Konstantin Alexandrovich Baksht

Riqueza e liberdade. Como construir riqueza com suas

próprias mãos

Texto fornecido pela editora http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?

art=19173319&lfrom=236997940
“Riqueza e liberdade. Como construir riqueza com as próprias mãos”: Peter; São
-Petersburgo; 2016
ISBN 978 -5 -496 -02026 -8
anotação
Todos nós trabalhamos e ganhamos dinheiro. Alguém -tem uma carreira de sucesso. Alguém
-está construindo seu próprio negócio. Mas para a maioria, as despesas estão a crescer ainda mais
rapidamente do que as receitas. Portanto, o seu bem-estar aumenta à velocidade de... uma
tartaruga!
Você não precisa ganhar milhões para ficar rico para o resto da vida. O que é mais
importante é a capacidade de administrar adequadamente o dinheiro que você ganha. Aproveite a
tecnologia para alcançar a riqueza, que consiste em três etapas: 1) assumir o controle de suas
finanças pessoais e economizar uma parte significativa de sua renda todos os meses; 2) cuide da
sua educação financeira; 3) colocar recursos diferidos em investimentos que gerem renda passiva
até alcançar a liberdade financeira. Mesmo começando do zero, sem capital inicial e uma grande
renda mensal, você pode alcançar o sucesso em poucos anos.
Este livro é para você que trabalha, ganha dinheiro e se preocupa com seu futuro financeiro.
No livro você encontrará uma tecnologia passo a passo para construir segurança e aumentar a
riqueza. Muitos exemplos da prática. E recomendações específicas sobre dezenas de instrumentos
de investimento comprovados e eficazes.
Use as tecnologias e a experiência prática deste livro - e torne-se uma pessoa rica e
financeiramente livre, para quem o mundo inteiro e todas as suas possibilidades estão abertas!

Konstantin Baksht
Riqueza e liberdade. Como construir riqueza com suas
próprias mãos
© Peter Publishing House LLC, 2016

***

Um livro totalmente único em tudo relacionado a economizar e aumentar dinheiro. Sua

principal diferença em relação a tudo o que existe no mercado são diagramas, cálculos, números e
análises absolutamente claros e, o mais importante, está vinculado especificamente à realidade atual
e aos cidadãos russos.
Conhecendo Konstantin há muitos anos, gostaria de chamar a atenção para o fato de que tudo
o que ele descreve neste livro, ele mesmo estudou, implementou e utilizou. E o que poderia ser mais
eficaz do que as recomendações de um profissional de sucesso que, acima de tudo, sabe explicar as
coisas com competência?
Ler. Implementá-lo.
 2

Sergey Azimov, principal especialista em vendas, autor dos livros “Como

ganhar dinheiro sem capital inicial”, “Vendas. Negociações”, etc.

Dedicado a Vladimir Glazer, Konstantin Pryanishnikov e Sergei

Bereda. Você me ajudou quando sua ajuda era mais importante.
Obrigado pelo seu apoio, sua experiência e sua sabedoria!

Capítulo 1. Como ganhar 100 milhões com e sem negócio próprio

Quão rico você é e há quantos anos você trabalha para isso?

Este livro é para você se você:

• trabalhar e ganhar dinheiro. É melhor que sua renda esteja acima da média da sua
cidade/região. E em termos do seu nível de rendimento, você pertence à classe média ou às pessoas
mais ricas;
• Você se preocupa com seu futuro, inclusive com sua situação financeira. Você está pronto
para fazer esforços direcionados e tomar as ações necessárias para ser uma pessoa mais próspera e
com maiores oportunidades no futuro do que é hoje;
• Seu capital de investimento (especificaremos seu tamanho um pouco mais tarde) – de zero a
vários milhões, dezenas ou centenas de milhões de rublos. Se o seu capital é medido em bilhões de
rublos ou centenas de milhões de dólares, acho que você já sabe a maior parte do que falo neste
livro.
Na Rússia e nos países vizinhos, muitas pessoas sabem (e sabem fazê-lo bem) trabalhar e
ganhar dinheiro. Alguém -tem uma carreira de sucesso. Algumas -pessoas, trabalhando sob contrato,
aumentam seu nível profissional e reputação e desenvolvem sua marca pessoal. Algumas -pessoas
criam e desenvolvem seus próprios negócios.
Infelizmente, na maioria dos casos, uma carreira bem-sucedida e o crescimento empresarial,
bem como o crescimento dos rendimentos, não conduzem a um aumento significativo da segurança
e do bem-estar.
Porque é que muitos empresários, bem como gestores profissionais que trabalham durante
anos, décadas, constroem as suas carreiras, organizam e desenvolvem os seus negócios, não se
tornam pessoas mais ricas como resultado? Ou será que a sua riqueza está a crescer... a passo de
caracol? Pense por você mesmo.
Aqui está o líder. Ele trabalha, faz carreira, ganha muito dinheiro por, por exemplo, 15 ou 20
anos. Como empresário, ele não é ruim. Então, por que ele não é um homem rico para o resto da
vida? Por que ele não pode se aposentar e viver confortavelmente? Não quero dizer que ele tenha
que fazer isso. Mas mesmo que ele gostasse disso, ele simplesmente não tem essa oportunidade. Por
que você pensa?
Na verdade, quanto mais essas pessoas ganham, mais despesas elas têm. O que isso tem a ver?
Digamos que o gerente tenha uma renda de 150.000 rublos por mês. E os custos são os mesmos.
Então ele faz carreira e sua renda cresce para 400 mil. Ao mesmo tempo, as despesas mensais
aumentam. O número de brinquedos caros em que se desperdiça dinheiro está aumentando. As
reservas financeiras não são acumuladas ou acumuladas. A renda do proprietário de uma empresa
pode variar de várias centenas de milhares (para proprietários de pequenas empresas) a vários
milhões por mês. Mas suas despesas correspondem à sua renda. O resultado é o mesmo.
Na verdade, despesas mensais de várias centenas de milhares de rublos por mês não são nada!
No dia 20 de janeiro de 2016, começou no LiveJournal a discussão “Acabei de descobrir quanto um
empresário gasta na vida…”.
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...O fundador tem uma família de quatro pessoas. Mora em apartamento alugado, e
nem mesmo em Moscou. Ele não tem quase nada e até esses carros são alugados. Katya
(sua contadora) recebe os habituais 000 por mês para seu cargo e região , assim como
outros funcionários da empresa. Então, o chefe de Katya passa a vida...
...em média 8.000.000 de rublos por mês. Oito malditos milhões! Mensalmente,
ano após ano! Média! Às vezes há 10 e 12 milhões de ataques. Mas como, Holmes?!
http://tersan.livejournal.com/280040.html

É claro que, se a renda mensal do proprietário de uma empresa for de vários milhões ou
dezenas de milhões de dólares, será mais difícil gastar todo esse dinheiro consigo mesmo, com sua
família e com seus entes queridos. Os fundos se acumularão e terão que ser -investidos em alguma
coisa. Esse empresário ficará cada vez mais rico a cada ano. A menos, claro, que ele cometa alguma
-bobagem notável (exemplo: Maxim Nogotkov, Svyaznoy, no final de 2014). De qualquer forma,
não existem tantos empreendedores desse tipo na Rússia. E para se tornar uma pessoa rica
(financeiramente livre) para o resto da vida, não é necessário ganhar milhões, muito menos dezenas
de milhões de dólares por mês. E até milhões de rublos. O que é mais importante é a capacidade de
administrar adequadamente o dinheiro que você ganha.
Vamos calcular agora mesmo qual situação financeira você alcançou no momento. Pegue uma
caneta e papel. Prepare uma calculadora para trabalhos futuros (como alternativa, a maioria dos
telefones celulares possui uma calculadora). Se você não tem papel em mãos, faça anotações
diretamente neste livro, o cálculo é simples!
Anote dois valores. A primeira é quanto dinheiro você economizou atualmente em contas
bancárias ou em dinheiro. Mais o custo de seus bens pessoais que você não usa para sua vida e para
a vida de sua família. E que você pode vender agora, se necessário (propriedade líquida). Mais o
valor dos investimentos em investimentos e ativos de investimento (se houver). Tudo isso junto é a
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soma de suas economias, poupanças e investimentos. Ou o seu capital de investimento (incluindo

reserva financeira/proteção financeira).
No cálculo deste valor não deve ter em conta o apartamento/casa/chalé onde reside. Assim
como o carro que você dirige. E outros bens (dacha, móveis) que são utilizados para você e sua
família morarem. Esta é sua propriedade pessoal. Se você vender o apartamento em que mora, onde
vai morar - na rua? Mas se você tem um segundo ou terceiro apartamento, um segundo ou terceiro
carro, a situação muda. Se você não precisa morar em vários apartamentos ao mesmo tempo, pode
estimar o custo do segundo e terceiro apartamentos. E considere o custo deles como parte do seu
capital de investimento. Se também alugar estes apartamentos, este já é um investimento de pleno
direito que traz rendimento passivo!
O valor do(s) seu(s) negócio(s) não deve ser levado em consideração no cálculo do tamanho
do seu capital de investimento. Bem como o custo de bens de sua propriedade, que atualmente estão
envolvidos no seu negócio. E não pode ser facilmente retirado sem causar problemas a estas
empresas. Por exemplo, se os carros (caminhões ou automóveis) estão registrados em seu nome
pessoal, mas são efetivamente utilizados em seu negócio, ou imóveis comerciais de sua
propriedade, que seu negócio efetivamente ocupa, tudo isso pode ser classificado como recursos
investidos em seu negócio. negócios. Que, assim como o trabalho contratado, proporciona uma
renda ativa.
Ou seja, uma receita que exige um gasto regular significativo de seu tempo e esforço. A renda
ativa também é necessária e importante. É o fato de você e eu obtermos renda ativa que nos permite
formar capital para investimentos que nos trazem renda passiva. De onde poderá vir o nosso
dinheiro se não o ganharmos nós mesmos? A menos que os herdemos. Ou vamos casar com
dinheiro (vamos casar com ele).
No entanto, estas duas opções de rendimento não devem ser confundidas. Quando falamos de
capital de investimento, queremos dizer capital que você pode investir para que lhe traga renda
passiva. Ou seja, para que esses investimentos lhe proporcionem receitas sem dispêndio
significativo de seu tempo e esforço. E se necessário, você e sua família poderiam viver (e viver
bem) com essa renda passiva. Os investimentos em negócios e os rendimentos do negócio que você
possui (dividendos) são rendimentos ativos. Isto é completamente diferente. Os investimentos em
negócios podem ser comparados a investimentos em ensino superior remunerado, incluindo um
MBA, para um profissional que trabalha por conta de outrem. Seria ótimo se a educação que você
recebeu e seu diploma lhe permitissem conseguir um emprego com melhor remuneração. Mas, se
você ficar meses em casa, no sofá, e não trabalhar, seu diploma de MBA não lhe trará um centavo
de renda. Da mesma forma, a maioria das empresas russas não gerará rendimentos para os seus
proprietários durante muito tempo se estes ficarem deitados no sofá em casa. E não participarão
ativamente todos os dias úteis no trabalho dos seus negócios. E controle-os pessoalmente. E para
realmente aumentarmos a nossa riqueza e alcançarmos a liberdade financeira, precisamos de
rendimento passivo. Que podemos receber mesmo passando um tempo em casa, no sofá. Ou na
praia. Ou meditando -em algum lugar do Himalaia.
Não se esqueça de subtrair do valor do seu capital o valor dos saldos pendentes dos seus
empréstimos pessoais (ao consumo). Se o valor do saldo do empréstimo for superior ao valor das
suas poupanças, poupanças e investimentos, você tem uma situação financeira negativa.
A segunda quantia é quanto dinheiro você precisa por mês para uma vida modesta. Para suas
despesas atuais, se você mora sozinho. Ou para as despesas correntes da sua família. Se atualmente
você deve uma determinada quantia todos os meses para pagar seus empréstimos ao consumidor e
hipotecas, esse valor também será levado em consideração em seu orçamento de despesas mensais.
Divida seu capital de investimento pelo valor de suas despesas mensais. Escreva o número de
meses que você tem. Este é o número de meses para os quais você atualmente tem reservas
financeiras (incluindo ativos líquidos e investimentos) economizadas.
Ao lado, escreva há quantos anos você trabalha e ganha dinheiro. Em que ano você começou
a trabalhar e a ganhar dinheiro de forma mais ou menos permanente? Por exemplo, comecei a
trabalhar em 1989. Em que ano estamos agora? Por exemplo, 2016 -. Vamos subtrair um do outro:
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2016–1989 = 27 anos. É há quantos anos estou trabalhando e ganhando dinheiro a partir de 2016.
Por quantos meses suas economias serão suficientes para que sua família viva bem? Faça uma
proporção simples. Por exemplo, se em 10 anos você economizou 120 meses de vida, então
acontece que por um ano de trabalho você ganha um ano de vida sem trabalho. Essa proporção é
muito boa. É pior se você trabalhou 20 anos e durante esse tempo economizou para três meses de
vida. Bem, acontece que mesmo que você trabalhe por mais 10 a 20 anos, poderá economizar
dinheiro por no máximo seis meses? A menos que você mude seus hábitos e comece a -lidar com o
dinheiro de forma diferente, infelizmente isso vai acontecer.
A grande maioria dos residentes da Rússia e dos países da antiga União Soviética tem
poupanças que não excedem zero a três meses. Pior ainda, uma parte significativa da população tem
mais dívidas em empréstimos e empréstimos ao consumo do que o montante que acumulou nas suas
contas. Se eles -tiverem alguma coisa em suas contas. Ou seja, depois de muitos anos de trabalho, a
situação financeira deles é negativa. Eles estão profundamente endividados. E, muito
provavelmente, eles vivem assim há anos.
Algumas pessoas -economizam em 6 meses. E são muito poucos os que têm poupanças
suficientes para durar mais de um ano. Como os leitores deste livro são (espero) em média pessoas
mais decididas e bem-sucedidas do que a população do país como um todo, há uma grande
probabilidade de que suas reservas financeiras durem de um a dois anos. Se você conseguiu ganhar,
economizar e acumular fundos por um período mais longo – especialmente cinco anos (60 meses)
ou mais, você está ótimo! Ou uma empresária de muito sucesso -. Há uma grande probabilidade de
que, guiado por este livro, você logo alcance a liberdade financeira. E, tendo se tornado pessoas
ricas para o resto da vida (e isso se aplicará a você e sua família), você estará para sempre livre do
poder do dinheiro. E a necessidade de fazer algo por dinheiro que você não gosta e não gosta é
desconfortável e desagradável. Se de agora em diante você trabalha, então faça o que você ama.

Na verdade, a vida de uma pessoa dura um momento, então viva e faça o que
quiser. É estúpido viver neste mundo de sonho, enfrentando problemas todos os dias e
fazendo apenas o que não gosta.
Yamamoto Tsunetomo. Hagakure

O que devem fazer aqueles que trabalham há muitos anos, mas não conseguiram garantir
poupanças significativas, poupanças e capital para investimento? Qual é o plano financeiro para
essas pessoas? Novamente, a maioria da população não pensa nisso. Mas eles ainda têm um plano
financeiro. O verdadeiro plano financeiro da maioria é “morrer no trabalho”. Ou seja, uma pessoa
trabalhou, trabalhou, trabalhou - e pronto, a morte.
Sortudo! Porque se tal pessoa não quer ou não pode mais trabalhar (ou algo -aconteceu com
seu trabalho ou negócio) e ainda não morreu, mas não há poupança e poupança - o que fazer? Quão
bom é para uma pessoa viver sabendo que sua única fonte de renda é a nossa pensão russa? Na
verdade não, você concordará. E é muito ruim se ele não tiver filhos e netos que possam e vão
cuidar dele, sustentá-lo e ajudá-lo. Portanto, o plano financeiro da maioria é morrer no trabalho.
Qualquer coisa, só não sobreviva na aposentadoria!
Surge a pergunta: essas pessoas realmente não se tornaram ricas porque não sabem como
ganhar dinheiro? Nem um pouco necessário. Muitos deles sabem fazer isso e ganham um bom
dinheiro. Aqueles que ganharam 100.000 rublos por mês ou mais por mês em 2014 tiveram uma
renda mais alta do que a média dos residentes trabalhadores da Alemanha. O salário médio anual na
Alemanha era de 31.981 euros brutos (antes de impostos, em 2014). O que corresponde
aproximadamente a um rendimento de 1.508 euros por mês. E esta é a Alemanha - o país mais rico
da União Europeia e com a economia mais poderosa! Para efeito de comparação: o salário bruto
médio -na República Checa em 2014 era de aproximadamente 933 euros por mês. Na mão, menos
impostos, menos ainda.
Como é chamada a idade de aposentadoria na Europa e nos EUA? "Anos dourados da sua
vida." Ou seja, presume-se que durante esses anos você poderá pagar por tudo. Os alemães ganham
mil e quinhentos euros por mês. E com mais de 50, mais de 60 anos eles podem viajar livremente,
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fazer o que quiserem. É assim que eles vivem após a aposentadoria.

Mas é muito provável que você já esteja ganhando mais! E se, além disso, você não mora em
Moscou, Surgut ou Khanty- -Mansiysk, então seu custo de vida é inferior ao de um residente médio
da Alemanha. Como é possível, com rendimentos elevados e custos de vida mais baixos, não estar
confiante de que aos 50 anos será capaz de viajar pelo mundo? E viver confortavelmente em
qualquer país? Apesar de na Alemanha quase todos os trabalhadores alemães terem tanta confiança?
Eu vou te dizer qual é a diferença. A diferença não é quanto você ganha. Talvez você saiba
fazer isso melhor do que a maioria dos alemães, para não mencionar outros europeus. A diferença é
como você administra esse dinheiro. Muito poucos russos poupam e investem parte do dinheiro que
ganham todos os meses.
A maioria dos residentes do nosso país, incluindo aqueles que aprenderam a trabalhar bem e a
ganhar dinheiro, bem como aqueles que têm os seus próprios negócios, não possuem tecnologias
eficazes para gerir as finanças pessoais e investir. E eles não estão sistematicamente envolvidos
neste assunto tão importante.
Surge a questão: há -aqui algum paralelo com o facto de a maioria das empresas russas não
estar a trabalhar tão eficientemente quanto poderia? Existem paralelos! Afinal, o motivo é o mesmo.
A maioria dos proprietários e gestores de empresas russas não domina -tecnologias empresariais
eficazes. Se estas tecnologias fossem introduzidas e utilizadas, então a produtividade da empresa, a
sua rentabilidade e o rendimento dos seus empregados seriam significativamente maiores. Não
produzimos produtos competitivos em grandes quantidades porque não podemos ou não somos
capazes. Somos capazes! Não produzimos porque utilizamos tecnologias ineficazes para organizar a
produção e organizar as vendas. Porque não temos tecnologias eficazes de gestão financeira,
tecnologias de investimento, e não melhoramos a nossa experiência e conhecimento neste sentido.
Esta é a causa dos nossos problemas. Sabemos como ganhar dinheiro, mas não nos tornamos mais
ricos ou mais prósperos. Ganhamos dinheiro e investimos o que ganhamos no negócio. Então o
negócio desmorona. E ficamos sem negócios e sem dinheiro. E, mais cedo ou mais tarde, a maioria
das empresas desmorona. Esta é, infelizmente, a estatística. E não só na Rússia.

A coisa mais valiosa que o dinheiro pode comprar

A situação é ainda agravada pelo facto de a maioria das pessoas desconhecer completamente o
verdadeiro significado do dinheiro. E as oportunidades que eles oferecem.
As pessoas pensam que é preciso dinheiro para comprar mais -coisas, joias, aparelhos,
eletrodomésticos. Ir com mais frequência a restaurantes, tabernas e discotecas mais caros. E gaste
mais dinheiro lá em farras maiores. Para comprar um apartamento mais caro, um carro, uma dacha,
uma casa de campo, um iate, um helicóptero pessoal e um avião. E em geral - para viver uma vida
mais luxuosa.

Quadro do filme “O Grande Gatsby”, 2013, dirigido por Baz Luhrmann

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Quadro do filme “O Grande Gatsby”, 2013, dirigido por Baz Luhrmann

Assim como o Grande Gatsby, as fotos de sua vida luxuosa são bem retratadas no filme
homônimo de Baz Luhrmann de 2013 (estrelado por Leonardo DiCaprio). Gatsby, aliás, terminou
mal e de forma estúpida -.

Quadro do filme “O Grande Gatsby”, 2013, dirigido por Baz Luhrmann

Este não é o verdadeiro significado do dinheiro.

Coisas realmente importantes que o dinheiro pode lhe oferecer:-
• Liberdade;
• segurança;
• saúde;
• às vezes o dinheiro pode comprar a vida.

É para isso que realmente serve o dinheiro.

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É claro que a saúde e a vida não podem ser compradas com dinheiro em todas as situações.
Mas em muitos. Além disso, você deve ser capaz de usar o dinheiro de maneira correta e eficaz
quando surgir uma situação crítica. É melhor quando você já tem experiência relevante. E pode ser
tarde demais para arrecadar, ou mais ainda, ganhar dinheiro quando já surgiu uma situação crítica.
Você não pode comprar seguro quando precisa dele. O seguro só pode ser adquirido
antecipadamente.
Até que tal situação surja, a coisa mais valiosa que o dinheiro pode comprar é a liberdade
vitalícia do poder do dinheiro. Ou seja, liberdade financeira.

Objetivos financeiros: segurança financeira, independência financeira,

liberdade financeira

Como disse Forrest Gump, protagonista do filme de mesmo nome: “Se você não sabe para
onde está indo, nunca chegará lá”.
Portanto, se você deseja melhorar sistematicamente, mês após mês e ano após ano, sua
situação financeira e aumentar seu bem-estar, deve primeiro determinar seus objetivos financeiros.
E então você pode trabalhar em sua implementação, monitorando regularmente (planejar -fato) o
quão perto você está de alcançá-los.
Meta nº 1. Proteção financeira – Sua reserva financeira. Este é o capital que lhe permite
pagar as suas despesas correntes (despesas correntes da sua família) durante 6 a 12 -meses.
Quanto dinheiro você precisa para criar proteção financeira? Suponhamos que sua família
precise de 50.000 rublos mensais “para viver” (sujeito a economias razoáveis). Então, para proteção
financeira por seis meses, você precisa de um capital de 50.000 × 6 = 300.000 rublos, por um ano -
600.000 rublos.
Se sua família precisa de 150.000 rublos mensais para um mês de vida modesta, então a
proteção financeira por seis meses é 150.000 × 6 = 900.000, por um ano – 1.800.000 rublos.
Se o custo de vida mensal de sua família cabe realisticamente em apenas 300.000 rublos,
então sua proteção financeira por seis meses será de 300.000 × 6 = 1.800.000, por um ano –
3.600.000 rublos.
Os fundos que proporcionam a sua proteção financeira devem ser colocados com segurança
em dinheiro, em depósitos nos bancos mais confiáveis. Ou em um cofre de banco. Pelo menos 2-3
lugares diferentes. A partir da primavera de 2014, faz sentido manter parte dos fundos de proteção
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financeira (pelo menos 50%) não em rublos, mas em dólares e euros.

Para definir os próximos dois objetivos financeiros, precisaremos introduzir o conceito de
“renda passiva”.
A renda passiva é a renda na qual você não precisa gastar tempo e esforço.
Abaixo discutiremos em detalhes quatro grupos principais de instrumentos financeiros que
podem lhe trazer renda passiva:
• investimentos em imóveis para locação;
• investimentos em títulos (ações, títulos, fundos mútuos (fundos mútuos), etc.) - é claro que
nem todas essas são opções para tais investimentos;
dividendos de um negócio do qual você não participa;
• empréstimos privados.
Um exemplo simples e claro de investimento que gera renda passiva é um apartamento
alugado. Em geral, existem muitas opções para esses investimentos, e vou falar sobre elas.
Meta nº 2. Segurança financeira – capital, cuja renda passiva excede as despesas
correntes de que você precisa.
Sabendo de que rendimento passivo mensal necessitamos, podemos calcular qual será o
montante de capital, cujos juros nos darão o montante necessário com uma determinada
rentabilidade. Faremos o cálculo para dois valores de retorno do investimento - 20 e 10% ao ano.
Muitos veículos de investimento (por exemplo, imóveis comerciais) proporcionam um retorno total
do investimento de 20% ao ano ou mais. Também falarei sobre esses instrumentos de investimento
abaixo. Muitos dos investidores que conheço tiveram um retorno médio anual nas suas carteiras de
investimento de 20% ao ano ou superior (em rublos) durante muitos anos.
Se um investidor não puder fornecer uma renda média anual em sua carteira de investimentos,
mesmo no nível de 10% ao ano em rublos, tal tolo deveria ser desqualificado dos investidores por
cretinismo congênito. O que posso dizer - mesmo muitos bancos bastante grandes e confiáveis
oferecem níveis semelhantes de taxas de juros sobre seus depósitos! Por exemplo, em 2016, -o
Banco VTB 24 ofereceu tais condições para alguns depósitos em rublos, apesar do facto de os
depósitos bancários não serem, de todo, instrumentos de investimento.
Suponhamos que precisemos de 100.000 rublos mensais para pagar as despesas correntes. Ao
longo de um ano, isso totalizará 100.000 × 12 = 1.200.000 rublos. Com um retorno da carteira de
investimentos de 20% ao ano, esses 1.200.000, por sua vez, são 20%, ou 1/5 do capital inicial.
Assim, o capital de que precisamos é 1.200.000 × 5 = 6.000.000 de rublos. Obtemos o mesmo
resultado se multiplicarmos o valor da renda mensal necessária por 60.
Se o retorno dos nossos investimentos for em média de 10% ao ano, o capital de proteção
financeira de que necessitamos será de 1.200.000 × 10 = 12.000.000 de rublos. Obtemos o mesmo
resultado se multiplicarmos o valor da renda mensal necessária por 120.
Assim, se precisarmos de 100.000 rublos por mês para pagar integralmente nossas despesas
correntes, o montante de capital necessário para garantir nossa segurança financeira será de
6.000.000 de rublos. Supondo um retorno médio sobre o capital de 20% ao ano. Se esperarmos um
retorno médio sobre o capital de 10% ao ano, precisaremos de um capital de 12 milhões de rublos
para garantir a nossa segurança financeira. Tendo um capital de 6.000.000 de rublos colocado a
20% ao ano, ou 12.000.000 a 10% ao ano, receberemos uma renda passiva mensal de 100.000
rublos.
Da mesma forma: para garantir uma renda passiva mensal de 50.000 rublos, precisamos de
um capital de 3.000.000 de rublos, colocado a 20% ao ano, ou 6.000.000 a 10% ao ano.
Para garantir uma renda passiva mensal de 150.000 rublos, precisamos de um capital de
9.000.000 de rublos, colocado a 20% ao ano, ou 18.000.000 a 10% ao ano.
Finalmente, para garantir uma renda passiva mensal de 300.000 rublos, precisamos de um
capital de 18.000.000 de rublos, colocado a 20% ao ano, ou 36.000.000 a 10% ao ano.
Meta nº 3. Liberdade financeira: capital, cuja renda passiva excede suas possíveis
despesas correntes.
A liberdade financeira é a liberdade por tempo ilimitado da necessidade de trabalhar por
 10

dinheiro.
A partir do momento em que você alcançar a liberdade financeira, você nunca mais será
forçado a trabalhar por dinheiro em sua vida. Você trabalhará por prazer, autorrealização, maior
crescimento... Mas nunca mais terá necessidade de trabalhar para sustentar as despesas correntes de
sua família.
O cálculo do capital de liberdade financeira é realizado da mesma forma que o capital de
segurança financeira. Suponha que você precise de 200.000 rublos mensais para manter um padrão
de vida decente e confortável. Nesse caso, o capital necessário para alcançar a liberdade financeira
será de 200.000 × 60 = 12.000.000 de rublos com um retorno de investimento de 20% ao ano. Ou
24 milhões – com rendimento de 10% ao ano.
Da mesma forma: para garantir uma renda passiva mensal de 500.000 rublos (se este for o
nível de renda passiva que você precisa para alcançar a liberdade financeira), você precisa de um
capital de 30.000.000 de rublos, colocado a 20% ao ano, ou 60.000.000 a 10% ao ano . Na verdade
(no início de 2016) - menos de US$ 400.000 no primeiro caso e menos de US$ 800.000 no segundo.
Não muito!
Gostaria de ressaltar que se você não sabe como controlar suas despesas, a liberdade
financeira é, em princípio, inatingível para você. Qualquer que seja a renda passiva que seu capital
traga, você não tem garantias de que não gastará mais mensalmente do que a renda passiva que
recebe. Portanto, se você mantiver suas despesas sob controle, poderá alcançar uma verdadeira
independência financeira para toda a vida. No mínimo, você não terá que trabalhar para que você e
sua família possam ter uma vida decente. Se você fundamentalmente não deseja limitar suas
despesas, a independência financeira e a liberdade financeira continuarão sendo um sonho
inatingível para você. Na verdade, você pode gastar rapidamente qualquer quantia ilimitada de
dinheiro. Se você tem tanto dinheiro que não consegue gastá-lo em compras regulares, vá ao
cassino!

EXEMPLO
Uma família que conheço bem mora em Moscou, num centro tranquilo. Marido, esposa, dois
filhos. Eles vivem mantendo um padrão de vida decente, sem negar nada a si mesmos. Eles pagam
pelos serviços de babá, -governanta -e cozinheira. Fornecem apoio financeiro mensal à mãe do
marido, bem como à mãe e à tia da esposa. Eles passam férias no exterior de 6 a 12 -vezes por ano.
Às vezes com toda a família, às vezes em casal ou com amigos. Assim, todas as suas despesas de
subsistência (incluindo viagens ao exterior, todas as compras importantes, educação dos filhos,
compra e manutenção de carros, preparação física, tratamento e odontologia) nunca atingem o nível
médio de 500.000 rublos por mês, ou 6.000.000 por ano. Geralmente eles são 1,5–2 vezes menores.

Portanto, se você gasta mais de 500.000 por mês (6.000.000 por ano) “na vida” e nem sequer
tira férias no exterior todos os meses, muito provavelmente você está gastando seu dinheiro de
forma extremamente ineficaz e incompetente.
Em geral, se você tem a sensação de que está gastando dinheiro de forma ineficaz, recomendo
que estude cuidadosamente a seção “ABC do Dinheiro” em meu livro “The Taste of Life” (Peter
Publishing House, 2014–2016). Espero que isso ajude você a cortar custos e viver muito melhor
com menos!
Agora, sem demora, calcule você mesmo seus três objetivos principais - proteção
financeira, independência financeira e liberdade financeira. Anote-os em local de destaque em
seu caderno preferido e escreva ao lado a data em que o cálculo foi feito.

DEFINIÇÃO DE OBJETIVOS FINANCEIROS

"_"____________20___
A etapa inicial é determinar suas despesas mensais de subsistência (ou de sua família).
1. Suas -despesas mensais mínimas: quanto dinheiro você (ou sua família) precisa por mês,
 11

sujeito a economias razoáveis, mas sem reduzir seu padrão de vida: ________________ rublos
[Orçamento -MÍNIMO].
2. Quanto dinheiro você (ou sua família) precisa mensalmente para todas as despesas
necessárias e possíveis para alcançar um alto padrão de vida:____________________ rublos
[Orçamento -MÁX.].
Meta nº 1. Proteção financeira – Sua reserva financeira. Este é o capital que lhe permite
pagar as suas despesas correntes de acordo com o [Orçamento -MIN] (despesas correntes da sua
família) durante 6 a 12 -meses.
Capital de proteção financeira – MIN – [Orçamento -MIN × 6]: _____
rublos
Capital de proteção financeira – MAX – [Orçamento -MIN × 12]: ______ rublos.
Meta nº 2. Segurança financeira - capital, cuja renda passiva excede as -despesas
correntes necessárias de acordo com [Orçamento MIN]. A renda passiva é a renda na qual você
não precisa gastar tempo e esforço.
Capital de segurança financeira – MIN (rendimento 20%) – [Orçamento -MIN × 60]: __
rublos.
Capital de segurança financeira – MAX (rendimento 10%) – [Orçamento -MIN × 120]:
_____________________ rublos.
Meta nº 3. Liberdade financeira – capital, cuja renda passiva excede suas possíveis
despesas correntes.
Capital de liberdade financeira – MIN (rendimento 20%) – [Orçamento -MAX × 60]:
_____________________ rublos.
Capital de liberdade financeira – MAX (retorno de 10%) – [ Orçamento -MAX × 120]:
____________________ rublos.

Como alcançar seus objetivos financeiros. Três estágios para alcançar a

riqueza

Existe uma tecnologia muito clara para alcançar a riqueza, composta por três etapas.
O primeiro passo é assumir o controle de suas finanças pessoais e economizar uma parte
significativa de sua renda todos os meses.
Posso dizer desde já: o que os livros estrangeiros sugerem – poupar 10% da sua renda – não
trará resultados sérios. Na Rússia, se quiser tornar-se uma pessoa rica dentro de um período de
tempo razoável, deve tentar poupar pelo menos 20-25% do seu rendimento. Ou mais.
Comecei economizando em média 50% da minha renda. Ele viveu (e sustentou sua família)
com a metade restante. A receita é simples: contraí uma dívida “boa” muito grande (imóveis
residenciais). Mais tarde aumentei essa participação. Nos últimos anos, todas as compras
importantes da família, todas as despesas, todas as viagens (e eu passo férias no exterior todos os
meses) começaram a caber em 15–20% da minha renda. Aloco os restantes 80-85% para poupanças
e investimentos.
Se você recebe a maior parte de sua renda mensal (salário, renda empresarial) em um
determinado dia do mês, é melhor investir imediatamente o valor planejado para investimento
mensal. Você pode (dependendo de onde e como acumula fundos e como investe) colocar esses
fundos em uma conta de investimento. Ou compre cotas de fundos mútuos com eles. Ou compre
dólares. Ou use esse valor para pagar empréstimos/hipotecas. O principal é que a primeira coisa que
você deve fazer diretamente no local de trabalho ou após sair do trabalho é destinar o valor
necessário para investimento. E com o restante de sua renda mensal, você sobreviverá até que a
renda mensal principal seja devida novamente. É imprescindível levar em consideração e registrar
suas despesas pessoais discriminadas por item. Nos últimos anos, tenho usado o CoinKeeper no
meu iPhone para fazer isso. Em geral, as tecnologias para gerenciar finanças pessoais e otimizar
custos são descritas detalhadamente em meu livro “Taste of Life”.
Uma opção conveniente para aumentar a parcela da renda destinada a investimentos é
 12

oferecida por Bodo Schaefer em seu livro “O Caminho para a Independência Financeira”. Comece
reservando 10% da sua renda proveniente de atividades “ativas” para poupanças e investimentos.
Entretanto, faça esforços para aumentar o seu rendimento “activo”. E do “delta” pelo qual a renda
aumenta, direcione metade para aumentar o consumo e a outra metade para poupança e
investimentos. Assim, o seu padrão de vida aumentará e a parcela da renda destinada ao
investimento aumentará.

EXEMPLO
No último ano em que dirigi meu primeiro negócio, estava ganhando um bom dinheiro. Pelo
menos para aqueles tempos. Ao mesmo tempo, eu tinha certeza absoluta de que pouco poderia
pagar. Eu sentia que não tinha dinheiro suficiente para comprar roupas e sapatos novos (exceto
ocasionalmente). Além disso, não há necessidade de pensar em comprar um carro ou um imóvel!
Dei à minha mãe um terço a um quarto do meu salário para tarefas domésticas (uma quantia fixa
com a qual várias pessoas, inclusive eu, viveram durante um mês inteiro). Para onde foi o restante
da renda, já que praticamente não comprei bens duráveis para mim, não está claro.
Então, como resultado do divórcio dos cofundadores (isso está escrito em detalhes em meu
livro “Construindo um Negócio de Serviços”), minha participação no negócio foi comprada de
mim. Por uma -quantia não muito grande. Rapidamente me tornei participante de um novo -projeto
empresarial. Mas minha renda diminuiu 2–2,5 vezes em comparação com o que eu ganhava antes.
Eu estava morrendo de medo: como poderia sustentar meus entes queridos? E eu, por falar nisso.
Passei a controlar rigorosamente os custos, anotar todas as despesas e alocá-las em itens.
Logo descobri que, com uma renda menor, eu poderia pagar muito mais. Concordei e comprei
parcelado meu primeiro imóvel - uma dacha de dois andares com terreno às margens do Volga.
Concluí os pagamentos da dacha antes do previsto e comprei um carro às pressas. E então foi a vez
de aquisições muito maiores.
Pela minha própria experiência, posso dizer: eu era uma pessoa significativamente menos rica
quando ganhava de 2 a 2,5 vezes mais e gastava. E me tornei uma pessoa mais rica quando minha
renda diminuiu, mas comecei a controlar as despesas e a gastar o dinheiro com sabedoria.

A segunda etapa é retomar sua educação financeira.

Na Rússia, é extremamente difícil encontrar fontes de conhecimento verdadeiramente úteis na
área de investimentos. Além disso, é preciso buscar algo -prático e sensato. Aumente seu
conhecimento. E melhore sua educação financeira.
A situação é ainda agravada pelo facto de, nas regiões, muito poucas pessoas ricas e bem-
sucedidas terem realmente uma experiência séria de investimento. A maioria dos empreendedores
de sucesso investe seus ganhos em cada vez mais novos -projetos de negócios. Que, por isso, são
totalmente incompatíveis entre si e não proporcionam nenhuma sinergia. E trazem estresse e
desperdício de nervos ao empresário, em vez de renda. Além disso, esses empresários às vezes
investem dinheiro em imóveis. Alguns deles ainda operam em bolsa de valores ou Forex. O que
estão a fazer é jogar para eles, um casino, que não tem nada a ver com investimento. Quase
ninguém considerou seus planos financeiros para os próximos 10 a 20 anos. Quase ninguém
diversifica a sua carteira de investimentos por moeda ou por país. Os mesmos jovens que lêem
Bodo Schaefer e Robert Kiyosaki, na sua maioria, não ganham dinheiro suficiente. E/ou não
aprenderam a gerir sabiamente o dinheiro que ganham – gastá-lo com sabedoria e poupar uma parte
significativa do seu rendimento. Assim, de todos os seus investimentos, eles têm apenas pequenos
investimentos em fundos mútuos. É bom que, além disso, haja pelo menos imóveis adquiridos com
hipoteca.
Um número relativamente grande de pessoas seriamente envolvidas em investimentos só pode
ser encontrado em Moscovo e, até certo -ponto, em São Petersburgo. Em todas as outras cidades,
quem quiser trilhar esse caminho dificilmente encontrará entre seus conhecidos vários investidores
mais experientes e bem-sucedidos. Como resultado, ele é privado de um exemplo positivo e de
conselhos dignos de pessoas experientes e conhecedoras.
 13

Quase não há seminários e treinamentos de qualidade sobre investimentos. Porque existem

muito poucos consultores de investimentos cuja experiência e conhecimento possam ser
verdadeiramente -úteis. Se um consultor de investimentos não tiver um portfólio extenso de
investimentos e não obtiver uma renda passiva significativa com esses investimentos, quanto ele
vale? Falaremos sobre isso mais tarde.
De uma forma ou de outra, você terá que buscar e aproveitar todas as oportunidades para
adquirir conhecimentos e experiência adicionais na área de investimentos. Seminários sobre bolsa,
sobre avaliação imobiliária, sobre compra de imóveis em leilões podem -lhe dar alguma coisa. Por
falta de algo melhor. Você pode ter certeza: por muito tempo não haverá um curso universitário de
alta qualidade sobre educação para investimentos na Rússia! Então use o que puder.
Há boas notícias: você pode ler (e em russo!) quase todos os livros úteis e de alta qualidade
sobre investimentos lidos por investidores dos EUA, Europa, Japão e China. Nesse sentido, nada o
impede de adquirir conhecimento de classe mundial.
Primeiro, leia meus dois livros sobre temas de investimento: este e “Taste of Life”. Em ambos
os livros, anuncio alguns dos livros mais, em minha opinião, valiosos e úteis sobre temas de
investimento. Alguns dos autores que recomendo – Robert Kiyosaki e Bodo Schäfer – são
amplamente conhecidos. O que, no entanto, não torna os seus livros menos valiosos ou úteis. Afinal,
“ABC” é um livro extremamente útil. Embora quase todo mundo que aprende a ler comece com
isso, e todo mundo saiba disso. Outros autores são Nassim Taleb, Hernando de Soto ou John Bogle
– e seus livros são mais familiares aos profissionais do mercado financeiro. Existem muitos livros -
como Liar's Poker, The Big Short, Predators' Ball, Wall -Street Thieves ou o clássico Memoirs of a
Stock Operator - escritos na forma de um -romance de negócios baseado em eventos reais. Eles são
agradáveis e interessantes de ler, e o enredo envolvente é complementado pelas valiosas
experiências que podem ser obtidas com esses livros.
A terceira etapa para alcançar a riqueza é colocar os recursos economizados em
investimentos que gerem renda passiva, até alcançar a liberdade financeira.
A questão principal aqui é a renda passiva. Não precisamos de investir os nossos fundos de tal
forma que tenhamos de observar o que se passa com eles diariamente ou semanalmente, monitorizá-
los regularmente e gerir os nossos investimentos. Não precisamos de mais um emprego no mercado
financeiro além dos trabalhos e negócios que já temos. Ao resolver este problema, estamos
interessados apenas em investimentos que gerem renda passiva. Ou seja, investimentos que te dão
renda sem gastar seu tempo e esforço. Por exemplo, as ações por si só geralmente não são esse tipo
de investimento. Compre ações de várias empresas - e você terá que acompanhar o que está
acontecendo com seu portfólio pelo menos uma vez por semana. Aqui está outro trabalho para você
se carregar!
Portanto, não recomendo a compra de ações individuais (blocos de ações) de determinadas
empresas. Mas os títulos podem muito bem ser investimentos que geram renda passiva. Claro, se
você comprá-los com o objetivo não de especular sobre eles, mas de mantê-los até o vencimento. E
durante todo esse tempo, receba pagamentos regulares de cupons de títulos na forma de renda
passiva corrente. Geralmente acontecem uma vez a cada seis meses, uma vez por trimestre ou uma
vez por ano.
Além disso, você pode comprar um apartamento e alugá-lo. Uma opção de investimento
bastante adequada. Neste caso, o rendimento do pagamento do aluguel pode ser de 4–5%, às vezes
6% ao ano. Maior rentabilidade pode ser obtida em apartamentos para alugar em Moscou. Mas eles
também custam mais. Esta é a receita líquida de aluguel menos os custos diretos. Além da renda
oculta - em média cerca de 10% ao ano - aumento no custo dos medidores. A renda total total é de
14–16% ao ano. Além disso, esses investimentos fornecem automaticamente proteção contra a
inflação. Afinal, o que é inflação? A inflação é a depreciação (diminuição do valor) do dinheiro. E
se o dinheiro se desvaloriza, significa que o valor daquilo que pode ser comprado com esse dinheiro
está aumentando e, ao mesmo tempo, há demanda. Lembre-se de como o custo dos metros
quadrados cresceu na década de 1990 -e também no início dos anos 2000 -! Quanto maior a
inflação, mais rápido será o crescimento.
 14

Em geral, uma carteira de investimentos formada com a finalidade de receber renda passiva
deve ser formada de tal forma que se, por -alguma -circunstância, você não conseguisse monitorar
sua carteira durante um ano, nada de ruim aconteceria com ela. E mais: os investimentos incluídos
nesta carteira devem gerar receitas fluindo para suas contas durante todo esse tempo. Para que você
tenha algo para viver e algo para gastar caso não consiga trabalhar e ter uma renda ativa.

Leis do capital. A maior descoberta matemática do ponto de vista de Einstein

Uma das razões mais importantes pelas quais a maioria daqueles que já são bons em ganhar
dinheiro não investem e é improvável que algum dia se -tornem pessoas ricas e ricas é que eles não
conhecem as leis fundamentais do capital. E não compreendem o verdadeiro poder dos
investimentos e dos rendimentos que eles trazem. A falta de educação financeira cobra seu preço.
Principalmente na área de investimentos. Você pode até passar por muitos anos de treinamento em
gestão financeira, mas eles não falam sobre instrumentos de investimento.
E mais um problema: você tem pouquíssimas chances de que entre seus amigos e conhecidos
haja investidores experientes e bastante profissionais. Que possuem capital de investimento
significativo. E utilizam uma vasta gama de instrumentos de investimento – tanto na Rússia como
no estrangeiro. Essas pessoas poderiam compartilhar suas experiências com você e contar muito
sobre investimentos... Se você os conhecesse e se comunicasse regularmente sobre essas questões.
No entanto, isso ainda não nega a necessidade de você se envolver de forma independente em sua
educação na área de finanças e investimentos. Adquirir conhecimento e experiência nesta área
regularmente, de todas as fontes possíveis.
Acho que é hora de trabalhar na sua educação financeira. Agora vou falar sobre a regra mais
importante pela qual os investidores profissionais estimam a lucratividade futura de seus
investimentos. Esta é a “Regra dos 72x -”. John Bogle, o criador da maior família de fundos mútuos
de índice do mundo, The Vanguard Group, falou lindamente sobre como isso funciona em seu livro.
Seu fundo mútuo, o ETF Vanguard S&P 500 (símbolo curto VOO), começou a operar em 1976. A
carteira do fundo em 19 de junho de 2015 era de US$ 213 bilhões. E no total, o Grupo Vanguard (a
partir do verão de 2015) gere fundos de investimento com ativos totais de 2,4 biliões de dólares.
Isto é mais do que o PIB da Rússia, que atingiu o pico de 2,097 biliões de dólares em 2013 (nos
anos seguintes, o seu tamanho em dólares caiu drasticamente devido à -desvalorização do rublo).
Então aqui está o que John Bogle diz sobre a “Regra dos 72 -”:
“Dado o papel de Albert Einstein em trazer o tempo para a cena como a quarta dimensão do
nosso universo, não é surpreendente que ele tenha chamado os juros compostos de “a maior
descoberta matemática de todos os tempos”. Na verdade, a poderosa ligação entre tempo e
recompensa é frequentemente descrita como “a magia dos juros compostos”. Quanto mais longo for
o horizonte temporal, maior será o poder dos retornos dos investimentos resultantes do efeito dos
juros compostos, transformando um investimento inicial ou uma série de modestos investimentos
anuais num valor final verdadeiramente impressionante.
A chamada “Regra dos 72 x” ilustra muito claramente o efeito da magia dos juros
compostos -. Para ter uma ideia rápida de quantos anos serão necessários para o seu
investimento dobrar de valor, basta dividir 72 pela taxa de retorno: um retorno de 4% dá 18 anos;
em 6% – 12 anos; em 10% – pouco mais de 7 anos, etc.
A “Regra dos 72 -X” é útil para investidores que poupam dinheiro hoje para obter um retorno
adicional amanhã. Para qualquer taxa de retorno, a Regra dos 72 -mostra quantos anos você terá que
investir uma certa -quantia de dinheiro regularmente antes de poder parar e começar a sacar a
mesma quantia sem esgotar seu capital [Bogle J. Mutual Funds with common sense point de vista. –
M.: Editora Alpina, 2002).

Assim, a “Regra dos 72 -x” diz-nos quanto tempo levará para duplicar o nosso capital de
investimento se o investirmos a juros compostos. Podemos fornecer algum análogo do efeito dos
juros compostos se, ao recebermos rendimentos dos nossos investimentos, reinvestirmos
 15

imediatamente esse rendimento em investimentos com retornos semelhantes.

Assim, o seu capital investido a juros compostos dobrará no número de anos igual a 72
dividido pela taxa de juros. Por exemplo, se o retorno do seu capital for em média de 10% ao ano,
então um milhão investido a juros compostos duplicará em 7,2 anos. Daqui a mais 7,2 anos, o
milhão original transformar-se-á em 4 milhões. Nos próximos 7,2 anos - 8 milhões, etc.
Se o retorno do seu capital for em média de 20% ao ano, então um milhão investido com esse
retorno a juros compostos dobrará em 72/20 = 3,6 anos. Em mais 3,6 anos, o milhão original se
transformará em 4 milhões. Em mais 3,6 anos – 8 milhões. Em mais 3,6 anos – 16 milhões. Em
mais 3,6 anos - 32 milhões, etc. Falaremos abaixo sobre instrumentos de investimento que podem
trazer essa rentabilidade na Rússia.
Porém, quando comecei a investir em 2003, não tinha nenhum capital inicial. Bem como
nenhuma experiência prática de investimento. Houve apenas alguma educação financeira básica na
área de investimentos, que comecei a me ministrar de todas as fontes possíveis naquele mesmo ano.
Por que precisamos de saber quando o nosso capital de investimento duplicará se, para
começar, não temos capital? Mas a maioria daqueles que fizeram fortuna através de investimentos
começaram sem qualquer capital inicial, experiência em investimentos ou educação financeira!
É aqui que a segunda parte da “Regra dos 72 x” vem em nosso auxílio -. Você pode investir o
mesmo valor todos os meses em determinados investimentos com juros compostos. Após um
número de anos igual a 72 dividido pela taxa de juros, você pode interromper o seu investimento. E
passar a sacar em forma de renda de aluguel o mesmo valor que foi investido anteriormente, sem
perda de capital fixo. Por exemplo, se você investiu 100.000 rublos todos os meses a 20% ao ano,
depois de 3,6 anos você poderá parar. E comece a receber 100.000 rublos mensalmente sem perder
seu capital principal.

Cálculo: “regra dos 72 -x”

Por exemplo, considere um investidor imaginário que, digamos, aos 30 anos, decidiu começar
a investir. Todos os meses, durante um ano, ele pode economizar 30.000 rublos. O retorno médio de
sua carteira de investimentos é de 20% ao ano. Este foi, por exemplo, o retorno médio anual da
minha carteira de investimentos em rublos desde 2003. A seguir falarei sobre instrumentos de
investimento que proporcionam tais retornos.
Observe que tais investimentos não têm nada em comum com depósitos bancários. Depósitos
bancários e depósitos não são investimentos! E eles nunca apareceram. Esta é uma forma de
acumular dinheiro. Esta é uma oportunidade para armazenar sua rede de segurança financeira. Às
vezes, isso é uma compensação parcial pela inflação. Mas isso nunca é um tipo de investimento.
Como Robert Kiyosaki escreveu corretamente, este é um investimento para o banco, não para você.
Assim, o prazo para duplicação do capital do investidor segundo a “Regra dos 72 -x” é de 3,6
anos.
Exemplo de cálculo utilizando a “Regra dos 72 -x”
A idade do investidor é 30 anos.
O retorno do investimento é de 20% ao ano (investimos na Rússia).
O período de duplicação do capital é de 3,6 anos.
Período 1
Desde o início do investimento – 3,6 anos.
A idade do investidor é 33 anos.
Renda passiva no final do período (se você parar de investir e começar a sacar juros) -
30.000 rublos por mês.
Capital no final do período – 1.800.000 rublos.
Antes de voltar ao exemplo, pegue uma caneta e uma calculadora. Escreva no papel: primeiro
- sua idade, segundo - quanto dinheiro a partir do próximo mês você está disposto a economizar
mensalmente e direcionar para investimentos.
Então o investidor começa a investir. Ao final do primeiro período de investimento, somam-se
 16

3,6 anos à sua idade. Anote no papel sua idade em 3,6 anos. A essa altura, se você parar de investir e
começar a gerar renda, receberá todos os meses exatamente a mesma quantia de dinheiro que
investiu anteriormente. Assim, o investidor do exemplo receberá 30.000 rublos todos os meses aos
33 anos.
Podemos calcular o valor de capital que essa renda nos traz mensalmente com um retorno de
investimento de 20% ao ano multiplicando o valor da renda mensal por 60. Isso já foi justificado
acima, na seção “Metas Financeiras”. Assim, multiplicando 30.000 rublos por 60, obtemos
1.800.000 rublos - o valor do capital do nosso investidor no final do primeiro período de
investimento. Multiplicando por 60 o valor que você contribuiu mensalmente antes, você obterá o
valor do seu capital ao final do primeiro período de investimento.
Mas digamos que nosso investidor não parou. E ele continua investindo 30 mil por mês
durante o segundo período. O capital que acumulou durante o primeiro período continua a funcionar
e ele continua a reinvestir todos os rendimentos. Quantos anos serão necessários até que termine o
segundo período de investimento? A resposta é 7,2 anos. Se todo esse tempo nosso herói
economizou 30 mil por mês e reinvestiu toda a renda do capital, depois de 7,2 anos ele parou e
recebe renda mensal dos investimentos. Quanto ele receberá mensalmente?
Agora vem um ponto muito importante nos cálculos. Siga a lógica deles com cuidado!
O capital que o nosso herói acumulou ao final do primeiro período (3,6 anos) e os
rendimentos com os quais continua a reinvestir duplicam. Ou seja, se no final do primeiro período
esse capital gerar uma renda de 30.000, no final do segundo - 60.000, mas, ao mesmo tempo, nosso
investidor continua investindo 30.000 rublos por mês. E com esses investimentos, forma-se
novamente o capital, que após 3,6 anos (ao final do segundo período de investimento) pode gerar
uma renda mensal de 30.000 rublos por mês. No total, a renda mensal ao final do segundo período
de investimento será de 60.000 + 30.000 = 90.000 por mês.

Se parece com isso.

Percebe-se que desde o início do investimento o rendimento mensal passou a ser três vezes
superior ao valor destinado mensalmente para investimento. Calcule sua renda mensal se você
parou de investir no final do segundo período de investimento e começou a receber renda. Para isso,
multiplique por 3 o valor que você investiu mensalmente anteriormente. Além disso, calcule o valor
do seu capital ao final do segundo período de investimento. Para isso, multiplique o valor da renda
mensal resultante por 60. Por fim, registre sua idade no momento da conclusão da segunda etapa do
investimento - adicione 7,2 anos à sua idade atual. Registre os resultados obtidos no cálculo que
você faz para si mesmo - com base nos resultados de seus investimentos.
Vamos supor que o herói -ainda não parou e continua investindo no terceiro período. Quanto
ele ganhará ao final disso? Para fazer isso, multiplicamos 90.000 por 2 e somamos
30.000.Recebemos 210.000 rublos por mês - sete vezes mais do que o valor que ele investe
mensalmente. O capital do nosso herói no final do terceiro período de investimento é de 210.000 ×
60 = 12.600.000 rublos.
 17

Agora calcule o seu rendimento ao final da terceira etapa do investimento. Multiplique por 7 o
valor que você investiu mensalmente anteriormente. Calcule também o tamanho do seu capital ao
final do terceiro período: multiplique a renda mensal resultante por 60. Por fim, fixe sua idade ao
final da terceira etapa de investimento - some 10,8 anos à sua idade atual. Registre seus resultados.
Por exemplo, se você economizou 50.000 rublos, ao final do primeiro período deverá receber
50.000 rublos por mês. No final do segundo - 150.000 rublos, no final do terceiro - 350.000 rublos
por mês. E o capital no final da terceira fase de investimento será de 350.000 × 60 = 12.000.000 de
rublos.
Começamos a contar o quarto período. Aliás, não esqueça de assinar sua idade sempre ao final
do período. Para o nosso investidor os resultados serão assim.

Calcule sua renda ao final da quarta etapa de investimento. Multiplique por 15 o valor que
você investiu mensalmente anteriormente. Calcule também o valor do seu capital ao final do quarto
período: multiplique a renda mensal resultante por 60. Por fim, registre sua idade ao final da quarta
etapa de investimento – some 14,4 anos à sua idade atual. Registre seus resultados.
Os números do nosso investidor ao final do quinto período serão os seguintes.

Calcule sua renda ao final da quinta etapa de investimento. Multiplique por 31 o valor que
você investiu mensalmente anteriormente. Calcule também o valor do seu capital ao final do quinto
período: multiplique a renda mensal resultante por 60. Por fim, fixe sua idade ao final da quinta
etapa de investimento - some 18 anos à sua idade atual. Registre seus resultados.
Nosso investidor não para. Vejamos o sexto período.
 18

Calcule sua renda ao final da sexta etapa de investimento. Multiplique por 63 o valor que você
investiu mensalmente anteriormente. Calcule também o valor do seu capital ao final do sexto
período: multiplique o valor da renda mensal resultante por 60. Por fim, fixe sua idade ao final da
sexta etapa de investimento - some 21,6 anos à sua idade atual. Registre seus resultados.
É verdade que tudo está indo bem? Então, por que não trazer o número de períodos para o
número da sorte 7?

Agora repita esse cálculo você mesmo. Multiplique por 127 o valor que você investiu
mensalmente anteriormente. Calcule também o valor do seu capital ao final do sétimo período:
multiplique o valor da renda mensal resultante por 60. Por fim, fixe sua idade ao final da sétima
etapa de investimento - some 25,2 anos à sua idade atual. Registre seus resultados.
Então, segundo esse cálculo, que capital você terá ao final do sétimo período, daqui a 25,2
anos? E quanto de renda esse capital pode lhe trazer mensalmente? Está ficando claro do que os
investimentos são capazes?
 19

E agora – um ponto interessante. Quanto do seu capital você acha que investiu? E que tipo
você obteve com rendimentos de investimentos e juros compostos? Vejamos isso usando o exemplo
do nosso investidor. Todos os anos ele economizou 30.000 × 12 = 360.000 rublos. Ao longo de 25,2
anos, o valor que ele diferiu e investiu foi de 360.000 × 25,2 = 9.072.000 rublos (!). Além disso, seu
capital de investimento no final do sétimo período de investimento foi de 228.600.000 rublos.
Acontece que os 219.528.000 rublos restantes (!!!) aumentaram devido à renda de capital e à ação
dos juros compostos. Acho que foram resultados como este que levaram Albert Einstein a
considerar os juros compostos a maior descoberta matemática de todos os tempos.
 20

Neste caso, este é apenas um cálculo aproximado. Se você fizer um planejamento financeiro
sério e realista, verá que em 10 anos o rendimento mensal do seu investimento poderá ser maior do
que em 25 anos, com base no cálculo aproximado que você fez agora.

Que investimentos na Rússia podem proporcionar uma renda passiva de 20 a

36% ao ano?

Para começar, vou lhe contar dois instrumentos de investimento que podem lhe trazer uma
renda de 20% ao ano ou mais.
• Imóveis comerciais – a receita líquida de aluguel de imóveis comerciais normais é de 10–
12% ao ano. Propriedades de primeira classe proporcionam retornos ainda maiores - de 14 a 20% ao
ano. Claro, você ainda precisa encontrar e adquirir esses objetos. Mais a renda oculta - o aumento
no custo dos medidores - em média 10% ao ano. A renda final é de 20–22% ao ano ou superior
(para propriedades de primeira classe). Mais – proteção contra a inflação.
• Empréstimos privados – sendo a taxa normal desse tipo de empréstimo de 2,5–3% ao mês, o
retorno final é de 30–36% ao ano. Um bom empréstimo privado é concedido por um período
mínimo de um ano e depois prorrogado de ano para ano. O mutuário está interessado no uso de
capital a longo prazo e, ao mesmo tempo, transfere juros para você com precisão e regularidade
(mensalmente).
Falaremos mais sobre essas e outras opções de investimento no próximo capítulo do meu
livro.
 21

É necessário capital inicial para investimento?

NÃO. Como espero que você já tenha entendido, você pode investir com sucesso sem capital
inicial. Para isso, basta gastar menos do que ganha. Economize e acumule regularmente essa
diferença entre receitas e despesas. E alocar periodicamente esses recursos para investimentos.
Além disso, a grande maioria daqueles que enriqueceram através dos seus próprios esforços
(self- -made men) começou sem capital e sem qualquer -experiência de investimento. Eles
conseguiram, e você também pode!

Você precisa do seu próprio negócio para ficar rico?

NÃO. Muitas pessoas, empregadas ou sob contrato, que poupam e investem regularmente
uma parte significativa dos seus rendimentos, tornam-se cada vez mais ricas ano após ano. Alguns
-deles já se tornaram pessoas ricas. Outros inevitavelmente ficarão ricos no futuro.
Ao mesmo tempo, a maioria dos empresários que não sabem administrar o dinheiro
corretamente aumentam sua renda, mas sua riqueza não aumenta. Apenas propriedades caras (que
precisam ser mantidas) são adicionadas, mas não propriedades de investimento que geram renda
passiva. As poupanças pessoais também não crescem muito. Se eles não conseguirem -vender seus
negócios com sucesso em algum momento, morrerão como pessoas pobres. Alternativamente,
pessoas pobres com rendimentos elevados que escapam por entre os dedos. E para o qual deverão
trabalhar até a morte.

EXEMPLO
No treinamento “Investindo na Rússia e no Exterior”, realizado no final de 2015 em Moscou,
os participantes do treinamento calcularam quantos meses suas economias seriam suficientes para
cobrir as despesas correntes da família. Dois participantes da mesma empresa estavam sentados
próximos. Um deles, o diretor e proprietário do negócio, já trabalhava há 20 anos nessa época. Na
maior parte do tempo ele era dono de seu próprio negócio. Se ele parasse de receber rendimentos do
negócio, suas economias seriam suficientes para sustentar sua família durante quatro meses.
Uma senhora sentou-se ao lado dele - sua vice para economia. Experiência profissional – 12
anos, nunca fui empresário. Porém, se ela deixasse de receber renda do trabalho remunerado, suas
economias seriam suficientes para sustentar a família por 210 meses (!!!). Isso é 17,5 anos.
Ao mesmo tempo, tenho certeza de que a renda mensal de um empresário é muito superior à
de um vice-diretor de economia. E foi maior em todos os anos anteriores. Porém, o que importa não
é quanto ganhamos, mas como administramos esse dinheiro.

Planejamento de investimentos de longo prazo. Plano financeiro em excel

Como calcular seu plano financeiro de 10 anos usando uma caneta e uma calculadora é
descrito em detalhes em meu livro “The Taste of Life”. Não vou me repetir aqui - leia este livro,
tudo está descrito em detalhes lá.
Calcular você mesmo um plano financeiro usando um lápis/caneta e uma calculadora é muito
útil. Dessa forma, você desenvolve uma noção de como o capital está crescendo. E você entende
melhor quais resultados pode esperar de investimentos feitos a uma taxa de juros composta. A
propósito, você utiliza automaticamente a modalidade “juros sobre juros” para seus investimentos
se, após concluir o próximo esquema de investimento, investir o capital recebido junto com os juros
no próximo esquema de investimento. Ou - para investimentos que lhe proporcionem rendimentos
regulares (por exemplo, mensais) - reinvestir o rendimento do seu investimento atual no seu
próximo investimento.
No entanto, recalcular um plano financeiro de 10 anos em uma calculadora sempre que uma
mudança em suas circunstâncias financeiras fizer ajustes significativos na situação é uma tarefa
longa e tediosa. Portanto, recomendo primeiro -calcular o plano financeiro “manualmente” mais
 22

uma vez. E a seguir insira todos os dados para seu cálculo no Excel.
Abaixo está um exemplo de tal cálculo.

Plano estratégico de investimento para 20 anos (em rublos) – previsão moderada

Criar você mesmo um formulário para calcular um plano financeiro no Excel exigirá que você
despenda uma certa quantidade de tempo e esforço. Além disso, será necessário não apenas copiar a
 23

aparência do documento, mas também inserir as fórmulas de cálculo correspondentes em suas

colunas.
Se quiser poupar tempo e esforço, pode enviar-nos um pedido por e- -mail. Em resposta ao
seu pedido, iremos enviar-lhe um conjunto de documentos, incluindo:
• formulário de plano financeiro em Excel (calculando o plano financeiro para 20 anos);
• formulário de relatório financeiro pessoal em Excel;
• artigos e materiais adicionais sobre como investir e alcançar a independência financeira e a
liberdade financeira.
Para fazer isso, peço que você escreva uma carta exatamente como descrito abaixo.
Envie um e-mail para info@fif.ru:
• no campo “Assunto:” da carta, indicar: “Para Konstantin Baksht – solicitação de materiais
sobre investimentos baseados no livro “Riqueza e Liberdade””;
• escreva que gostaria de receber um conjunto de materiais, incluindo um plano financeiro em
Excel e outros materiais sobre investimentos;
• no texto da carta, certifique-se de indicar seu nome completo, cargo, empresa, endereço da
empresa e telefones de contato com código da cidade.
Se a carta estiver formatada corretamente, com certeza enviarei um conjunto de documentos.
Se o e-mail não contiver todas as informações solicitadas, a resposta não será garantida. Meus
funcionários podem entrar em contato com você e esclarecer quais materiais adicionais enviar. Você
deve esperar que, no momento em que receber sua carta, eu tenha preparado materiais e artigos
adicionais que o ajudarão a alcançar a independência financeira e a liberdade financeira.
No próximo capítulo, discutiremos onde e como você pode investir seu dinheiro para obter
uma renda passiva.

Capítulo 2. Investimentos na Rússia e no exterior

Quantas pessoas na Rússia estão envolvidas em investimentos?

Muito pouco. Poucos russos usam depósitos bancários propositalmente para poupar e
acumular dinheiro. De acordo com um estudo realizado pelo Banco Central da Federação Russa em
2013, a proporção desses cidadãos é de apenas 4%. De acordo com outros números um pouco mais
otimistas, apenas 9,9% dos russos possuem depósitos bancários. Mas este é o nível inicial, o
“estágio zero”, sem o qual é impossível se tornar um investidor!
E de acordo com o Banco Mundial, ainda “um pouco mais otimista”, “... em setembro de
2009, a representante do Banco Mundial, Sue Rutledge, disse que mais da metade dos russos
acreditam que não têm alfabetização financeira, e mais de 40% dos russos não têm acesso a
serviços financeiros. Apenas 16% dos cidadãos russos têm contas bancárias e menos de um por
cento estão envolvidos em investimentos” (http://lenta.ru/articles/2010/03/22/obrazovanie/).
Não podemos deixar de concordar com a última conclusão. A economia russa oferece uma
ampla gama de oportunidades de investimento atraentes com retornos elevados. O retorno do
investimento na Rússia é um dos mais elevados do mundo. E apesar disso, menos de 1% dos russos
aproveitam estas oportunidades extremamente atraentes! Portanto, neste ponto, se você levar a sério
o investimento, rapidamente se encontrará em um círculo extremamente pequeno de pessoas muito
privilegiadas.

Os depósitos bancários e depósitos são considerados investimentos?

NÃO. Os depósitos bancários podem ser usados para armazenar seu capital de proteção
financeira. Os depósitos também podem (e devem) ser usados para acumular capital sobre eles, que
você usará posteriormente para investimento. Pessoalmente, prefiro um tipo de depósito, do qual
gosto pela -facilidade de uso. São depósitos com possibilidade de adição e retirada de fundos
 24

livremente (desde que o saldo mínimo permaneça intacto durante todo o prazo do depósito). Os
juros são calculados sobre o saldo real. É conveniente acumular fundos nesses depósitos antes de
direcioná-los para investimentos. Enquanto isso, você acumula fundos em um depósito - eles
também acumulam juros... Além disso, uma garantia para depósitos de até 1,4 milhão de rublos por
depositante em um banco incluído no sistema DIA é fornecida pela Agência de Seguro de Depósito
(como de 2015).
No entanto, os próprios depósitos não são um instrumento de investimento. Se seus fundos
permanecerem em depósitos bancários por muito tempo, você deve esperar que eles se
desvalorizem gradualmente e seu poder de compra diminua, uma vez que os bancos nunca oferecem
juros sobre depósitos superiores à inflação. Na melhor das hipóteses (e apenas em alguns anos), os
juros sobre os depósitos compensam mais ou menos a inflação. E no resto do tempo, a inflação
ultrapassa os juros sobre os depósitos. E seu dinheiro depositado se deprecia. Isso acontece porque
os bancos só estão interessados em você com juros sobre depósitos e serviços relacionados, para
que você leve seu dinheiro até eles e coloque no banco. Em vez de mantê-los na mesa de cabeceira
de casa. O objetivo dos bancos não é ganhar dinheiro para você, mas sim ganhar dinheiro para
eles próprios, usando seu dinheiro para isso. Que é o que eles fazem com sucesso.
Vamos comparar o depósito bancário com o apartamento que você possui e que aluga. O
rendimento líquido do aluguel de tal apartamento pode ser de 4 a 5% ao ano nas regiões e de 5 a 6%
ao ano em Moscou. Parece que você pode facilmente encontrar um depósito bancário com
condições mais atrativas. No entanto, o proprietário do apartamento recebe uma renda adicional na
forma de aumento no custo dos medidores. Nos últimos anos, esta média foi de 10% ao ano (e
anteriormente era de 15 e 20%). Além disso, o proprietário do apartamento fica automaticamente
protegido da inflação. Afinal, o que é inflação? Isto é uma perda no valor do dinheiro. E quando o
dinheiro perde valor, o valor daquilo que esse dinheiro pode comprar aumenta. Durante uma crise, o
custo dos metros quadrados de habitação congela por algum tempo. Mas depois de alguns anos, o
aumento do custo dos contadores compensará a inflação durante a crise e nos anos pós-crise. Além
disso, pode haver algum aumento no custo além disso.
Assim, o proprietário do apartamento recebe de 4 a 6% da receita de aluguel. E ele pode
contar com um retorno final do investimento (após a venda do apartamento) de 14–16% ao ano.
Além de proteção contra a inflação. É por isso que um apartamento para alugar é um instrumento de
investimento completo. Ao contrário dos depósitos bancários e depósitos.

Mal financeiro absoluto

Não importa o que aconteça, os depósitos bancários são certamente necessários, convenientes
e úteis. Embora não sejam uma ferramenta de investimento em si, iremos utilizá-los frequentemente
no processo de investimento.
Existem maneiras muito piores de gastar seu dinheiro. Pessoalmente, considero o mal
financeiro absoluto:
• obtenção de empréstimos ao consumidor (exceto hipotecas), microcréditos, empréstimos de
fundos através de cartões de crédito de todos os tipos;
• investir em pirâmides financeiras.
Você dirá que a maioria das pessoas usa empréstimos pessoais. E direi que isso só prova que a
maioria das pessoas são completamente idiotas em termos financeiros. As pessoas em geral são
fracas e imperfeitas. A maioria não tem autodisciplina e força de vontade suficientes para viver
dentro de suas posses. E, ao mesmo tempo, reserve uma quantia significativa de dinheiro todos os
meses. Acumule esse dinheiro para posteriormente fazer grandes e necessárias aquisições
planejadas. Como é tentador fazer um empréstimo! E hoje você pode comprar algo que não pode
pagar. Não é tão ruim quando se trata de um empréstimo hipotecário. Contanto que você pague
juros sobre o empréstimo, o preço do apartamento pelo menos aumenta. Mas, da mesma forma,
você compra um carro a crédito que não pode pagar. E que vai cair de preço em pelo menos 10%
(ou até 20%) assim que sair da concessionária. E no final do primeiro ano – em 20–40%.
 25

Da mesma forma, novos gadgets são adquiridos a crédito e por empréstimo. Computadores,
tablets e celulares são substituídos uma vez por ano, ou até mesmo semestralmente. E toda vez que
tentam comprar o modelo mais novo, moderno e caro. Ao mesmo tempo, os gadgets anteriores são
entregues às crianças. Ou simplesmente ficam -em uma prateleira em algum lugar e depois são
jogados fora. Todo o dinheiro que você gasta na compra desses gadgets vira zero.
Para efeito de comparação, meu computador principal de trabalho já tem nove anos. O
Microsoft Word ainda funciona muito bem nele . -Os livros escritos neste computador estão entre os
mais populares e mais vendidos da -literatura empresarial russa. E George Martin (o famoso autor
de livros do gênero fantasia, nos quais se baseia a ultra popular série “Game of Thrones”) escreve
todos os seus best-sellers em um computador antigo rodando no sistema operacional MS DOS -.
Você acha que ficará mais rico se usar todos esses empréstimos ao consumidor? Ou você
ficará mais pobre? O simples facto de contrair empréstimos não aumenta em nada o seu rendimento
anual. No entanto, a partir do momento em que você contrai um empréstimo ao consumidor, você
começa a pagar juros sobre esse empréstimo (e a reembolsar o próprio empréstimo). Se você tiver
muitos desses empréstimos, o pagamento de juros sobre eles ao longo do ano constitui uma parte
significativa de sua renda. Se você gastar 10-20% de sua renda anual no pagamento de juros de seus
empréstimos, ficará mais pobre exatamente nessa quantia.
Assim, usar empréstimos ao consumidor torna você mais pobre. Enquanto os bancos que lhe
concedem esses empréstimos ficam mais ricos. Além disso, muito em breve você poderá ficar não
apenas mais pobre, mas também profundamente endividado. Muitos de meus amigos, rapazes e
moças com renda média, -aumentaram suas dívidas com empréstimos ao consumidor e cartões de
crédito para 200.000 a 300.000 rublos em alguns anos. E alguns – até 500.000 a 600.000.As dívidas
crescem especialmente rapidamente quando uma pessoa perde o emprego e fica sem renda por
vários meses. Durante esse período, sua dívida aumenta rapidamente. Mas este não é o único
problema. Quando essa pessoa encontra um emprego novamente, suas dívidas ainda não começam a
diminuir. Não reembolsa os empréstimos ao consumo a um ritmo mais rápido; na melhor das
hipóteses, começa a pagar os empréstimos em tempo útil. Ano após ano, as dívidas crescem e
crescem e crescem. O verdadeiro problema é a má gestão do dinheiro e o desejo de viver além das
suas posses. E os empréstimos ao consumo apenas agravam este problema.

EXEMPLO
Na master -class noturna com Anton Nosik “Escravidão no escritório. Redução de marcha.
Emigração”, um dos participantes começou a queixar-se do quanto odiava o seu trabalho. E como
ele não pode sair porque tem que pagar o empréstimo do carro. Nosika pergunta a ele:
– Por que você fez um empréstimo para este carro?
“Porque eu não tinha dinheiro suficiente para comprá-lo à vista.”
– Então você comprou um carro que não tinha dinheiro para pagar? E agora você está
trabalhando, está sofrendo, não gosta do seu trabalho? Então por que você simplesmente não
desiste?
- Bem, o que... Se eu desistir, o banco vai levar meu carro!
– Então se você deixar um emprego que você odeia, o banco vai tirar seu carro que você não
pode pagar? Doe este carro...!

Além disso, tudo começa com empréstimos em condições mais favoráveis. O tempo passa, os
pagamentos dos empréstimos aumentam. Você precisa pedir mais empréstimos para pagar esses
pagamentos. Mas, por alguma razão , não há pessoas dispostas a conceder cada vez mais
empréstimos em condições mais ou menos aceitáveis . -Como resultado, em vez de empréstimos
direcionados a taxas de juros mais baixas, você terá que usar cartões de crédito bancários. Esses
cartões de crédito têm muitos termos e opções atraentes. No entanto, o custo final do serviço dos
empréstimos será significativamente mais elevado. E pode facilmente atingir 40–70% ao ano.
Quanto maior for o montante da sua dívida em empréstimos ao consumo, piores serão as condições
sob as quais poderá obter empréstimos ao consumo adicionais. O que, por sua vez, leva a que o
 26

montante total da dívida cresça a um ritmo explosivo.

EXEMPLO
Uma de minhas amigas é -uma mãe solteira de 30 anos. Há oito anos, ela e a filha se mudaram
da região do Volga para São Petersburgo. Seus pais a ajudaram a vender um apartamento em sua
cidade natal e a comprar um apartamento em São Petersburgo. Ela mora em seu próprio
apartamento, o que é bom. O apartamento está registrado em nome da mãe dela – e isso é ainda
melhor. O que não é muito bom é que ao longo dos anos ela acumulou empréstimos ao consumidor
no valor de 1.500.000 rublos (!!!). E isso sem hipoteca - todo esse dinheiro foi gasto apenas na
“vida” e nas coisas. Ao mesmo tempo, nem sempre teve um emprego permanente e fontes de
rendimento estáveis. Outra questão é quão loucos são os bancos em conceder -tais empréstimos a
uma mãe solteira sem um rendimento regular. Não consigo imaginar como ela conseguirá sair dessa
situação. Talvez apenas aproveitando a Lei Federal nº 476 -FZ “Sobre Falências de Pessoas
Físicas”.

Aqueles que estão realmente lutando com dinheiro estão começando a contrair microcréditos.
O público-alvo desses microcréditos é a parte da população mais pobre, mais desprotegida e
financeiramente analfabeta. Os termos desses empréstimos, é claro, são os mais exorbitantes - 1–
1,5% ao dia, ou até mais. Assim, os mais pobres tornam-se ainda mais pobres mais rapidamente do
que qualquer outra pessoa.
A melhor coisa que você pode fazer é nunca usar empréstimos pessoais (exceto hipotecas) ou
cartões de crédito. Guarde para você o dinheiro que os bancos ganhariam se lhe concedessem esses
empréstimos. Isso realmente o deixará mais rico. No mínimo, você precisa viver dentro de suas
posses, equilibrando suas despesas com sua renda. E se você realmente deseja garantir um futuro
financeiro melhor para si mesmo, precisa gastar menos todos os meses do que ganha. E direcione
parte significativa de sua renda para poupanças e investimentos. É melhor viver modestamente,
dentro das suas possibilidades, aumentando a cada mês as suas poupanças e investimentos. Em vez
de tentar viver uma vida linda e se exibir enquanto está profundamente endividado. Além disso,
estes exibicionistas, que vivem de dívidas, nunca terão as mesmas oportunidades que um investidor
que criou e aumentou um capital sério. E vivendo com uma pequena parte da receita de juros desse
 27

capital.
Outra grande estupidez que você pode fazer com seu dinheiro em busca de altos retornos é
investir os recursos que ganha em outra pirâmide financeira. Aqui estão exemplos de publicidade
para algumas dessas pirâmides.
 28

Atenção: “Creditor” foi anunciado até no metrô de Moscou! É verdade que esta “pirâmide” já
tinha desmoronado quando os seus anúncios foram finalmente colocados nos vagões do metro.
Vejamos as principais características de uma pirâmide financeira.
• Publicidade agressiva e intrusiva (por exemplo, lembre-se da publicidade da JSC MMM).
• Promessa de rendimentos elevados e muito elevados.
• Falta de transparência: exactamente como estes lucros excessivos serão obtidos. Não existe
mecanismo de geração de lucro, não são apresentados os instrumentos de investimento específicos
nos quais os recursos serão aplicados.
E aqui está outro anúncio de pirâmide financeira do metrô de Moscou (2015):

Atenção: a ênfase na publicidade está na lucratividade - até 28% ao ano. Ou seja, a

publicidade promete receitas altas, mas não absurdas. Seu público-alvo são pessoas gananciosas,
mas que não perderam completamente o cérebro por causa da ganância. Mas em que se propõe
investir esses recursos para garantir tal rentabilidade?
No site deles http://finbroc.ru/content/investoram.php (o link, é claro, pode não funcionar
quando você ler este livro), a proposta é descrita com mais detalhes.

Colocação de fundos com altas taxas de juros

 29

Programas de investimento
 30

Termos do empréstimo
 31

O PRINCIPAL É O SEU LUCRO!

Nossas atividades há oito anos têm como objetivo maximizar lucros para nossos clientes,
estabilidade e total suporte em todas as situações.
 32

Nossos programas de poupança são populares há algum tempo. Tenho orgulho de dizer que
em toda a nossa história de trabalho não recebemos uma única crítica negativa. Todos os clientes
que utilizaram nossos serviços obtiveram lucro em prazos estritamente especificados, garantias de
investimento e, claro, uma abordagem especial de nossos especialistas. Afinal, antes de mais nada,
trabalhamos para pessoas.
Mais de 1.500 pessoas usaram nossos programas e ficaram satisfeitas. Garantimos a
segurança das suas poupanças, inclusive através de seguros. Gostamos de dar presentes, por isso
realizamos regularmente sorteios de prêmios valiosos entre nossos clientes regulares. Cada um dos
meus funcionários se preocupa com você como se você fosse um membro da própria família, e oito
anos de trabalho bem-sucedido apenas confirmam isso mais uma vez.
Alguma pergunta? Escreva para mim no e-mail pessoal xxx@zzzzz.ru.

Diretor Geral da LLC "Corretor Financeiro"

Yudin Oleg Vladimirovich

Meu Deus, que bagunça, projetada para canecas crédulas (mas não completamente estúpidas)!
Não está totalmente claro como essa lucratividade mágica é garantida. Não são especificados
instrumentos financeiros específicos. Invista dinheiro - e depois de um certo período, de acordo com
o acordo, você o receberá de volta com juros. Enterre suas cinco peças de ouro no Campo dos
Milagres na Terra dos Tolos!

EXEMPLO
Um dos maiores esquemas de pirâmide da história é o golpe de Bernard Madoff. Tudo foi
enquadrado como um -fundo de hedge, que de forma alguma prometia retornos extraordinários, mas
apenas ano após ano demonstrou retornos vários por cento superiores aos do mercado de ações
americano. A forma como essa rentabilidade era garantida não era particularmente publicitada (na
realidade, os rendimentos eram proporcionados através de receitas de novos investidores, como é
habitualmente o caso nas pirâmides financeiras). Preste atenção a esta bandeira vermelha
aparentemente pequena: a falta de transparência na formação de lucros inesperados! Graças à
respeitabilidade externa das atividades do fundo e à demonstração de rendimentos atraentes, mas de
forma alguma excessivamente elevados, a fraude continuou durante 13 anos.
“As vítimas incluem mais de três milhões de pessoas e centenas de instituições financeiras
que perderam as suas poupanças, totalizando mais de 64,8 mil milhões.”
http://www.с inside.ru/2014/02/26/top -9 -samyh -krupnyh -finansovyh – pirâmide/

Opção: mostra onde o dinheiro será investido para enganar os investidores. Mas a experiência
e o bom senso sugerem que a informação declarada não é verdadeira.

EXEMPLO 1
O anúncio mostrado acima sugere colocar poupanças numa organização de microfinanças a
10 ou mesmo 15% ao mês. O fato de tais organizações poderem conceder empréstimos a 1,5% ao
dia não é novidade. Não está claro por que razão atrair capital para tais actividades de numerosos
investidores privados a uma taxa de juro tão elevada? Afinal, 10% ao mês é 120% ao ano! Por que
não obter um empréstimo bancário em condições normais (é o que muitas empresas de leasing
fazem)? Ou porque não recorrer a grandes investidores privados que poderiam colocar quantias
significativas de 3 a 4% ao mês e ficar satisfeitos? Você poderia manter todos os lucros acima disso
para si mesmo? Por que pagar a mais de 6 a 8% ao mês pelo capital atraído? Só há uma opção
quando isso é benéfico: se os fundos arrecadados simplesmente não estiverem planejados para
serem devolvidos. É precisamente por isso que as pirâmides financeiras são criadas.

EXEMPLO 2
Em muitas pirâmides financeiras conhecidas na história, as atividades eram realizadas de
 33

forma bastante oficial, em grande escala. E no centro do empreendimento estava uma sociedade
anônima, cujas ações eram cotadas de forma totalmente oficial em bolsa de valores. Foi justamente
uma dessas sociedades anônimas, a Mississippi Company (Companhia das Índias), que foi fundada
na França no século XVIII pelo financista escocês John Law, que contava com apoio do mais alto
nível (real). As ações subiram por um -tempo, mas não houve negociações lucrativas com a
América do Norte. Da mesma forma, nenhuma receita foi derivada do desenvolvimento de vastos
territórios ultramarinos. O dinheiro recebido com a venda das ações foi gasto em publicidade, na
inflação do preço das ações e na vida luxuosa do próprio John Law. Como resultado, alguns anos
depois, depois de o preço das ações da empresa ter subido por um fator de 10, tudo terminou como
termina com todas as pirâmides financeiras. Toda a França perdeu dinheiro com isso - desde
comerciantes e artesãos até padres, aristocratas e príncipes reais.

Falta de controle real sobre como os gestores administrarão seus fundos. Pense no que será
mais fácil para os gestores fazerem: garantir altos rendimentos sobre os recursos recebidos de você
que eles prometeram? Ou apenas arrecadar dinheiro de investidores crédulos e fugir com esse
dinheiro? Neste último caso, talvez você não devesse dar-lhes o seu dinheiro?

EXEMPLO
Nos fundos mútuos russos, as atividades de cada fundo são fornecidas por três empresas
diferentes. Uma delas, a sociedade gestora do fundo, decide quais títulos comprar quando chegam
fundos adicionais dos acionistas e quais vender quando alguns acionistas querem vender as suas
ações e sair do fundo. Mas os próprios fundos e títulos do fundo mútuo não são armazenados na
sociedade gestora, mas num depositário especializado. E o registro dos depositantes é mantido por
uma terceira empresa – um registrador especializado. A administração da sociedade gestora não
pode vender os títulos do fundo, receber o dinheiro dessa venda e fugir com ele - o que torna os
fundos mútuos um investimento bastante confiável.

Para receber uma renda alta, você deve primeiro -comprar algo dos organizadores do esquema
financeiro e depois vendê-lo com um grande lucro... para eles. Ao mesmo tempo, por algum motivo
você não pode vendê-lo no mercado livre -, especialmente com lucro.

EXEMPLO
“Fazendas de formigas de Wang Feng.
Uma pirâmide financeira bastante incomum foi construída pelo empresário chinês Wang
Feng. Em 1999, ele abriu a empresa Yilishen Tianxi Group da China e ofereceu a quem quisesse se
tornar um investidor por apenas US$ 1.500. Com esse dinheiro, os investidores receberam uma
caixa com formigas especiais, que tiveram que ser alimentadas e criadas de acordo com instruções
especiais por 90 dias. Após esse período, representantes da empresa vieram e levaram os insetos de
volta, transformando-os em afrodisíacos ou remédios para tratar artrite. Pelo menos foi isso que a
empresa disse aos agricultores chineses pobres.
Após cada 14 meses de tal incômodo, os investidores recebiam cerca de US$ 450, o que
equivalia a um retorno anual de 32%. Essa pirâmide também teve sucesso porque Wang Feng
rapidamente enriqueceu e conseguiu se promover nos jornais e na televisão. Ele até foi indicado ao
prêmio estadual “100 Melhores Empresários da China”.
Quando o faturamento da empresa atingiu cerca de US$ 2 bilhões, o esquema de formigas de
Wang Feng entrou em colapso e ele próprio foi preso e condenado à morte."
http://www.сoinside.ru/2014/02/26/top -9 -pirâmide financeira -samyh -krupnyh-
 34

Se você tiver dúvidas se o investimento que está considerando é uma pirâmide financeira,
entre em contato com consultores financeiros profissionais. Eles irão ajudá-lo a descobrir.

Oportunidades de investimento: mercado de ações, investimento imobiliário,

investimento no negócio de outra pessoa, empréstimos privados

Se o nosso objetivo é a liberdade financeira, então, de todas as opções de investimento,

devemos estar interessados principalmente naquelas que podem posteriormente nos trazer
rendimentos passivos.
Existem apenas algumas opções básicas para tais investimentos em todo o mundo:
• imóveis para alugar;
• alguns instrumentos do mercado de ações (títulos e, até certo -ponto, fundos mútuos e
ETFs);
• investimentos em negócios de terceiros que você não administra ou para os quais não
trabalha;
• empréstimos privados.
Estas, aliás, são todas as opções graças às quais todas as maiores fortunas do mundo foram
criadas e estão sendo criadas! Existem alguns deles, e a sua essência permaneceu quase inalterada
ao longo das últimas dezenas (fundos mútuos/ETFs), centenas e milhares de anos (empréstimos
privados, imóveis).
Falaremos sobre eles com mais detalhes a seguir. Estas opções de investimento estão
disponíveis para quem acumula o capital necessário para realizar um investimento e passa algum
tempo a descobrir exatamente como investir neste instrumento. Além disso, isso pode ser feito de
forma independente ou com a ajuda de um consultor financeiro. De uma forma ou de outra, estas
opções de investimento são suficientes para que com a sua ajuda possa garantir a independência
financeira e a liberdade financeira.
Existem diversas opções de investimento mais específicas. Estas opções não estão disponíveis
para todos ou exigem certos talentos, conhecimentos e habilidades. Assim, um escritor ou cantor
 35

popular pode receber uma renda passiva pelo uso de seus direitos autorais. Cientistas e inventores
podem obter receitas com as patentes que registram. Dificilmente alguém -que não seja amante e
conhecedor desta nobre bebida invista em vinho. Da mesma forma, aqueles que são indiferentes à
arte dificilmente investirão em pinturas, e aqueles que não são filatelistas dificilmente investirão em
selos. Em geral, se você está interessado em opções de investimento específicas, faz sentido
conversar com aquelas pessoas que estão engajadas com sucesso na opção de investimento que lhe
interessa há muito tempo. Só tome cuidado: se essas próprias pessoas entrarem em contato com
você e lhe oferecerem opções de investimento, serão golpistas? Quem quer apenas extrair dinheiro
de você vendendo produtos falsificados ou lixo sem valor sob o pretexto de investimentos? O filme
“Decálogo 10”, de Krzysztof Kieślowski, mostra como filatelistas experientes enganam e roubam
os recém-chegados que herdaram uma valiosa coleção de selos.

Qual é a diferença entre investimento e especulação?

A definição clássica dada certa vez por Robert Kiyosaki: especulação é quando compro algo
-mais barato para depois vender por um preço mais alto. E um investimento é algo que regularmente
traz dinheiro para o meu bolso. Por exemplo, comprar um apartamento numa moradia em
construção, em fase de escavação, com o objectivo de vender esse apartamento quando a casa
estiver concluída e comissionada e o custo por metro quadrado aumentar, é especulação . E um
apartamento que é alugado e rende aluguel mensal ao proprietário é um investimento.
Com base nesta definição, dificilmente podemos esperar rendimentos passivos provenientes
da especulação . A partir do momento em que colocamos recursos em tal operação especulativa ,
devemos monitorar o momento em que devemos sair desta operação. Ao mesmo tempo, muitas
vezes pode acontecer que sair da operação e devolver os fundos investidos - especialmente com
lucro - não seja tão -fácil. Porém, quando iniciamos esta operação, tudo parecia simples e confiável.
Parece que o que poderia ser mais fácil do que adquirir um apartamento num prédio em construção,
logo no início da construção - na fase de escavação? E vendê-la com lucro quando a casa estiver
concluída? No entanto, muitos dos meus amigos obtiveram com esses investimentos um resultado
que não era o que esperavam. Em alguns casos, a construção foi adiada vários anos mais do que o
planeado. O que teve um impacto extremamente negativo na rentabilidade final desta operação.
Muitas vezes acontecia que, quando a casa era concluída, havia outra calmaria no mercado
imobiliário. Havia muita gente querendo vender apartamentos, mas não havia ninguém querendo
comprá-los. E a venda de apartamentos atrasou muito. Infelizmente, houve (inclusive com meus
amigos) casos ainda mais lamentáveis. Quando a propriedade em construção em que investiram
nunca foi concluída. E todos os documentos desde o início foram elaborados de forma que depois
fosse mais conveniente enganar os acionistas. Como resultado, os tribunais foram vencidos, mas
sem apartamento, sem dinheiro.
 36

Para alcançar a independência e a liberdade financeiras, precisamos de rendimentos passivos -

rendimentos que possamos receber sem dispender significativamente o nosso tempo e energia.
Muitos instrumentos de investimento podem nos trazer essa renda mensalmente ou 1 a 2 vezes por
ano durante muitos anos. Além disso, em alguns casos, esses investimentos também são herdados.
Aumentar o número e o volume desses investimentos levará ao aumento da nossa renda passiva.
Mas, ao mesmo tempo, o tempo e o esforço necessários para controlarmos estes investimentos
-continuarão a ser insignificantes. Por outro lado, sempre que investirmos noutra operação da qual
pretendemos receber rendimentos especulativos (para ganhar dinheiro vendendo a um preço mais
elevado o que anteriormente comprámos a um preço mais baixo), precisaremos de dedicar
regularmente tempo a monitorizar essas operações. , escolhendo o momento da venda e garantindo
a própria venda.
Mas buscamos que os rendimentos dos investimentos facilitem nossas vidas e nos dêem a
oportunidade de administrar livremente nosso tempo! E não para conseguir um segundo emprego
relacionado a investimentos além do emprego ou negócio que já temos. E gaste constantemente
 37

tempo, energia e nervosismo neste segundo emprego. Portanto, proponho focar principalmente
nossa atenção em investimentos que gerem renda passiva. Quanto às operações especulativas, às
vezes podem ser utilizadas quando se apresenta uma oportunidade lucrativa de aumento de capital.
Mas você não deve se deixar levar por eles. E não haverá nada de errado se você não se envolver
em especulações.

Investimentos em imóveis residenciais

Esta opção de investimento é a mais próxima e compreensível para a maioria dos investidores
iniciantes. E além disso, inspira confiança intuitiva: afinal, investir em imóveis é algo sério e
minucioso! Curiosamente, noutros países – por exemplo, nos Estados Unidos – o imobiliário não é
de forma alguma o veículo de investimento mais utilizado. No seu livro clássico, O Investidor
Inteligente, Benjamin Graham escreve: “A escolha fundamental que um investidor deve fazer é
quanto deve alocar o seu investimento entre obrigações de elevada notação e ações ordinárias de
empresas líderes”. A proporção recomendada pelo autor é de 25:75% a 75:25%, com média de
50:50%. Relativamente ao investimento imobiliário, Graham escreve: “Tais atividades também não
são da nossa competência. Tudo o que deve ser dito ao investidor é: “Antes de iniciar a transação,
certifique-se de que este é o seu tipo de atividade”. Uma indicação clara de que para muitos
investidores investir em imóveis não é o seu tipo de atividade.
Foram precisamente contra estas tradições de investimento que Robert Kiyosaki lutou,
promovendo nos seus livros que o investimento imobiliário é um instrumento de investimento
acessível e promissor que apresenta uma série de vantagens indiscutíveis sobre os fundos mútuos,
nos quais a grande maioria dos residentes nos EUA investe actualmente os seus fundos. Porque é
que eles fazem isto? E ainda assim muitos deles nem sequer consideram a possibilidade de adquirir
imóveis como propriedade de investimento. Ao mesmo tempo, muitas pessoas possuem imóveis
residenciais - próprios ou hipotecados... A razão é que, para comprar um novo imóvel, você precisa
imediatamente de uma quantia bastante significativa de dinheiro. E a receita do aluguel desse
imóvel será pequena. Se você comprar propriedades de investimento usando uma hipoteca, deverá
esperar que o pagamento mensal da hipoteca seja superior à sua renda de aluguel. E isso tornará esta
operação pouco lucrativa e pouco atraente. As recomendações de Kiyosaki são precisamente que
você pode selecionar imóveis cujas receitas de aluguel excedam o pagamento da hipoteca. E o
retorno final sobre o valor inicialmente investido será atrativo. Acontece que tais condições surgem
para uma pequena proporção de imóveis. E o mais importante, não em todas as cidades. E não
todos os anos.
Acontece que investir em fundos mútuos é simplesmente -muito mais simples e acessível.
Você pode iniciá-los com pequenos valores iniciais. Esses investimentos são recomendados por
todos os consultores financeiros. E a maioria dos conhecidos de qualquer americano que esteja
pensando em onde investir seus próprios recursos tem investimentos semelhantes. E o instinto de
rebanho é ótimo!
Na Rússia a situação é exatamente oposta. A grande maioria da população do país (incluindo
aqueles que trabalham e ganham um bom dinheiro) não sabe quase nada sobre investimentos. E ele
morre de medo deles. Poucas pessoas estão familiarizadas com os instrumentos do mercado de
ações – ações, títulos, fundos mútuos. E claro, ninguém investirá em algo que não conhece ou
entende. E do que ele tem medo instintivamente?
Existem poucos consultores financeiros. A grande maioria deles não tem experiência séria em
investimentos nem uma carteira própria de investimentos digna de nota. Eu realmente não quero
ouvir esses “consultores ” -. Eles não inspiram respeito nem confiança.
Portanto, muito poucos russos -pensam em investir no mercado de ações durante a vida.
Incluindo fundos mútuos de investimento - fundos mútuos, que são análogos aos fundos mútuos
americanos.
Por outro lado, a maioria dos russos tem uma confiança instintiva nos investimentos
imobiliários. Claro, tudo começa com a compra de um imóvel residencial para você. Este é o sério
 38

objectivo financeiro número 1 para a grande maioria das famílias, cujos rendimentos já lhes
permitem pensar seriamente na resolução destas questões.
E então existem opções possíveis... Alguém -, tendo resolvido os problemas de moradia de
sua família, no futuro compra apartamentos para seus filhos. Por assim dizer, “para o crescimento”.
Alguém -que já comprou um apartamento ou casa de campo ou está pagando uma hipoteca herdará
outro apartamento. Alguns proprietários possuem esses apartamentos “adicionais” que não são
ocupados por ninguém. E eles ficam cobertos de poeira. Outros proprietários de apartamentos
decidem que, até que os filhos cresçam, não faz sentido deixar o apartamento parado. E eles
alugam. Desta forma, tornam-se proprietários de investimentos que lhes proporcionam (através de
rendas) rendimentos passivos.
Que tipo de retorno você pode esperar ao investir em imóveis residenciais? A receita atual de
aluguel pode ser de 4 a 5% do valor de mercado do apartamento. Em Moscou – até 6%. Já menos
custos como contas de serviços públicos e seguro anual de apartamento. Além do aumento do valor
do próprio objeto, que em média pode ficar em torno de 10% ao ano. Claro, você não poderá
receber essa parte do aumento de valor na forma de renda até vender o próprio apartamento. Porém,
esse aumento de valor está realmente acontecendo. E quem comprou um apartamento, alugou por
10 anos e depois vendeu, receberá um valor completamente diferente de quem depositou fundos
iguais ao custo original do apartamento em um banco por 10 anos. Ao mesmo tempo, 4–6% ao ano.
O aumento do custo dos medidores também não é uniforme. Por exemplo, desde o início de
2008, a taxa de crescimento dos valores imobiliários acelerou acentuadamente e atingiu o seu pico
em Agosto de -Setembro de 2008. Seguiu-se uma queda significativa do valor dos imóveis num
contexto de notável redução do número de transações de compra -e venda de imóveis em 2009. O
mercado imobiliário está em alta. Depois disso, a economia começou a se intensificar e a se
desenvolver ainda mais. Em seguida, o crescimento do mercado imobiliário foi retomado. Em 2011,
o custo de um metro quadrado de habitação atingiu o pico anteriormente atingido em 2008. Depois
disso, o crescimento continuou. É de esperar uma dinâmica semelhante em 2014–2015 e nos anos
subsequentes. Durante uma crise, o aumento dos preços imobiliários cessa. Então o custo dos
medidores pode até diminuir por algum tempo. À medida que o crescimento económico é retomado,
o número de -transações de compra e venda de imóveis aumenta. O crescimento dos preços é
retomado e durante algum tempo prossegue a uma velocidade mais elevada, compensando o
período anterior de falta de crescimento e queda dos preços. Então o aumento de preços se
estabiliza. E segue em frente na velocidade normal – até a próxima crise.
Além disso, como dissemos acima, investir em imóveis oferece automaticamente proteção
contra a inflação. O que também é uma vantagem absoluta. Principalmente em comparação com
depósitos bancários.
O retorno final do investimento em imóveis residenciais é, portanto, de 14–16% ao ano.
Como aumentar essa rentabilidade?
• Você pode alugar um apartamento não mensalmente, mas diariamente. Esses apartamentos
podem ser populares entre viajantes de negócios e turistas. E também entre aqueles que resolvem a
questão de disponibilizar desta forma um local para reuniões. Porém, vamos chamar as coisas pelos
seus nomes: não se trata mais de um investimento com renda passiva, mas de mais uma fonte de
renda ativa. O que exigirá constantemente seu tempo e sua força. Um inquilino bem escolhido pode
morar no mesmo apartamento por muitos anos. E durante todo esse tempo, pague regularmente o
aluguel mensal. Conheço casos em que um inquilino morou em um apartamento por 10 anos ou
mais. Se você tiver 10 ou 20 desses apartamentos para alugar, a renda que você recebe deles
aumentará proporcionalmente, mas sua ocupação não aumentará tanto. Ao alugar apartamentos
diariamente, você deve primeiro conhecer e resolver cada inquilino e, em seguida, assumir o
apartamento deles após o despejo. Após a saída de cada inquilino, há limpeza, troca e lavagem de
roupa... É bom se você tiver uma pessoa em sua família que não esteja ocupada com outras coisas e
que possa fazer isso. E se não? E se você tiver que fazer tudo isso sozinho? Quanto mais inquilinos
se mudarem para o seu apartamento (ou seja, quanto maior for a ocupação e, consequentemente, a
renda), mais tempo e energia serão gastos. E se você tiver 10 apartamentos desse tipo e em lugares
 39

diferentes? Talvez você simplesmente não tenha tempo para nenhum outro trabalho. O dia todo
você estará correndo com as chaves do apartamento e roupa suja!
• Você pode comprar um apartamento na fase inicial de construção de uma casa, na fase de
escavação, quando os metros quadrados são vendidos mais baratos. Posteriormente, quando a casa
estiver concluída, você fará reparos e mobiliará o apartamento, que também poderá ser alugado.
Neste caso, o custo final do apartamento pode ser significativamente inferior ao adquirido no
mercado secundário. Isso significa que a receita de aluguel será maior. O esquema é normal. Basta
levar em conta que na verdade estamos falando de duas operações de investimento distintas. A
primeira delas é adquirir um apartamento em fase de escavação com a expectativa de que, quando a
casa estiver concluída, o custo por metro aumente significativamente. Mais tarde falaremos
separadamente sobre tais investimentos. Observo que neste caso não é necessário alugar o
apartamento quando a casa estiver concluída. Você pode simplesmente vender os medidores (sem se
envolver em reparos ou móveis) e colocar a renda no bolso. Se ainda não o fez e está a passar a
alugar o apartamento, seria justo separar o retorno destas duas fases de investimento. E então é
óbvio que você pode contar com uma certa receita com o aumento do custo dos medidores após a
conclusão da primeira etapa - quando a casa for comissionada. No entanto, o rendimento do
arrendamento de um apartamento em termos do valor de mercado do apartamento, tendo em conta
as reparações e o mobiliário, será absolutamente normal - nem superior nem inferior ao habitual.
• Finalmente, você pode comprar um apartamento por um preço significativamente inferior ao
preço de mercado. Existem especialmente muitas dessas opções quando ocorre outra crise na
economia. Se houver uma crise económica e um investidor tiver fundos livres e souber geri-los,
esse investidor é o rei! Apartamentos (bem como imóveis comerciais) a um preço
significativamente inferior ao preço de mercado podem ser adquiridos em leilões. Por exemplo,
quando os bancos vendem imóveis que recebem como garantia por empréstimos inadimplentes. Às
vezes, nesses leilões você pode comprar imóveis a um preço de 40 a 50, ou até 60% inferior ao
preço de mercado. Esses imóveis já podem estar reformados (às vezes bastante aceitáveis). E em
alguns casos, também com o inquilino. Em qualquer caso, como diz Robert Kiyosaki, “um
investimento rentável não é criado no momento da venda, mas no momento da compra”. Essa forma
de aumentar a rentabilidade dos seus investimentos é bem-vinda. Você também pode utilizá-lo em
situações em que não há crise na economia, mas conhece proprietários de imóveis que desejam
vender seu imóvel com urgência e estão dispostos a ceder no preço.

EXEMPLO 1
Já me deparei repetidamente com uma situação em que uma pessoa rica planejava finalmente
se mudar para o exterior. E ele estava pronto para vender rapidamente seus imóveis para amigos por
um preço muito melhor do que o de mercado.

EXEMPLO 2
Muitos investidores que conheço mantêm boas relações pessoais com diretores e proprietários
de construtoras. Alguns deles recebem periodicamente ofertas de compra de imóveis à vista.
Inclusive em moradias já construídas, com desconto de 15–20% sobre o preço de mercado. Sujeito
a pronto pagamento e total ausência de publicidade.

EXEMPLO 3
Muitas construtoras tentam pagar aos seus fornecedores (por exemplo, aqueles que lhes
vendem metal ou fornecem concreto armado) não com dinheiro, mas com medidores. Ao mesmo
tempo, o custo dos medidores pode ser muito lucrativo. O problema, porém, é que se trata de
medidores e não de dinheiro real. Portanto, seria lucrativo para os construtores pagar por metro e
trocar pelo menos 100% dos materiais de construção que lhes são fornecidos. Mas é pouco provável
que os fornecedores sobrevivam por muito tempo sob tais condições de pagamento. Portanto,
normalmente apenas parte das entregas é paga em metros. Por exemplo, na medida em que o
proprietário da -empresa fornecedora estivesse disposto a contar como seus dividendos. Para que
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posteriormente os apartamentos assim obtidos passem a fazer parte da sua própria carteira de
investimentos. E, claro, ele não concordará em pagar em metros por uma parcela muito grande do
fornecimento total. O que poderia levar a uma redução significativa do seu capital de giro. E
prejudicar seu negócio.
Outra coisa é quando ele sabe que transferirá imediatamente os medidores para outro
proprietário e receberá dinheiro real por eles. Se você tem um amigo - diretor ou proprietário de tal
-empresa fornecedora, ao realizar transações através de sua empresa e receber medidores por
compensação, em condições atrativas, você também pode obter um desconto significativo no custo
do imóvel adquirido.

O “limiar de entrada” para investimento imobiliário varia de 1 a 2 milhões de rublos nas

regiões. E de 4 a 6 milhões de rublos em Moscou (em 2016). Com uma hipoteca, este limite pode
ser reduzido significativamente – em 5 ou até 10 vezes (falaremos sobre isso mais tarde). Além do
possível custo de reparos (do completo ao cosmético) e móveis. Assim, primeiro é preciso
economizar uma determinada quantia (bastante significativa para uma família de renda média), para
só depois considerar opções de investimento em imóveis.
Se você pode economizar e investir várias centenas de milhares, e ainda mais vários milhões
de rublos todos os meses, investir em imóveis é bastante aceitável e possível para você. Se sua
capacidade de investimento mensal não exceder 50.000–100.000 rublos, investir em imóveis ainda
é possível, mas exigirá muito esforço e autodisciplina de sua parte. Se atualmente você não pode
investir mais do que 10.000-20.000 -rublos por mês, mesmo uma hipoteca para o apartamento mais
modesto da região exigirá um enorme esforço de sua parte. Falando francamente, em tal situação,
investir em imóveis não é acessível para você. Embora você possa acumular capital gradualmente
sem problemas investindo em fundos mútuos.
Como escolher imóveis para fins de investimento? Vamos falar sobre a escolha de
apartamentos no mercado imobiliário secundário. Falaremos um pouco mais adiante sobre
investimento em imóveis em construção.
Muitas vezes, um apartamento adquirido para fins de investimento, para alugar, não é o
primeiro apartamento que um investidor adquire na vida. Na maioria dos casos, as pessoas
compram o primeiro apartamento para si e para a sua família. E o segundo e os subsequentes estão
para alugar. Muitas vezes há casos em que um segundo apartamento é adquirido novamente para si
e sua família - para mudança, a fim de melhorar as condições de vida. E após a mudança, o
apartamento anterior começa a ser alugado. Esses apartamentos são imediatamente visíveis: as
reformas neles foram feitas “para você”. Grande parte desta renovação e decoração das instalações
não faria sentido se o apartamento fosse imediatamente preparado para arrendamento. Da mesma
forma, grande parte dos móveis e acessórios permanecem no antigo apartamento. E o novo
apartamento está mobiliado de novo, novinho em folha. Claro que esta opção de alugar
apartamentos prontos (e até já mobilados e totalmente equipados) só é possível para famílias ricas.
As famílias menos ricas são forçadas a vender o seu apartamento anterior quando as suas condições
de vida melhoram. O que dá origem a transações “com alternativas”.
De uma forma ou de outra, comprar um apartamento para si ou para alugar tem mais
semelhanças do que diferenças. Primeiro, você determina aproximadamente o que exatamente está
procurando - o número de quartos, a área do apartamento, a localização, o custo aproximado. Em
Moscovo e São Petersburgo, a proximidade do metro tem um valor “mais” maior do que um
possível aumento no custo de um apartamento devido a -esta proximidade – “menos”. Muitas vezes
acontece que um apartamento localizado a 15-20 minutos do metrô de microônibus e um
apartamento localizado a 10 minutos do metrô a pé, com aproximadamente a mesma área e em
prédios semelhantes, tenham o mesmo preço. No entanto, esses 15-20 minutos em um microônibus
depois, ao alugar um apartamento, arruinarão colossalmente sua vida! Muitos inquilinos,
especialmente aqueles que vieram de outras cidades para Moscou, tanto solteiros quanto familiares,
mas sem filhos, podem não ter carros. Mesmo se você tiver um carro, dirigir de e para o trabalho em
Moscou nem sempre é conveniente! Portanto, a proximidade do metrô é uma vantagem definitiva.
 41

Por outro lado, os apartamentos na área do anel de metrô e a uma distância de 4 a 5 estações de
metrô do anel podem não diferir tanto em preço. Mas os apartamentos localizados dentro da linha
circular do metrô ficam imediatamente mais caros. O mesmo pode ser dito sobre apartamentos
localizados em áreas de maior prestígio (por exemplo, na Kutuzovsky Prospekt). Isto por si só não é
um problema se o aluguel desses apartamentos for pago a uma taxa mais elevada. O principal é a
relação entre o custo do apartamento (incluindo os custos estimados das reparações necessárias e
mobiliário adicional para aluguer) e o valor esperado da renda mensal (menos as contas de serviços
públicos, se não forem pagas pelo próprio inquilino). E segundo: é melhor não ir além do segmento
de aluguel massivo de apartamentos. Se, a cada mudança de inquilino, o seu apartamento ficar vazio
durante seis meses ou mais, isso terá um impacto extremamente negativo tanto no seu rendimento
como nos seus nervos. E investimos para aumentar nossa renda e segurança. Não é o nosso
estresse. E não a tensão dos nossos nervos.
Depois de decidir que tipo de apartamento procura, pode começar a pesquisar.
Tradicionalmente, o mercado de compra e venda de imóveis residenciais, que se formou em 2015,
-sugere que na venda de um apartamento estão envolvidos principalmente os corretores de imóveis.
Já no momento da compra, o comprador costuma inspecionar de forma independente os
apartamentos colocados à venda. Se em uma família marido e mulher inspecionam simultaneamente
opções de apartamentos adquiridos, juntos eles podem inspecionar o dobro de objetos ao mesmo
tempo. Se conseguir envolver outro familiar (mãe/pai ou filho/filha) na vistoria dos apartamentos
propostos , a intensidade das fiscalizações aumenta ainda mais. -Ou alguém que esteja menos
ocupado pode inspecionar em massa objetos que anteriormente atendiam aos seus critérios. E então
uma lista dos objetos mais atraentes é compilada. O marido e a mulher os examinam novamente -
juntos. Depois disso, uma decisão é tomada. Depois de várias dezenas de objetos inspecionados,
você precisa entender rapidamente que o próximo apartamento é realmente -atraente. E uma decisão
precisa ser tomada rapidamente sobre isso. A experiência mostra que propriedades verdadeiramente
lucrativas “desaparecem” rapidamente.
Você pode, é claro, escolher um corretor de imóveis. E instrua-o a procurar o objeto de seu
interesse. Porém, em qualquer caso, quando o corretor de imóveis selecionar várias opções
promissoras para você, você ainda precisará inspecioná-las pessoalmente e fazer uma escolha.
Gostaria de salientar que corretores de imóveis profissionais e de confiança são o capital que faz
sentido para um investidor profissional acumular ao longo da vida. Aqui você não deve hesitar em
buscar periodicamente recomendações de seus amigos que realizam -transações de compra e venda
de imóveis com frequência e sucesso. Pergunte a eles: quais corretores de imóveis eles usam? Quão
satisfeitos eles estão com eles? E eles podem ser recomendados?
Uma opção alternativa é para -gestores de topo e proprietários de empresas. Você pode formar
uma equipe com seus subordinados (liderada por um dos gestores), que, nas horas vagas do
trabalho, fiscalizará os apartamentos que atendam aos critérios de seu interesse. Em seguida, eles
também compilarão uma pequena -lista dos objetos mais atraentes com base nas opções
selecionadas. E organizam visualizações repetidas (por exemplo, em 2-3 dias consecutivos, 4-6
apartamentos por dia) com a sua participação. Como resultado, quando a transação for concluída
com sucesso, a equipe receberá um bônus seu pessoalmente. O tamanho do bônus para a equipe
pode ser previamente acordado. E como dividir - proporcionalmente à contribuição e ao resultado
alcançado - você pode decidir com base no resultado do trabalho realizado.

EXEMPLO
Um de meus amigos comprou um apartamento bastante bem-sucedido em 2007, organizando
exatamente essa equipe de funcionários para inspecionar apartamentos em Moscou. A equipe
inspecionou pessoalmente 150 propriedades (de várias centenas selecionadas na Internet e em
bancos de dados imobiliários fornecidos por corretores de imóveis conhecidos). Foram realizadas
cerca de 20 inspeções repetidas com a participação do próprio investidor, resultando na seleção dos
três apartamentos mais atrativos. Um “saiu” um dia antes da decisão de compra ser tomada. O
segundo precisava de reparos. O terceiro foi vendido pelo mesmo preço, era maior em área e estava
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quase pronto para morar. Eles o compraram - reformado e parcialmente com móveis embutidos
(incluindo cozinha italiana e jacuzzi). Custo – 10,5 milhões de rublos, três quartos, 92 metros
quadrados. 10 minutos a pé da estação de metro circular. Os reparos necessários após a compra do
apartamento totalizaram menos de 200.000 rublos. O bônus para a equipe de funcionários
envolvidos na escolha de um apartamento foi de 150.000 rublos.
Em 2012, adquiriu outro apartamento neste regime. A equipe de colaboradores fiscalizou
cerca de 80 objetos. Destes, o próprio investidor examinou os 10 mais atrativos. Foi adquirido um
apartamento de 3 assoalhadas -a 12 minutos a pé da estação de metro (a segunda da circular). O
apartamento já se encontra remodelado e parcialmente mobilado. O custo de reparos e móveis
adicionais totalizou 400.000 rublos. Os inquilinos mudaram-se 1,5 meses após a compra do
apartamento. O rendimento do aluguel é de 6,3% ao ano do custo total do apartamento (incluindo
reparos e móveis).

“Boas dívidas” e hipotecas

Acho que nenhum de nós se importaria em comprar um apartamento para investimento. E

alugue, recebendo uma renda mensal. Mas há uma dificuldade. Não é tão -fácil desembolsar alguns
milhões do bolso e comprar um apartamento quando você não tem esses poucos milhões no bolso.
E é extremamente difícil acumular esses vários milhões quando sua renda não ultrapassa várias
dezenas ou mesmo centenas de milhares por mês. Sejamos honestos: a maioria das pessoas
simplesmente não consegue economizar e acumular quantias significativas que são dezenas de
vezes maiores que sua renda mensal. Para fazer isso, eles simplesmente -não têm resistência e
autodisciplina suficientes. É fácil, por exemplo, poupar metade da sua renda todos os meses? É
muito difícil. Muito poucas pessoas são capazes disso. E, no entanto, uma pessoa que consiga fazer
isso economizará apenas seis de sua renda média mensal a cada ano.
nunca conseguirão poupar e poupar dinheiro para pagar integralmente o custo do apartamento
adquirido . Independentemente de quanto eles ganham. A menos que a renda mensal seja igual ao
custo do apartamento. Ou pelo menos metade do seu custo.
É por isso que uma hipoteca é tão útil: a oportunidade de comprar um imóvel pagando
inicialmente apenas 10–20% do seu valor. E pague o restante parcelado ao longo dos anos. Para a
grande maioria das pessoas, é muitas vezes mais fácil pedir emprestada uma grande quantia de
dinheiro e depois saldar gradualmente essa dívida do que acumular a mesma quantia poupando e
guardando uma parte do seu rendimento todos os meses. Aqueles que nunca serão disciplinados o
suficiente para economizar vários milhões por conta própria para comprar um apartamento serão
perfeitamente capazes de comprar este apartamento com hipoteca.
Uma hipoteca é um exemplo clássico de boa dívida. Uma pessoa que comprou um
apartamento com um empréstimo hipotecário paga juros bancários sobre o empréstimo pela
utilização dos fundos emprestados. Se ele alugar este apartamento, isso lhe dará rendimentos tanto
na forma de aluguel quanto pelo aumento do valor do próprio apartamento. A segunda parte da
receita fica oculta. Porém, ele existe e se transformará em dinheiro de verdade quando o
apartamento for vendido. Infelizmente, as taxas de hipotecas na Rússia são bastante altas.
Dificilmente se pode esperar que, com uma renda proveniente do aluguel de um apartamento de 4 a
6% ao ano e uma taxa de empréstimo hipotecário de 11 a 17%, seja possível pagar integralmente a
hipoteca por meio do pagamento do aluguel.
Mas ainda assim, tendo em conta o aumento médio do custo de um apartamento de 10% ao
ano, podemos esperar que o benefício total da obtenção do aluguer e do aumento do valor do
apartamento exceda o custo do pagamento dos juros sobre o empréstimo hipotecário. Ou seja, você
pode esperar que, no momento em que pagar integralmente a dívida, o aumento no valor do
apartamento e o valor do aluguel que você recebeu durante esse período serão maiores no total do
que os juros que você pagou durante esse período. para usar os fundos do banco. Por exemplo,
durante o período em que estava pagando o empréstimo, você recebeu 2 milhões de rublos em
pagamentos de aluguel e pagou 3,5 milhões de rublos em juros sobre o empréstimo. Além disso,
 43

durante esse período, o preço do apartamento aumentou em 2,5 milhões. Como resultado, você está
no azul por 1 milhão de rublos. Além disso, você usou com sucesso os fundos do banco para
comprar um apartamento que permaneceu sua propriedade.
E isso nem é o principal. O principal é que assim você conseguiu se tornar proprietário pleno
de um imóvel caro, cuja compra você nunca teria conseguido reservar e acumular a quantia
necessária. Se não fosse a hipoteca, você simplesmente nunca conseguiria comprar esse imóvel com
a mesma renda.
Um bônus adicional: o banco (pelo menos muitos bancos que trabalham com hipotecas)
verificará cuidadosamente cada apartamento que você planeja comprar com um empréstimo
hipotecário. Se o apartamento for “problemático”, existem riscos associados à sua aquisição ou aos
direitos de propriedade deste apartamento - os funcionários do banco irão informá-lo sobre isso.
Eles absolutamente não precisam que você compre um apartamento, o que mais tarde causará
problemas não só para você, mas também para o banco!
E quando o pagamento da hipoteca for concluído, você ainda continuará recebendo o
pagamento do aluguel. E o preço dos imóveis continua a subir.
Se você tiver a oportunidade de obter empréstimos hipotecários em condições favoráveis e a
receita total do pagamento do aluguel e o aumento no custo dos medidores excederem
significativamente a taxa de juros do empréstimo hipotecário, ter esse empréstimo hipotecário é
mais lucrativo do que não tê-lo . Normalmente, um empréstimo hipotecário é concedido por família
nas condições mais favoráveis. Ao mesmo tempo, para algumas famílias, o montante do empréstimo
acordado pode ser tal que possam comprar vários apartamentos ao mesmo tempo no âmbito de um
empréstimo. Ou contrate vários empréstimos hipotecários ao mesmo tempo para os mesmos fins.
Neste caso, do ponto de vista de uma gestão financeira e de investimentos eficaz, é benéfico estar
constantemente em processo de pagamento do próximo empréstimo hipotecário. Você tem renda
adicional, mas nenhuma oportunidade de investimento atraente? Reembolsar parte do empréstimo
antecipadamente. Sua carga de dívida mensal diminuirá imediatamente. E a diferença entre receitas
e custos aumentará. Você pagou sua hipoteca antecipadamente? Ótimo! Solicite um novo
empréstimo hipotecário. Com o valor do empréstimo acordado o maior possível, mantendo
condições de hipoteca favoráveis. E procure um novo imóvel que você irá adquirir com esse
empréstimo.
Como tornar os investimentos em imóveis residenciais ainda mais rentáveis por meio de uma
hipoteca? Você pode investir de acordo com o esquema que Nikolai Mrochkovsky me contou na
primavera de 2014.
• O primeiro passo é comprar um apartamento de um cômodo com área de 45 a 55 metros
quadrados. Num prédio em construção nos arredores de Moscou. Ou na região próxima de Moscou
(5 a 10 -quilômetros do anel viário de Moscou). Você pode contrair um empréstimo hipotecário pelo
maior tempo possível. Por exemplo, 200.000 rublos é o pagamento inicial e um pouco mais de
20.000 é o pagamento mensal do empréstimo.
• Em um ano o apartamento estará concluído. Você muda o layout, divide o apartamento com
uma divisória. Atrás da porta de entrada principal faz-se um mini -vestíbulo com duas portas - para
dois apartamentos. Você está fazendo dois banheiros.
• Neste caso, não importa se o objeto está em construção ou já construído, mercado
secundário ou não. O que importa é espaço a um preço acessível.
• Assim, você obtém dois pequenos apartamentos de aproximadamente 20 a 25 metros
quadrados, mas cada um com seu próprio banheiro. Alugamos dois apartamentos a um custo
reduzido. Se o valor de mercado do aluguel de um apartamento completo de um quarto for, por
exemplo, de 20.000 a 25.000 -rublos, então -você aluga cada miniapartamento por 18.000 a 20.000.
-Em um caso de sucesso, por 22.000 rublos. Menos pagamentos de hipoteca 20.000.
• O rendimento é de 16% ao ano do valor investido, mais aproximadamente 10% ao ano -
aumento de valor.
Este esquema também funciona nas regiões. O principal é que o apartamento seja
suficientemente grande.
 44

Obviamente, você mesmo precisa recalcular esse esquema, com base nas condições
específicas disponíveis para você - opções de apartamentos, taxas de hipoteca e nível de pagamento
de aluguel. No entanto, em geral, o princípio de que é mais lucrativo alugar dois mini -apartamentos
de um quarto de 20 a 25 metros quadrados cada, mesmo a uma taxa reduzida, do que um
apartamento de um quarto com área de 45 a 55 metros quadrados serão respeitados. Em qualquer
caso, no segmento económico do mercado de arrendamento de apartamentos. Bônus adicional: o
preço do aluguel que você está pedindo para seus mini -estúdios ficará muito atraente. Isto significa
que não haverá fim para quem deseja alugar estes apartamentos!

O melhor imóvel para comprar

Para o mesmo montante de rendimento anual, quanto menor for o custo do investimento que
produz esse rendimento, maior será a percentagem de retorno desse investimento e melhor será o
retorno do investimento. Isto significa que os melhores apartamentos para investimento são aqueles
que podem ser adquiridos mais barato?
De jeito nenhum. Um investimento mais atrativo é aquele que proporciona um retorno maior
em relação ao custo do investimento. Ou (o que dá no mesmo) tem um período de retorno mais
curto. Por isso, alguns apartamentos são alugados com reformas minimalistas e móveis baratos. E
em outros, antes do aluguel, de maior qualidade, em alguns casos são feitas reformas de designer
com mobiliário adequado. Mas estes apartamentos são alugados por um preço mais elevado. Isso
permite aumentar a lucratividade e aumentar o retorno do investimento. Este efeito afecta em maior
medida os apartamentos arrendados diariamente. E claro, há mais sentido na boa decoração e
mobiliário de um apartamento localizado no centro. E faz menos sentido investir seriamente num
apartamento localizado na periferia da cidade.
Assim, o percentual da receita do aluguel e o período de retorno são mais importantes para
você do que o custo mínimo do apartamento a qualquer custo. Também é de grande importância a
procura deste apartamento quando alugado. Isso determina quanto tempo ele permanecerá ocioso
entre a saída do inquilino anterior e a chegada do próximo.
Nos apartamentos mais populares, o próximo inquilino assina um contrato de arrendamento
antes mesmo da saída do anterior. Hoje sai um, amanhã entra outro. E o tempo de inatividade tende
a zero. Ao mesmo tempo, o custo de um apartamento e a sua atratividade para os inquilinos não
dependem necessariamente um do outro. Tenho observado frequentemente que dois apartamentos
de tamanho e nível de acabamento semelhantes, localizados na mesma área, têm preços
semelhantes. Apenas um deles está localizado a 12 minutos do metrô, e para chegar ao outro
apartamento você precisará viajar de 15 a 20 minutos do mesmo metrô em microônibus. Adivinhe
quais destes apartamentos serão mais atrativos para os inquilinos e quais deles também serão mais
caros para alugar.
Também é preciso levar em conta que os apartamentos mais baratos também podem ser a
compra mais arriscada. Em geral, por que o custo de um determinado apartamento pode ser
significativamente inferior ao preço de mercado? Ou os proprietários precisam urgentemente de
dinheiro. Ou os proprietários são alcoólatras ou viciados em drogas (e o apartamento está “morto” a
ponto de ficar totalmente devastado). Ou há problemas com os direitos de propriedade deste
apartamento. Existe uma grande probabilidade de o apartamento ser vendido primeiro. E eles
aceitarão dinheiro por isso. E então “inesperadamente” vem à tona uma violação dos direitos de
algum -órfão -. E os novos proprietários, em total conformidade com a lei, serão convidados a
despejar. Nesse caso, o preço reduzido de um apartamento gera um grande fluxo de pessoas que
desejam adquiri-lo. Além disso, a maioria deles se esforçará para comprar um apartamento o mais
barato possível. Destes, -os vendedores fraudulentos escolhem o “paciente” mais indefeso e sem
instrução financeira e legal. Um acordo é feito com ele. O objetivo é enganar o comprador do
apartamento e perder dinheiro.
Portanto, meu conselho para você é evitar os imóveis mais baratos. Quando se trata de
imóveis secundários, as propriedades mais baratas também podem ser as mais problemáticas.
 45

Aqueles em piores condições e os mais arriscados de comprar.

Além disso, não faz sentido avaliar um apartamento apenas pela metragem quadrada,
disposição, localização da casa e custo por metro quadrado. Se você vai alugar este apartamento, ele
deverá ser reformado. Também está equipado com os móveis e eletrodomésticos necessários. Além
disso, se você tiver que fazer reparos sérios neste apartamento, isso custará não apenas dinheiro,
mas também tempo e nervosismo. E seu tempo -também vale alguma coisa! Divida sua renda média
mensal por 20 dias e 8 horas por dia. Você receberá o custo de uma hora do seu tempo de trabalho.
Agora divida sua renda média mensal por 30 dias e 16 horas por dia. Você receberá uma taxa por
hora pelo seu tempo total. Uma pequena reforma cosmética em um apartamento pode levar várias
semanas. Reparos sérios - por muitos meses ou até um ano. Além disso, você não desperdiçará
apenas dinheiro, tempo e nervosismo. Todo esse tempo você não poderá alugar o apartamento e
receber renda dele. Tudo isso deve ser levado em consideração na hora de avaliar o custo total do
apartamento. E o possível retorno do investimento neste apartamento.
Qual apartamento pode ser o mais atraente para compra? E quais proprietários de
apartamentos são preferíveis para um comprador negociar? Na minha experiência, a melhor opção
pode não ser o apartamento mais barato. Com reparos decentes (ou pelo menos aceitáveis). E em
parte com o mobiliário: quanto mais móveis embutidos de boa qualidade, melhor! E o principal é
que tal apartamento seja vendido por pessoas ricas (ou simplesmente ricas). Adequado e sem
situação financeira difícil no momento da venda. Estamos interessados em um vendedor de
apartamentos que está focado em vender seu apartamento pelo preço normal de mercado por metro
quadrado. Ele não aumentará desnecessariamente o preço dos reparos. E ele deixará os móveis
embutidos (e talvez uma parte significativa do restante dos móveis) como presente para você ou se
oferecerá para comprá-los de volta a um custo nominal. Em tal apartamento basta fazer pequenos
reparos cosméticos. Equipe-o com móveis e eletrodomésticos - e você poderá convidar inquilinos!
Eu mesmo testemunhei como os inquilinos se mudaram para esses apartamentos (já reformados e
equipados) poucas semanas após terem sido adquiridos pelo novo proprietário.
E a opção ideal é adquirir um apartamento reformado, mobiliado e que já tenha inquilino. Ele
já mora neste apartamento há vários anos e paga aluguel regularmente todos os meses. E ele não
tem planos de se mudar para lugar nenhum nos próximos anos. Também observei essas opções na
prática. Além disso, ao comprar apartamentos não só na Rússia, mas também no exterior. Nesse
caso, o pagamento do aluguel começa a fluir para você imediatamente após você se tornar o
proprietário do apartamento.
Você pode dizer que tem seus próprios desejos e preferências em relação a como reformar e
decorar o apartamento. E você gostaria que o apartamento fosse reformado de acordo com seu
gosto. No entanto, vamos supor que você leve a sério a escolha do apartamento no qual planeja
investir seus fundos. Seus funcionários (assistentes, parentes) estão procurando dezenas de opções
de apartamentos. E organizarão uma repetição da visualização com a sua participação, utilizando
várias das opções mais atrativas. Ao visualizar estes apartamentos, você dá-lhes um feedback: o que
combina com você, o que não combina, o que você gosta, o que nem tanto. Quanto mais
apartamentos seus assistentes selecionarem e mostrarem, melhor eles entenderão seus gostos. E as
opções mais bem-sucedidas chegam até você para consideração. Você ficará surpreso com o quão
bem estranhos para você (atuais proprietários de apartamentos) podem adivinhar seu gosto quando
se trata de reforma, decoração e móveis de apartamentos! Quando você olha em volta de alguns
apartamentos, sente que não poderia ter feito melhor. E às vezes, com toda a sinceridade, é preciso
admitir: se você mesmo fosse o responsável pela reforma, decoração e mobília deste apartamento,
não conseguiria um resultado tão bem-sucedido como o que vê à sua frente.
E agora – boas notícias! Você pode comprar tudo isso pronto. Sem perder tempo, esforço e
nervosismo na reparação, decoração e mobiliário do apartamento. E se você tem o tipo certo de
proprietário à sua frente, que está focado em lhe vender um apartamento por um valor de mercado
adequado, você tem dupla sorte. Você negociará com ele com base no valor de mercado dos
medidores. Como resultado, você pagará a ele pelo apartamento por esse preço. E você vai
conseguir toda a beleza praticamente de graça. E o mais importante, os inquilinos podem se mudar
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para este apartamento após uma preparação adicional mínima. Em apenas algumas semanas.
Na verdade, por mais que você goste do apartamento, o principal é como ele é e como o dono
se comporta. O apartamento poderá ter uma boa remodelação e um ambiente agradável. Mas se
aqueles que estão lhe vendendo um apartamento começarem a gaguejar que tal apartamento deveria
custar significativamente mais por causa de -sua reforma de designer, fuja deste apartamento como
uma praga! No início, eles gastaram dinheiro para consertar e mobiliar o apartamento por capricho.
E agora eles pensam que você vai pagar por tudo isso. E eles ainda ganharão dinheiro para você.
Num outro apartamento sem pior nível de acabamentos e reparações, o proprietário baseará a sua
avaliação do apartamento no valor normal de mercado dos contadores. Você já pode tentar negociar
com esse proprietário. Se você não pagar a mais na compra de um apartamento, não terá prejuízo na
hora de vendê-lo posteriormente. E o pior é quando os donos do apartamento são francamente
pobres ou simplesmente pobres. A condição desses apartamentos pode ser terrível. É possível que o
reparo precise começar com uma substituição completa das comunicações, incluindo tubos e fiação
elétrica. E o pior é que esses proprietários pobres muitas vezes tentam resolver todos os seus
problemas financeiros vendendo o seu apartamento. O apartamento é o seu único bem. E eles farão
todos os esforços para arrancar de você tudo o que puderem! Por exemplo, marido e mulher que se
odeiam moram juntos em um apartamento de três cômodos e querem se separar. Eles podem esperar
seriamente que você lhes pague o suficiente por um apartamento de três quartos para que possam
usar esse dinheiro para comprar um apartamento de um e dois quartos. E na mesma área. E sem
perda de espaço. Você sabe o que mais eles vão pensar? Como cobrar adicionalmente uma boa
quantia em dinheiro.
Outra opção: o dono do apartamento colocou o apartamento à venda, estão sendo realizadas
exibições... Mas, na verdade, ele não está pronto para vender o apartamento. E fará de tudo para
evitar que o negócio se concretize. Talvez ele não quisesse colocar o apartamento à venda. Mas
meus parentes, minha esposa e filha, me convenceram. Ou algo -mais aconteceu. Mas ele não
discute, retrata uma atividade vigorosa. E ele está discretamente envolvido em sabotagem para que
o acordo não se concretize. Certa vez, planejei -comprar um apartamento desse proprietário. O
apartamento é maravilhoso, a três minutos do metrô. Decorar no estilo de uma casa italiana é o
sonho de qualquer esteta! E o dono é distorcido, distorcido e não está pronto para nada em
particular. Olhamos o apartamento, ele disse o preço. O preço é um pouco alto, mas tudo bem - o
apartamento também não é ruim. Entramos em contato com ele e pedimos que prepare documentos
para o banco. Para que possam avaliar se estão dispostos a concordar com a compra deste
apartamento com hipoteca. Ele não consegue coletar esses documentos (cópias) há dois meses (!!!).
Que bom que depois de alguns dias percebemos que aqui não havia o que esperar e procuramos
outras opções com todas as nossas forças. Então seu corretor de imóveis muda. Então de novo. Não
estamos mais falando de vender um apartamento, mas de algum tipo de -transação alternativa
pervertida. Ao mesmo tempo, o custo do apartamento aumenta acentuadamente e torna-se
completamente não mercantil. O vendedor não tem mais corretor de imóveis. Aparentemente -,
ninguém quer simplesmente trabalhar com um cliente assim. De vez em quando o homem ficava
irritado e ele mesmo nos ligava. A última vez foi um ano depois de ver o apartamento. Quando
-compramos outro apartamento há muito tempo e moramos nele.

Fim do fragmento introdutório.

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