BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

1.1.1 Latar Belakang Proyek
Saat ini kebutuhan akan tempat tinggal di Jakarta semakin meningkat.
Seiring dengan berjalannya pembangunan, terjadi pula pengurangan lahan
terbuka. Pembangunan hunian vertikal menjadi salah satu solusi untuk
penyelesaian masalah tersebut. Hunian vertikal memungkinkan untuk
memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal dalam jumlah banyak. Hal
tersebut menyebabkan adanya pembangunan hunian vertikal yang terjadi
hampir di seluruh wilayah Jakarta.
Deputi Perumahan Formal Kementrian Perumahan Rakyat,
Pangihutan Marpaung (2012) dalam detikfinance.com mengatakan bahwa
saat ini masyarakat sudah bosan dengan kemacetan dan lebih memilih
lokasi hunian vertikal di dekat Jakarta. Contohnya saja, penghuni
apartemen Centre Point Bekasi adalah eks pemilik rumah yang jauh dari
pusat kota. Hal tersebut yang menyebabkan hunian vertikal cenderung
berada di kawasan bisnis CBD, perkantoran yang didukung oleh
keberadaan pusat perbelanjaan.
Tak lama kemudian terjadi penurunan minat masyarakat dengan
apartemen setelah hadirnya condominium. Hal tersebut diutarakan oleh
Senior Analyst Condominium & Rental Apartement Research & Advisory
Cushman & Wakefield, Elizabeth Tanti Noviana (2012) bahwa sepanjang
triwulan pertama 2011, tingkat hunian apartemen sewa di Jakarta tercatat
hanya sebanyak 65,4%, atau turun sekitar 0,9% dibanding kuartal
sebelumnya yang mencapai 66,3%.
Menurut hasil riset Cushman dan Wakefield yang disampaikan oleh
Dharmesti Sindhunatha, Associate Director Marketing & Communications
and Human Resources (2012) menyampaikan bahwa aktifitas penjualan
condominium kian meningkat dengan didominasi oleh proyek menengah
ke atas dengan angka 67% sedangkan kelas menengah 61,3% dan kelas
atas 57%.
1
2

Target pemasaran pun kian berkembang. Evie Susanti, Associate

Director PT Leads Property Service Indonesia (2012) menambahkan
bahwa investasi condominium saat ini didukung dengan okupansi yang
tidak hanya sebatas para ekspatriat saja. Konsumen lokal di Jakarta kini
banyak beralih ke hunian vertikal karena adanya keterbatasan pasokan
rumah yang terjangkau harganya.
Adapun hasil riset Cushman dan Wakefield yang disampaikan oleh
Dharmesti Sindhunatha, Associate Director Marketing & Communications
and Human Resources (2012) bahwa aktifitas penjulan condominium di
wilayah sekitar Jakarta diperkirakan akan terus meningkat pada tahun
2013.
Pembangunan membuat lahan terbuka di Jakarta semakin berkurang.
Condominium dan beberapa macam hunian vertikal dapat memberikan
kebutuhan akan ruang terbuka. Lahan terbuka memberikan kesempatan
untuk melakukan penghijauan tetapi umumnya bangunan tinggi justru
didominasi oleh pengerasan yang menyebabkan lingkungan bangunan
menjadi panas.

Gambar 1.1 Pola temperatur di suatu kota yang terkena Urban Heat Island
Sumber: Jurnal Ekoton Vol. 8

Pemanasan kota tersebut lebih dikenal dengan istilah Urban Heat

Island. Penghijauan dapat dilakukan diberbagai tempat bahkan pengerasan
pada bangunan memungkinkan untuk dilakukan penghijauan. Area
pengerasan horizontal hingga vertikal pada bangunan contohnya
fasade/dinding pun dapat digunakan untuk penghijauan.
Hal tersebut telah diterapkan di Singapore. Penghijauan
dimaksimalkan dan dimungkinkan untuk setiap area bangunan. Tentu saja
untuk area terbuka hijau pemerintah Singapore sendiri telah membuat
 3

peruntukannya sendiri untuk wilayahnya. Penghijauan ini di Singapore

lebih dikenal dengan nama Skyrise Greenery.
Adapun lokasi yang telah dipilih untuk proyek pembangunan
condominium ini adalah daerah Cawang, Jakarta Timur. Kawasan ini
kelak akan dijadikan kawasan CBD baru di Jakarta Timur. Hal tersebut
diungkapkan melalui artikel Detikfinance (2012).

Gambar 1.2 Grafik UHI dalam kawasan CBD

Sumber: www.google.co.id

CBD berpartisipasi dalam efek Urban Heat Island. Hal tersebut

dikatakan sebuah artikel Geography.about.com. Oleh karena itu,
diharapkan penerapan konsep Skyrise Greenery ini sedikitnya berpengaruh
pada iklim mikro lingkungan sekitar tapak dan terutama pada bangunan itu
sendiri. Adapun hal yang telah dipaparkan di atas menjadi banyak hal atas
pertimbangan penyusunan Condominium Dengan Penerapan 'Skyrise
Greenery' Terkait Pendekatan Arsitektur Hijau di Jakarta Timur ini
sebagai Proyek Tugas Akhir saat ini.

1.1.2 Latar Belakang Topik dan Tema

Tema dari proyek ini adalah Green Architecture atau Arsitektur Hijau.
Pengertian arsitektur hijau menurut Karyono, T.H. (2010) adalah arsitektur
yang minim dalam mengkonsumsi sumber daya alam, termasuk energi, air
dan material serta minim menimbulkan dampak negatif bagi lingkungan.
Prinsip arsitektur hijau menurut Brenda dan Robert Vale (1991) terdiri
dari 6 hal yaitu Conserving Energy (Hemat Energi), Working with Climate
(Memanfaatkan kondisi dan sumber energi alami), Respect for Site
(Menanggapi keadaan tapak pada bangunan), Respect for User
4

(Memperhatikan pengguna bangunan), Limitting New Resources

(Meminimalkan sumber daya baru) dan Holistic/mengaplikasikan
semuanya.
Dari keenam hal tersebut yang akan dijadikan topik adalah 'Working
with Climate' dan 'Respect for Site' tentunya dengan 'Respect for User'
juga karena bangunan dibangun untuk memberikan kenyamanan pada
pengguna. Ketiga hal tersebut dapat dilakukan dengan cara menciptakan
iklim mikro pada bangunan dan tapak yang tentunya akan berpengaruh
pada lingkungan sekitar.
Penghijauan tidak menghasilkan dampak negatif dan sangat ramah
lingkungan. Penghijauan akan terus berkembang, berumur panjang dan
bahkan akan tumbuh dengan sendirinya secara alami. Urban Heat Island
sangat berhubungan dengan suhu udara yang meningkat yang membuat
ketidaknyamanan.
Pada dasarnya jika tidak dapat mencapai suhu standar kenyamanan
thermal, minimal 1oC suhu yang dapat diturunkan saja sudah memiliki efek
yang besar bagi bangunan. Dalam rangka mengatasi efek Urban Heat
Island ini dapat dimulai dengan mereduksi suhu bangunan itu sendiri
sebelum membicarakan kota. Hal tersebut lebih dikenal dengan istilah
menciptakan 'iklim mikro' pada bangunan.
Menurut pemerintah Singapore melalui web resminya
www.skyrisegreenery.com mengatakan bahwa penghijauan dapat
dilakukan dimana saja termasuk pada sisi bangunan. Misalnya saja pada
atap, dinding, balkon, pedestrian dan sisi bangunan lainnya. Istilah tersebut
lebih dikenal dengan 'Skyrise Greenery'. Penerapan 'Skyrise Greenery'
sudah berhasil dilakukan di Singapore. Peck (1999) mengatakan dengan
penerapan 'Skyrise Greenery' berhasil mereduksi suhu sebesar 5,5°C dan
dapat mengurangi jumlah energi yang dibutuhkan untuk AC sebesar 50%
sampai 70% dengan mendinginkan suhu udara langsung luar bangunan.
Penggunaan 'Skyrise Greenery' ini diharapkan dapat menciptakan
iklim mikro pada bangunan condominium ini dan menurunkan suhu
lingkungan tapak ataupun sekitarnya. Jika hal tersebut dilakukan dapat
mengurangi efek Urban Heat Island dan akan memberikan kenyamanan
thermal dengan pendekatan heat balance.
 5

1.2 State of The Art

Proyek penerapan 'Skyrise Greenery' ini sangat berbeda dengan
proyek umumnya karena berhubungan dengan penghijauan pada bangunan
yang tidak hanya semata pada lingkungan tapak. Penerapannya memiliki
kontribusi yang sangat banyak, baik kedalam bangunan itu sendiri ataupun
ke lingkungan. Penggunaan 'Skyrise Greenery' ini telah diterapkan dan
diteliti oleh peneliti sebelumnya dan terbukti sangat efektif dan
memberikan manfaat yang besar terhadap bangunan bangunan itu sendiri.
Adapun suatu bangunan di Jalan Hayam Wuruk, Jakarta Pusat yang
telah menerapkan penghijauan secara vertikal pada dinding bangunannya.
Vertikal greenery tersebut tidak dilakukan sepernuhnya pada bagian
dinding hanya sekitar 50-60% saja penggunaanya perlantai. D.K. Halim
yang menjabat sebagai Chief Director pernah melakukan penelitian pada
gedung di tempatnya bekerja itu.
Beliau menemukan bahwa dengan penggunaan vertikal greenery ini
dapat menurunkan suhu hingga lebih dari 3-5 oC atau bahkan lebih. Bila
cuaca keadaan panas maka penggunaan AC 2 lantai dapat turun sekitar
40% tetapi jika dalam keadaan cuaca mendung, dingin dan hujan
penggunaan AC dapat berkurang hingga 60%.
Pengaruh dan manfaat terhadap bangunan itu sendiri yaitu dapat
menurunkan suhu ruangan, mengurangi penggunaan AC, mengurangi
kebisingan, penyaring debu, menjadi pembayang agar matahari tidak
langsung mengenai unit/dinding dan masih banyak lainnya. Tak hanya
sampai disitu, penerapan 'Skyrise Greenery' ini dapat menurunkan suhu
lingkungan dan menciptakan iklim mikro. Selain itu, apabila diterapkan
pada seluruh bangunan di kota akan menciptakan iklim makro.

1.3 Perumusan Masalah

1.3.1 Aspek Manusia
1. Bagaimana pola kegiatan pelaku dalam condominium baik penghuni,
pengunjung maupun pengelola?
2. Apa saja kebutuhan ruang yang diperlukan guna menunjang kegiatan
penghuni, pengunjung dan pengelola?
6

3. Bagaimana cara menentukan luasan ruang yang dibutuhkan untuk

menampung dan menunjang kegiatan di condominium?
4. Bagaimana cara menentukan zoning-zoning ruang yang mendukung
kegiatan pelaku secara optimal?
1.3.2 Aspek Bangunan
1. Bagaimana cara mendesain condominium dengan penerapan 'Skyrise
Greenery' yang efektif untuk mengurangi efek Urban Heat Island
dengan tetap memperhatikan estetika bangunan?
2. Bagaimana cara menentukan denah type unit yang disesuaikan dengan
kegiatan dan kebutuhan penghuni?
3. Bagaimana cara menentukan program ruang unit hunian agar setiap
unit mendapatkan view kota dan penghijauan?
1.3.3 Aspek Lingkungan
1. Bagaimana cara menciptakan iklim mikro pada tapak dalam usaha
mengurangi efek Urban Heat Island?

1.4 Maksud/Tujuan dan Sasaran Proyek

Maksud atau tujuan dari perencanaan dan perancangan condominium
ini adalah memberikan alternatif desain condominium yang cocok untuk
kawasan perkotaan dengan penerapan 'Skyrise Greenery' untuk mencapai
terciptanya iklim mikro guna mengurang efek Urban Heat Island. Selain
itu, ketersediaan berbagai macam fasilitas penunjang dilakukan agar dapat
memberikan pelayanan bagi penghuninya.
Penerapan 'Skyrise Greenery' ini diharapkan dapat berpartisipasi
dalam mengurangi efek Urban Heat Island yang dimulai dari bangunan
condominium itu sendiri. Sasaran dari proyek ini adalah mengupayakan
untuk mengurangi efek Urban Heat Island dengan cara menciptakan iklim
mikro guna mencapai kenyamanan thermal terutama dalam pendekatan
Heat Balance.

1.5 Ruang Lingkup

Adapun ruang lingkup bahasan yang akan dibahas dalam Tugas Akhir
ini antara lain:
1. Deskripsi tentang Arsitektur Hijau dan 'Skyrise Greenery'.
2. Pendesainan unit dan fasilitas condominium.
 7

3. Pengaplikasian 'Skyrise Greenery' pada desain condominium.

4. Pengaruh penggunaan 'Skyrise Greenery' terhadap penurunan suhu
bangunan dan lingkungan guna mengurangi efek Urban Heat Island.
5. Metode penelitian

1.6 Metodologi
Penelitian ini menggunakan metode deskriptif analistis. Adapun
pengumpulan data primer dan sekunder yang didapatkan dari perpustakaan
dan penelitian terdahulu melalui jurnal maupun observasi lapangan.
Berikut ini adalah studi yang dilakukan guna mengumpulan data yang
diperlukan, yaitu:
A. Studi Pustaka.
Berikut ini adalah upaya penelitian yang akan dilakukan penyusun
mengenai studi pustaka:
1. Mencari literatur sejenis yang berkaitan tentang condominium,
'Skyrise Greenery' dan arsitektur hijau.
2. Mencari data dan hal-hal yang berhubungan dengan lokasi tapak.
3. Membandingkan bermacam-macam apartemen, residential dan
condotel yang terletak di Cawang, Jakarta Timur.
4. Mencari jurnal penelitian terdahulu yang berkaitan dengan
penggunaan 'Skyrise Greenery'.
B. Studi Lapangan.
Adapun hal yang akan dilakukan penyusun terkait studi lapangan
yaitu survey secara langsung terkait penerapan topik untuk mengetahui
seberapa besar manfaat penggunaannya dan kefektifan topik untuk
diterapkan kedalam desain condominium.
Hal sederhana untuk mengetahui kota terkena efek Urban Heat
Island yaitu bila ditemukan suhu rata-rata yang memiliki kecendrungan
kian meningkat pertahunnya. Selain itu, hal tersebut telah dilakukan
pengujian apakah Jakarta terkena fenomena Urban Heat Island yang
dilakukan oleh Mahasiswa geografi UI dalam www. kompasiana.com.
C. Studi Peraturan Pemerintah Setempat
Studi peraturan ini dilakukan untuk mengumpulkan data berkaitan
tentang peraturan sebuah gedung atas penggunaan rooftop greenery,
8

vertical greenery dan pengelolaan mengenai peraturan tanah di lokasi

tapak.
D. Studi Banding
Studi banding ini dilakukan untuk membuka wawasan nyata
tentang fungsi apartemen, residential dan condotel serta fasilitasnya
yang berlokasi di Cawang, Jakarta Timur terutama pinggiran kota. Hal
tersebut dilakukan untuk mengetahui kebutuhan type denah unit.

1.7 Sistematika Penulisan

Secara garis besar sistematika penulisan ini akan membahas tentang
proses perencanaan dan perancangan condominium yang mengaplikasikan
penggunaan Skyrise Greenery. Perencanaan dan perancangan
"Condominium Dengan Penerapan 'Skyrise Greenery' Terkait Pendekatan
Arsitektur Hijau di Jakarta Timur" akan disusun dalam beberapa bab
antara lain sebagai berikut:
BAB I : Pendahuluan
Pada bagian BAB I ini terdapat pendahuluan yang
berisikan tentang latar belakang dan alasan pemilihan terkait
dengan Condominium Dengan Penerapan "Skyrise Greenery"
Terkait Pendekatan Arsitektur Hijau di Jakarta Timur. BAB
ini memaparkan latar belakang pemilihan proyek, latar
belakang pemilihan topik dan tema, state of art, perumusan
masalah, maksud/tujuan dan sasaran proyek, ruang lingkup,
metodologi, sistematika penulisan serta kerangka berpikir.
BAB II : Landasan Teori
Landasan teori ini tidak langsung terjabar mengenai
condominium tetapi menjabarkan prosesnya terlebih dahulu.
Tinjauannya berawal dari Apartemen yang kemudian berlanjut
ke Condominium, Arsitektur Hijau dan 'Skyrise Greenery'.
Pada bab ini akan dibahas pula tinjauan lokasi tapak dan teori
pendukung penelitian berupa jurnal penelitian sebelumnya
guna mempermudah penelitian.
Tak hanya itu, bab ini pun berisikan tentang hasil survey
dan penelitian langsung yang dilakukan penyusun. Pada bab
 9

ini pun berisikan data informasi studi banding apartemen,

residential dan condotel yang dilakukan dengan cara survey
langsung.
Hasil pengamatan/penelitian yang dilakukan oleh
penyusun pada bangunan yang memiliki keterkaitan dengan
topik pun akan dibahas pada bab ini. Hasil pengamatan
tersebut akan dianalisis kembali dan ditarik kesimpulan untuk
pembuktian sederhana dalam hal manfaat dan penurunan suhu.
BAB III : Metode Penelitian
Metode penelitian ini berisikan tentang hal-hal apa yang
akan dilakukan dalam penelitian tersebut. Langkah-langkah
serta upaya yang dilakukan guna mendukung penelitian
tersebut.
BAB IV : Analisis dan Bahasan
Bab ini berisikan tentang hasil dan bahasan dari analisis
penelitian dapat berupa diskusi atau analisis deskriptif
kuantitatif dan atau kualitatif yang berkaitan dengan topik.
Hasil dari analisis tersebut nantinya akan dituangkan kedalam
skematik desain guna membantu perencanaan dan perancangan
condominium dengan penerapan 'Skyrise Greenery'.
Tak hanya itu, bab ini berisikan pula tentang analisis tapak
atau site yang menyangkut 3 aspek, yaitu aspek manusia,
bangunan dan lingkungan.
BAB V : Simpulan dan Saran
Simpulan berisikan tentang hasil penelitian BAB IV yang
sudah dapat menjawab masalah penelitian yang telah
disampaikan pada BAB I. Bab ini pun akan menjawab tentang
kesimpulan hasil penelitian atau hipotesis sebelumnya.
Saran berisikan tentang gambaran dan usulan untuk
penelitian selanjutnya, serta saran bagi pengguna yang akan
menggunakan hasil penelitian ini. Selain itu, ada pula saran
untuk praktisi atau pemerintahan guna menindaklanjuti
dampak Urban Heat Island.
10

1.8 Kerangka Berpikir

Judul Tugas Akhir

Condominium Dengan Penerapan 'Skyrise Greenery'
Terkait Pendekatan Arsitektur Hijau di Jakarta Timur.

Latar Belakang
Adanya pemanasan kota atau yang lebih dikenal
dengan Urban Heat Island.

Tinjauan Teori
Maksud/Tujuan dan Sasaran Proyek  Teori Apartemen
F Memberikan alternatif desain condominium yang  Teori Condominium
cocok untuk kawasan perkotaan dengan penerapan
 Teori Arsitektur Hijau
E 'Skyrise Greenery' untuk mencapai kenyamanan
 Teori 'Skyrise Greenery'
thermal.
 Teori Pendukung
E

D Permasalahan
 Bagaimana cara mendesain condominium dengan
B
penerapan 'Skyrise Greenery' guna
A mengoptimalisasi pengurangan efek Urban Heat
Island.
C
 Bagaimana cara penyelesaian permasalahan pada
K tapak dan tata ruang melalui desain bangunan dan
pengolahan site terkait pengurangan efek Urban
Heat Island.

Penelitian dan Analisis

 Studi Banding Condominium
 Analisis penelitian/jurnal terdahulu
 Analisis pada bangunan melalui simulasi software

Konsep Perancangan
 Perancangan pada Condominium sesuai standar
 Penerapan 'Skyrise Greenery'

Skematik Desain

Perancangan

Gambar 1.3 Skema Gambar

Sumber:Dokumentasi Pribadi, 2013