Guia para Hosts
do Aibnb: de
amador a
profissional
blog
Introdução
Em março de 2016 o número de
acomodações brasileiras anun-
ciadas no Airbnb chegava à casa
dos 70 mil. Pouco mais de um ano
depois, dados atualizados apontam
que o crescimento ultrapassou o
percentual de 100%, alcançando
mais de 140 mil acomodações e 90
mil anfitriões.
Esse cenário deixa evidente que há
um leque imenso de oportunidades
para quem quer investir no ramo de
aluguel de temporada mas, ao mes- Aproveite para checar o que você
mo tempo, acende um alerta sobre já vem colocando em prática e
a necessidade de profissionalizar-se inspire-se a planejar os próximos
para conseguir crescer no mercado passos.
e se destacar frente à concorrência.
Boa leitura!
Neste guia, reunimos uma série de
detalhes que fazem parte do uni-
verso de muitos profissionais que
começaram seu negócio utilizando
somente os recursos do Airbnb e
hoje estão entre as referências de
aluguel de temporada no Brasil.
stays.net/blog P1
Invista na sua marca
Algo precisa ficar claro: trabalhar com aluguel de temporada é ter um
negócio. Hoje em dia, a maioria das pessoas quando está buscando um
produto ou serviço faz uma pesquisa básica pela internet antes de definir
qual é a melhor opção (possivelmente você faz isso também). O mesmo
ocorre na hora de escolher onde se hospedar.

Geralmente, os viajantes não se limitam às informações que estão contidas

nas Online Travel Agencies (OTAs), como o Airbnb, eles vão em busca do
site próprio do local e das páginas nas redes sociais. Isso é motivo sufi-
ciente para investir na marca, passando a impressão de um negócio sólido,
moderno, bem gerenciado e de fácil acesso.

Questões básicas para dar vida a uma marca de sucesso:

• Sua marca precisa demonstrar a capacidade do seu negócio em at-

ender às necessidades dos hóspedes e proprietários. Existem profissio-
nais da área de comunicação que são especialistas na construção de
marcas, converse com um deles e conte com ajuda profissional;

• A partir da marca constituída, você deve utilizar toda a identidade visual

em seus materiais de trabalho (site, redes sociais, cartão de visitas),
para que forme de fato um conjunto;

• Assim que você passa a se portar como um profissional do ramo de

aluguel de temporada, é preciso estar preparado para encontrar com
proprietários interessados em usufruir dos seus serviços de gerencia-
mento. O cartão de visitas é um item que não pode ficar de fora, pois é
importantíssimo para passar credibilidade e solidez do negócio;

• Em conjunto com o cartão de visitas, é preciso estar sempre munido

de um discurso pronto que seja convincente e venda o seu negócio aos
proprietários interessados.

stays.net/blog P2
Não dependa apenas do Airbnb
Não é nada estratégico investir tudo no Airbnb, o segredo é diversificar
e usufruir da maior parte dos sites voltados ao mercado de aluguel por
temporada. Eles tendem a liderar os resultados das buscas no Google e,
portanto, funcionam como ótimas “vitrines”. Outro ponto positivo é que
eles chegam a públicos distintos, ampliando a possibilidade de encontrar
alguém interessado em suas acomodações.

Nesse universo de não depender somente do Airbnb, outra ação que precisa
ser colocada em prática é o site próprio. A partir do momento que você pos-
sui um site próprio, seu negócio passa a ter um canal exclusivo, montado da
maneira que você escolher e livre da instabilidade de posicionamento das
OTAs. Isso proporciona muito mais autonomia para fidelizar clientes e eleva
seus rendimentos, pois as transações efetuadas diretamente pelo site não
geram taxas que precisam ser pagas ao Airbnb, por exemplo.

A Index Temporada é um dos exemplos de empresa que investe em plata-

formas como o Airbnb, mas que possui um site próprio que conta com
motor de reservas, fazendo com que os visitantes possam reservar aco-
modações diretamente ali. Atualmente, a Index temporada já recebe mais
reservas vindas do próprio site do que de outros canais.

Atenção! O ponto-chave ao colocar no ar um site que receba reservas, é

contar com um sistema financeiro que passe segurança ao hóspede, a fim
de que ele não desista da reserva por medo de a transação bancária falhar,
por exemplo.

Elabore um plano de crescimento

Algumas histórias de crescimento são muito inspiradoras, como é o caso
da Sampa Housing. A empresa começou no ramo de aluguel de temporada
em 2010 tendo apenas um apartamento disponível. Três anos depois já
eram 20 acomodações. Em 2013, a partir do momento que os sócios plane-
jaram crescer ainda mais, investiram em marketing e disponibilizaram uma
plataforma robusta, a Sampa Housing começou a ser notada por pessoas
de fora e atraiu investimentos financeiros.

Algo que não faltou desde o início da Sampa Housing foi planejamento.
Portanto, se a sua decisão é ter um negócio próprio focado no aluguel de
temporada comece a pensar imediatamente sobre algumas questões bási-
cas, as respostas para cada uma destas perguntas precisam integrar o seu
plano de crescimento:

stays.net/blog P3
• Qual sua meta de acomodações para estar gerenciando daqui um ano?

• Quantos contratos é preciso fechar por mês para chegar a esse número?

• O que é preciso colocar em prática para atingir a meta?

• Quantas pessoas são necessárias para gerenciar todas as acomodações

de forma profissional e lucrativa?

• Qual a sua receita atual e quanto você tem para investir?

• Quais adequações serão necessárias fazer para otimizar os processos de

reservas?

Conte com pessoas e com

a tecnologia
Junto com o crescimento do seu negócio surge algo inevitável: a necessidade
de contratar pessoas. Para garantir a qualidade dos serviços prestados não
há como continuar fazendo tudo sozinho, é preciso delegar tarefas, encontrar
profissionais em quem você confia para fazer faxina, cuidar do marketing, ad-
ministrar o atendimento ao hóspede e o que mais estiver fora do seu alcance.

Em relação à tecnologia, passa a ser indispensável contar com um software

que automatiza tarefas rotineiras, pouco complexas e que tomam bastante
tempo, como:

• Gestão de faxinas, check-in, check-out e serviços de manutenção nos

apartamentos ou casas;

• Atualização de preços e calendário de disponibilidade em seus canais de

venda;

• Comunicação (tarefas de CRM);

• Sincronização e atualização de conteúdo, como fotos e inventário, no seu

site e demais canais de venda.

Sistemas de gerenciamento, entre eles o da Stays, funcionam como um Chan-

nel Manager, oferecendo a possibilidade de integrar todos os seus canais de
venda online (OTA’s e site), permitindo que todos os anúncios sejam gerencia-
dos de forma unificada, sem correr riscos de haver complicações graves, entre
elas overbooking.

stays.net/blog P4
Saiba tudo sobre as finanças
do seu negócio
É unânime a opinião de que com finanças não se brinca, especialmente
quando falamos da gestão financeira de um negócio. Quem trabalha de
forma profissional tem em mãos, de forma imediata, informações estratégi-
cas como:

• Atual situação financeira;

• Quanto é preciso ter de receita para que o próximo semestre seja lucra-
tivo;

• Quais são os canais de anúncio que te trazem mais lucro;

• Qual propriedade dá mais retorno financeiro;

• Quais são as maiores despesas atuais.

Se você ainda não tem um controle minucioso das finanças, é hora de rever
essa conduta. A Stays disponibilizou de forma gratuita uma Planilha de Ger-
enciamento de Aluguel de Temporada, esse é um bom começo para você
começar a gestão de ativos do seu negócio.

O mesmo software citado anteriormente, que ajuda a automatizar as

tarefas de rotina, também facilita o gerenciamento contábil, pois dispõe de
recursos como livro contábil, calculadora de câmbios e extranet para propri-
etários, voltada aos donos dos imóveis geridos e que precisam controlar o
repasse de pagamentos.

stays.net/blog P5
Não crie
adicionando impeditivos
itens para que o aspecto conforto se para
sobressaia as
a tudo.

reservas
Não identificou um diferencial? Não se desespere. Crie o seu!

Existem
Se mesmo trêsdepois
principais
de pensar
condutas
e registrar
que podem
as características
fazer com que você
o seu
acha
potencial
que
seu imóvel
hóspede desista
de temporada
de efetuar
não
a reserva.
tem um diferencial, ou se você não quer se
limitar e quer ter mais a oferecer, invista nas características que você mes-
mo pode criar. Para fazer isso, comece a pensar nos aspectos mais gerais
Não ativar
do imóvel a reserva
(bairro instantânea:
da cidade, quantidade de manter
quartos,
o recurso
banheiros,
de reserva
área para
in-
lazer) e identifique
stantânea desativado
o público
reduz drasticamente
que ele tem atraído
a possibilidade
e que tem depotencial
fechamentos
para
atrair.
imediatos. Se você costuma adotar essa prática porque prefere selecion-
ar os hóspedes antecipadamente, saiba que hoje em dia isso não é mais
aceitável no mercado profissional de aluguel de temporada, pois impacta
diretamente no número de reservas. Para ter ideia do quanto essa conduta
é decisiva, os anúncios no Airbnb ficam melhor ranqueados quando o re-
curso está ativado. Se o seu medo for overbooking ou o trabalho de manter
o calendário e tarifário 100% atualizados, considere a contratação de um
Channel Manager.

Não diversificar as formas de pagamento: seus hóspedes po-

dem ser tanto brasileiros quanto estrangeiros, cada um deles com suas
diferentes preferências e necessidades em relação à forma de pagamento.
Alguns preferem parcelar no cartão de crédito, fazer uma transferência
bancária, pagar no boleto ou cartão de débito. Outros possuem cartões
emitidos fora do país ou com bandeiras menos populares. Você deve com-
parar bem as condições e formas de pagamento oferecidos por cada prove-
dor de pagamento, como por exemplo a Cielo, PagSeguro, Pagar.me, Paypal
ou Stripe e diversificar entre eles. Dessa forma, você consegue oferecer
diversas opções aos seus clientes sempre com a melhor taxa possível

Ser inflexível no check-in e check-out: hóspedes tendem a ficar

felizes com a possibilidade de flexibilização do check-in e check-out. Lem-
brando que a palavra flexível quer dizer que o horário será acordado entre
hóspede e anfitrião, e não corresponde a algo totalmente livre. Essa flexib-
ilidade pode ser decisiva quando, por exemplo, o hóspede chega à cidade
de madrugada e precisa negociar o horário de entrada. Se a acomodação
que ele reservou já estiver disponível, você pode negociar o check-in antes
do horário determinado (chamado de early check-in) e negociar, de forma
amigável, a cobrança de alguma taxa.

stays.net/blog P6
Faça uso do Revenue
Management
Quem é do ramo hoteleiro conhece muito bem a expressão Revenue Man-
agement (RM), ela é uma estratégia utiliza para ditar a política de preços.
Quem trabalha de forma totalmente profissional no mercado de aluguel de
temporada também vem aplicando a mesma premissa. Especialistas da
área afirmam que com o RM é possível uma otimização de receita entre 3%
e 7%, resultando no aumento do lucro entre 50% e 100%.

Basicamente, no RM para aluguel de temporada, em vez de levar em

consideração somente o preço médio cobrado no entorno ou a ocorrência
de algum evento extraordinário, uma série de cenários impactam na hora
de definir e ajustar taxas. A intenção é garantir uma receita maior com um
número menor de ocupação.

Existem cinco passos para lidar com a disponibilidade de acomodações

que tem total relação com o RM:

1) Oportunidade – antes de 120 dias: hora de manter os preços no ponto

mais alto do que é aceitável.

2) Validação – entre 120 e 90 dias: este é o momento de validar os preços

de acordo com a procura pelas reservas.

3) Ajuste – entre 90 e 60 dias: este é considerado o pico de vendas, pois

condiz com o período de antecipação dos viajantes para reservar a hosped-
agem. Avalie se os preços estão alinhados com o mercado, lembrando que
calendários preenchidos muito rapidamente ou muito lentamente exigem
ajustes.

4) Fine-tuning – entre 60 e 30 dias: à medida que a disponibilidade cai, o

ajuste pode ainda fazer a diferença.

5) Correção – menos de 30 dias: neste momento, as correções nos preços

destina-se a conter perdas devido a um desempenho de ocupação fraco ou
a maximizar a ocupação e os ganhos.

Como é possível perceber por meio desses cinco passos, a gestão das aco-
modações deve analisar repetidamente a oferta e a demanda e, constante-
mente, fazer ajustes de tarifas. Ou seja, as taxas não são mais conduzidas
por temporadas estáticas.

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Conclusão
Ser um verdadeiro administrador de aluguel de temporada, com perspec-
tivas reais de crescimento, vai muito além de saber fazer um anúncio no
Airbnb que atraia os viajantes. Cada um dos tópicos citados aqui precisam
ser levados em consideração e colocados em prática em tempo hábil.

Nós, da Stays, esperamos que este Guia tenha contribuído para aprimorar
a sua visão a respeito de como está o seu negócio dentro do mercado de
aluguel de temporada e despertado o interesse e a ambição em crescer
muito mais.

Nosso software foi desenvolvido especialmente para o aluguel de tempora-

da e conta com funcionalidades que facilitam colocar em prática todas as
ações citadas neste material. Conte conosco nesta jornada de se tornar um
verdadeiro profissional!

Até mais!

stays.net/blog P8
Stays: solução completa, para
fazer tudo em um só lugar
Atualizar preços e o calendário das suas diárias em sites de anúncio não só
toma tempo como pode facilmente levar a erros. Principalmente se você
anuncia em vários sites. Isso sem falar em possível overbooking e outros
inconvenientes chatos de resolver.

Sistemas de gerenciamento facilitam a vida dos administradores de aluguel

temporada porque fazem isso em massa em apenas alguns cliques.

Se você está em busca de automatizar e organizar todos os seus processos

de administrador de imóveis para profissionalizar e crescer seu negócio,
a melhor opção é investir em uma ferramenta completa e específica para
isso.

Além da atualização fácil de seus imóveis nos sites de anúncio online,

ferramentas de gerenciamento como a Stays permitem ainda gerenciar
pagamentos de contas de seus imóveis e sistema de transparência de con-
tas com os proprietários, fazer marketing dos suas acomodações e ter um
perfeito controle financeiro de tudo que está acontecendo. Você ganha mais
tempo, mais controle e mais reservas.

stays.net

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