ETAPA 02

SITUAÇÕES POSSÍVEIS DE
AVALIAÇÃO E SUAS FALHAS
CONCEITUAIS
ESTUDO DE CASO #1
 AVALIAÇÃO HIPOTÉTICA #1
AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL
CONDIÇÃO DE AVALIAÇÃO A
 IMÓVEL AVALIANDO – POSTO
DE COMBUSTÍVEL

AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL

DADO 01 – PONTO
COMERCIAL

DADO 02 – PRÉDIO

DADO 03 – TERRENO
 •Ponto comercial
Dado 01 •Valor R$ 180.000,00

•Prédio Valor médio

Dado 02 •Valor R$ 300.000,00 R$180.000,00

•Terreno Esquina
Dado 03 •Valor R$ 60.000,00
CONDIÇÃO DE AVALIAÇÃO B
 IMÓVEL AVALIANDO – POSTO
DE COMBUSTÍVEL

AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL

DADO 01 – TERRENO 01

DADO 02 – TERRENO 02

DADO 03 – TERRENO 03
 •Terreno
Dado 01 •Valor R$ 50.000,00

•Terreno Valor médio

Dado 02 •Valor R$ 60.000,00 R$60.000,00

•Terreno Esquina
Dado 03 •Valor R$ 70.000,00
CONDIÇÃO DE AVALIAÇÃO C
 IMÓVEL AVALIANDO – POSTO
DE COMBUSTÍVEL

AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL

DADO 01 – TERRENO 01

DADO 02 – TERRENO 02

DADO 03 – TERRENO 03
 Valor médio Terreno
•Terreno
R$60.000,00
Dado 01 •Valor R$ 50.000,00

•Terreno Custos Benfeitorias

Dado 02 •Valor R$ 60.000,00 R$80.000,00

•Terreno Esquina Valor Total

Dado 03 •Valor R$ 70.000,00 R$140.000,00
CONDIÇÃO DO AVALIADOR
 METODOLOGIA APLICÁVEL
A metodologia aplicável é função, basicamente, da
natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.

Para a identificação do valor de mercado, sempre

que possível preferir o método comparativo direto de
dados de mercado.
NBR: 14.653-1:2001
 ENFOQUES BÁSICOS
RENDA CUSTO COMPARAÇÃO
 MÉTODOS PARA
IDENTIFICAR O VALOR DE
UM BEM
 MÉTODO MÉTODO
EVOLUTIVO INVOLUTIVO
Identifica o valor
Baseado em
do bem pelo
modelo de estudo
somatório dos
MÉTODO MÉTODO DA de viabilidade
valores de seus
COMPARATIVO CAPITALIZAÇÃO técnico-econômica,
componentes.
DIRETO DE DADOS DA RENDA mediante hipotético
Caso a finalidade
empreendimento
DE MERCADO- seja a
compatível com as
MCDDM identificação do
características do
valor de mercado, Identifica o valor
Identifica o valor do bem, com base bem e com as
deve ser
de mercado do na capitalização condições do
considerado o
bem por meio de presente da sua mercado no qual
fator de
tratamento renda líquida está inserido.
comercialização.
técnico dos prevista,
atributos dos considerando-se
elementos cenários viáveis.
comparáveis,
constituintes da
amostra.
NBR: 14.653-1:2001
 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O
CUSTO DE UM BEM

Método Comparativo Direto de Custo Método da Quantificação de Custo

Identifica o custo do bem por meio Identifica o custo do bem ou de suas

de tratamento técnico dos atributos partes por meio de orçamentos
dos elementos comparáveis, sintéticos ou analíticos a partir das
constituintes da amostra. quantidades de serviços e respectivos
custos diretos e indiretos.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES
DE VIABILIADADE DE UM
EMPREENDIMENTO

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de

determinar indicadores de viabilidade da utilização
econômica de um empreendimento são baseados no seu
fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados
indicadores de decisão baseados no valor presente líquido,
taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
 MÉTODO DA CASOS APLICÁVEIS
COMPARATIVO
DIRETO DE
DADOS DE
MERCADO EXEMPLOS
 DESENVOLVIMENTO DO
MCDDM
Identificação de
Vistoria do Bem Variáveis
Avaliando

Levantamento de
Dados de Mercado
Tratamento dos
Dados
 CASOS APLICÁVEIS
MÉTODO DA
EVOLUTIVO

FÓRMULA DE CÁLCULO
VI = (VT + VB) . FC
VI é o valor do imóvel
VT é o valor do Terreno
VB é o valor da Benfeitoria
FC é o Fator de Comercialização
 Estimação do Valor de
Mercado do Terreno

DESENVOLVIMENTO
DO MÉTODO
EVOLUTIVO

Estimação do Custo
Estimação do Fator de
de Reedição das
comercialização
Benfeitorias
 CASOS APLICÁVEIS
MÉTODO DA
RENDA
EXEMPLOS
MÉTODO DA RENDA
MACRO PROCESSO
FLUXO DE CAIXA DO
EMPREENDIMENTO

RECEITAS DESPESAS

Vendas esperadas Produtos Custos fixos

Vendas esperadas Serviços Tributos

Matéria Prima

Mão de Obra

RESULTADO
 DESENVOLVIMENTO DO
MÉTODO DA RENDA
Montagem do Fluxo
Estimação das de Caixa
receitas e despesas

Estabelecimento da
Taxa mínima de
Cálculo do valor do atratatividade
Empreendimento
 MÉTODO DA RENDA
MAIS CASOS APLICÁVEIS

• Postos de Combustível • Terrenos para Permuta

• Hotéis, Resorts e afins • Terrenos incorporação
• Clubes, bares e assemelhados • Edificações Inacabadas
• Supermercados e mercados
• Estabelecimentos de ensino
• Estádios de esportes
 CASOS APLICÁVEIS
MÉTODO
INVOLUTIVO

NECESSIDADES
 ETAPAS DE APLICAÇÃO DO
MÉTODO
MÉTODO
INVOLUTIVO

DANTAS, 2011.
 Receita Total obtida
com a Venda das
Unidades
DESENVOLVIMENTO
DO MÉTODO
INVOLUTIVO

Despesas Totais com

Lucro Mínimo Previsto
a Implantação do
pelo empreendedor
empreendimento
INDICAÇÃO PARA ESTUDO
NBR – 14.653-1 E NBR-14.653-2