Derecho Civil IV (Reales) - 2020

Clase 3 - 10/09/2020 – Dra. Wamba

Unidad 1
El articulo 1882 establece el concepto legal de Derecho Real.
También podemos encontrar el concepto elaborado por el Dr. Allende, que es mucho mas amplio que el del Código:
“El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto), una relación inmediata que, previa
publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius preferendi”
Decimos que los derecho reales son absolutos porque son oponibles a toda la sociedad y que son un derecho de
contenido patrimonial porque el objeto sobre el que se ejerce tiene un valor económico dentro del comercio. Sus
normas son de orden publico porque la estructura de los derechos reales es legal, implica que los elementos y su
constitución, su duración, su modificación, su extinción están dispuestos por la normativa. Nadie puede afectarla o
intervenir sobre ella. Hay un pequeño espacio liberado para la autonomía de la voluntad, por ejemplo establecer a
que precio transmito.
Los derechos reales establecen una relación directa e inmediata entre el sujeto y el objeto, que surge de la ley. Este
sujeto puede ser física o jurídica. El objeto va a ser una cosa, un objeto susceptible de tener un valor (que este
dentro del comercio) y excepcionalmente podrá ser un derecho (bien inmaterial) (Por ejemplo, el derecho real de
superficie). (Artículo 1883). En el caso de los bienes materiales la única limitación que existe para que se constituyan
derechos reales sobre ellos es que debe tratarse de objetos que estén dentro del comercio, en el caso de los
derechos reales que se transmitan sobre un derecho en particular solo se puede en los casos que la ley específica.
La relación inmediata entre el sujeto y la cosa debe darse a conocer, en este caso la ley nos da un elemento
fundamental para dar a conocer la titularidad de los derechos reales, que es la publicidad. Esto hace que yo de a
conocer a la sociedad que soy el titular de un derecho real.
Hay dos medios en nuestra legislación que permiten dar a conocer esta titularidad: Si la cosa es inmueble o mueble
registrable podemos darla a conocer a través de la inscripción en el Registro correspondiente. Si la cosa es mueble
no registrable esta titularidad se va a dar a conocer a través de la posesión, es dar a entender a la sociedad que yo
soy dueño de una cosa por el solo hecho de tenerla conmigo.
La sociedad debe abstenerse de realizar actos contrarios o actos que afecten la relación del titular con la cosa. Si se
produce una violación en esta relación, la ley le otorga al titular del derecho real cuatro posibles acciones en caso de
que alguien interfiera sobre la relación con la cosa, estos son la acción reivindicatoria, la acción concesoria, la acción
negatoria y la acción de deslinde. Siempre con el fundamento de recuperar la cosa. Estas acciones le otorgan dos
ventajas al titular de la cosa que son el ius persecuendi (“derecho de persecución” es la facultad que le otorga al
titular para perseguir la cosa en manos de quien la tenga, sin importar quien me haya sacado la cosa, yo voy a dirigir
la acción contra quien la tiene actualmente) y el ius preferendi (“derecho de preferencia” tiene dos vertientes: por
un lado decimos que el derecho real constituido anteriormente va a prevalecer sobre el constituido posteriormente;
por otro lado va a funcionar como un privilegio que le va a permitir a determinados acreedores percibir su crédito
antes que otros, en caso de que se produzca la venta de la cosa. No garantizar el cobro del acreedor, solo hace que la
ley le otorgue al acreedor la facultad de cobrar primero, PERO NO GARANTIZA EL COBRO).
• Clasificación de cosas
COSAS Y BIENES:
- Muebles o inmuebles Arts. 225,226 y 227
- Divisibles e indivisibles Art. 228.
- Principales Art. 229 y accesorias Art. 230

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- Consumibles Art. 231 y no consumibles.
- Fungibles y no fungibles Art. 232.
FRUTOS Y PRODUCTOS:
- Frutos naturales 2do párr. Art 233.
- Frutos industriales 3er párr. Art. 233
- Frutos civiles 4to párr. Art 233
El objeto de los derechos reales no puede recaer sobre cosas de dominio publico porque son de uso público.
• Causa origen – causa fuente
La causa origen o la causa fuente de los derechos reales se diferencian en que, el origen de los derechos reales
siempre va a ser legal, ahora la causa fuente va a ser el modo por el cual se constituye un derecho real que ya esta
previsto en la norma, puede ser por contrato o por disposición de última voluntad.
• Tipos de derechos reales
Están enumerados taxativamente en el Código Civil y Comercial:

- Articulo 1887 - Enumeración: “Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda”.

Existen otros Derechos Reales que no se encuentran en el Código que están desparramados por distintas leyes, por
ejemplo, la Ley de Warrants, la Ley de Debentures, el Código Aeronáutico (hipoteca aeronáutica), Ley de Navegación
(prenda naval e hipoteca naval), etc. Estos son considerados derechos reales porque son creados por ley.
• Modos generales de adquisición
Clasificación de Mariani de Vidal:
- Modo de adquirir legal, por actos entre vivos o mortis causa
- A título universal o título singular (adquirir todo un patrimonio o cosas individuales)
- Modo originario (cuando se adquiere con independencia del dueño anterior o cuando no tiene dueño) o
derivado (cuando se adquiere de un titular anterior, quien adquiera la cosa lo hace con todas las cargas y
gravámenes que ya estaban sobre esa cosa cuando estaba bajo la titularidad del dueño anterior; aquí rige la
Teoría de la doble causa, es decir que para adquirir debe ser con título y modo suficiente).
• Adquisición legal
Decimos que hay adquisición legal cuando la atribución de un derecho de propiedad se produzca por un imperativo
legal.

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- Articulo 1894 - Adquisición legal: “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la
habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de
buena fe”.

Este articulo no es taxativo.

Conviviente o cónyuge supérstite: uno fallece del matrimonio, a la persona de ese matrimonio o unión convivencial
que queda con vida se lo va a pasar a llamar cónyuge o conviviente supérstite, en este caso, la ley le otorga en el
caso del cónyuge, el derecho real de habitación gratuito y de por vida sobre el hogar que fue sede del ultimo hogar
conyugal. El conviviente lo obtiene por dos años. (Articulo 523)

- Articulo 1895 - Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente : “La posesión de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”.
Es lo que llamamos régimen jurídico de cosas muebles. También es un modo concreto que la ley atribuye
como adquisición legal de un derecho real.

• Adquisición por actos entre vivos

Modo originario:
- Prescripción: Puede ser liberatoria o adquisitiva. La prescripción adquisitiva es aquella en la que se adquiere
la propiedad de una cosa por haber continuado en la posesión por el tiempo que fija la ley. Dentro de ella
existe la prescripción breve y la prescripción larga. La primera sobre viene inmueble la ley va a exigir 10 años
de posesión y que esta posesión sea realizada con justo título y buena fe. La prescripción para las cosas
muebles registrables debe ser un plazo de posesión de 2 años.
La prescripción adquisitiva larga la ley exige sobre un inmueble la posesión por 20 años continua con ánimo
de tener la cosa para sí; y sobre cosas muebles registrables se va a requerir un plazo de 10 años.
En ambas se exige haber ejercido la posesión a título de dueño (hacer actos sobre la cosa como si fuera
dueño, por ejemplo, hacer mejoras). Debe ser ostensible (conocida por todos).
La prescripción liberatoria se va a producir por una inacción del acreedor por un plazo establecido por la ley,
que tiene el efecto de privar a este acreedor de su derecho de exigir judicialmente a su deudor el
cumplimiento de una obligación.
Titulo suficiente: es el acto jurídico que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Para ser
considerado un titulo suficiente debe reunir los requisitos de fondo y de forma. Por ejemplo, una escritura pública.
Los requisitos de forma significan que el titulo suficiente debe hallarse revestido de las formalidades o solemnidades
exigidas por ley.
Los requisitos de fondos son aquellos que tienen que ver con la capacidad y la legitimación de los otorgantes.
Justo título: cuando el acto carece de los requisitos de fondo. Es el que cumple con los requisitos de forma pero
carece de los requisitos de fondo. Por ejemplo, que una persona transmita un inmueble del cual no es su dueño.
El boleto de compra venta no es un justo título, no cumple con ningún requisito, ni de fondo ni de forma. Es solo una
promesa de escrituración.
Título putativo: estaba previsto (perdió vigencia) en un artículo 2357 del Código de Vélez, era un titulo que aparenta
ser valido pero no es existente o es nulo.
“es el invocado o alegado como existente, cuando en realidad no existe o es nulo. Tal es el caso del que cree haber
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adquirido una cosa por medio del mandatario; cuando éste, en lugar de comprarla, se la regala o la roba para
dársela”.

- Articulo 2535 – Renuncia: “La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden
otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o coposeedores no
surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del codeudor renunciante contra sus
codeudores liberados por la prescripción”.

• Suspensión de la prescripción
Opera cuando se detiene el curso de la prescripción por una de las causales enumeradas por la ley. Cuando la causal
desaparece se reanuda la prescripción computándose el plazo anterior o sumándose al plazo anterior.
- Causales de suspensión
1. Interpelación fehaciente: se trata de un acta notarial, carta documento o telegrama colacionado hecho por el
titular del derecho dirigida al poseedor requiriendo, por ej. la restitución de la cosa. Suspende la prescripción por
una sola vez y por un plazo de 6 meses
2. Pedido de mediación: la suspensión se produce a través de la comunicación fehaciente (la comunica el mediador)
de la fecha de mediación hasta 20 días posteriores a partir de que el acta de cierre de mediación se encuentra a
disposición de las partes. Una vez que tengo acta de cierre, empieza el proceso.
3. Causales especiales: el fundamento de las causales especiales es preservar las relaciones personales evitando así
que las partes se demanden mutuamente. Las causales especiales no son enumeradas por el código, pero están
detalladas en el cód. de Vélez desde el art. 3963 hasta el 3966.
• Interrupción de la prescripción
Lo que hace es borrar los efectos de la posesión anterior, de modo que cuando aparece una causal de interrupción.
La prescripción se interrumpe. Cuando esa causal desaparece la prescripción vuelve a comenzar como si nunca
hubiera habido posesión, como si la anterior no hubiera existido. Borra todo lo sucedido, aniquila los efectos de la
posesión anterior a la causa que la produjo de modo tal que desaparecida la causal debe comenzar a computarse
una nueva posesión como si la anterior nunca hubiera existido.
- Causales de interrupción:
1. Interrupción por reconocimiento: se interrumpe la prescripción si el poseedor reconoce que el derecho
corresponde al propietario.
2. Interrupción por petición judicial: el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del
derecho ante autoridad judicial, que se traduzca en la intención de no abandonarlo
3. Interrupción por solicitud de arbitraje: se da cuando las partes deciden someter su problema a la opinión de un
árbitro. Interrumpe la prescripción hasta la finalización del proceso arbitral.
• Sentencia de la prescripción
En ambos casos, prescripción adquisitiva larga o breve, la sentencia es declarativa (significa que declara la existencia
del derecho invocado). En la prescripción breve la sentencia es retroactiva al tiempo en que comenzó la posesión. En
cambio, en la prescripción adquisitiva larga la prescripción no es retroactiva y es el juez quien debe fijar la fecha en la
que se produjo la adquisición del derecho real.
• Juicio de usucapión
La usucapión da nombre al proceso judicial creado por la ley para reconocer como propietario de un inmueble a
aquella persona que durante un cierto tiempo lo posee con ánimo de dueño.

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Conforme al art. 24 de la ley 14159, este proceso tiene carácter contencioso, es decir, que debe entenderse con
quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias de catastro del registro de la propiedad del lugar de
un inmueble, cuya certificación debe acompañarse con la demanda (esto es lo que se llama indicie de titularidad).
Con la demanda se acompañará el plano de mensura suscripto por profesional matriculado y aprobado por la oficina
técnica respectiva. Se admiten toda clase de medios probatorios pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la
prueba testimonial. Será especialmente considerado el pago por el poseedor de impuestos tasas y contribuciones.
(los jueces no toman como prueba solo haber pagado los impuestos, porque puedo pagar los impuestos de un
inmueble que no está en mi poder. Solo sirve para demostrar el ánimo de dominio). No es preciso que las pruebas
presentadas abarquen todo el plazo de prescripción adquisitiva, bastando que se acredite la existencia de la
posesión durante una buena parte de ese lapso. Se deben demostrar los actos posesorios realizados y si el poseedor
se mantuvo en la posesión en forma continua durante 20 años, de modo tal que el conjunto de pruebas aportadas
debe concurrir a demostrar en forma inequívoca y convincente que se han ejercido actos posesorios con ánimo de
dueño.
- Apropiación: es la aprehensión de las cosas muebles no registrables que no tienen dueño o abandonas.
Articulo 1947 – Apropiación: “El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir
en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros”.
- Transformación: implica la realización de un objeto pero con materiales ajenos.
- Accesión: Se produce cuando una cosa mueble acrece a otra sin que medie acción del ser humano.
Modo derivado:
- Teoría de la doble causa: título suficiente (acto para transmitir un derecho real que debe cumplir con los
requisitos de fondo (capacidad y legitimidad de quien transmite) y de forma (los que la ley requiere a los
efectos de solemnidad y formalidad); y estar legitimado para hacerlo) + modo suficiente (es el
perfeccionamiento del titulo suficiente. Existen dos modos suficientes: el más común es a través de la
tradición posesoria (previa en el articulo 1924, es la entrega material del objeto); otro de los modos es a
través de la inscripción registral (la inscripción del titulo en el registro correspondiente)).
Necesitamos otro elemento que nos va a permitir que sea oponible erga omnes: La publicidad: a través de la
transmisión posesoria en objetos no registrables. Si el objeto es registrable debemos inscribir el documento
en el registro correspondiente, lo que puede generar un efecto declarativo (significa que con la inscripción
registral doy a conocer a la sociedad que soy el nuevo titular registral. Tiene efecto frente a terceros) o
constitutivo (logro dar a conocer a la sociedad que soy titular de un derecho real y se produce el nacimiento
del derecho real, tiene efecto entre las partes y terceros).
Esta legitimación se ve en el Principio Nemo Plus Iuris (Articulo 399, nadie puede transmitir un derechos mejor y más
extenso que el que tiene).
Esto tiene una excepción que es la Convalidación, es decir, es el principio que habilita la posibilidad de no estar
legitimados al momento de la transmisión. Por el paso del tiempo.

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• Transmisibilidad de los Derechos Reales
Los derechos reales son transmisibles entre vivos o mortis causa.
• Extinción de los derechos reales

- Articulo 1907 – Extinción: “Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no
autoriza su reconstrucción, por su abandono (por renuncia o por perdida de interés sobre la cosa) y por la
consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.