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Puerta de Chacón A - y - Negroni ML Comenta Fallo Sausalito
Puerta de Chacón A - y - Negroni ML Comenta Fallo Sausalito
Título: Cobro ejecutivo de expensas en los conjuntos inmobiliarios preexistentes al Código Civil y Comercial.
La aplicación operativa de las normas en un plenario aleccionador
Autores: Puerta de Chacón, Alicia - Negroni, María Laura
Publicado en: LA LEY 24/10/2023, 7
Cita: TR LALEY AR/DOC/2516/2023
Sumario: I. Introducción al debate del plenario.— II. Votos negativos. Pautas de interpretación.— III. Votos
afirmativos. Pautas de interpretación.— IV. Realismo jurídico en las normas del Código Civil y Comercial de la
Nación.— V. Interpretación sistémica del régimen legal de los conjuntos inmobiliarios.— VI. Conclusiones.
(*)
(**)
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos. Por su parte, la norma de art. 2075 los somete al régimen de la
propiedad horizontal (Título V), a los fines de conformar un derecho real de" propiedad horizontal especial". No
es esta la oportunidad de tratar los antecedentes de este precepto, porque excedería el propósito del comentario
de este plenario (3). Lo cierto es que el Código optó por receptar una sola configuración jurídica para estos
complejos inmobiliarios que consiste en la "propiedad horizontal especial" como una estructura jurídica
superadora para contener sus características físicas o materiales y jurídicas (art. 2074) y cuyo régimen es más
beneficioso para los titulares de los derechos y la observancia del interés comunitario que subyace en su
existencia (4).
Sin embargo, el debate continúa con los diversos criterios interpretativos de estas normas jurídicas.
Concretamente se polemiza acerca de si estas disposiciones son de aplicación a los conjuntos inmobiliarios
preexistentes o solo a los que se hubieren constituido o adecuado al nuevo derecho real, sin que exista consenso
en el significado y alcances de la expresión "adecuación" que emplea el artículo 2075. Los votos de los
magistrados ilustran acabadamente estas divergencias interpretativas con numerosas citas autorales y de
precedentes judiciales de soluciones dispares a las que nos remitimos.
Una de las cuestiones tratadas es si el título ejecutivo del certificado de deuda puede tener su origen
solamente en la ley (sustancial o procesal) o también puede nacer de la voluntad particular, como está previsto
en los reglamentos convencionales de estos conjuntos inmobiliarios. Un criterio de mayor amplitud entiende
que no es el pacto de ejecutividad de origen convencional la cuestión dirimente del plenario, sino las especiales
características del crédito de expensas —que cimienta la subsistencia de la comunidad— y la facultad de los
jueces de encontrar carriles procesales razonables y rápidos para reclamos que así lo ameritan.
Si tenemos en cuenta que un número considerable de conjuntos inmobiliarios preexistentes se organizó bajo
el formato del derecho real de propiedad horizontal, por la aplicación por analogía el régimen legal de la ley
13.512 vigente en aquel entonces, parece que actualmente no se suscita cuestionamiento sobre la procedencia de
la vía ejecutiva para el certificado por expensas. Esos reglamentos, en su mayoría, contemplaron el cobro
ejecutivo de las expensas. Consecuentemente si el certificado hoy cumple con las formalidades de las normas
vigentes, por imperio de los artículos 7º primer párrafo, 2048 y 2075 del Código, están adecuados de manera
automática a la propiedad horizontal especial. Por otra parte, algunas jurisdicciones han reformado las normas
procesales y han previsto como título ejecutivo al certificado por expensas que expiden los conjuntos
inmobiliarios. Cabe acotar que en aquel entonces no se objetó la aplicación analógica de la ley 13.512 para el
encuadre jurídico del conjunto inmobiliario, no obstante que esa ley comprendía a los edificios construidos en
terreno común, si bien surgieron numerosas dificultades de orden catastral, notarial y registral para su
implementación. Es decir, no existen antecedentes de que se objetara la constitucionalidad de la aplicación de
ese derecho real que obviamente vulneraba sus normas estatutarias de los derechos reales.
Otros interrogantes se plantean con los conjuntos inmobiliarios preexistentes que también se valieron en
alguna medida de la ley 13.512, aun cuando en su estructura jurídica confieren el derecho real de dominio del
Código Civil de Vélez sobre el lote o unidad privativa (construida o no) y el derecho real de condominio de
indivisión forzosa sobre las partes comunes (accesos, calles, espacios de recreación, instalaciones, etc.). O el
problemático encuadre del condominio común sobre todo el complejo con partición del uso y goce privativo
sobre los lotes. A los que se suman variados reglamentos de administración, convivencia, arquitectura, etc., para
limitar el ejercicio de esos derechos reales, cuando en el sistema imperante las únicas limitaciones al ejercicio
de esos derechos reales estaban impuestas por la ley y no por la convención. Reglamentos de base convencional
que no solo prevén el título ejecutivo del certificado de deuda, sino que además incorporan la figura del
consorcio de propietarios —ajena a esos derechos— para legitimar activamente su cobro, a los que un sector de
la doctrina calificó como consorcio de hecho y no de derecho.
En el caso fáctico que da lugar al plenario, el conjunto inmobiliario se organiza bajo el denominado sistema
de geodesia instituido por la Provincia de Buenos Aires —aplicado a la mayoría de los clubes de campo
preexistentes (countries)—, también por otras provincias, que combina los derechos reales con los derechos
personales. El titular del derecho real de dominio del lote (se encuentre o no construido) es titular de una acción
nominativa de la sociedad anónima que es la dueña se las partes, lugares e instalaciones de usos comunes del
complejo (sectores recreativos, sociales, deportivos) y su administradora. Además, existen entre los inmuebles
numerosas servidumbres prediales perpetuas y cruzadas que establecen la vinculación jurídica y funcional
inescindible entre las partes privativas y las de usos comunes, con obligaciones que desnaturalizan el régimen
legal de las servidumbres. Los estatutos de la sociedad se complementan con los reglamentos de convivencia,
disciplina, arquitectura, etcétera que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios accionistas y
contemplan al certificado de deuda por expensas como título ejecutivo que legitima a la sociedad
correspondientes a conjuntos inmobiliarios preexistentes; qué debe entenderse por "...adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real". y si existe otra argumentación jurídica por la cual corresponde
admitir la vía ejecutiva para el cobro de las expensas en cuestión
La pauta interpretativa que confiesa el juez es la justicia y la finalidad de las normas, más que su supuesta
literalidad o estricta dogmática. Entiende que una interpretación rigorista deriva en una decisión judicial injusta.
Esto, por cuanto no aporta una solución adecuada a la que debe brindar la función judicial en el contexto
histórico y socio-económico, tal como inspiran los arts. 1º, 2º y 3º del CCyC y favorece la mora en el pago de
las expensas.
En opinión del magistrado, si el conjunto inmobiliario observó las normas vigentes al tiempo de su
constitución, le son aplicables las nuevas normas. Esta interpretación es, en nuestro criterio, la correcta
aplicación del artículo 7º primer párrafo del Código. El cobro de expensas por la vía ejecutiva no es más que
una consecuencia de una situación jurídica preexistente.
Agrega que la adecuación que dispone el art. 2075 o la constitución de un nuevo derecho real no resulta una
condición ineludible para admitir la posibilidad de que los títulos que emitan sus autoridades puedan ser válidos
como títulos aptos para admitir su cobro por la vía ejecutiva. "Y ello con mayor razón, aunque no excluyente,
cuando tal vía haya sido prevista en forma expresa por los estatutos sociales...". Para llegar a esta afirmación,
repasa las normas de los conjuntos inmobiliarios resaltando que el legislador dispone que los nuevos
emprendimientos "deben someterse" a las normas de la propiedad horizontal, pero los preexistentes "deben
adecuarse", no someterse ni transformarse ni sustituir su original forma de constitución por otra.
En algún punto de su voto, el sentenciante recurre también a la analogía como pauta interpretativa.
Manifiesta que las expensas que "... contemplaba la ley 13.512, como las que ahora regula el Código Civil y
Comercial (art. 2048), y las que se generan en los conjuntos preexistentes son en definitiva una misma cuestión"
y tienen la misma finalidad y realidad subyacente. Se hace cargo de los argumentos que impedirían la aplicación
analógica de normas, en tanto es evidente que no existe analogía entre un club de campo o barrio cerrado y una
sociedad comercial. La analogía que se pretende se vincula con la finalidad del crédito por expensas no con el
sujeto que las emite, y en este aspecto recurre a los artículos 1º y 2º del Código.
El Dr. Zunino, por sus fundamentos, sostiene también la posición afirmativa. En relación con las pautas
interpretativas sostiene que la cuestión es más un análisis ontológico (o sea, centrado en las características
esenciales del instituto) que analógico (orientado a determinar la similitud entre dos institutos para aplicar a uno
la regulación del otro). En este sentido entiende que no es el pacto de ejecutividad de origen convencional la
cuestión dirimente del plenario sino las especiales características del crédito de expensas —que cimienta la
subsistencia de la comunidad— y la facultad de los jueces de encontrar carriles procesales razonables y rápidos
para reclamos que así lo ameritan. Hace la salvedad que, dada la diversidad de casos que se presentan ante este
tribunal, pone en evidencia que no todas las situaciones son iguales. Refiere a que en algunos supuestos la
entidad ejecutante presenta reglamentos que satisfacen "adecuadamente" las exigencias que establece el Código
Civil y Comercial para los conjuntos inmobiliarios (art. 2073 y ss.) razón por la cual entiendo que no resulta
necesario ningún otro acto formal; y sostiene que nada tienen que "adecuar" porque su estructura de origen ya
observa los aspectos atinentes a la plena propiedad de cada titular de una parcela como en lo que hace a la
existencia y funcionamiento; tienen un reglamento que en lo sustancial cumple las exigencias ahora impuestas
por el nuevo Código, asegurando los derechos de los socios-propietarios o asociados propietarios.
IV. Realismo jurídico en las normas del Código Civil y Comercial de la Nación
Desde que se conoció la normativa que iba a imponer el Código Civil y Comercial, antes de su efectiva
entrada en vigencia, se generó gran inquietud y múltiples opiniones en torno al marco legal de los conjuntos
inmobiliarios y a la interpretación del art. 2075 en que expresa: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con
las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad
horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real".
Se formularon varios interrogantes que, luego de la entrada en vigencia del Código, todavía continúan: si la
norma retroactiva es constitucional o afecta derechos adquiridos; qué significa adecuar un conjunto
inmobiliario; cuál es el alcance de la norma y por ende, qué conjuntos inmobiliarios deben adecuarse; cuál es la
forma de adecuarse; qué consecuencias puede acarrear la adecuación o la ausencia de adecuación, entre otros.
No existieron —ni existen aún— opiniones concordantes. Esas inquietudes y divergencias de la doctrina se
trasladaron a las resoluciones judiciales, a las resoluciones administrativas catastrales y registrales, a veces
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contradictorias. En fin, a todos los que, de una manera u otra debían dar respuestas a la vida comunitaria de un
conjunto inmobiliario que tenía la desgracia de haberse configurado antes del 1 de agosto de 2015. Para más, el
barrio privado aledaño que se ha configurado a partir del 1º de agosto de 2015 no tiene estas preocupaciones.
Hemos manifestado que el art. 2073 que da el concepto (o enunciación) de los conjuntos inmobiliarios
propiamente dichos, refiere a "todos" no establece todos los posteriores a la vigencia del Código. Además, el art.
2075 dispone que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a las normas de la propiedad horizontal.
Cuando la norma impone en la parte final la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, avanza
sobre las distintas configuraciones que ofrecía el mercado inmobiliario y dispone la aplicación de las normas de
los conjuntos inmobiliarios, aun cuando el complejo estuviere ya constituido, todas sus unidades vendidas y los
instrumentos públicos otorgados a los distintos adquirentes. (6)
La prolongada ausencia de legislación sustancial con relación a los conjuntos inmobiliarios generó un
mosaico de soluciones disímiles que se alejaban de la protección de los intereses generales y en particular, de la
protección de los intereses del usuario o adquirente de una unidad privativa en un conjunto inmobiliario. Se ha
detectado toda clase de configuraciones, dominio en cabeza de una entidad y derechos personales para los
adquirentes de partes privativas; dominio de las partes e instalaciones de uso común en cabeza de una entidad y
dominio de los lotes para los adquirentes; dominio sobre los lotes y condominio de indivisión forzosa sobre los
espacios de uso común; condominio sobre la totalidad del inmueble y partición privada de uso respecto de las
partes privativas; propiedad horizontal en algunas provincias que así lo admitían; usufructos "transmisibles" y
con facultad de construir en el inmueble; dominio público respecto de las calles con restricciones de ingreso
para terceros y todo ello condimentado con más derechos personales o servidumbres recíprocas innumerables
para intentar preservar un criterio arquitectónico más o menos uniforme y una organización de los intereses
comunes.
La propiedad inmobiliaria ingresa en el núcleo duro del orden público. El Estado está especialmente
interesado en la regulación de la propiedad inmobiliaria; y ello no es solo patrimonio del Estado nacional, sino
que es común en todas las legislaciones. En este sentido se ha dicho que "los derechos reales constituyen un
soporte jurídico de un núcleo de cuestiones políticas y económicas que revisten un carácter fundamental y vital
para la organización social. Los derechos reales entrelazan sus disposiciones con aquellas donde predomina el
interés público como ocurre con la explotación económica de los recursos naturales, las disposiciones
urbanísticas, el medio ambiente y asimismo el mercado inmobiliario que interactúa con el financiero en un
recíproco dinamismo. La sola regulación de los derechos reales y las formas que puede adoptar tal modo de
ejercer la propiedad tiene una indudable impronta de orden público". (7)
No parece conveniente que, ante una misma realidad física (cerramiento, partes de uso común y partes de
uso privativo), una organización jurídica común (reglamentos convencionales de administración, convivencia,
disciplinarios, arquitectura, etc.—) y del mismo escenario del mercado inmobiliario (clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos), los derechos y obligaciones de los
adquirentes y los terceros que contratan con el conjunto sean distintos. Esta diversidad de configuraciones
incluso se ha hecho presente en un mismo complejo cuando el desarrollador, al ir avanzando en la ejecución del
barrio por etapas, va cambiando los derechos que a cada adquirente le otorga; así existen complejos en los que
algunas calles son sometidas a condominio de indivisión forzosa, otras a servidumbres y las restantes a dominio
público con restricción de uso. No parece razonable que, conforme sea el criterio judicial y la configuración
adoptada, los gastos de mantenimiento de las cosas comunes o de uso común puedan ser reclamados por una vía
expedita solo si el magistrado interviniente alcanza a vislumbrar la realidad enmascarada detrás de los contratos
otorgados por las partes. No es razonable que la intervención del órgano administrativo de control urbanístico y
la consiguiente potestad de exigencia contributiva sea posible solo si el ropaje jurídico de la misma realidad
física lo permite. Tampoco es razonable que el derecho de los adquirentes se encuentre mejor protegido
conforme sea el criterio del registro de la propiedad de cada jurisdicción.
El principio de igualdad y el de seguridad jurídica, así como la naturaleza de los derechos que vinculan a las
personas con los inmuebles, justifican la aplicación uniforme de la ley. El legislador ha considerado que se
protegen estos principios constitucionales y se puede superar la jurisprudencia contradictoria si todos los
conjuntos inmobiliarios preexistentes a la normativa sancionada se adecuan a la nueva legislación. Esta parece
también la mejor forma de proteger al usuario del sistema.
Pero la directiva legislativa de adecuación de situaciones preexistentes a un nuevo ordenamiento —que
alcanza a todos los actores del sistema, usuarios, administradores, magistrados, entes administrativos— no
supone que la aplicación de las normas no sea inmediata. Adecuado o no, un conjunto inmobiliario es un club
de campo, un barrio privado o cualquiera de las configuraciones que enumera el art. 2073, siempre que tenga las
ejercicio de los derechos existentes. En materia de derechos reales constituidos con anterioridad a la vigencia de
la nueva ley, en cuanto a su ejercicio, quedan sometidos a ella.
Con relación a la interpretación de esta norma, la doctrina explica que el efecto inmediato es el efecto propio
y normal de toda ley: ella se aplica inmediatamente después de haber sido sancionada. Es el sistema que tenía el
Código civil y que consiste en que la nueva ley se aplica a: (i) las relaciones y situaciones jurídicas que se
constituyan en el futuro; (ii) las existentes, en cuanto no estén agotadas; (iii) las consecuencias que no hayan
operado todavía (11).
En consecuencia, si el artículo 2075 impone que "Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro...", se les aplica el
artículo el último párrafo del artículo 2048 que dispone: "El certificado de deuda expedido por el administrador
y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones".
De esta manera se alcanza también una interpretación integradora del artículo 2075 con la del artículo 7º, en
tanto se aplica el régimen de la propiedad horizontal especial a las consecuencias de las relaciones y situaciones
jurídicas existentes en los conjuntos inmobiliarios con distinto formato jurídico, si ello redunda en soluciones
que sean más favorables para su subsistencia y desarrollo (12).
Por esta razón sostenemos que la mentada "adecuación" de los conjuntos inmobiliario al régimen legal
instaurado puede ser abordada de dos maneras: la adecuación formal o estructural y la adecuación funcional u
operativa. La primera importa cambiar la configuración jurídica del derecho del titular y refiere a los
instrumentos que se deben otorgar para afectar el conjunto inmobiliario a la propiedad horizontal especial. La
segunda concierne a la aplicación del Código a las consecuencias jurídicas de los conjuntos inmobiliarios
preexistentes conforme lo dispone el artículo 7º primer párrafo.
En tal sentido la Comisión Nº7 de Derechos Reales de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
realizadas en la ciudad de La Plata los días 28/30 de setiembre de 2017, votó el despacho de mayoría de que
declara: Los conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos a través de derechos personales o derechos
reales o por medio de la concurrencia de algunos de esos derechos entre sí, deben ajustarse funcionalmente a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal especial, en todo lo jurídicamente posible, entre otros lo
relativo a la existencia y funcionamiento orgánico del consorcio de propietarios (asambleas y administración),
obligaciones y ejecución de expensas, gastos y erogaciones comunes (título ejecutivo) y régimen disciplinario
(art. 7 primer párrafo del CCCN).
Así es que procede la aplicación de las normas de la propiedad horizontal especial y subsidiariamente las de
la propiedad horizontal para el cobro de los gastos y contribuciones comunes (arts. 2081 y 2048),
independientemente de la estructura jurídica del conjunto preexistente. Opinamos que tampoco se debe
desconocer la constitución por ministerio de la ley del consorcio de propietarios dotado de personalidad jurídica
(art. 2044), que opera independientemente del otorgamiento de cualquier instrumento y por la sola existencia de
un grupo de personas titulares de derechos sobre partes comunes y privativas (elementos objetivos y personales)
que requieren una organización para asegurar la administración y conducción del complejo al cumplimiento de
la finalidad común.
De lo reseñado se desprende que si un conjunto inmobiliario no se encuentra formalmente adecuado a la
propiedad horizontal especial, se entiende que los operadores del derecho igualmente deben aplicar el régimen
legal de la propiedad horizontal especial. Es que "son de orden público las normas que determinan cuáles son
los derechos reales, la amplitud de su contenido y los elementos de la relación jurídica real es decir sujeto,
objeto y causa, y todo lo relacionado con la adquisición, constitución, modificación, transferencia y extinción".
(13). Así como no pueden crearse derechos reales distintos a los enumerados en la legislación, no se puede
esconder bajo un ropaje distinto lo que, por su finalidad y naturaleza fáctica, es un derecho real. Si los
elementos de la relación o situación jurídica definidos por las normas imperativas se encuentran presentes
—características que delimita el artículo 2074—, no puede más que aplicarse las consecuencias que las mismas
normas imponen.
Este es también el mejor modo de respetar los preceptos contenidos en el Título III del Libro Tercero de este
Código relativas al contrato de consumo y las de la ley 24.240 que mantienen su vigencia. Los desarrollistas y/o
propietarios de estos complejos y todos los intervienen en la red de comercialización y prestación de servicios
quedan sujetos a estos ordenamientos (14).
Consideramos entonces que la aplicación operativa o funcional del nuevo régimen legal es inmediata
respecto de ciertos elementos: sanciones, admisión, régimen de expensas y administración, cuando menos. De
otra manera se continuaría violando el orden público de los derechos reales. Las configuraciones adoptadas por
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los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código vigente violaban la estructura de los derechos
reales, y continuar con la aplicación de las normas derogadas significa tanto como consolidar una violación a la
ley.
La posición minoritaria del plenario que se comenta sostiene que el término "adecuarse" importa
necesariamente un cambio, una modificación que debe tener reflejo instrumental y registral. Y refuerza esta
postura al sostener "no parece que permitir que quienes formen parte del Conjunto Inmobiliario preexistente
puedan por su sola voluntad dar por "adecuada" su estructura y funcionamiento al nuevo marco legal creado por
la ley para este tipo de emprendimientos (artículo 2073 y ss. CCCN), soslayando el cumplimiento de las formas
también son impuestas legalmente para que pueda considerare que aquello tuvo lugar (arg. arts. 1017, inc. a),
2038 y 2075 del CCCN)". Por lo que se expresa en este pasaje, entiende la minoría que el mandato de
adecuación es exclusivamente para los propietarios. Esta restricción en la interpretación no surge de las normas;
el mandato de adecuación es para todos los operadores, incluso los jueces que deben aplicar las normas a las
consecuencias de situaciones y relaciones jurídicas prexistentes y resolver los asuntos que sean sometidos a su
jurisdicción mediante una decisión razonablemente fundada (art. 3º).
En este sentido, así como no existen dos dominios (uno para los constituidos antes de la vigencia de Código
y otro para los posteriores), no deberían existir dos derechos distintos para la misma realidad inmobiliaria. El
contenido y ejercicio de los derechos reales preexistentes debe ser considerado bajo la regulación de la nueva
normativa.
Si se entendiera que la manda de adecuación se circunscribe a la adecuación instrumental, es evidente que la
aplicación de las normas de la propiedad horizontal a los conjuntos inmobiliarios preexistentes será,
prácticamente, una excepción. Bien reseña el fallo plenario sobre los costos excesivos que supone la adecuación
estructural, a lo que debe sumarse los inconvenientes que se presentan ante distintos organismos del Estado para
lograr la efectiva adecuación.
VI. Conclusiones
No cabe duda de que en el caso de encontrarnos ante un conjunto inmobiliario regularmente constituido o
formalmente adecuado al régimen de la propiedad horizontal especial, la vía ejecutiva es idónea para exigir el
cumplimiento de las expensas adeudadas. Ello surge por disposición del artículo 2048 y la remisión al marco
legal de la propiedad horizontal que establece el segundo párrafo del artículo 2075.
El artículo 2048 zanja las diferentes posiciones doctrinarias y jurisprudenciales y habilita la vía ejecutiva
para el cobro de las expensas en las provincias, cuyos códigos procesales no admitían el certificado de deuda de
expensas como título ejecutivo y también determina los requisitos de conformación del certificado de deuda
para tramitar por la vía ejecutiva.
El interrogante con relación a la vía procesal surge respecto de todos aquellos conjuntos inmobiliarios
prexistentes, cuya configuración es distinta de la propiedad horizontal de la ley 13.512 y no han adecuado
instrumentalmente su estructura; aquellos que no tienen un reglamento inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble sino que los reglamentos forman parte de los títulos de adquisición de los distintos derechos reales o
se encuentran insertos en los contratos sociales de las sociedades o asociaciones que conformaban el
"consorcio", o incluso se han otorgado en instrumentos privados emanados de "asambleas de propietarios".
No se desconoce que, en la mayoría de estos casos, la vía ejecutiva para el cobro de expensas se encuentra
establecida en los reglamentos a los que el adquirente adhiere y que la posibilidad de crear títulos ejecutivos por
la convención de las partes es el criterio que prevalece en la actualidad. Pero la respuesta afirmativa al
interrogante planteado se sustenta en la aplicación de los artículos 7º, 2048 y 2075 del ordenamiento vigente.
En efecto, el artículo 2075 es un mandato también para el juez. Así, cuando se verifica la existencia de un
conjunto inmobiliario, el magistrado debe aplicar la normativa que la legislación vigente le impone y,
cumplidos los requisitos de habilidad del título, debe admitir la vía ejecutiva.
Si la nueva ley no da precisiones acerca de la adecuación, la norma del artículo 2075 debe aplicarse en
forma inmediata por su operatividad (art. 7º), conforme la interpretación sistémica e integradora que fija los
artículos 1º, 2º y 3º del Título Preliminar del Código.
Finalmente aplaudimos la posición mayoritaria del acuerdo plenario en tanto expone que "no es el pacto de
la vía ejecutiva, lo que permite autónomamente acceder al trámite compulsorio, sino la especialísima naturaleza
del crédito perseguido. Es este dato ontológico el que, unido al sometimiento voluntario, total y sin reservas a
un régimen determinado, torna poco plausibles protestas posteriores o ulteriores impugnaciones de pretendida
base constitucional". Cuando se hace referencia a la especial naturaleza del crédito por expensas, no es hacia
algo abstracto. Bien comenta uno de los votos que, por su contenido, la expensa involucra desde el pago de la
luz de los espacios de circulación hasta los sueldos del personal que recoge los residuos de las casas. Esta
especial naturaleza es el motivo por el cual se ha ensanchado la legitimación pasiva (art. 2050), las defensas
para liberarse del pago son limitadísimas (art. 2049) e históricamente se ha descartado la eximición basada en la
mayor o menor utilización de los servicios comunes o el cuestionamiento de la personalidad del consorcio. Es
que la "obligación de contribución con los gastos y cargas comunes" es un elemento que caracteriza
estructuralmente al derecho real de propiedad horizontal especial (art. 2074).
La supremacía del interés colectivo y la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario no admiten otra solución,
cual es proteger la subsistencia, funcionamiento y desarrollo de todo conjunto inmobiliario mediante una
decisión razonablemente fundada. Así resuelve la mayoría este fallo plenario.
(A) Profesora Emérita (Univ. Mendoza — UNCuyo). Integrante de la Subcomisión de Garantías Patrimoniales
designada por la Comisión Redactora del Anteproyecto de Código Civil y de Comercio de la Nación 2012.
Presidenta de las XXVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (setiembre 2022). Abogada en ejercicio de la
profesión./p>
(AA) Abogada. Profesora Titular en la Cátedra Práctica Profesional Supervisada V, Facultad de Derecho
(UNCuyo). Profesora Adjunta en la Cátedra de Derechos Reales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
(Univ. Aconcagua). Profesora Adjunta en la Cátedra de Derechos Reales e intelectuales (Univ. Mendoza —
UNCuyo).
(1) NICOLAU, N., "El régimen de suelos, la propiedad privada y el fraccionamiento de la tierra urbana o
suburbana. El caso especial de los "clubes de campo o barrios" como urbanizaciones privadas", en "Curso de
Derecho Urbanístico" de TALLER, A. y ANTIK, A., Rubinzal Culzoni Edit., Santa Fe, 2011, p. 337.
(2) KEMELMAJER de CARLUCCI, A., "Tendencias actuales y perspectivas del Derecho Privado y el sistema
jurídico latinoamericano", Cultural Cuzco, Lima 1990. Conf. XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
Comisión Nº 4. Derechos Reales. "Formas coparticipativas de propiedad: tendencias actuales", Córdoba, 2009.
(3) PUERTA de CHACÓN, A. - PUJOL de ZIZZIAS, I. - NEGRONI, M., "Conjuntos Inmobiliarios privados".
en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado, Dir. Zannoni, E, Coord.
Kemelmajer de Carlucci, A, Astrea, Buenos Aires, 2012, t. 13, ps. 534 a 671.
(4) PUERTA de CHACÓN, A., "Conjuntos Inmobiliarios", Código Civil y Comercial de la Nación y normas
complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial", T.4B, Dir. Zannoni, E., Coord. MARIANI de VIDAL,
Marina, Hammurabi, Buenos Aires, 2017, p. 663 y ss.
(5) PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María Laura, "Adecuación de los CI preexistentes. Normas
operativas del Código Civil y Comercial", LA LEY, 2016-C, 724.
(6) KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída, "La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y
situaciones jurídicas existentes, Primera parte", Rubinzal Culzoni Editores, §57.5, p. 164 y "La aplicación del
Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes, Segunda parte", Rubinzal Culzoni
Editores, §37.5, ps. 252/3. Conf. COLMAN LERNER, Horacio, "Conjuntos Inmobiliarios. Código Civil y
Comercial de la Nación", Di Lalla, 2015, p. 71.
(7) DIEZ-PICAZO, Luis, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", Thomson - Civitas, Pamplona, 2008,
5ª ed., t. III, p. 54 y ss. citado por COSSARI, Nelson G. A., COSSARI, Leandro R. N., "Orden público en los
derechos reales", LA LEY, 2015-F, 845.
(8) PUERTA de CHACÓN, Alicia - NEGRONI, María Laura, ob. cit.
(9) MARIANI de VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana, "Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y
Comercial con especial referencia a los preexistentes", LA LEY, 2015-B, 869.
(10) KEMELMAJER de CARLUCCI, Aída, ob. cit.
(11) Ibídem.
(12) En tal sentido, antes de la sanción del Código Civil y Comercial, un precedente judicial se pronunció con
este alcance interpretativo, respecto de la aplicación de la ley 19.550 a las asociaciones constituidas bajo forma
de sociedad, de acuerdo al art. 3 de la ley 19.550. El tribunal sostuvo que esa normativa refiere a la estructura
del ente, y no al modo, sentido y comprensión de sus conflictos por los jueces que hayan de juzgar sobre
desventuras internas de una asociación residencial y deportiva. CNCom., Sala D, "C.,F.V.c. Altos de los
Polvorines, S.A., s/sumario", 30/06/1999, ED, 186, p. 1096 y ss.
(13) GATTI, Edmundo, "Teoría de los Derechos Reales", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 116 citado
por COSSARI, Nelson G. A. - COSSARI, Leandro R. N., ob. cit.
(14) PUERTA de CHACÓN, Alicia, "comentario a Conjuntos inmobiliarios privados. Clubes de campo y
barrios privados", § 35, en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, Anotado y Concordado, Astrea,
2012, t. 13, ps. 652 y ss.
Voces:
DERECHO
Fallo comentado: C1aCiv. y Com., San Isidro, en pleno ~ 12/09/2023 ~ Sausalito Club S.A. c. Cibra S.A. s/ Cobro ejecutivo de
expensas.