CAPITOLUL 1

NATURA PIEȚELOR IMOBILIARE ȘI IMOBILIARE

Probleme de testare
1. O piață în care chiriașii negociază chiria și alți termeni cu proprietarii sau administratorii
acestora este denumită ":
b. Piața utilizatorilor

2. Piața pe care sunt determinate ratele necesare de rentabilitate a oportunităților de

investiții disponibile este denumită de:
d. Piața de capital

3. Acțiunile guvernelor locale, de stat și federale afectează valorile imobiliare

d. Toate cele de mai sus

4. Aproximativ ce parte din gospodăriile din S.U.A. dețin propria casă?

b. Aproximativ două treimi

5. Dintre următoarele categorii de active, care clasă are cea mai mare valoare de piață
agregată?
d. Imobiliare

6. Sistemele de drenare a apelor pluviale sunt cel mai bine descrise ca:
b. Îmbunătățiri ale terenului

7. Care este cea mai mare categorie de active, din punct de vedere valoric, din portofoliul
unei gospodării tipice din SUA?
un. Imobiliare

8. Piețele imobiliare diferă de alte clase de active prin faptul că au toate caracteristicile
următoare, cu excepția:
d. Produs omogen

9. Care dintre următoarele nu este importantă pentru locația proprietăților comerciale?

c. Accesul la școli

Întrebări de studiu
1. Termenul imobiliar poate fi folosit în trei moduri fundamentale. Enumerați aceste trei
utilizări sau definiții alternative.

Soluție: Bunurile imobiliare sunt cel mai frecvent definite ca terenuri și orice
îmbunătățiri aduse terenului sau pe teren, inclusiv structuri fixe și componente de
infrastructură. Termenul este, de asemenea, utilizat pentru a descrie "pachetul de
drepturi" asociat cu proprietatea și utilizarea caracteristicilor fizice ale spațiului și
locației. În cele din urmă, bunurile imobiliare pot fi descrise ca activități comerciale
legate de dezvoltarea, construcția, achiziția, exploatarea și dispunerea activelor

1-
1
 imobiliare.

2. SUA reprezintă aproximativ 6% din serviciul terestru al pământului, sau aproximativ 2,3
miliarde de acri. Cine deține de fapt acest teren? Care este distribuția acestui teren între
diferitele utilizări (de exemplu, terenuri dezvoltate, federale, terenuri, terenuri forestiere).

Soluție: Terenurile dezvoltate, constând din terenuri rezidențiale, industriale, comerciale și

instituționale, reprezintă aproximativ 6% din totalul terenurilor din SUA Terenurile federale
și zonele de apă ocupă aproximativ 23% din teren; terenurile agricole și terenurile CRP
reprezintă aproximativ 21%; iar pășunile cuprind aproximativ 6% din teren.
În cele din urmă, terenul rămas este împărțit între terenuri și terenuri forestiere, fiecare
reprezentând 21% din toate terenurile din SUA.

3. Descrieți valoarea proprietăților imobiliare din S.U.A. comparând-o cu valorile altor clase de
active (de exemplu, acțiuni, obligațiuni).

Soluție: În septembrie 2005, proprietățile imobiliare (inclusiv locuințele ocupate de

proprietari, dar excluzând proprietățile imobiliare deținute de corporațiile non-imobiliare) au
fost cea mai mare clasă de active din S.U.A., evaluată la aproximativ 23,4 trilioane de dolari.
Acțiunile corporative tranzacționate public au echivalat cu aproximativ 17,2 trilioane de
dolari din piața americană. Valoarea datoriei ipotecare este de aproximativ 11,1 trilioane de
dolari. Aceasta este mai mare decât stocul existent de obligațiuni corporative și străine și
valoarea restantă a titlurilor de trezorerie din SUA.

4. Cât din averea unei gospodării tipice din SUA este legată de imobiliare? Cum se compară
acest lucru cu rolul pe care activele și investițiile îl joacă în portofoliile gospodăriilor din
SUA?

Solutie: Imobiliarele reprezinta cel mai mare activ din portofoliul unei gospodarii tipice din
SUA, reprezentand aproximativ 30% din averea gospodariilor in septembrie 2005. În
comparație, valoarea totală a acțiunilor corporative și a acțiunilor fondurilor mutuale
reprezintă 16% din activele gospodăriilor. Rezervele de pensii, excluzând stocurile,
reprezintă 17% din activele gospodăriilor. Depozitele și fondurile de piață monetară
reprezintă 9% din activele gospodăriilor.

5. Activele și piețele imobiliare sunt unice în comparație cu alte active sau piețe. Discutați
principalele moduri în care piețele imobiliare sunt diferite de piețele pentru alte active care
tranzacționează pe piețele publice bine dezvoltate.

Soluție: Proprietățile imobiliare sunt diferite de alte clase de active, deoarece sunt eterogene
și imobile. Activele imobiliare au caracteristici unice și distinctive, cum ar fi vârsta, designul
clădirii și locația. Imobilele sunt, de asemenea, imobile; Prin urmare, locația este un atribut
important. Deoarece activele imobiliare sunt eterogene și imobile, piețele imobiliare sunt
localizate. Utilizatorii potențiali ai proprietăților imobiliare și ai bunurilor imobiliare
concurente sunt situați de obicei în aceeași zonă sau regiune. În plus, piețele imobiliare sunt
foarte segmentate datorită naturii lor eterogene. Prin urmare, potențialii utilizatori ai unui
anumit tip de proprietate imobiliară, în general, nu încearcă să înlocuiască o categorie de
proprietăți cu alta. În cele din urmă, majoritatea tranzacțiilor imobiliare sunt negociate privat

1-
2
 și au costuri de tranzacție relativ ridicate.

6. Explicați rolul guvernului în domeniul imobiliar la nivel federal, de stat și local. Care are cel
mai semnificativ impact asupra piețelor imobiliare?

Soluție: Administrația locală are cea mai mare influență asupra piețelor imobiliare. Aceasta
afectează oferta și costul imobiliar prin reglementări de zonare și utilizare a terenurilor, taxe
pentru dezvoltarea de noi terenuri și coduri restrictive de construcție. De asemenea, afectează
ratele de închiriere prin evaluarea impozitelor pe proprietate. În cele din urmă, administrația
locală afectează oferta și calitatea bunurilor imobiliare prin furnizarea infrastructurii
comunitare și prin codurile de construcție. Guvernul federal influențează proprietățile
imobiliare prin politica impozitului pe venit, programele de subvenționare a locuințelor,
cerințele federale de raportare financiară, legile corecte privind locuințele și legile privind
dezvăluirea. Guvernul de stat are, în general, cea mai mică influență asupra proprietăților
imobiliare. Guvernul de stat afectează proprietățile imobiliare prin licențierea profesioniștilor
imobiliari, stabilirea codurilor de construcție la nivel de stat, crearea de legi echitabile
privind locuințele și dezvăluirea și prin numeroase subvenții legate de locuințe pentru
gospodăriile cu venituri mici și moderate. În plus, statul poate proteja unele terenuri sensibile
din punct de vedere ecologic de dezvoltare.

7. Identificați și descrieți interacțiunea celor trei sectoare economice care afectează valoarea
imobiliară.

Solutie: Cele trei sectoare economice care influenteaza valoarea imobiliara sunt pietele
utilizatorilor, pietele de capital si guvernul. Pe piețele utilizatorilor imobiliari, gospodăriile și
firmele concurează pentru locația fizică și spațiu. Acest concurs determină cine va obține
utilizarea unei anumite proprietăți și cât va fi plătit pentru utilizarea acestei proprietăți.
Piețele de capital asigură resursele financiare necesare dezvoltării și achiziționării de active
imobiliare. Imobiliarele concurează pentru resurse cu alte oportunități de investiții pe piața
de capital pe baza ratelor de rentabilitate cerute de investitori și a considerentelor de risc.
Piețele de capital sunt împărțite în două categorii: participații la capital și titluri de creanță.
Guvernul influențează interacțiunea dintre piețele utilizatorilor și piețele de capital prin
politica fiscală, reglementări, furnizarea de servicii și infrastructură, subvenții și alte
mijloace.

8. Construcția imobiliară este un proces volatil determinat de interacțiunea dintre utilizator și

piețele de capital. Ce semnale folosesc producătorii imobiliari pentru a gestiona acest
proces? Ce alți factori afectează volatilitatea producției imobiliare?

Soluție: Atunci când prețurile de pe piața imobiliară depășesc costul de producție, acest lucru
semnalează producătorilor să construiască sau să adauge o ofertă suplimentară. Pe măsură ce
oferta de bunuri imobiliare crește, ratele de închiriere scad pe piața utilizatorilor, ceea ce
scade valoarea proprietăților și semnalează pieței imobiliare să încetinească producția de
bunuri imobiliare. În plus, șocurile de pe piețele de capital și volatilitatea costurilor de
construcție se adaugă la volatilitatea producției imobiliare. De exemplu, ratele mai mari ale
dobânzilor afectează negativ valorile proprietății, toate celelalte egale, reducând astfel
atractivitatea construcțiilor noi. În plus, lipsa materialelor de construcție cheie și conflictele

1-
3
de muncă organizate pot contribui la volatilitatea producției imobiliare.

1-
4
 CAPITOLUL 2
DECIZII PRIVIND VALOAREA ȘI BUNURILE IMOBILIARE

Probleme de testare
1. Care dintre acestea este cel mai bun exemplu de decizie de investiție, pe baza
criteriilor identificate în capitol?
c. Decizia de a cumpăra sau nu un televizor de înaltă definiție sau de a rămâne cu un
televizor convențional la un cost cu 500 USD mai mic.

2. O perspectivă de portofoliu a valorii bunurilor imobile, așa cum este descrisă în acest
capitol, implică luarea în considerare a valorii bunurilor imobile în raport cu:
c. Contextul dvs. particular și celelalte active ale dvs.

3. Efectul alegerii unei reședințe asupra unor aspecte precum stilul de viață și relațiile cu
alte persoane din afara gospodăriei sunt descrise ca:
c. Costuri sau beneficii nemonetare.

4. Dintre aceste investiții imobiliare, cea mai riscantă este

e. Teren brut.

5. Dintre aceste investiții imobiliare, cea cu cea mai mare incertitudine a costurilor este:
c. Dezvoltarea subdiviziunilor cu autorizații care nu au fost încă acordate.

6. Pe măsură ce nivelul riscului perceput crește,

d. Valorile scad și randamentele așteptate cresc.

7. Cea mai lichidă formă de bunuri imobiliare este:

d. Reședințe unifamiliale standard.

8. Tipul de imobil care tinde să aibă cea mai mare incertitudine a fluxului de numerar
este: e. Hoteluri și moteluri.

9. Care dintre aceste strategii în investițiile imobiliare ar tinde să crească riscul?

d. Investiți pe termen scurt (perioadă scurtă de deținere).

10. Care dintre acestea este afirmația corectă despre relația dintre analiza și evaluarea
investițiilor?
un. Analiza investițiilor estimează valoarea pentru un anumit investitor, în timp ce
evaluarea estimează valoarea pentru investitorul tipic.

Întrebări de studiu
1. Cumpărarea unei case nu se referă la rentabilitatea investiției. Este vorba despre
securitatea familiei sau a gospodăriei, despre oportunități și alte lucruri intangibile de
neînlocuit. Ca persoană care înțelege sensul investiției, cum ați răspunde la această
afirmație?

2-
1
 Solutie: Achizitionarea unei locuinte este o investitie, deoarece procesul decizional
necesita evaluarea costurilor si beneficiilor nemonetare. Proprietarii de case evaluează
valoarea beneficiilor viitoare ale locuirii într-un anumit cartier în raport cu costurile
așteptate. În plus, achiziționarea unei locuințe este o investiție, deoarece implică
costuri inițiale semnificative pentru un beneficiu viitor care poate dura o perioadă
semnificativă. În plus, achiziționarea unei case, ca și alte investiții, poate necesita
timp și costuri substanțiale pentru a fi anulată.

2. Multe banci ofera imprumuturi cu capital propriu ca o modalitate de a finanta o

vacanta. Este utilizarea capitalului propriu din casa cuiva pentru a finanța o vacanță o
decizie bună de investiție? De ce sau de ce sau nu?

Solutie: Utilizarea unui imprumut pentru finantarea unei vacante poate sa nu fie o
decizie sanatoasa de investitie, cu exceptia cazului in care vacanta are consecinte de
durata. Bucuria obtinuta dintr-o vacanta poate fi de scurta durata, in timp ce costurile
corespunzatoare pot dura ani de zile.

3. Este obișnuit ca părinții să cumpere o reședință în care copilul lor să locuiască în timp
ce merg la facultate, adesea motivând că chiria apartamentului este o risipă completă
atunci când banii ar putea fi folosiți pentru a construi capitalul proprietarului. Care
sunt argumentele pentru o astfel de investiție? Împotriva ei?

Soluție: Dacă părintele consideră că beneficiile obținute din proprietate depășesc

costurile inițiale, atunci decizia de a achiziționa o reședință poate fi o opțiune viabilă.
Cu toate acestea, achiziționarea unei reședințe în timpul facultății copilului este
riscantă din cauza perioadei relativ scurte de deținere a proprietății, ceea ce amplifică
incertitudinea fluxurilor de numerar primite la înstrăinarea proprietății. Achiziționarea
unei locuințe implică, de asemenea, costuri inițiale substanțiale dincolo de prețul de
achiziție care trebuie luat în considerare. În plus, părintele se confruntă cu riscul de a
plăti costurile lunare pentru această reședință pentru o perioadă îndelungată dacă
proprietatea nu este vândută prompt după absolvirea copilului.

Pe de altă parte, închirierea unui apartament nu acumulează capital propriu și, prin
urmare, nici avere în timp ce elevul frecventează școala. În plus, dacă elevul este în
școală timp de patru ani sau mai mult, perioada de deținere a activului nu poate fi
considerată "scurtă" și poate fi logic să cumpărați o casă. Costul închirierii unui
apartament versus costurile totale și fluxurile de numerar viitoare ale achiziționării
unei locuințe trebuie comparate pentru a determina care decizie este cea mai bună.
Dacă această analiză concluzionează că achiziționarea unei locuințe oferă un flux de
numerar net mai mare, suficient pentru a compensa costul de oportunitate al
imposibilității de a utiliza banii în altă parte, atunci părintele ar trebui să cumpere
locuința pentru copil.

4. Terenul brut de la marginea dezvoltării urbane care nu are autorizațiile necesare

pentru dezvoltare este, în general, cel mai riscant tip de investiție imobiliară. Apărați
sau respingeți această afirmație

Solutie: Evaluat in raport cu cele doua tipuri de risc investitional cu care se confrunta

2-
2
 investitorii imobiliari, incertitudinea costurilor si incertitudinea valorii, terenurile
brute lipsite de autorizare pot fi privite ca cea mai riscanta forma de investitie
imobiliara. Terenurile brute de la marginea dezvoltării urbane care nu dispun de
autorizațiile necesare pentru dezvoltare prezintă un grad ridicat de incertitudine a
valorii, deoarece fluxurile de trezorerie viitoare nu sunt stabilite. Valoarea terenului
depinde, de obicei, de creșterea viitoare pentru a crea un potențial de piață care nu
există în prezent. În plus, probabilitatea ca acest lucru să se întâmple depinde de
reglementările privind utilizarea terenurilor și de acțiunile autorității locale de
planificare. Costul total necesar pentru achiziționarea și dezvoltarea terenului brut nu
este cunoscut la momentul achiziției. Numai proiectele de reamenajare urbană
prezintă o incertitudine a costurilor comparabilă cu cea a terenurilor brute fără
autorizație.

5. O evaluare a unei proprietăți estimează valoarea pentru un investitor tipic, adică prețul
probabil de vânzare. De ce ar putea fi acesta un indicator înșelător pentru un anumit
investitor pentru valoarea investiției?

Soluție: O evaluare nu ia în considerare perspectiva și așteptările unui investitor

individual. Pot exista motive pentru care proprietatea în cauză are o valoare mai mare
sau mai mică pentru o anumită persoană decât pentru cumpărătorul tipic. În
consecință, valoarea investiției unei persoane poate diferi de valoarea plasată pe o
proprietate de către piață sau de către investitorul tipic.

6. Vă gândiți să înlocuiți încălzitorul convențional de apă caldă cu un sistem solar de

încălzire a apei calde la un cost de 4.000 USD. Cum ar trebui să definiți beneficiile
potențiale pe care trebuie să le estimați? Există riscuri sau alte considerente care ar
trebui examinate?

Soluție:. Beneficiul potențial obținut din această investiție este o reducere a costurilor
viitoare cu utilitățile. Această achiziție necesită o analiză a costurilor inițiale și a
valorii beneficiului viitor primit sub formă de facturi de utilități mai mici. Proprietarul
casei ar trebui să ia în considerare dacă să finanțeze această investiție de 4.000 de
dolari și, dacă da, cât de mult să împrumute. Proprietarul ar trebui să analizeze, de
asemenea, modul în care finanțarea acestei achiziții are impact asupra fluxurilor de
numerar prezente și viitoare asociate achiziționării sistemului solar de încălzire a apei
calde.

2-
3
 CAPITOLUL 3
Temeiuri juridice pentru valoare

Probleme de testare
1. Care dintre următoarele nu este o formă de drept de proprietate?
d. Licență

2. Care dintre aceste servituți este cel mai probabil să fie o servitute brută?
d. Servitutea liniei electrice

3. Regulile utilizate de instanțe pentru a stabili dacă ceva este un dispozitiv includ toate,
cu excepția:
c. Legea capturii.

4. Care dintre următoarele este o proprietate intitulată?

e. Toate acestea.

5. Care dintre aceste forme de coproprietate ar putea fi cel mai bine descrisă ca
"proprietate normală", cu excepția faptului că mai mulți proprietari împart identic într-
un singur pachet de drepturi?
a. Închirierea în comun

b. Care dintre aceste forme de coproprietate legate de căsătorie conferă fiecărui soț o
jumătate din drepturile de proprietate care sunt "roadele căsătoriei"?
c. Proprietatea comună

7. Care dintre aceste garanții are cea mai mare prioritate?

c. Dreptul de retenție asupra impozitului pe proprietate

8. Legămintele restrictive pentru o subdiviziune pot fi, de obicei, puse în aplicare prin:
D. A și B, dar nu C

9. Programele de timeshare pot implica care dintre următoarele creanțe sau interese?
e. Toate acestea sunt posibile

10. Fiecare cumpărător de condominiu trebuie să cunoască detaliile documentului

(documentelor):
D. A și B, dar nu C

Întrebări de studiu
1. Explicați modul în care drepturile diferă de putere sau forță și de permisiune.

Soluție: Drepturile au trei caracteristici. În primul rând, drepturile sunt revendicări sau
cereri pe care guvernul nostru este obligat să le aplice. În al doilea rând, drepturile nu sunt
revocabile și nu pot fi anulate, ignorate sau diminuate în alt mod de către alți cetățeni
privați. În al treilea rând, drepturile sunt durabile și nu dispar cu timpul.

3-
1
Drepturile sunt diferite de putere, deoarece guvernul este obligat să onoreze și să sprijine
revendicările care decurg din drepturi. Guvernul nu va susține pretențiile de drepturi care
rezultă din utilizarea forței sau a amenințării. Guvernul este obligat să apere drepturile de
proprietate în generațiile următoare și nu are puterea de a renunța la această obligație.

Spre deosebire de permisiune, care este revocabilă, drepturile sunt nerevocabile și nu pot
fi luate sau diminuate în statură de către alți cetățeni privați.

2. Un dezvoltator al unei subdiviziuni dorește să păstreze spațiul deschis și habitatul

natural care se desfășoară de-a lungul porțiunii din spate a unei serii de loturi mari din
subdiviziunea propusă. El dezbate dacă să folosească convenții restrictive pentru a
realiza acest lucru sau să creeze o servitute de habitat pe același spațiu. Care sunt
avantajele și dezavantajele fiecărei alegeri?

Soluție: Un dezvoltator poate alege să utilizeze acorduri restrictive pentru a limita

utilizarea terenului în scopuri de mediu, menținând în același timp calitatea, stabilitatea și
valoarea loturilor înconjurătoare. Legămintele restrictive sunt strict private, deoarece
numai părțile de interes pot pune în aplicare legământul. În cazul unei restricții de act
izolat, proprietarul care a creat restricția sau moștenitorii proprietarului respectiv sunt
singurele persoane care pot pune în aplicare restricția.

Deciziile judecătorești urmează frecvent dreptul comun, care susține că proprietatea ar

trebui utilizată productiv și favorizează mai puține restricții asupra utilizării terenurilor.
Indiferent dacă restricția este într-un act izolat sau face parte dintr-un set general de
restricții de subdiviziune, instanțele au fost reticente să le mențină pentru o perioadă
nerezonabil de lungă. Chiar și în statele în care nu există o limită de timp, instanțele pot
refuza să aplice restricții din cauza schimbării caracterului cartierului, abandonului
(neglijării aplicării) și schimbării politicii publice. În majoritatea statelor, este dificil să se
mențină convențiile restrictive individuale pentru mai mult de câteva decenii, iar mai
multe state au adoptat limite de timp de aproximativ 20 de ani.

Pe de altă parte, dezvoltatorul poate alege să utilizeze o servitute de habitat pe proprietate.

O servitute de habitat poate limita utilizarea terenului în scopul specific de protejare a
mediului. O servitute brută, definită ca dreptul de a folosi terenul pentru un scop specific,
limitat, care nu are legătură cu nicio parcelă adiacentă, va atinge obiectivul
dezvoltatorului. Servitutea poate fi transferată altui proprietar fără transferul unei parcele
de teren. Servitutea este mai puțin probabil să "dispară", instanțele sunt mai susceptibile
să onoreze și să protejeze servitutea decât un pact restrictiv neglijat.

3. De ce sunt legămintele restrictive o idee bună pentru o subdiviziune? Pot avea efecte
negative asupra subdiviziunii sau a locuitorilor acesteia? De exemplu, există vreunul
enumerat în capitol care ar putea avea efecte discutabile asupra valorii unei reședințe?

Soluție: Convențiile restrictive sunt utilizate cel mai adesea în dezvoltarea

subdiviziunilor pentru a asigura calitatea, stabilitatea și valoarea loturilor. Cu toate
acestea, ele pot avea uneori efecte dăunătoare asupra subdiviziunii. De exemplu,
adăugarea unui garaj de sine stătător sau a unui gard de sârmă de lanț la reședința
cuiva poate crește în mod ideal valoarea, dar existența unor acorduri restrictive poate

3-
2
 limita capacitatea unui proprietar de a crește valoarea proprietății în acest mod.
Convențiile restrictive excesive pot diminua valoarea proprietății prin reducerea
efectivă a drepturilor proprietarului. Legămintele restrictive pot deveni, de asemenea,
învechite dacă caracterul cartierului se schimbă și împiedică drepturile proprietarului.

4. Conceptul tradițional de drept comun al relației proprietar-chiriaș era că obligația

proprietarului era pur și simplu să stea departe de proprietate, iar obligația chiriașului
era să plătească chiria. Explicați de ce acesta este un aranjament învechit pentru
locuitorii apartamentelor dintr-o societate urbană.

Soluție: Din punct de vedere istoric, aplicarea dreptului comun a unei relații
proprietar-chiriaș centrată pe relațiile agrare formate în Anglia preindustrială.
Societatea modernă vede închirierea rezidențială ca furnizare de servicii. Poate fi
dificil sau imposibil pentru un chiriaș, singur, într-un complex de apartamente să
controleze dăunătorii sau să repare un acoperiș etc. Astfel, obligația proprietarului
trebuie să fie mai mult decât să "stea departe" de proprietate. Statele au adoptat legi
elaborate proprietar-chiriaș rezidențial care fac pași mari în definirea drepturilor și
obligațiilor ambelor părți în cadrul unui contract de închiriere rezidențial. Legile
abordează aspecte precum obligațiile de îngrijire și reparare a spațiilor, drepturile de
intrare, manipularea depozitelor, cerințele de notificare și multe alte aspecte.

5. O prietenă are o mamă în vârstă care locuiește într-o casă adiacentă bisericii ei.
Biserica este în creștere și ar saluta oportunitatea de a obține casa ei pentru utilizarea
ei. Ea ar dori să susțină nevoile bisericii sale, dar nu vrea să se mute și simte puternic
că deține propria casă. Pe de altă parte, prietena ta știe că nu va mai putea rămâne în
casă mulți ani și se va confrunta cu mutarea și vânzarea în câțiva ani. Ce opțiuni puteți
sugera ca posibile planuri de explorat?

Soluție: O opțiune posibilă este de a separa taxa simplă absolută într-o proprietate
obișnuită de viață și o proprietate rămasă. Biserica poate cumpăra o proprietate
rămasă, în timp ce proprietarul păstrează o proprietate pe viață. Proprietarul primește
astfel fie venituri suplimentare, fie, dacă restul este donat, o deducere fiscală. Acest
lucru simplifică eventuala soluționare a averii ei, asigurând în același timp dreptul
continuu de a-și ocupa casa. La momentul morții ei, restul proprietății devine o taxă
completă, simplă, absolută, deținută de biserică. O altă opțiune posibilă este o vânzare
directă către biserică și crearea unui contract de închiriere pentru ani de zile în care
mama în vârstă închiriază proprietatea de la biserică, creând o proprietate închiriată
pentru o perioadă de timp.

6. Un prieten a deținut și a operat o mică tabără de vehicule de agrement pe un lac din

Daytona Beach, Florida. Este aproape de ocean și aproape de Daytona Speedway,
casa Daytona 500 și o serie de alte curse proeminente. Ocupanții sunt foarte loiali,
făcând rezervări cu mult timp înainte și revenind an de an. Ea vă întreabă dacă să
continuați tabăra ca o operațiune de închiriere pe termen scurt sau să o transformați și
să vindeți locurile de parcare ca locuri de parcare în condominiu sau să le transformați
în loturi de condominiu cu drept de folosință pe durată limitată. Ce gânduri ai oferi?

Soluție: Menținerea dreptului de proprietate asupra taberei de vehicule mici de

3-
3
 agrement oferă proprietarului controlul continuu asupra proprietății, dar ea își
păstrează și responsabilitatea pentru gestionarea proprietății și cheltuielile asociate cu
funcționarea taberei. Transformarea spațiului în parcare de tip condominiu ar necesita
un transfer eficient al proprietății de la prietenul tău la asociația de condominiu.
Terenul de pe lac nu ar mai aparține prietenului tău, iar ea ar pierde orice utilizare
viitoare a terenului. În plus, trebuie create statute și o declarație de condominiu.
Loturile de împărțire a timpuluiar împărți patrimoniul succesoral în intervale de timp
separate. Prin crearea de loturi de condominiu cu drept de folosință pe durată limitată
într-un contract de închiriere de ani de zile, terenul ar putea reveni prietenului tău
după un anumit număr de ani.

7. În Statele Unite, pachetul de drepturi numit proprietate imobiliară pare să fi devenit

mai mic în ultimele decenii. Explicați ce a cauzat acest lucru. De ce este bine? De ce
este rău?

Soluție: Pachetul de drepturi a devenit mai mic în ultimele decenii din cauza utilizării
sporite de către guvern a puterii sale polițienești. Guvernul are datoria de a proteja
sănătatea, siguranța și bunăstarea poporului american. În plus, după anii 1970,
conștiința "navei spațiale Pământ" a alertat mulți americani cu privire la preocupările
legate de mediu și la potențialele efecte adverse asupra mediului și ecologice ale unor
utilizări ale terenurilor. Pe de altă parte, reglementările excesive interferează cu
drepturile proprietarilor de a face ce doresc cu proprietatea lor. Dacă exercitarea
puterii polițienești merge prea departe, devine o "luare", care necesită o compensație
justă.

3-
4
 CAPITOLUL 4

Transmiterea intereselor imobiliare

Întrebări de testare
1. Care dintre acestea nu este o cerință a unui act valabil?
b. Beneficiar al grantului competent.

2. Dobânda transmisă printr-un act este specificată în:

b. Clauza Habendum

3. Forma de act "de cea mai înaltă calitate" este:

un. Actul de garanție generală.

4. Un act folosit în principal pentru a curăța posibile "nori" sau sarcini ale titlului (interese
conflictuale) este:
d. Renunțați la faptă.

5. Dacă un proprietar vinde partea din față a unei parcele de teren, păstrând partea din spate
ca parcelă "fără ieșire la mare" și dacă există o cale informală existentă de-a lungul
parcelei din față până în cea din spate, este probabil ca vânzătorul să păstreze calea ca
(an):
c. Servitute implicită prin utilizare anterioară.

6. Dacă un proprietar de teren vecin traversează terenul unei persoane în mod deschis și
consecvent timp de mai mulți ani, vecinul poate dobândi o servitute prin:
d. Rețetă

7. În cazul în care documentele care conferă drepturi asupra bunurilor imobile sunt
înregistrate în mod corespunzător în registrele publice, acestea sunt obligatorii sau
executorii pentru toate persoanele, indiferent dacă persoanele respective au cunoștință sau
nu de documente, prin:
c. Doctrina notificării constructive.

8. Care dintre acestea este o formă utilizată pe scară largă de "dovadă a titlului"
b. Angajament de asigurare a titlului.

9. Cea mai comună formă de descriere juridică pentru proprietatea rezidențială urbană este:
c. Lotul plat și numărul blocului.

10. Factorii care fac dificilă stabilirea unui titlu clar în domeniul imobiliar în comparație cu
majoritatea elementelor de proprietate personală includ:
b. Durata istoricului de proprietate în domeniul imobiliar.

Întrebări de studiu

4-
1
1. Explicați cum funcționează asigurarea titlului. Ce riscuri acoperă? Cine plătește și când?
Ce excepții comune face?

Soluție: Asigurarea titlului protejează un proprietar (sau creditor) de provocări legale sau
complicații cu titlul. Asigurarea titlului protejează un beneficiar (sau un creditor ipotecar)
împotriva costurilor juridice ale apărării titlului și împotriva pierderii proprietății în cazul
unei apărări nereușite. Nu poate salva un titlu care este cu adevărat fals. Cu toate acestea,
aceasta despăgubește deținătorul poliței de asigurare împotriva cheltuielilor de judecată și
a despăgubirilor pentru pierderea proprietății, în cazul în care se întâmplă acest lucru. În
multe localități se obișnuiește ca vânzătorul să plătească pentru asigurarea titlului, deși
acest lucru este negociabil. Pentru o politică ipotecară care protejează un creditor,
împrumutatul plătește.

Există limite importante sau excepții de la asigurarea titlului. În primul rând, nu este o
asigurare împotriva pericolelor; adică nu protejează proprietarul de amenințarea cu
deteriorarea fizică a proprietății. Protejează doar împotriva atacului legal asupra titlului
proprietarului. În al doilea rând, asigurarea titlului exceptează, de obicei, orice fapte care
ar fi dezvăluite printr-o inspecție și un studiu al proprietății.

2. Dacă un beneficiar obține asigurarea titlului, ce valoare, dacă există, există în legământul
de seizen într-un act de garanție?

Soluție: Dacă un beneficiar are asigurare de titlu, acordul de sechestru rămâne un indiciu
că concedentul crede cu adevărat că deține un titlu bun. Asigurătorul titlului poate
introduce în continuare o acțiune împotriva concedentului unui titlu fals, chiar dacă
concesionarul a fost despăgubit pentru pierderea titlului și a proprietății.

3. Utilizarea certificatelor Torrens, niciodată mare în SUA, s-a diminuat în ultimii ani.
Explicați modul în care legile privind titlurile comercializabile, adoptate recent în multe
state, ar fi putut face certificatele Torrens mai puțin interesante și utile.

Soluție: Ideea unui certificat Torrens a fost de a elimina necesitatea unei căutări a
înregistrărilor publice istorice pentru a afirma lanțul de titluri. Este posibil ca legile
privind titlurile comercializabile să fi atins acest obiectiv prin faptul că stabilesc, de
obicei, o tranzacție "rădăcină" care, în general, este luată ca valoare nominală ca statut de
titlu la acel moment (să zicem, acum 30 de ani). Cu excepția cazului în care există dovezi
contrare, căutarea titlului nu trebuie să ajungă înapoi mai devreme decât tranzacția
"rădăcină". Astfel, o mare parte din valoarea certificatului Torrens este realizată fără
costurile administrative ale menținerii unui proces elaborat de actualizare a certificatului.

4. Numiți cel puțin șase revendicări adverse (contradictorii) asupra proprietății sau a altor
defecte de titlu, care nu vor fi evidente dintr-o căutare a înregistrărilor proprietății, dar
care ar putea fi detectate prin inspecția proprietății și a ocupanților acesteia.

Soluție: Șase pretenții adverse sau conflictuale asupra proprietății care nu vor apărea
într-o căutare a înregistrărilor includ următoarele: (1) cererea de posesie adversă, (2)

4-
2
 servitutea prin prescripție, (3) servitutea de necesitate, (4) servitutea prin estoppel, (5)
cererea de arendă și (6) servitutea pentru extracția culturilor sau a drepturilor
minerale.

5. De ce ar fi recomandabil să solicitați un sondaj în achiziționarea unei locuințe vechi de

20 de ani într-o subdiviziune urbană?

Soluție: Un sondaj poate fi util, chiar și într-o subdiviziune destul de recentă, pentru a
afirma că gardurile nu încalcă sau că o adăugare la o structură nu încalcă un regres. În
plus, este în general bine ca un cumpărător să cunoască limitele proprietății
achiziționate, deoarece adesea gardurile și arbuștii pot crea impresii false despre
locațiile limită.

6. Descrieți proprietatea umbrită prin sondaj dreptunghiular guvernamental.

Soluție: Est jumătate din SV un sfert din NV o pătrime, plus sud jumătate din NV un
sfert din NV un sfert din secțiunea 14, Tier 11S și Range 21E.

7. Unele persoane din industria imobiliară au sugerat că este bine să se solicite un

angajament de asigurare a titlului de proprietate pentru proprietatea rurală, dar că este
satisfăcător să se utilizeze rezumatul mai puțin costisitor și opinia avocatului ca
dovadă a titlului pentru o reședință într-o subdiviziune urbană. Discutați avantajele
sau riscurile acestei politici.

Soluție: O subdiviziune urbană placată are efectiv o istorie relativ scurtă în care titlul
ar putea deveni "întunecat". Crearea subdiviziunii, implicit, reprezintă un moment în
timp în care existau foarte puține îndoieli cu privire la statutul titlului. Astfel, numai
ceea ce s-a întâmplat ulterior cu proprietatea poate pune în pericol titlul
tranzacționabil. Acest lucru scurtează foarte mult porțiunea din istoricul titlurilor care
poate conține amenințări la adresa titlului. Astfel, asigurarea titlurilor de proprietate
poate să nu fie la fel de valoroasă ca în cazul terenurilor neplacate.

4-
3
 Chapter 5
Controale guvernamentale și piețe imobiliare

Probleme de testare
Răspundeți la următoarele întrebări cu variante multiple de răspuns.

1. Zonarea este un exercițiu al cărui tip de limitare generală a drepturilor de proprietate?

c. Puterea poliției.

2. Un plan cuprinzător se ocupă, de obicei, de care dintre următoarele elemente?

e. Toate cele de mai sus.

3. Impozitele pe proprietate sunt principala sursă de venit pentru:

e. Atât administrațiile locale, cât și districtele școlare.

4. Autoritatea de aprobare a planurilor de amplasament pentru proiectele mari revine, în cele

din urmă:
un. Consiliul local sau comisia. (Acesta este organul de conducere ales.)

5. Cea mai exactă concluzie cu privire la regessivitatea impozitului pe proprietate este că

este: d. Regresiv, dar atunci când sunt luate în considerare beneficiile, rezultatul net nu
este regresiv.

6. Controalele tradiționale ale utilizării terenurilor (înainte de 1970) includ:

e. Toate trei: a, b și c.

7. Gazul radon este:

un. Un rezultat natural al activității geologice.

8. "Noul urbanism" este un termen folosit pentru a descrie

d. Teoria că utilizările rezidențiale și comerciale ar trebui integrate, străzile și parcările ar
trebui descurajate prin trafic, iar locuințele ar trebui construite aproape de stradă.

9. Elementele de zonare tradițională includ toate, cu excepția:

un. Standarde de performanță.

10. Externalitățile în utilizarea terenurilor le includ pe toate, cu excepția:

d. Incapacitatea de a judeca calitatea unei structuri, odată construită.

Întrebări de studiu
1. Să presupunem că dețineți o clădire mică de apartamente aproape de o stradă comercială
importantă și de o stație de benzină. Aflați că a existat o scurgere majoră a rezervoarelor
subterane de stocare de la stația de benzină, iar benzina s-a răspândit pe și sub suprafața
proprietății dvs. Discutați despre sursele de pierdere a valorii proprietății dvs. din cauza

5-
1
 contaminării.

Soluție: Cel mai important, în calitate de proprietar, veți fi responsabil pentru curățarea
proprietății, în ciuda faptului că nu ați provocat contaminarea. În al doilea rând, valoarea
potențială de revânzare este redusă deoarece situl este contaminat. Mai mult, situl va fi
pătat în viitor, chiar dacă materialele periculoase au fost curățate.

2. Un om de afaceri local a solicitat un permis pentru a construi un bar care va prezenta

"dansuri pentru adulți" într-o zonă comercială situată vizavi de subdiviziunea dvs.
rezidențială. În calitate de proprietar al unei case de 120.000 de dolari în cadrul
subdiviziunii, ați favoriza sau v-ați opune acestei dezvoltări? Ce efect credeți că ar putea
avea asupra valorii proprietății dvs.? Dacă v-ați opus, cum ați putea lupta împotriva
aprobării autorizației?

Soluție: Construirea unei unități pentru adulți în apropierea unei zone rezidențiale creează
o externalitate negativă față de cartierul înconjurător. Dezvoltarea va afecta negativ
valorile locuințelor din subdiviziunea rezidențială. Oponenții aprobării autorizației ar
trebui să susțină că ar trebui să existe legi de zonare pentru a proteja valoarea și
stabilitatea subdiviziunilor unifamiliale, iar casele neprotejate de zonare riscă o pierdere a
valorii proprietății dacă afacerea se află în apropiere. Există diverse restricții în cadrul
clasificării zonale comerciale, iar barul pentru adulți ar trebui să fie permis numai în
anumite zone zonale care sunt situate departe de zonele rezidențiale.

3. Un oraș de dimensiuni medii și-a propus să construiască o "cale verde" de-a lungul unui
pârâu care curge prin centrul orașului. Orașul dorește să curețe o fâșie de aproximativ 50
de metri lățime și să construiască o cale pavată pentru biciclete și trafic pietonal (pietoni
și jogging). Susținătorii susțin că ar fi o facilitate de agrement extrem de dorită pentru
comunitate, în timp ce un grup foarte vocal și insistent de oponenți susține că ar degrada
mediul și ar deschide proprietățile de-a lungul pârâului utilizatorilor și influențelor
nedorite.

Identificați unele aspecte pozitive și negative specifice ale propunerii. Ați fi în favoarea
propunerii, dacă ați locui în oraș? Ar fi o diferență dacă ai trăi de-a lungul pârâului?

Soluție: Aspectele pozitive ale drumului verde includ creșterea economică a unei zone și
o facilitate de agrement pentru comunitate. Aspectele negative includ creșterea poluării, a
zgomotului, a traficului și, eventual, a criminalității. În plus, nu este clar ce se va întâmpla
cu valorile proprietăților de-a lungul pârâului. Orașul trebuie să demonstreze că proiectul
propus nu va degrada mediul. Dacă aș locui în oraș, aș fi în favoarea propunerii din cauza
oportunităților sporite de recreere. Dacă aș locui de-a lungul pârâului, nu aș fi în favoarea
propunerii, deoarece nu sunt sigur cum "calea verde" va afecta valoarea proprietății mele
și securitatea mea.

4. Principalul argument avansat în mod tradițional în favoarea zonării este că protejează

valorile proprietății. Credeți această afirmație? Dacă da, cum protejează zonarea valorile
proprietății? Dacă nu credeți afirmația, de ce nu?

Soluție: Zonarea protejează valorile proprietății, asigurându-se că nu va exista o utilizare

5-
2
 nedorită a terenului într-o zonă rezidențială sau într-o altă zonă incompatibilă. Zonarea
încurajează standardizarea și cerințele minime care servesc la protejarea valorilor
proprietății. Cu toate acestea, dacă un plan de zonare intră în conflict cu modelul
economic natural de utilizare a terenurilor, acesta poate provoca distorsiuni ineficiente în
utilizarea terenurilor. De exemplu, legile de zonare pot forța serviciile casnice, cum ar fi
magazinele alimentare, delicatesele sau saloanele de coafură, să fie excesiv de îndepărtate
de cartierele rezidențiale.

5. Credeți că proprietarii proprietăților contaminate de evenimente care au loc pe o altă

proprietate (scurgeri de benzină sau scurgeri, de exemplu) ar trebui să fie responsabili
pentru curățarea proprietăților lor? De ce sau de ce nu? Dacă nu, cine ar trebui să
plătească pentru curățare?

Soluție: Deși legea prevede în prezent că un proprietar de proprietate este responsabil

pentru orice material periculos de pe site, există multe motive pentru a argumenta că
contaminantul ar trebui să fie responsabil pentru curățare. Conform legii actuale, părțile
nevinovate sunt rănite de acțiunile altora, ceea ce pare inechitabil. De exemplu, este
posibil ca un proprietar să nu fie conștient de modul în care un proprietar din apropiere
contaminează terenul. Cu toate acestea, dintr-o perspectivă mai largă a politicii publice,
este mai ușor să se tragă la răspundere proprietarul actual al proprietății pentru starea unei
proprietăți. În plus, o astfel de cerință încurajează potențialii cumpărători de bunuri să
întreprindă diligența necesară înainte de a se angaja într-o achiziție imobiliară.
6. Impozitul pe proprietate a fost criticat ca o bază nedreaptă pentru finanțarea școlilor publice.
Zonele care au valori ridicate ale proprietății sunt capabile să plătească pentru școli mai
bune decât zonele cu valori mai mici ale proprietăților. Astfel, există o inegalitate a
oportunităților educaționale care tinde să perpetueze dezavantajele educaționale și sociale
pentru cei care locuiesc în zone cu venituri mici.
a. Sunteți de acord sau nu?
b. Cum ar putea fi modificată finanțarea școlilor pentru a oferi o finanțare mai egală
între toate regiunile unui stat?

Soluție: Utilizarea veniturilor din impozitul pe proprietate pentru finanțarea

învățământului public poate crea o inegalitate a oportunităților de educație, presupunând
că diferența de venituri fiscale dintre comunitățile bogate și cele cu venituri mai mici nu
este compensată de alte surse de venit. Această problemă este complicată și mai mult de
faptul că valorile proprietății sunt locale prin natura lor și variază de la comunitate la
comunitate. Finanțarea școlilor ar putea fi modificată într-o metodologie mai
standardizată și mai echitabilă, cum ar fi un sistem de impozitare și finanțare la nivel de
stat, mai degrabă decât un sistem local. Cu toate acestea, finanțarea școlilor la nivel de
stat poate tinde să reducă autonomia locală în școli, un efect negativ din punctul de vedere
al acelor districte școlare care sunt relativ autosuficiente. Contracararea acestei preocupări
este argumentul că cetățenii de pretutindeni într-un stat beneficiază pe măsură ce crește
calitatea celor mai sărace oportunități educaționale.

7. Un proprietar de impozit pe proprietate care datorează 8 mori în impozite școlare, 10 mori

în impozite de oraș și 5 mori în impozite județene și care se califică pentru o scutire de
gospodărie de 25,000 USD ar datora cât impozit pe o proprietate evaluată la 80,000 USD?

5-
3
Soluție:
Valoarea evaluată $80,000
Mai puțin: Scutirea gospodăriei ($25,000)
Valoarea impozabilă $55,000

Mai puțin: Taxele autorității fiscale Rata de frezare Impozite percepute

Districtul școlar 8.00 $440
Oraș 10.0 $550
Județ 5.00 $275

Total 23.0 $1,265

5-
4
 Chapter 6
Factorii determinanți ai valorii pieței

Probleme de testare

1. "Gravitatea" care atrage activitatea economică în clustere este:

c. Cerere de acces sau proximitate.

2. Relațiile spațiale sau de distanță care sunt importante pentru o utilizare a

terenului sunt numite:
un. Legăturile.

3. Orașele au avut tendința de a crește acolo unde:

un. Modurile de transport se intersectează sau se schimbă.

4. Multiplicatorul de bază economică al unui oraș tinde să fie mai mare dacă orașul
este:
un. Mai mare.

5. Cel mai bun exemplu de activitate economică de bază ar fi:

e. Biroul regional de vânzări.

6. Factorii importanți de aprovizionare care afectează potențialul de creștere sau de

creștere al unui oraș includ toate, cu excepția :
un. Rata șomajului.

7. Care dintre acestea sunt adevărate despre economiile aglomerate?

e. Toate cele de mai sus.

8. Care dintre aceste influențe va scădea nivelul unei curbe ofertă-chirie în centrul
orașului?
un. Timp de călătorie mai rapid.

9. Într-un sistem de curbe ofertă-chirie, presupunând că gospodăriile sunt identice,

cu excepția caracteristicii menționate, care dintre acești potențiali ofertanți va
licita cu succes pentru site-urile cele mai apropiate de CBD?
un. Gospodăriile cu cel mai mare număr de lucrători care fac naveta.

10. O universitate mare este un exemplu despre ce fel de fenomen economic?

c. Economii de scară industriale.

Întrebări de studiu

1. Enumerați cinci activități economice majore de bază pentru orașul dvs. de

reședință.

Soluție: Este specific MSA.

6-
1
 2. Găsiți cifrele istorice ale populației pentru comunitatea dvs. 20. Creați
pentru secolul

o diagramă la intervale de zece ani. Determinați cele mai rapide perioade de

creștere și încercați să descoperiți ce le-a cauzat. (O sursă a numărului necesar de
populație este următoarea: Pe pagina principală a recensământului SUA,
www.census.gov. Căutați în coloana din dreapta pentru a găsi State &; County
QuickFacts și selectați statul și județul. În partea de sus a tabelului mare de
informații curente care apare, faceți clic pe "Răsfoiți mai multe seturi de date ...."
Apoi uitați-vă în jos pe pagină pentru titlul "Numărul populației istorice")

Soluție: Soluția la această întrebare este specifică MSA.

3. Pe site-ul web al recensământului din S.U.A., utilizați abordarea prezentată în

capitolul din Explore the Web pentru a accesa tabelele detaliate ale
recensământului SF3 pentru anul 2000. Pentru județul dvs. și pentru statul dvs. găsiți
distribuția veniturilor pentru toate gospodăriile. Graficați distribuțiile folosind
procentajul pentru fiecare interval de venit Care este mai mare, județ sau stat?.

Soluție: Această soluție este specifică MSA. Cu toate acestea, de exemplu, în

județul Alachua, Florida și pentru Florida, distribuțiile sunt cele prezentate
mai jos.

Județul Alachua, o comunitate universitară are o concentrație mai mare de

gospodării cu venituri mai mici decât statul, reflectând, în parte, gospodăriile
studențești.

6-
1
 4. Identificați cel puțin cinci atribute de localizare care sunt importante în locația unui
restaurant fast-food. Comparați notele cu cineva din domeniu, cum ar fi un
manager de restaurant local sau un proprietar.

Soluție: Cerințele probabile de localizare pentru un restaurant fast-food ar putea

include următoarele: vizibilitate, număr mare de trafic, intrare și ieșire ușoară din
locație, o bună apropiere de gospodării sau locuri de muncă și o locație care oferă
un "monopol de localizare" în sensul că un concurent nu poate "intercepta" piața
disponibilă.

5. Perfect Population Projections Inc. (PPP) a încheiat un contract cu orașul Popular,

Pennsylvania, pentru a proiecta populația viitoare a orașului. Popular a devenit un
loc popular în ultimii ani, după cum indică următoarele date:

Total Total Bază Nonbasic

An Populație Angajare Angajare Angajare
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
*Estimat din sondaje

Contractul prevede că PPP trebuie să proiecteze populația Popular pentru anul 2005
folosind atât o metodă liniară simplă, cât și o analiză economică de bază. Raportul
dintre populație și totalul ocupării forței de muncă este de 2,0833.
Este nevoie de ajutorul tău!

Soluție: Folosind o metodă liniară simplă, tendința de creștere a populației ar fi extinsă

(extrapolată) cu un an. Extrapolarea ar putea fi făcută grafic, ceea ce echivalează cu trasarea
unei linii prin puncte și extinderea lor cu un an. Acest lucru ar duce la o populație pentru
2005 de aproximativ 75.000. Alternativ, s-ar putea face prin regresie liniară simplă,
rezultând o creștere incrementală anuală estimată de 5.900. Astfel, populația prin proiecție
liniară ar fi de aproximativ 76.000. Pe de altă parte, o proiecție care utilizează abordarea
bazată pe baza economică pornește de la raportul dintre populație și ocuparea forței de
muncă de bază. Pentru Popular, acest raport este invariabil la 8.00. Prin logica modelului,
acest raport va continua. Astfel, o ocupare proiectată de 9.000 pentru 2005 implică o
populație de 9.000 x 8 = 72.000.

6-
1
 CAPITOLUL 7
Prognozarea beneficiilor și valorii proprietății: cercetare de piață

Probleme de testare
1. Factorii care afectează segmentarea pieței imobiliare includ toate, cu excepția:
d. Situația șomajului în gospodării.

2. Procesul de creare a unei "povești care definește piața" include toate aceste întrebări,
cu excepția:
d. Care este prețul?

3. Ciclul cercetării pieței imobiliare începe cu:

un. Crearea unei povești care definește piața.

4. Caracteristicile unei clădiri de birouri care pot fi importante pentru un segment de

piață sau altul includ:
e. Toate cele de mai sus.

5. O afirmație puternică cu privire la cantitatea mare de date aparent disponibile pentru

cercetarea pieței imobiliare este că cea mai mare parte este:
c. Irelevant pentru o analiză dată.

6. Abordarea cercetării pieței imobiliare susținută în acest capitol începe cu:

e. Natura proprietății.

7. Un instrument puternic pentru gestionarea, manipularea și afișarea datelor specifice

locației este:
d. Sisteme informatice geografice.

8. O metodă foarte sofisticată, intensivă în date și intensivă din punct de vedere

statistic de examinare a segmentării pieței este cunoscută sub numele de:
d. Cercetare psihografică.

9. Cauzele ciclurilor imobiliare includ:

d. Atât a cât și b, dar nu c.

10. Datele utilizate în cazurile de cercetare de piață din prezentul capitol care sunt
disponibile public pe internet includ toate elementele următoare, cu excepția:
d. Date privind locația locului de muncă de la Consiliul Național de Transport.

Întrebări de studiu
1. Pe site-ul web al recensământului din S.U.A., utilizați abordarea prezentată în
Explore the Web, Capitolul 5, pentru a accesa tabelele detaliate ale recensământului
SF3 pentru anul 2000. Pentru județul dvs., găsiți distribuția valorilor raportate ale
locuințelor pentru locuințele ocupate de proprietari.

7-
1
 Soluție: Este specific județului. Mai jos este un exemplu de rezultat pentru județul
Alachua, Florida

Valorile locuințelor ocupate de proprietari

2. Dacă ați căutat un apartament în acest moment, care sunt șase cerințe non-localizate
pe care le-ați considera importante?

Soluție: Șase cerințe non-localizate includ un plan și un aspect atrăgător, facilități

comunitare, caracteristici de securitate, mix dorit de chiriași, parcare adecvată și
calitatea construcției.

3. Selectați un loc din orașul dvs. care se află într-o zonă mixtă sau nerezidențială și fie
este vacant, fie pare să fie gata pentru schimbare (de exemplu, structură parțial
utilizată sau vacantă sau care are nevoie de renovare). Accesați site-ul în timpul
perioadei de navetă de dimineață, într-o zi lucrătoare. Amplasați-vă la sau în
apropierea site-ului și observați activitatea la și în jurul site-ului. Acordați o atenție
deosebită motivului pentru care oamenii trec pe lângă site - de unde vin și unde
merg. Rețineți orice utilizare a terenului din apropiere sau fluxuri pietonale care ar
putea implica situl. Apoi explorați zona din jurul sitului pentru un bloc sau cam așa
ceva în fiecare direcție și înregistrați pe o hartă simplă principalele modele ale
fluxului de trafic și variațiile largi ale utilizării terenului. În cele din urmă, după cel
puțin o sesiune de observare de 30 de minute, înregistrați-vă principalele impresii și
orice gânduri aveți cu privire la utilizarea potențială a site-ului. (Sugestie: O
modalitate bună de a selecta un site ar putea fi să mergeți la un broker comercial sau
evaluator și să-i întrebați despre un site de care sunt intrigați. Vă oferă un contact
interesant cu industria și o altă perspectivă asupra problemei.)

Soluție: Este specific orașului.

4. Selectați o proprietate de interes pentru dvs. sau pentru un contact din industrie,
pentru care cercetarea de piață ar fi interesantă. Examinați proprietatea, colectați ce
informații sunt disponibile despre aceasta și apoi scrieți o poveste definitorie a pieței
pentru proprietate folosind întrebările din capitol ca ghid.

7-
2
 Soluție: Este specific cazului.

5. University City este un oraș de peste 200.000 de persoane, cu peste 50.000 de

studenți universitari și comunitari. Are peste 30.000 de unități de apartamente care,
cu una sau două excepții, sunt apartamente cu grădină cu maximum trei etaje. Cu
excepția clădirilor din interiorul sau imediat adiacente centrului medical universitar,
stadionului de fotbal și celor două cămine studențești absolvente, doar alte două
clădiri din orașul universitar depășesc cinci etaje. Un dezvoltator propune
introducerea a două clădiri de apartamente de 24 de etaje la jumătatea distanței dintre
centrul orașului și universitate, care sunt la aproximativ 2,5 mile distanță. Un turn, ar
fi destinat studenților universitari, iar celălalt studenților absolvenți. Centrul orașului
este format din puțin mai mult decât birouri guvernamentale, mai ales locale și
județene. Ce întrebări ar trebui să pună dezvoltatorul pentru a crea o "poveste
definitorie pentru piață" pentru turnurile gemene?

Soluție: Această poveste trebuie să răspundă la următoarele întrebări:

1. Care este produsul imobiliar luat în considerare?

2. Cine sunt clienții (piața țintă)?

3. Unde sunt clienții? (Care este zona pieței?)

4. Ce le pasă clienților? (Ce aspecte ale produsului?)

5. Cine sunt concurenții?

7-
3
 CAPITOLUL 8
Evaluarea utilizând comparația vânzărilor și abordările costurilor

Probleme de testare
1. Prețul final pentru fiecare proprietate comparabilă atins după efectuarea tuturor
ajustărilor este denumit:
b. Prețul final de vânzare ajustat.

2. Prețul final al fiecărei abordări de evaluare este denumit: d. Valoarea indicată.

3. Prețul final după reconcilierea răspunsurilor obținute din două sau mai multe abordări
se numește
un. Estimarea finală a valorii.

4. O casă nouă în stare bună, care are un plan de etaj slab, ar suferi de ce tip de
depreciere acumulată?
d. Obsolescență funcțională incurabilă

5. Pentru a reflecta o modificare a condițiilor de piață între data la care o proprietate

comparabilă a fost vândută și data evaluării unei proprietăți subiect, ce tip de ajustare
se efectuează?
b. Condițiile pieței.

6. În evaluarea unei case unifamiliale, veți găsi o proprietate comparabilă foarte

asemănătoare cu proprietatea subiectului. Cu toate acestea, o diferență importantă se
referă la finanțare. Proprietatea comparabilă a fost vândută în urmă cu o lună pentru
120.000 de dolari și a fost finanțată cu o ipotecă de 80%, pe 30 de ani, la o dobândă
de 5%. Condițiile actuale de finanțare pe piață sunt 80%, ipoteca pe 30 de ani la o
dobândă de 7%. Plățile lunare pe finanțarea pieței ar fi de 638,69 USD, în timp ce
plățile lunare pentru finanțarea specială de 5,0% sunt de 515,35 USD. Să presupunem
că rata costului de oportunitate al debitorului este de 7%. Valoarea actualizată
aproximativă a economiilor actuale aferente finanțării necomerciale este , iar
această sumă ar trebui să fie
________la prețul de tranzacție al comparabilului.

Valoarea actuală a economiilor de plată este de 18.538,94 USD.

N= 360 I/YR = 7/12 PV = 0 PMT = 123.34 FV = 0

Acești 18.538,94 USD ar trebui scăzuți din prețul de vânzare al proprietății

comparabile.
d. 18.539 dolari, scăzuți.

7. Găsiți două proprietăți care s-au vândut de două ori în ultimii doi ani. Proprietatea A
s-a vândut acum 22 de luni pentru 98.500 de dolari; S-a vândut săptămâna trecută
pentru 108.000 de dolari. Proprietatea B s-a vândut acum 20 de luni pentru 105.000
de dolari; S-a vândut în urmă cu două săptămâni pentru 113.500 de dolari. Care este

8-
1
 rata medie lunară compusă de modificare a prețurilor de vânzare?
a. 0,42%

8. O proprietate comparabilă a fost vândută acum 10 luni pentru 100.000 de dolari.

Acest preț de vânzare este ajustat la un preț normal de vânzare de 98,500 USD. Dacă
ajustarea adecvată pentru condițiile de piață este de 0,30% pe lună, care ar fi prețul
normal de vânzare ajustat la piață al proprietății comparabile?
b. 101,495 dolari

9. O proprietate comparabilă s-a vândut acum șase luni pentru 150.000 de dolari.
Ajustările pentru diferitele elemente de comparație au fost calculate după cum
urmează:

Localizare: -5%
Condiții de piață: +8%
Caracteristici fizice: +12.500 dolari
Termeni de finanțare: -$2,600
Condiții de vânzare: 0
Caracteristici juridice: 0
Utilizare: 0
Articole non-imobiliare: -3,000 USD

Care este prețul final de vânzare ajustat al comparabilului?

a. 160,732 dolari

Prețul tranzacției $150,000

Termeni de finanțare Minus $2,600
Preț normal de vânzare $147,400
Condiții de piață Plus 8% $11,792
Mkt-adj preț normal de vânzare $159,192
Loc Minus 5% $7,960 $151,232
Caracteristici fizice Plus $12,500 $163,732
Non-ireal Minus $3,000 $160,732

Întrebări de studiu
1. Care este baza teoretică pentru abordarea comparării vânzărilor directe la evaluarea
pieței?

Soluție: Abordarea comparației vânzărilor directe cu evaluarea pieței se bazează pe judecățile

de valoare făcute de cumpărătorii și vânzătorii doritori. Prin urmare, această metodă
utilizează informații determinate de piață. Abordarea comparației vânzărilor implică
compararea unei proprietăți subiect cu proprietăți comparabile vândute recent.

2. Ce dificultate principală ați prevedea în încercarea de a estima valoarea unei proprietăți

vechi de 30 de ani prin intermediul abordării costurilor?

8-
2
Soluție: Abordarea bazată pe costuri presupune că valoarea de piață a unei clădiri noi este
similară cu cea a construirii clădirii de astăzi. Dintre cele două metode disponibile pentru
estimarea costurilor, evaluatorii utilizează în mod normal costul de reproducere al unei clădiri
în scopuri de evaluare. O clădire veche de 30 de ani posedă probabil multe caracteristici care
o fac învechită. Prin urmare, calcularea unui cost exact de reproducere pentru o clădire mai
veche este dificilă, deoarece caracteristicile învechite, cum ar fi aranjamentul camerei,
caracteristicile decorative și materialele, sunt incluse în costurile de reproducere. Estimarea
acestor costuri poate fi problematică, deoarece reproducerea costului unei clădiri vechi de 30
de ani necesită eforturi semnificative și ipoteze de depreciere acumulată.

3. Abordarea bazată pe costuri a evaluării de piață nu funcționează bine pe piețele

supraconstruite. Explica.

Soluție: Într-o piață supraconstruită, valoarea de piață a unei proprietăți existente este adesea
mai mică decât costul de construcție al proprietății. Valoarea estimată calculată utilizând
costul de reproducere al proprietății este probabil semnificativ diferită de valoarea obținută
din abordarea comparației vânzărilor și din abordarea veniturilor.

4. Ce se înțelege prin uzură funcțională? Ar putea o clădire nouă să sufere de uzură

funcțională?

Soluție: Uzura morală funcțională se referă la pierderea valorii unei clădiri care rezultă din
modificări ale gusturilor, inovațiilor tehnice sau standardelor pieței. De obicei, uzura morală
funcțională este asociată cu declinul utilității unei clădiri prin trecerea timpului, dar este
posibil ca o clădire mai nouă să sufere de uzură funcțională. De exemplu, preferințele și
cerințele clienților se pot schimba la scurt timp după finalizarea unei clădiri relativ noi.

5. De ce este inclusă o estimare a profitului echitabil de piață al dezvoltatorului în estimarea

costurilor?

Soluție: În practică, dezvoltatorii și contractanții își includ frecvent profitul în valoarea

costului calculat, deoarece o sumă echitabilă și rezonabilă a profitului este considerată un
cost al proiectului.

6. Costul reproducerii a fost estimat la 350.000 de dolari pentru o proprietate cu o viață

economică de 70 de ani. Vârsta efectivă actuală a proprietății este de 15 ani. Valoarea
terenului este estimată la 55.000 de dolari. Care este valoarea de piață estimată a proprietății
utilizând abordarea bazată pe costuri, presupunând că nu există uzură morală externă sau
funcțională?

8-
3
Soluție:
Costul reproducerii 350,000
Mai puțin: depreciere (75,000) [350,000 USD x
Costul amortizabil al îmbunătățirilor clădirii 275,000

Adăugați: Valoarea estimată a site-ului 55,000

Valoarea indicată prin abordarea bazată pe
costuri 330,000
7. Ce este un raport de evaluare?
Soluție: Un raport de evaluare este documentul pregătit de evaluator. Acest raport conține
estimarea finală a valorii evaluatorului, datele care stau la baza acestei estimări și calculele
care susțin estimarea.

8-
4
 CAPITOLUL 9
Evaluarea utilizând abordarea veniturilor

Probleme de testare
1. Care dintre următoarele cheltuieli nu reprezintă o cheltuială de exploatare?
d. Plata ipotecară.

2. O rată globală de capitalizare (R o) este împărțită în ce tip de venit sau flux de numerar pentru
a obțineo valoare indicată?
un. Rezultatul net din exploatare (NOI).

3. Care dintre următoarele tipuri de proprietăți probabil nu ar fi potrivite pentru capitalizarea

veniturilor?
e. Școală publică.

4. Rezervele pentru înlocuire și alte cheltuieli nerecurente sunt indemnizații care reflectă: d.
Amortizarea anuală a componentelor de scurtă durată ale clădirii și cheltuielile care apar doar
ocazional.

5. Un evaluator estimează că o proprietate va produce NOI de 25.000 de dolari, Yo este de 11%,

iar rata de creștere este de 2,0%. Care este valoarea totală a proprietății (nerotunjită)?
1. $277,778.

6. Dacă o proprietate comparabilă se vinde cu 1.200.000 USD și venitul brut efectiv al

proprietății este de 12.000 USD pe lună, multiplicatorul venitului brut este b. 8.33

7. Estimarea valorii finale produsă de o abordare se numește a. Valoarea indicată.

8. Metodologia de evaluare diferă de cea a analizei investiționale în primul rând în ceea ce

privește
e. Punctul de vedere și tipurile de date utilizate.

Întrebări de studiu
1. Datele pentru cinci proprietăți cu venituri comparabile care au fost vândute recent sunt
prezentate mai jos:

Proprietat NOI Preț de Rata globală

e
Un $ 57,800 $vânzare
566,600 0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
E 58,500 600,000 0.0975
Care este rata globală indicată (RO)?

Soluție: Rata maximă globală indicată de 10,05% este media simplă a ratelor globale pentru

9-
1
 cele cinci proprietăți comparabile.

2. De ce valoarea de piață a bunurilor imobiliare este determinată parțial de cerințele creditorului

și parțial de cerințele investitorilor de capital?

Soluție: Investițiile imobiliare sunt frecvent finanțate folosind o combinație de capital propriu
și datorii ipotecare. O investiție imobiliară poate fi privită ca o investiție comună făcută atât
de creditor, cât și de investitorul de capital și, prin urmare, ratele de rentabilitate necesare ale
ambelor părți sunt relevante. În consecință, rata minimă necesară de rentabilitate a
investitorului este puternic influențată de disponibilitatea și condițiile de finanțare oferite de
creditori, precum și de evaluarea randamentelor necesare pentru investițiile alternative cu risc
similar. În general, o investiție cu pârghie prezintă un risc mai mare decât o investiție fără
efect de levier, ceea ce crește rata de rentabilitate necesară a investitorului.

3. Rata maximă pentru finanțarea ipotecară este de 7,5% pentru proprietăți similare subiectului.
Raportul tipic împrumut-valoare este de 75% din valoare. Care ar fiR O indicat prin simpla
analiză a capitalurilor proprii, dacă ratele dividendelor de capital (RES sunt de aproximativ
11%?

Soluție: Rata corespunzătoare a plafonului de intrare, sau RO, este pur și simplu o medie
ponderată a ratei dividendelor de capital și a ratei de capitalizare a ipotecii. Prin urmare, R O
este 0,75(.075) + 0.25(.11), sau 8,38%.

4. Vi se cere să evaluați o parcelă de teren vacantă. Analiza dvs. arată că, dacă s-ar construi
apartamente, porțiunea din NOI atribuibilă terenului ar fi de 30.000 de dolari pe an. Dacă s-ar
construi birouri, porțiunea atribuită terenului ar fi de 25.000 de dolari, iar porțiunea
contribuită de un mic centru comercial de cartier ar fi de 27.500 de dolari. Toate aceste
utilizări ar fi legale. Dacă RL corespunzător este de 0,105 (10,5%), care este valoarea site-
ului?

Soluție: Folosind venitul din teren care oferă cea mai mare și cea mai bună utilizare, Valoarea
terenului = Venitul terenului / Rata capitalizării terenului (R L) = 30.000 USD / 0,105.
== 285.714,29 dolari sau 285.700 dolari rotunjiți

5. Având în vedere următoarele estimări ale veniturilor și cheltuielilor proprietarului pentru o

proprietate de apartament, formulați o declarație de funcționare reconstruită. Clădirea este
formată din 10 unități care ar putea fi închiriate pentru 550 de dolari pe lună fiecare.

9-
2
 Contul de profit și pierdere al proprietarului
Venituri din chirii (anul $60,600
trecut)
Mai puțin: Cheltuieli
Putere $2,200
Căldură 1,700
Portar 4,600
Apă 3,700
Întreținere 4,800
Rezerve 2,800
Gestiune 3,000
Amortizare 5,000
Plăți ipotecare 6,300 34,100
Venit net $26,500

Estimând locurile de muncă vacante și pierderile de colectare la 5% din venitul brut potențial,
reconstruiți situația operațională pentru a obține o estimare a NOI. Amintiți-vă, pot exista
elemente în declarația proprietarului care nu ar trebui incluse în declarația de funcționare
reconstruită. Folosind NOI și un Ro de 11,0%, calculați valoarea de piață indicată a
proprietății. Rotunjiți răspunsul la cel mai apropiat 500 USD.

Soluție:

Declarație de funcționare reconstruită

IGP: (10 unități x 550 USD x 12) $66,000
Mai puțin: Pierderea locurilor de (3,300)
muncă
EGI: vacante (la 5%) 62,700
Mai puțin: Cheltuieli operaționale
Putere $2,200
Căldură 1,700
Portar 4,600
Apă 3,700
Întreținere 4,800
Rezerve 2,800
Gestiune 3,000 22,800
Venitul net din exploatare $39,900

Notă: Plățile ipotecare și amortizarea nu sunt incluse în calculul NOI-ului proprietății.

Valoarea indicată a proprietății este de 362.727 USD (39.900 USD / 0,11), care se rotunjește
la 363.000 USD.

6. Vi s-a cerut să estimați valoarea de piață a unui complex de apartamente care produce un
venit operațional net anual de 44.500 USD. Patru proprietăți de apartamente extrem de
similare și competitive în două blocuri de proprietatea vizată au fost vândute în ultimele trei
luni. Toate cele patru oferă în esență aceleași facilități și servicii ca și subiectul. Toate au fost
tranzacții de piață liberă cu condiții de vânzare similare. Toate au fost finanțate cu credite

9-
3
 ipotecare cu rată fixă pe 30 de ani, folosind 70% datorii și 30% capitaluri proprii. Prețurile de
vânzare și veniturile nete de exploatare estimate pentru primul an au fost următoarele:

Comparabil 1: Preț de vânzare 500.000 USD; NOI 55.000 dolari

Comparabil 2: Preț de vânzare 420.000 USD; NOI 50.400 dolari
Comparabil 3: Preț de vânzare 475.000 USD; NOI 53.400 dolari
Comparabil 4: Preț de vânzare 600.000 USD; NOI 69.000 dolari

Care este valoarea indicată a proprietății folosind capitalizarea directă?

Soluție:

Ratele de valorificare abstractizate din cele patru proprietăți sunt enumerate mai jos:

Comparabil 1: 0.110
Comparabil 2: 0.120
Comparabil 3: 0.112
Comparabil 4: 0.115
Simplu Ave. 0.114

Media simplă a celor patru rate de plafonare comparabile este de 0,114. Astfel, valoarea
indicată a proprietății subiectului este de 390.351 USD (44.500 USD / 0,114), care se
rotunjește la 390.000 USD.

7. Estimați valoarea unei clădiri mici de birouri. Să presupunem că NOI-ul estimat pentru
primul an de funcționare este de 100.000 USD.

a. Dacă vă așteptați ca NOI să rămână constant la 100.000 USD în următorii 50 de ani și că

clădirea de birouri nu va avea nicio valoare la sfârșitul celor 50 de ani, care este valoarea
actuală a clădirii presupunând o rată de actualizare de 12,2%? Dacă plătiți această sumă, care
este rata maximă inițială indicată?

Soluție: Valoarea actuală, folosind un calculator financiar, este de 817.078 USD.

N = 50 I = 12.2 PV = ? PMT = 100.000 FV = 0

Rata inițială (de intrare) este de 100,000 USD / 817,078 USD = 12,24%

b. Dacă vă așteptați ca NOI să rămână constant la 100.000 USD pentru totdeauna, care este
valoarea clădirii presupunând o rată de actualizare de 12,2%? Dacă plătiți această sumă, care
este rata maximă inițială indicată?

Soluție: Valoarea clădirii cu NOI rămânând constantă la 100.000 USD se calculează folosind
formula pentru o perpetuitate, care este de 100.000 USD / 0,122 USD sau 819.672 USD.
Dacă plătiți 819,672 USD pentru proprietate, rata inițială (de intrare) este de 12,2% (100,000
USD / 819,672 USD).

c. Dacă vă așteptați ca NOI-ul inițial de 100.000 USD să crească pentru totdeauna la o rată
anuală de 3%, care este valoarea clădirii presupunând o rată de actualizare de 12,2%? Dacă

9-
4
 plătiți această sumă, care este rata maximă inițială indicată?

Soluție: Rata de capitalizare constă dintr-o RIRE necesară asupra capitalurilor proprii și o rată
de creștere. Aplicând formula generală de creștere constantă și presupunând că rata de
creștere este de 3%, rata de capitalizare indicată este egală cu 9, 2% (12, 2% - 3, 0%).
Prin urmare, folosind o rată maximă de 9,2%, valoarea indicată a clădirii este de 100,000
USD / 0,092 USD sau 1,086,957 USD.

8. Descrieți condițiile în care este adecvată utilizarea multiplicatorilor venitului brut pentru a
evalua proprietatea subiectului.

Soluție: Utilizarea multiplicatorilor venitului brut se bazează pe două ipoteze principale. În

primul rând, se presupune că procentul cheltuielilor de exploatare ale proprietății subiectului
și proprietățile comparabile sunt egale. În al doilea rând, această abordare presupune că
proprietatea vizată și proprietățile comparabile colectează rente de piață. În practică,
multiplicatorii venitului brut sunt cei mai potriviți pentru evaluarea clădirilor de apartamente.

9. În ce situații sau pentru ce tipuri de proprietăți ar putea fi preferată analiza fluxurilor de

numerar actualizate capitalizării directe?

Soluție: Capitalizarea directă depinde de informațiile obținute din vânzările de proprietăți

care sunt considerate a fi comparabile cu proprietatea subiectului. Identificarea proprietăților
comparabile este deosebit de dificilă în cazul investițiilor imobiliare comerciale. Analiza
fluxului de numerar actualizat este utilă pentru evaluarea proprietăților producătoare de venit,
deoarece fluxurile de numerar unice așteptate pentru o anumită proprietate sunt evaluate
utilizând rata internă de rentabilitate necesară. DCF este deosebit de util atunci când se
evaluează clădirile de birouri cu mai mulți chiriași și centrele comerciale în care termenii de
închiriere pot varia foarte mult chiar și în proprietăți similare.

10. Distingeți între fluxurile de numerar cu pârghie și cele fără efect de levier. În ce sens
investitorul de capital are o creanță reziduală asupra fluxului de numerar al proprietății dacă
se utilizează finanțare ipotecară?

Soluție: Utilizarea datoriei ipotecare pentru a finanța achiziționarea unei proprietăți imobiliare
de investiții imobiliare este denumită pârghie. Fluxurile de numerar cu pârghie măsoară
fluxul de venituri al unei proprietăți după deducerea plăților serviciului datoriei. Valoarea
fluxului de numerar disponibil pentru distribuirea către un investitor de capital este redusă cu
suma plătită creditorului. Prin urmare, investitorul de capital are o creanță reziduală,
cunoscută sub numele de flux de numerar înaintede impozitare, care este pur și simplu NOI
mai puțin serviciul datoriei.

11. Care este diferența dintre o proprietate simplă și o proprietate cu taxă închiriată?

Soluție: O proprietate simplă este cea mai înaltă formă de proprietate. Este proprietatea
completă a unei proprietăți fără a ține cont de contractele de închiriere. O proprietate cu taxă
de leasing este proprietatea asupra unei proprietăți care face obiectul contractelor de
închiriere a proprietății. Atunci când achiziționează bunuri imobiliare comerciale existente,
investitorii achiziționează cel mai adesea o proprietate cu taxă închiriată, deoarece

9-
5
 achiziționează proprietatea care face obiectul contractelor de leasing existente.

12. Care este diferența dintre chiria contractuală și chiria pieței? De ce este această distincție mai
importantă pentru investitorii care achiziționează clădiri de birouri existente decât pentru
investitorii care achiziționează complexe de apartamente existente?

Solutie: Chiria contractuala se refera la chiria efectiva platita in baza contractelor de inchiriere
existente incheiate intre proprietari si chiriasi. Chiria de piață se referă la venitul potențial din
închiriere pe care o proprietate l-ar putea primi pe piața liberă la data efectivă a unei evaluări.
Distincția este deosebit de importantă pentru investitorii în clădiri de birouri, deoarece
contractele comerciale de închiriere tind să fie pe mai mulți ani, spre deosebire de contractele
de închiriere a apartamentelor. Contractele de leasing existente la rate sub nivelul pieței vor fi
incluse în calculul venitului brut potențial, ceea ce va scădea valoarea evaluată a proprietății
în raport cu valoarea evaluată, presupunând ratele de închiriere de pe piață.

13. Estimați valoarea de piață a următoarei clădiri mici de birouri. Proprietatea are 10.500 de
metri pătrați de spațiu închiriabil, care a fost închiriat unui singur chiriaș la 1 ianuarie, în
urmă cu patru ani. Termenii contractului de închiriere prevăd plata chiriei de 9.525 USD pe
lună pentru primii cinci ani și plata chiriei de 11.325 USD pe lună pentru următorii cinci ani.
Chiriașul trebuie să plătească toate cheltuielile de funcționare.

Pe durata rămasă a contractului de închiriere, nu vor exista pierderi de locuri de muncă

vacante și de colectare; Cu toate acestea, la încetarea contractului de închiriere, se așteaptă ca
proprietatea să fie vacantă timp de trei luni. Atunci când proprietatea este eliberată în baza
contractelor de închiriere pe termen scurt, chiriașii plătind toate cheltuielile de exploatare, se
anticipează o indemnizație de neocupare și pierdere de colectare de 8% pe an.

Chiria actuală pe piață pentru proprietățile de acest tip în regim de închiriere triplă netă este
de 11 dolari pe metru pătrat, iar această rată a crescut cu o rată de 3% pe an. Rata de
actualizare a pieței pentru proprietăți similare este de aproximativ 11%, rata de plafonare "de
intrare" este de aproximativ 9%, iar ratele de plafonare terminală sunt de obicei cu 1 punct
procentual peste ratele de plafonare a intrării.

Pregătiți o foaie de calcul care să arate veniturile din închiriere, rambursările cheltuielilor,
NOIși veniturile nete din vânzarea proprietății la sfârșitul unei perioade de deținere de 8 ani.
Apoi utilizați informațiile furnizate pentru a estima valoarea de piață a proprietății.

Soluție: Al cincilea an al contractului de închiriere pe 10 ani este primul an de analiză.

Problema necesită o analiză de 8 ani - una pentru ultimul an din prima perioadă de 5 ani, cinci
pentru a doua perioadă de 5 ani, una pentru a permite pierderea locurilor de muncă vacante și
a încasărilor să atingă un nivel normal și una la nivelul normal pentru calcularea valorii
proprietății (prețul de vânzare) la acel moment. Să presupunem că pierderile de locuri de
muncă vacante și încasări în anul 7 sunt de 25%, ceea ce reflectă un post vacant de 100%
timp de trei luni și niciun post vacant timp de 9 luni. Să presupunem că rata "normală" de
neocupare de 8% se va aplica în anul 8 al analizei și ulterior.

Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 6 ani Anul 7 8 ani 9 ani

9-
6
Contract de inchiriere 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Chiria pieței 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Mai puțin: VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Efectiv Gross Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Mai puțin: Exps de 0 0 0 0 0 0 0 0 0
operare
Net de operare Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606

Prețul de vânzare la sfârșitul anului 8: = [NOI (yr9) / Rata de plafonare terminală] = 134.606
USD / 0,10 = 1.346.060 USD

Fluxuri de trezorerie: CF1 = 114.300

CF2 = 135.900
CF3 = 135.900
CF4 = 135.900
CF5= 135.900
CF6 = 135.900
CF7 = 103,435
CF8 = 1.476.746 (130.686+1.346.060)

PV al fluxurilor de numerar @ 11% = $1,246,090

9-
7
 Capitolul 10
Finanțarea imobiliară: legile și contractele

Probleme de testare

1. Elementul unei rate a dobânzii ajustabile care este "partea mobilă" este:
b. Index

2. Care dintre aceste aspecte ale unui împrumut ipotecar vor fi abordate mai degrabă în notă
decât în ipotecă?
un. Penalitate de plată anticipată

3. Un creditor își poate rezerva dreptul de a solicita plata anticipată a unui împrumut în orice
moment pe care îl consideră adecvat prin intermediul unui împrumut:
c. Clauza de cerere

4. Atunci când un cumpărător al unei proprietăți cu un credit ipotecar existent achiziționează

proprietatea fără a semna nota pentru un împrumut existent, cumpărătorul achiziționează
proprietatea: e. Sub rezerva ipotecii

5. Ce se întâmplă dacă aceste puncte dintr-un credit ipotecar ar fi abordate în ipotecă (posibil și
în notă)?
d. Escrows

6. Pentru a finanța proprietăți în cazul în care fie debitorul, fie proprietatea sau ambii nu se
califică pentru finanțarea ipotecară standard, o soluție comună non-ipotecară este prin:
d. Contract pentru act.

7. Modalitățile prin care un creditor poate răspunde la un împrumut nerambursat fără a recurge
la executare silită includ toate următoarele, cu excepția:
d. Accelerați datoria.

8. În cazul în care creditorul dintr-o primă ipotecă standard dorește să blocheze în mod eficient
din punct de vedere al costurilor, este esențial să existe o clauză în ipotecă:
un. Clauza privind accelerarea

9. Un risc comun care interferează frecvent cu eforturile unui creditor de a elabora un împrumut
nerambursat, fie prin mijloace de neexecutare silită, fie prin executare silită, este:
d. Faliment.

10. Caracteristicile unui împrumutat care pot fi luate în considerare de un creditor în aprecierea
unui împrumut ipotecar sunt limitate de:
c. Legea privind egalitatea de șanse de creditare.

11. Legea privind procedurile de decontare a proprietăților imobiliare prevede care dintre
acestea:
e. Toate cele de mai sus.

10-
1
 12. Executarea silită tinde să fie cea mai rapidă în statele care:
d. Au putere de vânzare.

13. Din perspectiva unui creditor ipotecar pentru locuințe, care afirmație este adevărată cu privire
la efectul falimentului asupra executării silite?
un. Capitolul 7 Falimentul este forma cea mai "prietenoasă cu creditorul".

14. Rata indicelui cea mai orientată la nivel internațional pentru creditele ipotecare cu rată
ajustabilă este:
c. O rată LIBOR.

15. Un tip de împrumut care a crescut în volum în ultimii ani și care a generat preocupări cu
privire la practicile de creditare agresive este:
d. Ipoteca subprime

16. Un împrumut parțial amortizant va avea întotdeauna

c. O plată cu balonul.

17. Care dintre aceste afirmații este adevărată cu privire la creditele ipotecare pentru bunuri
imobiliare producătoare de venituri?
e. Toate cele de mai sus.

18. Cu ce tip de contract de garantare a împrumutului este actul deținut de o parte neutră și
returnat la plata integrală a ipotecii?
c. Act de încredere.

19. Legea privind adevărul în creditare oferă unui împrumutat ipotecar cât timp să anuleze un
împrumut ipotecar?
c. Trei zile.

20. Ce afirmație este corectă cu privire la dreptul de plată anticipată a unui împrumut ipotecar
pentru locuințe?
b. Majoritatea creditelor ipotecare pentru locuințe au dreptul de plată anticipată fără taxă, dar
nu toate, iar împrumutatul ar trebui să verifice cu atenție împrumutul.

Întrebări de studiu

1. Legea ipotecară este la fel de clară, consecventă și aplicabilă în Statele Unite ca în orice loc
din lume și mult mai mult decât în multe țări. De ce este acesta un element vital al unui sistem
eficient de finanțare imobiliară?

Soluție: Legea ipotecară clară, consecventă și aplicabilă este esențială pentru sistemul de
finanțare imobiliară din mai multe motive. Deoarece finanțarea prin îndatorare este utilizată
în majoritatea tranzacțiilor imobiliare, eliminarea incertitudinii este crucială pentru ambele
părți din

10-
1
 tranzacție. Certitudinea reduce costul împrumutului. Creditorul poate fi mai sigur de
drepturile și riscurile implicate, ceea ce reduce prima de risc necesară necesară în rata
dobânzii. Debitorul beneficiază de aceeași certitudine atât datorită unei rate a dobânzii mai
mici, cât și datorită predictibilității mai mari a rezultatului. De exemplu, împrumutatul poate
înțelege, în cazul plăților restante, cât de mult risc este implicat efectiv. Pentru majoritatea
persoanelor fizice, o achiziție de locuințe finanțată prin datorii va fi cea mai mare tranzacție
financiară pe care o vor întreprinde. Creditorul este mai informat decât debitorul în
tranzacțiile ipotecare. Prin urmare, este necesar să se stabilească legi clare pentru a proteja
consumatorii și pentru a-i pune pe picior de egalitate. Finanțarea ipotecară este, de asemenea,
un proces complicat și necesită o lege ipotecară lipsită de ambiguitate pentru a anticipa toate
problemele posibile care pot apărea.
Legea ipotecară standardizată este, de asemenea, importantă pentru piețele financiare,
deoarece piețele ipotecare au devenit naționale, deoarece acest lucru îmbunătățește
tranzacționarea lichidă și a servit la reducerea costului împrumuturilor pentru potențialii
proprietari de case.

2. Congresul a adoptat modificări ale legii falimentului care ar face falimentul capitolului 7 mai
dificil pentru gospodării, necesitând o utilizare mai mare a capitolului 13, oferind astfel o
protecție mai mare companiilor de carduri de credit negarantate. În calitate de creditor
ipotecar, vă pasă de acest lucru? Dacă da, care ar fi poziția dumneavoastră?

Soluție: Creditorul ipotecar are dreptul la valoarea datoriei ipotecare atât în temeiul
capitolului 7, cât și al capitolului 13, deoarece creanța sa are prioritate. Cu toate acestea,
capitolul 13 este, în esență, un plan de restructurare a datoriilor care, cel mai probabil, va
întârzia eforturile unui creditor de a bloca proprietatea. Întârzierile pot costa costurile de
oportunitate ale creditorului prin dobânzi necolectate și cheltuieli juridice. În plus, valoarea
proprietății se poate deteriora din cauza neglijării în timpul acestui proces.

3. Condițiile ipotecare rezidențiale (notele ipotecare) au devenit din ce în ce mai uniforme, pe

măsură ce piața ipotecară a devenit mai națională și mai eficientă. Există vreun dezavantaj
pentru proprietarul casei?

Soluție: Uniformitatea sporită a termenilor ipotecari reduce posibilitatea personalizării

termenilor pe baza situației și caracteristicilor unice ale proprietarului. Cu toate acestea,
standardizarea procesului ipotecar a permis debitorului să profite de beneficiile costurilor
reduse asociate procesului de creditare. În plus, standardizarea procesului ipotecar a fost
însoțită de introducerea mai multor legi pentru a proteja drepturile consumatorilor.

4. Majoritatea creditorilor care acordă împrumuturi ipotecare cu rată ajustabilă oferă o "rată de
teaser". Este aceasta o politică bună sau este denaturare?

Soluție: Principalele preocupări legate de "ratele teaser" sunt ca termenii ipotecii să fie
transparenți și să abordeze în mod clar interacțiunea plafoanelor periodice cu "rata teaser".
Reducerea de la o rată de teaser poate fi cu un punct procentual sau două sub suma indicelui
plus marja, dar acest lucru se aplică de obicei pentru un

10-
1
 timp scurt, poate un an. Consumatorul trebuie să fie conștient de mecanica caracteristicii
reglabile a împrumutului.

5. Împrumuturile ipotecare la domiciliu sunt puternic reglementate de legile federale. Este

acesta un rezultat al proxenetismului Congresului față de grupurile de consumatori sau există
motive întemeiate pentru care împrumuturile ipotecare pentru locuințe ar trebui reglementate
mai mult decât, să zicem, finanțarea automobilelor?

Solutie: Cumpararea unei locuinte este de obicei cea mai mare tranzactie financiara
intreprinsa de majoritatea persoanelor. Spre deosebire de o masina, cumpararea unei case nu
poate fi anulata cu usurinta prin vanzarea rapida a proprietatii catre o alta parte. Finanțarea
ipotecară este în mod normal mai complexă decât finanțarea automobilelor.
Finanțarea ipotecară necesită o înțelegere de bază a legii și, fără legile privind protecția
consumatorilor, creditorul are un avantaj disproporționat față de împrumutat în această
tranzacție. Din perspectiva politicilor publice, reglementările federale interzic discriminarea și
practicile abuzive din punct de vedere financiar.

6. Pentru propriul stat, determinați dacă:

a. Este o stare de executare silită judiciară sau extrajudiciară.

b. Creditul standard pentru locuință se bazează pe un act de încredere sau pe o ipotecă.
c. Există un drept legal de răscumpărare și, dacă da, cât timp.
d. Judecățile de deficiență sunt permise împotriva proprietarilor de case care nu și-au
îndeplinit obligațiile.

Pe baza acestor informații, puteți aprecia că statul dvs. este relativ prietenos cu debitorii sau
prietenos cu debitorii?

Soluție: Pentru ca elevul să decidă, deoarece răspunsurile la întrebările de mai sus variază în
funcție de stat.

7. Descărcați o ipotecă și un act de încredere de pe site-ul Freddie Mac. Comparați-le pentru a

vedea ce diferențe puteți găsi în clauzele lor

Soluție: Diferențele dintre o ipotecă și un act de încredere includ următoarele:

• Un act de încredere nu este un contract ipotecar; Este un tip special de act care este
înregistrat în înregistrările publice.
• Administratorul fiduciar deține titlul dvs. în încredere până când datoria este plătită,
dar nu vă poate lua proprietatea din niciun motiv.
• Actul de încredere este anulat atunci când datoria este plătită.

Diferențele primare dintre o ipotecă și un act de încredere apar dacă locuința este
executată silit. Mandatarul are putere de vânzare. Prin urmare, dacă împrumutul dvs.
devine restant, creditorul va oferi mandatarului dovada delincvenței și va cere
mandatarului să inițieze proceduri de executare silită.

10-
1
 CAPITOLUL 11
Tipuri de ipoteci rezidențiale și decizii ale debitorilor

Probleme de testare
1. Asigurarea ipotecară privată (PMI) este de obicei necesară pentru împrumuturi cu
împrumut-
raporturile valoare/valoare mai mari de procent.
d. Acasă, 80 la sută.

2. Tipul dominant de împrumut inițiat și păstrat de majoritatea instituțiilor depozitare este: a.

Ipotecă cu plată fixă, amortizantă integral. (Notă, deși acest răspuns a fost în mod tradițional
corect, creșterea bruscă a împrumuturilor cu dobândă ajustabilă începând cu aproximativ
2004 ar putea modifica răspunsul corect la b. Ipotecă cu rată ajustabilă.)

3. Care dintre următoarele tipuri de credite ipotecare are cel mai mare risc de neplată,
presupunând că raportul inițial împrumut-valoare, rata dobânzii contractuale și toate celelalte
condiții de împrumut sunt identice?
un. Împrumuturi numai cu dobândă.

4. O ipotecă destinată să permită gospodăriilor mai în vârstă să "lichefieze" capitalul propriu din
casa lor este:
d. Ipoteca cu anuitate inversă.

5. Un împrumut jumbo este:

b. Un împrumut convențional care este prea mare pentru a fi achiziționat de Fannie Mae sau
Freddie Mac.

6. Raportul maxim împrumut-valoare pentru un împrumut FHA de peste 50.000 USD este
aproximativ:
b. 98 la sută.

7. Raportul maxim împrumut-valoare pentru un împrumut garantat VA este:

d. 100 la sută.

8. Împrumuturile convenționale conforme sunt împrumuturi care sunt:

c. Sunt eligibile pentru cumpărare de către Fannie Mae și Freddie Mac.

9. Împrumuturi cu capital propriu de obicei:

d. Aveți dobânzi deductibile din impozit.

10. Cea mai bună metodă de a determina dacă să refinanțați este utilizarea:
un. Analiza beneficiului net.

11. Probabil cea mai mare contribuție a FHA la creditarea ipotecară a locuințelor a fost la:
un. Stabiliți utilizarea ipotecii de locuință cu plată la nivel.

Întrebări de studiu

11-
1
1. În cazul unui credit ipotecar ajustabil, debitorii preferă întotdeauna plafoane de dobândă mai
mici (adică mai stricte) care limitează suma pe care rata dobânzii contractuale o poate crește
în orice an dat sau pe durata împrumutului? Explicați de ce sau de ce nu.

Soluție: Preferințele debitorilor sunt influențate de așteptările lor privind ratele viitoare ale
dobânzilor. De exemplu, debitorii pot prefera plafoane mai mari în cazul în care consideră că
ratele dobânzilor nu vor crește substanțial. În acest scenariu, rata dobânzii la împrumut va fi
mai mică, deoarece debitorul, nu creditorul, suportă riscul creșterii ratelor dobânzilor.

2. Explicați potențialele avantaje fiscale asociate împrumuturilor cu capital propriu:

Soluție: Spre deosebire de dobânda la datoriile consumatorilor, dobânda plătită pentru primii
100.000 USD dintr-un împrumut de capital propriu este complet deductibilă în scopuri
federale și, în unele cazuri, de stat pentru impozitul pe venit. Prin includerea dobânzii plătite
pentru un împrumut de capital propriu ca deducere detaliată, contribuabilii pot reduce în mod
eficient costul acestui împrumut după impozitare.

3. Distingeți între creditele ipotecare rezidențiale conforme și cele neconforme și explicați

importanța diferenței.

Soluție: Împrumuturile rezidențiale conforme îndeplinesc standardele necesare pentru

achiziționarea pe piața secundară de către Fannie Mae sau Freddie Mac. Împrumuturile
conforme au o lichiditate semnificativ mai mare pe piața secundară și, prin urmare, necesită o
rată a dobânzii mai mică.

4. Discutați rolul și importanța asigurării ipotecare private pe piața ipotecară rezidențială.

Soluție: Asigurarea ipotecară privată protejează creditorul împotriva pierderilor cauzate de

neplată. Companiile private de asigurări ipotecare oferă o astfel de asigurare, care acoperă de
obicei primele 20% din împrumuturi. Cu alte cuvinte, dacă un debitor intră în incapacitate de
plată și proprietatea este executată silit și vândută pentru mai puțin decât valoarea
împrumutului, PMI va rambursa creditorului o pierdere de până la 20% din suma
împrumutului. Efectul net al asigurării ipotecare private este reducerea riscului de
nerambursare pentru creditori, ceea ce permite creditorilor să acorde împrumuturi unui grup
mai mare de debitori care nu sunt în măsură să plătească un avans de 20% pentru
achiziționarea unei locuințe.

5. Explicați problema dezechilibrului de scadență cu care se confruntă asociațiile de economii și

împrumut care dețin credite ipotecare cu plată fixă ca active.

Soluție: Asociațiile de economii și împrumut au folosit în mod tradițional depozite de

economii pe termen scurt pentru a finanța împrumuturi pe termen lung, cu rată fixă pentru
locuințe. Această neconcordanță în ceea ce privește scadența activelor și pasivelor le expune
unui risc grav de rată a dobânzii. În consecință, costul fondurilor din dobânzile plătite pentru
depozitele de economii pe termen scurt poate crește mai repede decât randamentul
investițiilor lor sau al împrumuturilor emise. Un beneficiu al creditelor ipotecare cu rată
ajustabilă este că acestea urmăresc îndeaproape costul fondurilor unei instituții.

6. Să presupunem că un proprietar are un împrumut ipotecar existent cu acești termeni: soldul

11-
2
 rămas de 50.000 USD, rata dobânzii de 8% și termenul rămas de 10 ani (plăți lunare). Acest
împrumut poate fi înlocuit cu un împrumut la o rată a dobânzii de 6%, la un cost de 8% din
suma împrumutului restant. Ar trebui proprietarul să refinanțeze? Ce diferență ar face dacă
proprietarul se așteaptă să fie în casă doar încă cinci ani?

Soluția a, utilizând analiza beneficiului net: Plata pentru împrumutul existent este de 606,54
USD, în timp ce plata pentru un nou împrumut ar fi de 555,10 USD. Astfel, noul împrumut
are ca rezultat o economie lunară de 51,54 USD. Pe perioada de deținere preconizată de cinci
ani, economiile lunare se ridică la 3.092,12 USD (60 x 51,54 USD). Costul refinanțării este
de 8% din suma refinanțată, sau 4.000 USD (.08 x 50.000). Astfel, beneficiul net al
refinanțării este negativ de 907,87 USD (3.092,12 – 4.000).

Soluția b, folosind valoarea actuală netă (a se vedea anexa capitolului online): Valoarea
actualizată a împrumutului existent, cu plăți lunare de 606,64 USD actualizate la 6%, este de
54.641,98 USD. Costul refinanțării este de 4.000 USD, ceea ce duce la o VAN de 641,98
USD, presupunând că împrumutul este păstrat până la scadență. Dacă împrumutul urmează să
fie plătit oricum în cinci ani, beneficiul refinanțării este de numai 3.559,38 USD (n = 60, I
= .50, Pmt = 606.64, FV = 29.918,43). Astfel, VAN este negativă (3.559,38 USD - 4.000
USD = -440,62) dacă proprietarul se așteaptă să rămână în casă doar încă cinci ani.

7. Să presupunem că un cuplu în vârstă deține o casă de 140.000 de dolari, care este liberă și
fără datorii ipotecare. Un creditor ipotecar cu anuitate inversă (RAM) a fost de acord cu o
memorie RAM de 100.000 USD. Termenul de creditare este de 12 ani, contractul este de
9,25%, iar plățile se vor face la sfârșitul fiecărei luni.
a. Care este plata lunară pe această memorie RAM?
b. Completați următorul tabel de amortizare parțială a împrumutului:

Lună Balanța inițială Plata lunară Interes Soldul final

1
2
3
4
5

c. Care va fi soldul împrumutului la sfârșitul termenului de 12 ani?

d. Ce parte din soldul creditului la sfârșitul anului 12 reprezintă principalul? Ce porțiune
reprezintă interes?

Soluție:

a. Plata lunară pe RAM este de 381,32 USD (n = 144, I = 9,25, PV = 0, FV =

100,000 USD.)
b. Amortizarea este după cum urmează:

Lună Balanța inițială Plata lunară Interes Soldul final

11-
3
1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. Soldul la sfârșitul celor 12 ani este de 100.000 de dolari.

d. Principalul este de 144 x 381.32 sau 54,910 USD. Dobânda este de 45,090 USD
sau 100,000 USD - 54,910 USD.

8. Acum cinci ani ai împrumutat 100.000 de dolari pentru a finanța achiziționarea unei case de
120.000 de dolari. Rata dobânzii la vechea ipotecă este de 10%. Termenele de plată se fac
lunar pentru amortizarea împrumutului pe o perioadă de 30 de ani. Ați găsit un alt creditor
care va refinanța soldul actual al împrumutului restant la 8% cu plăți lunare timp de 30 de ani.
Noul creditor va percepe două puncte de reducere pentru împrumut. Alte costuri de
refinanțare vor fi egale cu 3.000 USD. Nu există penalități de plată anticipată asociate cu
niciunul dintre împrumuturi. Considerați că costul de oportunitate adecvat pentru a aplica la
această decizie de refinanțare este de 8%.

a. Care este plata pentru împrumutul vechi?

b. Care este soldul actual al împrumutului vechi (cinci ani de la inițiere)?
c. Care ar trebui să fie plata lunară pentru noul împrumut?
d. Ar trebui să refinanțați astăzi dacă se așteaptă ca noul împrumut să fie restant timp de
cinci ani?

Soluție:
a. Plata pentru vechiul împrumut este de 877,57 USD.
b. Soldul actual este de 96.574,32 USD.
c. Plata noului împrumut este de 708,63 USD.
d. Dacă noul împrumut urmează să fie plătit în cinci ani, soldul împrumutului inițial
după anul zece este de 90.938,02 USD, calculat cu următoarele intrări: (N = 240, I =
0,8333, PMT = 877,57 și FV = 0.

Răspuns bazat pe analiza beneficiului net:

Economiile în plata lunară mergând la noul împrumut sunt de 168.94 USD (877.57 -
708.63). Acest lucru are ca rezultat o economie acumulată de 10.136,40 USD (60 x
168,94) pe perioada de deținere presupusă de cinci ani. Costul refinanțării este de
3.000 USD plus două procente din sold, sau 1.931,49 USD (.02 x 96.574,32), pentru o
sumă de 4.931,49 USD. Astfel, beneficiul net este de 5.204,91 USD (10.136,40 –
4.931,49), iar refinanțarea este benefică din punct de vedere financiar.

Răspuns bazat pe valoarea actualizată netă:

Valoarea actuală a împrumutului vechi, achitat peste 5 ani este de
104.318,93 (N = 60, I = 0,6667, PMT = 877,57 USD, FV = 90.938,02).

PV-ul reducerilor de plată este de 7.744,61 USD (104.318,93 - 96.574,32).

11-
4
Costul refinanțării este de 3.000 USD plus 1.931,49 (0,02 x 96.574,32), sau 4.931,49.

VAN de refinanțare a împrumutului este de 2.813,12 USD (7.744,61 – 4.931,49). Prin

urmare, ar trebui să refinanțați astăzi dacă se așteaptă ca noul împrumut să fie restant
timp de cinci ani.

11-
5
 CAPITOLUL 12

Surse de fonduri pentru ipoteci rezidențiale

Probleme de testare

1. Companii bancare ipotecare:

a. Colectați plățile lunare și transmiteți-le investitorului ipotecar.

2. În ultimii ani, industria bancară ipotecară a experimentat:

d. Consolidare rapidă.

3. În prezent, ce tip de instituție financiară de pe piața ipotecară primară oferă cele mai multe
fonduri pentru piața imobiliară rezidențială (ocupată de proprietar)? d. Bănci comerciale

4. Pentru toate, cu excepția împrumuturilor convenționale foarte mari împrumut/valoare,

raporturile standard de plată pentru subscriere sunt:
a. 28% și 36%

5. Numărătorul raportului standard al cheltuielilor cu locuința (front-end) în subscrierea

împrumuturilor pentru locuințe include:
c. Principalul lunar, dobânzile, impozitele pe proprietate și asigurarea de pericol.

6. Cea mai profitabilă activitate a bancherilor ipotecari rezidențiali este de obicei

b. Serviciul de împrumut.

7. Debitorii potențiali subprime includ persoanele care:

d. Toate acestea.

8. În prezent, băncile de economii nu se disting practic de:

b. Asociații de economii și împrumut.

9. Importanța redusă a anumitor instituții pe piața ipotecară primară a fost în mare măsură
compensată de un rol extins pentru altele. Care s-a diminuat și care s-a extins?
d. Asociații de economii și împrumut; bancheri ipotecari.

10. Depozitarea se referă la:

b. Împrumuturi pe termen scurt acordate de băncile comerciale bancherilor ipotecari.

Întrebări de studiu

1. Care este scopul principal al cerințelor de capital bazate pe risc pe care Congresul le-a adoptat
ca parte a Legii privind reforma, redresarea și executarea instituțiilor financiare (FIRREA)?

Soluție: Scopul Legii privind reforma, redresarea și executarea instituțiilor financiare este de
a taxa băncile și economiile pentru practicile riscante de creditare și de a recompensa
practicile mai sigure. Aceasta a înlocuit abordarea convențională de reglementare de a încerca

12-
1
 pur și simplu să interzică comportamentul riscant, chiar dacă băncile și economiile au
considerat că asumarea riscurilor este profitabilă.

2. Explicați ce se înțelege prin angajamente viitoare și angajamente viitoare în standby. Care

parte a conductei bancherului ipotecar este adesea acoperită cu angajamente forward? Cu
angajamente standby forward? De ce?

Soluție: Un angajament forward este un angajament acum de a vinde / cumpăra ceva în viitor
la un preț stabilit acum. Angajamentul este obligatoriu; adică părțile trebuie să finalizeze
tranzacția. Un angajament standby forward este același aranjament, cu excepția faptului că o
parte, de obicei vânzătorul, are opțiunea de a finaliza tranzacția (livrarea) sau de a abandona
contractul.

Bancherii ipotecari folosesc angajamente forward pentru a se proteja împotriva modificărilor

de preț ale împrumuturilor. Acest angajament obligă investitorul de pe piața secundară să
cumpere, iar bancherul ipotecar să vândă o sumă prespecificată în dolari dintr-un anumit tip
de împrumut. Este folosit pentru împrumuturi care sunt sigur că vor fi inițiate.

Angajamentele standby forward acoperă variațiile prețurilor de acoperire pentru

împrumuturile care pot sau nu să fie inițiate. Angajamentele standby forward din partea
investitorilor de pe piața secundară oferă creditorilor dreptul, dar nu și obligația, de a vinde
emitentului angajamentului standby o anumită sumă în dolari dintr-un anumit tip de
împrumut.

3. Descrieți activitățile de bază ale Fannie Mae pe piața ipotecară secundară. Cum sunt finanțate
aceste activități?

Soluție: Fannie Mae achiziționează atât credite ipotecare rezidențiale convenționale, cât și
subscrise de guvern de la companii ipotecare, bănci comerciale, asociații de economii și
împrumut și alți creditori aprobați. O parte din aceste credite ipotecare achiziționate sunt
combinate în pachete sau fonduri ipotecare, titlurile garantate cu ipoteci sunt scrise în raport
cu portofoliile, iar MBS-urile sunt apoi vândute investitorilor. O altă parte a creditelor
ipotecare achiziționate sunt "ținute în portofoliu".

Agenția trebuie doar să finanțeze împrumuturile securitizate până când acestea sunt vândute
ca valori mobiliare. Pentru creditele detinute in portofoliu obtine fonduri pentru achizitia de
credite ipotecare prin vanzarea de actiuni pe piata publica de capital (actiunile sale sunt
tranzactionate la New York

Bursa de Valori), prin obținerea de comisioane de angajament (forward) de la creditorii

inițiatori pentru achizițiile de împrumuturi, prin câștigarea de dobânzi pentru portofoliul său
ipotecar și alte investiții și prin vânzarea de note și obligațiuni investitorilor cu venit fix.

4. Explicați importanța lui Fannie Mae și Freddie Mac pentru sistemul de finanțare a locuințelor
din Statele Unite.

Soluție: Fannie Mae și Freddie Mac au avut o gamă largă de efecte asupra sistemului de
finanțare a locuințelor din S.U.A. Primul lor impact a fost acela de a aduce lichiditățile atât de

12-
1
 necesare finanțării locuințelor. Probabil al doilea efect al acestora a fost standardizarea
documentelor și procedurilor în creditarea ipotecară a locuințelor. Un al treilea efect a fost
încurajarea unei mai mari eficiențe și flexibilități în procesul de creditare ipotecară a
locuințelor. Un alt efect a fost lărgirea gamei de gospodării capabile să obțină finanțare
ipotecară prin subscrierea mai sofisticată și mai eficientă a împrumuturilor. În cele din urmă,
acestea au avut un efect deosebit asupra tipurilor de împrumuturi disponibile în prezent
proprietarilor de case. Prin toate acestea, GSE-urile au redus ratele dobânzilor și costurile
împrumuturilor pentru proprietarii de case.

5. Descrieți activitățile în care bancherii ipotecari se angajează adesea pentru a genera venituri.

Soluție: Bancherii ipotecari acordă împrumuturi și drepturi de întreținere rezultate. Venitul

din drepturile de administrare este principala lor sursă de venit. În plus, acestea oferă și
servicii auxiliare, cum ar fi asigurarea locuinței, vânzările de locuințe sau poate chiar
asigurarea de viață.

6. Descrieți mecanica finanțării depozitelor în domeniul bancar ipotecar..

Soluție: Un împrumut de depozit este o linie de credit oferită de băncile mari bancherilor
ipotecari pentru a finanța împrumuturi. Ipoteca inițiată servește drept garanție creditorului, iar
creditorul este rambursat atunci când împrumutul este închis și vândut pe piața ipotecară
secundară. În acest aranjament, bancherul ipotecar plasează depozitele escrow pentru
împrumut (depozite pentru impozitul pe proprietate preconizat și plățile de asigurare a
pericolelor) la creditorul depozitului, fără dobândă. În schimb, bancherul ipotecar primește o
rată favorabilă a dobânzii la linia de credit a depozitului.

7. Explicați modul în care împrumuturile pentru locuințe accesibile diferă de împrumuturile

standard pentru locuințe.

Soluție: Împrumuturile pentru locuințe accesibile includ o cerință redusă de plată în avans și
permit o flexibilitate extinsă într-unul dintre cei "trei C" ai subscrierii, menținând în același
timp celelalte două la standarde mai normale. Prin urmare, trei factori implicați în calificarea
pentru un împrumut pot fi relaxați: raportul împrumut-valoare, calificările de credit și
capacitatea de plată.

8. Enumerați trei "clientele" pentru creditele ipotecare subprime.

Soluție: Trei clientele pentru împrumuturi subprime sunt debitorii cu documentație inadecvată
a veniturilor, debitorii care doresc finanțare de 100% sau mai mare și debitorii care au un
istoric de credit slab.

9. Tocmai ai semnat un contract pentru achiziționarea casei tale de vis. Prețul este de 120.000 de
dolari și ați solicitat un împrumut de 100.000 de dolari, pe 30 de ani, de 5,5%. Impozitele
anuale pe proprietate sunt de așteptat să fie de 2.000 de dolari. Asigurarea de pericol va costa
400 USD pe an. Plata mașinii este de 400 USD, cu 36 de luni rămase. Venitul dvs. brut lunar
este de 5,000 USD. Calcula:
a. Plata lunară a principalului și a dobânzii (PI).
b. O doisprezecime din plățile anuale ale impozitului pe proprietate și plățile

12-
1
 asigurărilor de pericol.
c. PITI lunar (principal, dobânzi, impozite și asigurări).
d. Raportul cheltuielilor cu locuința (front-end).
e. Raportul obligațiilor totale (back-end).

Soluție:

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Contrastarea subscrierii automate cu abordarea tradițională "Three C"

Soluție: În subscrierea automată, cei trei C sunt utilizați ca factori cu alte criterii într-o
evaluare statistică care este concepută pentru a distinge debitorul riscant de cel sigur. O
diferență critică față de abordarea tradițională este că evaluarea creditului se realizează printr-
un scor de credit. Două avantaje ale subscrierii automate sunt că este mai rapidă decât
subscrierea tradițională și permite creditorilor să facă mai sigur împrumuturi pentru "locuințe
accesibile".

12-
1
 CAPITOLUL 13

CONTRACTE DE INTERMEDIERE ȘI LISTARE IMOBILIARĂ

Probleme de testare

1. Un agent de vânzări care colectează un depozit de plată în avans de la un potențial cumpărător

trebuie să plaseze fondurile în:
e. Mâinile brokerului său.

2. Una dintre cele mai eficiente modalități prin care agenții de vânzări sau brokerii se pot
distinge ca agent preferat într-o anumită specializare a brokerajului imobiliar este:
b. Obținerea unei desemnări conexe industriei.

3. Un broker, care este agentul unui vânzător, trebuie să se ocupe onest și corect cu cine? e. Toți
cei implicați în tranzacție.

4. Agentii de vanzari imobiliare isi pot pierde licentele pentru:

c. Combinarea banilor escrow (trust) cu fonduri personale.

5. Comisia imobiliară de stat este responsabilă pentru:

c. Stabilirea cerințelor educaționale pentru licențiați.

6. Brokerii imobiliari sunt plătiți comisioane în primul rând pentru

7. Furnizarea unui serviciu.

7. Un broker imobiliar este ce tip de agent pentru directorul său?

b. Agent special.

8. Relația sub-agenție care a caracterizat în mod tradițional serviciile multiple de listare (MLS) a
avut tendința de a duce la pericolul larg răspândit de:
c. Agenție duală neintenționată.

9. Cum sunt determinate ratele comisioanelor percepute de brokerii imobiliari?

d. Prin acord între broker și mandant.

13-
1
 10. Conform majorității contractelor de listare, un broker a câștigat un comision atunci când c.
Brokerul găsește un cumpărător care este gata, dispus și capabil să cumpere în condițiile
specificate în contractul de listare.

Întrebări de studiu

1. Ted Richardson deține o clădire industrială mare în orașul tău pe care dorește să o vândă. În
calitate de broker imobiliar, ați fi încântați să obțineți listarea pe această proprietate. Ați lucrat
cu Richardson la alte două tranzacții în care el a fost cumpărătorul; prin urmare, îl abordați pe
Richardson pentru a-i solicita să ia în considerare listarea proprietății sale cu dvs. Richardson
este de acord să facă acest lucru, dar indică faptul că nu vă va oferi un drept exclusiv de
listare a vânzării, deoarece dorește să-și păstreze dreptul de a vinde el însuși proprietatea fără
a datora un comision imobiliar. Cu toate acestea, el vă va oferi o listă exclusivă a agenției.

a. Ce ar trebui să faci? Ar trebui să acceptați o astfel de listă de la Richardson?

b. Există prevederi pe care le-ați propune să le includeți în contractul de listare pentru a
vă oferi o anumită protecție?

Soluție:
a. Listarea exclusivă a agenției este rar utilizată și oferă mai puțină protecție brokerului
decât o listare exclusivă a dreptului de vânzare. Acest aranjament ar trebui utilizat
numai dacă domnul Richardson înțelege că eu, în calitate de agent, voi fi mai puțin
dispus să petrec timp și efort semnificativ pentru a comercializa proprietățile
enumerate în acest aranjament.
b. În calitate de broker, aș prefera întotdeauna o listare exclusivă a dreptului de vânzare,
astfel încât să primesc un comision indiferent de cine a vândut proprietatea. Pe scurt,
aș putea stipula că voi primi compensații pentru cheltuieli și timp dacă proprietatea
este vândută de altcineva.

2. Sunteți un agent de vânzări imobiliare care lucrează pentru Good Earth, Realtors, Inc. Primiți
50% din toate comisioanele primite de firmă (fără taxele MLS) pentru care ați fost fie agentul
de listare, fie agentul de vânzare. Firma primește 40% din comisioane pentru vânzările
proprietăților pe care le listează și 45% din comisioanele pentru vânzările proprietăților pe
care le vinde în cooperare cu alte firme. Cincisprezece procente din toate comisioanele pentru
proprietățile vândute prin serviciul de listare multiplă trebuie plătite către MLS. Dacă sunteți
atât agentul de listare, cât și agentul de vânzare într-o tranzacție, primiți 60% din veniturile
firmei. Dacă sunteți fie agentul de listare, fie agentul de vânzare pentru o tranzacție în care un
alt membru al Good Earth este agentul de vânzare sau agentul de listare, împărțirea dvs.
rămâne aceeași ca atunci când o altă firmă cooperează în tranzacție. Recent, ați fost agentul
de vânzări pentru o proprietate care s-a vândut cu 127.250 de dolari. Un alt agent de vânzări
asociat cu Good Earth a listat proprietatea cu două luni înainte pentru 135.000 de dolari.
Proprietatea se afla în MLS, iar rata comisionului era de 6,0%.
a. Cât comision total, fără taxa MLS, va primi firma dvs.?

b. Care va fi împărțirea comisionului?

Soluție

13-
1
 a. Firma va primi 6.489,75 dolari (127.250*.06*.85)
b. Suma alocabilă agentului de vânzare este de 1.717,88 USD (7.635 * .45 * .5)

3. Dacă ați deține propria firmă de brokeraj imobiliar, cum ați putea stabili o nișă pe piață pentru
firma dvs.? Cu alte cuvinte, cum ați putea să vă diferențiați firma de alte firme de brokeraj și
cum ați putea crea o imagine unică pentru firma dvs.?

Soluție: Dezvoltarea unei specializări este crucială. O opțiune este să vă specializați după
tipul de proprietate, deservind vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți comerciale,
industriale, rezidențiale, agricole, de birouri sau de agrement. O altă opțiune este să-mi
limitez activitățile la o anumită secțiune a unui oraș, cum ar fi zonele de sud-est sau nord-
vest. Brokerii care se specializează în proprietăți comerciale sau industriale mari pot opera pe
o arie geografică largă, uneori chiar la nivel național sau internațional. Dezvoltarea unei
imagini unice pentru o firmă de brokeraj se bazează pe dezvoltarea unei zone sau nișe de
expertiză.

4. Cum credeți că se va schimba funcția de marketing imobiliar în viitor? Credeți că brokerii

imobiliari vor juca un rol mai important sau mai puțin important în procesul de vânzare-
cumpărare? De ce?

Solutie: Marketingul imobiliar se va schimba in viitor datorita utilizarii sporite a internetului

pentru comercializarea proprietatilor. Apariția internetului a sporit posibilitatea inovării, cum
ar fi separarea serviciilor, în marketingul imobiliar. Deoarece achiziționarea de bunuri
imobiliare este un efort complex, rolul agentului imobiliar într-o anumită calitate nu va fi
probabil eliminat. Cu toate acestea, este prea devreme pentru a determina care va fi efectul
final al internetului și al altor tehnologii asupra industriei.

5. O prietenă de-a ta, Cindy Malvern, se mută în orașul tău. A absolvit facultatea în urmă cu
câțiva ani și de atunci lucrează într-un alt oraș. Recent, însă, i s-a oferit un loc de muncă la un
salariu mai mare în biroul regional al unei companii naționale de asigurări situată în orașul în
care urmează facultatea. Cindy a decis să cumpere un condominiu și, pentru că urmezi un
curs imobiliar, te întreabă cum să procedezi.

Te uiți mai întâi la anunțurile clasificate din ziarul local și observi că o serie de condominii
existente sunt de vânzare. Cele mai multe dintre ele sunt publicate de brokeri, dar unele sunt
publicate de proprietari. De asemenea, observați anunțuri ale unor constructori locali pentru
condominii noi. O întrebi pe Cindy dacă preferă să cumpere un condominiu deținut anterior
sau unul nou. Ea spune că nu știe; Depinde de condominiu, locație, preț și așa mai departe.

13-
1
 Apoi, te uiți în Paginile Aurii ale cărții de telefon și găsești câteva pagini de anunțuri pentru
brokerii imobiliari. Ați auzit de trei sau patru firme, dar nu ați avut niciun contact direct sau
relații cu niciuna dintre ele.

a. Cum ai sfătui-o pe Cindy să procedeze? Ar trebui să sune la o firmă de brokeraj

imobiliar? De ce sau de ce nu?
b. Dacă Cindy decide să apeleze la un broker imobiliar, cum ar trebui să selecteze
brokerul? Ce criterii ar trebui să folosească?
c. Dacă Cindy decide să lucreze printr-un broker imobiliar, se poate uita la noi
condominii de vânzare de către constructori? Dacă cumpără un condominiu nou în
timp ce lucrează cu un broker, ea sau constructorul ar trebui să plătească un comision
brokerului?

Soluție:

a. În primul rând, cindy ar putea fi sfătuită să citească natura și experiența vieții de

apartament în comparație cu proprietatea tradițională a casei. Ar putea citi, de
exemplu, How to Buy a Condominium or Townhouse, Denise L. Evans, Sphinx
Publishing, 2006. Cindy ar trebui să contacteze cu siguranță o firmă de brokeraj. O
firmă de brokeraj îi poate oferi informații despre opțiunile alternative ale proprietăților
de pe piață, prețurile acestora și informații despre modul în care aceste proprietăți pot
satisface nevoile cumpărătorului. Brokerul sau agentul de vânzări poate obține
informații despre aspecte precum cheltuielile cu utilitățile, impozitele, întreținerea și
problemele legale privind proprietățile alternative. Brokerul sau agentul de vânzări
poate sugera, de asemenea, modalități de modificare sau utilizare a proprietății în
anumite moduri necesare cumpărătorului. În cele din urmă, brokerul sau agentul de
vânzări o poate ajuta să găsească și să compare alternativele de finanțare. Mai mult,
deoarece achiziționarea unui condominiu este mai complexă decât pentru casele
unifamiliale din cauza declarației de condominiu, a statutului și a prezenței unei
asociații de proprietari, Cindy ar putea dori să ia în considerare păstrarea unui agent al
cumpărătorului, care este obligat să lucreze în interesul ei.
b. Clienții potențiali aleg de obicei o firmă de brokeraj pe baza reputației în comunitate,
a cunoașterii personale cu brokerul sau a unui agent de vânzări sau a recomandării
unui client mulțumit. Unii clienți se pot baza, de asemenea, pe reputația sau imaginea
generală a unei operațiuni de franciză de brokeraj
c. Cindy se poate uita la noi condominii de vânzare de către constructori. Orice
aranjament de comision de vânzare va fi dictat de vânzător și agent. Cu toate acestea,
Cindy ar putea fi nevoită să plătească un comision agentului dacă a încheiat un acord
de brokeraj pentru cumpărători.

6. Te hotărăști să deschizi un birou imobiliar în comunitatea ta, dar știi că concurența cu firmele
consacrate ar fi dificilă. Credeți că o metodă de a atrage atenția asupra firmei dvs. și de a
obține clienți care altfel ar merge la alți brokeri este să faceți publicitate că veți vinde orice
casă din oraș

13-
1
și percepeți un comision de numai 1,000 USD. Credeți că o astfel de tactică de marketing ar
avea succes? De ce sau de ce nu?

Soluție: Un astfel de comision minim este prea mic în raport cu serviciul prestat și cu
costurile suportate de firma de brokeraj. Brokerul oferă instruire, spațiu de birou, telefoane și
asistență de secretariat, astfel încât agentul de vânzări să poată produce listări și vânzări. Deși
comisioanele de brokeraj trebuie stabilite prin negocieri între broker și clienți, un comision
scăzut ar putea avea un efect negativ asupra percepției firmei. Clienții potențiali aleg de
obicei o firmă de brokeraj pe baza reputației în comunitate, a cunoașterii personale cu
brokerul sau a unui agent de vânzări sau a recomandării unui client mulțumit. Unii clienți se
pot baza, de asemenea, pe reputația sau imaginea generală a unei operațiuni de franciză de
brokeraj.

13-
1
 Capitolul 14
Contracte de vânzare și închidere

Probleme de testare

1. În cazul în care un cumpărător nu respectă un contract de cumpărare de bunuri imobiliare,

care dintre următoarele nu reprezintă o măsură reparatorie pe care vânzătorul o poate
urmări?
c. Dă în judecată pentru cesiune.

2. Atunci când contractele de vânzare de bunuri imobile sunt plasate la o terță parte
dezinteresată pentru executare și închidere, se consideră că acestea sunt plasate în:
d. Escrow.

3. Care dintre următoarele condiții ar fi un defect al consimțământului reciproc într-un

contract de vânzare de bunuri imobiliare?
un. O parte încearcă să comită fraude asupra celeilalte.

4. Probele orale în litigiile contractuale sunt interzise de:

e. Regula dovezilor parol.

5. Care dintre următoarele este unul dintre termenii unui contract imobiliar?
c. Prețul care trebuie plătit.

6. Tranzacțiile imobiliare nu se încheie atunci când contractul de vânzare este semnat de

ambele părți deoarece:
e. Toate cele de mai sus.

7. Un depozit de bani serios este:

c. O plată de bani de către un cumpărător pentru a dovedi buna credință.

8. În majoritatea tranzacțiilor simple care implică case sau alte proprietăți relativ mici,
contractul este:
d. Un formular, cu spații libere completate de broker.

9. Titlul echitabil asupra bunurilor imobile este:

e. Dreptul de a obține titlul legal transmis prin contractul de vânzare.

10. Scopul unei declarații finale este:

e. Toate, cu excepția celor de mai sus.
Întrebări de studiu

1. Dacă o închidere are loc la 1 septembrie a unui an de 365 de zile, cum va fi proporțional
impozitul pe proprietate al anului de 900 USD? (Notă: Taxele vor fi datorate la data de 2
ianuarie a anului următor, iar ziua închiderii "aparține" cumpărătorului.)

Soluție: Impozitele pe proprietate sunt evaluate pentru anul calendaristic și plătite în

arierate.
Prin urmare, vânzătorul datorează de la 1 ianuarie până în ziua anterioară închiderii, un total
de 243 de zile. Cumpărătorul datorează pentru restul anului, un total de 122 de zile.
Distribuirea facturii fiscale proporțional cu zilele de proprietate are ca rezultat următoarea
alocare:

Partea vânzătorului: (243/365) x 900 lei = .666 x 900 lei = 599,40 lei

Partea cumpărătorului: (122/365) x 900 lei = .334 x 900 lei = 300,60 lei

Deoarece cumpărătorul va plăti partea vânzătorului din taxe, în declarația finală,

cumpărătorul este creditat cu 599,40 USD, în timp ce vânzătorului i se percepe această sumă.

Utilizați următoarele informații pentru a răspunde la întrebările 2-5. Rosie Malone și-a vândut
casa lui D.M. Band. Contractul a fost semnat la 1 iunie 2004, iar închiderea a fost stabilită pentru
25 iunie 2004. Rosie și-a plătit în avans polița de asigurare de risc pe trei ani în valoare de 425,00
USD la 1 aprilie 2003, iar D.M. a fost de acord să și-o asume la închidere. Apa și canalizarea
sunt plătite în prima zi a fiecărei luni pentru luna precedentă. Acestea sunt estimate la un total de
100 de dolari pentru luna iunie. D.M. acceptă, de asemenea, să preia ipoteca lui Rosie, care va
avea un sold de 85.385 USD la data închiderii. Plățile lunare sunt de 817.83 USD plătibile în
prima zi a lunii pentru luna precedentă. Vânzătorul este responsabil pentru ziua închiderii.

2. Cum ar fi calculată prima de asigurare împotriva pericolelor?

3. Cum ar fi proporționale taxele de apă și canalizare?
4. Cum va fi introdusă ipoteza ipotecară?
5. Cum va fi proporțională plata lunară a ipotecii?

2. Soluție: Prima de asigurare împotriva riscurilor va fi proporțională pe baza numărului total de

zile pe care se întinde polița. Deoarece politica se întinde pe un an bisect (2004), numărul
total de zile din poliță este de 365 + 366 + 365 = 1.096. Cu ziua închiderii alocată
vânzătorului, vânzătorul "deține" polița de asigurare pentru un total de 452 de zile.
Cumpărătorul "deține" polița pentru restul celor trei ani sau 644 de zile. Alocarea primei în
consecință dă următorul rezultat:

Partea vânzătorului: (452/1096) x 425 USD = .412 x 425 USD = 175.10 USD

Partea cumpărătorului: (644/1096) x 425 USD = .588 x 425 USD = 249.90 USD

Deoarece vânzătorul a plătit în avans partea cumpărătorului din primă, în declarația de

închidere, vânzătorul este creditat cu 249,90 USD, în timp ce cumpărătorului i se percepe
această sumă.
3. Soluție: Taxele de apă și canalizare trebuie să fie proporționale pentru luna iunie. Taxele sunt
plătite în arierate pentru luna precedentă. Vânzătorul "deține" 25 de zile ale lunii, în timp ce
cumpărătorul "deține" restul de 5 zile. Astfel, tarifele vor fi alocate după cum urmează:

Partea vânzătorului: (25/30) x 100 USD = .833 x 100 USD = 83.30 USD

Partea cumpărătorului: (5/30) x 100 USD = .167 x 100 USD = 16.70 USD

Deoarece cumpărătorul plătește partea vânzătorului din taxe, în declarația finală,

cumpărătorul este creditat cu 83,30 USD, în timp ce vânzătorului i se percepe această
sumă.

4. Soluție: Conform declarației de decontare HUD-1, asumarea unei ipoteci este un beneficiu
pentru vânzător în locul numerarului și este tratată ca o reducere a sumei datorate
vânzătorului. Pentru cumpărător, ipoteza este tratată ca o sumă plătită în numele
cumpărătorului.

5. Soluție: Plata lunară a ipotecii este plătită în arierate sau după acumularea efectivă a dobânzii.
Acesta va fi proporțional zilnic. Astfel, ca și în cazul tarifelor lunare pentru apă și canalizare,
tarifele vor fi alocate după cum urmează:

Partea vânzătorului: (25/30) x 817,83 USD = .833 x 817,83 USD = 681,25 USD

Partea cumpărătorului: (5/30) x 817,83 USD = .167 x 817,83 USD = 156,58 USD

Deoarece cumpărătorul va plăti partea vânzătorului din dobândă, în declarația de

închidere, cumpărătorul este creditat cu 681,25 USD, în timp ce vânzătorului i se percepe
această sumă.

6. Proprietarul unei parcele de teren care conținea aproximativ 25 de acri a contractat o boală
debilitantă și a decis să-și vândă proprietatea imobiliară cât mai repede posibil. Într-o
săptămână, a primit o ofertă de 12.250 de dolari. Proprietarul a acceptat această ofertă prin
semnarea unui contract tip care a fost obținut și pregătit de cumpărător. La scurt timp, când
familia proprietarului a descoperit situația, l-au convins că a vândut terenul la un preț mult
prea mic și că nu ar trebui să finalizeze tranzacția.

Proprietarul a comandat o evaluare care a arătat că terenul valorează 16.000 de dolari, o

diferență de 150 de dolari pe acru între prețul contractului și valoarea proprietății. Apoi a
refuzat să participe la închidere și să livreze titlul cumpărătorului. Cumpărătorul a dat în
judecată proprietarul pentru daune în valoarea diferenței dintre valoarea proprietății și prețul
contractului (3.750 USD). Cumpărătorul a susținut că are un contract valabil și că a fost
prejudiciat de refuzul proprietarului de a finaliza tranzacția. Vânzătorul a susținut că nu era în
deplinătatea facultăților mintale atunci când a semnat contractul, iar prețul era atât de ridicol
de mic, încât contractul nu ar trebui pus în aplicare.

Identificați problemele pe care instanța le-ar lua probabil în considerare atunci când va decide
dacă să execute sau nu contractul.

Soluție: Instanța ar trebui să ia în considerare următoarele aspecte: (a) Contractul a fost

 executat în mod corespunzător? Conținea cele șapte cerințe ale unui contract imobiliar
valabil? (b) Problema depinde de prima cerință, părțile competente. Vânzătorul susține că nu
era în deplinătatea facultăților mintale atunci când a acceptat să vândă proprietatea. Astfel,
instanța va trebui să decidă această problemă. Ambele părți ar apela probabil la experți pentru
a depune mărturie despre starea de spirit a vânzătorului.

7. Un cuplu a decis să-și vândă casa din Washington, D.C., fără ajutorul unui broker imobiliar.
Prețul cerut a fost de 225.000 de dolari, ceea ce credeau că este cu aproximativ 15.000 de
dolari mai mic decât prețul de care ar avea nevoie pentru a lista proprietatea cu un broker. Și-
au dat seama că probabil vor trebui să accepte o ofertă de până la 220.000 de dolari. Un alt
cuplu s-a uitat la casă, i-a plăcut și s-a oferit să o cumpere pentru 223.500 de dolari.
Vânzătorii au fost încântați și au sugerat că vor completa spațiile libere dintr-un formular de
contract de vânzare utilizat de multe dintre firmele locale de brokeraj imobiliar, iar ambele
părți l-ar putea semna. Cu toate acestea, cumpărătorii s-au opus, spunând că preferă să-și scrie
propriul contract. Soția era un avocat care lucra pentru Departamentul de Stat al SUA,
specializat în drept internațional.

Ce sfat le-ați fi dat vânzătorilor?

Soluție: Vânzătorii ar trebui să fie atenți să permită cumpărătorului să redacteze contractul de

vânzare. În primul rând, este puțin probabil ca o persoană cu experiență în dreptul
internațional să cunoască toate problemele juridice particulare care ar trebui abordate într-un
contract imobiliar local. În al doilea rând, cumpărătorul ar trebui să redacteze un contract care
să abordeze preocupările și interesele sale, dar nu neapărat preocupările și interesele
vânzătorului. Forma de contract utilizată în mod obișnuit în comunitatea imobiliară locală
este probabil să fie o alegere mai bună atât pentru completitudinea sa în acoperire, cât și
pentru echilibrarea intereselor cumpărătorului și vânzătorului.

8. Având în vedere următoarea situație și fapte, completați o declarație de încheiere similară cu

cea prezentată în Anexa 20-4.

La 15 mai 2004, Eric Martin a semnat un contract pentru achiziționarea unei case de închiriat
pentru 95.000 de dolari. Închiderea va avea loc pe 8 iunie 2004, ziua închiderii urmând să fie
considerată zi de proprietate de către cumpărător. Eric își poate asuma prima ipotecă a
vânzătorului, care va avea un sold de 49.000 de dolari pe 8 iunie. Vânzătorul, Reuben Smith,
a fost de acord să ia o a doua ipotecă de 30.000 de dolari ca parte a plății la închidere. Eric a
plătit un depozit escrow de 5.000 de dolari când a semnat contractul de cumpărare. Alte fapte
pertinente includ:

a. Dobânda lunară pentru prima ipotecă este de 347,08 USD, care trebuie plătită până la
data de 20 a lunii.
b. Reuben a plătit o poliță de asigurare împotriva riscurilor pentru anul calendaristic 2004.
Prima a fost de 550 de dolari, iar Eric a fost de acord să cumpere interesul lui Reuben în
poliță.
c. Chiria lunară de 850 de dolari a fost colectată de Reuben pentru luna iunie.
d. Valoarea totală a impozitului pe proprietate pentru 2004 este estimată la 1.200 $. Taxa
va fi plătită de Eric la sfârșitul anului.
e. Brokerul va plăti următoarele cheltuieli pentru Reuben și va fi rambursat la închidere:
 Continuarea abstractă $ 85.00
Onorariul avocatului 200.00
Timbre de acte (taxe) 522.50
Comision de brokeraj (6%) 5,700.00

f.Brokerul va plăti, de asemenea, următoarele cheltuieli pentru Eric și vor fi rambursate la

închidere:
Onorariul avocatului $150.00
CAPITOLUL 1 1
NATURA PIEȚELOR IMOBILIARE ȘI IMOBILIARE 1
CAPITOLUL 2 1
DECIZII PRIVIND VALOAREA ȘI BUNURILE IMOBILIARE 1
CAPITOLUL 3 1
CAPITOLUL 4 1
Chapter 5 1
Controale guvernamentale și piețe imobiliare 1
Probleme de testare 1
Întrebări de studiu 1
Chapter 6 19
Factorii determinanți ai valorii pieței 19
CAPITOLUL 7 1
CAPITOLUL 8 1
CAPITOLUL 9 1
Capitolul 10 36
Finanțarea imobiliară: legile și contractele 36
CAPITOLUL 11 1
CAPITOLUL 12 45
Surse de fonduri pentru ipoteci rezidențiale 45
Probleme de testare 45
CAPITOLUL 13 49
CONTRACTE DE INTERMEDIERE ȘI LISTARE IMOBILIARĂ 49
Probleme de testare 49
Întrebări de studiu 50
Capitolul 14 54
Contracte de vânzare și închidere 54
CAPITOLUL 15 1
EFECTELE TIMPULUI ȘI ALE RISCULUI ASUPRA VALORII 1
Capitolul 16 1
Calcule și decizii ipotecare 1
CAPITOLUL 17 1
Tipuri și decizii privind ipotecile comerciale 1
Probleme de testare 1
CHAPTER 18 80
SURSE DE DATORII COMERCIALE ȘI CAPITAL PROPRIU 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
IMPOZITAREA VENITURILOR ȘI VALOAREA 1
CAPITOLUL 22 1
Creșterea valorii prin gestionarea continuă 1
CAPITOLUL 23 1
CONTRACTE DE LEASING ȘI TIPURI DE PROPRIETĂȚI 1
CAPITOLUL 24 1
DEZVOLTARE: DINAMICA CREĂRII DE VALOARE 1

Soluție:

Patru elemente trebuie să fie proporționale între vânzător și cumpărător:

1. Dobânda pentru luna iunie pentru ipoteca existentă.
2. Polița de asigurare împotriva riscurilor pentru anul calendaristic 2004.
3. Chirie pentru luna iunie.
4. Impozitele pe proprietate pentru anul calendaristic 2004.

Proporțiile sunt următoarele (Rețineți că 2004 este un an bisect.):

Dobânda este plătită în arierate, de către cumpărător. Astfel, vânzătorul datorează

cumpărătorului partea vânzătorului din factură:

Partea de interes a vânzătorului: (7/30) x 347.08 = 80.99 USD

Asigurarea de pericol a fost plătită în avans de vânzător pentru anul calendaristic. Astfel,
cumpărătorul datorează vânzătorului partea cumpărătorului din primă:

Partea cumpărătorului din prima de asigurare de pericol: (207/366) x 550 = 311,07

USD

Chiria lunară a fost plătită în avans vânzătorului. Astfel, vânzătorul datorează

cumpărătorului partea sa din chirie:
 Partea cumpărătorului din chiria lunară: (25/30) x 850 = 708.33 USD

Impozitele pe proprietate sunt plătite în arierate, de către cumpărător. Deci, vânzătorul

datorează cumpărătorului partea vânzătorului din plată:

Partea vânzătorului din impozitele pe proprietate din 2004: (159/366) x 1.200 =

521,31 USD

Aceste prorații, împreună cu celelalte informații de mai sus, au ca rezultat declarația finală
așa cum este afișată.
 Departamentul SUA pentru Nr. aprobare OMB 2502-0265
Declarația de
UN. Locuințe și Dezvoltare
Urbană
decontare
6. Numărul filului©: 7. Numărul împrumutului: 8. Numărul cazului de asigurare ipotecară:
1. • FHA 2. FmHA 3. •Conv. Unins.
4. — VA 5. Conv. Ins.

Eric Martin Reuben Smith

D. Numele și adresa E. Numele și adresa

împrumutatului: vânzătorului:
C. Notă: Acest formular este furnizat pentru a vă oferi o situație a costurilor reale de decontare. Sunt prezentate sumele plătite agentului de
decontare și de către acesta. Tivurile marcate "(p.o.c.)" au fost plătite în afara închiderii; Acestea sunt prezentate aici în scop informativ și
nu sunt incluse în totaluri.
F. Numele și adresa
G. Locația proprietății: H. Agentul de decontare:
creditorului:

Locul decontării: I. Data decontării:

8 iunie 2004

J, Rezumatul tranzacției debitorului____________________ K. Rezumatul tranzacției vânzătorului 400. Suma brută

100. Suma brută datorată de împrumutat datorată vânzătorului
101. Prețul de vânzare contractual 95,000.00 401. Prețul de vânzare contractual 95,000.00
102. Bunuri personale 402. Bunuri personale
103. Taxe de decontare către debitor (linia 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Ajustări pentru articolele plătite de vânzător în avans Ajustări pentru articolele plătite de vânzător în avans
106. Taxe de oraș spre 406. Taxe de oraș/oraș spre
107. Impozite județene spre 407. Impozite județene spre
108. Aprecieri spre 408. Aprecieri spre
109. Asigurare de risc preplătită pentru 6/08 -12/31 311.07 409. Asigurare de risc preplătită pentru 6/08 -12/31 311.07
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Suma brută datorată de împrumutat 95,582.07 420. Suma brută datorată vânzătorului 95,311.07
200. Sume plătite de împrumutat sau în numele acestuia 500. Reduceri ale sumei datorate vânzătorului
201. Depozit sau bani serioși 5,000.00 501. Depozit în exces (vezi instrucțiunile)
202. Valoarea principalului împrumutului (împrumuturilor) 502. Taxe de decontare către vânzător (linia 1400) 6.507.50
nou(e)
203. Împrumutul (împrumuturile) existent(e) contractat(e) 49,000.00 503. Împrumutul (împrumuturile) existent(e) contractat(e) 49.000.00
sub
204.rezerva
Cumpărați ipoteca de bani de la vânzător 30,000.00 sub
504.rezerva
Achitarea primului credit ipotecar
205. 505. Rambursarea celui de-al doilea credit ipotecar
206. 506. Cumpărați ipoteca de bani cumpărătorului 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Ajustări pentru articolele neplătite de vânzător Ajustări pentru articolele neplătite de vânzător
210. Taxe de oraș spre 510. Taxe de oraș spre
211. Impozite județene spre 511. Impozite județene spre
212. Aprecieri spre 512. Aprecieri spre
213. Total impozite pe proprietate pentru 1/01 - 6/07 521.31 513. Total impozite pe proprietate pentru 1/01 - 6/07 521.31
214. Dobânda Mortaaae pentru 6/01 - 6/07 80.99 514. Dobânda ipotecară pentru 6/01 - 6/07 80.99
215. Chirie pentru 6/08-6/30 651.67 515. Chirie pentru 6/08 - 6/30 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.

220. Total plătit de/pentru debitor 85,253.97 520. Valoarea totală a reducerii datorate vânzătorului 86,761.47
300. Numerar la decontare de la/către debitor 600. Numerar la decontare către/de la vânzător
301. Suma brută datorată de împrumutat (linia 120) 95,582.07 601. Suma brută datorată vânzătorului (linia 420) 95,311.07
302. Minus sumele plătite de/pentru debitor (linia 220) ( 85,253.97) 602. Mai puține reduceri la amt. vânzător datorat (linia ( 86,761.47)
520)
303. Numerar •] Din • Împrumutatului 10,328.10 603. Numerar v Până la □ de la vânzător 8,549.60

Secțiunea 5 din Legea privind procedurile de dezvăluiri sunt manadatory.

decontare a proprietăților imobiliare (RESPA)
prevede următoarele: • HUD trebuie să
elaboreze o broșură cu informații speciale
pentru a ajuta persoanele care împrumută bani
pentru a finanța achiziționarea de bunuri
imobiliare rezidențiale să înțeleagă mai bine
natura și costurile serviciilor de decontare
imobiliară; • Fiecare creditor trebuie să
furnizeze broșura tuturor solicitanților de la
care primește sau pentru care pregătește o
cerere scrisă de împrumut de bani pentru a
finanța achiziționarea de bunuri imobiliare
rezidențiale; • Creditorii trebuie să pregătească
și să distribuie împreună cu broșura o estimare
de bună credință
Paae 1 din 2 a costurilor de
decontare pe
care
împrumutatul este
probabil să le
suporte în legătură cu decontarea. Aceste
Secțiunea 4 litera (a) din RESPA mandatează
HUD să elaboreze și să prescrie acest formular
standard care să fie utilizat la momentul
decontării împrumutului pentru a furniza
informații complete cu privire la toate taxele
impuse debitorului și vânzătorului. Acestea
sunt dezvăluiri ale terților care sunt concepute
pentru a oferi împrumutatului informații
pertinente în timpul procesului de decontare,
pentru a fi un cumpărător mai bun.
Sarcina de raportare publică pentru această
colectare de informații este estimată la o medie
de o oră per răspuns, inclusiv timpul necesar
pentru revizuirea instrucțiunilor, căutarea
surselor de date existente, colectarea și
menținerea datelor necesare și completarea și
revizuirea colectării informațiilor.
Această agenție nu poate colecta aceste
informații și nu sunteți obligat să completați
acest formular, cu excepția cazului în care
afișează un număr de control OMB valabil în
prezent. Informațiile solicitate nu se pretează la
confidențialitate.

formularul HUD-1 (3/86)

L. Taxe de decontare
700. Total vânzări/comision broker bazat pe prețul S @ %=

Împărțirea Comisiei (linia 700) după cum urmează: Plătit de la debitori Plătit de la vânzător
701. $ spre Fonduri la Fonduri la decontare

702. $ spre
703. Comision plătit la decontare 5.700.00
704.
800. Tivuri plătibile în legătură cu împrumutul
801. Taxa de inițiere a împrumutului %
802. Reducere la împrumut %
803. Taxa de evaluare spre
804. Raport de credit spre
805. Taxa de inspecție a creditorilor
806. Taxa de solicitare a asigurării ipotecare pentru
807. Taxa de preluare
808.
809.
810.
811.
900. Elemente solicitate de creditor pentru a fiajutor p în avansaree
901. Dobânda de la spre ©$ /zi
902. Prima de asigurare ipotecară pentru luni până la
903. Prima de asigurare împotriva riscurilor pentru ani până la
904. ani până la
905.
1000. Rezerve depuse la creditor
1001. Asigurarea împotriva riscurilor months@$ Lună
1002. Asigurarea ipotecară months@$ Lună
1003. Impozite pe proprietatea luni @$ Lună
orașului
1004. Impozite județene pe months@s Lună
proprietate
1005. Evaluări anuale months@s Lună
1006. Luni©® Lună
1007. months@s Lună
1008. luni© $ Lună
1100. Taxe de titlu
1101. Taxa de decontare sau închidere spre
1102. Căutare de rezumate sau titluri spre 85.00
1103. Examinarea titlului spre
1104. Liant de asigurare a titlurilor spre
1105. Pregătirea documentelor spre
1106. Taxe notariale spre
1107. Onorariile avocaților avocatului cumpărătorului / avocatului vânzătorului 150.00 200.00
(Include numerele articolelor de mai sus: )
1108. Asigurarea titlurilor de proprietate spre
(include numerele articolelor de mai )
sus:
1109. Acoperirea creditorului s
1110. Acoperirea proprietarului $
1111.
1112.
1113.
1200. Taxe guvernamentale de înregistrare și transfer
1201. Taxe de înregistrare: Faptă $ 6.00 ; Ipoteca $ 10.00; Versiuni 16.00
1202. Taxa de oras/judet: Fapta $ ; Ipoteca $
1203. Taxa de stat/timbre: Fapta $ 522.50 ; Ipoteca $ 45.00 45.00 522.50
1204. Impozit necorporal pe mortqaqe: 60,00 60.00
1205.
1300. Taxe suplimentare de decontare
1301. Sondaj spre
1302. Inspecția dăunătorilor
1303.
1304.
1305.

1400. Total comisioane de decontare (introduceți pe liniile 103, secțiunea J și 502, secțiunea K) 271.00 6.507.50
 CAPITOLUL 15
EFECTELE TIMPULUI ȘI ALE RISCULUI ASUPRA VALORII

Probleme de testare

1. Cât va valora un depozit de 50 USD făcut astăzi peste 20 de ani dacă rata compusă a
dobânzii este de 10%?
d. 336.37 dolari
2. Cât ai plăti pentru dreptul de a primi 80 de dolari la sfârșitul celor 10 ani dacă poți
câștiga o dobândă de 15%?
b. 19.77 dolari
3. Cât ați plăti pentru a primi 50 USD într-un an și 60 USD în al doilea an dacă puteți
câștiga o dobândă de 15%?
a. 88.85 dolari
4. Ce sumă investită la sfârșitul fiecărui an la 10% anual va crește la 10.000 USD la
sfârșitul celor cinci ani?
b. 1,637.97 dolari
5. Cât ai plăti pentru dreptul de a nu primi nimic pe an pentru următorii 10 ani și 300 de
dolari pe an pentru următorii 10 ani dacă poți câștiga o dobândă de 15%?
1. $372.17
6. Care este valoarea actuală de 500 USD primiți la sfârșitul fiecăruia dintre următorii
trei ani și 1.000 USD primiți la sfârșitul celui de-al patrulea an, presupunând o rată
necesară de rentabilitate de 15%?
c. 1,713.37 dolari
7. Dacă un proprietar de pământ a cumpărat un lot vacant acum șase ani pentru 25.000 de
dolari, presupunând că nu există venituri sau costuri de deținere în perioada interimară,
ce preț ar trebui să primească proprietarul terenului astăzi pentru a obține un
randament anual de 10%?
c. 44,289.03 dolari
8. Care este valoarea actuală a următoarei serii de fluxuri de numerar actualizate la 12%:
40.000 USD acum; 50.000$ la sfârșitul primului an; $0 la sfârșitul anului al doilea an;
60.000 $ la sfârșitul celui de-al treilea an; și 70.000 de dolari la sfârșitul celui de-al
patrulea an?
d. 171,835.94 dolari
9. Să presupunem că o proprietate producătoare de venituri are un preț de 5.000 USD și
are următorul flux de venituri (anul 1, 1.000 USD; anul 2, -2.000 USD; anul 3, 3.000
USD; și anul 4, 3.000 USD). Ar fi înțelept un investitor cu o rată de rentabilitate
necesară de 15% să investească la prețul curent?
b. Nu, deoarece proiectul are o valoare actualizată netă de -1.954,91 USD.

15-
1
Întrebări de studiu

1. Dr. Bob Jackson deține o parcelă de teren pe care un fermier local s-a oferit să o închirieze
pentru următorii 10 ani. Fermierul s-a oferit să plătească 20.000 de dolari astăzi sau o anuitate
de 3.200 de dolari la sfârșitul fiecăruia dintre următorii 10 ani. Ce metodă de plată ar trebui să
accepte Dr. Jackson dacă rata sa de rentabilitate necesară este de 10%?

Soluție: Dr. Jackson ar trebui să aleagă metoda de plată care maximizează valoarea sa actuală
netă. Dacă alege plata sumei forfetare, valoarea actuală netă este pur și simplu cei 20.000 de
dolari pe care îi va primi astăzi. Dacă alege planul de anuitate, valoarea actuală netă va fi de
numai 19.662,61 USD.

N = 10 I = 10 % PV =? PMT = 3.200 FV = 0

Prin urmare, Dr. Jackson ar trebui să aleagă plata forfetară de 20.000 de dolari.

2. Puteți cumpăra o investiție pentru 1.000 USD, care vă oferă dreptul de a primi 438 USD în
fiecare din următorii trei ani. Care este rata internă de rentabilitate a acestei investiții?

Soluție: Aceasta este pur și simplu o problemă de calcul al randamentului. Ca orice problemă
legată de valoarea în timp a banilor, ni se dau patru intrări și ni se cere să o rezolvăm pe a
cincea. În acest caz, trebuie să rezolvăm pentru rata dobânzii după cum urmează:

N=3 Eu =? PV = -1.000 PMT = 438 FV = 0

Rezolvarea acestei configurații ne spune că împrumutul de mai sus are un randament de 15%.

3. Calculați valoarea actualizată a fluxului de venit dat mai jos, presupunând rate de
actualizare de 8% și 20%.

An Venit
1 $3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Soluție: Această problemă se rezolvă prin introducerea fluxului anual de venituri și a ratei de
actualizare în registrele de fluxuri de numerar ale oricărui calculator financiar standard și
rezolvarea valorii actualizate nete. Presupunând o rată de actualizare de 8%, fluxul de venituri
este evaluat la 11,705.16 USD. Alternativ, dacă rata de actualizare este de 20%, valoarea
fluxului de venituri va fi de 9.232,25 USD.

15-
2
4. Calculați RIR și VAN pentru următoarele oportunități de investiții. Să presupunem o rată de
actualizare de 16% pentru calculele VAN :

An Fluxul de numerar al Fluxul de numerar al

0 proiectului
-$10,0001 Proiectului
-$10,0002
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Soluție: Pentru a rezolva această problemă, pur și simplu introduceți fiecare set de fluxuri de
numerar în registrele de flux de numerar ale calculatorului dvs. financiar și cereți-i să găsească
IRR. Pentru Proiectul 1, rata internă de rentabilitate este de 16,16%, în timp ce pentru Proiectul
2, rata internă de rentabilitate este de 21,23%. VAN pentru Proiectul 1 este de 36,29 USD, iar
VAN pentru Proiectul 2 este de 933,21 USD. Dacă aceste proiecte ar fi independente, fiecare
RIRE ar trebui comparată individual cu rata de rentabilitate necesară pentru a determina dacă
investiția ar trebui realizată. Cu toate acestea, dacă proiectele se exclud reciproc și prezintă un
risc echivalent, Proiectul 2 este preferat Proiectului 1. În plus, VAN mai mare al Proiectului 2
face în mod clar această alternativă cea mai atractivă opțiune de investiții, deoarece valoarea
netă a investitorului va crește cu 933.21 USD.

5. Cât ați plăti pentru o investiție care oferă 1.000 USD la sfârșitul primului an dacă rata de
rentabilitate necesară este de 10%? Acum calculați cât ați plăti la rate de rentabilitate de 8% și
12%.

Soluție: La 10%, un investitor ar fi dispus să plătească 909.09 USD.

N=1 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

La 8%, un investitor ar fi dispus să plătească 925,93 USD.

N=1 I=8 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

La 12%, un investitor ar fi dispus să plătească 892,86 USD.

N=1 I = 12 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

6. Bunica ta îți dă 10.000 de dolari pentru a fi investit într-una din cele trei oportunități:
imobiliare, obligațiuni sau obligațiuni cu cupon zero. Dacă investiți întreaga sumă de 10,000
USD într-una dintre aceste oportunități cu fluxurile de numerar prezentate mai jos, care
investiție oferă cel mai mare NPV? Să presupunem că o rată de actualizare de 11% este
adecvată pentru toate cele trei investiții

Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

Imobiliare $1,300 $1,300 $1,300 $1,300 $9,000
Obligațiune $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Cupon Zero $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Soluție: Introducând fluxul anual de venituri și rata de actualizare în registrele de fluxuri de
numerar ale calculatorului nostru financiar, obținem următoarele calcule ale valorii actualizate
nete: imobiliare, (625.76); obligațiune (369,5); și cupon zero, 682.12.

7. Dacă achiziționați o parcelă de teren astăzi pentru 25.000 de dolari și vă așteptați să se

aprecieze cu 10% pe an în valoare, cât va valora terenul dvs. peste 10 ani?

Soluție: La o rată de actualizare de 10%, investiția va valora 64,843.56 USD în zece ani.
N = 10 I = 10 PV = -25.000 PMT = 0 FV = ?

8. Dacă depuneți 1 USD la sfârșitul fiecăruia din următorii zece ani și aceste depozite
câștigă dobândă la 10%, ce valoare va valora seria de depozite la sfârșitul an?
celui de-al 10-lea

Soluție: La o rată de reducere de 10%, această serie de plăți sau anuități va valora 15.94
USD în zece ani.

N = 10 I = 10 PV = 0 PMT = 1 FV = ?

9. Dacă depuneți 50 USD pe lună într-o asociație de economii și împrumut la o dobândă de

10%, cât veți avea în cont la sfârșitul an?
celui de-al 12-lea

Soluție: La o rată de reducere de 10%, această serie de plăți sau anuități va valora 13,821.89
USD în 12 ani.

N = 144 I = 10/12 PV = 0 PMT = 50 FV = ?

10. Dacă părinții tăi au achiziționat o poliță de dotare de 10.000 USD pentru tine și polița
va ajunge la maturitate în 12 ani, cât valorează astăzi, redusă la 15%?

Soluție: La o rată de reducere de 15%, valoarea actuală a acestei plăți viitoare este de
1,869.07 USD.
N = 12 I = 15 PV = ? PMT = 0 FV = 10.000

11. Un trust de familie vă va transmite proprietatea în 15 ani. Dacă proprietatea este de

așteptat să valoreze 50.000 USD atunci când o primiți, care este valoarea actuală a dobânzii
dvs., actualizată la 10%?

Soluție: La o rată de reducere de 10%, valoarea actuală a acestei plăți viitoare este de
11,969.60 USD.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 50.000

12. Vrei să cumperi o casă pentru care proprietarul cere 625.000 de dolari. Singura problemă
este că locuința este închiriată altcuiva, cu cinci ani rămași din contractul de închiriere.
Cu toate acestea, vă place casa și credeți că va fi o investiție bună. Cât de mult ar trebui să
plătiți pentru casă astăzi dacă ați putea încheia o înțelegere cu proprietarul, în baza căruia ar

15-
4
continua să primească toate plățile de închiriere până la sfârșitul contractului de închiriere,
moment în care ați obține titlul și posesia proprietății? Credeți că proprietatea va valora în cinci
ani aceeași valoare pe care o valorează astăzi și că această valoare viitoare ar trebui actualizată
la o rată anuală de 10%.
Solutie: Aceasta problema necesita determinarea valorii actuale a casei astazi daca sunteti
dispus sa o cumparati pentru 625.000 de dolari peste cinci ani. Folosind o rată de reducere de
10%, casa valorează astăzi 388,075.83 USD.

N=5 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 625.000

13. Dacă cineva vă plătește 1 USD pe an timp de 20 de ani, care este valoarea seriei de plăți
viitoare actualizate la 10% anual?

Soluție: La o rată de actualizare de 10%, valoarea actuală a acestei serii de plăți viitoare sau
anuitate este de 8.51 USD.

N = 20 I = 10 PV = ? PMT = 1 FV = 0
14. Sunteți la vârsta de pensionare și una dintre opțiunile dvs. de beneficii este să acceptați
o anuitate anuală de 7,500 USD timp de 15 ani. Ce sumă forfetară, dacă ar fi plătită astăzi,
ar avea aceeași valoare actuală ca anuitatea anuală de 7.500 USD? Să presupunem o rată de
actualizare de 10%.
Soluție: La o rată de actualizare de 10%, valoarea actuală a acestei serii de plăți viitoare este
de 57,045.60 USD. Aceasta este suma forfetară echivalentă cu primirea a 7.500 de dolari
timp de 15 ani.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 7.500 FV = 0

15. Ce depozit lunar este necesar pentru a acumula 10.000 USD în opt ani dacă depozitele
sunt compuse la o rată anuală de 8%?

Soluție: Presupunând o rată de actualizare de 8% și o valoare viitoare de 10,000 USD, suma

lunară necesară pentru a fi depusă este de 74.70 USD.

N = 96 I = 8/12 PV = 0 PMT = ? FV = 10.000

USD
16. Vă gândiți să cumpărați niște terenuri libere. Vă așteptați să puteți vinde terenul peste zece
ani pentru 500.000 de dolari. Care este cel mai mult pe care îl puteți plăti pentru teren astăzi
dacă rata de rentabilitate necesară este de 15%? Care este rentabilitatea așteptată (anualizată) a
acestei investiții pe perioada de deținere de 10 ani dacă achiziționați terenul pentru 170.000
USD?

Soluție: Suma maximă pe care o puteți cheltui pentru achiziționarea acestei proprietăți este
valoarea actualizată a prețului viitor, actualizată la 15% timp de zece ani. Folosind un
calculator financiar, această sumă este de 123,592.35 USD.

N = 10 I = 15 PV = ? PMT = 0 FV = 500.000
dolari

15-
5
Rentabilitatea anualizată așteptată a acestei investiții poate fi rezolvată folosind o rată a
dobânzii care echivalează cu o valoare actuală de 170.000 USD până la 500.000 USD în zece
ani. Randamentul anualizat al acestei investiții este de 11,39%

N = 10 I=? PV = -170.000 PMT = 0 FV = 500.000

dolari
Alternativ, funcția de flux de numerar poate fi utilizată pentru a calcula IRR-ul acestei
investiții, prin care ieșirea inițială de numerar la momentul zero este de 170.000 USD, fluxurile
de numerar pentru perioada de timp 1-9 sunt zero, iar fluxul de numerar primit în anul 10 este
de 500.000 USD. Folosind această abordare, RIRE este de 11,39%.

17. Aveți în vedere achiziționarea unei proprietăți mici producătoare de venituri pentru
150.000 USD, care se așteaptă să producă următoarele fluxuri nete de numerar:

Sfârșit de an Fluxul de numerar

1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Să presupunem că rata internă necesară de rentabilitate a investițiilor similare este de 11%.

Care este valoarea actualizată netă a acestei oportunități de investiții? Care este rata internă de
rentabilitate a acestei investiții?

Soluție: Folosind funcția de flux de numerar pe un calculator financiar și introducând

informațiile furnizate mai sus, VAN al acestei investiții este de 5.122,28 USD. Alternativ,
VAN poate fi rezolvată după cum urmează:

N=4 I = 11 % PV = ? PMT = 50.000 FV = 0

dolari
Valoarea actuală a acestei serii de plăți este de 155.122,28 USD. Scăzând suma ieșirii de
numerar la perioada zero (150.000 USD), valoarea actuală este, de asemenea, de 5.122,28
USD.

RIRE continuă pentru această investiție este de 12,59%.

15-
6
 Capitolul 16
Calcule și decizii ipotecare

Probleme de testare

1. Cel mai tipic interval de ajustare pentru un credit ipotecar cu rată ajustabilă
(ARM) odată ce dobânda începe să se modifice este:
b. Un an.

2. O caracteristică a unui împrumut parțial amortizat este:

b. O plată cu balonul este necesară la sfârșitul termenului de împrumut.

3. Dacă o ipotecă urmează să ajungă la scadență (adică să devină exigibilă) la un

anumit moment viitor, fără nicio reducere a principalului, aceasta se numește:
d. Ipotecă numai cu dobândă.

4. Tipul dominant de împrumut inițiat de majoritatea instituțiilor financiare este:

un. Ipotecă cu plată fixă, amortizată integral

5. Care dintre următoarele afirmații este adevărată cu privire la creditele ipotecare cu

plată fixă pe 15 ani și 30 de ani?
d. Presupunând că își pot permite plățile pentru ambele ipoteci, debitorii ar trebui
să aleagă o ipotecă de 30 de ani în locul unui împrumut identic de 15 ani dacă rata
lor de actualizare (costul de oportunitate) depășește rata ipotecară.

6. Creditele ipotecare cu rată ajustabilă (ARM) au de obicei toate următoarele, cu

excepția:
e. Indicele inflației.

7. Dobânda anuală efectivă (DAE) a fost creată în:

un. Legea adevărului în împrumut din 1968

8. La un împrumut cu plată egală, cu 12 ani (144 de plăți) rămase, la o rată a

dobânzii de 9% la sută și cu o plată de 1.000 USD, soldul este:
c. 87.871.

9. La următorul împrumut, care este cea mai bună estimare a costului efectiv al
îndatorării dacă împrumutul este plătit în avans în șase ani?

Împrumut: $100,000
Rata dobânzii: 7 la sută
Termen: 180 luni
Costuri 7 la sută din suma creditului
inițiale:
d. 8,7 la sută.

10. Randamentul creditorului diferă de costurile efective ale îndatorării (EBC)

deoarece:

16-
1
 c. EBC contabilizează cheltuieli suplimentare în avans pe care randamentul
creditorului nu le face.

Întrebări de studiu

1. Calculați mărimea inițială a împrumutului pentru o ipotecă cu plată fixă dacă plata
lunară este de 1.146,78 USD, dobânda anuală este de 8,0%, iar termenul inițial al
împrumutului este de 15 ani.

Soluție: Rotunjind la cel mai apropiat dolar întreg, dimensiunea inițială a

împrumutului este de 120.000 USD. Această problemă este rezolvată utilizând
următoarele apăsări de taste pe un calculator financiar:

N = 180 I = 8/12 PV = ? PMT = 1.146,78 FV = 0

dolari
2. Pentru un împrumut de 100.000 USD, la o dobândă de 7% timp de 30 de ani, găsiți
soldul la sfârșitul a 4 ani și 15 ani.

Soluție: Soldul împrumuturilor la sfârșitul a 4 ani și 15 ani este de 95,474.55 USD

și, respectiv, 74,018.87 USD, așa cum este rezolvat mai jos

În primul rând, trebuie calculată plata împrumutului. Plata împrumutului este de

665.30 USD, după cum se rezolvă mai jos:

N = 360 I = .5833 PV = -100.000$ PMT =? FV = 0

Soldul la sfârșitul celor patru ani este de 95.474,55 USD, care se calculează prin
introducerea următoarelor date într-un calculator financiar.

N = 312 I = .5833 PV = ? PMT = 665.30 FV = 0

dolari
Soldul la sfârșitul celor 15 ani este de 74.018,87 USD, care se calculează prin
introducerea următoarelor date într-un calculator financiar.

N = 180 I = .5833 PV = ? PMT = 665.30 FV = 0

dolari
3. În cazul unui credit ipotecar cu rată ajustabilă, debitorii preferă întotdeauna
plafoane mai mici (mai stricte) ale dobânzii, care limitează suma pe care rata
dobânzii contractuală o poate crește în orice an dat sau pe durata împrumutului?

Soluție: Preferința debitorilor depinde, cel puțin parțial, de așteptările lor privind
ratele viitoare ale dobânzii. Debitorilor care aleg ARM cu plafoane de preț li se
percepe o rată inițială a dobânzii mai mare, o marjă mai mare, mai multe costuri
inițiale sau o combinație a celor trei. Împrumutatul trebuie să ia în considerare
acești factori. De exemplu, debitorii pot prefera plafoane mai mari în cazul în care
consideră că ratele dobânzilor nu vor crește substanțial.

16-
2
 În acest scenariu, rata dobânzii la împrumut va fi mai mică, deoarece debitorul, nu
creditorul, suportă riscul creșterii ratelor dobânzilor.

4. Luați în considerare un împrumut ipotecar de 75.000 USD cu o rată anuală a

dobânzii de 8%. Termenul de împrumut este de 7 ani, dar plățile lunare se vor
baza pe un program de amortizare de 30 de ani. Care este plata lunară? Care va fi
plata balonului la sfârșitul termenului de împrumut?

Soluție: Plata lunară este de 550.32 USD, iar plata balonului este de 69,358.07
USD.

Plata este calculată folosind următoarele apăsări de taste calculator:

N = 360 I = .667 PV = -75.000 PMT =? FV = 0

dolari
Plata balonului la sfârșitul anului șapte este de 69,358.07 USD, calculată cu
următoarele apăsări de taste ale calculatorului:

N = 276 I = .667 PV = ? PMT = 550.32 FV = 0

5. Un bancher ipotecar inițiază o ipotecă cu plată egală cu următorii termeni:

Rata anuală a dobânzii: 9 la sută

Durata creditului: 15 ani
Frecvența plăților: lunar
Valoarea creditului: $160,000
Total costuri de finanțare în avans (inclusiv puncte de reducere): $4,000
Puncte de reducere pentru creditor: $2,000

a. Calculați dobânda anuală efectivă (DAE) în scopul asigurării adevărului în

creditare.
b. Calculați randamentul creditorului fără plată în avans.
c. Calculați randamentul creditorului cu plata în avans este de cinci ani.
d. Calculați costurile efective ale îndatorării cu plata în avans în cinci ani.

Soluție:

Primul pas este să rezolvați plata, care este de 1,622.83 USD, cu următoarele
apăsări de taste calculator:

N = 180 I = .75PV = -160.000 PMT =? FV = 0

dolari
un. DAE este de aproximativ 9,43%, după cum se rezolvă mai jos:
N = 180 I = ? PV = -156.000$ PMT = 1,622.83 FV = 0
dolari
b. Randamentul creditorului până la scadență este de 9,22%
N = 180 I = ? PV = -158.000 PMT = 1,622.83 FV = 0
dolari dolari

16-
3
 c. Pentru a calcula randamentul creditorului, trebuie calculat mai întâi soldul
împrumutului rămas la sfârșitul anului cinci.

N = 120 I = .75 PV = ? PMT = 1,622.83 FV = 0

dolari
Soldul rămas este de 128.108,67 USD. Cu aceste informații, randamentul creditorului
este de 9,34%, după cum se calculează mai jos:

N = 60 I=? PV = -158.000 PMT = 1,622.83 FV = 128,108.67

dolari dolari dolari
d. Costul efectiv al împrumutului cu plata în avans în cinci ani este de 9,69%.
N = 60 I = ? PV = -156.000$ PMT = 1,622.83 FV = 128,108.67
dolari dolari
6. Dați câteva exemple de costuri de finanțare în avans asociate creditelor ipotecare
rezidențiale. Ce regulă se poate aplica pentru a determina dacă un cost de decontare
(închidere) ar trebui inclus în calculul costurilor efective ale îndatorării?

Soluție: Exemple de costuri inițiale includ puncte de reducere, taxa de inițiere a

împrumutului, taxele de solicitare a împrumutului și de pregătire a documentației,
taxele de evaluare, taxele de verificare a creditului, asigurarea titlului, asigurarea
ipotecară, taxele pentru transferul actului și înregistrarea ipotecii, inspecția
dăunătorilor, costurile sondajului și onorariile avocatului.

Calculul efectiv al costurilor îndatorării nu ar trebui să includă cheltuielile care ar fi

suportate dacă nu s-ar obține finanțare ipotecară. Prin urmare, ar trebui incluse numai
costurile inițiale asociate cu obținerea fondurilor ipotecare.

7. Un proprietar încearcă să decidă între un împrumut ipotecar pe 15 ani la 5,5% și un

împrumut pe 30 de ani la 5,90%. Ce ați sfătui? Ce ați sfătui dacă împrumutatul are, de
asemenea, o sumă mare de datorii cu cardul de credit restante la o rată de 15%?

Soluție: Dacă împrumutatul nu are o sumă semnificativă de datorie la o rată cu mult

peste ratele împrumutului, atunci diferența dintre ratele ipotecare ar trebui privită ca o
diferență de primă de scadență, iar împrumutatul poate considera împrumuturile ca
fiind echivalente pe o bază pur financiară. Dacă împrumutatul datorează sume
semnificative de datorii de consum cu dobândă ridicată, atunci împrumutul pe termen
lung este preferabil. Acesta va avea o valoare actualizată mai mică (costul actual)
actualizată la costul de oportunitate al debitorului. Cu alte cuvinte, în cazul în care
costurile de oportunitate ale gospodăriei sunt substanțial mai mari decât rata dobânzii
ipotecare, gospodăria va fi mai bine cu ipoteca pe termen lung.

8. Să presupunem că un împrumut ARM are o marjă de 2,75, un indice inițial de 3,00%,

o rată teaser pentru prima perioadă de ajustare de 4,00% și plafoane de 1,00% și
5,00%. Dacă indicele rămâne neschimbat pentru a doua perioadă de ajustare, care va fi
rata dobânzii la împrumut? Dacă există mai multe răspunsuri posibile, de ce depinde
rezultatul?

Soluție: Dacă plafonul periodic se aplică ratei teaser, rata dobânzii în al doilea an va fi

16-
4
 limitată la 5,00%. Dacă plafonul se aplică numai indicelui plus marja, rata în al doilea
an ar fi de 5,75%.

9. Să presupunem următoarele pentru un împrumut ipotecar cu rată ajustabilă pe un an,

care este legat de rata de trezorerie pe un an:

Valoarea creditului: $150,000

Plafonul ratei anuale: 2%
Plafonul pe durata de viață a 5%
Margine: 2.75%
Rata contractului pentru primul an: 5.50%
Rata de trezorerie pe un an la sfârșitul 5.25%
anuluide1:trezorerie pe un an la sfârșitul
Rata 5.50%
anului 2: de împrumut în ani:
Termenul 30

Având în vedere aceste ipoteze, calculați următoarele:

a. Plata lunară inițială

b. Soldul creditului la sfârșitul anului 1
c. Rata contractului pentru anul 2
d. Anul 2 plata lunară
e. Soldul creditului la sfârșitul anului 2
f. Rata contractului pentru anul 3
g. Plata pentru anul 3

Soluție:
un. Plata pentru primul an, bazată pe o rată a dobânzii de 5,5%, este de 851,68
USD, calculată mai jos:

N = 360 I = .4583 PV = -150.000$ PMT =? FV = 0

b. Soldul împrumutului la sfârșitul primului an este de 147,979 USD, după cum se

arată mai jos:

N = 348 I = .4583 PV = ? PMT = 851.68 FV = 0

dolari
c. Presupunând că plafonul anual se aplică ratei teaser, rata dobânzii în al doilea
an este de 5,50 plus 2,00 sau 7,50%.

d. Cu un termen rămas de 29 de ani, o rată a dobânzii de 7,5% și un sold de

147.979,41 USD, noua plată în anul 2 este de 1.044,32 USD, calculată pe
un calculator financiar cu următoarele apăsări de taste.

N = 12 I = .6250 PV = -147.979 PMT =? FV = 0

dolari
e. Soldul împrumutului la sfârșitul celui de-al doilea an este de 146.496 USD:
N = 336 I = .6250 PV = ? PMT = 1.044,32 FV = 0
dolari

16-
5
 f. Rata dobânzii contractuale din anul trei este indicele plus marja, sau 8,25%.

g. Plata din al treilea an, bazată pe un sold de 146.496 USD, termen rămas de
28 de ani și o rată a dobânzii de 8,25%, este de 1.119 USD.

10. Presupuneți următoarele:

Valoarea creditului: $100,000

Rata dobânzii: 10% anual
Termen: 15 ani, plăți lunare

a. Care este plata lunară?

b. Care va fi soldul împrumutului la sfârșitul celor nouă ani?
c. Care este costul efectiv al împrumutului dacă creditorul percepe 3 puncte la
inițiere și împrumutul ajunge la scadență?
d. Care este costul efectiv al împrumutului dacă creditorul percepe 3 puncte la
inițiere și împrumutul este plătit în avans la sfârșitul anului 9?

Soluție:
a. Plata lunară este de 1,074.61 USD.

N = 180 I = .8333 PV = -100.000$ PMT =? FV = 0

b. Soldul împrumutului la sfârșitul celor 9 ani este de 58.006 USD.

N = 252 I = .8333 PV = ? PMT = 1.074,61 FV = 0
dolari
c. Costul efectiv al împrumutului, cu costuri de finanțare de 3 puncte de scont,
care este păstrat până la scadență și este de 10,54%:

N = 180 I = ? PV = -97.000 PMT = 1.074,61 FV = 0

dolari dolari
d. Costul efectiv al împrumutului, cu costuri de finanțare de 3 puncte, care
este plătit în avans la sfârșitul anului nouă și este de 10,61%:
N = 108 I = ? PV = -97.000 PMT = 1.074,61 FV = 58.004,90
dolari dolari

16-
6
 CAPITOLUL 17
Tipuri și decizii privind ipotecile comerciale

Probleme de testare

1. Clauzele de scadență la vânzare sunt incluse în ipotecile comerciale în primul rând

pentru a proteja creditorii de:
b. Riscul de neplată.

2. Luați în considerare o ipotecă pe 30 de ani, cu rată fixă de 7%, amortizând integral

cu o prevedere de întreținere a randamentului. În raport cu această ipotecă, o
ipotecă cu balon pe 10 ani, cu aceeași rată a dobânzii și provizioane de menținere
a randamentului, va reduce în primul rând următoarele:
un. Riscul ratei dobânzii.

3. Dispozițiile de blocare sunt destinate în primul rând să reducă:

c. Riscul de reinvestire

4. Beneficiile fiscale asociate vânzărilor în rate sunt:

b. Capturat exclusiv de vânzător.

5. Care dintre următoarele afirmații este cea mai exactă?

b. Asocierile în participațiune reduc valoarea capitalului propriu pe care
dezvoltatorul/debitorul trebuie să îl investească în proiect.

6. Care dintre următoarele structuri de finanțare prevede finanțare 100%?

d. Vanzare-leaseback complet (teren si cladire)

7. Utilizarea efectului de levier financiar asupra unei investiții imobiliare poate fi în

scopul tuturor următoarelor scopuri, cu excepția:
d. Reducerea riscului financiar pentru investiția cu efect de levier.

8. Care dintre aceste rapoarte este un indicator al riscului financiar pentru o

proprietate cu venituri? d. Atât a cât și b, dar nu c

9. Dacă NOI-ul proprietății este de așteptat să fie de 22.560 USD, cheltuielile

operaționale de 12.250 USD, iar serviciul datoriei 19.987 USD, raportul de
acoperire a datoriilor (DCR) este aproximativ egal cu:
B. 1.13.

10. Cu un împrumut mezanin

c. promisiunea debitorului de a plăti este garantată de participația în capitalurile
proprii ale societății în comandită simplă sau ale societății cu răspundere limitată a
împrumutatului.

Întrebări de studiu

1. Discutați mai multe diferențe între creditele ipotecare comerciale pe termen lung și

17-
1
 omologii lor rezidențiali.

Soluție: Ipotecile comerciale au termene mai scurte decât ipotecile rezidențiale;

Termenele de cinci până la zece ani sunt comune pentru ipotecile comerciale, iar
ipotecile rezidențiale pot fi plătibile până la 30 de ani. Împrumuturile comerciale
sunt de obicei fără recurs, în timp ce debitorii rezidențiali sunt personal
responsabili pentru suma împrumutată. Restricțiile privind plata în avans sunt de
obicei incluse în ipotecile comerciale, dar nu și în ipotecile rezidențiale. Ipotecile
rezidențiale sunt de obicei standardizate; În schimb, majoritatea creditelor
ipotecare comerciale nu respectă standarde sau reglementări specifice, deși acest
lucru se schimbă rapid pe măsură ce un număr tot mai mare de împrumuturi
imobiliare comerciale sunt securitizate.

2. Răspundeți la următoarele întrebări despre efectul de levier financiar, valoare și

rentabilitate:
a. Definiți riscul financiar
b. Ar trebui investitorul să selecteze LTV de origine care maximizează IRR
pentru capitalurile proprii? Explicați de ce sau de ce nu.

Soluție:

a. Riscul financiar se referă la riscul ca NOI să fie mai mic decât serviciul
datoriei. Există o corelație pozitivă între valoarea serviciului datoriei și
riscul financiar.
b. Randamentele așteptate mai mari sunt obținute din efectul de levier
suplimentar, dar rentabilitatea medie pe unitate de risc scade odată cu
creșterea efectului de levier. Efectul de levier maximizează rentabilitatea
atunci când o proprietate funcționează bine, dar amplifică dezavantajul
atunci când o proprietate are performanțe slabe. Prin urmare, utilizarea
efectului de levier poate crește RIRE de intrare a investitorului în capitaluri
proprii, dar efectul de levier financiar crește, de asemenea, gradul de risc al
capitalului propriu din cauza riscului crescut de nerambursare și a
sensibilității crescute a rentabilității realizate a capitalurilor proprii la
modificările ratelor de închiriere și ale valorilor de revânzare. Astfel,
creșterea randamentului așteptat din utilizarea datoriei poate să nu fie
suficient de mare pentru a compensa creșterea corespunzătoare a riscului.

3. Distingeți între finanțarea cu recurs și finanțarea fără recurs.

Soluție: Atunci când se utilizează o notă și debitorul are răspundere personală,

acordul este cunoscut sub numele de finanțare prin recurs. Împrumutatul are
răspundere personală pentru debitul cu regres și, în caz de neplată și executare
silită, debitorul este răspunzător pentru diferența dintre veniturile obținute din
vânzarea prin executare silită și suma datorată creditorului. Atunci când nu se
utilizează o notă și debitorul nu are răspundere personală pentru datorie, acordul
este cunoscut sub denumirea de finanțare fără regres. În aceste cazuri, prevederile
datoriei sunt cuprinse în ipotecă sau într-un contract separat. Împrumutatul nu este
personal răspunzător pentru datoriile fără regres, iar creditorul primește

17-
2
 proprietatea gajată ca garanție pentru a satisface deficiența împrumutului.

4. Explicați dispozițiile privind blocarea și acordurile de menținere a randamentului.

Includerea uneia sau a ambelor dispoziții afectează costul finanțării datoriei de
către debitor? Explica.

Soluție: O dispoziție de blocare interzice plata anticipată a unei ipoteci comerciale

pe o perioadă specificată după inițierea ipotecii. Această dispoziție reduce riscul de
reinvestire al creditorului ca urmare a plăților anticipate în medii cu rate ale
dobânzii în scădere.

Un acord de menținere a randamentului este un alt mecanism pentru crearea unei

penalități de plată anticipată. Dacă ratele dobânzilor scad și debitorii ar putea plăti
anticipat la paritate, creditorii ar trebui să reinvestească soldul rămas al
împrumutului la ratele actuale (mai mici). Penalitatea de plată anticipată plătită de
debitorii care au încheiat un contract de menținere a randamentului este stabilită
egală cu valoarea actualizată a pierderii creditorului rezultată din reinvestirea
soldului împrumutului rămas la ratele inferioare ale pieței. Provizionul de
menținere a randamentului restabilește poziția creditorului ca și cum ratele nu s-ar
fi modificat niciodată și nu ar fi avut loc nicio plată anticipată.

Costul împrumutatului pentru finanțarea datoriilor este efectiv majorat din cauza
acestor provizioane. Spre deosebire de debitorii rezidențiali, care au, în general,
capacitatea de a plăti anticipat sau de a refinanța datoria existentă gratuit, debitorii
comerciali nu sunt în măsură să își reducă costul finanțării datoriilor dacă ratele
dobânzilor de pe piață scad.

5. Să presupunem că rata anuală a dobânzii la o ipotecă cu balon de 500.000 USD pe

7 ani este de 6%. Plățile vor fi efectuate lunar pe baza unui program de amortizare
pe 30 de ani.
a. Care va fi plata lunară?
b. Care va fi soldul împrumutului la sfârșitul anului 7?
c. Care va fi soldul împrumutului la sfârșitul anului 3?
d. Să presupunem că ratele dobânzilor au scăzut la 4,5% la sfârșitul anului 3.
Dacă soldul ipotecar rămas la sfârșitul anului 3 este refinanțat la rata anuală
de 4,5%, care ar fi noua plată lunară presupunând un grafic de amortizare
pe 27 de ani?
e. Care este diferența dintre vechea plată lunară de 6% și noua plată de 4,5%?
f. Care va fi soldul ipotecar rămas la noul credit de 4,5% la sfârșitul anului 7
(patru ani după refinanțare)?
g. Care va fi diferența dintre soldurile ipotecare rămase la sfârșitul anului 7
(patru ani după refinanțare)?
h. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), care va fi valoarea actuală a
diferenței dintre plățile lunare în anii 4-7, cu o rată anuală de 4,5%?

i. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), care va fi valoarea actualizată a

diferenței dintre soldurile creditelor la sfârșitul anului 7, cu o rată anuală de

17-
3
 4,5 la sută?
j. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), care va fi valoarea totală prezentă
a plăților pierdute în anii 4-7 din perspectiva creditorului?
k. În cazul în care ipoteca conține un contract de menținere a randamentului
care impune debitorului să plătească o penalitate forfetară de plată
anticipată la sfârșitul anului 3 egală cu valoarea actualizată a plăților
pierdute ale debitorului în anii 4-7, care ar trebui să fie această penalitate
forfetară?

Soluție:
a. Pe baza unui program de amortizare de 30 de ani, plata lunară este de
2,997.75 USD (n = 360, I = 6/12, PV = -500,000 și FV = 0).
b. Soldul împrumutului la sfârșitul anului 7 este de 448.197 USD (rezolvând
pentru valoarea actuală a plăților rămase: N = 276, I = 6/12, PV = ?, PMT
= 2.997,75 și FV = 0).
c. Soldul împrumutului la sfârșitul anului 3 este de 480.420 USD (rezolvând
pentru valoarea actuală a plăților rămase: N = 324, I = 6/12, PV = ?, PMT
= 2.997,75 și FV = 0).
d. Noua plată lunară presupunând un program de amortizare pe 27 de ani este
de 2.564,10 USD (n = 324, I = 4,5 / 12, PV = 480,420.35 și FV = 0).
e. Noua plată a împrumutului pentru noul împrumut de 4,5% este cu 433,65
dolari mai mică decât plata pentru vechiul împrumut de 6%.
f. Soldul ipotecar rămas pentru noul împrumut de 4,5% la sfârșitul anului 7
(patru ani după refinanțare) este de 440.400 USD (rezolvând pentru
valoarea viitoare: n = 48, I = 4,5 / 12, PV = 480.420 și PMT = 2.564,10.
g. Diferența dintre soldurile ipotecare rămase la sfârșitul anului 7 (patru ani
după refinanțare) este următoarea: Soldul la anul șapte pentru împrumutul
inițial la 7% este de 448.197 USD. Soldul noului împrumut la patru ani de
la refinanțare este de 440.400 USD. Diferența dintre cele două este de
7.797 de dolari.
h. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), valoarea actualizată a diferențelor
dintre plățile lunare din anii 4-7, cu o rată anuală de 4,5%, este de 19.017
USD (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65 și FV = 0).
i. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), valoarea actualizată a diferențelor
dintre soldurile creditelor la sfârșitul anului 7, cu o rată anuală de 4,5%,
este de 6.515 USD (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 0 și FV = 7.797).
j. La sfârșitul anului 3 (începutul anului 4), valoarea totală actuală a plăților
pierdute în anii 4-7 din perspectiva creditorului este de 19.017 USD (n =
48, I = 4,5/12, PMT = 433,65 și FV = 0)
k. Suma forfetară ar trebui să fie de 25,532 (19,017 USD + 6,515 USD).
6. Luați în considerare locațiile independente favorizate de Walgreens pentru
localizarea farmaciilor lor. În cele mai multe cazuri, Walgreens nu deține aceste
proprietăți. În schimb, ei închiriază proprietățile pe termen lung de la proprietarii
instituționali. Ce câștigă Walgreens prin leasing în loc să dețină? Ce pierd?

Soluție: Walgreens obține utilizarea unei structuri care este bine adaptată nevoilor
sale. Ei obțin avantajul de a-și investi fondurile în operațiunile sale principale de

17-
4
 afaceri, mai degrabă decât să-și angajeze banii în imobiliare. Aceștia beneficiază,
de asemenea, de avantajele fiscale asociate cu contractele de vânzare-leaseback. În
schimb, Walgreens nu va beneficia de aprecierea proprietății și de beneficiile de
amortizare fiscală care vin odată cu proprietatea.

7. Luați în considerare următorul tabel al ratelor ipotecare anuale și al randamentelor

titlurilor de trezorerie pe 10 ani.
a. Care este spread-ul mediu anual al ratelor ipotecare în raport cu titlurile de
trezorerie pe 10 ani?
b. Care este corelația dintre ratele ipotecare anuale și randamentele
Trezoreriei în perioada 1990-2005?

Soluție:
a. Spread-ul mediu anual al ratelor ipotecare în raport cu titlurile de trezorerie
pe 10 ani este de 1,71%
b. Corelația dintre ratele ipotecare anuale și randamentele din perioada 1990-
2005este de 96,9%.

8. Enumerați și descrieți pe scurt elementele tipice incluse într-un pachet de cerere de

împrumut ipotecar comercial.

Soluție: Pachetele de cereri de împrumut includ de obicei următoarele:

• Cerere de împrumut – documentul specific care servește drept
cerere de fonduri.
• Descrierea proprietății – o descriere detaliată, inclusiv hărți,
fotografii, sondaje etc., a proprietății care garantează împrumutul.
• Aspecte juridice – descrierea precisă a proprietății și identificarea
oricăror servituți sau încălcări.
• Estimări ale fluxului de numerar - o copie a situațiilor
financiare ale proprietății și a chiriei pentru capacitatea viitoare de producere a veniturilor
proprietății.
• Raport de evaluare – o evaluare de către o terță parte a valorii juste
de piață a proprietății.

9. Enumerați cel puțin șase caracteristici ale unei cereri de împrumut comercial pe
care creditorul ar trebui să le evalueze cu atenție.

Solutie: Caracteristicile unei cereri de imprumut comercial pe care creditorul ar

trebui sa le evalueze cu atentie includ tipul de proprietate, locatia, calitatea
chiriasului, conditiile de inchiriere, gestionarea proprietatii, calitatea cladirii,
preocuparile legate de mediu si calitatea debitorului.

10. Care este diferența dintre valoarea actuală a acestor două alternative de
împrumut?
Să presupunem că rata de actualizare adecvată este de 6%.

Soluție: Diferența dintre NPV-uri este de 50.000 USD: opțiunea "A" este mai
scumpă.

17-
5
 Valoarea actuală a opțiunii A este de 1.050.000 USD: capital propriu inițial
(300.000 USD) + comisioane de finanțare în avans (50.000 USD) + valoarea
actuală a plăților dobânzilor (578.123 USD) + valoarea actuală a principalului
împrumutului la rambursare (121.877 USD).

Valoarea actuală a opțiunii B este de 1.000.000 USD: capitalul inițial (250.000

USD) + valoarea actuală a plăților dobânzilor (619.417 USD) + valoarea actuală a
principalului împrumutului la rambursare (130.583 USD).

11. Aveți în vedere achiziționarea unui depozit industrial.

a. Calculați rata totală de rentabilitate (sau "rata maximă")
b. Calculați rata de acoperire a datoriilor.
c. Care este cel mai mare împrumut pe care îl puteți obține (menținând ceilalți
termeni constanți) dacă creditorul solicită o rată de acoperire a serviciului
datoriei de cel puțin 1,2?

Soluție:

a. Rata generală de rentabilitate este de 10,8% (NOI de 108.000 / preț de

achiziție de 1.000.000)
b. Rata de acoperire a datoriilor se calculează mai jos:

DCR = NOI/DS = 108.000/42.000 = 2,57

c. Valoarea maximă a dobânzii pe care vă puteți permite să o plătiți pe baza

cerințelor creditorului este de 90,000 USD (108,000 / 1.2). Prin urmare, cel
mai mare împrumut pe care îl puteți obține este de 90.000 USD / .06 sau
1.500.000 USD.

12. Distingeți între împrumuturile pentru achiziții de terenuri, împrumuturile pentru

dezvoltarea terenurilor și împrumuturile pentru construcții. Cum le-ați clasifica pe
acestea trei în ceea ce privește riscul creditorului?

Soluție: Împrumuturile pentru achiziționarea de terenuri finanțează achiziționarea

de terenuri brute. Împrumuturile pentru dezvoltarea terenurilor finanțează
instalarea îmbunătățirilor la fața locului și în afara amplasamentului, care sunt
necesare pentru pregătirea terenului pentru construcție. Împrumuturile pentru
construcții sunt utilizate pentru a finanța costurile asociate cu ridicarea clădirii
(clădirilor).

13. Discutați avantajele potențiale ale unui împrumut miniperm de la potențialul

dezvoltatorului / investitorului, în raport cu finanțarea separată a fiecărei etape a
dezvoltării.

Soluție: Existența unui singur creditor și a unui singur proces de aplicare simplifică
procesul de finanțare. Împrumuturile miniperm permit dezvoltatorilor să continue
construcția fără finanțare pe termen lung. Un împrumut miniperm este o opțiune
atractivă de finanțare dacă dezvoltatorul se așteaptă să vândă proiectul sau să

17-
6
 refinanțeze într-un împrumut permanent înainte de expirarea termenului
minipermului.

14. Vă gândiți să cumpărați o clădire de birouri pentru 2.500.000 USD.

a. Care este rata de capitalizare globală implicită din primul an?
b. Care este rata preconizată de acoperire a datoriilor în anul 1 de operațiuni?
c. Dacă creditorul solicită ca DCR să fie de 1,25 sau mai mare, care este suma
maximă a împrumutului?
d. Care este raportul de rentabilitate?

Soluție:
un. IGP $450,000
Posturi vacante și încasări (40,500)
EGI 409,500
Cheltuieli operaționale și (171,990)
CAPXNOI 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

Rata totală implicită de capitalizare din primul an este de 237.510 USD /

2.500.000 USD sau 0,095
b. Rata preconizată de acoperire a datoriilor în anul 1 al operațiunilor este de
1,72 (237.510 USD/138.170 USD)
c. Dacă creditorul solicită ca DCR să fie de 1,25 sau mai mare, suma maximă
a împrumutului este determinată prin calcularea mai întâi a valorii maxime
a serviciului datoriei: 190.008 USD (237.510 USD / 1,25 USD). Valoarea
maximă a împrumutului implicată de această sumă a serviciului datoriei
este de 2.578.460 USD (N = 300, I = 5,5/12, PMT = 190.008/12 și FV = 0)
d. Raportul de rentabilitate este de 68.9% (171,990 USD + 138,170 USD) /
(450,000 USD).

17-
7
 CHAPTER 18
SURSE DE DATORII COMERCIALE ȘI CAPITAL PROPRIU

Probleme de testare

1. Dubla impunere este cel mai probabil să apară dacă proprietățile comerciale sunt
deținute sub forma a(n):
c. Corporația C

2. În ceea ce privește dubla impunere, distribuțiile și tratamentul pierderilor,

parteneriatele generale sunt cele mai asemănătoare:
c. Societăți în comandită limitată

3. Alocările speciale de venituri sau pierderi sunt disponibile dacă forma de

proprietate este a(n):
c. Societăți în comandită limitată

4. În mod tradițional, sindicatele imobiliare au fost organizate legal cel mai frecvent
ca:
c. Societăți în comandită limitată

5. Un trust de investiții imobiliare în general:

d. Niciuna dintre cele de mai sus

6. Care dintre următoarele forme de proprietate implică atât răspundere limitată, cât
și nelimitată?
a. societăți în comandită simplă

7. Ce afirmație este falsă cu privire la societatea în comandită simplă de proprietate?

c. Asociații comanditari nu se pot bucura de avantaje fiscale, dar asociații generali
pot.

8. Care dintre acești creditori este cel mai probabil să ofere un împrumut pentru
construcții?
c. Banca Comercială

9. În care dintre aceste împrumuturi este cel mai probabil să investească o asigurare
de viață?
c. Credit mare pentru clădiri de birouri (neconstrucție)

10. Care dintre firmele financiare este cel mai probabil să investească într-un
împrumut ipotecar mare, pe termen lung, într-un centru comercial?
c. Companie de asigurări de viață

Întrebări de studiu

1. Pentru ce datorie într-un parteneriat general este răspunzător fiecare dintre asociații

18-
1
generali?

Soluție: Asociații generali au răspundere nelimitată și sunt răspunzători pentru toate

datoriile parteneriatului. Aceasta include datoriile contractuale și datoriile rezultate din
acțiuni delictuale împotriva parteneriatului. Partenerii generali sunt, de asemenea,
răspunzători în mod solidar pentru actele ilicite comise de alți parteneri în cursul activității
parteneriatului. Prin urmare, bunurile personale ale asociaților comanditați sunt supuse
creanțelor creditorilor parteneriatului.

2. De ce multe fonduri de pensii sunt reticente să investească în imobiliare comerciale?

Solutie: Fondurile de pensii au privit de-a lungul istoriei proprietatile imobiliare ca fiind
prea riscante, dificil de gestionat si nelichide. În plus, lipsa informațiilor disponibile
pentru efectuarea analizei cantitative a investițiilor a contribuit, de asemenea, la reticența
fondurilor de pensii de a investi în imobiliare.

3. Discutați despre rolul pe care îl joacă companiile de asigurări de viață în finanțarea

imobiliară comercială.

Soluție: Având în vedere natura pe termen lung a pasivelor lor, companiile de asigurări de
viață preferă să investească în active pe termen lung. Acestea sunt o sursă majoră de
capital imobiliar comercial și sunt puternic implicate în piața ipotecară comercială pe
termen lung.

4. Aproximativ 86% din proprietățile imobiliare comerciale investibile (pe o bază

ponderată în funcție de valoare) sunt deținute de investitori "neinstituționali". Cine sunt
acești investitori?

Soluție: Acești investitori "neinstituționali" includ atât investitori individuali, cât și grupuri
de investitori privați care își pun în comun capitalul prin mai multe tipuri de structuri de
proprietate, inclusiv corporații C, corporații S, parteneriate generale, societăți în
comandită limitată și societăți cu răspundere limitată, pentru a achiziționa active
imobiliare. Investițiile comune reprezintă cea mai mare parte a valorii de piață a bunurilor
imobile deținute de investitori "neinstituționali". Investitorii individuali sau investitorii
care dețin proprietăți în comun cu alți membri ai familiei cuprind o mică parte din acești
investitori "neinstituționali".

5. Explicați pe scurt un fond mixt. Cine sunt investitorii în aceste fonduri și de ce acești
investitori folosesc fonduri mixte pentru achizițiile lor?

Soluție: Un fond mixt este un mijloc pentru fondurile de pensii care nu posedă suficientă
expertiză imobiliară internă pentru a investi în imobiliare. Fondurile de pensii contribuie
cu fonduri la un administrator de fonduri imobiliare care pune în comun sau amestecă
aceste fonduri cu descoperiri de la alte fonduri de pensii pentru a achiziționa active
imobiliare.

6. Există trei considerente principale care afectează forma în care investitorii aleg să
dețină proprietăți imobiliare comerciale. Enumerați-le pe fiecare și explicați modul în care

18-
1
acestea afectează formularul de alegere a proprietății.

Soluție: Problemele de control al managementului, regulile federale de impozitare a

veniturilor și evitarea răspunderii personale pentru datorii și obligații afectează forma în
care investitorii aleg să dețină proprietăți imobiliare comerciale.

Măsura în care investitorii doresc să fie activi în deciziile de gestionare poate dicta forma
de proprietate selectată. De exemplu, într-o societate în comandită, asociatul general are
responsabilitatea pentru deciziile de management, iar asociații comanditari nu sunt activi
în deciziile de management. C Corporations, S Corporations și societățile cu răspundere
limitată permit, de asemenea, investitorilor să evite responsabilitatea managementului.

Investitorii preferă structurile de proprietate care oferă răspundere limitată. Corporațiile C,

corporațiile S, societățile în comandită limitată și societățile cu răspundere limitată
protejează investitorii de orice răspundere personală; Răspunderea este limitată la valoarea
capitalului investit. Parteneriatele generale necesită cel puțin un asociat general care are
răspundere nelimitată pentru datoriile parteneriatului.

Impozitarea federală a veniturilor este un factor critic în determinarea formei de

proprietate care trebuie utilizată în investițiile imobiliare. Veniturile produse de
proprietățile deținute de societățile C sunt potențial supuse dublei impuneri, deoarece
impozitul este evaluat atât la nivel corporativ, cât și la nivel de investitor. S corporațiile,
societățile cu răspundere limitată, parteneriatele generale și societățile în comandită
limitată sunt entități de trecere și evită dubla impozitare. O societate în comandită simplă
are avantajul suplimentar de a permite alocări speciale de distribuții de numerar și venituri
impozabile.

7. Explicați ce se înțelege prin dubla impozitare a veniturilor.

Soluție: Dubla impunere se referă la impozitarea veniturilor atât la nivel de entitate, cât și
la nivel de investitor. De exemplu, o societate C plătește impozit pe venitul său, ceea ce
reduce suma disponibilă pentru a fi distribuită acționarilor cu valoarea impozitului la nivel
de entitate. Acționarii sunt apoi impozitați pe veniturile distribuite acestora sub formă de
dividende, rezultând dubla impozitare a veniturilor generate de corporație.

8. Care sunt restricțiile majore pe care un REIT trebuie să le îndeplinească în mod

continuu pentru a evita impozitarea la nivel de entitate?

Soluție: Un REIT trebuie să aibă cel puțin 100 de acționari și 50% sau mai mult din
acțiunile REIT nu pot fi deținute de cinci sau mai puțini investitori. Un REIT este obligat
să distribuie acționarilor cel puțin 90% din venitul său impozabil sub formă de dividende.
Un REIT trebuie să aibă cel puțin 75% din activele sale investite în active imobiliare,
numerar și titluri de stat. În plus, 75% din venitul brut al unui REIT trebuie să provină din
active imobiliare.

9. Comparați avantajele și dezavantajele fiscale ale deținerii de proprietăți producătoare

de venituri sub forma unui REIT cu avantajele fiscale și dezavantajele deținerii de
proprietăți sub forma unei societăți în comandită imobiliară. Domină vreuna dintre forme

18-
1
din punct de vedere fiscal?

Soluție:

Un REIT este o corporație C și, spre deosebire de corporația standard C, nu plătește

impozit pe profit la nivel de entitate dacă aderă la un set de condiții prezentate în Codul
veniturilor interne. Un dezavantaj al formei de proprietate REIT este că pierderile fiscale
nu trec la acționari.

Societățile în comandită simplă imobiliare nu sunt supuse dublei impuneri, deoarece

impozitul pe venit nu este evaluat la nivel de entitate. Societățile în comandită limitată pot
aloca pierderi fiscale partenerilor, dar capacitatea asociaților comanditați de a utiliza
pierderile fiscale este potențial limitată de restricțiile privind pierderile din activitatea
pasivă.

În practică și din punct de vedere fiscal, trecerea prin entități precum societățile în
comandită simplă și societățile cu răspundere limitată reprezintă forma dominantă a
structurilor de proprietate utilizate pentru a investi în active imobiliare. Cu toate acestea,
REIT-urile sunt, de asemenea, capabile să evite dubla impozitare și sunt favorizate ca
formă de proprietate de către unii investitori.

10. Din cele peste 3 trilioane de dolari în datorii imobiliare comerciale restante, ce
procent este tranzacționat pe piețele publice? Ce procent este tranzacționat pe piețele
private? Ce instituții sau entități sunt deținătorii pe termen lung ai datoriilor imobiliare
comerciale private? Care este sursa de fonduri ipotecare pe termen lung cu cea mai rapidă
creștere?

Soluție: Aproximativ 27% din datoriile imobiliare comerciale sunt tranzacționate pe

piețele publice, iar restul de 73% sunt deținute privat de investitori instituționali și
individuali. Băncile comerciale, instituțiile de economii și companiile de asigurări de viață
sunt deținătorii pe termen lung ai datoriilor imobiliare comerciale private. Titlurile
garantate cu ipoteci comerciale (CMBS) reprezintă sursa de fonduri ipotecare pe termen
lung cu cea mai rapidă creștere.

11. Distingeți între REIT-urile de capital, REIT-urile ipotecare și REIT-urile hibride.

Soluție: REIT-urile de capital investesc și operează proprietăți comerciale. REIT-urile

ipotecare achiziționează obligații ipotecare (de obicei comerciale) și astfel devin, efectiv,
creditori imobiliari. REIT-urile hibride investesc un procent semnificativ din activele lor
atât în proprietăți, cât și în credite ipotecare.

12. Definiți fondurile din operațiuni (FFO) și explicați de ce această măsură este adesea
utilizată în locul venitului net GAAP pentru a cuantifica capacitatea de a produce venituri
a unui trust de investiții imobiliare.

Soluție: Contabilitatea GAAP include deduceri fără numerar, cum ar fi perimarea și

amortizarea anumitor active financiare și fixe. Prin urmare, dacă un REIT are active
amortizabile semnificative, ceea ce duce la deduceri ale cheltuielilor fără numerar pentru

18-
1
amortizare, este posibil ca venitul net GAAP să nu reflecte fluxul net de numerar
disponibil pentru a fi distribuit investitorilor. Fondurile din operațiuni (FFO) reprezintă o
măsură alternativă a câștigurilor care adaugă înapoi cheltuielile de depreciere și
amortizare la veniturile GAP. În plus, FFO ajustează veniturile GAAP pentru câștigurile și
pierderile din evenimente rare și neobișnuite. Formal, FFO este definit ca:

FFO = Venit net (GAAP)

+ Amortizare (proprietate imobiliară)
+ Amortizarea cheltuielilor de leasing
+ Amortizarea îmbunătățirilor chiriașilor
- Câștiguri/pierderi din evenimente rare și neobișnuite

13. Cum au performat REIT-urile de capital, măsurate în termeni de randamente totale,

în ultimii ani în raport cu investițiile alternative în acțiuni?

Soluție: În ultimii 5-10 ani, REIT-urile ca grup au depășit în mod semnificativ atât
acțiunile cu capitalizare mare, cât și acțiunile cu capitalizare mică. În perioada de 15 ani
care s-a încheiat în 2005, REIT-urile de capital au produs un randament anualizat de 15,4;
randamentele corespunzătoare pentru S&P 500 și Russell 2000 au fost de 11,5% și,
respectiv, 13,0%. În perioada de 20 de ani care s-a încheiat în 2005, REIT-urile de capital
au oferit un randament anualizat de 12,4, ușor mai mare decât randamentul de 11,9%
produs de S&P 500 și mai mult decât randamentul de 10,3% oferit de Russell 2000.
Aceste randamente sunt neajustate pentru risc.

18-
1
 CHAPTER 19
Decizii de investiții: indicatori

Întrebări de testare
1. Multiplicatori de venit:
a. sunt utile ca instrument de analiză preliminară pentru a elimina oportunitățile
de investiții evident inacceptabile.

2. Rata globală de capitalizare:

a. este reciproca multiplicatorului venitului net.

3. Rata cheltuielilor de exploatare:

c. exprimă cheltuielile de exploatare ca procent din venitul brut efectiv.

4. Rata dividendului de capital:

b. exprimă fluxul de numerar înainte de impozitare ca procent din cheltuielile de
numerar necesare.

5. Analiza raportului:
d. servește ca o evaluare inițială a caracterului adecvat al fluxului de numerar al
unei investiții.

6. Să presupunem că un centru de vânzare cu amănuntul poate fi achiziționat pentru

5,5 milioane de dolari. NOI-ul centrului este de așteptat să fie de 489.500 de
dolari. A fost solicitat un împrumut de 4.000.000 USD. Împrumutul are o rată
contractuală fixă de 9,25%, amortizată lunar pe 25 de ani cu un termen de 7 ani.
Care va fi rata (anuală) de acoperire a datoriilor proprietății?
b. 1.19

7. Care dintre următoarele nu reprezintă o cheltuială de exploatare asociată cu

proprietatea (comercială) producătoare de venit?
A. Serviciul datoriei

Utilizați următoarele informații pentru a răspunde la întrebările 8-9.

Vă gândiți să cumpărați o clădire de birouri pentru 2.500.000 USD. Vă așteptați ca
venitul brut potențial (IGP) în primul an să fie de 450.000 USD; locurile de muncă
vacante și pierderile de colectare să fie de 9% din IGP; iar cheltuielile operaționale să fie
de 42% din venitul brut efectiv (EGI).

8. Care este rata de capitalizare globală implicită în primul an?

a. 9,5 la sută

9. Ce este multiplicatorul venitului brut efectiv? B. 6.11

10. Având în vedere următoarele informații, care este avansul necesar pentru
capitaluri proprii?
• Prețul de achiziție: $ 800,000

19-
1
 • Raportul credite/valoare: 75%
• Cost finanțare în avans: 3%
c. 218.000 dolari

Întrebări de studiu
Utilizați următoarele informații pentru a răspunde la întrebările 1-3:
Aveți în vedere achiziționarea unei clădiri de birouri pentru 1,5 milioane de dolari astăzi.
Așteptările dvs. includ următoarele: venitul potențial brut din primul an de 340,000 USD;
pierderi de locuri de muncă vacante și de colectare egale cu 15% din venitul potențial
brut; cheltuieli de exploatare egale cu 40% din venitul brut efectiv. Cheltuielile de capital
sunt egale cu 5% din EGI. Vă așteptați să vindeți proprietatea la cinci ani după ce a fost
cumpărată. Estimați că valoarea de piață a proprietății va crește cu patru procente pe an
după ce este achiziționată și vă așteptați să suportați cheltuieli de vânzare egale cu 6%
din prețul de vânzare viitor estimat.

1. Care este venitul brut efectiv estimat (EGI) pentru primul an de funcționare?

Soluție:
Articol Sumă
Venitul brut potențial (IGP) $340,000
mai puțin: indemnizație V&C (la 15% din IGP) 51.000
Venit brut efectiv (EGI) $289,000

2. Care este venitul net din exploatare (NOI) estimat pentru primul an de activitate?

Soluție:
Articol Sumă
Venitul brut efectiv (EGI) $289,000
mai puțin: Cheltuieli de exploatare (OE)(115,600)
mai puțin: Cheltuieli de capital (CAPX) (14,450)
Rezultatul net din exploatare (NOI) $158,950

3. Care este rata globală de plafonare estimată (Ro) utilizând NOI pentru primul an
de funcționare?

Soluție: Rata maximă generală este de 10,6% (158,950 USD / 1,500,000 USD)

4. Este disponibilă o oportunitate de investiție cu un preț de piață de 100.000 USD.

Puteți obține un împrumut ipotecar de 75.000 USD, pe 25 de ani, care necesită
plăți lunare egale cu dobândă de 9,5%. Următoarele rezultate operaționale sunt
așteptate în primul an.

Venitul brut efectiv $25,000

Mai puține cheltuieli operaționale$13,000
Rezultatul net din exploatare $12,000

19-
1
 Numai pentru primul an, determinați:

a. Multiplicatorul venitului brut

Soluție: Prețul pieței / Venit brut efectiv = 100.000 USD / 25.000 USD = 4

b. Rata cheltuielilor de exploatare

Soluție: Cheltuieli operaționale / Venit brut efectiv = 13.000 USD / 25.000 USD
= 52%

c. Rata de acoperire a datoriilor

Soluție: NOI / Serviciul anual al datoriei = $12,000 / $7,863 = 1.5

d. Rata globală de capitalizare

Soluție: NOI / Prețul pieței = $12,000 / $100,000 = 12 la sută

e. Rata dividendelor de capital

Soluție: Flux de numerar înainte de impozitare / Capital propriu = 4.137 USD /

25.000 USD = 16,55%

5. Aveți în vedere achiziționarea unui apartament cvadruplex. Venitul brut efectiv

(EGI) în primul an de funcționare este de așteptat să fie de 33.600 USD (700
USD pe lună pe unitate). Cheltuielile operaționale din primul an sunt de așteptat
să fie de 13.440 USD (la 40% din EGI). Ignorați cheltuielile de capital. Prețul de
achiziție al cvadruplexului este de 200.000 USD. Achiziția va fi finanțată cu
60.000 de dolari în capitaluri proprii și o ipotecă standard cu rată fixă de 140.000
de dolari. Rata dobânzii la finanțarea datoriei este de opt la sută, iar termenul de
împrumut este de 30 de ani. Presupun, pentru simplificare, că plățile vor fi
efectuate anual și că nu există costuri de finanțare în avans.

a. Care este rata generală de capitalizare?

Soluție: NOI = EGI – cheltuieli de exploatare

= $33,600 – $13,440
= $20,160

NOI / Prețul pieței = $20,160 / $200,000 = 10.08 la sută

b. Ce este multiplicatorul venitului brut efectiv?

19-
1
 Soluție: Prețul pieței / Venit brut efectiv = 200.000 USD / 33.600 USD = 5.95

c. Care este rata dividendelor de capital (rentabilitatea capitalurilor proprii

înainte de impozitare)?

Soluție:

Serviciul datoriei = 12.436 USD, calculat mai jos

N = 30 I/YR = 8 PV = 140.000 PMT = ? FV = 0
dolari
Flux de numerar înainte de impozitare = NOI - Serviciul datoriei = 20.160
USD - 12.436 USD = 7.724 USD

Rata dividendelor = Flux de numerar înainte de impozitare / capitaluri proprii investite

= 7,724 USD / 60,000
USD = 12,87%

d. Care este rata de acoperire a serviciului datoriei?

Soluție: DCR = NOI / serviciul datoriei

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Să presupunem că creditorul necesită o rată minimă de acoperire a datoriilor

de 1,2. Care este cel mai mare împrumut pe care l-ați putea obține dacă decideți
să împrumutați mai mult de 140,000 USD?

Soluție: Serviciul datoriei trebuie să fie astfel încât să existe următoarea relație:
NOI
Serviciul ≥
1.
datoriei 2
Dar, serviciul datoriei este egal cu suma împrumutului înmulțită cu constanta
ipotecii (rata dobânzii contractuale plus amortizarea principalului). Astfel, putem
rescrie expresia de mai sus ca

NOI
suma creditului x constanta ipotecii
≥1.
2
Rearanjarea
NOI = suma creditului x constanta ipotecii
1.2
sau
NOI
= suma creditului
1,2 x constanta ipotecii

19-
1
 Pentru problema noastră,
$20,160
= suma creditului
1,2 x 0,0888

Constanta ipotecară este rata dobânzii declarată plus plata principalului primului
an împărțită la suma împrumutului (1,236/140 000 = .0088) sau .0888.

$20,160
= suma creditului 0.1066

$189,130 = suma împrumutului

6. De ce proprietățile de clasă B se vând la rate de plafonare mai mari decât

proprietățile de clasă A?

Soluție: În raport cu proprietățile de clasă A, proprietățile de clasă B sunt mai

riscante și / sau se așteaptă să producă creșteri mai mici ale chiriilor în timp.
Ambele efecte reduc suma pe care un investitor rațional este dispus să o plătească
astăzi pe dolar din venitul curent. Atunci când valorile/prețurile scad în raport cu
venitul net curent din chirii, ratele maxime cresc.

7. De ce ar putea un investitor imobiliar comercial să împrumute pentru a ajuta la

finanțarea unei investiții, chiar dacă și-ar putea permite să plătească 100% în
numerar?

Soluție: Împrumutul – adică utilizarea "banilor altor oameni" – este, de asemenea,

menționat ca utilizarea pârghiei financiare. Dacă rentabilitatea globală a
proprietății depășește costul datoriei, utilizarea efectului de levier poate crește
semnificativ rata de rentabilitate pe care investitorii o câștigă din capitalul
investit. Această mărire așteptată a rentabilității determină adesea investitorii să
finanțeze parțial datoriile, chiar dacă au averea acumulată pentru a plăti toți banii
pentru proprietate.

8. Vă gândiți să cumpărați o clădire de birouri pentru 2.500.000 USD. Vă așteptați

ca venitul brut potențial (IGP) în primul an să fie de 450,000 USD; locurile de
muncă vacante și pierderile de colectare să fie de 9% din IGP; iar cheltuielile
operaționale să fie de 42% din venitul brut efectiv (EGI). Care este venitul net din
exploatare estimat? Folosind prețul de vânzare, care este rata de capitalizare
globală implicită din primul an? Ce este multiplicatorul (efectiv) al venitului brut?

19-
1
 Articol Sumă
Venitul brut potențial (IGP) $450,000
- Locuri de muncă vacante și pierderi de colectare (VC) 40,500
= Venitul brut efectiv (EGI) 409,500
- Cheltuieli de exploatare (OE) 171,990
= Rezultatul net din exploatare (NOI)237,510

Care este rata generală de

$237,510
capitalizare? =
R0 NOI = = 0, 095 sau 9,
$2,500,000 5%
Acquisition Pr ice

Ce este multiplicatorul venitului brut efectiv?

Achiziție Pr ice $ 2,500,000

GIM = = = 6.10
Venit brut efectiv $409,500

9. Care este principalul lucru care distinge o cheltuială de exploatare de o cheltuială

de capital?

Soluție: O cheltuială de exploatare nu modifică fundamental valoarea de piață sau

durata de viață economică rămasă a activului; Mai degrabă, cheltuielile de
exploatare mențin pur și simplu proprietatea operațională și competitivă pe piața
locală. În schimb, o cheltuială de capital este definită ca o cheltuială care crește
valoarea de piață și/sau durata de viață economică rămasă a activului.

10. Explicați de ce fluxul de numerar al veniturilor din proprietate nu este același

lucru cu venitul impozabil.

Soluție: Din mai multe motive, fluxul de numerar net real generat de o investiție
imobiliară de închiriere este diferit de valoarea venitului pe care proprietarul
trebuie să îl raporteze în scopul impozitului federal pe venit. În primul rând, este
permisă o deducere pentru amortizare la calcularea venitului impozabil din
operațiunile anuale; Cu toate acestea, proprietarul nu "scrie un cec" pentru
depreciere anual. Acest lucru reduce venitul impozabil în raport cu fluxul de
numerar real. Același lucru este valabil și pentru cheltuielile de finanțare
amortizate. În schimb, proprietarul face adesea plăți ipotecare care includ atât
dobânda, cât și amortizarea principalului. Cu toate acestea, numai partea de
dobândă a plății ipotecare este deductibilă fiscal. Partea principală este, prin
urmare, o ieșire de numerar care nu este deductibilă fiscal.

11. Care este neajunsul de bază al majorității rapoartelor și regulilor de bază utilizate
în luarea deciziilor de investiții imobiliare comerciale?

Solutie: Slabiciunea majora a majoritatii raporturilor si regulilor generale este ca

ignora intrarile si iesirile de numerar care sunt susceptibile sa apara dupa primul
an de operatiuni. De asemenea, nu există reguli clare de decizie asociate cu

19-
1
regulile generale. De exemplu, cu cât este mai mare rata de admitere a unui
potențial

19-
1
Achiziția trebuie să fie relativă la rata maximă a proprietăților similare înainte ca
investitorul să poată concluziona că achiziționarea proprietății va crește bogăția?

19-
1
 CHAPTER 20
Decizii de investiții: VAN și RIRE

Întrebări de testare
1. O investiție imobiliară este disponibilă la o cheltuială inițială de numerar de
10.000 USD și se așteaptă să genereze fluxuri de numerar de 3.343,81 USD pe an
timp de cinci ani. Rata internă de rentabilitate (IRR) este aproximativă: b. 20%.

2. Valoarea actualizată netă a unei achiziții este egală cu:

b. valoarea actualizată a fluxurilor de trezorerie viitoare preconizate, minus
cheltuielile inițiale de numerar.

3. Valoarea actualizată:
b. este valoarea actuală a tuturor beneficiilor nete care se așteaptă să fie primite în
viitor.

4. Ecuația ratei interne de rentabilitate include:

d. ieșirile și intrările inițiale de numerar, precum și ieșirile și intrările viitoare de
numerar.

5. Prețul de achiziție care va oferi unui investitor cea mai mică rată acceptabilă de
rentabilitate:
a. este valoarea de investiție a proprietății pentru investitorul respectiv.

6. Ce termen descrie cel mai bine prețul maxim pe care un cumpărător este dispus să
îl plătească pentru o proprietate?
A. Valoarea investiției

7. O proprietate producătoare de venituri are un preț de 600.000 USD și se așteaptă

să genereze următoarele fluxuri de numerar după impozitare: Anul 1: 42.000
USD; Anul 2: 44.000 $; Anul 3: 45.000 USD; Anul 4: 50.000 $; și Anul 5:
650,000 USD. Ar fi înțelept un investitor cu o rată obligatorie de rentabilitate după
impozitare de 15% să investească la prețul curent?
b. Nu, NPV este -148,867 USD.

8. Ca regulă generală, utilizarea efectului de levier financiar:

b. crește riscul pentru investitorul de capital.

9. Ce este IRR, presupunând că o clădire industrială poate fi achiziționată pentru

250.000 USD și se așteaptă să genereze fluxuri de numerar de 18.000 USD pentru
fiecare din următorii cinci ani și să fie vândută la sfârșitul celui de-al cincilea an
pentru 280.000 USD?
c. 9,20 la sută

10. Având în vedere următoarele informații, care este investiția de capital necesară la
închidere?
• Prețul de achiziție: $ 800,000

20-
1
 • Raportul credite/valoare: 75%
• Cost de finantare: 3%
c. 218.000 dolari

Întrebări de studiu
1. Enumerați trei moduri importante în care modelele de evaluare DCF diferă de
modelele de capitalizare directă.

Soluție: Modelele de capitalizare directă necesită o estimare a venitului stabilizat

timp de un an. Modelele DCF necesită estimări ale fluxurilor nete de trezorerie pe
întreaga perioadă de deținere preconizată. În plus, prognoza fluxului de numerar
trebuie să includă fluxul de numerar net preconizat a fi produs prin vânzarea
proprietății la sfârșitul perioadei de deținere preconizate. În cele din urmă,
evaluatorul trebuie să selecteze randamentul adecvat (RIRE necesară) la care să
actualizeze toate fluxurile de numerar viitoare sau să utilizeze ca prag minim de
rentabilitate într-o analiză RIR.

2. De ce ar putea un investitor imobiliar comercial să împrumute pentru a ajuta la

finanțarea unei investiții, chiar dacă și-ar putea permite să plătească 100% în
numerar?

Soluție: Împrumutul – adică utilizarea "banilor altor oameni" – este, de asemenea,

menționat ca utilizarea pârghiei financiare. Dacă rentabilitatea globală a
proprietății depășește costul datoriei, utilizarea efectului de levier poate crește
semnificativ rata de rentabilitate pe care investitorii o câștigă din capitalul investit.
Această mărire așteptată a rentabilității determină adesea investitorii să finanțeze
parțial datoriile, chiar dacă au averea acumulată pentru a plăti toți banii pentru
proprietate. Alte beneficii potențiale ale efectului de levier includ: capacitatea de a
depăși constrângerile de capital propriu pentru a achiziționa mai multe + proiecte
NPV; capacitatea de a aplica avantajul comparativ al proprietarului/operatorului în
achiziție și gestionare la mai multe proiecte; și creșterea diversificării
portofoliului.

3. Folosind tasta "CF" a calculatorului dvs. financiar, determinați IRR-ul următoarei

serii de fluxuri de numerar anuale: CF0 = -31.400 USD; CF1 = 3.292$; CF2 =
3.567$; CF3 = 3.850$; CF4 = 4.141$; și CF5 = 50.659 USD.

Soluție: IRR = 18,51%

4. Un centru comercial de vânzare cu amănuntul este achiziționat pentru 2,1 milioane

de dolari. În următorii patru ani, proprietatea se apreciază la 4% pe an. La
momentul achiziționării, proprietatea este finanțată cu un raport împrumut-valoare
de 75% timp de 30 de ani la 8% (anual) cu amortizare lunară. La sfârșitul anului
4, proprietatea este vândută cu 8% cheltuieli de vânzare. Ce este inversarea
capitalului propriu înainte de impozitare?

20-
2
 Soluție:
Valoarea creditului = 0.75 x $1,575,000
(2.100.000) 11,556.79
Plăți lunare 1,515,450
Arti Sumă
col
Preț de vânzare [2.100.000 x 2,456,703
(1,04) ]
mai puțin: Cheltuieli de vânzare (la 8% din SP) 196,536
4

Preț net de vânzare mai puțin: Sold 2,260,167

mtg neplătit Inversarea 1,515,450
capitalurilor proprii înainte de $ 744,717

5. Precizați, în cel mult o propoziție, condiția pentru o pârghie financiară favorabilă

în calculul VAN.

Soluție: Creșterea utilizării efectului de levier va crește VAN calculată dacă rata
de actualizare depășește costul efectiv al datoriei ipotecare.

6. Precizați, în cel mult o propoziție, condiția pentru o pârghie financiară favorabilă

în calculul RIR.

Soluție: Creșterea utilizării efectului de levier va crește RIRE calculată dacă RIRE
neîndatorată depășește costul efectiv al datoriei ipotecare.

7. Se achiziționează o clădire de birouri cu următoarele fluxuri de numerar

proiectate:
• NOI este de așteptat să fie de 130.000 USD în anul 1, cu 5% anualCreşte.
• Prețul de achiziție al proprietății este de 720.000 de dolari.
• Finanțarea prin capitaluri proprii 100% este utilizată pentru achiziționarea
proprietății
• Proprietatea este vândută la sfârșitul anului 4 pentru 860.000 de dolari, cu
costuri de vânzare de
4 la sută.
• Rata de rentabilitate necesară este de 14%.

a. Calculați rata internă de rentabilitate (RIR) neîndatorată.

b. Calculați valoarea actualizată netă (VAN) neîndatorată.

Soluție:
Venitul net Încasări Prezent
Prețul de din nete din Flux de Valoare la
An achiziție exploatare vânzare numerar total 14%
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032
3 143,325 143,325 96,740

20-
3
 4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
un. IRR = 21,88% b. VAN = 173.732

8. Cu un preț de achiziție de 350.000 de dolari, un depozit asigură un flux de numerar

inițial înainte de impozitare de 30.000 de dolari, care crește cu 6% pe an. Dacă
revenirea capitalului propriu înainte de impozitare după patru ani este egală cu
90.000 USD și este necesară o investiție inițială de capital de 175.000 USD, care
este IRR în proiect? Dacă rata necesară de rentabilitate a proiectului este de 10%,
ar trebui ca proiectul să fie întreprins?

Soluție:
Prețul de Înainte Inversarea Flux de Prezent
An achiziție Fluxul de capitalurilor numerar total Valoare la
numerar din proprii înainte 10%
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

IRR este de 7,84%. Pe baza unei rate de rentabilitate a proiectului de 10%, VAN
este egală cu (10.246 USD) și proiectul nu ar trebui întreprins.

9. Aveți în vedere achiziționarea unei clădiri de birouri. Prețul de achiziție este de

775.000 de dolari. Șaptezeci și cinci la sută din prețul de achiziție poate fi
împrumutat cu o ipotecă de 30 de ani, 7,5%. Plățile vor fi efectuate anual.
Costurile de finanțare în avans vor totaliza trei procente din suma împrumutului.
Fluxurile de trezorerie înainte de impozitare preconizate din operațiuni –
presupunând o perioadă de deținere de 5 ani – sunt următoarele:

An BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

Fluxul de numerar înainte de impozitare din vânzarea proprietății este de așteptat

să fie de 295.050 USD. Care este valoarea actualizată netă a acestei investiții,
presupunând o rată de rentabilitate necesară de 12% a fluxurilor de numerar cu
pârghie? Care este rata internă de rentabilitate a pârghiei?

Soluție: După cum se rezolvă mai jos, NPV este (11,166 USD), iar IRR este de
10,75%

20-
4
 Investiții de Serviciul Flux de Valoarea
An capital NOI datoriei BTERnumerar total actuală la 12%
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165
4 65,043 49,215 15,828 10,059
5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

10. Aveți în vedere achiziționarea unui complex de apartamente. Se fac următoarele

ipoteze:
a. Prețul de achiziție este de 1.000.000 USD.
b. Venitul brut potențial (IGP) pentru primul an de funcționare este proiectat
să fie de 171.000 USD.
c. IGP este de așteptat să crească cu 4% pe an.
d. Nu sunt așteptate posturi vacante.
e. Cheltuielile operaționale sunt estimate la 35% din venitul brut efectiv.
Ignorați cheltuielile de capital.
f. Valoarea de piață a investiției este de așteptat să crească cu 4% pe an.
g. Cheltuielile de vânzare vor fi de 4%.
h. Perioada de deținere este de 4 ani.
i. Rata adecvată de rentabilitate a reducerii NOI-urilor proiectate și a PNS
proiectate este de 12%.
j. Rata de rentabilitate necesară este de 14%.
k. 70% din prețul de achiziție poate fi împrumutat cu un 30 de ani,
ipoteca lunară.
l. Rata anuală a dobânzii la ipotecă va fi de 8.0 la sută.
m. Costurile de finanțare vor fi egale cu 2% din suma creditului.
n. Nu există penalități de plată anticipată.

a. Calculați venitul net din exploatare (NOI) pentru fiecare dintre cei patru ani.

Soluție:
Articol 1 2 3 4
IGP $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Mai puțin: 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Mai puțin: 59,850 62,244 64,734 67,323
NOI $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Calculați veniturile nete din vânzare din vânzarea proprietății.

Soluție:
Articol Sumă
Preț de vânzare [1.000.000 x (1,04) ]
4
$1,169,859
mai puțin: Cheltuieli de vânzare (la 4% din SP) 46,794
Prețul net de vânzare $1,123,065

20-
5
c. Calculați valoarea actualizată netă a acestei investiții, presupunând că nu
există datorii ipotecare. Ar trebui să cumpărați? De ce?

Soluție:

Articol Fluxul de Valoarea actuală la

Ieșire inițială an 0 -$1,000,000 -$1,000,000
NOI Ani.1 111,150 99,241
NOI Ani.2 115,596 92,152
NOI Ani.3 120,220 85,570
NOI Ani.4 125,029 79,458
Revenire 4 ani 1,123,065 713,727
Valoarea actualizată $70,150
netă
Da, achiziționați proprietatea deoarece este un proiect NPV pozitiv.

d. Calculați rata internă de rentabilitate a acestei investiții, presupunând că nu

aveți datorii. Ar trebui să cumpărați? De ce?

Soluție: IRR = 14,22%. Cumpărare, deoarece rata de rentabilitate necesară

este de 12%

e. Calculați plata lunară a ipotecii. Care este totalul pe an?

Soluție: Plata lunară = 5.136,35 USD, calculată mai jos:

Plata anuală = plata lunară x 12 = 61,636 USD

f. Calculați soldul împrumutului la sfârșitul anilor 1, 2, 3 și 4. (Notă: soldul

ipotecar neplătit în orice moment este egal cu valoarea actualizată a plăților
rămase, actualizată la rata dobânzii contractuale.)

Soluție:
Soldul ipotecar neplătit în anul 1 = 694.152 USD
Soldul ipotecar neplătit în anul 2 = 687.820 USD
Soldul ipotecar neplătit în anul 3 = 680.961 USD
Soldul ipotecar neplătit în anul 4 = 673.533 USD

g. Se calculează valoarea reducerii principalului realizat în fiecare dintre cei

patru ani.

Soluție:
Reducerea principalului în anul 1 = 700.000 $ - 694.152 $ = 5.848 $
Reducerea principalului în anul 2 = 694.152 USD - 687.820 USD = 6.332
USD
Reducerea principalului în anul 3 = 687.820 USD - 680.961 USD = 6.859
USD
Reducerea principalului în anul 4 = 680.961 USD - 673.533 USD = 7.428

20-
6
 USD

h. Calculați dobânda totală plătită în fiecare dintre cei patru ani. (Notă: Nu
uitați că serviciul datoriei este egal cu principalul plus dobânda.)

Soluție:
Dobânda plătită în anul 1 = 61.636 $ - 5.848 $ = 55.788 $
Dobânda plătită în anul 2 = 61.636 $ - 6.332 $ = 55.304 $
Dobânda plătită în anul 3 = 61.636 $ - 6.859 $ = 54.777 $
Dobânda plătită în anul 4 = 61.636 $ - 7.428 $ = 54.208 $

i. Calculați investiția inițială de capital necesară cu pârghie.

Soluție:
Suma creditului (0,70 x 1.000.000 $) = 700.000 $
Costuri de finanțare în avans (0,02 x 700.000 USD) = 14.000 USD
Investiții de capital = $1,000,000 - $700,000 + $14,000 = $314,000

j. Calculați fluxul de numerar înainte de impozitare (BTCF) pentru fiecare

dintre cei patru ani.

Soluție:
Articol 1 2 3 4
NOI $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
mai puțin: 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Calculați inversarea capitalului propriu înainte de impozitare (BTER) din

vânzarea proprietății.

Soluție:
Articol Sumă
Prețul net de vânzare $1,123,065
mai puțin: Soldul ipotecar rămas în anul 4 673,533
Inversarea capitalurilor proprii înainte de impozitare$449,532

l. Calculați valoarea actualizată netă a efectului de levier al acestei investiții.

Ar trebui să cumpărați? De ce?

Soluție:
Prezent
Valoare la
Articol Fluxul de 14%
BTCF an.1 $49,514 $43,433
BTCF Anul 2 53,960 41,520
BTCF an.3 58,584 39,543
BTCF Anul 4 63,392 37,534
Revenire 4 ani 449,532 266,159

20-
7
 Total $428,189

NPV = Valoarea actualizată a fluxurilor de numerar minus investiția de

capital: 428.189 USD - 314.000 USD = 114.189 USD.

Decizie: Achiziționați proprietatea deoarece VAN > 0; Averea va crește cu

114.189 de dolari.

m. Calculați rata internă de rentabilitate a acestei investiții (presupunând că nu

există datorii și fără impozite). Ar trebui să cumpărați? De ce?

Soluție: IRR cu pârghie = 25,02%; Decizie: Achiziționați proprietatea

deoarece IRR > 14%, rentabilitatea necesară.

n. Calculați, pentru primul an de funcționare: (1) rata globală (plafon) de

rentabilitate, (2) rata dividendelor capitalurilor proprii, (3) multiplicatorul
venitului brut, (4) rata de acoperire a datoriei.

Soluție:
(1) Rata totală de capitalizare = NOI / Prețul pieței = 111.150
USD / 1.000.000 USD = 11.12%
(2) Rata dividendelor = BTCF / capitaluri proprii = 49.514 USD /
314.000 USD = 15,8%
(3) Multiplicator venit brut = Prețul pieței / EGI = 1.000.000 USD /
171.000 USD = 5,85
(4) Rata de acoperire a datoriilor = NOI / Serviciul datoriei =
111.150 USD / 61.636 USD = 1,8

11. IRR-ul anticipat înainte de impozitare pentru o potențială investiție imobiliară este
de 14%. IRR după impozitare preconizată este de 10,5%. Care este rata efectivă de
impozitare a acestei investiții?

Soluție: Rata efectivă de impozitare este (1-(10,5/14)) = 0,25 sau 25%.

20-
8
 CHAPTER 21
IMPOZITAREA VENITURILOR ȘI VALOAREA

Probleme de testare

1. Venitul impozabil din închirierea bunurilor imobiliare amortizabile gestionate

activ se clasifică ca:
b. Venit pasiv.

2. În conformitate cu legislația federală actuală privind impozitul pe venit, care este

cea mai scurtă perioadă de recuperare a costurilor disponibilă investitorilor care
achiziționează proprietăți rezidențiale de închiriat?
e. Niciuna dintre cele de mai sus.

3. Dacă un investitor este un "dealer" în ceea ce privește anumite bunuri imobiliare,

atunci acel imobil
este clasificată (de către IRS) ca fiind deținută:
b. De vânzare către alții

4. Atunci când o proprietate este vândută pentru mai puțin decât valoarea sa
contabilă rămasă, deprecierea (uzura) acesteia a fost:
b. Subestimat.

5. În scopuri fiscale, o îmbunătățire substanțială a proprietății imobiliare efectuată

după achiziția inițială este:
a. Tratat ca o clădire separată.

b. Ce procent din veniturile din chirii din proprietăți rezidențiale trebuie să provină
din închirierea unităților ocupate de chiriași ca locuințe?
c. 80 la sută

7. În 2007, achiziționați o clădire mică de birouri pentru 450.000 USD, pe care ați
finanțat-o cu un credit ipotecar de 337.500 USD, pe 25 de ani, cu rată fixă.
Costurile de finanțare în avans totalizează 6,750 USD. Cât din această cheltuială
ar putea fi anulată din venitul obișnuit în 2007?
c. 270 dolari

8. Dacă investitorul se află în categoria impozitului pe venit de 33%, cât de mult va

economisi investitorul un credit fiscal de 2.000 USD în impozite?
a. 2.000.00 dolari

9. Care dintre următoarele descrie cel mai bine impozitarea câștigurilor și pierderilor
din vânzarea activelor din secțiunea 1231?
d. Câștigurile nete sunt impozitate ca câștiguri de capital; Pierderile nete sunt
impozitate ca venituri obișnuite.

10. Care dintre următoarele afirmații este falsă?

d. Pierderile pasive nete pot fi utilizate pentru a compensa veniturile din

21-
1
dividende dintr-o acțiune REIT.

Întrebări de studiu

1. De ce investitorilor le pasă, în general, dacă IRS clasifică cheltuielile în numerar

drept cheltuieli operaționale, mai degrabă decât cheltuieli de capital?

Soluție: Cheltuielile de exploatare sunt, în general, deductibile în scopul

impozitului pe profit în anul în care sunt plătite. Cheltuielile de capital sunt
adăugate la baza fiscală a unei proprietăți, tratate ca o clădire separată și cheltuite
prin deduceri anuale de amortizare. Beneficiile fiscale, ca și alte beneficii legate
de fluxul de numerar, au valori actuale mai mari atunci când sunt primite mai
devreme decât mai târziu.

2. Cum sunt gestionate punctele de discount asociate cu finanțarea unei proprietăți

imobiliare din punct de vedere fiscal?

Soluție: Toate costurile de finanțare în avans sunt amortizate pe durata

împrumutului utilizat pentru finanțarea achiziției. In cazul in care creditul este
platit in avans inainte de expirarea termenului de creditare, costurile de finantare
initiale ramase sunt integral deductibile in anul in care obligatia de creditare este
stinsa.

3. Care vor fi impozitele datorate la vânzare? Presupuneți costuri de vânzare de 6%,

o rată obișnuită a impozitului pe venit de 33%, o rată de impozitare a câștigurilor
de capital de 15% și o rată de recuperare de 25%.

Soluție:
Deducerea anuală a amortizării = 750,000 USD x (1/27.5) = 27,272.73 USD
Depreciere totală peste 5 ani = 5 x 27.272,73 USD = 136.364

Preț de vânzare $1,270,000

Mai puțin: Cheltuieli de vânzare @ 6% (76,200)
Încasări nete din vânzare 1,193,800
Mai puțin: Baza ajustată (1.000.000 - 136.364 sau cinci 863,636
ani de 27.272,73 în depreciere anuală)
Câștig impozabil 330,164
Mai puțin: recuperarea amortizării (136,364)
Câștig de capital 193,800
Impozitul pe câștigul de capital @ 15% 29,070
Adăugați: Taxa de recuperare a amortizării (25% x 34,091
Impozite datorate la vânzare $63,161
4. Care va fi revenirea capitalurilor proprii după impozitare (fluxul de numerar) din
vânzare?

Soluție:
Încasări nete din vânzare $1,193,800

21-
2
 Mai puțin: Soldul creditului rămas* (666,648)
Inversarea capitalurilor proprii înainte de impozitare527,152
Mai puțin: Impozite datorate la vânzare (63,161)
Inversarea capitalurilor proprii după impozitare$463,991

* (N = 25, I = 12, PV = -700,000 și FV = 0) are ca rezultat o plată anuală de

89,249.98 USD. Soldul împrumutului rămas la sfârșitul anului 5 este de 666.648
USD (N = 20, I = 12, PV = ? și PMT = 89.249,98).

5. Pe întreaga perioadă de deținere de cinci ani, cât au fost reduse impozitele din
operațiunile de închiriere cu deducerile anuale de amortizare?

Soluție: Valoarea impozitelor economisite din amortizarea fiscală anuală este

amortizarea totală solicitată de 136,364 ori 33% (rata obișnuită a impozitului pe
venit) sau 45,000 USD.

6. Care sunt cele patru clasificări ale deținerilor imobiliare în scopuri fiscale? Ce
clasificări ale proprietății pot fi amortizate în scopuri fiscale?

Soluție: Cele patru clase de proprietăți imobiliare în scopuri fiscale sunt (1)
bunurile imobiliare deținute ca reședință personală; (2) bunuri imobile deținute în
vederea vânzării către terți sau proprietăți ale dealerilor; 3. bunuri imobile
deținute pentru a fi utilizate într-o activitate comercială sau comercială sau
proprietăți comerciale sau comerciale; și (4) bunuri imobiliare deținute pentru
investiții sau investiții imobiliare. În general, numai bunurile utilizate într-o
activitate comercială sau comercială sau pentru producerea de venituri, cum ar fi
închirierea de bunuri imobiliare, pot fi amortizate.

7. Care este deducerea anuală a amortizării?

Soluție: Deducerea anuală a amortizării este de 3,571.43 USD (bază ajustată de

100,000 USD / 28 ani)

8. Dacă nu ați vinde niciodată proprietatea, care ar fi valoarea actuală a economiilor

fiscale anuale din depreciere?

Soluție: Valoarea actuală a economiilor fiscale anuale din depreciere este de

9.306,57 USD (N = 28, I = 10, PMT = 3,571.43 x 0.28 și FV=0)

9. Dacă ați vinde proprietatea la sfârșitul celor cinci ani, care ar fi valoarea
actualizată a deducerilor de amortizare, fără toate impozitele datorate la vânzare?

Soluție:
Valoarea după impozitare a deducerii anuale a amortizării = 3.571,43 USD x 0,28
= 1.000 USD Valoarea actuală a deducerii anuale = 3.791 USD (N = 5, I / YR =
10, PV = ?, PMT = 1.000 și FV = 0)

Depreciere totală peste 5 ani = 5 x 3.571,43 USD = 17.857 USD

21-
3
 Taxa de recuperare a amortizării la sfârșitul anului 5 = 17.857 USD x 0,25 = 4.464
USD Valoarea actualizată a taxei de recuperare a amortizării = 2.772 USD (N = 5,
I / YR = 10, PV = ?, PMT = 0 și FV = 4.464)

VAN al deducerilor de amortizare pe o perioadă de deținere de 5 ani este de 1,019

USD (3,791 USD - 2,772 USD).

10. Black Acres Apartment, Inc trebuie să calculeze venitul impozabil (TI) pentru
anul precedent și dorește asistența dvs. Venitul brut efectiv (EGI) a fost de 52.000
USD; cheltuielile operaționale au fost de 19.000 USD; 2.000 de dolari au fost puși
într-un fond pentru înlocuirea viitoare a aragazurilor și frigiderelor; serviciul
datoriei a fost de 26.662 $, din care 25.126 $ au fost dobânzi; iar deducerea de
depreciere a fost de 17.000 de dolari. Calculați venitul impozabil din operațiuni:

Soluție:
Venitul brut efectiv $52,000
Mai puțin: Cheltuieli operaționale (19,000)
Mai puțin: Cheltuieli de capital (2,000)
Venitul net din exploatare 31,000
Adăugați: CAPX 2,000
Mai puțin: Dobânda la serviciul datoriei (25,126)
Mai puțin: Perimarea fiscală (17,000)
Venit impozabil (pierdere) $(9,126)

11. Aveți în vedere achiziționarea unui mic complex de apartamente.

a. Calculați plata ipotecară, deducerea dobânzii, deducerea amortizării și
costurile de finanțare amortizate pentru primul an de operațiuni.
b. Care va fi investiția dvs. netă de capital la "momentul zero"?
c. Estimați fluxurile de numerar după impozitare din primul an de
funcționare.

Soluție:
a. Plata anuală a ipotecii: 65,575 USD (N = 25, I = 8, PV = -700,000 și FV =
0) Deducerea dobânzii în anul 1 = 0,08 x 700,000 USD = 56,000 USD
Depreciere: 27,272.73 USD (bază amortizabilă de 750,000 USD / 27,5)
Amortizarea costurilor de finanțare: 1,000 USD (25,000 USD / 25)
b. Investiția netă de capital la momentul zero este de 325.000 USD (avans de
300.000 USD plus finanțare în avans de 25.000 USD).
c. Fluxul de numerar după impozitare se calculează mai jos:

Calcule fiscale
Venitul potențial brut $175,000
Mai puțin: Pierderi de locuri de muncă (21,000)
vacante brut
Venitul și deefectiv
colectare 154,000
Mai puțin: Cheltuieli operaționale (36,000)
Mai puțin: Cheltuieli de capital (2,000)
Venitul net din exploatare 116,000

21-
4
 Adăugați: Cheltuieli de capital 2,000
Mai puțin: Interes (56,000)
Mai puțin: depreciere (27,273)
Mai puțin: amortizarea costurilor de finanțare (1,000)
Venituri impozabile 33,727
x 35%
Obligația fiscală 11,805

Calcule de numerar
Venitul net din exploatare minus 116,000
serviciul datoriei (65,575)
Fluxul de numerar înainte de 50,425
impozitare
Mai puțin: Obligația fiscală (11,805)
Flux de numerar după impozitare 38,620

12. Calculați fluxul de numerar după impozitare din vânzarea următoarelor proprietăți
nerezidențiale.
a. Calculați cheltuielile anuale de amortizare.
b. Calculați baza ajustată la momentul vânzării (după doi ani).
c. Calculați obligația fiscală din vânzare.
d. Calculați fluxul de numerar după impozitare (inversarea capitalurilor
proprii) din vânzare.

Soluție:
a. Cheltuieli anuale cu amortizarea: 9.807,69 USD (Bază amortizabilă = 0,85
x 450.000 USD = 382.500 USD; Cheltuieli anuale cu amortizarea =
382.500 USD x (1/39)

b. Depreciere totală pe o perioadă de deținere de 2 ani = 2 x 9.807,69 USD =

19.615 USD Bază ajustată la momentul vânzării: 460.385 USD (preț de
achiziție de 450.000 USD, plus 30.000 USD cheltuieli de capital ulterioare,
minus 19.615 USD amortizare)

c. Calculul obligațiilor fiscale:

Cartea spune că valoarea de piață a proprietății a crescut la 472.500 de

dolari în perioada de deținere de doi ani și că costurile de vânzare la acel
moment vor fi de 6% din prețul de vânzare / valoarea pieței. Să
presupunem, în schimb, că valoarea de piață a crescut la 510.000 de dolari
și că cheltuielile de vânzare vor fi de 3%.

21-
5
 Preț de vânzare $510,000
Mai puțin: Cheltuieli de vânzare (15,300)
Încasări nete din vânzare 494,700
Mai puțin: Bază ajustată 460,385
Câștig impozabil 34,315
Mai puțin: recuperarea amortizării (19,615)
Câștig de capital 14,700

Impozitul pe câștigul de capital @ 15% 2,205

Adăugați: Taxa de recuperare a amortizării @ 4,904
25% $7,109
Total impozite

d. Fluxul de numerar după impozitare:

Încasări nete din vânzare $494,700

Mai puțin: Soldul ipotecar rămas (354,276)
Mai puțin inversarea capitalurilor proprii 140,424
înainte de impozitare: impozite datorate la (7,109)
vânzare capitalurilor proprii după
Inversarea $133,315
impozitare

13. Un investitor imobiliar are în vedere achiziționarea unei clădiri de birouri. Se fac
următoarele ipoteze:

Răspundeți la următoarele întrebări pentru primul an de funcționare:

e. Care este avansul de capital propriu (numerar) necesar la "momentul
zero"?
f. Ce este deducerea anuală a amortizării fiscale?
g. Care este valoarea serviciului datoriei?
h. Care este venitul net din exploatare estimat?

Soluție:
a. Plata în avans a capitalului propriu (în numerar) necesară la "momentul
zero" este de 193.750 USD (0,25 x prețul de achiziție de 775.000 USD)
b. Deducerea anuală a amortizării fiscale este de 14,904 USD (bază
amortizabilă de 581,250 USD cu depreciere liniară pe o perioadă de 39 de
ani)
c. Valoarea serviciului datoriei este de 4.682,51 pe lună, sau 56.190 pe an.
Dobânda plătită în primul an este de 43.152 USD.
d. Venitul operațional net estimat este de 148.950 USD.

Venit brut potențial (10 x 34.000) $340,000

Mai puțin: Pierderi de locuri de muncă vacante și de colectare
(51,000)
Venitul brut efectiv 289,000
Mai puțin: Cheltuieli operaționale (130,050)

21-
6
Mai puțin: Cheltuieli de capital (10,000)
Venitul net din exploatare $148,950

21-
7
 14. Calculați fluxurile de trezorerie după impozitare și restituirea capitalurilor proprii
după impozitare pentru perioada de deținere.

Soluție:

Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

IGP $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Mai puțin: Posturi vacante 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Mai puțin: Cheltuieli (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
operaționale
Mai puțin: Cheltuieli de 0 0 0 0 0
Venitul net din exploatare 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
Adăugați: Cheltuieli de 0 0 0 0 0
capital
Mai puțin: Interes (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Mai puțin: depreciere (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Mai puțin: AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Venituri impozabile 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Obligatie fiscala @ 30% 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Venitul net din exploatare 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Mai puțin: Serviciul datoriei (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Flux de numerar înainte de 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
impozitare
Mai puțin: Obligația fiscală (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Fluxul de numerar după $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727
impozitare
* include amortizarea costurilor de finanțare inițiale rămase

15. Presupunând o perioadă de deținere de doi ani, ar trebui investitorul să facă

această investiție având în vedere o rată de rentabilitate necesară, după impozitare,
de 14%?

Soluție: Fluxurile de numerar după impozitare sunt calculate mai jos:

Anul 1 Anul 2 Anul 3

IGP $105,100 $113,508 $122,589
CV (7,04% 7,0% ulterior)
1 an,
(7,400) (7,946) (8,581)
EGI 97,700 105,562 114,007
Mai puțin: Cheltuieli operaționale (51,530) (53,591) (55,735)
Venitul net din exploatare 46,170 51,971 58,273
Mai puțin: Interes (30,000) (29,735)
Mai puțin: depreciere (10,897) (10,897)
Venituri impozabile 5,272 11,339
Mai puțin: Obligația fiscală @ 28% 1,476 3,175

21-
8
 Venitul net din exploatare 46,170 51,971
Mai puțin: Serviciul datoriei (33,310) (33,310)
Flux de numerar înainte de impozitare 12,903 18,661
Mai puțin: Obligația fiscală (1,476) (3,175)
Fluxul de numerar după impozitare $11,383 $15,486

Preț de vânzare (58.273/0,10 Cap Rate) $582,730

Mai puțin: Cheltuieli de vânzare @ 7% (40,791)
Încasări nete din vânzare mai puțin: bază 541,939
ajustată 478,205
Câștig impozabil 63,734
Mai puțin: recuperarea amortizării (21,795)
Câștig de capital 41,939

Impozitul pe câștigul de capital @ 15% 6,291

Adăugați: Amortizare Recaptură @ 25% 5,449
Impozite datorate la vânzare $11,740

Încasări nete din vânzare $541,939

Mai puțin: Soldul ipotecar rămas (368,115)
Mai puțin inversarea capitalurilor proprii 173,824
înainte de impozitare: impozite datorate (11,740)
la vânzare capitalurilor proprii după
Inversarea $162,085
impozitare

Fluxul de numerar este următorul:

După Inversarea Flux de
An impozitare capitalurilor proprii numerar total
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Aceste fluxuri de numerar sunt actualizate la rata de rentabilitate necesară,

după impozitare, de 14%, rezultând o VAN de 21.620 USD. RIRE de
intrare a acestor fluxuri de numerar după impozitare este de 23,8%.
Investiția ar trebui făcută.

21-
9
 CAPITOLUL 22
Creșterea valorii prin gestionarea continuă

Probleme de testare

1. Institutul de Management Imobiliar (IRM) acordă care dintre următoarele

desemnări?
b. CPM.

2. O relație contractuală în care o persoană trebuie să acționeze în interesul

comitentului atunci când acționează cu un terț este numită:
un. O relație de agenție.

3. Cerința unui manager imobiliar de a acționa în interesul proprietarului atunci când

se ocupă de un chiriaș este numită:
c. O responsabilitate fiduciară

4. Care dintre acestea nu este de obicei o responsabilitate a unui manager de

proprietate?
d. Analiza impozitului pe venit.

5. Remodelare și reabilitare:
c. Se așteaptă să adauge valoare proprietății.

6. Atât proprietarul, cât și administratorul ar putea fi mai bine dacă compensația

conducerii s-ar baza pe un procent din proprietatea:
7. Venitul net din exploatare.

7. Următoarele sunt necesare pentru ca un contract de leasing să fie valabil, cu

excepția:
c. Numărul de telefon sau adresa de contact a chiriașului în caz de urgență.

8. Administratorul activelor NU este responsabil pentru:

c. Luarea deciziilor de întreținere.

9. Demolarea unei proprietăți existente pe un sit urban va avea loc probabil:

c. Atunci când valoarea sitului, presupunând o nouă utilizare, depășește valoarea
amplasamentului în conformitate cu utilizarea sa existentă, plus costul demolării.

10. Pentru societățile non-imobiliare, care dintre următoarele nu reprezintă un avantaj

potențial al unei vânzări-leaseback imobiliare?
c. Firma beneficiaza de aprecierea proprietatii care are loc dupa vanzarea-
leaseback-ului.

Întrebări de studiu

1. Un investitor a achiziționat o proprietate cu o investiție de capital de 100.000 USD

și o ipotecă de 800.000 USD. Ea a deținut proprietatea timp de cinci ani, iar

22-
1
 ipoteca are acum un sold de 750.000 de dolari. Valoarea de piață a proprietății sale
este estimată la 950.000 de dolari. Care este investiția ei actuală de capital?

Soluție: Investiția ei actuală de capital în proprietate este de 200.000 USD, care

este egală cu valoarea actuală de piață a proprietății (950.000 USD) minus soldul
curent al împrumutului (750.000 USD).

2. Ce ar trebui inclus ca costuri care să corespundă valorii adăugate după reabilitare?

Solutie: O imbunatatire, cum ar fi reabilitarea, ar trebui intreprinsa numai daca

valoarea adaugata proprietatii depaseste costul imbunatatirilor, care includ
materialele, manopera, profitul antreprenorului, onorariile arhitectului si o
indemnizatie pentru situatii neprevazute. În cazul în care lucrările de reabilitare au
împiedicat proprietarul să închirieze întreaga structură sau o parte a acesteia pentru
o anumită perioadă de timp, valoarea actualizată a venitului net pierdut din
închiriere ar trebui inclusă drept cost.

3. În ce moduri sunt similare decizia de întreținere și reparație și decizia de

reabilitare? Cum diferă acestea?

Soluție: Costurile de întreținere și reparații includ cheltuielile pentru costurile de

custodie, corective și preventive. Uneori, costurile legate de efectuarea întreținerii
obișnuite nu sunt asumate; acestea sunt amânate. Amânarea acestor costuri poate
crește NOI-ul pe termen scurt al proprietății, dar poate duce la deteriorarea
accelerată a clădirii și la reducerea fluxurilor de numerar în viitor.

Costurile de reabilitare includ vopsirea, înlocuirea acoperișului sau înlocuirea altor

porțiuni deteriorate ale clădirii. Necesitatea de a efectua costuri de reabilitare
poate fi rezultatul întreținerii amânate. Prin urmare, spre deosebire de costurile de
întreținere și reparații, costurile de reabilitare nu sunt costuri recurente legate de
întreținerea proprietății pentru uz obișnuit; Costurile de reabilitare adaugă valoare
unei proprietăți.

Deciziile de a suporta fie costurile de întreținere și reparații, fie costurile de

reabilitare sunt decizii de investiții. Decizia de a efectua sau de a renunța la
costurile de întreținere trebuie evaluată dintr-o perspectivă economică, la fel ca și
costurile de reabilitare. Niciuna dintre categoriile de costuri nu duce la modificări
ale structurii proprietății.

4. Ce factori se pot schimba după reabilitarea unei proprietăți pentru a produce o

valoare "după" mai mare decât valoarea "înainte"?

Soluție: Reabilitarea unei proprietăți poate avea ca rezultat un venit net din
exploatare mai mare, o prelungire a duratei de viață economică rămasă a clădirii
sau o reducere a ratei de actualizare utilizate pentru a calcula valoarea actualizată a
venitului viitor.

5. Ce realizează contractul de administrare a proprietății?

22-
2
 Soluție: Contractul de administrare este baza relației dintre proprietarul proprietății
și administratorul proprietății. Acest contract de management stabilește
îndatoririle, autoritatea și compensația managerului. Contractul de administrare
creează o relație de agenție și stabilește responsabilitatea fiduciară a
administratorului de a acționa în interesul proprietarului proprietății.

6. Cum afectează întreținerea și reparațiile de rutină performanța unei proprietăți?

Solutie: Cheltuielile de intretinere si reparatii de rutina mentin starea si

performanta economica a unei proprietati. Aceste costuri nu cresc valoarea sau
performanța economică a unei proprietăți, ci doar mențin nivelul de performanță al
proprietății. În mod ideal, valoarea actualizată a banilor cheltuiți pentru întreținere
și reparații va fi egală sau mai mică decât valoarea actualizată a pierderii venitului
net din exploatare și a veniturilor din vânzare care este evitată prin efectuarea
cheltuielilor. Amânarea cheltuielilor de întreținere și reparații de rutină poate
crește NOI-ul pe termen scurtal proprietății, dar acest lucru poate duce la
deteriorarea accelerată a clădirii, ceea ce, la rândul său, va reduce venitul net din
închiriere și valoarea de piață a proprietății.

7. Definiți întreținerea amânată și enumerați câteva exemple.

Soluție: Întreținerea amânată descrie costurile legate de întreținerea obișnuită care

nu este efectuată în momentul detectării unei probleme. Exemple de întreținere
amânată includ reparațiile necesare ale acoperișului, sistemele HVAC și de control
care nu funcționează eficient, reparațiile podelei, vopseaua veche și ferestrele
sparte.

8. Cum se determină de obicei compensația financiară pentru administratorii de

proprietăți? Ce problemă de "agenție" pare să creeze acest lucru?

Soluție: Taxa tipică de administrare a proprietății se bazează pe un procent din

venitul brut din închiriere. O problemă de agenție este creată de acest aranjament,
deoarece managerul proprietății poate fi motivat să mențină excesiv proprietatea
sau să urmeze alte strategii pentru a promova și maximiza venitul brut al
proprietății. Acest lucru se poate întâmpla deoarece contractul recompensează
maximizarea venitului brut fără niciun stimulent explicit pentru a minimiza
costurile de operare. Prin urmare, managerul proprietății poate fi mai preocupat de
linia de sus și nu de linia de jos.

9. De ce este mixul de chiriași extrem de important pentru performanța investițiilor în

centre comerciale?

Soluție: Combinația corectă de chiriași într-un centru de expediere poate maximiza

vânzările fiecărui chiriaș individual și potențialul total de închiriere al proprietății.
Sinergiile sunt create din relația complementară a chiriașilor proprietății. De
exemplu, clienții care fac cumpărături la un magazin ancoră mare pot face
cumpărături la o afacere mai mică situată lângă un magazin ancoră mai mare.

22-
3
10. În activitatea de administrare a activelor imobiliare/consultanță în investiții, de ce
managementul bazat pe performanță a înlocuit, sau cel puțin a completat, schema
"tradițională" de compensare a unor administratori de active?

Solutie: Practica compensarii administratorilor de active pe baza valorii activelor

nete gestionate creeaza o problema de agentie, deoarece managerii au stimulentul
de a achizitiona si detine active – mai degraba decat sa maximizeze rata de
rentabilitate a investitorului. Stabilirea compensației managementului bazată pe
maximizarea ratei de rentabilitate a investitorului aliniază mai bine interesele
managerului și investitorului / principalului.

11. În contextul contractelor de administrare a activelor din industria imobiliară

comercială privată, ce este un indice de referință? Care este cel mai tipic indice de
referință?

Soluție: Un indice de referință este un punct de referință care poate fi utilizat ca

standard pentru a măsura performanța relativă a unui administrator de active.
Indicele tipic de referință pentru evaluarea performanței unui manager / consilier
angajat să achiziționeze și să gestioneze un portofoliu de REIT-uri tranzacționate
public este produs de NAREIT și Wilshire Associates. Cel mai frecvent utilizat
indice pentru evaluarea performanței proprietăților comerciale private și
tranzacționate este produs de NCREIF.

12. În ceea ce privește respectarea legilor aplicabile proprietar-chiriaș, ați prefera să

gestionați un complex de apartamente sau o clădire de birouri? Explica.

Soluție: În general, gestionarea unei proprietăți comerciale, cum ar fi o clădire de

birouri, este mai puțin problematică decât gestionarea unui complex de
apartamente din diverse motive.
Legea statului reglementează relațiile proprietar-chiriaș în arena comercială, iar
instanțele de stat interpretează strict limbajul contractelor comerciale de închiriere.
Se presupune că părțile care încheie un contract de leasing comercial sunt oameni
de afaceri competenți. Deși proprietățile rezidențiale de închiriat sunt, de
asemenea, reglementate de legea statului, legiuitorii de stat au adoptat o legislație
detaliată pentru a proteja drepturile și interesele gospodăriilor pentru a echilibra
condițiile de concurență între proprietari și chiriași. Chiriașilor rezidențiali li se
acordă, de asemenea, anumite drepturi în conformitate cu legile statului, iar
acțiunile proprietarilor sunt restricționate în conformitate cu legislația statului.

22-
4
 CAPITOLUL 23
CONTRACTE DE LEASING ȘI TIPURI DE PROPRIETĂȚI

Probleme de testare

1. Un contract de închiriere în care chiriașul plătește o chirie bazată parțial pe

vânzările afacerii chiriașului este cunoscut sub numele de:
un. Procentul de leasing.

2. Atunci când chiriașul plătește o chirie de bază plus unele sau toate cheltuielile de
funcționare ale unei proprietăți, rezultatul este:
b. Leasing net.

3. Contracte de leasing existente:

b. Trebuie luată în considerare mai atent atunci când evaluați o clădire de birouri
cu mai mulți chiriași decât evaluarea unui complex de apartamente.

4. Cu o clauză de oprire a cheltuielilor:

b. Proprietarul este responsabil pentru cheltuielile de exploatare până la un anumit
nivel, peste care creșterile cheltuielilor de exploatare devin obligațiile chiriașului.

5. În calitate de chiriaș, doriți să predați toate drepturile și responsabilitățile din

termenul de închiriere neexpirat unui nou chiriaș. Procedând astfel, sunteți:
c. Atribuirea dobânzii de leasing.

6. Dispozițiile de închiriere care acordă chiriașului dreptul, dar nu și obligația, de a

face ceva duc, în general, la:
b. O chirie de bază mai mare.

7. Chiriașul este responsabil pentru plata impozitelor pe proprietate și a asigurărilor

într-o:
c. Leasing net-net.

8. Care dintre următoarele afirmații privind îmbunătățirile chiriașilor (TI) este cel
mai puțin adevărată în contextul contractelor de închiriere imobiliară comercială?

De fapt, atât b. cât și d. sunt la fel de neadevărate.

9. În contractele de închiriere a centrelor comerciale, chiriile sunt de obicei cotate în

funcție de tipul de suprafață ocupată de chiriaș?
un. Suprafața închiriabilă brută.

10. Chiriașul ancoră tipic într-un centru comercial de cartier este:

d. Magazin alimentar.

Întrebări de studiu

1. Să presupunem că proprietarii unei clădiri de birouri de dimensiuni medii

23-
1
 recuperează toate cheltuielile operaționale de la chiriașii lor, cu excepția
cheltuielilor de administrare și administrative. Suprafața totală închiriabilă a
clădirii de birouri este de 100.000 de metri pătrați. Valoarea totală a cheltuielilor
operaționale recuperabile de la chiriași în anul curent este de 700.000 USD.
Chiriașul B ocupă 10.000 de metri pătrați din clădire și are o oprire a cheltuielilor
de 5,50 USD pe metru pătrat. Cât din cheltuielile rambursabile ale clădirii vor
recupera proprietarii de la chiriașul B?

Soluție: Odată cu oprirea cheltuielilor, chiriașul B este responsabil pentru 7 USD

(700,000 USD / 100,000SF x 10,000SF) pe metru pătrat minus oprirea
cheltuielilor de 5,50 USD pentru fiecare metru pătrat. Prin urmare, proprietarii vor
recupera 15.000 USD (1,50 USD x 10.000SF) de la chiriașul B.

2. De ce ar prefera un chiriaș un contract de închiriere cu o chirie efectivă mai mare

decât un contract alternativ de închiriere cu o chirie efectivă mai mică?

Soluție: Un chiriaș poate prefera un contract de leasing cu o chirie efectivă mai

mare decât un contract alternativ de închiriere cu o chirie efectivă mai mică din
diverse motive. De exemplu, un chiriaș poate prefera un contract de închiriere pe
termen mai lung, cu o chirie anuală efectivă mai mare, pentru a asigura un spațiu
adecvat pentru o perioadă mai lungă și pentru a se proteja împotriva creșterilor
viitoare ale ratei de închiriere. În general, chiria efectivă nu abordează
considerente mai largi, cum ar fi costurile de eliberare, dorința de flexibilitate și
dorința chiriașilor și proprietarilor de a evita riscurile asociate cu necesitatea
înlocuirii unui contract de închiriere cu altul.

3. Descrieți cele mai frecvente metode utilizate pentru a specifica modificările chiriei
în timp pentru un contract de leasing comercial.

Soluție: Cele mai frecvente metode utilizate pentru a specifica modificările chiriei
sunt o chirie fixă cu o prevedere de cheltuieli, clauze de chirie progresivă,
contracte de leasing indexate și chirie procentuală. Atunci când se respectă ratele
fixe de închiriere, contractul de închiriere este probabil să includă o prevedere care
impune chiriașului să plătească o parte sau toate cheltuielile de funcționare ale
proprietății. O clauză eșalonată a chiriei prevede creșteri prespecificate ale ratei
contractuale de închiriere. Un contract de leasing indexat permite ajustări ale
chiriei care sunt legate de modificările unui indice prespecificat, cum ar fi indicele
prețurilor de consum (IPC). Un procent de leasing constă dintr-o componentă fixă
(chiria de bază) și o clauză procentuală de chirie care dă dreptul proprietarului să
primească un procent prespecificat din vânzările chiriașilor sau un procent din
vânzările chiriașilor care depășesc o anumită valoare minimă a pragului.

4. Ce factori tind să determine atât proprietarii, cât și chiriașii să prefere contractele

de închiriere pe termen lung, toate celelalte fiind egale?

Soluție: Atât chiriașii, cât și proprietarii se confruntă cu costuri semnificative de

reînchiriere atunci când un chiriaș eliberează o proprietate. În plus, ambele preferă
să evite incertitudinea asociată înlocuirii unui contract de leasing unul cu celălalt.

23-
2
 Acest lucru este cunoscut sub numele de risc interlease. Prin urmare, toate
celelalte fiind egale, atât chiriașii, cât și proprietarii preferă contractele de
închiriere pe termen lung.

5. Să presupunem că o clădire mică de birouri are o suprafață utilă totală de 40.000

de metri pătrați și 5.000 de metri pătrați de suprafață comună. Chiriașul Z ocupă
6.000 de metri pătrați de suprafață utilă. Care este suprafața închiriabilă a
chiriașului Z?

Soluție: Suprafața închiriabilă a spațiului închiriat de un chiriaș este egală cu

suprafața utilizabilă, plus o cotă proporțională din orice suprafață comună. Pe baza
unui factor de încărcare de 1.125 (45.000 de spațiu închiriabil / 40.000 de spațiu
util), chiriașul Z are 6.750 de metri pătrați de spațiu închiriabil (6.000 x 1.125).

6. Să presupunem că un chiriaș cu amănuntul plătește o chirie de bază de 120,000

USD pe an (sau 10,000 USD pe lună). În plus, chiriașul trebuie să plătească 7%
din vânzările brute ale magazinului, care depășesc 143.000 USD pe lună ca chirie
procentuală. Dacă magazinul produce vânzări brute de 170,000 USD într-o lună,
care este chiria procentuală în luna respectivă? Care este chiria totală datorată
pentru luna respectivă?

Soluție: Luna procentuală pentru lună este de 1.890 USD (170.000 - 143.000 =
27.000 x 0.07). Chiria totală datorată pentru luna respectivă este de 11.890 USD
(1.890 USD + 10.000 USD).

7. Un potențial chiriaș a prezentat două propuneri de închiriere proprietarului unei

clădiri de birouri. Prima alternativă are un termen de cinci ani și o rată
contractuală de 16,00 USD pe metru pătrat în primul an de închiriere. Rata de
închiriere crește apoi cu 3% pe an în restul perioadei de închiriere. De exemplu,
rata de închiriere în anul 2 (lunile 13 - 24) ar fi de 16,48 USD. A doua alternativă
de închiriere este, de asemenea, un contract de închiriere pe cinci ani, cu o rată
inițială a contractului de 16,00 USD pe metru pătrat. Cu toate acestea, rata de
închiriere pentru acest contract de închiriere este indexată cu inflația, ajustarea
fiind efectuată la începutul fiecărui an pe baza ratei reale a inflației din anul
precedent. Proprietarul proprietății de birouri estimează că inflația va rula la o rată
de 3% pe an pe durata contractului de închiriere de cinci ani.
a. Care sunt plățile preconizate ale proprietarului pe termen de cinci ani
pentru cele două alternative?
b. Ce opțiune este probabil să prefere proprietarul și de ce?

Soluție:
a. Plățile proiectate pentru fiecare alternativă sunt următoarele: anul 1, 16,00
USD; Anul 2, 16.48 USD; Anul 3, 16.97 USD; Anul 4, 17.48 USD; și anul
5, 18.01 USD.
b. În cadrul contractului de închiriere cu prevederea de creștere de 3%,
proprietarul suportă toate riscurile asociate cu modificări neașteptate ale
cheltuielilor operaționale. Prin urmare, proprietarul preferă rata de
închiriere care este legată de rata inflației, deoarece acest lucru transferă

23-
3
riscul unor creșteri neașteptate ale inflației de la proprietar la chiriaș.

23-
4
 CAPITOLUL 24

DEZVOLTARE: DINAMICA CREĂRII DE VALOARE

Probleme de testare

1. Primul pas în procesul de dezvoltare este:

un. Stabilirea controlului site-ului.

2. Pentru a obține controlul asupra unui site, un dezvoltator poate folosi:

e. Toate cele de mai sus

3. Care dintre aceste etape ale procesului de dezvoltare este prima?

un. Analiza de fezabilitate, rafinare și testare

4. Toate elementele următoare sunt valoroase pentru facilitarea procesului de

autorizare a dezvoltării, cu excepția:
d. Stabilirea puterii poziției dvs. juridice la începutul procesului.

5. O metodă de construcție în care construcția efectivă începe înainte de finalizarea

proiectului este cunoscută sub numele de:
d. Procedură rapidă.

6. Într-o dezvoltare a terenului, profesionistul principal în proiectare este:

7. Planificator de terenuri.

7. Costurile ușoare includ toate, cu excepția:

e. Costurile de îmbunătățire a terenurilor.

8. Ce afirmație este incorectă cu privire la împrumutul tipic pentru construcții?

d. Împrumutul se prelungește câțiva ani după eliberarea unui certificat de ocupare.

9. Profesionistul responsabil pentru determinarea specificațiilor adecvate pentru

fundațiile clădirilor și fundație este:
d. Inginer soluri.

10. Atunci când costurile de construcție depășesc valoarea împrumutului pentru

construcție, un dezvoltator va căuta frecvent să acopere "decalajul" cu:
c. Finanțare de tip mezanin.

Întrebări de studiu

1. De ce etapa de autorizare a dezvoltării este adesea cea mai riscantă etapă a

procesului?

Soluție: Procesul de obținere a autorizației implică un angajament semnificativ de

timp și costuri. Cu toate acestea, rezultatul final este incert dacă proiectul va merge
mai departe. Audierile publice, de exemplu, sunt deosebit de perfide pentru
dezvoltatori, deoarece autoritățile locale de utilizare a terenurilor pot ucide efectiv un

24-
1
 proiect. În plus, opoziția comunității față de planurile dezvoltatorului poate duce la
întârzieri costisitoare sau poate forța dezvoltatorul să încheie proiectul.

2. Enumerați cel puțin cinci moduri în care un dezvoltator poate încerca să reducă
riscurile procesului de autorizare.

Soluție: Un dezvoltator poate încerca să reducă riscurile asociate procesului de

autorizare în mai multe moduri. Dezvoltatorul poate oferi prevederi pentru
tamponarea terenului înconjurător din proiectul propus. Dezvoltatorul poate oferi o
îmbunătățire, cum ar fi un parc, care va aduce beneficii cartierului local.
Dezvoltatorul ar trebui să fie pregătit să negocieze cu autoritățile de utilizare a
terenurilor și cu grupurile de proprietari din cartier. Dezvoltatorul ar trebui să
stabilească o relație pozitivă cu autoritățile locale de reglementare și să le informeze
pe tot parcursul procesului de dezvoltare.

3. Explicați ce este un manager de construcții și de ce rolul ar putea fi important în

dezvoltare.

Soluție: Un manager de construcție servește drept legătură și reprezentant al

dezvoltatorului pe șantierul proiectului. Acesta este un rol deosebit de important,
deoarece dezvoltatorul este responsabil pentru monitorizarea și abordarea oricăror
probleme care apar în timpul procesului de construcție. Managerul de construcție
poate, de asemenea, să ia locul dezvoltatorului în cadrul întâlnirilor dintre
antreprenorul general și arhitect.

4. În selectarea unui arhitect, ce trebuie să ia în considerare un dezvoltator despre arhitect

în afară de acreditările de proiectare și experiența relevantă?

Soluție: Alegerea unui arhitect este o decizie critică pentru dezvoltator. Este important
ca arhitectul să aibă valori și obiective comparabile cu cele ale dezvoltatorului. Un alt
factor de selecție este abilitățile de comunicare ale arhitectului și relația cu
dezvoltatorul. În plus, abilitățile de prezentare ale arhitectului sunt importante,
deoarece arhitecții joacă un rol vital în reprezentarea dezvoltatorului în întâlnirile
publice cu autoritățile funciare, în special în etapa de autorizare.

5. De ce, în unele cazuri, un dezvoltator trebuie să înceapă eforturile de leasing chiar

înainte ca proiectarea să fie completă?

Soluție: În funcție de tipul proprietății, eforturile de leasing ar trebui să înceapă

înainte de finalizarea etapei de proiectare. De exemplu, eforturile de închiriere pentru
clădiri de birouri și alte facilități cu chiriași pe termen lung ar trebui să înceapă de
obicei cu mult înainte ca chiriașul să aibă nevoie de spațiu. Prevânzările sunt, de
asemenea, frecvent necesare pentru obținerea finanțării pentru proiectele de
condominiu. Proiectele de retail și birouri ar putea să nu fie viabile fără asigurarea
chiriașilor ancoră. Angajamentele de preluare pentru finanțarea împrumuturilor pentru
construcții necesită frecvent ca preînchirierea să fie în curs de desfășurare.

6. Comparați avantajele licitării competitive pentru un antreprenor general cu cost plus

24-
2
 comision negociat. Care este argumentul pentru utilizarea unui cost maxim cu
partajarea depășirilor sau a economiilor între dezvoltator și antreprenorul general?

Soluție: Avantajul unei licitații competitive pentru un antreprenor general este că

criteriul de selecție se bazează exclusiv pe prețul contractului cu cel mai mic cost.
Acesta pune o primă pe livrarea proiectului propus la cel mai mic preț posibil. O
ipoteză critică în licitația competitivă este că ofertanții vor oferi oferte bazate pe
standarde de calitate acceptabile și vor executa construcții la aceste standarde. Din
păcate, acest lucru este uneori dificil de asigurat. Presupunând că un proprietar are
încredere în profesionalismul tuturor ofertanților, o situație de licitație competitivă
poate fi o soluție bună într-o situație în care nevoia principală este de a maximiza
valoarea fiecărui dolar angajat în proiect.
De asemenea, majoritatea proiectelor guvernamentale se bazează pe licitarea
competitivă pentru un antreprenor general.

Pe de altă parte, un contract negociat privind costurile și comisioanele reduce

motivația de a "reduce costurile", incluzând în același timp o prevedere privind
costurile maxime. Prin urmare, în cazul în care costul depășește valoarea maximă a
contractului, dezvoltatorul și antreprenorul general împart depășirea. În schimb, în
cazul în care costul este mai mic decât suma maximă, economiile sunt împărțite între
ambele părți.

7. Explicați posibilele avantaje ale finanțării miniperm, spre deosebire de finanțarea

tradițională a construcțiilor, urmată de finanțarea "permanentă".

Soluție: Un împrumut miniperm servește ca împrumut de construcție timp de câțiva

ani după finalizarea proprietății. Termenul tipic pentru un împrumut minperm este de
cinci ani.
Pe măsură ce o proprietate de închiriat devine complet ocupată și stabilește un record
de performanță, aceasta tinde să reducă riscul proprietății și să crească valoarea
acesteia. Prin urmare, la un an sau doi după ocuparea inițială, poate fi disponibilă o
finanțare cu costuri mai mici. Un împrumut mini-permanent poate permite
proprietarului să ajungă la acel punct înainte de a fi nevoit să plătească finanțarea
construcției.

8. De ce dezvoltarea proprietății este mai vulnerabilă la riscul ciclului de afaceri decât

investiția în proprietăți existente de tip similar?

Soluție: Noile proiecte de dezvoltare posedă de obicei cea mai mare structură de
costuri de pe piața imobiliară și, prin urmare, au cele mai mari puncte de cost de
rentabilitate. Prin urmare, o recesiune a ciclului de afaceri va afecta negativ un nou
proiect mai sever.

24-
3