat lot dan nomor blok.

10. Faktor-faktor yang mempersulit untuk menetapkan kepemilikan yang jelas dalam real
estat dibandingkan dengan sebagian besar barang properti pribadi meliputi:
B. Panjang riwayat kepemilikan di real estat.

Pertanyaan Studi

4-
1
1. Jelaskan cara kerja asuransi hak milik. Risiko apa yang ditanggungnya? Siapa yang
membayar, dan kapan? Pengecualian umum apa yang dibuatnya?

Solusi: Asuransi hak melindungi pemilik (atau pemberi pinjaman) dari tantangan hukum
atau komplikasi dengan hak milik. Asuransi judul melindungi penerima hibah (atau
penerima hipotek) terhadap biaya hukum untuk mempertahankan hak milik, dan terhadap
kehilangan properti jika pembelaan tidak berhasil. Itu tidak dapat menyimpan judul yang
benar-benar salah. Namun, itu memberi ganti rugi kepada pemegang polis terhadap biaya
litigasi, dan kompensasi atas kehilangan properti, jika hal itu terjadi. Di banyak tempat,
biasanya penjual membayar asuransi kepemilikan, meskipun hal ini dapat dinegosiasikan.
Untuk kebijakan hipotek melindungi pemberi pinjaman, peminjam membayar.

Ada batasan atau pengecualian penting untuk asuransi judul. Pertama, ini bukan asuransi
bahaya; artinya, tidak melindungi pemilik dari ancaman kerusakan fisik pada properti. Ini
hanya melindungi dari serangan hukum atas nama pemilik. Kedua, asuransi hak biasanya
mengecualikan fakta apa pun yang akan diungkapkan melalui pemeriksaan dan survei
properti.

2. Jika penerima hibah memperoleh asuransi kepemilikan, berapa nilainya, jika ada, yang
ada dalam perjanjian seizen dalam akta jaminan?

Solusi: Jika penerima hibah memiliki asuransi kepemilikan, perjanjian penyitaan tetap
merupakan indikasi bahwa pemberi hibah benar-benar percaya bahwa mereka memiliki
hak kepemilikan yang baik. Penanggung hak milik masih dapat menuntut pemberi hak
palsu, meskipun penerima hak telah diberi ganti rugi atas kehilangan hak milik dan harta
benda.

3. Penggunaan sertifikat Torrens, yang tidak pernah besar di AS, telah berkurang dalam
beberapa tahun terakhir. Jelaskan bagaimana undang-undang judul yang dapat
dipasarkan, yang baru-baru ini diadopsi di banyak negara bagian, mungkin membuat
sertifikat Torrens kurang menarik dan bermanfaat.

Solusi: Gagasan sertifikat Torrens adalah untuk menghilangkan kebutuhan akan

pencarian catatan sejarah publik untuk menegaskan rantai kepemilikan. Undang-undang
hak milik yang dapat dipasarkan mungkin telah mencapai tujuan ini karena mereka
biasanya menetapkan transaksi "akar" yang umumnya dianggap sebagai nilai nominal
sebagai status hak pada saat itu (katakanlah, 30 tahun yang lalu). Kecuali ada bukti
sebaliknya, pencarian judul tidak perlu dilakukan lebih awal dari transaksi "root".
Dengan demikian, sebagian besar nilai sertifikat Torrens tercapai tanpa biaya
administrasi pemeliharaan proses pemutakhiran sertifikat yang rumit.

4. Sebutkan setidaknya enam klaim yang merugikan (bertentangan) atas properti atau cacat
judul lainnya, yang tidak akan terbukti dari pencarian catatan properti tetapi dapat
dideteksi dengan pemeriksaan properti dan penghuninya.

Solusi: Enam klaim merugikan atau bertentangan atas properti yang tidak akan

4-
2
 muncul dalam pencarian catatan meliputi: (1) klaim atas kepemilikan yang
merugikan, (2) kemudahan dengan resep, (3) kemudahan kebutuhan, (4) kemudahan
dengan estoppel, (5) klaim sewa, dan (6) kelonggaran untuk ekstraksi tanaman atau
hak mineral.

5. Mengapa disarankan untuk meminta survei dalam membeli rumah berusia 20 tahun di
subdivisi perkotaan?

Solusi: Sebuah survei dapat berguna, bahkan di subdivisi yang cukup baru, untuk
menegaskan bahwa pagar tidak melanggar batas, atau penambahan struktur tidak
melanggar kemunduran. Selain itu, umumnya baik bagi pembeli untuk mengetahui
batas-batas properti yang diperoleh karena sering kali pagar dan semak belukar dapat
menimbulkan kesan yang salah tentang lokasi batas.

6. Jelaskan properti yang diarsir oleh survei persegi panjang pemerintah.

Solusi: Separuh Timur dari seperempat SW seperempat dari NW seperempat,

ditambah setengah selatan dari seperempat NW dari NW seperempat bagian 14, Tier
11S dan Range 21E.

7. Beberapa orang industri real estat telah menyarankan bahwa adalah baik untuk
meminta komitmen Asuransi judul sebagai bukti kepemilikan properti pedesaan,
tetapi memuaskan untuk menggunakan pendapat abstrak dan pengacara yang lebih
murah sebagai bukti kepemilikan untuk tempat tinggal di subdivisi perkotaan.
Diskusikan manfaat atau risiko dari kebijakan ini.

Solusi: Subdivisi perkotaan berlapis secara efektif memiliki sejarah yang relatif
singkat di mana judul dapat menjadi "kabur". Penciptaan subdivisi, secara tidak
langsung, merupakan titik waktu di mana hanya ada sedikit pertanyaan tentang status
judul. Jadi, hanya apa yang telah terjadi pada properti tersebut selanjutnya yang dapat
membahayakan hak milik yang dapat dipasarkan. Ini sangat mempersingkat porsi
sejarah judul yang mungkin berisi ancaman terhadap judul. Dengan demikian,
asuransi kepemilikan mungkin tidak seberharga tanah yang belum diaspal.

4-
3
 Chapter 5
Kontrol Pemerintah dan Pasar Real Estat

Masalah Uji
Jawablah pertanyaan pilihan ganda berikut.

1. Zonasi adalah pelaksanaan dari jenis pembatasan umum apa pada hak milik?
c . Kekuatan polisi.

2. Sebuah rencana komprehensif biasanya berkaitan dengan unsur-unsur berikut ini?

e. Semua yang di atas.

3. Pajak properti adalah sumber utama pendapatan untuk:

e. Baik pemerintah daerah maupun sekolah kabupaten.

4. Kewenangan untuk menyetujui rencana lokasi untuk proyek-proyek besar pada akhirnya
terletak pada:
A. dewan kota atau komisi. (Ini adalah badan pemerintahan terpilih.)

5. Kesimpulan yang paling akurat tentang regesivitas pajak properti adalah: d . Regresif,
tetapi ketika manfaat dipertimbangkan, hasil bersihnya tidak regresif.

6. Kontrol penggunaan lahan tradisional (sebelum 1970) meliputi:

e. Ketiganya: a, b, dan c.

7. Gas radon adalah:

A. Hasil alami dari aktivitas geologis.

8. "Urbanisme baru" adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan

D. Teori bahwa penggunaan perumahan dan komersial harus terintegrasi, jalan dan parkir
harus mencegah lalu lintas, dan perumahan harus dibangun dekat dengan jalan.

9. Elemen zonasi tradisional meliputi semua kecuali :

A. Standar Kinerja.

10. Eksternalitas dalam penggunaan lahan meliputi semua kecuali :

D. Ketidakmampuan untuk menilai kualitas suatu struktur, setelah dibangun.

Pertanyaan Studi
1. Asumsikan bahwa Anda memiliki gedung apartemen kecil yang dekat dengan jalan
komersial utama dan pom bensin. Anda mengetahui bahwa telah terjadi kebocoran besar
pada tangki penyimpanan bawah tanah dari bengkel, dan bensin telah menyebar ke dalam
dan di bawah permukaan properti Anda. Diskusikan sumber hilangnya nilai properti
Anda akibat kontaminasi.

5-
1
 Solusi: Yang terpenting, sebagai pemilik, Anda bertanggung jawab atas pembersihan
properti meskipun tidak menyebabkan kontaminasi. Kedua, potensi nilai jual kembali
berkurang karena situs terkontaminasi. Selanjutnya, situs tersebut akan ternoda di masa
depan, bahkan jika bahan berbahaya dibersihkan.

2. Seorang pengusaha lokal telah mengajukan izin untuk membangun bar yang akan
menampilkan "tarian dewasa" di area zona komersial di seberang jalan dari subdivisi
tempat tinggal Anda. Sebagai pemilik rumah senilai $120.000 di dalam subdivisi, apakah
Anda akan mendukung atau menentang perkembangan ini? Menurut Anda apa
pengaruhnya terhadap nilai properti Anda? Jika Anda menentang, bagaimana Anda bisa
melawan persetujuan izin?

Solusi: Mendirikan bangunan dewasa di dekat area pemukiman menciptakan eksternalitas

negatif bagi lingkungan sekitarnya. Pembangunan tersebut akan berdampak buruk pada
nilai rumah di subdivisi perumahan. Penentang persetujuan izin harus berpendapat bahwa
undang-undang zonasi harus ada untuk melindungi nilai dan stabilitas tunggal subdivisi
keluarga, dan rumah yang tidak dilindungi oleh zonasi berisiko kehilangan nilai properti
jika bisnis berlokasi di dekatnya. Berbagai batasan ada dalam klasifikasi zonasi
komersial, dan bar dewasa hanya boleh diizinkan di area zonasi tertentu yang terletak jauh
dari area pemukiman.

3. Sebuah kota berukuran sedang telah mengusulkan untuk membangun “jalur hijau” di
sepanjang anak sungai yang mengalir melalui pusat kota. Kota ingin membersihkan jalur
selebar sekitar 50 kaki dan membangun jalur beraspal untuk lalu lintas sepeda dan pejalan
kaki (pejalan kaki dan pelari). Para pendukung mengklaim bahwa itu akan menjadi
fasilitas rekreasi yang sangat diinginkan masyarakat, sementara kelompok penentang
yang sangat vokal dan bersikeras mengklaim bahwa itu akan menurunkan lingkungan dan
membuka properti di sepanjang sungai untuk pengguna dan pengaruh yang tidak
diinginkan.

Identifikasi beberapa aspek positif dan negatif spesifik dari proposal. Apakah Anda akan
mendukung proposal tersebut, jika Anda tinggal di kota? Apakah ada bedanya jika Anda
tinggal di sepanjang sungai?

Solusi: Aspek positif dari jalur hijau antara lain pertumbuhan ekonomi suatu kawasan dan
sarana rekreasi bagi masyarakat. Aspek negatif termasuk peningkatan polusi, kebisingan,
lalu lintas dan kemungkinan kejahatan. Selain itu, tidak jelas apa yang akan terjadi pada
nilai properti di sepanjang sungai. Kota perlu menunjukkan bahwa proyek yang diusulkan
tidak akan merusak lingkungan. Jika saya tinggal di kota, saya akan mendukung proposal
tersebut karena kesempatan rekreasi yang meningkat. Jika saya tinggal di sepanjang
sungai, saya tidak akan menyetujui proposal tersebut karena saya tidak yakin bagaimana
“jalur hijau” akan mempengaruhi nilai properti dan keamanan saya.

4. Argumen utama yang secara tradisional diajukan untuk mendukung zonasi adalah bahwa
zonasi melindungi nilai properti. Apakah Anda percaya pertengkaran ini? Jika demikian,
bagaimana zonasi melindungi nilai properti? Jika Anda tidak percaya dengan pendapat
tersebut, mengapa tidak?

5-
2
 Solusi: Zonasi melindungi nilai properti dengan memastikan bahwa penggunaan lahan
yang tidak diinginkan tidak akan ada di pemukiman atau area lain yang tidak kompatibel.
Zonasi mendorong standardisasi dan persyaratan minimum yang berfungsi untuk
melindungi nilai properti. Namun, jika rencana zonasi bertentangan dengan pola
penggunaan lahan ekonomi alami, hal itu dapat menyebabkan distorsi penggunaan lahan
yang tidak efisien. Misalnya, undang-undang zonasi dapat memaksa layanan rumah
tangga seperti toko kelontong, toko makanan, atau salon rambut untuk berada terlalu jauh
dari lingkungan perumahan.

5. Apakah Anda yakin bahwa pemilik properti yang terkontaminasi oleh peristiwa yang
terjadi di properti lain (kebocoran atau tumpahan bensin, misalnya) harus bertanggung
jawab untuk membersihkan properti mereka? Mengapa atau mengapa tidak? Jika tidak,
siapa yang harus membayar untuk pembersihan?

Solusi: Meskipun undang-undang saat ini menyatakan bahwa pemilik properti

bertanggung jawab atas bahan berbahaya apa pun di situs, ada banyak alasan untuk
menyatakan bahwa pencemar harus bertanggung jawab atas pembersihan. Di bawah
undang-undang saat ini, pihak yang tidak bersalah dirugikan oleh tindakan orang lain,
yang tampaknya tidak adil. Misalnya, seorang pemilik properti bahkan mungkin tidak
menyadari bagaimana pemilik properti terdekat mencemari tanah. Namun, dari perspektif
kebijakan publik yang lebih luas, lebih mudah meminta pertanggungjawaban pemilik
properti saat ini atas kondisi properti. Selain itu, persyaratan seperti itu mendorong calon
pembeli properti untuk melakukan uji tuntas yang diperlukan sebelum melakukan
pembelian real estat.
6. Pajak properti telah dikritik sebagai dasar yang tidak adil untuk membiayai sekolah umum.
Daerah yang memiliki nilai properti tinggi mampu membiayai sekolah yang lebih baik
daripada daerah yang memiliki nilai properti lebih rendah. Dengan demikian, terjadi
ketimpangan kesempatan pendidikan yang cenderung melanggengkan kerugian
pendidikan dan sosial bagi mereka yang tinggal di daerah berpendapatan rendah.
a. Apakah Anda setuju atau tidak setuju?
b. Bagaimana pembiayaan sekolah dapat dimodifikasi untuk menyediakan
pendanaan yang lebih setara di antara semua wilayah negara bagian?

Solusi: Memanfaatkan pendapatan pajak properti untuk membiayai sekolah umum dapat
menciptakan ketimpangan kesempatan pendidikan, dengan asumsi bahwa perbedaan
pendapatan pajak antara masyarakat kaya dan berpenghasilan rendah tidak diimbangi oleh
sumber pendapatan lain. Masalah ini semakin diperumit oleh fakta bahwa nilai properti
bersifat lokal dan berbeda dari komunitas ke komunitas. Pembiayaan sekolah dapat
dimodifikasi menjadi metodologi yang lebih standar dan adil, seperti sistem perpajakan
dan pendanaan di seluruh negara bagian daripada sistem lokal. Namun, pendanaan
sekolah di seluruh negara bagian mungkin cenderung mengurangi otonomi lokal di
sekolah, sebuah efek buruk dari pandangan distrik sekolah yang relatif mandiri. Melawan
kekhawatiran ini adalah argumen bahwa warga negara di mana pun di suatu negara
mendapat manfaat karena kualitas kesempatan pendidikan termiskin dinaikkan.

7. Seorang pemilik pajak properti yang berutang 8 pabrik dalam pajak sekolah, 10 pabrik
dalam pajak kota, dan 5 pabrik dalam pajak daerah dan yang memenuhi syarat untuk

5-
3
pembebasan wisma sebesar $25.000 akan berutang berapa banyak pajak atas properti
yang dinilai sebesar $80.000?

5-
4
Solusi :
Nilai yang Dinilai $80,000
Kurang: Pengecualian Wisma ($25,000)
Nilai Kena Pajak $55,000

Dikurangi: Retribusi Otoritas Tingkat Millage Pajak Dipungut

Perpajakan
Distrik sekolah 8.00 $440
Kota 10.0 $550
daerah 5.00 $275

Total 23.0 $1,265

5-
5
 Chapter 6
Penentu Nilai Pasar

Masalah Uji

1. “Gravitasi” yang menarik aktivitas ekonomi ke dalam kelompok-kelompok

adalah:
C. Permintaan untuk akses atau kedekatan.

2. Hubungan spasial atau jarak yang penting untuk penggunaan lahan disebut:
A. Keterkaitan.

3. Kota cenderung tumbuh di mana:

A. Moda transportasi berpotongan atau berubah.

4. Pengganda basis ekonomi suatu kota cenderung lebih besar jika kota tersebut:
A. Lebih besar.

5. Contoh terbaik dari kegiatan ekonomi dasar adalah:

e. Kantor penjualan daerah.

6. Faktor penawaran penting yang mempengaruhi pertumbuhan kota atau potensi

pertumbuhan termasuk semua kecuali :
A. Tingkat pengangguran.

7. Manakah dari berikut ini yang benar tentang ekonomi aglomerasi?

e. Semua yang di atas.

8. Manakah dari pengaruh ini yang akan menurunkan tingkat kurva tawaran-sewa
di pusat kota?
A. Waktu tempuh lebih cepat.

9. Dalam sistem kurva penawaran-sewa, dengan asumsi bahwa rumah tangga

identik kecuali untuk fitur yang disebutkan, siapa dari calon penawar ini yang
akan berhasil menawar untuk lokasi terdekat dengan CBD?
A. Rumah tangga dengan jumlah pekerja komuter terbanyak.

10. Sebuah universitas besar adalah contoh fenomena ekonomi seperti apa?
C. Skala ekonomi industri.

Pertanyaan Studi

1. Sebutkan lima kegiatan basis ekonomi utama untuk kota tempat tinggal Anda.

Solusi : Apakah MSA spesifik.

6-
1
 2. Temukan angka sejarah populasi komunitas Anda untuk abad 20. Buat
ke-

bagan dengan interval sepuluh tahun. Tentukan periode pertumbuhan yang paling
cepat, dan coba temukan penyebabnya. (Salah satu sumber nomor populasi yang
diperlukan adalah sebagai berikut: Di halaman utama Sensus AS,
www.census.gov . Lihat di kolom sebelah kanan untuk menemukan State &
County QuickFacts , dan pilih negara bagian dan county Anda. Di bagian atas
tabel besar informasi terkini yang muncul, klik "Browse more datasets…."
Kemudian lihat ke bawah halaman untuk tajuk "Historical Population Counts")

Solusi : Solusi untuk pertanyaan ini spesifik untuk MSA.

3. Di situs web Sensus AS, gunakan pendekatan yang ditunjukkan di bab Jelajahi
Web untuk mengakses tabel sensus terperinci SF3 untuk tahun 2000. Untuk
negara bagian Anda, dan untuk negara bagian Anda, temukan distribusi pendapatan
untuk semua rumah tangga. Grafik distribusi menggunakan persentase untuk setiap
interval pendapatan Mana yang lebih tinggi, kabupaten atau negara bagian?.

Solusi : Solusi ini spesifik untuk MSA. Namun, sebagai contoh, di Alachua
County, Florida dan untuk Florida, distribusinya seperti yang ditunjukkan di
bawah ini.

Kabupaten Alachua, sebuah komunitas universitas memiliki konsentrasi rumah

tangga berpenghasilan rendah yang lebih tinggi daripada negara bagian, yang
mencerminkan, sebagian, rumah tangga mahasiswa.

6-
1
 4. Identifikasi setidaknya lima atribut lokasi yang penting dalam lokasi restoran cepat
saji. Bandingkan catatan dengan seseorang di industri seperti manajer atau pemilik
restoran lokal.

Solusi : Kemungkinan persyaratan lokasi untuk restoran cepat saji dapat mencakup
hal berikut: visibilitas, jumlah lalu lintas yang tinggi, akses masuk dan keluar yang
mudah dari lokasi, kedekatan yang baik dengan rumah tangga atau tempat kerja,
dan lokasi yang memberikan “monopoli lokasi” dalam hal itu pesaing tidak dapat
“mencegat” pasar yang tersedia.

5. Perfect Population Projections Inc. (PPP) telah menandatangani kontrak dengan kota
Popular, Pennsylvania, untuk memproyeksikan populasi kota di masa depan.
Populer telah menjadi tempat populer dalam beberapa tahun terakhir seperti yang
ditunjukkan oleh data berikut:

Total Total Dasar Bukan dasar

Tahun Populasi Pekerjaan Pekerjaan Pekerjaan
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
*Diperkirakan dari survei

Kontrak tersebut menyatakan bahwa PPP harus memproyeksikan penduduk

Popular untuk tahun 2005 dengan menggunakan metode linear sederhana dan
analisis basis ekonomi. Rasio penduduk terhadap total lapangan kerja adalah
2,0833.
Bantuan Anda diperlukan!

Solusi : Dengan menggunakan metode linear sederhana, trend pertumbuhan penduduk akan
diperpanjang (ekstrapolasi) satu tahun. Ekstrapolasi dapat dilakukan secara grafis, yang
berarti menggambar garis melalui titik-titik, dan memperpanjangnya satu tahun. Ini akan
menghasilkan populasi untuk tahun 2005 sekitar 75.000. Alternatifnya, hal itu dapat
dilakukan dengan regresi linier sederhana, yang menghasilkan perkiraan pertumbuhan
inkremental tahunan sebesar 5.900. Dengan demikian populasi dengan proyeksi linier akan
menjadi sekitar 76.000. Sebaliknya, proyeksi dengan pendekatan basis ekonomi dimulai
dengan rasio penduduk terhadap pekerjaan dasar. Untuk Populer, rasio ini tetap pada 8,00.
Dengan logika model, rasio ini akan berlanjut. Jadi, proyeksi lapangan kerja sebesar 9.000
untuk tahun 2005 mengimplikasikan populasi sebesar 9.000 x 8 = 72.000.

6-
1
 BAB 7
Peramalan Manfaat dan Nilai Kepemilikan: Riset Pasar

Masalah Uji
1. Faktor-faktor yang mempengaruhi segmentasi pasar perumahan meliputi semua
kecuali :
D. Status pengangguran rumah tangga.

2. Proses pembuatan “cerita yang menentukan pasar” mencakup semua pertanyaan ini
kecuali:
D. Berapa harganya?

3. Siklus riset pasar real estat dimulai dengan:

A. Membuat cerita yang menentukan pasar.

4. Fitur gedung perkantoran yang mungkin penting untuk satu segmen pasar atau
lainnya meliputi:
e. Semua yang di atas.

5. Penegasan kuat tentang sejumlah besar data yang tampaknya tersedia untuk riset
pasar real estat adalah bahwa sebagian besar adalah:
C. Tidak relevan dengan analisis yang diberikan.

6. Pendekatan riset pasar real estat yang dianjurkan dalam bab ini dimulai dengan:
e. Sifat properti.

7. Alat yang ampuh untuk mengelola, memanipulasi, dan menampilkan data spesifik
lokasi adalah:
D. Sistem informasi geografis.

8. Metode pemeriksaan segmentasi pasar yang sangat canggih, padat data, dan intensif
secara statistik dikenal sebagai:
D. Riset psikografis.

9. Penyebab siklus real estat meliputi:

D. Keduanya a dan b, tetapi tidak c.

10. Data yang digunakan dalam kasus riset pasar dalam bab ini yang tersedia untuk
umum melalui Internet mencakup semua hal berikut, kecuali :
D. Data lokasi pekerjaan dari Dewan Perhubungan Nasional.

Pertanyaan Studi
1. Di situs web Sensus AS, gunakan pendekatan yang ditunjukkan di Jelajahi Web, Bab
5, untuk mengakses tabel sensus terperinci SF3 untuk tahun 2000. Untuk wilayah
Anda, temukan distribusi nilai rumah yang dilaporkan untuk tempat tinggal yang

7-
1
 ditempati pemilik.

Solusi : Khusus daerah. Di bawah ini adalah contoh hasil untuk Alachua County,
Florida

Pemilik Menempati Nilai Perumahan

2. Jika Anda sedang mencari apartemen saat ini, apa enam persyaratan non-lokasi yang
menurut Anda penting?

Solusi: Enam persyaratan non-lokasi mencakup denah lantai dan tata letak yang
menarik, fasilitas komunitas, fitur keamanan, campuran penyewa yang diinginkan,
tempat parkir yang memadai, dan kualitas konstruksi.

3. Pilih lokasi di kota Anda yang merupakan area penggunaan campuran atau non-
perumahan, dan kosong atau tampaknya siap untuk diubah (misalnya, struktur
digunakan sebagian atau kosong, atau perlu direnovasi). Buka situs selama periode
perjalanan pagi, pada hari kerja. Tempatkan diri Anda di atau dekat lokasi dan amati
aktivitas di dan sekitar lokasi. Berikan perhatian khusus pada mengapa orang
melewati situs-dari mana mereka berasal dan ke mana mereka pergi. Catat
penggunaan lahan terdekat atau arus pejalan kaki yang berpotensi melibatkan lokasi.
Kemudian jelajahi area di sekitar lokasi untuk satu blok atau lebih di setiap arah, dan
catat di peta sederhana pola utama arus lalu lintas, dan variasi penggunaan lahan
yang luas. Terakhir, setelah setidaknya satu sesi observasi selama 30 menit, catat
kesan utama Anda, dan pemikiran apa pun yang Anda miliki tentang potensi
penggunaan situs tersebut. (Petunjuk: Cara yang baik untuk memilih situs adalah
dengan pergi ke pialang komersial atau penilai dan bertanya kepada mereka tentang
situs yang membuat mereka tertarik. Ini memberi Anda kontak industri yang
menarik, dan perspektif lain tentang masalah tersebut.)

Solusi : Apakah khusus kota.

4. Pilih properti yang Anda minati, atau kontak industri, yang riset pasarnya menarik.
Periksa properti, kumpulkan informasi apa yang tersedia tentangnya, dan kemudian
tulis cerita yang menentukan pasar untuk properti tersebut dengan menggunakan

7-
2
 pertanyaan dari bab tersebut sebagai panduan.

Solusi : Apakah spesifik kasus.

5. University City adalah kota berpenduduk lebih dari 200.000 orang, dengan lebih dari
50.000 mahasiswa dan perguruan tinggi komunitas. Ini memiliki lebih dari 30.000
unit apartemen yang, dengan satu atau dua pengecualian, adalah apartemen taman
dengan maksimal tiga lantai. Kecuali gedung-gedung di dalam atau berbatasan
langsung dengan pusat medis universitas, stadion sepak bola, dan dua asrama
mahasiswa pascasarjana, hanya dua gedung lain di Kota Universitas yang melebihi
lima lantai. Seorang pengembang mengusulkan untuk memperkenalkan dua gedung
apartemen 24 lantai di tengah-tengah antara pusat kota dan universitas, yang
jaraknya sekitar 2,5 mil. Satu menara, akan ditargetkan untuk mahasiswa sarjana dan
yang lainnya untuk mahasiswa pascasarjana. Pusat kota hanya terdiri dari kantor-
kantor pemerintah, sebagian besar lokal dan kabupaten. Pertanyaan apa yang harus
diajukan pengembang untuk membuat “kisah penentu pasar” untuk menara kembar?

Solusi : Cerita ini perlu menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut:

1. Apa produk real estat yang dipertimbangkan?

2. Siapa pelanggannya (pasar sasaran)?

3. Dimana pelanggannya? (Di mana area pasarnya?)

4. Apa yang dipedulikan pelanggan? (Aspek produk apa?)

5. Siapa pesaingnya?

7-
3
 BAB 8
Penilaian Menggunakan Perbandingan Penjualan dan Pendekatan Biaya

Masalah Uji
1. Harga akhir untuk setiap properti sebanding yang tercapai setelah semua penyesuaian
dilakukan disebut:
B. Harga Penjualan Penyesuaian Akhir.

2. Harga akhir dari setiap pendekatan penilaian disebut: d. Nilai yang Diindikasikan.

3. Harga akhir setelah rekonsiliasi jawaban yang diperoleh dari dua atau lebih
pendekatan disebut
A. Estimasi Akhir Nilai.

4. Sebuah rumah baru dalam kondisi baik yang memiliki denah yang buruk akan
mengalami penyusutan yang masih harus dibayar?
D. Keusangan fungsional yang tidak dapat disembuhkan

5. Untuk mencerminkan perubahan kondisi pasar antara tanggal properti yang sebanding
dijual dan tanggal penilaian properti subjek, jenis penyesuaian apa yang dilakukan?
B. Kondisi pasar.

6. Dalam menilai rumah keluarga tunggal, Anda menemukan properti sebanding yang
sangat mirip dengan properti subjek. Namun, satu perbedaan penting menyangkut
pembiayaan. Properti sebanding yang dijual satu bulan lalu seharga $120.000 dan
dibiayai dengan hipotek 80 persen selama 30 tahun dengan bunga 5,0 persen.
Ketentuan pembiayaan pasar saat ini adalah 80 persen, hipotek 30 tahun dengan
bunga 7 persen. Pembayaran bulanan untuk pembiayaan pasar adalah $638,69,
sedangkan pembayaran bulanan untuk pembiayaan khusus 5,0 persen adalah $515,35.
Asumsikan tingkat biaya peluang peminjam adalah 7 persen. Perkiraan nilai sekarang
dari tabungan saat ini pada pembiayaan non-pasar adalah , dan jumlah ini
seharusnya
________dengan harga transaksi yang sebanding.

Nilai sekarang dari penghematan pembayaran adalah $18.538,94.

N=360 I/YR = 7/12 PV = 0 PMT = 123,34 FV = 0

$18.538,94 ini harus dikurangi dari harga jual properti yang sebanding.
D. $18.539, dikurangi.

7. Anda menemukan dua properti yang telah terjual dua kali dalam dua tahun terakhir.
Properti A dijual 22 bulan lalu seharga $98.500; itu dijual minggu lalu seharga $
108.000. Properti B dijual 20 bulan lalu seharga $105.000; itu dijual dua minggu lalu
seharga $ 113.500. Berapa rata-rata tingkat gabungan bulanan dari perubahan harga
jual?
A. 0,42%

8-
1
 8. Properti sebanding yang dijual 10 bulan lalu seharga $100.000. Harga jual ini
disesuaikan dengan harga jual normal $98.500. Jika penyesuaian yang sesuai untuk
kondisi pasar adalah 0,30% per bulan, berapa harga jual normal yang disesuaikan
pasar dari properti yang sebanding?
B. $101.495

9. Properti sebanding yang dijual enam bulan lalu seharga $150.000. Penyesuaian untuk
berbagai elemen perbandingan telah dihitung sebagai berikut:

Lokasi: -5 persen
Kondisi pasar: +8 persen
Karakteristik fisik: +$12.500
Ketentuan pembiayaan: -$2.600
Kondisi penjualan: 0
Karakteristik hukum: 0
Gunakan: 0
Barang non-nyata: -$3.000

Berapakah harga jual akhir penyesuaian pembanding?

A. $160.732

Harga transaksi $150,000

Ketentuan pembiayaan Minus $2,600
Harga jual normal $147,400
Kondisi pasar Ditambah 8% $11,792
Mkt-adj harga jual normal $159,192
Lokasi Dikurangi 5% $7,960 $151,232
Karakter fisik Plus $12,500 $163,732
Tidak nyata minus $3,000 $160,732

Pertanyaan Studi
1. Apa dasar teori untuk pendekatan perbandingan penjualan langsung dengan penilaian
pasar?

Solusi : Pendekatan perbandingan penjualan langsung untuk penilaian pasar bergantung pada
pertimbangan nilai yang dibuat oleh pembeli dan penjual yang bersedia. Oleh karena itu,
metode ini menggunakan informasi yang digerakkan oleh pasar. Pendekatan perbandingan
penjualan melibatkan membandingkan properti subjek dengan properti sebanding yang baru
dijual.

2. Kesulitan utama apa yang akan Anda perkirakan dalam mencoba memperkirakan nilai
properti berusia 30 tahun melalui pendekatan biaya?

Solusi : Pendekatan biaya mengasumsikan bahwa nilai pasar dari bangunan baru sama
dengan membangun gedung saat ini. Dari dua metode yang tersedia untuk memperkirakan

8-
2
biaya, penilai biasanya menggunakan biaya reproduksi bangunan untuk tujuan penilaian.
Sebuah bangunan berusia 30 tahun kemungkinan memiliki banyak karakteristik yang
menjadikannya usang. Oleh karena itu, sulit untuk menghitung biaya reproduksi yang akurat
untuk bangunan lama karena fitur yang sudah ketinggalan zaman, seperti penataan ruangan,
fitur dekoratif, dan material, sudah termasuk dalam biaya reproduksi. Memperkirakan biaya
ini dapat menimbulkan masalah karena mereproduksi biaya bangunan berusia 30 tahun
memerlukan usaha yang signifikan dan asumsi akrual penyusutan.

3. Pendekatan biaya untuk penilaian pasar tidak bekerja dengan baik di pasar yang terlalu
dibangun. Menjelaskan.

Solusi : Di pasar overbuilt, nilai pasar properti yang sudah ada seringkali lebih rendah dari
biaya konstruksi properti. Estimasi nilai yang dihitung dengan menggunakan biaya
reproduksi properti kemungkinan besar berbeda secara signifikan dari nilai yang diperoleh
dari pendekatan perbandingan penjualan dan pendekatan pendapatan.

4. Apa yang dimaksud dengan keusangan fungsional? Bisakah bangunan baru mengalami
keusangan fungsional?

Solusi : Keusangan fungsional mengacu pada hilangnya nilai bangunan akibat perubahan
selera, inovasi teknis, atau standar pasar. Biasanya, keusangan fungsional dikaitkan dengan
penurunan utilitas bangunan seiring berjalannya waktu, tetapi ada kemungkinan bangunan
baru mengalami keusangan fungsional. Misalnya, preferensi dan permintaan pelanggan dapat
berubah segera setelah bangunan yang relatif baru selesai dibangun.

5. Mengapa perkiraan laba pasar wajar pengembang termasuk dalam perkiraan biaya?

Solusi : Dalam praktiknya, pengembang dan kontraktor sering memasukkan keuntungan

mereka ke dalam perhitungan jumlah biaya karena jumlah keuntungan yang adil dan masuk
akal dianggap sebagai biaya proyek.

6. Biaya reproduksi diperkirakan sebesar $350.000 untuk properti dengan umur ekonomis 70
tahun. Usia efektif properti saat ini adalah 15 tahun. Nilai tanah diperkirakan $ 55.000.
Berapa perkiraan nilai pasar dari properti dengan menggunakan pendekatan biaya, dengan
asumsi tidak ada keusangan eksternal atau fungsional?

8-
3
Solusi :
Biaya reproduksi 350,000
Dikurangi: Depresiasi (75.000) [$350.000 x 15/70]
Biaya Perbaikan Bangunan yang Dapat 275,000
Disusutkan
Tambahkan: Perkiraan Nilai Situs 55,000

Nilai yang Ditunjukkan oleh Pendekatan Biaya 330,000

7. Apa itu laporan penilaian?
Solusi : Laporan penilaian adalah dokumen yang disiapkan oleh penilai. Laporan ini berisi
perkiraan nilai akhir penilai, data yang menjadi dasar perkiraan ini, dan perhitungan yang
mendukung perkiraan tersebut.

8-
4
 BAB 9
Valuasi Menggunakan Pendekatan Pendapatan

Masalah Uji
1. Manakah dari biaya berikut ini yang bukan merupakan biaya operasional?
D. Pembayaran gadai.

2. Tingkat kapitalisasi keseluruhan (R o ) dibagi menjadi jenis pendapatan atau arus kas yang
mana untuk mendapatkan nilai yang ditunjukkan?
A. Pendapatan operasional bersih (NOI).

3. Manakah dari jenis properti berikut yang mungkin tidak sesuai untuk kapitalisasi pendapatan?
e. Sekolah negeri.

4. Cadangan untuk biaya penggantian dan tidak berulang lainnya merupakan penyisihan yang
mencerminkan: d. Penyusutan tahunan komponen bangunan berumur pendek dan biaya yang
terjadi hanya sesekali.

5. Seorang penilai memperkirakan bahwa sebuah properti akan menghasilkan NOI sebesar
$25.000, Y o adalah 11 persen, dan tingkat pertumbuhannya adalah 2,0 persen. Berapa total
nilai properti (tidak dibulatkan)?
1. $277,778.

6. Jika properti sebanding dijual seharga $1.200.000 dan pendapatan kotor efektif properti
tersebut adalah $12.000 per bulan, pengganda pendapatan kotor adalah b. 8.33

7. Estimasi nilai akhir yang dihasilkan oleh satu pendekatan disebut a. Nilai yang Diindikasikan.

8. Metodologi penilaian berbeda dari analisis investasi terutama mengenai

e. Sudut pandang dan jenis data yang digunakan.

Pertanyaan Studi
1. Data untuk lima properti pendapatan sebanding yang dijual baru-baru ini ditunjukkan di
bawah ini:

Properti NO I Harga Tarif

A $ 57,800 $penjualan
566,600 Keseluruhan
0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
e 58,500 600,000 0.0975
Berapa tarif keseluruhan yang ditunjukkan ( RO )?

Solusi : Tingkat batas keseluruhan yang ditunjukkan sebesar 10,05 persen adalah rata-rata
sederhana dari tingkat keseluruhan untuk lima properti yang sebanding.

9-
1
2. Mengapa nilai pasar real estat ditentukan sebagian oleh persyaratan pemberi pinjaman dan
sebagian oleh persyaratan investor ekuitas?

Solusi : Investasi real estat seringkali dibiayai menggunakan kombinasi ekuitas dan hutang
hipotek. Investasi real estat dapat dilihat sebagai investasi bersama yang dilakukan oleh
pemberi pinjaman dan investor ekuitas, dan oleh karena itu, tingkat pengembalian yang
diminta kedua belah pihak adalah relevan. Akibatnya, tingkat pengembalian minimum yang
disyaratkan investor sangat dipengaruhi oleh ketersediaan dan persyaratan pembiayaan yang
diberikan oleh pemberi pinjaman, serta dengan mengevaluasi pengembalian yang diperlukan
atas investasi alternatif dengan risiko serupa. Secara umum, investasi dengan leverage
memiliki risiko lebih besar daripada investasi tanpa leverage, yang meningkatkan tingkat
pengembalian yang diminta investor.

3. Batas atas pembiayaan hipotek adalah 7,5 persen untuk properti yang mirip dengan subjek.
Rasio pinjaman terhadap nilai tipikal adalah 75 persen dari nilai. Berapa RO yang ditunjukkan
dengan analisis ekuitas sederhana, jika tingkat dividen ekuitas (R E S berjalan sekitar 11
persen?

Solusi : Going-in cap rate yang sesuai, atau R O , hanyalah rata-rata tertimbang dari tingkat
dividen ekuitas dan tingkat kapitalisasi hipotek. Oleh karena itu, RO adalah 0,75(0,075) +
0,25(0,11), atau 8,38%.

4. Anda diminta untuk menilai sebidang tanah kosong. Analisis Anda menunjukkan bahwa jika
apartemen dibangun, porsi NOI yang terkait dengan tanah tersebut akan menjadi $30.000 per
tahun. Jika kantor-kantor dibangun, bagian yang dapat dikaitkan dengan tanah adalah
$25.000, dan bagian yang disumbangkan oleh pusat perbelanjaan lingkungan kecil adalah
$27.500. Semua penggunaan ini akan legal. Jika RL yang sesuai adalah 0,105 (10,5%),
berapakah nilai situs tersebut?

Solusi : Dengan menggunakan pendapatan tanah yang memberikan penggunaan tertinggi dan
terbaik, Nilai Tanah = Pendapatan Tanah / Nilai Tutup Tanah (R L ) = $30,000 / 0.105.
== $285,714.29, atau dibulatkan $285,700

5. Diberikan perkiraan pendapatan dan pengeluaran pemilik berikut untuk properti apartemen,
rumuskan laporan operasi yang direkonstruksi. Bangunan itu terdiri dari 10 unit yang masing-
masing dapat disewa seharga $550 per bulan.

9-
2
 Laporan Pendapatan Pemilik
Pendapatan sewa (tahun $60,600
lalu)
Dikurangi: Biaya
Kekuatan $2,200
Panas 1,700
Pesuruh 4,600
Air 3,700
Pemeliharaan 4,800
Cadangan 2,800
Pengelolaan 3,000
Depresiasi 5,000
Pembayaran hipotek 6,300 34,100
Pendapatan bersih $26,500

Memperkirakan kerugian kekosongan dan penagihan sebesar 5 persen dari potensi

pendapatan kotor, merekonstruksi laporan operasi untuk mendapatkan perkiraan NOI. Ingat,
mungkin ada hal-hal dalam laporan pemilik yang tidak boleh disertakan dalam laporan
operasi yang direkonstruksi. Dengan menggunakan NOI dan R o sebesar 11,0 persen, hitung
nilai pasar properti yang ditunjukkan. Bulatkan jawaban Anda ke $500 terdekat.

Solusi :

Pernyataan Operasi yang Direkonstruksi

PGI: (10 unit x $550 x 12) $66,000
Dikurangi: Kehilangan Lowongan (3,300)
(sebesar
EGI: 5 persen) 62,700
Dikurangi: Biaya Operasional
Kekuatan $2,200
Panas 1,700
Pesuruh 4,600
Air 3,700
Pemeliharaan 4,800
Cadangan 2,800
Pengelolaan 3,000 22,800
Laba Operasi Bersih $39,900

Catatan: Pembayaran hipotek dan penyusutan tidak termasuk dalam perhitungan NOI
properti.

Nilai properti yang ditunjukkan adalah $362.727 ($39.900 / 0,11), yang dibulatkan menjadi
$363.000.

6. Anda telah diminta untuk memperkirakan nilai pasar dari sebuah kompleks apartemen yang
menghasilkan pendapatan operasional bersih tahunan sebesar $44.500. Empat properti
apartemen yang sangat mirip dan kompetitif dalam dua blok dari properti subjek telah terjual
dalam tiga bulan terakhir. Keempatnya pada dasarnya menawarkan fasilitas dan layanan yang

9-
3
 sama dengan subjeknya. Semuanya adalah transaksi pasar terbuka dengan persyaratan
penjualan yang serupa. Semuanya dibiayai dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun
menggunakan 70 persen utang dan 30 persen ekuitas. Harga jual dan taksiran pendapatan
operasi bersih tahun pertama adalah sebagai berikut:

Perbandingan 1: Harga jual $500.000; NOI $55.000

Sebanding 2: Harga jual $420.000; NOI $50.400
Sebanding 3: Harga jual $475.000; NOI $53.400
Perbandingan 4: Harga jual $600.000; NOI $69.000

Berapa nilai properti yang ditunjukkan menggunakan kapitalisasi langsung?

Solusi :

Tingkat kapitalisasi masuk yang diabstraksi dari empat properti tercantum di bawah ini:

Sebanding 1: 0,110
Sebanding 2: 0,120
Sebanding 3: 0,112
Sebanding 4: 0,115
Sederhana Ave.0.114

Rata-rata sederhana dari empat tingkat batas yang sebanding adalah 0,114. Jadi, nilai yang
ditunjukkan dari properti subjek adalah $390,351, ($44.500 / 0,114), yang dibulatkan menjadi
$390.000.

7. Anda memperkirakan nilai gedung kantor kecil. Misalkan perkiraan NOI untuk tahun pertama
operasi adalah $100.000.

a. Jika Anda berharap bahwa NOI akan tetap konstan pada $100.000 selama 50 tahun ke
depan dan bahwa gedung perkantoran tidak akan memiliki nilai pada akhir tahun ke-50,
berapakah nilai sekarang dari gedung tersebut dengan asumsi tingkat diskonto 12,2%? Jika
Anda membayar jumlah ini, berapa tingkat batas awal yang ditunjukkan?

Solusi : Nilai sekarang, dengan menggunakan kalkulator keuangan, adalah $817.078.

N = 50 Saya = 12,2 PV = ? PMT = 100.000 FV = 0

Tingkat batas awal (masuk) adalah $100.000/$817.078 = 12,24%

b. Jika Anda berharap bahwa NOI akan tetap konstan sebesar $100.000 selamanya,
berapakah nilai bangunan tersebut dengan asumsi tingkat diskonto 12,2%? Jika Anda
membayar jumlah ini, berapa tingkat batas awal yang ditunjukkan?

Solusi : Nilai bangunan dengan NOI tetap konstan sebesar $100.000 dihitung menggunakan
rumus untuk selamanya, yaitu $100.000/0,122, atau $819.672. Jika Anda membayar
$819.672 untuk properti tersebut, tingkat kapitalisasi awal (masuk) adalah 12,2% ($100.000 /
$819.672).

9-
4
 c. Jika Anda mengharapkan $100.000 NOI awal akan tumbuh selamanya dengan tingkat
tahunan 3%, berapakah nilai bangunan dengan asumsi tingkat diskonto 12,2%? Jika Anda
membayar jumlah ini, berapa tingkat batas awal yang ditunjukkan?

Solusi : Tingkat kapitalisasi terdiri dari IRR yang diperlukan pada ekuitas dan tingkat
pertumbuhan. Menerapkan rumus umum pertumbuhan konstan dan mengasumsikan bahwa
tingkat pertumbuhan adalah 3%, tingkat kapitalisasi yang ditunjukkan sama dengan 9,2%
(12,2% - 3,0%).
Oleh karena itu, dengan menggunakan tingkat kapitalisasi 9,2%, nilai bangunan yang
ditunjukkan adalah $100.000/0,092, atau $1.086.957.

8. Jelaskan kondisi di mana penggunaan pengganda pendapatan kotor untuk menilai properti
subjek sesuai.

Solusi : Penggunaan pengganda pendapatan kotor didasarkan pada dua asumsi utama.
Pertama, diasumsikan bahwa persentase biaya operasional properti subjek dan properti
pembanding adalah sama. Kedua, pendekatan ini mengasumsikan bahwa properti subjek dan
properti sebanding mengumpulkan sewa pasar. Dalam praktiknya, pengganda pendapatan
kotor paling tepat untuk menilai bangunan apartemen.

9. Dalam situasi apa atau untuk jenis properti apa analisis arus kas yang didiskontokan lebih
disukai daripada kapitalisasi langsung?

Solusi : Kapitalisasi langsung bergantung pada informasi yang diperoleh dari penjualan
properti yang dianggap dapat dibandingkan dengan properti subjek. Mengidentifikasi properti
yang sebanding sangat sulit dengan investasi real estat komersial. Analisis arus kas
terdiskonto berguna untuk menilai properti penghasil pendapatan karena arus kas unik yang
diharapkan untuk properti tertentu dievaluasi menggunakan tingkat pengembalian internal
yang sesuai. DCF sangat berguna saat menilai gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan
multi-penyewa karena persyaratan sewa dapat sangat bervariasi bahkan di properti yang
serupa.

10. Bedakan antara arus kas yang diungkit dan yang tidak diungkit. Dalam arti apa investor
ekuitas memiliki klaim residual atas aliran arus kas properti jika pembiayaan hipotek
digunakan?

Solusi : Penggunaan utang hipotek untuk membiayai akuisisi properti investasi real estat
disebut sebagai leverage. Levered cash flow mengukur aliran pendapatan properti setelah
dikurangi pembayaran utang. Jumlah arus kas yang tersedia untuk didistribusikan kepada
investor ekuitas dikurangi dengan jumlah yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman. Oleh
karena itu, investor ekuitas memiliki klaim residual yang disebut sebelumnya arus kas pajak,
yang merupakan NOI dikurangi layanan hutang.

11. Apa perbedaan antara real biaya sederhana dan real biaya sewa?

Solusi : Perkebunan sederhana adalah bentuk tertinggi dari kepemilikan properti. Ini adalah
kepemilikan penuh atas properti tanpa memperhatikan sewa. Estate biaya sewa adalah
kepemilikan properti yang tunduk pada sewa di properti. Ketika mengakuisisi real estat

9-
5
 komersial yang ada, investor paling sering memperoleh real biaya sewa karena mereka
memperoleh properti yang tunduk pada sewa yang ada.

12. Apa perbedaan antara sewa kontrak dan sewa pasar? Mengapa perbedaan ini lebih penting
bagi investor yang membeli gedung perkantoran yang ada daripada bagi investor yang
membeli kompleks apartemen yang ada?

Solusi : Sewa kontrak mengacu pada sewa aktual yang dibayarkan berdasarkan kontrak sewa
yang ada yang dilaksanakan antara pemilik dan penyewa. Sewa pasar mengacu pada potensi
pendapatan sewa yang dapat diterima properti di pasar terbuka sejak tanggal efektif penilaian.
Perbedaan ini sangat penting bagi investor di gedung perkantoran karena sewa komersial
cenderung untuk beberapa tahun, tidak seperti sewa apartemen. Sewa yang ada di bawah
harga pasar akan dimasukkan dalam perhitungan pendapatan kotor potensial, yang akan
menekan nilai penilaian properti relatif terhadap nilai penilaian dengan asumsi harga sewa
pasar.

13. Perkirakan nilai pasar dari gedung kantor kecil berikut. Properti ini memiliki ruang sewa
seluas 10.500 kaki persegi yang disewakan kepada penyewa tunggal pada 1 Januari, empat
tahun lalu. Ketentuan sewa meminta pembayaran sewa sebesar $9.525 per bulan selama lima
tahun pertama, dan pembayaran sewa sebesar $11.325 per bulan selama lima tahun
berikutnya. Penyewa harus membayar semua biaya operasional.

Selama sisa masa sewa, tidak akan ada kekosongan dan kerugian penagihan; namun, setelah
penghentian sewa diharapkan properti tersebut akan kosong selama tiga bulan. Ketika
properti dilepaskan di bawah sewa jangka pendek, dengan penyewa membayar semua biaya
operasional, tunjangan kekosongan dan kehilangan koleksi sebesar 8 persen per tahun
diantisipasi.

Sewa pasar saat ini untuk properti jenis ini di bawah sewa bersih tiga kali lipat adalah $11 per
kaki persegi, dan tarif ini telah meningkat dengan laju 3 persen per tahun. Tingkat diskon
pasar untuk properti serupa adalah sekitar 11 persen, tingkat batas "masuk" adalah sekitar 9
persen, dan tingkat batas terminal biasanya 1 poin persentase di atas tingkat batas batas
masuk.

Siapkan spreadsheet yang menunjukkan pendapatan sewa, penggantian biaya, NOI , dan hasil
bersih dari penjualan properti pada akhir periode penyimpanan 8 tahun. Kemudian gunakan
informasi yang diberikan untuk memperkirakan nilai pasar properti.

Solusi : Tahun kelima dari 10 tahun sewa adalah tahun pertama analisis. Masalahnya
membutuhkan analisis 8 tahun - satu untuk tahun terakhir dari periode 5 tahun pertama, lima
untuk periode 5 tahun kedua, satu untuk memungkinkan kekosongan dan kehilangan koleksi
mencapai tingkat normal, dan satu di tingkat normal untuk menghitung nilai properti (harga
jual) pada saat itu. Asumsikan kehilangan lowongan dan koleksi pada tahun ke-7 adalah 25
persen, yang mencerminkan 100 persen lowongan selama tiga bulan dan tidak ada lowongan
selama 9 bulan. Asumsikan tingkat kekosongan "normal" sebesar 8 persen akan berlaku pada
tahun ke-8 analisis dan seterusnya.

9-
6
 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7 Tahun 8 Tahun 9
Sewa Kontrak 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Sewa Pasar 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Kurang: VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Efektif Gross Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Dikurangi: Biaya 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Operasional
Net Operating Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606

Harga jual akhir thn 8: = [NOI (yr9) / Tingkat batas terminal] = $134.606 / 0,10 = $1.346.060

Arus Kas: CF 1 = 114.300

CF 2 = 135.900
CF3 = 135.900
CF4 = 135.900
CF 5 = 135.900
CF 6 = 135.900
CF 7 = 103.435
CF 8 = 1.476.746 (130.686+1.346.060)

PV Arus Kas @ 11 persen = $1.246.090

9-
7
 Bab 10
Keuangan Real Estat: Hukum dan Kontrak

Masalah Uji

1. Elemen suku bunga yang dapat disesuaikan yang merupakan "bagian yang bergerak" adalah:
B. Indeks

2. Manakah dari aspek pinjaman hipotek ini yang akan dibahas dalam catatan daripada di
hipotek?
A. Denda pembayaran di muka

3. Pemberi pinjaman dapat berhak meminta pembayaran di muka atas pinjaman kapan pun
mereka mau melalui a(n):
C. Klausul permintaan

4. Ketika pembeli properti dengan pinjaman hipotek yang ada memperoleh properti tanpa
menandatangani catatan untuk pinjaman yang ada, pembeli memperoleh properti: e. Tunduk
pada hipotek

5. Manakah jika poin-poin ini dalam pinjaman hipotek akan dibahas dalam hipotek (mungkin
dalam catatan juga)?
D. Escrow

6. Untuk membiayai properti di mana peminjam, properti, atau keduanya gagal memenuhi
syarat untuk pembiayaan hipotek standar, solusi nonhipotek yang umum adalah melalui:
D. Kontrak untuk akta.

7. Cara pemberi pinjaman dapat menanggapi pinjaman yang gagal bayar tanpa harus melakukan
penyitaan mencakup semua hal berikut kecuali:
D. Mempercepat hutang.

8. Jika pemberi pinjaman dalam hipotek pertama standar ingin menyita biaya secara efektif,
penting untuk memiliki klausul hipotek mana:
A. Klausul percepatan

9. Risiko umum yang sering mengganggu upaya pemberi pinjaman untuk menyelesaikan
pinjaman gagal melalui cara non penyitaan atau penyitaan adalah:
D. Kebangkrutan.

10. Karakteristik peminjam daripada yang dapat dipertimbangkan oleh pemberi pinjaman dalam
apresiasi pinjaman hipotek dibatasi oleh:
C. Undang-Undang Kesempatan Kredit yang Setara.

11. Undang-Undang Prosedur Penyelesaian Real Estat melakukan yang berikut ini:
e. Semua yang di atas.

10-
1
 12. Penyitaan cenderung paling cepat di negara bagian yang:
D. Memiliki kekuatan penjualan.

13. Dari sudut pandang pemberi pinjaman hipotek rumah, pernyataan mana yang benar tentang
pengaruh kebangkrutan terhadap penyitaan?
A. Bab 7 kebangkrutan adalah bentuk yang paling "ramah pemberi pinjaman".

14. Tingkat indeks yang paling berorientasi internasional untuk tingkat hipotek yang dapat
disesuaikan adalah:
C. Tingkat LIBOR.

15. Jenis pinjaman yang volumenya tumbuh dalam beberapa tahun terakhir yang menimbulkan
kekhawatiran tentang praktik pinjaman predator adalah:
D. Hipotek subprime

16. Pinjaman amortisasi sebagian akan selalu ada

C. Pembayaran balon.

17. Manakah dari pernyataan berikut yang benar tentang pinjaman hipotek untuk real estat yang
menghasilkan pendapatan?
e. Semua yang di atas.

18. Dengan jenis pengaturan jaminan pinjaman apa akta dipegang oleh pihak netral dan
dikembalikan setelah pembayaran hipotek secara penuh?
C. Akta kepercayaan.

19. The Truth in Lending Act memberi peminjam hipotek rumah berapa lama untuk
membatalkan pinjaman hipotek?
C. Tiga hari.

20. Pernyataan mana yang benar tentang hak pembayaran di muka pinjaman hipotek rumah?
B. Sebagian besar pinjaman hipotek rumah memiliki hak pembayaran di muka tanpa biaya,
tetapi tidak semua, dan peminjam harus memeriksa pinjaman dengan hati-hati.

Pertanyaan Studi

1. Undang-undang hipotek sejelas, konsisten, dan dapat ditegakkan di Amerika Serikat seperti di
tempat mana pun di dunia, dan jauh lebih daripada di banyak negara. Mengapa ini merupakan
elemen penting dari sistem keuangan real estat yang efisien?

Solusi : Undang-undang hipotek yang jelas, konsisten, dan dapat ditegakkan sangat penting
bagi sistem keuangan real estat karena berbagai alasan. Karena pembiayaan utang digunakan
di sebagian besar transaksi real estat, menghilangkan ketidakpastian sangat penting bagi
kedua belah pihak dalam

10-
1
 transaksi. Kepastian mengurangi biaya pinjaman. Pemberi pinjaman dapat lebih yakin akan
hak dan risiko yang terlibat, yang mengurangi premi risiko yang diperlukan dalam suku
bunga. Peminjam mendapat manfaat dari kepastian yang sama baik karena tingkat bunga
yang lebih rendah, dan karena hasil yang lebih dapat diprediksi. Misalnya, peminjam dapat
memahami, dalam hal pembayaran tunggakan, seberapa besar risiko sebenarnya yang terlibat.
Bagi kebanyakan orang, pembelian rumah yang dibiayai utang akan menjadi transaksi
keuangan terbesar yang akan mereka lakukan. Pemberi pinjaman lebih tahu daripada
peminjam dalam transaksi hipotek. Oleh karena itu, perlu ditetapkan undang-undang yang
jelas untuk melindungi konsumen dan menempatkan mereka pada posisi yang setara.
Pembiayaan hipotek juga merupakan proses yang rumit dan membutuhkan undang-undang
hipotek yang jelas untuk mengantisipasi semua kemungkinan masalah yang mungkin timbul.
Undang-undang hipotek standar juga penting untuk pasar keuangan, karena pasar hipotek
telah menjadi nasional karena hal ini meningkatkan perdagangan secara likuid dan berfungsi
untuk mengurangi biaya pinjaman kepada calon pemilik rumah.

2. Kongres telah mengadopsi perubahan dalam undang-undang kepailitan yang akan membuat
Bab 7 kebangkrutan lebih sulit bagi rumah tangga, membutuhkan penggunaan Bab 13 yang
lebih besar, sehingga memberikan perlindungan yang lebih besar kepada perusahaan kartu
kredit tanpa jaminan. Sebagai pemberi pinjaman hipotek, apakah Anda peduli tentang ini?
Jika demikian, apa posisi Anda?

Solusi : Pemberi pinjaman hipotek berhak atas nilai hutang hipotek berdasarkan Bab 7 dan
Bab 13 karena klaim mereka memiliki prioritas. Namun, Bab 13 pada dasarnya adalah
rencana penyelesaian hutang yang kemungkinan besar akan menunda upaya pemberi
pinjaman untuk menyita properti tersebut. Penundaan mungkin membebani biaya peluang
pemberi pinjaman melalui bunga yang tidak tertagih dan biaya hukum. Selain itu, nilai
properti dapat memburuk karena kelalaian selama proses ini.

3. Istilah hipotek perumahan (surat hipotek) menjadi semakin seragam karena pasar hipotek
menjadi lebih nasional dan efisien. Apakah ada kerugian dari hal ini bagi pemilik rumah?

Solusi : Peningkatan keseragaman persyaratan hipotek mengurangi peluang penyesuaian

persyaratan berdasarkan situasi dan karakteristik unik pemilik rumah. Namun, standarisasi
proses hipotek telah memungkinkan peminjam memperoleh keuntungan dari pengurangan
biaya yang terkait dengan proses peminjaman. Selain itu, standarisasi proses hipotek telah
disertai dengan pengenalan lebih banyak undang-undang untuk melindungi hak-hak
konsumen.

4. Sebagian besar pemberi pinjaman yang membuat pinjaman hipotek dengan tarif yang dapat
disesuaikan menawarkan “tingkat penggoda”. Apakah ini kebijakan yang baik atau itu keliru?

Solusi: Kekhawatiran utama dengan "tarif penggoda" adalah bahwa persyaratan hipotek harus
transparan, dan mereka dengan jelas menangani interaksi batas berkala dengan "tarif
penggoda". Pengurangan dari tingkat penggoda mungkin satu atau dua poin persentase di
bawah jumlah indeks ditambah margin, tetapi ini biasanya berlaku untuk a

10-
1
 waktu yang singkat, mungkin satu tahun. Konsumen harus mengetahui mekanisme fitur
pinjaman yang dapat disesuaikan.

5. Pinjaman hipotek rumah sangat diatur oleh undang-undang federal. Apakah ini hasil dari calo
Kongres untuk kelompok konsumen, atau apakah ada alasan bagus mengapa pinjaman
hipotek rumah harus diatur lebih dari, katakanlah, pembiayaan mobil?

Solusi : Pembelian rumah biasanya merupakan transaksi keuangan terbesar yang dilakukan
oleh sebagian besar individu. Tidak seperti mobil, pembelian rumah biasanya tidak dapat
dibatalkan begitu saja dengan segera menjual properti tersebut ke pihak lain. Pembiayaan
hipotek biasanya lebih kompleks daripada pembiayaan mobil.
Pembiayaan hipotek memerlukan beberapa pemahaman dasar tentang hukum, dan, tanpa
undang-undang perlindungan konsumen, pemberi pinjaman memiliki keuntungan yang tidak
proporsional atas peminjam dalam transaksi ini. Dari perspektif kebijakan publik, peraturan
federal melarang diskriminasi dan praktik penyalahgunaan keuangan.

6. Untuk negara bagian Anda sendiri, tentukan apakah:

a. Ini adalah negara penyitaan yudisial atau non-yudisial.

b. Pinjaman rumah standar didasarkan pada akta kepercayaan atau hipotek.
c. Ada hak penebusan menurut undang-undang, dan, jika demikian, berapa lama.
d. Penilaian kekurangan diperbolehkan terhadap pemilik rumah yang gagal bayar.

Berdasarkan informasi ini, dapatkah Anda menilai negara bagian Anda relatif ramah debitur
atau ramah peminjam?

Solusi : Bagi siswa untuk memutuskan karena jawaban atas pertanyaan di atas berbeda-beda
di setiap negara bagian.

7. Unduh satu hipotek dan satu akta kepercayaan dari situs web Freddie Mac. Bandingkan
mereka untuk melihat perbedaan apa yang dapat Anda temukan dalam klausa mereka

Solusi : Perbedaan antara hipotek dan akta kepercayaan adalah sebagai berikut:

• Akta kepercayaan bukanlah kontrak hipotek; itu adalah jenis akta khusus yang dicatat
dalam catatan publik.
• Wali amanat memegang hak Anda dalam kepercayaan sampai hutang dibayar tetapi
tidak dapat mengambil properti Anda dengan alasan apa pun.
• Akta perwalian batal pada saat utang dilunasi.

Perbedaan utama antara hipotek dan akta perwalian terjadi jika rumah tersebut diambil
alih. Wali amanat memiliki kuasa penjualan. Oleh karena itu, jika pinjaman Anda menjadi
tunggakan, pemberi pinjaman akan memberikan bukti tunggakan kepada wali amanat dan
meminta wali amanat untuk memulai proses penyitaan.

10-
1
 BAB 11
Jenis Hipotek Perumahan dan Keputusan Peminjam

Masalah Uji
1. Asuransi hipotek pribadi (PMI) biasanya diperlukan pada _____ pinjaman dengan pinjaman-
to-nilai rasio lebih besar dari ____ persen.
D. Rumah, 80 persen.

2. Jenis pinjaman yang dominan berasal dan disimpan oleh sebagian besar lembaga
penyimpanan adalah: a. Pembayaran tetap, hipotek amortisasi penuh. (Perhatikan, meskipun
jawaban ini secara tradisional benar, peningkatan tajam pinjaman dengan suku bunga yang
dapat disesuaikan sejak sekitar tahun 2004, dapat mengubah jawaban yang benar untuk b.
Tingkat hipotek yang dapat disesuaikan.)

3. Manakah dari jenis hipotek berikut yang memiliki risiko gagal bayar paling tinggi, dengan
asumsi rasio pinjaman terhadap nilai awal, suku bunga kontrak, dan semua persyaratan
pinjaman lainnya identik?
A. Bunga pinjaman saja.

4. Hipotek yang dimaksudkan untuk memungkinkan rumah tangga yang lebih tua untuk
"mencairkan" ekuitas di rumah mereka adalah:
D. Membalikkan hipotek anuitas.

5. Pinjaman jumbo adalah:

B. Pinjaman konvensional yang terlalu besar untuk dibeli oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.

6. Rasio pinjaman terhadap nilai maksimum untuk pinjaman FHA lebih dari $50.000 adalah
kira-kira:
B. 98 persen.

7. Rasio pinjaman terhadap nilai maksimum pada pinjaman yang dijamin VA adalah:
D. 100 persen.

8. Pinjaman konvensional yang sesuai adalah pinjaman yang:

C. Memenuhi syarat untuk dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac.

9. Pinjaman ekuitas rumah biasanya:

D. Memiliki biaya bunga yang dapat dikurangkan dari pajak.

10. Metode terbaik untuk menentukan apakah akan membiayai kembali adalah dengan
menggunakan:
A. Analisis manfaat bersih.

11. Mungkin kontribusi terbesar FHA untuk pinjaman hipotek rumah adalah untuk:
A. Menetapkan penggunaan hipotek rumah tingkat pembayaran.

Pertanyaan Studi

11-
1
1. Pada hipotek yang dapat disesuaikan, apakah peminjam selalu lebih memilih batas suku
bunga yang lebih kecil (yaitu lebih ketat) yang membatasi jumlah suku bunga kontrak yang
dapat meningkat pada tahun tertentu atau selama masa pinjaman? Jelaskan mengapa atau
mengapa tidak.

Solusi : Preferensi peminjam dipengaruhi oleh ekspektasi mereka terhadap suku bunga di
masa depan. Misalnya, peminjam mungkin lebih suka topi yang lebih besar jika mereka yakin
suku bunga tidak akan meningkat secara substansial. Dalam skenario ini, suku bunga
pinjaman akan lebih rendah karena peminjam, bukan pemberi pinjaman, menanggung risiko
kenaikan suku bunga.

2. Jelaskan potensi keuntungan pajak yang terkait dengan pinjaman ekuitas rumah:

Solusi : Tidak seperti bunga utang konsumen, bunga yang dibayarkan pada $100.000 pertama
dari pinjaman ekuitas rumah sepenuhnya dapat dikurangkan untuk federal dan, dalam
beberapa kasus, tujuan pajak pendapatan negara bagian. Dengan memasukkan bunga yang
dibayarkan pada pinjaman ekuitas rumah sebagai pengurangan yang diperinci, pembayar
pajak dapat secara efektif mengurangi biaya pinjaman ini setelah pajak.

3. Bedakan antara pinjaman hipotek perumahan yang sesuai dan tidak sesuai dan jelaskan
pentingnya perbedaan tersebut.

Solusi : Sesuai pinjaman perumahan memenuhi standar yang diperlukan untuk pembelian di
pasar sekunder oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Pinjaman yang sesuai memiliki likuiditas
yang jauh lebih besar di pasar sekunder, dan akibatnya memerlukan suku bunga yang lebih
rendah.

4. Diskusikan peran dan pentingnya asuransi hipotek swasta di pasar hipotek perumahan.

Solusi : Asuransi hipotek pribadi melindungi pemberi pinjaman dari kerugian akibat gagal
bayar. Perusahaan asuransi hipotek swasta menyediakan asuransi semacam itu, yang biasanya
mencakup 20 persen pinjaman teratas. Dengan kata lain, jika peminjam gagal bayar dan
propertinya diambil alih dan dijual kurang dari jumlah pinjaman, PMI akan mengganti
kerugian pemberi pinjaman hingga 20 persen dari jumlah pinjaman. Efek bersih dari asuransi
hipotek pribadi adalah untuk mengurangi risiko gagal bayar bagi pemberi pinjaman, yang
memungkinkan pemberi pinjaman untuk memberikan pinjaman kepada kumpulan peminjam
yang lebih besar yang tidak dapat membayar uang muka 20% untuk pembelian rumah.

5. Jelaskan masalah ketidakseimbangan jatuh tempo yang dihadapi oleh asosiasi simpan pinjam
yang memegang hipotek dengan pembayaran tetap sebagai aset.

Solusi : Asosiasi simpan pinjam secara historis telah menggunakan simpanan tabungan
jangka pendek untuk mendanai pinjaman rumah jangka panjang dengan suku bunga tetap.
Ketidaksesuaian dalam jatuh tempo aset dan liabilitas ini membuat mereka terpapar risiko
suku bunga yang parah. Akibatnya, biaya dana dari bunga yang dibayarkan pada tabungan
jangka pendek dapat meningkat lebih cepat daripada hasil investasi mereka, atau pinjaman
yang dikeluarkan. Manfaat hipotek tingkat yang dapat disesuaikan adalah mereka melacak
dengan cermat biaya dana lembaga.

11-
2
 6. Misalkan seorang pemilik rumah memiliki pinjaman hipotek dengan syarat-syarat ini: Sisa
saldo $50.000, suku bunga 8%, dan sisa jangka waktu 10 tahun (pembayaran bulanan).
Pinjaman ini dapat diganti dengan pinjaman dengan tingkat bunga 6 persen, dengan biaya 8%
dari jumlah pinjaman. Haruskah pemilik rumah membiayai kembali? Apa bedanya jika
pemilik rumah berharap tinggal di rumah itu hanya untuk lima tahun lagi?

Solusi a, dengan menggunakan analisis manfaat bersih: Pembayaran untuk pinjaman yang
ada adalah $606,54 sedangkan pembayaran untuk pinjaman baru adalah $555,10. Jadi,
pinjaman baru menghasilkan penghematan bulanan sebesar $51,54. Selama masa simpan lima
tahun yang diharapkan, jumlah tabungan bulanan menjadi $3.092,12 (60 x $51,54). Biaya
pembiayaan kembali adalah 8 persen dari jumlah yang dibiayai kembali, atau $4.000 (0,08 x
50.000). Jadi keuntungan bersih dari refinancing adalah negatif $907,87 (3.092,12 – 4.000).

Solusi b, menggunakan nilai sekarang bersih (lihat lampiran bab online) : Nilai sekarang dari
pinjaman yang ada, dengan pembayaran bulanan $606,64 didiskon 6%, adalah $54,641.98.
Biaya pembiayaan kembali adalah $4.000, yang menghasilkan NPV sebesar $641,98 dengan
asumsi pinjaman dimiliki hingga jatuh tempo. Jika pinjaman tetap akan dilunasi dalam lima
tahun, keuntungan pembiayaan kembali hanya $3,559.38 (n=60, I=.50, Pmt = 606.64,
FV=29,918.43). Jadi, NPV negatif ($3.559,38 - $4.000 = -440,62) jika pemilik rumah
berharap untuk tinggal di rumah tersebut hanya selama lima tahun lagi.

7. Asumsikan pasangan lanjut usia memiliki rumah senilai $140.000 yang bebas dan bersih dari
utang hipotek. Pemberi pinjaman hipotek anuitas terbalik (RAM) telah menyetujui RAM
sebesar $100.000. Jangka waktu pinjaman 12 tahun, kontrak 9,25%, dan pembayaran akan
dilakukan setiap akhir bulan.
a. Berapa pembayaran bulanan pada RAM ini?
b. Isilah tabel amortisasi sebagian pinjaman berikut ini:

Bulan Saldo awal Pembayaran bulanan Minat Saldo akhir

1
2
3
4
5

c. Berapa saldo pinjaman pada akhir jangka waktu 12 tahun?

d. Berapa bagian dari saldo pinjaman pada akhir tahun ke-12 yang merupakan pokok?
Berapa bagian yang mewakili bunga?

Solusi :

a. Pembayaran bulanan pada RAM adalah $381,32 (n=144, I=9,25, PV=0,

FV=$100.000.)
b. Amortisasi adalah sebagai berikut:

11-
3
Bulan Saldo awal Pembayaran bulanan Minat Saldo akhir
1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. Saldo pada akhir 12 tahun adalah $100.000.

d. Pokok adalah 144 x 381,32, atau $54.910. Bunga adalah $45.090, atau $100.000 -
$54.910.

8. Lima tahun lalu Anda meminjam $100.000 untuk membiayai pembelian rumah senilai
$120.000. Suku bunga hipotek lama adalah 10%. Jangka waktu pembayaran dilakukan setiap
bulan untuk mengamortisasi pinjaman selama 30 tahun. Anda telah menemukan pemberi
pinjaman lain yang akan membiayai kembali saldo pinjaman saat ini sebesar 8% dengan
pembayaran bulanan selama 30 tahun. Pemberi pinjaman baru akan membebankan dua poin
diskon pada pinjaman. Biaya pembiayaan kembali lainnya akan sama dengan $3.000. Tidak
ada penalti pembayaran di muka yang terkait dengan pinjaman mana pun. Anda merasa biaya
peluang yang sesuai untuk diterapkan pada keputusan refinancing ini adalah 8%.

a. Berapa pembayaran pinjaman lama?

b. Berapa saldo pinjaman saat ini dari pinjaman lama (lima tahun setelah originasi)?
c. Berapa pembayaran bulanan untuk pinjaman baru?
d. Haruskah Anda membiayai kembali hari ini jika pinjaman baru diharapkan akan
beredar selama lima tahun?

Solusi :
a. Pembayaran atas pinjaman lama adalah $877,57.
b. Saldo saat ini adalah $96.574,32.
c. Pembayaran atas pinjaman baru adalah $708,63.
d. Jika pinjaman baru akan dilunasi dalam lima tahun, saldo pinjaman awal setelah tahun
kesepuluh adalah $90.938,02, dihitung dengan input berikut: (N = 240, I = 0,8333,
PMT = 877,57, dan FV = 0.

Jawaban berdasarkan analisis manfaat bersih:

Penghematan dalam pembayaran bulanan dengan menggunakan pinjaman baru adalah
$168,94 (877,57 – 708,63). Hal ini menghasilkan akumulasi penghematan sebesar
$10.136,40 (60 x 168,94) selama periode penyimpanan yang diasumsikan selama lima
tahun. Biaya pembiayaan kembali adalah $3.000 ditambah dua persen dari saldo, atau
$1.931,49 (0,02 x 96.574,32), dengan jumlah $4.931,49. Dengan demikian,
keuntungan bersihnya adalah $5.204,91 (10.136,40 – 4.931,49), dan pembiayaan
kembali menguntungkan secara finansial.

Jawaban berdasarkan nilai sekarang bersih:

Nilai sekarang dari pinjaman lama, lunas 5 tahun dari hari ini adalah
104.318,93 (N = 60, I=0,6667, PMT=$877,57, FV= 90.938,02).

11-
4
PV pengurangan pembayaran adalah $7.744,61 (104.318,93 – 96.574,32).

Biaya pembiayaan kembali adalah $3.000 ditambah 1.931,49 (0,02 x 96.574,32), atau
4.931,49.

NPV dari pembiayaan kembali pinjaman adalah $2.813,12 (7.744,61 – 4.931,49).

Oleh karena itu, Anda harus membiayai kembali hari ini jika pinjaman baru
diharapkan akan terlunasi selama lima tahun.

11-
5
 BAB 12

Sumber Dana untuk Hipotek Perumahan

Masalah Uji

1. Perusahaan perbankan hipotek:

sebuah . Kumpulkan pembayaran bulanan dan teruskan ke investor hipotek.

2. Dalam beberapa tahun terakhir, industri perbankan hipotek telah mengalami:

D. Konsolidasi yang cepat.

3. Saat ini, jenis lembaga keuangan apa di pasar hipotek primer yang menyediakan dana paling
banyak untuk pasar perumahan (yang ditempati pemilik)? D. Bank komersial

4. Untuk semua kecuali pinjaman rumah konvensional dengan nilai pinjaman yang sangat
tinggi, rasio pembayaran standar untuk penjaminan emisi adalah:
A. 28 persen dan 36 persen

5. Pembilang rasio biaya perumahan standar (front-end) dalam penjaminan kredit rumah
meliputi:
C. Pokok bulanan, bunga, pajak properti, dan asuransi bahaya.

6. Aktivitas yang paling menguntungkan dari bankir hipotek perumahan biasanya

B. Layanan pinjaman.

7. Peminjam subprime potensial termasuk orang-orang yang:

D. Semua ini.

8. Bank tabungan sekarang hampir tidak dapat dibedakan dari:

B. Asosiasi simpan pinjam.

9. Berkurangnya pentingnya lembaga-lembaga tertentu di pasar hipotek primer sebagian besar

telah diimbangi dengan peran yang diperluas untuk pihak lain. Mana yang berkurang dan
mana yang meluas?
D. asosiasi simpan pinjam; bankir hipotek.

10. Pergudangan mengacu pada

B. Pinjaman jangka pendek yang dilakukan oleh bank komersial kepada bankir hipotek.

Pertanyaan Studi

1. Apa tujuan utama persyaratan modal berbasis risiko yang diberlakukan Kongres sebagai
bagian dari Undang-Undang Reformasi, Pemulihan, dan Penegakan Lembaga Keuangan
(FIRREA)?

Solusi: Tujuan dari Undang-Undang Reformasi, Pemulihan, dan Penegakan Lembaga

12-
1
 Keuangan adalah untuk membebankan biaya kepada bank dan penghematan atas praktik
pemberian pinjaman yang berisiko dan untuk menghargai praktik yang lebih aman. Ini
menggantikan pendekatan peraturan konvensional yang hanya berusaha melarang perilaku
berisiko meskipun bank dan penghematan menganggap pengambilan risiko menguntungkan.

2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan komitmen ke depan dan komitmen ke depan siaga.
Bagian mana dari jalur bankir hipotek yang sering dilindungi dengan komitmen ke depan?
Dengan komitmen standby forward? Mengapa?

Solusi: Komitmen ke depan adalah komitmen sekarang untuk menjual/membeli sesuatu di

masa depan dengan harga yang ditetapkan sekarang. Komitmen itu wajib; artinya, para pihak
harus menyelesaikan transaksi. Komitmen standby forward adalah pengaturan yang sama
kecuali satu pihak, biasanya penjual, memiliki pilihan untuk menyelesaikan transaksi
(menyerahkan) atau mengabaikan kontrak.

Bankir hipotek menggunakan komitmen ke depan untuk melakukan lindung nilai terhadap
perubahan harga pinjaman. Komitmen ini mewajibkan investor pasar sekunder untuk
membeli, dan bankir hipotek untuk menjual, jumlah dolar yang telah ditentukan sebelumnya
dari jenis pinjaman tertentu. Ini digunakan untuk pinjaman yang pasti berasal.

Komitmen ke depan siaga melindungi perubahan harga untuk pinjaman yang mungkin atau
mungkin tidak berasal. Komitmen siaga ke depan dari investor pasar sekunder memberi
pemberi pinjaman hak, tetapi bukan kewajiban, untuk menjual sejumlah dolar tertentu dari
jenis pinjaman tertentu kepada penerbit komitmen siaga.

3. Jelaskan aktivitas dasar Fannie Mae di pasar hipotek sekunder. Bagaimana kegiatan ini
dibiayai?

Solusi: Fannie Mae membeli hipotek perumahan konvensional dan yang ditanggung
pemerintah dari perusahaan hipotek, bank komersial, asosiasi simpan pinjam, dan pemberi
pinjaman lain yang disetujui. Bagian dari hipotek yang diperoleh ini digabungkan ke dalam
paket atau kumpulan hipotek, sekuritas yang didukung hipotek ditulis terhadap kumpulan
tersebut, dan MBS kemudian dijual kepada investor. Bagian lain dari hipotek yang diperoleh
"dimiliki dalam portofolio."

Agensi hanya perlu mendanai pinjaman sekuritisasi sampai dijual sebagai sekuritas. Untuk
pinjaman yang dipegang dalam portofolio, ia memperoleh dana untuk akuisisi hipotek dengan
menjual saham di pasar modal publik (sahamnya diperdagangkan di New York

Stock Exchange), dengan memperoleh (forward) komitmen biaya dari pemberi pinjaman asal
untuk pembelian pinjaman, dengan mendapatkan bunga atas portofolio hipotek dan investasi
lainnya, dan dengan menjual catatan dan obligasi kepada investor pendapatan tetap.

4. Jelaskan pentingnya Fannie Mae dan Freddie Mac bagi sistem pembiayaan perumahan di
Amerika Serikat.

Solusi: Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki efek yang sangat luas pada sistem pembiayaan
perumahan di AS. Dampak pertama mereka adalah membawa likuiditas yang sangat

12-
1
 dibutuhkan untuk pembiayaan perumahan. Mungkin efek kedua mereka adalah
menstandarkan dokumen dan prosedur dalam peminjaman hipotek rumah. Efek ketiga adalah
mendorong efisiensi dan fleksibilitas yang lebih besar dalam proses pinjaman hipotek rumah.
Efek lainnya adalah memperluas jangkauan rumah tangga yang dapat memperoleh
pembiayaan hipotek melalui penjaminan pinjaman yang lebih canggih dan efektif. Akhirnya,
mereka memiliki pengaruh besar pada jenis pinjaman yang saat ini tersedia bagi pemilik
rumah. Melalui semua ini GSE telah mengurangi suku bunga dan biaya pinjaman untuk
pemilik rumah.

5. Jelaskan aktivitas yang sering dilakukan bankir hipotek untuk menghasilkan pendapatan.

Solusi: Bankir hipotek memulai pinjaman dan menghasilkan hak servis. Pendapatan dari hak
servis adalah sumber pendapatan utama mereka. Selain itu, mereka juga menyediakan
layanan tambahan seperti asuransi rumah, penjualan rumah, atau bahkan asuransi jiwa.

6. Jelaskan mekanisme pembiayaan gudang di mortgage banking..

Solusi: Pinjaman gudang adalah jalur kredit yang disediakan oleh bank besar kepada bankir
hipotek untuk mendanai pinjaman. Hipotek yang berasal berfungsi sebagai jaminan bagi
pemberi pinjaman dan pemberi pinjaman dilunasi saat pinjaman ditutup dan dijual di pasar
hipotek sekunder. Dalam pengaturan ini, bankir hipotek menempatkan deposito escrow untuk
pinjaman (deposito untuk pajak properti yang diharapkan dan pembayaran asuransi bahaya)
dengan pemberi pinjaman gudang, tanpa biaya bunga. Sebagai imbalannya, bankir hipotek
menerima tingkat bunga yang menguntungkan pada jalur kredit gudang.

7. Jelaskan bagaimana pinjaman perumahan yang terjangkau berbeda dari pinjaman rumah
standar.

Solusi: Pinjaman perumahan yang terjangkau mencakup persyaratan uang muka yang rendah
dan memungkinkan fleksibilitas yang luas dalam salah satu dari "tiga C" penjaminan emisi,
sementara mempertahankan dua lainnya pada standar yang lebih normal. Oleh karena itu, tiga
faktor yang terlibat dalam kualifikasi pinjaman dapat dilonggarkan: rasio pinjaman terhadap
nilai, kualifikasi kredit, dan kapasitas pembayaran.

8. Buat daftar tiga "klien" untuk pinjaman hipotek rumah subprime.

Solusi: Tiga klien untuk pinjaman subprime adalah peminjam dengan dokumentasi
pendapatan yang tidak memadai, peminjam yang menginginkan pembiayaan 100 persen atau
lebih, dan peminjam yang memiliki catatan kredit yang buruk.

9. Anda baru saja menandatangani kontrak untuk membeli rumah impian Anda. Harganya
$120.000 dan Anda telah mengajukan pinjaman $100.000, 30 tahun, 5,5 persen. Pajak
properti tahunan diperkirakan $2.000. Asuransi bahaya akan menelan biaya $400 per tahun.
Pembayaran mobil Anda adalah $400, dengan sisa 36 bulan. Pendapatan kotor bulanan Anda
adalah $5.000. Menghitung:
a. Pembayaran bulanan pokok dan bunga (PI).
b. Seperdua belas pembayaran pajak properti tahunan dan pembayaran asuransi
bahaya.

12-
1
 c. PITI bulanan (pokok, bunga, pajak, dan asuransi).
d. Rasio biaya perumahan (ujung depan).
e. Rasio total kewajiban (back-end).

Larutan:

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Bandingkan underwriting otomatis dengan pendekatan tradisional “Tiga C”.

Solusi: Dalam underwriting otomatis, ketiga C digunakan sebagai faktor dengan kriteria lain
dalam evaluasi statistik yang dirancang untuk membedakan peminjam yang berisiko dan yang
aman. Perbedaan kritis dari pendekatan tradisional adalah bahwa evaluasi kredit dilakukan
melalui skor kredit. Dua keuntungan dari penjaminan emisi otomatis adalah lebih cepat
daripada penjaminan emisi tradisional, dan memungkinkan pemberi pinjaman untuk membuat
pinjaman “perumahan yang terjangkau” dengan lebih aman.

12-
1
 BAB 13

KONTRAK PENCATATAN DAN PIALANG REAL ESTAT

Masalah Uji

1. Seorang tenaga penjual yang memungut uang muka dari calon pembeli harus menempatkan
dananya di:
e. Tangan brokernya.

2. Salah satu cara yang paling efektif agar tenaga penjual atau pialang dapat membedakan diri
mereka sebagai agen pilihan dalam spesialisasi khusus pialang real estat adalah dengan:
B. Memperoleh penunjukan industri terkait.

3. Seorang broker, yang merupakan agen penjual, harus berurusan dengan jujur dan adil dengan
siapa? e. Semua orang yang terlibat dalam transaksi.

4. Penjual real estat dapat kehilangan lisensi mereka untuk:

C. Memadukan uang escrow (trust) dengan dana pribadi.

5. Komisi real estat negara bertanggung jawab untuk:

C. Menetapkan persyaratan pendidikan bagi pemegang lisensi.

6. Pialang real estat dibayar komisi terutama untuk

7. Menyediakan layanan.

7. Pialang real estat adalah jenis agen apa untuk kepala sekolahnya?
B. Agen khusus.

8. Hubungan sub-agen yang secara tradisional mencirikan multiple listing services (MLS)
cenderung menghasilkan bahaya yang meluas:
C. Agensi ganda yang tidak diinginkan.

9. Bagaimana tarif komisi yang dibebankan oleh broker real estat ditentukan?
d . Dengan kesepakatan antara broker dan prinsipal.

13-
1
 10. Menurut sebagian besar daftar kontrak, broker mendapatkan komisi ketika c. Pialang
menemukan pembeli yang siap, mau, dan mampu membeli dengan syarat yang ditentukan
dalam kontrak pencatatan.

Pertanyaan Studi

1. Ted Richardson memiliki sebuah bangunan industri besar di kota Anda yang ingin dia jual.
Sebagai broker real estat, Anda akan senang mendapatkan listing di properti ini. Anda telah
bekerja dengan Richardson dalam dua transaksi lain di mana dia menjadi pembelinya; oleh
karena itu, Anda mendekati Richardson untuk meminta agar dia mempertimbangkan untuk
mendaftarkan propertinya kepada Anda. Richardson setuju untuk melakukannya, tetapi
menunjukkan bahwa dia tidak akan memberi Anda hak eksklusif untuk mendaftarkan
penjualan, karena dia ingin mempertahankan hak untuk menjual properti itu sendiri tanpa
harus membayar komisi real estat. Namun, dia akan memberi Anda daftar agensi eksklusif.

a. Apa yang harus Anda lakukan? Haruskah Anda menerima daftar seperti itu dari
Richardson?
b. Apakah ada ketentuan yang akan Anda usulkan termasuk dalam kontrak pencatatan
untuk memberi Anda perlindungan?

Larutan:
a. Daftar agensi eksklusif jarang digunakan dan memberikan perlindungan yang lebih
sedikit kepada broker daripada daftar hak eksklusif penjualan. Pengaturan ini harus
digunakan hanya jika Tn. Richardson memahami bahwa saya, sebagai agen, tidak
akan mau menghabiskan banyak waktu dan upaya untuk memasarkan properti yang
terdaftar di bawah pengaturan ini.
b. Sebagai broker, saya selalu lebih memilih hak eksklusif untuk mendaftarkan
penjualan, sehingga saya akan menerima komisi terlepas dari siapa yang menjual
properti tersebut. Singkatnya, saya mungkin menetapkan bahwa saya akan menerima
kompensasi untuk biaya dan waktu jika properti itu dijual oleh orang lain.

2. Anda adalah penjual real estat yang bekerja untuk Good Earth, Realtors, Inc. Anda menerima
50 persen dari semua komisi yang diterima oleh perusahaan (setelah dikurangi biaya MLS) di
mana Anda menjadi agen daftar atau agen penjualan. Perusahaan menerima 40 persen komisi
untuk penjualan properti yang didaftarkannya dan 45 persen komisi untuk penjualan properti
yang dijualnya bekerja sama dengan perusahaan lain. Lima belas persen dari semua komisi
untuk properti yang dijual melalui layanan multiple listing harus dibayarkan ke MLS. Jika
Anda adalah agen pencatatan dan penjualan dalam sebuah transaksi, Anda menerima 60
persen dari hasil perusahaan. Jika Anda adalah agen pencatatan atau agen penjualan untuk
transaksi di mana anggota Good Earth lainnya adalah agen penjualan atau agen pencatatan,
pembagian Anda tetap sama seperti ketika perusahaan lain bekerja sama dalam transaksi
tersebut. Baru-baru ini, Anda menjadi agen penjual properti yang dijual seharga $127.250.
Penjual lain yang terkait dengan Good Earth telah mendaftarkan properti itu dua bulan
sebelumnya seharga $135.000. Properti itu ada di MLS, dan tarif komisinya 6,0 persen.
a. Berapa total komisi, setelah dikurangi biaya MLS, yang akan diterima perusahaan
Anda?

13-
1
 b. Apa yang akan menjadi pembagian komisi Anda?

Larutan

a. Perusahaan akan menerima $6,489.75 ( 127,250*.06*.85)

b. Jumlah yang dialokasikan ke agen penjualan adalah $1.717,88 (7.635*.45*.5)

3. Jika Anda memiliki perusahaan pialang real estat Anda sendiri, bagaimana Anda bisa
membangun ceruk di pasar untuk perusahaan Anda? Dengan kata lain, bagaimana Anda
membedakan perusahaan Anda dari perusahaan pialang lainnya, dan bagaimana Anda dapat
menciptakan citra unik untuk perusahaan Anda?

Solusi: Mengembangkan spesialisasi sangatlah penting. Salah satu opsinya adalah

mengkhususkan menurut jenis properti, melayani penjual dan pembeli properti komersial,
industri, perumahan, pertanian, kantor, atau rekreasi. Pilihan lainnya adalah membatasi
aktivitas saya pada bagian kota tertentu, seperti wilayah tenggara atau barat laut. Pialang yang
berspesialisasi dalam properti komersial atau industri besar dapat beroperasi di wilayah
geografis yang luas, terkadang bahkan secara nasional atau internasional. Mengembangkan
citra unik untuk perusahaan pialang didasarkan pada pengembangan area, atau ceruk,
keahlian.

4. Bagaimana menurut Anda fungsi pemasaran real estat akan berubah di masa depan? Apakah
Anda percaya bahwa broker real estat akan memainkan peran yang lebih penting atau kurang
penting dalam proses jual-beli? Mengapa?

Solusi: Pemasaran real estat akan berubah di masa mendatang karena meningkatnya
penggunaan Internet untuk memasarkan properti. Munculnya Internet telah meningkatkan
kemungkinan inovasi, seperti pemisahan layanan, dalam pemasaran real estat. Karena
pembelian real estat merupakan upaya yang kompleks, peran agen real estat dalam kapasitas
tertentu kemungkinan besar tidak akan hilang. Namun, masih terlalu dini untuk menentukan
apa dampak akhir dari Internet dan teknologi lainnya pada industri ini.

5. Seorang teman Anda, Cindy Malvern, akan pindah ke kota Anda. Dia lulus dari perguruan
tinggi beberapa tahun yang lalu dan sejak itu bekerja di kota lain. Namun baru-baru ini, dia
ditawari pekerjaan dengan gaji lebih tinggi di kantor regional sebuah perusahaan asuransi
nasional yang berlokasi di kota tempat Anda kuliah. Cindy telah memutuskan untuk membeli
sebuah kondominium, dan karena Anda mengambil kursus real estat, dia bertanya kepada
Anda bagaimana melanjutkannya.

Pertama-tama Anda melihat iklan baris di koran lokal dan melihat sejumlah kondominium
yang ada sedang dijual. Sebagian besar diiklankan oleh broker, tetapi beberapa diiklankan
oleh pemilik. Anda juga melihat iklan dari beberapa pembangun lokal untuk kondominium
baru. Anda bertanya kepada Cindy apakah dia lebih suka membeli kondominium yang sudah
dimiliki sebelumnya atau yang baru. Dia bilang dia tidak tahu; itu tergantung pada
kondominium, lokasi, harga, dan sebagainya.

13-
1
 Selanjutnya, Anda melihat Halaman Kuning buku telepon dan menemukan beberapa halaman
iklan untuk broker real estat. Anda pernah mendengar tentang tiga atau empat firma, tetapi
Anda tidak memiliki kontak langsung atau berurusan dengan salah satu dari mereka.

a. Bagaimana Anda menyarankan Cindy untuk melanjutkan? Haruskah dia menelepon

perusahaan pialang real estat? Mengapa atau mengapa tidak?
b. Jika Cindy memutuskan untuk menghubungi broker real estat, bagaimana dia harus
memilih broker tersebut? Kriteria apa yang harus dia gunakan?
c. Jika Cindy memutuskan untuk bekerja melalui broker real estat, bisakah dia melihat
kondominium baru untuk dijual oleh pembangun? Jika dia membeli kondominium
baru saat bekerja dengan broker, apakah dia atau pembangun harus membayar komisi
kepada broker?

Larutan:

a. Pertama, cindy mungkin disarankan untuk membaca tentang sifat dan pengalaman
hidup kondominium dibandingkan dengan kepemilikan rumah tradisional. Dia bisa
membaca, misalnya, Cara Membeli Kondominium atau Townhouse , Denise L. Evans,
Sphinx Publishing, 2006. Cindy pasti harus menghubungi perusahaan pialang.
Perusahaan pialang dapat memberinya informasi tentang pilihan alternatif properti di
pasar, harganya, dan informasi tentang bagaimana properti ini dapat memenuhi
kebutuhan pembeli. Pialang atau penjual dapat memperoleh informasi tentang hal-hal
seperti biaya utilitas, pajak, pemeliharaan, dan masalah hukum mengenai properti
alternatif. Pialang atau penjual juga dapat menyarankan cara memodifikasi atau
menggunakan properti dengan cara tertentu yang dibutuhkan oleh pembeli. Terakhir,
broker atau wiraniaga dapat membantunya menemukan dan membandingkan alternatif
pembiayaan. Selain itu, karena membeli kondominium lebih kompleks daripada untuk
rumah keluarga tunggal karena deklarasi Kondominium, anggaran rumah tangga, dan
adanya asosiasi pemilik, Cindy mungkin ingin mempertimbangkan untuk
mempertahankan agen pembeli, yang terikat untuk bekerja demi kepentingan
terbaiknya.
b. Pelanggan potensial biasanya memilih perusahaan pialang berdasarkan reputasi di
masyarakat, kenalan pribadi dengan pialang atau wiraniaga, atau rekomendasi dari
pelanggan yang puas. Beberapa pelanggan mungkin juga mengandalkan reputasi atau
citra umum dari operasi waralaba broker
c. Cindy dapat melihat kondominium baru untuk dijual oleh pembangun. Setiap
pengaturan komisi penjualan akan ditentukan oleh penjual dan agen. Namun, Cindy
mungkin harus membayar komisi kepada agen tersebut jika dia telah mengadakan
perjanjian perantara pembeli.

6. Anda memutuskan untuk membuka kantor real estat di komunitas Anda, tetapi Anda tahu
persaingan dengan perusahaan mapan akan sulit. Anda yakin bahwa salah satu cara untuk
menarik perhatian ke perusahaan Anda dan mendapatkan klien yang jika tidak akan pergi ke
broker lain adalah dengan mengiklankan bahwa Anda akan menjual rumah apa pun di kota.

13-
1
dan mengenakan komisi hanya $1.000. Apakah Anda yakin taktik pemasaran seperti itu akan
berhasil? Mengapa atau mengapa tidak?

Solusi: Komisi minimal seperti itu terlalu rendah dalam kaitannya dengan layanan yang
diberikan dan biaya yang ditanggung oleh perusahaan pialang. Pialang menyediakan
pelatihan, ruang kantor, telepon, dan dukungan kesekretariatan sehingga wiraniaga dapat
menghasilkan daftar dan penjualan. Meskipun komisi pialang harus ditetapkan melalui
negosiasi antara pialang dan klien, komisi yang rendah dapat berdampak buruk pada persepsi
perusahaan. Pelanggan potensial biasanya memilih perusahaan pialang berdasarkan reputasi
di masyarakat, kenalan pribadi dengan pialang atau wiraniaga, atau rekomendasi dari
pelanggan yang puas. Beberapa pelanggan mungkin juga mengandalkan reputasi atau citra
umum dari operasi waralaba broker.

13-
1
 Bab 14
Kontrak untuk Penjualan dan Penutupan

Masalah Uji

1. Jika pembeli gagal memenuhi kontrak untuk membeli real properti, manakah dari berikut
ini yang bukan merupakan upaya hukum yang dapat ditempuh oleh penjual?
C. Menuntut untuk penugasan.

2. Ketika kontrak untuk penjualan real properti ditempatkan dengan pihak ketiga yang tidak
berkepentingan untuk pelaksanaan dan penutupan, kontrak tersebut dikatakan
ditempatkan di:
D. Wasiat.

3. Manakah dari kondisi berikut ini yang merupakan cacat persetujuan timbal balik dalam
kontrak penjualan properti riil?
A. Satu pihak mencoba melakukan penipuan di pihak lain.

4. Pembuktian lisan dalam sengketa kontrak dilarang oleh:

e. Aturan bukti pembebasan bersyarat.

5. Manakah dari berikut ini yang merupakan salah satu syarat kontrak real estat?
C. Harga yang harus dibayar.

6. Transaksi real estat tidak ditutup ketika kontrak penjualan ditandatangani oleh kedua
belah pihak karena:
e. Semua yang di atas.

7. Setoran uang yang sungguh-sungguh adalah:

C. Pembayaran uang oleh pembeli untuk membuktikan itikad baik.

8. Dalam kebanyakan transaksi langsung yang melibatkan rumah atau properti lain yang
relatif kecil, kontraknya adalah:
D. Formulir, dengan bagian kosong yang diisi oleh broker.

9. Judul yang adil untuk real estat adalah:

e. Hak untuk memperoleh hak legal yang disampaikan oleh kontrak untuk dijual.

10. Tujuan dari pernyataan penutup adalah untuk:

e. Semua kecuali di atas.
Pertanyaan Studi

1. Jika penutupan terjadi pada tanggal 1 September dari tahun yang terdiri dari 365 hari,
bagaimana pajak properti tahun itu sebesar $900 akan diprorata? ( Catatan : Pajak akan
jatuh tempo pada tanggal 2 Januari tahun berikutnya dan hari penutupan “milik”
pembeli.)

Solusi : Pajak properti dinilai untuk tahun kalender, dan dibayar dimuka.
Oleh karena itu, penjual berutang dari 1 Januari sampai hari sebelum penutupan, total 243
hari. Pembeli berutang untuk sisa tahun ini, total 122 hari. Mendistribusikan tagihan pajak
secara proporsional dengan hari kepemilikan menghasilkan alokasi berikut:

Bagian penjual: (243/365) x $900 = 0,666 x $900 = $599,40

Bagian pembeli: (122/365) x $900 = 0,334 x $900 = $300,60

Karena pembeli akan membayar bagian penjual dari pajak, dalam laporan penutupan pembeli
dikreditkan dengan $599,40 sedangkan penjual dibebankan jumlah tersebut.

Gunakan informasi berikut untuk menjawab pertanyaan 2–5. Rosie Malone menjual rumahnya ke
DM Band. Kontrak ditandatangani 1 Juni 2004, dan penutupan ditetapkan pada 25 Juni 2004.
Rosie telah membayar di muka polis asuransi bahaya tiga tahunnya sebesar $425,00 pada tanggal
1 April 2003, dan DM setuju untuk menanggungnya pada penutupan. Air dan selokan dibayar
pertama setiap bulan untuk bulan sebelumnya. Mereka diperkirakan total $ 100 untuk bulan Juni.
DM juga setuju untuk menanggung hipotek Rosie, yang akan memiliki saldo sebesar $85.385
pada tanggal penutupan. Pembayaran bulanan adalah $817,83 dibayarkan pada awal bulan untuk
bulan sebelumnya. Penjual bertanggung jawab atas hari penutupan.

2. Bagaimana premi asuransi bahaya diprorata?

3. Bagaimana biaya air dan selokan akan diprorata?
4. Bagaimana asumsi hipotek dimasukkan?
5. Bagaimana pembayaran hipotek bulanan akan diprorata?

2. Solusi : Premi asuransi bahaya akan diprorata berdasarkan jumlah total hari polis
berlangsung. Karena polis mencakup tahun kabisat (2004), jumlah hari dalam polis adalah
365 + 366 + 365 = 1.096. Dengan hari penutupan yang dialokasikan kepada penjual, penjual
“memiliki” polis asuransi selama total 452 hari. Pembeli “memiliki” polis untuk sisa tiga
tahun, atau 644 hari. Mengalokasikan premi yang sesuai memberikan hasil sebagai berikut:

Bagian penjual: (452/1096) x $425 = 0,412 x $425 = $175,10

Bagian pembeli: (644/1096) x $425 = 0,588 x $425 = $249,90

Karena penjual telah membayar di muka bagian pembeli dari premi, dalam laporan
penutupan penjual dikreditkan dengan $249,90 sementara pembeli ditagih jumlah
tersebut.

3. Solusi : Biaya air dan saluran pembuangan harus diprorata untuk bulan Juni. Tagihan dibayar
tunggakan untuk bulan sebelumnya. Penjual "memiliki" 25 hari dalam sebulan sementara
 pembeli "memiliki" sisa 5 hari. Dengan demikian biaya akan dialokasikan sebagai berikut:

Bagian penjual: (25/30) x $100 = 0,833 x $100 = $83,30

Bagian pembeli: (5/30) x $100 = 0,167 x $100 = $16,70

Karena pembeli membayar bagian penjual dari biaya, dalam laporan penutupan pembeli
dikreditkan dengan $83,30 sementara penjual ditagih jumlah tersebut.

4. Solusi : Berdasarkan Pernyataan Penyelesaian HUD-1 asumsi hipotek adalah keuntungan

bagi penjual sebagai pengganti uang tunai, dan diperlakukan sebagai pengurang jumlah yang
harus dibayar penjual. Untuk pembeli, asumsi diperlakukan sebagai jumlah yang dibayarkan
atas nama pembeli.

5. Solusi : Pembayaran hipotek bulanan dibayar dimuka, atau setelah bunga benar-benar
diakumulasikan. Ini akan diprorata setiap hari. Jadi, seperti biaya air dan saluran pembuangan
bulanan, biaya akan dialokasikan sebagai berikut:

Bagian penjual: (25/30) x $817,83 = 0,833 x $817,83 = $681,25

Bagian pembeli: (5/30) x $817,83 = 0,167 x $817,83 = $156,58

Karena pembeli akan membayar bagian penjual dari bunga, dalam laporan penutupan
pembeli dikreditkan dengan $681,25 sedangkan penjual dibebankan jumlah tersebut.

6. Pemilik sebidang tanah yang berisi sekitar 25 hektar terjangkit penyakit yang melemahkan
dan memutuskan untuk menjual real estatnya secepat mungkin. Dalam seminggu, dia
menerima tawaran sebesar $12.250. Pemilik menerima tawaran ini dengan menandatangani
kontrak bentuk standar yang telah diperoleh dan disiapkan oleh pembeli. Segera setelah itu,
ketika keluarga pemilik mengetahui situasinya, mereka meyakinkannya bahwa dia telah
menjual tanah dengan harga yang terlalu rendah dan dia seharusnya tidak menyelesaikan
transaksi tersebut.

Pemilik menugaskan penilaian yang menunjukkan bahwa tanah itu bernilai $16.000, selisih
$150 per acre antara harga kontrak dan nilai properti. Dia kemudian menolak untuk
menghadiri penutupan dan menyerahkan hak milik kepada pembeli. Pembeli menggugat
pemilik untuk ganti rugi sebesar selisih antara nilai properti dan harga kontrak ($3.750).
Pembeli berpendapat dia memiliki kontrak yang sah dan dia dirusak oleh keengganan pemilik
untuk menyelesaikan transaksi. Penjual berpendapat bahwa dia tidak waras ketika
menandatangani kontrak dan harganya sangat rendah, kontrak tidak boleh ditegakkan.

Identifikasi masalah yang mungkin akan dipertimbangkan oleh pengadilan dalam

memutuskan apakah akan menegakkan kontrak atau tidak.

Solusi : Pengadilan perlu mempertimbangkan hal-hal berikut: (a) Apakah kontrak telah
dilaksanakan dengan baik? Apakah itu berisi tujuh persyaratan kontrak real estat yang valid?
(b) Masalahnya bergantung pada persyaratan pertama, pihak yang kompeten. Penjual
berpendapat bahwa dia tidak waras ketika dia setuju untuk menjual properti itu. Dengan
demikian, pengadilan harus memutuskan masalah ini. Kedua belah pihak mungkin akan
 memanggil para ahli untuk bersaksi tentang keadaan pikiran penjual.

7. Sepasang suami istri memutuskan untuk menjual rumah mereka di Washington, DC, tanpa
bantuan broker real estat. Harga yang mereka minta adalah $225.000, yang mereka yakini
kurang lebih $15.000 dari harga yang mereka perlukan untuk mendaftarkan properti itu
kepada broker. Mereka menyadari bahwa mereka mungkin harus menerima tawaran serendah
$220.000. Pasangan lain melihat rumah itu, menyukainya, dan menawarkan untuk
membelinya seharga $223.500. Para penjual merasa senang dan menyarankan agar mereka
mengisi formulir kontrak penjualan yang digunakan oleh banyak perusahaan pialang real estat
lokal, dan kedua belah pihak dapat menandatanganinya. Namun, pembeli keberatan,
mengatakan mereka lebih suka menulis kontrak mereka sendiri. Sang istri adalah seorang
pengacara yang bekerja untuk Departemen Luar Negeri AS, yang berspesialisasi dalam
hukum internasional.

Nasihat apa yang akan Anda berikan kepada penjual?

Solusi : Penjual harus berhati-hati dalam mengizinkan pembeli untuk menyusun kontrak
penjualan. Pertama, seseorang yang berpengalaman dalam hukum internasional tidak
mungkin mengetahui semua masalah hukum tertentu yang harus dibahas dalam kontrak real
estat lokal. Kedua, pembeli harus diharapkan untuk menyusun kontrak yang membahas
masalah dan kepentingan pembeli, tetapi belum tentu perhatian dan kepentingan penjual.
Bentuk kontrak yang biasa digunakan di komunitas real estat lokal kemungkinan akan
menjadi pilihan yang lebih baik baik untuk kelengkapan cakupan maupun keseimbangan
kepentingan pembeli dan penjual.

8. Diberikan situasi dan fakta berikut, lengkapi pernyataan penyelesaian akhir yang serupa
dengan yang ditunjukkan pada Tampilan 20-4.

Pada tanggal 15 Mei 2004, Eric Martin menandatangani kontrak untuk membeli rumah
sewaan seharga $95.000. Penutupan akan dilakukan pada tanggal 8 Juni 2004, dengan hari
penutupan dihitung sebagai hari kepemilikan oleh pembeli. Eric dapat mengasumsikan
hipotek pertama penjual, yang akan memiliki saldo sebesar $49.000 pada tanggal 8 Juni.
Penjual, Reuben Smith, telah setuju untuk mengambil hipotek kedua sebesar $30.000 sebagai
bagian dari pembayaran pada saat penutupan. Eric membayar deposit jaminan sebesar $5.000
saat dia menandatangani kontrak pembelian. Fakta terkait lainnya termasuk:

a. Bunga bulanan untuk hipotek pertama adalah $347,08, yang harus dibayar sebelum
tanggal 20 setiap bulan.
b. Ruben membayar polis asuransi bahaya untuk tahun kalender 2004. Preminya adalah
$550, dan Eric telah setuju untuk membeli bunga Reuben dalam polis tersebut.
c. Sewa bulanan sebesar $850 telah dikumpulkan oleh Ruben untuk bulan Juni.
d. Jumlah total pajak properti untuk tahun 2004 diperkirakan $1.200. Pajak akan dibayar
oleh Eric pada akhir tahun.
e. Pialang akan membayar biaya berikut untuk Ruben dan akan diganti pada saat
penutupan:
Kelanjutan abstrak $ 85,00
Biaya pengacara 200.00
Meterai akta (pajak) 522.50
 Komisi broker (6%) 5.700,00

f. Broker juga akan membayar biaya-biaya berikut untuk Eric dan akan diganti pada saat
penutupan:
Biaya pengacara $150.00
BAB 1 1
SIFAT PASAR REAL ESTAT DAN REAL ESTAT 1
BAB 2 1
KEPUTUSAN NILAI DAN REAL ESTAT 1
BAGIAN 3 1
BAB 4 1
Chapter 5 1
Kontrol Pemerintah dan Pasar Real Estat 1
Masalah Uji 1
Pertanyaan Studi 1
Chapter 6 19
Penentu Nilai Pasar 19
BAB 7 1
BAB 8 1
BAB 9 1
Bab 10 36
Keuangan Real Estat: Hukum dan Kontrak 36
BAB 11 1
BAB 12 45
Sumber Dana untuk Hipotek Perumahan 45
Masalah Uji 45
BAB 13 49
KONTRAK PENCATATAN DAN PIALANG REAL ESTAT 49
Masalah Uji 49
Pertanyaan Studi 50
Bab 14 54
Kontrak untuk Penjualan dan Penutupan 54
BAB 15 1
PENGARUH WAKTU DAN RISIKO TERHADAP NILAI 1
Bab 16 1
Perhitungan dan Keputusan Hipotek 1
BAB 17 1
Jenis dan Keputusan Hipotek Komersial 1
Masalah Uji 1
CHAPTER 18 80
SUMBER UTANG KOMERSIAL DAN MODAL EKUITAS 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
PAJAK PENGHASILAN DAN NILAI 1
BAB 22 1
Meningkatkan Nilai melalui Manajemen Berkelanjutan 1
BAB 23 1
SEWA DAN JENIS PROPERTI 1
BAB 24 1
PEMBANGUNAN: DINAMIKA PENCIPTAAN NILAI 1

Solusi :

Empat item harus diprorata antara penjual dan pembeli:

1. Bunga untuk bulan Juni untuk hipotek yang ada.
2. Polis asuransi bahaya untuk tahun kalender 2004.
3. Disewakan untuk bulan Juni.
4. Pajak properti untuk tahun kalender 2004.

Proratanya adalah sebagai berikut ( Perhatikan bahwa tahun 2004 adalah tahun kabisat.):

Bunga dibayar tunggakan, oleh pembeli. Jadi penjual berutang kepada pembeli untuk
bagian penjual dari tagihan:

Porsi bunga penjual: (30/7) x 347,08 = $80,99

Asuransi bahaya dibayar di muka oleh penjual untuk tahun kalender. Jadi, pembeli
berutang kepada penjual untuk bagian pembeli dari premi:

Bagian pembeli dari premi asuransi bahaya: (207/366) x 550 = $311,07

Sewa bulanan dibayar di muka kepada penjual. Jadi, penjual berutang kepada pembeli
bagiannya dari sewa:

Bagian pembeli dari sewa bulanan: (25/30) x 850 = $708,33

Pajak properti dibayar di belakang, oleh pembeli. Jadi penjual berhutang kepada pembeli
untuk bagian pembayaran penjual:

Bagian penjual dari pajak properti tahun 2004: (159/366) x 1.200 = $521,31

Prorasi ini, bersama dengan informasi lain di atas, menghasilkan pernyataan penutup seperti
yang ditampilkan.
 Departemen Perumahan dan Persetujuan OMB No. 2502-0265
A.Pernyataan Pembangunan Perkotaan AS
Penyelesaian
6. Nomor File©: 7. Nomor Pinjaman: 8. Nomor Perkara Asuransi Hipotek:
1. • FHA 2. FmHA 3. •Konv. Unins.
4.—VA 5. Konv. In.

Eric Martin Ruben Smith

D. Nama & Alamat Peminjam: E. Nama & Alamat Penjual :

C. Catatan: Formulir ini disediakan untuk memberi Anda pernyataan tentang biaya penyelesaian yang sebenarnya. Jumlah yang dibayarkan ke dan
oleh agen penyelesaian ditampilkan. Keliman bertanda "(poc)" dibayarkan di luar penutupan; mereka ditampilkan di sini untuk tujuan
informasi dan tidak termasuk dalam total.
F. Nama & Alamat Pemberi
G. Lokasi Properti: H. Agen Penyelesaian:
Pinjaman:

Tempat Penyelesaian: I. Tanggal Penyelesaian:

8 Juni 2004

J, Ringkasan Transaksi Peminjam_____________________ K. Ringkasan Transaksi Penjual 400. Jumlah Kotor Yang
100. Jumlah Bruto Terhutang Dari Peminjam Terutang Kepada Penjual
101. Harga jual kontrak 95,000.00 401. Harga jual kontrak 95,000.00
102. Harta pribadi 402. Harta pribadi
103. Biaya penyelesaian kepada peminjam (baris 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Penyesuaian untuk barang yang dibayar oleh penjual di Penyesuaian untuk barang yang dibayar oleh penjual di
muka muka
106. Pajak kota/kabupaten ke 406. Pajak kota/kabupaten ke
107. Pajak daerah ke 407. Pajak daerah ke
108. Penilaian ke 408. Penilaian ke
109. Asuransi bahaya dibayar di muka untuk 6/08 -12/31 311.07 409. Asuransi bahaya dibayar di muka untuk 6/08 -12/31 311.07
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Jumlah Bruto Terhutang Dari Peminjam 95,582.07 420. Jumlah Kotor Yang Terutang Kepada Penjual 95,311.07
200. Jumlah yang Dibayar Oleh Atau Atas Nama Peminjam 500. Pengurangan Jumlah Yang Harus Ditanggung
201. Setoran atau uang hasil kerja keras 5,000.00 Penjual
501. Kelebihan setoran (lihat petunjuk)
202. Jumlah pokok pinjaman baru 502. Biaya penyelesaian kepada penjual (baris 1400) 6.507.50
203. Pinjaman(-pinjaman) yang ada yang diambil tunduk 49,000.00 503. Pinjaman(-pinjaman) yang ada yang diambil tunduk 49.000.00
pada
204. Beli uang hipotek dari penjual 30,000.00 pada
504. Pelunasan pinjaman hipotek pertama
205. 505. Pelunasan pinjaman hipotek kedua
206. 506. Membeli uang hipotek kepada pembeli 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Penyesuaian untuk item yang belum dibayar oleh penjual Penyesuaian untuk item yang belum dibayar oleh penjual
210. Pajak kota/kabupaten ke 510. Pajak kota/kabupaten ke
211. Pajak daerah ke 511. Pajak daerah ke
212. Penilaian ke 512. Penilaian ke
213. Total pajak properti untuk 01/01 - 07/06 521.31 513. Total pajak properti untuk 01/01 - 07/06 521.31
214. Bunga Mortaae untuk 01/06 - 07/06 80.99 514. Bunga hipotek untuk 6/01 - 6/07 80.99
215. Sewa untuk 6/08-6/30 651.67 515. Sewa untuk 08/06 - 30/06 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.

220. Total Dibayar Oleh/Untuk Peminjam 85,253.97 520. Total Nilai Pengurangan Yang Harus Dibayar Penjual 86,761.47
300. Tunai Pada Penyelesaian Dari/Ke Peminjam 600. Tunai Pada Penyelesaian Ke/Dari Penjual
301. Jumlah Bruto terhutang dari peminjam (baris 120) 95,582.07 601. Jumlah kotor yang harus dibayar penjual (baris 420) 95,311.07
302. Dikurangi jumlah yang dibayarkan oleh/untuk ( 85,253.97) 602. Lebih sedikit pengurangan amt. penjual yang jatuh ( 86,761.47)
peminjam (baris 220) tempo (baris 520)
303. Tunai •] Dari • Untuk Peminjam 10,328.10 603. Tunai v Ke □ Dari Penjual 8,549.60

Bagian 5 dari Undang-Undang Prosedur Bagian 4(a) dari RESPA mengamanatkan

Penyelesaian Real Estat (RESPA) bahwa HUD mengembangkan dan
mensyaratkan hal-hal berikut: • HUD harus menetapkan formulir standar ini untuk
mengembangkan Buku Kecil Informasi Khusus digunakan pada saat pelunasan pinjaman
untuk membantu orang yang meminjam uang untuk memberikan pengungkapan penuh atas
guna membiayai pembelian real estat semua biaya yang dibebankan kepada
perumahan untuk lebih memahami sifat dan peminjam dan penjual. Ini adalah
biaya layanan penyelesaian real estat; • Setiap pengungkapan pihak ketiga yang dirancang
pemberi pinjaman harus memberikan buklet untuk memberikan informasi terkait kepada
kepada semua pemohon dari siapa menerima peminjam selama proses penyelesaian untuk
atau untuk siapa mengajukan permohonan menjadi pembelanja yang lebih baik.
tertulis untuk meminjam uang untuk membiayai Beban Pelaporan Publik untuk pengumpulan
pembelian real estate perumahan; • Pemberi informasi ini diperkirakan rata-rata satu jam per
pinjaman harus menyiapkan dan tanggapan, termasuk waktu untuk meninjau
mendistribusikan dengan Booklet Perkiraan instruksi. tions, mencari sumber data yang ada,
Itikad Baik dari mengumpulkan dan memelihara data yang
Paa 1 dari 2 biaya dibutuhkan, dan melengkapi dan meninjau
penyelesaian pengumpulan informasi.
yang Agensi ini tidak boleh mengumpulkan informasi
kemungkinan ini, dan Anda tidak diwajibkan untuk
akan dikeluarkan melengkapi formulir ini, kecuali jika formulir ini
oleh peminjam sehubungan dengan
penyelesaian. Pengungkapan ini bersifat wajib. menampilkan nomor kontrol OMB yang valid
saat ini. Informasi yang diminta tidak
memberikan kerahasiaan.

bentuk HUD-1 (3/86)

L. Biaya Penyelesaian
700. Total Penjualan/Komisi Pialang berdasarkan harga S @ %=

Pembagian Komisi (baris 700) sebagai berikut: Dibayar Dari Peminjam Dibayar Dari Penjual
701. $ ke Dana di Dana di Setelmen

702. $ ke
703. Komisi dibayarkan saat Penyelesaian 5.700.00
704.
800. Hems Dibayar Sehubungan Dengan Pinjaman
801. Biaya Originasi Pinjaman %
802. Diskon Pinjaman %
803. Biaya Penilaian ke
804. Laporan Kredit ke
805. Biaya Pemeriksaan Pemberi Pinjaman
806. Biaya Permohonan Asuransi Hipotek kepada
807. Biaya Asumsi
808.
809.
810.
811.
900. Hal-hal yang Diwajibkan Pemberi Pinjaman Dibayar Di Muka
901. Bunga dari ke ©$ /hari
902. Premi Asuransi Hipotek untuk bulan ke
903. Premi Asuransi Bahaya untuk tahun ke
904. tahun ke
905.
1000. Cadangan Disimpan Dengan Pemberi Pinjaman
1001. Asuransi bahaya bulan@$ per bulan
1002. Asuransi hipotek bulan@$ per bulan
1003. Pajak properti kota bulan @$ per bulan
1004. Pajak properti daerah bulan@s per bulan
1005. Penilaian tahunan bulan@s per bulan
1006. bulan©® per bulan
1007. bulan@s per bulan
1008. bulan© $ per bulan
1100. Biaya Judul
1101. Biaya penyelesaian atau penutupan ke
1102. Pencarian abstrak atau judul ke 85.00
1103. Pemeriksaan judul ke
1104. Pengikat asuransi hak milik ke
1105. Persiapan dokumen ke
1106. Biaya notaris ke
1107. Biaya pengacara kepada Kuasa Pembeli/ Kuasa Penjual 150.00 200.00
(Termasuk nomor item di atas: )
1108. Asuransi kepemilikan ke
(termasuk nomor item di atas: )
1109. Perlindungan pemberi pinjaman S
1110. Cakupan pemilik $
1111.
1112.
1113.
1200. Retribusi Pemerintah dan Retribusi Transfer
1201. Biaya pencatatan: Akta $ 6.00 ; Hipotek $ 10.00; Rilis 16.00
1202. Pajak/stempel kota/kabupaten: Akta $ ; Hipotek $
1203. Pajak negara/stempel: Akta $ 522,50 ; Hipotek $ 45.00 45.00 522.50
1204. Pajak tidak berwujud atas hipotek: 60.00 60.00
1205.
1300. Biaya Penyelesaian Tambahan
1301. Survei ke
1302. Pemeriksaan hama ke
1303.
1304.
1305.

1400. Total Biaya Penyelesaian (masukkan pada baris 103, Bagian J dan 502, Bagian K) 271.00 6.507.50
 BAB 15
PENGARUH WAKTU DAN RISIKO TERHADAP NILAI

Masalah Uji

1. Berapa nilai deposit $50 yang dibuat hari ini dalam 20 tahun jika tingkat bunga
majemuk adalah 10 persen?
D. $336,37
2. Berapa banyak yang akan Anda bayarkan untuk hak menerima $80 pada akhir 10
tahun jika Anda dapat memperoleh bunga 15 persen?
B. $19,77
3. Berapa banyak yang akan Anda bayarkan untuk menerima $50 dalam satu tahun dan
$60 pada tahun kedua jika Anda dapat memperoleh bunga 15 persen?
A. $88,85
4. Berapa jumlah yang diinvestasikan pada akhir setiap tahun dengan bunga 10 persen
per tahun yang akan tumbuh menjadi $10.000 pada akhir tahun kelima?
B. $1.637,97
5. Berapa banyak yang akan Anda bayarkan untuk hak tidak menerima apa-apa setahun
selama 10 tahun ke depan dan $300 setahun selama 10 tahun berikutnya jika Anda
dapat memperoleh bunga 15 persen?
1. $372.17
6. Berapakah nilai sekarang dari $500 yang diterima pada akhir setiap tiga tahun
berikutnya dan $1.000 yang diterima pada akhir tahun keempat, dengan asumsi tingkat
pengembalian yang disyaratkan sebesar 15 persen?
C. $1.713,37
7. Jika seorang pemilik tanah membeli tanah kosong enam tahun yang lalu seharga
$25.000, dengan asumsi tidak ada pendapatan atau biaya penyimpanan selama periode
interim, berapa harga yang harus diterima pemilik tanah hari ini untuk menghasilkan
pengembalian tahunan 10 persen?
C. $44.289,03
8. Berapakah nilai sekarang dari rangkaian arus kas berikut yang didiskontokan sebesar
12 persen: $40.000 sekarang; $50.000 pada akhir tahun pertama; $0 pada akhir tahun
tahun kedua; $60.000 pada akhir tahun ketiga; dan $70.000 pada akhir tahun keempat?
D. $171.835,94
9. Asumsikan properti penghasil pendapatan dihargai $5.000 dan memiliki aliran
pendapatan berikut (tahun 1, $1.000; tahun 2, -$2.000; tahun 3, $3.000; dan tahun 4,
$3.000). Apakah seorang investor dengan tingkat pengembalian yang diminta sebesar
15 persen akan bijaksana untuk berinvestasi pada harga saat ini?
B. Tidak, karena proyek memiliki nilai sekarang bersih -$1.954,91.

15-
1
Pertanyaan Studi

1. Dr. Bob Jackson memiliki sebidang tanah yang ditawarkan untuk disewa oleh seorang
petani setempat selama 10 tahun ke depan. Petani telah menawarkan untuk membayar $20.000
hari ini atau anuitas sebesar $3.200 pada setiap akhir dari 10 tahun berikutnya. Metode
pembayaran mana yang harus diterima Dr. Jackson jika tingkat pengembalian yang diminta
adalah 10 persen?

Solusi : Dr. Jackson harus memilih metode pembayaran yang memaksimalkan nilai sekarang
bersihnya. Jika dia memilih pembayaran sekaligus, nilai sekarang bersih hanyalah $20.000
yang akan dia terima hari ini. Jika dia memilih rencana anuitas, nilai sekarang bersih hanya
akan menjadi $19,662.61.

N = 10 saya = 10% PV =? PMT = 3.200 FV = 0

Oleh karena itu, Dr. Jackson harus memilih pembayaran sekaligus sebesar $20.000.

2. Anda dapat membeli investasi seharga $1.000 yang memberi Anda hak untuk menerima
$438 setiap tiga tahun ke depan. Berapa tingkat pengembalian internal atas investasi ini?

Solusi : Ini hanyalah masalah perhitungan hasil. Seperti halnya masalah nilai-waktu, kita
diberikan empat masukan dan diminta untuk menyelesaikan yang kelima. Dalam hal ini, kita
harus memecahkan tingkat bunga sebagai berikut:

N=3 saya =? PV = -1.000 PMT = 438 FV = 0

Memecahkan pengaturan ini memberi tahu kita bahwa pinjaman di atas menghasilkan
pengembalian 15 persen.

3. Hitung nilai sekarang dari aliran pendapatan yang diberikan di bawah ini dengan asumsi
tingkat diskonto 8 persen dan 20 persen.

Tahun Penghasi
1 lan
$3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Solusi : Masalah ini diselesaikan dengan memasukkan aliran pendapatan tahunan dan tingkat
diskonto ke dalam register arus kas kalkulator keuangan standar dan memecahkan nilai
sekarang bersih. Dengan asumsi tingkat diskonto 8%, aliran pendapatan bernilai $11.705,16.
Alternatifnya, jika tingkat diskonto adalah 20%, nilai aliran pendapatan akan menjadi
$9.232,25.

15-
2
4. Hitung IRR dan NPV untuk peluang investasi berikut. Asumsikan tingkat diskonto 16
persen untuk perhitungan NPV:

Tahun Arus Kas Proyek 1 Arus Kas Proyek 2

0 -$10,000 -$10,000
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Solusi : Untuk mengatasi masalah ini, cukup masukkan setiap rangkaian arus kas ke dalam
register arus kas kalkulator keuangan Anda dan minta untuk menemukan IRR. Untuk Proyek 1,
tingkat pengembalian internal adalah 16,16%, sedangkan untuk Proyek 2, tingkat
pengembalian internal adalah 21,23%. NPV untuk Proyek 1 adalah $36,29 dan NPV untuk
Proyek 2 adalah $933,21. Jika proyek ini independen, setiap IRR harus dibandingkan secara
individual dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan untuk menentukan apakah investasi
harus dilakukan. Namun, jika proyek saling eksklusif dan memiliki risiko yang setara, Proyek
2 lebih disukai daripada Proyek 1. Selain itu, NPV Proyek 2 yang lebih tinggi jelas menjadikan
alternatif ini pilihan investasi yang paling menarik karena kekayaan bersih investor akan
meningkat sebesar $933,21.

5. Berapa banyak yang akan Anda bayarkan untuk investasi yang menghasilkan $1.000 pada
akhir tahun pertama jika tingkat pengembalian yang diminta adalah 10 persen? Sekarang
hitung berapa banyak yang akan Anda bayarkan pada tingkat pengembalian 8 persen dan 12
persen.

Solusi : Pada 10%, seorang investor bersedia membayar $909,09.

N=1 saya = 10 PV = ? PTM = 0 FV = 1.000

Pada 8%, seorang investor bersedia membayar $925,93.

N=1 saya = 8 PV = ? PTM = 0 FV = 1.000

Pada 12%, seorang investor bersedia membayar $892,86.

N=1 saya = 12 PV = ? PTM = 0 FV = 1.000

6. Nenek Anda memberi Anda $10.000 untuk diinvestasikan dalam salah satu dari tiga
peluang: real estat, obligasi, atau nol kupon obligasi. Jika Anda menginvestasikan seluruh
$10.000 di salah satu peluang ini dengan arus kas yang ditunjukkan di bawah ini, investasi
mana yang menawarkan NPV tertinggi? Asumsikan tingkat diskonto 11 persen sesuai untuk
ketiga investasi

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Perumahan $1,300 $1,300 $1,300 $1,300 $9,000
Menjalin $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Kupon Nol $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Solusi : Memasukkan aliran pendapatan tahunan dan tingkat diskonto ke dalam register arus
kas kalkulator keuangan kita, kita memperoleh perhitungan nilai sekarang bersih berikut ini:
real estat, (625,76); obligasi, (369.5); dan nol kupon, 682.12.

7. Jika Anda membeli sebidang tanah hari ini seharga $25.000 dan Anda mengharapkan nilai
itu naik 10 persen per tahun, berapa harga tanah Anda 10 tahun dari sekarang?

Solusi : Dengan tingkat diskonto 10%, investasi akan bernilai $64.843,56 dalam sepuluh
tahun.
N = 10 saya = 10 PV = -25.000 PTM = 0 FV = ?
8. Jika Anda menyetor $1 pada akhir setiap sepuluh tahun berikutnya dan simpanan ini
menghasilkan bunga sebesar 10 persen, berapakah nilai rangkaian simpanan tersebut pada
akhir tahun 10?
ke-

Solusi : Dengan tingkat diskonto 10%, seri pembayaran ini, atau anuitas, akan bernilai
$15,94 dalam sepuluh tahun.

N = 10 saya = 10 PV = 0 PTM = 1 FV = ?

9. Jika Anda menyetor $50 per bulan di asosiasi simpan pinjam dengan bunga 10 persen,
berapa banyak yang akan Anda miliki di rekening Anda pada akhir tahun 12? ke-

Solusi : Dengan tingkat diskonto 10%, seri pembayaran ini, atau anuitas, akan bernilai
$13.821,89 dalam 12 tahun.

N = 144 Saya = 10/12 PV = 0 PTM = 50 FV = ?

10. Jika orang tua Anda membeli polis dana abadi sebesar $10.000 untuk Anda dan polis
tersebut akan jatuh tempo dalam 12 tahun, berapa nilainya hari ini, dengan diskon 15
persen?
Solusi : Pada tingkat diskonto 15%, nilai sekarang dari pembayaran mendatang adalah
$1.869,07.
N = 12 saya = 15 PV = ? PTM = 0 FV = 10.000

11. Perwalian keluarga akan menyerahkan properti kepada Anda dalam 15 tahun. Jika
properti diharapkan bernilai $50.000 saat Anda menerimanya, berapakah nilai sekarang dari
bunga Anda, dengan diskon 10 persen?

Solusi : Dengan tingkat diskonto 10%, nilai sekarang dari pembayaran mendatang adalah
$11.969,60.
N = 15 saya = 10 PV = ? PTM = 0 FV = 50.000

12. Anda ingin membeli rumah yang diminta pemiliknya $625.000. Satu-satunya masalah
adalah rumah itu disewakan kepada orang lain dengan sisa waktu sewa lima tahun.
Namun, Anda menyukai rumah itu dan percaya itu akan menjadi investasi yang bagus. Berapa
banyak yang harus Anda bayar untuk rumah hari ini jika Anda bisa melakukan tawar-menawar
dengan pemilik di mana dia

15-
4
 akan terus menerima semua pembayaran sewa sampai akhir masa sewa di mana Anda akan
mendapatkan hak milik dan kepemilikan properti? Anda yakin properti itu akan bernilai sama
dalam lima tahun seperti nilainya hari ini dan nilai masa depan ini harus didiskon dengan tarif
tahunan 10 persen.
Solusi : Masalah ini mengharuskan Anda untuk menentukan nilai rumah saat ini jika Anda
bersedia membelinya seharga $625.000 lima tahun dari sekarang. Menggunakan tingkat
diskonto 10%, rumah tersebut bernilai $388.075,83 hari ini.

N=5 saya = 10 PV = ? PTM = 0 FV = 625.000

13. Jika seseorang membayar Anda $1 setahun selama 20 tahun, berapakah nilai seri
pembayaran mendatang yang didiskon 10 persen per tahun?

Solusi : Pada tingkat diskonto 10%, nilai sekarang dari rangkaian pembayaran mendatang,
atau anuitas, adalah $8,51.

N = 20 saya = 10 PV = ? PTM = 1 FV = 0
14. Anda berada di usia pensiun dan salah satu pilihan tunjangan Anda adalah menerima
anuitas tahunan sebesar $7.500 selama 15 tahun. Penyelesaian lump sum apa, jika
dibayarkan hari ini, akan memiliki nilai sekarang yang sama dengan anuitas tahunan
$7.500? Asumsikan tingkat diskonto 10 persen.
Solusi : Dengan tingkat diskonto 10%, nilai sekarang dari rangkaian pembayaran
mendatang ini adalah $57.045,60. Ini adalah jumlah sekaligus yang setara dengan
menerima $7.500 selama 15 tahun.
N = 15 saya = 10 PV = ? PMT = 7.500 FV = 0
15. Berapakah simpanan bulanan yang diperlukan untuk mengakumulasikan $10.000 dalam
delapan tahun jika simpanan tersebut digabungkan dengan tingkat tahunan sebesar 8
persen?

Solusi : Dengan asumsi tingkat diskonto 8% dan nilai masa depan sebesar $10.000, jumlah
bulanan yang harus disetorkan adalah $74,70.

N = 96 Saya = 8/12 PV = 0 PTT = ? FV = $10.000

16. Anda berpikir untuk membeli tanah kosong. Anda berharap dapat menjual tanah itu
sepuluh tahun dari sekarang seharga $500.000. Berapa jumlah maksimum yang dapat Anda
bayar untuk tanah itu hari ini jika tingkat pengembalian yang diminta adalah 15 persen? Berapa
pengembalian yang diharapkan (disetahunkan) atas investasi ini selama periode penyimpanan
10 tahun jika Anda membeli tanah seharga $170.000?

Solusi : Jumlah maksimum yang dapat Anda belanjakan untuk membeli properti ini adalah
nilai sekarang dari harga masa depan, dengan diskon 15 persen selama sepuluh tahun.
Menggunakan kalkulator keuangan, jumlah ini adalah $123,592.35.

N = 10 saya = 15 PV = ? PTM = 0 FV = $500.000

15-
5
Pengembalian tahunan yang diharapkan dari investasi ini dapat diselesaikan dengan
menggunakan keuangan untuk memperoleh tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang
dari $170.000 sampai $500.000 dalam sepuluh tahun. Pengembalian tahunan dari investasi ini
adalah 11,39%

N = 10 saya = ? PV = -170.000 PTM = 0 FV = $500.000

Alternatifnya, fungsi arus kas dapat digunakan untuk menghitung IRR dari investasi ini, di
mana arus kas keluar awal pada waktu nol adalah $170.000, arus kas untuk periode waktu 1-9
adalah nol, dan arus kas yang diterima pada tahun ke 10 adalah $500.000. Dengan
menggunakan pendekatan ini, IRR adalah 11,39%.

17. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli properti penghasil pendapatan kecil
seharga $150.000 yang diharapkan menghasilkan arus kas bersih sebagai berikut:

Akhir tahun Arus kas

1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Asumsikan tingkat pengembalian internal yang Anda butuhkan untuk investasi serupa adalah
11 persen. Berapa nilai sekarang bersih dari peluang investasi ini? Berapakah tingkat
pengembalian internal atas investasi ini?

Solusi : Dengan menggunakan fungsi arus kas pada kalkulator keuangan dan memasukkan
informasi yang diberikan di atas, NPV dari investasi ini adalah $5.122,28. Atau, NPV dapat
diselesaikan sebagai berikut:

N=4 saya = 11% PV = ? PMT = $50.000 FV = 0

Nilai sekarang dari rangkaian pembayaran ini adalah $155.122,28. Mengurangkan jumlah arus
kas keluar pada periode nol ($150.000), nilai sekarang juga menjadi $5.122,28.

IRR masuk untuk investasi ini adalah 12,59%.

15-
6
 Bab 16
Perhitungan dan Keputusan Hipotek

Masalah Uji

1. Interval penyesuaian yang paling umum pada hipotek suku bunga yang dapat
disesuaikan (ARM) setelah bunga mulai berubah adalah:
B. Satu tahun.

2. Ciri pinjaman yang diamortisasi sebagian adalah:

B. Pembayaran balon diperlukan pada akhir jangka waktu pinjaman.

3. Jika hipotek jatuh tempo (yaitu menjadi jatuh tempo) pada waktu tertentu di masa
depan tanpa pengurangan pokok, ini disebut:
D. Hipotek hanya bunga.

4. Jenis pinjaman dominan yang berasal dari sebagian besar lembaga keuangan
adalah:
A. Pembayaran tetap, hipotek diamortisasi penuh

5. Manakah dari pernyataan berikut yang benar tentang hipotek pembayaran tetap 15
tahun dan 30 tahun?
D. Dengan asumsi bahwa mereka mampu membayar pembayaran kedua hipotek,
peminjam harus memilih hipotek 30 tahun daripada pinjaman 15 tahun yang
identik jika tingkat diskonto (biaya peluang) melebihi tingkat hipotek.

6. Adjustable rate mortgage (ARMs) umumnya memiliki semua hal berikut kecuali :
e. Indeks inflasi.

7. Tingkat persentase tahunan (APR) dibuat di:

A. UU Kebenaran-in-Lending tahun 1968

8. Pada pinjaman tingkat pembayaran dengan sisa 12 tahun (144 pembayaran),

dengan tingkat bunga 9% persen, dan dengan pembayaran sebesar $1.000,
saldonya adalah:
C. 87.871.

9. Untuk pinjaman berikut, berapa perkiraan terbaik dari biaya pinjaman efektif jika
pinjaman dibayar di muka dalam enam tahun?

Meminjamkan: $100,000
Suku bunga: 7 persen
Ketentuan: 180 bulan
Biaya di muka: 7 persen dari jumlah pinjaman

D. 8,7 persen.

10. Hasil pemberi pinjaman berbeda dari biaya pinjaman efektif (EBC) karena:

16-
1
 C. EBC memperhitungkan biaya tambahan di muka yang tidak dimiliki oleh hasil
pemberi pinjaman.

Pertanyaan Studi

1. Hitung jumlah pinjaman asli dari hipotek pembayaran tetap jika pembayaran
bulanan adalah $1.146,78, bunga tahunan 8,0%, dan jangka waktu pinjaman awal
adalah 15 tahun.

Solusi : Pembulatan ke dolar terdekat, jumlah pinjaman awal adalah $120.000.

Masalah ini diselesaikan dengan menggunakan penekanan tombol berikut pada
kalkulator keuangan:

N = 180 Saya = PV = ? PMT = $1.146,78 FV = 0

8/12
2. Untuk pinjaman sebesar $100.000, dengan bunga 7 persen selama 30 tahun,
temukan saldo pada akhir tahun ke-4 dan ke-15.

Solusi : Saldo pinjaman pada akhir 4 tahun dan 15 tahun masing-masing adalah
$95,474.55, dan $74,018.87, seperti yang diselesaikan di bawah ini

Pertama, pembayaran pinjaman harus dihitung. Pembayaran pinjaman adalah

$665,30, seperti yang diselesaikan di bawah ini:

N = 360 I = 0,5833 PV = -$100.000 PTM =? FV = 0

Saldo pada akhir empat tahun adalah $95.474,55, yang dihitung dengan
memasukkan data berikut ke dalam kalkulator keuangan.

N = 312 I = 0,5833 PV = ? PMT = $665,30 FV = 0

Saldo pada akhir 15 tahun adalah $74.018,87, yang dihitung dengan memasukkan
data berikut ke dalam kalkulator keuangan.

N = 180 I = 0,5833 PV = ? PMT = $665,30 FV = 0

3. Pada tingkat hipotek yang dapat disesuaikan, apakah peminjam selalu lebih suka
batas tingkat yang lebih kecil (lebih ketat) yang membatasi jumlah tingkat bunga
kontrak yang dapat meningkat pada tahun tertentu atau selama masa pinjaman?

Solusi : Preferensi peminjam bergantung, setidaknya sebagian, pada ekspektasi

mereka atas suku bunga di masa depan. Peminjam yang memilih ARM dengan
batas harga dikenakan tingkat bunga awal yang lebih tinggi, margin yang lebih
tinggi, biaya di muka yang lebih tinggi, atau kombinasi dari ketiganya. Peminjam
harus mempertimbangkan faktor-faktor ini. Misalnya, peminjam mungkin lebih
suka topi yang lebih besar jika mereka yakin suku bunga tidak akan meningkat
secara substansial.

16-
2
 Dalam skenario ini, suku bunga pinjaman akan lebih rendah karena peminjam,
bukan pemberi pinjaman, menanggung risiko kenaikan suku bunga.

4. Pertimbangkan pinjaman hipotek $75.000 dengan tingkat bunga tahunan sebesar

8%. Jangka waktu pinjaman adalah 7 tahun, tetapi pembayaran bulanan akan
didasarkan pada jadwal amortisasi 30 tahun. Apa itu pembayaran bulanan? Apa
yang akan menjadi pembayaran balon pada akhir jangka waktu pinjaman?

Solusi : Pembayaran bulanan adalah $550,32 dan balloon payment adalah

$69,358.07.

Pembayaran dihitung menggunakan penekanan tombol kalkulator berikut:

N = 360 Saya = PV = -$75.000 PTM =? FV = 0

0,667
Pembayaran balon pada akhir tahun ketujuh adalah $69.358,07, yang dihitung
dengan penekanan tombol kalkulator berikut:

N = 276Saya = PV = ? PMT =550,32 FV = 0

0,667
5. Seorang bankir hipotek berasal dari hipotek tingkat pembayaran dengan
persyaratan berikut:

Suku bunga tahunan: 9 persen

Jangka waktu pinjaman: 15 tahun
Frekuensi pembayaran: bulanan
Jumlah pinjaman: $160,000
Total biaya pembiayaan di muka (termasuk poin diskon): $4.000
Poin diskon untuk pemberi pinjaman: $2,000

a. Hitung tingkat persentase tahunan (APR) untuk tujuan Truth-in-Lending.

b. Hitung hasil pemberi pinjaman tanpa pembayaran di muka.
c. Hitung hasil pemberi pinjaman dengan pembayaran di muka adalah lima
tahun.
d. Hitung biaya pinjaman efektif dengan pembayaran di muka dalam lima tahun.

Solusi :

Langkah pertama adalah menyelesaikan pembayaran, yaitu $1.622,83, dengan

penekanan tombol kalkulator berikut:

N = 180 Saya = PV = -$160.000 PTM =? FV = 0

0,75
A. APR kira-kira 9,43 persen seperti yang dipecahkan di bawah ini:
N = 180 saya = PV = -$156.000 PMT = $1.622,83 FV = 0
? jatuh tempo adalah 9,22 persen
B. Hasil pinjaman sampai

16-
3
N = 180 saya = PV = -$158.000 PMT = $1.622,83 FV = 0
?
C. Untuk menghitung hasil pemberi pinjaman, saldo pinjaman yang tersisa pada akhir
tahun kelima harus dihitung terlebih dahulu”

N = 120 Saya = PV = ? PMT = $1.622,83 FV = 0

0,75
Saldo yang tersisa adalah $128,108.67. Dengan informasi ini, hasil pemberi pinjaman
adalah 9,34 persen seperti yang dihitung di bawah ini:

N = 60 saya = PV = -$158.000 PMT = $1.622,83 FV = $128,108.67

?
D. Biaya pinjaman efektif dengan pembayaran di muka dalam lima tahun adalah
9,69 persen.
N = 60 saya = PV = -$156.000 PMT = $1.622,83 FV = $128,108.67
?
6. Berikan beberapa contoh biaya pembiayaan di muka yang terkait dengan hipotek
perumahan. Aturan apa yang dapat diterapkan seseorang untuk menentukan apakah
biaya pelunasan (penutupan) harus dimasukkan dalam perhitungan biaya pinjaman
efektif?

Solusi : Contoh biaya dimuka termasuk poin diskon, biaya originasi pinjaman, aplikasi
pinjaman dan biaya persiapan dokumentasi, biaya penilaian, biaya pemeriksaan kredit,
asuransi judul, asuransi hipotek, biaya untuk mentransfer akta dan mencatat hipotek,
pemeriksaan hama, biaya survei, dan biaya pengacara.

Perhitungan biaya pinjaman efektif tidak boleh termasuk biaya yang akan dikeluarkan
jika tidak ada pembiayaan hipotek yang diperoleh. Oleh karena itu, hanya biaya di
muka yang terkait dengan perolehan dana hipotek yang harus disertakan.

7. Seorang pemilik rumah mencoba untuk memutuskan antara pinjaman hipotek 15 tahun
sebesar 5,5 persen dan pinjaman 30 tahun sebesar 5,90 persen. Apa yang akan Anda
sarankan? Apa yang akan Anda sarankan jika peminjam juga memiliki hutang kartu
kredit dalam jumlah besar dengan tingkat bunga 15 persen?

Solusi : Jika peminjam tidak memiliki jumlah hutang yang signifikan pada tingkat
yang jauh di atas tingkat pinjaman, maka perbedaan tingkat hipotek harus dilihat
sebagai perbedaan premi jatuh tempo, dan peminjam dapat menganggap pinjaman
tersebut setara dengan dasar keuangan murni. Jika peminjam berutang sejumlah besar
utang konsumen dengan bunga tinggi, maka pinjaman jangka panjang lebih disukai.
Ini akan memiliki nilai sekarang yang lebih rendah (biaya sekarang) yang
didiskontokan pada biaya peluang peminjam. Dengan kata lain, jika biaya peluang
rumah tangga jauh lebih besar daripada tingkat bunga hipotek, rumah tangga akan
lebih baik dengan hipotek jangka panjang.

8. Misalkan pinjaman ARM memiliki margin 2,75, indeks awal 3,00 persen, tingkat
penggoda untuk periode penyesuaian pertama 4,00 persen, dan batas atas 1,00 dan
5,00 persen. Jika indeks tetap tidak berubah untuk periode penyesuaian kedua, berapa

16-
4
 suku bunga pinjaman? Jika ada lebih dari satu kemungkinan jawaban, hasilnya
bergantung pada apa?

Solusi : Jika batas periodik diterapkan pada tingkat bunga penggoda, tingkat bunga
pada tahun kedua akan dibatasi menjadi 5,00 persen. Jika batas hanya berlaku untuk
indeks plus margin, tingkat di tahun kedua akan menjadi 5,75 persen.

9. Asumsikan hal berikut untuk pinjaman hipotek tingkat satu tahun yang dapat
disesuaikan yang terkait dengan tingkat Treasury satu tahun:

Jumlah pinjaman: $150,000

Batas tarif tahunan: 2%
Batas seumur hidup pinjaman: 5%
Batas: 2.75%
Nilai kontrak tahun pertama: 5.50%
Tingkat Treasury satu tahun pada akhir 5.25%
tahun 1: Treasury satu tahun pada akhir
Tingkat 5.50%
tahun 2:waktu pinjaman dalam tahun:
Jangka 30

Dengan asumsi ini, hitung yang berikut:

a. Pembayaran awal bulanan

b. Saldo pinjaman akhir tahun 1
c. Nilai kontrak tahun ke-2
d. Tahun 2 pembayaran bulanan
e. Saldo pinjaman akhir tahun 2
f. Nilai kontrak tahun ke-3
g. Pembayaran tahun ke-3

Larutan:
A. Pembayaran tahun pertama, berdasarkan tingkat bunga 5,5 persen, adalah
$851,68, sebagaimana dihitung di bawah ini:

N = 360 I = 0,4583 PV = -$150.000 PTM =? FV = 0

B. Saldo pinjaman pada akhir tahun pertama adalah $147.979, seperti yang
ditunjukkan di bawah ini:

N = 348 I = 0,4583 PV = ? PMT = $851,68 FV = 0

c. Dengan asumsi batas tahunan berlaku untuk tingkat penggoda, tingkat bunga
di tahun kedua adalah 5,50 ditambah 2,00, atau 7,50 persen.

d. Dengan sisa jangka waktu 29 tahun, suku bunga 7,5 persen dan saldo
$147.979,41, pembayaran baru di tahun 2 adalah $1.044,32, dihitung
dengan kalkulator keuangan dengan penekanan tombol berikut.

N = 12 Saya = PV = -$147.979 PTM =? FV = 0

0,6250

16-
5
e. Saldo pinjaman pada akhir tahun kedua adalah $146.496:
N = 336 Saya = PV = ? PMT = $1.044,32 FV = 0
0,6250
f. Suku bunga kontrak tahun ketiga adalah indeks ditambah margin, atau 8,25
persen.

g. Pembayaran tahun ketiga, berdasarkan saldo $146.496, sisa jangka waktu

28 tahun dan tingkat bunga 8,25 persen, adalah $1.119.

10. Asumsikan hal berikut:

Jumlah pinjaman: $100,000

Suku bunga: 10 persen per tahun
Ketentuan: 15 tahun, pembayaran bulanan

a. Apa itu pembayaran bulanan?

b. Berapa saldo pinjaman pada akhir sembilan tahun?
c. Berapa biaya pinjaman efektif untuk pinjaman jika pemberi pinjaman
membebankan 3 poin pada awal dan pinjaman jatuh tempo?
d. Berapa biaya pinjaman efektif atas pinjaman tersebut jika pemberi
pinjaman membebankan 3 poin pada permulaan dan pinjaman dibayar di
muka pada akhir tahun ke-9?

Solusi :
a. Pembayaran bulanan adalah $1,074.61.

N = 180 Saya = PV = -$100.000 PTM =? FV = 0

0,8333
B. Saldo pinjaman pada akhir 9 tahun adalah $58.006.
N = 252 Saya = PV = ? PMT = $1.074,61 FV = 0
0,8333
c. Biaya pinjaman efektif pinjaman, dengan biaya pembiayaan 3 poin diskon,
yang dimiliki hingga jatuh tempo dan 10,54 persen:

N = 180 saya = PV = -$97.000 PMT = $1.074,61 FV = 0

?
d. Biaya pinjaman efektif dari pinjaman, dengan biaya pembiayaan 3 poin,
yang dibayar di muka pada akhir tahun kesembilan dan sebesar 10,61
persen:
N = 108 saya = PV = -$97.000 PMT = $1.074,61 FV = 58.004,90
?

16-
6
 BAB 17
Jenis dan Keputusan Hipotek Komersial

Masalah Uji

1. Klausa karena penjualan termasuk dalam hipotek komersial terutama untuk

melindungi pemberi pinjaman dari:
B. Resiko awal.

2. Pertimbangkan 30 tahun, 7 persen, suku bunga tetap, hipotek amortisasi penuh

dengan provisi pemeliharaan hasil. Sehubungan dengan hipotek ini, hipotek balon
10 tahun dengan suku bunga yang sama dan ketentuan pemeliharaan hasil
terutama akan mengurangi pemberi pinjaman:
A. Risiko suku bunga.

3. Ketentuan lockout terutama dimaksudkan untuk mengurangi pemberi pinjaman:

C. Risiko investasi ulang

4. Manfaat pajak yang terkait dengan penjualan angsuran adalah:

B. Ditangkap secara eksklusif oleh penjual.

5. Manakah dari pernyataan berikut ini yang paling akurat?

B. Usaha patungan mengurangi jumlah modal ekuitas yang harus diinvestasikan
oleh pengembang/peminjam dalam proyek tersebut.

6. Manakah dari struktur pembiayaan berikut yang memberikan pembiayaan 100

persen?
D. Jual-sewa-sewa (tanah dan bangunan) lengkap

7. Menggunakan leverage keuangan pada investasi real estat dapat untuk tujuan dari
semua hal berikut, kecuali:
D. Pengurangan risiko keuangan untuk investasi dengan leverage.

8. Manakah dari rasio berikut yang merupakan indikator risiko keuangan untuk
properti berpenghasilan? D. Keduanya a dan b, tetapi tidak c

9. Jika NOI properti diharapkan menjadi $22.560 biaya operasional $12.250, dan
layanan utang $19.987, rasio cakupan utang (DCR) kira-kira sama dengan:
B. 1.13.

10. Dengan pinjaman mezzanine

C. janji peminjam untuk membayar dijamin dengan kepentingan ekuitas dalam
persekutuan terbatas atau perseroan terbatas peminjam.

Pertanyaan Studi

1. Diskusikan beberapa perbedaan antara hipotek komersial jangka panjang dan rekan
perumahan mereka.

17-
1
 Solusi : Hipotek komersial memiliki jangka waktu yang lebih pendek daripada
hipotek perumahan; jangka waktu lima hingga sepuluh tahun adalah umum untuk
hipotek komersial dan hipotek perumahan dapat dibayarkan hingga 30 tahun.
Pinjaman komersial biasanya nonrecourse, sementara peminjam residensial
bertanggung jawab secara pribadi atas jumlah yang dipinjam. Pembatasan
pembayaran di muka umumnya disertakan dengan hipotek komersial tetapi bukan
hipotek perumahan. Hipotek perumahan biasanya distandarisasi; sebaliknya,
sebagian besar hipotek komersial tidak sesuai dengan standar atau peraturan
tertentu, meskipun hal ini berubah dengan cepat karena semakin banyak pinjaman
real estat komersial yang disekuritisasi.

2. Jawab pertanyaan berikut tentang leverage keuangan, nilai, dan pengembalian:

a. Mendefinisikan risiko keuangan
b. Haruskah investor memilih LTV originasi yang memaksimalkan IRR pada
ekuitas? Jelaskan mengapa atau mengapa tidak.

Solusi :

a. Risiko keuangan mengacu pada risiko bahwa NOI akan lebih kecil dari
layanan utang. Korelasi positif ada antara jumlah layanan utang dan risiko
keuangan.
b. Pengembalian yang diharapkan lebih tinggi diperoleh dari leverage
tambahan tetapi pengembalian rata-rata per unit risiko menurun seiring
dengan peningkatan leverage. Leverage memaksimalkan pengembalian
saat properti berkinerja baik tetapi memperkuat sisi negatifnya saat properti
berkinerja buruk. Oleh karena itu, penggunaan leverage dapat
meningkatkan investor's going-in IRR on equity, tetapi financial leverage
juga meningkatkan risiko ekuitas karena peningkatan risiko gagal bayar
dan peningkatan sensitivitas pengembalian ekuitas yang direalisasikan
terhadap perubahan tarif sewa dan nilai jual kembali. Dengan demikian,
peningkatan pengembalian yang diharapkan dari penggunaan hutang
mungkin tidak cukup besar untuk mengimbangi peningkatan risiko yang
sesuai.

3. Bedakan antara pembiayaan recourse dan nonrecourse.

Solusi : Ketika wesel digunakan dan peminjam memiliki tanggung jawab pribadi,
pengaturan tersebut dikenal sebagai recourse financing. Peminjam memiliki
tanggung jawab pribadi untuk hutang recourse, dan, setelah gagal bayar dan
penyitaan, peminjam bertanggung jawab atas perbedaan antara hasil yang
dihasilkan dari penjualan penyitaan dan jumlah hutang kepada pemberi pinjaman.
Ketika sebuah wesel tidak digunakan dan peminjam tidak memiliki tanggung
jawab pribadi atas utang tersebut, pengaturan tersebut dikenal sebagai pembiayaan
nonrecourse. Dalam hal ini, ketentuan tentang utang tersebut dimuat dalam hipotek
atau kontrak tersendiri. Peminjam tidak secara pribadi bertanggung jawab atas
hutang nonrecourse dan pemberi pinjaman menerima properti yang dijaminkan
sebagai pemenuhan kekurangan pinjaman.

17-
2
4. Jelaskan ketentuan penguncian dan perjanjian pemeliharaan hasil. Apakah
pencantuman salah satu atau kedua ketentuan ini mempengaruhi biaya pembiayaan
utang peminjam? Menjelaskan.

Solusi : Ketentuan penguncian melarang pembayaran di muka hipotek komersial

selama jangka waktu tertentu setelah hipotek dimulai. Ketentuan ini mengurangi
risiko reinvestasi pemberi pinjaman dari pembayaran di muka dalam lingkungan
suku bunga yang turun.

Perjanjian pemeliharaan hasil adalah mekanisme lain untuk menciptakan penalti

pembayaran di muka. Jika suku bunga menurun dan peminjam dapat membayar di
muka pada nilai nominal, pemberi pinjaman harus menginvestasikan kembali
saldo pinjaman yang tersisa dengan suku bunga saat ini (lebih rendah). Denda
pembayaran di muka yang dibayarkan oleh peminjam dengan perjanjian
pemeliharaan hasil ditetapkan sama dengan nilai sekarang dari kerugian pemberi
pinjaman akibat menginvestasikan kembali saldo pinjaman yang tersisa dengan
harga pasar yang lebih rendah. Ketentuan pemeliharaan hasil mengembalikan
posisi pemberi pinjaman seolah-olah tarif tidak pernah berubah dan tidak ada
pembayaran di muka yang terjadi.

Biaya pembiayaan hutang peminjam secara efektif meningkat karena ketentuan

ini. Tidak seperti peminjam residensial, yang umumnya memiliki kemampuan
untuk membayar di muka atau membiayai kembali hutang yang ada tanpa biaya,
peminjam komersial tidak dapat mengurangi biaya pembiayaan hutang mereka
jika suku bunga pasar turun.

5. Asumsikan tingkat bunga tahunan pada $500.000 7 tahun balon hipotek adalah 6
persen. Pembayaran akan dilakukan setiap bulan berdasarkan jadwal amortisasi 30
tahun.
a. Apa yang akan menjadi pembayaran bulanan?
b. Berapa saldo pinjaman pada akhir tahun ke 7?
c. Berapa saldo pinjaman pada akhir tahun ke-3?
d. Asumsikan bahwa suku bunga telah turun menjadi 4,5% pada akhir tahun
ke-3. Jika saldo hipotek yang tersisa pada akhir tahun ke-3 dibiayai
kembali pada tingkat tahunan 4,5 persen, berapa pembayaran bulanan baru
dengan asumsi jadwal amortisasi 27 tahun?
e. Apa perbedaan pembayaran bulanan 6 persen yang lama dan pembayaran
4,5 persen yang baru?
f. Berapa saldo hipotek yang tersisa pada pinjaman 4,5 persen yang baru pada
akhir tahun ke-7 (empat tahun setelah pembiayaan kembali)?
g. Berapa selisih saldo hipotek yang tersisa pada akhir tahun ke-7 (empat
tahun setelah pembiayaan kembali)?
h. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), berapakah nilai sekarang dari
selisih pembayaran bulanan pada tahun ke-4 sampai tahun ke-7, didiskon
dengan tarif tahunan sebesar 4,5 persen?

i. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), berapakah nilai sekarang dari

17-
3
 selisih saldo pinjaman pada akhir tahun ke-7, didiskontokan dengan tingkat
tahunan 4,5 persen?
j. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), berapa total nilai sekarang dari
pembayaran yang hilang pada tahun ke-4-7 dari sudut pandang pemberi
pinjaman?
k. Jika hipotek berisi perjanjian pemeliharaan hasil yang mengharuskan
peminjam untuk membayar penalti pembayaran di muka sekaligus pada
akhir tahun ke-3 sama dengan nilai sekarang dari pembayaran yang hilang
dari peminjam di tahun 4-7, berapakah penalti lump sum itu?

Solusi :
a. Berdasarkan jadwal amortisasi 30 tahun, pembayaran bulanan adalah
$2.997,75 (n=360, I =6/12, PV=-500.000, dan FV = 0).
b. Saldo pinjaman pada akhir tahun ke-7 adalah $448.197 (diselesaikan
dengan nilai sekarang dari sisa pembayaran: N=276, I =6/12, PV= ?, PMT
= 2.997,75, dan FV=0).
c. Saldo pinjaman pada akhir tahun ke-3 adalah $480.420 (diselesaikan
dengan nilai sekarang dari sisa pembayaran: N=324, I =6/12, PV= ?, PMT
= 2.997,75, dan FV=0).
d. Pembayaran bulanan baru dengan asumsi jadwal amortisasi 27 tahun
adalah $2.564,10 (n=324, I =4,5/12, PV = 480.420,35, dan FV = 0).
e. Pembayaran pinjaman baru untuk pinjaman 4,5 persen yang baru adalah
$433,65 lebih rendah dari pembayaran pinjaman 6 persen yang lama.
f. Saldo hipotek yang tersisa pada pinjaman 4,5 persen baru pada akhir tahun
ke-7 (empat tahun setelah pembiayaan kembali) adalah $440.400
(diselesaikan untuk nilai masa depan: n=48, I = 4,5/12, PV = 480.420 dan
PMT = 2.564,10.
g. Selisih saldo hipotek yang tersisa pada akhir tahun ke-7 (empat tahun
setelah pembiayaan kembali) adalah sebagai berikut: Saldo pada tahun
ketujuh untuk pinjaman awal sebesar 7% adalah $448.197. Saldo pinjaman
baru empat tahun setelah refinancing adalah $440.400. Perbedaan antara
keduanya adalah $7.797.
h. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), nilai sekarang dari selisih
pembayaran bulanan pada tahun ke-4-7, didiskontokan dengan tingkat
tahunan sebesar 4,5 persen, adalah $19.017 (n = 48, I = 4,5/12, PMT =
433,65, dan FV = 0).
i. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), nilai sekarang dari selisih saldo
pinjaman pada akhir tahun ke-7, didiskontokan pada tingkat tahunan
sebesar 4,5 persen, adalah $6.515 (n = 48, I = 4,5/12 , PMT = 0, dan FV =
7.797).
j. Pada akhir tahun ke-3 (awal tahun ke-4), total nilai sekarang dari
pembayaran yang hilang pada tahun ke-4-7 dari sudut pandang pemberi
pinjaman adalah $19.017 (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65, dan FV = 0 )
k. Pembayaran sekaligus harus 25.532 ($19.017 + $6.515).
6. Pertimbangkan lokasi berdiri sendiri yang disukai Walgreens untuk menemukan
toko obat mereka. Dalam kebanyakan kasus, Walgreens tidak memiliki properti
ini. Sebaliknya, mereka menyewa properti secara jangka panjang dari pemilik

17-
4
 institusional. Apa yang diperoleh Walgreens dengan menyewa alih-alih memiliki?
Apa yang mereka kehilangan?

Solusi : Walgreens memperoleh penggunaan struktur yang sesuai dengan

kebutuhannya. Mereka mendapatkan keuntungan dengan menginvestasikan dana
mereka dalam operasi bisnis intinya daripada menginvestasikan uang mereka di
real estat. Mereka juga mendapat manfaat dari manfaat pajak yang terkait dengan
penjualan-sewa balik. Sebaliknya, Walgreens tidak akan mendapat manfaat dari
apresiasi properti dan manfaat penyusutan pajak yang menyertai kepemilikan.

7. Pertimbangkan tabel tingkat hipotek tahunan berikut dan imbal hasil sekuritas
Treasury 10 tahun.
a. Berapa spread rata-rata tahunan pada tingkat hipotek relatif terhadap
sekuritas Treasury 10 tahun?
b. Apa korelasi antara tingkat hipotek tahunan dan hasil Treasury selama
periode 1990-2005?

Solusi :
a. Spread tahunan rata-rata pada tingkat hipotek relatif terhadap sekuritas
Treasury 10 tahun adalah 1,71%
b. Korelasi antara tingkat hipotek tahunan dan hasil selama tahun 1990
periode 2005 adalah 96,9%.

8. Sebutkan dan jelaskan secara singkat barang-barang khas yang termasuk dalam
paket aplikasi pinjaman hipotek komersial.

Solusi : Paket aplikasi pinjaman biasanya meliputi hal-hal berikut:

• Permohonan pinjaman – dokumen khusus yang berfungsi sebagai
permintaan dana.
• Deskripsi properti – deskripsi terperinci, termasuk peta, foto,
survei, dll., tentang properti yang menjamin pinjaman.
• Aspek hukum – deskripsi yang tepat tentang properti dan
identifikasi kemudahan atau perambahan apa pun.
• Estimasi arus kas – salinan laporan keuangan properti
dan rent roll untuk kemampuan menghasilkan pendapatan di masa depan dari properti
tersebut.
• Laporan penilaian – penilaian pihak ketiga atas nilai pasar wajar
properti.

9. Cantumkan setidaknya enam karakteristik aplikasi pinjaman komersial yang harus

dievaluasi dengan hati-hati oleh pemberi pinjaman.

Solusi : Karakteristik aplikasi pinjaman komersial yang harus dievaluasi dengan

hati-hati oleh pemberi pinjaman meliputi jenis properti, lokasi, kualitas penyewa,
persyaratan sewa, manajemen properti, kualitas bangunan, masalah lingkungan,
dan kualitas peminjam.

10. Berapa perbedaan nilai sekarang dari kedua alternatif pinjaman ini?

17-
5
 Asumsikan tingkat diskonto yang sesuai adalah 6 persen.

Solusi : Selisih NPV adalah $50.000: Opsi “A” lebih mahal.

Nilai sekarang dari Opsi A adalah $1.050.000: ekuitas awal ($300.000) + biaya
pembiayaan di muka ($50.000) + nilai sekarang dari pembayaran bunga
($578.123) + nilai sekarang dari pokok pinjaman setelah pelunasan ($121.877).

Nilai sekarang dari Opsi B adalah $1.000.000: ekuitas awal ($250.000) + nilai
sekarang dari pembayaran bunga ($619.417) + nilai sekarang dari pokok pinjaman
setelah pelunasan ($130.583).

11. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli gudang industri.

a. Hitung tingkat pengembalian keseluruhan (atau "cap rate")
b. Hitung rasio cakupan utang.
c. Berapa pinjaman terbesar yang dapat Anda peroleh (memegang persyaratan
lainnya konstan) jika pemberi pinjaman mensyaratkan rasio cakupan
layanan utang minimal 1,2?

Solusi :

a. Tingkat pengembalian keseluruhan adalah 10,8% (NOI 108.000/harga beli

1.000.000)
b. Rasio cakupan utang dihitung di bawah ini:

DCR = NOI/DS = 108.000/42.000 = 2,57

c. Jumlah maksimum bunga yang mampu Anda bayar berdasarkan

persyaratan pemberi pinjaman adalah $90.000 (108.000/1,2). Oleh karena
itu, pinjaman terbesar yang dapat Anda peroleh adalah $90.000/.06, atau
$1.500.000.

12. Bedakan antara pinjaman pembebasan tanah, pinjaman pengembangan tanah, dan
pinjaman konstruksi. Bagaimana Anda memberi peringkat ketiganya sehubungan
dengan risiko pemberi pinjaman?

Solusi : Pinjaman pembebasan tanah membiayai pembelian tanah mentah.

Pinjaman pengembangan tanah membiayai pemasangan onsite dan offsite
perbaikan tanah yang diperlukan untuk mempersiapkan tanah untuk konstruksi.
Pinjaman konstruksi digunakan untuk membiayai biaya yang terkait dengan
pendirian bangunan.

13. Diskusikan potensi keuntungan pinjaman miniperm dari calon

pengembang/investor, relatif terhadap pembiayaan yang terpisah dari setiap tahap
pembangunan.

Solusi : Adanya satu pemberi pinjaman dan satu proses aplikasi menyederhanakan
proses pembiayaan. Pinjaman Miniperm memungkinkan pengembang untuk

17-
6
 melanjutkan konstruksi tanpa pembiayaan jangka panjang. Pinjaman miniperm
adalah opsi pembiayaan yang menarik jika pengembang mengharapkan untuk
menjual proyek atau membiayai kembali menjadi pinjaman permanen sebelum
jangka waktu miniperm berakhir.

14. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli gedung perkantoran seharga

$2.500.000.
a. Berapa tingkat kapitalisasi keseluruhan tahun pertama yang tersirat?
b. Berapa rasio cakupan utang yang diharapkan pada tahun pertama operasi?
c. Jika pemberi pinjaman mensyaratkan DCR menjadi 1,25 atau lebih, berapa
jumlah maksimum pinjaman?
d. Berapa rasio impas?

Solusi :
A. PGI $450,000
Lowongan dan koleksi (40,500)
EGI 409,500
Beban Operasi dan CAPX (171,990)
NO I 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

tingkat kapitalisasi keseluruhan tahun pertama yang tersirat adalah

$237.510/$2.500.000 atau 0,095
b. Rasio cakupan utang yang diharapkan pada tahun pertama operasi adalah
1,72 ($237.510/$138.170)
c. Jika pemberi pinjaman mensyaratkan DCR menjadi 1,25 atau lebih besar,
jumlah pinjaman maksimum ditentukan dengan terlebih dahulu menghitung
jumlah pelunasan utang maksimum: $190.008 ($237.510/1,25). Jumlah
maksimum pinjaman yang tersirat oleh jumlah pelunasan utang ini adalah
$2.578.460 (N = 300, I = 5,5/12, PMT = 190.008/12, dan FV = 0)
D. Rasio impas adalah 68,9% ($171.990 + $138.170)/ ($450.000).

17-
7
 CHAPTER 18
SUMBER UTANG KOMERSIAL DAN MODAL EKUITAS

Masalah Uji

1. Pajak berganda kemungkinan besar terjadi jika properti komersial dimiliki dalam
bentuk a(n):
C. Perusahaan C

2. Berkenaan dengan pajak berganda, distribusi, dan perlakuan atas kerugian,

persekutuan umum adalah seperti :
C. Kemitraan Terbatas

3. Alokasi khusus pendapatan atau kerugian tersedia jika bentuk kepemilikan adalah
a(n):
C. Kemitraan Terbatas

4. Sindikat Real Estat secara tradisional paling sering diatur secara hukum sebagai:
C. Kemitraan Terbatas

5. Perwalian investasi real estat umumnya:

D. Bukan dari salah satu di atas

6. Manakah dari bentuk kepemilikan berikut yang melibatkan tanggung jawab

terbatas dan tidak terbatas?
A. kemitraan terbatas

7. Manakah pernyataan yang salah mengenai persekutuan komanditer kepemilikan?

C. Mitra terbatas tidak dapat menikmati manfaat pajak tetapi mitra umum bisa.

8. Manakah dari pemberi pinjaman berikut yang kemungkinan besar akan

memberikan pinjaman konstruksi?
C. Bank komersil

9. Manakah dari pinjaman berikut yang kemungkinan besar akan diinvestasikan oleh
asuransi jiwa?
C. Kredit gedung kantor besar (nonkonstruksi)

10. Manakah dari perusahaan keuangan yang paling mungkin berinvestasi dalam
pinjaman hipotek jangka panjang yang besar di pusat perbelanjaan?
C. Perusahaan asuransi jiwa

Pertanyaan Studi

1. Untuk hutang apa dalam persekutuan umum yang menjadi tanggung jawab masing-
masing sekutu umum?

18-
1
Solusi : Mitra umum memiliki tanggung jawab tidak terbatas dan bertanggung jawab atas
semua hutang kemitraan. Ini termasuk hutang kontraktual dan hutang yang dihasilkan dari
tindakan gugatan terhadap kemitraan. Mitra umum juga secara tanggung renteng
bertanggung jawab atas tindakan salah yang dilakukan oleh mitra lain dalam menjalankan
bisnis kemitraan. Oleh karena itu, kekayaan pribadi sekutu umum tunduk pada klaim
kreditur persekutuan.

2. Mengapa banyak dana pensiun enggan berinvestasi di real estat komersial?

Solusi : Dana pensiun secara historis memandang real estat terlalu berisiko, sulit dikelola,
dan tidak likuid. Selain itu, kurangnya informasi yang tersedia untuk melakukan analisis
investasi kuantitatif juga menyebabkan keengganan dana pensiun untuk berinvestasi di
real estate.

3. Diskusikan peran perusahaan asuransi jiwa dalam pembiayaan real estat komersial.

Solusi : Mengingat sifat kewajiban jangka panjang, perusahaan asuransi jiwa lebih
memilih untuk berinvestasi dalam aset dalam jangka panjang. Mereka adalah sumber
utama modal real estat komersial dan sangat terlibat dalam pasar hipotek komersial jangka
panjang.

4. Kira-kira 86 persen real estat komersial yang dapat diinvestasikan (berdasarkan nilai
tertimbang) dimiliki oleh investor “non-lembaga”. Siapa investor ini?

Solusi : Investor “non-institusional” ini mencakup investor individu dan kelompok

investor swasta yang menyatukan modal mereka melalui beberapa jenis struktur
kepemilikan, termasuk korporasi C, korporasi S, kemitraan umum, kemitraan terbatas, dan
perseroan terbatas, untuk membeli aset real estat . Investasi gabungan terdiri dari sebagian
besar nilai pasar real estat yang dipegang oleh investor "non-lembaga". Investor individu,
atau investor yang memiliki properti bersama dengan anggota keluarga lainnya,
merupakan sebagian kecil dari investor “noninstitusional” ini.

5. Jelaskan secara singkat dana campuran. Siapa investor dalam dana ini dan mengapa
investor ini menggunakan dana campuran untuk pembelian mereka?

Solusi : Dana campuran adalah sarana untuk dana pensiun yang tidak memiliki keahlian
real estat internal yang memadai untuk berinvestasi di real estat. Dana pensiun
menyumbangkan dana kepada manajer dana real estat yang mengumpulkan, atau
menggabungkan, dana ini dengan temuan dari dana pensiun lain untuk membeli aset real
estat.

6. Ada tiga pertimbangan utama yang mempengaruhi bentuk di mana investor memilih
untuk memegang real estat komersial. Buat daftar masing-masing dan jelaskan bagaimana
pengaruhnya terhadap pilihan bentuk kepemilikan.

Solusi : Masalah kontrol manajemen, aturan perpajakan pendapatan federal, dan

penghindaran tanggung jawab pribadi atas hutang dan kewajiban mempengaruhi bentuk di
mana investor memilih untuk memegang real estat komersial.

18-
1
Sejauh mana investor ingin aktif dalam keputusan manajemen dapat menentukan bentuk
kepemilikan yang dipilih. Misalnya, dalam persekutuan komanditer, sekutu umum
bertanggung jawab atas keputusan manajemen dan sekutu komanditer tidak aktif dalam
keputusan manajemen. Korporasi C, Korporasi S, dan perseroan terbatas juga
memungkinkan investor untuk menghindari tanggung jawab manajemen.

Investor lebih menyukai struktur kepemilikan yang memberikan tanggung jawab terbatas.
Korporasi C, Korporasi S, kemitraan terbatas, dan perseroan terbatas melindungi investor
dari tanggung jawab pribadi apa pun; kewajiban terbatas pada jumlah modal yang
diinvestasikan. Kemitraan umum membutuhkan setidaknya satu sekutu umum yang
memiliki tanggung jawab tak terbatas atas hutang persekutuan.

Perpajakan pendapatan federal merupakan faktor penting dalam menentukan bentuk

kepemilikan mana yang akan digunakan dalam investasi real estat. Pendapatan yang
dihasilkan oleh properti yang dimiliki oleh korporasi C berpotensi dikenakan pajak
berganda karena pajak dinilai baik di tingkat korporasi maupun investor. Korporasi S,
perseroan terbatas, kemitraan umum, dan kemitraan terbatas adalah entitas yang dilewati
dan menghindari pajak berganda. Kemitraan terbatas memiliki keuntungan tambahan
dengan mengizinkan alokasi khusus dari distribusi uang tunai dan penghasilan kena pajak.

7. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pajak berganda atas penghasilan.

Solusi : Perpajakan berganda mengacu pada pengenaan pajak penghasilan baik di tingkat
entitas maupun investor. Misalnya, perusahaan C membayar pajak atas penghasilannya,
yang mengurangi jumlah yang tersedia untuk dibagikan kepada pemegang saham dengan
jumlah pajak tingkat entitas. Pemegang saham kemudian dikenakan pajak atas
penghasilan yang dibagikan kepada mereka dalam bentuk dividen, yang mengakibatkan
pajak berganda atas penghasilan yang dihasilkan oleh korporasi.

8. Apa batasan utama yang harus dipenuhi REIT secara berkelanjutan untuk menghindari
perpajakan di tingkat entitas?

Solusi : REIT harus memiliki setidaknya 100 pemegang saham dan 50 persen atau lebih
saham REIT tidak dapat dimiliki oleh lima investor atau kurang. REIT diharuskan untuk
membagikan setidaknya 90 persen dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang
saham dalam bentuk dividen. REIT diharuskan memiliki setidaknya 75 persen dari
asetnya yang diinvestasikan dalam aset real estat, uang tunai, dan sekuritas pemerintah.
Selain itu, 75 persen pendapatan kotor REIT harus berasal dari aset real estat.

9. Bandingkan keuntungan dan kerugian pajak dari memegang properti yang

menghasilkan pendapatan dalam bentuk REIT dengan keuntungan dan kerugian pajak dari
memegang properti dalam bentuk kemitraan terbatas real estat. Apakah salah satu bentuk
mendominasi dari perspektif pajak ?

Solusi :

REIT adalah korporasi C dan tetapi, tidak seperti korporasi C standar, tidak membayar
pajak penghasilan di tingkat entitas jika mematuhi serangkaian ketentuan yang diuraikan

18-
1
dalam Kode Pendapatan Internal. Kerugian dari bentuk kepemilikan REIT adalah
kerugian pajak tidak diteruskan ke pemegang saham.

Kemitraan terbatas real estat tidak dikenai pajak berganda karena pajak penghasilan tidak
dihitung pada tingkat entitas. Kemitraan terbatas dapat mengalokasikan kerugian pajak
kepada mitra, tetapi kemampuan mitra terbatas untuk menggunakan kerugian pajak
berpotensi dibatasi oleh pembatasan kerugian aktivitas pasif.

Dalam praktiknya dan dari perspektif pajak, melewati entitas seperti kemitraan terbatas
dan perseroan terbatas adalah bentuk dominan dari struktur kepemilikan yang digunakan
untuk berinvestasi dalam aset real estat. Namun, REIT juga dapat menghindari pajak
berganda dan disukai sebagai bentuk kepemilikan oleh beberapa investor.

10. Dari lebih dari $3 triliun utang real estat komersial yang beredar, berapa persen yang
diperdagangkan di pasar publik? Berapa persen yang diperdagangkan di pasar swasta?
Institusi atau entitas apa yang merupakan pemegang jangka panjang dari utang real estat
komersial swasta? Apa sumber dana hipotek jangka panjang yang tumbuh paling cepat?

Solusi : Sekitar 27 persen dari utang real estat komersial diperdagangkan di pasar publik
dan 73 persen sisanya dimiliki secara pribadi oleh investor institusi dan individu. Bank
komersial, lembaga tabungan, dan perusahaan asuransi jiwa adalah pemegang jangka
panjang dari utang real estat komersial swasta. Sekuritas yang didukung hipotek komersial
(CMBS) adalah sumber dana hipotek jangka panjang yang tumbuh paling cepat.

11. Bedakan antara REIT ekuitas, REIT hipotek, dan REIT hybrid.

Solusi : REIT ekuitas berinvestasi dan mengoperasikan properti komersial. REIT hipotek
membeli kewajiban hipotek (biasanya komersial) dan dengan demikian menjadi, secara
efektif, pemberi pinjaman real estat. Hybrid REIT menginvestasikan persentase yang
signifikan dari aset mereka di properti dan hipotek.

12. Tentukan dana dari operasi (FFO) dan jelaskan mengapa ukuran ini sering digunakan
sebagai pengganti laba bersih GAAP untuk mengukur kemampuan menghasilkan
pendapatan dari kepercayaan investasi real estat.

Solusi : Akuntansi GAAP mencakup pengurangan non tunai, seperti penghentian dan
amortisasi aset keuangan dan tetap tertentu. Oleh karena itu, jika REIT memiliki aset yang
dapat disusutkan secara signifikan, yang mengakibatkan pengurangan biaya non tunai
untuk penyusutan, laba bersih GAAP mungkin tidak mencerminkan arus kas bersih yang
tersedia untuk dibagikan kepada investor. Dana dari operasi (FFO) adalah ukuran
pendapatan alternatif yang menambahkan biaya penyusutan dan amortisasi kembali ke
pendapatan GAP. Selain itu, FFO menyesuaikan pendapatan GAAP untuk keuntungan
dan kerugian dari kejadian yang jarang dan tidak biasa. Secara formal, FFO didefinisikan
sebagai:

FFO = Pendapatan bersih (GAAP)

+ Depresiasi (properti riil)
+ Amortisasi biaya leasing

18-
1
 + Amortisasi perbaikan penyewa
- Keuntungan/kerugian dari kejadian yang jarang dan tidak biasa

13. Bagaimana REIT ekuitas, diukur dalam hal pengembalian total, dilakukan dalam
beberapa tahun terakhir relatif terhadap investasi saham alternatif?

Solusi : Selama 5-10 tahun terakhir, REITS sebagai grup telah mengungguli saham
berkapitalisasi besar dan kecil secara signifikan. Selama periode 15 tahun yang berakhir
pada tahun 2005, REIT ekuitas menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 15,4;
pengembalian yang sesuai untuk S&P 500 dan Russell 2000 masing-masing adalah 11,5
persen dan 13,0 persen. Selama periode 20 tahun yang berakhir pada tahun 2005, REIT
ekuitas memberikan pengembalian tahunan 12,4, sedikit lebih tinggi dari pengembalian
11,9 persen yang dihasilkan oleh S&P 500 dan lebih dari pengembalian 10,3 persen yang
diberikan oleh Russell 2000. Pengembalian ini tidak disesuaikan dengan risiko.

18-
1
 CHAPTER 19
Keputusan Investasi: Rasio

Pertanyaan Tes
1. Pengganda pendapatan:
A. berguna sebagai alat analisis awal untuk menyingkirkan peluang investasi
yang jelas tidak dapat diterima.

2. Tingkat kapitalisasi keseluruhan:

A. adalah kebalikan dari pengganda pendapatan bersih.

3. Rasio biaya operasional:

C. menyatakan beban operasi sebagai persentase dari pendapatan kotor efektif.

4. Tingkat dividen ekuitas:

B. menyatakan arus kas sebelum pajak sebagai persentase dari pengeluaran kas
ekuitas yang diperlukan.

5. Analisis rasio:
D. berfungsi sebagai evaluasi awal kecukupan arus kas investasi.

6. Asumsikan pusat ritel dapat dibeli seharga $5,5 juta. NOI pusat diharapkan
menjadi $489.500. Pinjaman $ 4.000.000 telah diminta. Pinjaman tersebut
memiliki suku bunga kontrak tetap 9,25 persen, diamortisasi setiap bulan selama
25 tahun dengan jangka waktu 7 tahun. Berapa rasio cakupan utang properti
(tahunan)?
B. 1.19

7. Manakah dari berikut ini yang bukan merupakan biaya operasi yang terkait
dengan properti (komersial) yang menghasilkan pendapatan?
A. pelayanan hutang

Gunakan informasi berikut untuk menjawab pertanyaan 8-9.

Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli gedung perkantoran seharga
$2.500.000. Anda mengharapkan Pendapatan Kotor Potensial (PGI) di tahun pertama
menjadi $450.000; kekosongan dan kehilangan koleksi menjadi 9 persen dari PGI; dan
biaya operasional menjadi 42 persen dari Pendapatan Kotor Efektif (EGI).

8. Berapa tingkat kapitalisasi keseluruhan tahun pertama yang tersirat?

A. 9,5 persen

9. Apa pengganda pendapatan kotor yang efektif? B. 6.11

10. Diberikan informasi berikut, berapakah uang muka ekuitas yang diperlukan?
• Harga akuisisi: $800.000
• Rasio pinjaman terhadap nilai: 75%
• Biaya pembiayaan di muka: 3%

19-
1
 C. $218.000

Pertanyaan Studi
Gunakan informasi berikut untuk menjawab pertanyaan 1 – 3:
Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli gedung perkantoran seharga $1,5 juta
hari ini. Harapan Anda mencakup hal-hal berikut: potensi pendapatan bruto tahun
pertama sebesar $340.000; kekosongan dan kehilangan koleksi sama dengan 15 persen
dari pendapatan potensial bruto; biaya operasional sama dengan 40 persen dari
pendapatan kotor efektif. Belanja modal sama dengan 5 persen dari EGI. Anda berharap
untuk menjual properti itu lima tahun setelah dibeli. Anda memperkirakan bahwa nilai
pasar properti akan meningkat empat persen setahun setelah dibeli dan Anda
mengharapkan biaya penjualan sebesar 6 persen dari perkiraan harga jual di masa depan.

1. Berapa perkiraan pendapatan kotor efektif (EGI) untuk tahun pertama operasi?

Solusi :
Barang Jumlah
Potensi Pendapatan Kotor (PGI) $340,000
dikurangi: Tunjangan V&C (sebesar 15% dari PGI) 51.000
Pendapatan kotor efektif (EGI) $289,000

2. Berapa estimasi pendapatan operasional bersih (NOI) untuk tahun pertama

operasi?

Solusi :
Barang Jumlah
Pendapatan kotor efektif (EGI) $289,000
dikurangi: Biaya operasional (OE) (115,600)
dikurangi: Pengeluaran modal (CAPX) (14,450)
Pendapatan operasional bersih (NOI) $158,950

3. Berapa perkiraan tingkat kapitalisasi keseluruhan (R o ) menggunakan NOI untuk

tahun pertama operasi?

Solusi : Tingkat kapitalisasi keseluruhan adalah 10,6 persen ($158.950 /

$1.500.000)

4. Tersedia peluang investasi dengan harga pasar $100.000. Anda dapat memperoleh
pinjaman hipotek selama 25 tahun senilai $75.000 yang mensyaratkan
pembayaran bulanan yang sama dengan bunga sebesar 9,5 persen. Hasil operasi
berikut diharapkan selama tahun pertama.

Pendapatan kotor yang efektif$25,000

Lebih sedikit biaya operasional$13,000
Pendapatan operasional bersih$12,000

19-
1
 Untuk tahun pertama saja, tentukan:

a. Pengganda pendapatan kotor

Solusi : Harga pasar / Pendapatan kotor efektif = $100.000 / $25.000 = 4

b. Rasio biaya operasional

Solusi : Biaya operasional / Pendapatan kotor efektif = $13.000 / $25.000 = 52

persen

c. Rasio cakupan utang

Solusi: NOI / Layanan utang tahunan = $12.000 / $7.863 = 1,5

d. Tingkat kapitalisasi keseluruhan

Solusi : NOI / Harga pasar = $12.000 / $100.000 = 12 persen

e. Tingkat dividen ekuitas

Solusi : Arus kas sebelum pajak / Ekuitas = $4.137 / $25.000 = 16,55 persen

5. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli apartemen quadruplex.

Pendapatan kotor efektif (EGI) selama tahun pertama operasi diharapkan menjadi
$33.600 ($700 per bulan per unit). Biaya operasional tahun pertama diperkirakan
sebesar $13.440 (40 persen dari EGI). Abaikan pengeluaran modal. Harga
pembelian quadruplex adalah $200.000. Akuisisi ini akan dibiayai dengan ekuitas
sebesar $60.000 dan hipotek dengan suku bunga tetap standar sebesar $140.000.
Suku bunga pembiayaan utang adalah delapan persen dan jangka waktu pinjaman
adalah 30 tahun. Asumsikan, untuk penyederhanaan, bahwa pembayaran akan
dilakukan setiap tahun dan tidak ada biaya pembiayaan di muka.

a. Berapa tingkat kapitalisasi keseluruhan?

Solusi : NOI = EGI – biaya operasional

= $33,600 – $13,440
= $20,160

NOI / Harga pasar = $20.160 / $200.000 = 10,08 persen

b. Apa pengganda pendapatan kotor yang efektif?

19-
1
 Solusi : Harga pasar / Pendapatan kotor efektif = $200.000 / $33.600 = 5,95

c. Berapa tingkat dividen ekuitas (pengembalian ekuitas sebelum pajak)?

Solusi :

Layanan hutang = $12.436, seperti yang dihitung di bawah ini

N = 30 I/YR = 8 PV = $140.000 PTT = ? FV = 0

Arus kas sebelum pajak = NOI - Layanan utang = $20.160 - $12.436 =

$7.724

Tingkat dividen ekuitas = Arus kas sebelum pajak / ekuitas yang diinvestasikan
= $7.724 / $60.000
= 12,87 persen

d. Berapa rasio cakupan layanan utang?

Solusi : DCR= NOI / debt service

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Asumsikan pemberi pinjaman membutuhkan rasio cakupan utang minimum

1,2. Berapa pinjaman terbesar yang dapat Anda peroleh jika Anda memutuskan
untuk meminjam lebih dari $140.000?

Solusi : Layanan hutang harus sedemikian rupa sehingga berlaku hubungan

berikut:
NO I
Pelayanan ≥1.
hutang 2
Namun, pelunasan hutang sama dengan jumlah pinjaman dikalikan konstanta
hipotek (suku bunga kontrak ditambah amortisasi pokok). Dengan demikian, kita
dapat menulis ulang ekspresi di atas sebagai

NO I
jumlah pinjaman x konstanta hipotek
≥1.
2
Penataan ulang,
NO I = jumlah pinjaman x konstanta hipotek
1.2
atau,
NO I
= jumlah pinjaman
1,2 x konstanta hipotek

19-
1
 Untuk masalah kita,
$20,160
= jumlah pinjaman
1,2 x 0,0888

Konstanta hipotek adalah suku bunga yang dinyatakan ditambah pembayaran

pokok tahun pertama dibagi dengan jumlah pinjaman (1.236/140 000 = 0,0088),
atau 0,0888.

$20,160
= jumlah pinjaman 0,1066

$189,130 = jumlah pinjaman

6. Mengapa properti Kelas B menjual dengan tingkat batas masuk yang lebih tinggi
daripada properti Kelas A?

Solusi : Sehubungan dengan properti kelas A, properti kelas B lebih berisiko

dan/atau diharapkan menghasilkan kenaikan sewa yang lebih kecil dari waktu ke
waktu. Kedua efek tersebut mengurangi jumlah yang bersedia dibayar oleh
investor rasional hari ini per dolar dari pendapatan saat ini. Ketika nilai/harga
turun relatif terhadap pendapatan sewa bersih saat ini, tingkat kapitalisasi
meningkat.

7. Mengapa seorang investor real estat komersial meminjam untuk membantu

membiayai investasi bahkan jika dia mampu membayar tunai 100 persen?

Solusi : Meminjam—yakni, penggunaan “uang orang lain”—juga dirujuk sebagai

penggunaan leverage keuangan. Jika pengembalian keseluruhan properti melebihi
biaya utang, penggunaan leverage dapat secara signifikan meningkatkan tingkat
pengembalian yang diperoleh investor atas ekuitas yang diinvestasikan.
Pembesaran pengembalian yang diharapkan ini sering mendorong investor untuk
membiayai sebagian hutang bahkan jika mereka memiliki akumulasi kekayaan
untuk membayar semua uang tunai untuk properti itu.

8. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli gedung perkantoran seharga

$2.500.000. Anda mengharapkan potensi pendapatan kotor (PGI) di tahun
pertama menjadi $450.000; kekosongan dan kehilangan koleksi menjadi 9 persen
dari PGI; dan biaya operasional menjadi 42 persen dari pendapatan kotor efektif
(EGI). Berapa estimasi Pendapatan Operasional Bersih? Dengan menggunakan
harga jual, berapa tingkat kapitalisasi keseluruhan tahun pertama yang tersirat?
Apa pengganda pendapatan kotor (efektif)?

19-
1
 Barang Jumlah
Potensi Pendapatan Kotor (PGI) $450,000
- Kekosongan & kehilangan koleksi (VC)40,500
= Pendapatan kotor efektif (EGI) 409,500
- Biaya operasional (OE) 171,990
= Pendapatan Operasional Bersih (NOI)237,510

Berapa tingkat kapitalisasi

$237,510
keseluruhan? R 0 = NOI = = 0,095 atau
$2,500,000 9,5%
Harga Perolehan

Apa pengganda pendapatan kotor yang efektif?

Harga Akuisisi $2.500.000

GI = = = 6.10
Pendapatan Kotor Efektif $409,500

9. Apa hal utama yang membedakan biaya operasional dari belanja modal?

Solusi : Biaya operasional tidak secara mendasar mengubah nilai pasar atau sisa
umur ekonomis aset; alih-alih biaya operasional, properti tetap beroperasi dan
kompetitif di pasar lokalnya. Sebaliknya, belanja modal didefinisikan sebagai
biaya yang meningkatkan nilai pasar dan/atau sisa umur ekonomis aset.

10. Jelaskan mengapa arus kas properti pendapatan tidak sama dengan pendapatan
kena pajak.

Solusi : Karena beberapa alasan, arus kas bersih aktual yang dihasilkan oleh
investasi properti sewaan berbeda dengan jumlah pendapatan yang harus
dilaporkan pemilik untuk tujuan pajak pendapatan federal. Pertama dan
terpenting, pengurangan depresiasi diperbolehkan dalam perhitungan penghasilan
kena pajak dari operasi tahunan; namun, pemilik tidak “menulis cek” untuk
penyusutan setiap tahun. Ini mengurangi penghasilan kena pajak relatif terhadap
arus kas aktual. Hal yang sama berlaku untuk biaya pembiayaan yang
diamortisasi. Sebaliknya, pemilik sering melakukan pembayaran hipotek yang
mencakup amortisasi bunga dan pokok. Namun, hanya bagian bunga dari
pembayaran hipotek yang dapat dikurangkan dari pajak. Oleh karena itu, bagian
utama adalah arus kas keluar yang tidak dapat dikurangkan dari pajak.

11. Apa kelemahan dasar dari sebagian besar rasio dan aturan praktis yang digunakan
dalam pengambilan keputusan investasi real estat komersial?

Solusi : Kelemahan utama sebagian besar rasio dan aturan praktis adalah bahwa
mereka mengabaikan arus kas masuk dan keluar yang mungkin terjadi di luar
tahun pertama operasi. Juga, tidak ada aturan keputusan yang jelas terkait dengan
aturan praktis. Misalnya, seberapa tinggi tingkat batas masuk pada suatu potensi

19-
1
akuisisi harus relatif terhadap cap rate pada properti serupa sebelum investor dapat
menyimpulkan bahwa memperoleh properti akan meningkatkan kekayaan?

19-
1
 CHAPTER 20
Keputusan Investasi: NPV dan IRR

Pertanyaan Tes
1. Investasi real estat tersedia dengan pengeluaran kas awal sebesar $10.000, dan
diharapkan menghasilkan arus kas sebesar $3.343,81 per tahun selama lima tahun.
Tingkat pengembalian internal (IRR) adalah sekitar: b. 20 persen.

2. Nilai sekarang bersih dari akuisisi sama dengan:

B. nilai sekarang dari arus kas masa depan yang diharapkan, dikurangi
pengeluaran kas awal.

3. Nilai saat ini:

B. adalah nilai sekarang dari semua manfaat bersih yang diharapkan akan diterima
di masa depan.

4. Persamaan tingkat pengembalian internal menggabungkan:

D. arus kas keluar dan masuk awal, dan arus kas keluar dan masuk masa depan.

5. Harga beli yang akan menghasilkan investor tingkat pengembalian terendah yang
dapat diterima:
A. adalah nilai investasi properti bagi investor tersebut.

6. Istilah apa yang paling menggambarkan harga maksimum yang bersedia dibayar
pembeli untuk sebuah properti?
A. nilai investasi

7. Properti penghasil pendapatan dihargai $600.000 dan diharapkan menghasilkan

arus kas setelah pajak sebagai berikut: Tahun 1: $42.000; Tahun 2: $44.000;
Tahun 3: $45.000; Tahun 4: $50.000; dan Tahun 5: $650.000. Apakah seorang
investor dengan tingkat pengembalian setelah pajak yang disyaratkan sebesar 15
persen akan bijaksana untuk berinvestasi pada harga saat ini?
B. Tidak, NPV adalah -$148.867.

8. Sebagai aturan umum, menggunakan leverage keuangan:

B. meningkatkan risiko bagi investor ekuitas.

9. Berapa IRR, dengan asumsi sebuah bangunan industri dapat dibeli seharga
$250.000 dan diharapkan menghasilkan arus kas sebesar $18.000 untuk masing-
masing lima tahun ke depan dan dijual pada akhir tahun kelima seharga $280.000?
C. 9,20 persen

10. Diberikan informasi berikut, apa investasi ekuitas yang dibutuhkan pada saat
penutupan?
• Harga akuisisi: $800.000
• Rasio pinjaman terhadap nilai: 75%
• Biaya pembiayaan: 3%

20-
1
 C. $218.000

Pertanyaan Studi
1. Sebutkan tiga cara penting di mana model penilaian DCF berbeda dari model
kapitalisasi langsung.

Solusi : Model kapitalisasi langsung memerlukan estimasi pendapatan stabil

selama satu tahun. Model DCF membutuhkan perkiraan arus kas bersih selama
seluruh periode holding yang diharapkan. Selain itu, perkiraan arus kas harus
mencakup arus kas bersih yang diharapkan dihasilkan dari penjualan properti pada
akhir periode penyimpanan yang diharapkan. Terakhir, penilai harus memilih
hasil yang sesuai (diperlukan IRR) untuk mendiskon semua arus kas masa depan
atau untuk digunakan sebagai tingkat rintangan dalam analisis IRR.

2. Mengapa seorang investor real estat komersial meminjam untuk membantu

membiayai investasi bahkan jika dia mampu membayar tunai 100 persen?

Solusi : Meminjam—yakni, penggunaan “uang orang lain”—juga dirujuk sebagai

penggunaan leverage keuangan. Jika pengembalian keseluruhan properti melebihi
biaya utang, penggunaan leverage dapat secara signifikan meningkatkan tingkat
pengembalian yang diperoleh investor atas ekuitas yang diinvestasikan.
Pembesaran pengembalian yang diharapkan ini sering mendorong investor untuk
membiayai sebagian hutang bahkan jika mereka memiliki akumulasi kekayaan
untuk membayar semua uang tunai untuk properti tersebut. Manfaat potensial lain
dari leverage meliputi: kemampuan untuk menembus kendala modal ekuitas untuk
mendapatkan lebih banyak proyek + NPV; kemampuan untuk menerapkan
keunggulan komparatif pemilik/operator dalam akuisisi dan manajemen untuk
lebih banyak proyek; dan peningkatan diversifikasi portofolio.

3. Dengan menggunakan kunci “CF” dari kalkulator keuangan Anda, tentukan IRR
dari rangkaian arus kas tahunan berikut ini: CF0= -$31.400; CF1 = $3.292; CF2 =
$3.567; CF3 = $3.850; CF4 = $4.141; dan CF5 = $50.659.

Solusi : IRR = 18,51%

4. Sebuah pusat perbelanjaan eceran dibeli seharga $2,1 juta. Selama empat tahun
berikutnya, properti tersebut naik 4 persen per tahun. Pada saat pembelian,
properti tersebut dibiayai dengan rasio pinjaman terhadap nilai 75 persen selama
30 tahun sebesar 8 persen (tahunan) dengan amortisasi bulanan. Pada akhir tahun
ke-4, properti dijual dengan biaya penjualan 8 persen. Apa itu pengembalian
ekuitas sebelum pajak?

Solusi :
Jumlah pinjaman = 0,75 x $1,575,000
(2.100.000) 11,556.79
Pembayaran bulanan 1,515,450
Bara Jumlah
ng
20-
2
 Harga jual [2.100.000 x (1,04) ]
4
2,456,703
dikurangi: Beban penjualan (sebesar 8% dari SP) 196.536
Harga jual bersih dikurangi: mtg 2,260,167
belum dibayar. saldo pengembalian 1,515,450
ekuitas sebelum pajak $ 744,717

5. Nyatakan, dalam tidak lebih dari satu kalimat, kondisi leverage keuangan yang
menguntungkan dalam perhitungan NPV.

Solusi : Meningkatkan penggunaan leverage akan meningkatkan NPV yang

dihitung jika tingkat diskonto melebihi biaya efektif hutang hipotek.

6. Nyatakan, dalam tidak lebih dari satu kalimat, kondisi leverage keuangan yang
menguntungkan dalam perhitungan IRR.

Solusi : Meningkatkan penggunaan leverage akan meningkatkan IRR yang

dihitung jika IRR yang tidak diungkit melebihi biaya efektif hutang hipotek.

7. Sebuah gedung perkantoran dibeli dengan arus kas yang diproyeksikan sebagai
berikut:
• NOI diharapkan menjadi $130.000 pada tahun pertama dengan 5 persen
tahunan meningkat.
• Harga pembelian properti adalah $ 720.000.
• Pembiayaan ekuitas 100% digunakan untuk membeli properti
• Properti tersebut dijual pada akhir tahun ke-4 seharga $860.000 dengan
biaya penjualan dari
4 persen.
• Tingkat pengembalian tanpa pengaruh yang disyaratkan adalah 14 persen.

a. Hitung tingkat pengembalian internal (IRR) tanpa leverage.

b. Hitung nilai sekarang bersih (NPV) tanpa leverage.

Solusi :
Laba Operasi Hasil Hadiah
Harga Bersih Penjualan Arus Kas Nilai pada
Tahun pembelian Bersih Total 14%
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032
3 143,325 143,325 96,740
4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
A. IRR = 21,88 persen b. NPV = 173.732

8. Dengan harga beli $350.000, sebuah gudang menyediakan arus kas awal sebelum
pajak sebesar $30.000, yang tumbuh sebesar 6 persen per tahun. Jika
pengembalian ekuitas sebelum pajak setelah empat tahun sama dengan $90.000,
dan diperlukan investasi ekuitas awal sebesar $175.000, berapakah IRR proyek

20-
3
 tersebut? Jika tingkat pengembalian leverage masuk yang diperlukan pada proyek
adalah 10 persen, apakah proyek harus dilakukan?

Solusi :
Harga Sebelum Pengembalian Arus Kas Hadiah
Tahu
pembelian Arus Kas Modal Sebelum Total Nilai pada
n
Pajak Pajak 10%
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

IRR adalah 7,84 persen. Berdasarkan tingkat pengembalian yang diungkit masuk
pada proyek sebesar 10 persen, NPV sama dengan ($10.246) dan proyek tidak
boleh dilakukan.

9. Anda sedang mempertimbangkan akuisisi gedung perkantoran. Harga pembelian

adalah $ 775.000. Tujuh puluh lima persen dari harga pembelian dapat dipinjam
dengan hipotek 30 tahun, 7,5 persen. Pembayaran akan dilakukan setiap tahun .
Biaya pembiayaan di muka akan berjumlah tiga persen dari jumlah pinjaman.
Arus kas sebelum pajak yang diharapkan dari operasi - dengan asumsi periode
holding 5 tahun - adalah sebagai berikut:

Tahun BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

Arus kas sebelum pajak dari penjualan properti diperkirakan sebesar $295.050.
Berapakah nilai sekarang bersih dari investasi ini, dengan asumsi tingkat
pengembalian yang disyaratkan 12 persen atas arus kas yang diungkit? Berapakah
tingkat pengembalian internal yang diungkit?

Solusi : Seperti yang dipecahkan di bawah ini, NPV adalah ($11.166) dan IRR
adalah 10,75 persen

Investasi Pelayanan Arus Kas Nilai Sekarang

Tahun Ekuitas NO I hutang BTER Total di 12%
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165

20-
4
 4 65,043 49,215 15,828 10,059
5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

10. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah kompleks apartemen.

Asumsi berikut dibuat:
a. Harga pembelian adalah $ 1.000.000.
b. Potensi pendapatan kotor (PGI) untuk tahun pertama operasi diproyeksikan
menjadi $171.000.
c. PGI diharapkan meningkat 4 persen per tahun.
d. Tidak ada lowongan yang diharapkan.
e. Biaya operasional diperkirakan sebesar 35 persen dari pendapatan kotor
efektif. Abaikan pengeluaran modal.
f. Nilai pasar investasi diharapkan meningkat 4 persen per tahun.
g. Biaya penjualan akan menjadi 4 persen.
h. Jangka waktu penahanan adalah 4 tahun.
i. Tingkat pengembalian tanpa pengaruh yang tepat untuk mendiskontokan
NOI yang diproyeksikan dan NSP yang diproyeksikan adalah 12 persen.
j. Tingkat pengembalian leverage yang diperlukan adalah 14 persen.
k. 70 persen dari harga akuisisi dapat dipinjam dengan jangka waktu 30
tahun,
hipotek pembayaran bulanan.
l. Tingkat bunga hipotek tahunan akan menjadi 8,0 persen.
m. Biaya pembiayaan akan sama dengan 2 persen dari jumlah pinjaman.
n. Tidak ada penalti pembayaran di muka.

a. Hitung pendapatan operasional bersih (NOI) untuk masing-masing dari empat

tahun.

Solusi :
Barang 1 2 3 4
PGI $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Kurang: 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Kurang: OE 59,850 62,244 64,734 67,323
NO I $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Hitung hasil penjualan bersih dari penjualan properti.

Solusi :
Barang Jumlah
Harga jual [1.000.000 x (1,04) ]
4
$1,169,859
dikurangi: Biaya penjualan (sebesar 4% dari SP) 46,794
Harga jual bersih $1,123,065

c. Hitung nilai sekarang bersih dari investasi ini, dengan asumsi tidak ada
hutang hipotek. Haruskah Anda membeli? Mengapa?

20-
5
 Solusi :

Barang Arus kas Nilai Sekarang di 12%

Arus Keluar Awal -$1,000,000 -$1,000,000
NOI Yr.1 111,150 99,241
NOI Yr.2 115,596 92,152
NOI Yr.3 120,220 85,570
NOI Yr.4 125,029 79,458
Tahun pengembalian 4 1,123,065 713,727
Nilai bersih sekarang $70,150

Ya, belilah properti itu karena ini adalah proyek dengan NPV positif.

d. Hitung tingkat pengembalian internal dari investasi ini, dengan asumsi

tidak ada hutang. Haruskah Anda membeli? Mengapa?

Solusi : IRR = 14,22 persen. Beli karena tingkat pengembalian yang

disyaratkan tanpa pengaruh adalah 12 persen

e. Hitung pembayaran hipotek bulanan. Berapa totalnya per tahun?

Solusi : Pembayaran bulanan = $5.136,35 seperti yang dihitung di bawah

ini:

Pembayaran tahunan = pembayaran bulanan x 12 = $61.636

f. Hitung saldo pinjaman pada akhir tahun 1, 2, 3, dan 4. (Catatan: saldo

hipotek yang belum dibayar setiap saat sama dengan nilai sekarang dari
sisa pembayaran, didiskontokan dengan tingkat bunga kontrak.)

Solusi :
Saldo hipotek yang belum dibayar pada tahun 1 = $694.152
Saldo hipotek yang belum dibayar di tahun 2 = $687.820
Saldo hipotek yang belum dibayar pada tahun ke-3 = $680.961
Saldo hipotek yang belum dibayar pada tahun ke-4 = $673.533

g. Hitung jumlah pengurangan pokok yang dicapai selama masing-masing

empat tahun.

Solusi :
Pengurangan pokok di tahun 1 = $700.000 - $694.152 = $5.848
Pengurangan pokok di tahun 2 = $694.152 - $687.820 = $6.332
Pengurangan pokok di tahun 3 = $687.820 - $680.961 = $6.859
Pengurangan pokok di tahun 4 = $680.961 - $673.533 = $7.428

h. Hitung total bunga yang dibayarkan selama masing-masing dari empat

tahun. (Catatan: Ingatlah bahwa pelunasan hutang sama dengan pokok
ditambah bunga.)

20-
6
 Solusi :
Bunga yang dibayarkan pada tahun 1 = $61.636 - $5.848 = $55.788
Bunga yang dibayarkan pada tahun 2 = $61.636 - $6.332 = $55.304
Bunga yang dibayarkan pada tahun ke-3 = $61.636 - $6.859 = $54.777
Bunga yang dibayarkan pada tahun ke-4 = $61.636 - $7.428 = $54.208

i. Hitung investasi ekuitas awal yang diperlukan dengan leverage.

Solusi :
Jumlah pinjaman (0,70 x $1.000.000) = $700.000
Biaya pembiayaan di muka (0,02 x $700.000) = $14.000
Investasi ekuitas = $1.000.000 - $700.000 + $14.000 = $314.000

j. Hitung arus kas sebelum pajak (BTCF) untuk masing-masing dari empat
tahun.

Solusi :
Barang 1 2 3 4
NO I $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
kurang: Layanan 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Hitung pengembalian ekuitas sebelum pajak (BTER) dari penjualan

properti.

Solusi :
Barang Jumlah
Harga jual bersih $1,123,065
dikurangi: Sisa saldo hipotek di tahun ke-4 673,533
pengembalian ekuitas sebelum pajak $449,532

l. Hitung nilai sekarang bersih dengan leverage dari investasi ini. Haruskah
Anda membeli? Mengapa?

Solusi :
Hadiah
Nilai di
Barang Arus kas 14%
BTCF Tahun 1 $49,514 $43,433
BTCF Yr.2 53,960 41,520
BTCF Yr.3 58,584 39,543
BTCF Yr.4 63,392 37,534
Tahun 449,532 266,159
pengembalian 4
Total $428,189

NPV = Nilai sekarang arus kas dikurangi investasi ekuitas: $428.189 -

$314.000 = $114.189.

20-
7
 Keputusan: Beli properti karena NPV > 0; kekayaan akan meningkat
sebesar $114.189.

M. Hitung tingkat pengembalian internal yang diungkit dari investasi ini (dengan
asumsi tidak ada hutang dan tidak ada pajak). Haruskah Anda membeli?
Mengapa?

Solusi : Levered IRR = 25,02 persen; Keputusan: Beli properti karena IRR
> 14 persen, pengembalian yang diminta.

n. Hitung, untuk tahun pertama operasi, (1) keseluruhan (batas) tingkat

pengembalian, (2) tingkat dividen ekuitas, (3) pengganda pendapatan
kotor, (4) rasio cakupan utang.

Solusi :
(1) Nilai batas keseluruhan = NOI / Harga pasar = $111.150 /
$1.000.000 = 11,12%
(2) Tingkat dividen ekuitas = BTCF / ekuitas = $49.514 / $314.000
= 15,8 persen
(3) Pengganda pendapatan kotor = Harga pasar / EGI =
$1.000.000 / $171.000 = 5,85
(4) Rasio cakupan utang = NOI / Layanan utang = $111.150 /
$61.636 = 1,8

11. IRR sebelum pajak yang diharapkan untuk investasi real estat potensial adalah 14
persen. IRR setelah pajak yang diharapkan adalah 10,5 persen. Berapa tarif pajak
efektif atas investasi ini?

Solusi : Tarif pajak efektif adalah (1-(10,5/14)) = 0,25 atau 25 persen.

20-
8
 CHAPTER 21
PAJAK PENGHASILAN DAN NILAI

Masalah Uji

1. Penghasilan kena pajak dari sewa real estat terdepresiasi yang dikelola secara aktif
diklasifikasikan sebagai:
B. Pendapatan pasif.

2. Di bawah undang-undang pajak penghasilan federal saat ini, berapa periode

pemulihan biaya terpendek yang tersedia bagi investor yang membeli properti
sewa tempat tinggal?
e. Bukan dari salah satu di atas.

3. Jika seorang investor adalah "dealer" sehubungan dengan real estat tertentu, maka
real estat itu
diklasifikasikan (oleh IRS) sebagai ditahan:
B. Dijual ke orang lain

4. Ketika sebuah properti dijual kurang dari nilai bukunya yang tersisa,
penyusutannya (keausan) adalah:
B. Diremehkan.

5. Untuk tujuan perpajakan, peningkatan properti riil substansial yang dilakukan

setelah pembelian awal adalah:
a. Diperlakukan seperti bangunan terpisah.

b. Berapa persen dari pendapatan sewa dari properti residensial yang harus diperoleh
dari penyewaan unit yang ditempati oleh penyewa sebagai perumahan?
c. 80 persen

7. Pada tahun 2007, Anda membeli sebuah gedung kantor kecil seharga $450.000,
yang Anda biayai dengan hipotek suku bunga tetap sebesar $337.500, selama 25
tahun. Total biaya pembiayaan di muka adalah $6.750. Berapa banyak dari biaya
ini yang dapat dihapuskan dari pendapatan biasa pada tahun 2007?
C. $270

8. Jika investor termasuk dalam golongan pajak penghasilan 33%, berapa kredit
pajak sebesar $2.000 yang akan menyelamatkan investor dari pajak?
A. $2.000,00

9. Manakah dari berikut ini yang paling tepat menggambarkan perpajakan atas
keuntungan dan kerugian dari penjualan aset Bagian 1231?
D. Keuntungan bersih dikenakan pajak sebagai keuntungan modal; rugi bersih
dikenakan pajak sebagai penghasilan biasa.

10. Mana dari pernyataan berikut ini yang salah?

d. Kerugian pasif bersih dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan

21-
1
dividen dari saham REIT.

Pertanyaan Studi

1. Mengapa investor pada umumnya peduli apakah IRS mengklasifikasikan

pengeluaran tunai sebagai biaya operasional daripada pengeluaran modal?

Solusi : Biaya operasional umumnya dapat dikurangkan untuk tujuan pajak

penghasilan pada tahun pembayarannya. Pengeluaran modal ditambahkan ke basis
pajak properti, diperlakukan seperti bangunan terpisah, dan dibebankan melalui
pemotongan penyusutan tahunan. Manfaat pajak, seperti manfaat arus kas lainnya,
memiliki nilai sekarang yang lebih tinggi saat diterima lebih cepat daripada nanti.

2. Bagaimana poin diskon yang terkait dengan pembiayaan properti pendapatan

ditangani untuk keperluan pajak?

Solusi : Semua biaya pembiayaan di muka diamortisasi selama masa pinjaman

yang digunakan untuk membiayai pembelian. Jika pinjaman dibayar di muka
sebelum akhir jangka waktu pinjaman, biaya pembiayaan di muka yang tersisa
dapat dikurangkan sepenuhnya pada tahun di mana kewajiban pinjaman dilunasi.

3. Berapakah pajak yang harus dibayar atas penjualan? Asumsikan 6% biaya

penjualan, 33% persen tarif pajak penghasilan biasa, 15 persen tarif pajak capital
gain, dan 25 persen tarif recapture.

Solusi :
Pengurangan penyusutan tahunan = $750.000 x (1/27,5) = $27.272,73
Total penyusutan selama 5 tahun = 5 x $27.272,73 = 136.364

Harga penjualan $1,270,000

Dikurangi: Beban Penjualan @ 6% (76,200)
Hasil Penjualan Bersih 1,193,800
Dikurangi: Dasar yang Disesuaikan (1.000.000 - 863,636
136.364, atau lima tahun sebesar 27.272,73 dalam
penyusutan tahunan)
Keuntungan Kena Pajak 330,164
Dikurangi: Penangkapan Kembali Depresiasi (136,364)
Keuntungan dalam bentuk uang 193,800
Pajak Capital Gain @ 15% 29,070
Tambahkan: Depresiasi Recapture pajak (25% x 34,091
Pajak Terutang atas Penjualan $63,161
4. Apa yang akan menjadi pengembalian ekuitas setelah pajak (arus kas) dari
penjualan?

Solusi :
Hasil Penjualan Bersih $1,193,800
Dikurangi : Sisa Saldo Pinjaman* (666,648)
Pengembalian Modal Sebelum Pajak 527,152

21-
2
 Dikurangi: Pajak Terutang atas Penjualan (63,161)
Pengembalian Ekuitas Setelah Pajak $463,991

*(N=25, I=12, PV=-700.000, dan FV=0) menghasilkan pembayaran tahunan

sebesar $89.249,98. Saldo pinjaman yang tersisa pada akhir tahun ke-5 adalah
$666.648 (N=20, I=12, PV=?, dan PMT = 89.249,98).

5. Selama periode penyimpanan lima tahun, berapa banyak pajak Anda dari operasi
persewaan dikurangi dengan pemotongan penyusutan tahunan?

Solusi : Jumlah pajak yang dihemat dari penyusutan pajak tahunan adalah total
penyusutan yang diklaim sebesar 136.364 kali 33% (tarif pajak penghasilan
biasa), atau $45.000.

6. Apa empat klasifikasi kepemilikan real estat untuk tujuan perpajakan? Klasifikasi
properti mana yang dapat disusutkan untuk tujuan perpajakan?

Solusi : Empat kelas kepemilikan real estat untuk tujuan perpajakan adalah (1)
real estat yang dimiliki sebagai tempat tinggal pribadi; (2) real estat yang dimiliki
untuk dijual kepada pihak lain, atau properti penyalur; (3) real estat yang dimiliki
untuk digunakan dalam perdagangan atau kegiatan bisnis, atau properti
perdagangan atau bisnis; dan (4) real estat yang dimiliki untuk investasi, atau
properti investasi. Umumnya, hanya properti yang digunakan dalam perdagangan
atau bisnis atau untuk menghasilkan pendapatan, seperti real estat sewaan, yang
dapat disusutkan.

7. Berapa pengurangan penyusutan tahunan Anda?

Solusi : Pengurangan depresiasi tahunan adalah $3.571,43 (Basis yang

disesuaikan sebesar $100.000/28 tahun)

8. Jika Anda tidak pernah menjual properti itu, berapa nilai sekarang dari
penghematan pajak tahunan dari penyusutan?

Solusi : Nilai sekarang penghematan pajak tahunan dari depresiasi adalah

$9.306,57 (N=28, I=10, PMT=3.571,43 x 0,28, dan FV=0)

9. Jika Anda menjual properti itu pada akhir tahun kelima, berapakah nilai sekarang
dari pengurangan depresiasi, setelah dikurangi semua pajak yang harus dibayar
atas penjualan?

Larutan:
Nilai pengurangan penyusutan tahunan setelah pajak = $3.571,43 x 0,28 = $1.000
Nilai sekarang pengurangan tahunan = $3.791 (N=5, I/YR=10, PV=?,
PMT=1.000, dan FV=0)

Total penyusutan selama 5 tahun = 5 x $3.571,43 = $17.857

Depreciation recapture tax pada akhir tahun ke-5 = $17,857 x 0.25 = $4,464

21-
3
 Present value of depreciation recapture tax = $2,772 (N=5, I/YR=10, PV=?,
PMT=0, dan FV=4,464)

NPV dari pengurangan depresiasi selama 5 tahun holding period adalah $1.019
($3.791 - $2.772).

10. Black Acres Apartment, Inc perlu menghitung penghasilan kena pajak (TI) untuk
tahun sebelumnya dan membutuhkan bantuan Anda. Pendapatan kotor efektif
(EGI) adalah $52.000; biaya operasional adalah $19.000; $2.000 dimasukkan ke
dalam dana untuk penggantian kompor dan lemari es di masa depan; pelunasan
hutang adalah $26.662, dimana $25.126 adalah bunga; dan pengurangan
penghentian adalah $17.000. Hitung penghasilan kena pajak dari operasi:

Solusi :
Penghasilan Kotor Efektif $52,000
Dikurangi: Biaya Operasional (19,000)
Dikurangi: Belanja Modal (2,000)
Laba Operasi Bersih 31,000
Tambahkan: CAPX 2,000
Dikurangi: Bunga Layanan Utang (25,126)
Dikurangi: Penghentian Pajak (17,000)
Penghasilan (Rugi) Kena Pajak $(9,126)

11. Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah kompleks apartemen

kecil.
a. Hitung pembayaran hipotek, pengurangan bunga, pengurangan depresiasi,
dan biaya pembiayaan yang diamortisasi untuk tahun pertama operasi.
b. Berapa investasi ekuitas bersih Anda pada "waktu nol"?
c. Perkirakan arus kas setelah pajak dari tahun pertama operasi.

Solusi :
a. Pembayaran hipotek tahunan: $65.575 (N=25, I=8, PV=-700.000, dan
FV=0) Pengurangan Bunga pada tahun 1 = 0,08 x $700.000 = $56.000
Depresiasi: $27.272,73 (Dasar yang Dapat Disusutkan sebesar
$750.000/27,5) Amortisasi biaya keuangan : $1.000 ($25.000/25)
b. Investasi ekuitas bersih pada waktu nol adalah $325.000 (Uang muka
sebesar $300.000 ditambah pembiayaan di muka sebesar $25.000).
c. Arus kas setelah pajak dihitung sebagai berikut:

Perhitungan Pajak
Pendapatan Potensi Bruto $175,000
Dikurangi: Kekosongan dan Kerugian (21,000)
PengumpulanKotor Efektif
Penghasilan 154,000
Dikurangi: Biaya Operasional (36,000)
Dikurangi: Belanja Modal (2,000)
Laba Operasi Bersih 116,000
Tambahkan: Belanja Modal 2,000

21-
4
 Dikurangi: Bunga (56,000)
Dikurangi: Depresiasi (27,273)
Dikurangi: Amortisasi Biaya Pembiayaan (1,000)
Penghasilan kena pajak 33,727
x 35%
Kewajiban pajak 11,805

Perhitungan Tunai
Pendapatan Operasional Bersih 116,000
Dikurangi: Layanan Utang (65,575)
Arus Kas Sebelum Pajak 50,425
Dikurangi: Kewajiban Pajak (11,805)
Arus kas setelah pajak 38,620

12. Hitung arus kas setelah pajak dari penjualan properti bukan tempat tinggal berikut.
a. Hitung biaya penyusutan tahunan.
b. Hitung basis yang disesuaikan pada saat penjualan (setelah dua tahun).
c. Hitung kewajiban pajak dari penjualan.
d. Hitung arus kas setelah pajak (pembalikan ekuitas) dari penjualan.

Solusi :
a. Biaya penyusutan tahunan: $9.807,69 (Dasar yang Dapat Disusutkan = 0,85
x $450.000 = $382.500; Biaya penyusutan tahunan = $382.500 x (1/39)

b. Total penyusutan selama periode penyimpanan 2 tahun = 2 x $9.807,69 =

$19.615 Dasar yang disesuaikan pada saat penjualan: $460.385 ($450.000
harga akuisisi, ditambah $30.000 dalam belanja modal berikutnya,
dikurangi penyusutan $19.615)

c. Perhitungan Hutang Pajak:

Buku tersebut mengatakan bahwa nilai pasar dari properti tersebut

meningkat menjadi $472.500 selama periode kepemilikan dua tahun dan
bahwa biaya penjualan pada saat itu akan menjadi 6 persen dari harga
jual/nilai pasar. Sebaliknya, asumsikan bahwa nilai pasar telah meningkat
menjadi $510.000 dan biaya penjualan akan menjadi 3 persen.

21-
5
 Harga penjualan $510,000
Dikurangi: Biaya Penjualan (15,300)
Hasil Penjualan Bersih 494,700
Kurang: Basis yang Disesuaikan 460,385
Keuntungan Kena Pajak 34,315
Dikurangi: Penangkapan Kembali (19,615)
Depresiasi dalam bentuk uang
Keuntungan 14,700

Pajak Keuntungan Modal @ 15% 2,205

Tambahkan: Depresiasi Recapture tax @ 25% 4,904
Pajak Total $7,109

d. Arus kas setelah pajak:

Hasil Penjualan Bersih $494,700

Dikurangi: Sisa Saldo Hipotek (354,276)
Pengembalian Ekuitas Sebelum Pajak 140,424
Dikurangi: Pajak Terutang saat Penjualan (7,109)
Pengembalian Ekuitas Setelah Pajak $133,315

13. Seorang investor real estat sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah gedung
perkantoran. Asumsi berikut dibuat:

Jawab pertanyaan berikut untuk tahun pertama operasi:

e. Berapakah uang muka ekuitas (tunai) yang diperlukan pada “waktu nol”?
f. Apa pengurangan penyusutan pajak tahunan?
g. Berapa jumlah layanan utang?
h. Berapa estimasi pendapatan operasional bersih?

Solusi :
a. Uang muka ekuitas (tunai) yang diperlukan pada "waktu nol" adalah
$193.750 (0,25 x harga beli $775.000)
b. Pengurangan penyusutan pajak tahunan adalah $14.904 (Basis yang dapat
didepresiasi sebesar $581.250 dengan penyusutan garis lurus selama 39
tahun)
c. Jumlah pelunasan utang adalah 4.682,51 per bulan, atau 56.190 per tahun.
Bunga yang dibayarkan pada tahun pertama adalah $43.152.
d. Estimasi pendapatan operasional bersih adalah $148.950.

Potensi Penghasilan Bruto (10 x 34.000) $340,000

Dikurangi: Kekosongan dan Kerugian Pengumpulan(51,000)
Penghasilan Kotor Efektif 289,000
Dikurangi: Biaya Operasional (130,050)
Dikurangi: Belanja Modal (10,000)
Laba Operasi Bersih $148,950

21-
6
 14. Hitung arus kas setelah pajak dan pengembalian ekuitas setelah pajak untuk
periode holding.

Solusi :

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

PGI $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Kurang: Lowongan 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Dikurangi: Biaya Operasional (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
Dikurangi: Belanja Modal 0 0 0 0 0
Laba Operasi Bersih 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
Tambahkan: Belanja Modal 0 0 0 0 0
Dikurangi: Bunga (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Dikurangi: Depresiasi (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Kurang: AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Penghasilan kena pajak 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Kewajiban Pajak @ 30% 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Laba Operasi Bersih 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Kurang: Layanan Utang (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Arus Kas Sebelum Pajak 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
Dikurangi: Kewajiban Pajak (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Arus Kas Setelah Pajak $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727

* termasuk amortisasi sisa biaya pembiayaan di muka

15. Dengan asumsi periode holding dua tahun, haruskah investor melakukan investasi
ini dengan tingkat pengembalian yang diungkit, setelah pajak, sebesar 14 persen?

Solusi : Arus kas setelah pajak dihitung sebagai berikut:

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3

PGI $105,100 $113,508 $122,589
VC (7,04% 1 ., 7,0% sesudahnya)
thn
(7,400) (7,946) (8,581)
EGI 97,700 105,562 114,007
Dikurangi: Biaya Operasional (51,530) (53,591) (55,735)
Laba Operasi Bersih 46,170 51,971 58,273
Dikurangi: Bunga (30,000) (29,735)
Dikurangi: Depresiasi (10,897) (10,897)
Penghasilan kena pajak 5,272 11,339
Dikurangi: Kewajiban Pajak @ 28% 1,476 3,175

21-
7
 Laba Operasi Bersih 46,170 51,971
Kurang: Layanan Utang (33,310) (33,310)
Arus Kas Sebelum Pajak 12,903 18,661
Dikurangi: Kewajiban Pajak (1,476) (3,175)
Arus Kas Setelah Pajak $11,383 $15,486

Harga Jual ( 58.273/0,10 Cap Rate) $582,730

Dikurangi: Beban Penjualan @ 7% (40,791)
Hasil Penjualan Bersih Dikurangi: Dasar 541,939
yang Disesuaikan 478,205
Keuntungan Kena Pajak 63,734
Dikurangi: Penangkapan Kembali (21,795)
Depresiasi
Keuntungan dalam bentuk uang 41,939

Pajak Keuntungan Modal @ 15% 6,291

Tambahkan: Depresiasi Recapture @ 25% 5,449
Pajak Terutang atas Penjualan $11,740

Hasil Penjualan Bersih $541,939

Dikurangi: Sisa Saldo Hipotek (368,115)
Pengembalian Ekuitas Sebelum Pajak 173,824
Dikurangi: Pajak Terutang saat Penjualan (11,740)
Pengembalian Ekuitas Setelah Pajak $162,085

Aliran arus kas adalah sebagai berikut:

Setelah Pajak Pengembalian Arus Kas Total
Tahun Arus kas Ekuitas Setelah
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Arus kas ini didiskontokan pada tingkat pengembalian yang diungkit,

setelah pajak, yang disyaratkan sebesar 14%, menghasilkan NPV sebesar
$21.620. IRR masuk dari arus kas setelah pajak ini adalah 23,8%. Investasi
harus dilakukan.

21-
8
 BAB 22
Meningkatkan Nilai melalui Manajemen Berkelanjutan

Masalah Uji

1. Institute of Real Estate Management (IRM) memberikan penghargaan yang mana

dari sebutan berikut ini?
B. BPS.

2. Hubungan kontraktual di mana seorang individu harus bertindak demi

kepentingan terbaik prinsipal ketika berhadapan dengan pihak ketiga disebut:
A. Hubungan agensi.

3. Persyaratan manajer real estat untuk bertindak demi kepentingan terbaik pemilik
ketika berurusan dengan penyewa disebut:
C. Sebuah tanggung jawab fidusia

4. Manakah dari berikut ini yang biasanya bukan merupakan tanggung jawab
manajer properti?
D. Analisis pajak penghasilan.

5. Renovasi dan rehabilitasi:

C. Diharapkan dapat menambah nilai properti.

6. Baik pemilik maupun manajer mungkin lebih baik jika kompensasi manajemen
didasarkan pada persentase properti:
7. Pendapatan operasional bersih.

7. Hal-hal berikut diperlukan agar sewa menjadi sah, kecuali:

C. Nomor telepon, atau alamat kontak penyewa, jika terjadi keadaan darurat.

8. Manajer aset TIDAK bertanggung jawab atas:

C. Membuat keputusan perawatan.

9. Penghancuran properti yang ada di situs perkotaan kemungkinan akan terjadi:

C. Ketika nilai situs, dengan asumsi penggunaan baru, melebihi nilai situs di
bawah penggunaan yang ada, ditambah biaya penghancuran.

10. Untuk perusahaan non-real estat, manakah dari berikut ini yang bukan merupakan
keuntungan potensial dari penjualan-sewa-sewa kembali real estat?
C. Perusahaan mendapat manfaat dari apresiasi properti yang terjadi setelah
penjualan sewa kembali.

Pertanyaan Studi

1. Seorang investor membeli properti dengan investasi ekuitas $100.000 dan hipotek
$800.000. Dia telah memegang properti itu selama lima tahun, dan hipoteknya
sekarang memiliki saldo sebesar $750.000. Nilai pasar propertinya diperkirakan $

22-
1
 950.000. Apa investasi ekuitasnya saat ini?

Solusi : Investasi ekuitasnya saat ini di properti adalah $200.000, yang sama
dengan nilai pasar properti saat ini ($950.000) dikurangi saldo pinjaman saat ini
($750.000).

2. Apa yang harus dimasukkan sebagai biaya yang harus disesuaikan dengan nilai
tambah setelah rehabilitasi?

Solusi : Perbaikan, seperti rehabilitasi, harus dilakukan hanya jika nilai tambah
properti melebihi biaya perbaikan, yang meliputi bahan, tenaga kerja, keuntungan
kontraktor, biaya arsitek, dan penyisihan kontinjensi. Jika pekerjaan rehabilitasi
menghalangi pemilik untuk menyewa seluruh atau sebagian dari struktur untuk
jangka waktu tertentu, nilai sekarang dari pendapatan sewa bersih yang hilang
harus dimasukkan sebagai biaya.

3. Dalam hal apa keputusan pemeliharaan dan perbaikan dan keputusan rehabilitasi
serupa? Bagaimana mereka berbeda?

Solusi: Biaya pemeliharaan dan perbaikan termasuk pengeluaran untuk biaya

pemeliharaan, perbaikan, dan pencegahan. Terkadang, biaya yang berkaitan
dengan kinerja pemeliharaan biasa tidak dilakukan; mereka ditangguhkan.
Penangguhan biaya tersebut dapat meningkatkan NOI jangka pendek properti
tetapi dapat mengakibatkan percepatan kerusakan bangunan dan mengurangi arus
kas di masa depan.

Biaya rehabilitasi meliputi pengecatan, penggantian atap, atau penggantian bagian

bangunan lain yang rusak. Kebutuhan untuk melakukan biaya rehabilitasi
mungkin merupakan hasil dari pemeliharaan yang ditangguhkan. Oleh karena itu,
tidak seperti biaya pemeliharaan dan perbaikan, biaya rehabilitasi bukanlah biaya
berulang terkait pemeliharaan properti untuk penggunaan biasa; biaya rehabilitasi
menambah nilai properti.

Keputusan untuk melakukan biaya pemeliharaan dan perbaikan atau biaya

rehabilitasi merupakan keputusan investasi. Keputusan untuk melakukan atau
melepaskan biaya pemeliharaan harus dievaluasi dari sudut pandang ekonomi,
seperti juga biaya rehabilitasi. Tidak ada kategori biaya yang menghasilkan
modifikasi pada struktur properti.

4. Faktor-faktor apa yang dapat berubah setelah rehabilitasi suatu properti untuk
menghasilkan nilai “sesudah” yang lebih tinggi daripada nilai “sebelum”?

Solusi : Rehabilitasi properti dapat menghasilkan pendapatan operasional bersih

yang lebih besar, perpanjangan sisa umur ekonomis bangunan, atau pengurangan
tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari pendapatan
masa depan.

5. Apa yang dicapai oleh perjanjian manajemen properti?

22-
2
 Solusi : Perjanjian manajemen merupakan dasar hubungan antara pemilik properti
dan pengelola properti. Perjanjian manajemen ini menetapkan tugas, wewenang,
dan kompensasi manajer. Perjanjian manajemen menciptakan hubungan keagenan
dan menetapkan tanggung jawab fidusia manajer untuk bertindak demi
kepentingan terbaik pemilik properti.

6. Bagaimana pemeliharaan dan perbaikan rutin memengaruhi kinerja properti?

Solusi : Pengeluaran pemeliharaan dan perbaikan rutin menjaga kondisi dan

kinerja ekonomi suatu properti. Biaya ini tidak meningkatkan nilai atau kinerja
ekonomi suatu properti, tetapi hanya mempertahankan tingkat kinerja properti
tersebut. Idealnya, nilai sekarang dari uang yang dihabiskan untuk pemeliharaan
dan perbaikan akan sama dengan atau kurang dari nilai sekarang dari kerugian
pendapatan operasi bersih dan hasil penjualan yang dapat dihindari dengan
melakukan pengeluaran. Penundaan biaya pemeliharaan dan perbaikan rutin dapat
meningkatkan jangka pendek jangka NOI dari properti, tetapi hal ini dapat
mengakibatkan percepatan kerusakan bangunan, yang pada gilirannya akan
mengurangi pendapatan sewa bersih dan nilai pasar properti.

7. Tentukan pemeliharaan yang ditangguhkan dan buat daftar beberapa contoh.

Solusi : Pemeliharaan yang ditangguhkan menggambarkan biaya yang terkait

dengan pemeliharaan biasa yang tidak dilakukan saat masalah terdeteksi. Contoh
pemeliharaan yang ditangguhkan antara lain perbaikan atap yang diperlukan,
HVAC & sistem kontrol yang tidak berfungsi secara efisien, perbaikan lantai, cat
lama, dan jendela pecah.

8. Bagaimana kompensasi finansial untuk manajer properti biasanya ditentukan?

Masalah "agensi" apa yang tampaknya ditimbulkan oleh hal ini?

Solusi : Biasanya biaya pengelolaan properti didasarkan pada persentase

pendapatan sewa kotor. Masalah keagenan dibuat oleh pengaturan ini karena
manajer properti mungkin termotivasi untuk mempertahankan properti secara
berlebihan atau mengejar strategi lain untuk mempromosikan dan memaksimalkan
pendapatan kotor properti. Hal ini dapat terjadi karena kontrak menghargai
maksimalisasi pendapatan kotor tanpa insentif eksplisit untuk meminimalkan
biaya operasi. Oleh karena itu, pengelola properti mungkin lebih mementingkan
garis atas dan bukan garis bawah.

9. Mengapa bauran penyewa sangat penting untuk kinerja investasi pusat

perbelanjaan?

Solusi : Campuran penyewa yang tepat di pusat pengiriman dapat memaksimalkan

penjualan masing-masing penyewa dan potensi sewa total properti. Sinergi
tercipta dari hubungan saling melengkapi antara penyewa properti. Misalnya,
pelanggan yang berbelanja di toko jangkar besar mungkin berbelanja di bisnis
kecil yang terletak di sebelah toko jangkar yang lebih besar.

22-
3
10. Dalam bisnis penasehat investasi/manajemen aset real estat, mengapa manajemen
berbasis kinerja menggantikan, atau setidaknya melengkapi, skema “tradisional”
untuk memberikan kompensasi kepada beberapa manajer aset?

Solusi : Praktik kompensasi manajer aset berdasarkan nilai aset bersih yang
dikelola menciptakan masalah keagenan karena manajer memiliki insentif untuk
memperoleh dan menahan aset--daripada memaksimalkan tingkat pengembalian
investor. Menetapkan kompensasi manajemen berdasarkan memaksimalkan
tingkat pengembalian investor lebih menyelaraskan kepentingan manajer dan
investor/principal.

11. Dalam konteks perjanjian manajemen aset di industri real estat komersial swasta,
apa yang dimaksud dengan indeks tolok ukur? Apa indeks patokan yang paling
khas?

Solusi : Indeks benchmark adalah titik referensi yang dapat digunakan sebagai
standar untuk mengukur kinerja relatif dari seorang manajer aset. Indeks tolok
ukur tipikal untuk mengevaluasi kinerja manajer/penasihat yang disewa untuk
mengakuisisi dan mengelola portofolio REIT yang diperdagangkan secara publik
diproduksi oleh NAREIT dan Wilshire Associates. Indeks yang paling sering
digunakan untuk mengevaluasi kinerja properti komersial yang dimiliki dan
diperdagangkan secara pribadi diproduksi oleh NCREIF.

12. Sehubungan dengan kepatuhan terhadap undang-undang penyewa pemilik yang

berlaku, apakah Anda lebih suka mengelola kompleks apartemen atau gedung
perkantoran? Menjelaskan.

Solusi : Secara umum, mengelola properti komersial, seperti gedung perkantoran,

tidak terlalu bermasalah dibandingkan mengelola kompleks apartemen karena
berbagai alasan.
Hukum negara mengatur hubungan pemilik-penyewa di arena komersial, dan
pengadilan negara secara ketat menafsirkan bahasa perjanjian sewa komersial.
Diasumsikan bahwa pihak yang melakukan sewa komersial adalah pelaku bisnis
yang kompeten. Meskipun, properti sewa tempat tinggal juga diatur oleh undang-
undang negara bagian, legislator negara bagian telah mengesahkan undang-
undang terperinci untuk melindungi hak dan kepentingan rumah tangga guna
menyamakan kedudukan antara tuan tanah dan penyewa. Penyewa perumahan
juga diberikan hak tertentu berdasarkan undang-undang negara bagian dan
tindakan tuan tanah dibatasi berdasarkan undang-undang negara bagian.

22-
4
 BAB 23
SEWA DAN JENIS PROPERTI

Masalah Uji

1. Sewa di mana penyewa membayar sewa berdasarkan sebagian penjualan bisnis

penyewa dikenal sebagai:
A. Persentase sewa.

2. Ketika penyewa membayar sewa pokok ditambah sebagian atau seluruh biaya
operasional properti, hasilnya adalah:
B. Sewa Bersih.

3. Sewa yang ada:

B. Harus dipertimbangkan lebih hati-hati saat menilai gedung perkantoran multi-
penyewa daripada menilai kompleks apartemen.

4. Dengan klausul penghentian pengeluaran:

B. Pemilik rumah bertanggung jawab atas biaya operasional sampai tingkat
tertentu, di atas mana kenaikan biaya operasional menjadi kewajiban penyewa.

5. Sebagai penyewa, Anda ingin menyerahkan semua hak dan tanggung jawab masa
sewa Anda yang belum habis kepada penyewa baru. Dengan melakukannya, Anda
adalah:
C. Menetapkan bunga prasarana Anda.

6. Ketentuan sewa yang memberikan penyewa hak, tetapi bukan kewajiban, untuk
melakukan sesuatu pada umumnya mengakibatkan:
B. Sewa dasar yang lebih tinggi.

7. Penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi dalam:
C. Sewa net-net.

8. Manakah dari pernyataan berikut mengenai peningkatan penyewa (TI) yang paling
tidak benar dalam konteks sewa real estat komersial?

Sebenarnya keduanya b. dan d. sama-sama tidak benar.

9. Dalam sewa pusat perbelanjaan, harga sewa biasanya dikutip berdasarkan jenis
area yang ditempati oleh penyewa?
A. Area sewa kotor.

10. Penyewa jangkar tipikal di pusat perbelanjaan lingkungan adalah:

D. Toko kelontong.

Pertanyaan Studi

1. Asumsikan pemilik gedung perkantoran menengah menutup semua biaya

23-
1
 operasional dari penyewa mereka kecuali biaya manajemen dan administrasi.
Total area gedung perkantoran yang dapat disewa adalah 100.000 kaki persegi.
Jumlah total biaya operasional yang dapat dipulihkan dari penyewa pada tahun
berjalan adalah $700.000. Penyewa B menempati 10.000 kaki persegi bangunan
dan memiliki penghentian biaya sebesar $5,50 per kaki persegi. Berapa banyak
biaya penggantian bangunan yang akan diperoleh pemilik dari Penyewa B?

Solusi : Dengan penghentian biaya, Penyewa B bertanggung jawab atas $7

($700.000 /100.000SF x 10.000SF) per kaki persegi dikurangi penghentian biaya
sebesar $5,50 untuk setiap kaki persegi. Oleh karena itu, pemilik akan
mendapatkan kembali $15.000 ($1,50 x 10.000SF) dari Penyewa B.

2. Mengapa penyewa mungkin lebih memilih sewa dengan sewa efektif yang lebih
tinggi daripada sewa alternatif dengan sewa efektif yang lebih rendah?

Solusi: Penyewa mungkin lebih memilih sewa dengan sewa efektif yang lebih
tinggi daripada sewa alternatif dengan sewa efektif yang lebih rendah karena
berbagai alasan. Misalnya, penyewa mungkin lebih memilih sewa jangka panjang
dengan sewa tahunan efektif yang lebih tinggi untuk mendapatkan ruang yang
sesuai untuk jangka waktu yang lebih lama dan untuk menjaga dari kenaikan tarif
sewa di masa mendatang. Secara umum, sewa efektif tidak membahas
pertimbangan yang lebih luas seperti melepaskan biaya, keinginan untuk
fleksibilitas, dan keinginan penyewa dan pemilik untuk menghindari risiko yang
terkait dengan keharusan mengganti satu sewa dengan yang lain.

3. Jelaskan metode yang paling umum digunakan untuk menentukan perubahan sewa
dari waktu ke waktu untuk sewa komersial.

Solusi : Metode yang paling umum digunakan untuk menentukan perubahan sewa
adalah sewa tetap dengan provisi biaya, klausul sewa bertahap, sewa indeks, dan
sewa persentase. Ketika tarif sewa tetap diamati, sewa tersebut kemungkinan besar
mencakup ketentuan yang mengharuskan penyewa membayar sebagian atau
seluruh biaya operasional properti. Klausul sewa bertingkat memberikan kenaikan
yang ditentukan sebelumnya dalam tarif sewa kontrak. Sewa yang diindeks
memungkinkan penyesuaian sewa yang terkait dengan perubahan dalam indeks
yang ditentukan sebelumnya, seperti indeks harga konsumen (CPI). Sewa
persentase terdiri dari komponen tetap (sewa dasar) dan klausul sewa persentase
yang memberikan hak kepada pemilik untuk menerima persentase penjualan
penyewa yang ditentukan sebelumnya, atau persentase penjualan penyewa yang
melebihi jumlah ambang batas minimum.

4. Faktor-faktor apa yang cenderung membuat pemilik dan penyewa lebih memilih
sewa jangka panjang, semuanya setara?

Solusi : Penyewa dan tuan tanah menghadapi biaya sewa ulang yang signifikan
setelah penyewa mengosongkan properti. Selain itu, keduanya memilih untuk
menghindari ketidakpastian yang terkait dengan penggantian satu sewa dengan
yang lain. Ini dikenal sebagai risiko interlease. Oleh karena itu, semua yang lain

23-
2
 sama baik penyewa dan tuan tanah lebih memilih sewa jangka panjang.

5. Asumsikan sebuah gedung perkantoran kecil memiliki total area yang dapat
digunakan seluas 40.000 kaki persegi dan area umum seluas 5.000 kaki persegi.
Penyewa Z menempati area yang dapat digunakan seluas 6.000 kaki persegi. Apa
area sewaan Tenant Z?

Solusi : Area yang dapat disewa dari ruang sewaan penyewa sama dengan area
yang dapat digunakan, ditambah bagian prorata dari area umum mana pun.
Berdasarkan faktor beban 1,125 (45.000 ruang yang dapat disewa/40.000 ruang
yang dapat digunakan), Penyewa Z memiliki ruang yang dapat disewa seluas
6.750 kaki persegi (6.000 x 1.125).

6. Asumsikan penyewa ritel membayar sewa dasar sebesar $120.000 per tahun (atau
$10.000 per bulan). Selain itu, penyewa harus membayar 7 persen dari penjualan
toko kotor lebih dari $143.000 per bulan sebagai persentase sewa. Jika toko
tersebut menghasilkan penjualan kotor sebesar $170.000 dalam sebulan, berapa
persentase sewa pada bulan tersebut? Berapa total sewa yang harus dibayar untuk
bulan tersebut?

Solusi : Persentase bulan untuk bulan tersebut adalah $1.890 (170.000 – 143.000 =
27.000 x 0,07). Total sewa yang jatuh tempo untuk bulan tersebut adalah $11.890
($1.890 + $10.000).

7. Seorang calon penyewa telah mengajukan dua proposal sewa kepada pemilik
gedung perkantoran. Alternatif pertama memiliki jangka waktu lima tahun dan
tingkat kontrak $16,00 per kaki persegi pada tahun pertama sewa. Tarif sewa
kemudian naik 3 persen per tahun selama sisa masa sewa. Jadi, misalnya, tarif
sewa pada tahun ke-2 (bulan ke-13 – 24) adalah $16,48. Alternatif sewa kedua
juga merupakan sewa lima tahun dengan tarif kontrak awal $16,00 per kaki
persegi. Namun, tarif sewa pada sewa ini diindeks terhadap inflasi dengan
penyesuaian yang dilakukan setiap awal tahun berdasarkan tingkat inflasi aktual
pada tahun sebelumnya. Pemilik properti perkantoran memproyeksikan inflasi
akan berjalan pada tingkat 3 persen per tahun selama masa sewa lima tahun.
a. Berapa pembayaran yang diproyeksikan pemilik selama jangka waktu lima
tahun untuk dua alternatif?
b. Opsi mana yang lebih disukai pemilik dan mengapa?

Solusi :
a. Pembayaran yang diproyeksikan untuk setiap alternatif adalah sebagai
berikut: tahun 1, $16,00; tahun 2, $16,48; tahun 3, $16,97; tahun 4, $17,48;
dan tahun 5, $18,01.
b. Di bawah sewa dengan ketentuan peningkatan 3 persen, pemilik
menanggung semua risiko yang terkait dengan perubahan tak terduga
dalam biaya operasional. Oleh karena itu, pemilik lebih memilih tarif sewa
yang dikaitkan dengan tingkat inflasi karena ini mengalihkan risiko
kenaikan inflasi yang tidak terduga dari pemilik ke penyewa.

23-
3
 BAB 24

PEMBANGUNAN: DINAMIKA PENCIPTAAN NILAI

Masalah Uji

1. Langkah pertama dalam proses pengembangan adalah:

A. Menetapkan kontrol situs.

2. Untuk mendapatkan kendali atas situs, pengembang dapat menggunakan:

e. Semua yang di atas

3. Manakah dari tahapan proses pengembangan ini yang didahulukan?

A. Analisis kelayakan, penyempurnaan, dan pengujian

4. Berikut ini adalah hal-hal yang sangat berharga dalam memfasilitasi proses
perijinan pembangunan, kecuali :
D. Menetapkan kekuatan posisi hukum Anda di awal proses.

5. Metode konstruksi di mana konstruksi sebenarnya dimulai sebelum desain selesai

dikenal sebagai:
D. Jalur cepat.

6. Dalam pengembangan lahan, profesional desain utama adalah:

7. perencana lahan.

7. Biaya lunak termasuk semua kecuali:

e. Biaya perbaikan lahan.

8. Pernyataan mana yang tidak benar tentang pinjaman konstruksi biasa?

D. Pinjaman diperpanjang beberapa tahun setelah sertifikat hunian diterbitkan.

9. Tenaga profesional yang bertanggung jawab untuk menentukan spesifikasi yang

memadai untuk pondasi dan pondasi bangunan adalah:
D. Insinyur tanah.

10. Ketika biaya konstruksi melebihi jumlah pinjaman konstruksi, pengembang

seringkali akan berusaha menutupi “kesenjangan” dengan:
C. Pembiayaan mezanin.

Pertanyaan Studi

1. Mengapa tahap perizinan seringkali merupakan tahap proses yang paling berisiko?

Solusi: Proses pengurusan izin membutuhkan komitmen waktu dan biaya yang tidak
sedikit. Namun, hasil akhir tidak pasti apakah proyek akan maju. Audiensi publik,
misalnya, sangat berbahaya bagi pengembang karena otoritas tata guna lahan
setempat dapat secara efektif menghentikan proyek. Selain itu, penentangan
masyarakat terhadap rencana pengembang dapat mengakibatkan penundaan yang

24-
1
 memakan biaya atau memaksa pengembang menghentikan proyek.

2. Cantumkan setidaknya lima cara yang dapat dilakukan pengembang untuk

mengurangi risiko proses perizinan.

Solusi: Pengembang dapat berupaya mengurangi risiko yang terkait dengan proses
perizinan dengan berbagai cara. Pengembang dapat menawarkan ketentuan untuk
menyangga lahan di sekitarnya dari proyek yang diusulkan. Pengembang dapat
memberikan peningkatan, seperti taman, yang akan bermanfaat bagi lingkungan
setempat. Pengembang harus siap untuk bernegosiasi dengan otoritas penggunaan
lahan dan kelompok pemilik lingkungan. Pengembang harus menjalin hubungan
positif dengan otoritas pengatur lokal dan terus memberi mereka informasi selama
proses pengembangan.

3. Jelaskan apa itu manajer konstruksi, dan mengapa peran tersebut bisa menjadi penting
dalam pembangunan.

Solusi: Manajer konstruksi berfungsi sebagai penghubung dan perwakilan

pengembang di lokasi proyek. Ini adalah peran yang sangat penting karena
pengembang bertanggung jawab untuk memantau dan mengatasi setiap masalah yang
terjadi selama proses konstruksi. Manajer konstruksi juga dapat menggantikan
pengembang dalam pertemuan antara kontraktor umum dan arsitek.

4. Dalam memilih seorang arsitek, apa yang harus dipertimbangkan pengembang tentang
arsitek selain kredensial desain dan pengalaman yang relevan?

Solusi: Pemilihan arsitek merupakan keputusan penting bagi pengembang. Penting

bahwa arsitek memiliki nilai dan tujuan yang sebanding dengan pengembang. Faktor
seleksi lainnya adalah keterampilan komunikasi dan hubungan arsitek dengan
pengembang. Selain itu, keterampilan presentasi arsitek penting karena arsitek
memainkan peran penting dalam mewakili pengembang dalam pertemuan publik
dengan otoritas pertanahan, khususnya selama tahap perijinan.

5. Mengapa, dalam beberapa kasus, pengembang harus memulai upaya penyewaan

bahkan sebelum desainnya selesai?

Solusi: Bergantung pada jenis properti, upaya penyewaan harus dimulai sebelum
tahap desain selesai. Misalnya, upaya penyewaan gedung perkantoran dan fasilitas
lainnya dengan penyewa jangka panjang biasanya harus dimulai jauh sebelum
penyewa benar-benar membutuhkan ruang. Prapenjualan juga sering diperlukan untuk
memperoleh pembiayaan proyek kondominium. Proyek ritel dan perkantoran
mungkin tidak dapat berjalan tanpa mengamankan penyewa jangkar. Komitmen take-
out untuk pembiayaan pinjaman konstruksi seringkali memerlukan preleasing dalam
proses.

6. Bandingkan keuntungan penawaran kompetitif untuk kontraktor umum dengan biaya

plus biaya yang dinegosiasikan. Apa argumen untuk menggunakan biaya maksimum
dengan pembagian kelebihan atau penghematan antara pengembang dan kontraktor

24-
2
 umum?

Solusi: Keuntungan dari penawaran kompetitif untuk kontraktor umum adalah bahwa
kriteria pemilihan hanya didasarkan pada harga kontrak dengan biaya terendah. Ini
mengutamakan pengiriman proyek yang diusulkan dengan harga serendah mungkin.
Asumsi penting dalam penawaran kompetitif adalah bahwa penawar akan
menawarkan penawaran berdasarkan standar kualitas yang dapat diterima, dan akan
melaksanakan konstruksi berdasarkan standar tersebut. Sayangnya, hal ini terkadang
sulit dipastikan. Dengan asumsi pemilik memiliki kepercayaan pada profesionalisme
semua penawar, situasi penawaran yang kompetitif dapat menjadi solusi yang baik
untuk situasi di mana kebutuhan utama adalah memaksimalkan nilai setiap dolar yang
diberikan untuk proyek tersebut.
Juga, sebagian besar proyek pemerintah didasarkan pada penawaran kompetitif untuk
kontraktor umum.

Di sisi lain, kontrak biaya dan biaya yang dinegosiasikan mengurangi insentif untuk
“memotong biaya” sambil memasukkan provisi biaya maksimum. Oleh karena itu,
jika biaya melebihi nilai kontrak maksimum, pengembang dan kontraktor umum
membagi overrun. Sebaliknya, jika biayanya kurang dari jumlah maksimum, maka
penghematan ditanggung bersama oleh kedua belah pihak.

7. Jelaskan kemungkinan keuntungan dari pembiayaan miniperm dibandingkan dengan

pembiayaan konstruksi tradisional yang diikuti dengan pembiayaan “permanen”.

Solusi: Pinjaman miniperm berfungsi sebagai pinjaman konstruksi selama beberapa

tahun setelah properti selesai dibangun. Istilah khas untuk pinjaman minperm adalah
lima tahun.
Saat properti sewa terisi penuh dan mencatat rekor kinerja, hal itu cenderung
mengurangi risiko properti dan meningkatkan nilainya. Oleh karena itu, satu atau dua
tahun setelah hunian awal, pembiayaan dengan biaya lebih rendah mungkin tersedia.
Pinjaman mini-perm dapat memungkinkan pemilik mencapai titik itu sebelum perlu
melunasi pembiayaan konstruksi.

8. Mengapa pengembangan properti lebih rentan terhadap risiko siklus bisnis daripada
investasi pada properti sejenis yang sudah ada?

Solusi: Proyek pengembangan baru biasanya memiliki struktur biaya tertinggi di pasar
real estat dan, akibatnya, memiliki titik biaya impas tertinggi. Oleh karena itu,
penurunan siklus bisnis akan berdampak buruk pada proyek baru secara lebih parah.

24-
3