CAPÍTULO 1

A NATUREZA DOS MERCADOS IMOBILIÁRIO E IMOBILIÁRIO

Problemas de teste
1. Um mercado onde os inquilinos negociam aluguel e outros termos com os proprietários
ou seus gerentes é referido como:
b. Mercado usuário

2. O mercado em que as taxas de retorno exigidas sobre as oportunidades de investimento

disponíveis são determinadas é referido como:
d. Mercado de capitais

3. As ações dos governos municipal, estadual e federal afetam os valores imobiliários

d. Todos os itens acima

4. Aproximadamente qual parcela das famílias dos EUA possui sua própria casa?
b. Aproximadamente dois terços

5. Das seguintes categorias de ativos, qual classe tem o maior valor agregado de mercado?
d. Imóveis

6. Os sistemas de drenagem de águas pluviais são melhor descritos como:

b. Melhorias no terreno

7. Qual é a maior categoria de ativos, em termos de valor, na carteira da família típica dos
EUA?
um. Imóveis

8. Os mercados imobiliários diferem de outras classes de ativos por terem todas as

seguintes características, exceto:
d. Produto homogêneo

9. Qual dos itens a seguir não é importante para a localização de imóveis comerciais?
c. Acesso às escolas

Questões de Estudo
1. O termo imobiliário pode ser usado de três maneiras fundamentais. Liste esses três usos
ou definições alternativas.

Solução: Imóveis são mais comumente definidos como terrenos e quaisquer melhorias
feitas no terreno, incluindo estruturas fixas e componentes de infraestrutura. O termo
também é usado para descrever o "feixe de direitos" associados à propriedade e uso das
características físicas do espaço e da localização. Finalmente, imóveis podem ser
descritos como as atividades empresariais relacionadas ao desenvolvimento, construção,
aquisição, operação e alienação de ativos imobiliários.

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2. Os EUA representam cerca de 6% do serviço terrestre da Terra, ou aproximadamente 2,3
bilhões de acres. Quem realmente é o dono dessa terra? Qual é a distribuição dessa terra
entre os vários usos (por exemplo, terras desenvolvidas, terras federais, terras florestais).

Solução: As terras desenvolvidas, consistindo em terras residenciais, industriais, comerciais

e institucionais, representam aproximadamente 6% do total de terras nas terras federais dos
EUA e as áreas de água ocupam cerca de 23% das terras; as terras agrícolas e as terras CRP
representam cerca de 21 por cento; e as pastagens compreendem cerca de 6% das terras.
Finalmente, a terra restante é dividida entre terras de alcance e terras florestais, com cada
uma representando 21% de todas as terras dos EUA.

3. Descreva o valor dos imóveis dos EUA comparando-o com os valores de outras classes de
ativos (por exemplo, ações, títulos).

Solução: Em setembro de 2005, o setor imobiliário (incluindo moradias ocupadas pelo

proprietário, mas excluindo imóveis detidos por corporações não imobiliárias) era a maior
classe de ativos nos EUA, avaliada em aproximadamente US$ 23,4 trilhões. As ações
corporativas de capital aberto equivaleram a cerca de US$ 17,2 trilhões do mercado
americano. O valor da dívida hipotecária é de aproximadamente US$ 11,1 trilhões. Isso é
maior do que o estoque existente de títulos corporativos e estrangeiros e o valor em
circulação dos títulos do Tesouro dos EUA.

4. Quanto da riqueza de uma família típica dos EUA está ligada a imóveis? Como isso se
compara ao papel que os ativos e investimentos desempenham nas carteiras das famílias
americanas?

Solução: O setor imobiliário é o maior ativo individual no portfólio típico das famílias dos
EUA, representando aproximadamente 30% da riqueza das famílias em setembro de 2005.
Em comparação, o valor total de ações de empresas e cotas de fundos mútuos representa
16% dos ativos das famílias. As reservas de pensões, excluindo ações, representam 17% do
patrimônio das famílias. Os depósitos e os fundos do mercado monetário representam 9%
dos ativos das famílias.

5. Os ativos e mercados imobiliários são únicos quando comparados a outros ativos ou

mercados. Discuta as principais maneiras pelas quais os mercados imobiliários são
diferentes dos mercados de outros ativos que negociam em mercados públicos bem
desenvolvidos.

Solução: O setor imobiliário é diferente de outras classes de ativos por ser heterogêneo e
imóvel. Os ativos imobiliários têm características únicas e distintas, como idade, design do
edifício e localização. O setor imobiliário também está imóvel; portanto, a localização é um
atributo importante. Como os ativos imobiliários são heterogêneos e imóveis, os mercados
imobiliários são localizados. Os potenciais usuários de imóveis e imóveis concorrentes
normalmente estão localizados na mesma área ou região. Além disso, os mercados
imobiliários são altamente segmentados devido à sua natureza heterogênea. Portanto, os
potenciais usuários de um tipo específico de imóvel geralmente não procuram substituir uma
categoria de propriedade por outra. Finalmente, a maioria das transações imobiliárias são
negociadas de forma privada e têm custos de transação relativamente altos.

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6. Explicar o papel do governo no setor imobiliário em nível federal, estadual e municipal. Qual
tem o impacto mais significativo no mercado imobiliário?

Solução: O governo local tem a maior influência nos mercados imobiliários. Ela afeta a
oferta e o custo dos imóveis por meio de regulamentos de zoneamento e uso do solo, taxas
sobre novos loteamentos e códigos de construção restritivos. Também afeta as taxas de
aluguel por meio da apuração do IPTU. Finalmente, o governo local afeta a oferta e a
qualidade dos imóveis por meio do fornecimento de infraestrutura comunitária e por meio de
códigos de construção. O governo federal influencia o setor imobiliário por meio da política
de imposto de renda, programas de subsídio habitacional, requisitos federais de relatórios
financeiros, leis de habitação justa e leis de divulgação. O governo estadual geralmente tem a
menor influência sobre o setor imobiliário. O governo estadual afeta o setor imobiliário por
meio do licenciamento de profissionais do setor imobiliário, do estabelecimento de códigos
de construção em todo o estado, da criação de leis de habitação justa e divulgação, e por
meio de inúmeros subsídios relacionados à habitação para famílias de baixa e média renda.
Além disso, o Estado pode proteger algumas terras ambientalmente sensíveis do
desenvolvimento.

7. Identificar e descrever a interação dos três setores econômicos que afetam o valor
imobiliário.

Solução: Os três setores econômicos que influenciam o valor imobiliário são o mercado de
usuários, o mercado de capitais e o governo. Nos mercados de usuários de imóveis, famílias
e empresas competem por localização física e espaço. Essa competição determina quem
obterá o uso de um imóvel específico e quanto será pago pelo uso desse imóvel. O mercado
de capitais fornece os recursos financeiros necessários para o desenvolvimento e aquisição
de ativos imobiliários. O setor imobiliário compete por recursos contra outras oportunidades
de investimento no mercado de capitais com base nas taxas de retorno exigidas pelo
investidor e considerações de risco. Os mercados de capitais são segregados em duas
categorias: participações societárias e juros de dívida. O governo influencia a interação entre
os mercados usuários e os mercados de capitais por meio de políticas tributárias,
regulamentações, prestação de serviços e infraestrutura, subsídios e outros meios.

8. A construção de imóveis é um processo volátil determinado pela interação do usuário com o

mercado de capitais. Que sinais os produtores imobiliários usam para gerir este processo?
Que outros fatores afetam a volatilidade da produção imobiliária?

Solução: Quando os preços do mercado imobiliário excedem o custo de produção, isso

sinaliza aos produtores para construir ou adicionar oferta adicional. À medida que a oferta de
imóveis aumenta, as taxas de aluguel diminuem no mercado usuário, o que diminui os
valores dos imóveis e sinaliza o mercado imobiliário para desacelerar a produção de imóveis.
Além disso, os choques no mercado de capitais e a volatilidade dos custos de construção
aumentam a volatilidade da produção imobiliária. Por exemplo, taxas de juros mais altas
afetam negativamente os valores dos imóveis, todos os outros iguais, reduzindo assim a
atratividade de novas construções. Além disso, a escassez de materiais de construção
essenciais e disputas trabalhistas organizadas podem contribuir para a volatilidade da
produção imobiliária.

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 CAPÍTULO 2
DECISÕES DE VALOR E IMOBILIÁRIAS

Problemas de teste
1. Qual deles é o melhor exemplo de decisão de investimento, com base nos critérios
identificados no capítulo?
c. Decisão de comprar ou não uma televisão de alta definição ou ficar com uma TV
convencional a um custo US$ 500 menor.

2. Uma perspectiva de portfólio de valor imobiliário, como descrito neste capítulo,

envolve considerar o valor dos imóveis em relação a:
c. Seu próprio contexto particular e seus outros ativos.

3. O efeito da escolha de uma residência sobre questões como estilo de vida e relações
com outras pessoas fora do domicílio são descritos como:
c. Custos ou benefícios não monetários.

4. Desses investimentos imobiliários, o mais arriscado é

e. Terra crua.

5. Desses investimentos imobiliários, o que tem maior incerteza de custo é a: c.

Loteamento com alvarás ainda não concedidos.

6. À medida que o nível de risco percebido aumenta,

d. Os valores diminuem e os retornos esperados aumentam.

7. A forma mais líquida de imóveis é:

d. Residências unifamiliares padrão.

8. O tipo de imóvel que tende a ter maior incerteza de fluxo de caixa é: e. Hotéis e
motéis.

9. Quais dessas estratégias no investimento imobiliário tenderiam a aumentar o risco?

d. Invista a curto prazo (curto período de detenção).

10. Qual delas é a afirmação correta sobre a relação entre análise e avaliação de
investimentos?
um. A análise de investimento estima o valor para um investidor específico, enquanto
a avaliação estima o valor para o investidor típico.

Questões de Estudo
1. Comprar uma casa não é sobre o retorno do investimento. Trata-se de segurança
familiar ou doméstica, oportunidade e outros intangíveis insubstituíveis. Como uma
pessoa que entende o significado de investimento, como você responderia a essa
afirmação?

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 Solução: A compra de uma casa é um investimento, pois o processo de decisão requer
a avaliação de custos e benefícios não monetários. Os proprietários avaliam o valor
dos benefícios futuros de residir em um determinado bairro em relação aos custos
esperados. Além disso, a compra de uma casa é um investimento, pois envolve custos
iniciais significativos para um benefício futuro que pode durar por um período
significativo. Além disso, a compra de uma casa, como outros investimentos, pode
exigir tempo e custo substanciais para ser desfeita.

2. Muitos bancos lançam empréstimos de home equity como forma de financiar as férias.
Usar o patrimônio da casa para financiar férias é uma boa decisão de investimento?
Por que ou por que ou não?

Solução: O uso de um empréstimo de home equity para financiar férias pode não ser
uma boa decisão de investimento, a menos que as férias tenham consequências
duradouras. O gozo obtido com as férias pode ser de curta duração, enquanto os
custos correspondentes podem durar anos.

3. É comum que os pais comprem uma residência para o filho morar enquanto vão para a
faculdade, muitas vezes argumentando que o aluguel do apartamento é um
desperdício completo quando o dinheiro poderia ser usado para construir o patrimônio
do proprietário. Quais são os argumentos para tal investimento? Contra?

Solução: Se o pai acredita que os benefícios obtidos com o imóvel excedem os custos
iniciais, a decisão de comprar uma residência pode ser uma opção viável. No entanto,
a compra de uma residência durante o tempo de faculdade da criança é arriscada por
causa do período de detenção relativamente curto do imóvel, o que amplifica a
incerteza dos fluxos de caixa recebidos na alienação do imóvel. A compra de uma
casa também implica custos iniciais substanciais além do preço de compra que deve
ser considerado. Além disso, o pai enfrenta o risco de pagar os custos mensais dessa
residência por um período prolongado se o imóvel não for prontamente vendido após
a formação da criança.

Por outro lado, alugar um apartamento não acumula patrimônio e, portanto, nenhuma
riqueza enquanto o aluno frequenta a escola. Além disso, se o aluno estiver na escola
por quatro anos ou mais, o período de retenção do bem não pode ser considerado
"curto" e pode ser lógico comprar uma casa. O custo de alugar um apartamento versus
os custos totais e fluxos de caixa futuros da compra de uma casa devem ser
comparados para determinar qual decisão é melhor. Se esta análise concluir que a
compra de uma casa proporciona um fluxo de caixa líquido mais elevado, suficiente
para compensar o custo de oportunidade de não poder usar o dinheiro noutro local,
então os pais devem comprar a casa para a criança.

4. A terra bruta à beira do desenvolvimento urbano que não possui as licenças

necessárias para o desenvolvimento é, em geral, o tipo mais arriscado de investimento
imobiliário. Defender ou refutar esta afirmação

Solução: Avaliada em relação aos dois tipos de risco de investimento enfrentados

pelos investidores imobiliários, incerteza de custos e incerteza de valor, a terra bruta

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 sem permissão pode ser vista como a forma mais arriscada de investimento
imobiliário. A terra bruta na borda do desenvolvimento urbano que não possui as
licenças necessárias para o desenvolvimento possui um grande grau de incerteza de
valor porque os fluxos de caixa futuros não são estabelecidos. O valor da terra é
tipicamente dependente do crescimento futuro para criar um potencial de mercado que
não existe atualmente. Além disso, a probabilidade de isso ocorrer depende da
regulamentação do uso do solo e das ações da autoridade de planejamento local. O
custo total necessário para adquirir e desenvolver a terra bruta é desconhecido no
momento da compra. Apenas os projectos de reconversão urbana possuem uma
incerteza de custos comparável à dos terrenos brutos sem autorização.

5. Uma avaliação de um imóvel estima o valor para um investidor típico, ou seja, o

provável preço de venda. Por que isso pode ser um indicador enganoso para um
investidor específico para o valor do investimento?

Solução: Uma avaliação não considera a perspectiva e as expectativas de um

investidor individual. Pode haver razões pelas quais o imóvel em questão tem maior
ou menor valor para um determinado indivíduo do que para o comprador típico.
Consequentemente, o valor de investimento de um indivíduo pode diferir do valor
colocado em um imóvel pelo mercado, ou investidor típico.

6. Você está pensando em substituir seu aquecedor de água quente convencional por um
sistema de aquecimento solar de água quente a um custo de US $ 4.000. Como você
deve definir os benefícios potenciais que você precisa estimar? Há riscos ou outras
considerações que devem ser examinadas?

Solução:. O benefício potencial obtido com este investimento é a redução dos custos
futuros de serviços públicos. Essa compra requer uma análise dos custos iniciais e do
valor do benefício futuro recebido na forma de contas de luz mais baixas. O
proprietário deve considerar se deve financiar esse investimento de US $ 4.000 e, em
caso afirmativo, quanto emprestar. O proprietário também deve analisar como o
financiamento dessa compra impacta os fluxos de caixa presentes e futuros associados
à compra do sistema de aquecimento solar de água quente.

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 CAPÍTULO 3
Fundamentos Jurídicos para Valorizar

Problemas de teste
1. Qual dos seguintes não é uma forma de direito de propriedade?
d. Licença

2. Qual dessas servidões tem maior probabilidade de ser uma servidão em bruto?
d. Servidão de linha de energia

3. As regras usadas pelos tribunais para determinar se algo é um acessório incluem

todas, exceto:
c. Lei da captura.

4. Qual dos seguintes é um espólio titulado?

e. Tudo isso.

5. Qual dessas formas de copropriedade poderia ser melhor descrita como "propriedade
normal", exceto que vários proprietários compartilham de forma idêntica um pacote
de direitos?
a. Inquilinato em comum

b. Qual dessas formas de copropriedade relacionadas ao casamento dá a cada cônjuge

um interesse de metade em qualquer propriedade que seja "fruto do casamento"?
c. Propriedade comunitária

7. Qual dessas penhoras tem a maior prioridade?

c. Penhora de IPTU

8. Os pactos restritivos para uma subdivisão geralmente podem ser executados por:
d. a e b, mas não c

9. Os programas de timeshare podem envolver quais das seguintes reivindicações ou

interesses?
e. Tudo isso é possível

10. Todo comprador de condomínio precisa saber os detalhes de qual(is) documento(s):

d. a e b, mas não c

Questões de Estudo
1. Explique como os direitos diferem do poder ou da força e da permissão.

Solução: Os direitos têm três características. Primeiro, direitos são reivindicações ou

demandas que nosso governo é obrigado a cumprir. Em segundo lugar, os direitos não são
revogáveis e não podem ser cancelados, ignorados ou de outra forma diminuídos por
outros cidadãos privados. Em terceiro lugar, os direitos são duradouros e não se

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1
desvanecem com o tempo.

Direitos são diferentes de poder porque o governo é obrigado a honrar e apoiar as

reivindicações decorrentes de direitos. O governo não apoiará reivindicações de direitos
resultantes do uso da força ou ameaça. O governo é obrigado a defender os direitos de
propriedade nas gerações seguintes, e não tem o poder de abandonar essa obrigação.

Ao contrário da permissão, que é revogável, os direitos não são revogáveis e não podem
ser retirados ou diminuídos em estatura por outros cidadãos privados.

2. Um desenvolvedor de um loteamento quer preservar o espaço aberto e o habitat

natural que corre ao longo da porção traseira de uma série de grandes lotes no
loteamento proposto. Ele está debatendo se deve usar convênios restritivos para
conseguir isso ou criar uma servidão de habitat no mesmo espaço. Quais são os prós e
contras de cada escolha?

Solução: O incorporador pode optar por utilizar convênios restritivos para limitar o uso do
solo para fins ambientais, mantendo a qualidade, estabilidade e valor dos lotes do entorno.
Os pactos restritivos são estritamente privados, pois somente as partes interessadas podem
fazer cumprir o pacto. No caso de uma restrição de escritura isolada, o proprietário que
criou a restrição ou os herdeiros desse proprietário são as únicas pessoas que podem fazer
valer a restrição.

As decisões judiciais frequentemente seguem o common law, que defende que a

propriedade deve ser usada de forma produtiva e favorece menos restrições ao uso da
terra. Quer a restrição esteja em um ato isolado ou parte de um conjunto geral de
restrições de loteamento, os tribunais têm sido relutantes em mantê-las por um tempo
excessivamente longo. Mesmo em estados onde não há limite de tempo, os tribunais
podem se recusar a impor restrições devido à mudança de caráter de vizinhança,
abandono (negligência na aplicação) e mudança de política pública. Na maioria dos
estados, é difícil manter pactos restritivos individuais por mais de algumas décadas, e
vários estados decretaram prazos de 20 anos ou mais.

Por outro lado, o incorporador pode optar por utilizar uma servidão de habitat no imóvel.
Uma servidão de habitat pode limitar o uso do solo para o propósito específico de
proteger o meio ambiente. Uma servidão em bruto, definida como o direito de uso do
terreno para uma finalidade específica, limitada, sem relação com qualquer parcela
adjacente, atingirá o objetivo do incorporador. A servidão pode ser transferida para outro
proprietário sem a transferência de uma parcela de terra. A servidão tem menos
probabilidade de "desaparecer" os tribunais são mais propensos a honrar e proteger a
servidão do que um pacto restritivo negligenciado.

3. Por que convênios restritivos são uma boa ideia para um loteamento? Podem ter
algum efeito prejudicial para o loteamento ou seus moradores? Por exemplo, há algum
listado no capítulo que possa ter efeitos questionáveis sobre o valor de uma
residência?

Solução: Os convênios restritivos são usados com mais frequência em loteamentos

3-
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 para garantir a qualidade, estabilidade e valor dos lotes. No entanto, às vezes podem
ter efeitos prejudiciais sobre a subdivisão. Por exemplo, adicionar uma garagem
autônoma ou uma cerca de corrente à residência pode idealmente aumentar o valor,
mas a existência de pactos restritivos pode limitar a capacidade de um proprietário de
aumentar o valor do imóvel dessa maneira. Pactos restritivos excessivos podem
diminuir o valor do imóvel, reduzindo efetivamente os direitos do proprietário. Os
pactos restritivos também podem se tornar obsoletos se o caráter do bairro mudar e
prejudicar os direitos do proprietário do imóvel.

4. O conceito tradicional de direito comum da relação locador-inquilino era que a

obrigação do locador era simplesmente ficar fora do imóvel e a obrigação do inquilino
era pagar o aluguel. Explique por que este é um arranjo obsoleto para moradores de
apartamentos em uma sociedade urbana.

Solução: Historicamente, a aplicação do common law de uma relação senhorio-

inquilino centrava-se nas relações agrárias formadas na Inglaterra pré-industrial. A
sociedade moderna vê o arrendamento residencial como a prestação de serviços. Pode
ser difícil ou impossível para um inquilino, sozinho, em um complexo de
apartamentos controlar pragas ou reparar um telhado, etc. Assim, a obrigação do
locador deve ser mais do que simplesmente "ficar longe" do imóvel. Os Estados
promulgaram elaboradas leis de locação-inquilino residencial que dão grandes passos
na definição dos direitos e obrigações de ambas as partes sob um contrato de locação
residencial. As leis abordam questões como obrigações de cuidado e reparo das
instalações, direitos de entrada, manuseio de depósitos, requisitos de notificação e
muitos outros assuntos.

5. Uma amiga tem uma mãe idosa que mora em uma casa ao lado de sua igreja. A igreja
está crescendo, e gostaria de ter a oportunidade de obter sua casa para seu uso. Ela
gostaria de apoiar as necessidades de sua igreja, mas ela não quer se mudar e se sente
fortemente sobre possuir sua própria casa. Por outro lado, sua amiga sabe que não
conseguirá permanecer na casa por muitos mais anos, e será confrontada com
mudanças e vendas dentro de alguns anos. Que opções você pode sugerir como
possíveis planos a serem explorados?

Solução: Uma opção possível é desagregar a taxa simples absoluta em um patrimônio

vitalício comum e patrimônio remanescente. A igreja pode comprar uma propriedade
restante, enquanto o proprietário mantém uma propriedade vitalícia. O proprietário
recebe assim um rendimento adicional ou, se o restante for doado, uma dedução
fiscal. Isso simplifica a eventual liquidação de seu patrimônio, ao mesmo tempo em
que assegura o direito contínuo de ocupar sua casa. No momento de sua morte, o
patrimônio restante torna-se uma taxa completa simples absoluta de propriedade da
igreja. Outra opção possível é a venda definitiva para a igreja e a criação de um
arrendamento por anos em que a mãe idosa aluga o imóvel da igreja, criando um
imóvel alugado por um período de tempo.

6. Um amigo possui e opera um pequeno acampamento de veículos recreativos em um

lago em Daytona Beach, Flórida. Fica perto do oceano e perto do Daytona Speedway,
casa da Daytona 500 e uma série de outras corridas proeminentes. Os ocupantes são

3-
3
 muito fiéis, fazendo reservas com muita antecedência, e retornando ano após ano. Ela
está perguntando se você pensa se deve continuar o acampamento como uma
operação de aluguel de curto prazo, ou convertê-lo e vender as vagas de
estacionamento como vagas de estacionamento de condomínio, ou converter em lotes
de tempo compartilhado de condomínio. Que pensamentos você ofereceria?

Solução: Manter a propriedade do pequeno acampamento de veículos recreativos

fornece ao proprietário o controle contínuo da propriedade, mas ela também mantém a
responsabilidade pela gestão da propriedade e pelas despesas associadas à
administração do acampamento. A conversão do espaço em estacionamento
condominial exigiria uma transferência efetiva do imóvel do seu amigo para a
associação condominial. A terra no lago não pertenceria mais à sua amiga, e ela
perderia qualquer uso futuro da terra. Além disso, deve ser criado um estatuto social e
uma declaração condominial. Os lotes de compartilhamento de tempo dividiriam o
patrimônio em intervalos de temposeparados. Ao criar lotes de condomínio timeshare
em um arrendamento por anos, o terreno pode reverter para seu amigo após um
determinado número de anos.

7. Nos Estados Unidos, o pacote de direitos chamado de propriedade real parece ter
diminuído nas últimas décadas. Explique o que causou isso. Por que é bom? Por que é
ruim?

Solução: O pacote de direitos ficou menor nas últimas décadas por causa do aumento
do uso do poder de polícia pelo governo. O governo tem o dever de proteger a saúde,
a segurança e o bem-estar do povo americano. Além disso, após a década de 1970, a
consciência da "Spaceship Earth" alertou muitos americanos para as preocupações
ambientais e os potenciais efeitos ambientais e ecológicos adversos de alguns usos da
terra. Por outro lado, o excesso de regulamentação interfere no direito dos
proprietários de fazerem o que bem entenderem com a sua propriedade. Se o exercício
do poder de polícia vai longe demais, torna-se uma "tomada", que exige justa
indenização.

3-
4
 CAPÍTULO 4

Transmissão de Interesses Imobiliários

Questões do Teste
1. Qual delas não é requisito de uma escritura válida?
b. Donatário competente.

2. O interesse que está sendo transmitido por escritura é especificado no:

b. Cláusula de habendum

3. A forma de escritura de "mais alta qualidade" é:

um. Escritura geral de garantia.

4. Uma escritura utilizada principalmente para esclarecer possíveis "nuvens" ou ônus ao

título (interesses conflitantes) é a:
d. Ação de desistência.

5. Se um proprietário vender a parte da frente de uma parcela de terra, mantendo a parte de

trás como uma parcela "bloqueada pela terra", e se houver um caminho informal
existente através da parcela da frente para a parte de trás, o vendedor provavelmente
manterá o caminho como um (um):
c. Servidão implícita por uso prévio.

6. Se um proprietário de terra vizinho atravessa a terra de uma pessoa aberta e

consistentemente por vários anos, o vizinho pode adquirir uma servidão por:
d. Receita

7. Se os documentos que transmitem interesses em bens imóveis estiverem devidamente

registados nos registos públicos, então são vinculativos ou executórios para todas as
pessoas, independentemente de essas pessoas terem ou não conhecimento dos
documentos, por:
c. Doutrina do aviso prévio construtivo.

8. Qual delas é uma forma amplamente utilizada de "prova de título"

b. Compromisso de seguro de título.

9. A forma mais comum de descrição jurídica para imóveis residenciais urbanos é: c. Lote
de placa e número de bloco.

10. Os fatores que tornam excepcionalmente difícil estabelecer um título claro em imóveis
em comparação com a maioria dos itens de propriedade pessoal incluem:
b. Duração do histórico de propriedade em imóveis.

Questões de Estudo

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1
1. Explique como funciona o seguro de títulos. Que riscos cobre? Quem paga e quando?
Que exceções comuns faz?

Solução: O seguro de título protege um proprietário (ou credor) de contestações legais ou

complicações com o título. O seguro de propriedade protege o donatário (ou hipotecário)
contra as custas judiciais da defesa do título e contra a perda da propriedade em caso de
defesa malsucedida. Não pode salvar um título que é genuinamente falso. No entanto,
indeniza o segurado contra custas processuais e indenização por perda do imóvel, caso
isso ocorra. Em muitas localidades, é costume que o vendedor pague pelo seguro de
propriedade, embora isso seja negociável. Para uma apólice de hipoteca que protege um
credor, o mutuário paga.

Existem limites ou exceções importantes para o seguro de propriedade. Primeiro, não é

seguro de risco; ou seja, não protege o proprietário da ameaça de danos físicos ao imóvel.
Ele só protege contra ataque jurídico ao título do proprietário. Em segundo lugar, o
seguro de propriedade normalmente excepciona quaisquer fatos que seriam revelados por
uma inspeção e vistoria do imóvel.

2. Se um donatário obtém um seguro de propriedade, qual o valor, se houver, que existe no

contrato de penhora em uma escritura de garantia?

Solução: Se um donatário tem seguro de propriedade, o pacto de penhora continua sendo

um indício de que o concedente realmente acredita que ele possui um bom título. A
seguradora de títulos ainda pode propor ação contra o outorgante de título falso, mesmo
que o donatário tenha sido indenizado por perda de título e propriedade.

3. O uso de certificados Torrens, nunca grande nos EUA, diminuiu nos últimos anos.
Explique como as leis de títulos comercializáveis, recentemente adotadas em muitos
estados, podem ter tornado os certificados Torrens menos interessantes e úteis.

Solução: A ideia de um certificado de Torrens era eliminar a necessidade de uma busca

de registros públicos históricos para afirmar cadeia de título. As leis de títulos
negociáveis podem ter alcançado esse objetivo na medida em que geralmente
estabelecem uma transação "raiz" que geralmente é tomada pelo valor nominal como o
status do título naquela época (digamos, 30 anos atrás). A menos que haja evidências em
contrário, a pesquisa de títulos não precisa chegar antes da transação "raiz". Assim,
grande parte do valor do certificado Torrens é realizado sem os custos administrativos de
manter um elaborado processo de atualização do certificado.

4. Cite pelo menos seis pretensões adversas (conflitantes) de propriedade ou outros defeitos
de título, que não serão evidentes a partir de uma pesquisa de registros de propriedade,
mas que podem ser detectados pela inspeção do imóvel e de seus ocupantes.

Solução: Seis pretensões adversas ou conflitantes de bens que não aparecerão em

busca de registros incluem estas: (1) alegação de usucapião, (2) servidão por
prescrição, (3) servidão de necessidade, (4) servidão por preclusão, (5) reivindicação

4-
2
 de arrendamento e (6) servidão para extração de lavouras ou direitos minerários.

5. Por que seria aconselhável exigir uma pesquisa na compra de uma casa de 20 anos em
um loteamento urbano?

Solução: Uma pesquisa pode ser útil, mesmo em um loteamento bastante recente, para
afirmar que cercas não estão invadindo, ou que um acréscimo a uma estrutura não
viola um retrocesso. Além disso, geralmente é bom para um comprador conhecer os
limites do imóvel adquirido, porque muitas vezes cercas e arbustos podem criar falsas
impressões de locais de fronteira.

6. Descreva a propriedade sombreada por levantamento retangular do governo.

Solução: O leste metade do SW um quarto do NW um quarto, mais o sul metade do

NW um quarto do NW um quarto do NW um quarto da seção 14, Tier 11S e Range
21E.

7. Algumas pessoas do setor imobiliário têm sugerido que é bom exigir um título de
compromisso de seguro como prova de título para imóvel rural, mas que é satisfatório
usar o resumo menos oneroso e o parecer do advogado como prova de título para uma
residência em um loteamento urbano. Discuta os méritos ou riscos desta política.

Solução: Uma subdivisão urbana chapeada efetivamente tem uma história

relativamente curta em que o título pode se tornar "nublado". A criação da subdivisão,
por implicação, representa um momento em que havia muito pouca dúvida sobre o
status do título. Assim, somente o que aconteceu com o imóvel posteriormente pode
colocar em risco o título comercial. Isso encurta muito a parte do histórico do título
que pode conter ameaças ao título. Assim, o seguro de propriedade pode não ser tão
valioso quanto com terras não banhadas.

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 Chapter 5
Controles Governamentais e Mercado Imobiliário

Problemas de teste
Responda às seguintes perguntas de múltipla escolha.

1. O zoneamento é um exercício de que tipo de limitação geral aos direitos de propriedade?

c) Poder de polícia.

2. Um plano abrangente geralmente lida com qual dos seguintes elementos?

e. Todos os itens acima.

3. Os impostos sobre a propriedade são a principal fonte de receita para:

e. Tanto os governos locais quanto os distritos escolares.

4. A autoridade para aprovar planos de locais para grandes projetos cabe, em última análise,
a:
um. Câmara Municipal ou comissão. (Este é o corpo diretivo eleito.)

5. A conclusão mais precisa sobre a repercussão do IPTU é que ela é: d. Regressivo, mas
quando os benefícios são considerados, o resultado líquido não é regressivo.

6. Os controles tradicionais do uso da terra (pré-1970) incluem:

e. Os três: a, b e c.

7. O gás radônio é:
um. Um resultado natural da atividade geológica.

8. "Novo urbanismo" é um termo usado para descrever

d. A teoria de que os usos residenciais e comerciais devem ser integrados, ruas e
estacionamento devem desencorajar através do tráfego, e habitação deve ser construída
perto da rua.

9. Os elementos do zoneamento tradicional incluem todos, exceto:

um. Padrões de Desempenho.

10. As externalidades no uso da terra incluem todas, exceto:

d. Incapacidade de julgar a qualidade de uma estrutura, uma vez construída.

Questões de Estudo
1. Suponha que você possui um pequeno prédio de apartamentos perto de uma grande rua
comercial e uma estação de serviço. Você descobre que houve um grande vazamento de
tanques de armazenamento subterrâneos do posto de serviço, e a gasolina se espalhou
para dentro e abaixo da superfície de sua propriedade. Discuta as fontes de perda de valor

5-
1
 para sua propriedade devido à contaminação.

Solução: Mais importante ainda, como proprietário, você seria responsável pela limpeza
no imóvel, apesar de não causar a contaminação. Em segundo lugar, o valor potencial de
revenda é reduzido porque o local está contaminado. Além disso, o local será manchado
no futuro, mesmo que os materiais perigosos tenham sido limpos.

2. Um empresário local solicitou uma licença para construir um bar que contará com "dança
adulta" em uma área comercialmente zoneada do outro lado da rua de seu loteamento
residencial. Como proprietário de uma casa de US$ 120 mil dentro do loteamento, você
seria a favor ou contra esse empreendimento? Que efeito você acha que isso pode ter no
valor do seu imóvel? Se fosse contra, como poderia lutar contra a aprovação da
permissão?

Solução: Construir um estabelecimento adulto perto de uma área residencial cria uma
externalidade negativa para o bairro circundante. O empreendimento afetará
negativamente os valores das casas no loteamento residencial. Os opositores à aprovação
da permissão devem argumentar que as leis de zoneamento devem existir para proteger o
valor e a estabilidade dos loteamentos unifamiliares, e as casas desprotegidas pelo
zoneamento correm o risco de perder o valor da propriedade se o negócio se localizar nas
proximidades. Existem várias restrições dentro da classificação de zoneamento comercial,
e o bar adulto só deve ser permitido em áreas específicas de zoneamento que estão
localizadas longe de áreas residenciais.

3. Uma cidade de médio porte propôs a construção de uma "via verde" ao longo de um
riacho que corta o centro da cidade. A prefeitura quer desobstruir uma faixa de cerca de
50 metros de largura e construir uma via pavimentada para o tráfego de bicicletas e
pedestres (caminhantes e corredores). Os proponentes afirmam que seria uma instalação
recreativa altamente desejável para a comunidade, enquanto um grupo muito vocal e
insistente de opositores afirma que degradaria o meio ambiente e abriria propriedades ao
longo do riacho para usuários e influências indesejáveis.

Identificar alguns aspectos positivos e negativos específicos da proposta. O senhor seria a

favor da proposta, se morasse na cidade? Faria diferença se você morasse ao longo do
igarapé?

Solução: Aspectos positivos da via verde incluem o crescimento econômico de uma área
e uma instalação recreativa para a comunidade. Os aspectos negativos incluem o aumento
da poluição, do ruído, do tráfego e, possivelmente, da criminalidade. Além disso, não está
claro o que aconteceria com os valores dos imóveis ao longo do igarapé. A prefeitura
precisa demonstrar que o projeto proposto não vai degradar o meio ambiente. Se eu
morasse na cidade, seria a favor da proposta por causa do aumento das oportunidades de
lazer. Se eu morasse ao longo do igarapé, não seria a favor da proposta porque não tenho
certeza de como a "via verde" afetará o valor do meu imóvel e minha segurança.

4. O principal argumento tradicionalmente defendido em favor do zoneamento é que ele

protege os valores dos imóveis. O senhor acredita nessa afirmação? Se sim, como o
zoneamento protege os valores dos imóveis? Se você não acredita na contenda, por que

5-
2
 não?

Solução: O zoneamento protege os valores da propriedade, garantindo que um uso

indesejável do solo não exista em uma área residencial ou outra área não compatível. O
zoneamento incentiva a padronização e os requisitos mínimos que servem para proteger
os valores da propriedade. No entanto, se um plano de zoneamento entrar em conflito com
o padrão de uso econômico natural da terra, ele pode causar distorções ineficientes no uso
da terra. Por exemplo, as leis de zoneamento podem forçar serviços domésticos, como
mercearias, delicatessens ou salões de cabeleireiro, a ficarem excessivamente distantes de
bairros residenciais.

5. Você acredita que os proprietários de imóveis contaminados por eventos que ocorrem em
outra propriedade (vazamento de gasolina ou derramamentos, por exemplo) devem ser
responsáveis pela limpeza de seus imóveis? Por que ou por que não? Se não, quem deve
pagar pela limpeza?

Solução: Embora a lei atualmente estabeleça que um proprietário de imóvel é responsável

por qualquer material perigoso no local, há muitas razões para argumentar que o
contaminante deve ser responsável pela limpeza. Pela lei atual, partes inocentes são
prejudicadas pela ação alheia, o que parece injusto. Por exemplo, um proprietário de
imóvel pode nem estar ciente de como um proprietário de propriedade próxima está
contaminando o terreno. No entanto, de uma perspectiva mais ampla de políticas públicas,
é mais fácil responsabilizar o atual proprietário pela condição de um imóvel. Além disso,
tal exigência incentiva os potenciais compradores de imóveis a realizarem a devida
diligência necessária antes de se comprometerem com uma compra de imóveis.
6. O IPTU tem sido criticado como uma base injusta para o financiamento das escolas públicas.
Áreas que têm altos valores de propriedade são capazes de pagar por melhores escolas do
que áreas com valores de propriedade mais baixos. Assim, há uma desigualdade de
oportunidades educacionais que tende a perpetuar desvantagens educacionais e sociais
para aqueles que vivem em áreas de baixa renda.
a. Concorda ou discorda?
b. Como o financiamento escolar poderia ser modificado para proporcionar um
financiamento mais igualitário entre todas as regiões de um estado?

Solução: Utilizar a receita do imposto sobre a propriedade para financiar a escola pública
pode criar uma desigualdade de oportunidades educacionais, supondo que a diferença na
receita tributária entre comunidades ricas e de baixa renda não seja compensada por
outras fontes de receita. Esta questão é ainda mais complicada pelo fato de que os valores
das propriedades são locais por natureza e variam de comunidade para comunidade. O
financiamento escolar poderia ser modificado para uma metodologia mais padronizada e
equitativa, como um sistema estadual de tributação e financiamento em vez de um sistema
local. No entanto, o financiamento escolar em todo o estado pode tender a reduzir a
autonomia local nas escolas, um efeito adverso do ponto de vista dos distritos escolares
que são relativamente autossuficientes. Contrapondo essa preocupação está o argumento
de que os cidadãos em todos os lugares de um Estado se beneficiam à medida que a
qualidade das oportunidades educacionais mais pobres é aumentada.

5-
3
7. Um proprietário de imposto de propriedade que deve 8 moinhos em impostos escolares,
10 moinhos em impostos municipais e 5 moinhos em impostos do condado e que se
qualifica para uma isenção de propriedade de US $ 25.000 deve quanto imposto sobre
uma propriedade avaliada em US $ 80.000?

5-
4
Solução:
Valor avaliado $80,000
Menos: Isenção de Propriedade ($25,000)
Valor Tributável $55,000

Menos: Impostos da Autoridade Taxa de Moagem Impostos Cobrados

Tributária
Distrito escolar 8.00 $440
Cidade 10.0 $550
Condado 5.00 $275

Total 23.0 $1,265

5-
5
 Chapter 6
Determinantes de Valor de Mercado

Problemas de teste

1. A "gravidade" que atrai a atividade econômica para os clusters é:

c. Demanda por acesso ou proximidade.

2. As relações espaciais ou de distância que são importantes para um uso da terra

são chamadas de:
um. Ligações.

3. As cidades tendem a crescer onde:

um. Os modos de transporte se cruzam ou mudam.

4. O multiplicador da base econômica de uma cidade tende a ser maior se a cidade

for:
um. Maior.

5. O melhor exemplo de uma atividade econômica de base seria:

e. Escritório regional de vendas.

6. Fatores de oferta importantes que afetam o crescimento ou o potencial de

crescimento de uma cidade incluem todos, exceto o:
um. Taxa de desemprego.

7. Quais delas são verdadeiras sobre economias de aglomeração?

e. Todos os itens acima.

8. Qual dessas influências diminuirá o nível de uma curva de licitação e aluguel no

centro da cidade?
um. Tempo de viagem mais rápido.

9. Em um sistema de curvas de lances-aluguel, supondo que as famílias sejam

idênticas, exceto pelo recurso observado, qual desses potenciais licitantes licitará
com sucesso os locais mais próximos do CDB?
um. Domicílios com maior número de trabalhadores deslocados.

10. Uma grande universidade é um exemplo de que tipo de fenômeno econômico?

c. Economias de escala da indústria.

Questões de Estudo

1. Liste cinco principais atividades econômicas básicas para sua cidade de

residência.

Solução: É específica da MSA.

6-
1
 2. Encontre os números históricos da população para sua comunidade para o

20. Crie um gráfico em intervalos de dez anos. Determine os períodos mais

século

rápidos de crescimento e tente descobrir o que os causou. (Uma fonte dos

números populacionais necessários é a seguinte: Na página inicial do Censo dos
EUA, www.census.gov. Procure na coluna da direita para encontrar State &
County QuickFacts, e selecione seu estado e município. Na parte superior da
grande tabela de informações atuais que aparece, clique em "Procurar mais
conjuntos de dados..." Em seguida, olhe para baixo na página para o título
"Contagens Históricas da População")

Solução: A solução para esta questão é específica da MSA.

3. No site do Censo dos EUA, use a abordagem mostrada no capítulo Explorar a

Web para acessar as tabelas de censo detalhadas do SF3 para 2000. Para o seu
concelho, e para o seu estado encontre a distribuição de rendimentos para todos os
agregados familiares. Gráfico das distribuições usando porcentagem para cada intervalo
de renda Qual é maior, município ou estado?.

Solução: Esta solução é específica da MSA. No entanto, como exemplo, no

Condado de Alachua, Flórida e para a Flórida, as distribuições são as
mostradas abaixo.

O condado de Alachua, uma comunidade universitária, tem uma maior

concentração de famílias de renda mais baixa do que o estado, refletindo, em
parte, as famílias estudantis.

6-
1
 4. Identifique pelo menos cinco atributos de localização que são importantes na
localização de um restaurante de fast-food. Compare notas com alguém do setor,
como um gerente ou proprietário de restaurante local.

Solução: Os requisitos de localização prováveis para um restaurante de fast-food

podem incluir estes: visibilidade, altas contagens de tráfego, fácil entrada e saída do
local, boa proximidade de residências ou locais de trabalho e uma localização que
ofereça um "monopólio locacional" em que um concorrente não pode "interceptar"
o mercado disponível.

5. A Perfect Population Projections Inc (PPP) celebrou um contrato com a cidade de

Popular, Pensilvânia, para projetar a população futura da cidade. Popular tornou-se
um lugar popular nos últimos anos, como indicam os seguintes dados:

Total Total Básico Nonbasic

Ano População Emprego Emprego Emprego
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
*Estimativa a partir de pesquisas

O contrato estabelece que a PPP deve projetar a população do Popular para o ano
de 2005 usando um método linear simples e uma análise de base econômica. A
relação entre a população e o emprego total é de 2,0833.
Sua ajuda é necessária!

Solução: Usando um método linear simples, a tendência de crescimento da população seria

estendida (extrapolada) por um ano. A extrapolação poderia ser feita graficamente, o que
equivale a traçar uma linha através dos pontos, e estendê-los por um ano. Isso resultaria em
uma população para 2005 de aproximadamente 75.000 habitantes. Alternativamente,
poderia ser feito por regressão linear simples, resultando em um crescimento incremental
anual estimado em 5.900. Assim, a população por projeção linear seria de aproximadamente
76.000 habitantes. Por outro lado, uma projecção utilizando a abordagem de base
económica começa com a relação entre a população e o emprego de base. Para o Popular,
essa relação é invariável em 8,00. Pela lógica do modelo, essa relação vai continuar. Assim,
um emprego projetado de 9.000 para 2005 implica uma população de 9.000 x 8 = 72.000.

6-
1
 CAPÍTULO 7
Previsão de Benefício e Valor de Propriedade: Pesquisa de Mercado

Problemas de teste
1. Os fatores que afetam a segmentação do mercado imobiliário incluem todos, exceto:
d. Situação de desemprego das famílias.

2. O processo de criação de uma "história definidora de mercado" inclui todas essas

questões, exceto:
d. Qual é o preço?

3. O ciclo de pesquisa de mercado imobiliário começa com:

um. Criando uma história que define o mercado.

4. As características de um edifício de escritórios que podem ser importantes para um

segmento de mercado ou outro incluem:
e. Todos os itens acima.

5. Uma forte afirmação sobre a grande quantidade de dados aparentemente disponíveis

para pesquisa de mercado imobiliário é que a maioria deles é:
c. Irrelevante para uma dada análise.

6. A abordagem da pesquisa de mercado imobiliário defendida neste capítulo começa

com:
e. A natureza da propriedade.

7. Uma ferramenta poderosa para gerenciar, manipular e exibir dados específicos do

local é:
d. Sistemas de informação geográfica.

8. Um método muito sofisticado, intensivo em dados e estatisticamente intensivo de

examinar a segmentação de mercado é conhecido como:
d. Pesquisa psicográfica.

9. As causas dos ciclos imobiliários incluem:

d. Tanto a quanto b, mas não c.

10. Os dados usados nos casos de pesquisa de mercado neste capítulo que estão
disponíveis publicamente na Internet incluem todos os seguintes, exceto:
d. Dados sobre a localização do trabalho da Diretoria Nacional de Transportes.

Questões de Estudo
1. No site do Censo dos EUA, use a abordagem mostrada em Explore the Web,
Capítulo 5, para acessar as tabelas de censo detalhadas do SF3 para 2000. Para o seu
concelho, encontre a distribuição dos valores das casas informadas para as

7-
1
 residências ocupadas pelos proprietários.

Solução: É específica do concelho. Abaixo está um exemplo de resultado para o

Condado de Alachua, Flórida

Proprietários ocuparam valores habitacionais

2. Se você estava procurando um apartamento neste momento, quais são seis requisitos
não locacionais que você consideraria importantes?

Solução: Seis requisitos não locacionais incluem uma planta e layout atraentes,
comodidades comunitárias, recursos de segurança, combinação desejável de
inquilinos, estacionamento adequado e qualidade de construção.

3. Selecione um local em sua cidade que esteja em uma área de uso misto ou não
residencial e que esteja vago ou pareça estar pronto para mudança (por exemplo,
estrutura parcialmente usada ou vaga, ou que precise de reforma). Acesse o local
durante o período de deslocamento matinal, em dia útil. Situe-se no local ou perto
dele e observe a atividade no local e ao redor dele. Preste especial atenção ao motivo
pelo qual as pessoas passam pelo local – de onde vêm e para onde vão. Observe
quaisquer usos do solo próximos ou fluxos de pedestres que possam envolver o local.
Em seguida, explore a área ao redor do local por um quarteirão ou mais em cada
direção e registre em um mapa simples os principais padrões de fluxo de tráfego e as
amplas variações nos usos do solo. Finalmente, após pelo menos uma sessão de
observação de 30 minutos, registre suas principais impressões e quaisquer
pensamentos que você tenha sobre o uso potencial do site. (Dica: Uma boa maneira
de selecionar um site pode ser ir a um corretor comercial ou avaliador e perguntar a
eles sobre um site com o qual eles estão intrigados. Isso lhe dá um contato
interessante com a indústria e outra perspectiva sobre o problema.)

Solução: É específica da cidade.

4. Selecione uma propriedade de seu interesse, ou para um contato da indústria, para o

qual a pesquisa de mercado seria interessante. Examine a propriedade, colete quais
informações estão disponíveis sobre ela e, em seguida, escreva uma história de

7-
2
 definição de mercado para a propriedade usando as perguntas do capítulo como um
guia.

Solução: É caso específico.

5. Cidade Universitária é uma cidade de mais de 200.000 pessoas, com mais de 50.000
estudantes universitários e universitários comunitários. Tem mais de 30.000 unidades
de apartamentos que, com uma ou duas exceções, são apartamentos de jardim com
um máximo de três andares. Com exceção dos edifícios dentro ou imediatamente
adjacentes ao centro médico universitário, ao estádio de futebol e aos dois
dormitórios de estudantes de pós-graduação, apenas dois outros edifícios na Cidade
Universitária excedem cinco andares. Uma incorporadora propõe introduzir dois
prédios de apartamentos de 24 andares a meio caminho entre o centro da cidade e a
universidade, que estão a cerca de 2,5 quilômetros de distância. Uma torre, seria
direcionada a estudantes de graduação e a outra a alunos de pós-graduação. O centro
da cidade é composto por pouco mais do que escritórios governamentais,
principalmente locais e do condado. Que perguntas o desenvolvedor deve fazer para
criar uma "história definidora de mercado" para as torres gêmeas?

Solução: Esta história precisa responder às seguintes perguntas:

1. Qual é o produto imobiliário em questão?

2. Quem são os clientes (mercado-alvo)?

3. Onde estão os clientes? (Qual é a área de mercado?)

4. Com o que os clientes se preocupam? (Quais aspectos do produto?)

5. Quem são os concorrentes?

7-
3
 CAPÍTULO 8
Avaliação usando as abordagens de comparação de vendas e custos

Problemas de teste
1. O preço final de cada imóvel comparável atingido após todos os ajustes é denominado
de:
b. preço final de venda ajustado.

2. O preço final de cada abordagem de avaliação é denominado de: d. Valor indicado.

3. O preço final após a reconciliação das respostas obtidas a partir de duas ou mais
abordagens é denominado
um. Estimativa final de valor.

4. Uma casa nova em bom estado e com planta ruim sofreria com qual tipo de
depreciação acumulada?
d. Obsolescência funcional incurável

5. Para refletir uma mudança nas condições de mercado entre a data em que um imóvel
comparável foi vendido e a data de avaliação de um imóvel em questão, que tipo de
ajuste é feito?
b. Condições de mercado.

6. Ao avaliar uma casa unifamiliar, você encontra um imóvel comparável muito

semelhante ao imóvel em questão. Uma diferença importante, no entanto, diz respeito
ao financiamento. O imóvel comparável foi vendido há um mês por US$ 120 mil e foi
financiado com uma hipoteca de 80% a 30 anos com juros de 5%. As condições atuais
de financiamento no mercado são de 80%, hipoteca de 30 anos com juros de 7%. Os
pagamentos mensais no financiamento de mercado seriam de R$ 638,69, enquanto os
pagamentos mensais do financiamento especial de 5,0% são de R$ 515,35. Suponha
que a taxa de custo de oportunidade do mutuário seja de 7%. O valor presente
aproximado das poupanças presentes no financiamento não mercantil é , e esse
valor deve ser
________ao preço de transação do comparável.

O valor presente da poupança de pagamento é de R$ 18.538,94.

N= 360 I/YR = 7/12 VP = 0 TPM = 123,34 FLV = 0

Esses R$ 18.538,94 devem ser subtraídos do preço de venda do imóvel comparável.

d. $18.539, subtraído.

7. Você encontra dois imóveis que foram vendidos duas vezes nos últimos dois anos. O
imóvel A foi vendido há 22 meses por R$ 98,5 mil; Ele foi vendido na semana
passada por US$ 108 mil. O imóvel B foi vendido há 20 meses por R$ 105 mil; Ele
foi vendido há duas semanas por US$ 113.500. Qual é a taxa composta média mensal
de variação dos preços de venda?

8-
1
 a. 0,42%

8. Uma propriedade comparável foi vendida há 10 meses por US$ 100 mil. Este preço
de venda é ajustado para um preço de venda normal de US $ 98.500. Se o ajuste
adequado para as condições de mercado for de 0,30% ao mês, qual seria o preço
normal de venda ajustado pelo mercado do imóvel comparável?
b. $101.495

9. Uma propriedade comparável foi vendida há seis meses por US$ 150 mil. Os
ajustamentos para os vários elementos de comparação foram calculados do seguinte
modo:

Localização: -5 por cento

Condições de mercado: +8%
Características físicas: +$12.500
Condições de financiamento: -$2,600
Condições de venda: 0
Características legais: 0
Utilização: 0
Itens não imobiliários: -$3,000

Qual é o preço final de venda ajustado do comparável?

a. $160.732

Preço de transação $150,000

Condições de financiamento Menos $2,600
Preço normal de venda $147,400
Condições de mercado Mais 8% $11,792
Mkt-adj preço de venda normal $159,192
Localização Menos 5% $7,960 $151,232
Características físicas Mais $12,500 $163,732
Não-imóveis menos $3,000 $160,732

Questões de Estudo
1. Qual é a base teórica para a abordagem de comparação de vendas diretas para a avaliação
de mercado?

Solução: A abordagem de comparação de vendas diretas para a avaliação de mercado baseia-

se em juízos de valor feitos por compradores e vendedores dispostos. Portanto, esse método
usa informações orientadas pelo mercado. A abordagem de comparação de vendas envolve a
comparação de uma propriedade objeto com propriedades comparáveis vendidas
recentemente.

2. Qual a principal dificuldade que você prevê para tentar estimar o valor de um imóvel de
30 anos por meio da abordagem de custo?

8-
2
Solução: A abordagem de custos pressupõe que o valor de mercado de um novo edifício é
semelhante ao da construção do edifício hoje. Dos dois métodos disponíveis para estimar o
custo, os avaliadores normalmente usam o custo de reprodução de um edifício para fins de
avaliação. Um edifício de 30 anos provavelmente possui muitas características que o tornam
obsoleto. Portanto, calcular um custo de reprodução preciso para um edifício mais antigo é
difícil porque características desatualizadas, como disposição da sala, características
decorativas e materiais, estão incluídas nos custos de reprodução. Estimar esses custos pode
ser problemático porque reproduzir o custo de um edifício de 30 anos requer um esforço
significativo e suposições de depreciação acumulada.

3. A abordagem de custo para avaliação de mercado não funciona bem em mercados que são
superconstruídos. Explicar.

Solução: Em um mercado superconstruído, o valor de mercado de um imóvel existente é

frequentemente menor do que o custo de construção do imóvel. O valor estimado calculado
usando o custo de reprodução da propriedade é provavelmente significativamente diferente
do valor obtido a partir da abordagem de comparação de vendas e da abordagem de renda.

4. O que se entende por obsolescência funcional? Um novo edifício pode sofrer de

obsolescência funcional?

Solução: A obsolescência funcional refere-se à perda de valor de um edifício resultante de

mudanças de gostos, inovações técnicas ou padrões de mercado. Normalmente, a
obsolescência funcional está associada ao declínio da utilidade de um edifício ao longo do
tempo, mas é possível que um edifício mais novo sofra de obsolescência funcional. Por
exemplo, as preferências e demandas dos clientes podem mudar logo após a conclusão de um
edifício relativamente novo.

5. Por que uma estimativa do lucro justo de mercado do desenvolvedor é incluída na

estimativa de custos?

Solução: Na prática, desenvolvedores e empreiteiros frequentemente incluem seu lucro no

valor de custo calculado, porque um valor de lucro justo e razoável é considerado um custo
do projeto.

6. O custo de reprodução foi estimado em US$ 350 mil para uma propriedade com 70 anos
de vida econômica. A idade efetiva atual da propriedade é de 15 anos. O valor do terreno é
estimado em R$ 55 mil. Qual o valor de mercado estimado do imóvel utilizando a abordagem
de custo, assumindo que não há obsolescência externa ou funcional?

8-
3
Solução:
Custo de reprodução 350,000
Menos: Depreciação (75.000) [$350.000 x 15/70]
Custo depreciável de melhorias prediais 275,000

Adicionar: Valor estimado do site 55,000

Valor Indicado pela Abordagem de Custo 330,000

7. O que é laudo de avaliação?
Solução: Laudo de avaliação é o documento elaborado pelo avaliador. Este relatório contém a
estimativa final do valor do avaliador, os dados que formam a base dessa estimativa e os
cálculos que sustentam a estimativa.

8-
4
 CAPÍTULO 9
Avaliação usando a abordagem da renda

Problemas de teste
1. Qual das seguintes despesas não é uma despesa operacional?
d. Pagamento de hipoteca.

2. Uma taxa de capitalização global (Ro) é dividida em que tipo de renda ou fluxo de caixa obter
um valor indicado?
um. Lucro operacional líquido (NOI).

3. Qual dos seguintes tipos de imóveis provavelmente não seria apropriado para capitalização de
renda?
e. Escola pública.

4. As provisões para reposição e outras despesas não recorrentes são provisões que refletem: d.
A depreciação anual dos componentes de curta duração do edifício e as despesas que ocorrem
apenas ocasionalmente.

5. Um avaliador estima que uma propriedade produzirá NOI de US $ 25.000, o Yo é de 11% e a

taxa de crescimento é de 2,0%. Qual é o valor total da propriedade (não arredondado)?
1. $277,778.

6. Se uma propriedade comparável for vendida por US$ 1.200.000 e a renda bruta efetiva da
propriedade for de US$ 12.000 por mês, o multiplicador da renda bruta será de R$ 8,33

7. A estimativa de valor final produzida por uma abordagem é chamada de a. Valor indicado.

8. A metodologia de avaliação difere da de análise de investimentos principalmente no que diz

respeito
e. Ponto de vista e tipos de dados utilizados.

Questões de Estudo
1. Os dados de cinco propriedades de renda comparável que venderam recentemente são
mostrados abaixo:

Proprieda NOI Preço de Taxa Geral

de
Um $ 57,800 $Venda
566,600 0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
E 58,500 600,000 0.0975
Qual é a taxa global indicada (RO)?

Solução: A taxa de capitalização global indicada de 10,05 por cento é a média simples das

9-
1
 taxas globais para as cinco propriedades comparáveis.

2. Por que o valor de mercado dos imóveis é determinado em parte pelas exigências do credor e
em parte pelas exigências dos investidores em ações?

Solução: Os investimentos imobiliários são frequentemente financiados usando uma

combinação de capital próprio e dívida hipotecária. Um investimento imobiliário pode ser
visto como um investimento conjunto feito tanto pelo credor quanto pelo investidor de capital
e, portanto, as taxas de retorno exigidas por ambas as partes são relevantes.
Consequentemente, a taxa mínima de retorno exigida do investidor é fortemente influenciada
pela disponibilidade e condições de financiamento fornecidas pelos credores, bem como pela
avaliação dos retornos exigidos em investimentos alternativos de risco semelhante. Em geral,
um investimento alavancado tem maior risco do que um investimento desalavancado, o que
aumenta a taxa de retorno exigida pelo investidor.

3. A taxa máxima do financiamento imobiliário é de 7,5% para imóveis semelhantes ao assunto.

O rácio empréstimo/valor típico é de 75 por cento do valor. Qual seria o RO indicado por
simples análise patrimonial, se as taxas de dividendos patrimoniais (RES estão rodando em
torno de 11%?

Solução: A taxa de capitalização apropriada, ou RO, é simplesmente uma média ponderada da

taxa de dividendos de capital próprio e da taxa de capitalização hipotecária. Portanto, o R O é
0,75(.075) + 0,25(.11), ou 8,38%.

4. Você é convidado a avaliar uma parcela de terra vaga. Sua análise mostra que, se os
apartamentos fossem construídos, a parcela do NOI atribuível ao terreno seria de US $ 30.000
por ano. Se os escritórios fossem construídos, a parcela atribuível ao terreno seria de US $
25.000, e a parcela contribuída por um pequeno centro comercial de bairro seria de US $
27.500. Todos esses usos seriam legais. Se o RL adequado for de 0,105 (10,5%), qual o valor
do sítio?

Solução: Usando a renda da terra que proporciona o maior e melhor uso, Valor da Terra =
Renda da Terra / Taxa de Capitalização da Terra (RL) = $30.000 / 0,105.
== $285.714,29, ou arredondado $285,700

5. Considerando as seguintes estimativas de receita e despesa do proprietário para um imóvel de

apartamento, formule uma demonstração operacional reconstruída. O prédio é composto por
10 unidades que poderiam ser alugadas por R$ 550 por mês cada.

9-
2
 Demonstração do Resultado do Proprietário
Renda de aluguel (último $60,600
ano)
Menos: Despesas
Poder $2,200
Calor 1,700
Zelador 4,600
Água 3,700
Manutenção 4,800
Reservas 2,800
Gestão 3,000
Depreciação 5,000
Pagamentos de 6,300 34,100
hipotecas
Lucro líquido $26,500

Estimando as perdas de vacância e cobrança em 5% da receita bruta potencial, reconstrua a

demonstração operacional para obter uma estimativa de NOI. Lembre-se, pode haver itens na
declaração do proprietário que não devem ser incluídos na declaração operacional
reconstruída. Usando o NOI e um R o de 11,0 por cento, calculeo valor de mercado indicado
do imóvel. Arredondar sua resposta para os $500 mais próximos.

Solução:

Demonstrativo Operacional Reconstruído

IGP: (10 unidades x $550 x 12) $66,000
Menos: Perda de Vacância (em (3,300)
5%)
EGI: 62,700
Menos: Despesas Operacionais
Poder $2,200
Calor 1,700
Zelador 4,600
Água 3,700
Manutenção 4,800
Reservas 2,800
Gestão 3,000 22,800
Lucro Operacional Líquido $39,900

Nota: Os pagamentos de hipoteca e depreciação não estão incluídos no cálculo do NOI do

imóvel.

O valor indicado do imóvel é de US$ 362.727 (R$ 39.900 / 0,11), o que arredonda para US$
363.000.

6. Você foi solicitado a estimar o valor de mercado de um complexo de apartamentos que está
produzindo receita operacional líquida anual de US $ 44.500. Quatro propriedades de
apartamentos altamente semelhantes e competitivas dentro de dois quarteirões da propriedade
em questão foram vendidas nos últimos três meses. Todos os quatro oferecem essencialmente

9-
3
 as mesmas comodidades e serviços que o sujeito. Todas eram transações de mercado aberto
com condições de venda semelhantes. Todos foram financiados com hipotecas de taxa fixa de
30 anos usando 70% de dívida e 30% de capital próprio. Os preços de venda e as receitas
operacionais líquidas estimadas para o primeiro ano foram os seguintes:

Comparável 1: Preço de venda $500.000; NOI $55.000

Comparável 2: Preço de venda $420.000; NOI $50.400
Comparável 3: Preço de venda $ 475.000; NOI $ 53.400
Comparável 4: Preço de venda $ 600.000; NOI $ 69.000

Qual o valor indicado do imóvel com capitalização direta?

Solução:

As taxas de capitalização abstraídas dos quatro imóveis estão listadas abaixo:

Comparável 1: 0,110
Comparável 2: 0,120
Comparável 3: 0,112
Comparáveis 4: 0,115
Avenida Simples 0.114

A média simples das quatro taxas de capitalização comparáveis é de 0,114. Assim, o valor
indicado do imóvel objeto é de R$ 390.351,00 (R$ 44.500/0,114), o que arredonda para R$
390.000,00.

7. Você está estimando o valor de um pequeno prédio de escritórios. Suponha que o NOI
estimado para o primeiro ano de operações seja de US$ 100.000.

a. Se você espera que o NOI permaneça constante em US $ 100.000 nos próximos 50 anos e
que o edifício de escritórios não terá valor ao final de 50 anos, qual é o valor presente do
edifício assumindo uma taxa de desconto de 12,2%? Se você pagar esse valor, qual é a taxa
máxima inicial indicada?

Solução: O valor presente, usando uma calculadora financeira, é de R$ 817.078.

N = 50 I = 12,2 PV = ? TPM = 100.000 FLV = 0

A taxa máxima inicial é de US$ 100.000/US$ 817.078 = 12,24%

b. Se você espera que o NOI permaneça constante em US $ 100.000 para sempre, qual é o
valor do edifício assumindo uma taxa de desconto de 12,2%? Se você pagar esse valor, qual é
a taxa máxima inicial indicada?

Solução: O valor do edifício com NOI permanecendo constante em US$ 100.000 é calculado
usando a fórmula para uma perpetuidade, que é de US$ 100.000/0,122, ou US$ 819.672. Se
você pagar US$ 819.672 pela propriedade, a taxa máxima inicial é de 12,2% (US$ 100.000 /
US$ 819.672).

9-
4
 c. Se você espera que o NOI inicial de US $ 100.000 cresça para sempre a uma taxa anual de
3%, qual é o valor do edifício assumindo uma taxa de desconto de 12,2%? Se você pagar esse
valor, qual é a taxa máxima inicial indicada?

Solução: A taxa de capitalização consiste em uma TIR obrigatória sobre o patrimônio líquido
e uma taxa de crescimento. Aplicando a fórmula geral de crescimento constante e assumindo
que a taxa de crescimento é de 3%, a taxa de capitalização indicada é igual a 9,2% (12,2% -
3,0%).
Portanto, usando uma taxa de cap de 9,2%, o valor indicado do edifício é de $ 100.000 /
0,092, ou $ 1.086.957.

8. Descreva as condições sob as quais o uso de multiplicadores de renda bruta para avaliar a
propriedade objeto é apropriado.

Solução: O uso de multiplicadores de renda bruta baseia-se em dois pressupostos principais.

Primeiro, assume-se que a porcentagem de despesa operacional da propriedade do sujeito e as
propriedades comparáveis são iguais. Em segundo lugar, essa abordagem pressupõe que a
propriedade objeto e propriedades comparáveis estão cobrando aluguéis de mercado. Na
prática, os multiplicadores de renda bruta são os mais indicados para a valorização de prédios
de apartamentos.

9. Em que situações ou para quais tipos de imóveis a análise de fluxo de caixa descontado pode
ser preferida à capitalização direta?

Solução: A capitalização direta depende das informações obtidas a partir de vendas de

imóveis considerados comparáveis ao imóvel em questão. Identificar propriedades
comparáveis é particularmente difícil com investimentos imobiliários comerciais. A análise
de fluxo de caixa descontado é útil para avaliar propriedades produtoras de renda porque os
fluxos de caixa esperados exclusivos para uma propriedade específica são avaliados usando a
taxa interna de retorno apropriada necessária. O DCF é especialmente útil ao avaliar edifícios
de escritórios multilocatários e shopping centers onde os termos de locação podem variar
amplamente até mesmo em propriedades semelhantes.

10. Distinguir entre fluxos de caixa alavancados e desalavancados. Em que sentido o investidor
de capital próprio tem um crédito residual sobre o fluxo de caixa do imóvel se o
financiamento hipotecário for empregado?

Solução: O uso de dívida hipotecária para financiar a aquisição de uma propriedade de

investimento imobiliário é chamado de alavancagem. Os fluxos de caixa alavancados medem
o fluxo de renda de uma propriedade após deduzir os pagamentos do serviço da dívida. O
montante do fluxo de caixa disponível para distribuição a um investidor de ações é reduzido
pelo valor pago ao credor. Portanto, o investidor de ações tem um crédito residual, conhecido
como fluxo de caixa antesde impostos, que é simplesmente NOI menos serviço da dívida.

11. Qual a diferença entre uma taxa de propriedade simples e uma propriedade de taxa alugada?

Solução: Uma taxa de propriedade simples é a forma mais alta de propriedade do imóvel. É a
propriedade completa de um imóvel, independentemente de locações. Uma propriedade

9-
5
 alugada é a propriedade de um imóvel sujeito a locações sobre o imóvel. Ao adquirir imóveis
comerciais existentes, os investidores estão na maioria das vezes adquirindo uma propriedade
alugada porque estão adquirindo o imóvel sujeito aos arrendamentos existentes.

12. Qual a diferença entre aluguel por contrato e aluguel de mercado? Por que essa distinção é
mais importante para os investidores que compram edifícios de escritórios existentes do que
para os investidores que compram complexos de apartamentos existentes?

Solução: O aluguel contratual refere-se ao aluguel real pago nos contratos de locação
existentes firmados entre proprietários e inquilinos. O aluguel de mercado refere-se à renda
potencial de aluguel que um imóvel poderia receber no mercado aberto a partir da data efetiva
de uma avaliação. A distinção é particularmente importante para os investidores em edifícios
de escritórios porque os arrendamentos comerciais tendem a ser por vários anos, ao contrário
dos arrendamentos de apartamentos. As locações existentes a taxas abaixo do mercado serão
incluídas no cálculo da renda bruta potencial, o que diminuirá o valor avaliado do imóvel em
relação ao valor avaliado assumindo as taxas de aluguel de mercado.

13. Estime o valor de mercado do seguinte pequeno edifício de escritórios. O imóvel tem 10,5
mil metros quadrados de área locável que foi alugado a um único inquilino em 1º de janeiro,
há quatro anos. Os termos do contrato de locação exigem pagamentos de aluguel de US$
9.525 por mês nos primeiros cinco anos e pagamentos de aluguel de US$ 11.325 por mês nos
próximos cinco anos. O inquilino deve pagar todas as despesas operacionais.

Durante o prazo restante da locação, não haverá vacância e perdas de cobrança; No entanto,
após a rescisão do contrato de locação, a expectativa é que o imóvel fique desocupado por
três meses. Quando o imóvel é liberado em contratos de locação de curto prazo, com os
inquilinos pagando todas as despesas operacionais, é antecipado um subsídio de desocupação
e perda de arrecadação de 8% ao ano.

O aluguel atual no mercado para imóveis desse tipo sob locações líquidas triplas é de US$ 11
por metro quadrado, e essa taxa vem aumentando a uma taxa de 3% ao ano. A taxa de
desconto de mercado para propriedades semelhantes é de cerca de 11%, a taxa de
capitalização "entrante" é de cerca de 9% e as taxas de capitalização terminal são tipicamente
1 ponto percentual acima das taxas de capitalização de entrada.

Prepare uma planilha mostrando a receita de aluguel, reembolsos de despesas, NOIs e o

produto líquido da venda do imóvel ao final de um período de retenção de 8 anos. Em
seguida, use as informações fornecidas para estimar o valor de mercado do imóvel.

Solução: O quinto ano do contrato de locação de 10 anos é o primeiro ano de análise. O

problema exige uma análise de 8 anos - um para o último ano do 1º período de 5 anos, cinco
para o segundo período de 5 anos, um para permitir que a perda de vacância e cobrança atinja
um nível normal e um no nível normal para calcular o valor do imóvel (preço de venda)
naquele momento. Suponhamos que as perdas de vacância e cobrança no ano 7 sejam de
25%, o que reflete 100% de vacância por três meses e nenhuma vacância por 9 meses.
Suponha que a taxa de vacância "normal" de 8% será aplicada no ano 8 da análise e além.

9-
6
 Ano 1 Ano 2 3 anos 4 anos 5 anos 6 anos 7 anos 8 anos 9 anos
Contrato de Aluguel 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Aluguel de Mercado 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Menos: VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Efetivo Gross Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Menos: Exps 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Operacionais
Net Operating Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606

Preço de venda no final do 8º ano: = [NOI (ano9) / Taxa de limite terminal] = $134,606 / 0,10
= $1,346,060

Fluxos de Caixa: CF1 = 114.300

FC2 = 135.900
FC3 = 135.900
FC4 = 135.900
FC5= 135.900
FC6 = 135.900
FC7 = 103.435
FC8 = 1.476.746 (130.686+1.346.060)

PV de Fluxos de Caixa @ 11% = $1,246,090

9-
7
 Capítulo 10
Financiamento Imobiliário: As Leis e os Contratos

Problemas de teste

1. O elemento de uma taxa de juros ajustável que é a "parte móvel" é:

b. Índice

2. Quais desses aspectos de um empréstimo hipotecário serão abordados na nota e não na

hipoteca?
um. Multa de pré-pagamento

3. Um mutuante pode reservar-se o direito de exigir o pré-pagamento de um empréstimo a

qualquer momento que considere adequado através de um(n):
c. Cláusula de exigência

4. Quando um comprador de um imóvel com um empréstimo hipotecário existente adquire o

imóvel sem assinar a nota de um empréstimo existente, o comprador está adquirindo o
imóvel: e. Sujeito à hipoteca

5. E se esses pontos em um empréstimo hipotecário seriam abordados na hipoteca

(possivelmente na nota também)?
d. Cauções

6. Para financiar imóveis em que o mutuário, o imóvel ou ambos não se qualificam para o
financiamento hipotecário padrão, uma solução comum não hipotecária é através de:
d. Contrato de escritura.

7. As formas pelas quais um credor pode responder a um empréstimo inadimplente sem recorrer
à execução hipotecária incluem todas as seguintes exceções:
d. Acelere a dívida.

8. Se o credor em uma primeira hipoteca padrão deseja renunciar ao custo-benefício, é crucial

ter qual cláusula na hipoteca:
um. Cláusula de aceleração

9. Um risco comum que frequentemente interfere com os esforços de um credor para resolver
um empréstimo inadimplente por meio de não execução ou execução hipotecária é:
d. Falência.

10. As características de um mutuário que podem ser consideradas por um mutuante em uma
avaliação de empréstimo hipotecário são limitadas por:
c. Lei de Igualdade de Oportunidades de Crédito.

11. A Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis faz o seguinte:

e. Todos os itens acima.

10-
1
 12. A execução hipotecária tende a ser mais rápida em estados que:
d. Tem poder de venda.

13. Do ponto de vista de um credor hipotecário imobiliário, que afirmação é verdadeira sobre o
efeito da falência sobre a execução hipotecária?
um. Capítulo 7 A falência é a forma mais "amigável ao credor".

14. A taxa de índice mais orientada internacionalmente para hipotecas de taxa ajustável é:
c. Uma taxa LIBOR.

15. Um tipo de empréstimo que tem crescido em volume nos últimos anos e que tem levantado
preocupações sobre práticas predatórias de empréstimos é:
d. Hipoteca subprime

16. Um empréstimo parcialmente amortizado sempre terá

c. Um pagamento de balão.

17. Qual dessas afirmações é verdadeira sobre empréstimos hipotecários para imóveis geradores
de renda?
e. Todos os itens acima.

18. Com que tipo de garantia de empréstimo a escritura é detida por uma parte neutra e devolvida
após o pagamento integral da hipoteca?
c. Escritura de confiança.

19. A Lei da Verdade no Empréstimo dá a um mutuário de hipoteca de casa quanto tempo para
rescindir um empréstimo hipotecário?
c. Três dias.

20. Que afirmação está correta sobre o direito de pagamento antecipado de um crédito à
habitação hipotecário?
b. A maioria dos empréstimos hipotecários tem o direito de pré-pagamento sem encargos,
mas não todos, e o mutuário deve verificar o empréstimo cuidadosamente.

Questões de Estudo

1. A lei hipotecária é tão clara, consistente e exequível nos Estados Unidos como em qualquer
lugar do mundo, e muito mais do que em muitos países. Por que este é um elemento vital de
um sistema de financiamento imobiliário eficiente?

Solução: Uma lei hipotecária clara, consistente e exequível é fundamental para o sistema de
financiamento imobiliário por muitas razões. Uma vez que o financiamento da dívida é usado
na maioria das transações imobiliárias, eliminar a incerteza é crucial para ambas as partes no

10-
1
 transação. A certeza reduz o custo do empréstimo. O credor pode ter mais certeza dos direitos
e riscos envolvidos, o que reduz o prêmio de risco necessário exigido na taxa de juros. O
mutuário se beneficia da mesma certeza tanto por uma menor taxa de juros, quanto pela maior
previsibilidade do resultado. Por exemplo, o mutuário pode entender, em caso de pagamentos
inadimplentes, quanto risco realmente está envolvido. Para a maioria dos indivíduos, uma
compra de casa financiada por dívidas será a maior transação financeira que eles realizarão. O
credor está mais informado do que o mutuário nas operações hipotecárias. Portanto, é
necessário estabelecer leis claras para proteger os consumidores e colocá-los em pé de
igualdade. O financiamento hipotecário também é um processo complicado e requer uma lei
hipotecária inequívoca para antecipar todas as possíveis questões que possam surgir.
A lei hipotecária padronizada também é importante para os mercados financeiros, já que os
mercados hipotecários se tornaram nacionais porque isso melhora a negociação de forma
líquida e serviu para reduzir o custo de empréstimos para potenciais proprietários.

2. O Congresso aprovou mudanças na lei de falências que tornariam a falência do Capítulo 7

mais difícil para as famílias, exigindo maior uso do Capítulo 13, proporcionando maior
proteção às empresas de cartão de crédito sem garantia. Como credor hipotecário, você se
preocupa com isso? Em caso afirmativo, qual seria a sua posição?

Solução: O credor hipotecário tem direito ao valor do endividamento hipotecário nos termos
do Capítulo 7 e do Capítulo 13 porque seu crédito tem prioridade. No entanto, o Capítulo 13 é
essencialmente um plano de recuperação de dívidas que provavelmente atrasará os esforços
de um credor para executar o imóvel. Os atrasos podem custar ao credor custos de
oportunidade por meio de juros não cobrados e despesas legais. Além disso, o valor do
imóvel pode se deteriorar devido à negligência durante esse processo.

3. As condições de hipoteca residencial (notas hipotecárias) tornaram-se cada vez mais

uniformes à medida que o mercado hipotecário se tornou mais nacional e eficiente. Há
alguma desvantagem nisso para o proprietário?

Solução: O aumento da uniformidade dos termos da hipoteca reduz a oportunidade de

personalização dos termos com base na situação e características únicas de um proprietário.
No entanto, a padronização do processo de hipoteca permitiu ao mutuário colher os
benefícios da redução dos custos associados ao processo de empréstimo. Além disso, a
padronização do processo de hipoteca tem sido acompanhada pela introdução de mais leis
para proteger os direitos dos consumidores.

4. A maioria dos credores que fazem empréstimos hipotecários de taxa ajustável oferecem uma
"taxa de teaser". É uma boa política ou é deturpação?

Solução: A principal preocupação com as "taxas de teaser" é que os termos da hipoteca sejam
transparentes e que abordem claramente a interação de limites periódicos com a "taxa de
teaser". A redução de uma taxa de teaser pode ser um ponto percentual ou dois abaixo da
soma do índice mais margem, mas isso geralmente se aplica a um

10-
1
 pouco tempo, talvez um ano. O consumidor deve estar atento à mecânica do recurso ajustável
do empréstimo.

5. O crédito imobiliário é fortemente regulado por leis federais. Isso é resultado de uma pressão
do Congresso para grupos de consumidores, ou há boas razões para que o crédito imobiliário
seja mais regulamentado do que, por exemplo, o financiamento de automóveis?

Solução: A compra de uma casa é normalmente a maior transação financeira realizada pela
maioria dos indivíduos. Ao contrário de um carro, a compra de uma casa normalmente não
pode ser facilmente desfeita vendendo rapidamente o imóvel para outra parte. O
financiamento hipotecário é normalmente mais complexo do que o financiamento automóvel.
O financiamento hipotecário requer algum entendimento básico da lei e, sem leis de proteção
ao consumidor, o credor tem uma vantagem desproporcional sobre o mutuário nessa
transação. Do ponto de vista das políticas públicas, a regulamentação federal proíbe a
discriminação e práticas financeiramente abusivas.

6. Para o seu próprio estado, determine se:

a. É um estado de execução judicial ou extrajudicial.

b. O empréstimo habitacional padrão baseia-se numa escritura de fideicomisso ou numa
hipoteca.
c. Há um direito legal de resgate e, em caso afirmativo, por quanto tempo.
d. Sentenças de inadimplência são permitidas contra proprietários inadimplentes.

Com base nessas informações, você pode julgar que seu estado é relativamente amigável ao
devedor ou ao mutuário?

Solução: Para o aluno decidir como as respostas para as perguntas acima variam de acordo
com o estado.

7. Faça o download de uma hipoteca e uma escritura de confiança no site Freddie Mac.
Compare-os para ver quais diferenças você pode encontrar em suas cláusulas

Solução: As diferenças entre uma hipoteca e uma escritura de fideicomisso incluem o

seguinte:

• Uma escritura de confiança não é um contrato de hipoteca; É um tipo especial de

escritura que é registrada em registros públicos.
• O síndico mantém seu título em confiança até que a dívida seja paga, mas não pode
tomar seu imóvel por qualquer motivo.
• A escritura de fideicomisso é cancelada quando a dívida é paga.

As principais diferenças entre uma hipoteca e uma escritura fiduciária ocorrem se a casa
for executada. O síndico tem poder de venda. Portanto, se o seu empréstimo ficar
inadimplente, o credor dará ao fiduciário a prova da inadimplência e pedirá ao fiduciário
que inicie um processo de execução hipotecária.

10-
1
 CAPÍTULO 11
Tipos de Hipotecas Residenciais e Decisões do Mutuário

Problemas de teste
1. O seguro hipotecário privado (PMI) é geralmente exigido em _ empréstimos com
empréstimo-
razões de valor maiores que _____ por cento.
d. Casa, 80%.

2. O tipo de empréstimo dominante originado e mantido pela maioria das instituições

depositárias é: a. Hipoteca de pagamento fixo, totalmente amortizada. (Note-se que, embora
esta resposta tenha sido tradicionalmente correta, o aumento acentuado dos empréstimos com
taxas ajustáveis desde cerca de 2004, poderia alterar a resposta correta para b. Taxa ajustável
hipoteca.)

3. Qual dos seguintes tipos de hipoteca tem mais risco de inadimplência, assumindo que a
relação empréstimo/valor inicial, a taxa de juros do contrato e todas as outras condições de
empréstimo são idênticas?
um. Juros apenas empréstimos.

4. Uma hipoteca que se destina a permitir que as famílias mais velhas "liquifiquem" o
patrimônio em sua casa é:
d. Hipoteca reversa de anuidade.

5. Um empréstimo jumbo é:
b. Um empréstimo convencional que é muito grande para ser comprado por Fannie Mae ou
Freddie Mac.

6. A relação empréstimo/valor máximo para um empréstimo FHA acima de US$ 50.000 é

aproximadamente:
b. 98 por cento.

7. O rácio empréstimo/valor máximo de um empréstimo garantido pelo VA é:

d. 100 por cento.

8. Os empréstimos convencionais conformes são empréstimos que são:

c. São elegíveis para compra por Fannie Mae e Freddie Mac.

9. Empréstimos de home equity normalmente:

d. Ter taxas de juros dedutíveis.

10. O melhor método para determinar se deve refinanciar é usar:

um. Análise de benefícios líquidos.

11. Provavelmente, a maior contribuição da FHA para o crédito hipotecário foi para:
um. Estabeleça o uso da hipoteca residencial de pagamento nivelado.

11-
1
Questões de Estudo

1. Em uma hipoteca ajustável, os mutuários sempre preferem limites de taxa menores (ou seja,
mais apertados) que limitam o valor que a taxa de juros do contrato pode aumentar em um
determinado ano ou ao longo da vida se o empréstimo? Explique por que ou por que não.

Solução: As preferências dos mutuários são influenciadas por suas expectativas de taxas de
juros futuras. Por exemplo, os mutuários podem preferir limites maiores se acreditarem que
as taxas de juros não aumentarão substancialmente. Nesse cenário, a taxa de juros do
empréstimo será menor porque o tomador, e não o credor, arca com o risco de as taxas de
juros aumentarem.

2. Explique as potenciais vantagens fiscais associadas aos empréstimos de home equity:

Solução: Ao contrário dos juros da dívida do consumidor, os juros pagos sobre os primeiros
US$ 100.000 de um empréstimo de home equity são totalmente dedutíveis para fins de
imposto de renda federal e, em alguns casos, estadual. Ao incluir os juros pagos em um
empréstimo de home equity como uma dedução discriminada, os contribuintes podem
efetivamente reduzir o custo desse empréstimo em uma base pós-impostos.

3. Distinguir entre empréstimos hipotecários residenciais conformes e não conformes e explicar

a importância da diferença.

Solução: Os empréstimos residenciais conformes atendem aos padrões exigidos para compra
no mercado secundário pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Os empréstimos conformes têm
uma liquidez significativamente maior no mercado secundário e, consequentemente, exigem
uma taxa de juros mais baixa.

4. Discutir o papel e a importância do seguro hipotecário privado no mercado de hipotecas

residenciais.

Solução: O seguro hipotecário privado protege o credor contra perdas devido à

inadimplência. As companhias de seguro hipotecário privado fornecem esse seguro, que
geralmente cobre os 20% mais ricos dos empréstimos. Em outras palavras, se um mutuário
ficar inadimplente e o imóvel for penhorado e vendido por menos do que o valor do
empréstimo, o PMI reembolsará o credor por uma perda de até 20% do valor do empréstimo.
O efeito líquido do seguro hipotecário privado é reduzir o risco de inadimplência para os
credores, o que permite que os credores façam empréstimos para um grupo maior de
mutuários que não conseguem colocar uma entrada de 20% para a compra de uma casa.

5. Explique o problema de desequilíbrio de vencimento enfrentado pelas associações de

poupança e empréstimo que mantêm hipotecas de pagamento fixo como ativos.

Solução: As associações de poupança e empréstimo têm historicamente usado depósitos de

poupança de curto prazo para financiar empréstimos imobiliários de longo prazo e taxa fixa.
Esse descasamento na maturidade de ativos e passivos os expõe a um grave risco de taxa de
juros. Consequentemente, o custo dos fundos dos juros pagos sobre depósitos de poupança de
curto prazo pode aumentar mais rapidamente do que o rendimento dos seus investimentos, ou

11-
2
 empréstimos emitidos. Um benefício das hipotecas de taxa ajustável é que elas acompanham
de perto o custo dos fundos de uma instituição.

6. Suponha que um proprietário tenha um empréstimo hipotecário existente com estes termos:
Saldo restante de US $ 50.000, taxa de juros de 8% e prazo restante de 10 anos (pagamentos
mensais). Este empréstimo pode ser substituído por um empréstimo a uma taxa de juro de 6
por cento, a um custo de 8% do montante do empréstimo em dívida. O proprietário deve
refinanciar? Que diferença faria se o proprietário esperasse ficar na casa por apenas mais
cinco anos?

Solução a, utilizando análise de benefício líquido: O pagamento do empréstimo existente é de

R$ 606,54, enquanto o pagamento de um novo empréstimo seria de R$ 555,10. Assim, o
novo empréstimo resulta em uma economia mensal de R$ 51,54. Durante o período de
retenção esperado de cinco anos, a poupança mensal soma US$ 3.092,12 (60 x US$ 51,54). O
custo do refinanciamento é de 8% do valor refinanciado, ou US$ 4.000 (.08 x 50.000). Assim,
o benefício líquido do refinanciamento é negativo em US$ 907,87 (3.092,12 – 4.000).

Solução b, usando o valor presente líquido (ver apêndice do capítulo on-line): O valor
presente do empréstimo existente, com pagamentos mensais de US$ 606,64 descontados em
6%, é de US$ 54.641,98. O custo do refinanciamento é de US$ 4.000, o que resulta em um
VPL de US$ 641,98, supondo que o empréstimo seja mantido até o vencimento. Se o
empréstimo for quitado de qualquer maneira em cinco anos, o benefício do refinanciamento é
de apenas $3.559,38 (n=60, I=.50, Pmt = 606,64, FV=29.918,43). Assim, o VPL é negativo
($ 3.559,38 - $ 4.000 = -440,62) se o proprietário espera estar na casa por apenas mais cinco
anos.

7. Suponha que um casal de idosos possua uma casa de US$ 140.000 que esteja livre e livre de
dívidas hipotecárias. Um credor de hipoteca de anuidade reversa (RAM) concordou com uma
RAM de US$ 100.000. O prazo do empréstimo é de 12 anos, o contrato é de 9,25%, e os
pagamentos serão feitos ao final de cada mês.
a. Qual é o pagamento mensal nesta RAM?
b. Preencha a seguinte tabela de amortização parcial de empréstimos:

Mês Equilíbrio inicial Pagamento Mensal Interesse Saldo final

1
2
3
4
5

c. Qual será o saldo do empréstimo ao final do prazo de 12 anos?

d. Que parcela do saldo do empréstimo no final do ano 12 representa o principal? Qual
parcela representa juros?

Solução:

a. O pagamento mensal na RAM é de $381.32 (n=144, I=9.25, PV=0,

11-
3
 FV=$100.000.)
b. A amortização é a seguinte:

Mês Equilíbrio inicial Pagamento Mensal Interesse Saldo final

1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. O saldo ao final de 12 anos é de R$ 100 mil.

d. O principal é 144 x 381,32, ou US$ 54.910. Os juros são de R$ 45.090, ou R$ 100
mil a R$ 54.910.

8. Há cinco anos, você pegou US$ 100 mil emprestados para financiar a compra de uma casa de
US$ 120 mil. A taxa de juros do crédito imobiliário antigo é de 10%. As condições de
pagamento estão sendo feitas mensalmente para amortizar o empréstimo ao longo de 30 anos.
Você encontrou outro credor que refinanciará o saldo devedor atual do empréstimo em 8%
com pagamentos mensais por 30 anos. O novo credor cobrará dois pontos de desconto no
empréstimo. Outros custos de refinanciamento serão iguais a US$ 3.000. Não há penalidades
de pré-pagamento associadas a nenhum dos empréstimos. Você acha que o custo de
oportunidade apropriado para aplicar a esta decisão de refinanciamento é de 8%.

a. Qual o pagamento do empréstimo antigo?

b. Qual é o saldo atual do empréstimo antigo (cinco anos após a originação)?
c. Qual deve ser a mensalidade do novo empréstimo?
d. Deve refinanciar hoje se o novo empréstimo deverá estar pendente durante cinco
anos?

Solução:
a. O pagamento do empréstimo antigo é de R$ 877,57.
b. O saldo atual é de R$ 96.574,32.
c. O pagamento do novo empréstimo é de R$ 708,63.
d. Se o novo empréstimo for quitado em cinco anos, o saldo do empréstimo original após
o décimo ano é de R$ 90.938,02, calculado com as seguintes entradas: (N = 240, I =
0,8333, PMT = 877,57 e FV = 0.

Resposta baseada na análise do benefício líquido:

A economia no pagamento mensal indo para o novo empréstimo é de US $ 168,94
(877,57 – 708,63). Isso resulta em uma economia acumulada de US$ 10.136,40 (60 x
168,94) durante o período de detenção presumido de cinco anos. O custo do
refinanciamento é de R$ 3.000 mais dois por cento do saldo, ou R$ 1.931,49 (0,02 x
96.574,32), para uma soma de R$ 4.931,49. Assim, o benefício líquido é de R$
5.204,91 (10.136,40 – 4.931,49), e o refinanciamento é financeiramente benéfico.

11-
4
 Resposta com base no valor presente líquido:
O valor presente do empréstimo antigo, quitado a partir de 5
anos é de 104.318,93 (N = 60, I=0,6667, PMT=$877,57, FV=90.938,02).

O PV de reduções de pagamento é de R$ 7.744,61 (104.318,93 – 96.574,32).

O custo do refinanciamento é de R$ 3.000,00 mais R$ 1.931,49 (0,02 x 96.574,32), ou

4.931,49.

O VPL do refinanciamento do empréstimo é de US$ 2.813,12 (7.744,61 – 4.931,49).

Portanto, você deve refinanciar hoje se o novo empréstimo deve ficar pendente por
cinco anos.

11-
5
 CAPÍTULO 12

Fontes de Recursos para Hipotecas Residenciais

Problemas de teste

1. Empresas bancárias hipotecárias:

uma. Recolher pagamentos mensais e encaminhá-los para o investidor hipotecário.

2. Nos últimos anos, o setor bancário hipotecário experimentou:

d. Rápida consolidação.

3. Atualmente, qual o tipo de instituição financeira no mercado primário de hipotecas que

oferece mais recursos para o mercado imobiliário residencial (ocupado pelo proprietário)? d.
Bancos comerciais

4. Para todos os empréstimos convencionais à habitação, com exceção dos empréstimos de valor
muito elevado, os rácios de pagamento padrão para subscrição são:
a. 28 por cento e 36 por cento

5. O numerador do rácio de despesas de habitação padrão (front-end) na subscrição de crédito à

habitação inclui:
c. Principal mensal, juros, IPTU e seguro contra riscos.

6. A atividade mais lucrativa dos banqueiros hipotecários residenciais é tipicamente

b. Serviço de empréstimos.

7. Os potenciais mutuários subprime incluem pessoas que:

d. Tudo isso.

8. As caixas económicas são agora praticamente indistinguíveis de:

b. Associações de poupança e empréstimo.

9. A reduzida importância de certas instituições no mercado primário de hipotecas foi

largamente compensada por um papel alargado para outras. O que diminuiu e o que se
expandiu?
d. Associações de poupança e empréstimo; banqueiros hipotecários.

10. Armazenagem refere-se a

b. Empréstimos de curto prazo feitos por bancos comerciais a banqueiros hipotecários.

Questões de Estudo

1. Qual é o principal objetivo dos requisitos de capital baseados em risco que o Congresso
promulgou como parte da Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições
Financeiras (FIRREA)?

12-
1
 Solução: O objetivo da Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições Financeiras
é cobrar dos bancos e dos poupadores por práticas de empréstimos arriscadas e recompensar
práticas mais seguras. Suplantou a abordagem regulatória convencional de simplesmente
tentar proibir comportamentos de risco, embora bancos e poupanças considerassem a tomada
de risco lucrativa.

2. Explique o que se entende por autorizações antecipadas e autorizações antecipadas em

standby. Que parte do pipeline do banqueiro hipotecário é frequentemente coberta com
compromissos a prazo? Com compromissos de standby forward? Por que?

Solução: Um compromisso futuro é um compromisso agora de vender/comprar algo no futuro

a um preço definido agora. O compromisso é obrigatório; ou seja, as partes devem concluir a
transação. Um compromisso de standby forward é o mesmo arranjo, exceto que uma das
partes, geralmente o vendedor, tem a opção de concluir a transação (entregar) ou abandonar o
contrato.

Os banqueiros hipotecários usam compromissos a prazo para se proteger contra mudanças de

preços em empréstimos. Esse compromisso obriga o investidor do mercado secundário a
comprar, e o banqueiro hipotecário a vender, um valor pré-especificado em dólares de um
determinado tipo de empréstimo. Ele é usado para empréstimos que certamente serão
originados.

Os compromissos a prazo em standby protegem as variações de preços dos empréstimos que

podem ou não ser originados. Os compromissos a prazo de reserva dos investidores do
mercado secundário conferem aos mutuantes o direito, mas não a obrigação, de vender um
determinado montante em dólares de um determinado tipo de empréstimo ao emitente do
compromisso de standby.

3. Descrever as atividades básicas da Fannie Mae no mercado secundário de hipotecas. Como

essas atividades são financiadas?

Solução: A Fannie Mae compra hipotecas residenciais convencionais e subscritas pelo

governo de empresas hipotecárias, bancos comerciais, associações de poupança e empréstimo
e outros credores aprovados. Parte dessas hipotecas adquiridas são combinadas em pacotes ou
pools de hipotecas, títulos lastreados em hipotecas são escritos contra os pools e os MBSs são
então vendidos a investidores. Outra parte das hipotecas adquiridas são "mantidas em
carteira".

A agência só precisa financiar empréstimos securitizados até que eles sejam vendidos como
títulos. Para empréstimos mantidos em carteira, obtém recursos para a aquisição de hipotecas
por meio da venda de ações no mercado público de capitais (suas ações são negociadas em
Nova York).

Bolsa de Valores), pela obtenção de taxas de compromisso (a termo) de credores originários

para compras de empréstimos, pela obtenção de juros sobre sua carteira hipotecária e outros
investimentos, e pela venda de notas e títulos para investidores de renda fixa.

12-
1
 4. Explique a importância de Fannie Mae e Freddie Mac para o sistema de financiamento
habitacional nos Estados Unidos.

Solução: Fannie Mae e Freddie Mac tiveram uma vasta gama de efeitos no sistema de
financiamento imobiliário dos EUA. Seu primeiro impacto foi trazer a liquidez tão necessária
para o financiamento imobiliário. Provavelmente, seu segundo efeito foi padronizar os
documentos e procedimentos no crédito imobiliário. Um terceiro efeito foi incentivar uma
maior eficiência e flexibilidade no processo de crédito à habitação. Outro efeito foi ampliar o
leque de famílias capazes de obter financiamento hipotecário por meio de uma subscrição de
empréstimos mais sofisticada e eficaz. Finalmente, tiveram um grande efeito sobre os tipos de
empréstimos atualmente disponíveis para os proprietários. Com tudo isso, as GSEs reduziram
as taxas de juros e os custos de empréstimos para os proprietários de imóveis.

5. Descreva as atividades em que os banqueiros hipotecários costumam se envolver para gerar

renda.

Solução: Os banqueiros hipotecários originam empréstimos e direitos de manutenção

resultantes. A renda dos direitos de prestação de serviços é sua principal fonte de renda. Além
disso, eles também fornecem serviços auxiliares, como seguro residencial, vendas de casas ou
talvez até mesmo seguro de vida.

6. Descreva a mecânica do financiamento de armazéns em bancos hipotecários.

Solução: Um empréstimo de armazém é uma linha de crédito fornecida por grandes bancos
para hipotecar banqueiros para financiar empréstimos. A hipoteca originada serve como
garantia para o credor e o credor é reembolsado quando o empréstimo é fechado e vendido no
mercado secundário de hipotecas. Neste arranjo, o banqueiro hipotecário coloca os depósitos
caução para o empréstimo (depósitos para pagamentos esperados de IPTU e seguro de risco)
com o credor do armazém, sem taxa de juros. Em troca, o banqueiro hipotecário recebe uma
taxa de juros favorável na linha de crédito do armazém.

7. Explique como os empréstimos à habitação a preços acessíveis diferem dos empréstimos à

habitação normais.

Solução: Os empréstimos à habitação a preços acessíveis incluem um requisito de entrada

baixo e permitem uma ampla flexibilidade num dos "três Cs" de subscrição, mantendo os
outros dois em padrões mais normais. Portanto, três fatores envolvidos na qualificação para
um empréstimo podem ser relaxados: a relação empréstimo/valor, as qualificações de crédito
e a capacidade de pagamento.

8. Liste três "clientelas" para empréstimos hipotecários subprime.

Solução: Três clientes para empréstimos subprime são mutuários com documentação de renda
inadequada, mutuários que querem financiamento de 100% ou mais e mutuários que têm um
histórico de crédito ruim.

9. Você acaba de assinar um contrato para comprar a casa dos seus sonhos. O preço é de US $
120.000 e você solicitou um empréstimo de US $ 100.000, 30 anos, 5,5%. Espera-se que o

12-
1
 IPTU anual seja de US$ 2.000. O seguro de riscos custará US $ 400 por ano. O pagamento do
seu carro é de R$ 400, faltando 36 meses. Sua renda bruta mensal é de R$ 5.000,00. Calcular:
a. O pagamento mensal de principal e juros (PI).
b. Um duodécimo do pagamento anual do IPTU e do seguro periculosidade.
c. PITI mensal (principal, juros, impostos e seguro).
d. O índice de despesas com habitação (front-end).
e. O índice de obrigações totais (back-end).

Solução:

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Compare a subscrição automatizada com a abordagem tradicional dos "Três Cs"

Solução: Na subscrição automatizada, os três Cs são usados como fatores com outros critérios
em uma avaliação estatística que é projetada para distinguir o mutuário arriscado do seguro.
Uma diferença crítica da abordagem tradicional é que a avaliação de crédito é realizada por
meio de um score de crédito. Duas vantagens da subscrição automatizada são que ela é mais
rápida do que a subscrição tradicional e permite que os credores façam empréstimos de
"habitação acessível" com mais segurança.

12-
1
 CAPÍTULO 13

CONTRATOS DE CORRETAGEM E LISTAGEM DE IMÓVEIS

Problemas de teste

1. Um vendedor que coleta um depósito de entrada de um comprador em potencial deve colocar

os fundos em:
e. As mãos de seu corretor.

2. Uma das maneiras mais eficazes que os vendedores ou corretores podem distinguir-se como
um agente preferencial em uma especialização específica de corretagem imobiliária é:
b. Obtenção de uma designação de indústria relacionada.

3. Um corretor, que é o agente de um vendedor, deve lidar honesta e equitativamente com

quem? e. Todos os envolvidos na transação.

4. Os vendedores de imóveis podem perder suas licenças para:

c. Misturar dinheiro de depósito (confiança) com fundos pessoais.

5. À comissão imobiliária estadual compete:

c. Estabelecer requisitos de educação para os licenciados.

6. Os corretores de imóveis recebem comissões principalmente por

7. Prestação de um serviço.

7. Um corretor de imóveis é que tipo de agente para o seu comitente?

b. Agente especial.

8. A relação de subagência que tradicionalmente tem caracterizado os serviços de listagem

múltipla (MLS) tende a resultar no perigo generalizado de:
c. Dupla agência não intencional.

9. Como são determinadas as taxas de comissão cobradas pelos corretores de imóveis?

d. Por acordo entre corretor e principal.

13-
1
 10. De acordo com a maioria dos contratos de listagem, um corretor ganhou uma comissão
quando c. O corretor encontra um comprador que está pronto, disposto e capaz de comprar
nos termos especificados no contrato de listagem.

Questões de Estudo

1. Ted Richardson possui um grande prédio industrial em sua cidade que ele deseja vender.
Como corretor de imóveis, você ficaria encantado em obter a listagem deste imóvel. Você
trabalhou com Richardson em duas outras transações em que ele foi o comprador; portanto,
você se aproxima de Richardson para solicitar que ele considere listar sua propriedade com
você. Richardson concorda em fazê-lo, mas indica que não lhe dará um direito exclusivo de
venda de listagem, porque ele quer manter o direito de vender o imóvel sozinho sem dever
uma comissão imobiliária. Ele, no entanto, lhe dará uma listagem exclusiva de agências.

a. O que você deve fazer? Você deve aceitar tal listagem de Richardson?
b. Há alguma disposição que você proporia incluir no contrato de listagem para dar a si
mesmo alguma proteção?

Solução:
a. A listagem exclusiva de agências é pouco utilizada e oferece menos proteção ao
corretor do que uma listagem exclusiva de direito de venda. Este arranjo deve ser
usado apenas se o Sr. Richardson entender que eu, como agente, estarei menos
disposto a gastar tempo e esforço significativos para comercializar propriedades
listadas sob este acordo.
b. Como corretor, eu sempre preferiria um direito exclusivo de venda de listagem, para
que eu recebesse uma comissão independentemente de quem vendeu o imóvel. Fora
isso, eu poderia estipular que receberia indenização por despesas e tempo se o imóvel
fosse vendido por outra pessoa.

2. Você é um vendedor de imóveis que trabalha para a Good Earth, Realtors, Inc. Você recebe
50% de todas as comissões recebidas pela empresa (líquidas de taxas de MLS) para as quais
você era o agente de listagem ou o agente de venda. A empresa recebe 40% das comissões
pelas vendas dos imóveis que lista e 45% das comissões pelas vendas dos imóveis que vende
em cooperação com outras empresas. Quinze por cento de todas as comissões por
propriedades vendidas através do serviço de listagem múltipla devem ser pagas à MLS. Se
você for o agente de listagem e venda em uma transação, receberá 60% dos rendimentos da
empresa. Se você for o agente de listagem ou o agente de venda de uma transação na qual
outro membro da Good Earth é o agente vendedor ou o agente de listagem, sua divisão
permanece a mesma de quando outra empresa coopera na transação. Recentemente, você foi o
agente de venda de um imóvel que foi vendido por R$ 127.250. Outro vendedor associado à
Good Earth havia listado a propriedade dois meses antes por US$ 135 mil. A propriedade
estava na MLS, e a taxa de comissão era de 6,0%.
a. Quanto em comissão total, líquido da taxa MLS, sua empresa receberá?

b. Qual será a sua divisão da comissão?

Solução

13-
1
 a. A empresa receberá $6,489.75 ( 127,250*.06*.85)
b. O valor alocado ao agente vendedor é de US$ 1.717,88 (7.635*.45*.5)

3. Se você possuía sua própria corretora de imóveis, como poderia estabelecer um nicho de
mercado para sua empresa? Em outras palavras, como você poderia diferenciar sua empresa
de outras corretoras e como você poderia criar uma imagem única para sua empresa?

Solução: Desenvolver uma especialização é crucial. Uma opção é se especializar por tipo de
imóvel, atendendo vendedores e compradores de imóveis comerciais, industriais, residenciais,
agrícolas, de escritórios ou de lazer. Outra opção é limitar minhas atividades a uma seção
específica de uma cidade, como as áreas sudeste ou noroeste. Corretores especializados em
grandes propriedades comerciais ou industriais podem operar em uma ampla área geográfica,
às vezes até mesmo nacional ou internacionalmente. Desenvolver uma imagem única para
uma corretora é baseado no desenvolvimento de uma área, ou nicho, de especialização.

4. Como você acha que a função de marketing imobiliário vai mudar no futuro? Você acredita
que os corretores de imóveis terão um papel mais importante ou menos importante no
processo de compra e venda? Por que?

Solução: O marketing imobiliário mudará no futuro devido ao aumento do uso da Internet

para comercializar propriedades. O advento da Internet aumentou a possibilidade de
inovação, como a desagregação de serviços, no marketing imobiliário. Como a compra de
imóveis é um empreendimento complexo, o papel do corretor de imóveis em alguma
capacidade provavelmente não será eliminado. No entanto, é muito cedo para determinar qual
será o efeito final da Internet e de outras tecnologias na indústria.

5. Uma amiga sua, Cindy Malvern, está se mudando para sua cidade. Ela se formou na
faculdade há alguns anos e, desde então, trabalha em outra cidade. Recentemente, no entanto,
ela recebeu uma oferta de emprego com um salário maior no escritório regional de uma
seguradora nacional localizada na cidade onde você cursa a faculdade. Cíntia decidiu comprar
um condomínio e, como você está fazendo um curso de imóveis, ela pergunta como proceder.

Você primeiro olha para os anúncios classificados no jornal local e percebe que uma série de
condomínios existentes estão à venda. A maioria deles é anunciada por corretores, mas alguns
são anunciados pelos proprietários. Você também percebe anúncios de algumas construtoras
locais para novos condomínios. Você pergunta a Cindy se ela prefere comprar um
condomínio antigo ou um novo. Ela diz que não sabe; depende do condomínio, da
localização, do preço, e assim por diante.

13-
1
 Em seguida, você olha nas Páginas Amarelas da lista telefônica e encontra várias páginas de
anúncios para corretores de imóveis. Ouviu falar de três ou quatro das empresas, mas não teve
qualquer contacto directo ou relações com nenhuma delas.

a. Como você aconselharia Cindy a proceder? Ela deve ligar para uma corretora de
imóveis? Por que ou por que não?
b. Se Cindy decidir chamar um corretor de imóveis, como ela deve selecionar o corretor?
Que critérios ela deve usar?
c. Se Cindy decidir trabalhar através de um corretor de imóveis, ela pode olhar para
novos condomínios à venda por construtoras? Se ela comprar um novo condomínio
enquanto trabalha com um corretor, ela ou a construtora teriam que pagar uma
comissão ao corretor?

Solução:

a. Primeiro, cindy pode ser aconselhado a fazer alguma leitura sobre a natureza e a
experiência da vida em condomínio em comparação com a propriedade tradicional da
casa. Ela poderia ler, por exemplo, How to Buy a Condominium or Townhouse,
Denise L. Evans, Sphinx Publishing, 2006. Cindy deve definitivamente entrar em
contato com uma corretora. Uma corretora pode fornecer a ela informações sobre
opções alternativas de imóveis no mercado, seus preços e informações sobre como
esses imóveis podem atender às necessidades do comprador. O corretor ou vendedor
pode obter informações sobre assuntos como despesas de serviços públicos, impostos,
manutenção e questões legais sobre propriedades alternativas. O corretor ou vendedor
também pode sugerir formas de modificar ou usar o imóvel de maneiras específicas
necessárias para o comprador. Por fim, o corretor ou vendedor pode ajudá-la a
encontrar e comparar alternativas de financiamento. Além disso, como a compra de
um condomínio é mais complexa do que para casas unifamiliares por causa da
declaração de condomínio, do estatuto e da presença de uma associação de
proprietários, Cindy pode querer considerar a contratação de um agente comprador,
que é obrigado a trabalhar para o seu melhor interesse.
b. Os clientes em potencial geralmente escolhem uma corretora com base na reputação
na comunidade, conhecimento pessoal do corretor ou de um vendedor, ou
recomendação de um cliente satisfeito. Alguns clientes também podem confiar na
reputação ou imagem geral de uma operação de franquia de corretagem
c. Cíntia pode olhar para novos condomínios à venda por construtoras. Qualquer acordo
de comissão de venda será ditado pelo vendedor e pelo agente. No entanto, Cindy
pode ter que pagar uma comissão ao agente se ela tiver entrado em um acordo de
corretagem de comprador.

6. Você decide abrir um escritório imobiliário em sua comunidade, mas sabe que a concorrência
com empresas estabelecidas seria difícil. Você acredita que um método de chamar a atenção
para sua empresa e obter clientes que de outra forma iriam para outros corretores é anunciar
que você vai vender qualquer casa na cidade

13-
1
e cobrar uma comissão de apenas US$ 1.000. Você acredita que essa tática de marketing seria
bem-sucedida? Por que ou por que não?

Solução: Essa comissão mínima é muito baixa em relação ao serviço prestado e aos custos
suportados pela corretora. O corretor oferece treinamento, espaço de escritório, telefones e
suporte de secretariado para que o vendedor possa produzir anúncios e vendas. Embora as
comissões de corretagem devam ser estabelecidas por negociações entre o corretor e os
clientes, uma comissão baixa pode ter um efeito adverso na percepção da empresa. Os
clientes em potencial geralmente escolhem uma corretora com base na reputação na
comunidade, conhecimento pessoal do corretor ou de um vendedor, ou recomendação de um
cliente satisfeito. Alguns clientes também podem confiar na reputação ou imagem geral de
uma operação de franquia de corretagem.

13-
1
 Capítulo 14
Contratos de Venda e Fechamento

Problemas de teste

1. Se um comprador não cumprir um contrato de compra de imóveis, qual dos seguintes não
é um recurso que o vendedor pode buscar?
c. Ação por cessão.

2. Quando os contratos de venda de bens imóveis são celebrados com um terceiro

desinteressado para execução e fechamento, diz-se que eles são colocados em:
d. Compromisso.

3. Qual das seguintes condições seria um vício de mútuo assentimento em um contrato de

compra e venda de imóveis?
um. Uma parte tenta perpetrar fraude na outra.

4. A prova oral em disputas contratuais é proibida:

e. A regra da prova parol.

5. Qual dos seguintes é um dos termos de um contrato imobiliário?

c. Preço a ser pago.

6. As transações imobiliárias não se encerram quando o contrato de compra e venda é

assinado por ambas as partes porque:
e. Todos os itens acima.

7. Um depósito de dinheiro sério é:

c. Pagamento em dinheiro por um comprador para comprovar a boa-fé.

8. Na maioria das transações simples envolvendo casas ou outros imóveis relativamente

pequenos, o contrato é:
d. Um formulário, com espaços em branco preenchidos pelo corretor.

9. Título equitativo de imóveis é:

e. O direito de obter a titularidade jurídica veiculada pelo contrato de compra e venda.

10. O objetivo de uma declaração de encerramento é:

e. Todos, menos um acima.
Questões de Estudo

1. Se um fechamento ocorrer em 1º de setembro de um ano de 365 dias, como o IPTU do

ano de R$ 900 será rateado? (Nota: Os impostos serão devidos em 2 de janeiro do ano
seguinte e no dia do fechamento "pertence" ao comprador.)

Solução: O IPTU é apurado referente ao ano-calendário e pago em atraso.

Portanto, o vendedor deve de 1º de janeiro até o dia anterior ao fechamento, um total de 243
dias. O comprador deve pelo restante do ano, um total de 122 dias. A distribuição da conta de
impostos proporcionalmente aos dias de propriedade resulta na seguinte alocação:

Parcela do vendedor: (243/365) x $900 = .666 x $900 = $599.40

Parcela do comprador: (122/365) x $900 = .334 x $900 = $300.60

Como o comprador pagará a parte do vendedor dos impostos, na declaração de fechamento o

comprador é creditado com US $ 599,40, enquanto o vendedor é cobrado esse valor.

Use as informações a seguir para responder às perguntas de 2 a 5. Rosie Malone vendeu sua casa
para a D.M. Band. O contrato foi assinado em 1º de junho de 2004 e o encerramento foi marcado
para 25 de junho de 2004. Rosie havia pago antecipadamente sua apólice de seguro de risco de
três anos no valor de US$ 425,00 em 1º de abril de 2003, e D.M. concordou em assumi-la no
fechamento. Água e esgoto são pagos no primeiro dia de cada mês referente ao mês anterior.
Estima-se que totalizem US$ 100 para junho. D.M. também concorda em assumir a hipoteca de
Rosie, que terá um saldo de US$ 85.385 na data de fechamento. Os pagamentos mensais são de
US $ 817,83 a pagar no primeiro dia do mês para o mês anterior. O vendedor é responsável pelo
dia do fechamento.

2. Como seria rateado o prêmio do seguro de periculosidade?

3. Como seriam rateadas as tarifas de água e esgoto?
4. Como será inserida a hipótese de hipoteca?
5. Como será rateado o pagamento mensal do financiamento imobiliário?

2. Solução: O prêmio do seguro de riscos será rateado com base no número total de dias que a
apólice dura. Como a política abrange um ano bissexto (2004), o número total de dias na
política é 365 + 366 + 365 = 1.096. Com o dia do fechamento atribuído ao vendedor, o
vendedor "possui" a apólice de seguro por um total de 452 dias. O comprador "possui" a
apólice pelo restante dos três anos, ou 644 dias. A atribuição do prémio dá o seguinte
resultado:

Parcela do vendedor: (452/1096) x $425 = .412 x $425 = $175.10

Parcela do comprador: (644/1096) x $425 = .588 x $425 = $249.90

Uma vez que o vendedor pagou antecipadamente a parte do comprador do prêmio, na

declaração de fechamento o vendedor é creditado com US $ 249,90, enquanto o
comprador é cobrado esse valor.

3. Solução: As cobranças de água e esgoto devem ser rateadas para o mês de junho. Os encargos
 são pagos em atraso no mês anterior. O vendedor "possui" 25 dias do mês, enquanto o
comprador "possui" os 5 dias restantes. Assim, os encargos serão distribuídos da seguinte
forma:

Parcela do vendedor: (25/30) x $100 = .833 x $100 = $83.30

Parcela do comprador: (5/30) x $100 = .167 x $100 = $16.70

Uma vez que o comprador está pagando a parte do vendedor dos encargos, na declaração
de fechamento o comprador é creditado com US $ 83,30, enquanto o vendedor é cobrado
esse valor.

4. Solução: De acordo com a Declaração de Liquidação HUD-1, a assunção de uma hipoteca é

um benefício para o vendedor em vez de dinheiro e é tratada como uma redução no valor
devido ao vendedor. Para o comprador, a assunção é tratada como um valor pago em nome
do comprador.

5. Solução: O pagamento mensal da hipoteca é pago em atraso, ou depois que os juros são
efetivamente acumulados. Será rateado diariamente. Assim, assim como as cobranças
mensais de água e esgoto, as cobranças serão distribuídas da seguinte forma:

Parcela do vendedor: (25/30) x $817.83 = .833 x $817.83 = $681.25

Parcela do comprador: (5/30) x $817.83 = .167 x $817.83 = $156.58

Como o comprador pagará a parte do vendedor dos juros, na declaração de fechamento o

comprador é creditado com US $ 681,25, enquanto o vendedor é cobrado esse valor.

6. O proprietário de um terreno com aproximadamente 25 hectares contraiu uma doença

debilitante e decidiu vender seus imóveis o mais rápido possível. Em uma semana, ele
recebeu uma oferta de US$ 12.250. O proprietário aceitou esta oferta assinando um contrato
de formulário padrão que tinha sido obtido e preparado pelo comprador. Logo depois, quando
a família do proprietário descobriu a situação, eles o convenceram de que ele havia vendido o
terreno por um preço muito baixo e ele não deveria concluir a transação.

O proprietário encomendou uma avaliação que mostrou que o terreno valia US$ 16 mil, uma
diferença de US$ 150 por acre entre o preço do contrato e o valor da propriedade. Ele, então,
se recusou a comparecer ao fechamento e entregar o título ao comprador. O comprador
processou o proprietário por danos no valor da diferença entre o valor do imóvel e o preço do
contrato (US$ 3.750). O comprador alegou que tinha um contrato válido e que foi
prejudicado pela falta de vontade do proprietário em concluir a transação. O vendedor alegou
que não estava de bom senso quando assinou o contrato e que o preço era tão ridiculamente
baixo que o contrato não deveria ser cumprido.

Identifique as questões que o tribunal provavelmente consideraria ao decidir se deve ou não

executar o contrato.

Solução: O tribunal precisaria considerar as seguintes questões: (a) O contrato foi

devidamente executado? Ele continha os sete requisitos de um contrato imobiliário válido? b)
 A questão depende do primeiro requisito, as partes competentes. O vendedor alega que não
estava de bom senso quando concordou em vender o imóvel. Assim, o tribunal terá que
decidir essa questão. Ambos os lados provavelmente chamariam especialistas para
testemunhar sobre o estado de espírito do vendedor.

7. Um casal decidiu vender sua casa em Washington, D.C., sem a ajuda de um corretor de
imóveis. Seu preço pedido era de US $ 225.000, que eles acreditavam ser cerca de US $
15.000 a menos do que o preço que eles precisariam para listar o imóvel com um corretor.
Eles perceberam que provavelmente teriam que aceitar uma oferta tão baixa quanto US$
220.000. Outro casal olhou para a casa, gostou e se ofereceu para comprá-la por R$ 223,5
mil. Os vendedores ficaram encantados e sugeriram que preenchessem os espaços em branco
em um contrato de venda de formulário usado por muitas das corretoras de imóveis locais, e
ambas as partes poderiam assiná-lo. Os compradores, no entanto, se opuseram, dizendo que
preferiam escrever seu próprio contrato. A esposa era uma advogada que trabalhava para o
Departamento de Estado dos EUA, especializada em direito internacional.

Que conselho você teria dado aos vendedores?

Solução: Os vendedores devem ter cuidado ao permitir que o comprador elabore o contrato de
venda. Em primeiro lugar, é improvável que uma pessoa com experiência em direito
internacional conheça todas as questões jurídicas específicas que devem ser abordadas em um
contrato imobiliário local. Em segundo lugar, deve-se esperar que o comprador elabore um
contrato que atenda às preocupações e interesses do comprador, mas não necessariamente às
preocupações e interesses do vendedor. A forma de contrato comumente usada na
comunidade imobiliária local provavelmente será uma escolha melhor tanto por sua
completude na cobertura quanto por seu equilíbrio entre os interesses do comprador e do
vendedor.

8. Dada a situação e os fatos a seguir, preencha uma declaração de liquidação de encerramento

semelhante à mostrada na Figura 20-4.

Em 15 de maio de 2004, Eric Martin assinou um contrato para comprar uma casa de aluguel
por US $ 95.000. O fechamento deve ocorrer em 8 de junho de 2004, com o dia do
fechamento a ser contado como um dia de propriedade pelo comprador. Eric pode assumir a
primeira hipoteca do vendedor, que terá um saldo de US$ 49.000 em 8 de junho. O vendedor,
Reuben Smith, concordou em tomar uma segunda hipoteca de US $ 30.000 como parte do
pagamento no fechamento. Eric pagou um depósito caução de US $ 5.000 quando assinou o
contrato de compra. Outros fatos pertinentes incluem:

a. Os juros mensais da primeira hipoteca são de R$ 347,08, que devem ser pagos até o dia
20 do mês.
b. Rúben pagou uma apólice de seguro de riscos para o ano civil de 2004. O prêmio era de
US$ 550, e Eric concordou em comprar a participação de Rúben na apólice.
c. O aluguel mensal de US$ 850 foi recolhido por Rúben para junho.
d. O valor total do imposto sobre a propriedade para 2004 é estimado em US $ 1.200. O
imposto será pago por Eric no final do ano.
e. O corretor pagará as seguintes despesas para Rúben e será reembolsado no fechamento:
Continuação abstrata $ 85.00
 Honorários advocatícios 200.00
Selos de escritura (imposto) 522.50
Comissão de corretagem (6%) 5.700,00

f.O corretor também pagará as seguintes despesas para Eric e será reembolsado no
fechamento:
Honorários advocatícios $150.00
CAPÍTULO 1 1
A NATUREZA DOS MERCADOS IMOBILIÁRIO E IMOBILIÁRIO 1
CAPÍTULO 2 1
DECISÕES DE VALOR E IMOBILIÁRIAS 1
CAPÍTULO 3 1
CAPÍTULO 4 1
Chapter 5 1
Controles Governamentais e Mercado Imobiliário 1
Problemas de teste 1
Questões de Estudo 1
Chapter 6 19
Determinantes de Valor de Mercado 19
CAPÍTULO 7 1
CAPÍTULO 8 1
CAPÍTULO 9 1
Capítulo 10 36
Financiamento Imobiliário: As Leis e os Contratos 36
CAPÍTULO 11 1
CAPÍTULO 12 45
Fontes de Recursos para Hipotecas Residenciais 45
Problemas de teste 45
CAPÍTULO 13 49
CONTRATOS DE CORRETAGEM E LISTAGEM DE IMÓVEIS 49
Problemas de teste 49
Questões de Estudo 50
Capítulo 14 54
Contratos de Venda e Fechamento 54
CAPÍTULO 15 1
OS EFEITOS DO TEMPO E DO RISCO SOBRE O VALOR 1
Capítulo 16 1
Cálculos e Decisões de Hipotecas 1
CAPÍTULO 17 1
Tipos e decisões de hipotecas comerciais 1
Problemas de teste 1
CHAPTER 18 80
FONTES DE DÍVIDA COMERCIAL E CAPITAL PRÓPRIO 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
IMPOSTO DE RENDA E VALOR 1
CAPÍTULO 22 1
Aumentando o valor por meio da gestão contínua 1
CAPÍTULO 23 1
LOCAÇÕES E TIPOS DE IMÓVEIS 1
CAPÍTULO 24 1
DESENVOLVIMENTO: A DINÂMICA DE CRIAÇÃO DE VALOR 1

Solução:

Quatro itens devem ser rateados entre vendedor e comprador:

1. Juros referentes ao mês de junho para a hipoteca existente.
2. Apólice de seguro de riscos para o ano civil de 2004.
3. Aluguel para o mês de junho.
4. IPTU referente ao ano-calendário de 2004.

Os rateios são os seguintes ( Note que 2004 é um ano bissexto.):

Os juros de mora são pagos pelo comprador. Assim, o vendedor deve ao comprador a
parte do vendedor na conta:

Parcela de interesse do vendedor: (7/30) x 347,08 = $80,99

O seguro de riscos foi pré-pago pelo vendedor para o ano civil. Assim, o comprador deve
ao vendedor a parte do comprador no prêmio:

Parcela do comprador do prêmio do seguro de risco: (207/366) x 550 = $311.07

O aluguel mensal era pago antecipadamente ao vendedor. Assim, o vendedor deve ao

comprador sua parte do aluguel:

Parcela do comprador do aluguel mensal: (25/30) x 850 = $708.33

O IPTU é pago em atraso, pelo comprador. Assim, o vendedor deve ao comprador a parte do
pagamento do vendedor:

Parcela do vendedor do IPTU de 2004: (159/366) x 1.200 = $521.31

Esses rateios, juntamente com as outras informações acima, resultam na declaração de

fechamento conforme exibido.
 Departamento de Habitação Homologação OMB nº 2502-0265
UM.Declaração de e Desenvolvimento Urbano
dos EUA
Liquidação
6. Número do Fil©: 7. Número do empréstimo: 8. Número do processo de seguro hipotecário:
1. • FHA 2. FmHA 3. •Conv. Unins.
4. — VA 5. Conv. Ins.

Érico Rúben Soares

Martins
D. Nome e Endereço do mutuário: E. Nome e Endereço do
Vendedor:
C. Nota: Este formulário é fornecido para lhe fornecer uma declaração dos custos reais de liquidação. Os valores pagos ao e pelo agente de
liquidação são mostrados. As bainhas marcadas com "(p.o.c.)" foram pagas fora do fechamento; eles são mostrados aqui para fins
informativos e não estão incluídos nos totais.
F. Nome e Endereço do Credor:
G. Localização do imóvel: H. Agente de Liquidação:

Local de Assentamento: I. Data de Liquidação:

8 de junho de 2004

J, Resumo da Operação do Mutuário__________________ K. Resumo da Transação do Vendedor 400. Valor Bruto

100. Valor Bruto Devido pelo Tomador Devido ao Vendedor
101. Preço de venda do contrato 95,000.00 401. Preço de venda do contrato 95,000.00
102. Bens pessoais 402. Bens pessoais
103. Encargos de liquidação ao mutuário (linha 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Ajustes para itens pagos antecipadamente pelo vendedor Ajustes para itens pagos antecipadamente pelo vendedor
106. Impostos municipais Para 406. Impostos municipais Para
107. Impostos municipais Para 407. Impostos municipais Para
108. Avaliações Para 408. Avaliações Para
109. Seguro de risco pré-pago para 6/08 -12/31 311.07 409. Seguro de riscos pré-pago para 6/08 -12/31 311.07
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Valor Bruto Devido pelo Tomador 95,582.07 420. Valor bruto devido ao vendedor 95,311.07
200. Valores Pagos Por ou Em Nome do Tomador 500. Reduções no valor devido ao vendedor
201. Deposite ou ganhe dinheiro 5,000.00 501. Depósito em excesso (ver instruções)
202. Montante principal do(s) novo(s) empréstimo(s) 502. Encargos de liquidação ao vendedor (linha 1400) 6.507.50
203. Empréstimo(s) existente(s) tomado(s) sob reserva de 49,000.00 503. Empréstimo(s) existente(s) contraído(s) sujeito a 49.000.00
204. Comprar hipoteca dinheiro do vendedor 30,000.00 504. Pagamento do primeiro empréstimo hipotecário
205. 505. Pagamento do segundo empréstimo hipotecário
206. 506. Comprar dinheiro hipoteca para o comprador 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Ajustes para itens não pagos pelo vendedor Ajustes para itens não pagos pelo vendedor
210. Impostos municipais Para 510. Impostos municipais Para
211. Impostos municipais Para 511. Impostos municipais Para
212. Avaliações Para 512. Avaliações Para
213. Total de IPTU de 1/01 a 6/07 521.31 513. Total de IPTU de 1/01 a 6/07 521.31
214. Mortaaae juros para 6/01 - 6/07 80.99 514. Juros de hipoteca para 6/01 - 6/07 80.99
215. Aluguel para 6/08-6/30 651.67 515. Aluguel por 6/08 - 6/30 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.

220. Total Pago Por/Para Tomador 85,253.97 520. Valor total de redução devido ao vendedor 86,761.47
300. Caixa na liquidação de/para o mutuário 600. Dinheiro na liquidação de/para o vendedor
301. Valor bruto devido pelo mutuário (linha 120) 95,582.07 601. Valor bruto devido ao vendedor (linha 420) 95,311.07
302. Menos montantes pagos por/para mutuário (linha ( 85,253.97) 602. Menos reduções no vendedor devido (linha 520) ( 86,761.47)
220)
303. Dinheiro •] De • Ao Tomador 10,328.10 603. Dinheiro v Para □ do vendedor 8,549.60

A Seção 5 da Lei de Procedimentos de A Seção 4(a) da RESPA determina que a HUD

Liquidação de Imóveis (RESPA) exige o
seguinte: • A HUD deve desenvolver um
Folheto de Informações Especiais para ajudar
as pessoas que tomam dinheiro emprestado
para financiar a compra de imóveis
residenciais para entender melhor a natureza e
os custos dos serviços de liquidação de
imóveis; • Cada credor deve fornecer a
caderneta a todos os requerentes de quem
recebe ou para quem prepara um pedido
escrito de empréstimo para financiar a compra
de imóveis residenciais; • Os credores devem
preparar e distribuir com a Caderneta uma
Estimativa de Boa-Fé dos custos de liquidação
que o mutuário
Paae 1 de 2 provavelmente
incorrerá em
conexão com a
liquidação. Essas
divulgações são
manadatórias.
desenvolva e prescreva este formulário padrão
a ser usado no momento da liquidação do
empréstimo para fornecer divulgação completa
de todos os encargos impostos ao mutuário e
ao vendedor. Estas são divulgações de
terceiros que são projetadas para fornecer ao
mutuário informações pertinentes durante o
processo de liquidação, a fim de ser um
melhor comprador.
Estima-se que o ónus da comunicação pública
para esta recolha de informações seja em
média de uma hora por resposta, incluindo o
tempo de revisão das instruções, de pesquisa
das fontes de dados existentes, de recolha e
manutenção dos dados necessários e de
conclusão e revisão da recolha de
informações.
Esta agência não pode coletar essas
informações, e você não é obrigado a
preencher este formulário, a menos que ele
exiba um número de controle OMB atualmente
válido. As informações solicitadas não se
prestam à confidencialidade.

formulário HUD-1 (3/86)

L. Encargos de liquidação
700. Total de Vendas/Comissão do Corretor com base no preço S @ %=

Divisão da Comissão (linha 700) do seguinte modo: Pagos dos mutuários Pago do vendedor
701. $ Para Fundos na Fundos na Liquidação

702. $ Para
703. Comissão paga na liquidação 5.700.00
704.
800. Hems a pagar em conexão com o empréstimo
801. Taxa de Originação de Empréstimos %
802. Desconto de Empréstimo %
803. Taxa de Avaliação Para
804. Relatório de Crédito Para
805. Taxa de Inspeção de Credores
806. Taxa de Solicitação de Seguro Hipotecário para
807. Taxa de Assunção
808.
809.
810.
811.
900. Itens exigidos pelo credor para ser Pauxílio em Advance
901. Juros de Para ©$ /dia
902. Prêmio de Seguro Hipotecário para meses para
903. Prêmio de Seguro de Riscos para anos para
904. anos para
905.
1000. Reservas Depositadas no Credor
1001. Seguro de riscos months@$ por mês
1002. Seguro hipotecário months@$ por mês
1003. Impostos municipais sobre a meses @$ por mês
propriedade
1004. Impostos prediais municipais months@s por mês
1005. Avaliações anuais months@s por mês
1006. Meses©® por mês
1007. months@s por mês
1008. meses© $ por mês
1100. Encargos de Título
1101. Taxa de liquidação ou fechamento Para
1102. Pesquisa de resumo ou título Para 85.00
1103. Exame do título Para
1104. Fichário de seguro de título Para
1105. Preparação de documentos Para
1106. Taxas notariais Para
1107. Honorários advocatícios ao advogado do comprador / advogado do vendedor 150.00 200.00
(Inclui os números dos itens acima: )
1108. Seguro de propriedade Para
(inclui números de itens acima: )
1109. Cobertura do credor s
1110. Cobertura do proprietário $
1111.
1112.
1113.
1200. Registo governamental e taxas de transferência
1201. Taxas de gravação: Escritura $ 6.00 ; Hipoteca $ 10.00; Libera 16.00
1202. Imposto municipal/municipal/selos: Escritura $ ; Hipoteca $
1203. Imposto estadual/selos: Escritura $ 522.50 ; Hipoteca $ 45.00 45.00 522.50
1204. Imposto incorpóreo sobre mortqaqe: 60,00 60.00
1205.
1300. Encargos Adicionais de Liquidação
1301. Sondagem Para
1302. Inspeção de pragas
1303.
1304.
1305.

1400. Total dos encargos de liquidação (indicar as linhas 103, secção J e 502, secção K) 271.00 6.507.50
 CAPÍTULO 15
OS EFEITOS DO TEMPO E DO RISCO SOBRE O VALOR

Problemas de teste

1. Quanto valerá um depósito de R$ 50 feito hoje em 20 anos se a taxa composta de juros

for de 10%?
d. $336,37
2. Quanto você pagaria pelo direito de receber R$ 80 ao final de 10 anos se puder ganhar
15% de juros?
b. $19,77
3. Quanto você pagaria para receber R$ 50 em um ano e R$ 60 no segundo ano se puder
ganhar 15% de juros?
a. $88,85
4. Qual valor investido no final de cada ano a 10% ao ano crescerá para US$ 10.000 ao
final de cinco anos?
b. $1.637,97
5. Quanto você pagaria pelo direito de não receber nada por ano pelos próximos 10 anos
e R$ 300 por ano pelos 10 anos seguintes se puder ganhar 15% de juros?
1. $372.17
6. Qual é o valor presente de US$ 500 recebidos ao final de cada um dos próximos três
anos e US$ 1.000 recebidos no final do quarto ano, assumindo uma taxa de retorno
necessária de 15%?
c. $1.713,37
7. Se um proprietário comprou um terreno baldio há seis anos por US$ 25.000, supondo
que não haja renda ou custos de manutenção durante o período intermediário, que
preço o proprietário precisaria receber hoje para render um retorno anual de 10%?
c. R$ 44.289,03
8. Qual é o valor presente da seguinte série de fluxos de caixa descontados em 12%: US$
40.000 agora; US$ 50.000 no final do primeiro ano; $0 no final do ano do segundo
ano; US$ 60.000 no final do terceiro ano; e US$ 70 mil ao final do quarto ano?
d. $171.835,94
9. Suponha que uma propriedade produtora de renda tenha o preço de US$ 5.000 e tenha
o seguinte fluxo de renda (ano 1, US$ 1.000; ano 2, -US$ 2.000; ano 3, US$ 3.000; e
ano 4, US$ 3.000). Um investidor com uma taxa de retorno exigida de 15% seria sábio
para investir ao preço atual?
b. Não, porque o projeto tem um valor presente líquido de -$1.954,91.

Questões de Estudo

15-
1
1. O Dr. Bob Jackson possui uma parcela de terra que um fazendeiro local se ofereceu para
alugar pelos próximos 10 anos. O agricultor se ofereceu para pagar US$ 20 mil hoje ou uma
anuidade de US$ 3,2 mil ao final de cada um dos próximos 10 anos. Qual método de
pagamento o Dr. Jackson deve aceitar se sua taxa de retorno exigida for de 10%?

Solução: Dr. Jackson deve escolher o método de pagamento que maximiza seu valor presente
líquido. Se ele optar pelo pagamento fixo, o valor presente líquido é simplesmente os US$
20.000 que ele receberá hoje. Se ele optar pelo plano de anuidade, o valor presente líquido será
de apenas R$ 19.662,61.

N = 10 I = 10 % PV =? TPM = 3.200 FLV = 0

Portanto, o Dr. Jackson deve escolher o pagamento fixo de US $ 20.000.

2. Você é capaz de comprar um investimento de US $ 1.000 que lhe dá o direito de receber

US $ 438 em cada um dos próximos três anos. Qual é a taxa interna de retorno desse
investimento?

Solução: Este é simplesmente um problema de cálculo de rendimento. Como qualquer

problema de valor de tempo do dinheiro, recebemos quatro entradas e somos convidados a
resolver para o quinto. Neste caso, devemos resolver para a taxa de juros da seguinte forma:

N=3 Eu =? VP = -1.000 TPM = 438 FLV = 0

Resolver essa configuração nos diz que o empréstimo acima rende um retorno de 15%.

3. Calcule o valor presente do fluxo de renda dado abaixo, assumindo taxas de desconto de
8% e 20%.

Ano Rendime
1 nto
$3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Solução: Este problema é resolvido inserindo o fluxo de renda anual e a taxa de desconto nos
registradores de fluxo de caixa de qualquer calculadora financeira padrão e resolvendo para o
valor presente líquido. Supondo uma taxa de desconto de 8%, o fluxo de renda é avaliado em
R$ 11.705,16. Alternativamente, se a taxa de desconto for de 20%, o valor do fluxo de renda
será de R$ 9.232,25.

15-
2
4. Calcule a TIR e o VPL para as seguintes oportunidades de investimento. Suponha uma taxa
de desconto de 16% para os cálculos de VPL:

Ano Projeto 1 Fluxo de Projeto 2 Fluxo de

0 Caixa
-$10,000 Caixa
-$10,000
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Solução: Para resolver este problema, basta inserir cada conjunto de fluxos de caixa nos
registradores de fluxo de caixa da sua calculadora financeira e pedir para encontrar a TIR. Para
o Projeto 1, a taxa interna de retorno é de 16,16%, enquanto para o Projeto 2, a taxa interna de
retorno é de 21,23%. O VPL do Projeto 1 é de US$ 36,29 e o VPL do Projeto 2 é de US$
933,21. Se esses projetos fossem independentes, cada TIR deveria ser comparada
individualmente com a taxa de retorno necessária para determinar se o investimento deveria ser
feito. No entanto, se os projetos forem mutuamente exclusivos e forem de risco equivalente, o
Projeto 2 é preferido ao Projeto 1. Além disso, o maior VPL do Projeto 2 claramente torna essa
alternativa a opção de investimento mais atraente, porque o patrimônio líquido do investidor
aumentará em US$ 933,21.

5. Quanto você pagaria por um investimento que fornece US $ 1.000 no final do primeiro ano
se sua taxa de retorno necessária for de 10%? Agora calcule quanto você pagaria com taxas de
retorno de 8% e 12%.

Solução: a 10%, um investidor estaria disposto a pagar R$ 909,09.

N=1 I = 10 PV = ? TPM = 0 FLV = 1.000

Em 8%, um investidor estaria disposto a pagar US$ 925,93.

N=1 I=8 PV = ? TPM = 0 FLV = 1.000

Em 12%, um investidor estaria disposto a pagar R$ 892,86.

N=1 I = 12 PV = ? TPM = 0 FLV = 1.000

6. Sua avó lhe dá R$ 10 mil para ser investido em uma das três oportunidades: imóveis, títulos
ou títulos de cupom zero. Se você investir todos os US$ 10.000 em uma dessas oportunidades
com os fluxos de caixa mostrados abaixo, qual investimento oferece o maior VPL? Suponha
que uma taxa de desconto de 11% seja apropriada para todos os três investimentos

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Imóveis $1,300 $1,300 $1,300 $1,300 $9,000
Ligação $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Cupom Zero $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Solução: Inserindo o fluxo de renda anual e a taxa de desconto nos registros de fluxo de caixa
de nossa calculadora financeira, obtemos os seguintes cálculos de valor presente líquido:
imóveis, (625,76); vínculo, (369,5); e cupom zero, 682,12.

7. Se você comprar um terreno hoje por R$ 25 mil e esperar que ele se valorize 10% ao ano,
quanto valerá sua terra daqui a 10 anos?

Solução: Com 10% de desconto, o investimento valerá R$ 64.843,56 em dez anos.

N = 10 I = 10 VP = -25.000 TPM = 0 FV = ?

8. Se você depositar $1 no final de cada um dos próximos dez anos e esses depósitos
ganharem juros de 10%, quanto valerá a série de depósitos no final do ano?
10º

Solução: Com uma taxa de desconto de 10%, essa série de pagamentos, ou anuidade, valerá
R$ 15,94 em dez anos.

N = 10 I = 10 VP = 0 TPM = 1 FV = ?

9. Se você depositar R$ 50 por mês em uma associação de poupança e empréstimo com

juros de 10%, quanto você terá em sua conta ao final do ano?
12º

Solução: Com uma taxa de desconto de 10%, essa série de pagamentos, ou anuidade, valerá
R$ 13.821,89 em 12 anos.

N = 144 I = 10/12 VP = 0 TPM = 50 FV = ?

10. Se seus pais compraram uma apólice de doação de R$ 10.000,00 para você e a apólice
vencerá em 12 anos, quanto vale hoje, com desconto de 15%?

Solução: Com uma taxa de desconto de 15%, o valor presente deste pagamento futuro é de
R$ 1.869,07.
N = 12 I = 15 PV = ? TPM = 0 FLV = 10.000

11. Um fundo familiar lhe transmitirá bens em 15 anos. Se o imóvel deve valer R$ 50 mil
quando você recebê-lo, qual é o valor presente dos seus juros, descontado em 10%?

Solução: Com uma taxa de desconto de 10%, o valor presente deste pagamento futuro é de
R$ 11.969,60.
N = 15 I = 10 PV = ? TPM = 0 FLV = 50.000

12. Você quer comprar uma casa pela qual o proprietário está pedindo US $ 625.000. O único
problema é que a casa é arrendada a outra pessoa com cinco anos de arrendamento restantes.
No entanto, você gosta da casa e acredita que será um bom investimento. Quanto você deveria
pagar pela casa hoje se pudesse fechar um acordo com a proprietária sob a qual ela

15-
4
continuaria recebendo todos os pagamentos de aluguel até o final do contrato de locação,
momento em que você obteria o título e a posse do imóvel? Você acredita que o imóvel valerá
o mesmo em cinco anos que vale hoje e que esse valor futuro deve ser descontado a uma taxa
anual de 10%.
Solução: Este problema requer que você determine o valor presente da casa hoje se estiver
disposto a comprá-la por US $ 625.000 cinco anos a partir de hoje. Usando uma taxa de
desconto de 10%, a casa vale R$ 388.075,83 hoje.

N=5 I = 10 PV = ? TPM = 0 FLV = 625.000

13. Se alguém lhe paga R$ 1 por ano durante 20 anos, qual é o valor da série de pagamentos
futuros descontados em 10% ao ano?

Solução: Com uma taxa de desconto de 10%, o valor presente desta série de pagamentos
futuros, ou anuidade, é de R$ 8,51.

N = 20 I = 10 PV = ? TPM = 1 FLV = 0

14. Você está na idade da aposentadoria e uma de suas opções de benefício é aceitar uma
anuidade anual de US $ 7.500 por 15 anos. Que valor fixo, se pago hoje, teria o mesmo
valor presente da anuidade anual de US$ 7.500? Suponha uma taxa de desconto de 10%.

Solução: Com uma taxa de desconto de 10%, o valor presente desta série de pagamentos
futuros é de R$ 57.045,60. Trata-se do equivalente a receber R$ 7.500 por 15 anos.

N = 15 I = 10 PV = ? TPM = 7.500 FLV = 0

15. Que depósito mensal é necessário para acumular $10.000 em oito anos se os depósitos
forem compostos a uma taxa anual de 8%?

Solução: Supondo uma taxa de desconto de 8% e um valor futuro de R$ 10.000,00, o valor

mensal necessário para ser depositado é de R$ 74,70.

N = 96 I = 8/12 VP = 0 TPM = ? FV = US$ 10.000

16. Você está pensando em comprar algum terreno vago. Você espera poder vender o terreno
daqui a dez anos por US$ 500 mil. Qual é o máximo que você pode pagar pela terra hoje se sua
taxa de retorno exigida é de 15%? Qual é o retorno esperado (anualizado) desse investimento
durante o período de retenção de 10 anos se você comprar o terreno por US $ 170.000?

Solução: O valor máximo que você pode gastar para comprar esse imóvel é o valor presente do
preço futuro, descontado em 15% por dez anos. Usando uma calculadora financeira, esse valor
é de R$ 123.592,35.

N = 10 I = 15 PV = ? TPM = 0 FV = R$
500.000,00
O retorno anualizado esperado desse investimento pode ser resolvido usando um financeiro

15-
5
para obter a taxa de juros que equivale a um valor presente de US$ 170.000 a US$ 500.000 em
dez anos. O retorno anualizado desse investimento é de 11,39%

N = 10 I=? VP = -170.000 TPM = 0 FV = R$

500.000,00
Alternativamente, a função de fluxo de caixa pode ser usada para calcular a TIR desse
investimento, em que a saída de caixa inicial no tempo zero é de US$ 170.000, os fluxos de
caixa para o período de tempo de 1 a 9 são zero e o fluxo de caixa recebido no ano 10 é de US$
500.000. Usando essa abordagem, a TIR é de 11,39%.

17. Você está considerando a compra de uma pequena propriedade produtora de renda por US
$ 150.000 que deve produzir os seguintes fluxos de caixa líquidos:

Fim de Ano Fluxo de caixa

1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Suponha que sua taxa interna de retorno necessária em investimentos semelhantes seja de 11%.
Qual o valor presente líquido dessa oportunidade de investimento? Qual é a taxa interna de
retorno desse investimento?

Solução: Usando a função de fluxo de caixa em uma calculadora financeira e inserindo as

informações fornecidas acima, o VPL desse investimento é de R$ 5.122,28. Alternativamente,
o VPL pode ser resolvido da seguinte forma:

N=4 I = 11 % PV = ? PMT = US$ FLV = 0

50.000
O valor atual dessa série de pagamentos é de R$ 155.122,28. Subtraindo o valor da saída de
caixa no período zero (US$ 150.000), o valor presente também é de US$ 5.122,28.

A TIR para esse investimento é de 12,59%.

15-
6
 Capítulo 16
Cálculos e Decisões de Hipotecas

Problemas de teste

1. O intervalo de ajuste mais típico em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)

quando os juros começam a mudar é:
b. Um ano.

2. Uma característica de um empréstimo parcialmente amortizado é:

b. Um pagamento de balão é necessário no final do prazo do empréstimo.

3. Se uma hipoteca deve vencer (ou seja, tornar-se exigível) em um determinado

momento futuro sem qualquer redução no principal, isso é chamado:
d. Hipoteca somente com juros.

4. O tipo de empréstimo dominante originado pela maioria das instituições

financeiras é:
um. Hipoteca de pagamento fixo, totalmente amortizada

5. Qual das afirmações a seguir é verdadeira sobre hipotecas de pagamento fixo de

15 e 30 anos?
d. Supondo que eles podem pagar os pagamentos de ambas as hipotecas, os
mutuários devem escolher uma hipoteca de 30 anos em vez de um empréstimo
idêntico de 15 anos se sua taxa de desconto (custo de oportunidade) exceder a taxa
de hipoteca.

6. As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) geralmente têm todos os seguintes, exceto:

e. Índice de inflação.

7. A taxa anual percentual (TAEG) foi criada em:

um. A Lei da Verdade no Empréstimo de 1968

8. Em um empréstimo de pagamento nivelado com 12 anos (144 pagamentos)

restantes, a uma taxa de juros de 9% por cento, e com um pagamento de US $
1.000, o saldo é:
c. 87.871.

9. No empréstimo seguinte, qual é a melhor estimativa do custo efetivo do

empréstimo se o empréstimo for pré-pago em seis anos?

Empréstimo: $100,000
Taxa de juros: 7 por cento
Prazo: 180 meses
Custos iniciais: 7% do valor do empréstimo

d. 8,7 por cento.

16-
1
 10. O rendimento do credor difere dos custos efetivos de empréstimos (EBC) porque:
c. A EBC contabiliza despesas iniciais adicionais que o rendimento do credor não
suporta.

Questões de Estudo

1. Calcule o tamanho original do empréstimo de uma hipoteca de pagamento fixo se o

pagamento mensal for de R$ 1.146,78, os juros anuais forem de 8,0% e o prazo
original do empréstimo for de 15 anos.

Solução: Arredondando para o dólar inteiro mais próximo, o tamanho original do

empréstimo é de US$ 120.000. Esse problema é resolvido usando as seguintes
teclas pressionadas em uma calculadora financeira:

N = 180 I = 8/12 PV = ? PMT = $ 1,146.78 FLV = 0

2. Para um empréstimo de US$ 100.000, com juros de 7% por 30 anos, encontre o

saldo ao final de 4 anos e 15 anos.

Solução: O saldo dos empréstimos ao final de 4 anos e 15 anos é de R$ 95.474,55

e R$ 74.018,87, respectivamente, conforme resolvido abaixo

Primeiro, o pagamento do empréstimo deve ser calculado. O pagamento do

empréstimo é de R$ 665,30, conforme resolvido abaixo:

N = 360 I = .5833 PV = -$100.000 TPM =? FLV = 0

O saldo ao final de quatro anos é de R$ 95.474,55, que é calculado inserindo os

seguintes dados em uma calculadora financeira.

N = 312 I = .5833 PV = ? PMT = $ 665,30 FLV =0

O saldo ao final de 15 anos é de R$ 74.018,87, que é calculado inserindo os

seguintes dados em uma calculadora financeira.

N = 180 I = .5833 PV = ? PMT = $ 665,30 FLV = 0

3. Em uma hipoteca de taxa ajustável, os mutuários sempre preferem limites de taxa

menores (mais apertados) que limitam o valor que a taxa de juros do contrato pode
aumentar em um determinado ano ou ao longo da vida do empréstimo?

Solução: A preferência do mutuário depende, em última parte, de suas

expectativas de taxas de juros futuras. Os mutuários que escolhem ARMs com
limites de preço são cobrados uma taxa de juros inicial mais alta, uma margem
mais alta, mais custos iniciais ou uma combinação dos três. O mutuário deve
considerar esses fatores. Por exemplo, os mutuários podem preferir limites maiores
se acreditarem que as taxas de juros não aumentarão substancialmente.

16-
2
 Nesse cenário, a taxa de juros do empréstimo será menor porque o tomador, e não
o credor, arca com o risco de as taxas de juros aumentarem.

4. Considere um empréstimo hipotecário de US$ 75.000 com uma taxa de juros

anual de 8%. O prazo do empréstimo é de 7 anos, mas os pagamentos mensais
serão baseados em um cronograma de amortização de 30 anos. O que é a
mensalidade? Qual será o pagamento do balão ao final do prazo do empréstimo?

Solução: A mensalidade é de R$ 550,32 e a de balão é de R$ 69.358,07.

O pagamento é calculado usando as seguintes teclas da calculadora:

N = 360 I = .667 PV = -$75.000 TPM =? FLV = 0

O pagamento do balão no final do sétimo ano é de US$ 69.358,07, conforme

calculado com as seguintes teclas da calculadora:

N = 276 I = .667 PV = ? PMT = 550,32 FLV = 0

5. Um banqueiro hipotecário está originando uma hipoteca de pagamento nivelado

com os seguintes termos:

Taxa de juros anual: 9 por cento

Prazo do empréstimo: 15 anos
Frequência de pagamento: mensal
Valor do empréstimo: $160,000
Custos totais de financiamento inicial (incluindo pontos de desconto): US$ 4.000
Pontos de desconto para o credor: $2,000

a. Calcule a taxa anual percentual (TAEG) para efeitos de Verdade em

Empréstimo.
b. Calcule o rendimento do credor sem pré-pagamento.
c. Calcule o rendimento do credor com pré-pagamento é de cinco anos.
d. Calcule os custos efetivos de empréstimos com pagamento antecipado em
cinco anos.

Solução:

O primeiro passo é resolver para o pagamento, que é de R$ 1.622,83, com as

seguintes teclas da calculadora:

N = 180 I = .75 PV = -$160.000 TPM =? FLV = 0

um. A TAEG é de aproximadamente 9,43 por cento, conforme resolvido abaixo:

N = 180 I = ? PV = -$156.000 PMT = $ 1,622.83 FLV = 0
b. O rendimento do credor até o vencimento é de 9,22%

16-
3
N = 180 I = ? PV = -$158.000 PMT = $ 1,622.83 FLV = 0

c. Para calcular o rendimento do credor, o saldo do empréstimo remanescente no final

do quinto ano deve ser calculado primeiro"

N = 120 I = .75 PV = ? PMT = $ 1,622.83 FLV = 0

O saldo restante é de R$ 128.108,67. Com essas informações, o rendimento do credor

é de 9,34%, conforme cálculo abaixo:

N = 60 I = ? PV = -$158.000 PMT = $ 1,622.83 FV =$128.108,67

d. O custo efetivo do empréstimo com pagamento antecipado em cinco anos é de

9,69%.
N = 60 I = ? PV = -$156.000 PMT = $ 1,622.83 FV =$128.108,67

6. Dê alguns exemplos de custos de financiamento antecipados associados a hipotecas

residenciais. Que regra se pode aplicar para determinar se um custo de liquidação
(fechamento) deve ser incluído no cálculo dos custos efetivos de empréstimos?

Solução: Exemplos de custos iniciais incluem pontos de desconto, taxa de originação

de empréstimo, taxas de solicitação de empréstimo e preparação de documentação,
taxas de avaliação, taxas de verificação de crédito, seguro de título, seguro
hipotecário, encargos para transferir a escritura e registrar a hipoteca, inspeção de
pragas, custos de pesquisa e honorários advocatícios.

O cálculo efetivo do custo de empréstimo não deve incluir as despesas que seriam
incorridas se nenhum financiamento hipotecário fosse obtido. Por conseguinte, apenas
devem ser incluídos os custos iniciais associados à obtenção dos fundos hipotecários.

7. Um proprietário está tentando decidir entre um empréstimo hipotecário de 15 anos a

5,5% e um empréstimo de 30 anos a 5,90%. O que você aconselharia? O que você
aconselharia se o mutuário também tivesse uma grande quantidade de dívidas de
cartão de crédito pendentes a uma taxa de 15%?

Solução: Se o mutuário não tiver um montante significativo de dívida a uma taxa

muito superior às taxas do empréstimo, então a diferença nas taxas de hipoteca deve
ser vista como uma diferença de prémio de vencimento, e o mutuário pode considerar
os empréstimos como equivalentes numa base puramente financeira. Se o mutuário
deve quantias significativas de dívidas de consumo com juros elevados, então o
empréstimo de longo prazo é preferível. Terá um valor presente menor (custo
presente) descontado pelo custo de oportunidade do tomador. Em outras palavras, se
os custos de oportunidade da família forem substancialmente maiores do que a taxa de
juros da hipoteca, a família ficará melhor com a hipoteca de longo prazo.

8. Suponha que um empréstimo ARM tenha uma margem de 2,75%, um índice inicial de
3,00%, uma taxa de teaser para o primeiro período de ajuste de 4,00% e limites de
1,00% e 5,00%. Se o índice permanecer inalterado para o segundo período de ajuste,

16-
4
 qual será a taxa de juros do empréstimo? Se houver mais de uma resposta possível, do
que depende o resultado?

Solução: Se o limite periódico se aplicar à taxa de juros, a taxa de juros no segundo

ano será limitada a 5,00%. Se o teto se aplicar apenas ao índice mais margem, a
alíquota no segundo ano seria de 5,75%.

9. Suponha o seguinte para um empréstimo hipotecário de taxa ajustável de um ano que

está vinculado à taxa do Tesouro de um ano:

Valor do empréstimo: $150,000

Limite máximo da taxa anual: 2%
Limite vitalício do empréstimo: 5%
Margem: 2.75%
Taxa de contrato do primeiro ano: 5.50%
Taxa do Tesouro de um ano no final do 5.25%
ano 1:do Tesouro de um ano no final do
Taxa 5.50%
ano 2: do empréstimo em anos:
Prazo 30

Diante dessas premissas, calcule o seguinte:

a. Pagamento mensal inicial

b. Saldo do empréstimo no final do ano 1
c. Taxa de contrato do Ano 2
d. Pagamento mensal do ano 2
e. Saldo do empréstimo no final do ano 2
f. Taxa de contrato do ano 3
g. Pagamento do ano 3

Solução:
um. O pagamento do primeiro ano, com base em uma taxa de juros de 5,5%, é de
US$ 851,68, conforme calculado abaixo:

N = 360 I = .4583 PV = -$150.000 TPM =? FLV =0

b. O saldo do empréstimo no final do primeiro ano é de US$ 147.979, conforme

mostrado abaixo:

N = 348 I = .4583 PV = ? PMT = $ 851,68 FLV =0

c. Supondo que o teto anual se aplique à taxa de juros, a taxa de juros no segundo
ano é de 5,50 mais 2,00, ou 7,50%.

d. Com prazo remanescente de 29 anos, taxa de juros de 7,5% e saldo de R$

147.979,41, o novo pagamento no ano 2 é de R$ 1.044,32, calculado em
uma calculadora financeira com as seguintes teclas.

N = 12 I = .6250 PV = -$147.979 TPM =? FLV =0

16-
5
e. O saldo do empréstimo no final do segundo ano é de US$ 146.496:
N = 336 I = .6250 PV = ? PMT = $ 1,044.32 FLV =0

f. A taxa de juros do contrato do ano três é índice mais margem, ou 8,25%.

g. O pagamento do terceiro ano, com base em um saldo de US$ 146.496,

prazo restante de 28 anos e taxa de juros de 8,25%, é de US$ 1.119.

10. Suponha o seguinte:

Valor do empréstimo: $100,000

Taxa de juros: 10% ao ano
Prazo: 15 anos, pagamentos mensais

a. O que é a mensalidade?
b. Qual será o saldo do empréstimo ao final de nove anos?
c. Qual é o custo efetivo do empréstimo se o credor cobra 3 pontos na origem
e o empréstimo vai até o vencimento?
d. Qual é o custo efetivo do empréstimo se o credor cobrar 3 pontos na origem
e o empréstimo for pré-pago no final do ano 9?

Solução:
a. O pagamento mensal é de R$ 1.074,61.

N = 180 I = .8333 PV = -$100.000 TPM =? FLV =0

b. O saldo do empréstimo ao final de 9 anos é de US$ 58.006.

N = 252 I = .8333 PV = ? PMT = $ 1,074.61 FLV =0

c. O custo efetivo de empréstimo do empréstimo, com custos de

financiamento de 3 pontos de desconto, que é mantido até o vencimento e é
de 10,54%:

N = 180 I = ? PV = -$ 97.000 PMT = $ 1,074.61 FLV =0

d. O custo efetivo de empréstimo do empréstimo, com custos de
financiamento de 3 pontos, que é pré-pago no final do nono ano e é de
10,61%:
N = 108 I = ? PV = -$ 97.000 PMT = $ 1,074.61 FLV =58.004,90

16-
6
 CAPÍTULO 17
Tipos e decisões de hipotecas comerciais

Problemas de teste

1. As cláusulas de vencimento sobre a venda são incluídas nas hipotecas comerciais

principalmente para proteger os credores de:
b. Risco de inadimplência.

2. Considere uma hipoteca de 30 anos, 7%, taxa fixa, totalmente amortizada com
uma provisão de manutenção de rendimento. Em relação a essa hipoteca, uma
hipoteca de balão de 10 anos com a mesma taxa de juros e provisões de
manutenção de rendimento reduzirá principalmente o credor:
um. Risco de taxa de juros.

3. As provisões de bloqueio destinam-se principalmente a reduzir o número de:

c. Risco de reinvestimento

4. Os benefícios fiscais associados à venda parcelada são:

b. Capturado exclusivamente pelo vendedor.

5. Qual das afirmações a seguir é mais precisa?

b. As joint ventures diminuem o montante de capital próprio que o
incorporador/mutuário deve investir no projeto.

6. Qual das seguintes estruturas de financiamento prevê financiamento a 100 por

cento?
d. Venda-arrendamento completo (terreno e edifício)

7. Usar alavancagem financeira em um investimento imobiliário pode ser para o

propósito de todos os seguintes, exceto:
d. Redução do risco financeiro para o investimento alavancado.

8. Qual desses índices é um indicador do risco financeiro de um imóvel de renda? d.

Tanto a quanto b, mas não c

9. Se o NOI da propriedade for esperado em US$ 22.560, despesas operacionais de

US$ 12.250 e o serviço da dívida em US$ 19.987, o índice de cobertura da dívida
(DCR) será aproximadamente igual a:
b. 1.13.

10. Com um empréstimo mezanino

- C. A promessa de pagamento do mutuário é garantida pela participação
societária na sociedade limitada ou na sociedade limitada do mutuário.

Questões de Estudo

1. Discuta várias diferenças entre hipotecas comerciais de longo prazo e suas

17-
1
 contrapartes residenciais.

Solução: As hipotecas comerciais têm prazos mais curtos do que as hipotecas

residenciais; Prazos de cinco a dez anos são comuns para hipotecas comerciais e
hipotecas residenciais podem ser pagas por até 30 anos. Os empréstimos
comerciais são tipicamente sem recurso, enquanto os mutuários residenciais são
pessoalmente responsáveis pelo montante emprestado. As restrições ao pré-
pagamento são comumente incluídas em hipotecas comerciais, mas não em
hipotecas residenciais. As hipotecas residenciais são tipicamente padronizadas;
Em contraste, a maioria das hipotecas comerciais não está em conformidade com
quaisquer normas ou regulamentos específicos, embora isso esteja mudando
rapidamente à medida que um número crescente de empréstimos imobiliários
comerciais está sendo securitizado.

2. Responda às seguintes perguntas sobre alavancagem financeira, valor e retorno:

a. Definir financial risk
b. O investidor deve selecionar o LTV de originação que maximiza a TIR
sobre o patrimônio líquido? Explique por que ou por que não.

Solução:

a. O risco financeiro refere-se ao risco de que o NOI seja menor do que o

serviço da dívida. Existe uma correlação positiva entre o montante do
serviço da dívida e o risco financeiro.
b. Retornos esperados mais altos são obtidos com alavancagem adicional,
mas o retorno médio por unidade de risco diminui à medida que a
alavancagem aumenta. A alavancagem maximiza o retorno quando uma
propriedade está tendo um bom desempenho, mas amplifica a desvantagem
quando uma propriedade está tendo um desempenho ruim. Portanto, o uso
de alavancagem pode aumentar a TIR do investidor sobre o patrimônio
líquido, mas a alavancagem financeira também aumenta o risco do
patrimônio devido ao aumento do risco de inadimplência e à maior
sensibilidade do retorno realizado sobre o patrimônio líquido às mudanças
nas taxas de aluguel e valores de revenda. Assim, o aumento do retorno
esperado com o uso da dívida pode não ser grande o suficiente para
compensar o aumento correspondente do risco.

3. Distinguir entre financiamento a recurso e financiamento sem recurso.

Solução: Quando uma nota é usada e o mutuário tem responsabilidade pessoal, o

arranjo é conhecido como financiamento de recurso. O mutuário tem
responsabilidade pessoal pela dívida de recurso e, em caso de inadimplência e
execução hipotecária, o mutuário é responsável pela diferença entre o produto
gerado pela venda hipotecária e o valor devido ao credor. Quando uma nota não é
utilizada e o mutuário não tem responsabilidade pessoal pela dívida, o arranjo é
conhecido como financiamento sem recurso. Nesses casos, as cláusulas da dívida
estão contidas na hipoteca ou em um contrato separado. O mutuário não é
pessoalmente responsável pela dívida a fundo perdido e o credor recebe o imóvel

17-
2
 dado em garantia em satisfação da deficiência do empréstimo.

4. Explique as provisões de bloqueio e os contratos de manutenção de rendimento. A

inclusão de uma ou de ambas as disposições afeta o custo de financiamento da
dívida do mutuário? Explicar.

Solução: Uma cláusula de bloqueio proíbe o pagamento antecipado de uma

hipoteca comercial durante um período especificado após a origem da hipoteca.
Esta provisão reduz o risco de reinvestimento de um credor devido a pré-
pagamentos em ambientes de taxas de juro em declínio.

Um acordo de manutenção de rendimento é outro mecanismo para criar uma

penalidade de pré-pagamento. Se as taxas de juro caírem e os mutuários puderem
pagar antecipadamente ao par, os credores terão de reinvestir o saldo restante do
empréstimo às taxas correntes (mais baixas). A multa de pré-pagamento paga
pelos mutuários com um acordo de manutenção de rendimentos é fixada igual ao
valor presente da perda do mutuante resultante do reinvestimento do saldo
remanescente do empréstimo às taxas de mercado mais baixas. A provisão de
manutenção do rendimento restaura a posição do credor como se as taxas nunca
tivessem mudado e nenhum pré-pagamento tivesse ocorrido.

O custo de financiamento da dívida do mutuário é efetivamente aumentado por

causa dessas provisões. Ao contrário dos mutuários residenciais, que geralmente
têm a capacidade de pagar antecipadamente ou refinanciar a dívida existente sem
encargos, os mutuários comerciais são incapazes de reduzir seu custo de
financiamento da dívida se as taxas de juros de mercado caírem.

5. Suponha que a taxa de juros anual de uma hipoteca de US$ 500.000 em 7 anos seja
de 6%. Os pagamentos serão feitos mensalmente com base em um cronograma de
amortização de 30 anos.
a. Qual será a mensalidade?
b. Qual será o saldo do empréstimo no final do ano 7?
c. Qual será o saldo do empréstimo no final do ano 3?
d. Suponhamos que as taxas de juro tenham caído para 4,5% no final do ano
3. Se o saldo remanescente da hipoteca no final do ano 3 for refinanciado à
taxa anual de 4,5%, qual seria o novo pagamento mensal assumindo um
cronograma de amortização de 27 anos?
e. Qual a diferença entre a antiga mensalidade de 6% e a nova de 4,5%?
f. Qual será o saldo remanescente do crédito imobiliário no novo empréstimo
de 4,5% no final do ano 7 (quatro anos após o refinanciamento)?
g. Qual será a diferença nos saldos remanescentes de hipotecas no final do
ano 7 (quatro anos após o refinanciamento)?
h. No final do ano 3 (início do ano 4), qual será o valor presente da diferença
de pagamentos mensais nos anos 4-7, descontando a uma taxa anual de 4,5
por cento?

i. No final do ano 3 (início do ano 4), qual será o valor presente da diferença

17-
3
 dos saldos dos empréstimos no final do ano 7, descontando a uma taxa
anual de 4,5 por cento?
j. No final do ano 3 (início do ano 4), qual será o valor presente total dos
pagamentos perdidos nos anos 4-7 do ponto de vista do credor?
k. Se a hipoteca contiver um contrato de manutenção de rendimentos que
exija que o mutuário pague uma multa de pré-pagamento de montante fixo
no final do ano 3 igual ao valor presente dos pagamentos perdidos do
mutuário nos anos 4-7, qual deve ser essa penalidade de montante fixo?

Solução:
a. Com base em um cronograma de amortização de 30 anos, o pagamento
mensal é de US$ 2.997,75 (n=360, I=6/12, PV=-500.000 e FV = 0).
b. O saldo do empréstimo no final do ano 7 é de $448.197 (resolvendo para o
valor presente dos pagamentos restantes: N=276, I=6/12, PV=?,
PMT=2.997,75 e FV=0).
c. O saldo do empréstimo no final do ano 3 é de $480.420 (resolvendo para o
valor presente dos pagamentos restantes: N=324, I=6/12, PV=?,
PMT=2.997,75 e FV=0).
d. O novo pagamento mensal assumindo um cronograma de amortização de
27 anos é de $2.564,10 (n=324, I=4,5/12, PV = 480.420,35 e FV = 0).
e. O novo pagamento do novo empréstimo de 4,5% é de US$ 433,65 a menos
do que o pagamento do antigo empréstimo de 6%.
f. O saldo hipotecário restante do novo empréstimo de 4,5% no final do ano 7
(quatro anos após o refinanciamento) é de US$ 440.400 (resolvendo para o
valor futuro: n=48, I = 4,5/12, PV = 480.420 e PMT = 2.564,10.
g. A diferença nos saldos remanescentes de hipotecas no final do ano 7
(quatro anos após o refinanciamento) é a seguinte: O saldo no ano sete para
o empréstimo original em 7% é de US $ 448.197. O saldo do novo
empréstimo quatro anos após o refinanciamento é de US$ 440,4 mil. A
diferença entre os dois é de R$ 7.797.
h. No final do ano 3 (início do ano 4), o valor presente das diferenças nos
pagamentos mensais nos anos 4-7, descontando a uma taxa anual de 4,5%,
é de $19.017 (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65 e FV = 0).
i. No final do ano 3 (início do ano 4), o valor presente das diferenças nos
saldos de empréstimos no final do ano 7, descontando a uma taxa anual de
4,5%, é de US$ 6.515 (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 0 e FV = 7.797).
j. No final do ano 3 (início do ano 4), o valor presente total dos pagamentos
perdidos nos anos 4-7 da perspectiva do credor é de US$ 19.017 (n = 48, I
= 4,5/12, PMT = 433,65 e FV = 0)
k. O pagamento fixo deve ser de 25.532 (US$ 19.017 + US$ 6.515).
6. Considere os locais autônomos favorecidos pela Walgreens para localizar suas
farmácias. Na maioria dos casos, a Walgreens não possui essas propriedades. Em
vez disso, eles alugam os imóveis a longo prazo de proprietários institucionais. O
que a Walgreens ganha com a locação em vez de possuir? O que eles perdem?

Solução: A Walgreens obtém a utilização de uma estrutura adequada às suas

necessidades. Eles ganham o benefício de investir seus fundos em suas operações

17-
4
 de negócios principais, em vez de comprometer seu dinheiro em imóveis. Eles
também se beneficiam de benefícios fiscais associados a sale-leasebacks. Por outro
lado, a Walgreens não se beneficiará da valorização da propriedade e dos
benefícios de depreciação fiscal que vêm com a propriedade.

7. Considere a tabela a seguir de taxas e rendimentos anuais de hipotecas em títulos

do Tesouro de 10 anos.
a. Qual é o spread médio anual das taxas de hipoteca em relação aos títulos
do Tesouro de 10 anos?
b. Qual é a correlação entre as taxas anuais de hipoteca e os rendimentos do
Tesouro no período 1990-2005?

Solução:
a. O spread médio anual das taxas de hipoteca em relação aos títulos do
Tesouro de 10 anos é de 1,71%
b. A correlação entre as taxas anuais de hipoteca e os rendimentos durante o
período 1990-2005é de 96,9%.

8. Liste e descreva brevemente os itens típicos incluídos em um pacote de solicitação

de empréstimo hipotecário comercial.

Solução: os pacotes de solicitação de empréstimo geralmente incluem o seguinte:

• Pedido de empréstimo – o documento específico que serve como
solicitação de fundos.
• Descrição do imóvel – uma descrição detalhada, incluindo mapas,
fotos, pesquisas, etc., do imóvel que garante o empréstimo.
• Aspectos legais – descrição precisa do imóvel e identificação de
eventuais servidões ou invasões.
• Estimativas de fluxo de caixa – uma cópia das demonstrações
financeiras do imóvel e rolo de aluguel para a capacidade de produção de renda futura do
imóvel.
• Laudo de avaliação – avaliação por terceiros do valor justo de
mercado do imóvel.

9. Liste pelo menos seis características de um pedido de empréstimo comercial que o

credor deve avaliar cuidadosamente.

Solução: As características de um pedido de empréstimo comercial que o credor

deve avaliar cuidadosamente incluem o tipo de propriedade, localização, qualidade
do inquilino, condições de locação, gestão da propriedade, qualidade da
construção, preocupações ambientais e qualidade do mutuário.

10. Qual a diferença no valor presente dessas duas alternativas de empréstimo?

Suponha que a taxa de desconto apropriada seja de 6%.

Solução: A diferença nos NPVs é de US$ 50.000: a opção "A" é mais cara.

O valor presente da Opção A é de US$ 1.050.000: patrimônio líquido inicial (US$

17-
5
 300.000) + taxas de financiamento iniciais (US$ 50.000) + valor presente dos
pagamentos de juros (US$ 578.123) + valor presente do principal do empréstimo
no momento do reembolso (US$ 121.877).

O valor presente da Opção B é de US$ 1.000.000: patrimônio líquido inicial (US$

250.000) + valor presente dos pagamentos de juros (US$ 619.417) + valor presente
do principal do empréstimo no momento do reembolso (US$ 130.583).

11. Você está considerando a compra de um armazém industrial.

a. Calcular a taxa global de retorno (ou "cap rate")
b. Calcule o índice de cobertura da dívida.
c. Qual é o maior empréstimo que você pode obter (mantendo os outros
termos constantes) se o credor exigir um índice de cobertura do serviço da
dívida de pelo menos 1,2?

Solução:

a. A taxa global de retorno é de 10,8% (NOI de 108.000/preço de compra de

1.000.000)
b. O índice de cobertura do endividamento é calculado a seguir:

DCR = NOI/DS = 108.000/42.000 = 2,57

c. O valor máximo de juros que você pode pagar com base nos requisitos do
credor é de US$ 90.000 (108.000/1,2). Portanto, o maior empréstimo que
você pode obter é de US $ 90.000 / .06, ou US $ 1.500.000.

12. Distinguir entre empréstimos para aquisição de terras, empréstimos para

desenvolvimento de terras e empréstimos para construção. Como você classificaria
esses três em relação ao risco do credor?

Solução: Os empréstimos para aquisição de terras financiam a compra de terras

brutas. Os empréstimos para o desenvolvimento de terras financiam a instalação de
melhorias no local e fora do local que são necessárias para preparar o terreno para
a construção. Os empréstimos para construção são utilizados para financiar os
custos associados à construção do(s) edifício(s).

13. Discuta as vantagens potenciais de um empréstimo mínimo do prospecto do

incorporador/investidor, em relação ao financiamento separado de cada etapa do
desenvolvimento.

Solução: A existência de um único credor e de um único processo de candidatura

simplifica o processo de financiamento. Os empréstimos Miniperm permitem que
os incorporadores prossigam com a construção sem financiamento de longo prazo.
Um empréstimo miniperm é uma opção de financiamento atraente se o
desenvolvedor espera vender o projeto ou refinanciar em um empréstimo
permanente antes que o prazo do miniperm expire.

17-
6
14. Você está considerando comprar um prédio de escritórios por US $ 2.500.000.
a. Qual é a taxa de capitalização geral implícita no primeiro ano?
b. Qual o índice de cobertura de dívida esperado no 1º ano de operações?
c. Se o credor exigir que a DCR seja igual ou superior a 1,25, qual é o valor
máximo do empréstimo?
d. O que é a taxa de equilíbrio?

Solução:
um. IGP $450,000
Vacância e cobranças (40,500)
EGI 409,500
Despesas Operacionais e (171,990)
CAPX
NOI 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

A taxa de capitalização geral implícita do primeiro ano é de US$

237.510/US$ 2.500.000 ou 0,095
b. O índice de cobertura da dívida esperado no ano 1 das operações é de 1,72
(US$ 237.510/US$ 138.170)
c. Se o credor exigir que o DCR seja igual ou superior a 1,25, o valor máximo
do empréstimo é determinado calculando primeiro o valor máximo do
serviço da dívida: US$ 190.008 (US$ 237.510/1,25). O valor máximo do
empréstimo implícito nesse valor do serviço da dívida é de US$ 2.578.460
(N = 300, I = 5,5/12, PMT = 190.008/12 e FV = 0)
d. A taxa de equilíbrio é de 68,9% (US$ 171.990 + US$ 138.170)/ (US$
450.000).

17-
7
 CHAPTER 18
FONTES DE DÍVIDA COMERCIAL E CAPITAL PRÓPRIO

Problemas de teste

1. É mais provável que ocorra dupla tributação se os imóveis comerciais forem

detidos sob a forma de a(n):
c. C Corporação

2. No que diz respeito à dupla tributação, às distribuições e ao tratamento dos

prejuízos, as sociedades em geral são mais como:
c. Sociedades Limitadas

3. Estão disponíveis dotações especiais de rendimentos ou perdas se a forma de

propriedade for a(n):
c. Sociedades Limitadas

4. Os Sindicatos Imobiliários tradicionalmente têm sido organizados legalmente com

mais frequência como:
c. Sociedades Limitadas

5. Um fundo de investimento imobiliário em geral:

d. Nenhuma das opções acima

6. Qual das seguintes formas de propriedade envolve responsabilidade limitada e

ilimitada?
A. Sociedades limitadas

7. Qual afirmação é falsa em relação à sociedade limitada de propriedade?

c. Os sócios limitados não podem beneficiar de benefícios fiscais, mas os sócios
em geral podem.

8. Qual desses credores tem maior probabilidade de fornecer um empréstimo para

construção?
c. Banco comercial

9. Em qual desses empréstimos um seguro de vida tem mais chances de investir?

c. Empréstimo para grandes edifícios de escritórios (não construção)

10. Qual das empresas financeiras tem maior probabilidade de investir em um grande
empréstimo hipotecário de longo prazo em um shopping center?
c. Companhia de seguros de vida

Questões de Estudo

1. Por qual dívida em uma sociedade em geral é responsável cada um dos sócios gerais?

18-
1
Solução: Os sócios em geral têm responsabilidade ilimitada e respondem por todas as
dívidas da sociedade. Isso inclui dívidas contratuais e dívidas resultantes de ações de
responsabilidade civil contra a parceria. Os sócios em geral também respondem
solidariamente por atos ilícitos praticados por outros sócios no curso dos negócios da
sociedade. Portanto, os bens pessoais dos sócios estão sujeitos aos créditos dos credores
da sociedade.

2. Por que muitos fundos de pensão relutam em investir em imóveis comerciais?

Solução: Os fundos de pensão historicamente veem os imóveis como muito arriscados,

difíceis de administrar e ilíquidos. Além disso, a falta de informações disponíveis para a
realização de análises quantitativas de investimentos também contribuiu para a relutância
dos fundos de pensão em investir em imóveis.

3. Discuta o papel das seguradoras de vida no financiamento de imóveis comerciais.

Solução: Dada a natureza de longo prazo de seus passivos, as seguradoras de vida

preferem investir em ativos em uma base de longo prazo. Eles são uma importante fonte
de capital imobiliário comercial e estão fortemente envolvidos no mercado de hipotecas
comerciais de longo prazo.

4. Aproximadamente 86% dos imóveis comerciais investidos (em uma base ponderada
pelo valor) são de propriedade de investidores "não institucionais". Quem são esses
investidores?

Solução: Esses investidores "não institucionais" incluem investidores individuais e grupos

de investidores privados que reúnem seu capital por meio de vários tipos de estruturas de
propriedade, incluindo corporações C, corporações S, sociedades em geral, sociedades
limitadas e sociedades de responsabilidade limitada, para comprar ativos imobiliários. Os
investimentos agrupados constituem a maior parte do valor de mercado dos imóveis
detidos por investidores "não institucionais". Os investidores individuais, ou investidores
que possuem propriedades em conjunto com outros membros da família, compreendem
uma pequena fração desses investidores "não institucionais".

5. Explique brevemente um fundo misto. Quem são os investidores desses fundos e por
que esses investidores usam fundos mistos para suas compras?

Solução: Um fundo misto é um meio para fundos de pensão que não possuem experiência
imobiliária interna suficiente para investir em imóveis. Os fundos de pensão contribuem
com fundos para um gestor de fundos imobiliários que agrupa, ou mistura, esses fundos
com achados de outros fundos de pensão para comprar ativos imobiliários.

6. Existem três considerações principais que afetam a forma como os investidores

escolhem manter imóveis comerciais. Liste cada um e explique como eles afetam a
escolha do formulário de propriedade.

Solução: Questões de controle de gestão, regras federais de tributação da renda e evitar a

responsabilidade pessoal por dívidas e obrigações afetam a forma como os investidores

18-
1
escolhem manter imóveis comerciais.

A medida em que os investidores desejam ser ativos nas decisões de gestão pode ditar a
forma de propriedade escolhida. Por exemplo, numa sociedade limitada, o sócio geral é
responsável pelas decisões de gestão e os sócios limitados não são activos nas decisões de
gestão. C Corporations, S Corporations, e sociedades limitadas também permitem que os
investidores evitem a responsabilidade da administração.

Os investidores preferem estruturas de propriedade que forneçam responsabilidade

limitada. As sociedades C, as sociedades S, as sociedades limitadas e as sociedades de
responsabilidade limitada protegem os investidores de qualquer responsabilidade pessoal;
A responsabilidade é restrita ao montante do capital investido. As sociedades em
comandita exigem pelo menos um sócio geral que tenha responsabilidade ilimitada pelas
dívidas da sociedade.

A tributação federal da renda é um fator crítico na determinação de qual forma de

propriedade usar no investimento imobiliário. Os rendimentos produzidos por
propriedades detidas por sociedades C estão potencialmente sujeitos a dupla tributação,
uma vez que o imposto é calculado tanto a nível das empresas como do investidor. As
sociedades anônimas, as sociedades limitadas, as sociedades em geral e as sociedades
limitadas são entidades de passagem e evitam a dupla tributação. Uma sociedade limitada
tem o benefício adicional de permitir alocações especiais de distribuições de dinheiro e
rendimentos tributáveis.

7. Explique o que se entende por dupla tributação da renda.

Solução: A dupla tributação refere-se à tributação do rendimento tanto ao nível da

entidade como do investidor. Por exemplo, uma empresa C paga imposto sobre o seu
rendimento, o que reduz o montante disponível para ser distribuído aos acionistas pelo
montante do imposto a nível da entidade. Os acionistas são então tributados sobre os
rendimentos que lhes são distribuídos sob a forma de dividendos, resultando na dupla
tributação dos rendimentos gerados pela sociedade.

8. Quais são as principais restrições que um REIT deve cumprir de forma contínua para
evitar a tributação no nível da entidade?

Solução: Um REIT deve ter pelo menos 100 acionistas e 50% ou mais das ações do REIT
não podem ser de propriedade de cinco ou menos investidores. Um REIT é obrigado a
distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas na forma de dividendos.
Um REIT é obrigado a ter pelo menos 75% de seus ativos investidos em ativos
imobiliários, dinheiro e títulos públicos. Além disso, 75% da renda bruta de um REIT
deve ser derivada de ativos imobiliários.

9. Compare as vantagens e desvantagens fiscais de deter propriedade produtora de renda

na forma de um REIT com as vantagens e desvantagens fiscais de manter uma
propriedade na forma de uma sociedade limitada imobiliária. Uma ou outra forma domina
do ponto de vista tributário?

18-
1
Solução:

Um REIT é uma corporação C e, ao contrário da corporação C padrão, não paga imposto

de renda no nível da entidade se aderir a um conjunto de condições descritas no Código da
Receita Federal. Uma desvantagem do formulário de propriedade de REIT é que os
prejuízos fiscais não passam para os acionistas.

As sociedades limitadas imobiliárias não estão sujeitas a dupla tributação, pois o imposto
de renda não é apurado no âmbito da entidade. As sociedades limitadas podem atribuir
prejuízos fiscais aos sócios, mas a capacidade dos sócios limitados de utilizar prejuízos
fiscais é potencialmente limitada por restrições de perda de atividade passiva.

Na prática e do ponto de vista tributário, entidades como sociedades limitadas e

sociedades limitadas são a forma dominante de estruturas societárias utilizadas para
investir em ativos imobiliários. No entanto, os REITs também são capazes de evitar a
dupla tributação e são favorecidos como uma forma de propriedade por alguns
investidores.

10. Dos mais de US$ 3 trilhões em dívidas imobiliárias comerciais pendentes, qual por
cento é negociado nos mercados públicos? Qual o percentual negociado nos mercados
privados? Que instituições ou entidades são detentoras a longo prazo de dívidas
imobiliárias comerciais privadas? Qual é a fonte de financiamento hipotecário de longo
prazo que mais cresce?

Solução: Aproximadamente 27% da dívida imobiliária comercial é negociada em

mercados públicos e os 73% restantes são detidos por investidores institucionais e
individuais. Bancos comerciais, instituições de poupança e seguradoras de vida são os
detentores de longo prazo de dívidas imobiliárias comerciais privadas. Os títulos
lastreados em hipotecas comerciais (CMBSs) são a fonte de crescimento mais rápido de
fundos hipotecários de longo prazo.

11. Distinguir entre REITs de capital, REITs hipotecários e REITs híbridos.

Solução: Os REITs de renda variável investem e operam propriedades comerciais. Os

REITs hipotecários compram obrigações hipotecárias (tipicamente comerciais) e, assim,
tornam-se, efetivamente, credores imobiliários. Os REITs híbridos investem uma
porcentagem significativa de seus ativos em propriedades e hipotecas.

12. Defina fundos de operações (FFO) e explique por que essa medida é frequentemente
usada em vez do lucro líquido GAAP para quantificar a capacidade de produção de renda
de um fundo de investimento imobiliário.

Solução: A contabilidade GAAP inclui deduções não monetárias, como depreciação e

amortização de certos ativos financeiros e fixos. Portanto, se um REIT tiver ativos
depreciáveis significativos, que resultam em deduções de despesas não monetárias para
depreciação, o lucro líquido GAAP pode não refletir o fluxo de caixa líquido disponível
para distribuir aos investidores. Os fundos de operações (FFO) são uma medida alternativa
de ganhos que adiciona despesas de depreciação e amortização às receitas do GAP. Além

18-
1
disso, o FFO ajusta a receita GAAP para ganhos e perdas de eventos infrequentes e
incomuns. Formalmente, FFO é definido como:

FFO = Lucro líquido (GAAP)

+ Depreciação (imóveis)
+ Amortização de despesas de leasing
+ Amortização de benfeitorias do inquilino
- Ganhos/perdas de eventos pouco frequentes e incomuns

13. Como os REITs de ações, medidos em termos de retornos totais, têm se comportado
nos últimos anos em relação aos investimentos em ações alternativas?

Solução: Nos últimos 5-10 anos, os REITS como um grupo superaram significativamente
as ações de grande capitalização e de pequena capitalização. Durante o período de 15 anos
encerrado em 2005, os REITs de capital próprio produziram um retorno anualizado de
15,4; os retornos correspondentes para o S&P 500 e o Russell 2000 foram de 11,5% e
13,0%, respectivamente. Durante o período de 20 anos encerrado em 2005, os REITs de
ações forneceram um retorno anualizado de 12,4%, ligeiramente superior ao retorno de
11,9% produzido pelo S&P 500 e mais do que o retorno de 10,3% fornecido pelo Russell
2000. Esses retornos não são ajustados para o risco.

18-
1
 CHAPTER 19
Decisões de Investimento: Índices

Questões do Teste
1. Multiplicadores de renda:
a. são úteis como ferramenta de análise preliminar para eliminar oportunidades de
investimento obviamente inaceitáveis.

2. A taxa de capitalização global:

- A. é a recíproca do multiplicador do lucro líquido.

3. O índice de despesas operacionais:

c. expressa as despesas operacionais como percentual da receita bruta efetiva.

4. A taxa de dividendos patrimoniais:

b. expressa o fluxo de caixa antes de impostos como um percentual do
desembolso de caixa de capital próprio necessário.

5. Análise de razão:
d. serve como uma avaliação inicial da adequação do fluxo de caixa de um
investimento.

6. Suponha que um centro de varejo possa ser comprado por US$ 5,5 milhões. O
NOI do centro deve ser de US$ 489.500. Um empréstimo de US$ 4.000.000 foi
solicitado. O empréstimo tem uma taxa de contrato fixa de 9,25%, amortizada
mensalmente ao longo de 25 anos com prazo de 7 anos. Qual será o índice de
cobertura de dívida (anual) do imóvel?
b. 1.19

7. Qual das seguintes não é uma despesa operacional associada à propriedade

(comercial) produtora de renda?
A. Serviço da dívida

Use as informações a seguir para responder às perguntas de 8 a 9.

Você está considerando comprar um prédio de escritórios por US $ 2.500.000. Você
espera que a Renda Bruta Potencial (IGP) no primeiro ano seja de US$ 450.000; perdas
de vacância e arrecadação de 9% do IGP; e despesas operacionais de 42% da Receita
Bruta Efetiva (EGI).

8. Qual é a taxa de capitalização global implícita no primeiro ano?

a. 9,5 por cento

9. O que é o multiplicador efetivo da renda bruta? b. 6.11

10. Diante das informações a seguir, qual é a entrada de capital exigida?

• Preço de aquisição: US$ 800.000
• Rácio empréstimo/valor: 75%

19-
1
 • Custo de financiamento inicial: 3%
c. $218.000

Questões de Estudo
Use as seguintes informações para responder às perguntas de 1 a 3:
Você está considerando a compra de um prédio de escritórios por US $ 1,5 milhão hoje.
Suas expectativas incluem o seguinte: renda potencial bruta do primeiro ano de US$
340.000; perdas de vacância e arrecadação equivalentes a 15% da renda potencial bruta;
despesas operacionais equivalentes a 40% da receita bruta efetiva. As despesas de capital
equivalem a 5% da EGI. Você espera vender o imóvel cinco anos depois de ser
comprado. Você estima que o valor de mercado do imóvel aumentará quatro por cento ao
ano após sua compra e espera incorrer em despesas de venda equivalentes a 6 por cento
do preço de venda futuro estimado.

1. Qual é a receita bruta efetiva (EGI) estimada para o primeiro ano de operação?

Solução:
Item Quantidade
Rendimento bruto potencial (IGP) $340,000
menos: subsídio V&C (a 15% do IGP) 51.000
Rendimento bruto efectivo (EGI) $289,000

2. Qual é a receita operacional líquida (NOI) estimada para o primeiro ano de

operação?

Solução:
Item Quantidade
Rendimento bruto efectivo (EGI) $289,000
menos: Despesas operacionais (OE) (115,600)
menos: Despesas de capital (CAPX) (14,450)
Lucro operacional líquido (NOI) $158,950

3. Qual é a taxa de capitalização global estimada (R o) usando NOI parao primeiro

ano de operação?

Solução: A taxa de capitalização geral é de 10,6% (US$ 158.950 / US$

1.500.000)

4. Uma oportunidade de investimento com um preço de mercado de US $ 100.000

está disponível. Você poderia obter um empréstimo hipotecário de US$ 75.000
em 25 anos, exigindo pagamentos mensais iguais com juros de 9,5%. Os
seguintes resultados operacionais são esperados durante o primeiro ano.

Receita bruta efetiva $25,000

Menos despesas operacionais $13,000

19-
1
 Lucro operacional líquido $12,000

Apenas para o primeiro ano, determine:

a. Multiplicador da renda bruta

Solução: Preço de mercado / Receita bruta efetiva = US$ 100.000 / US$ 25.000 =
4

b. Índice de despesas operacionais

Solução: Despesas operacionais / Receita bruta efetiva = US$ 13.000 / US$

25.000 = 52%

c. Índice de cobertura do endividamento

Solução: NOI / Serviço da dívida anual = $12.000 / $7.863 = 1,5

d. Taxa de capitalização global

Solução: NOI / Preço de mercado = $12.000 / $100.000 = 12 por cento

e. Taxa de dividendos patrimoniais

Solução: Fluxo de caixa antes dos impostos / Patrimônio líquido = US$ 4.137 /
US$ 25.000 = 16,55%

5. Você está considerando a compra de um apartamento quádruplo. A receita bruta

efetiva (EGI) durante o primeiro ano de operações deve ser de US$ 33.600 (US$
700 por mês por unidade). As despesas operacionais do primeiro ano devem ser
de US$ 13.440 (40% do EGI). Ignorar despesas de capital. O preço de compra do
quadruplex é de US $ 200.000. A aquisição será financiada com US$ 60.000 em
capital próprio e uma hipoteca de taxa fixa padrão de US$ 140.000. A taxa de
juros do financiamento da dívida é de oito por cento e o prazo do empréstimo é
de 30 anos. Suponha, para simplificar, que os pagamentos serão feitos
anualmente e que não há custos iniciais de financiamento.

a. Qual é a taxa de capitalização global?

Solução: NOI = EGI – despesas operacionais

= $33,600 – $13,440
= $20,160

NOI / Preço de mercado = $20,160 / $200,000 = 10,08 por cento

b. O que é o multiplicador efetivo da renda bruta?

19-
1
 Solução: Preço de mercado / Receita bruta efetiva = US$ 200.000 / US$ 33.600 =
5,95

c. Qual é a alíquota de dividendos patrimoniais (retorno sobre o patrimônio

líquido antes de impostos)?

Solução:

Serviço da dívida = US$ 12.436, conforme calculado abaixo

N = 30 I/YR = 8 PV = $ 140.000 TPM = ? FLV = 0

Fluxo de caixa antes dos impostos = NOI - Serviço da dívida = US$

20.160 - US$ 12.436 = US$ 7.724

Taxa de dividendos de capital = Fluxo de caixa antes de impostos / patrimônio investido

= US$ 7.724 / US$ 60.000
= 12,87%

d. Qual é o índice de cobertura do serviço da dívida?

Solução: DCR= NOI / serviço da dívida

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Suponha que o credor exija um índice mínimo de cobertura da dívida de 1,2.

Qual é o maior empréstimo que você poderia obter se decidisse emprestar mais de
US $ 140.000?

Solução: O serviço da dívida deve ser tal que a seguinte relação se mantenha:
NOI
Serviço da ≥ 1.
dívida 2
Mas, o serviço da dívida é igual ao valor do empréstimo vezes a constante da
hipoteca (taxa de juros do contrato mais amortização do principal). Assim,
podemos reescrever a expressão acima como

NOI
valor do empréstimo x hipoteca constante
≥1.
2
Reorganizar
NOI = valor do empréstimo x constante da hipoteca
1.2
ou
NOI
= montante do empréstimo
1,2 x constante de hipoteca

19-
1
 Para o nosso problema,
$20,160
= montante do empréstimo
1,2 x 0,0888

A constante hipotecária é a taxa de juros declarada mais o pagamento principal do

primeiro ano dividido pelo valor do empréstimo (1.236/140.000 = .0088),
ou .0888.

$20,160
= montante do empréstimo 0,1066

US$ 189.130 = valor do empréstimo

6. Por que os imóveis Classe B são vendidos com taxas de capitalização mais altas
do que os imóveis Classe A?

Solução: Em relação aos imóveis de classe A, os imóveis de classe B são mais

arriscados e/ou devem produzir aumentos menores de aluguel ao longo do tempo.
Ambos os efeitos reduzem o valor que um investidor racional está disposto a
pagar hoje por dólar de renda corrente. Quando os valores/preços caem em
relação à receita líquida atual de aluguel, as taxas de capitalização aumentam.

7. Por que um investidor imobiliário comercial pode pedir emprestado para ajudar a
financiar um investimento, mesmo que ele possa pagar 100% à vista?

Solução: O endividamento – ou seja, o uso do "dinheiro de outras pessoas" –

também é referido como o uso de alavancagem financeira. Se o retorno geral da
propriedade exceder o custo da dívida, o uso da alavancagem pode aumentar
significativamente a taxa de retorno que os investidores obtêm sobre seu
patrimônio investido. Essa esperada ampliação do retorno muitas vezes induz os
investidores a financiar parcialmente a dívida, mesmo que tenham a riqueza
acumulada para pagar todo o dinheiro pelo imóvel.

8. Você está considerando comprar um prédio de escritórios por US $ 2.500.000.

Você espera que a renda bruta potencial (IGP) no primeiro ano seja de US$
450.000; perdas de vacância e arrecadação de 9% do IGP; e despesas
operacionais de 42% da receita bruta efetiva (EGI). Qual a Receita Operacional
Líquida estimada? Usando o preço de venda, qual é a taxa de capitalização geral
implícita no primeiro ano? O que é o multiplicador da renda bruta (efetiva)?

19-
1
 Item Quantidade
Rendimento bruto potencial (IGP)$450,000
- Vacância e perda de arrecadação (VC)40,500
= Rendimento bruto efectivo (EGI) 409,500
- Despesas operacionais (OE) 171,990
= Lucro operacional líquido (NOI) 237,510

Qual é a taxa de capitalização global?

$237,510
=
R0 NOI = = 0,095 ou 9,5%
$2,500,000
Acqusition Pr gelo

O que é o multiplicador efetivo da renda bruta?

Aquisição Pr ice $2.500.000

GIM = = = 6.10
Renda Bruta Efetiva $409.500

9. Qual é a principal coisa que distingue uma despesa operacional de uma despesa
de capital?

Solução: Uma despesa operacional não altera fundamentalmente o valor de

mercado ou a vida econômica remanescente do ativo; em vez disso, as despesas
operacionais simplesmente mantêm a propriedade operacional e competitiva em
seu mercado local. Em contraste, uma despesa de capital é definida como uma
despesa que aumenta o valor de mercado e/ou a vida econômica restante do ativo.

10. Explique por que o fluxo de caixa da propriedade de renda não é o mesmo que o
rendimento tributável.

Solução: Por vários motivos, o fluxo de caixa líquido real gerado por um
investimento imobiliário de aluguel é diferente do valor da renda que o
proprietário deve declarar para fins de imposto de renda federal. Em primeiro
lugar, é permitida uma dedução por depreciação no cálculo do rendimento
tributável das operações anuais; no entanto, o proprietário não "emite um cheque"
para depreciação em uma base anual. Isso reduz o lucro tributável em relação ao
fluxo de caixa real. O mesmo vale para as despesas de financiamento
amortizadas. Por outro lado, o proprietário geralmente faz pagamentos de
hipoteca que incluem juros e amortização de principal. No entanto, apenas a
parcela de juros do pagamento da hipoteca é dedutível do imposto. A parcela
principal é, portanto, uma saída de caixa que não é dedutível do imposto.

11. Qual é a deficiência básica da maioria dos índices e regras básicas usados na
tomada de decisão de investimento imobiliário comercial?

Solução: A principal fraqueza da maioria dos índices e regras básicas é que eles
ignoram entradas e saídas de caixa que provavelmente ocorrerão após o primeiro
ano de operações. Além disso, não há regras claras de decisões associadas a

19-
1
regras práticas. Por exemplo, quanto mais alta é a taxa de capitalização em um
potencial

19-
1
A aquisição tem que ser relativa à taxa de capitalização em propriedades
semelhantes antes que o investidor possa concluir que adquirir o imóvel
aumentará o patrimônio?

19-
1
 CHAPTER 20
Decisões de Investimento: VPL e TIR

Questões do Teste
1. Um investimento imobiliário está disponível a um desembolso inicial de caixa de
US$ 10.000 e deve gerar fluxos de caixa de US$ 3.343,81 por ano por cinco anos.
A taxa interna de retorno (TIR) é aproximadamente: b. 20 por cento.

2. O valor presente líquido de uma aquisição é igual a:

b. o valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados, deduzido do desembolso
inicial de caixa.

3. Valor presente:
b. é o valor agora de todos os benefícios líquidos que se espera que sejam
recebidos no futuro.

4. A equação da taxa interna de retorno incorpora:

d. saída e entrada de caixa inicial e saída e entrada de caixa futuro.

5. O preço de compra que renderá a um investidor a menor taxa de retorno aceitável:

a. é o valor de investimento do imóvel para esse investidor.

6. Qual termo melhor descreve o preço máximo que um comprador está disposto a
pagar por um imóvel?
A. Valor do investimento

7. Uma propriedade produtora de renda custa US$ 600.000 e deve gerar os seguintes
fluxos de caixa após impostos: Ano 1: US$ 42.000; Ano 2: $44.000; Ano 3:
$45.000; Ano 4: $50.000; e Ano 5: US$ 650 mil. Um investidor com uma taxa de
retorno pós-imposto exigida de 15% seria sábio para investir ao preço atual?
b. Não, o VPL é de -US$ 148.867.

8. Como regra geral, usando alavancagem financeira:

b. aumenta o risco para o investidor de ações.

9. O que é a TIR, supondo que um edifício industrial pode ser comprado por US$
250.000 e deve gerar fluxos de caixa de US$ 18.000 para cada um dos próximos
cinco anos e ser vendido no final do quinto ano por US$ 280.000?
c. 9,20 por cento

10. Diante das informações a seguir, qual é o investimento patrimonial necessário

devido no fechamento?
• Preço de aquisição: US$ 800.000
• Rácio empréstimo/valor: 75%
• Custo do financiamento: 3%
c. $218.000

20-
1
Questões de Estudo
1. Liste três maneiras importantes pelas quais os modelos de avaliação DCF diferem
dos modelos de capitalização direta.

Solução: Os modelos de capitalização direta exigem uma estimativa de renda

estabilizada para um ano. Os modelos DCF requerem estimativas dos fluxos de
caixa líquidos durante todo o período de detenção esperado. Além disso, a
previsão de fluxo de caixa deve incluir o fluxo de caixa líquido esperado para ser
produzido pela venda do imóvel no final do período de detenção esperado.
Finalmente, o avaliador deve selecionar o rendimento apropriado (TIR necessária)
para descontar todos os fluxos de caixa futuros ou usar como taxa de obstáculo em
uma análise de TIR.

2. Por que um investidor imobiliário comercial pode pedir emprestado para ajudar a
financiar um investimento, mesmo que ele possa pagar 100% à vista?

Solução: O endividamento – ou seja, o uso do "dinheiro de outras pessoas" –

também é referido como o uso de alavancagem financeira. Se o retorno geral da
propriedade exceder o custo da dívida, o uso da alavancagem pode aumentar
significativamente a taxa de retorno que os investidores obtêm sobre seu
patrimônio investido. Essa esperada ampliação do retorno muitas vezes induz os
investidores a financiar parcialmente a dívida, mesmo que tenham a riqueza
acumulada para pagar todo o dinheiro pelo imóvel. Outros benefícios potenciais
da alavancagem incluem: a capacidade de romper a restrição de capital próprio
para adquirir mais + projetos de VPL; a capacidade de aplicar a vantagem
comparativa do proprietário/operador na aquisição e gestão a mais projetos; e
maior diversificação de portfólio.

3. Usando a chave "CF" de sua calculadora financeira, determine a TIR das seguintes
séries de fluxos de caixa anuais: CF0= -$31.400; CF1 = R$ 3.292; CF2 = R$
3.567; CF3 = R$ 3.850; CF4 = R$ 4.141; e CF5 = $50.659.

Solução: TIR = 18,51%

4. Um shopping center de varejo é comprado por US$ 2,1 milhões. Durante os

próximos quatro anos, o imóvel se valoriza a 4% ao ano. No momento da compra,
o imóvel é financiado com uma relação empréstimo/valor de 75% por 30 anos a
8% (anual) com amortização mensal. No final do ano 4, o imóvel é vendido com
8% das despesas de venda. O que é a reversão patrimonial antes de impostos?

Solução:
Valor do empréstimo = 0,75 x $1,575,000
(2.100.000) 11,556.79
Pagamentos mensais 1,515,450
Item Quantid
ade

20-
2
 Preço de venda [2.100.000 x 2,456,703
(1,04)Despesas
menos: ]
4
com vendas (em 8% de SP) 196.536
Preço líquido de venda menos : 2,260,167
Saldo mtg. não pago Reversão de 1,515,450
capital antes de impostos $ 744,717

5. Indique, em no máximo uma frase, a condição para alavancagem financeira

favorável no cálculo do VPL.

Solução: Aumentar o uso da alavancagem aumentará o VPL calculado se a taxa

de desconto exceder o custo efetivo da dívida hipotecária.

6. Indique, em no máximo uma frase, a condição para alavancagem financeira

favorável no cálculo da TIR.

Solução: Aumentar o uso da alavancagem aumentará a TIR calculada se a TIR

desalavancada exceder o custo efetivo da dívida hipotecária.

7. Um edifício de escritórios é comprado com os seguintes fluxos de caixa

projetados:
• Espera-se que o NOI seja de US$ 130.000 no ano 1 com 5% ao ano
Aumenta.
• O preço de compra do imóvel é de R$ 720 mil.
• O financiamento de capital de 100% é usado para comprar o imóvel
• A propriedade é vendida no final do ano 4 por US $ 860.000 com custos
de venda de
4 por cento.
• A taxa de retorno desalavancada necessária é de 14%.

a. Calcule a taxa interna de retorno (TIR) desalavancada.

b. Calcule o valor presente líquido (VPL) não alavancado.

Solução:
Lucro Receitas Presente
Preço de Operacional Líquidas de Fluxo de Valor em
Ano Compra Líquido Venda Caixa Total 14%
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032
3 143,325 143,325 96,740
4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
um. TIR = 21,88% b. VPN = 173.732

8. Com um preço de compra de US$ 350.000, um armazém prevê um fluxo de caixa

inicial antes dos impostos de US$ 30.000, que cresce 6% ao ano. Se a reversão de
capital antes dos impostos após quatro anos for igual a US$ 90.000, e um
investimento inicial de capital de US$ 175.000 for necessário, qual é a TIR do

20-
3
 projeto? Se a taxa de retorno alavancada exigida do projeto for de 10%, o projeto
deve ser realizado?

Solução:
Preço de Antes Reversão de Fluxo de Presente
Ano Compra Fluxo de Patrimônio Caixa Total Valor em
Caixa Antes de 10%
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

A TIR é de 7,84%. Com base em uma taxa alavancada de retorno do projeto de

10%, o VPL é igual a US$ 10.246 e o projeto não deve ser realizado.

9. Você está considerando a aquisição de um prédio de escritórios. O preço de

compra é de US $ 775.000. Setenta e cinco por cento do preço de compra pode ser
emprestado com uma hipoteca de 30 anos e 7,5%. Os pagamentos serão feitos
anualmente. Os custos iniciais de financiamento totalizarão três por cento do valor
do empréstimo. Os fluxos de caixa esperados antes de impostos das operações -
assumindo um período de detenção de 5 anos - são os seguintes:

Ano BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

O fluxo de caixa antes dos impostos da venda do imóvel deve ser de US$ 295.050.
Qual é o valor presente líquido desse investimento, assumindo uma taxa de
retorno necessária de 12% sobre os fluxos de caixa alavancados? O que é a taxa
interna de retorno alavancada?

Solução: Conforme resolvido abaixo, o VPL é de US$ 11.166 e a TIR é de 10,75%

Participação Serviço da Fluxo de Valor Presente

Ano no capital NOI dívida BTERCaixa Total em 12%
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165
4 65,043 49,215 15,828 10,059
5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

20-
4
10. Você está considerando a compra de um complexo de apartamentos. São feitas as
seguintes premissas:
a. O preço de compra é de US $ 1.000.000.
b. A receita bruta potencial (IGP) para o primeiro ano de operações é
projetada em US$ 171.000.
c. A expectativa é que o IGP aumente 4% ao ano.
d. Não há previsão de vagas.
e. As despesas operacionais são estimadas em 35% da receita bruta efetiva.
Ignorar despesas de capital.
f. O valor de mercado do investimento deve aumentar 4% ao ano.
g. As despesas com vendas serão de 4%.
h. O período de detenção é de 4 anos.
i. A taxa de retorno desalavancada apropriada para descontar os NOIs
projetados e o NSP projetado é de 12%.
j. A taxa de retorno alavancada necessária é de 14%.
k. 70 por cento do preço de aquisição pode ser emprestado com um 30 anos,
pagamento mensal hipotecário.
l. A taxa de juro anual da hipoteca será de 8,0 por cento.
m. Os custos de financiamento equivalerão a 2% do valor do empréstimo.
n. Não há multas de pré-pagamento.

a. Calcule o lucro operacional líquido (NOI) para cada um dos quatro anos.

Solução:
Item 1 2 3 4
IGP $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Menos: 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Menos: OE 59,850 62,244 64,734 67,323
NOI $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Calcule o produto líquido da venda do imóvel.

Solução:
Item Quantidade
Preço de venda [1.000.000 x (1,04) ]
4
$1,169,859
menos: Despesas com vendas (em 4% de SP) 46,794
Preço líquido de venda $1,123,065

c. Calcule o valor presente líquido deste investimento, assumindo que não há

dívida hipotecária. Você deve comprar? Por que?

Solução:

Item Fluxo de Valor Presente em 12%

Vazão Inicial Ano 0 -$1,000,000 -$1,000,000
NOI Ano.1 111,150 99,241
NOI Ano.2 115,596 92,152

20-
5
 NOI Ano.3 120,220 85,570
NOI Ano.4 125,029 79,458
Reversão 4º ano 1,123,065 713,727
Valor Presente $70,150
Líquido
Sim, compre o imóvel porque é um projeto de VPL positivo.

d. Calcule a taxa interna de retorno desse investimento, assumindo que não

há dívida. Você deve comprar? Por que?

Solução: TIR = 14,22 por cento. Compra porque a taxa de retorno

necessária desalavancada é de 12%

e. Calcule o pagamento mensal da hipoteca. Qual é o total por ano?

Solução: Pagamento mensal = $5,136.35 conforme calculado abaixo:

Pagamento anual = pagamento mensal x 12 = US$ 61.636

f. Calcule o saldo do empréstimo no final dos anos 1, 2, 3 e 4. (Nota: o saldo

hipotecário não pago a qualquer momento é igual ao valor presente dos
pagamentos restantes, descontado à taxa de juros do contrato.)

Solução:
Saldo hipotecário não pago no ano 1 = $694.152
Saldo hipotecário não pago no ano 2 = $687.820
Saldo hipotecário não pago no ano 3 = $680.961
Saldo hipotecário não pago no ano 4 = $673.533

g. Calcule o montante da redução de capital obtida durante cada um dos

quatro anos.

Solução:
Redução do principal no ano 1 = $700.000 - $694.152 = $5.848
Redução do principal no ano 2 = $694.152 - $687.820 = $6.332
Redução do principal no ano 3 = $687.820 - $680.961 = $6,859
Redução do principal no ano 4 = $680.961 - $673.533 = $7.428

h. Calcule o total de juros pagos durante cada um dos quatro anos. (Nota:
Lembre-se de que o serviço da dívida é igual ao principal mais juros.)

Solução:
Juros pagos no ano 1 = $61.636 - $5.848 = $55.788
Juros pagos no ano 2 = $61.636 - $6.332 = $55.304
Juros pagos no ano 3 = $61.636 - $6.859 = $54.777
Juros pagos no ano 4 = $61.636 - $7.428 = $54.208

i. Calcule o investimento inicial de capital alavancado necessário.

20-
6
 Solução:
Valor do empréstimo (0,70 x US$ 1.000.000) = US$ 700.000
Custos iniciais de financiamento (0,02 x US$ 700.000) = US$ 14.000
Investimento em capital = $1,000,000 - $700,000 + $14,000 = $314,000

j. Calcule o fluxo de caixa antes dos impostos (BTCF) para cada um dos
quatro anos.

Solução:
Item 1 2 3 4
NOI $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
menos: Serviço da 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Calcule a reversão patrimonial antes do imposto (BTER) da venda do

imóvel.

Solução:
Item Quantidade
Preço líquido de venda $1,123,065
menos: Saldo remanescente da hipoteca no ano 4673,533
Reversão de patrimônio antes de impostos $449,532

l. Calcule o valor presente líquido alavancado deste investimento. Você deve

comprar? Por que?

Solução:
Presente
Valor em
Item Fluxo de 14%
BTCF Ano.1 $49,514 $43,433
BTCF Ano.2 53,960 41,520
BTCF Ano3 58,584 39,543
BTCF Ano.4 63,392 37,534
Reversão 4º ano 449,532 266,159
Total $428,189

VPL = Valor presente dos fluxos de caixa menos o investimento em capital

próprio: $428.189 - $314.000 = $114.189.

Decisão: Comprar o imóvel porque o VPL > 0; A riqueza aumentará em

US$ 114.189.

m. Calcule a taxa interna alavancada de retorno desse investimento (supondo que

não haja dívida e nem impostos). Você deve comprar? Por que?

Solução: TIR alavancada = 25,02 por cento; Decisão: Compre o imóvel

porque a TIR > 14%, o retorno exigido.

20-
7
 n. Calcular, para o primeiro ano de operações, a: (1) taxa de retorno global
(cap), (2) taxa de dividendos patrimoniais, (3) multiplicador de receita
bruta, (4) índice de cobertura da dívida.

Solução:
(1) Taxa de capitalização global = NOI / Preço de mercado =
$111,150 / $1,000,000 = 11,12%
(2) Taxa de dividendos de capital = BTCF / patrimônio líquido =
US$ 49.514 / US$ 314.000 = 15,8%
(3) Multiplicador de renda bruta = Preço de mercado / EGI =
$1.000.000 / $171.000 = 5,85
(4) Índice de cobertura da dívida = NOI / Serviço da dívida = US$
111.150 / US$ 61.636 = 1,8

11. A TIR esperada antes de impostos sobre um potencial investimento imobiliário é

de 14%. A TIR esperada após impostos é de 10,5%. Qual a alíquota efetiva sobre
esse investimento?

Solução: A alíquota efetiva é (1-(10,5/14)) = 0,25 ou 25%.

20-
8
 CHAPTER 21
IMPOSTO DE RENDA E VALOR

Problemas de teste

1. Os rendimentos tributáveis do arrendamento de imóveis depreciáveis geridos

activamente são classificados como:
b. Renda passiva.

2. De acordo com a atual lei federal de imposto de renda, qual é o menor período de
recuperação de custos disponível para investidores que compram imóveis
residenciais para aluguel?
e. Nada disso.

3. Se um investidor é um "dealer" em relação a determinados imóveis, então esse

imóvel
é classificado (pela Receita Federal) como sendo mantido:
b. Para venda a terceiros

4. Quando um imóvel é vendido por um valor contábil inferior ao seu valor contábil
restante, sua depreciação (desgaste) foi:
b. Subestimado.

5. Para efeitos fiscais, uma melhoria substancial do imóvel feita após a compra
inicial é:
a. Tratado como um edifício separado.

b. Qual o percentual da renda de aluguel de imóveis residenciais que deve ser

oriundo da locação de unidades ocupadas por inquilinos como moradia?
c. 80 por cento

7. Em 2007, você comprou um pequeno prédio de escritórios por US$ 450.000, que
financiou com uma hipoteca de taxa fixa de US$ 337.500, de 25 anos. Os custos
iniciais de financiamento totalizam US$ 6.750. Quanto dessa despesa poderia ser
abatida em relação à receita ordinária em 2007?
c. $270

8. Se o investidor estiver na faixa de 33% de imposto de renda, quanto um crédito

tributário de R$ 2.000 economizará o investidor em impostos?
a. $2.000,00

9. Qual dos itens a seguir melhor descreve a tributação dos ganhos e perdas com a
venda de ativos da Seção 1231?
d. Os ganhos líquidos são tributados como ganhos de capital; As perdas líquidas
são tributadas como lucro ordinário.

10. Qual das afirmações a seguir é falsa?

d. As perdas passivas líquidas podem ser usadas para compensar a receita de

21-
1
dividendos de uma ação REIT.

Questões de Estudo

1. Por que os investidores geralmente se importam se a Receita Federal classifica as

despesas de caixa como despesas operacionais em vez de despesas de capital?

Solução: As despesas operacionais são geralmente dedutíveis para fins de imposto

de renda no ano em que são pagas. As despesas de capital são adicionadas à base
tributária de um imóvel, tratadas como um edifício separado e gastas por meio de
deduções anuais de depreciação. Os benefícios fiscais, como outros benefícios de
fluxo de caixa, têm valores presentes mais altos quando são recebidos mais cedo
ou mais tarde.

2. Como são tratados os pontos de desconto associados ao financiamento de um

imóvel para fins fiscais?

Solução: Todos os custos iniciais de financiamento são amortizados ao longo da

vida do empréstimo usado para financiar a compra. Se o empréstimo for pré-pago
antes do final do prazo do empréstimo, os restantes custos de financiamento
adiantados são totalmente dedutíveis no ano em que a obrigação de empréstimo é
extinta.

3. Quais serão os impostos devidos na venda? Suponha 6% de custos de venda, 33%

de alíquota de imposto de renda comum, uma alíquota de imposto sobre ganhos de
capital de 15% e uma taxa de recaptura de 25%.

Solução:
Dedução anual de depreciação = US$ 750.000 x (1/27,5) = US$ 27.272,73
Depreciação total em 5 anos = 5 x $27,272.73 = 136,364

Preço de Venda $1,270,000

Menos: Despesas de Venda @ 6% (76,200)
Receitas Líquidas de Venda 1,193,800
Menos: Base Ajustada (1.000.000 - 136.364, ou cinco 863,636
anos de 27.272,73 em depreciação anual)
Ganho Tributável 330,164
Menos: Recaptura de depreciação (136,364)
Ganho de Capital 193,800
Imposto sobre Ganho de Capital @ 15% 29,070
Adicionar: Imposto de recaptura de depreciação (25% 34,091
Impostos devidos na venda $63,161
4. Qual será a reversão patrimonial (fluxo de caixa) pós-impostos da venda?

Solução:
Receitas Líquidas de Venda $1,193,800
Menos: Saldo remanescente do empréstimo* (666,648)

21-
2
 Reversão de Patrimônio Antes de Impostos 527,152
Menos: Impostos devidos na venda (63,161)
Reversão de Patrimônio Líquido Pós-Impostos$463,991

*(N=25, I=12, PV=-700.000 e FV=0) resulta em um pagamento anual de

$89.249,98. O saldo remanescente do empréstimo no final do ano 5 é de US$
666.648 (N=20, I=12, PV=?, e PMT = 89.249,98).

5. Durante todo o período de detenção de cinco anos, quanto seus impostos das
operações de aluguel foram reduzidos pelas deduções anuais de depreciação?

Solução: O valor dos impostos economizados da depreciação fiscal anual é a

depreciação total reivindicada de 136.364 vezes 33% (a alíquota normal do
imposto de renda), ou US$ 45.000.

6. Quais são as quatro classificações de participações imobiliárias para efeitos

fiscais? Quais classificações de imóveis podem ser depreciados para fins fiscais?

Solução: As quatro classes de participações imobiliárias para fins fiscais são (1)
imóveis mantidos como residência pessoal; (2) imóveis mantidos para venda a
terceiros, ou propriedade de comerciante; (3) imóveis mantidos para uso em uma
atividade comercial ou comercial, ou propriedade comercial ou empresarial; e (4)
imóveis mantidos para investimento, ou propriedade de investimento.
Geralmente, apenas imóveis usados em um comércio ou negócio ou para a
produção de renda, como imóveis de aluguel, podem ser depreciados.

7. Qual é a sua dedução anual de depreciação?

Solução: A dedução anual da depreciação é de US$ 3.571,43 (base ajustada de

US$ 100.000/28 anos)

8. Se você nunca vendeu o imóvel, qual seria o valor presente da economia anual de
impostos com a depreciação?

Solução: O valor presente da economia anual de impostos com a depreciação é de

US$ 9.306,57 (N=28, I=10, PMT=3.571,43 x 0,28 e FV=0)

9. Se você vendesse o imóvel ao final de cinco anos, qual seria o valor presente das
deduções de depreciação, líquido de todos os impostos devidos na venda?

Solução:
Valor após impostos da dedução anual da depreciação = US$ 3.571,43 x 0,28 =
US$ 1.000 Valor presente da dedução anual = US$ 3.791 (N=5, I/YR=10, PV=?,
PMT=1.000 e FV=0)

Depreciação total em 5 anos = 5 x $3,571.43 = $17,857

Imposto de recaptura de depreciação no final do ano 5 = US$ 17.857 x 0,25 = US$
4.464 Valor presente do imposto de recaptura de depreciação = US$ 2.772 (N=5,

21-
3
 I/YR=10, PV=?, PMT=0 e FV=4.464)

O VPL das deduções de depreciação ao longo do período de detenção de 5 anos é

de US$ 1.019 (US$ 3.791 - US$ 2.772).

10. A Black Acres Apartment, Inc precisa calcular a renda tributável (TI) do ano
anterior e quer sua ajuda. A renda bruta efetiva (EGI) foi de US$ 52.000; as
despesas operacionais foram de US$ 19.000; US$ 2.000 foram colocados em um
fundo para futura substituição de fogões e geladeiras; o serviço da dívida foi de
US$ 26.662, dos quais US$ 25.126 foram juros; e a dedução da depreciação foi de
US$ 17 mil. Computar o lucro tributável das operações:

Solução:
Receita Bruta Efetiva $52,000
Menos: Despesas Operacionais (19,000)
Menos: Despesas de Capital (2,000)
Lucro Operacional Líquido 31,000
Adicionar: CAPX 2,000
Menos: Juros sobre o Serviço da Dívida (25,126)
Menos: Depreciação Fiscal (17,000)
Lucro (Prejuízo) Tributável $(9,126)

11. Você está considerando a compra de um pequeno complexo de apartamentos.

a. Calcule o pagamento da hipoteca, a dedução de juros, a dedução de
depreciação e os custos de financiamento amortizados para o primeiro ano
de operações.
b. Qual será o seu investimento líquido em patrimônio líquido no "tempo
zero"?
c. Estimar os fluxos de caixa após impostos do primeiro ano de operações.

Solução:
a. Pagamento anual da hipoteca: $65.575 (N=25, I=8, PV=-700.000 e FV=0)
Dedução de juros no ano 1 = 0,08 x $700.000 = $56.000 Depreciação:
$27.272,73 (Base Depreciável de $750.000/27,5) Amortização dos custos
de financiamento: $1.000 ($25.000/25)
b. O investimento líquido no tempo zero é de US$ 325.000 (entrada de US$
300.000 mais financiamento inicial de US$ 25.000).
c. O fluxo de caixa após impostos é calculado abaixo:

Cálculos de Impostos
Receita Potencial Bruta $175,000
Menos: Vacância e Perdas de Arrecadação (21,000)
Receita Bruta Efetiva 154,000
Menos: Despesas Operacionais (36,000)
Menos: Despesas de Capital (2,000)
Lucro Operacional Líquido 116,000
Adicionar: Despesas de Capital 2,000

21-
4
 Menos: Juros (56,000)
Menos: Depreciação (27,273)
Menos: Amortização dos Custos de (1,000)
Rendimentos Tributáveis 33,727
x 35%
Responsabilidade Tributária 11,805

Cálculos de Caixa
Resultado Operacional Líquido 116,000
Menos: Serviço da Dívida (65,575)
Antes do Fluxo de Caixa Fiscal 50,425
Menos: Passivo Tributário (11,805)
Fluxo de caixa pós-impostos 38,620

12. Calcule o fluxo de caixa após impostos da venda do seguinte imóvel não
residencial.
a. Calcule a despesa de depreciação anual.
b. Calcule a base ajustada no momento da venda (após dois anos).
c. Computar a obrigação tributária da venda.
d. Calcule o fluxo de caixa pós-impostos (reversão patrimonial) da venda.

Solução:
a. Despesa anual de depreciação: $9,807.69 (Base Depreciável = 0,85 x
$450,000 = $382,500; Despesa anual de depreciação = US$ 382.500 x
(1/39)

b. Depreciação total durante o período de retenção de 2 anos = 2 x US$

9.807,69 = US$ 19.615 Base ajustada no momento da venda: US$ 460.385
(preço de aquisição de US$ 450.000, mais US$ 30.000 em despesas de
capital subsequentes, menos US$ 19.615 de depreciação)

c. Cálculo da Obrigação Tributária:

O livro diz que o valor de mercado do imóvel aumentou para US$ 472.500
durante o período de retenção de dois anos e que os custos de venda
naquele momento serão de 6% do preço de venda/valor de mercado.
Suponha, em vez disso, que o valor de mercado aumentou para US$
510.000 e que as despesas de venda serão de 3%.

21-
5
 Preço de Venda $510,000
Menos: Despesas de Venda (15,300)
Receitas Líquidas de Venda 494,700
Menos: Base Ajustada 460,385
Ganho Tributável 34,315
Menos: Recaptura de depreciação (19,615)
Ganho de Capital 14,700

Imposto sobre Ganhos de Capital @ 15% 2,205

Adicionar: Taxa de recaptura de depreciação @ 4,904
25% $7,109
Total de Impostos

d. Fluxo de caixa após impostos:

Receitas Líquidas de Venda $494,700

Menos: Saldo Restante da Hipoteca (354,276)
Menos reversão de capital antes de 140,424
impostos: impostos devidos na venda (7,109)
Reversão de Patrimônio Líquido Após $133,315
Impostos

13. Um investidor imobiliário está considerando a compra de um prédio de escritórios.

São feitas as seguintes premissas:

Responda às seguintes perguntas para o primeiro ano de operações:

e. Qual é o pagamento inicial de capital próprio (dinheiro) exigido no "tempo
zero"?
f. O que é a dedução anual da depreciação fiscal?
g. Qual o valor do serviço da dívida?
h. Qual é a receita operacional líquida estimada?

Solução:
a. O pagamento inicial de capital próprio (dinheiro) exigido no "tempo zero"
é de US$ 193.750 (0,25 x o preço de compra de US$ 775.000)
b. A dedução anual de depreciação fiscal é de US$ 14.904 (base depreciável
de US$ 581.250 com depreciação linear ao longo de 39 anos)
c. O valor do serviço da dívida é de 4.682,51 por mês, ou 56.190 por ano. Os
juros pagos no primeiro ano são de R$ 43.152.
d. A receita operacional líquida estimada é de US$ 148.950.

Renda Bruta Potencial (10 x 34.000) $340,000

Menos: Vacância e Perdas de Arrecadação (51,000)
Receita Bruta Efetiva 289,000
Menos: Despesas Operacionais (130,050)
Menos: Despesas de Capital (10,000)
Lucro Operacional Líquido $148,950

21-
6
 14. Calcule os fluxos de caixa após impostos e a reversão de patrimônio líquido após
impostos para o período de retenção.

Solução:

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

IGP $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Menos: Vaga 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Menos: Despesas (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
Operacionais
Menos: Despesas de Capital 0 0 0 0 0
Lucro Operacional Líquido 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
Adicionar: Despesas de 0 0 0 0 0
Capital
Menos: Juros (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Menos: Depreciação (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Menos: AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Rendimentos Tributáveis 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Passivo Tributário @ 30% 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Lucro Operacional Líquido 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Menos: Serviço da Dívida (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Fluxo de Caixa Antes de 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
ImpostosPassivo Tributário
Menos: (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Fluxo de Caixa Pós- $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727
Impostos
* inclui amortização dos custos de financiamento iniciais remanescentes

15. Supondo um período de detenção de dois anos, o investidor deve fazer esse
investimento dada uma taxa de retorno alavancada, após impostos, de 14%?

Solução: Os fluxos de caixa após impostos são calculados abaixo:

Ano 1 Ano 2 Ano 3

IGP $105,100 $113,508 $122,589
VC (7,04% 1º 7,0% depois)
ano,
(7,400) (7,946) (8,581)
EGI 97,700 105,562 114,007
Menos: Despesas Operacionais (51,530) (53,591) (55,735)
Lucro Operacional Líquido 46,170 51,971 58,273
Menos: Juros (30,000) (29,735)
Menos: Depreciação (10,897) (10,897)
Rendimentos Tributáveis 5,272 11,339
Menos: Passivo Tributário @ 28% 1,476 3,175

21-
7
 Lucro Operacional Líquido 46,170 51,971
Menos: Serviço da Dívida (33,310) (33,310)
Fluxo de Caixa Antes de Impostos 12,903 18,661
Menos: Passivo Tributário (1,476) (3,175)
Fluxo de Caixa Pós-Impostos $11,383 $15,486

Preço de venda ( 58,273/0,10 Cap Rate) $582,730

Menos: Despesas de Venda @ 7% (40,791)
Receita líquida de venda menos: base 541,939
ajustada 478,205
Ganho Tributável 63,734
Menos: Recaptura de depreciação (21,795)
Ganho de Capital 41,939

Imposto sobre Ganhos de Capital @ 15% 6,291

Adicionar: Recaptura de depreciação @ 5,449
Impostos devidos na venda $11,740

Receitas Líquidas de Venda $541,939

Menos: Saldo Restante da Hipoteca (368,115)
Menos reversão de capital antes de 173,824
impostos: impostos devidos na venda (11,740)
Reversão de Patrimônio Líquido Após $162,085
Impostos

O fluxo de caixa é o seguinte:

Pós- Reversão de Fluxo de Caixa
Ano Impostos Patrimônio Líquido Total
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Esses fluxos de caixa são descontados à taxa de retorno alavancada, após

impostos, exigida de 14%, resultando em um VPL de US$ 21.620. A TIR
desses fluxos de caixa após impostos é de 23,8%. O investimento deve ser
feito.

21-
8
 CAPÍTULO 22
Aumentando o valor por meio da gestão contínua

Problemas de teste

1. O Instituto de Gestão Imobiliária (IRM) atribui qual das seguintes designações?

b. CPM.

2. Uma relação contratual em que um indivíduo deve agir no melhor interesse de um

comitente quando lida com um terceiro é denominada:
um. Uma relação de agência.

3. A exigência de um gestor imobiliário para agir no melhor interesse do locador ao

lidar com um inquilino é denominada:
c. Uma responsabilidade fiduciária

4. Qual delas não costuma ser responsabilidade de um gestor imobiliário?

d. Análise de imposto de renda.

5. Remodelação e reabilitação:
c. Espera-se que agreguem valor ao imóvel.

6. Tanto o proprietário quanto o gerente poderiam estar em melhor situação se a

remuneração da administração fosse baseada em um percentual do imóvel:
7. Lucro operacional líquido.

7. Para que uma locação seja válida, exceto:

c. Número de telefone de contato do inquilino, ou endereço, em caso de
emergência.

8. O gestor de ativos NÃO é responsável por:

c. Tomada de decisões de manutenção.

9. A demolição de um imóvel existente em um sítio urbano provavelmente ocorrerá:

c. Quando o valor do terreno, assumindo um novo uso, excede o valor do local sob
seu uso existente, acrescido do custo de demolição.

10. Para as sociedades anônimas não imobiliárias, qual das seguintes opções não é
uma vantagem potencial de um sale-leaseback imobiliário?
c. A empresa se beneficia da valorização imobiliária que ocorre após a locação da
venda.

Questões de Estudo

1. Um investidor comprou uma propriedade com um investimento de capital de US $

100.000 e uma hipoteca de US $ 800.000. Ela detém o imóvel há cinco anos, e a
hipoteca agora tem um saldo de US$ 750 mil. O valor de mercado de sua
propriedade é estimado em US$ 950 mil. Qual é o seu investimento de capital

22-
1
 atual?

Solução: Seu investimento atual na propriedade é de US $ 200.000, que é igual ao

valor de mercado atual da propriedade (US $ 950.000) menos o saldo atual do
empréstimo (US $ 750.000).

2. O que deve ser incluído como custos a serem compensados pelo valor agregado
após a reabilitação?

Solução: Uma melhoria, como a reabilitação, só deve ser realizada se o valor

agregado ao imóvel exceder o custo das benfeitorias, que incluem material, mão
de obra, lucro do empreiteiro, honorários do arquiteto e subsídio para
contingências. Se o trabalho de reabilitação impediu o proprietário de alugar a
totalidade ou parte da estrutura por algum período de tempo, o valor presente da
renda líquida perdida do aluguel deve ser incluído como custo.

3. De que forma a decisão de manutenção e reparação e a decisão de reabilitação são

semelhantes? Como eles diferem?

Solução: Os custos de manutenção e reparo incluem gastos com custos de

custódia, corretivos e preventivos. Às vezes, os custos relacionados à execução da
manutenção ordinária não são realizados; eles são adiados. O diferimento de tais
custos pode aumentar o NOI de curto prazo da propriedade, mas pode resultar na
deterioração acelerada do edifício e fluxos de caixa reduzidos no futuro.

Os custos de reabilitação incluem pintura, substituição do telhado ou a

substituição de outras partes deterioradas do edifício. A necessidade de realizar
custos de reabilitação pode ser resultado de manutenção diferida. Portanto, ao
contrário dos custos de manutenção e reparo, os custos de reabilitação não são
custos recorrentes relacionados à manutenção do imóvel para uso comum; Os
custos de reabilitação agregam valor a um imóvel.

As decisões de assumir custos de manutenção e reparação ou custos de

reabilitação são decisões de investimento. A decisão de realizar ou renunciar aos
custos de manutenção deve ser avaliada do ponto de vista econômico, assim como
os custos de reabilitação. Nenhuma das categorias de custos resulta em
modificações na estrutura do imóvel.

4. Que fatores podem mudar após a reabilitação de um imóvel para produzir um valor
"depois" maior do que o valor "antes"?

Solução: A reabilitação de um imóvel pode resultar num maior rendimento

operacional líquido, num prolongamento da vida económica restante do edifício
ou numa redução da taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do
rendimento futuro.

5. O que o contrato de gestão de imóveis realiza?

22-
2
 Solução: O contrato de gestão é a base da relação entre o proprietário e o gestor do
imóvel. Esse contrato de gestão estabelece os deveres, a autoridade e a
remuneração do gestor. O contrato de gestão cria uma relação de agência e
estabelece a responsabilidade fiduciária do gestor de agir no melhor interesse do
proprietário do imóvel.

6. Como a manutenção e o reparo de rotina afetam o desempenho de um imóvel?

Solução: Gastos rotineiros com manutenção e reparos mantêm a condição e o

desempenho econômico de um imóvel. Esses custos não aumentam o valor ou o
desempenho econômico de uma propriedade, mas apenas mantêm o nível de
desempenho da propriedade. Idealmente, o valor presente do dinheiro gasto em
manutenção e reparos será igual ou menor do que o valor presente da perda na
receita operacional líquida e nas receitas de venda que é evitada pela realização
das despesas. O adiamento das despesas rotineiras de manutenção e reparo pode
aumentar o NOI de curtoprazo do imóvel, mas isso pode resultar na deterioração
acelerada do edifício, o que, por sua vez, reduzirá a receita líquida de aluguel e o
valor de mercado do imóvel.

7. Defina a manutenção adiada e liste alguns exemplos.

Solução: A manutenção diferida descreve os custos relacionados à manutenção

normal que não é executada no momento em que um problema é detectado.
Exemplos de manutenção adiada incluem reparos necessários no telhado, sistemas
de controle de HVAC que não estão funcionando de forma eficiente, reparos no
piso, pintura antiga e janelas quebradas.

8. Como costuma ser determinada a remuneração financeira para os gestores de

imóveis? Que problema de "agência" isso parece criar?

Solução: A taxa de administração típica do imóvel é baseada em uma porcentagem

da receita bruta de aluguel. Um problema de agência é criado por este arranjo,
porque o gerente da propriedade pode ser motivado a manter excessivamente a
propriedade ou buscar outras estratégias para promover e maximizar a renda bruta
da propriedade. Isso pode ocorrer porque o contrato premia a maximização da
receita bruta sem incentivo explícito para minimizar os custos operacionais.
Portanto, o gestor imobiliário pode estar mais preocupado com a linha de cima e
não com a linha de fundo.

9. Por que o mix de lojistas é extremamente importante para o desempenho dos

investimentos em shopping centers?

Solução: A combinação correta de inquilinos em um centro de expedição pode

maximizar as vendas individuais de cada inquilino e o potencial total de aluguel
do imóvel. As sinergias são criadas a partir da relação complementar dos
inquilinos do imóvel. Por exemplo, os clientes que compram em uma grande loja
âncora podem comprar em uma empresa menor localizada ao lado de uma loja
âncora maior.

22-
3
10. No negócio de gestão de ativos imobiliários/consultoria de investimentos, por que
a gestão baseada em desempenho substituiu, ou pelo menos complementou, o
esquema "tradicional" de remuneração de alguns gestores de ativos?

Solução: A prática de remunerar os gestores de ativos com base no valor dos

ativos líquidos administrados cria um problema de agência, porque os gestores
têm o incentivo de adquirir e manter ativos - em vez de maximizar a taxa de
retorno do investidor. Estabelecer a remuneração dos administradores com base na
maximização da taxa de retorno do investidor alinha melhor os interesses do
gestor e do investidor/principal.

11. No contexto dos contratos de gestão de ativos no setor imobiliário comercial

privado, o que é um índice de referência? Qual é o índice de referência mais
típico?

Solução: Um índice de referência é um ponto de referência que pode ser usado

como padrão para medir o desempenho relativo de um gestor de ativos. O índice
de referência típico para avaliar o desempenho de um gerente/consultor contratado
para adquirir e gerenciar uma carteira de REITS de capital aberto é produzido pela
NAREIT e Wilshire Associates. O índice mais utilizado para avaliar o
desempenho de propriedades comerciais de capital fechado é produzido pelo
NCREIF.

12. No que diz respeito ao cumprimento das leis aplicáveis ao senhorio-inquilino,

prefere gerir um complexo de apartamentos ou um edifício de escritórios?
Explicar.

Solução: Em geral, gerenciar um imóvel comercial, como um prédio de

escritórios, é menos problemático do que gerenciar um complexo de apartamentos
por vários motivos.
A lei estadual rege as relações locador-inquilino na arena comercial, e os tribunais
estaduais interpretam estritamente a linguagem dos contratos de locação
comercial. Presume-se que as partes que celebram um contrato de arrendamento
comercial são empresários competentes. Embora os imóveis residenciais para
aluguel também sejam regidos por lei estadual, os legisladores estaduais
aprovaram uma legislação detalhada para proteger os direitos e interesses das
famílias, a fim de nivelar as condições de jogo entre proprietários e inquilinos. Os
inquilinos residenciais também recebem certos direitos sob as leis estaduais e as
ações dos proprietários são restritas sob a lei estadual.

22-
4
 CAPÍTULO 23
LOCAÇÕES E TIPOS DE IMÓVEIS

Problemas de teste

1. Um contrato de locação em que o inquilino paga um aluguel baseado em parte nas

vendas do negócio do inquilino é conhecido como:
um. Percentual de locação.

2. Quando o inquilino paga um aluguel base mais algumas ou todas as despesas

operacionais de um imóvel, o resultado é um:
b. Locação líquida.

3. Arrendamentos existentes:
b. Deve ser considerado com mais cuidado ao avaliar um edifício de escritórios
multi-inquilino do que valorizar um complexo de apartamentos.

4. Com uma cláusula de parada de despesa:

b. O senhorio é responsável pelas despesas operacionais até um determinado nível,
acima do qual os aumentos das despesas operacionais se tornam obrigações do
inquilino.

5. Como inquilino, você deseja entregar todos os direitos e responsabilidades do seu

prazo de locação não expirado para um novo inquilino. Ao fazer isso, você está:
c. Atribuindo sua participação no arrendamento.

6. As disposições de locação que concedem ao inquilino o direito, mas não a

obrigação, de fazer algo geralmente resultam em:
b. Um aluguel base mais alto.

7. O inquilino é responsável pelo pagamento do IPTU e do seguro em:

c. Locação líquida.

8. Qual das afirmações a seguir sobre benfeitorias de inquilinos (TIs) é a menos

verdadeira no contexto da locação de imóveis comerciais?

Na verdade, tanto b. quanto d. são igualmente falsos.

9. Em locações de shopping centers, os aluguéis normalmente são cotados com base

em que tipo de área ocupada pelo inquilino?
um. Área bruta locável.

10. O inquilino âncora típico em um shopping center de bairro é:

d. Mercearia.

Questões de Estudo

1. Suponha que os proprietários de um edifício de escritórios de médio porte

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1
 recuperem todas as despesas operacionais de seus inquilinos, exceto despesas
administrativas e de gerenciamento. A área total locável do edifício de escritórios
é de 100.000 pés quadrados. O valor total das despesas operacionais recuperáveis
dos inquilinos no ano atual é de US$ 700.000. O inquilino B ocupa 10.000 pés
quadrados do edifício e tem uma parada de despesas de US $ 5,50 por metro
quadrado. Quanto das despesas reembolsáveis do prédio os proprietários
recuperarão do inquilino B?

Solução: Com a parada de despesa, o Inquilino B é responsável por US$ 7 (US$

700.000 / 100.000SF x 10.000SF) por pé quadrado menos a parada de despesa de
US$ 5,50 para cada pé quadrado. Portanto, os proprietários recuperarão US $
15.000 (US $ 1,50 x 10.000SF) do Inquilino B.

2. Porque é que um inquilino pode preferir um arrendamento com uma renda efectiva
mais elevada do que uma locação alternativa com uma renda efectiva mais baixa?

Solução: Um inquilino pode preferir um arrendamento com uma renda efetiva

mais elevada do que um arrendamento alternativo com uma renda efetiva mais
baixa por várias razões. Por exemplo, um inquilino pode preferir um arrendamento
de longo prazo com uma renda anual efetiva mais elevada, a fim de garantir um
espaço adequado por um período mais longo e para se proteger contra futuros
aumentos da taxa de aluguer. Em geral, o aluguel efetivo não aborda
considerações mais amplas, como a liberação de custos, o desejo de flexibilidade e
o desejo de inquilinos e proprietários de evitar os riscos associados a ter que
substituir um contrato de locação por outro.

3. Descrever os métodos mais comuns usados para especificar alterações de aluguel

ao longo do tempo para uma locação comercial.

Solução: Os métodos mais comuns usados para especificar mudanças de aluguel

são um aluguel fixo com uma provisão de despesa, cláusulas graduais de aluguel,
locações indexadas e aluguel percentual. Quando as taxas de aluguel fixas são
observadas, é provável que a locação inclua uma disposição que exige que o
inquilino pague algumas ou todas as despesas operacionais do imóvel. Uma
cláusula de aluguel graduada prevê aumentos pré-especificados na taxa de aluguel
do contrato. Uma locação indexada permite ajustes de aluguel que estão
vinculados a mudanças em um índice pré-especificado, como o índice de preços
ao consumidor (IPC). Uma locação percentual consiste em um componente fixo
(aluguel base) e uma cláusula de aluguel percentual que dá ao proprietário o
direito de receber uma porcentagem pré-especificada de vendas de locatários ou
uma porcentagem de vendas de locatários que excedem algum valor limite
mínimo.

4. Que fatores tendem a fazer com que proprietários e inquilinos prefiram locações
de longo prazo, sendo todos iguais?

Solução: Tanto os inquilinos quanto os proprietários enfrentam custos

significativos de relocação quando um inquilino desocupa um imóvel. Além disso,

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2
 ambos preferem evitar a incerteza associada à substituição de um contrato de
locação um pelo outro. Isso é conhecido como risco de interlocação. Portanto,
sendo tudo igual, tanto os inquilinos como os senhorios preferem arrendamentos
de longo prazo.

5. Suponha que um pequeno edifício de escritórios tenha uma área útil total de
40.000 pés quadrados e 5.000 pés quadrados de área comum. O inquilino Z ocupa
6.000 metros quadrados de área útil. Qual é a área locável do Inquilino Z?

Solução: A área locável do espaço locado de um inquilino é igual à área utilizável,

mais uma parcela proporcional de qualquer área comum. Com base em um fator
de carga de 1,125 (45.000 de espaço locável/40.000 de espaço utilizável), o
Inquilino Z tem 6.750 pés quadrados de espaço locável (6.000 x 1,125).

6. Suponha que um locatário de varejo esteja pagando um aluguel base de US$

120.000 por ano (ou US$ 10.000 por mês). Além disso, o inquilino deve pagar 7%
das vendas brutas da loja acima de US $ 143.000 por mês como aluguel
percentual. Se a loja fatura R$ 170 mil em um mês, qual é o percentual de aluguel
naquele mês? Qual o total do aluguel devido no mês?

Solução: A porcentagem do mês é de US$ 1.890 (170.000 – 143.000 = 27.000 x

0,07). O aluguel total devido para o mês é de US $ 11.890 (US $ 1.890 + US $
10.000).

7. Um potencial inquilino apresentou duas propostas de arrendamento ao proprietário

de um edifício de escritórios. A primeira alternativa tem prazo de cinco anos e
taxa de contrato de R$ 16,00 por metro quadrado no primeiro ano de locação. A
taxa de aluguel aumenta 3% ao ano no restante do prazo de locação. Assim, por
exemplo, a taxa de aluguel no ano 2 (meses 13 – 24) seria de R$ 16,48. A segunda
alternativa de locação também é um arrendamento de cinco anos com uma taxa de
contrato inicial de US $ 16,00 por metro quadrado. No entanto, a taxa de aluguel
desta locação é indexada à inflação com reajuste feito no início de cada ano com
base na taxa real de inflação do ano anterior. O dono do imóvel projeta que a
inflação será de 3% ao ano ao longo do prazo de cinco anos de locação.
a. Quais são os pagamentos projetados pelo proprietário ao longo do prazo de
cinco anos para as duas alternativas?
b. Qual opção o proprietário provavelmente prefere e por quê?

Solução:
a. Os pagamentos projetados para cada alternativa são os seguintes: ano 1, R$
16,00; ano 2, US$ 16,48; ano 3, R$ 16,97; ano 4, US$ 17,48; e ano 5, R$
18,01.
b. No contrato de arrendamento com a provisão de 3%, o proprietário assume
todo o risco associado a mudanças inesperadas nas despesas operacionais.
Portanto, o proprietário prefere a taxa de aluguel que está atrelada à taxa de
inflação, porque isso transfere o risco de aumentos inesperados da inflação
do proprietário para o inquilino.

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3
 CAPÍTULO 24

DESENVOLVIMENTO: A DINÂMICA DE CRIAÇÃO DE VALOR

Problemas de teste

1. O primeiro passo no processo de desenvolvimento é:

um. Estabelecendo o controle do local.

2. Para obter o controle de um site, um desenvolvedor pode usar:

e. Todos os itens acima

3. Qual dessas etapas do processo de desenvolvimento vem primeiro?

um. Análise de viabilidade, refinamento e testes

4. Todos os itens a seguir são valiosos para facilitar o processo de licenciamento de

desenvolvimento, exceto:
d. Estabelecer a força de sua posição jurídica no início do processo.

5. Um método de construção onde a construção real começa antes do projeto ser

concluído é conhecido como:
d. Via rápida.

6. Em um empreendimento de terras, o principal profissional de design é um :

7. Urbanista.

7. Os custos suaves incluem todos, exceto:

e. Custos de melhoramento da terra.

8. Qual afirmação está incorreta em relação ao empréstimo típico para construção?

d. O empréstimo se estende por alguns anos após a emissão de um certificado de
ocupação.

9. O profissional responsável por determinar as especificações adequadas para bases

de construção e fundação é um:
d. Engenheiro de solos.

10. Quando os custos de construção excedem o valor do empréstimo para construção,

um incorporador frequentemente procura cobrir a "lacuna" com:
c. Financiamento mezanino.

Questões de Estudo

1. Por que a etapa de licenciamento do desenvolvimento costuma ser a mais arriscada

do processo?

Solução: O processo de obtenção do licenciamento implica um compromisso de

tempo e custo significativos. No entanto, o resultado final é incerto se o projeto irá
adiante. As audiências públicas, por exemplo, são especialmente traiçoeiras para os

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1
 incorporadores porque as autoridades locais de uso do solo podem efetivamente matar
um projeto. Além disso, a oposição da comunidade aos planos do desenvolvedor pode
resultar em atrasos dispendiosos ou forçar o desenvolvedor a encerrar o projeto.

2. Liste pelo menos cinco maneiras pelas quais um desenvolvedor pode tentar reduzir os
riscos do processo de licenciamento.

Solução: um desenvolvedor pode tentar reduzir os riscos associados ao processo de

licenciamento de várias maneiras. O promotor pode oferecer disposições para a
protecção dos terrenos circundantes do projecto proposto. A incorporadora pode
proporcionar uma melhoria, como um parque, que beneficiará o bairro local. O
incorporador deve estar preparado para negociar com as autoridades de uso do solo e
grupos de proprietários de bairros. O desenvolvedor deve estabelecer um
relacionamento positivo com as autoridades reguladoras locais e mantê-las
informadas durante todo o processo de desenvolvimento.

3. Explique o que é um gerente de construção e por que a função pode ser importante no
desenvolvimento.

Solução: Um gerente de construção serve como ligação e representante do

desenvolvedor no local do projeto. Esse é um papel especialmente importante, pois o
incorporador é responsável por monitorar e resolver quaisquer problemas que
ocorram durante o processo de construção. O gerente de construção também pode
representar o incorporador em reuniões entre o empreiteiro geral e o arquiteto.

4. Ao selecionar um arquiteto, o que um desenvolvedor deve considerar sobre o arquiteto

além de credenciais de projeto e experiência relevante?

Solução: A seleção de um arquiteto é uma decisão crítica para o desenvolvedor. É

importante que o arquiteto tenha valores e objetivos comparáveis aos do incorporador.
Outro fator de seleção são as habilidades de comunicação do arquiteto e o
relacionamento com o desenvolvedor. Além disso, as habilidades de apresentação do
arquiteto são importantes porque os arquitetos desempenham um papel vital na
representação do incorporador em reuniões públicas com autoridades fundiárias,
particularmente durante a fase de licenciamento.

5. Por que, em alguns casos, um desenvolvedor deve começar os esforços de locação

antes mesmo que o projeto seja concluído?

Solução: Dependendo do tipo de imóvel, os esforços de locação devem começar antes

da conclusão da etapa de projeto. Por exemplo, os esforços de locação para edifícios
de escritórios e outras instalações com inquilinos de longo prazo normalmente devem
começar bem antes que o inquilino realmente precise de espaço. A pré-venda também
é frequentemente necessária para a obtenção de financiamento para projetos de
condomínio. Projetos de varejo e escritórios podem não ser viáveis sem garantir
locatários âncora. Os compromissos de aceitação para o financiamento de
empréstimos à construção exigem frequentemente que a liberação esteja em
andamento.

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6. Compare as vantagens da licitação competitiva para um empreiteiro geral com custo
negociado mais taxa. Qual é o argumento para usar um custo máximo com
compartilhamento de estouros ou economias entre incorporador e empreiteiro em
geral?

Solução: A vantagem da licitação competitiva para um empreiteiro geral é que o

critério de seleção é baseado puramente no preço do contrato de menor custo.
Valoriza a entrega do projecto proposto ao preço mais baixo possível. Um pressuposto
crítico na licitação é que os licitantes oferecerão propostas com base em padrões de
qualidade aceitáveis e executarão a construção nesses padrões. Infelizmente, isso às
vezes é difícil de garantir. Supondo que um proprietário tenha confiança no
profissionalismo de todos os licitantes, uma situação de licitação competitiva pode ser
uma boa solução para uma situação em que a principal necessidade é maximizar o
valor de cada dólar comprometido com o projeto.
Além disso, a maioria dos projetos do governo é baseada em licitação competitiva
para um empreiteiro geral.

Por outro lado, um contrato de custo e honorários negociado reduz o incentivo para
"cortar custos", ao mesmo tempo em que inclui uma provisão de custo máximo.
Portanto, se o custo exceder o valor máximo do contrato, o desenvolvedor e o
contratante geral dividirão o estouro. Por outro lado, se o custo for inferior ao valor
máximo, a economia é compartilhada por ambas as partes.

7. Explique as possíveis vantagens do financiamento mínimo em oposição ao

financiamento tradicional para construção seguido de financiamento "permanente".

Solução: Um empréstimo miniperm serve como um empréstimo de construção por

alguns anos após a conclusão do imóvel. O prazo típico para um empréstimo minperm
é de cinco anos.
À medida que um imóvel alugado se torna totalmente ocupado e estabelece um
registro de desempenho, ele tende a reduzir o risco do imóvel e aumentar seu valor.
Portanto, um ou dois anos após a ocupação inicial, um financiamento de custo mais
baixo pode estar disponível. Um empréstimo mini-perm pode permitir que o
proprietário chegue a esse ponto antes de precisar pagar o financiamento da
construção.

8. Por que o desenvolvimento imobiliário é mais vulnerável ao risco do ciclo econômico

do que o investimento em propriedades existentes de tipo semelhante?

Solução: Novos empreendimentos normalmente possuem a estrutura de maior custo

do mercado imobiliário e, consequentemente, possuem os maiores pontos de custo de
equilíbrio. Portanto, uma desaceleração no ciclo econômico afetará adversamente um
novo projeto de forma mais severa.

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