TUGAS 2 PAJAK BUMI BANGUNAN

NAMA : ARIEF SURYANDONO

NIM : 043821076
UPBJJ : SURABAYA
JURUSAN : D3 PERPAJAKAN

Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 1
ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari
Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:

Sedangkan dasar hukum sebagai dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21
Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Selain dasar hukum yang telah disebutkan di atas, ada lagi dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan yang lainnya. Dasar pengenaan BPHTP yang lain ialah Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Kedua hal tersebut dapat mempengaruhi
besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dapat dimengerti sebagai harga transaksi yang disepakati oleh
kedua belah pihak, yaitu penjual maupun pembeli.

Jikalau tidak menjual atau membeli tanah, melainkan melalui jalan hibah, tukar menukar ataupun
warisan yang menjadi patokan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP adalah harga tanah yang
ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum. NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya.

Karena NPOP atau NJOP adalah harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka bagaimana
menentukannya? Jawabannya adalah bisa dipilih di antara keduanya. Pada dasarnya harga tanah
tergantung pada harga yang disepakati oleh kedua belah pihak, bisa saja sesuai dengan NPOP tetapi
bisa saja sesuai dengan NJOP.

Bagaimana memilihnya? Memilihnya adalah dengan cara memilih mana di antara harga NPOP dan
NJOP yang lebih tinggi. Harga yang lebih tinggi itulah yang dipilih. Misalnya saja jika harga tanah
sesuai NPOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai NJOP maka pilihlah NJOP karena nilainya lebih
tinggi. Sebaliknya jika harga tanah sesuai NJOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai dengan NPOP
maka pilihlah NPOP karena nilainya lebih tinggi.

Selain NPOP dan NJOP yang mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli, ada
nilai lain yang turut mempengaruhi perhitungan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan, yaitu NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nantinya saat
perhitungan pajak, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu
dengan NPOPTKP, sebelum nantinya dikalikan 5% dan mendapatkan hasil pajak yang harus
dibayarkan.

Berbeda dengan penjual tanah, pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah lebih kecil dari pajak
yang harus dibayarkan oleh penjual tanah, yaitu karena adanya pengurangan dari NPOPTKP. Nilai
NPOPTKP tiap wilayah berbeda-beda tergantung dari peraturan daerah tersebut.
Cara Perhitungan BPHTB sesuai contoh diatas

Harga tanah
= 124 m2 x Rp 335.000 = Rp 41.540.000
Harga bangunan
= 38 m2 x Rp 1.200.000 = Rp 45.600.000

NJOP PBB/Jumlah Harga Pembelian Rumah

= Rp 41.540.000 + Rp 45.600.000 = Rp 87.140.000

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) = Rp 112.000.000

Pada dasarnya harga tanah tergantung pada harga yang disepakati oleh kedua belah pihak, bisa saja sesuai
dengan NPOP tetapi bisa saja sesuai dengan NJOP.
Bagaimana memilihnya? Memilihnya adalah dengan cara memilih mana di antara harga NPOP dan NJOP yang
lebih tinggi. Harga yang lebih tinggi itulah yang dipilih.
Disini harga NPOP lebih tinggi dari NJOP maka yang dipilih adalah NPOP sebesar Rp 112.000.000

Nilai Tidak Kena Pajak pada saat itu

= Rp 70.000.000

Nilai untuk penghitungan BPHTB

= NPOP – NPOPTKP
= Rp 112.000.000 - Rp 70.000.000 = Rp 42.000.000

Biaya BPHTB yang harus dibayar

(5% x Rp 42.000.000) = Rp. 2.100.000

Sumber:

• BMP PAJA3233 Pajak Bumi dan Bangunan

• https://www.rumah.com/panduan-properti/cara-menghitung-bphtb-8623
• https://jdih.bpk.go.id/wp-content/uploads/2011/03/BPHTB.pdf
• https://www.cermati.com/artikel/pajak-jual-beli-tanah-ketahui-cara-perhitungannya