i) Aquisição de prédios para revenda – artigo 7.

º do
CIMT
1 - São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do número seguinte, desde que se
verifique ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no artigo 112.º do Código do Imposto sobre
o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na alínea a) do n.º 1 do artigo 109.º do Código do Imposto sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da atividade de comprador de
prédios para revenda.

2 - A isenção prevista no número anterior não prejudica a liquidação e pagamento do imposto, nos termos gerais,
salvo se se reconhecer que o adquirente exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para
revenda.
 i) Aquisição de prédios para revenda – artigo 7.º do
CIMT
3 - Para efeitos do disposto na parte final do número anterior, considera-se que o sujeito passivo exerce normal e
habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício no ano anterior mediante certidão passada pelo serviço
de finanças competente, devendo constar sempre daquela certidão se, no ano anterior, foi adquirido para revenda
ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim.

4 - Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos, e haja sido pago
imposto, este será anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento
comprovativo da transação.
Aquisição de prédios para revenda – artigo 11.º, n.º 5, do
CIMT
(…)
5 - A aquisição a que se refere o artigo 7.º deixará de
beneficiar de isenção logo que se verifique que aos
prédios adquiridos para revenda foi dado destino
diferente ou que os mesmos não foram revendidos
dentro do prazo de três anos ou o foram novamente
para revenda.
 Aquisição de prédios para revenda

O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”)

prevê que estão isentas de imposto as aquisições de prédios para revenda, desde que,
entre outras condições, a aquisição tenha como finalidade a revenda e que esta se
concretize no prazo de três anos, contados desde a aquisição e não se destine novamente
para revenda – artigos 7.º e 11.º, n.º 5, do CIMT.
 IMT/Aquisição de prédios para revenda
i) O IMT visa tributar a riqueza revelada na aquisição de bens imóveis, não se tratando de um
imposto sobre a aquisição de “mercadorias”; a tributação deverá antes assentar no rendimento
gerado;

ii) O IMT visa atingir o consumidor final dos bens imóveis, deixando de lado os benefícios
fiscais da modalidade “isenção”;

iii) A isenção aqui em causa é temporária e condicionada (do tipo resolutivo);

iv) Ocorre o reconhecimento automático (pelo serviço de finanças onde for apresentada a
declaração modelo 1 de IMT – artigo 10.º, n.º 8, alínea a), do CIMT).
Aquisição de prédios para revenda – artigo 7.º do
CIMT
A posição tradicional da AT é a seguinte: a revenda
pressupõe a transmissão do prédio através do contrato
de compra e venda.
Assim, nesta interpretação, as: i) permutas; e ii) dações
em pagamento, não permitem consolidar a isenção do
imposto.
 Aquisição de prédios para revenda
A caducidade do benefício pode ocorrer por:

a) Os prédios não terem sido revendidos no prazo de três anos;

b) Ter sido dado um destino diferente – “desvio do fim”;

c) Apesar de revendidos no prazo de três anos, foram-no novamente para revenda.

 Aquisição de prédios para revenda
Questão do “desvio do fim”:
É determinante apurar a vontade do sujeito passivo para aferir se
mantém o interesse na revenda ou se – pelo contrário – pretende
colocar o bem em reserva ou para fruição.
Esse apuramento deve assentar na análise e verificação de factos
que indiciem essa alteração da vontade da empresa, no que
respeita ao destino do imóvel.
 Aquisição de prédios para revenda
Exemplos de hipóteses de “desvio do fim” (construção a partir da jurisprudência):

i) Aquisições de prédios degradados que são reabilitados de forma estrutural e

posteriormente revendidos;
ii) Aquisições de lotes para construção e posterior venda dos imóveis neles
construídos;
iii) Demolições de prédios urbanos com transformação em terrenos para
construção e alienação destes ou dos prédios neles subsequentemente construídos.
 Aquisição de prédios para revenda
Exemplos de hipóteses que não constituem “desvio do fim” (construção a partir da
jurisprudência):

a) O loteamento de um prédio rústico, transformando-o em terreno para construção;

b) As obras de mera reparação, conservação ou manutenção, de melhoria, de beneficiação e
de acabamento que não alterem a natureza e estrutura do bem;
c) A finalização da construção de um prédio cuja edificação está em “tosco” e posterior
constituição da propriedade horizontal, seguida da revenda das frações autónomas (salvo se
tiverem havido obras que resultem em alteração da estrutura externa do prédio ou da sua
divisão interna).
Aquisição de prédios para revenda – “desvio do
fim”

A realização de obras de mera conservação ou de

acabamento, o arrendamento ou o loteamento de
prédios rústicos, são exemplos de intervenções
sobre o imóvel que não devem configurar um
desvio ao destino da revenda.
Aquisição de prédios para revenda – “desvio do
fim”
O critério é, portanto, que da intervenção no imóvel
não resulte a alteração substancial da sua estrutura
externa ou da disposição interna do edifício.
 ii) Artigo 270.º, n.º 2, do CIRE

Estão igualmente isentos de imposto municipal sobre as

transmissões onerosas de imóveis, os atos de venda, permuta ou
cessão da empresa ou de estabelecimentos desta integrados no âmbito
de planos de insolvência, de pagamentos ou de recuperação ou
praticados no âmbito da liquidação da massa insolvente.
 Artigo 270.º, n.º 2, do CIRE

Estão isentas de IMT não apenas as transmissões da

empresa ou de estabelecimentos da empresa, mas
igualmente as transmissões dos imóveis que integrem a
empresa ou o estabelecimento.
 Artigo 270.º, n.º 2, do CIRE
O legislador pretendeu “[f]omentar e apoiar a venda rápida dos bens que
integram a massa insolvente por óbvias razões de interesse dos credores,
mas, também do interesse público de retoma do normal funcionamento do
mundo empresarial em que cada processo de insolvência se apresenta como
elemento perturbador, dando incentivos fiscais a quem adquirir os bens
imóveis que integram a massa insolvente e que serão vendidos em fase de
liquidação” – acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no
âmbito do processo n.º 01085/13, de 17/12/2014.
 IMT - jurisprudência

1. Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido

no âmbito do processo n.º 06557/13, de 9 de julho de 2013.
 IMT - jurisprudência
I - As normas que regulam a isenção de imposto, na medida em que contrariam
os princípios da generalidade e da igualdade da tributação, são insuscetíveis de
aplicação a casos que não tenham sido expressamente contemplados no benefício
concedido, devendo ser objeto de interpretação estrita ou declarativa. II - Para
efeitos da isenção prevista no art.º 7º, nº 1 do CIMT não assume qualquer relevo
a troca ou permuta de bens, sendo apenas de considerar a revenda no seu sentido
técnico-jurídico (…), acórdão do Supremo Tribunal Administrativo
proferido no processo 456/17, de 21 de junho de 2017.
 IMT - jurisprudência

2. Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido

no âmbito do processo n.º 0793/16, de 15 de fevereiro de 2017.
 IMT - jurisprudência

A isenção de IMT prevista pelo n.º 2 do art. 270.º do CIRE aplica-se,

não apenas às vendas ou permutas de empresas ou estabelecimentos
enquanto universalidade de bens, mas também às vendas e permutas
de imóveis (enquanto elementos do seu ativo), desde que
enquadradas no âmbito de um plano de insolvência ou de
pagamento, ou praticados no âmbito da liquidação da massa
insolvente. […]
 IMT - jurisprudência

3. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido

no âmbito do processo n.º 06117/12, de 19 de março de 2015
 IMT - jurisprudência

I. Para efeitos de caducidade da isenção de imposto municipal sobre as

transmissões onerosas de imóveis (IMT) que decorre da conjugação das normas
contidas nos arts. 7.º e 11.º n.º 5 do CIMT (isenção pela aquisição de prédios
para revenda), não importa se o imóvel adquirido é ou não revendido no preciso
estado em que foi adquirido; o que importa é que não haja uma metamorfose ou
alteração substancial do bem adquirido para revenda.
 IMT - jurisprudência

II. A expressão para revenda não exige que o imóvel seja alienado tal
como existia no momento da aquisição, admitindo, antes, a
possibilidade de realização de todas as obras necessárias à ultimação
dessa construção, por forma a acabá-lo, licenciá-lo para o referido
destino, constituir a propriedade horizontal e alienar as respetivas
frações autónomas.
 IMT - jurisprudência

4. Decisão arbitral n.º 19/2013-T, de 3 de outubro de 2013

 IMT - jurisprudência
Assinala-se desde logo, que nada impedia a Requerente de ter feito
constar na escritura que o terreno continha benfeitorias, em
concreto, um edifício construído, o que aliás reforçaria a segurança
jurídica da transação. Depois, o facto de não ter sido emitida a
licença de habitação é irrelevante como causa explicativa, não
constando dos autos quaisquer indícios de que houvesse sido pedida
ou de que o edifício reunisse as condições materiais mínimas de
acabamento para que a referida licença fosse pedida/concedida.
 IMT - jurisprudência

E apenas seria de afastar tal posição se a Requerente fizesse

prova (que não fez) de que, apesar de não ter licença de
habitação, no terreno estava implantado um edifício acabado.
 IMT - jurisprudência
O que a Requerente conseguiu demonstrar foi que no momento
da aquisição do “terreno para construção” sobre o mesmo já se
encontrava implantado um edifício no qual decorriam obras.
Contudo, essa demonstração não se estendeu ao facto de esse
edifício estar concluído e acabado, ou quanto à pretensa natureza
ligeira das respetivas obras.
 IMT - jurisprudência
Aliás, é bem diferente o que se retira do ponto 6 dos factos provados: as obras
que estavam em curso sobre o edifício abrangeram trabalhos como a demolição
de paredes interiores para adaptação ao projeto, a construção de novas divisões
na cave (arrumos) com colocação de paredes, o fecho da caixa de escada da cave
para o rés-do-chão, a colocação de uma baia de estacionamento no exterior,
para além da colocação ou substituição de praticamente todos os elementos de
acabamento de um prédio: tubagens; carpintaria; serralharia, marquises e
janelas; pavimentos; louças sanitárias; quadros elétricos, aparelhagem,
enfiamento para iluminação e tomadas; reboco e pinturas, entre outros.
 IMT - jurisprudência

Descrição que se enquadra num trabalho de reabilitação

profundo de edifício degradado que ultrapassa claramente a
noção de “meras reparações”, a que acresce a circunstância de
o edifício ter sido modificado na disposição interna das
divisões e na parte externa, onde foi colocada a baia de
estacionamento.
 IMT - jurisprudência

Dúvidas não restam de que tais trabalhos são enquadráveis como

“alteração substancial da estrutura externa ou da disposição interna
das divisões dos edifícios”, como vem referindo a jurisprudência do
STA, e constituem uma transformação assinalável da edificação
implantada.
 IMT - jurisprudência

Em conclusão, a Requerente não conseguiu demonstrar, como lhe

competia, que quando da aquisição do terreno para construção, que
foi objeto de isenção de IMT, o edifício implantado nesse terreno já
se encontrava concluído/acabado e que as obras realizadas na sua
esfera (após a aquisição) consubstanciaram tão-só pequenas obras
de recuperação do edifício.
 Bibliografia

- Mateus, J. Silvério/Freitas, L. Corvelo, Os impostos

sobre o património imobiliário. O imposto do selo,
Engifisco, 2005, pp. 384-388 e 401-407.
A leitura deste instrumento pedagógico não
substitui, de modo algum, a bibliografia
supra indicada.