HUKUM JAMINAN Terdiri dari 2 bagian, kebendaan dan non kebendaan(perorangan) *Hak tanggungan *Hipotik *Jaminan perorangan * Hak tanggungan Pengertian tercantum dalam pasal 1 ayat 1 UU no 4 tahun 1996, judul UU hak tanggungan atas tanah berikut benda- benda Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud UU no 5 tahun 1996. Baik berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukanyang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kredit lainya. Dalam pasal tadi ada AUUASUlyang terkandung didalam pengertian hak tanggungan tadi UNSUR yang ke 1. Hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah adalah hak penguasaan setelah khusus yang diberikan KPD kreditur yang memberi wewenang kpdnya untuk menjual lelang secara khusus, apabila debitur wanprestasi dan mengambil seluruh dan sebagian hasil untuk pelunasan utang dengan hak mendahului dari pada kreditur lain. Hak mendahului dalam hperdata droitdepreference juga selain ini mempunyai hak yang mengikuti bendanya atau dalam istilah hukum perdata disebut roatdesuit hak mengikuti bendanya yaitu bila tanahnya berpindah maka haknyamengikuti tanah tadi. 2. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah bisa tanaman bisa bangunan tergantung perjanjiannya. 3. Pelunasan utang tertentu 4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu. Ada beberapa asas UU no 4 tahun 1996 1. Kreditur pemegang hak tanggungan adalah debitur yang diutamakan tercantum dalam pasal 1 ayat 1. 2. Tidak dapat dibagi-bagi sama dengan asas hukum jaminan pada umumnya. 3. Hanya dapat dibebankan kepada hak atas tanah yang telah ada tercantum dalam pasal 2 ayat 2. 4. Dapat juga dibebankan terhadap hak atas tanah berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah tercantum dalampasal 4 ayat 1. 5. Dapat dibebankan juga terhadap benda yang berkait dengan tanah yang akan ada dikemudian hari. 6. Sifat perjanjiannya adalah perjanjian asesor. Perjanjian asesor kalo perjanjian sudah selesai maka perjanjian asesornya ikut selesai. Perjanjian pokonya perjanjian kredit pinjam meminjam. 7. Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru yang akan ada diatur dalam pasal 3 ayat 1 8. Dapat menjamin lebih dari 1 utang diatur dalam pasal e ayat 2. 9. Mengikuti objek ditangan siapapun objek atau benda itu berada diatur dalam pasal 7 10. Tidak dapat dilakukan siptak oleh pengadilan karena kreditur pemegang haktanggungan mempunyai kedudukan roatdeprepren. 11. Hanya dapat dibebankan atas hak atas tanah tertentu diatur dalam pasal 8 dan pasal 11 12. Hak tanggungan ini wajib didaftarkan kekantor pendaftaran tanah diatur dalam pasal 13 13. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti. 14. Dapat dibebankan dengan janji-janji tertentu diatur dalam pasal 11 ayat 2. Ada janji yang wajib ada yang tidak wajib. Obyek dan subyek hak tanggungan. 11 Menurut pasal 4 dan pasal 7 Obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah. 1.hak milik 2.hak guna usaha 3.hak guna bangunan4.hak pakai atas tanah negara 5. Hak pakai atas tanah milik akan diatur dengan peraturan pemerintah 6. Hak atas tanah berikut, bangunan,tanaman atau yang akan ada kemudian. Baik bangunan atau tanaman baik yang ada ataupun yang akan ada tergantung perjanjiannya. Subyek hak tanggungan. Pemberi hak tanggungan yaitu debitur(org yang meminjam uang dengan memberi jaminan) Penerima hak tanggungan yaitu kreditur yang memberi kepada debitur. Maka kredtutur dan debitur telah sepakat untuk menjadikan utangnya maka harus dibuat akta hak tanggungan dengan akta notaris. Akta hak tanggungan ini harus didaftarkankekantor pendaftaran tanah untuk mendapatkan sertifikat hak tanggungan. Menurut pasal 10 dan pasal 15 UU no 4 tahun 1996 ada 2 cara yang dilakukan dalam pemberian hak tanggungan yaitu secara langsung oleh yang bersangkutan debitur sendiri atau oleh kuasa. Pemberian HK tanggungan secara langsung yang secara sendiri yang 1. harus didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang 2. Harus dilakukan dengan pembuatan akta atau disingkat hpat oleh notaris PPAT 3. Obyek hak tanggungan yang berupa hak atas tanah yang berasal dari konpersi yang belum dilakukan maka pemberian hak tanggungan ya dilakukan bersamaan permohonan pendaftaran hak atas tanah. Apabila hak tanggungan menggunakankuasa 1. Wajib dibuat dengan akta notaris, dengan syarat ada 3. 3. Mencantumkan dengan jelas obyek hak tanggungan. Jumlah utang dan nama identitas debitur. Kuasa untuk membuat apht. ile 2.Surat kuasa Tidak dapat ditarik kembali. 3.Surat kuasa membebankan hak tanggunganyang sudah didaftarkan wajib diikuti dengan pembuatan akta hak tanggungan selambat lambatnya 1 bulan setelah kuasa diberikan . Sedangkan hak atas tanah belum terdaftar wajib dengan apht selambat-lambatnya 3 bulan setelah kuasa diberikan. Alasan pembuatan surat kuasa, 1. Alasan subyektif,1. pemberi kuasa tidak dapat hadir langsung dihadapan ppt untuk membuat akta hak tangggungan. 2. Biaya pembuatan akta hak tanggungan cukup tinggi 3. Kredit yang diberikan tidak besar dan dalam jangka pendek saja. 2. Alasan obyektif 1. Sertifikat hak atas tanah belum terbit. 2. Balik nama hak atas tanah pemberi hak tanggungan belum dilakukan 3. pemecahan atau penggabungan hak atas tanah belum dilakukan atau belum Selesai dilakukan atas nama hak pemberi tanggungan Janji. Didalam akta pemberian hak tanggungan menurut pasal 10 ayat 2 terdapat 2 macam substansi yaitu substansi yangwajib : harus tercantum dim akta(apht) kalo tidak tercantum batal demi hukum, hal ini untuk memenuhi asa pesialitas dari hak tanggungan, baik dari subjek maupun objek dari utang yang dijamin. Ada 4 hal hal yang wajib 1.nama dan identitas pemberi dan penerima atau pemgang gak tanggungan. 2.domisili para pihak, kalo ada yang diluar negeri maka harus pilih domisili pilihan, apabila domisili pilinan tidak ada maka PPAT dianggap sebagai domisili pihak. 3. Nilai hak tanggungan. Berdasarkan harga yang tercantum dalam sppt/ Harga yang berlaku 4. Uraian tentang objek hak tanggungan. dan substansi fakultatif sifatnya tidak tercantumpun tidak membuat sah atau tidak sah Isi pembebanan hak tanggungan. Apa sajayang disebut biasanya dalam janji janji didalam akta maka janji itu harus ditepati. Janji yang sifatnya substansi/tidak wajib/ fakultatif. Ada 11 1. Janji yang membatasi hak tanggungan untuk menyerahkan objyek hak tanggungan dan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa atau menerima uang sewa dimuka kecuali atas persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan 2. Janji untuk membatasi kewanangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah tata susunan obyek hak tanggungan. 3. Janji memberikan pembebanan hak tanggungan untuk mengelola objek hak tanggungan penetapan dari pengadilan negeri. 4. Janji yang memberikan kewenangankepada pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan obyek hak tanggungan jika diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapus atau dibatalkan ya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak dipenuhinya lagi UU tertentu. 5. Janji pemegang hak tanggungan pertama mempunyai wewenang untuk menjual atas kuasa sendiri obyek hak tanggungan apabila debitur wanprestasi. 6. Janji pemegang hak tanggungan pertama Bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan. 7. Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek hak tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan atau dari kreditur 8. Janji bahwa pemegang hak tanggunganakan memperoleh seluruh atau sebagian ganti rugi untuk pelunasan utangnya apabila objek hak tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi hak tanggungan dicabut haknya untuk kepentingan umum. 9. Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari bagian dari transi penerima dari hak tanggungan untuk pelunasan utangnya jika objek hak tanggungan diasuransikan 10. Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan. 11. Janji bahwa sertifikat hak atas tanah yang ditelaah dibubuki catatan hak pembebanan tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah. Sertifikat dipegang kreditur sampe debitur melunasiMenurut pasal 12 UU no 4 Thun 1996 subtansi fakultatif/janji-janji Bisa lebih dari 11 Janji yang tidak diperbolehkan adalah janji yang memberi wewenang kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki obyek hak tanggungan apabila debitur wanprestasi, Janji fakultatif diberikan pada saat pemberian akta tanah. Materi yang dibahas Mingdep pendaftaran hak tanggungan. Hak tanggungan harus dibuat dengan akta ppat, bisa dibuat langsung oleh yang bersangkutan itu sendiri,bisa dengan kuasa, apabila dengan kuasa, surat kuasa harus dibuat dengan akta notaris, dan memuat kuasa substitusi.Dalam akta hak tanggungan yang dibuat oleh akta PPAT Ada 2 substansi 1. Wajib Maka salah satu subtansi wajib itu tidak dimuat maka aktanya batal demi hukum 2. Fakultatif Sifatnya adalah sukarela, memuat janji- janji, ada 11 janji Yang tidak boleh ada itu yaitu janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki obyek hak tanggungan, materi kemaren. Materi baruu Hak tanggungan, hipotik. Akta pemberian akta hak pemberian jadi dibuat oleh PPAT, menurut pasal 13-14 UU no 4 tahun 1996 hak tanggungan wajib didaftarkan ke kantor pertanahan dala waktu 7 hari setelah PPATmenandatangani akta pemberian hak tanggungan. Fidusia tida ada sertifikat fidusia, Kalo didalam hak tanggungan ada sertifikat. Maka PPAT harus mendaftarkan kekantor pendaftaran tanah dengan memakai pengantar dari PPAT. Pengantarnya rangkap 2 yang memuat jenis-jenis atau lampiran yang disampaikan yang meliputi : 1. FC identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan sertifikat hak atas tanah yang jadi obyek gak tanggungan. 2.Hak atas tanah belum dikonfersi maka hak tanggunganya sekaligus dengan pendaftaran hak tanahnya 3. Surat permohonan hak tanggungan dari penerima hak tanggungan(kreditur) 4. Lembar ke 2dari apht hak tanggungan 5. Salinan apht yang telah dibubuhi paraf PPAT 6. Dilampiri dengan bukti pelunasan biayapendaftaran. Kantor pendaftaran tanah kemudian setelah menerima permohonan atau pengantar yang berupa permohonan dari PPAT membuatkan buku hak tanggungan dan mencatatnya didalam buku tanah dari hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan, dan menyalin catatan tadi ke sertifikat hak atas tanah. Buku tanah desa perdesa, Maka dibuat juga buku hak tanggungan. Catatanya disalin dan dibuat catatan pada sertifikat hak atas tanah misal : sertifikat hak atas tanah ini ditanggungkan nomor sekian Tanggal buku hak tanggungan adalah hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap yang diperlukan bagi pendaftaran. Sertifikat hak tanggungan diterima oleh penerima hak tanggungan.Soal peralihan dimana hak kebendaan lainya, dapat beralih dan dapat dialihkan, ada 3 kemungkinan : 1. cessy : perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang hak tanggungan kepada pihak lain, dengan beralihnya.piutang kepada org lain maka hak tanggungan sebagai jaminan piutang ikut beralih kepada kreditur baru. 2. Subrogasi : peralihan atau penggantian kreditur oleh pihak ke 3 yang melunasi utang,begitu pula maka hak tanggungan ya beralih kepada kreditur pengganti. Maka hak tanggunganya pun ikut beralih kepada kreditur. 3. Pewarisan : maka hak tanggungan beralih kepada ahli warisnya yang mendapat warisan. Hapusnya hak tanggungan. 1. Hapusnya utang yang dijamin denganhak tanggungan. 2. Hapusnya gak tanggungan karena dilepas oleh pemegang hak tanggungan. 3. Pembersihan hak tanggungan berdasar penetapan pengadilan. 4. Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan. Eksekusi dari hak tanggungan. Apabila debitur wanprestasi maka hak tanggungan itu dieksekusi baik akta pemberian hak tanggungan maupun sertifikat hak tanggungan itu memuat eksekutoriariter( mempunyai detail yang bisa dieksekusi)prof sudibno setiap akta yang mempunya eksekutorariter sama dengan putusan persidangan. Pemegang hak tanggungan bisa menjual objek hak tanggungan apabila pemberi hak tanggungan wanprestasi.Dalam pasal 20 UU no 4 THN 1996 Ada 3 kemungkinan eksekusi hak tanggungan 1. Pelelangan umum, pemegang hak pertama menjualnya melalui pelelangan umum. 2. Eksekusi berdasarkan title eksekutorial yang terdapat didalam sertifikat hak tanggungan. 3. Eksekusi dibawah tangan, yaitu penjualan objek hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak tanggungan. Roya/pencoretan Apabila hak tanggungan hapus maka kantor pertanahan melakukan roya/ pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah. Apabila utang-utang telah hapus makakantor pertanahan akan melakukan roya, tetapi roya tidak dengan sendirinya kantor pertanahan melakukan roya/pencoretan. Roya harus melalui permohonan yang berkepentingan (mereka yang mempunyai hak atas tanah) dengan melampirkan 2 hal: 1. Sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa hak tanggungan bahwa utang telah dibayar lunas. 2. Pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang telah lunasl/ kreditur melepas hak tanggungan. HIPOTIK. sebelum lahirnya UU no 4 THN 1996 tentang hak tanggungan dan Uu Hipotik yang diatur 1162-1232 bw berlaku bagi hak atas tanah, berlaku pula bagimesin? dipabrik akan tetapi setelah lahirnya UU tentang jaminan fidusia maka ketentuan hipotik hanya berlaku untuk kapal laut saja, knususnya tentang ketentuan hiptik diatur dalam pasal 314-316 kuhd Jo UU no 17 tahun 2008 tig pelayaran. Menurut pasal 1162 bw/kuhper hipotik adalah suatu hak kebendaan benda bergerak dan benda-benda tidak bergerak untuk mengambil penggantian bagi pelunasan suatu perikatan. Pengertian tentang kapal menurut UU no 17 tahun 2008 kapal adalah kendaraan air dengan bentuk dan jenis apapun yang digerakan dengan tenaga mekanik, tenaga angin, punda, termasuk kendaraan yang berdaya dukung dinamis, kendaraan dibawah permukaan laut serta alat apungatau bangunan apung, bangunan yang terapung yang tidak berpindah-pindah. Sedangkan hipotik kapal laut adalah hak kebendaan atas kapal yang dibukukan atau didaftarkan yang biasanya objek kapal dengan isi kotor 20 m kubik diberikan dengan akta otentik guna menjamin utang tagihan utang, kapal dengan bobot kurang dari 20 m kubik bisa dijamin dengan jaminan fidusia. Subyek hipotik kapal laut adalah pemberi hipotik atau debitur dan penerima hipotik kapal laut adalah debitur. Syarat Obyek hipotik kapal laut 1. Kapal dengan bobot 2 mkubik atau lebih 2. Kapal yang sudah terdaftar atas nama siapa Hipotik kapal laut harus dibuat dengan akta pejabat pembuat akta kapal, biasanya sahbandar. Dilakukan dengan akta hipotik ditempat kapal didaftarkan, Syahbandaradanya dipelabuhan. Prosedur dan syarat yang harus dipenuhi didalam pembebanan hipotik yaitu mengajukan permohonan kepada pjabat pendaftar dan pejabat balik nama dengan mencantumkan nilai hipotik yang akan dijaga, dengan melampirkan dokumen sesuai dengan pihak-pihak yang menghadap, pihak-pihak yang menghadap kepada pjabat akta kapal, untuk membuat akta hipotik kapal : 1. Pemilik kapal debitur. 2. Pemilik kapal atau penjamin. Syarat bagi debitur selaku atas nama pemilik kapal dan kreditur bank/ lembaga keuangan lainya. 1. Surat kuasa memasang hipotik 2. Prose/salinan, akta pendaftaran/ akta balik nama kapal 3. Perjanjian kredit Apabila memakai surat kuasa maka suratkuasa itu harus dibuat dimuka atau di hadapan notaris antar pemilik kapal dengan org yang ditunjuk bahwa pemilik kapal memberikan kuasa KPD org yang ditunjuk untuk mengurus pembebanan hipotik kapal. Prose/pendaftaran/balik nama kapal yang telah didaftarkan kpd Syahbandar memliki fungsi : 1. Memperoleh tanda kebangsaan kapal/ Sikk Dengan adanya Sikk maka kapal dapat berlayar dapat mengibarkan bendera kebangsaannya 2. Setatus hukum kapal dengan jelas 3. Dapat dibebani hipotik Syarat kapala di Indonesia menurut UU no 21 tahun 92. 1. Isi kotor kurangnya 20mkubik 2. Dimiliki oleh WNI atau badan hukum yang berkedudukan di IndonesiaHak dan kewajiban pemberi dan penerima hipotik 1. Haknya tetap menguasai bendanya 2. Berhak mempergunakan bendanya 3. Berhak melakukan tindakan penguasaan selama tidak merugikan pemegang hipotik. 4. Menerima pinjaman dari kreditur. Kewajiban. 1. Membayar pokok dan bunga pinjaman 2. Membayar denda atas keterlambatan pembayaran pokok. Sedangkan hak dan kewajiban pemgang dan penerima.hipotik. 1. Membayar pinjaman kredit sesuai dengan yang diperjanjikan 2. Memperoleh penggantian untuk pelunasan piutang ya apabila debitur wanprestasi 3. Memindahkan piutangnya kepada pihak lain, apabila piutang berpindah tanganmaka hipotiknya berpindah tangan juga. Menurut UU no 7 tahun 1992 Jo UU no 10 tahun 1998 ttg perbankan jangka waktu kredit terdiri dari 1. Kredit jangka pendek waktunya kurang lebih 1 tahun 2. Kredit jangka menengah waktunya 1-3 THN 3. Kredit jangka panjang waktunya 3thn atau lebih Berdasarkan jangka waktu kredit diatas maka hipotik mengikuti kredit jangka panjang yaitu 3 tahun atau lebih. Menurut pasal 1209 kuhper hapusnya hipotik bisa karena 3 hal: 1. Karena hapusnya perjanjian pokok 2. Karena pelepasan hipotik oleh kreditur 3. Karena penetapan hakim. Berikutnya adalah pencoretan/ roya akta hipotik Roya atas hipotik berkaitan denganpelunasan kredit oleh debitur apabila kredit telah dibayar lunas maka kreditur mengajukan permohonan untuk melakukan roya kepada pejabat pendaftar dan pejabat balik nama kapal yang menerbitkan akta hipotik. Roya oleh pejabat balik nama dan pejabat pendaftar kapal dilakukan dengan 2 cara 1. Membuat catatan roya pada prose akta hipotik asli 2. Bisa juga membuat catatan roya pada daftar induk hipotik. Perbedaan roya pada hipotik dan perbedaan roya pada hak tanggungan, kalo roya PD hak tanggungan harus dilakukan oleh yang berkepentingan/ pemilik hak atas tanah, roya pada hupotik dilakukan permohonannya oleh kreditur. Pesawat terbang dan helikopter Menurut Riki rustam dalam bukunyahukum jaminan Indonesia Sebagai berikut: Dalam UU no 15 tahun 1992 ttg penerbangan ditentukan secara tegas bahwa pesawat terbang dan helikopter yg telah memiliki tanda pendaftaran dan kebangsaan Indonesia dapat dibebani dengan hipotik Menurut pasal 12 ayat 1 UU no 15 Thun 1992. Akan tetapi setelah UU tdi dicabut oleh UU penerbangan yang baru yaitu UU no 1 tahun 2009 ttg penerbangan ketentuan mengenai atau yang mengatur pembebanan pesawat terbang dan helikopter dengan menggunakan hipotik tidak lagi ditentukan secara tegas didalam UU penerbangan yang baru. UU penerbangan yang baru UU no 1 tahun 2009 menentukan bahwa objek pesawat udara dapat dibebani dengan kepentingan internasional dan timbul akibat perjanjianpemberian hak jaminan kebendaan, perjanjian pengikatan hak bersyarat dan atau perjanjian secara guna usaha. Yang dimaksud dengan pemberian hak jaminan kebendaan atau security agreement adalah suatu perjanjian dimana pemberi hak jaminan kebendaan memberikan atau menyetujui untuk memberikan kepada penerima hak jaminan kebendaan suatu kepentingan termasuk kepentingan kepemilikan atas obyek pesawat udara, Untuk menjamin pemenuhan kewajiban yang perjanjian atau yang akan terjadi dari pemberi hak jaminan kebendaan atau orang ke3 diatur didalam pasal 71 UU no 1 tahun 2009.