Cher(e) ami(e),

Tu trouveras dans cette newsletter un panorama de l’actualité du logement pour le mois de janvier 2018 ; les dernières
nouvelles et actualités du front du logement et pour continuer avec les bonnes résolutions, tu trouveras la liste des
formations dispensées par la CGL.

La newsletter de la CGL, la lecture qu’il te faut en 2018 !!! :-)

La CGL de l’Allier continue sa lutte

face aux bailleurs sociaux.
La Confédération Générale du Logement
lutte pour obtenir la baisse
de tous les loyers des HLM de l’Allier.
En vue des élections des locataires qui auront lieu au dernier trimestre 2018, Gilles Avelin, président de la CGL de
l’Allier, promet de lutter pour obtenir une baisse des loyers de tous les HLM du département. 23 000 personnes
sont concernées.

En ce sens, Gilles Avelin dresse un bilan contrasté. Si certains bailleurs sociaux, tels que SCIC Habitat Auvergne et
Bourbonnais, ou Dom’aulim, n’ont pas pratiqué de hausse de loyers, d’autres risquent de les augmenter : comme
Montluçon Habitat, ou Allier Habitat. D’autres encore, majoritaires, les ont augmenté de 4%, alors que cette augmen-
tation n’a pas été votée en conseil d’administration.
C’est pourquoi Gilles Avelin rappelle que “nous avons une obligation : c’est d’envoyer dans les conseils d’administration des
femmes et des hommes qui défendent véritablement les locataires, et qui sont issus des amicales“. La présence des locataires
pendant les conseils d’administration s’avère décisive en cette matière aussi.

Gilles Avelin avance un second argument en faveur de la baisse des prix des loyers : celui des logements vacants.

Par ailleurs, par la voix de son président, la CGL 03 déplore le plan de réduction de “3 milliards du gouvernement dans le
logement social”, et milite pour “une augmentation de l’APL de 25%, une réduction de la TVA, et l’augmentation d’un milliard
d’aide à la construction de logements sociaux.”

Outre le baisse des loyers souhaitée, la CGL demande des dédommagements, via l’Amicale CGL des Chartreux, suite
“ à une grosse panne de notre chaufferie collective”, comme le relate la directrice de Moulins Habitat. Cette panne,
survenue entre Noël et le jour de l’An, a occasionné une baisse des températures, descendant, dans certains ap-
partements, jusqu’à 13 degrés. Une compensation a été réclamée par le bailleur social, qui s’engage à la répercuter
auprès de ses locataires.
Une grosse explosion a également eu lieu à la chaufferie Cofely, donnant lieu à une panne de deux jours.
P. 1
Charges locatives :
une décision importante
de la Cour de cassation.
L’affaire sur laquelle la Cour de cassation a été saisie.
Depuis 2003, des locataires HLM logés par la S.A. HLM d’Ile de France (SADIF) versaient des provisions pour les
charges mais leur bailleur ne procédait jamais à leur régularisation.
Après avoir obtenu du juge la nomination d’un expert chargé de calculer les charges et évaluer si elles étaient
récupérables, les locataires ont assigné le 3 novembre 2010 leur bailleur devant le tribunal d’instance de Villejuif
pour obtenir la restitution des provisions versées de 2003 à 2009. Le tribunal d’instance a accédé à leur demande
et condamné le bailleur à rembourser les provisions versées par les locataires. Le bailleur a fait appel de ce juge-
ment devant la Cour d’appel de Paris qui a rendu une solution contraire.

Le raisonnement de la Cour d’appel était simple : l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 impose aux parties
au contrat de bail d’agir dans un délai maximum de trois ans pour obtenir la restitution de sommes d’argent qui
n’étaient pas dues. Les locataires n’ont assigné que le 3 novembre 2010. Dès lors, toutes les demandes pour les
provisions versées avant le 3 novembre 2007 sont prescrites. Pour les juges d’appel, le point de départ du délai
d’action est le jour du paiement des provisions.

Ce qui s’appliquera désormais pour les charges locatives.

Cette décision est bienvenue pour les droits des locataires dans leur ensemble et la CGL s’en félicite.

Auparavant, la Cour de cassation, dans une décision en date du 23 novembre 2011 avait jugé que le point de dé-
part du délai se situait au jour du paiement de la provision. Cette jurisprudence était défavorable aux locataires
car, en même temps, la jurisprudence permet aux bailleurs de régulariser dans le délai de prescription de l’action
en paiement des charges récupérables.

Aujourd’hui encore, de nombreux bailleurs, y compris des bailleurs sociaux, ne régularisent pas rapidement à
compter de la fin de l’exercice de charges. Cette absence de régularisation s’accompagne souvent d’un “oubli” des
bailleurs d’envoyer à chaque locataire un décompte individuel de charges. En fixant le point de départ du délai
le jour de la régularisation, la présente décision sauvegarde les chances des locataires d’obtenir le rembourse-
ment des charges indues.

Attention ! L’indu peut résulter de la régularisation des charges mais pas seulement : Il peut aussi se révéler à
la suite d’un contrôle de charges. Mais, ce contrôle est une autre affaire…pour lequel malheureusement il faut
encore batailler dur !

Création d’un dispositif anti-spéculatif

pour l’aide à l’accession à la propriété.
Un nouveau dispositif anti-spéculatif a vu le jour à Lille, sous forme d’un bail réel solidaire, afin de per-
mettre à des familles modestes (15) d’acquérir des logements neufs à construire pour un prix deux fois
moins élevé que le prix du marché.

Ce dispositif est rendu possible grâce à la loi ALUR de 2014 (Accès au logement et Urbanisme rénové).
P. 2
Il distingue le terrain, acheté et financé à Lille à très long terme (60 ans ici, mais jusqu’à 99 ans si besoin) grâce
à des prêts de la Caisse des dépôts, du bâtiment acquis - au coût de la construction - par l’acquéreur, qui loue le
terrain à long terme pour une modique redevance : un euro par mètre carré et par mois.

Parce qu’il obéit à deux règles, cet outil s’avère anti-spéculatif.

D’abord, le prix fixé par le propriétaire doit correspondre au prix initial d’achat (revu en fonction de l’inflation,
des possibles travaux réalisés, des prix du voisinage). Ensuite, les ressources du futur acquéreur doivent coïncider
avec celles de son vendeur. Le futur propriétaire est tenu d’en faire sa résidence principale. Le bail pour le terrain
vaut pour la même durée, au même prix. Ainsi, la plus-value se trouve de facto limitée par rapport aux conditions
habituelles du marché.

Lille envisage déjà de reproduire ce dispositif, mais attend néanmoins les premiers retours d’expériences.

De nombreuses autres villes ont appliqué l’accession à prix maîtrisé. Contrairement à Lille, elles ont investi à fonds
perdu, car l’accession à prix maîtrisé n’a fonctionné qu’une seule fois. Les propriétaires ont en effet revendu leur
bien au prix du marché; les propriétés ainsi acquises se transforment en résidences secondaires.

Cependant, d’autre opérations naissent en “zones tendues”.

“Pour tolérer les contraintes du bail réel solidaire, il faut un prix très attractif, et il l’est d’autant plus en zones tendues, où
le terrain contribue pour une large part à la cherté de l’immobilier” précise Vincent Lourier, directeur de la Fédération
des coopératives HLM, à l’origine de la coopérative francilienne.

Celle-ci ambitionne trois opérations. Le concept d’habitat participatif (conçu avec les futurs propriétaires) com-
plète alors celui de bail réel solidaire. En l’occurence, le terrain se trouve moins financé par les collectivités locales
qu’à Lille, élevant par conséquent la redevance pour le foncier, fixé à 2,50 euros le mètre carré.
D’autres localités de la petite couronne, ou régionales, imitent ces initiatives : comme Bagneux, St Malo, et Paris.

La Commission de régulation de l’énergie

préconise une hausse de 0.8% en moyenne
des tarifs “bleus” d’électricité.
Cette annonce de la Commission de régulation de l’énergie (CRE) concernerait 27 millions d’usagers.

Plus précisément, les tarifs des particuliers augmenteraient de 0.7%, et ceux des professionnels de 0,1%. Quant
aux professionnels des zones non connectées au réseau métropolitain, c’est-à-dire de Corse ou d’Outremer, ils
pourraient connaître une hausse comprise entre 1%, et 1,2%.

Cette préconisation de la CRE répond à une “hausse de l’obligation pesant sur les fournisseurs en matière de certificats
d’énergie (CEE), ainsi que sur l’évolution du tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité à partir du 1er janvier 2018”.
Les fournisseurs d’énergie, dont la CRE, se voient en effet contraints de financer des actions d’efficacité énergétique.
Cela va donc augmenter le coût de ce dispositif pour EDF, comme le tarif d’utilisation des réseaux d’électricité.

Pourtant, les tarifs réglementés de l’électricité pratiqués par EDF avaient déjà connu une hausse de 1,7% dès le 1er
août 2017, obéissant en cela à la révision annuelle de ces tarifs.
Ces derniers comprennent les coûts de l’énergie (prix sur le marché de gros et prix du nucléaire historique), le coût
d’acheminement de l’électricité (réseaux de transport et de distribution) et le coût de commercialisation.

Le constat s’avère identique pour le gaz : ses tarifs ont augmenté de 6,9% depuis le 1er janvier 2018. Plus de 6 mil-
lions de Français sont concernés.

Le ministère de la Transition énergétique et solidaire doit néanmoins approuver cette évolution des tarifs : il dispose de
trois mois pour s’y opposer.

P. 3
Les HLM toujours indésirables
dans la moitié des communes.
Depuis la loi SRU votée en décembre 2000, toutes les communes
de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) sont tenues
d’atteindre un quota de 20 ou 25% de HLM.
De nombreux maires font tout pour freiner la construction de HLM.
C’est un palmarès dont on se passerait bien, que publie comme chaque année la Fondation abbé-Pierre (FAP). Il
concerne l’application de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) qui oblige chaque commune à atteindre
sur son territoire un quota de 20 ou 25% de HLM (1), pour loger les personnes aux revenus modestes ou intermé-
diaires, qui n’ont pas les moyens de se loger dans le privé notamment dans les grandes agglomérations, et aussi
dans un objectif de mixité sociale.

Ce palmarès n’est pas à l’honneur de certains maires, pourtant réputés proches de leurs administrés. Peut-être trop
d’ailleurs. Au point que ces édiles vont jusqu’à freiner la construction de HLM, face aux pressions d’associations
de riverains (qui sont aussi leurs électeurs), hostiles au logement social de peur de voir arriver dans leur quartier
de nouveaux habitants. Mais leur opposition n’est jamais formulée de la sorte : souvent ces associations s’abritent
sous des arguments urbanistiques et environnementaux pour s’opposer à la création de HLM.

Chaque ville est tenue par un objectif de construction triennal

L’étude de la FAP rappelle que 1 152 communes sont soumises à cette loi, car elles comptent moins de 20 % ou 25 %
de logements sociaux. Les textes prévoient un rattrapage progressif sur une vingtaine d’années. Chaque ville est
tenue par un objectif de construction triennal : ça peut être 20, 40, 100 logements ou plus à réaliser par période de
trois ans selon la taille de la commune et l’ampleur de son déficit de HLM. Mais toutes ne jouent pas le jeu : “528
[villes] soit 45% d’entre elles, n’ont pas atteint leur objectif quantitatif triennal. Parmi elles, 281 n’ont même pas réalisé
la moitié de l’objectif […], 67 (d’entre elles) ont un taux d’atteinte du résultat égal à zéro, observe la FAP. Ce bilan est
particulièrement désolant pour la région Provence-Alpes-Côte d’Azur où le taux de communes en état de carence est
de 77%”. À l’inverse, c’est dans les régions Bourgogne-Franche-Comté (31% de communes carencées), Hauts-de-France
(34%), Ile-de-France (36%) et Auvergne-Rhone-Alpes (39%) que l’on trouve le moins de communes faisant de la
résistance. Certaines localités contournent à leur manière la loi en construisant avant tout des logements sociaux
PLS (destinés aux classes moyennes), au détriment de logement Plus (destinés aux ménages modestes) et surtout
des Plai (destinés aux personnes démunies).

“Si les cas les plus caricaturaux” d’irrespect de la loi “sont plutôt le fait de petites communes”, l’étude observe que
“ certaines villes affichent des taux de respect de leur objectif triennal indigents”. Dans un tableau dressé par la FAP,
figurent beaucoup de grandes communes du sud et d’Ile-de-France, dont Nice, Cannes, Vincennes ou Boulogne-
Billancourt.

Malgré les années qui passent (la loi SRU a été votée il y a dix-sept ans en décembre 2000), on observe que des
communes sont totalement dans l’inertie. Elles affichent toujours des quotas de HLM dérisoires : seulement 1,09%
de logements sociaux au Castelet par exemple...

Ce sont les préfets qui dans les départements sont censés faire respecter la loi.
Mais ils font “rarement preuve de sévérité à l’égard des maires réfractaires”, estime l’étude de la FAP. Ainsi seulement
266 villes ont fait l’objet d’un constat de carence établi par le préfet alors qu’elles sont 528 à ne pas avoir atteint
leurs objectifs quantitatifs triennaux. “Il serait préférable que les préfets de région soient en charge du contrôle de la
loi SRU, tant les préfets de départements sont proches des maires” tacle la FAP.

Alors que le gouvernement doit présenter un projet de loi Logement au printemps, la FAP estime que “ dix-sept ans après
son adoption, la loi SRU doit être protégée contre toutes les tentations de suppression ou de dénaturation”. On sait que de
nombreux élus locaux font un lobbying incessant auprès du ministère de la Cohésion des territoires pour obtenir des
infléchissements, qui en réalité videraient le texte de sa substance. Ainsi des élus voudraient inclure dans les quotas
de 20% ou 25% de logements sociaux, les logements en accession à la propriété ou les PLI (logements pour cadres).
Du coup, toutes les communes seraient dans les clous et dispensées de construire de vrais HLM.

(1) Le taux à atteindre est de 20 ou 25% en fonction des besoins constatés dans les territoires.

P. 4
Le très sélect 16ème arrondissement
de Paris accueille des logements sociaux.
Il aura fallu deux ans de guerre juridique pour que 46 appartements du 16ème arrondissement de Paris puissent
être transformés en HLM. Un combat à l’image de la levée de boucliers suscitée par le projet de centre d’héber-
gement pour SDF, proche du bois de Boulogne.
C’est un vote du Conseil de Paris, en 2015, autorisant la vente de logement appartenant au domaine privé à un
bailleur social, qui mit le feu aux poudres.
Ainsi, dans le très riche 16ème arrondissement de la capitale, la ville a vendu 2 immeubles années 1930 à Elogie-Siemp.
Les 2 copropriétés impliquées ont aussitôt attaqué la décision du Conseil. Parmi leurs arguments : refus d’accepter
le rachat du mètre carré proposé à 3 500 euros (évalué à 7 500 euros), insistance sur le caractère “bourgeois” de
l’immeuble, et “risques de dégradation des conditions de vie”.
A l’issue de deux années de batailles incessantes, la Cour de cassation, qui assure la bonne application des lois, a fina-
lement mis fin à ce combat en rejetant le dernier pourvoi des copropriétaires, permettant ainsi l’exécution du projet.

La ville a donc choisi Elogie-Siemp pour son expérience en matière de gestion de logements sociaux au sein de
copropriétés privées.
Sa directrice, Valérie Brem, précise que “sur les 46 logements, 27 seront en PLAI, le type de HLM le moins cher, les 19
autres en PLUS ; Aucun PLS, la catégorie la plus chère des HLM”.
Cette opération est d’autant plus remarquable qu’elle compte un appartement exemplaire de 84m2, pourvu d’un
balcon avec vue dégagée sur l’hippodrome, d’une terrasse de 45m2, de hauteur sous plafond; l’ensemble pour 614
euros, auxquels s’ajoutent 226 euros de charge (conséquentes en raison de la concierge, du tapis rouge, et de la
cage d’ascenseur en fer forgé).
La décision de la Cour de cassation en novembre dernier “ a ouvert la voie” commente Ian Brossat, adjoint PCF en
charge du logement. “C’est que la Mairie de Paris n’a pas l’intention de faire marche arrière. Pour préserver la mixité
sociale dans cette ville parmi les plus chères du monde, l’objectif est de se doter de 30% de logements sociaux d’ici à
2030. Mais il s’agit aussi de rééquilibrer entre les quartiers de l’Est, qui ont jusqu’à 35 % de HLM, et des arrondissements
comme le 16e, qui n’en abrite que 2 % ”, précise encore Ian Brossat.
L’enjeu de ces opérations est en effet majeur : éviter la concentration, c’est-à-dire lutter contre les ghettos, de
riches comme de pauvres.

Une “éco-délinquance” autour

des certificats d’économie d’énergie
Un collectif de professionnels du bâtiment et d’acteurs de la lutte pour l’efficacité énergétique, parmi lesquels Chris-
tophe Robert de la Fondation Abbé Pierre et Xavier Pintat, sénateur de Gironde, signe une tribune dans Le Monde, dans
laquelle il s’inquiète des fraudes qui affectent le dispositif de financement des certificats d’économie d’énergie. Les
auteurs rappellent en guise de préambule qu’“alors que le Gouvernement a fait de la rénovation énergétique des bâtiments
une priorité nationale et que débute une nouvelle période d’obligation de réalisation d’économies d’énergie via les Certificats
d’économie d’énergie (CEE), des systèmes frauduleux ont été récemment mises au jour”.

En effet, Tracfin, la cellule de signalement de fraudes financières du ministère de l’Économie, souligne dans son rapport
annuel avoir constaté en 2016 une augmentation significative du nombre de dossiers en lien avec les fraudes aux CEE,
présentés comme un outil incontournable pour relever les défis de la transition écologique et de la rénovation énergé-
tique. Depuis 2016, les CEE permettent également d’apporter un soutien renforcé aux ménages en situation de préca-
rité énergétique. En près de deux ans, ce sont plus de 200 000 foyers qui ont pu améliorer leur logement pour ne plus
vivre dans “une passoire thermique”. Les auteurs dénoncent les éco-délinquants “qui ont utilisé le caractère déclaratif des
demandes et la diversité des opérations pour exploiter le système en place à des fins illégales” soulignant que “ce phénomène
émergent doit être endigué rapidement et avec fermeté. Les rares abus ne doivent pas devenir une menace pour la pérennité
des CEE alors que la grande majorité des certificats correspondent à des chantiers concrets avec de véritables économies qui
en résultent”. Ils rappellent toutefois que “le cadre de la 4ème période d’obligations de trois ans, lancée le 1er janvier 2018,
entérine l’adoption de garde-fous face à ces pratiques illégales”, notamment grâce à “l’augmentation des exigences vis-à-vis
des acteurs intervenant sur le dispositif ”. Ils évoquent par ailleurs l’“urgence absolue et impérieuse à plus de sélectivité et
d’exigence vis-à-vis de leurs partenaires pour leurs achats de CEE”. Et de conclure : “Face à l’enjeu, nous devons collective-
ment renforcer les exigences et la vigilance sur la qualité du dispositif afin de préserver son efficacité. C’est essentiel au regard
des enjeux environnementaux, énergétiques et de solidarité qui sont les nôtres”.
P. 5
Les formations de la CGL

En 2018, la CGL
reprend les formations destinées
à ses adhérents.
Ces formations seront données
à la demande aux :
Unions Départementales
Unions Locales
Associations locales

Quelles conditions remplir pour en bénéficier ?

Etre en capacité d’amener au moins 10 personnes
Disposer d’une salle pour organiser la formation
Aller chercher et ramener, à la gare la plus proche, la personne du siège
qui se déplacera et l’emmener à son hôtel.

Thèmes de formations proposés :

Thème I : Vie Associative

La création et l’animation d’une association d’habitants

La négociation des plans de concertation locative (PCL)

Thème II : Location

Le cadre juridique des baux d’habitation loi de 1989

L’entrée et la sortie du logement : les états des lieux
La location meublée
Les obligations du bailleur au contrat de location loi de juillet 1989
La solidarité dans le contrat de location
Les congés dans le contrat de location
Les charges récupérables
La colocation
La mise à disposition des pièces justificatives de charge
L’accès au logement social
Logement et situation familiale
P. 6
Thème III : Copropriété

Le syndic
L’Assemblée Générale des copropriétaires
Le conseil syndical
Le syndicat des copropriétaires
Les Travaux en copropriété
Les Copropriétés en difficultés

Thème IV : Personnes démunies

L’expulsion du locataire
Le droit au logement opposable

Retrouver le détail de toutes ces formations dans le

CATALOGUE DE FORMATIONS
de la CGL

Formation Acteurs-Habitants
Comme tous les ans l’Union sociale pour l’habitat (USH) propose aux associations et aux habitants
prioritairement aux habitants des quartiers en Contrat de Ville, en renouvellement urbain (ANRU), aux
membres des Conseils Citoyens une formation dénommée “Formation Acteurs-Habitants”.
Plusieurs adhérents de la CGL ont déjà suivi cette formation qui dure 5 jours et est entièrement prise
en charge par l’USH*
Elle a pour objectif de connaitre la politique de la ville et du renouvellement urbain, de comprendre les enjeux
d’un projet de renouvellement urbain, de connaître les acteurs du projet, leurs rôles, leurs objectifs, d’identifier les
enjeux d’une démarche de gestion urbaine, de définir la place des habitants tout au long du projet (de sa concep-
tion à sa mise en œuvre), de mobiliser l’expertise d’usage des habitants, enfin de développer le pouvoir d’agir des
habitants autour de projets.

La formation se tiendra à l’Ecole de la Rénovation Urbaine Bâtiment 270 - EMGP 45,

avenue Victor Hugo 93300 AUBERVILLIERS, aux dates suivantes :

Les 5, 6, 7, 8 et 9 mars 2018

Les 28, 29, 30, 31 mai et 1er juin 2018
Les 1, 2, 3, 4 et 5 octobre 2018

Pour de plus amples informations, vous pouvez aller voir les détails sur le site de l’Ecole de la Rénovation Urbaine (ERU)
Si vous êtes intéressé(e) par la formation, vous pouvez contacter
Hugues DIALLO à info@lacgl.fr
ou au 01 40 54 60 80

*A savoir : La prise en charge comprend les frais de formation, d’hébergement, de restauration et de de transport (de votre lieu de résidence au lieu de formation) P. 7