Droit commercial

1 Le bail commercial
2 Acquisition d'un local commercial
´ Opérations possibles :
´ Location
´ Achat
´ Leasing
´ Critères de choix
´ Fonds disponibles
´ Degré d'importance de la localisation
´ Souplesse de délocalisation
´ Maîtrise des coûts
3 Exercice

La société A met à la disposition de la société B un entrepôt. La

société A n’est pas propriétaire de cet entrepôt mais s’engage envers
la société B à lui garantir la jouissance de cet entrepôt. La société B
paye une somme globale d’argent en contrepartie de l’utilisation de
cet entrepôt.
Quelles sont les règles applicables à ce contrat dans l’hypothèse d’un
litige entre les sociétés A et B ?
4 Caractéristiques de la location

´ Éléments essentiels du bail

´Jouissance exclusive d'un bien par le locataire
´ Payement d'un loyer par le locataire
´ Catégories
´ Bail ordinaire
´ Bail d’habitation et de résidence principale
´ Bail commercial
´ Bail à ferme
5 Exercices

La société Z souhaite louer un bâtiment à usage de bureaux, sans

contact direct avec le public.
Quel type de contrat liera le bailleur et le locataire ?
6 Exercice

La société Z est propriétaire de plusieurs immeubles de rapport qui

comportent un magasin au rez-de-chaussée et des logements
individuels aux étages. La société Z souhaite rentabiliser ces logements
et les louer comme habitation par des particuliers.
Quel type de contrat liera la société Z et ces futurs habitants ?
7 Législation sur le bail
´ Bail ordinaire (sans habitation)
´ Compétence fédérale
´ Art. 1708 à 1762bis du Code civil
´ Bail d'habitation
´ Compétence régionale
´ Titre XI du Code bruxellois du logement
´ Décret du 15 mars 2018 du Parlement wallon relatif au bail
d'habitation
´ Décret du 9 novembre 2018 du Parlement flamand contenant
des dispositions relatives à la location de biens destinés à
l'habitation ou de parties de ceux-ci
8 Législation sur le bail
´ Bail commercial
´ Compétence régionale
´ Loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial (modifiée
ponctuellement par décret et contenue dans le Code civil).
´ Bail à ferme
´ Compétence régionale
´ Loi du 4 novembre 1969 relative au bail à ferme (modifiée
ponctuellement par décrets et contenue dans le Code civil).
9 Bail de droit commun

´ Règles applicables à tous les baux sauf dérogation

particulière
´ Formation par le seul consentement des parties.
´ Durée
´Indéterminée : obligation d'un congé d'un mois (Art. 1736 C.civ.)
´ Déterminée : pas d'obligation d'un congé
10 Bail de droit commun - Obligations
´ Obligations
´ Bailleur (Art. 1719 C. civ.)
´Délivrance de l'immeuble loué
´Entretien de l'immeuble loué
´Jouissance exclusive de l'immeuble loué
´ Locataire (Art. 1728 C. civ.)
´Usage de l'immeuble loué en bon père de famille
´Payement du loyer
´ Vente de l'immeuble en cours de location (Art. 1744 C.
civ.)
11 Bail de droit commun - Fin

´ Echéance du terme si contrat à durée déterminée

´ Résiliation unilatérale si contrat à durée indéterminée
moyennant un préavis d’un mois
´ Disparition de l'immeuble (Art. 1741 C. civ.)
´ Résolution judiciaire (Art. 1184 et 1741 C. civ.)
12 Exercice

Amnesty International loue un local dans la galerie d'accès d'une

grande surface pour y vendre au public ses produits destinés à
soutenir son action. Le contrat stipule que les règles applicables sont
celles des baux ordinaires. Au terme de cette location, limitée
contractuellement à six ans, Amnesty International voudrait demeurer
dans les lieux loués, malgré l'opposition du bailleur.
Est-ce possible ?
13 Bail commercial – Champ
d’application
´ Art. 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux
commerciaux.
´ Contact direct avec la clientèle.
´ Localisation de la clientèle dans les lieux loués.
14 Exercice

La société A a loué à la société B une surface commerciale (dans une

galerie commerciale) dont la première est propriétaire pour une durée
de sept ans. Malgré l'opposition de la société A, la société B
souhaiterait prolonger cette location.
Est-ce possible ?
15 Exercice

´ A et B sont liés par un bail commercial. Ces parties à

ce contrat décident toutes deux de commun
accord, interrompre de contrat, après un an de
location. Après cette résiliation et avant la restitution
des lieux, A qui est le locataire, regrette cette
interruption, qu'il estime due aux pressions du
bailleur (B) et à une crainte infondée de travaux
importants de voirie devant le magasin loué.
A dispose-t-il d'une solution pour demeurer dans les
lieux loués.
16 Exercice

´ La société Rapido souhaiterait implanter un pop-up

store (magasin éphémère) dans un local situé dans
une galerie commerciale. Dans la mesure où cette
location sera limitée à quelques mois, Rapido tente
de négocier un loyer raisonnable inférieur à au prix
du marché locatif.
Quelle formule juridique permettrait une location
limitée dans le temps et moyennant un loyer
raisonnable?
17 Bail commercial - Durée

´ Durée minimale : 9 ans (Art. 3, al. 1er de la loi du 30

avril 1951 – disposition impérative)
´ Exception: location d’une durée inférieure à un an
(Art. 2, 1°)
´ Résiliation bilatérale (Art. 3, al. 4)
´Accord de toutes les parties
´Constaté par acte authentique ou déclaration
devant le juge de paix
18 Exercice

´A loue à la B, une surface commerciale pour

une durée de neuf ans. Dans la mesure où cette
activité n'est pas très rentable, A voudrait
interrompre cette location, même sans le
consentement de B
Est-ce possible et à quelles conditions ?
19 Exercice

´ La société Rapido souhaiterait implanter un pop-up

store (magasin éphémère) dans un local situé dans
une galerie commerciale. Dans la mesure où cette
location sera limitée à quelques mois, Rapido tente
de négocier un loyer raisonnable inférieur à au prix
du marché locatif.
Quelle formule juridique permettrait une location
limitée dans le temps et moyennant un loyer
raisonnable?
 Bail commercial - Durée
20
´ Résiliation unilatérale
´Dissolution bail par la seule volonté d’une partie
´Résiliation unilatérale par le bailleur
´Stipulation contractuelle
´À l’expiration d’un triennat,
´En vue d’une activité économique personnelle
dans les lieux,
´Moyennant un préavis d’un an.
´Résiliation unilatérale par le locataire
´À l’expiration d’un triennat,
´Moyennant un préavis de six mois.
21 Bail commercial - Loyer

´ Liberté contractuelle
´ Charges (Art. 1728ter C. civ.)
´Charges réelles ou forfaitaires
´Nature : dépenses liées à l'occupation des lieux
´ Indexation
´Stipulation contractuelle
´Formule légale (Art. 1728bis C.civ.)
´Référence à l'index-santé
22 Exercice

´ Moyennant un loyer assez élevé, A loue un local

affecté à un restaurant, situé devant le siège
d'exploitation d'une importante compagnie
d'assurances. Une partie importante du personnel
de cette compagnie d'assurances fréquente ce
restaurant. Au cours de cette location, cette
compagnie transfère ce siège d'exploitation à une
distance de plusieurs kilomètres de ce restaurant
dont le chiffre d'affaires chute brutalement.
Quelle démarche permettrait au locataire A de
réduire ses charges d'exploitation, à la suite de
cette réduction du chiffre d'affaires ?
23 Bail commercial - Loyer
´ Révision (Art. 6)
´Compétence du juge de paix
´Conditions :
´Augmentation ou diminution de la valeur
locative > 15% du loyer
´A chaque triennat
´Demande recevable uniquement dans les trois
derniers mois du triennat
´Décision en équité du juge sans considération du
rendement du commerce.
24 Exercice

´ La société B a installé un plancher luxueux en chêne

dans le magasin qu'elle loue à la société A. Ce
plancher est fixé dans le sol et ne pourrait pas être
enlevé sans dégâts au sol de ce magasin.
A la fin de la location, la société B peut-elle exiger
le remboursement de la valeur de ce plancher,
éventuellement réduite d'un amortissement ?
25 Bail commercial – Travaux ordinaires

´ Nature
´Travaux d'usage
´Adaptations mineures
´ Condition : respect de la destination des lieux
´ Régime juridique du droit commun
´Toujours autorisés
´Interdiction possible par le bail
26 Bail commercial – Travaux ordinaires
´ Sort des travaux à la fin du bail
´Adaptations amovibles
´Droit du bailleur d'exiger la suppression des
adaptations
´Indemnisation des adaptations maintenues
dans les lieux
´Transformations irréversibles autorisées
´Travaux acquis au propriétaire
´Indemnisation pour le locataire si travaux
nécessaires ou utiles.
27 Bail commercial – Travaux ordinaires

´ Sort des travaux à la fin du bail (suite)

´Transformations irréversibles sans autorisation
´Travaux acquis au bailleur
´Pas d'indemnisation pour le locataire (dont la
responsabilité peut être engagée)
28 Exercice

´ La société A loue un restaurant moyennant un loyer

mensuel de 7.000,00 €. Le locataire souhaiterait
entreprendre des travaux de rénovation et de
transformation, tels que la réunion de deux pièces
distinctes, pour augmenter la salle du restaurant. Le
coût de ces travaux s'élève à la somme de
150.000,00 €.
La société A peut-elle entreprendre ces travaux,
malgré l'opposition du bailleur, manifestée au cours
d'un entretien téléphonique ?
29 Bail commercial – Aménagement des
lieux
´ Nature : transformations importantes
´ Conditions (Art. 7, §§ 1 et 2)
´Coût des travaux < à trois ans de loyer
´Respect de la sécurité et de l'esthétique du
bâtiment
´Notification préalable des travaux au bailleur
´Présomption du consentement du bailleur en
l'absence de réaction dans les 30 jours de la
réception de la notification des travaux
30 Exercice

´ La société A peut-elle interdire à son locataire

(société B) d'agrandir la porte d'accès au magasin
afin de se conformer aux normes de sécurité, mais
qui nécessitera la pose d'une poutre de soutien de
la façade ?
31 Bail commercial - Aménagement des
lieux
´ Si opposition du bailleur aux transformations
´Recours devant le juge de paix
´Endéans les 30 jours du refus
´ Transformations sans autorisation préalable => arrêt
des travaux par ordonnance du juge de paix.
´ Conditions de l'exécution des travaux
´Responsabilité du locataire (Art. 8, al. 1er)
´Assurance en responsabilité exigible (Art. 8, al. 2)
32 Sort de l’aménagement des lieux à la
fin du bail (Art. 9)
´ Transformations autorisées
´Absence d'obligation de la suppression des
transformations (sauf convention préalable
contraire)
´Droit du bailleur d'exiger le maintien des
transformations
´Obligation d'indemnisation des transformations
maintenues
´Coût des matériaux et de la main d'oeuvre
´Plus-value de l'immeuble
33 Sort de l’aménagement des lieux à la
fin du bail (Art. 9)
´ Transformations sans autorisation
´Droit du bailleur à la remise en état des lieux et
indemnisation complémentaire éventuelle
´Droit du bailleur à la conservation des
transformations sans indemnité
34 Exercices

´ La société A voudrait céder son fonds de commerce (et

donc également le bail commercial) à la société B. Le
bailleur, Monsieur C., a refusé oralement cette cession et
invoque à l'appui de son refus, une clause du bail qui
interdit ce transfert.
Ce refus est-il régulier ? Quelles sont les démarches que
A pourrait éventuellement entreprendre pour céder
effectivement son fonds de commerce.
35 Cession et sous-location
´ Conditions (Art. 10, al. 1 et 2)
´Autorisation de principe si cession du fonds de
commerce
´Exception contractuelle si résidence du bailleur
dans le même immeuble
´ Procédure (Art. 10, al. 3 à 4)
´Notification du projet de cession
´Opposition possible du bailleur dans les 30 jours
de la notification
´Recours du locataire devant le juge de paix dans
les 15 jours de la notification du refus
36 Exercices
´ La société A a cédé son bail à la société B qui, six mois
après le début de cette cession, néglige le payement
de son loyer. Après un an d'interruption de ce
payement, le bailleur, Monsieur C, cite les sociétés A et B
devant le juge de paix, en recouvrement de ces arriérés
de loyer.
La société A est-elle également responsable de ce
défaut de payement du loyer et peut-elle être
également condamnée à ces arriérés, qu'elle a
découvert à l'occasion de ce procès devant le juge de
paix ?
37 Effets de la cession et sous-location
(Art. 11, 1°)
´ Le cessionnaire devient le locataire direct du
bailleur
´ Solidarité du locataire initial (cédant) des
obligations du cessionnaire.
38 Exercices

´ Gaston loue un local dans une galerie commerciale

pour y vendre des gaufres. Six mois avant la fin de
son contrat de neuf ans, Gaston voudrait obtenir le
renouvellement de son bail à des conditions
identiques ou similaires.
Est-ce possible ?
39 Renouvellement du bail

´ Droit prioritaire à trois renouvellements (Art. 13)

´ Demande de renouvellement obligatoire:
´entre le 18ème et le 15ème mois avant
l'expiration du bail
´Mention des conditions du renouvellement
´Mention de la faculté d'opposition dans les 3 mois
´ Présomption irréfragable d'accord au
renouvellement en l'absence d'une opposition du
bailleur
40 Renouvellement du bail

´ Motifs exhaustif du refus du bailleur (Art. 16.I)

´ Occupation personnelle de l'immeuble
´ Affectation privée de l'immeuble
´ Reconstruction du bâtiment
´ Manquements graves aux obligations du bail
´ Offre d'un loyer supérieur par un tiers
´ Recours devant le juge de paix à l'encontre du refus du
renouvellement dans les 30 jours (Art. 16, I, al. 3).
41 Invalidation du refus de renouvellement

´ Art. 24.
´ Invalidation du refus par le juge après le délai de trois
mois de réaction du bailleur => renouvellement du bail.
´ Possibilité pour le bailleur de notifier
´ De nouvelles conditions,
´ L’offre d’un loyer supérieur par un tiers.
´ Délai de notification réduit à un mois.
42 Conditions de renouvellement
´ Si accord au renouvellement =>
´ Négociation des nouvelles conditions du bail entre les
parties,
´ Recours devant le juge de paix (Art. 18)
´si absence d'accord sur les nouvelles conditions
´dans les 30 jours de la réponse du bailleur.
´ Pouvoir du juge de paix (Art. 19 & 20)
´ Décision en équité
´ Fixe les conditions du nouveau bail
43 Offre supérieure d’un tiers
´ Offre d’un loyer supérieur par un tiers => motif de refus
de renouvellement (Art. 16.I.5°).
´ Conditions de validité de l’offre du tiers (Art. 21, al. 1er).
´ Offre durant une période minimale de trois mois.
´ Engagement de payement de l’indemnité légale
d’éviction en faveur du locataire sortant.
´ Mentions obligatoires de la notification par le bailleur de
l’offre du tiers
´ Possibilité d’une nouvelle offre par le locataire et du délai
à cet effet (30 jours).
´ Sanction d’une contre-offre (Art. 23).
44 Offre supérieure d’un tiers

´ Possibilité d’une offre équivalente par le locataire

sortant (Art. 21, al. 2).
´ Dans un délai de trente jours depuis la réception du refus
du renouvellement,
´ Par lettre recommandée ou exploit d’huissier de justice.
´ Offre équivalente du locataire sortant =>
renouvellement du bail (Art. 21, al. 4).
45 Offre supérieure d’un tiers

´ Contestation de la validité de l’offre => saisine du juge

de paix (Art. 21, al. 5).
´ Absence d’offre équivalente ou de contestation =>
´ Formation du bail avec le tiers,
´ Payement de l’indemnité d’éviction en faveur du
locataire sortant (Art. 23).
46 Offre supérieure d’un tiers (Art. 22)

´ Invalidation de l’offre du tiers par le juge de paix =>

renouvellement du bail aux conditions,
´ Fixées de commun accord,
´ Fixées par le juge de paix.
´ Invalidation de l’offre du tiers par le juge de paix =>
possibilité d’invoquer une autre offre supérieure,
´ Dans le mois de la signification du jugement d’invalidation,
´ Si l’invalidation est étrangère à l’absence de sincérité de
la première offre.
47 Exercices

´ Gaston a oublié de solliciter le renouvellement de son

bail dans le délai légal et demeure dans les lieux loués
après la fin du contrat sans opposition du bailleur. Un an
plus tard, le bailleur prend conscience de la fin du
contrat et prétend contraindre Gaston à quitter
immédiatement les lieux loués, afin relouer ceux-ci
moyennant un loyer plus élevé.
Gaston peut-il s'opposer à ce départ immédiat des
locaux loués ?
48 Omission de la demande de
renouvellement
´ Négociation libre d'un nouveau bail
´ Si maintien du locataire dans les lieux après le terme
extinctif du bail(Art. 14, al. 3) =>
´Nouveau bail à durée indéterminée
´Faculté de résiliation par le bailleur moyennant
un préavis de 18 mois
´Droit du preneur au renouvellement
49 Exercices

´ Gaston n'a pu obtenir le renouvellement de son bail

parce que Englebert a proposé un loyer supérieur que le
premier n'a pas pu égaler. Six mois après la fin du
contrat, Gaston constate qu'Englebert exerce le même
commerce que lui dans cette surface commerciale,
alors qu'il avait prétendu entreprendre une activité
totalement différente.
Gaston peut-il obtenir une indemnisation à charge du
bailleur ?
50 Indemnité d’éviction si refus du
renouvellement (Art. 25)
´ Un an de loyer si reconstruction de l'immeuble ou
affectation privée.
´ Deux ans de loyer si exploitation d'un commerce
identique par le bailleur.
´ Un an du nouveau loyer si éviction du locataire en
faveur d'un tiers surenchérisseur.
´ Deux ans de loyers si éviction du locataire en faveur
d'un tiers surenchérisseur qui exploite un commerce
identique.
51 Indemnité d’éviction si refus du
renouvellement (Art. 25)
´ Trois ans de loyer si le bailleur ne respecte pas le
motif du refus dans les six mois et pendant deux ans.
´ Trois ans de loyer si le bailleur ou le nouveau
locataire entreprend dans les deux premières
années du nouveau bail, un commerce identique
dont il n'avait pas avisé le locataire.
52 Exercices
´ Gaston souhaiterait céder son fonds de commerce à
Jules. Cette cession comporte également celle du bail
commercial. Gaston notifie le projet de l’acte de
cession du bail à Gaspard, qui est le bailleur. Dans les
trente jours de cette notification, Gaspard refuse par
écrit cette notification. Gaston dispose d’un délai de
quinze jours pour introduire une opposition à ce refus
devant le juge de paix. Gaston estime que ce délai de
quinze est trop court pour introduire correctement cette
opposition au refus de son bailleur.
Quelle est la solution qui permettrait à Gaspard de
gagner du temps et de bénéficier d’un délai plus court
pour former cette opposition auprès du juge de paix.
53 Contentieux

´Compétence du juge de paix du lieu de

l'immeuble (Art. 29)
´Possibilité d'une conciliation préalable (Art. 30)
´Effet d'une citation interruptive des délais
´Introduction de l'action judiciaire classique dans
les 30 jours de l'échec d'une conciliation