BIENES INMUEBLES

Instructor: Ing. Richard Coral

1
➢ El avaluador y la Ética Profesional.

➢ Factores de Influencia en un Avalúo.

2
 ANTECEDENTES

Hacer avalúos en el Ecuador constituye una práctica requerida en

varios campos de las actividades de nuestro país.
Estimar el valor comercial de un inmueble no puede ser una actividad
realizada por cualquier persona, como si se tratara de responder a una
simple pregunta o una adivinanza, ya que es un ejercicio complejo y que
denota responsabilidad, que exige un cuidadoso trabajo por parte de
profesionales técnicos especializados, merecedores de calificarse como
Peritos Avaluadores.
Un avalúo es un procedimiento eminentemente técnico en el que
participan varios actores, entre los que se destacan: la persona o ente
que requiere el peritaje (cliente), el profesional que hace el avalúo
(Perito Avaluador) y las instituciones que hacen uso del informe:
Superintendencia de Bancos (S.B.); Superintendencia de Compañías,
Valores y Seguros (SUPERCIAS); Consejo de la Judicatura (C.J.),
Corporación financiera Nacional (C.F.N.); etc.

3
El requerimiento de los informes de avalúo se la puede clasificar (de
conformidad con el propósito de la avaluación en dos tipos:

• COMERCIAL (PARTICULAR). - Cuando el propósito del avalúo

se circunscribe al conocimiento del valor económico
exclusivamente para ser insertado en el ámbito del mercado
inmobiliario, es decir, comprar, vender o simplemente para
conocer su valor.

• TÉCNICO (OFICIAL). - con validez legal. - Cuando el propósito

del avalúo es:
1.- Garantizar operaciones financieras.
2.- Solucionar litigios en el campo judicial.
3.- Establecer la cuantía del patrimonio de sus propietarios
(personas naturales o empresas).

4
El ámbito de acción de un avalúo está determinado por las leyes vigentes
de la República del Ecuador, las cuales enmarcan los siguientes destinos
que ha de cumplir el informe de avalúo solicitado:

• Para el mercado inmobiliario, personas o instituciones interesadas

en comprar o vender bienes inmuebles.
• Para el sistema financiero nacional con el control de la
Superintendencia de Bancos.
• Para dependencias de la función judicial en la resolución de
controversias sobre la disputa de bienes que tienen valor económico.
• Para fines impositivos como tarea principal del catastro encargado
a las municipalidades.

• Para presentar balances o estados de la valoración de sus activos,

controlados generalmente por la Superintendencia de Compañías.

5
Se espera que un PERITO pueda, gracias a su profesión, capacitación, entrenamiento y
EXPERIENCIA tener un conocimiento sobre un cierto tema que excede el nivel de conocimiento
de una persona común, de manera tal que otros puedan confiar en la OPINIÓNo CRITERIO del
individuo en forma oficial y legal.

Un PERITO AVALUADOR es una persona con un conocimiento amplio o aptitud en el área

particular del conocimiento avaluatorio.

PERITO = EXPERTO

6
Un PERITO o EXPERTO es una persona reconocida como una fuente
confiable en un tema, técnica o habilidad cuya capacidad para
JUZGAR o decidir en forma correcta, justa e inteligente le confiere
autoridad y estatus por sus pares o profesionales afines (siguiente
página) o por el público en una materia específica; es decir,
existen tantas clases de Peritos como Ciencias existen.

Los PERITOS son requeridos para dar su OPINIÓN o CRITERIO sobre

su tema de especialización, aunque no siempre coinciden en sus
apreciaciones con las opiniones aceptadas sobre ciertos temas
específicos de su tema de estudio.

7
 Profesionales afines.
- Arquitectos. - encargados del diseño de ambientes,
espaciosurbanos e interiores.
- Ing. Civiles. - encargados del diseño hidrosanitario, estructural,
hidráulico, vial, sanitario.
- Ing. Mecánicos. - encargados de ascensores, escaleras
eléctricas,sistemas de aire acondicionado, etc.
- Ing. Eléctricos. - encargados de la potencia e iluminación.
- Ing. Industriales. - encargados del manejo, gestión y optimización
de los recursos.

8
 LA ÉTICA PROFESIONAL DE UN
PERITO AVALUADOR

Mas que los conocimientos profesionales “indispensables en las

disciplinas del saber” en un profesional de cualquier área en el
que debe predominar el espíritu de un conjunto de normas
consagradas en un Código de Ética.

Todo Avaluador y/o Perito Avaluador ha de estar por encima

de las tentaciones del favoritismo o de la parcialidad;
por ejemplo: constituye un atentado a
la ética, por parte de un Avaluador y/o
Perito Avaluador recibir una
recompensa (en cualquier forma que
ésta se exprese) condicionada a la
fijación de un valor predeterminado o
dirigido a favorecer o desfavorecer la
causa del contratante.

9
NOTA: una cosa es recibir un obsequio por costumbres o amabilidades desinteresadas
de quien obsequia y otra muy distinta dejarnos influir para favorecer alguna cifra.
El Perito Avaluador será considerado “habilitado” para
realizar una avaluación designada, siempre y cuando no
tenga ninguna relación con el bien a avaluar o no exista
ningún nexo familiar (hasta 3° grado de consanguinidad)
o comercial entre este profesional y el cliente quien
solicita la valoración. Inclusive, el Consejo de la
Judicatura prohíbe de igual manera valorar un bien
inmueble de una persona que se encuentre en conflictos
de intereses con el perito Avaluador.

Nada más indigno que la colusión.

“Pactar para hacer daño a terceros”

Elberto González Rubio

10
 CARACTERÍSTICAS DE UN PERITO

1 – CONOCIMIENTOS. -

Es necesario que los aprendices a Avaluadores de Bienes inmuebles

cuenten con los siguientes conocimientos:

Generales:
• Ofimática: Windows office, WPS office, etc.
• Dibujo asistido por computador: Autocad, Cype
Architecture, SketchUp, etc.
Específicos:
• Clasificación y reconocimiento de los bienes a valorarse.
• Metodología de investigación de mercado.
• Herramientas de geolocalización: Google maps, Earth,
• Sistemas constructivos y uso de suelos.

11
2 – HABILIDADES. -

• Contar con capacidad de juicio para la toma de

decisiones y dar solución a problemas presentados.
• Utilizar y aprovechar de manera correcta los recursos
asignados para su trabajo.
• Coordinar su propio trabajo con el de otras personas
para el logro de objetivos en común
• Presentar de forma clara y precisa los resultados
obtenidos de su trabajo.

12
3 – CUALIDADES. - ▪ Actuar con ética
profesional.

▪ Adaptarse a trabajos
multidisciplinarios.

▪ Capacitarse
permanentemente.
(mínimo 1 curso al año).

▪ Tener sus acreditaciones

actualizadas.

▪ Ser discreto, jamás

divulgar información
recabada.

(En ciertas empresas te hacen firmar un CONTRATO con

cláusula de CONFIDENCIALIDAD).
13
 QUÉ ES AVALUAR

Lo incorrecto: Es tratar de establecer el valor de una propiedad

mediante la apreciación visual del bien, basándose únicamente en la
experiencia.

Lo correcto: Es familiarizarse con

técnicas y procedimientos matemáticosy
estadísticos desarrollados por
profesionales de la valoración,
capacitándose permanentemente para
ejercer esta actividad con idoneidad,
siendo la forma profesional y técnica de
avaluar. 14
La valoración es la parte de la economía cuyo objeto es la estimación
de un determinado valor o varios valores, con arraigo a unas
determinadas hipótesis, con fines determinados y mediante procesos
de cálculo basados en informaciones de carácter técnico.

Es una parte de la economía: ya que los conceptos que maneja y sus

fines son netamente económicos. Se valora para determinar el valor al
cual se puede transar en un mercado activo. Se trata de bienes
económicos y como tal se debe analizar las variables existentes.

15
 LAS CIENCIAS MÁS RELACIONADAS CON LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA SON:

➢ La economía. - ya que la valoración es una rama de la misma. El avaluador

debe dominar los principios fundamentales de la ciencia económica.

➢ La estadística. - se requiere que el avaluador haga uso de las

herramientas de la estadística básica.

➢ La Ingeniería. - Se precisa el estudio sobre materiales de construcción,

sistemas constructivos, etc.

➢ La Arquitectura. - Utilización de espacios, acabados e interiorismo

➢ La Jurisprudencia. - el avaluador deberá distinguir entre los criterios

económicos y los jurídicos para el caso de expropiaciones o avalúos para el
Estado.

16
 Tecnologías

El uso de las matemáticas y la Inferencia Estadística conlleva la

necesidad de utilizar paquetes o software modernos en el
procesamiento de datos. Los métodos de capitalización, los análisis de
regresión, la correlación entre múltiples variables, el análisis factorial,
las tablas de funciones de distribución, y los bancos de datos, no se
pueden hoy hacer sin la moderna utilización de software
especializados en computador.

17
 Otras
Corredor de Bienes Raíces. - Un corredor de bienes raíces es una persona con licencia
para negociar y organizar transacciones inmobiliarias; es decir es el profesional
encargado de intermediar las negociaciones de compra – venta, arrendamiento e
intercambio de cualquier tipo de bienes raíces.

18
 AVALUAR ≠ ESTIMAR UN VALOR

AVALUAR = CALCULAR EL VALOR

(Investigación + métodos)

COSTO + UTILIDAD = PRECIO

VALOR ≠ PRECIO (Mayor, Igual o Menor)

(NOTAS AL FINAL DE UN INFORME)

NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE ASIGNAR VALOR ECONÓMICO A UN BIEN

O SERVICIO

CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO DE LA COMPRA VENTA

NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS

EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.

NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE NEGOCIACIÓN Y DE

LAS
OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES, TANTO COMPRADORES COMO
VENDEDORES.
19
 DEFINICIONES:

▪ COSTO: Se refiere a todos los gastos en que se incurre para

reponer un bien. El costo se obtiene en considerar todos los
elementos directos e indirectos que inciden en construcción de
un inmueble. Puede o no incluir utilidades, promoción y
comercialización.

▪ VALOR: Es un concepto económico que se refiere al valor que se

establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y
aquellos que los compran y venden. Es una cualidadde un objeto
determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.

▪ PRECIO: Es la cantidad que se paga por un bien. El concepto de

precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o
servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio,
ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho
histórico.

20
 DIFERENCIAS ENTRE:

▪ COSTO: Es el monto del terreno más el monto de la

construcción de una propiedad.

▪ VALOR: Es el calculado por el perito avaluador, en las

condiciones actuales que se encuentra el bien.

▪ PRECIO: Es la cantidad final pagada por el comprador al

vendedor. (en condiciones normales)
21
22
 VARIABLES DE INFLUENCIA
EN UN AVALÚO
(T + C + VA) x f C x f F = VI
TERRENO (T) CONSTRUCCIÓN (C) VALOR AGREGADO (VA) FACTOR COMERCIAL (fC) FACTOR FINANCIERO (fF)
Ubicación Edad ÁREAS HÚMEDAS: 1 – LOCALIZACIÓN Inflación o deflación
Situación microeconómica
Posición Estado de conservación Sauna – Turco
(local).
Situación macroeconómica
Forma Estado de funcionamiento Jacuzzy – Piscina
Entorno económico y estrato social / (Nacional)
Orientación, iluminación, ventilación, vista /
Tamaño Tipo de acabado Calefones Seguridad física / Riesgos zonales / Clima / Liquidez o iliquidez del mercado
Distancia a lugares de interés público: Salud,
SISTEMAS DE deportivos, religiosos, Comerciales, Instituciones financieras
Frente Calidad de materiales
SEGURIDAD: Financieros, Policiales, mercados, áreas verdes públicas
Calidad de diseño y parques, EDUCATIVOS.
Fondo Puertas eléctricas Riesgo país
arquitectónico
Existencia de planos
Relieve Sistema de alarma
aprobados
Distribución, funcionalidad y 2 – REGLAMENTACIÓN O USOS DE
Tipo de suelo Cercado eléctrico
confort SUELO
Ubicación interna y posición
Uso de suelo Circuito cerrado de TV
(número de piso) Polución ambiental y/o acústica / Posibilidades
de Proyección “POT”
Climatología Porcentaje de avance de obra
Sistemas contra incendios
3 – INFRAESTRUCTURA URBANA
Servicios básicos Sistema constructivo
Vías de acceso y ancho de las mismas /
Equipamiento urbano / Servicios
Infraestructura:
Costos indirectos Domótica (tecnología). complementarios / Posibilidades y facilidades
Propia y del entorno
de parqueo

Edificabilidad Asesoramiento profesional Remodelaciones 4 – OFERTA Y DEMANDA

Aprovechamiento del Periodos de auge o crisis
Asesoramiento profesional OTROS:
suelo Sobre oferta inmobiliaria
Cisternas – Chimeneas –
Obsolescencia: económica, 5 - CONDICIONES LEGALES
Estudios de suelo extractor de olores, otros
física y funcional.
empotrados.
Propiedad individual

Parqueaderos y bodegas Propiedad horizontal

23
Aislado o dentro de un
Derechos y acciones
conjunto
➢ Clasificación de los bienes inmuebles.

➢ El proceso de inspección.
24
 Los Inmuebles

¿QUE ES UN INMUEBLE?

Se consideran inmuebles a los bienes raíces por tener de

común la circunstancia de estar íntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, física o
jurídicamente al terreno, tales como las parcelas,
urbanizadas o no, casas, naves industriales, es decir,
las llamadas fincas, en definitiva que son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin
ocasionar daños a los mismos porque forman parte del
terreno o están anclados a él.

• Etimológicamente su denominación proviene de la

palabra inmóvil.

• En Derecho civil, la distinción entre bienes mueblese

inmuebles lleva aparejada diferentes consecuencias
jurídicas, entre las que cabe destacar las siguientes:

Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en un

Registro de la propiedad, lo que ofrece una mayor
protección a los titulares de derechos sobre los mismos.

Los bienes i nm ue bl e s son el pri nci pa l obj e to de l a

garantía hipotecaria.

25
CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES

1. SEGÚN SUS COMPONENTES

26
2. SEGÚN SU USO

27
 3. SEGÚN SU COMERCIALIZACIÓN

“PROYECTO”
Se entiende como tal a los
inmuebles nuevos en propiedad
horizontal (P.H.) y de venta
masiva; es considerado como tal
hasta la venta de su última
unidad.
“MANDATO”
Se entiende como tal a los
inmuebles usados de venta
individual.
Termino de uso común.
28
4. SEGÚN SU LEGALIDAD.

29
 PROPIEDAD INDIVIDUAL

Es un concepto legal que

comprende todos los derechos,
intereses y beneficios relativos al
régimen de propiedad de un
bien.
La propiedad legal sobre un bien
consiste en los derechos
privados, los cuales le otorgan al
propietario un derecho o
derechos específicos sobre lo que
posee.

30
 EJEMPLO DE
PROPIEDAD INDIVIDUAL

VISTA AÉREA VISTA FRONTAL

(TERRENO) (CONSTRUCIÓN)

DE 1 SOLO PROPIETARIO DE 1 SOLO PROPIETARIO

31
 PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES

Es la parte de un todo que tiene en propiedad, una o varias personas sobre

un inmueble que físicamente no está dividido.

Derechos: Podemos entenderlo cuando un inmueble lo heredan 2 o más

personas.

Acciones: Es el porcentaje de un bien que le corresponde en herencia a 2 o

más personas.

NOTA: Si los herederos o accionistas de un bien inmueble logran ponerse de acuerdo y vender el 100%
de las acciones, automáticamente pasaría a ser propiedad individual de 1 solo dueño.
32
 EJEMPLO DE
PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES
VISTA AÉREA
(TERRENO) VISTA LATERAL
(CONTRUCCIÓN)

un nuevo 100 %
El 33,33 % es

nuevo 100 %
El 20 % es un
33
DE 3 PROPIETARIOS DE 5 PROPIETARIOS
 OBSERVACIÓNES
NOTA 1: La partición de un bien se la realiza en base a los m2 de construcción, mas no en
base al uso o valor de la misma, es decir en porcentaje, no siempre existirá una equidad
económicamente hablando, pero al hacerlo de manera contraria, se complicaría demasiado el
tema y se iría en contra de la “costumbre”.

NOTA 2: Para lograr equidad “económica” se sugiere realizar un avaluó Técnico – Comercial
donde se identifique cuáles serían las alícuotas preindicadas o aventajadas para su respectivo
saneamiento entre las partes.

NOTA 3: Las propiedades en “Derechos y Acciones”, pierden gradualmente su valor

económico debido a la dificultad de “acuerdos – negociaciones” entre las partes.

NOTA 4: La pérdida gradual del valor de los inmuebles en “Derechos y Acciones” depende
de la cantidad de accionistas.

NOTA 5: Los bienes inmuebles en “Derechos y Acciones” son sumamente difíciles, por no
decir imposibles de vender.

NOTA 6: Ciertas instituciones financieras suelen aceptar este tipo de inmuebles como
garantía, con cierta reserva, es decir, las aceptan siempre y cuando se hipoteque el 100% de
las acciones, lo cual es difícil que todos los accionistas estén de acuerdo.
34
OTRAS CONSIDERACIONES
1.- Propiedad Individual.
Terreno o terreno y construcción.
“Partición regulada municipalmente”
Existe delimitación de LINDEROS.

2.- Propiedad horizontal.

Terreno o terreno y construcción.
“Partición menor a la regulada municipalmente”
Existe delimitación de LINDEROS.

3.- Derechos y acciones.

Terreno o terreno y construcción.
“Partición según cantidad de herederos o accionistas”
NO Existe delimitación de LINDEROS.

35
Anteriormente y en ciertos casos se acostumbraba a linderar
los DERECHOS Y ACCIONES, pero desde el 2015 el
REGISTRO DE LA PROPIEDAD ya no inscribe los
DERECHOS Y ACCIONES con linderos.

“Cuando todos son dueños de todo,

nadie es dueño de nada”

36
TABLA DE DESCUENTO PARA DERECHOS Y ACCIONES

Número de Porcentaje de
Factor
accionistas descuento
2 20 % 0,8
De 3 a 5 30 % 0,7
De 5 a 10 40 % 0,6
De 11 a 20 50 % 0,5
De 20 a 50 60 % 0,4
De 51 a 100 70 % 0,3
Mas de 100 80 % 0,2
Progresión Grado de
Riesgo
geométrica dificultad

37
 PROPIEDAD HORIZONTAL

Régimen legal mediante el cual una edificación ha sido dividida en elementos especiales
horizontales cada uno considerado como objeto inmobiliario singular, el cual comparte con los
otros elementos: espacios, servicios y equipamiento definidos como comunales.

Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios o conjuntos

residenciales divididos en apartamentos, locales, oficinas u otros, mismos que pueden ser
aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de
propiedad individual, sobre el apartamento o local y un derecho de propiedad colectivo o
de la comunidad que conforma el condominio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

38
 EJEMPLO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

VISTA AÉREA VISTA LATERAL

(TERRENO) (CONSTRUCCIÓN)

39
DE 5 PROPIETARIOS
DE 3 PROPIETARIOS
 DOCUMENTOS NECESARIOS PARA INSPECCIONAR

Si el inmueble está dentro de Quito: número de predio y/o COPIAS DE:

1.- Escrituras.
2.- Comprobante de pago del impuesto predial.
3.- Informe de Regulación metropolitana (I.R.M.) o “línea de fábrica”. (solo para Quito)
4.- Cédula catastral (Foto, dirección, año de construcción).
5.- Certificado de GRAVAMENES del Registro de la Propiedad.
6.- Planos arquitectónicos (Si hubieran).
7.- Avalúo anterior (Si existiera).

Fuera de quito: Todos los anteriores a excepción de la Cedula Catastral ya que en

ciertos municipios están integrados dentro del IRM Informe de Regulación Municipal.

40
 1.- ESCRITURA.

1.- Linderos.
2.- Áreas.
3.- Alícuotas
(de ser el caso).

Las escrituras
MADRE reposan
en las respectivas
NOTARÍAS.

41
 2.- COMPROBANTE DE PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL.

http://consulta
s.quito.gob.ec/

1.- Dirección.
2.- Número de
predio.
3.- Áreas.
4.- Valores.
5.- % Alícuotas o
% derechos y
acciones.

42
 3.- I.R.M.
O
LÍNEA DE FÁBRICA.

https://pam.quito
. gob.ec/mdmq_w
eb_irm/irm/busc
1
arPredio.jsf
2

1.- Coordenada UTM.

2.- Incremento de pisos.

3
3.- Regulaciones y afectaciones.

https://pam.quito.gob.ec/mdmq_web_irm/docs/irm_glosario.pdf 43
 4.- CÉDULA
CATASTRAL

1
https://pam.quito.gob. 2
ec/mdmq_web_cedcat
astral/cat/buscarPredi
o.jsf

1.- Año de construcción.

2.- Coordenadas UTM. 3
3.- Foto fachada inmueble.
4.- Dirección. 4

5.- Alícuotas propietarios.

5

NOTA: No toda la información es 100% fidedigna, debido

a complicaciones o ampliaciones o derrocamientos. 44
5.- CÉRTIFICADO
DE GRAVAMENES

1.- Descripción de la
propiedad.
2.- Propietario. (s)
3.- Gravámenes.

VIGENCIA: 60 DÍAS.

45
 A INSPECCIÓN

1.- DEFINICIONES.
2.- ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN.
3.- INSPECCIÓN DEL TERRENO.
4.- INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.
5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO.
6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO.
46
 1.- DEFINICIONES

EL INSPECTOR

Es quien realiza un examen objetivo del terreno y la construcción de una propiedad.

Esta persona registrará cualquier error en documentación o problemas tales como

afectaciones o daños que haya en la propiedad para poder obtener un avalúo objetivo
y veraz.

LA INSPECCION DE UN INMUEBLE

Es la verificación física del predio, procedimiento en el que se levantan mediciones

del inmueble y datos técnicos relevantes como la distribución de áreas relacionados
con el terreno, la construcción existente y los servicios al que tiene acceso el bien
inspeccionado.

Se verifica el tipo de uso de suelo que se le está dando, ya sea urbano: residencial,
comercial, industrial o rural como: agrario, pecuario u otros.

47
2 – ORDEN Y FICHA DE INSPECCIÓN
ORDEN DE INSPECCIÓN

Una orden de trabajo es un

documento escrito que se le entrega
al inspector que corresponda y que
contiene una descripción
pormenorizada del cliente que
solicita el avaluó y del sitio donde se
va a llevar a cabo la inspección.

La ficha de inspección es
básicamente un documento donde se
recoge todos los datos del predio
inspeccionado, sea este un terrenoo
una construcción.

48
3 - INSPECCIÓN DEL TERRENO

• DEFINICIONES.
• CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS.
• AFECTACIONES.
• HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN.
• LA GEOLOCALIZACIÓN.
• REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

49
 DEFINICIONES

TERRENO. –
Es un espacio de tierra sobre el cual generalmente la gente
puede construir casas, edificios, localescomerciales, entre
otros o bien cultivar la tierra.
FRACCIONAMIENTO (acción). -
Es la s u b d i v i si ó n d e u n t e r r e n o e n 2 o m á s l o t e s
independientes de menor tamaño.

Al fraccionar, permite que el dominio sea adquirido por varias

personas que serán los propietarios de cada lote.
LOTE O SOLAR (resultado). –
Es la parte en que se subdivide un terreno, que puede
destinarse a la construcción o a actividades agropecuarias,
que teniendo en su origen un únicodueño.

FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN URBANA. –

Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área urbana, se
puede fraccionar o subdividir terrenos dentro del área urbana o suburbana.
FRACCIONAMIMENTO O LOTIZACIÓN RURAL. –
Se trata de un fraccionamiento y su habilitación de un terreno dentro del área rural, sefraccionan
en áreas mucho más grandes a las del área urbana.

50
CLASIFICACIÓN DE LOS TERRENOS

1) SEGÚN SU SECTOR:
• Urbano,
• Rural.
2) SEGÚN SU FORMA:
• Regulares,
• Irregulares.

3) SEGÚN SU POSICIÓN:
• Medianeros,
• Esquineros,
• Manzaneros.

4) SEGÚN SUS FRENTES:

• 1 Frente,
• 2 Frentes,
• 3 Frentes,
• 4 Frentes.

51
 SEGÚN SU SECTOR

SECTOR URBANO (CIUDAD). –

Es un asentamiento de población con atribuciones y

funciones políticas, administrativas, económicas y
religiosas, a diferencia de los núcleos rurales que carecen
de ellas, total o parcialmente. Esto tiene su reflejo material
en la presencia de edificios específicos y en su
configuración urbanística. Las ciudades poseen
planeamiento urbanístico en cada municipio, tratándose
de aquellos terrenos que tienen todos los servicios urbanos
necesarios.

SECTOR RURAL (CAMPO). –

Constituido por los terrenos no aptos para el uso urbano,

por razones de oportunidad, o por su destinación a usos
agrícolas, pecuario, acuícola, forestal, explotación de
recursos naturales. Un campoes un terreno extenso que
se encuentra fuera de lospoblados.

52
 SEGÚN SU FORMA

Regulares Irregulares

Son considerados terrenos regulares Se consideran terrenos irregulares

los cuadrados o rectangulares. todos los que sean diferentes a un
cuadrado o rectángulo.

▪ Las mediciones por lo general son verificadas en terrenos urbanos.

▪ Para el caso de terrenos irregulares nos guiamos por el área según escritura. 53
SEGÚN SU POSICIÓN

Medianero

Esquinero

Manzanero

54
 SEGÚN SUS FRENTES

1 Frente
2 Frentes
3 Frentes
4 Frentes

55
 AFECTACIONES
QUE DISMINUYEN EL VALOR DE UN TERRENO

1. Quebradas y r í o s 2. Tendidos eléctricos 3. Poli ductos

4. Conos aeroportuarios 5. Vías férreas 6. Polvorines

NOTA: Las afectaciones, normalmente se encuentran descritas en el

documento llamado I.R.M.
56
 HERRAMIENTAS DE MEDICIÓN

Para la medición de un inmueble bien sea un terreno o una

construcción es necesario el uso de algunos de estos instrumentos:

57
 LA GEOLOCALIZACIÓN

EQUIPOS DE GEOLOCALIZACIÓN ESPECIALIZADOS

Requieren de una breve inducción al equipo o software (aplicación) para

trabajar, es decir reconocer los elementos y herramientas del mismo:

GPS Teléfono SMART

58
 APLICACIONES DE GEOLOCALIZACIÓN CONVENCIONALES

Para la ubicación, medición y comprobación de un inmueble bien sea un

terreno o una construcción podemos acudir a las siguientes herramientas:

Google Maps UTM Geo Map Google Earth Pro

(Ubicación) (Medición) (Comprobación)

59
 EJEMPLO DE USO DE GOOGLE EARTH
Parque Bicentenario Quito
Modo de uso:

1.- Ingresar a Google earth.

2.- Introducir la ubicación en la barra lateral superior
derecha.
3.- Sobre el botón ver dar clic y activar imágenes
históricas
4.- Aparecerá una barra temporal en la parte superior Antiguo Aeropuerto Mariscal Sucre
izquierda del mapa. Desplaza el marcador hacia la Año 2003
izquierda para que el mapa cambie y te muestre cómo
era ese mismo lugar en el pasado.

Terminal de Buses “Labrador”

Año 2018

Con esta herramienta podemos observar la

antigüedad (en años) de una construcción y la edad
de la misma.
60
 REPRESENTACÍON GRÁFICA
CROQUIS DE LINDEROS

Sirve para representar la ubicación, puntos de interés, los linderos de

un terreno sobre una hoja de papel.

Es rápido de hacer.
Se lo realiza en el sitio de inspección.
Contiene solo características relevantes
del sitio.
Útil para no olvidar datos de interés.

61
 LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO

Representa áreas de un terreno y/o construcción sobre un plano, no incluye

niveles ni distancias verticales entre los objetos medidos.

Fácil de leer para cualquier persona.

Se lo trabaja en oficina con ayuda de un

software de dibujo asistido.

Contiene todas las características del sitio de

inspección.
Útil para colocar medidas y dimensiones.

62
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Se realiza con el fin de determinar la configuración del

terreno, y la posición sobre la superficie terrestres de los
elementos naturales o instalaciones construidas por el
hombre.

En un levantamiento topográfico se toman todos los

datos necesarios para la representación gráfica
planimétrica (horizontal) y altimétrica (vertical), es
decir, curvas de nivel

Las medidas que entrega son exactas.

Útil en terrenos de gran tamaño con un relieve muy
accidentado.

Este trabajo es realizado por:

• Ingenieros civiles.
• Arquitectos.
• Topógrafos.

63
4 - INSPECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

• ESTADO DE CONSERVACIÓN.
• TIPO DE ACABADO.
• EL ESTADO DE FUNCIONAMIENTO.
• EL SISTEMA CONSTRUCTIVO.
• LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO.
• REMODELACIONES.

64
 ESTADO DE CONSERVACIÓN

INTERIORES EXTERIORES

▪ Verificar el estado de conservación del inmueble.

▪ Preguntar la edad del inmueble
▪ Observar daños en elementos estructurales (losas, cubiertas, columnas y vigas).
▪ Examinar daños en elementos no estructurales (paredes, ventanas, puertas,
acabos, etc.
65
 TIPO DE ACABADO VS. ESTRATO SOCIAL

Estrato 1: • Piso: madera

• Paredes: revestimiento.
Lujo • Cubiertas: madera.

Estrato 2: • Piso: porcelanato

• Paredes: marmoleados.
Primera • Cubierta: Techo falso (yeso laminado, fibra mineral).

Estrato 3: • Piso: flotante.

• Paredes: alisada y pintada.
Medio • Cubierta: losa plana alisada (tradicional).

Estrato 4: • Pisos: cerámica.

• Paredes: enlucidas.
Económico • Cubierta: fibrocemento.

Estrato 5: • Pisos: alisados

• Paredes: bloque visto
Popular • Cubierta: lamina metálica o plástica

Identificar y describir el tipo de acabo en base al cuadro

referencial, tanto de interiores como exteriores.

66
 EJEMPLOS DEL DEL TIPO DE ACABADO

Popular Económico Medio

Primera Lujo
67
 NIVEL SOCIOECONÓMICO

(D)

popular
Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por usos y estratos sociales.
FUENTE: Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
68
 PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
Es muy importante mencionar que: el tipo de acabado que se coloque en una construcción debe ser
conforme al estrato social en donde se encuentre el bien inmueble ya que una de las variables a
considerar es que, las construcciones deben guardar una equitativa relación con los requerimientos del
entorno social en donde se establezca el mismo.

Por consiguiente:
a) Los acabados de Primera o de Lujo colocados en un
inmueble que se encuentre ubicado en un sector que
solo merece acabados de tipo Económico o Popular
implicaría una desvalorización automáticadel bien.
b) El exceso de inversión en acabados de un inmueble
que se encuentre en un entorno socioeconómico
menor implicará un demerito de su valor, esto quiere
decir que los acabados colocados en el inmueble
deben guardar armonía con la del sector para no
causar ni recibir perjuicios.

EJEMPLO: (Monjas) Una construcción con piscina, sauna, turco,

jacuzzy y otras comodidades, ubicada en un entorno
socioeconómico menor al que corresponde.

69
 ESTADO DE FUNCIONAMIENTO

Verificar el estado de funcionamiento de cada

uno de los sistemas que tiene una construcción.

1. Sistema eléctrico.
2. Sistema hidrosanitario.
3. Sistema mecánico.
4. Sistema electrónico - informático 1
(domótica - gestión inteligente).

2
4

Si por alguna razón no se pudiera

verificar el ESTADO DE
FUNCIONAMIENTO de los
sistemas, es muy necesario
mencionar el particular a través de
una nota en el informe. 3 70
 SISTEMA CONSTRUCTIVO
Tradicional: Losa Plana viga
Identificar el sistema constructivo en banda

base al siguiente mapa conceptual.

Estructuras de Sismo resistente: losa
hormigón armado alivianada, viga peraltada

Modulares (muros de hormigón)

Marcos metálicos (Steelframe)

Estructura metálica

Sistemas Pórticos metálicos, columnas

cuadradas rectangulares, vigas
Constructivos tipo I, C, T)

Pórticos de madera estructural

Difieren por sus (tradicional)
materiales y Estructura de
configuración estructural Madera

Marcos de madera (Woodframe)

Sistemas milenarios a base de

Adobe
barro y arena

71
 EJEMPLOS DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

Tradicional: losa Sismo resistente: losa. Modulares

(muros de hormigón).

Marcos metálicos Pórticos metálicos: Pórticos de madera

(Steel frame). Columnas cuadradas, estructural (tradicional)
vigas tipo T, I, etc.

Marcos de madera
(Woodframe).
Adobe. 72
 LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO
- En caso de construcciones individuales normalmente nos guiamos por los planos arquitectónicos.
- En caso de construcciones en propiedad horizontal nos podemos guiar por la declaratoria de la
misma.

1) Por regla general las

mediciones las realizamos por los
exteriores de un inmueble.

2) Se mide internamente solo en

casos especiales. (pisos altos)

3) En caso de medición interna,

sumar espesor de paredes.

4) En pisos altos podemos tomar

como referencia la terraza.

73
Se recomienda inicialmente realizar la distribución de losambientes y
por separado describir los acabados.

Describir la distribución de la construcción:

• Número de habitaciones,
• Número de baños,
• Número de parqueaderos,
• Sala, comedor, patios, terrazas, etc.

Se debe diferenciar entre áreas abiertas y áreas cubiertas.

74
ÁREAS EN CONSIDERACIÓN A LA HORA DE TOMAR MEDIDAS.

Nota: Las áreas de “volados” son consideradas como áreas abiertas, por tal
razón solo son valorados los pisos.

75
 REMODELACIONES

Sobre las remodelaciones: ampliaciones, refacciones, restauraciones o cualquier otro tipo

de mejoras realizadas últimamente, preguntar sobre las inversiones realizadas enla
mismas y el plano del trabajo realizado, según el caso.

• Valorar por separado las mejoras realizadas en base a: presupuestos, cotizaciones y

facturas.
• Incrementar la vida útil del inmueble
• Aumentar el valor unitario por m2 de construcción (en caso de que no se tenga
referencias de los dos casos anteriores).
• Se puede cambiar el estado de conservación, por ejemplo, puede pasar de “malo” a
“bueno” o “nuevo”, dependiendo de los años de edad de la remodelación, ampliación

o restauración.
76
 TIPO DE OCUPACIÓN DEL SUELO
(CONSTRUCCIONES)

Aislada: Es aquel inmueble que no está en

contacto físico con otras edificaciones.
Normalmente están rodeadas por todos sus
lados por un terreno perteneciente a la
construcción.

Sobre línea de fábrica: Dentro del Informe de

regulación metropolitano (I.R.M.) hace
referencia al Programa Físico Espacial de la
zona urbana, donde indica que se puede
construir al filo de la vereda interna. Pueden
sufrir afectaciones a nivel de cimentaciones por
cercanías al sistema de agua potable y
alcantarillado

77
Adosada: Son casos en donde se
construyen 2 unidades de vivienda que
exteriormente están en contacto,
aunque en su distribución interior son
totalmente independientes.

Continua: Similar a la adosada, pero

esta vez cada vivienda está en contacto
con otras 2. Este tipo de inmueble se
suele caracterizar por tener una planta
estrecha y alargada y por la presencia de
ventanas únicamente por los extremos
de la casa. Generalmente suelen
construirse en grupos de 6 viviendas.

78
 RESUMEN DEL PROCESO PARA LA INSPECCIÓN
DE CONSTRUCCIONES

En caso de que el cliente necesite urgentemente el avalúo, pero por

alguna circunstancia no podamos ingresar al inmueble para su
respectiva inspección, debemos emitir un informe en calidad de
“ESTIMACIÓN DE VALOR” y no como “AVALÚO”.

Los documentos municipales deben ser usados como herramienta de

complemento.

TABLA DE INFORMACIÓN (CASO REAL)

I.R.M. INSPECCIÓN
Área de construcción: 200 m2 Área de construcción: 500 m2
Edad: 48 Años Remodelación: 10 Años
79
 5.- INSPECCIÓN DEL ENTORNO

Es la etapa en la cual se debe observar, investigar y analizar todos

aquellos elementos que agregan o restan valor al bien inmueble.
Consiste en describir las edificaciones urbanas y su entorno mediante
un trabajo de campo.

En tal inspección se tomarán en cuenta elementos como:

afectaciones, mejoras, vista panorámica, características
ambientales, servicios públicos, equipamiento urbano, vías de
acceso, uso de suelo, análisis y clasificación de la zona, índice de
saturación, entre otros.

Es recomendable inspeccionar el entorno hasta

cuatro cuadras a la redonda. 80
 VARIABLES POSITIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE

Transporte público Centros educativos Centros comerciales

Centros médicos Áreas verdes Infraestructura hotelera

81
 VARIABLES NEGATIVAS DEL ENTORNO
INFLUYEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE

Centros de reclusión Mercados populares Centros nocturnos

Zonas industriales Campos santos Funerarias

82
 6.- REGISTRO FOTOGRÁFICO

Tomar la mayor cantidad de fotografías

posibles por cada inmueble, tanto del
ENTORNO, FACHADA como de los
INTERIORES y EXTERIORES, (preferible3
tomas por ESPACIO o AMBIENTE)

Como tomar la foto:

• De Forma horizontal

• Que se visualice cubierta paredes y

piso

• Utilizar flash o modo nocturno en

En oficina se las depura elregistro
lugares oscuros. de acuerdo a la calidad de las
fotografías.
• En lo posible realizar un barrido 360°
del ambiente.

• Tomar fotos de VALORES

AGREGADOS si lo tuviere
83
Es recomendable contar con unacámara
digital por las siguientesrazones:

• Zoom óptico.

• Lente especializado.

• Mejor prestación en condiciones de

poca luz.

• Mayor apertura del lente

No se recomienda el uso de
teléfonos para este tipo de trabajo.

84
EJEMPLO DE REGISTRO FOTOGRÁFICO

▪ AVALÚOS ISSPOL: 2 FOTOS POR HOJA.

▪ AVALÚOS C.F.N.: 8 FOTOS POR HOJA.
▪ DEMAS INSTITUCIONES: A CRITERIO.
85
➢ MÉTODO 1 - C O M P A R A T I V O .

➢ MÉTODO 2 - COSTO.

86
Es la CONDICIÓN que representa a aquello que
varía o que está sujeta a algún tipo de cambio.

87
VARIABLES APLICADAS PARA LA HOMOLOGACIÓN
EN TERRENOS

Mas comunes: Menos comunes:

▪ Ubicación. ▪ Posición.
▪ Tamaño (proporción). ▪ Forma.
▪ Distancia. ▪ Frente.
▪ Fondo.
▪ Relieve.

88
VARIABLES APLICADAS PARA LA HOMOLOGACIÓN
EN CONSTRUCCIONES

Mas comunes: Menos comunes:

▪ Edad. ▪ Sistema constructivo.

▪ Estado de conservación. ▪ Diseño arquitectónico.
▪ Estado de funcionamiento. ▪ Existencia de planos.
▪ Tipo de acabados. ▪ Funcionalidad.
▪ Remodelaciones.

89
 FACTORES
Es la CANTIDAD que se multiplica con otra para obtener un producto.

Es un elemento, circunstancia o influencia, que contribuye a modificar

un resultado.

Sirven Para PREMIAR, IGUALAR o CASTIGAR un valor según sea el

caso.

PRINCIPIO DE PARETO

La ley de Pareto, también conocida como la regla del 80/20, establece

que, de forma general y para un amplio número de fenómenos,
aproximadamente el 80% de las consecuencias proviene del 20% de las
causas y viceversa.

FUENTE: https://cepymenews.es/la-ley-de-pareto-regla-80-20-gestion-empresarial/

90
 EJEMPLOS DE PONDERACIÓN
POSICIÓN DEL TERRENO VARIABLE

- Esquinero ........(Excelente)…. 1,10

- Medianero …... (Bueno)………1,00 FACTOR CUANTITATIVO

- Sin frente…...... (Malo)………...0,90

DETERMINANTE FACTOR CUALITATIVO

Es decir, e trata de cualificar cuál de éstas 3 posiciones del

terreno tienen mayor relevancia.

TIPO DE ACABADO VARIABLE

- Primera.……(Excelente)… .......... 1,10

- Medio ….……(Bueno)… ................. 1,00 FACTOR CUANTITATIVO
- Económico…(Regular)… ............... 0,90

FACTOR CUALITATIVO
DETERMINANTE
91
 FACTOR

RANGO
1,80

1,20
1,15
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80

0,20

NOTA: La utilización de estos factores y de sus rangos pueden variar de acuerdo

92
a la apreciación, es decir, al CRITERIO del PERITO AVALUADOR y del entorno
en donde se ubica el inmueble.
 RANGOS

Normalmente en PREMIACIONES se aplican desde 1,05 hasta 1,20 y

en CASTIGOS se aplican desde 0,95 hasta 0,80

RANGOS POR FACTOR: “UBICACIÓN”

UBICACIÓN FACTOR
%
RANGOS POR FACTOR: “CONSERVACIÓN”
Excelente 1,20 20
Bueno 1,00 0
Malo 0,80 -20 ESTADO DE
FACTOR
CONSERVACIÓN %
Bueno 1,00 0
Regular 0,80 -20
Malo 0,60 -40
Pésimo 0,40 -60
Demolición 0,10 -90
93
 MÉTODO 1 - COMPARATIVO
Es la técnica avaluatoria que busca establecer el
valor de un bien a partir del estudio de las ofertas
de bienes semejantes y comparables al del bien en
estudio.

Tales ofertas deberán ser clasificadas, analizadas e

interpretadas para llegar al mejor valor.
Para que este método tenga validez y sea coherente
con el mercado se requiere la HOMOGENEIZACIÓN
a través de variables.

Con este método podemos llegar al:

VALOR RAZONABLE / USO / COMERCIAL.

Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicación de

varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento cuidadoso, pues
el éxito de este método descansa precisamente en el buen tratamiento de estos
datos a través de la homogeneización. Al inmueble investigado puede ser necesario
aplicarle uno o varios de los factores aquí analizados. Entonces se multiplica el valor
que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados
con el fin de obtener el valor homogenizado.

94
No existe un BANCO DE DATOS en el que se
registre los valores de la tierra en todo el
territorioecuatoriano.

Alguna Institución debería tomar la iniciativa.

Existe únicamente información MUNICIPAL “en

ciertas ciudades, misma que no es una fuente
confiable del valor.

Por consiguiente, cada avaluador debe

INVESTIGAR, HOMOLOGAR y CALCULAR el
valor de cada terreno así estén en el mismo sector

95
 Existen varias fuentes que nos dan referencias sobre el valor de un
terreno y/o de una construcción:

▪ Internet. (Anuncios en portales inmobiliarios).

▪ Medios impresos. (Periódicos y revistas).
▪ Constructoras e Inmobiliarias.
▪ Propiedades de venta en el entorno.
▪ Avalúos anteriores.
▪ Transacciones reales de compra y venta, en Notarias (de difícil acceso)
▪ Avalúo municipal. (no confiable, ya que solo es para el cálculo de impuestos)

96
 INTERNET

https://www.properati.com.ec/
Valores confiables en proyectos

https://www.plusvalia.com/
Valores confiables en proyectos

https://www.remax.com.ec/
Valores más confiables en mandato que otros portales.

https://casas.trovit.com.ec/ecuador
Valores confiables en proyectos

97
 MEDIOS IMPRESOS

PERIÓDICOS REVISTAS

98
 CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

CONSTRUCTORAS

INMOBILIARIAS

99
PROPIEDADES DE VENTA EN EL ENTORNO

100
 CONSIDERACIONES

• La investigación de mercado se aplica a terrenos vacíos

y construcciones en propiedad horizontal
(condominios), no aplica en construcciones
individuales.
• Podemos combinar referenciales de diversas fuentes
(internet, medios impresos, constructoras, etc.).
• El mínimo recomendado es 4 referencias.
• Mientras más grande sea la muestra, se deberá tener
cuidado de elegir las referencias idóneas, básicamente
no depende de la cantidad, sino de la calidad de los
mismos.
• A la hora de investigar referenciales de construcción se debe tener el cuidado que unas pueden
ser nuevas (proyectos) y o tras referencias pueden ser usadas (mandatos) ese tipo de referencias
no se debe mezclar.
• Para el caso de referenciales nuevos, debemos hacer el análisis de homologación respectivo y
posteriormente aplicar una depreciación.
• En cambio, con el estudio de referenciales a usados NO se amerita una depreciación, se sobre entiende
que los valores a usados ya están depreciados.
• El único caso donde consideramos el valor del terreno en Propiedad Horizontal será en casas
independientes, en el resto de propiedades, el valor de la tierra se considera intrínseco, es decir,
incluido.
• Si trabajamos con referenciales con valor a nuevo (proyecto) todos deben ser a nuevo y viceversa.
sí es con usados (mandato), todos deben ser usados.
101
De la investigación de mercado siempre se debe obtener:
• La FUENTE de donde se obtuvo la referencia.
• El C O N T A C T O Y T E L E F O N O d e l a persona que
publicó la referencia.
• El PRECIO REFERENCIAL total y unitario ($/m2).
• Las ÁREAS del terreno o la construcción
(dimensiones).

En ocasiones en necesario investigar

características adicionales del inmueble.

Se recomienda que la investigación de

mercado siempre sea en la misma calle o
avenida donde se encuentra nuestro
inmueble en estudio, máximo 1 Km a la
redonda.

Si el referencial se encuentra a una

distancia mayor a 1 Km, este debe estar
en una zona de características similares.

Una propiedad ubicada en Av. principal

tendrá valores diferentes a una que se
encuentra ubicada en calle transversal.
Ideal 1 Km. a la redonda
102
 CONSTRUCCIONES EN REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

EDIFICIO RESIDENCIAL
APARTAMENTO

OFICINA CENTRO FINANCIERO

LOCAL CENTRO COMERCIAL 103

 EJEMPLO DE REFERENCIALES: TERRENOS
https://www.plusvalia.com/propiedades/terrenos-con-cerramiento-por-la-via-del- https://www.plusvalia.com/propiedades/vendo-terreno-chillogallo-esquinero-53648139.htm
oleoducto-55904047.html
REFERENCIAL 01

REFERENCIAL 02
CONTACTO = Juan Carlos Suarez / 0992696392 / 0992696392

CONTACTO: V&M HOME INMOBILIARIA / 022966200 / 0983161647

https://www.google.com/maps/dir/Via+del+Oleoducto,+Quito+170139/-0.263979,-78.559127/@-0.275484,-
78.5399835,13z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d5987f9340a08d:0xf8842ca0b325082d!2m2!1d-78.518749!2d-
0.2923988!1m0?hl=es
https://www.google.com/maps/dir/Chillogallo,+Quito/-0.263979,-78.559127/@-0.2747511,-
78.5635392,14z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59f4df71a13f5:0xb8191d0e0ab6ebd5!2m2!1d-78.5701248!2d-
0.2858578!1m0?hl=es

Costo: U.S.D. 28.000,00; Área terreno: 200 m2; Costo m2: U.S.D. 140,00; Distancia: 9,2 Km.
Costo: U.S.D. 33.000; Área terreno: 230 m2; Costo m2: U.S.D. 143,47; Distancia: 4,4 Km.

La normativa de avalúos emitida por la Superintendencia de Bancos indica que la investigación

de mercado debe tener MÍNIMO 4 referencias mientras que en otros países se exige un MÍNIMO de
15 referencias, esta diferencia es debido al tamaño de mercado.
104
 EJEMPLO DE REFERENCIALES: PARQUEADEROS
https://quito.olx.com.ec/exclusivo-parqueadero-cubierto-en-subsuelo-edificio-torres-medicas- https://quito.olx.com.ec/parqueadero-de-venta-en-el-sector-la-carolina-quito-torre-cantabria-iid-997745142
metropolitano-iid-965243679

Parqueadero en subsuelo Parqueadero abierto

https://quito.olx.com.ec/vendo-parqueadero-garaje-cerca-a-h-axxis-iid-1024048622

Parqueadero en subsuelo
Parqueadero con cubierta

Hay que tener en cuenta que siempre es más importante la calidad de la

información, antes que la cantidad de la misma.
105
 REGULACIÓN DEL ESPACIO
DE PARQUEADERO

VEHÍCULOS PEQUEÑOS VEHÍCULOS GRANDES

5,00 m

5,40 m
Altura: 2,20 m (de ser el caso) Altura: 2,60 m (de ser el caso)
Área total: 12,00 m2 Área total: 12,96 m2

ACCESIBILIDAD DE LAS PERSONAS AL MEDIO FÍSICO.

ESTACIONAMIENTOS.
(NORMA: NTE INEN 2248 – 2016)
106
 CUADRO DE HOMOLOGACIÓN

CUADRO COMPARATIVO - HOMOLOGACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO

INMUEBLE VALOR PROPORCIÓN CON VALOR
f.
INSPECCIO- UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. PROMEDIO EL INMUEBLE f. TAMAÑO UBICACIÓN RELIEVE f. RELIEVE PROMEDIO
UBICACIÓN
NADO (m2) INSPECCIONADO CORREGIDO

(x) Yaruquí N/A 5.170,41 N/A N/A 1,00 N/A 1,00 N/A N/A N/A

VALOR PROPORCIÓN CON VALOR

MUESTRAS f.
UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. PROMEDIO EL INMUEBLE f. TAMAÑO UBICACIÓN RELIEVE f. RELIEVE PROMEDIO
(Y) UBICACIÓN
(m2) INSPECCIONADO CORREGIDO

Y1 Yaruquí 195.000,00 4.450,00 43,82 1,2 0,90 Igual 1,00 REGULAR 1,00 39,44

Y2 Yaruquí 291.000,00 7.273,76 40,01 0,7 1,10 Igual 1,00 REGULAR 1,00 44,01

Y3 Yaruquí 219.000,00 4.777,00 45,84 1,1 0,90 Igual 1,00 IRREGULAR 0,90 37,13

Y4 Yaruquí 196.000,00 4.570,00 42,89 1,1 0,90 Igual 1,00 REGULAR 1,00 38,60

Y5 Yaruquí 225.000,00 4.762,00 47,25 1,1 0,90 Igual 1,00 IRREGULAR 0,90 38,27

PROMEDIO DEL MERCADO: 43,96 NO APLICA PROMEDIO HOMOLOGADO: 40,08

Factores aplicados para la Homologación de Valores

TAMAÑO UBICACIÓN RELIEVE
VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR
NOTA: "(X)" es el inmueble inspeccionado, "(Y)" los inmuebles (Y) < 1,0 1,10 FAVORABLE 0,90 REGULAR 1,00
investigados; las variables se las califica en relación al (Y) = 1,0 1,00 IGUAL 1,00 IRREGULAR 0,90 40,08
inmueble tipo (X) (Y) > 1,0 0,90 DESFAVORABLE 1,10

107
ANÁLISIS DE HOMOLOGACIÓN PARA PROPIEDAD INDIVIDUAL
VARIABLE TAMAÑO X= f(Y) o (Y vs X)
X
Y
HOMOLOGAR
1.000 CASTIGANDO
10.000
m2 m2

f < 1= (0,95 - 0,90 - 0,85 - 0,80)

USD/m2 =$100 USD/m2 =$80
Mientras más grande sea un terreno, menor será su valor unitario.

X
HOMOLOGAR
PREMIANDO
10.000
m2 1.000
m2

USD/m2 =$80 f > 1= (1,05 - 1,10 - 1,15; 1,20) USD/m2 =$100

Mientras más pequeño sea un terreno, mayor será su valor unitario.
108
ANÁLISIS DE HOMOLOGACIÓN PARA PROPIEDAD INDIVIDUAL
VARIABLE UBICACIÓN X= f(Y) o (Y vs X)

Y= FAVORABLE

• HOMOLOGAR CON
f. CASTIGO

X= DESFAVORABLE (0,95 - 0,90 - 0,85 - 0,80)

De zona buena a mala. Y2

Y= DESFAVORABLE • HOMOLOGAR CON

f. PREMIO

(1,05 - 1,10 – 1,15;,1,20)

X= FAVORABLE

De zona mala a buena.

Y2
109
ANÁLISIS DE HOMOLOGACIÓN PARA PROPIEDAD INDIVIDUAL
VARIABLE GENÉRICA X= f(Y) o (Y vs X)

SUPERIOR
INFERIOR
VARIABLES
• RELIEVE. (Plano o en pendiente)
Y1 – Y2 – • SEGURIDAD. (que tan seguro es)
X
Y3 • SERVICIOS PÚBLICOS. (disponibilidad)
• ETC.
Homologar con
f . PREMIO 1,10 – 1,20

INFERIOR
SUPERIOR
VARIABLES
• RELIEVE. (Plano o en pendiente)
Y1 – Y2 – • SEGURIDAD. (que tan seguro es)
Y3 • SERVICIOS PÚBLICOS. (disponibilidad) X
• ETC.
Homologar con
f . CASTIGO 0,90 – 0,80

110
EJEMPLOS PARA APLICACIÓN DE FACTORES

Quito - Ecuador.
Dir: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa
VALOR INDIVIDUAL DEL TERRENO
MÉTODO COMPARATIVO

Área del terreno: 5.170,41 m2.

Afectación aproximada: 0,0 m2.
Área útil del terreno: 5.170,41 m2.

Promedio Homologado. -
Yaruquí: 40,08 U.S.D. (*)

E-mail: avaltec@ads.com.ec
f1: Factor ubicación: 1,00 f.
Suman: 40,08 U.S.D.

f2: Factor edificado: 1,00 f.

Suman: 40,08 U.S.D.

f3: Factor individual de lote: 0,80 f.

Cel: 099-2500-763
Costo promedio m2: 32,06 U.S.D.

VALOR DEL TERRENO: 165.780,92 U.S.D.

Telf: 266-2525

(*) Dato tomado del cuadro de Homologación.

f1: Se comparo con terrenos de similares características.

f2: Terreno sin construcción.
f3: Frente vs Fondo.

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = Á𝑟𝑒𝑎 ú𝑡𝑖𝑙 ∗ 𝑓1 ∗ 𝑓2 ∗ 𝑓3

111
 MÉTODO 2 - COSTO
En general se aplica a las construcciones, obras de infraestructura,
mejoras y adiciones.

Consiste en la elaboración de presupuestos

rápidos para obtener el costo de reposición
a nuevo.

Los costos de reposición son obtenidos de

la revista emitida por la Cámara de la
Construcción de Quito (CAMICON) mismos
que son utilizados a nivel nacional; con este
método obtenemos el VALOR DE
REPOSICIÓN / COSTO / A NUEVO.

Luego se puede llegar al VALOR

RAZONABLE, es decir, el costo a usado,
aplicando la respectiva depreciación.

FUENTE: https://www.camicon.ec/ 112

VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM (COMPUTO MÉTRICO)
Es el método más preciso, aunque complejo, a esta característica también se le afirma
como “exagerada”, pues se trata de medir todos los componentes que intervienen en
la construcción de un inmueble.
Es entendible inferir que este valor afectará de manera positiva o negativa,
dependiendo del estado de conservación y antigüedad; existen programas especiales
que catalogan todos los ítems que pueden actuar en una construcción.

VALOR DE REPOSICIÓN POR M2 (SIMPLIFICADO). –

A diferencia del anterior es muy sencillo y practico; es el que más se utiliza en la

actividad avaluatoria.

Fundamentalmente se trata de medir todos aquellos rubros que intervienen en la

construcción, los cuales deben ser definidos a cabalidad, a través de las investigaciones
directas e indirectas, con las cuales se puede estimar el precio por metro cuadrado de
construcción.

En esta técnica de valoración es trascendental estar constantemente actualizado a

través de revistas especializadas en materia inmobiliaria y en el sector de la
construcción.
113
VALOR DE REPOSICIÓN POR ITEM

Cómputo Métrico

114
VALOR DE REPOSICIÓN POR METRO CUADRADO
Simplificado

CUADRO # 1

COSTO DIRECTO
m2 DE CONSTRUCCIÓN CUBIERTA

PROPIEDAD INDIVIDUAL
TIPO DE LOCAL
No. f f BODEGA f VIVIENDA f OFICINA f
ACABADO COMERCIAL

1 Popular: 0,50 $124,13 $165,50 $206,88 $248,25

2 Económico: 1,00 $248,25 $331,00 $413,75 $496,50

3 Medio: 2,00 0,75 $496,50 1,00 $662,00 1,25 $827,50 1,50 $993,00

4 Primera: 3,00 $744,75 $993,00 $1.241,25 $1.489,50

5 Lujo: 4,00 $993,00 $1.324,00 $1.655,00 $1.986,00

Tabla realizada en base al COSTO DIRECTO m2

de la revista de la Cámara de la Industria de la Construcción $331,00
CAMICON (DICIEMBRE 2019)

Tabla elaborada por ADS-AVALTEC, en base al costo m2 de construcción económica.

115
 CUADRO # 2

COSTO DIRECTO E INDIRECTO

m2 DE CONSTRUCCIÓN CUBIERTA

PROPIEDAD HORIZONTAL
TIPO DE LOCAL
No. f VIVIENDA f OFICINA f
ACABADO COMERCIAL

1 Popular: 0,20 $394,00 $472,80 $567,36

2 Económico: 0,25 $492,50 $591,00 $709,20

3 Medio: 0,50 $985,00 1,2 $1.182,00 1,2 $1.418,40

4 Primera: 1,00 $1.970,00 $2.364,00 $2.836,80

5 Lujo: 1,25 $2.462,50 $2.955,00 $3.546,00

TABLA REALIZADA EN BASE A ESTUDIO DE MERCADO EN LA

$1.970,00
AV. REPUBLICA DEL SALVADOR A AGOSTO 2020

Costos incluyen: el valor del TERRENO y los COSTOS INDIRECTOS,

sirven para calcular construcciones en propiedad horizontal con valor a NUEVAS.

Para construcciones en condominios se puede sustituir el estudio de mercado

por esta tabla, siempre que no existan referencias adecuadas.
116
 COSTOS DIRECTOS
Son todos los gastos que estén directamente relacionados con el proyecto,
es la parte más cuantiosa en los precios unitarios y por consiguiente del
presupuesto de obra.

Los costos directos se detallan en el presupuesto de obra, donde se dan a

conocer el listado de rubros, tabla de cantidades, precios unitarios y
presupuesto final.

A este presupuesto se le debe sumar: dotación de servicios básicos al

proyecto que pueden incluir: alcantarillado sanitario y pluvial, líneas de
agua potable, de gas y conexión eléctrico a la red nacional o local,
pavimento o adoquinado de las calles aledañas, bordillos, cunetas,
aceras, etc.
117
 PRESUPUESTO DE OBRA
De forma global el presupuesto de obra detalla los siguientes rubros:

• Cerramiento de la obra, construcción de

Obras preliminares
bodegas y oficinas

• Limpieza del terreno, replanteo, nivelación,

Movimiento de tierras
excavaciones, rellenos demoliciones etc.

• Hormigón en cimentación, columnas, vigas,

Hormigones
losas, muros etc.

• Acero según el diámetro necesario a colocar

Aceros de refuerzo
en columnas, vigas, muros, losas, etc.

• En caso de estructuras metálicas pueden ser

Acero estructural
acero: A36, A50, etc.

• Paredes de bloque de hormigón o ladrillo,

Albañilería
paneles, enlucidos, alisados, etc.

• Instalaciones de agua potable fría y/o

Instalaciones caliente, ventilación, desagües, eléctricas, etc.

• Colocación de pisos, puertas, ventanas, techo

Acabados
falso, pintura, etc.
118
 COSTOS INDIRECTOS
Son los gastos generales que permiten la ejecución de los trabajos que se relacionan
al proyecto de obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de administración,
dirección técnica, organización, vigilancia, transporte de maquinarias, inversión
publicitaria, etc.

A estos costos también se suman los siguientes gastos:

• Honorarios de profesionales ajenos al proyecto.
• Pago de facturas por servicios básicos en el sitio de proyecto.
• Artículos de consumo: combustibles, repuestos, etc.
• Gastos de oficina: papelería, materiales de limpieza y aseo.
• Pólizas de seguro e imprevistos.
• Transporte del personal técnico etc.
119
 CUADRO # 3

FACTORES DE INCIDENCIA EN LOS COSTOS INDIRECTOS

PARA CONSTRUCCIÓN

CON PROFESIONALES
POPULAR ECONÓMICO MEDIO PRIMERA LUJO
LOCAL 1,20 1,22 1,25 1,28 1,30
OFICINA 1,18 1,20 1,22 1,25 1,28
VIVIENDA 1,15 1,18 1,20 1,22 1,25
BODEGAS 1,10 1,15 1,18 1,20 1,22
TERRENO 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05

SIN PROFESIONALES
POPULAR ECONÓMICO MEDIO PRIMERA LUJO
LOCAL 1,05 1,08 1,10 1,13 1,15
OFICINA 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11
VIVIENDA 1,03 1,04 1,05 1,06 1,08
BODEGAS 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04
TERRENO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

120
 ETAPAS EN UNA CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA

Fase en la que se adapta el terreno para la construcción de la edificación o

vivienda hasta llegar a nivel de la losa y cubierta, para proteger en parte la
integridad de las personas encargadas en desarrollar la construcción

Durante esta fase se realizan:

1. Movimiento de tierras.
2. Replanteo y nivelación.
3. Armado y fundición de
cimentaciones y contrapisos.
4. Armado y fundición de
columnas vigas.
5. Armado y fundición de losas y
cubiertas.
6. Instalaciones hidrosanitarias.

121
OBRA GRIS

Fase que comprende la adecuación del cableado y las conexiones de gas, energía,
acueducto y aire acondicionado, entre otras. En ésta también se incluyen la
colocación de mamposterías y alisado de superficies, nivelación de pisos,
haciendo más visible la forma final de la edificación

Durante esta fase se realizan:

1. Colocación de bloques o
ladrillos (mamposterías)
2. Instalaciones eléctricas
3. Instalaciones electrónicas y
mecánicas.
4. Alisado de pisos, paredes y
techos.
5. Colocación de dinteles para
puertas y ventanas.

122
OBRA BLANCA

Fase donde se ejecuta el trabajo de acabados y detalles finales. Comprende el

estuco, pintura y adecuación del lugar, es decir, se instalan los servicios y se
culminan los acabados

Durante esta fase se realizan:

1. Instalación de baterías
sanitarias
2. Colocación de puertas y
ventanas
3. Estucado y pintado de paredes
y techos
4. Colocación de pisos.
5. Instalaciones de muebles
empotrables en cocina, baños y
habitaciones
6. Acabados exteriores.
7. Adecuación de áreas verdes
123
 PORCENTAJES DE AVANCE DE OBRA

FASE DE
POPULAR ECONÓMICO MEDIO PRIMERA LUJO
LA OBRA

NEGRA 10 % 15 % 20 % 25 % 15 %

GRIS 70 % 50 % 30 % 10 % 5%

BLANCA 20 % 35 % 50 % 65 % 80 %

SUMAN 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

124
 LA VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN

VIDA ÚTIL. - Período durante el cual se espera utilizar un inmueble

teniendo en cuenta óptimos niveles de mantenimiento. La estimación de
la vida útil de un inmueble es cuestión de criterio, basado en la
experiencia del Perito Avaluador y al tipo de uso que se le dé al
inmueble. Al final de la vida útil se espera la necesidad de
REPARACIONES IMPORTANTES en los varios sistemas.

VIDA TRANSCURRIDA, EDAD, AÑOS DE USO. - Años

transcurridos desde la fecha de construcción hasta la fecha de corte del
informe.

VIDA FUTURA. - Años faltantes para el cumplimiento de la vida útil.

Vida útil – Años de uso = Vida futura

60 – 20 = 40

125
 VIDA ÚTIL DE UNA CONSTRUCCIÓN SEGÚN
EL SISTEMA CONSTRUCTIVO Y LA INCLUSIÓN DE
PROFESIONALES

TIPO DE Tipo de Vida Útil con Vida Útil sin

Vida Útil Mixto
ESTRUCTURA Construcción Profesionales Profesionales.

Edificio 70 años -- --
Hormigón armado
Casa 60 años 50 años 40 años

Edificio 60 años -- --
Metálica
Casa 50 años 40 años 30 años

Metálica Galpón 40 años 30 años 20 años

Madera Casa 20 años 15 años 10 años.

Adobe Casa 25 años - 8 años

La participación de profesionales en un proyecto, aumentará la vida útil del

mismo, ya que estos aplicarán conocimientos teóricos y experimentales en favor
del mismo; además de ello, siempre existen nuevas tecnologías que son aplicadas
a todos los sistemas de construcción que ayudan a prolongar la vida útil del
inmueble.

126
Construcción con profesionales: Se refiere a un proyecto en el
que, en su diseño, planificación, construcción, hasta su posterior
mantenimiento y/o remodelación, fue dirigido y gestionado por
ingenieros y/o arquitectos, además el proyecto en su ejecución
contó con personal técnicamente capacitado.

Construcción sin profesionales: Se refiere a un proyecto en el

que directamente se pasa a la ejecución de la construcción en el
que se utiliza únicamente la experticia de un maestro mayor y/o
el albañil o únicamente un obrero de la construcción para
desarrollarlo.

Construcción mixta: Se refiere a un proyecto en el que después

de su fase de diseño y planificación no se utilizó personal técnico
para su ejecución o posterior mantenimiento y remodelación.
127
 LA DEPRECIACIÓN

Disminución del valor de un bien, ya sea con

relación al que antes tenía o comparándolo con
otros de su clase.

Así, la depreciación de una edificación es

la pérdida de valor que ha experimentado, la cual
se inicia una vez terminada la construcción y se
continúa a lo largo de su vida útil.

128
 CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN

Existen dos tipos de depreciación en los inmuebles:

1.- Depreciación en las obras construidas, en donde la pérdida

de valor conjuga factores de la edad y el estado de conservación
de las obras, es decir, deterioro físico por uso diario y medio
ambiente, así como también cuando están deshabitadas se
deprecian debido a la falta de mantenimiento o desuso.

2.- Depreciación de mercado o depreciación comercial, esta se

compone de elementos como los niveles de obsolescencia del
suelo, afectaciones del entorno y proyecciones de Reglamentación
Urbana.

129
 LA DEPRECIACIÓN EN TERRENOS
Como es bien sabido los terrenos no son sujetos de depreciación, por
consiguiente, su VALOR DE REPOSICIÓN y su VALOR RAZONABLE
siempre serán iguales, no así su VALOR DE REALIZACIÓN al cual ya se
le está aplicando un descuento comercial.

Si bien es cierto que un terreno nunca se deprecia, en ciertos casos se puede

ver afectado su valor por estar ubicado en zonas de riesgo: sísmico,
inundaciones, deslaves, quebradas o riscos, desniveles, suelos no aptos
para la construcción, entre otros.
130
 TIPOS DE DEPRECIACIÓN

■ Contable. - (Contador Público) Utilizada por las empresas para

depreciar los activos en los libros de contabilidad, para saber en qué momento
han cumplido su vida útil y desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de
acuerdo a las políticas contables.

■ Tasativa o de avalúo. - (Perito Avaluador) utilizada en la elaboración

de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el valor a nuevo

o usado y no el inicial o de compra (factura), además de considerar los
factores como: años de uso, vida útil, Estado de Conservación y el Estado de
Mantenimiento.
131
 MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN

1.- Método de la línea recta (de uso contable).

2.- Método de Fitto y Corvini. (de uso avaluatorio)

ANTECEDENTE: El método de depreciación de Fitto y Corvini “utilizado

internacionalmente” fue creado por dos personajes de nombre Raúl E. Fitte y
Ángel C. Cervini, los cuales realizaron en Buenos Aires, Argentina, el 25 de enero
del año 1939, las normas para las tasaciones que oficializaba el Centro Argentino
de Ingenieros a través de su presidente en ese momento Guillermo Senillosa, y solo
se publica con la autorización del presidente del Banco Hipotecario Nacional porque la
gran parte de las conclusiones estadísticas se basan las consultas que Fitte realizó a los
archivos de ventas del Banco Hipotecario.

NOTA: existen otros métodos de depreciación que son poco utilizados.

132
 1 – METODO DE LINEA RECTA

EJEMPLO. - VALOR DEL ACTIVO:

VALOR $100.000
VIDA ÚTIL DEL ACTIVO:
60 años
DEPRECIACIÓN ANUAL:
$100.000/60 = $1.666,66
DEPRECIACIÓN TOTAL al final de la vida útil:
$100,000
VALOR DEL ACTIVO al final de la vida útil:
VIDA $0
UTIL

La depreciación en línea recta es uno de los métodos de depreciación más

utilizados, principalmente por su sencillez y por la facilidad de implementación,
pues sólo requiere de una simple operación aritmética.

La depreciación en línea recta supone una depreciación constante, una alícuota

periódica de depreciación invariable en función de la vida útil del activo objeto de
depreciación.

En este método de depreciación se supone que el activo sufre un desgaste constante

con el paso del tiempo, lo que no siempre se ajusta a la realidad, todavez que hay
activos que en la medida en que se utilizan, el nivel de desgaste se incrementa, es
creciente. 133
 2.- MÉTODO DE FITTO Y CORVINI

El método de depreciación de FITTO Y CORVINI combinan las depreciaciones

de ROSS Y HEIDECKE, tanto por edad como por estado de conservación y nos
evitan los cálculos matemáticos. Es muy importante destacar que las tablas no
presentan la edad, sino edad en porcentaje de vida.

EDAD: 40 AÑOS VIDA FUTURA: 20 AÑOS

VIDA UTIL: 60 AÑOS A PORCENTAJE ( %)

∗ 100

𝐷𝐸 𝑉𝐼𝐷𝐴

134
TABLAS DE DEPRECICIÓN – FITTO Y CORVINI
VALOR RAZONABLE

CRITERIO DE
PONDERACIÓN:

1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER

135
 CRITERIO DE
PONDERACIÓN:

1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER

136
 CRITERIO DE
PONDERACIÓN:

1,0 = NUEVO
1,5 = EXCELENTE
2,0 = MUY BUENO
2,5 = BUENO
3,0 = REGULAR
3,5 = MALO
4,0 = MUY MALO
4,5 = PÉSIMO
5,0 = POR DEMOLER

137
 EJERCICIOS PRÁCTICOS

TABLA DE DEPRECIACIÓN DE “FITTO Y CORVINI”.

EDAD % DE LA
VIDA:

N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%

EDAD % DE LA
VIDA:

E.C. N E MB B R M MM P XD
f 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
%

138
 FORMATO DE VALORACIÓN EN
“CONSTRUCCIONES”

CÁLCULO DE LOS VALORES - CONSTRUCCIONES - AV 3203

DESCRIPCIÓN ÁREA DE $ V. UNITARIO % AVANCE % Costo $ Costo V. UNITARIO

Edad en años Vida útil en años
NIVEL CONSTRUCCIÓN REPOSICIÓN DE OBRA Indirecto Indirecto AJUSTADO

Vivienda 138,86 $ 455,00 100,00% 10,00% $45,50 $ 500,50 42 60

Bodega 20,14 $ 227,50 100,00% 5,00% $11,38 $ 238,88 1 40

TOTAL 159,00

Patios 55,00 $ 20,00 100,00% 10,00% $2,00 $ 22,00 42 50

Cerramiento 74,00 $ 30,00 100,00% 5,00% $1,50 $ 31,50 42 50

DESCRIPCIÓN EDAD % DE LA Estado de f. ESTADO DE % DEP. VALOR DE VALOR

% SIN DEP. Depreciación
NIVEL VIDA Conservación CONSERVACIÓN Fitto Corvini REPOSICIÓN RAZONABLE

Vivienda 70,00% Bueno 2,5 62,78% 37,22% 69.499,43 $ 43.631,74 $ 25.867,69

Bodega 2,50% Bueno 2,5 9,51% 90,49% 4.810,94 $ 457,52 $ 4.353,42

Patios 84,00% Bueno 2,5 79,12% 20,88% 1.210,00 $ 957,35 $ 252,65

Cerramiento 84,00% Bueno 2,5 79,12% 20,88% 2.331,00 $ 1.844,29 $ 486,71

TOTAL 77.851,37 $ 46.890,90 $ 30.960,47

139
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖𝑜𝑛 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐𝑖ó𝑛 ∗ 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜

𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 ∗ % 𝐷𝐸𝑃. 𝐹𝑖𝑡𝑡𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑣𝑖𝑛𝑖

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑟𝑎𝑧𝑜𝑛𝑎𝑏𝑙𝑒 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑝𝑜𝑠𝑖𝑐𝑖ó𝑛 − 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛

140
 RANGOS DEL FACTOR COMERCIAL - FINANCIERO

En zonas activas de mercado y de mediana demanda y durante periodos de

auge inmobiliario este factor es superior a 1 y generalmente se sitúa entre 1,1
y 1,2.
En zonas muy activas de mercado y altamente demandada y durante periodos
de bonanza inmobiliaria pueden llegar a situarse entre 1,3 y 1,4
En zonas de lento crecimiento construcción, donde la demanda es poco activa,
el factor puede ser negativo, es decir, entre 0,8 y 0,9.
En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciertas
zonas, dicho factor puede llegar a 0,7 y hasta 0,6

Condición Oferta
de Vs. Factor
Mercado Demanda
Bonanza Alta O>D 1,9
Auge Media O>D 1,2
Normal Normal O=D 1,0
Baja Baja O<D 0,8
Crisis Escasa O<D 0,6
141
 DESCUENTOS

Antes de la Pandemia (marzo de 2020) en Ecuador, se aplicaba un 6,30 % de

descuento al valor de reposición depreciado para obtener así el Valor Razonable,
dicho descuento obedecía a las siguientes razones:
1) Sobreoferta inmobiliaria.
2) Deflación macroeconómica y
3) Falta de liquidez en el mercado.

Posteriormente, con la llegada del (Covid19) esta crisis se incrementó en un 19,50%

debido a:
4) Impagos en los arriendos
5) Consecuente caído de los arriendos
6) Caída de los precios de los inmuebles, debido a los puntos 4 y 5.
7) Por mal manejo de la crisis sanitaria se elevó el riesgo país.

Por lo antes mencionado, actualmente (inicios del 2021) se aplica un descuento total
del 25,80 %

Excepciones. -
Ciertas zonas “comerciales” fueron poco afectadas, otras nada afectadas y otras fueron
favorecidas por el tema de la pandemia, tales como: farmacias, centros de
abastecimiento, campos santos, entre otros. En este tipo de inmuebles no amerita el
descuento del 19,50%

142
REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD INDIVIDUAL
En la Inspección se debe verificar las medidas con lo establecido
en la documentación municipal.

TERRENO = 861,18 m2 (documentación municipal)

CONSTRUCCIÓN = 997,60 m2 (documentación municipal)
143
 REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Un inmueble en propiedad Horizontal (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas,
etc.) no suele requerir una comprobación de medición.
En casos como estos, se utiliza las áreas establecidas en la documentación municipal.

TERRENO = 3.973,00 m2 (terreno madre) x 3,81 % (alícuota) = 151,37 m2

CONSTRUCCIÓN = 186,15 m2 (construcción cubierta) + 36,40 m2 (construcción abierta)

144
REVISIÓN DE ÁREAS EN UNA PROPIEDAD EN DERECHOS Y ACCIONES

Un inmueble en derechos y acciones (apartamentos, casas, locales comerciales, oficinas, bodegas,

etc.) de ser necesario se realizará el levantamiento planimétrico.

TERRENO = 255,55 m2

CONSTRUCCIÓN TOTAL = 449,20 m2 145

 AVALÚO TÉCNICO

Para clientes institucionales, un avalúo técnico, tiene una connotación financiera,

contable o judicial, en el cual siempre se deberá utilizar el ÁREA DE TERRENO
O DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN ESCRITURAS, cuando la medición es diferente
debe acotarse dicha novedad con unas notas en el informe:

• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente a la medición.

• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área de terreno
y/o construcción.

Es potestad de la Institución solicitante, pedir al propietario que realice o no la

actualización del área ante el Municipio competente.

AVALUÓ TÉCNICO = ÁREA SEGÚN ESCRITURAS.

146
 AVALÚO COMERCIAL
Para clientes particulares, un avalúo comercial se deberá valorar el ÁREA
DEL TERRENO O CONSTRUCCIÓN SEGÚN INSPECCIÓN, cuando la
medición es diferente debe acotarse dicha novedad con unas notas en el
informe:
• Nota 1: que la escritura menciona un área diferente.

• Nota 2: se sugiere acercarse al municipio para regularizar el área de

terreno y/o construcción.

AVALUÓ COMERCIAL = ÁREA SEGÚN MEDICIÓN. 147

 TERMINOLOGÍA (VALORES A NUEVO)
VALORES TÉCNICOS

(V.REP.). - VALOR DE REPOSICIÓN. - Es el valor

A NUEVO para reproducir un bien, con similares
características al inspeccionado, es decir, aplica
únicamente en construcciones en propiedad
individual.

DEPRECIACIÓN
(V.RAZ.). - VALOR RAZONABLE. - Es la c antidad
económica por la cual puede ser intercambiado un
inmueble entre un comprador y un vendedor
debidamente informados en una transacción libre, “en
las condiciones actuales de uso (USADO)” en las que
se encuentra el bien inmueble al momento de la
inspección.
DESCUENTO 25%, 20%, 15%, 10%, Porcentajes a criterio del Avaluador y
DEPENDIENDO LAS CONDICIONES COMERCIALES
Y FINANCIERAS DEL MERCADO.

(V.REA.): VALOR D E R E A L I Z A C I Ó N . - “ Es
e l monto que se espera recuperar tras la venta de
un bien inmueble de la manera más rápida posible.
148
 TERMINOLOGÍA (VALORES A USADO)
VALORES TÉCNICOS
(V.COM.). - VALOR COMPARABLE. - es el valor A
USADO con el que se comparan precios observables
en el mercado activo, mismo que puede ser
investigado en el entorno o en Internet con bienes
SEMEJANTES al inspeccionado en cuanto a la edad,
tipo de acabado y estado de conservación; es decir,
aplica en construcciones en propiedad horizontal y en
terrenos.
HOMOLOGACIÓN
(V.RAZ.). - VALOR RAZANOBLE. - Es la cantidad
económica por la cual puede ser intercambiado un
inmueble entre un comprador y un vendedor
debidamente informados en una transacción libre, “en las
condiciones actuales de uso en las que se encuentra el
bien inmueble al momento de la inspección.
25%, 20%, 15%, 10%, Porcentajes a criterio del Avaluador y
DESCUENTO DEPENDIENDO LAS CONDICIONES COMERCIALES
Y FINANCIERAS DEL MERCADO.

(V.REA.): VALOR D E R E A L I Z A C I Ó N . - “ Es
e l monto que se espera recuperar tras la venta de
un bien inmueble de la manera más rápida posible.

149
VALORES COMERCIALES

(V. MAX.). - Para comenzar una negociación.

(V. PRM.), - Para venta con crédito

hipotecario,
canje o pago en partes.

(V. MIN.). - Para pago de contado riguroso.

150
151
1.- TERRENO. (sin construcciones)

2.- APARTAMENTO. (propiedad horizontal)

3.- VIVIENDA. (propiedad individual)

152