Contenido Primer Parcial Notarial IV

CONTRATO DE PROMESA
Es un contrato preparatorio, es de gran utilidad para asegurar la celebración de un
contrato futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y el plazo para celebrar. Se
hace promesa, cuando por alguna circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el
contrato definitivo.

La más usual es la promesa de compraventa de inmuebles.

Regulación legal:
La promesa está regulada en el Código Civil, en los artículos 1674 al 1685.

En la promesa se puede convenir el pago de una multa sin perjuicio del cumplimiento del
contrato.
Cabe concluir:
1. Si el contrato futuro al que se obligan a celebrar debe constar en escritura pública,
la promesa también debe constar en escritura pública.
2. Si el contrato es bilateral, estamos ante una promesa; si es unilateral, es opción.
3. Que la opción pueda darse como accesorio de otro contrato, por ejemplo: un
arrendamiento con opción de compra.
4. La promesa obliga al contrato futuro.
5. La promesa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se trata de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos.
6. Existe un plazo legal que es de dos años para inmuebles y un año para muebles si
no se fija el plazo, o si se fija un plazo mayor se interpretará que el plazo es el
legal.
7. En la promesa se puede convenir el pago de una multa sin expresar que este pago
es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, de ser así, pagada la multa cesa la
obligación de celebrar el contrato.

Elementos:
 Personales:
a) El promitente vendedor
b) el promitente comprador
 Reales:
a) la cosa
b) el precio

 Formales:
a) la escritura pública, cuando se trate de bienes que se inscriben en el
Registro.
Obligaciones Previas:
Como en todo contrato siempre será necesario:
1) Los DPI, si no fueran conocidos por el notario
2) El Titulo con que se acredita la propiedad o derecho que va a darse en promesa.

Obligaciones Posteriores:
1) Razonar los Títulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra
modificación.
2) Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días
siguientes a la autorización de la escritura (art. 37 literal a) del Código de
Notariado).
3) Testimonio o Primer Testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de
la Propiedad con duplicado para su registro.

Impuestos:
1) En el Testimonio Especial se cubre el impuesto de timbre notarial, es del dos por
millar sobre el valor del contrato, es decir de dos quetzales por cada mil quetzales
del contrato. Este monto no debe exceder del límite máximo de trescientos
quetzales.
2) Testimonio para el Cliente, impuesto del timbre fiscal que es de cincuenta
quetzales, adhiriendo timbres fiscales al testimonio.

CONTRATO DE COMPRAVENTA
La compraventa es un contrato en el que una de las partes se obligan a dar en propiedad
una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Federico Puig Peña: Contrato de Compraventa: uno de los contratantes se obliga a

entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo
que lo represente.

Características:
a) Bilateral. Al momento de perfeccionarse surgen obligaciones para ambas partes.
b) Oneroso. Ambas partes derivan beneficios.
c) Conmutativo. Porque las prestaciones son ciertas y equivalentes.
d) Principal. No requiere de otro contrato para su existencia.
e) De ejecución instantánea. Sus obligaciones son susceptibles de cumplirse una
vez perfeccionado el contrato.
f) Consensual. Se perfecciona con el consentimiento de las partes.

Requisitos del Contrato:

Se deben reunir las condiciones generales de validez:
1) Capacidad
2) Consentimiento exento de vicios
3) Objeto lícito
Regulación Legal:
Artículos 1790 al 1851 del Código Civil.

Elementos:
 Personales:
a) El vendedor
b) El comprador

 Reales:
a) La cosa
b) El precio

 Formales:
a) La escritura pública cuando se trate de bienes que se inscriben en el
Registro.

Obligaciones Previas a la escritura de compraventa de inmuebles:

1) Los DPI, si no fueran conocidos por el notario.
2) El Titulo con que se acredita la propiedad del bien de la venta.
3) Si fuera a hacerse una desmembración, el plano de la finca a formarse.
4) El último recibo del pago del IUSI

Obligaciones Posteriores a la escritura de compraventa de inmuebles:

1) Razonar los Títulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra
modificación.
2) Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días
siguientes a la autorización de la escritura (art. 37 literal a) del Código de
Notariado).
3) Testimonio o Primer Testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de
la Propiedad con duplicado para su registro.
4) Avisos a la municipalidad de la localidad y la Dirección General de Catastro y
Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).

Impuestos:
1) En el Testimonio Especial se cubre el impuesto de timbre notarial, es del dos por
millar sobre el valor del contrato, es decir de dos quetzales por cada mil quetzales
del contrato. Este monto no debe exceder del límite máximo de trescientos
quetzales.
2) Testimonio para el Cliente. Si es un bien que se vende por primera vez, debe
pagarse el IVA, por lo tanto este testimonio se debe acompañar del recibo del
pago del IVA, en la actualidad el impuesto es del 12% sobre el valor de la venta, el
cual se paga en efectivo en formulario. En algunos casos la ley permite pagar el
impuesto del IVA adhiriendo timbres fiscales por el monto a pagar. También que
 se extienda factura y en la misma se incluya el impuesto, en este caso debe
hacerse constar en la razón tal circunstancia.
3) Si se traba de una subsiguiente venta, se cubre el impuesto de Timbres
Fiscales que es del 3%, este porcentaje se cubre con estampillas fiscales o bien
con pago en efectivo en formulario especifico.

COMPRAVENTA POR ABONOS CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

Por esta modalidad el comprador obtiene la posesión y uso de la cosa, salvo convenio y
contrato; pero mientras no haya adquirido la plena propiedad le queda prohibido cualquier
enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor.

Hasta el momento en que el comprador paga totalmente el precio o se cumple la

condición, la propiedad plena se transfiere al comprador sin necesidad de ulterior
declaración, basta un aviso que el vendedor debe dar al Registro de la Propiedad.

Artículo 1834 del Código Civil.

COMPRAVENTA DE INMUEBLE CON GARANTÍA HIPOTECARIA

En estos casos, en la misma escritura se lleva a cabo la venta y el nuevo comprador ya
siendo propietario constituye la hipoteca sobre el bien que ha comprado. Por lo tanto, el
comprador se convierte en deudor y el vendedor en acreedor.

COMPRAVENTA DE FRACCIÓN DE INMUEBLE

Frecuentemente nos encontramos que lo que se va a vender no es toda la finca sino solo
una parte de ella, para lo cual es necesario desmembrar una fracción de la finca. Esta
desmembración puede hacerse de dos formas:

a) Desmembrando a favor del mismo dueño la fracción que se desea vender para
que forme un nuevo cuerpo y una nueva finca con un número distinto al que tiene
la finca completa que recibe el nombre de finca matriz o finca madre.
b) Efectuar la venta de la fracción llevando a cabo la desmembración en la misma
escritura de venta.

En el primer caso solo comparece el propietario del bien de la escritura pública que otorga
la desmembración, por esa razón se le denomina a favor de sí mismo.

La desmembración a favor de sí mismo es de utilidad cuando se va a vender la fracción

pero aún no se sabe quién será el comprador y se cuenta con el tiempo de formar de una
sola finca varias fincas con número de registro independientes.

En el segundo caso, en la misma escritura de venta se lleva a caso la desmembración,

compareciendo el vendedor y comprador a celebrar la escritura de compraventa de
fracción de inmueble.
Para ambos casos es necesario tener un plano de desmembración elaborado por un
profesional de ingeniería.

La ley de Parcelamientos urbanos exige que la partición o desmembración de un

inmueble urbano debe contar con la respectiva autorización municipal para desmembrar.
En la práctica registral no exigen la autorización cuando la desmembración se hace para
si mismo.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE USUFRUTO VITALICIO

Es usual en la práctica que el vendedor venda el bien pero se reserve para sí y en forma
vitalicia el usufructo, es decir seguir usando y disfrutando de los frutos del bien por el resto
de su vida.

PACTO COMISORIO
Por este pacto pueden las partes estipular en el contrato que la venta se rescindirá si no
se paga el precio en cierto día determinado. Sin embargo, el comprador de bienes
inmuebles podrá pagar el precio después del día señalado mientras no hubiere incurrido
en mora en virtud de requerimiento.

La venta de cosas que no sean inmuebles se entenderá rescindida sin necesidad de

requerimiento, si a la expiración del plazo convenido no se presentó el comprador a pagar
el precio.

PACTO DE ADICIÓN AL DÍA

Por este pacto puede estipularse que la venta se rescindirá a solicitud del vendedor, si
dentro de un plazo máximo de tres meses, si se trata de bienes muebles, o de seis
meses, si se trata de bienes inmuebles, aparezca otra persona que pague más que lo que
ofrece el comprador por el bien objeto de la venta.